הלפרן ואח' נ' שחר העיר בע"מ

לפני ביהמ"ש תביעה של רוכשי דירה נגד המוכרת בגין אי התאמה עקב העדר אפשרות לקיים בדירה חובת סוכה בהתאם להסכם המכר.

הגשת כתבי טענות ודיונים

1. התובעים, רוכשי דירה, הגישו בתאריך 12.12.22 כתב תביעה בו ביקשו לחייב הנתבעת שבנתה ומכרה להם דירה, לשלם להם פיצוי בסך של 311,368 ₪. הנתבעת הגישה כתב הגנה בתאריך 8.2.23. ביהמ"ש מינה בתאריך 19.5.23 את המהנדס ניסן בן שושן כמומחה מטעמו להנדסה והוא הגיש בתאריך 11.6.23 חוות דעתו. ביהמ"ש נתן צו להגשת ראיות בתאריך 4.7.23. התובעים הגישו ראיותיהם בתאריך 26.7.23 והנתבעת, לאחר שביקשה וקיבלה ארכה, בתאריך 5.9.23. הדיון הראשון התקיים בתאריך 21.9.23. ביהמ"ש פתח בהליך למינוי מומחה לשמאות, מחק הבקשה לפיצוי בגין הפרה יסודית וקבע מועד לשמיעת הראיות. ביהמ"ש מינה בתאריך 5.12.23 השמאי אהרון בוץ כמומחה מטעמו לשמאות. הדיון השני התקיים בתאריך 8.1.24. נחקרו השמאי מטעם התובעים ניצן גרינפלד, השמאי מטעם הנתבעת חיים אטקין, התובעים, גב' לאה פליגמן (להלן: "לאה"), ומר יהודה קמפנר (להלן: "יהודה"). המומחה לשמאות הגיש חוות דעתו בתאריך 19.2.24. ביהמ"ש נתן צו להגשת סיכומים בתאריך 17.3.24. התובעים הגישו סיכומיהם בתאריך 7.4.23 ובאופן תקין בתאריך 15.4.24, והנתבעת בתאריך 16.5.24.

    

   דיון והכרעה

2. על ביהמ"ש לקבוע האם התובעים זכאים לפיצוי בגין בניית הדירה, לטענתם, באי התאמה להתחייבות הנתבעת לאפשר להם לקיים בה חובת סוכה, ואם כן, מהו סכום הפיצוי.

   להלן טענות הצדדים.

    

   טענות התובעים

3. התובעים טענו בכתב התביעה כי הינם זוג שהנתבעת, חברה קבלנית, מכרה להם דירת מגורים ברחוב אברבנאל 117-119 בבני ברק במיזם שנקרא "שחר העיר" שבו נמכרו דירות לציבור החרדי (להלן: "הדירה") וכי הנתבעת קיבלה את מלוא תמורת הדירה, אך מסרה אותה עם ליקויים אשר לא ניתנים לתיקון ואף לא טרחה לנסות להציע תיקון כלשהו. עוד טענו, שמאז אותו יום, הנתבעת לא נתנה להם להיכנס לדירה, וכשפנו אליה וביקשו לבוא לדירה, הם נענו בסירוב מוחלט. עוד טענו, שבלית ברירה, ומשהם לא יכולים לגור בדירה ללא סוכה, ולא מעוניינים במכר שאינו מה שקנו, הם נאלצו למכור את הדירה לאישה מבוגרת שאין לה חובת סוכה ואין לה צורך במטבח גדול, לטענתם, במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק של דירה תקינה עם סוכה שלא מעל השיש. הם ביקשו לחייב הנתבעת לשלם להם פיצוי והחזרים כפי שיפורט בהמשך.

    

   טענות הנתבעת

4. הנתבעת טענה בכתב הגנה שהתובעים ביקשו שינוי בדירה שהביא לצמצום שטח הסוכה וכי הם מבקשים סכומים שונים, כאילו בוטל הסכם המכר על ידם. זאת, בעת שההסכם לא בוטל. עוד טענה לקיזוז פיצוי מוסכם המגיע לה.

    

   האם מגיע לתובעים פיצוי בגין ירידת ערך הדירה?

5. התובעים טענו בכתב התביעה שבניגוד לתשריט הדירה, מיקום הסוכה (קרי מיקום גג פתוח) בדירה הוצב מעל השיש והכיור במטבח. הם הסבירו שחרדים קונים דירות שיש בהן אפשרות לסוכה בבית ויש לדבר ערך כספי.

