מסיקה נ' פרידמן ואח'

1.לפניי תביעה לפיצוי בגין הפרת הסכם לרכישת דירות.

2.התובע, מר ראובן מסיקה, הוא לדבריו יזם נדל"ן. הנתבעים זכאים להירשם כבעלי 80% מהזכויות בכמה תתי-חלקות בחלקת מקרקעין המצויים בנתניה, שאותם קיבלו בירושה. הזכאות להירשם כבעלים של ה-20% הנותרים היא של אחי הנתבעים, מר אריה פרידמן. מדובר במקרקעין שבהם בניין בן שני אגפים, ותתי-החלקות האמורות מהוות את אחד משני אגפים אלו.

3.על-פי המתואר בכתב התביעה (המתוקן, שאליו תהא כל ההתייחסות בהמשך פסק-הדין), התובע והנתבעים כרתו הסכם שעל-פיו הנתבעים יעשו הליך של "ייחוד דירות" במקרקעין, והתובע ירכוש את דירותיהם. התובע טוען כי מטרתו ברכישת המקרקעין הייתה להקים במקום פרויקט נדל"ן. לפי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים פעלו לייחוד הדירות באמצעות הגשת הליך משפטי נגד אחיהם, מר אריה פרידמן. אולם לפי הנטען, בשלב מסוים הם זנחו את הנושא, וההליך שיזמו בקשר לכך נמחק. התובע, לפי המתואר, הגיש נגד הנתבעים לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה לאכיפת ההסכם. בית המשפט המחוזי, כך נטען, קבע כי הנתבעים הפרו את ההסכם עמם. עם זאת, בית המשפט המחוזי דחה את תביעת האכיפה, בין היתר מן הטעם שעל-פי ההסכם, המכירה היא של דירות לאחר ייחודן, ואילו התובע ניסח את הסעד המבוקש כרכישת 80% מהזכויות במקרקעין "במושע". התובע הגיש ערעור על פסק-הדין לבית המשפט העליון. הערעור נדחה בהסכמה, ובהסכמה ניתן לתובע היתר לפיצול סעדים. מכאן התביעה שלפניי, שבה התובע עותר לפיצוי בגין נזקיו.

התובע טוען כי אילולא הנתבעים היו מפרים את ההסכם עמם, הוא היה רוכש מהנתבעים את דירותיהם במקרקעין עבור התמורה שהוסכמה, שהיא 2,025,000 ש"ח. התובע טוען כי מטרתו הייתה להקים במקום פרויקט מגורים בן תשע קומות. התובע טוען שהרווח שהיה מניב מהפרויקט הוא 5,340,000 ש"ח. לחלופין טוען התובע, כי אם תכניתו להקים את הפרויקט לא הייתה יוצאת אל הפועל, נזקו הוא ההפרש בין שווי הדירות ביום הגשת כתב התביעה (המתוקן) לבין התמורה עבורן, שהוא 3,600,000 ש"ח. טענות אלו נתמכות בחוות-דעת שמאית, מאת שמאי המקרקעין מר חיים מסילתי. התובע העמיד את תביעתו על גבול סמכותו של בית משפט זה, הוא 2,500,000 ש"ח.

4.הנתבעים טוענים בכתב הגנתם (המתוקן, וכל ההפניות בהמשך הן לכתב ההגנה המתוקן), כי התובע הוא שזנח את ההסכם בין הצדדים בדבר ייחוד הדירות ורכישתן על-ידיו, באופן שבו הגיש את המרצת הפתיחה שבה עתר לאכיפת רכישת 80% מהמקרקעין "במושע". הנתבעים טוענים שבכך נקטע הקשר הסיבתי בין הפרת ההסכם לבין נזקי התובע. הנתבעים טוענים שאילו היה התובע מגיש את התביעה הנכונה שהיא לאכוף את ההסכם כפי שהוא – לאמור, לרכישת הדירות לאחר ייחודן ולא לרכישת זכויות הנתבעים במקרקעין "במושע" – לא היה נגרם לו נזק. הנתבעים טוענים שהתובע יכול היה להקטין את נזקו אילו היה מגיש הליך לאכיפת ההסכם כפי שהוא, ולא הסכם אחר, שכן אז בית המשפט המחוזי היה אוכף את ביצוע ההסכם. הנתבעים טוענים שהתובע גרם ל"נזק עצמי מכוון" (בלשונם) בכך שנמנע מהגשת תביעה לאכיפת ההסכם על-פי המתווה שהוסכם על הצדדים. הנתבעים טוענים שהתובע לא מחה בזמן אמת על כך שההליך שיזמו הנתבעים לייחוד הדירות נמחק.

5.התובע הגיש כתב תשובה שבו טען, בין היתר, כי הנתבעים מודים בכתב ההגנה שהפרו את ההסכם עם התובע. התובע טוען שטענת הנתבעים שלפיה באי-הגשת תביעה נכונה לאכיפת ההסכם, התובע למעשה זנח את ההסכם, נגועה בחוסר תום לב.

6.מטעם התובע העידו הוא עצמו, וכן נחקר השמאי מטעמו, מר מסילתי. מטעם הנתבעים העידו הנתבע 1. הנתבעים לא הגישו חוות-דעת שמאית נגדית לזו שהגיש התובע.

דיון והכרעה

7.בתמצית, הצדדים באו ביניהם בהסכם. הנתבעים הפרו את ההסכם. כפי שנראה להלן, דבר הפרת ההסכם כבר נקבע בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בהליך הקודם בין הצדדים, ולמעשה, הנתבעים אינם חולקים על כך שהפרו את ההסכם. בנסיבות אלו, עתה עותר התובע לפיצוי בגין נזקיו כתוצאה מן ההפרה. התובע תמך טענותיו בחוות-דעת מומחה בתחום שמאות המקרקעין. הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות-דעת נגדית, והסתפקו בחקירת שמאי התובע. גם לאחר החקירה, מסקנות מומחה התובע נותרו בעינן. משכך, דין התביעה להתקבל.

א.תמצית התשתית העובדתית

8.הנתבעים זכאים להירשם כבעליהם של 80% מהזכויות במספר תתי-חלקות במקרקעין, שאותם קיבלו בירושה. אחיהם, מר אריה פרידמן, זכאי להירשם כבעלי 20% הנותרים. זכויות אלו יחדיו הן למעשה מלוא הזכויות באגף בבניין מגורים בן שני אגפים (בחוות-דעת שמאי התובע נרשם כי בחלקה הנדונה קיימים שני מבנים וענייננו באחד מהם, עמ' 5 לחוות-הדעת; ראו גם חקירת התובע בעמ' 25 לתמלול הפרוטוקול מיום 4.1.2024 שם תואר הדבר כשני מבנים עם קיר משותף (אלא אם מצוין אחרת ההפניות לפרוטוקול הן לפרוטוקול זה); וכן ראו תיאור המקרקעין בפיסקה 1 בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה אשר תתואר להלן, נספח 8 לתצהיר התובע).

9.בכתב התביעה מוזכר הסכם שעשה התובע עם הנתבעים (וכן עם מר אריה פרידמן וגב' ברטה פרידמן ז"ל) בשנת 2006, שהוא לטענת התובע הסכם קומבינציה בקשר למקרקעין. אולם הצדדים נסמכו בטיעוניהם על ההסכמים המאוחרים יותר, אשר יתוארו להלן.

10.ביום 11.2.2014 חתמו עו"ד יוסף תשובה ז"ל ובא-כוח הנתבעים על מסמך שכותרתו, "מתווה לעסקת פרידמן – תשובה" (נספח 2 לתצהיר התובע). אין חולק שמדובר בהסכמות שהצדדים להן הם התובע והנתבעים. על-פי האמור באותו "מתווה", "המוכרים יערכו מבחינתם ליחוד דירות הירושה...". המתווה המתואר באותו מסמך הוא מכירת דירות הנתבעים במקרקעין וזכויותיהם במחסן במקרקעין. הוסכם כי "במידה ויהיה צורך בהליך משפטי ליחוד הדירות מול אריה פרידמן, הליך זה יעשה ע"י המוכרים ועל חשבונם". בסוף המסמך נרשם, כי "המתווה כפוף לאישורם של המוכרים", וכי "המתווה הינו "מפת דרכים" בלבד והמסמך המחייב היחיד את הצדדים יהיה חוזה המכר שיחתם לגבי הדירות בין כל אחד מיחידי המוכרים ובין הקונה ובין כל המוכרים והקונה לגבי 80% מהמחסן".

11.בהמשך נערך מסמך נוסף אשר כותרתו, "ערובה למימוש מתווה לעסקת מכר" (הצדדים אינם חלוקים בתצהיריהם על כך שמסמך זה נערך ביום 8.5.2014; נספח 3 לתצהיר התובע). מדובר בהסכם שנעשה בין הנתבעים לבין עו"ד רועי חסון, אשר מתואר בתצהיר התובע כעורך-דין שעבד במשרדו של עו"ד תשובה ז"ל, ושגם הוא שימש כנאמן התובע. בהסכם זה נרשם, כי הוא נעשה הואיל והנתבעים חתמו על המתווה שתואר לעיל, "והואיל ועל פי מתווה העסקה על הבעלים [הם הנתבעים, א.ו.] לבצע יחוד דירות בהליך משפטי מול אריה פרידמן". בהסכם זה נקבע, כי "מחיר העסקה שנשמט מן המתווה יהיה – 2,025,000 ש"ח". כן הוסכם כי "הרוכש המיועד" יפקיד אצל בא-כוח הנתבעים סך של 500,000 ש"ח לשם הבטחת העסקה. התובע גורס כי הפקיד סכום זה כפי שהתחייב, ואין מחלוקת על קבלת סכום זה בידי הנתבעים (ראו, סעיף 4 לתצהיר הנתבע 1).

