פלונים ואח' נ' ב.ק. יזמות ובנייה בע"מ

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי וצו עשה בעניין מימוש השלב התכנוני במסגרת הגשת תכנית לחיזוק והרחבת בית משותף לפי תמ"א 38.

1. תמצית המחלוקת

   המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב דרך מימוש הסכם פשרה מיום 28.7.2019 ותוספת לו מיום 3.5.2021, שנחתמו בין התובעים (בעלי דירה מס' 3 בבית המשותף ברחוב שופן 6 בירושלים; חלקה 29 בגוש 30022; להלן - הבית המשותף) לבין הנתבעת בזיקה לפרוייקט תמ"א 38 שהנתבעת מנסה ליזום ולקדם. עיקר המחלוקת נוגע להתחייבות הנתבעת להגביה ולפלס את שטח הגינה הסמוכה לדירת התובעים. התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את ההסכמות בכך שהגישה תוכניות לעירייה שאינן תואמות את ההסכמים, בעוד שהנתבעת טוענת כי פעלה בהתאם להסכמים ולמגבלות התכנוניות.

    

   העובדות

2. ביום 28.07.2019 חתמו הצדדים, יחד עם יתר דיירי הבית המשותף, על הסכם שתכליתו היתה סיום התובענה שהתנהלה בין התובעים לבין יתר דיירי הבית המשותף בפני המפקחת על הבתים המשותפים בירושלים (תיק מס' 1/378/2018; להלן - הסכם הפשרה).

   התובענה התנהלה רק בין דיירי הבית המשותף, אולם הנתבעת דנן הצטרפה להסכם בכדי להשכין שלום בבניין ולאפשר הנעת פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף (בייזומה). התובענה הנ"ל הוגשה על ידי התובעים נגד יתר בעלי הדירות בבית המשותף לתשלום פיצוי כספי עבור אלפי שעות עבודה שהושקעו על ידם בהתנהלות מול הבעלים בחלקה הסמוכה ברח' שופן 8, אשר ביצעו פרויקט בנייה שהסב נזק לחלקת הבית המשותף מושא דיוננו (ברח' שופן 6).

3. במסגרת הסכם הפשרה, התחייבה הנתבעת בסעיף 7 לבצע על חשבונה שורת עבודות עבור דירת התובעים. התביעה כאן מתמקדת בעבודה שהוגדרה בסעיף 7.1 - כדלקמן:

   בכפוף לאישור הרשויות, פתח יציאה לגינה בשטח זהה לגינה שתינתן במסגרת הפרויקט לדירה המהווה תת חלקה 1, כולל ריצוף הגינה (בריצוף תקני בהתאם למפרט הטכני של המרפסות בפרויקט) ומדרגות מהדירה לגינה (כולל מעקה / מאחז יד בהתאם לתקן). מוסכם כי בהנחה שבאזור מדרום/מזרח לדירה יהיה חניון תת קרקעי אוטומטי, אזי היזם ישתדל - בכפוף למגבלות תכנוניות - להגביה את רצפת הגינה של הדירה כמה שניתן, אולם בכל מקרה בהנחה שיהיה הפרש גבהים יבוצעו מדרגות כאמור לעיל. השטח ישמש ייחודית את הדירה הרשומה כתת-חלקה 3 והדבר יופיע בתקנון הבית המשותף. בחניון יותקן בידוד משמעותי מפני רעשים בהתאם להנחיות יועץ אקוסטיקה. פתחי האיוורור של החניון (ככל שיידרשו בהתאם לתקן) יורחקו עד כמה שניתן מחלונות דירה 3.

   כאמור לעיל, הנושא המרכזי של תובענה זו הוא גובה-מפלס הגינה.

4. בסמוך לאחר חתימת הסכם הפשרה, נחתם הסכם לקידום וביצוע תכנית לפי תמ"א 38 בין הנתבעת לבין כלל בעלי הדירות בבית המשותף, כולל התובעים. ההסכם כלל את ההתחייבויות המקובלות בהסכמים מעין אלה, תוך שהתחייבויות הנתבעת לפי סעיף 7 להסכם הפשרה לא צויינו מפורשות בהסכם התמ"א הכללי.

5. ביום 3.5.2021 נחתם מסמך נוסף בין התובעים לנתבעת, המכונה על ידי התובעים "תוספת להסדר הפשרה" ועל ידי הנתבעת "סיכום פגישה". המסמך נערך בכתב יד על ידי מנהל הנתבעת וכותרתו היא "סיכום בין היזם ב.ק. יזמות ובניה לבין בעלי דירה 3" להלן - התוספת). מספר סעיפים בתוספת רלבנטיים לעניינה של תובענה זו והם יובאו להלן בשלמותם.