    

6. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שעוד בטרם נערך הסכם המכר, דרשו התובעים מאת משווקת המיזם לערוך שינויים במבנה הדירה ובחלוקתה הפנימית של הדירה- והכל כדי להגדיל את מספר החדרים ל- 3.5 או ל- 4 חדרים, ולהזיז את מיקום המטבח ולהגדילו, כדי שיתאים לצרכיהם, כך שהמטבח הוצב לבקשתם מתחת ל"גג הסוכה" וכי נספח השינויים שנערך עם הסכם המכר, מציג מפורשות את השינויים שביקשו התובעים לבצע בדירה. עוד טענו, שהמצב שנוצר בדירה בגין פתח גג בדירה, הינו באחריותם של התובעים בלבד, ואשר מיוזמתם שלהם ביקשו לשנות את חלוקתה הפנימית של הדירה, את מיקום החדרים ואת מתקני המטבח, כך שלאחר שינויים אלה, שבוצעו לבקשתם, הפתח בגג מצוי מעל למשטח העבודה במטבח. עוד טענו, שבתכניות המכר המקוריות, הפתח בגג הדירה, מהווה חלק מחדר המגורים בדירה ואין כל מגבלה לשימוש בו למטרתו – סוכה.

    

   המומחה מטעם ביהמ"ש להנדסה קבע שהנתבעת הפרה ההסכם בעניין מקום הסוכה

7. לנוכח טענת הנתבעת כי התובעים ביקשו שינוי בו הסכימו לאופן בו נבנתה הסוכה, ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו להנדסה על מנת לקבוע האם הפרה הנתבעת התחייבותה בהסכם המכר לגבי מקום הסוכה. המומחה קבע בעניין זה כלהלן:

   "1. תקרת הדירה באזור המוצג בתסריט המצורף לנספח שינויים ובתוכנית המכר נבנתה בניגוד לתכנית המכר ובניגוד לתסריט נספח שינויים. בסלון ובמטבח מוצג בתוכניות אזור המיועד לסוכה עם תקרה פריקה באורך של 4.5 מטר, בפועל התקרה נבנתה בחלקה מתקרה פריקה באורך של 2.77 מ' ובחלקה מתקרה קונסטרוקטיבית באורך של 1.67 מ' שאיננה פריקה, דבר המצמצם את אורך הרצועה המיועדת להקמת סוכה בדירה ב48.5%, לכן מדובר באי התאמה לנספח שינויים ולתוכנית מכר של הדירה.

   2. בניית ארונות המטבח כפי שבוצעו בפועל אינם תואמים לתכנית שינויים, אך אינם מצמצמים את השטח המיועד לסוכה מעבר למוצג בתשריט שינויי דיירים, מכיוון שבתוכנית שינויים תוכנן מתחת לפתח הסוכה מטבח המופרד מהסלון ותחום בעזרת קיר, במטבח תוכננו ארונות מטבח שהינם בצורת "ח" באורך של 2.30 מ' מתחת לפתח הסוכה אך בפועל לא נבנתה חלוקה המטבח וארונות המטבח כפי שהוצג בתכנית שינויי דיירים, מיקום המקרר וארונות המטבח נבנו ברצועה אחת הצמודה לקיר ונמצאים מתחת לפתח הסוכה רק ב- 0.80 מטר במקום ב 2.30 מטר".

    

   ביהמ"ש קובע שהנתבעת הפרה התחייבותה בעניין מקום הסוכה עקב צמצום שטח התקרה הפריקה באופן שמונע קיום חובת סוכה באופן סביר

8. על פי הפסיקה, בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] 31.12.88, בר"מ 5171/07 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון [פורסם בנבו] 31.12.07, א' גורן סוגיות בסד"א 496 (מהדורה 11, 2013). המומחה מטעם ביהמ"ש לא נחקר וביהמ"ש לא מצא בחוות דעתו טעות בולטת על פניה. כמו כן, לא היה בראיות שהובאו כדי לשנות המסקנה של ביהמ"ש כי יש לאמץ חוות הדעת של המומחה מטעמו.

    

9. התובע נשאל האם לולא ביקשו לעבור לדירה עם שלושה חדרים וחצי ולהעביר המטבח הייתה בעיה עם הסוכה? ועל כך ענה שהוא ורעייתו קנו הדירה "על דעת שיהיה 3 וחצי ידענו שיש סוכה שלמה ולא תהיה בעיה עם נשאר חצי סוכה. התברר שהחצי המקורה הוא לא לפי המצווה ובלא מקורה יש את המטבח". התובעת העידה כלהלן: "כשבררנו על דירה הם הציעו זאת הדירה ואמרו מציעים להזיז מטבח מהחדר לצד הימני של הסלון, כי אמרנו שדירת 3 חדרים אינה מתאימה, הם אמרו אל תדאגו זאת דירה שמתוכננת מראש לאופציה הזו, ואז הגישו תשריט שבו המטבח ממוקם מצד ימין של הסלון, כשראינו שיש סוכה, כתוב סוכה על כל הקו של הסלון המטבח, ראינו שיש פתרון גם לדירה 3 חדרים וחצי וגם סוכה תקנית, וגם מטבח שמתאים לנו. בסופו של דבר הסוכה שהייתה אמורה להיות בסלון, נעלמה באורח פלא, אני מסבירה שהתקרה שהייתה אמורה להיות פריקה בחלק של הסלון אינה בעלת תקרה פריקה ולפיכך אינה יכולה לשמש כסוכה ואילו החלק שכן יכול לשמש כסוכה אינו שמיש מפאת מיקומו מעל משטח העבודה של המטבח."

