תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 536,000 ₪.
1.התובעת 1 היא נציגות הבית המשותף בשדרות בן גוריון 5 באשקלון, אשר נבחרה באסיפת בעלי הדירות ביום 01.08.12 לנהל את הבית המשותף ולייצגו בתביעה זו (להלן: "הנציגות"; "התובעת").
הבית המשותף האמור מורכב משני מגדלים רבי קומות (20 קומות בכל מגדל) והוא ידוע כ"מגדלי אייל" באשקלון.
התביעה דנן היא לתשלום דמי שימוש בחלק מקומה מינוס 1, לחודשים אוגוסט 2009 ועד לסוף חודש אפריל 2011.
ביתר פירוט, התביעה היא בגין שימוש בלעדי באולם שיועד לאירועים, אשר בפועל הפך לבית כנסת ובגין חדרים הצמודים שנעשה בהם שימוש למועדונית. נטען שבפועל המדינה תפסה חזקה בכל חדרי הרכוש המשותף בשטח 550 מ"ר, בשימוש ייחודי ובהעדר אפשרות לעשיית שימוש בחדרים שליד אולם האירועים. כן נתבעו תשלומי ארנונה, מים וחשמל ונזקים לא ממוניים עקב הפרת ההסכמים.
הבעלות ברכוש המשותף
2.לבית המשפט המחוזי בירושלים הוגשה תביעה של נציגות הבית ושל התובעים להצהרת בעלות על שטחים משותפים בבניין (ה"פ 55661-02-16).
ביום 29.11.17 הגיעו הצדדים להסדר שניתן לו תוקף של פסק דין בכל הקשור לבעלות.
וזו לשון ההסכם: " בשלב זה הגענו להסכמה לפיה אנו מקבלים את הצעת ביהמ"ש כפי שפורטה בפרוטוקול (בעמ' 22), דהיינו שהשטחים שסומנו בורוד (אולם אירועים, חדר כושר, סאונה, ג'קוזי, שירותים ומקלחות), ירשמו בתקנון הבית המשותף כרכוש משותף וימסרו במצבם AS IS לדיירים ככל שלא נמסרו עד היום. השטח המסומן בקו מקווקו ורוד ירשם בצו רישום הבית המשותף כזיקת מעבר (זיקת הנאה) ובנוסף, ככל שיש בעיה של פתח מילוט במקרה סכנה, המשיבה מתחייבת לפעול וליצור פתח מילוט בהתאם לדרישות גורמי בטיחות.
הסכמה זו מביאה לכלל סיום את המחלוקות בין המבקשים לבין המשיבה למעט המחלוקת שמתבררת בת"א 1303-11-12. מובהר כי המשיבה לא תגיש תביעה נגד המבקשים ואולם המשיבה שומרת על כל טענות ההגנה שלה במסגרת אותו הליך. מוסכם שכל צד שומר על טענותיו".
יוטעם כי בית המשפט המחוזי העריך את השטח ב250 מ"ר (ע' 32 ש' 26).
לנוכח פסק הדין האמור שהכריע בשאלת הבעלות, מתייתר הצורך לדון בסעד שהתבקש בתביעה לפיו יינתן צו מניעה האוסר על הנתבעת להשכיר לצדדי ג' או להעביר הזכויות או לעשות שימוש כלשהו בחדרי הרכוש המשותף.
ההתקשרות בין הנתבעות
3.במסגרת יישום תוכנית ההתנתקות, התקשרה הנתבעת 1 עם הנתבעת 2 בהסכם לרכישת 26 דירות בבניין ובהסכם נקבע כי הנתבעת 1 תתחייב לרכוש בחזרה את הדירות בחלוף 36 חודשים.
בנוסף ל-26 הדירות שנמכרו, הוענקה לנתבעת 2 האופציה לשכור 30 דירות בבניין.
בסעיף 2.4 להסכם, נקבע כי הנתבעת 2 ביחד עם "דיירים ורוכשי דירות נוספים יעשו שימוש בזכותם על פי דין ברכוש המשותף: ... באולם האירועים הקטן (מסומן באות Z בתשריט נספח ב' המצ"ב) אשר ישמש באופן זמני לשימושים דתיים".
בנוסף, התחייבה הנתבעת 1 להקצות ולהכשיר שטח בגודל של 250 מטר ברוטו בקומת המשרדים כבית כנסת, להקצות ולהכשיר שטח בגודל של כ-40 מטר מועדון נוער, שטח בגודל של 40 מטר כמזכירות ושטח של כ-200 מטר כפעוטון.