   2.היזם יפעל לנסות להגביה את מפלס הגינה מדרום לדירה 3 ל 1.13- (כיום בתכנית מופיע כ- 1.80-). יתכן שיהיו מדרגות מאזור השביל מדרום למעלית התחתונה לכוון הגינה. ויתכן שיהיו מדרגות מהגינה מדרום לדירה 3 לגינה לכיוון החצר מדרום לדירה 2 כדי לאפשר גישה להולכי רגל לגינה (לשכנים) (הכוונה למדרגות לכיוון הדירה של ארתור). דירה 2.

   3.אם העיריה לא תאשר את סע' 2, היזם יעדכן את XX [זה כינויה של התובעת; ד.ד.] ויאפשר לה לפנות לעירייה לבקש אישור לשינוי האמור, והיא תהא רשאית לפעול מול העירייה במשך חודש מיום ההודעה.

   4.XX מבקשת שנאריך את הפודסט עד קיר. אמיר [מנהל הנתבעת; ד.ד.] לא הסכים אבל ישקול את זה ויבדוק עם האדריכלית אם אפשר.

   5.מובהר כי הוספת מדרגות כפופה לאישור העיריה.

   6.החצר/גינה - לפי סע 7.1 להסכם הפשרה והסכם התמ"א 38, ומסמך זה אינו משנה דבר ביחס אליה.

   7.בשטח הרחבה הנוסף מדרום לממ"ד יהיה חלון לכיוון מזרח בנוסך לחלון לכיוון דרום.

   8.בהנחה שהיזם יפעל בהתאם לסיכום זה XX מתחייבת לא להגיש תביעה נגד היזם.

   9.ביחס לבעלי הדירות - סיכום דברים זה כפוף לאשור בעלי הדירות, ככל הנדרש, היזם אינו רשאי לחייב את בעלי הדירות בנושאים הנ"ל. ביחס ליזם ולXX סיכום דברים זה מחייב.

   עם התוספת נחתם על ידי הצדדים גם תשריט אשר הציג את החצר הסמוכה לדירת התובעים כשהיא נמוכה במטר ושמונים ממרפסת דירת התובעים (כמתועד בסעיף 2 לתוספת), ותוך שמהמרפסת מובילות אליה מדרגות: 4 מדרגות מקבילות לקיר הדרומי של המבנה (יורדות ממערב למזרח), פודסט ריבועי ועוד 4 מדרכות מאונכות לפודסט אשר יורדות לכיוון דרום.

6. מסעיף 16 ונספח 3 לתצהיר העדות הראשית של האדריכלית גלית שיפמן נתן, אשר מבצעת את תכנון הפרויקט עבור הנתבעת, עולה כי ביום 2.6.2021 הוגשה לרשות התכנון תכנית הפרוייקט כך שהחצר הסמוכה לדירת התובעים נמוכה ממנה ב-1.38 מ', וההגעה אליה היא בגרם אחד של 8 מדרגות (ללא פודסט) הצמודות לבניין (יורדות ממערב למזרח).

7. תיק הבקשה להיתר נפתח פורמאלית במרץ 2022 (תיק רישוי 2022/232), תוך שהכניסה לחניון נקבעה להיות סמוך לדירת התובעים.

8. מאז שעמדו התובעים על מהות הבקשה שהוגשה הם הודיעו לנתבעת כי הבקשה אינה עומדת בהסכמות בין הצדדים. הצדדים טענו בכתב, כל אחד לפי עמדתו. סעיף 8 של מכתב ב"כ התובעים אל הנתבעת מיום 9.6.2022 נוגע בלב העניין:

   ודוק, עיקר מאווייהם של מרשיי (אך לא רק) והנדבך המרכזי בהסכמות, כפי שעולה הן מהסכם הפשרה והן מההסכם הנוסף... הוא כי שטח הגינה המשותפת הסמוך לדירת מרשיי, יפולס וייוחד לשימוש בלעדי שלהם. כך גם יוכלו מרשיי ליהנות משטח הגינה - דבר אשר יפצה אותם בגין כלל ההפסדים שחוו לאורך השנים ושיחוו לעתיד - וגם תיווצר הפרדת גבהים בין שטח זה לבין תא הקבלה [של החניון; ד.ד.] מתוכנן, דבר אשר יפחית באופן משמעותי את המטרדים הטבעיים.

   גם בחקירה הנגדית של מנהל הנתבעת טען ב"כ התובעים כי נושא הגבהת החצר היה הנושא הכי מהותי עבור מרשיו (עמ' 49, שור' 37-36).

9. במכתב תשובה מפורט שנעשה בו ביום על ידי מר אמיר קלויזנר, מנהל הנתבעת, הופנה ב"כ התובעים אל התוספת - בה כבר בוצעה על ידי אדריכלית הפרוייקט "הגבהה מסויימת" (כלשון המכתב) של החלק הדרום-מזרחי של המגרש (תחת דירת התובעים). הודגש כי מהמסמכים החתומים עולה ש"היה ברור ומוסכם כי תהיינה מדרגות" מדירת התובעים לחצר. אף נטען: "מעולם לא דובר על השוואת הגבהים ומעולם לא הוסכם על כך". סעיף 2 של התוספת הובא במלואו בהעתקה צילומית בגוף המכתב האמור.

