מונטין נ' כחלון ואח'

לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם מכר של בית במושב שובה.

המוכרת מבקשת שבית המשפט יורה על ביטול הסכם המכר והקונים מבקשים שבית המשפט יורה על אכיפת הסכם המכר. המוכרת והקונים עותרים שניהם גם לחיוב הצד שכנגד בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

עובדות שהוכחו לפני

1. גב' שרה מונטין, התובעת, הנתבעת שכנגד, הינה אישה מבוגרת והינה אלמנה (להלן: "המוכרת").

   גב' מונטין הינה בעלת הזכויות במשק 34 במושב שובה (להלן: "המושב"), הכולל בית מגורים בן 6 חדרים בשטח של כ – 160 מ"ר (להלן: "המשק").

   במועדים הרלוונטיים לתביעה זו היה המשק רשום (ברמ"י ובסוכנות היהודית), לא רק על שם המוכרת, אלא גם על שם בעלה המנוח, והיה צריך לפיכך לטפל ברישום הנכס על שמה בלבד.

2. בתה של המוכרת, הגב' סיגל מונטין (להלן: "סיגל"), סייעה וליוותה את המוכרת בעניינים נשוא התובענה.

3. הנתבעים, התובעים שכנגד, ה"ה כחלון, הינם בני זוג שביקשו לקנות משק במושב שובה (להלן: "הקונים").

   בני משפחתו של הקונה מתגוררים במושב. במהלך השנים אביו המנוח של הקונה שכר מהמוכרת ובעלה המנוח את חלקה ב' (לטענת המוכרת, בעלות סמלית ונמוכה).

4. הצדדים ניהלו מו"מ לגבי מכירת הנכס, כאשר הקונים טענו כי ביום 15.10.18 נחתם ביניהם הסכם בעניין מכירת הנכס ואילו המוכרת טענה כי לא נחתם בין הצדדים הסכם מחייב (בעניין זה נוהל הליך משפטי. ראה פירוט להלן).

5. אין מחלוקת כי הקונים העבירו לידי המוכרת סך של 50,000 ₪.

6. הצדדים שניהם היו מיוצגים בתהליך עריכת הסכם המכר ע"י עו"ד יורם שמילה (להלן: "עו"ד שמילה"), ראו עדותו של עו"ד שמילה לפני, בפרו' עמ' 27 שורה 33).

7. בחודש 12/18 הוגשה על ידי הקונים, לביהמ"ש השלום בבאר שבע, תביעה נגד המוכרת לאכיפת הסכם המכר, ת"א 30494-12-18. התביעה התנהלה בפני כבוד סגן הנשיאה, השופט יורם ברוזה (להלן: "ההליך הקודם").

   המוכרת הייתה מיוצגת באותו הליך ע"י עו"ד דוידוב אבנר.

   הקונים היו מיוצגים באותו הליך ע"י עו"ד חסון.

8. ביום 26.11.19 הוצאה לבקשת הקונה חוות דעת בעניין שווי השוק של הנכס, על ידי השמאי מר גדי יהודה (להלן: "חוות הדעת" או "השמאות").

   בחוות הדעת נרשם בין היתר: "יש תוספות שנבנו ללא היתר, לא הובאו בחשבון" (ראה סעיף 12(ז) לחוות הדעת).

9. ביום 11.02.21 ניתן פסק דין בהליך הקודם על יסוד הסכמת הצדדים לפיו המוכרת תמכור לקונים את הנכס, כאשר הסכמת הצדדים נוסחה כדלקמן בפרוטוקול הדיון מאותו מועד:

   • הצדדים ישלימו חתימה על חוזה עד ליום 07.04.21. פינוי הנכס יהיה תוך 9 חודשים מיום החתימה על הסכם. יובהר כי ככל שהחתימה על ההסכם תתעכב עקב מצב בריאותי של מי מהצדדים, ניתן יהיה לפנות לבית המשפט על מנת להאריך מועד זה ומבלי שיינתן אישור על ידי בית המשפט, הפינוי יהיה עד ליום 09.01.2022.

   • מר יונתן מונטין ת.ז XXX יישאר המומלץ של המשק לצורך חתימה על חוזה אל מול המנהל בכל הקשור למשבצת הצהובה וזאת גם אם הזכות במשק יועברו לתובעים או למי מטעמם.

   • הצדדים ישתפו פעולה באופן מלא אל מול רשויות מס שבח כולל לצורך פריסת המס, ככל שהדבר לא יפגע בסכום שיישאר בידי הנתבעת.

     בהסכמת הצדדים, מחיר המכירה נקבע על ידי בית המשפט, כאשר נקבע על ידו כי הקונים ישלמו למוכרת סך של 2,080,000 וזאת מעבר לכל המיסים שבהם תחויב העסקה. וכך לשון פסק הדין: "הצדדים הסמיכו את בית המשפט לפסוק על פי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט. על יסוד הסכמת הצדדים ולאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ושמעתי את טענות הצדדים בעל פה ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הרלוונטיים, העובדתיים והמשפטיים קובע כי הסכום שישולם לנתבעת יעמוד על 2,080,000 ₪ וזאת מעבר לכל המיסים שבהם תחויב העסקה (כך שבפועל סכום זה יישאר במלואו בידה).

     ניתן תוקף של פסק דין לשאר ההסכמות" (להלן: "פסק הדין בהליך הקודם").

10. המוכרת שכרה את שירותיו של עו"ד שמילה לצורך ייצוגה בהסכם המכר.

11. עו"ד רעות חסון ועקנין (להלן: "עו"ד חסון"), ייצגה את הקונים בהליך הקודם וכן בהסכם המכר שנכרת לאחר ההליך הקודם (וגם מייצגת אותם בהליך זה).

12. ביום 24.05.21 חתמו הצדדים על הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם").

13. בהסכם המכר נקבעו תנאי התשלום כדלקמן:

    • סך 50,000 ₪ עד ובמעמד החתימה על ההסכם.

    • במעמד החתימה ישולם סל 300,000 ₪ כאשר סכום זה יוחזק אצל עו"ד שמילה ויועבר למוכרת בכפוף להצגת אישורי זכויות עדכניים על שם המוכרת ובעלה ז"ל ובכפוף למשכון זכויות המשק לטובת הקונה.

    • תוך ארבעה חודשים מיום המצאת אישורי זכויות מרמ"י ומהסוכנות על שם המוכרת בלבד ישלם הקונה למוכרת סך 1,500,000, ובלבד שהמוכרת העבירה את זכויותיה ע"פ צו הירושה.

    • עד ליום 09.01.22 ישלם הקונה למוכרת סך של 230,000 ₪ כנגד מסירת החזקה ובכפוף לחתימה על כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות והמצאת ייפוי הכח.

14. ביום 30.05.21 התפרסמה לחברי המושב הזמנה לאסיפה כללית שתתקיים ביום 08.06.21 ונרשם כי על סדר היום של האסיפה – אישור קבלת הקונים כחברי אגודה – משק 34.

    ביום 08.06.21 התקבלו הקונים כחברי מושב.

15. ביום 03.06.21 נרשם משכון על הנכס לטובת הקונים.

16. בחודש 06/21 העבירו הקונים למוכרת סך של 300,000 ₪.

17. ביום 22.06.21 העביר עו"ד שמילה לעו"ד חסון מייל אליו צורף מסמך ובו נרשם כדלקמן: "אני ניסים כחלון ת"ז.... מאשר ומתחייב כי כול הרווחים של משק 34 עד ליום 9/1/22 שייכים לגב' שרה מנטין". באותו מייל ביקשה כנרת, ממשרדו של עו"ד שמילה, להחתים את הקונה על המסמך המצורף (ראה מסמך ד' בתצהיר גילוי מסמכים שחתם הקונה ביום 17.07.22).

    ביום 29.07.21 חתמו הצדדים על נספח להסכם שכותרתו "התחייבות בלתי חוזרת". באותו נספח הצהירו הקונים כי: "מצהירים ומסכימים בזאת כי כל הרווחים שיתקבלו ממושב שובה עבור משק מס' 34 בגין התקופה של עד ל 09/01/2022 או עד לתשלום מלוא התמורה בגין המשק, המאוחר שבהם, יועברו במלואם לגב' מנטין...ואין ולא יהיה לנו כל חלק מרווחים אלה. ככל שהמושב יעביר אלינו את הרווחים הנ"ל או חלק מהם אנחנו נעביר אותם לגב' מנטין שרה במיידית". (ראו נספח ח' לתיק המוצגים).

18. ביום 10.10.21 התקבל אישור מרמ"י שהנכס רשום על שמה של המוכרת בלבד.

    ביום 18.11.21 הומצא לקונים אישור על רישום הזכויות על שם המוכרת בלבד (הן רישום ברמ"י והן רישום בסוכנות).

19. ביום 14.11.21 כתבה סיגל מייל לעו"ד שמילה, במסגרתו ציינה כי טרם התקבלו מועדים לביצוע התשלום השני והשלישי מהקונה וטרם התקבלה טיוטת נספח להסכם על הארכת מועדי התשלום והארכת פינוי הבית. כן נרשם שככל וזה לא יועבר עד יום שלישי היא תגיש בקשה לבית המשפט ביום חמישי. כן צוין באותו מכתב לגבי אותו נספח שנחתם על ידי הקונה (ראו פירוט להלן) והתבקש עדכון על מצב התיק.

