פורת ואח' נ' פלונית ואח'

צדדי ג'            1. שרית משולם

                       2. שרון סוויסה

                       ע"י עו"ד גיא עקיבא

                      3. עו"ד אביטל סירקוביץ

                      ע"י עו"ד מאיר שי

פסק דין

האם יש לאכוף על הנתבעת לקיים את הסכם המכר שעליו חתמה למכירת דירתה לתובע והאם יש לחייב אותה בתשלום פיצויים לתובע?

א.תמצית טענות התובע

1.בסביבות חודש אפריל 2022 החל התובע לחפש דירה בתל אביב למטרת השקעה. לצורך כך, יצר התובע קשר עם המתווכת שרית משולם – צד ג' 1 – (להלן: שרית) וביקש ממנה למצוא עבורו דירה בתקציב של עד 2 מיליון ₪.

2.בתחילת חודש מאי 2022 שרית הציעה לו את דירת הנתבעת ברח' עירית 5 בתל אביב (להלן: הדירה) והוא הגיע לדירה עם שרית שמסרה לו שהדירה פנויה והנתבעת לא מתגוררת בה. ביום 17.5.22 שלחה צד ג' 3, עו"ד סירקוביץ, שהייתה עורכת הדין של הנתבעת (להלן: עוה"ד) לתובע, טיוטת הסכם. ביום 20.5.22 השיב התובע לעוה"ד שיש לו מספר שאלות והערות להסכם והוא יהיה אתה בקשר לצורך סיכום הנוסח הסופי של ההסכם.

3.ביום 23.5.22 ביקר התובע שוב בדירה ופגש בה את בתה של הנתבעת (להלן: הבת). גם במועד ביקור זה הדירה הייתה נטושה והייתה במצב מוזנח המעיד על תחילת שיפוץ שלא הסתיים. במהלך הביקור, כשהתובע זיהה בדירה נזילות, חורים בקירות, מזגן מקולקל ועוד פגמים והוא רצה שהנתבעת תתקן אותם, התקשרה הבת בנוכחותו לאמה הנתבעת, היא "שמה אותה על רמקול" והנתבעת הבטיחה לתובע לתקן את הליקויים בדירה טרם שהיא תימסר לו. למחרת, שלח התובע דוא"ל לעוה"ד וביקש שייקבע בהסכם סעיף שיעגן התחייבות זו של הנתבעת.

4.שרית הבהירה לתובע שלמרות שהדירה פנויה, הנתבעת מעוניינת למסור את החזקה בדירה רק בחלוף שנה מהמועד שבו נהרגה בתה אלמונית (להלן: אלמונית) בתאונת דרכים, דהיינו בחודש נובמבר 2022. התובע הודיע לשרית שהוא מעוניין בדירה והוא הסכים להצעת שרית שעוה"ד תייצג גם אותו בעסקה.

5.ביום 30.5.23 שלחה עוה"ד לתובע נוסח סופי של ההסכם ונקבע מועד לחתימה בבית אמה של הנתבעת באותו ערב. בפגישה שנקבעה לחתימה על ההסכם בשעה שש בערב בבית אמה של הנתבעת, נכחו שרית, המתווכת הנוספת שרון סויסה - צד ג' 2 - (להלן: שרון), עוה"ד, אמה של הנתבעת, אחותה של הנתבעת, התובע והנתבעת.

6.לאחר שעוה"ד עברה על כל סעיף בהסכם, הקריאה אותו ווידאה שכולם מבינים ומסכימים לו, התובע והנתבעת חתמו על ההסכם (להלן: ההסכם). הנתבעת רצתה שהתובע ישלם באופן מידי את כל התמורה, התובע התנגד לכך ואחות הנתבעת הסבירה לנתבעת שדרישתה זו אינה הגיונית, מאחר שמסירת הדירה נקבעה רק לחודש נובמבר. התובע הגיע לפגישה עם המחאה ע"ס של 100,000 ₪ לצורך ביצוע התשלום הראשון על פי ההסכם ואולם הנתבעת אמרה שהיא לא רוצה ללכת לבנק על מנת להפקיד את ההמחאה והיא ביקשה שהתשלום יבוצע בהעברה בנקאית לחשבונה. לכן, הנתבעת הנפיקה באמצעות מחשב הלוח שלה (טאבלט בלע"ז) אישור ניהול חשבון בנק לצורך ההעברה לחשבונה. במעמד החתימה, חתמו הצדדים גם על טופסי מש"ח ומסמכים נוספים.