עבור השטחים הציבוריים, התחייבה הנתבעת 2 לשלם דמי שכירות חודשיים בסך של 7.75 דולר למ"ר.
4.לאחר חתימת ההסכם, ביקש נציג המדינה לעשות שימוש בשטחים אחרים בפרוייקט כשטחים קהילתיים וזאת עד לקבלת ההיתרים הדרושים בקשר עם קומת המשרדים והנתבעת 1 העמידה לרשות המדינה את השטח מושא התובענה כשטחים חלופיים.
בהמשך, ביקשה המדינה כי שטחים אלה יוקצו לה באופן קבוע חלף השטחים בקומת המשרדים ולנתבעות היו טענות הדדיות.
5.המדינה רכשה אפוא 26 דירות בפרוייקט ושכרה 28 יחידות נוספות למפוני כפר דרום ואלה עשו שימוש גם בשטחים הציבוריים.
6.התובעת, טענה כי הייתה נכונה בדיעבד לשימוש זמני באולם האירועים בבית כנסת, בכפוף לתשלום דמי שמוש חודשיים לתובעת ובתשלום הוצאות שוטפות של חדרי הרכוש המשותף.
בעניין זה יש לתת משקל רב למכתבו של מנהל מחוז ירושלים במשרד הבינוי והשיכון, מר משה מרחביה, מיום ו' שבט תשס"ו, 05.02.06, אל "דיירי מגדל אייל אשקלון "שכותרתו "מגדלי אייל – שימוש זמני באולם האירועים כמקום תפילה" ובו נכתב: "לאור הסכמתכם העקרונית לאפשר בתקופת שהותם של משפחות כפר דרום שימוש זמני באולם האירועים כמקום תפילה, אפנה בימים הקרובים לגורמים המוסמכים מטעם המדינה להסדרת הסכם שימוש לתקופה הנ"ל" (נספח ו' לתצהיר התובעים). מכתב זה שנכתב בזמן אמת מעיד כאלפי עדים על אופי השימוש במקום ועל העדר ההסכמה מלכתחילה לשימוש במקום כמקום תפילה.
7.התובעים לא קיבלו תשלום עבור דמי שימוש ועל כן הגישו תביעה שהתבררה בבית משפט השלום בירושלים וזאת בגין דמי שימוש ברכוש המשותף, בגין הוצאות ארנונה וחשמל לתקופה הרלבנטית – מחודש ינואר 2006 ובנוסף נתבע סעד של נזק לא ממוני בגין הפרת ההסכמים בסך של 2,000 ₪ לדירה (ת"א 8941/07).
ביום 24.05.09 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שבין התובעים דנן לבין המדינה ועמיגור ובד בבד, נדחתה התביעה כנגד הקבלן ללא צו בדבר הוצאות.
במבוא להסכם נכתב "מבלי שיהא בכך כדי להודות בטענה מטענות הצדדים, הגיעו לכלל פשרה כדלקמן:" בהסדר נקבע שלסילוק כלל הטענות ובכלל זאת טענות בגין החזקה ושימוש בבית הכנסת ובמועדונים, ישולם לתובעים סכום של 357,571 ₪ וזאת ביחס לתקופה שמיום 01.01.06 עד 31.12.18 , באופן שישולם 4 דולר למטר מרובע לפי 420 מ"ר. בנוסף ישולמו הוצאות ארנונה, חשמל ניקיון ומים ובנוסף נקבע כי עבור התקופה שמיום 01.01.09 ועד ליום 30.04.09, ישולמו דמי שימוש לפי 4 דולר למ"ר והחזר הוצאות יהיה לפי חשבונות שיוצגו.
בסעיף 2.י. להסכם הוסכם כי ככל שיעשה שימוש על ידי המדינה או מי מטעמה בבית הכנסת והמועדונים בתקופה שמיום 30.04.09 ועד 90 יום לאחר מכן, ישולם על ידי המדינה סך של 16 ש"ח למטר מרובע בצירוף הוצאות בהתאם לקבלות שיוצגו.
8.הנתבעת 1 הגישה תביעה כנגד המדינה בטענה להפרת הסכם.