20. ביום 24.11.21 - 5 ימים לאחר המצאת אישורי הזכויות ע"ש המוכרת, שילמו הקונים למוכרת סך נוסף של 230,000 ₪ (צורף אישור על כך על ידי הקונים).

21. ביום 29.11.21 חתמו הקונים על "הסכם למתן שירותי יעוץ" (צורף לתצהיר הגילוי של המוכרת), וכן על "כתב הסכמה ליועץ משכנתאות", לטובת יועצת משכנתאות, הגב' אורטל סולטן (צורף לסיכומי המוכרת).

22. ביום 09.12.21 הגישה סיגל בשמה של המוכרת בקשה בהליך הקודם, במסגרתה ביקשה לבטל את הסכם המכר, ולהורות על פיצוי המוכרת בשל הפרת תנאי ההסכם. בהחלטת בית המשפט (כבוד סגן הנשיא יורם ברוזה), נקבע כי משניתן פסק הדין על המוכרת להגיש בקשה לביטולו ו/או תביעה מתאימה לביטול הסכם המכר.

23. ביום 15.12.21 כתבה עו"ד חסון מייל לעו"ד שמילה בו נרשם כי על פי הבנתה בכוונתה של המוכרת להפר את פסק הדין שניתן ואת הסכם המכר שנחתם. כל נזקיהם של מרשיי יתבעו ממנה כולל הפסד דמי שכירות והפסד משימוש בנכס. עו"ד שמילה התבקשה להודיע למרשתו כי העיכוב שנעשה עד כה בניהול התיק המשפטי גרם עד לשלב זה נזק כלכלי עצום בהתייקרות הדירה בשוק. עוד נרשם כי כדאי לה לטובתה לכבד את פסק הדין.

24. עו"ד שמילה הודיע כי אינו מייצג עוד את המוכרת. ראו תכתובות בין עו"ד שמילה לבין עו"ד חסון, שם ציינה עו"ד חסון בפני עו"ד שמילה אודות הטענות של המוכרת ו/או רצונה לבטל את העסקה. עו"ד שמילה מציין בתגובה: "...תאמיני לי שאין לי יד בעניין. כל ניסיונותיי להסביר לה את המצב לא הועילו. אני ממש התעייפתי מהעניין. לוואי שזה יסתיים בצורה הכי טובה..." (התכתובת צורפה לתצהיר הגילוי של המוכרת). וראו גם עדותו לפני בעניין זה: "..לא יודע בדיוק את התאריך (עו"ד שמילה נשאל על חודש 12/21) אבל בסמוך לתאריך הזה קיבלתי תגובות לא נעימות אז פשוט החלטתי שאני לא יכול להמשיך לייצג. הייתה התנגדות להמשיך, כן רוצים, לא רוצים, שלחו מסרים שלא רוצים להמשיך עם העסקה. לא זוכר בדיוק מה נאמר, רוח הדברים הייתה שלא רוצים להמשיך את העסקה..." (פרו' עמ' 28 שורות 17 – 20).

    (המוכרת טוענת כי בחרה שלא להמשיך עם הייצוג שלו בשל מחלוקות עמו, ובשל כך שלא שמר על זכויותיה (ראו סעיף 22 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד).

25. ביום 30.12.21 / 05.01.22 קיבלו הקונים אישור עקרוני מהבנק למשכנתא.

26. בחודש 01/22 הוגשה תביעה זו.

27. בחודש 02/22 נשלחו מכתבים לגורמים שונים על ידי ב"כ המוכרת בהליך זה, כי הסכם המכר אינו בתוקף בשל הפרתו על ידי הקונים.

     

     

    טענות הצדדים

28. המוכרת טוענת כי על בית המשפט להצהיר כי הסכם המכר בטל וכן להורות כי על הקונים לשלם למוכרת את הפיצוי המוסכם בסך של 208,000 ₪.

    לטענת המוכרת חל שינוי נסיבות מובהק לאחר מן פסק הדין שניתן בהליך הקודם, כך שבפועל החתימה על ההסכם הושלמה רק ביום 24.05.21 ולא עד ליום 07.04.21 כפי שנקבע בפסק הדין. מדובר בעיכוב משמעותי שנגרם באשמתם של הקונים.

    בהתאם להסכם היה על המוכרים לטפל בחריגות הבניה על מנת שהמוכרת תוכל לבצע העברת הבעלות על המשק מבעלה המנוח לבעלותה שלה, ברמ"י ובסוכנות היהודית. המוכרים אולם עיכבו הטיפול בחריגות הבניה. המוכרת ו/או סיגל פנו לעו"ד שמילה בעניין זה פעמים רבות. רק בחודש 08/21 החלו המוכרים לטפל בחריגות הבנייה. אי הטיפול בחריגות הבניה גרם לאיחור משמעותי בהעברת הזכויות במשק על שם המוכרת, שכן חריגות הבניה מנועו זאת, כאשר לבסוף הצליחו הקונים ועו"ד חסון לבצע את העברת הזכויות ב"שן ועין".

    למוכרת קמה הזכות לבטל את ההסכם מחמת פגם בכריתתו בשל הטעייתה. הקונים הסתירו ממנה את העובדה שאין באמת בכוונתם לטפל בחריגות הבניין באופן מידי.

29. בכל שלבי החלפת טיוטות הסכם המכר דרשה המוכרת לציין בשלב התשלום מועדים ברורים אך הקונים סירבו לעשות כן, כדי להשאיר בידיהם זמן בלתי מוגבל לאיחורים בתשלום.

    המוכרת לא יכלה להתחייב לקניית נכס אחר מאחר והיו דרושים לה לצורך כך הכספים שיתקבלו ממכירת הנכס.

    אם המוכרת הייתה יודעת כי הקונים יגררו רגליים בטיפול בחריגות בנכס, לא הייתה כורתת את ההסכם. הקונים גרמו לסחבת מיותרת, לעיכובים ולפגיעה במוכרת כאשר לא היה בטוח כלל מתי תקבל את כספי התמורה ועל כן לא יכלה להתחייב לעסקת נדל"ן חלופית.

30. עד היום לא שולם הסך של 1,500,000 ₪ שהיה אמור להיות משולם 4 חודשים לאחר העברת הזכויות משם המוכרת ובעלה המנוח לשם המוכרת בלבד. העיכוב בהסדרת חריגות הבניה הביא לעיכוב בהעברת הזכויות ע"ש המוכרת בלבד והכל התעכב למצב בלתי אפשרי.

31. בהתאם להוראות ההסכם ומאחר ואישור העברת המשק על שם המוכרת בסוכנות התקבל רק ביום 10.10.21 התשלום של סך 1,500,000 ₪ היה אמור להתקבל אצל המוכרת רק בחודש 03/22, ואולם המסירה של המשק על פי ההסכם הייתה צריכה להתבצע עוד קודם לכן, היינו ביום 09.01.22. בעת כריתת ההסכם המוכרים עמדו על מועד המסירה הנ"ל.

    הוסכם בין באי כוח הצדדים שיתווסף נספח להסכם שהוא זה שיקבע לעניין מסירת החזקה ומועדי התשלום, אולם על אף האמור לא הועבר נספח כזה ע"י עו"ד שמילה, ולפיכך התובעת נאלצה להגיש את התביעה דנן.

32. על פי עדות יועצת המשכנתאות של המוכרים, אישור סופי היה צריך להתקבל רק לקראת חודש פברואר/מרץ וגם אז לא בטוח כי אכן הבנק היה נותן למוכרים את הלוואת המשכנתא שכן בשמאות שהוצגה לבנק על ידי המוכרים, משנת 2019, רשום בסעיף 12 (ז) כי מדובר בנכס עם בניה ללא היתר. במקרה כזה הבנקים דורשים שמאות עדכנית והדבר ודאי היה מעכב את התשלום בפועל מעבר לכל העיכובים שכבר נגרמו. אם לא היה בידי הבנק פירוט מלא ועדכני בדבר חריגות הבניה ו/או בדבר הבניה ללא היתר, לא הייתה מאושרת למוכרים משכנתא כלל.

    יועצת המשכנתאות של המוכרים סילפה עובדות ו/או שיקרה במצח נחושה.

33. רק בחודש 12/21 העבירו המוכרים את התשלום האחרון לפי הסכם המכר 230,000 ש"ח, זאת לאחר ששמעו שבתה של המוכרת מתכוונת לפנות לבית המשפט בתביעה לביטול הסכם המכר.

34. הקונים פעלו בחוסר תום לב.

35. ייפוי הכוח עליו חתמה המוכרת הועבר לידי המוכרים ו/או באת כוחם בניגוד לדין, שכן הובטח למוכרת ע"י עו"ד שמילה, כי ייפוי הכוח לא יעבור לצד השני עד לסיום תשלום התמורה.