    

10. אל מול גרסת התובעים שהייתה עקבית, הנתבעת העידה את לאה ששיווקה להם את הדירה שהציגה עצמה בתצהירה כ"מתווכת". בתחילת חקירתה התברר שלא ציינה בתצהירה כי היא אחותו של בעלי הנתבעת. היא העלתה טענה כבושה לפיה הסבירה לתובעים בעל פה שהשינוי לשלושה חדרים וחצי על פי תכנית השינויים אינו מחייב את הנתבעת. היא נשאלה מדוע תנאי זה לא עוגן בכתב וענתה "אולי זה בין עורכי דין היה צריך להיות." כמו כן, היא לא הבינה מהי הבעיה בכך שבפועל הסוכה נבנתה מתחת לדירה אחרת ולא בהתאם לתכנית השינויים. לאה נקלעה לטיעון סותר כאשר מצד אחד טענה שביקשה מאחיה, בעלי הנתבעת, לתת אישור למכירת הדירה ע"י התובעים והוא סרב ומצד שני טענה שהתובעים "פוצצו" פגישה עם קונה בכח שהיא יצרה עמו קשר. היא העידה בתגובה שלנוכח סירוב אחיה לאשר מכירת הדירה היא הציעה לתובעים להמתין, אך לא היה לה הסבר מניח הדעת לשאלה מדוע כתבה לתובעים שהקונים בכח "טרם מבושלים". כמו כן, הנתבעת העידה את יהודה, שהגדיר תפקידו בנתבעת כמתאם שינויים. הוא טען שמומחה ביהמ"ש טעה בחוות דעתו כאשר קבע כי מצא אי התאמה בין הדירה שנבנתה ובין תכנית המכר ותכנית השינויים. אולם, הוא לא ידע לענות לשאלה מדוע המומחה לא זומן לחקירה. יהודה חזר בו בחקירתו מהאמור בתצהירו לפיו התובעים רכשו הדירה כאשר הייתה בנויה ולכן ראו מה הם קונים. הוא לא ידע להשיב לשאלה מדוע לא עדכן בכתב האדריכלית מטעם התובעים בדבר הזזת הסוכה והקטנת שטחה, שעה שעדכן אותה בכתב בדבר שינוי בחלון הסוכה. כמו כן, טען שאין פסול הלכתי בסוכה. אולם, טענה זו אינה מסייעת לנתבעת שעה שהדירה נבנתה בניגוד לתכנית המכר ותכנית השינויים כקביעת המומחה מטעם ביהמ"ש. יהודה הופנה לסעיף 10 לתצהירו בו הצהיר שהתובעים היו עמו בדירה, הלינו על פתח הסוכה והוא השיב להם שזה מה שניתן לפי ההיתר, כי זה סוכה בחפייה. הוא נשאל מדוע לא ענה להם "זה מה שהזמנתם וזה מה שקיבלתם?" ועל כך ענה "בדרך כלל כשפונה אלי לקוח אני לא עונה לו כך אלא מאיר פניי ומסביר לו אפילו מעבר לצריך."

     

11. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש מאמץ מסקנות המומחה מטעמו להנדסה וקובע שהנתבעת הפרה התחייבותה לבנות הדירה בהתאם להסכם המכר ותכנית השינויים שכן צמצום התקרה הפריקה והקמתה מעל למשטח השיש, בשונה מהאמור בתכניות, מנע ישיבה של בני המשפחה ואורחים מתחת לסוכה כאשר פורקים את התקרה בסוכות לצורך קיום חובת סוכה.

     

    האם התובעים זכאים לפיצוי למרות שלא ביטלו ההסכם?

12. הנתבעת טענה שלא מגיע לתובעים פיצוי שכן לא ביטלו החוזה עמה. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970 אינו מתנה את מימוש הזכות לתבוע פיצוי בשל הפרת החוזה בביטול החוזה. סעיף 10 קובע כלהלן:

    "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה."