10. ביום 19.7.2022 הגישו התובעים התנגדות לבקשת ההיתר שהגישה הנתבעת. תמצית ההתנגדות והמבוקש בה:

    • פתחי אוורור וחסימת רעש מתא הקבלה (סעיפים 38-35):

      1. פתחי האוורור של תא הקבלה לחניון התת קרקעי המתוכנן פונים לדירת המתנגדים-התובעים, בניגוד להסכמות קודמות.

      2. נדרש לבודד את תא הקבלה כדי למנוע פליטת גזים רעילים ורעש לדירת המתנגדים.

    • פודסט מדרגות ממרפסת דירת המתנגדים לגינה הצמודה (סעיפים 40-39):

      1. אין פודסט לירידה ממרפסת המתנגדים לגינה, בניגוד להסכמות קודמות.

      2. נדרש ליצור פודסט ממרפסת דירת המתנגדים לגינה המשותפת.

    • הפרשי גבהים והיעדר פילוס שטח הקרקע הסמוך לדירת המתנגדים (סעיפים 45-41):

      1. הגינה בסמוך לדירת המתנגדים תהיה בשיפוע - 61 ס"מ בין מערב לבין צפון-מזרח.

      2. אין הגיון ליצור הפרש גבהים (1.31 מטרים) בין דירת המתנגדים-התובעים לבין שטח הגינה "אשר אמור להיות מיוחד לדירת התובעים".

      3. לפיכך בסעיף 43 התבקשה הוועדה המקומית לחייבת את היזם (הנתבעת - מגישת הבקשה) "לפלס את שטח הגינה מדרום לדירת המתנגדים ואשר אמור להיות מיוחד לה לשטח המרפסת".

    • חסימת גישה לגינה המשותפת בסמוך לתת חלקה 1 (סעיפים 48-46):

      1. התכנית חוסמת גישה לגינה המשותפת מחלקה המערבי - ובכך מתייחד אותו אזור של הגינה (המשותפת לכלל דיירי הבניין) לתת חלקה 1.

      2. נדרש להסיר את החסימה ולאפשר גישה חופשית לאזור המערבי של הגינה של הבית המשותף.

    • פגיעה צפויה בתת חלקה 3 בגין מיקום תא הקבלה (סעיפים 59-49):

      1. חוות דעת האדריכל שמיר זלקין מציינת פגיעה משמעותית באיכות החיים של דיירי דירה מס' 3.

      2. הוצע כי תא הכניסה לחניון ימוקם ברחבת הכניסה למבנה בתחום חלקה 22, תוך שכלל האלמנטים הרלבנטיים יהיו מתחת לפני הקרקע ולמעשה לא ייראו בחזית המזרחית של הבניין בעת שאין שימוש במערכת החניה התת קרקעית.

    • הצעה חלופית לפיתוח הגינה הסמוכה לדירת התובעים (סעיפים 67-60):

      1. הודגש כי המתנגד (התובע כאן) הוא נכה 100% ולכן הדרישות משמעויות ביותר לצורך איכות חייו, רווחתו האישית ורווחת משפחתו (סעיף 61).

      2. מהדירה הדרום-מערבית (בצד השני של הבניין) בוצע מילוי מעל פיתוח הקרקע עד למפלס הדירה - כך שיש מעבר רציף ללא מדרגות מהדירה לחצר.

      3. מבוקש להורות על "מילוי אדמת הפיתוח עד למפלס של כ-2-3 מדרגות מתחת למפלס דירה מס' 3, בשילוב עם מילוי אדמת הגינה המוצע מעל תקרת החניון האוטומטי".

11. מגעים נוספים בין הצדדים לא צלחו ומכאן תביעה זו.

     

    המחלוקת

12. התובעים טוענים כי הנתבעת פעלה בניגוד למוסכם בהסכם הפשרה ובתוספת והגישו לרשויות התכנון (הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים) תכנית לפיה שטח הגינה הסמוך לדירתם (ואשר לדידם אמור להיות מיוחד להם) לא הוגבה כלל, כך שכדי להגיע מדירת התובעים אל הגינה "יש להיעזר בלא פחות מ-9 מדרגות". בסעיף 23 לכתב התביעה מדגישים התובעים כי לא קיימת מגבלה תכנונית כלשהי המונעת את מימוש ההסכמה (של הגבהת החצר למפלס דירתם). עוד נטען כי החצר גם לא פולסה, תוך שעל פי התכנית יש בה הפרש גובה של 60 ס"מ.

    הסעדים הנתבעים:

    • לקבוע כי הנתבעת הפרה באופן יסודי הן את הסכם הפשרה והן את התוספת.