36. בהתאם לקבוע בהסכם, הזכויות של המוכרת במשק היו אמורות להישאר שלה ועל שמה עד למועד התשלום הסופי עבור הנכס ופינוי החזקה. על אף האמור סמוך לחתימת ההסכם פנה הקונה לוועד המושב על מנת לקדם בחירתו כחבר מושב על המשק של המוכרת. המוכרת ניסתה לסכל זאת אולם ללא הצלחה. לפיכך נחתם נספח להסכם לפיו היה על המוכרת לקבל את הרווחים מהמושב עד להעברת החזקה ו/או תשלום מלוא התמורה, אולם גם הסכם זה הופר. הקונים ביצעו הפרה נוספת בשעה שבאסיפה שהתקיימה ביום 11.10.21 לבחירת חברי מושב חדשים, הקונים בחרו והצביעו בשם המוכרת.

    מצד אחד נדרשה המוכרת לשלם למושב מיסים ומאידך לא קיבלה זכויות מהמושב וכבר לא הייתה רשומה כבעלת זכות בחירה במושב. הקונה נצל לטובתו האישית את הקשרים החזקים שיש לו במושב. טענת הקונים לפיה ביקשו להתקבל כחברי מושב כדי לקבל משכנתא אין בה ממש, שכן פנו ליעוץ משכנתא זמן רב לאחר מכן.

37. המוכרים הפרו את חובתם לשלם מס שבח במועד. אין ממש בטענת הקונים כאילו המוכרת סירבה לשתף פעולה או לא העבירה מסמכים לטובת פריסת התשלום. הקונים ביקשו מהמוכרת מסמכים שהיה בלתי אפשרי להשיגם כגון תעודת פטירה של הורי המוכרת שהלכו לעולמם לפני כ – 40 שנה וכיוצ"ב. כך או כך המסמכים לא נדרשו לצורך פריסת שבח כקבוע בהסכם המכר אלא לצורך פטור ממלא ממס שבח וניצול מלוא זכויות המוכרת מה שלא הוסכם בין הצדדים.

38. המוכרת מצידה עשתה ככל שלאל ידה בכדי שההסכם יצא לפועל.

39. אי ביטול העסקה משמעו הותרת המוכרת בגילה המופלג ללא קורת גג.

    מחירי הנדל"ן רק עלו ועלו ונגרמו למוכרת נזקים כלכליים מובהקים וזאת בשל התנהגות המוכרים שלא עמדו בהתחייבויותיהם במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם המכר.

40. המוכרת פנתה לא פעם אל המוכרים על מנת להחזיר להם את הסכומים ששילמו לה במסגרת ההסכם.

41. יש לפיכך להצהיר על ביטול הסכם המכר; להורות על ביטול המשכון על הנכס שנרשם ברשם המשכונות לטובת הקונים; להורות על ביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר או כל ייפוי כוח אחר שניתן לעו"ד חסון; להורות על ביטול קבלת הקונים כחברי מושב והשבת מלוא זכויותיה של המוכרת; להורות לקונים לשלם למוכרת את סך הפיצוי המוסכם; להשית על הקונים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

42. הקונים טוענים כי חל עיכוב בחתימה על הסכם המכר עד אשר המוכרת תמצא עורך דין אשר ייצג אותה בהסכם המכר. עיכוב זה הינו באחריות המוכרת.

43. היה צורך לבצע העברת זכויות במשק ע"פ צו ירושה מבעלה המנוח של המוכרת למוכרת. העברת זכויות זו הייתה אמורה להתבצע על ידי המוכרת. הקונים הסכימו לחתום על הסכם המכר תחת הנחה כי המוכרת תשלים את העברת הזכויות על שמה.

    לא ניתן היה לנקוב בהסכם במועדים שכן היה צורך להמתין שהמוכרת תציג אישורי זכויות על שמה בלבד.

44. אין כל קשר בין הכשרת החריגות, עניין שהיה באחריות הקונים, לבין העברת הזכויות על פי צו הירושה. אי הכשרת חריגות הבנייה מונע העברה לצד ג', אך לא מונע העברה על פי צו ירושה.

    הטענה של המוכרת בדבר הסכמות אליהן הגיע עו"ד חסון אם רמ"י אין בהן כל ממש.

45. העיכוב בתאריך המסירה חל בשל מחדלי המוכרת.

    כך או כך הקונים הסכימו לדחות את תאריך המסירה.

46. הקונים הסכימו להעביר תשלום ראשון למוכרת בסך של 300,000 ₪ בנוסף לסך 50,000 ₪ שכבר היו בידה וזאת עוד בטרם השלימה את העברת הזכויות לפי צו הירושה. הקונים גם שילמו למוכרת סך נוסף של 230,000 ₪.

47. הסכומים ששילמו הקונים למוכרת, מניבים לה תשלומי ריבית.

48. הקונים שילמו למוכרת את הכספים המגיעים לה לפי ההסכם. התשלום הסופי בסך של 1,500,000 ₪ היה אמור להיות משולם למוכרת עד ליום 23.04.22 וככל הנראה היה משולם עוד קודם לכן, במהלך חודש 01/22, אולם ההליך כולו נעצר שוב, ע"י המוכרת, אשר ביקשה לבטל את הסכם המכר בטענה שהופר על ידי הקונים.

    המוכרת הגישה תביעה לביטול הסכם ועל כן הקונים לא יכלו לשלם את התשלום השלישי במועד הקבוע בהסכם. הקונים לא יכולים לקחת משכנתא כאשר המוכרת לא חותמת על מסמכי המשכנתא.

49. המוכרת סירבה לשתף פעולה על מנת לאפשר לקונים לבצע פריסת מס שבח, על אף שהיא התחייבה לעשות כן במסגרת פסק הדין בהליך הקודם.

    המוכרת לא התבקשה להמציא דוחות או תדפיסים או רישיון נהיגה, אלא כל שהתבקשה להמציא הינו אמצעי זיהוי. ככל ואין לה אמצעי זיהוי היא יכלה להזדהות באמצעות קוד אולם היא החליטה שאינה משתפת פעולה.

    נושא מס השבח לא טופל באמצעות פריסה או בכל דרך אחרת שכן עו"ד חסון, ב"כ הקונים, לא רשומה כמייצגת של המוכרת מול מיסוי מקרקעין וכן בשל כך שהמוכרת ביקשה עוד קודם הסדרת הנושא, לבטל את ההסכם.

50. המוכרת טוענת כי בהסכם לא נקובים מועדים, אולם לא ניתן היה לנקוב בהסכם מועדים שכן לא היה ידוע מתי התובעת תעביר את הנכס על שמה בלבד.

51. נושא חריגות הבנייה טופל ומטופל על ידי הקונים. כך או כך חריגות הבניה אינן מונעות קבלת משכנתא. לא הייתה כל בעיה בקבלת המשכנתא. תהליך נטילת המשכנתא נעצר רק בשל כך שהמוכרת הודיעה שהיא מסרבת למכור את הנכס.

52. המוכרת היא שהפרה את ההסכם כאשר לא חתמה על מסמכי משכנתא (כגון התחייבות מוכר; מסמך הוראות תשלום; מסמך מהבנק המאשר תקבול הון עצמי; צירוף אסמכתא לניהול חשבון בנק המוכרת; חתימה על משכון הנכס לטובת הבנק המלווה), לא שיתפה פעולה בפריסת מס השבח ולא מסרה את הנכס במועד הקבוע בהסכם.

53. המוכרת מאשימה את הקונים בנזקים שנגרמים לה עקב חלוף הזמן אולם זו היא שעיכבה ומעכבת את השלמת העסקה.

54. הקונים היו חייבים להתקבל כחברי מושב בטרם יקבלו משכנתא. כך או כך לא ברור כיצד קבלתם למושב פוגעת במוכרת, אשר עתידה אינו במושב. קבלת הקונים למושב או השתתפותם בישיבות לא אמורה להפריע למוכרת, ובכל מקרה לא מדובר בעניין שמהווה הפרת הסכם המכר.

55. קפיצת המחירים בשוק הדירות אינו באחריות הקונים.

    בידי המוכרת היה סכום נכבד שקיבלה מהקונים והיא יכלה לתת אותו כמקדמה לצורך רכישת דירה חלופית.

56. המוכרת החזיקה את הסכומים בידיה ולא החזירה אותם לקונים.

57. הנזק של הקונים מבחינת עליית ריבית המשכנתא, בנוסף לשאר הנזקים שנגרמו להם הינו בסך של כ – 800,000 ₪.

58. הקונים קיבלו רווחים מזעריים מהמושב החל מיום 10.02.22 ע"פ הסכמתה הכתובה של המוכרת, כאשר מנגד המוכרת מחזיקה בסך של 580,000 ₪ עליהם מתקבלת ריבית שנתית של עשרות אלפי שקלים במשך כשנתיים, ריבית אשר עולה פי כמה וכמה על הרווחים המזעריים אותם חילק המושב.

59. סיגל והמוכרת העלו טענות נגד הקונים הנובעות מחוסר ידע.

60. המוכרת מציגה עצמה כאישה בת 70 אך בפועל מנהלת קרבות בבית המשפט לאורך שנים ומשלמת כספים רבים למימון הליכים אלו. המוכרת לא מהססת לגרור את הקונים להליכים משפטיים פעם אחר פעם ולגרום להם נזקים כספיים רבים.