     

13. התובעים טענו בכתב התביעה שהם הגיעו לדירה לצורך מיקום של קיר פנימי בתאריך 5.3.20 או אז נגלה לעיניהם כי הסוכה שהובטחה להם, וכך אף היה בתכנית שהוצמדה להסכם המכר, הוזזה ממקומה ונבנתה תקרה מעליה והיא מוקמה מעל המקום בו היה מתוכנן להיות השיש והכיור, כך שהם היו צריכים להחליט האם לחיות בדירה ללא סוכה או ללא מטבח. התובע נשאל מתי הבין שאין באפשרות התובעים להחזיק בדירה? ועל כך ענה שכאשר התובעת ירדה מביקור בדירה, היא אמרה לו "שיש בעיה, הבעיה היא שהם התחייבו לסוכה לכל האורך, כפי שמופיע בתשריט ובפועל חצי מהסוכה הייתה עם גג וזה פוסל את הסוכה ולפי התכניות תכננו עם הנתבעת שחצי מהסוכה יהיה המטבח ויישאר חצי סוכה כדי שנשאר תחתיה." התובע העיד שהתובעת סיפרה לו שהחלק השני עם גג ואי אפשר לשבת שם, ואז זה "או מטבח או סוכה והבנתי שיש בעיה." הנתבעת טענה שחל שינוי בגרסת התובעים לגבי המועד המדויק בו הם גילו הליקוי ביחס לכתב התביעה, בשלושה חודשים. אולם, ביהמ"ש לא מצא שיש לייחס חשיבות רבה לשינוי זה, בשים לב שאין חולק שהתובעים גילו הליקוי בטרם הנתבעת מסרה להם הדירה. התובעים טענו בכתב התביעה שהם הפנו את תשומת ליבו של נציג הנתבעת, יהודה, אך תשובתו הייתה "זה מה יש". התובעת נשאלה אם בדקו אפשרות לבטל ההסכם? ועל כך ענתה: "בדקנו אפשרות להדברות ונתקלנו בחוסר הענות. לא עשינו ביטול הסכם, בגלל רשלנות שלהם, לפחות נקבל מה שמגיע, בביטול העסקה היינו יוצאים בסוג של נזק וכבר יצאנו בנזק." מכיוון שהנתבעת לא הציעה פתרון לאי ההתאמה, התובעים העדיפו למכור את הדירה תחת לבקש לבטל החוזה, תוך שהם עומדים על זכותם לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם להם עובר למכירת הדירה. התובעים עמדו ובצדק בסיכומיהם על הטענה שלא ניתן היה לתקן אי ההתאמה שכן התקרה הפריקה נבנתה מתחת לדירה אחרת ותהו מדוע הנתבעת חתמה על הסכם השינויים כאשר ידעה שמעל התקרה הפריקה נמצאת דירה אחרת.

     

    האם התובעים איבדו זכות התביעה עקב הצהרות שלהם בחוזה בו מכרו הדירה ?

14. במהלך שמיעת התביעה, הנתבעת טענה, לאחר שעיינה במסגרת הליכי הגילוי בחוזה בו מכרו התובעים את דירתם בחודש נובמבר 21, כי הם איבדו זכות התביעה שכן בחוזה בו מכרו הדירה הצהירו שאין בה ליקוי. הנתבעת חזרה על טענה זו בסיכומיה. התובע נשאל מדוע אין אזכור לסוכה בהסכם בו מכרו הדירה ועל כך ענה שהם פנו למתווכים ו"הסברנו שיש בעיה בסוכה, וכל קונה שבא שיידע מראש שיש בעיה בסוכה. כמו כן, כשפנינו לקונה ואמרנו לבן של הקונה, לא זוכר מי אמר אני או אשתי, לא זוכר אם הייתי נוכח, אמרו אין בעיה אמא שלי מבוגרת וממילא אין לה חיוב לשבת בסוכה ואני גר פה קרוב ולכן זה לא מפריע לי." התובע העיד שהשתתף בשיחה עם בנה של הקונה. כמו כן, העיד שאביו, שהינו עורך דין, ערך את ההסכם. הוא נשאל מדוע כשעיין בטיוטא שהכין אביו לא ביקש לשנות את הצהרות התובעים ולציין שיש בעיה של העדר אפשרות לקיים "חובת סוכה" ועל כך שב וענה שהסוגיה עלתה בשיחות שקוימו בעל פה והודה שלא עיין בטיוטא של ההסכם. גרסת התובעת תאמה את גרסת התובע. היא הסבירה ש"כל הבעיה של הסוכה היא בעיה למשפחה חרדית עם ילדים. עבור אישה אלמנה שחיה בגפה ויוצאת מהחגים מהבית עניין הסוכה אינו מהווה עניין." התובעת נשאלה האם החליטה עבור הקונה אם זה מהווה או לא, פגם בשבילה? וענתה : "לא, היא קנתה את הדירה כי עבורה זה לא מהווה פגם ואלה עובדות לא פרשנות זה בשיח איתם עם הקונה ובאי כוחה." גם התובעת נשאלה מדוע הפגם אינו נזכר בחוזה והוטח בה כי הסתירה מהקונה הפגם ועל כך ענתה : "זו שאלה? הם היו בדירה אז איך יכולנו להסתיר זה די ברור."