7.ביום 1.6.22, לאחר שהתובע העביר לנתבעת בהעברה בנקאית את התשלום הראשון, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע ובאותו יום גם שילם התובע לשרית את דמי התיווך בסך של 35,100 ₪. למחרת, ביום 2.6.22, שילם התובע את שכר טרחת עוה"ד בסך של 10,000 ₪.

8.ביום 4.6.22 שלחה הנתבעת לתובע מסרון שבו היא כתבה כי: "אני לא מוכרת את הבית באו אלי כמו זאבים שאיבדתי ילדה והמצב הנפשי שלי לא טוב". התובע השיב לה כי: "אין לי מושג על מה את מדברת. מבחינתי העסקה תקיפה ואני ממשיך אתה לפי ההסכם שחתמנו. לביטול העסקה מצדך יהיו השלכות כלכליות כבדות. נא התייעצי עם עורכת הדין. מכאן והלאה נא לפנות רק לעורכת הדין ולא אלי".

9.ביום 27.6.22 פנה התובע לעוה"ד וטען שמאחר שהנתבעת לא המציאה מכתב כוונות מהבנק, הוא מבקש שכל התשלומים יועברו מכאן ואילך לחשבון נאמנות. ביום 28.6.22 שלחה עוה"ד דוא"ל לתובע שבו היא אמרה כי: "בשיחה שנערכה עם המוכרת אתמול היא הודיעה לי כי אינה מוכנה למכור, היא מתרצת כי אינה בקו הבריאות...הצעתי לעשות פגישה משולשת...".

10.ביום 3.7.22 שלחה עוה"ד מכתב לצדדים שבו היא ציינה בין היתר שלאחר כמה ימים ממועד החתימה, פנתה אליה הנתבעת ואמרה לה שהיא לא מוצאת דירה במחיר שהיא מקבלת מתמורת הדירה והיא רוצה לבטל את העסקה או לחלופין שהתובע ישלם לה עוד 200,000 ₪ בגין הדירה. עוה"ד ציינה שהתובע יהיה מוכן לפנים משורת הדין, להסכים לביטול ההסכם אם הנתבעת תשיב לו את ההוצאות שנגרמו לו בקשר עם ההסכם לרבות שכ"ט מתווך ושכ"ט עו"ד. ברם, הנתבעת סירבה להצעה ועוה"ד הודיעה שמאחר שהיא ייצגה את שני הצדדים בעסקה, על כל אחד מהם לפנות לקבלת ייעוץ משפטי עצמאי בכל הקשור לסכסוך שנוצר.

11.התובע שילם את מס הרכישה בסך של 160,000 ₪ מאחר שהובהר לו ע"י עוה"ד שמבחינה חוקית, למרות שהנתבעת מבקשת לחזור בה מההסכם, עליו לשלם את מס הרכישה.

12.ביום 13.7.22 שלחה עוה"ד דוא"ל לתובע שבו מסרה לו שהנתבעת לא מתכוונת לקיים את ההסכם לאור טענתה שהיא לא מוצאת דירה מתאימה בסכום שיוותר לה ממכירת הדירה. לאחר מכן, שלחה הנתבעת לתובע הודעות ווטסאפ שבהן היא חזרה על כך שהיא לא רוצה למכור את הדירה וכי: "יש לי מכתבים של פסיכיאטר לא רוצה למכור אם אתה אנושי תבין אותי אני בדיכאון עמוק וטראומה שהילדה שלי נהרגה בתאונת דרכים קטלנית".

13.ביום 19.8.22 שלחה הנתבעת הודעות ווטסאפ שבהן כתבה בין היתר כי: "הבית לא למכירה הונו אותי... אני לא יודעת על מה חתמתי הם באו אלי בזמן האבל של הבת שלי...זאת הונאה...גם את ההסכם לא הראו לי באו כמו זאבות שאני במיטה באבל וצער החתימו אותי ואני מלאה בכדורים...אגב הכול מצולם על מה שעשו לי".