61. בית המשפט מתבקש לקבוע כי הסכם המכר הינו הסכם בר תוקף המחייב את המוכרת ולאכוף אותה לקיים את התחייבויותיה על פי הסכם המכר. בית המשפט מתבקש למנות את ב"כ הקונים לחתום בשם המוכרת על כל מסמך הנדרש לצורך העברת הזכויות ובכלל זה מנהל מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, הסוכנות היהודית וכן מול הבנק המממן מטעם הקונים. כמו כן בית המשפט מתבקש לחייב את המוכרת לשלם לקונים את הפיצוי המוסכם.

     

    נקודות עיקריות בניהול תיק זה

62. כפי שפורט לעיל, המוכרת היא שיזמה את ההליך דנן. הקונים הגישו כתב הגנה ויחד אתו הגישו תביעה שכנגד.

63. לאחר קדם המשפט שהתקיים בתיק, הוריתי על הגשת תצהירים.

    התובעת הגישה תצהיר מטעמה והקונים הגישו תצהיר של הקונה. בהמשך ביקשה התובעת להעיד גם את בתה סיגל. הצד שכנגד התנגד לבקשה. בסופו של דבר הבקשה התקבלה תוך חיוב בתה של התובעת להגיש תצהיר ותוך חיוב בהוצאות בשל האיחור בהגשת התצהיר. כמו כן אישרתי לקונים להגיש ראיות מגיבות מטעמם, ככל ויש להם כאלה (ראו הנימוקים המלאים בהחלטות מיום 29.05.23 וכן מיום 06.06.23).

    לאחר הגשת תצהיר מטעם גב' סיגל הגישו הקונים את תצהירה של הגב' אורטל סולטן חן, יועצת משכנתאות (להלן: "היועצת"), אשר ליוותה אותם בהליך נטילת המשכנתא לצורך מימון רכישת הנכס.

64. הקונים ביקשו לזמן לעדות את עו"ד שמילה. הלה סירב לחתום על תצהיר והסכים להגיע למתן עדות, אולם ביקש שהמוכרת תסכים להסרת החיסיון. המוכרת סירבה להסרת החיסיון. בתאריך 13.03.23, לאחר שמיעת טענות הצדדים, ניתנה החלטתי במסגרתה אישרתי את זימונו של עו"ד שמילה לעדות, כאשר נקבע כי אין מקום לכפות על התובעת הסרת החיסיון בינה לבין עו"ד שמילה אולם בהחלט ניתן להעיד אותו לגבי הדברים והמסמכים שהוחלפו בין עורכי הדין לעסקה, אשר אינם חסויים. עוד נקבע באותה החלטה כי עדותו של עו"ד שמילה הינה רלוונטית לשאלות השנויות שבמחלוקת.

65. טרם קדם המשפט מיום 22.02.23 הגישה המוכרת בקשה למתן צו זמני האוסר על הקונים לבצע כל דיספוזיציה בנכס ו/או לרשום הנכס על שמם ו/או לעשות שימוש בייפוי כוח בלתי חוזר המצוי בידי עו"ד חסון.

    בדיון שהתקיים ביום 22.02.23, הסכימו הקונים למתן הצו וניתן לפיכך צו האוסר על הקונים לבצע כל דיספוזיציה לענין הזכויות ו/או העברת זכויות על שמם לעניין המשק נשוא התביעה וכן אוסר עליהם לעשות שימוש בייפוי הכח המצוי בידיהם.

66. בדיון ההוכחות נחקרו המצהירים וכן עו"ד שמילה וכן יועצת המשכנתאות. בסיום דיון ההוכחות הוריתי על הגשת סיכומים. סיכומי הצדדים הוגשו בהתאם להחלטתי והם מונחים לפני.

     

    דיון והכרעה

    לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכל המסמכים החלטתי להורות על ביטול הסכם המכר בשל הפרתו על ידי הקונים, שהן הוכח כי נטלו את זכות ההצבעה של המוכרת ואת הרווחים המגיעים לה, בניגוד לקבוע בהסכם, כאשר יתר הטענות להפרה, נדחות, והכל יפורט להלן:

67. הוכח כי חל עיכוב בחתימה על הסכם המכר בשל המוכרת ולא בשל הקונים, שכן המוכרת נדרשה לזמן לצורך השגת ייצוג משפטי.

    ראו בעניין זה חקירתה הנגדית של גב' סיגל ממנה עולה כי לפני שבחרה את עו"ד שמילה התייעצה עם מספר עורכי דין. כן ראה חקירתה ממנה עלה כי טרם המועד שנקבע בפסק הדין שעד אליו צריך לחתום הסכם, נשלחה לגב' סיגל טיוטת הסכם על ידי עורכת דין חסון. הטיוטה נשלחה לסיגל שכן לא היה עורך דין מטעם המוכרת בתמונה. סיגל העידה כי היא שאלה את עו"ד חסון שאלות לגבי הטיוטה, ועו"ד חסון מסרה לה (כפי חובתה), שהיא לא יכולה להסביר לה והיא צריכה להשיג עורך דין מטעמה. וראו עדותה: "..התחלנו להתנהל עם התכתבויות לגבי ההסכם, באיזה שלב שאלתי הסבר, את אמרת שאת לא מוכנה לתת הסבר, כי אני צריכה מיצג שהוא יסביר לי.

    ש. אז היכן המייצג?

    ת. חיפשתיו. אין לי עורכי דין שמחכים לי". (פרו' עמ' 34 שורה 30 – 33).

68. גם בעניין העברת הנכס על שמה של המוכרת בלבד חל עיכוב מצידה של המוכרת. עיכוב זה גרם לעיכוב במועדי התשלום, כך שבעניין זה אין למוכרת על מי להלין אלא על עצמה. הוכח כי החובה לפעול להשיג את אישורי הזכויות המעודכנים, היינו אישורי זכויות לנכס על שמה של המוכרת בלבד, הייתה מוטלת על המוכרת. ראו בעניין זה ה"הואיל" השלישי להסכם: "והואיל ובאחריות המוכרת להעביר את זכויותיה ע"פ צו הירושה ולהמציא לקונה אישור זכויות על שמה בלבד".

    ראה בעניין זה גם עדותו של עו"ד שמילה, פרו' עמ' 27 שורות 7 – 9, שם הוא עונה לעו"ד חסון כי העברת הזכויות הינה באחריות המוכרת.

    הוכח כי חל עיכוב בהמצאת אישורי הזכויות.

    וראו חקירתה הנגדית של המוכרת:

    "ש. ...האם פנית לשמילה וביקשת שיעשה ביניכם העברת זכויות בינך לבין בעלך?

    ת. בכלל לא ידעתי שזה רשום כך.

    ש. בסופו של דבר, כשהגענו לעסקה, אחרי ביהמ"ש והשופט ברוזה, נודע שלא טופל העניין שלך באשר להעברה הזו?

    ת. אני לא אשמה, עורך הדין שלי אשם.." (פרו' עמ' 14 למטה עמ' 15 למעלה).

    בית המשפט לא דן במסגרת ההליך דנן בהאשמות שהטיחה המוכרת בעורך דינה, והדבר כמובן אינו נשוא המחלוקת בתיק זה, מה שהוכח כאמור הינו כי מדובר בנושא שהיה באחריות המוכרת, ואין כל נגיעה לקונים בעיכוב בטיפול בעניין זה.

69. הוכח כי לא היה מקום לקבוע מועדים בהסכם המכר, שכן קודם כל המוכרת הייתה צריכה להביא אישורי זכויות על שמה, כאשר לא ניתן היה לדעת בדיוק מתי המוכרת תשיג את האישורים הללו, ולפיכך לא ניתן היה להתחייב על מועדים ספציפיים בהסכם.

    מכאן כי העובדה שלא נקבעו מועדים בהסכם הייתה בשל כך שלא היו אישורי זכויות על שם המוכרת, על אף שבעלה המנוח נפטר פרק זמן ארוך קודם לכן. כלומר, הוצגה הסיבה בגינה לא ניתן היה לקבוע מועדים בהסכם, ולא דובר על קביעה שרירותית.

    ראו עדותו של עו"ד שמילה: "ש. האם הייתה לנו אפשרות שחתמנו על החוזה, לקבוע מועדים ספציפיים לתשלום, לאור העובדה שאין לנו את האישורי זכויות על השם של שרה?

    ת. אי אפשר. היה אפשר לקבוע מאותו זמן פרק זמן מסוים" (פרו' עמ' 28 שורות 6 – 9).

    וראו גם בהמשך: "אי אפשר לקבוע מועדים שיש לך תנאים מסוימים שאמורים להתקיים. אתה יכול לקבוע תשלומים רק באופן עקרוני. תך כמה חודשים מיום כך וכך. אי אפשר לקבוע מועדים, זה לא יהיה רלוונטי..." (פרו' עמ' 29 שורה 25 – 28).

    כך או כך, המוכרת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין (עו"ד שמילה כאמור), במסגרת המו"מ על חתימת הסכם המכר. ההסכם נחתם על ידה ונוסח כפי שנוסח, ולא ניתן לפיכך בדיעבד לטעון נגד ניסוח ההסכם (ראו פרו' עמ' 29 שורות 21 – 22 שם מעיד עו"ד שמילה כי התנהל מו"מ בינו לבין עו"ד חסון לגבי נוסח ההסכם, טרם חתימתו).