12.כן חתמו הנתבעים על מסמך נוסף, אשר כותרתו "אישור מתווה עסקת פרידמן תשובה" (הצדדים אינם חלוקים בתצהיריהם על כך שגם מסמך זה נערך ביום 8.5.2014; נספח 4 לתצהיר התובע). במסמך זה נרשם כי הנתבעים "מאשרים בזאת את המתווה לעסקת פרידמן תשובה שנחתמה ביום 11.2.2014".

13.למען הסדר הטוב, ההסכמים נעשו מצד התובע על-ידי נאמן, אולם אין חולק כי מדובר בהסכמים שנעשו עם התובע. כך כבר נקבע בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה (עיינו, פתח פסק-הדין בהמרצת הפתיחה המצורף כנספח 8 לתצהיר התובע; וכן ראו הקביעה בדבר זניחת טענת הנתבעים בנושא בפיסקה 31 לפסק-הדין; הנתבע 1 בתצהירו אינו חולק על כך שהתברר לו שעו"ד תשובה ז"ל שימש כנאמן של התובע, עיינו בסעיף 7 לתצהירו; כן ראו סעיף 41 לכתב ההגנה; בסיכומיהם הנתבעים אינם טוענים אחרת).

14.ביום 26.5.2014 הגישו הנתבעים לבית המשפט לענייני משפחה תביעה נגד מר אריה פרידמן לחלוקת נכסי העיזבון (נספח 5 לתצהיר התובע). בכתב התביעה תיארו הנתבעים את תתי-החלקות במקרקעין, הציעו דרך לחלוקתן ביניהם ובין מר אריה פרידמן, ועתרו להורות כי הזכויות במקרקעין תירשמנה בלשכת רישום המקרקעין על-פי החלוקה המוצעת. מן ההחלטות בתיק זה שהוצגו עולה שבתיק לא נעשו פעולות שדרש בית המשפט, ניתנה התראה למחיקת ההליך מחוסר מעש, וביום 8.6.2015 הורה בית המשפט על סגירת התיק (נספח 6 לתצהיר התובע).

15.בתשובה שהגישו הנתבעים להמרצת הפתיחה שתתואר להלן, נרשם מפיהם שהם הורו לבא-כוחם שלא לקדם את ההליך לייחוד הדירות. זאת, לטענתם, בין היתר, על בסיס שיחה שנערכה עם עו"ד תשובה ז"ל (עיינו, סעיף 23 לתשובת הנתבעים להמרצת הפתיחה, נספח 7 לתצהיר הנתבע 1).

16.לגרסת הנתבעים, ביום 14.1.2016 התקיימה פגישה בהשתתפות הנתבע 1, בא-כוח הנתבעים, התובע ועו"ד תשובה ז"ל. בפגישה זו דנו הצדדים במצב שנוצר. הנתבע 1 תיאר את הפגישה בתצהירו, באומרו כי עו"ד תשובה ביקש לשנות את העסקה כך שבמקום לרכוש את דירות הנתבעים לאחר ייחודן, תירכשנה זכויות הנתבעים "במושע". על-פי תיאורו של הנתבע 1, בא-כוח הנתבעים השיב שככל שכך יהיה יש להגדיל את שיעור התמורה בשל חיוב נוסף במס שבח מקרקעין שיחול על העסקה, ואילו התובע התנגד לשינוי התמורה. הנתבע 1 גרס בתצהירו כי הפגישה הסתיימה ללא הסכמות (עיינו, סעיף 8 לתצהיר הנתבע 1).

17.ביום 3.2.2016 שלח התובע לנתבעים שני מכתבים: באחד נרשם כי ככל שהנתבעים לא יקיימו את התחייבויותיהם על-פי ההסכם, לא יהיה לתובע מנוס אלא להגיש תביעה לאכיפתו; ובאחר נרשם שמאחר שהוחלט על ביטול ההסכם, בא-כוח התובע מסכים שהסך של 500,000 ש"ח שנמסר לידיו הנאמנות של בא-כוח הנתבעים יוחזר לידי התובע (עיינו, עמ' 60 לתצהיר התובע ונספח 5 לתצהיר הנתבע 1). מכתבים אלו כונו בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה אשר יתואר להלן, בשמות "מכתב הקיום" ו"מכתב הביטול".

ב.המרצת הפתיחה שהגיש התובע לאכיפת ההסכם

18.ביום 19.12.2016 הגיש התובע לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, יחד עם נאמניו עו"ד תשובה ז"ל ועו"ד חסון, המרצת פתיחה לאכיפת ההסכמים בין הצדדים (ה"פ 38035-12-16; נספח 7 לתצהיר התובע). בהמרצת הפתיחה עתר התובע, בין היתר, להורות על אכיפת ההסכם בין הצדדים, וכפועל יוצא מכך להצהיר כי התובע זכאי להירשם כבעלים של 80% מהמקרקעין (בתתי-החלקות הרלוונטיות; והכל כפי שהדברים נוסחו בהמרצת הפתיחה).

19.ביום 20.7.2018 ניתן פסק-דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד הדוחה את המרצת הפתיחה (כב' סגן הנשיא י' שפסר; נספח 8 לתצהיר התובע). להלן עיקרי הקביעות בפסק-הדין הרלוונטיות לענייננו:

(א)בפסק-הדין נקבע, כי "בשלב מסוים, הורו היורשים [הנתבעים כאן, א.ו.] לעו"ד פרידמן [בא-כוחם, א.ו.] לחדול מקידום הטיפול בהליך ייחוד הדירות, ונוכח העדר מעש בתיק, נמחק ההליך ביום 8.6.2015" (פיסקה 10 לפסק-הדין).

(ב)בפסק-הדין מתוארים שני המכתבים ששלח התובע (באמצעות הנאמן, עו"ד חסון) לנתבעים, ביום 3.2.2016: האחד שבו עמד על אכיפת ההסכם, והשני שבו נכתב כי מאחר שהוחלט על ביטול הסכם, מוסכם שהערובה שנתן התובע תוחזר לו (פיסקה 13 לפסק-הדין).

(ג)בית המשפט המחוזי קבע, כי הנתבעים הפרו את ההסכמים שעשו בכך שזנחו את ההליך לייחוד הדירות. בלשון בית המשפט המחוזי: "האם זניחת הליך ייחוד הדירות עולה כדי הפרת ההסכמים מצד היורשים? כפי שיפורט להלן, דעתי היא שהתשובה לכך היא בחיוב" (פיסקה 35 לפסק-הדין). בית המשפט המחוזי קבע כי בהסכמים בין הצדדים התחייבו הנתבעים לנקוט בהליך משפטי לצורך ייחוד הדירות (פיסקה 36 לפסק-הדין). בית המשפט קבע שהנתבעים לא הוכיחו שזניחת הליך ייחוד הדירות נעשתה בהסכמת הצדדים (פיסקה 37 לפסק-הדין). נקבע: "... מקבל אני את טענת המבקשים [התובע והנאמנים, א.ו.] לפיה זניחת התחייבותם ההסכמית של היורשים [הנתבעים, א.ו.] לקידום הליך ייחוד הדירות בוצעה שלא על דעתם, ומהווה משום הפרה של ההסכמים" (פיסקה 38 לפסק-הדין).

(ד)חרף הקביעה כי הנתבעים הפרו את ההסכמים עמם, מצא בית המשפט המחוזי לדחות את המרצת הפתיחה. זאת, ראשית, מן הטעם שההסכמים בין הצדדים הם למכירת דירות שלמות לאחר ייחודן, ולא למכירת זכויות הנתבעים במקרקעין "במושע". זאת בעוד שהתובע (ונאמניו) עתר לאכיפת רכישת זכויות הנתבעים "במושע" (פיסקאות 30 ו-51-40 לפסק-הדין). שנית, בית המשפט המחוזי התייחס למכתב הביטול ששלח התובע לנתבעים, באותו היום שבו שלח אליהם מכתב שבו עמד על אכיפת ההסכם. בית המשפט המחוזי דחה את טענת התובע (ונאמניו) שמכתב הביטול נשלח בטעות, וקבע שהמכתב מבטא החלטה להביא לביטול ההסכמים (פסקאות 55-52 לפסק-הדין).

20.התובע הגיש ערעור על פסק-הדין לבית המשפט העליון. הערעור נדחה בהסכמה. כן ניתן בהסכמה היתר לפיצול סעדים (כב' השופטים ע' פוגלמן, מ' מזוז ו-י' וילנר; ע"א 6888/18; פסק-דין מיום 4.3.2020; נספח 9 לתצהיר התובע).

ג.הפרת הנתבעים את ההסכמים עמם

21.התובע עשה סדרה של הסכמים עם הנתבעים. הנתבעים התחייבו לנקוט הליך משפטי לצורך ייחוד הדירות מול מר אריה פרידמן. הנתבעים הפרו את ההסכמים בכך שזנחו את הליך ייחוד הדירות.