הנתבעות הגיעו להסדר פשרה לפיו, בין היתר, הקבלן לוקח על עצמו את מלוא הסיכון בתביעה דנן וכי הוא ישלם לתובעים כל סכום שייפסק וכי הנתבעות יפעלו בתביעה דנן בשיתוף פעולה "להדיפת התביעה".
בנוסף הגיעו הצדדים להסדרים שונים (נספח ט' לתצהיר הנתבעת 1) ובהמשך נפסק בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, כי על המדינה לשלם לתובעת סך של 3.3 מיליון ₪ בצירוף מע"מ וכי ההודעה לצד שלישי שנשלחה כנגד התובעים דנן, תידחה והמדינה תשלם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪ (ת"א 35512-11-10)
יודגש כי בהודעה לצד שלישי שנשלחה בתביעה האמורה, טענה המדינה כנגד התובעים דנן כי ככל שייפסק שעל המדינה לשלם סכום כל שהוא בגין שטחים ציבוריים שהועמדו על ידי הקבלן לרשות המדינה בקומת המסחר של הבניין, עליהם לשפות את המדינה במלוא הסכום האמור.
נפקות התביעה כנגד הקבלן שנדחתה
9.מאחר שבתביעה הראשונה נתבע נזק לא ממוני מהקבלן בגין הפרת ההסכמים ומאחר שהתביעה כנגד הקבלן נדחתה, יש לדחות את טענות התובעים בראש נזק זה, המתייחס בעיקרו לכך שהקבלן הפר מצגים.
שונים הם פני הדברים ביחס לתביעת דמי השימוש שעילתה מתחדשת.
סמכות הנציגות
10.הנתבעות טענו כנגד סמכות הנציגות ויש לדחות טענות אלה מיניה וביה.
לנציגות הבית המשותף סמכות בכל הקשור לניהול הרכוש המשותף.
סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".
כשרות הנציגות המשפטית להיות צד לפעולות משפטיות שונות, מוגבלת ומסויגת בסעיף זה, לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף (ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רח' רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ ואח' פד לו (2) 21, 24).
בפרשת קדמת לוד נקבע כי השאלה אם חלקים מסוימים של הבית המשותף שייכים לרכוש המשותף אם לאו, איננה שאלה של ניהול הבית המשותף, שעל הנציגות לענות בה.
אין חולק היום כי השטחים שסומנו בוורוד בפרוטוקול בית המשפט המחוזי, הם רכוש משותף וממילא רשאית התובעת לתבוע באשר לשימוש שנעשה ברכוש המשותף.
מסקנה זו מתבקשת ביתר שאת גם לנוכח העובדה שבהליך קודם שנוהל בבית משפט השלום, שולמו כספים לתובעת בגין הרכוש המשותף ולנוכח העובדה שבבית המשפט המחוזי, התובעת ניהלה תביעה באשר לשטח הרכוש המשותף.
השימוש
11.אין מחלוקת שקהילת המפונים עשתה שימוש בבית הכנסת ובמועדוניות.
הנתבעות הודו בסיכומים כי המפונים עשו שימוש בשטח המריבה וסירבו לפנותו וכי סירבו לשלם בגינו דמי שכירות ובסעיף ב' 7 לסיכומים אף נכתב "בעקבות השתלטות המפונים על השטחים כאמור".
הנתבעות טוענות שהשימוש שנעשה הוא שימוש סביר וכי בעת כניסת המפונים לבית הכנסת לא היה וועד בית, אלא הבית המשותף נוהל באמצעות הנתבעת אשר החזיקה באותה עת למעלה ממחצית הדירות בפרוייקט.
אמנם, שימוש בשטח ציבורי יכול להיות לבית כנסת ושימוש זה יכול להיות בנסיבות מסויימות שימוש סביר ואולם בסעיף 8.11 להסכם עם הדיירים נכתב : "ידוע לקונה כי בבניין יהיו שטחים וחלקים משותפים אשר יצריכו תחזוקה שוטפת טובה כגון חדר כושר, אולם מסיבות ואולם משחקים לילדים והוא מתחייב לשלם חלקו בהוצאה באופן שוטף כך שלא תהיה כל פגיעה בתחזוקת שטחים אלה".
בית כנסת לא נרשם בהסכם.
יצויין גם כי בפרוספקט נכתב שלרשות הדיירים יועמדו במגדלי הדירות: "חנייה תת קרקעית, חדר כושר, אולם מסיבות (לדיירים בלבד) וחדר משחקים לילדים".