    למעלה מהצורך יצוין כי המוכרת טוענת מחד כי שהתה בחוסר ידיעה וודאות לגבי מועדי התשלום, ואולם מאידך מציינת מספר פעמים בתצהירה כי נמסר לה שהסכום של ה – 1.5 מיליון צפוי להשתלם לה בחודש 03/22. מכאן שהמוכרת כן ידעה מתי היא צפויה לקבל את הכספים (ראו למשל סעיף 13 לתצהירה).

    אפנה לכך שהמועד של התשלום הגדול בסך של 1,500,000, נקבע בהסכם – תוך ארבעה חודשים מיום המצאת אישורי הזכויות, לפיו הנכס רשום על שם המוכרת בלבד (וראו הניסוח המלא של סעיף זה בהסכם המכר).

70. הוכח כי אין קשר בין הסדרת החריגות ע"י הקונים, לבין העברת הזכויות על שמה של המוכרת.

    הוכח כי נושא הסדרת החריגות לא עיכב את העברת הזכויות על שמה של המוכרת.

    עובדה שהנכס עבר על שמה של המוכרת עוד טרם הוסדרו החריגות.

    וראו בעניין זה עדותו של עו"ד שמילה: "אני חשבתי לתומי שזה מעכב, הסתבר שזה לא מעכב. העברת הזכויות עברה על שם המוכרת, הגב' שרה, וכן עבר ללא הסדרת החריגות..."

    ש. זאת אומרת בשורה תחתונה העברה על פי צו ירושה אין לה קשר לחריגות אלא רק העברה שם הקונה בסוף התהליך?

    ת. נכון. אחרי קבלת המשכנתא..."

    (פרו' עמ' 27 שורות 14 – 20).

    המוכרת כאמור הייתה אחראית על העברת הזכויות המלאות בנכס על שמה.

    המוכרת השלימה את העברת הזכויות בנכס על שמה - באיחור.

    אין כל אחריות לקונים בגין איחור זה.

71. הוכח כי הקונים היו בעיצומו של הליך קבלת משכנתא ואם המוכרת לא הייתה עוצרת את כל התהליך, הקונים היו מקבלים משכנתא תוך זמן קצר ומשלמים למוכרת את הסך של ה – 1,500,000 ₪ על פי הסכם, במועדים שנקבעו בהסכם - הוכח כי אם הליך נטילת המשכנתא לא היה נעצר, ככל הנראה כספי המשכנתא היו מועברים ככל המוקדם בתוך חודש ימים (ראה סעיף 13 לתצהירה של יועצת המשכנתאות), וככל המאוחר בחודש מרץ.

    יועצת המשכנתא הגישה תצהיר במסגרת העידה כי הקונים פנו אליה עוד בחודש 07/21 לצורך ייעוץ ראשונה לשם נטילת משכנתא. עוד העידה כי לא ניתן היה להתחיל את התהליך שכן הנכס טרם הועבר ע"ש המוכרת לפי צו ירושה. ראו סעיפים 3 – 5 לתצהירה וכן ראו עדותה, פרו' עמ' 22 שורה 31: "....אמרתי כדי לקבל מהבנק משכנתא, צריך אישורי זכויות שהיה חסר ואישור קבלה למושב...".

    וראו גם עדותו של עו"ד שמילה: "...עכשיו לגבי הבנק, הבנק לא נותן משכנתא לפני שיש אישור זכויות על שם המוכר. לא היה אישור זכויות על שם המוכר לכן לא התחילו שם..." (פרו' עמ' 30 שורות 24 – 25). עוד העידה יועצת המשכנתאות כי לאחר שהתקבלו אישורי הזכויות, שוחחה בתאריך 28.11.21 עם הקונה לגבי המסמכים הרלוונטיים. הקונים שיתפו אתה פעולה באופן מלא והביאו את כל המסמכים הדרושים וביום 30.12.21 התקבל אישור עקרוני למשכנתא (ראו סעיפים 6 -7; 10 -11 ו – 14 לתצהירה). בהשלמה לעדותה צורף לתצהירה מסמך מבנק טפחות מיום 05.01.22 שכותרתו: "הודעה על אישור עקרוני של בקשה להלוואה".

    וראו עדותה: "ש. האישור העקרוני שהבנק נותן לא מחייב בסופו של דבר לתת את המשכנתא?

    ת. כן מחייב לתת את הסכום הזה... מרגע קבלת האישור העקרוני, הלקוח יכל תוך כמה שבועות לקבל משכנתא. הבנקאית אמרה שמבחינתה הוא יכול לבוא עוד שבוע לחתום, הכל מוכן..." (פרו' עמ' 23 שורות 8 – 14).

    וראו גם עדותה בהמשך: "..בנובמבר פניתי אליו להביא את כל המסמכים, בדצמבר הגשתי הכל ובינואר היה אישור עקרוני. ואז אמרתי לתקן ריביות שרציתי ב – 10.1 היא הביאה לי עוד אחד, את הסופי להתקדמות, והיא אמרה לי שבוע הבא בואי לחתום ויש לי גם מייל שמראה את זה...." (פרו' עמ' 23 שורות 17 – 20).

    יועצת המשכנתאות הבהירה שלא היה מקום להוציא אישור עקרוני בחודש יולי, אז עוד לא היה אישור זכויות על שם המוכרת ואישור קבלה למושב של הקונה.

72. הטענה של המוכרת לפיה חריגות הבניה שהיו בנכס היו מונעות קבלת משכנתא במקרה דנן, הוכחו כטענות לא נכונות. יועצת המשכנתאות העידה כי מסרה את השמאות של הנכס לבנק והבנק ראה את השמאות ונתן אישור עקרוני למשכנתא והודיעה לה שהקונים יכולים להגיע לחתום עוד שבוע (פרו' עמ' 23 שורות 11 – 14). וראו גם בהמשך: ש. אם השמאי של הבנק היה שולח למשק ובשמאות היה מגבלה שיש חריגות בניה, האם הבנק היה עוצר את ההעברה של הכסף?

    ת. לא בהכרח. לשאלת בית המשפט הייתה שמאות והיא אמרה שזה מתקבל. בשמאות כל מה שהיה צריך להיות רשום. חריגות בניה מותרות זה מוריד מהנכס... ב – 5.1 נתנה לי משכנתא. אישור עקרוני. לא ביקשה שמאות אחרת...ואני אראה לך מייל שהיא כתבה לי שיגיע לחתום, על סמך זה שהיא ראתה את הכל, כולל את השמאות....אבל ספציפית פה היה אישור עקרוני על סמך השמאות הזו..." (פרו' עמ' 24 שורות 10 עד הסוף). וראו גם בהמשך: "ש. האישור העקרוני שניתן למשפחת כחלון הוא אישור עקרוני למשק הספציפי?

    ת. כן. לאותו נכס, עם השמאות. עם הסכום". (פרו' עמ' 25 שורות 30 – 31). גם עו"ד שמילה העיד שחריגות הבניה לא מנעו קבלת משכנתא. ראו עדותו של עו"ד שמילה: "...ניתן לקבל את המשכנתא גם אם יש חריגות...."(פרו' עמ' 27 שורה 16 – 17). וראו עדותו בהמשך: "...כאשר שמאי נשלח מטעם הקונה לבצע שמאות לצורך המשכנתא, הוא מחריג את שווי החריגות מהשווי הכללי של המשק, ואפילו יותר מזה הוא מוריד קצת מהשווי לטובת הריסת השוואות (הטענות במקור – הח"מ). לתת שמאות הוא נותן, אבל לא תמיד, בדרך כלל כן. יש שמאים שמקפידים ולא נותנים שמאות אבל שמאי אחר כן יתן. גם אם יש שמאי אחד מתוך רשימת השמאים שהוא מחליט להיות אפיפיור, אז שמאים אחרים מתוך הרשימה כן יעשו את השמאות, תוך החרגת שווי החריגות בחישוב שווי המשק כולו..." (פרו' עמ' 27 שורות 23 – 28).

    וראו גם עדותה של יועצת המשכנתאות ממנה עלה כי הבנק לא שלח שמאי מטעמו והסתמך על השמאות שהוצגה לו על ידי הקונים. וראו עדותה לפיה ניתן לקבל משכנתא גם כאשר יש חריגות בנייה: "...הוא רק מציין את זה (השמאי – הערה שלי – הח"מ), ובמקרים מסוימים גם יכול להוריד מערך הנכס..." (פרו' עמ' 25 שורה 35).

73. בעניין נושא החריגות אציין עוד כי הוכח שהמוכרים החלו בהסדרת החריגות, ראה בעניין זה סעיף 2 לתצהירו של הקונה וכן ראה אישור האדריכל נעמן אשר צורף לתצהירו של הקונה.

74. באשר למועד המסירה אזי הוכח כי הקונים הסכימו לדחות את מועד המסירה, ובכל מקרה - גם ללא הסכמתם, לא הייתה חלה חובה על המוכרת למסור חזקה בנכס, כל עוד המוכרת לא קיבלה את מלוא התשלום, כך לפי הוראות ההסכם.

    ראו עדותו של עו"ד שמילה לפיו בזמן אמת התקבל אישורם של הקונים לדחות את מועד המסירה עד לחודש מרץ (פרו' עמ' 28 שורות 23 – 24).

    ראה גם סעיף 4 לתצהירו של הקונה: "..מכל מקום, העבירה עו"ד רעות חסון ועקנין לעו"ד יורם שמילה את הסכמתנו לדחות את המסירה עד 15/3/2022 לפנים משורת הדין ותחת הבנה למצבה של התובעת".