22.כך כבר נקבע כלפי הנתבעים בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה. כאמור, בית המשפט המחוזי קבע: "האם זניחת הליך ייחוד הדירות עולה כדי הפרת ההסכמים מצד היורשים [הנתבעים, א.ו.]? כפי שיפורט להלן, דעתי היא שהתשובה לכך היא בחיוב" (פיסקה 35 לפסק-הדין). כן נקבע: "... מקבל אני את טענת המבקשים [התובע והנאמנים, א.ו.] לפיה זניחת התחייבותם ההסכמית של היורשים [הנתבעים, א.ו.] לקידום הליך ייחוד הדירות בוצעה שלא על דעתם, ומהווה משום הפרה של ההסכמים" (פיסקה 38 לפסק-הדין). להסרת ספק, בפסק-הדין גם נקבע כי ייחוד הדירות הוא התחייבות של הנתבעים (פיסקה 36 לפסק-הדין: "מכאן, שבהתאם לאמור בהסכמים, התחייבו היורשים לנקוט בהליך משפטי לשם ייחוד הדירות במקרקעין באופן פרטני לכל אחד מבעלי הזכויות בהן"; ועיינו גם, הדברים בפרוטוקול הדיון בבית המשפט העליון בערעור על פסק-הדין הדוחה את המרצת הפתיחה, בעמ' 100 לתצהיר התובע, שורות 33-26).

23.ביתר פירוט, בתשובה להמרצת הפתיחה הודו הנתבעים, כי הם הורו לבא-כוחם שלא לקדם את ההליך לייחוד הדירות (סעיף 23 לתשובתם להמרצת הפתיחה, נספח 7 לתצהיר הנתבע 1). הנתבעים הוסיפו שם, כי אחד הטעמים להוראתם זו היה שיחה שנערכה עם בא-כוח התובע (בלשונם: "בעקבות שיחה זו... הורו המשיבים לבא כוחם לא לקדם את נושא פסק הדין לחלוקת נכסי העיזבון ובסופו של יום התביעה נמחקה מחוסר מעש"). בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה נדחתה טענת הנתבעים כי אותה שיחה הייתה טעם מוצדק שלא לקדם את הליך ייחוד הדירות (עיינו, פיסקה 37 לפסק-הדין). לאמור, בהתאם לגרסת הנתבעים עצמם, הם נתנו הוראה לבא-כוחם שלא לקדם את ההליך לייחוד הדירות, וטענתם שהדבר נעשה על בסיס שיחה עם בא-כוח התובע – נדחתה.

24.אומנם, במקום אחר בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה נוסחה ההפרה של הנתבעים את ההסכם עמם באורח מרוכך יותר (ראו, פיסקה 51 לפסק-הדין, שם נאמר ש"ככל" שיש בזניחת הליך ייחוד הדירות כדי להוות הפרה של ההסכם, עדיין אין להורות על אכיפתו). אולם לא ניתן להתעלם מהקביעות הפוזיטיביות והבהירות בפסק-הדין בדבר הפרת הנתבעים את ההסכם, אשר תוארו לעיל.

25.מדובר בקביעות ברורות שנעשו כלפי הנתבעים, העולות לכדי השתק פלוגתא, והנתבעים מנועים עתה מלטעון אחרת. מכל מקום יודגש, שהנתבעים אינם כופרים בסיכומיהם (ודאי שלא בבהירות) על טענת התובע בסיכומיו בדבר קיומו של מעשה בית דין ועל כך שקביעות אלו משתיקות אותם.

26.לשלמות התמונה – שכן כאמור עיון בסיכומי הנתבעים מותיר את הרושם שהם אינם חולקים על טענת התובע בדבר קיומו של השתק, ודאי שלא בבהירות – אני סבור שהתנאים לקיומו של השתק פלוגתא מתקיימים. מדובר באותם בעלי דין, פסק-הדין בהמרצת הפתיחה הוא סופי, ניתנה בפלוגתא הכרעה פוזיטיבית ולנתבעים ניתן יומם. אשר לתנאי שההכרעה תהא חיונית, מן הפסיקה עולה שהכרעה עובדתית פוזיטיבית לטובת תובע מקימה השתק לטובתו גם כשהתביעה נדחית מטעם אחר (עיינו, רע"א 8798/16 דוויק נ' זרביב (‏26.3.2017)). אלו קביעות הכרחיות במהלך הלוגי של פסק-הדין בדיון בהמרצת הפתיחה: קביעה כי הייתה הפרה של חוזה, אך לאחריה דחיית התרופה החוזית שלה עתר התובע. ואכן, לא ניתן לראות את קביעות בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה כאמרות אגב, או כקביעות שלגביהן לא ניתן צדדים יומם. לטעמי תוצאה אחרת תחתור תחת התכליות של מוסד מעשה בית הדין. לטעמי, אם נקבע כממצא פוזיטיבי, לאחר דיון והכרעה, כי צד לחוזה הפר את החוזה, אולם התביעה למתן התרופה החוזית נדחית מטעם אחר (למשל, טעם משפטי), ובייחוד כשלנפגע ניתן היתר לפיצול סעדיו, אין מקום שהנתבע יפתח מחדש את שאלת ההפרה שכבר נדונה והוכרעה. כאמור, הנתבעים לא טוענים בסיכומיהם אחרת, ודאי שלא בבהירות.

27.כך או אחרת, דומה שבפועל בהליך שלפניי הנתבעים אינם חולקים על כך שהפרו את ההסכם עם התובע, ושכך כבר נקבע בעניינם. בכתב הגנתם גם הנתבעים מתארים כך את פסק-הדין בהמרצת הפתיחה (עיינו, סעיף 28.1 לכתב ההגנה: "בסעיף 35 לפסה"ד [בהמרצת הפתיחה, א.ו.] נקבע כי זניחת הליך יחוד הדירות ע"י הנתבעים היא הפרת ההסכם"; סעיף 33 לכתב ההגנה, שם טענו הנתבעים כי בפסק-הדין בהמרצת הפתיחה נקבע, "כי באי השלמת מתווה יחוד הדירות הפרו הנתבעים את התחייבותם כלפי המבקשים"; כן עיינו בדומה, סעיפים 32 ו-34 לכתב ההגנה). בקדם המשפט מיום 6.6.2022 טען בא-כוח הנתבעים: "לשאלת ביהמ"ש, האם הנתבעים הפרו את ההסכם... אני משיב, שאין ויכוח שהייתה הפרה של ההסכמים על כך אין ויכוח" (עמ' 2 שורות 29-28 לפרוטוקול; ההדגשה הוספה). הנתבע 1 הודה בחקירתו הנגדית כי הנתבעים הפרו את ההסכם (הגם שחלק על זכאות התובע לפיצוי; עמ' 71 לפרוטוקול, שורות 10-1; ההדגשות הוספו):

" העד, מר פרידמן: אני חושב שאין, לא נגרם כל נזק למרות שהייתה לכאורה הפרה, לא נגרם לכם כל נזק. לכן כיוון שלא נגרם לכם כל נזק, צריך לבטל את התביעה.

עו"ד סחאי: או-קיי אז אתה מודה שהפרתם את ההסכם?

העד, מר פרידמן: הייתה הפרה של ההסכם בעקבות זה שבית המשפט דחה את התביעה שלנו לאיחוד הדירות, אז אז התהליך הוא כזה שנעצר המתווה של האיחוד הדירות וזה נחשב ע"י השופט, הוא קבע שזו הייתה הפרה של התהליך. אבל אין בהפרת התהליך כל השפעה על הנזק.

עו"ד סחאי: או-קיי אז אם אני מסכם נכון, אתה מודה שהפרתם את ההסכם אבל אתה אומר לא נגרם נזק ולכן אנחנו צריכים, אם נגרם אפס שקל הנזק אז,

העד, מר פרידמן: זהו בדיוק. נכון. לא נגרם כל נזק".

גם בסיכומיהם מתארים הנתבעים את פסק-הדין בהמרצת הפתיחה באופן זה (סעיף 1 לסיכומיהם: "בית המשפט המחוזי מרכז... קבע כי בכך הפרו הנתבעים את ההסכם"; וראו גם סעיף 48 לסיכומיהם). לאור עמדה חוזרת ונשנית זו של הנתבעים במהלך בירור ההליך בפניי, דומה ששאלת הפרת ההסכם אינה במחלוקת.

28.עם זאת אוסיף שגם אלמלא קביעתו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, אכן יש לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכמים עמם. כאמור, הנתבעים התחייבו לפעול לייחוד הדירות. הנתבעים לא שקדו על השלמת ההליך שיזמו בקשר לכך, והודו שנתנו הוראה לבא-כוחם שלא לקדם את ההליך.