     

15. ככל שהקונה הייתה תובעת את התובעים וטוענת שהתובעים הסתירו ממנה הליקוי בעניין הסוכה, ולפני ביהמ"ש היו עומדות גרסאות נגדיות בעניין גילוי הליקוי לגבי הסוכה, היה מקום לקבוע שיש להעדיף את לשון ההסכם. אולם, מכיוון שמי שנאחזת בלשון ההסכם בין התובעים ובין הקונה, היא הנתבעת שערה לכך שהיא מכרה דירה לתובעים שאינה תואמת המובטח לגבי הסוכה, ביהמ"ש מקבל הסבר התובעים לפיו אין לראות בתוכן ההסכם עם הקונה כוויתור שלהם על זכות תביעה נגד הנתבעת. ביהמ"ש מביא בחשבון שהליקוי נוגע לקיום מצווה דתית ולכן הוא חשוב ביותר לשומר מצוות, ואין מחלוקת שהתובעים הינם שומרי מצוות ושהנתבעת הייתה ערה לכך, והליקוי פחות חשוב, אם בכלל, למי שאינו שומר מצוות, או למי שאינו מייחס חשיבות רבה לחובת סוכה בדירתו.

     

    גובה הפיצוי בגין אי ההתאמה בעניין הסוכה

16. מכיוון שביהמ"ש קבע שהנתבעת הפרה התחייבותה למכור לתובעים דירה שתאפשר להם לקיים חובת סוכה בהתאם למידות והמקום של הסוכה שנקבעו בהסכם המכר, עליו לקבוע סכום הפיצוי בגין הפרת ההתחייבות. לפני ביהמ"ש הובאו חוות דעת שמאיות מטעם שני הצדדים בעניין גובה הנזק. לכן, כאמור לעיל, ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו לשמאות שקבע כלהלן:

    "11. השומה

    11.1 לאור כל האמור לעיל ובהתחשב בכל הגורמים והשיקולים שפורטו, אומדן ירידת הערך בשווי הזכות בדירה מושא חוות הדעת, בשל מגבלות השימוש בסוכה, מוערכים בסך ובגבולות שווה ערך לתאריך הקובע 26 בדצמבר 2019 (יום רכישת הזכות על ידי התובעים מהנתבעת) ל- 65,300 ש"ח (שישים וחמישה אלף ושלוש מאות ש"ח).

    11.2 אומדן ירידת הערך כולל מרכיב המע"מ בשל חילוצה משווי זכות בדירת מגורים בבנין הבנוי בבניה רוויה. על פי תקן שמאי 11.א', שווי זכות בדירת מגורים הנקנית על פי רוב על ידי בעלים פרטיים לעניין מע"מ, שאינם יכולים לקזז את רכיב המע"מ מול שלטונות המס, כולל לפיכך מע"מ."

     

17. גם המומחה מטעם ביהמ"ש לשמאות לא נחקר ולכן ביהמ"ש אמור לאמץ חוות דעתו שכן לא מצא בה טעות על פניה. הנתבעת חלקה על חוות הדעת של המומחה בסיכומיה וביקשה מביהמ"ש בסעיף 13 לסיכומיה לאמץ אותה באופן חלקי. אולם, הנתבעת בחרה שלא לחקור את המומחה מטעם ביהמ"ש ולעמת אותו עם טענתה לפיה הוא הוסיף רכיבים נוספים "בהתאמה למאמרו של השמאי המלומד קובי ביר" ללא הצדקה. לכן, ביהמ"ש דוחה הניסיון של הנתבעת לסתור בסיכומיה חוות הדעת של המומחה מטעמו, שעה שלא נתנה לו יומו לענות לטענתה. לפני ביהמ"ש חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים. המומחה מטעם התובעים אמד אובדן הערך בסכום גבוה יותר משומת המומחה מטעם ביהמ"ש והמומחה מטעם הנתבעת קבע שלא נגרמה ירידת ערך, קביעה שהעלתה על פניה תהיה לנוכח הקביעה של המומחה להנדסה שהייתה סטייה בבנייה מתכנית המכר ותכנית השינויים. כמו כן, מומחה הנתבעת ניסה לשכנע ביהמ"ש שאין קושי עם סוכה בחפייה שמעליה יש קורה ולא כיפת השמיים. התובעים ציינו בצדק בסיכומיהם שגם יהודה, עד הנתבעת לא הסכים עם קביעה זו לפיה תיתכן סוכה עם קורת בטון מעליה. על פי הפסיקה יש לחוות דעת של המומחה מטעם ביהמ"ש עדיפות על פני חוות דעת של הצדדים וביהמ"ש לא מצא לסטות מעקרון זה, במיוחד כאשר המומחה מטעמו לא נחקר. יהודה העיד שמחיר הדירה החוזי בו התובעים מכרו הדירה לקונה אינו משקף המחיר האמתי שכן בנה של הקונה אמר לו ששילם לתובעים עבור רכישת הדירה "בוחטה מתחת לשולחן". אולם, הנתבעת לא העידה את בנה של הקונה. לכן, ביהמ"ש מחייב הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בהתאם לחוות דעת המומחה לשמאות מטעמו בסך של 65,300 ₪ נכון לתאריך 26 בדצמבר 2019, הוא תאריך רכישת הזכות על ידי התובעים מהנתבעת.