    • לקבוע כי הבקשה להיתר בניה כפי שהוגשה לעיריית ירושלים אינה תואמת את ההסכמות החוזיות בין הצדדים.

    • להורות לנתבעת לתקן את תכנית הבקשה להיתר הבניה כך ששטח הגינה יוגבה עד לגובה דירת התובעים ויפולס כך ששטח הגינה לא יהיה מצוי בהפרשי גבהים.

    • להורות לנתבעת לייחד את שטח הגינה הסמוך לדירת התובעים ולתקן בהתאמה את צו הבית המשותף.

13. הנתבעת טוענת כי עמדה בכל התחייבויותיה, תוך שרשויות התכנון אינן מוכנות לאשר הגבהה של החצר בסמוך לדירת התובעים כפי משאלתם, משום שמדיניות התכנון היא לשמור על מפלסים דומים למפלס הקרקע הטבעית. הנתבעת גם מדגישה כי אין בידיה סמכות לייחד שטחים מהרכוש המשותף (קרי הגינה הסמוכה לדירת התובעים) ולא ניתן להורות כן מבלי שכל יתר בעלי הזכויות הן צד להליך. לגבי גובה החצר, הנתבעת עשתה מאמצים בעניין ולפיכך התכנית היא שמפלס החצר יהיה 1.38- (ביחס למפלס דירת התובעים) לעומת 1.80- שתוכנן במקור - וזאת הגבהה של 42 ס"מ.

    לתמיכת טענותיה הנתבעת מפנה, בין היתר, לפיסקה השניה של סעיף 6.2.2.3 להסכם התמ"א שנחתם עם כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, אשר בה נקבע:

    בכפוף לאישור העיריה, לדירות בקומת הקרקע תוצמד גינה, בין בנוסף למרפסת (במקרה שהמפלסים של הגינה והמרפסת יהיו שונים) ובין במקום מרפסת (במקרה שהמפלס יהיה מתאים, בדומה לדירה המערבית בקומת הקרקע), בשטח שיוחלט בהסכמת הדיירים (כהגדרתה לעיל) שתבוצע לאחר התייעצות עם ב"כ הדיירים.

    מסיקה הנתבעת כי גם מכאן ידעו התובעים מראש כי אמנם בדירת הקרקע המערבית מפלסי הדירה והחצר שווים, אולם באשר לדירתם (וכן דירת הקרקע שבמרכז הבניין) המפלסים יהיו שונים.

    הנתבעת גם מפנה להודעת דוא"ל ששלחה התובעת ביום 26.4.2021 אל הנתבעת ובה אמרה בין היתר:

    התפשרתי מולכם על השטח, על הגובה, על הנגישות, על סעיף בסיס בהסכם הפשרה. אז מדוע נפתח הדיון פעם נוספת, כאשר את מתעלמים ומתפתלים שוב סביב ההסכמה הבסיסית שתהיה הקבלה למצב הקיים מול דירה 1 (הסכמה שעליה כבר התפשרתי בהגבלת הנגישות ב-9 מדרגות לפחות!)...

    כללו של דבר, הנתבעת מדגישה כי התחייבה לנסות להגביה את מפלס החצר הסמוכה לדירת התובעים - וכך עשתה ואף הצליחה באופן חלקי, אולם לא התחייבה לתוצאה.

14. מהלך הדיון

    הצדדים הגישו ראיות בכתב:

    • מטעם התובעים הוגשו תצהיר עדות ראשית של התובעת וכן חוות דעת של האדריכלית רונית ראובני.

    • מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של עו"ד אמיר קלויזנר, מנהל הנתבעת, ושל האדריכלית גלית שיפמן נתן שהיא אדריכלית הפרויקט (עבור הנתבעת).

      מטעם הנתבעת היתה כוונה לזמן לעדות גם את עו"ד עופר גיטליץ, אשר היה ב"כ בעלי הזכויות בבית המשותף בהסכם התמ"א 38 שנכרת עם הנתבעת, אולם לבסוף הדבר לא נעשה.

      האדריכליות והמצהירים נחקרו בדיון ההוכחות.

      סיכומים נשמעו בעל פה בסיום דיון ההוכחות

       

      דיון והכרעה

15. ייחוד שימוש בחצר

    • חצר הבית המשותף היא חלק מהרכוש המשותף (סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). הדינים הנוגעים להחרגת חלק מהרכוש המשותף ידועים ואכמ"ל.

    • סעיף 6.2.2.3 להסכם התמ"א שהובא לעיל אינו מסויים די הצורך בכדי להוות הסכמה של כלל בעלי הזכויות - שהרי כמות השטח אמורה להיות מוחלטת "בהסכמת הדיירים (כהגדרתה לעיל) שתבוצע לאחר התייעצות עם ב"כ הדיירים".