בתמצית – שכן למעשה אין טענה אחרת מצד הנתבעים בנושא – בהסכם הראשון, מיום 11.2.20214, נאמר במפורש כי "במידה ויהיה צורך בהליך משפטי ליחוד הדירות מול אריה פרידמן, הליך זה יעשה ע"י המוכרים ועל חשבונם". אומנם, בהסכם זה נאמר שהוא כפוף לאישור הנתבעים, שהוא "מפת דרכים בלבד" ושהחוזה היחיד שיחייב יהיה חוזה המכר לגבי הדירות. אולם, במסמך המאוחר שכותרתו, "ערובה למימוש מתווה לעסקת מכר" נרשם ב"הואיל" השני, כי "והואיל ועל פי מתווה העסקה על הבעלים לבצע יחוד דירות בהליך משפטי מול אריה פרידמן" – ודברים אלו מנוסחים בלשון של התחייבות. במסמך זה הצדדים השלימו את החסר בדבר התמורה לעסקה. במסמך נוסף שכותרתו "אישור מתווה עסקת פרידמן תשובה", הנתבעים אישרו את המתווה. מכלול זה מלמד על התחייבות הנתבעים לפעול לייחוד הדירות (וכך קבע בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה, עיינו, פיסקה 36 לפסק-הדין). הנתבעים עצמם טוענים שאילו התובע היה מגיש המרצת פתיחה שבה היה עותר לאכיפת ההסכם כפי שהוא – לרכישת הדירות לאחר ייחודן – בית המשפט המחוזי היה מקבל את המרצת הפתיחה (עיינו, למשל, סעיפים 11.6 ו-34 לכתב ההגנה וסעיף 53 לסיכומי הנתבעים). לאמור, מטיעון זה עולה שגם לשיטתם מדובר בהתחייבות חוזית שלהם.

הנתבעים זנחו את הליך ייחוד הדירות. הנתבעים הודו כי הם נתנו הוראה לבא-כוחם שלא לקדם את ההליך לייחוד הדירות (סעיף 23 לתשובתם להמרצת הפתיחה, נספח 7 לתצהיר הנתבע 1). גם בהליך שלפניי, כפי שהיה בדיון בהמרצת הפתיחה, הנתבעים לא שכנעו כי הוראה זו שנתנו לבא-כוחם ניתנה מטעם מוצדק. לאמור – יש לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכמים עמם, אף מבלי תלות בקיומו של השתק פלוגתא.

עם זאת, תשומת הלב לכך שראשית, הנתבעים אינם טוענים בסיכומיהם, ודאי שלא בבהירות, שלא הייתה מוטלת עליהם חובה לפעול לייחוד הדירות, למשל, כי ייחוד הדירות היה נתון לבחירתם והיווה מעין תנאי מתלה להסכמים; שנית, כאמור, כבר נקבע כלפיהם שהם הפרו את ההסכם, וכפי שהוסבר הנתבעים אינם חולקים על כך. משכך, דברים אלו מובאים למעלה מן הנדרש.

29.הנתבעים טוענים בסיכומיהם שבפגישה שנערכה ביום 14.1.2016 דיווחו הנתבעים לתובע שהתביעה לייחוד הדירות נמחקה, ושהדבר לא עורר תגובה או מחאה מצד התובע (סעיף 41 לסיכומי הנתבעים). אולם, אין בפניי תשתית לקבוע כי התובע ויתר בפגישה זו על זכות כלשהי הקיימת לו מכוח ההסכמים, לרבות תביעת נזקיו. הנתבע 1 עצמו תיאר בתצהירו את הפגישה ככזו שהסתיימה ללא הסכמות (סעיף 8.4 לתצהירו). למעשה, מתיאור הפגישה בתצהיר הנתבע 1 עולה שהתובע המשיך לעמוד על זכויותיו: הנתבע 1 מתאר בתצהירו שבפגישה הועלתה מצד הנתבעים דרישה כי ככל שהעסקה תשונה לרכישת זכויות הנתבעים במקרקעין "במושע", תשונה התמורה כך שתהיה גבוהה יותר ותשקף את החיוב במס הנובע מכך, וכי התובע התנגד לשינוי התמורה (סעיף 8.3 לתצהירו).

אעיר, כי דומני שבצדק התנגד התובע לשינוי התמורה באותה פגישה. הרי הנתבעים הם שהפרו את ההסכם עמם בכך שלא פעלו להשלמת הליך ייחוד הדירות וזנחו אותו. ברור, אפוא, שהנתבעים לא היו רשאים לסמוך על הפרתם שלהם את ההסכם כטעם לשינוי התמורה על-פי ההסכם. בצדק עמד התובע על כך שהתמורה על-פי ההסכם תיוותר כפי שהיא. שינוי ההסכם לרכישת זכויות הנתבעים "במושע" (שתואר על-ידי הנתבע 1 כדבר שהועלה מצד עו"ד תשובה ז"ל) – דומה שנבע מכך שהנתבעים הפרו את ההסכם ובכך הותירו את התובע בפני חוסר אפשרות למימוש ההסכם כפי שהוא. אוסיף שגם עיון בתכתובות בין הצדדים שקדמו להגשת המרצת הפתיחה, מלמד שהתובע עמד על זכויותיו לרבות פיצוי בגין נזקיו (עיינו, התכתובות שצורפו כנספח 7 לתצהירו; עמ' 59 ואילך לתצהיר).

30.לסיכום עד-כה, התובע מגיע אל בית משפט זה ובאמתחתו "תחמושת" נאה: קביעות שכבר נעשו בדבר הפרת הנתבעים את ההסכמים עמו. הנתבעים למעשה אינם חולקים על כך. על אלו נוסיף את היתר פיצול הסעדים שניתן בהסכמה בבית המשפט העליון. מכאן, סלולה דרכו של התובע לפיצוי בגין נזקיו, ובלבד, כמובן, שנזקים אלו והקשר הסיבתי בינם לבין ההפרה הוכחו ושמדובר בנזקים צפויים (עיינו, סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן – חוק החוזים (תרופות)).

ד.הוכחת נזקי התובע כתוצאה מההפרה

31.התובע עותר לפיצוי בגין הפסד הרווחים שהיה מניב מן ההסכם. הפסד רווח הוא ראש נזק שניתן לתבוע בשל הפרת הסכם (עיינו, הגדרת "נזק" בסעיף 1 לחוק החוזים (תרופות)). התובע תמך את טענותיו בדבר שיעור הנזק שנגרם לו בחוות-דעת מומחה מאת שמאי המקרקעין מר חיים מסילתי. מר מסילתי אמד את הנזק לתובע בשתי חלופות:

החלופה הראשונה, עניינה ברווחים הצפויים לתובע מהפרויקט הנדל"ני שלא התממש. חלופה זו מבוססת על ההפרש בין שווי מכירת הדירות שהיו נבנות בפרויקט לבין עלות הפרויקט.

החלופה השנייה, היא ההפרש בין שווי הדירות בבניין הקיים לבין עלותן. כלומר, חלופה זו עוסקת ברווח שהיה מניב התובע ללא בניית פרויקט נדל"ני, באמצעות מכירת הדירות בבניין הקיים לאחר רכישתן.

מומחה התובע מצא כי בחלופה הראשונה נזקו של התובע הוא 5,340,000 ש"ח, ובחלופה השנייה נזקו הוא 3,600,000 ש"ח. כלומר, כל אחת מהחלופות עולה על גבול סמכותו העניינית של בית משפט זה.

32.הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות-דעת שמאית נגדית (עיינו, עמ' 18 שורות 2-1 לתמלול הדיון מיום 11.7.2023: "כב' הש' ויצנבליט: בחרת אתם [לטעמי צ"ל: בחרתם] שלא להגיש חוות דעת נגדית, / עו"ד פרידמן: נכון"). לטעמי, דרך המלך להתמודד עם חוות-דעת המומחה שהגיש התובע, הייתה להגיש חוות-דעת מומחה נגדית. אילו הנתבעים היו עושים כן, לא מן הנמנע שגם ניתן היה לשקול למנות מומחה מטעם בית המשפט. אולם הנתבעים בחרו שלא לנקוט בצעד המצופה מהם ולהגיש חוות-דעת מומחה הנגדית לחוות-דעת מומחה התובע.

33.שמאי התובע נחקר על חוות-דעתו, וגם לאחר חקירתו מסקנותיו נותרו בעינן. בנוסף, בנסיבות דנא, מצאתי שהחקירה אינה משמשת תחליף להגשת חוות-דעת נגדית, כפי שכאמור היה מצופה שייעשה. להלן טענות הנתבעים בדבר הוכחת שיעור הנזק:

(א)שמאי התובע נחקר ארוכות לגבי השאלה, האם בפרויקט המגורים שהיה מוקם במקום היה צריך גם להקים חניון תת-קרקעי ומה עלויותיו (עמ' 37 לפרוטוקול ואילך). אולם המומחה לא אישר שיהיה צורך בפרויקט כזה לבנות חניה תת-קרקעית בעלויות נוספות, כשלעמדתו ניתן היה לכלול בפרויקט חניון עילי (ראו, למשל, עמ' 40 שורות 36-32 ועמ' 41 שורות 22-20 לפרוטוקול). כלומר, עדות השמאי בנושא לא כרסמה במסקנות חוות-דעתו. לזאת יש להוסיף שמדובר בנושא שבאופן מובהק מקומו הראוי בחוות-דעת נגדית.