14.הנתבעת הפרה את ההסכם. הנתבעת לא המציאה מכתב כוונות מהבנק לצורך פירעון המשכנתא, לא פעלה למחיקת המשכנתא ובאופן זה מנעה את ביצוע התשלומים עבור רכישת הדירה. לפיכך, שלח ב"כ התובע לנתבעת ביום 28.7.22 מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים.

15.לתובע נודע מעוה"ד, שעוה"ד ייצגה את הנתבעת בניסיון קודם שלה למכור את הדירה אחרי פטירת בתה ואולם מאחר שבאותה עת רבצו עיקולים על הדירה, החליטו אותם קונים לא להמשיך במו"מ, כשבאותה עת התמורה שהנתבעת דרשה עבור הדירה עמדה על 1.85 מיליון ₪. לאחר מכן, הנתבעת פעלה בעצמה למחיקת העיקולים שרבצו על הדירה.

16.משהנתבעת לא השיבה למכתב ההתראה, הגיש התובע את התביעה דנן ביום 13.9.22. לאחר הגשת התביעה, עברה הנתבעת להתגורר בדירה יחד עם בתה וחתנה וביום 18.1.23 היא העבירה לחשבון התובע את הסך של 100,000 ₪.

17.התובע עתר בתביעתו לחייב את הנתבעת לקיים את ההסכם ולהורות לה להעביר מכתב כוונות של הבנק הממשכן, לפעול למחיקת המשכנתא הרובצת על הדירה, למסור לתובע את החזקה בדירה בכפוף לתשלום התמורה, להורות לרשם המקרקעין להעביר את הזכויות בדירה על שמו ולהורות לנתבעת לבצע את התיקונים בדירה שהיא התחייבה לתקן כמפורט בהסכם. לצורך כך, ביקש התובע למנות את ב"כ לכונס נכסים.

18.בנוסף, עתר התובע לתשלום הפיצוי המוסכם היומי בסך של 400 ₪ בגין כל יום איחור במסירת הדירה וזאת עד למסירת החזקה בדירה בפועל וכן את הפיצוי המוסכם בסך של 200,000 ₪. בנוסף, התובע עתר להורות לנתבעת לשלם את שכר טרחת עורכי דינו בסך של 81,900 ₪ וסך נוסף של 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש. בנוסף התבקש ביהמ"ש להורות שסכומים אלו יקוזזו מתמורת הדירה. סה"כ עתר התובע לתשלום סך של 434,900 ₪.

19.התובע טען שאף אחת מטענות ההגנה של הנתבעת לא הוכחו. לא הוכח עושק או כפייה או העדר גמירות דעת או העדר כשירות. אדרבא הוכח שהנתבעת היא אישה "מתוחכמת ומניפולטיבית" שעושה שימוש בטרגדיה שפקדה אותה לאור מות בתה בתאונה, על מנת להתחמק מהסכם עליו חתמה וזאת בכדי לקבל תמורה גבוהה יותר ובאופן חסר תום לב ומקומם.

ב.תמצית טענות הנתבעת והמודיעה לצדדי ג'

1.הנתבעת לא רצתה למכור את הדירה. היא לא פנתה למתווכות - צדדי ג' 1-2 (להלן: המתווכות) ולא לעוה"ד ולא חתמה מעולם על הסכם תיווך או על הסכם שכ"ט עם עוה"ד. הנתבעת הוחתמה על ההסכם בניגוד לרצונה ו"בנסיבות הזויות".

2.הנתבעת חתמה על ההסכם לאחר מסע לחצים קשה שהפעילו עליה המתווכות בתקופה שבה היא "חיה" על משככי כאבים וכדורי הרגעה, מאחר שבתקופה זו היא הייתה שרויה באבל על האסון הכבד שפקד אותה, לאחר שבדצמבר 2021 נהרגה בתה אלמונית בתאונת דרכים, כשאוטובוס דרס אותה כשהלכה על המדרכה.