    • התובעים לא הרימו את נטל השכנוע ונטל הראיה לגבי קיומה של הסכמת דיירים למתווה קונקרטי של ייחוד גינה לחזקתם הייחודית (החרגה מהשטח המשותף והפיכתה להצמדה לתת חלקה).

      גם מנהל הנתבעת העיד בעניין זה בסעיף 37 לתצהירו - שלא נסתר.

    • במצב דברים זה, ממילא אין לתובעים כיצד להלין על הנתבעת ואף אין הם יכולים לתבוע סעד לפעולה לשינוי המצב הקנייני בבית המשותף מבלי לצרף את כלל בעלי הזכויות כצד להליך.

    • בית המשפט אינו מתעלם מההתחייבות של הנתבעת כלפי התובעים בסיפה לסעיף 7.1 להסכם הפשרה - אולם אין בה בלבד כדי לגבור על הכל, מה גם שאין בה די מסויימות. ברי כי סעיף 6.2.2.3 להסכם התמ"א הוא המחייב את כלל הצדדים הנוגעים בדבר - וכאמור, לא ניתן לתבוע את אכיפתו רק מול הנתבעת דנן. עוד יש להדגיש כי ההתחייבות בסיפה של סעיף 7.1 היא לגבי תקנון הבית המשותף - אשר מוגש בסופו של הפרוייקט ולא בראשיתו.

      לפיכך דין התביעה בעניין זה הוא דחייה.

16. הגבהת חצר דירת התובעים - מהות ההסכמה בין הצדדים

    • בסעיף 7.1 להסכם הפשרה צויין מפורשות כי יוקמו "מדרגות מהדירה לגינה (כולל מעקה / מאחז יד בהתאם לתקן)".

      מובן אפוא כי אין התחייבות הפוכה - להגבהת הגינה למפלס הדירה.

    • אכן, בסעיף 7.1 יש מגמה "להגביה את רצפת הגינה של הדירה כמה שניתן" - אולם ההתחייבות היא שהנתבעת תשתדל לעשות כן בכפוף למגבלות תכנוניות.

    • גם בסעיף 2 לתוספת מוטל על הנתבעת "לנסות להגביה את מפלס הגינה מדרום לדירה 3 ל 1.13-" (ההדגשה הוספה). ההתחייבות היא לנסות.

    • בסעיף 6.2.2.3 להסכם התמ"א צויין עניין הצמדת הגינה, תוך שמפורשות צויינה האפשרות שהמפלסים של הגינה והמרפסת יהיו שונים.

    • ולשיטה אחרונה ראינו לעיל את הודעת הדוא"ל של התובעת מיום 26.4.2021 אשר גם ממנה ברור שהתובעת ידעה היטב ששטח החצר הסמוכה לדירתה לא תהיה במפלס הדירה אלא במרחק של 9 מדרגות.

      כללו של דבר, ההסכמה בין הצדדים היתה שהנתבעת תנסה להביא לכך שחצר דירת התובעים תהיה במפלס הדירה, אולם ברור היה שזו רק התחייבות ברמת מיטב המאמצים (Best Efforts) ולא התחייבות לתוצאה. התובעים ידעו היטב כי קיימים סיכויים ממשיים לכך שהגינה לא תוגבה למפלס דירתם ובהתאם הוסכמה בכתב התקנת מדרגות מהדירה לגינה.

      מכאן נעבור להכרעה במחלוקת העיקרית בין הצדדים: האם עמדה הנתבעת בחובתה האמורה לבצע את המאמץ להגבהת מפלס הדירה.

17. חלופות התכנון - גרסת אדריכלית התובעים

    • ראשית יוזכר כי נטל השכנוע (הנטל הראשי) לכך שהנתבעת לא ביצעה את מיטב המאמצים להשוות את מפלס הגינה למפלס דירת התובעים מוטל על התובעים.

    • נטל ההוכחה לא התהפך. משמע, על התובעים להראות כי מאמצים הולמים וראויים יכולים היו להשיג תוצאה טובה יותר. משמע, אם הנתבעת היתה עמלה יותר אזי היה בידה להגיש ולהעביר תכנית המשווה את מפלס הגינה למפלס דירת התובעים.

    • בחוות דעתה התייחסה האדריכלית ראובני לשלושה אתגרים אשר לדידה שלובים בתכנית הנחוצה לבית המשותף: המחסנים, מקומות החניה והשינויים בחצר הדרום-מזרחית (היא הסמוכה לדירת התובעים). לדידה, במהלך שנתיים של קידום התכנית הוצע אותו פתרון בנושאים אלה, ללא שינויים משמעותיים: הוספת מחסנים בקומת המרתף; הוספת 16 מקומות חניה; שינויים בחצר הדרום-מזרחית.