(ב)הנתבעים טוענים בסיכומיהם לגבי היקף הבנייה שניתן היה לבנות במקום, תוך שהם מנסים להיבנות מתשובה כזו או אחרת של התובע בחקירתו הנגדית על דברים שהיו נאמרים לו בעירייה "אם היה הולך לעיריה" (סעיף 25 לסיכומי הנתבעים ועדות התובע בעמ' 26 שורות 28-18 לפרוטוקול). גם אלו טענות שמקומן אמור היה לבוא בחוות-דעת מומחה נגדית. אין מקום שנושא זה, בדבר היקף הבנייה האפשרית במקום, יוסק מתשובות של התובע בחקירה הנגדית, בהיות התובע לא מומחה בתחום. אעיר כי התובע לא העיד באופן החלטי בדבר היקף הבנייה המותרת במקום, וההתרשמות מעדותו היא שהוא הביא דוגמה לדברים שיכולים להיאמר על-ידי העירייה. התובע הוסיף שגם יש הקלות בבנייה שניתן לבקשן, וכן אפשרות לבנות לפי התמ"א החלה. ההתרשמות היא שלא ניתן להסיק מעדות זו כרסום במסקנות חוות-דעת מומחה התובע.

(ג)הנתבעים מפנים למסמכים שונים שקיבלו מן העירייה, ומבקשים ללמוד מהם על היקף הפרויקט שניתן היה לבנות במקום (המסמכים הוגשו ביום 27.8.2023). אולם גם ניתוח של מסמכים אלו הוא נושא שבמומחיות, ומצופה שיובא במסגרת חוות-דעת שמאית נגדית. ככל שמומחה התובע עומת עם מסמכים אלו בחקירתו, מומחה התובע נותר בעמדתו ומסקנותיו בחוות-דעתו לא נסתרו.

(ד)הנתבעים טוענים ששמאי התובע התבסס על פרוגרמה של בניין חדש שאותה מסר לו התובע, ולא על תכנית שיצר בעצמו (עמ' 32 לפרוטוקול). עם זאת, שמאי התובע העיד שמדובר בפרוגרמה אשר לדעתו היא "הגיונית" (עמ' 32 שורות 30-29 לפרוטוקול). בהמשך אומנם העיד השמאי שלא בדק בעצמו את ההיתכנות של הפרוגרמה בעיני העיריה (עמ' 58 שורה 23 עד עמ' 59 שורה 9 לפרוטוקול). עם זאת, בסוף חקירתו הבהיר השמאי פעם נוספת כי מדובר בפרוגרמה סבירה והגיונית, ושקיים סיכוי לא מבוטל שהיא תאושר (עמ' 68 שורות 26-25 לפרוטוקול). גם כאן, פעם נוספת, מצופה היה שהנתבעים יגישו חוות-דעת נגדית שבה תופרך הפרוגרמה שעליה התבסס שמאי התובע, ושבה תוצג תיזה אחרת להיקף הפרויקט הנדל"ני שניתן לבנות במקום.

(ה)שמאי התובע הבהיר בחקירתו שחוות-דעתו מתייחסת לאגף אחד בחלקה, כלומר, לזה שלנתבעים זכויות בו (עמ' 52 שורות 20-19 ועמ' 65 שורות 4-2 לפרוטוקול; אציין שבתחילה השיב השמאי כי חוות-דעתו מתייחסת לשני האגפים, אולם לאחר מכן בדק את עצמו והשיב שחוות-דעתו מתייחסת לאגף הרלוונטי בלבד, כך שמסקנתו נותרה בעינה).

(ו)לגבי טענות הנתבעים בדבר הנשיאה בהיטל השבחה, מומחה התובע השיב שמדובר במס שניתן לפעול להפחתתו, ושאילו הפרויקט היה נבנה במסגרת תמ"א 38 היה ניתן פטור מהיטל השבחה (עמ' 46 לפרוטוקול). כך או אחרת, גם בנושא זה, היה על הנתבעים להגיש חוות-דעת מומחה נגדית, לאמוד את שיעור היטל ההשבחה (ואת יתר העלויות, לעמדתם), ולהציג תיזה נגדית למסקנות מומחה התובע בהקשר זה.

(ז)אשר לחלופה השנייה שכלל מומחה התובע בחוות-דעתו, בדבר עליית ערך הדירות, אסב תחילה את תשומת הלב לטענת התובע בסיכומיו, כי השמאי לא נחקר על חלופה זו.

הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי חלופה זו בוססה על 80% מערך כלל הדירות (כלומר, "במושע", באגף הרלוונטי), ולא על 100% מדירות הנתבעים (עיינו, סעיף 38 לסיכומי הנתבעים). אולם ראשית, הנתבעים אינם מפנים בסיכומיהם לחקירת מומחה התובע בהקשר זה. שנית, הנתבעים לא הציגו תיזה נגדית הכיצד המסקנה הייתה משתנה בחישוב אחר. שלישית, ייחוד הדירות טרם בוצע. ניתן להניח באורח סביר שבהליך ייחוד הדירות מול מר אריה פרידמן, ייחוד הדירות היה נעשה כך שהנתבעים היו נותרים עם דירות שערכן משקף 80% משווי כלל הזכויות (באגף הרלוונטי בבניין). כך, בתביעה שהגישו הנתבעים לייחוד הדירות, הציעו הם חלוקה של הדירות בינם לבין מר אריה פרידמן, טענו ששווין של כל הדירות זהה, וטענו שהחלוקה המוצעת על-ידיהם היא "הוגנת" (עיינו, כתב התביעה בנספח 5 לתצהיר התובע). תחת ההנחה שהנתבעים אכן עומדים מאחורי מילתם שהצעתם לייחוד הדירות מול מר אריה פרידמן הייתה "הוגנת", ייחוד הדירות אינו אמור לשנות את שווי כלל זכויותיהם באגף הרלוונטי בבניין אל מול זכויותיו של מר אריה פרידמן. כלומר, בהנחה סבירה לא אמור להיות פער בין החישובים. רביעית, ודאי שהנתבעים לא הציגו תיזה משכנעת בדבר פער בחישובים השונים אשר היה מפחית את שיעור הנזק בחלופה זו אל מתחת לגבול סמכותו של בית משפט זה, כך שלנושא הייתה נפקות מעשית.

34.לסיכום, אכן, יש להודות, כי חוות-דעת המומחה מטעם התובע, כשמה כן היא: חוות-דעת מומחה מטעם בעל דין. ייעודה הוא לתמוך בטענות התובע. כאמור, דרך המלך להתמודד עם חוות-הדעת היא באמצעות חוות-דעת נגדית, אולם הנתבעים בחרו שלא להגיש חוות-דעת שכזו. יפה הפנה בא-כוח התובע בסיכומיו אל ע"א 2634/09 רוטנברג נ' אלגו השקיה בע"מ, פיסקה 31 (6.1.2011), שם נאמר: "...פסק דינו [של בית משפט קמא, א.ו.] הושתת בסופו של דבר על חוות דעתו ועדותו של רו"ח זונטג ובהעדר חוות דעת נגדית "אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות" (בבלי, סנהדרין ו, ב)".

35.זאת ועוד, כפי שכבר צוין, שיעור הנזק שנטען על-ידי התובע, הן בכתב התביעה, הן בחוות-דעת המומחה מטעמו, עולה בהרבה על גבולות סמכותו של בית משפט זה. ודאי שבנסיבות אלו לא די בהסתפקות הנתבעים בחקירת מומחה התובע וביתר טענותיהם כדי לשכנע שמסקנות מומחה התובע נסתרו במידה כה גדולה, עד ששיעור הנזק המוכח פחת מתחת לגבול הסמכות בית משפט השלום.

ה.הוכחת הנזקים – נושאים נוספים

36.הנתבעים טוענים כי התובע אינו זכאי לפיצויים לאור האופן שבו הגיש את המרצת הפתיחה, שבה עתר לסעד אכיפה שאינו עולה בקנה אחד עם ההסכם בין הצדדים. הנתבעים מוסיפים שאילו היה התובע נוקט תביעה נכונה לאכיפת ההסכם, היא הייתה מתקבלת, ונזקי התובע לא היו נגרמים (עיינו, סעיף 11.6 לכתב ההגנה וסעיף 53 לסיכומי הנתבעים). הנתבעים מוסיפים בסיכומיהם כי סעד האכיפה הוא הסעד הראשון במעלה, ועל כן היה על התובע לנקוט הליך שבו הוא עותר לסעד זה, ובאופן נכון ומתאים להסכם כפי שהוא. טענה זו של הנתבעים לובשת מספר צורות: הנתבעים טוענים לחוסר תום לב מצד התובע באופן שבו הגיש את המרצת הפתיחה, כי בכך הוא ויתר על זכויותיו לפי ההסכם, כי התובע לא פעל להקטנת נזקיו על-ידי הגשת המרצת פתיחה מתאימה, כי יש לו אשם תורם בנזק שנגרם וכי הוא גרם ל"נזק עצמי מכוון" (בלשונם).

קיים חוסר תום לב רב בטענת הנתבעים שלפיה אילו התובע היה מגיש תביעה לאכיפת ההסכם כפי שהוא, הרי שזו הייתה מתקבלת ונזקו של התובע היה מתאיין – ועל כן לעמדתם יש לדחות את תביעה זו. הנזק לתובע לא היה נגרם אילולא הפרת הנתבעים את ההסכם. הנתבעים הם שגרמו נזק לתובע ואשמים בו, ועתה מלינים הם הכיצד זה התובע לא הגיש נגדם הליך שהיה מתקבל נגדם עצמם ובכך לתובע לא היה נגרם נזק. כשם שטוענים הנתבעים שהיה על התובע להגיש תביעה נכונה לאכיפת ההסכם מולם, כך הנתבעים עצמם היו יכולים לקיים את ההסכם גם בלעדי הליך שכזה. כלומר, הנתבעים אינם יכולים להיבנות מכך שהיה צורך להגיש נגדם עצמם הליך משפטי אשר גם לשיטתם שלהם היה מתקבל נגדם. יואילו הנתבעים לקיים את ההסכם ללא צורך בהליך משפטי שכזה. ברור שלא התובע הוא שצריך להינזק מכך שלא נקט נגד הנתבעים הליך משפטי שהיה מחייבם לקיים את ההסכם בצו שיפוטי.