    אוסיף כי עיון בהסכם המכר מעלה כי לא הייתה חלה על המוכרת כל חובה למסור את החזקה בנכס, טרם קיבלה את מלוא התמורה לידיה. וכך נרשם בהסכם: "המוכרת תמסור לקונה את החזקה במשק על כל חלקיו עד ליום 09/01/2022 בכפוף לתשלום מלוא התמורה בגין המשק.." (הדגשה שלי – הח"מ), (ראה סעיף 8 להסכם).

75. באשר לנושא מס השבח.

    אין חולק שעל פי ההסכם, החובה לתשלום מס השבח מוטלת על הקונים. יחד עם זאת, לפי פסק הדין בהליך הקודם, ולפי הרשום בהסכם המכר, המוכרת התחייבה לשתף פעולה ככל ותתבקש לחתום על מסמך כלשהו לצורך פריסת המס. וראו מה נכתב בהסכם בעניין זה: "מס שבח יחול על הקונה...המוכרת מתחייבת לשתף פעולה בהליך פריסת מס ככל שהמוכרת תתבקש לחתום על מסך כלשהו לצורך פריסת המס הרי שהוא ייבדק על ידה ורק לאחר שיוצג לה כי אין בחתימה על מסמך זה כדי לפגוע בזכויותיה בהווה ובעתיד ובסכום הנטו בסך 2,080,000 ₪ שיישאר בידה, היא חתום על מסמך זה.." (סעיף 7(א)).

    הוכח כי הקונים ביקשו לפרוס את מס שבח ולצורך כך היו זקוקים לשיתוף פעולה של המוכרת אולם שיתוף פעולה כזה לא התקבל, ומצאתי כי המוכרת הפרה ההתחייבות שלה בהסכם המכר בעניין זה.

    גם אם למוכרת לא היו מסמכים כאלו ואחרים שביקשו הקונים שתמציא, ניתן היה בהידברות לפתור את העניין ולשתף פעולה עם מה שכן ניתן היה לספק.

    המוכרת לא הראתה כי מה שנדרש ממנה פגע בדרך כלשהי בזכויותיה.

    עוד הוכח כי מאחר ועו"ד חסון לא רשומה כמייצגת מול מיסוי מקרקעין הרי שבהעדר שיתוף הפעולה של המוכרת, לא יכלה עו"ד חסון להיכנס לשומה או להוציא שוברים או לבצע פריסה של תשלום המס (פרו' עמ' 28 שורה 27 עד הסוף, פרו' עמ' 29).

76. באשר לטענות המוכרת בנוגע לזכויות שלה במושב הרי שבנקודה זו מצאתי את טענות המוכרת צודקות והכל כפי שיפורט להלן: -

    בסעיף 5 להסכם המכר שנחתם ביום 24.05.21 נרשם: "המוכרת תהיה זכאית לרווחים, לזכות קרקע, מכסת מים ומפעלים משותפים ו/או כל זכות מכל מן וסוג כלשהו המגיעה לחברי האגודה, לרבות הכספים בגין מכירת נכסים ו/או זכויות מכל מן וסוג שהוא שביצעה האגודה שיתקבלו או יחולקו עד ליום מסירת המשק קרי 9/1/22".

    מהסעיף הנ"ל עולה כי עד ליום מסירת הנכס, המוכרת זכאית לכל הזכויות המגיעות לה כחברת מושב.

    ביום 30.05.21 התפרסמה לחברי המושב הזמנה לאסיפה כללית שתתקיים ביום 08.06.21 ונרשם כי על סדר היום של האסיפה – אישור קבלת הקונים כחברי אגודה – משק 34.

    ואכן במסגרת אותה אסיפה הקונים התקבלו כחברי אגודה.

    לאחר אותה אסיפה התקיימה התכתבות ווטסאפ בין סיגל לבין יו"ר הוועד, בה נרשם על ידי סיגל כדלקמן: "אבקש לחדד כי אין הסכמה שלנו לדון או לבחור לחבר מושב את ניסים כחלון ביום שלישי הקרוב. בהתאם לסעיף מההסכם מכר שהועבר אלייך אתמול רשום באופן מפורש כי הזכויות כולן נשמרות ומגיעות לשרה מנטין עד ליום 9/1/22 עד ליום זה לא יכנס חבר מושב אחר על משק 34. אציין כי כל דבר אחר המנוגד לרשום לעיל יהיה הפרה של הסכם המכר ויגרור אחריו הליכים משפטיים מול הרשם ומול האגודה. אנחנו לא מסכימים בשום אופן ובשום צורה לבחירת ניסים כחלון כחבר מושב על משק 34 ביום שלישי הקרוב סיגל. בתגובה ענה לה יו"ר הועד: "כל הזכויות ישמרו לגברת שרה מנטין עד לתאריך שמצוין בחוזה לגבי קבלת חבר מושב הוא כבר התקבל בישיבת וועד הסטורית לגבי אספת חברים לא נוכל לעצור זאת"

    סיגל ענתה: "...המשק 34 ומצד שני לציין כי הזכויות ישמרו לשרה מנטין. אין דבר כזה לא מקובל ולא יהיה. אל תגרום לי לאבד את האמון בך ובמילים שאמרת לי אתמול. לזה לא מעניין אותי באיזה ישיבה הוא עבר אסור לכם בשום פנים ואופן לדון באסיפה מחר בקבלת ניסים כחלון כחבר מושב על משק 34. הליך זה יקרה רק בינואר 22 יום אחד לא לפני".

    היו"ר ענה: "טוב נחכה לינואר ובתנאי שנקבל חוות דעת מיורם שמילה. יום טוב".

    סיגל ענתה: "אתם לא במקום להציב תנאים ולהפר את הנהלים וחוקי האגודה. שרה מנטין נשארת חברת מושב ובעלת הזכויות המלאות על המשק שלה והוא שלה עדיין עד 9/1/22 אף אחד לא יחתור תחתיה ולא יגזול זכויותיה כל דבר אחר מימה (הטעות במקור – הח"מ), שכתוב אציין שוב יגרור אחריו הליכים" (הדגשה שלי – הח"מ)

77. כפי שפורט לעיל ביום 22.06.21 העביר עו"ד שמילה לעו"ד חסון מייל אליו צורף מסמך ובו נרשם כדלקמן: "אני ניסים כחלון ת"ז.... מאשר ומתחייב כי כול הרווחים של משק 34 עד ליום 9/1/22 שייכים לגב' שרה מנטין". באותו מייל ביקשה כנרת, ממשרדו של עו"ד שמילה מעו"ד חסון, להחתים את הקונה על המסמך המצורף (ראה מסמך ד' בתצהיר גילוי מסמכים שחתם הקונה ביום 17.07.22).

    בהמשך, ביום 29.07.21, חתמו הצדדים על נספח להסכם שכותרתו "התחייבות בלתי חוזרת". באותו נספח הצהירו הקונים כי: "מצהירים ומסכימים בזאת כי כל הרווחים שיתקבלו ממושב שובה עבור משק מס' 34 בגין התקופה של עד ל 09/01/2022 או עד לתשלום מלוא התמורה בגין המשק, המאוחר שבהם, יועברו במלואם לגב' מנטין...ואין ולא יהיה לנו כל חלק מרווחים אלה. ככל שהמושב יעביר אלינו את הרווחים הנ"ל או חלק מהם אנחנו נעביר אותם לגב' מנטין שרה במיידית". (ראו נספח ח' לתיק המוצגים) (הדגשה שלי – הח"מ).

    המוכרת ציינה בתצהירה את הרקע לחתימת אותו נספח בסעיף 16 לתצהירה (תצהירה לא נסתר בעניין זה), וראו מה נכתב שם: "...בהמשך לפניותיה של ביתי לבא כוחי דאז בעסקת המכר ובדרישתה לבטל ההסכם לאור הפרה זו (ההתייחסות הינה למה שצוין בסעיף הקודם – בחירתם של הקונים באסיפה כחברי מושב), הוחלט להוציא הבהרה נוספת ביום 29.07.2021 בדמות נספח להסכם מיום 24.05.2021 "התחייבות בלתי חוזרת" שבו חתמו הקונים כי ככל ויתקבלו רווחים ממושב שובה עבור משק 34 נשוא תובענה זו עד ליום 9.1.2022 או עד למועד תשלום מלוא התמורה בגין הנכס, המאוחר שבהם, יועברו במלואם לתובעת. כמובן שנספח זה נועד רק בכדי לנסות ו"להשתיק" אותי בדבר המעשה הפסול מהיסוד שנעשה ע"י הנתבעים..." (ראה סעיף 16 להסכם). (הדגשה שלי – הח"מ) (וראו האמור גם בתצהירה של סיגל).

    ביום 01.08.21 התנהלה התכתבות ווטסאפ בין סיגל לבין הקונה. סיגל בדקה עם הקונה מה קורה עם חריגות הבניה והקונה ענה לה שהחריגות בטיפול וזה לוקח זמן, וכן ביקש ממנה "להפסיק לבלבל את המוח". בתגובה ענתה סיגל: "החוזה נחתם במאי אנחנו באוגוסט אתה לוקח את הזמן ואני אבלבל את המוח במה שצריך וכמה שצריך. את המחטף שעשית להכנס חבר מושהץב עוד בטרם הוצאת משכנתא עשית מהר מהר אבל כל היתר יש לך זמן" (הטעות במקור – הח"מ) (הדגשה שלי – הח"מ).