3.מעמד החתימה על ההסכם "היה לקוח כמו מתיאטרון אבסורד". הנתבעת שכבה במיטה בבית אמה, מרותקת למחולל חמצן ומטושטשת מכדורים, כשהתובע, המתווכות ועוה"ד לחצו עליה לחתום על ההסכם ונזפו בה על כל עיכוב, הפצירו בה כמו בילד קטן לחתום על ההסכם ו"מחאו לי כפיים והריעו בקריאות עידוד על כל חתימה". הנתבעת לא התכוונה למכור את הדירה ואלמלא הלחצים שהתובע, המתווכות ועוה"ד הפעילו עליה, היא לא הייתה חותמת על ההסכם. אם הנתבעת תפונה מהדירה, היא, בתה, חתנה ונכדיה יוותרו ללא קורת גג.

4.הנתבעת היא חולה סיעודית, מרותקת למיטתה, תלויה במכשיר חמצן, מוכרת כפגועת נפש וסובלת מבעיות נפשיות ומקשיים ניכרים בתפקוד והיא מתקיימת מקצבת נכות מהמל"ל. הנתבעת סובלת מתלותיות רבה ומחרדות והייתה מאושפזת בעבר בבתי חולים פסיכיאטריים. התובע, המתווכות ועוה"ד ניצלו את חולשתה ומצוקתה וההסכם נחתם בהיעדר גמירות דעת ותחת אילוץ, עושק וכפייה ובחוסר תום לב של התובע ולכן יש לבטלו.

5.הנתבעת מטופלת באופן קבוע במרפאה לבריאות הנפש והיא אובחנה כסובלת מתסמונת דיכאונית עם התקפי חרדה, בעלת אישיות תלותית ולא מגובשת ובעלת אישיות גבולית. הנתבעת היא "אדם מעורער בנפשו" שלא היה כשיר לחתום על ההסכם ולכל הפחות הוא נחתם ללא גמירות דעת. גם מומחה התובע ד"ר פלדינגר לא התייחס כלל בחוות דעתו לאפשרות שהנתבעת חתמה על ההסכם ללא גמירות דעת וטען שאינו יודע אם שיקול דעתה באותו מועד היה פגום מאחר שלא בדק אותה באותה עת. אף אם הנתבעת הייתה כשירה, היא נעדרה גמירות דעת.

6.בעודה מתאבלת קשות לאור הטרגדיה שאירעה לה כשאלמונית אשר טיפלה בה נהרגה בתאונת דרכים, הגיעו לדירתה המתווכות "תוך שהן מתחזות למכרות וותיקות שהגיעו לנחם אותי באסוני". הנתבעת הכירה את המתווכות בהיכרות שטחית בלבד מהעבר. המתווכות דחקו בה למכור את הדירה למרות שהנתבעת הבהירה להן שלמרות שלפני כמה שנים היא שקלה למכור את הדירה לצורך פירעון חובות שהיו לה, אין בכוונתה למכור את הדירה. אולם, הן לא הרפו ממנה. המתווכות המשיכו להתקשר אליה והפצירו בה למכור את הדירה למרות שהנתבעת הסבירה להן שהיא לא מסוגלת למכור את הדירה שנקנתה מעמידר בעידודה של אלמונית ובדירה מצוי חדרה של אלמונית עם כל חפציה האישיים כפי שהיו טרם שנהרגה.

7.המתווכות דחקו בה למכור את הדירה ואמרו לה שמכירת הדירה תביא מרגוע לנפשה וכך היא גם תוכל לפרוע את חובותיה. המתווכות הבטיחו לה למצוא לה דירה אחרת טובה בהרבה. גם לאחר שהנתבעת הסירה בעצמה את העיקולים שרבצו על הדירה באמצעות תשלום מכספי ירושה שהיא קיבלה, המתווכות המשיכו להפעיל עליה לחץ ואף הביאו שתי נשים שרצו לרכוש את הדירה (להלן: בנות הזוג) ואולם הנתבעת אמרה להן שהיא לא מעוניינת למכור את הדירה.

8.הנתבעת נזקקת למחולל חמצן צמוד והיא מרותקת רוב הימים למיטתה. במהלך חודש מאי 2022 עוה"ד התקשרה אל הנתבעת וניסתה לשכנע אותה למכור את הדירה ואולם הנתבעת סירבה לפנייתה והודיעה בבירור שהיא לא מעוניינת למכור את הדירה.