     

    האם התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה?

18. בנוסף לטענה לזכאות לפיצוי בגין אי ההתאמה בעניין הסוכה, התובעים טענו בכתב התביעה שעל פי ההסכם, הנתבעת הייתה אמורה לספק את הדירה בתאריך 2.1.22. בפועל, טענו, החשמל לדירה חובר בתאריך 5.4.22 והכיורים בדירה לא הותקנו והמים בשירותים לא חוברו עד לתאריך 1.5.22, 4 חודשים לאחר המועד בו הנתבעת התחייבה בהסכם למסור הדירה.

     

19. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שהתובעים אינם זכאים לסכומים הנטענים בעניין איחור במסירה, בין השאר על רקע הוראות הסכם המכר ועל רקע האיחורים המשמעותיים והניכרים בביצוע התחייבויותיהם שלהם, וכן עקב פעולתו של "כח עליון", מגפת הקורונה והסגרים המתמשכים, אשר נגרמו, ללא שיש לה שליטה כלשהי בכך, למחסור בעובדים ולעיכובים במהלך הבנייה. עוד טענה, שעומדת לה על פי הוראות הסכם המכר, זכות למסור את הדירה לתובעים במועד נדחה, עקב פיגורים חוזרים ונשנים של התובעים בקיום חיוביהם שלהם. עוד טענה, שהתובעים "שכחו" לציין כי מכרו את הדירה לצד שלישי כבר בתאריך 9.11.21, עוד בטרם מועד המסירה החוזי שחל בתאריך 2.1.22 וכי פעולה זו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר בינם ובינה, על פי סעיף 13.1 להסכם המכר ובכך איבדו ו/או ויתרו ו/או העבירו לידי הקונה את זכותם (ככל שהייתה קיימת) לפיצוי.

     

20. ביהמ"ש דוחה הבקשה של התובעים לפיצוי בגין איחור במסירה. להבדיל מעילת התביעה בעניין אי ההתאמה שהתגבשה עוד בטרם התובעים מכרו הדירה, עקב סירוב הנתבעת לרפא המחדל, או לפצות בגינו, עילת התביעה בגין איחור במסירה קמה רק לאחר חלוף המועד החוזי למסירת החזקה בדירה. אולם, התובעים מכרו את הדירה בטרם נוצרה עילת התביעה בעניין איחור במסירה שכן מכרו את הדירה לקונה בטרם חלוף המועד החוזי למסירת החזקה. לכן, עילת התביעה בעניין איחור במסירה, אינה עומדת לתובעים, אלא לקונה של הדירה, ככל שהייתה מגישה תביעה, וזאת מבלי לקבוע מסמרות בשאלה אם בית משפט היה מקבל תביעה זו.

     

    הבקשה לחיוב הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי מוסכם, החזר הוצאות והשבת קנסות וריביות

21. בנוסף לפיצוי בגין אי התאמה ואיחור במסירה, התובעים ביקשו בכתב התביעה לחייב הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין הפרה יסודית, שביהמ"ש מחק, והשבת הקנסות והריביות בסך של 32,497 ₪ שהושתו עליהם עקב מספר איחורים בתשלומים. לעניין הבקשה של התובעים בסיכומיהם לחיוב הנתבעת לשלם פיצוי מוסכם, ביהמ"ש מקבל טענת הנתבעת בסיכומיה, כי ביהמ"ש מחק סעד זה בהסכמת התובעים ולכן לא היה מקום לשוב ולבקש פיצוי מוסכם בסיכומים.

     

22. בנוסף, התובעים טענו ששילמו סך של 14,733 ₪ עקב איחורים בתשלומים ועוד 17,764 ₪ עקב חיוב הפרשי הצמדות. התובעים טענו שהיות ואין סנקציה לנתבעת בהסכם האחיד על איחורים, למעט מה שהחוק קובע, הם ביקשו לבטל את הסעיפים של הסנקציה שהוטלה עליהם ולחייב את הנתבעת להחזיר את הסך של 32,497 ₪ בתוספת ריבית והצמדה.