78. טענות הצדדים בכתבי הטענות ומה שהתברר בחקירתו הנגדית של הקונה:

    בכתב התביעה נטען בסעיף 7 כי הקונים הפרו את ההסכם הפרה יסודית כאשר פעלו לקדם בחירתם כחברי מושב. כמו כן נטען כי בישיבה של המושב מיום 11.10.21 אף מימשו את זכות ההצבעה של המוכרת. בסעיפים 21 – 23 לכתב התביעה נטען כי באסיפה שהתקיימה ביום 11.10.21 במושב לבחירת חברי מושב חדשים, הקונים בחרו והצביעו בשם המוכרת ונכנסו בנעליה כאילו הם כבר בעלי המשק ובעלי זכויות ההצבעה במושב ושוב הפרו את החוזה הפרה יסודית, ותוך גזילת זכות ההצבעה מהמוכרת.

    עוד נטען כי בשל ההפרות הללו נחתם הנספח ביום 29.07.21 שם התחייבו הקונים כי הרווחים שיתקבלו מהמושב בגין הנכס, עד למועד מסירת התמורה המלאה, יוותרו בידיה של המוכרת.

    בכתב ההגנה (אשר הוגש ביום 22.02.22), הכחישו הקונים טענות אלו. בסעיף 7 לכתב ההגנה נטען: "הנתבעים מכחישים את האמור בסעיף 7 לכתב התביעה ויטענו כי קבלתם כחברי מושב הינה הכרחית לצורך קבלת משכנתא, ומכל מקום לא קיבלו כספים במקום התובעת ולא נטלו את זכויותיה , אלא קדמו את הליך קבלתם למושב, על מנת שהדבר לא יעכב אותם מלקבל משכנתא....התחייבות הנתבעים ע"פ נספח להסכם המכר הינה שלא ליטול מרווחיה של התובעת עד ליום 9/1/22 והם אכן לא נטלו כספים מהרווחים. לא ברורה התנגדות התובעת וכעסה בעניין קבלת הנתבעים למושב. נראה באופן ברור, כי התובעת מחפשת בכל דרך להכפיש את הנתבעים ולסכל את האמור בהסכם המכר". וראו גם מה נטען בסעיף 21 לכתב ההגנה: "הנתבעים מכחישים את האמור בסעיף 21 לכתב התביעה, ויטענו כי זכויות המוכרת במשק הינן על שמה עד היום, וזכויותיה במשק לא נפגעו...." (הדגשות שלי – הח"מ).

79. תצהירו של הנתבע שותק בעניין זכות ההצבעה והרווחים. אולם במהלך חקירתו הנגדית של הקונה הוא הודה כי הוא מצביע במקום המוכרת וגם מקבל רווחים במקומה – על אף שבכתב ההגנה הכחיש את הדברים: וראו דבריו במהלך חקירתו הנגדית: "...מהיום שחתמה על ההסכם נגשתי להבחר בתור חבר מושב, אני מצביע במקומה" (פרו' עמ' 42 שורות 9 – 10).

    וראו בהמשך: "...את כל הזכויות לא לקחתי עד 10.1.22 לא נפגעו. לא נגעתי. הצבעתי כן..." (פרו' עמ' 42 שורות 23 – 24).

    בהמשך גם הודה כי מאז 10.01.22 הוא מקבל את הכספים שמחלקים במושב, בגין הנכס, היינו את הרווחים המגיעים למוכרת, וזאת בניגוד להתחייבותו המפורשת שלא ליטול כספים אלו טרם תעבור למוכרת התמורה המלאה בגין הנכס.

    וראו עדותו: "לשאלת בית המשפט האם אחרי ה- 10.1 אני מקבל את הכספים שמחלקים אני עונה שכן. מדובר על סך פעמיים בשנה 6,000 ₪" (פרו' עמ' 42 שורה 34 – 35) בהמשך שוב הודה שלוקח לכיסו את כספי הרווחים מאז 10.1 (פרו' עמ' 43 שורה 25).

    נטילת הרווחים מנוגדת למה שנקבע בהסכם ומנוגדת לנספח להסכם שנחתם ביום 29.07.21.

    אותו הסכם דיבר על כך שהרווחים שייכים למוכרת עד ליום 09/01/22 (המועד שסברו בתחילה שיהיה מועד פינוי הנכס), או עד לתשלום מלוא התמורה בגין המשק, המאוחר שבהם. אין חולק כי טרם שולמה מלוא התמורה בגין המשק. אין חולק כי בינתיים החזקה בנכס לא עברה לידי הקונים, והמוכרת ממשיכה להתגורר בנכס.

    נטילת הרווחים המגיעים למוכרת בגין נכס וכן נטילת זכות ההצבעה של המוכרת בוצעו והמשיכו להתבצע על אף התראות של המוכרת שמדובר בהפרה ועל אף הדרישה לתקן את ההפרות.

80. הוכח אכן כי קבלת הקונים כחברי מושב הייתה הכרחית לצורך קבלת משכנתא מהבנק.

    ראו בעניין זה סעיפים 8 – 15 לתצהירה של יועצת המשכנתאות של הקונים. אולם לא הוכחה שום סיבה מוצדקת בגינה נטלו הקונים את זכות ההצבעה של המוכרת ולא הוכחה שום סיבה מוצדקת בגינה נטלו הקונים את הרווחים המגיעים למוכרת.

81. הקונה העיד כי במעמד חתימת ההסכם הוא ביקש מהמוכרת להיבחר כחבר ועד כדי לקבל משכנתא והיא הסכימה אולם לאחר מכן "התהפכה" כדבריו (פרו' עמ' 43 שורות 9- 10)

    המוכרת טענה שלא הייתה הסכמה לכך, כאשר הדבר עולה אכן מההתכתבויות בזמן אמת.

    לכך אוסיף שגם אם הייתה מוכחת הסכמה כזו הרי שהקונה בשום שלב לא טען כי המוכרת הסכימה שיצביע במקומה וגם לא טען כי הסכימה שיקבל את הרווחים במקומה. מכל המסמכים המונחים לפני עולה כאמור ההפך, עולה שהמוכרת עמדה על זכותה לקבל את הרווחים וגם עמדה על זכותה להצביע.

82. עו"ד שמילה העיד כי הקונה היה זכאי לכל הזכויות רק לאחר שמשלם ומקבל מפתחות: "...הוא מקבל את הזכויות של המשק בכל הגופים הרלוונטיים רק לאחר שמשלם ומקבל מפתחות..." (פרו' עמ' 27 שורות 31 – 32).

    עוד העיד עו"ד שמילה כי נטילת זכות ההצבעה מהמוכרת הינה בלתי חוקית (פרו' עמ' 20 שורה 17). וראו גם דבריו בהמשך: "...לשאלת בית המשפט מה שלא חוקי זה שהוא בעצם לוקח לה את זכות ההצבעה.."

     וראו גם דבריו בהמשך: "חוזר ומציין שחברות או לא חברות לא קשור לעסקה. עשה משהו שתתבע אותו ברשם האגודות". (פרו' עמ' 31 שורות 9- 11). בית משפט זה אינו סבור ש"זה לא קשור לעסקה" והכל יפורט להלן.

83. מה עולה מכל האמור לעיל

    הטענות של המוכרת נגד הקונים להפרת הסכם נדחות כולם, למעט ההפרה בעניין נטילת זכות ההצבעה של המוכרת ובעניין נטילת הרווחים מהמושב שהגיעו למוכרת. כאמור לעיל, הקונה הכחיש את ההפרה הנטענת בכתב ההגנה אולם בדיון ההוכחות הודה שהצביע במקום המבקשת ונטל את הרווחים שהגיעו לה מאז יום 10.01.22.

    בכך בעצם הוכח כי מה שעליו העידה סיגל בסעיף 21 לתצהירה הינו כנכון: "...בנוסף הגיעו לאוזניי ידיעות נוספות כי המושב כבר החליף את בעלי משק התובעת משק 34 משם אמי לשמם של הנתבעים. מעשיהם של הנתבעים פסולים מהיסוד ומהווים רמיסת זכויות תוך מחטף! הכל נעשה תוך כוונת תחילה ובעורמה, שכן הנתבעים כבר מתגוררים במושב ויש להם סביבה תומכת במושב ובמיוחד של יו"ר הועד מושב שובה, יורם בובליל וגם אחיו של הקונה הינו חברה ועד". העובדה שהקונה העיד כי הרווחים שמחלק המושב לחברי המשקים משולמים להם, בגין משק 34, ולא משולמים למוכרת, מוכיחה טענה זו של המוכרת. כאמור לעיל בכתב ההגנה הוכחשה ההפרה.

    בחקירתו אולם הודה הקונה בנטילת זכות ההצבעה ובנטילת הרווחים ומכאן כי הודה בהפרה שהמוכרת טענה לה. המוכרת ציינה בכתב התביעה וכן בתצהירים מטעמה כי מדובר בהפרה יסודית (ראו סעיף 7 וכן סעיף 21 לכתב התביעה, ראו גם סעיף 28 לתצהירה של סיגל לפיה ביקשו לבטל את ההסכם בשל מספר הפרות יסודיות של הקונה).