9.ביום 30.5.22, ללא כל התראה מוקדמת, הגיעו לבית אמה של הנתבעת בעת שהנתבעת הייתה שם בביקור, המתווכות, עוה"ד והתובע. באותה עת היו בדירה גם אם הנתבעת ואחותה. אף במעמד זה הנתבעת חזרה על עמדתה לפיה היא לא מעוניינת למכור את הדירה ואולם המתווכות, עוה"ד והתובע לחצו עליה, שידלו אותה ונזפו בה על היסוסיה. כולם החתימו אותה על ההסכם, "חתימה שלא הייתה בה ולו קמצוץ של הסכמה או גמירות דעת". מעבר להסכם, הנתבעת לא חתמה על דבר. לא על זיכרון דברים, לא על ייפוי כוח לעורכת הדין, לא על הסכם תיווך ולא על הסכם שכ"ט. הנתבעת לא שוחחה קודם עם התובע, לא ניהלה אתו מו"מ ו"כל שיש בפנינו הוא אירוע חתימה בלבד" ששלושה ימים אחריו הנתבעת הודיעה שהיא לא התכוונה כלל למכור את דירתה.

10.במעמד החתימה הנתבעת שכבה על המיטה בסלון שבבית אמה, כשהיא נושמת בסיוע מחולל חמצן, מטושטשת ממשככי כאבים וכדורי הרגעה ובמעט כוחותיה אמרה שאינה מעוניינת למכור את הדירה. ברם, המתווכות ועוה"ד אמרו לה "די מספיק" "בואי נגמור עם זה". כולם "דחפו לידיי דפים ועט" ואמרו לה "קדימה, הנה עוד חתימה" ומחאו כפיים לאחר כל חתימה על ההסכם. הנתבעת בכתה כל אותה עת והמשיכה לומר שאינה מעוניינת למכור את הדירה וביקשה שיניחו לה. רק לאחר שההסכם כבר נחתם, הגיעה לבית האם אחותה של הנתבעת.

11.תוך כשעה לאחר שכל הנוכחים עזבו את בית אמה של הנתבעת, ובנוכחות אמה ואחותה, הנתבעת ניסתה להתקשר למתווכות ואף לעוה"ד ואולם הן לא ענו לה. רק למחרת, הצליחה הנתבעת לשוחח עם עוה"ד ואולם היא אמרה לה שלא ניתן לבטל את ההסכם למרות שחלף רק יום אחד. לאחר מכן, הנתבעת שוחחה עם המתווכות שאף הן אמרו לה שלא ניתן לבטל את ההסכם וכי הן יחפשו עבורה דירה חילופית לרכישה.

12.הנתבעת ניסתה לשתף פעולה בחיפוש דירה חדשה ואולם כבר ביום 2.6.22 היא התעשתה והודיעה למתווכות שהיא לא התכוונה למכור את הדירה והיא מסרבת לקיים את ההסכם עליו הוחתמה בניגוד לרצונה. באותה הודעה היא כתבה "איבדתי ילדה ויש לי בעיות נפשיות" ובהודעה נוספת מיום 4.6.22 היא אמרה שכבר אחרי שעה ניסתה להתקשר ולהודיע שהיא "לא מוכרת" אבל לא ענו לה. אין יסוד לטענת התובע לפיה הנתבעת חזרה בה מההסכם מסיבות כלכליות ועל מנת לקבל תמורה גבוהה יותר. שהרי, הנתבעת ביטלה את ההסכם לכל המאוחר בתוך שלושה ימים ממועד חתימתו וחתימתה "לא שיקפה הסכמה אמיתית וגמירות דעת...לא ניתן לחייבה על חתימתה". הנתבעת לא ביקשה תשלום נוסף עבור הדירה והביטול נעשה רק עקב מצבה הנפשי הקשה בעת שחתמה על ההסכם.