מכל מקום, התובע אכן פעל והגיש תביעת אכיפה. אכן, התביעה שהגיש התובע לאכיפת ההסכם נדחתה. זאת הגם שנקבע שהנתבעים הפרו את ההסכם. הטעם לדחיית התביעה היה, בעיקר, כי התובע לא ניסח נכון את סעדיו. אולם לא ניתן ללמוד מכך על זניחה של ההסכם, ויתור על טענות, אי-פעולה להקטנת הנזק, אשם תורם וכיוצא באלו. הנקיטה בתביעה לאכיפת ההסכם מלמדת שגם התובע סבר שמסלול האכיפה הוא הראשון במעלה – אולם תביעתו נדחתה בשל האופן שבו נוסחו הסעדים בהמרצת הפתיחה. לאחר שמסלול זה לא צלח, ולאחר שניתן לתובע היתר פיצול סעדיו, עתה עותר התובע לפיצוי בגין נזקיו, ואין בכך כל פסול.

יוזכר, כי לצד לחוזה הנפגע מהפרתו הברירה לבחור אילו סעדים לתבוע בעקבות הפרת ההסכם. הגם שלסעד האכיפה מעמד נעלה, אין הנפגע מן ההפרה חייב לנקוט בסעד זה, והברירה בידיו לתבוע את נזקיו גם בלעדי אכיפה (עיינו, גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 174 (2009) (להלן – שלו ואדר): "אכיפת החוזה היא זכות – אין היא חובה. בשיטתנו המשפטית, נפגע המעוניין לוותר על קיום החוזה בעין ולתבוע במקום זאת פיצויים – בין במצורף לביטול החוזה ובין כתרופה עצמאית – רשאי לעשות כן. מכאן שהנפגע לא יהא חשוף, ככלל, לטענת המפר כי הנפגע חייב להסכים לקיום החוזה בעין, גם כאשר אין הוא מעוניין בכך").

37.הנתבעים טוענים בסיכומיהם שהתביעה דנא מבוססת שוב על העמדה השגויה כי העסקה שעשו הצדדים היא לרכישת 80% מהמקרקעין "במושע", ולא לרכישת דירות לאחר ייחודן – בעוד שעמדה זו נדחתה במפורש בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה. אולם אין לומר שהתביעה כאן בוססה על הסכם אחר מזה שעשו הצדדים. בכתב התביעה תיאר התובע את ההסכם כפי שהוא (עיינו, סעיפים 9 ו-20-17 לכתב התביעה). נזקי התובע נוסחו בכתב התביעה ככאלו המשקפים את מצבו של התובע אילולא זנחו הנתבעים את הליך ייחוד הדירות ואילו התובע היה רוכש מהם את דירותיהם (עיינו, סעיפים 43-41 לכתב התביעה). הדברים תוארו נכונה גם בתצהיר התובע (עיינו, סעיף 23 לתצהירו).

בנוסף, הגם כשהתובע אמור היה לרכוש דירות לאחר ייחודן, ניתן להניח שגם לאחר ייחוד הדירות התובע היה רוכש דירות המהוות 80% מערכן הכולל של הדירות באגף הרלוונטי בבניין (עמדנו על כך לעיל; ניתן להניח שהחלוקה מול אריה פרידמן הייתה נעשית באורח הוגן, והנתבעים לא הציגו תיזה אחרת). על כן, הנחה סבירה היא שבחלופת הנזק הראשונה שעניינה אי-מימוש פרויקט הבנייה, לתובע הייתה זכאות ל-80% מרווחי הפרויקט. מכל מקום, ודאי שנזקו של התובע בחלופה השנייה שהציג שמאי התובע בדבר הפסד הרווח מעליית מחירי הדירות, מתיישב היטב עם ההסכם בין הצדדים כמות שהוא.

38.אשר לתביעת פיצויי קיום ומתן הודעת הביטול – לבדיקתי הנתבעים לא העלו טענה בהירה בסיכומיהם בדבר התיישבות תרופות אלו זו עם זו. מכל מקום, לשלמות התמונה וכפי שנפסק, אין סתירה בין מתן הודעת ביטול וביצוע השבה לבין תביעת פיצויי קיום (ראו, למשל, ע"א 1846/92 לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 49, 56 (1993)): "...ראוי להבהיר שאין כל סתירה בין תרופת הביטול וההשבה המתלווה אליו לבין מתן פיצויי צפיות"; ע"א 8946/04 Warner Bros. International Television Distribution נ' יוכמן, פסקה 10 (1.8.2010); ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל, פיסקה 27 (23.6.2013) (להלן – עניין אחים שרבט); רע"א 1099/21 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אקסטרה פיתוח וייזום בע"מ, פיסקה 27 (‏17.11.2021): "...נפגע שבחר לבטל את החוזה זכאי, בנוסף להשבה, לתבוע פיצויים אשר יעמידו אותו במצב בו היה נתון אילו קוים החוזה"; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 534-533 (2011) (להלן – פרידמן וכהן)).

אוסיף, כי בענייננו גם ניתן לתת את הדעת לכך שביום מתן הודעת הביטול, שלח התובע לנתבעים מכתב נוסף שבו עמד על סעד האכיפה. התובע גם עשה כן בתכתובות נוספות. גם בשל כך, בנסיבות מקרה זה, אין מקום לראות במשלוח הודעת הביטול דבר המונע מהתובע פיצויי קיום. זאת ועוד, ניתן גם להבין את משלוח מכתב הביטול על רקע הרצון קודם כל להשיב את כספי הערובה לידי התובע. גם בשל כך אין לראות מכתב זה כטעם לשלילת פיצוי כלשהו מהתובע.

39.בסיכומי הנתבעים קיימת הערה לקונית, מובלעת בתוך משפט אחר, בדבר אי-רכישה של נכס חלופי על-ידי התובע מהכספים המצויים בידיו (ראו, סעיף 58 לסיכומי הנתבעים). מדובר היה בטענה שהיה מקום לבססה ביתר שאת, ולא באופן שבו הדבר נעשה. הנתבעים מצביעים בסיכומי התגובה לתשובה על כך שטענה זו לא נטענה בכתב ההגנה (סעיף 15 לסיכומי התגובה לתשובה).

חרף העלאת טענה זו בקיצור רב בסיכומי הנתבעים (ולטענת התובע, בהרחבת חזית), אוסיף שטענה זו היא למעשה בדבר אפשרות התובע להקטין את נזקו. כלומר, האפשרות שהייתה בידי התובע להשתמש בינתיים בכספי התמורה לצורך ביצוע עסקה אחרת שתניב לו רווחים. אולם הנטל לשכנע בכך מוטל על הנתבעים. עמד בית המשפט העליון על טענה מסוג זה בע"א 8556/96 לוביאניקר נ' משרד האוצר, פ"ד נו(5) 289, 304-303 (1998) (להלן – עניין לוביאניקר) (ההדגשה הוספה):

"מקרה נוסף שבו אין מוטל על הנפגע הנטל לרכוש נכס חלופי יהיה כאשר אין היצע בשוק לנכס דוגמת הנכס שהיה נושא חוזה המכר שהופר. כאשר חוזה המכר מתייחס לאספקת נכס בעל תכונות ייחודיות, אין לומר כי לנפגע עומדת אפשרות לרכוש נכס חלופי, ולפיכך יהא זכאי לפיצוי בגובה שווי הנכס בעת מתן פסק-הדין (ראה קציר בספרו הנ"ל [19], בעמ' 945). השאלה אם נכס מקרקעין (שאינו דירת מגורים) נכנס בגדר קטגוריה זו תלויה במשתנים מספר: מיקומו הגאוגרפי, אפשרויות ניצולו לצרכיו של הקונה, אפשרות הבנייה עליו וכיו"ב. אל מול זאת יש להעמיד את האפשרות לרכוש נכס מקרקעין בעל תכונות דומות (מעין "ביצוע בקירוב"). אמנם עשויה להישמע מפי הקונה-הנפגע טענה כי בשל תכונות מיוחדות של הנכס נושא החוזה המופר אין זה סביר לצפות ממנו לרכוש נכס מקרקעין חלופי, ובכך לפגוע בציפיותיו החוזיות, אולם יהיו מקרים שבהם לא תתקבל טענה זו של הקונה, כאשר קיים מצאי של נכסים בעלי תכונות שבעיקרן הן דומות לנכס נושא החוזה המופר. בכל מקרה, הוכחת הטענה כי הנפגע לא עשה די להקטנת הנזק מוטלת על המפר".

אם כן, היה על הנתבעים לשכנע כי היו לתובע אלטרנטיבות, לרכוש נכס חלופי במקום את דירות הנתבעים, וכך להקטין את נזקו. תשתית שכזו, בדבר נכסים חלופיים שניתן היה לרוכשם, לא הוצגה.