בית כנסת לא נכתב בפרוספקט.
אף אם לא בכל הסכם הייתה התייחסות לחלל משותף, די בכך שבחלק מההסכמים קיימת התייחסות וקביעה לרכוש משותף כדי שקביעה זו תחול באופן אוטומטי גם לגבי היחסים שבין שאר הדיירים לקבלן המוכר (ע"א 213/80 שמעון שמחיוף שמעונוף נ' עזרא ברוכים ואח' פ"ד לז(3)808) וממילא לא הונחה תשתית ראייתית לפיה השטחים המשותפים הוחרגו כנדרש, דהיינו כי הוצאת השטח המשותף היתה במסמך נפרד לחוזה או במפרט, כי המסמך עם השינוייים האמורים צורף לחוזה בעת עריכתו וכי הגריעה מהרכוש המשותף הוצגה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ ואח' נ' ישי טהוליאן ואח' (פסקה 50 לפסק דינה של כב' השופטת (כתארה אז) מ. נאור)).
12.מהעדויות שנשמעו, עולה שנעשה שימוש ייחודי של המפונים בשטח המשותף. השימוש היה בין היתר לבית כנסת, שיכול להיות בנסיבות מסוימות שימוש סביר ורגיל.
אולם הדיירים האחרים התנגדו לשימוש זה ולהיקפו, לא עשו שימוש במקום ולא נהנו משטח זה. חלקם אינם נוהגים ללכת לבית כנסת, בלשון המעטה, וחלקם אינם נדרשים לשימוש זה.
כך העיד העד מנשרוב : "קודם כל הבית כנסת לא צריך להיות שם, לא הרגשתי צורך להיות שם, מוזר לי, למה צריך להיות בית כנסת בבניין, ובאולם האירועים. עשו כרצונם" (ע' 23 ש' 24-25) (הדגשה לא במקור-מ.ב.).
העדה מרים שפילמן העידה :"מאז ... המפונים הגיעו לא ידענו שום דבר ולא שמענו כלום, הם פשוט הביאו אותם לבניין וראינו שעשו מהמבנה הציבורי שלנו, בית כנסת ענק, מועדון לילדים או אפילו כיתות גן או משהו כזה, אנחנו הרגשנו לא שייכים לבניין, כאילו שאנחנו צריכים לבקש רשות לעשות דברים ... הם השתמשו באותו חלל כבית הכנסת, זה היה שלהם זה ברור שזה שלהם, זה קהילה סגורה..." (ע' 20 ש' 20-28) (הדגשה לא במקור- מ.ב.).
רק עד אחד מהדיירים העיד שהתפלל בבית הכנסת, וגם זאת, רק לאחר שביקשו ממנו שיצטרף כדי שיהיה מניין. עם זאת, הוא העיד כי לאחר תפילת שחרית היו שם שיעורי תורה וחוגים (ע' 43 ש' 15).
השימוש האמור נעשה בניגוד להחלטת האסיפה הכללית ועל כן אינו מהווה שימוש סביר. גם העובדה שהשימוש יועד לחלק מהדיירים, תוך שימוש ייחודי במקום מצביעה על העדר שימוש סביר בשטח.
משעה שהאסיפה הכללית קבעה את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו ומאחר שנתקבלה החלטה שלפיה אין לעשות שימוש במקום בבית הכנסת, מתבקשת המסקנה כי השימוש בבית כנסת אינו סביר בנסיבות העניין.
התנהלות הדיירים והנציגות בזמן אמת מלמדת אף היא על העדר הסכמה לשימוש בשטח המשותף לבית כנסת.
מסקנה זו נלמדת גם לנוכח המצגים שהוצגו לדיירים באשר לשימוש המתוכנן בשטח הציבורי שלא כלל בית כנסת.
גם העובדה שהנתבעות לא העידו מי מחברי קהילת המפונים אשר עשתה שימוש בפועל בבית הכנסת וברכוש המשותף מקימה חזקה לרעתן לפיה ידעו שאלה לא יתמכו בגרסתן וכי השימוש שנעשה בפועל לא היה סביר והיה שימוש ייחודי.
הנתבעות לא שלחו הודעה לצד שלישי כלפי המפונים ועל כן יש לדחות את טענותיהן בכל הקשור להשגת גבול מצד המפונים.