13.ייתכן שהנתבעת שגתה בהתנהלותה ולמרות זאת "מידת הדין והצדק מחייבים שהנתבעת לא תיאלץ לצאת מדירתה ולהיוותר ללא קורת גג לה ולבני משפחתה אך בשל טעותה". הנתבעת כלל לא הזכירה את מחיר הדירה בפניותיה לביטול ההסכם ולא דרשה מחיר יותר גבוה. ההקלטה שצירף התובע של שיחה בין הנתבעת לשרון שבה היא אמרה שאם התובע יוסיף עוד 400,000 ₪ היא תסכים למכור לו את הדירה לא צורפה ע"י שרון לתצהירה ולא הוכחה תקינות ההקלטה בהתאם לתנאים שנקבעו בפסיקה. לא ניתנה כל הצהרה ע"י שרון בעניין ההקלטה "ואיננו יודעים האם אכן היא זו שהקליטה, כיצד הקליטה והאם ההקלטה משקפת נכונה את תוכן השיחה" (סעיף 41 לסיכומים). עצם העובדה ששרון לא הגישה את ההקלטה "אומרת דרשני". בכל מקרה הנתבעת הסבירה בחקירתה שאמירותיה נאמרו על מנת "להיפטר מהם".

14.יש לדחות את טענת התובע שהנתבעת חזרה בה מההסכם לאחר שהתקשתה למצוא דירה חילופית באותו מחיר. זאת, מאחר שאין זה סביר שהנתבעת לא תכננה כבר בעת שמכרה את הדירה מה יהיה מקום מגוריה הבא ו"הדעת נותנת" שהיא לא הייתה ממתינה עד לאחר מכירת דירתה למציאת מדור חילופי. שכן, "קשה להאמין כי בתוך פחות משלושה ימים הצליחה הנתבעת להסיק כי לא תוכל למצוא דירה אחרת במחיר שקיבלה בעד דירתה" (סעיף 54 לסיכומיה). בנוסף, הניסיונות לחפש דירה חילופית נעשו על ידי הנתבעת רק לאחר שהיא כבר הודיעה על ביטול ההסכם. לכן, יש לדחות את הסברי התובע לסיבה שהנתבעת חזרה בה מן ההסכם. מכל הנימוקים הנ"ל יש לדחות את התביעה.

15.הנתבעת הגישה הודעת צד ג' כנגד המתווכות ועוה"ד על מלוא סכום התביעה הכספית שהגיש נגדה התובע בסך של 434,900 ₪. הנתבעת טוענת שאם היא תחויב בסכום כלשהו כלפי התובע, צדדי ג' תהיינה מחויבות לשפותה באותו סכום עקב התנהלותן.

ג.תמצית טענות צדדי ג' 1-2

1.מדובר בהודעה קנטרנית ומיותרת. הנתבעת לא קיימה את ההסכם ולא נפל כל דופי בהתנהלות צדדי ג'. צדדי ג' היו קשובות לכל דרישותיה של הנתבעת למכירת הדירה בסכום גבוה ככל הניתן. הנתבעת ביססה את הגנתה על עדותה בלבד ונמנעה מלהעיד עדים רלוונטיים וחשובים כגון המומחה מטעמה, אחותה, אמה והבת וזאת ללא כל הסבר. הדבר כמובן פועל לחובתה ומביא למסקנה שהיא כשלה להוכיח את טענותיה וכי עדים אלו לא היו תומכים בגרסתה. לנתבעת הייתה גמירות דעת מלאה כשחתמה על ההסכם והיא שלטה באופן מלא בכל תהליך המכירה. רצונה של הנתבעת למכור את הדירה החל עוד טרם שאלמונית נהרגה, לפחות שנה וחצי לפני חתימת ההסכם, והמשיך לאחר פטירתה. הוכח שמתווך בשם איתי שיווק את הדירה לפני המתווכות וגם המתווכת שאנל הדר שיווקה את הדירה לבקשת הנתבעת. הנתבעת מעולם לא הביעה את רצונה שלא למכור את הדירה. אדרבא, היא דרשה להעלות את המחיר פעם אחר פעם והמתווכות פעלו למצוא רוכשים שהסכימו לשלם סכום גבוה יותר. הנתבעת בחרה להתנער מההסכם רק בגלל בצע כסף.

2.צדדי ג' שלחו לנתבעת לבקשתה, סמוך לאחר חתימת ההסכם, הצעות לדירות חלופיות שעומדות למכירה, דבר המעיד על רצונה של הנתבעת למכור את הדירה ולרכוש דירה חלופית. כל פעולות המתווכות נעשו רק לבקשת הנתבעת ועל פי דרישתה.