    על אף האמור, בסיכומי הקונים הם אינם מתמודדים עם מה שעלה בדיון ההוכחות - כך למשל לא נטענה טענה שאין מדובר בהפרה יסודית, לא נטען דבר לגבי הפעלת זכות הביטול, האם במועד אם לאו, לא נטענה טענה כי בנסיבות העניין ביטול החוזה היה בלתי צודק וכיוצ"ב. טענות אלו גם לא נטענו בכתב ההגנה כטענות חלופיות לטענה שלא הייתה כלל הפרה.

    בענייננו לא נקבע הוראה בהסכם הקובעת מהן ההוראות אשר הפרתן מהווה הפרה יסודית. אני סבורה כי הוכח שמדובר בהפרה יסודית, שהרי לדרישת המוכרת נחתם, לאחר חתימת הסכם המכר, ובעקבות קבלת הקונים כחברי מושב - למורת רוחה של המוכרת - נספח מפורש, ספציפי הקובע שהרווחים מגיעים למוכרת עד להשלמת העסקה. מאחר ומדובר בנספח להסכם שנחתם ספציפית בנושא הרווחים, היה ברור כי מדובר בנושא עקרוני חשוב ויסודי עבור המוכרת, וניתן לראות בכך "הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית".

    אוסיף כי זכות ההצבעה והזכות למתן רווחים אינה עומדת מנותקת מכל הקשר, דובר בעצם בדחיקת המוכרת החוצה מהמושב טרם הושלמה העסקה. הצדדים הסכימו שלא כך יהיה. הקונה הפר, ברגל גסה יש לומר, את ההסכמות הללו.

    וראו כאמור הדברים שכתבה סיגל ליו"ר הוועד (ראה פרוט לעיל): "....שרה מנטין נשארת חברת מושב ובעלת הזכויות המלאות על המשק שלה והוא שלה עדיין עד 9/1/22 אף אחד לא יחתור תחתיה ולא יגזול זכויותיה כל דבר אחר מימה (הטעות במקור – הח"מ), שכתוב אציין שוב יגרור אחריו הליכים" (הדגשה שלי – הח"מ).

    כך או כך, מצאתי כי לקביעה בעניין זה לא נודעת חשיבות מכרעת, שכן אף אם לא מדובר בהפרה יסודית, הוכח כי עמדה לקונים זכות ביטול בשל התקיימות תנאי הוראת סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970.

    הוכח כי המוכרת נתנה לקונים הזדמנות לתקן את ההפרות, אולם הקונים לא תיקנו ההפרות ואף ההפך, הצביעו בשם המוכרת ולקחו את כל הרווחים שחולקו על ידי המושב בגין הנכס.

    בעניין זה ראה מה שפורט לעיל לפיו המוכרת העידה בסעיף 16 לתצהירה כי בשל כך שהקונים נבחרו כחברי מושב ביקשה לבטל את ההסכם, כאשר בסופו של דבר ההסכם לא בוטל בשל התחייבותו של הקונה בעניין הרווחים שהועלתה על הכתב בנספח להסכם. כלומר, הקונים נבחרו לחברי מושב, המוכרת ביקשה לבטל בגין כך את ההסכם, המוכרים לפיכך קיבלו הזדמנות לתקן את ההפרה, באופן שהתחייבו ברחל ביתך הקטנה - על אף שנבחרו כחברי מושב למורת רוחה של המוכרת – שכל הרווחים שיתקבלו מהמושב עד למסירת החזקה שייכים למוכרת. על אף האמור גם לאחר החתימה על הנספח להסכם – נטלו את כל הרווחים המגיעים למוכרת החל מיום 09.01.22. היינו הקונים קיבלו הזדמנות לתקן את ההפרה ולא עשו כן.

    ראו בעניין זה גם את דבריה של סיגל בחקירתה הנגדית: "...הפרה ראשונה בהתאם להסכם, סעיף 5, אני מקריאה, מעצם זה שהקונה ביצע מחטף עוד בעצם שילם תמורה ולא עשה פעולה לגבי המשכנתא, זה בחוסר תום לב. הוא ניצל מה שלא היה צריך לנצל. כל הזכויות הקשורות לחבר מושב מטעם האגודה עד למועד הפינוי, הוא קיבל את כל הזכויות ביוני 21 ימים לפני החתימה. היום מי שחתום כחבר מושב זה הנתבעים. אמי נמחקה מכל הרשומות במושב. מעבר לזה, גם לאחר שפניתי לשמילה וניסים ואמרתי שהם מפרים את הסעיף הזה, הוא המשיך בשלו ולאחר שחתם על תצהיר התחייבות שלא יעשה שימוש בזכויות אמי, המשך לנצל זכות הצבעה במקומה, זו הפרה ראשונה בניגוד להסכם. אמי נכון להיום לא מקבלת דבר מהמושב ואם זה לא הפרה, מה זה..." (פרו' עמ' 39 שורות 13 – 20) (הדגשה שלי – הח"מ).

    לפיכך מאחר וההפרה לא תוקנה, אזי גם אם אין מדובר בהפרה יסודית, למוכרת יש זכות לבטל את ההסכם.

    ההפרה הנ"ל אכן מופיעה בבקשה שהוגשה בהליך הקודם, ביום 09.12.21, לביטול הסכם המכר וראו בעניין זה סעיפים 16 - 23 לבקשה (נכון שמופיעות עוד טענות, אולם גם טענה זו מפורטת בהרחבה באותה בקשה).

84. וראו בעניין זה מייל ששלחה סיגל לעו"ד שימלה ביום 14.11.21: "בהתאם לשינויים יש לשנות את ההתחייבות בלתי חוזרת שניסים חתם בכל הנוגע לרווחי המושב ולא רק אני מבקשת להדגיש ולהוסיף למסמך המצ"ב כי אין לניסים שום זכות על המשק לא זכות בחירה ולא זכות ימוש כזו או אחרת וזאת עד לתשלום מלא על הנכס ופינוי סופי. ניסים ממשיך לפעול בניגוד להסכם ומנצל את בחירתו לחבר מושב בגזילת זכויותיה של אמי שרה מנטין ככל שהדבר ימשיך אגיש בקשה לבית משפט להפרה יסודית של הסכם המכר" (הדגשה שלי – הח"מ).

85. וראו גם עדותה של המוכרת במהלך חקירתה הנגדית:

    "ש. למה יש לך בעיה עם זה שהם ניסו להתקבל למושב.

    ת. כי אני עדיין לא יצאתי מהבית והוא לקח לי את כל הזכויות של המושב. שנתיים לא נתנו לי זכויות. העבירו אליו את זה. לשאלת ביהמ"ש מה לא נתנו לי אני אומרת את הכספים גם השנה וגם שנה שעברה....

    ש. הבעיה שלך לגבי המושב זה הכסף?

    ת. כן. לא העבירו לי את הכסף.." (פרו' עמ' 17 שורות 12 – 20). (הדגשה שלי – הח"מ).

86. ראיתי שהקונה העיד שהוא סבור שלא מגיע למוכרת את אותם סכומי רווחים שהתקבלו מהמושב שכן היא מחזיקה אצלה סך של 580,000 ₪, אני סבורה אולם שהקונה לא יכול לעשות דין לעצמו בניגוד לקבוע בהסכם ובניגוד לנספח עליו חתם, ולקחת לעצמו את הרווחים.

    לכך אוסיף כי מאחר והקונה רצה להמשיך במימוש הסכם המכר, הוא לא דרש חזרה מהמוכרת את אותו סך של 580,000 ₪, במהלך ניהול הליך זה.

     

87. אני סבורה שהמוכרת זכאית גם לפיצוי מוסכם מהקונים בגין ההפרה.

    מנגד אולם יש לקבוע כי המוכרת הפרה את ההסכם, כאשר סירבה לשתף פעולה בנוגע לפריסת מס השבח, על אף חובתה לעשות כן, ולכן הקונים זכאים אף הם לפיצוי מוסכם מהמוכרת בגין הפרה זו.

    הזכאות של שני הצדדים לפיצוי המוסכם לפיכך מתקזזת.

     

    לסיכום

88. אני מורה על ביטולו של הסכם המכר.

89. אני מורה על ביטול המשכון על הנכס.

90. עו"ד חסון תשיב לב"כ המוכרת את יפוי הכוח המצוי אצלה.

91. התביעה של שני הצדדים לחיוב הצד שכנגד בפיצוי מוסכם – נדחית.

92. כל צד יישא בהוצאותיו.

    לא מצאתי לנכון לחייב את המוכרת לשלם הוצאות לקונים על אף שקיבלתי את התביעה לאכיפת ההסכם, בשל אותה הפרה של המוכרים בעניין פריסת מס השבח, ובשל כך שמצאתי שהעיכובים בכל התהליך נבעו ממחדלי המוכרת ולא ממחדלי הקונים.

93. הודע לצדדים הזכות להגיש ערעור על פסק דין זה במועדים הקבועים בחוק

94. המזכירות תשלח לצדדים.

     

    ניתן היום, י"ח אדר א' תשפ"ד, 27 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.