     

23. כמו כן, התובעים ביקשו בכתב התביעה לחייב הנתבעת לשלם להם הוצאות נוספות שנגרמו עקב ההפרות בסך של 93,371 ₪. במסגרת הכנת שמיעת הראיות התברר שהרכיב הנוסף המכונה "הוצאות נוספות" מורכב מהוצאות שהיו להם, לטענתם, בעקבות ההפרה של הנתבעת הן לעניין הוצאות בהם נשאו לצורך רכישת הדירה והן בהוצאות בהן נשאו עקב מכירת הדירה לקונה.

     

24. לעניין ההוצאות בהן נשאו התובעים לצורך רכישת הדירה הם מנו דמי תיווך ברכישת הדירה שהם לא יכלו ליהנות ממנה בסך של 22,669 ₪, מקדמה למטבח בסך 2,200 ₪ ששולמה בתאריך 15.7.20, עמלת פתיחת תיק משכנתא בסך של 1,809.5 ₪, יועץ משכנתאות בסך 8,190 ₪, ריבית והצמדה על המשכנתא בסך של 15,232.86 ₪, שכ"ט שמאי בסך 7,020 ₪, שכ"ט עו"ד ברכישת הדירה בסך 5,850 ₪, וסה"כ הסך של 62,971 ₪.

     

25. ביהמ"ש קובע שבשונה מהפיצוי בגין אי ההתאמה, שאינו מותנה בביטול החוזה, כל יתר רכיבי התביעה שנמנו כעת אינם דרים בכפיפה אחת עם אכיפת ההסכם עם הנתבעת. אם התובעים היו מבקשים לבטל ההסכם, והוא היה מבוטל, כל צד היה אמור להשיב לצד השני את שקיבל בנוסף לתשלום פיצוי. התובעים היו משיבים לנתבעת את הדירה והיו זכאים לקבל לידיהם כל ההוצאות בהן נשאו לצורך רכישת הדירה באופן שהיה מחזיר אותם למצבם לפני רכישת הדירה ופיצוי בגין הפרת ההסכם. אולם, כפי שצוין קודם לכן, התובעים העדיפו לאכוף את ההסכם ולמכור זכויותיהם לקונה. מכאן שאינם זכאים הן לתמורה מהקונה מכח אכיפת הסכם רכישת הדירה מהנתבעת וכן לפיצוי והחזרים שיחזירו אותם למצבם לפני שרכשו את הדירה. לכן, ביהמ"ש דוחה הבקשה להחזר בגין תשלומים בהם נשאו לצורך רכישת הדירה.

     