      תשומת לב רבה הקדישה האדריכלית ראובני לפתרון בעיית האוורור שתהיה בשלושה מחסנים עתידיים - אם יוגבה מפלס חצר דירת התובעים עד למפלס הדירה. היא הציגה פתרונות שעניינם אוורור המחסנים במיקומם הנוכחי, הוספת חצר אנגלית או העברתם למיקום אחר בקומת המרתף. לשיטתה של האדריכלית ראובני, פתרון שלושת המחסנים האמורים הוא בעצם ההישג הנדרש בכדי לאפשר את הגבהת חצר דירת התובעים עד למפלס הדירה.

      באשר לגובה גבוה-מדי של קיר תמך, המהווה לכאורה חסם להגבהת הגינה מושא דיוננו, מציגה האדריכלית ראובני את קיר התמך הנמצא בחלקה הסמוכה ממזרח (הבית ברח' שופן 8) - אשר גובהו 5.39 מטרים מפני הקרקע. לפיכך סבורה האדריכלית ראובני כי בוודאי לא יהיה קושי בקיומו של קיר תמך לחצר דירת התובעים, אם יגיע לגובה של 3-2.5 מטרים. בתכנית שהציעה האדריכלית ראובני, גם עם הגבהת הגינה עד למפלס דירת התובעים יהיה צורך הגביה קיר תמך ב-2 מטרים רק באזור שמדרום למרפסת המתוכננת של דירת התובעים - דבר שלטענתה עולה בקנה אחד עם ההנחיות המרחביות של עיריית ירושלים.

      האדריכלית גם הבהירה כי הגבהת החצר לא תפגע בתכנית מתקן החניה וגם לא יהיה קושי בניקוז מי נגר מהחצר הדרומית. לשיטה אחרונה טענה האדריכלית כי נוכח קשיים שונים בתכנית שגיבשה הנתבעת הרי שממילא יידרשו תיקונים בה ולפיכך שינוי התכנית כפי הצעתה לא יגרום לעיכוב בקידום התכנית.

    • בחקירתה הנגדית של האדריכלית ראובני התברר כי היא הפסיקה לעבוד בתכנון לפני 10 שנים ולא הגישה אף תכנית בתחום התחדשות עירונית אולם היא עשתה "המון התנגדויות" לתמ"א (ככל הנראה - תמ"א 38) והיא מנוסה בזה (עמ' 33, שור' 15-12).

    • לא למותר לציין כי הראיות שהוגשו מטעם התובעים היו מסדר שני, משמע, בנוסף לעדות התובעת עצמה (שאיננה אשת תכנון) הוגשה חוות דעת שהיא למעשה השערה (גם אם מושכלת) לגבי מה שאפשר היה לבצע/לבקש/לדרוש/להציע מול רשות התכנון (עיריית ירושלים / הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים). התובעים לא פעלו להביא ראיות ראשוניות - קרי עדות של עובד עיריית ירושלים (או תעודת עובד ציבור לפי סעיף 23 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971) שיש בה כדי ללמד על האפשרות הממשית להציע תכנית כפי דרישת התובעים.

18. מאמצי התכנון - גרסת הנתבעת

    • פעולות התכנון מטעם הנתבעת פורטו בתצהירה של אדריכלית הפרוייקט, גב' גלית שיפמן נתן, ונתמכו גם בתצהירו המפורט של מנהל הנתבעת, אמיר קלויזנר.

      בהמשך ישיר לאמור בסיום הפיסקה הקודמת בעניין ראיות התובעים, הרי שראיות הנתבעת הן מסדר ראשון - הואיל ומדובר בפעולות שהעדה (אדריכלית הנתבעת) עצמה ביצעה, באינטראקציה ישירה שלה מול בעלי הסמכות ברשות התכנון (נספח 1 לתצהירה הוא הודעת דוא"ל מיום 18.11.2020 מהרפרנטית הרלבנטית - בעלת הסמכות ברשות התכנון).

    • להלן נתייחס לניסיונות השונים של הנתבעת (באמצעות האדריכלית מטעמה) להגביה את החצר הסמוכה לדירת התובעים, ונתייחס גם לטענה/מסקנה/השערה של אדריכלית התובעים לפיה הצעותיה של הנתבעת לרשות התכנון היו סטטיות (קרי מקובעות, מבלי לבצע ניסיונות שונים לשם חתירה למטרה שהנתבעת התחייבה כלפי התובעים לנסות להשיג).

    • בנובמבר 2020 הוגש סט מסמכים ראשון לשם קבלת חוות דעת מקדמית מהרפרנטית ברשות התכנון, גב' אנה מרום. בתגובתה בדוא"ל מיום 18.11.2020 רשמה הרפרנטית מפורשות: "לבטל מדרגות ירידה לחצרות יח"ד המקבלות מרפסת" (נספח 1 לתצהיר אדריכלית הנתבעת). אמיתותו של המסמך איננה שנויה במחלוקת.

      זו נקודת המוצא המתועדת והממוסמכת בעניין מדיניות רשות התכנון. בית המשפט אינו מקבל השערות מטעם התובעים שנועדו להסביר מדוע "בעצם" אין זו מדיניות רשות התכנון.