40.הנתבעים טוענים בסיכומיהם באשר למועד הקובע בחוות-דעת מומחה התובע (המועד הקובע לשומה הוא יום 24.8.2020, שהוא יום ביקור השמאי בנכס). הנתבעים טוענים כי לא ניתן הסבר בחוות-הדעת על הקשר שבין מועד זה לבין מועד זכאות התובע לפיצוי, דוגמת יום מתן הודעת הביטול או יום ההפרה (סעיפים 28 ו-63 לסיכומי הנתבעים).

אציין כי אכן, ניתן היה להעלות על הדעת מועדים אחרים כ"מועדים קובעים" לקביעת השומה – דוגמת מועד ההפרה או מועד מתן הודעת הביטול. אולם, ראשית, הנתבעים לא מצביעים בסיכומיהם על חקירה של מומחה התובע בנושא זה. זאת בניסיון להניב מעדותו שינוי בפועל של מסקנותיו ככל שהן מבוססות על מועד קובע אחר. שנית, הנתבעים לא הציגו תיזה מצידם, הכיצד הנתונים היו משתנים בבחירת מועד קובע אחר. פעם נוספת – לנתבעים הייתה הזכות להגיש חוות-דעת מומחה נגדית. בחוות-דעת שכזו, ניתן היה להמחיש הכיצד המסקנה משתנית במועד קובע אחר (למשל, שבמועד ההפרה או במועד אחר מחירי הדירות דווקא ירדו, שעלויות הפרויקט היו מאמירות עד כדי היותו לא כדאי, שהיתכנות הפרויקט הייתה משתנה וכיו"ב) – אולם הם בחרו שלא לנצל זכות זו. שני טעמים אלו מביאים לכך שטענות הנתבעים בדבר המועד הקובע נותרו כטענות בעלמא, ללא שהנתבעים משכנעים בדבר נפקותן המעשית. שלישית, אומדן שמאי התובע עולה בהרבה על גבול סמכותו של בית משפט זה. מצופה היה מהנתבעים להציג תיזה סדורה, באמצעות חוות-דעת נגדית, הכיצד בחירה במועד קובע אחר הייתה משנה את התוצאה עד כדי כך, שאומדן הנזק היה יורד מגבול הסמכות של בית משפט זה. רביעית, אילו היה נבחר מועד קובע אחר, מוקדם יותר, ובו הערכת הנזק הייתה פחותה יותר (למשל, במועד מוקדם יותר מחירי הדירות היו נמוכים יותר), אזי ניתן להניח שהיו מתווספים לפיצוי הפרשי הצמדה וריבית החל מאותו מועד מוקדם (עיינו, שלו ואדר, בעמ' 462). קרי, הנתבעים לא הראו מה הפער בתוצאה בין המועד הקובע שנבחר על-ידי שמאי התובע, לבין מועד אחר מוקדם יותר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

חמישית, בפסיקה נקבע כי בקביעת שיעור הפיצוי, לבית המשפט נתונה גמישות בנושא. קבע בית המשפט העליון בע"א 571/80 אילן רחמים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' טביק, פ"ד לז(2) 77, 81-80 (1983):

"לצורך קביעת שיעורו של הנזק יכול שהנפגע, ובית המשפט בעקבותיו, יפנה למועד-קובע-להערכת-נזק, שהוא אף מאוחר יותר מיום ההפרה או מיום ביטול החוזה, לפי העניין... היינו המועד הקובע לעניין מדידת שיעורו של הנזק אינו אחד ואחיד אלא יכול להיות שונה, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה".

ועיינו גם, עניין לוביאניקר, בעמ' 301: "סבורני כי ראוי לומר כי הכלל הקובע את המועד להערכת הפיצויים הינו ביסודו כלל גמיש, המותאם לנסיבות העניין והמוכתב על-ידי השיקולים הכלליים העומדים ביסוד דיני הפיצויים...". ראו גם, עמדת המלומדים שלו ואדר בספרם, שלפיה ככלל יש לקבוע את שיעור הפיצויים נכון למועד פסק-הדין, והנטל על המפר לשכנע אחרת (שלו ואדר, בעמ' 458).

שישית, הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי "המועד הקובע" על-פי סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות) הוא יום ביטול החוזה (סעיף 66 לסיכומיהם). אולם הוראה זו, שעניינה ב"פיצויים ללא הוכחת נזק", אינה גורעת מזכותו של הנפגע לבסס את הפיצויים על סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות), שאז כאמור לבית המשפט נתונה גמישות בבחירת המועד הקובע לחישוב הפיצויים. עמדו על כך המלומדים פרידמן וכהן (בעמ' 571):

"המועד הקובע להערכת הנזק הישיר לפי סעיף 11(א) לחוק התרופות הוא מועד ביטול החוזה... אולם על פי סעיף 10 לחוק התרופות הנפגע עשוי לפנות להערכת נזק במועד נוח יותר. בפסיקה מצויות אמרות שלפיהן העניין גמיש, וכי לצורך קביעת הנזק הממשי שנגרם לנפגע, עשוי המועד להשתנות לפי הנסיבות".

והמשך (בעמ' 572):

"חוק התרופות מתייחס לשאלה זו בסעיף 11, הקובע שמועד ביטול החוזה הוא הרלבנטי. נדגיש מייד שמועד זה אינו שולל שימוש במועדים אחרים, זאת מכוח העקרון הקבוע בסעיף 10".

שביעית, המועד הקובע בחוות-דעת השמאי מטעם התובע הוא מספר חודשים לאחר פסק-דינו של בית המשפט העליון בערעור על דחיית המרצת הפתיחה. דהיינו, משהבין התובע שמסלול האכיפה לא צלח, פעל הוא באורח סביר לאומדן נזקיו באותה עת. מדובר בהתנהלות סבירה. נזכור שהנתבעים עצמם טוענים שסעד האכיפה הוא זה הראשון במעלה, ומבקשים להסיק קביעות עובדתיות מעצם ניהול המרצת הפתיחה לאכיפת ההסכם. משהתבדתה תקוותו של התובע בהליך שיזם ותביעת האכיפה נדחתה גם בערכאת הערעור, ומשניתן לו ההיתר לפצל את סעדיו, העריך התובע את נזקיו תוך זמן סביר. בנוסף, כל עוד קיווה התובע, הנפגע מן ההפרה, שתביעתו לאכיפה תתקבל, לא היה מצופה ממנו להקטין את נזקו, למשל על-ידי איתור עסקה חלופית. גם בשל כך יש לאמוד את נזקי התובע על-פי המועד הקובע שבחוות-הדעת השמאית, שהוא זמן סביר לאחר סיום ההליך שבו עתר לאכיפה (השוו, פרידמן וכהן, בעמ' 572: "כמו כן נראה שאם סביר הדבר שהנפגע יתבע אכיפה (למשל, בחוזה לרכישת דירה או מקרקעין) והתביעה נדחתה מחמת היותה של האכיפה בלתי צודקת כלפי המפר או אף בשל רתיעתו של בית המשפט מהצורך בפיקוח על ביצוע הצו, יוכל הנפגע לדרוש פיצויים על בסיס שווי הנכס ביום פסק-הדין"; ובעמ' 580: "נדגיש גם שכל עוד תביעתם הסבירה של הקונים לאכיפה תלויה ועומדת, אין לצפות שירכשו בית אחר... המקרה שבו תביעת האכיפה היא סבירה, כולל, כרגיל, חוזים לקניית מקרקעין או נכסים ייחודיים אחרים... אם יזכה באכיפה, ממילא לא תתעורר הבעיה של שווי הנכס. אולם אם תידחה תביעתו לאכיפה, יהיה מקום לפסיקת פיצויים על בסיס שוויו של הנכס ביום פסק הדין..."; ובעמ' 582: "...עמדתנו היא שיש לצמצם את הנסיבות שבהן יוטל על נפגע העומד על ביצוע החוזה, לעשות עסקה חלופית כדי להקטין את נזקו"; וראו גם בהמשך, בעמ' 583-582 בדבר "מתן "מתחם פעילות גמיש ורחב" לנפגע הבוחר לנסות לאכוף את החוזה).

41.לשלמות התמונה, שתי החלופות שהציג התובע לאומדן נזקיו הן לנזקים הצפויים על-ידי הנתבעים, כנדרש בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות). ההיתכנות לרווח מפרויקט נדל"ני היא צפויה בשים לב לכך שמדובר בהסכם לרכישת מרב הדירות באגף הרלוונטי בבניין לידי התובע. בנסיבות אלו ניתן להניח שהנתבעים לא צפו באורח סביר שמטרתו של הרוכש היא לגור בעצמו בכמות כזו של דירות, אלא שמטרתו היא יזמית. מכל מקום, רווח בשל עליית מחירי הדירות הוא צפוי.

42.שתי החלופות לנזקי התובע הן לנזקים שקיים קשר סיבתי בינם לבין הפרת ההסכם. אילולא ההפרה התובע היה רוכש את הדירות מהנתבעים, והנזק לא היה נגרם לו. למעשה, הדבר מתיישב עם עמדת הנתבעים עצמם, באומרם שאילו התביעה לאכיפת ההסכם הייתה מתקבלת – כלומר, ההסכם היה מקוים – לא היה נגרם לתובע נזק.