26. התובעים טענו בנוסף, שהם היו צריכים לגור בדירה שכורה עד שהדירה החדשה שרכשו תמורת הדירה נשוא ההליך כאן תהיה מוכנה, סה"כ 8 חודשי שכירות במכפלת 3,800 ₪ לחודש ובסה"כ 30,400 ₪. ביהמ"ש קובע שאם התובעים היו מבטלים את ההסכם, לא היה ספק שעליהם למצוא חלופה סבירה למגורים תחת הדירה שרכשו מהנתבעת בה היו אמורים להתחיל להתגורר במועד המסירה החוזי. אולם, התובעים בחרו לאכוף את ההסכם, ולמכור הדירה לקונה וכך קבעו במו ידיהם את פרק הזמן בו יאלצו להתגורר בשכירות בטרם יעברו להתגורר בדירה חלופית אותה רכשו בכספי התמורה שקיבלו. על התובעים לחלוף על פני שתי משוכות בטרם ייהנו מפיצוי בגין המשך מגורים בשכירות. האחד, שלא היה מנוס ממכירת הדירה עקב אי ההתאמה והשני שהתובעים עמדו בחובתם להקטין נזקם. לעניין המשוכה הראשונה, ביהמ"ש קובע שהליקוי המהותי שמנע מהתובעים קיום חובת סוכה הצדיק ביטול ההסכם, או מכירת הדירה. התובעים העדיפו למכור הדירה תחת לבטל ההסכם וזו זכותם. אם כי לחלופה זו יתרונות וחסרונות. מצד אחד הם נהנו מתמורת הדירה ששולמה להם ע"י הקונה ומצד שני אינם זכאים להוצאות בהן נשאו לצורך רכישת הדירה. מכאן שעל ביהמ"ש לבדוק האם מגיע לתובעים פיצוי נוסף, מעבר לפיצוי בגין הערך המופחת של הדירה עקב הפגם שנפל בה. התובעים טענו שהפיצוי הנוסף הינו בגין העובדה שנותרו ללא מקום מגורים החל ממועד מסירת החזקה בדירה עליו הסתמכו, שטרם הגיע, כאשר מכרו את הדירה לקונה. התובעים טענו שגילו את הפגם בחודש יוני 21 ואת הדירה מכרו בחודש נובמבר 21, שעה שמועד המסירה החוזי של החזקה בדירה מהנתבעת לידי התובעים היה אמור להיות בחודש מרץ 22 כפי שהתובעים ציינו בסעיף 5.1 להסכם המכירה לקונה. מרגע שהתובעים בחרו לאכוף ההסכם עם הנתבעת ולא לבטלו, עמדו לרשותם מספר דרכי פעולה, לרבות רכישת דירה זמינה מידית למגורים. אולם, הם בחרו לרכוש דירה שמועד מסירת החזקה בה חייב אותם להמשיך לשלם דמי שכירות, לטענתם, לשמונה חודשים ולהתחייב בפני הקונה על מסירת החזקה בחודש מרץ 22 ישירות מהנתבעת. מכאן שפרק הזמן של שמונה חודשים אינו בבחינת התובעים גזירת גורל שאין בלתה. כמו כן, התובעים לא טענו שלא הייתה אפשרות לבחור בחלופה אחרת, פחות יקרה מבחינת החלופה בה בחרו, והם גם לא הוכיחו שלא הייתה חלופה אחרת. גם אם ביהמ"ש ייצא מנקודת הנחה שלא ניתן היה למכור הדירה ממועד גילוי הפגם בחודש יוני 21 ועד מועד המכירה בחודש נובמבר 21, ויש קושי בדבר, אין מקום לקבל הטענה שלא ניתן היה למצוא בחודש נובמבר 21 חלופה זמינה מידית למגורים, ללא תשלום דמי שכירות, לאחר חודש מרץ 22, הוא מועד מסירת החזקה החוזי ע"י הנתבעת, לשיטת התובעים, בחוזה עם הקונה. למעלה מהדרוש יאמר שהנתבעת טענה בסעיף 18 לסיכומיה כי התובעים גרו בדירה ששכרו חמש שנים ומכך עולה שאין קשר בין ההליך כאן לשכירת הדירה. לנוכח כל האמור לעיל, ביהמ"ש דוחה גם את התביעה בעניין תשלום דמי שכירות עקב מכירת הדירה.

     

    הבקשה של הנתבעת לחייב התובעים בתשלום פיצוי מוסכם

27. הנתבעת טענה בכתב ההגנה שהיות שהתובעים מודים בהפרות חוזרות של הסכם המכר, והיות שלא ביטלו הסכם המכר עקב הפרות אלה, הרי שעל פי הוראות סעיף 14.5 להסכם המכר, היא זכאית לקבל מהתובעים פיצוי מוסכם בסך של 100,987 ₪ וכי מכל סכום העשוי להגיע לתובעים, יש לקזז ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם. ביהמ"ש קובע כי טענה זו הינה טענה כבושה שנוצרה יש מאין כמשקל נגד לתביעת התובעים, ולראיה, הנתבעת אישרה את מכירת הדירה לקונה, ולא התנתה מתן האישור בגביית הפיצוי המוסכם ואף לא טענה בעניין זה בזמן אמת. כמו כן, הנתבעת אינה זכאית לחייב התובעים בפיצוי בגין תשלום באיחור וכן בפיצוי מוסכם בגין אותה הפרה. לכן, ביהמ"ש דוחה בקשת הנתבעת לחייב התובעים בפיצוי מוסכם.

     

    דיון בהוצאות

28. מכיוון שביהמ"ש קיבל התביעה חלקית, יש לחייב הנתבעת לשלם לתובעים הוצאותיהם. על ביהמ"ש להביא בחשבון כי הוא פסק סך של 65,300 ומכאן שדחה מרבית התביעה שעמדה על סך של 311,368 ₪. כמו כן, ביהמ"ש זוקף לחובת התובעים העובדה שלא גילו מלכתחילה את הסכם המכירה לקונה. אשר על כן, ביהמ"ש קובע שכל צד יישא בהוצאותיו, למעט לגבי השכר שהתובעים שילמו לשמאי מטעמם, לשמאי מטעם ביהמ"ש ולמהנדס מטעם ביהמ"ש.

     

    סוף דבר

29. ביהמ"ש מחייב הנתבעת לשלם לתובעים כלהלן:

    • הסך של 65,300 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין מתאריך 26.12.19 ועד מועד התשלום בפועל.

    • החזר הסכום ששולם לשמאי מטעם התובעים לרבות עבור שכר עדותו, והחזר התשלומים למומחים להנדסה ושמאות מטעם ביהמ"ש, צמודים בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

       

       

       

       

       

       

      ניתן היום, י"א אייר תשפ"ד, 19 מאי 2024, בהעדר הצדדים.