    • ביום 22.4.2021 הועברה לגב' מרום תכנית מתוקנת (נספח 2 לתצהיר אדריכלית הנתבעת). חרף הנחייתה של גב' מרום מיום 18.11.2020, גם תכנית זו כללה מדרגות ירידה ממרפסת דירת התובעים אל הגינה (מקבילות לקיר הבית, ללא פודסט).

    • ביום 22.4.2021 גם התקיימה פגישת זום עם גב' מרום בהשתתפות האדריכלית ומר קלויזנר (גם הוא מעיד על כך בסעיף 54 לתצהירו - שלא נסתר).

      1. בפגישה זו דרשה שוב גב' מרום לבטל את המדרגות מהדירות לחצר - "בין היתר כדי למנוע השתלטות דירות בקומת הקרקע על החצר המשותפת" (כלשון אדריכלית הנתבעת בסעיף 13.1 לתצהירה).

      2. גב' מרום גם הדגישה שלא תאושר הצמדת גינות משותפות לדירות בבית המשותף - משום שזו מדיניות מחלקת התכנון.

      3. הרפרנטית דרשה לתכנן את חצר הצד הדרומי של הבניין "במפלסים דומים עד כמה שניתן למצב הקיים ובאופן שיאפשר גישה נוחה לכל הדיירים לחצר על מנת שתמשיך להוות רכוש משותף" (כלשון אדריכלית הנתבעת בסעיף 13.4 לתצהירה).

         בפגישה ביקש מר קלויזנר להמשיך עם הבקשה תוך שעדיין יישארו מדרגות מדירת התובעים לגינה - ולהותיר את הנושא להכרעת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כך הוגשה התכנית, חרף התנגדות הרפרנטית, והיא מונחת לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

    • באשר להגבהת החצר הסמוכה לדירת התובעים פירטה אדריכלית הנתבעת:

      1. הרפרנטית התנגדה לביצוע הגבהה משמעותית של מפלס החצר ממספר טעמים:

         • שמירה על מפלסים דומים למפלס הקרקע הטבעית - כחלק מערכי שימור;

         • שמירת גישה לחצר לכלל הדיירים;

         • הגבהה משמעותית כרוכה בהקמת דיפון גבוה (קיר תמך) לכיוון דרום - וזה לא מאושר מבחינת הרפרנטית.

      2. בתכנית מיום 27.10.2020 תוכננה הגבהה של החצר לגובה 775.49 - מרחק של 1.71 מ' ממפלס הדירה (מפלס דירת התובעים הוא 777.20).

      3. בבקשה להיתר שהוגשה ביום 2.6.2021 נקבע גובה החצר על 775.82 - מרחק של 1.38 מ' ממפלס הדירה.

    • לגבי טענת/אבחנת אדריכלית התובעים כאילו התכנית הוכנה באופן סטטי ולא בוצעו בה שינויים ציינה אדריכלית הנתבעים כי "חלק ניכר מההליך התכנוני בתמ"א 38 כולל אישור התכניות במחלקת התכנון של העיריה ועד שהן לא מאושרות במחלקת התכנון לא ניתן לפתוח תיק במחלקת הרישוי ולקדם את ההיתר" (סעיף 20 לתצהירה - אשר לא נסתר). משמע, המאמצים שביצעה הנתבעת לשם עמידה בדרישות התובעים עוד טרם הפתיחה הפורמאלית של תיק הליך הרישוי - אינם שקופים לאדריכלית התובעים, אולם פורטו כדבעי על ידי עדי הנתבעת.

      בעניין מיקומי החניה המוצעת פירטה אדריכלית הנתבעת מיקומים שונים של פתרון החניה (סעיף 21 לתצהירה).

      כמפורט לעיל, לתכניות היו גרסאות שונות, תוך ניסיונות לשפר את המצב בחצר הסמוכה לדירת התובעים.

      הטענות הבסיסיות של עדי הנתבעת, בפרט לעניין המהלכים התכנוניים שביצעו וכן ההידברות המתמשכת עם התובעת - לא נסתרו, ובוודאי שאין דרך לקבוע כי מדובר בגרסה מופרכת ותלושה מן המציאות.

       

       

       

19. ראיות מסייעות מטעם הנתבעת

    • לתצהיר מנהל הנתבעת צורף כנספח 15 הודעת דוא"ל שנשלחה ביום 10.5.2022 על ידי עו"ד עופר גיטליץ, ב"כ בעלי הדירות בהסכם התמ"א, אל התובעת עם העתק אל בעלי הזכויות בבית המשותף וכן אל מנהל הנתבעת.