באשר לחלופה הראשונה שבה עסק שמאי התובע, גרסת התובע היא כי תכנן להקים במקום פרויקט נדל"ני. גרסה זו לא נסתרה, ועל כן יש לאמצה. נראה שאין סיבה אחרת נראית לעין מדוע ירכוש התובע כמות כזו של דירות באותו הבניין, למעט טענתו בדבר הרצון להקים במקום פרויקט נדל"ני.

43.לבסוף, אכן, כשבאים לאמוד את נזקיו של התובע כתוצאה מהפרת ההסכם, טמונה בכך מידה מסוימת של חוסר ודאות. ודאי שאין יודעים אנו בוודאות שהתובע היה מצליח לממש את תכניתו להקים במקום פרויקט נדל"ני, ומה היה בדיוק הרווח שהיה מניב מן הפרויקט או ממכירת הדירות. אולם כפי שנקבע, אין פסול בכך שבקביעת שיעורם של פיצויי קיום נעשה שימוש באומדן ובהערכה, תוך שאין מטילים על כתפי הניזוק נטל הוכחה המקשה עליו באורח שאינו סביר. כפי שנפסק, "נזק מסוג אובדן רווח נמנה על סוג הנזקים שהערכתם קשה במיוחד. קביעת הפיצויים בראש נזק זה כרוכה בהערכות והשערות, ולכן ניתן לנקוט גישה מקילה עם נפגע המבקש לפסוק לו פיצויים בגינו" (ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, פיסקה 27 (11.11.2020); וראו גם, ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום, פיסקה 19 (29.1.2015)). על הנפגע מהפרה המעוניין לתבוע את אובדן רווחיו להוכיח את נזקיו בדרגה של "ודאות סבירה" תוך שבית המשפט רשאי להשלים את החסר על דרך האומדן (ראו, עניין אחים שרבט, פיסקה 31: "...בהקשר זה כבר נפסק לא אחת כי נזק מסוג אובדן רווח נמנה עם סוג הנזקים שהערכתם קשה במיוחד... ראש נזק זה נמנה, אפוא, עם סוג הנזקים אשר לגביו די בכך שהנפגע יביא את הנתונים שניתן באופן סביר להביאם ויוכיח את נזקיו ואת שיעורם במידה של "ודאות סבירה" אשר תאפשר לבית המשפט לערוך אומדן שישלים את החסר..."). עמדו על הדברים גם המלומדים שלו ואדר, בספרם (בעמ' 350-349):

"אכן, כאשר הפגיעה היא כזו שמעצם טיבה קיים קושי להעריך את היקפה, יוכל הנפגע להסתפק בהבאת הערכה מקורבת באשר לשיעור ההפסד שנגרם לו...

דוגמה אחרת לנזק שהערכתו קשה היא הנזק של אבדן הרווח הצפוי מקיום החוזה. באשר לראש נזק שכיח זה נקבע לא אחת בפסיקה, כי קביעת הפיצויים "מחייבת תכופות השערות וניחושים", וכי משום כך יש לנקוט גישה מקילה עם הנפגע המבקש לזכות בפיצויים בגינו".

44.משכך, אין מקום להקפיד עם התובע באורח בלתי סביר בדרישה להוכיח את ההיתכנות של הקמת פרויקט נדל"ני במקום. הנתבעים טוענים שאין ראיה לכך שמר אריה פרידמן היה מסכים להקמת פרויקט נדל"ני. לעניין זה הוצגו מכתב ותצהיר מטעמו של מר אריה פרידמן, בלא שעדותו של מר אריה נשמעה (עיינו, נספח 10 לתצהיר התובע) – והנתבעים טענו בסיכומיהם שבמסמכים אלו מר אריה פרידמן נתן הסכמתו לכל היותר לייחוד הדירות, ולא להקמת פרויקט נדל"ני דווקא. בנוסף, הנתבעים טוענים שעל מנת להקים פרויקט נדל"ני במקום היה צורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות במלוא החלקה במקרקעין, ולא רק בתתי-החלקות של הנתבעים (ושל מר אריה פרידמן) המייצגות אגף אחד משני אגפי הבניין.

אולם, כאמור, אין מקום לדרוש מהתובע להוכיח היתכנות ודאית להקמת הפרויקט הנדל"ני, אלא היתכנות בדרגת ודאות סבירה בלבד. הנתבעים לא הציגו ראיה, למשל, בדבר התנגדות ספציפית של בעל זכויות כזה או אחר להקמת הפרויקט. ניתן להניח שאילו התובע היה רוכש דירות בבניין המייצגות 80% מאחד האגפים בו, וכשמטרתו להקים במקום פרויקט, ובהעדר ראיה ספציפית לגבי התנגדות לכך, היה קיים סיכוי להצלחת הפרויקט שדי בו לשם אומדן נזקיו. לזאת נוסיף, שגם אילו היה מקום לשקלל בהערכת הנזק מכפיל המשקף סיכון של אי-התממשות הפרויקט (בחלופה הראשונה של שמאי התובע), הנתבעים לא הציגו תיזה בדבר שיעורו של מכפיל זה. גם זה הוא נתון שנכון היה להביאו בחוות-דעת נגדית. נזכור שעל המכפיל להיות בשיעור כזה, המפחית את שיעור הפיצוי אל למטה מגבול סמכותו של בית משפט זה. לאור שיעור הנזק הנטען על-ידי התובע בחלופה זו (5,340,000 ש"ח), מדובר במכפיל סיכון אשר שיעורו צריך להיות למעלה מ-50% על מנת שתהא לו נפקות מעשית. בהעדר כל ראיה למתנגד לפרויקט או לסיכון קונקרטי בדבר התממשותו, ובשים לב לכך שאין להקשות יתר על המידה על הנפגע מהפרה להוכיח את נזקיו בנסיבות שכאלו, אין מקום לקבוע שהסיכון לאי-התממשות הפרויקט הנדל"ני הוא כה גבוה. מכל מקום, הסיכון לאי-התממשות הפרויקט הנדל"ני אינו רלוונטי לחלופה השנייה שעליה הושתתה הערכת הנזק, בדבר מכירת הדירות בבניין כפי שהן.

45.הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי יש לראות את טענות התובע כמתבססות על עדות יחידה (סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971; כשלשיטתם מומחה התובע הוא אדם המעוניין בתוצאת המשפט על-פי סעיף 54(3) לפקודה). גם אם כך, דעתי היא שההנמקה דלעיל עומדת בחובת ההנמקה הנדרשת על-פי הוראה זו. התובע ביסס את מסקנותיו על חוות-דעת מומחה שלא נסתרה, הן בחקירת המומחה, הן בשל העדר חוות-דעת נגדית.

סוף דבר

46.הנתבעים הפרו את ההסכמים שעשו עם התובע. כך כבר נקבע. התובע קיבל היתר לפיצול סעדיו על מנת לתבוע את נזקיו, וכך עשה. התובע הציג חוות-דעת שמאית להוכחת נזקיו. הנתבעים לא הגישו חוות-דעת נגדית, והסתפקו בחקירת שמאי התובע. בנסיבות אלו, וכמוסבר בהרחבה לעיל, התובע עמד בנטל לשכנע בדבר שיעור נזקיו.

47.משכך, דין התביעה להתקבל. אך מובן שבית משפט זה מוגבל בגבול סמכותו העניינית ובסכום התביעה. על כן, הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, 2,500,000 ש"ח.

48.אשר להפרשי ריבית והצמדה, אלו ככלל מתווספים מיום היווצרות העילה. אולם גבול סמכותו העניינית של בית משפט זה אינו כולל הוספת הפרשי ריבית והצמדה החל מיום הגשת התביעה (עיינו, סעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984). התובע אכן עתר להפרשי ריבית והצמדה החל מיום הגשת התביעה (המקורית), ועל כן כך יש להורות (גם התביעה המקורית עמדה על אותו סכום, תיקונה לא נגע לסכום התביעה, ועל כן אין מניעה להוסיף את הפרשים אלו מיום הגשת התביעה המקורית). על כן, על הסכום האמור יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק החל מיום הגשת התביעה המקורית, שהוא יום 12.1.2021.

49.אשר להוצאות, נתתי את הדעת לכך שההליך התקיים ביעילות. התקיימו שלושה דיונים, אחד מהם ישיבת הוכחות, הוגשו תצהירים בכתב וכן סיכומים בכתב. מנגד, כמובן שיש לתת את הדעת לסכום התביעה, שהוא על הצד הגבוה ביחס לסמכותו של בית משפט זה. אך מובן שיש לתת את הדעת לתוצאה בדבר קבלת התביעה. בשקלול אלו, מצאתי שעל הנתבעים לשאת בשכר-טרחת בא-כוח התובע בסך 150,000 ש"ח. בנוסף, לאור קבלת התביעה, הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה. התובע לא צירף לסיכומיו אסמכתא בדבר עלות חוות-הדעת השמאית, ומשכך לא ייפסקו לזכות התובע הוצאות בנושא (עיינו, תקנה 155(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).

50. אשר על כן, התביעה מתקבלת. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע 2,500,000 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום 12.1.2021. כן ישלמו הנתבעים לתובע 150,000 ש"ח בגין שכר-טרחת בא-כוחו, והוצאות בגובה האגרה כפי ששולמה.

ניתן להגיש ערעור על פסק-הדין תוך 60 ימים מיום מסירתו.

ניתן היום, ג' אב תשפ"ד, 07 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.