בנוסף, אף אם נטען שהשימוש היה סביר, הרי שמפרוטוקול אסיפת הדיירים מיום 15.06.06, עולה כי הוחלט ברוב קולות לפתוח בהליכים משפטיים נגד הקבלן והמדינה "בגין שימוש באולם האירועים ללא הסכמת בעלי הדירות ... )נ/2). מסקנה זו נובעת גם מהאמור במכתב מר מרחביה דלעיל המתייחס להעדר הסכמת הדיירים לשימוש הייחודי שנעשה במקום.
מכאן מתבקשת המסקנה כי התובעים זכאים לפיצוי בגין השימוש הייחודי ברכוש המשותף.
13.התובעת לא צירפה חוות דעת שמאית אף שעליה מוטל הנטל להוכיח את דמי השימוש ואת גובהם.
עם זאת, על הנתבעות שמנעו שימוש בשטח המשותף, לשלם דמי שימוש ראויים בהתאם לסעיף 33 לחוק המקרקעין: "דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהשגת גבולו – אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי – או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החיסכון בדמי שכירות – ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט". (ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (פסקה 4 לפסק דינה של כב' השופטת (כתארה אז) א. חיות) (11.10.12)).
14.קיימות ראיות, מהן ניתן ללמוד על גובה דמי השימוש הראויים וזאת גם בהעדרה של חוות דעת.
ראשית, בהליך הקודם שהתנהל הוסכם כי דמי השימוש יהיה בשיעור של 16 ₪ למ"ר, לפי שטח של 420 מ"ר ובנוסף ישולמו הוצאות לפי קבלות.
שנית, מנהל הנתבעת 1, מנשה לוי, אישר כי סוכם בעל פה עם משה מרחביה שיעשה שימוש בקומה מינוס 1 : "ואנחנו נישאר פה ונשלם לך שכ"ד פה" (ע' 60 ש' 6).
שלישית, הנתבעת 1 תבעה מהנתבעת 2 דמי שכירות והחזקה חודשיים בסך כולל של 9.25 דולר לכל מטר מרובע ברוטו בצירוף מע"מ על פי שער דולר בהסכם – 4.606 ₪ ובכתב התביעה בסעיף 33 נכתב כי המדינה התחייבה לשלם לנתבעת 1 דמי שכירות בגין השטחים החלופיים. מכאן שהנתבעת 1 מנועה מלטעון באשר להעדר הוכחת גובה דמי השימוש.
רביעית, לוי העיד שהמדינה הייתה צריכה לשלם דמי שימוש עבור השימוש בקומה מינוס 1 (ע' 65 ש' 26) ודי בכך כדי להוות הודאת בעל דין באשר לחובת הנתבעות לשלם דמי שימוש עבור השטח.
15.בהתחשב באמור לעיל, מתבקשת המסקנה כי הונחה תשתית ראייתית מספקת לכל הפחות לקביעת דמי שימוש חודשיים של 16 ₪ למ"ר, נכון ליום הגשת התביעה וזאת ביחס לשטח המשותף שהוערך בבית המשפט המחוזי ב250 מ"ר.
מכאן שהתובעים זכאים לפיצוי חודשי בסך 4,000 ₪ בגין השימוש בשטח המשותף ומאחר שהתביעה היא בגין 21 חודשים, סך הפיצוי לו זכאים התובעים בעניין זה עומד על סך של 84,000 ₪.
הוצאות שוטפות
16.התובעים טענו כי יש לחייב את הנתבעות בגין הוצאות צריכת חשמל בסך של 1,500 ₪ לחודש. פרט לתדפיס ריכוז תשלומים של חברת החשמל שצורף לכתב התביעה, לא הוגשו ראיות נוספות ולא ניתן ללמוד באופן ברור מה הוצאות החשמל שהיו בגין השטחים האמורים.
בהעדר תשתית ראייתית מספקת לעניין שיעור ההוצאות, יש לדחות את תביעת התובעים באשר להוצאות.
יוטעם שבכתב התביעה נתבעו הוצאות נוספות, אך התובעים זנחו טענות אלה בסיכומים.
סוף דבר
17.מחייב הנתבעות לשלם לתובעים פיצוי בסך 84,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל ממש.
במכלול נסיבות העניין ובהתחשב באופן ניהול ההליך והתוצאה, מחייב הנתבעות לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ.
ניתן היום, י"ז אייר תשע"ט, 22 מאי 2019, בהעדר הצדדים.