      בהודעה האמורה מנמק עו"ד גיטליץ, במענה לפנייה של התובעת, מדוע חתם בשם כלל דיירי הבניין (לרבות התובעים) על התכניות שגובשו על ידי הנתבעת לשם הגשה לרשות התכנון. בסיום הודעתו המפורטת והמנומקת הוסיף עוד גיטליץ: "כמו כן, עלי לדחות את טענותייך באשר לסיכומים אלו ואחרים שהיו לך עם היזם, ככל ואינם מגובים בהסכם התמ"א עליו חתמו הדיירים" (ההדגשה - במקור).

      יש בכך כדי לחזק את טענת הנתבעת לפיה היא פעלה בהתאם להתחייבותה על פי הסכם התמ"א (גם לפי עמדת ב"כ בעלי הזכויות בבית המשותף) ולהחליש טענה שהתנהלותה איננה תקינה.

    • נספח 17 לתצהיר מנהל הנתבעת הוא הודעת דוא"ל ששיגר ביום 25.4.2021 אל התובעת עם עותק לבעלי הזכויות בבית המשותף. בסעיף 4 להודעה המפורטת ביותר, התייחס מר קלויזנר להצמדה ייחודית של חצר לדירה (ובפרט להצמדת החצר הסמוכה לדירת התובעים אל דירת התובעים) והבהיר כי רשות התכנון מתנגדת לכך וכי הצמדה זו תוכל להתבצע בהסכמה בין בעלי הזכויות, אולם רק בשלב מאוחר ולא במסגרת הבקשה להיתר המוגשת על ידי הנתבעת.

      גם מסמך זה מלמד כי הנתבעת פעלה כפי האפשר ובכפוף לנהלי רשות התכנון, תוך שגם ניתנה התייחסות נאותה לפניות וטענות התובעים.

20. המסקנה

    • כזכור, נטל השכנוע מוטל לעולם על התובע.

    • גם הנטל המשני - נטל הראיה - לא התהפך במקרה דנן.

    • כל המסמכים שבכתב בין הצדדים מתעדים מפורשות אפשרות שבה דירת התובעים והחצר הסמוכה לא יהיו באותו מפלס. אף נקבעו הסדרים מפורטים ליצירת גישה ממרפסת דירת התובעים אל החצר (מדרגות). ישנה אף הודעת דוא"ל מאת התובעת בה מתייחסת התובעת לעובדה שהחצר לא תוגבה עד למפלס דירתה כמעשה עשוי.

    • השאלה לדיון היתה האם הנתבעת ביצעה את מיטב המאמצים (האפשריים תחת מכלול הנסיבות הרלבנטיות) לקיים את התחייבותה - להביא לקרבה מרבית של החצר הסמוכה לדירת התובעים (באמצעות הגבהתה) אל מפלס דירת התובעים.

    • העובדות שהוצגו בפני בית המשפט מלמדות כי הנתבעת פעלה כפי האפשר לשם קיום חיוביה - אשר היו חיובים לביצוע מיטב המאמצים (ולא בהכרח להשגת תוצאה). משמע, לא זו בלבד שהתובעים לא הוכיחו (ולו במאזן הסתברויות אזרחי) מחדל של הנתבעת, אלא שהנתבעת הוכיחה שהיא פעלה כנדרש.

    • אין בחוות דעת האדריכלית מטעם התובעים, אשר לפי עדותה-שלה לא הגישה כל תכנית התחדשות עירונית (שהיא בגדר סברה - גם אם של אדריכלית), כדי לגבור על העדויות העובדתיות מטעם הנתבעת אשר כוללות פירוט של האדריכלית שטיפלה ומטפלת בכל ההליך התכנוני.

    • הראיות אף מלמדות כי העובדות כולן פורשו ופורטו בפני התובעת לא פעם ולא פעמיים, ואף בדבריה-שלה (טרם ההדיינות המשפטית) ניכר כי היא הבינה מה מצבה וכי אין אפשרות להשיג יותר מכך (הגבהת הגינה עד מרחק של 1.38 מ' תחת מפלס דירת התובעים, תוך קישור הדירה לגינה באמצעות מדרגות).

    • אין עילה לאשר איזה מהסעדים הנתבעים.

    • לפי סעיף 3 לתוספת נקבע כי התובעת תוכל לפעול מול העירייה במשך חודש ימים לשם שיפור התכנית בכל הנוגע לחצר הסמוכה לדירתה - גובהה, חיבורה באמצעות מדרגות לדירת התובעים וייחודה עבורם (החרגתה מהרכוש המשותף). לא הוצגו לפני בית המשפט ראיות בעניין אי קיום סעיף 3 האמור ואפשר כי זו תהיה תרופתם של התובעים לעתיד לבוא - לפחות במובן של ביצוע מיטב המאמצים (כפי תפיסתם של התובעים) לשם מימוש מיטבי של ענייניהם וגישתם התכנונית (גם אליבא דאדריכלית מטעמם).

       

      התוצאה

      התביעה נדחית.

      התובעים יישאו בהוצאות הגנת הנתבעת, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 25,000 ₪.

       

      ניתן היום, י"ט אלול תשפ"ד, 22 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.