3.בפגישה שבמהלכה נחתם ההסכם, עוה"ד הקריאה לכל הנוכחים את ההסכם לאט וביסודיות, כשאמה של הנתבעת ואחותה נכחו וניתן על ידי עוה"ד הסבר לכל סעיף. רק לאחר שהנתבעת הודיעה שהבינה את ההסכם על כל סעיפיו, חתמו הצדדים על ההסכם. צדדי ג' שלאורך תקופה ארוכה מאוגוסט 2020 ואילך פעלו על פי בקשת הנתבעת לאתר רוכש לדירה, נהגו במקצועיות, ביושר ובהגינות כלפי הנתבעת. לא היה שום לחץ או עושק או כפייה שהופעלו על הנתבעת ויש לדחות את הודעת צד ג' שהנתבעת שלחה. לאורך כל התקופה, הנתבעת הייתה מעורבת בתהליך המכירה ושלטה באופן מוחלט בנעשה. לנתבעת הייתה גמירות דעת מלאה ולא הופעל עליה שום לחץ או כפייה או השפעה כלשהי.

4.אין כל בסיס לטענת הנתבעת לפיה היא לא הייתה כשירה לחתום על ההסכם. המסמכים הרפואיים שהנתבעת צירפה מלמדים ששנים רבות הנתבעת לא פנתה לקבלת טיפול נפשי ורק כחודש וחצי לאחר חתימת ההסכם היא פנתה לשם כך, ככל הנראה, לא בכדי. הנתבעת היתה דומיננטית ו"דחפה" כל הזמן את קידום מכירת הדירה. בסופו של דבר הדירה נמכרה בסכום גבוה יותר מהמבוקש בהסכמי התיווך. הפגישה לחתימת ההסכם עם התובע נקבעה בבית אמה של הנתבעת לבקשתה, בשעה שתואמה עמה ועם אחותה והנתבעת מסרה לשרון את כתובת הדירה וקוד הכניסה לבניין, כך שברור שהדבר נעשה מרצונה החופשי.

5.הנתבעת מסרה את מפתחות הדירה לשרון על מנת שתציג אותה בפני רוכשים פוטנציאלים. צדדי ג' הציגו את הדירה למספר רב של רוכשים פוטנציאלים החל מיום 16.8.20 ורוכשים פוטנציאלים חתמו על הסכמי תיווך עם מתווכים שונים שהציעו את הדירה למכירה. בתחילה המחיר המבוקש ע"י הנתבעת עמד על 1.69 מיליון ₪, אח"כ הוא עלה ל – 1.77 מיליון, לאחר מכן ל – 1.95 מיליון ומחודש מרץ 2022 הדירה הוצעה ב – 2.2 מיליון ₪. בסופו של דבר, הדירה נמכרה לתובע בסך של 2 מיליון ₪ והכל בהתאם לבקשת וידיעת הנתבעת.

6.צדדי ג' הגיעו לנחם את הנתבעת לאחר פטירת אלמונית ולא שוחחו אתה באותו מעמד על הדירה. הן לא הפעילו כל לחץ או כפייה או השפעה על הנתבעת שתמכור את הדירה. לפני שהתובע התעניין בדירה, נוהל מו"מ עם בנות הזוג, סוכם על תמורה בסך של 1.85 מיליון ₪ ועוה"ד אף שלחה טיוטת הסכם לב"כ של בנות הזוג. הנתבעת גם הסכימה שיבוצע שיפוץ בדירה לפני מסירת החזקה, מלבד בחדרה של אלמונית. ברם, הנתבעת בחרה להעלות את מחיר הדירה ולפיכך עסקה זו לא יצאה לפועל.

7.בשיחה שקיימה הנתבעת עם שרון בעת שנוהל המו"מ עם בנות הזוג, הנתבעת אישרה להתקדם להכנת חוזה איתן. בנוסף, ביום החתימה על ההסכם שרון התקשרה לנתבעת וביקשה לדעת מה כתובת דירתה של אמה והן סיכמו שיגיעו לחתימה בשעה שש בערב. נערכה גם שיחה בהשתתפות הנתבעת ושרון עם אחות הנתבעת ר' לצורך תיאום מועד הפגישה, מאחר שלנתבעת היה חשוב שאחותה תשתתף במפגש החתימה.

8.הנתבעת פעלה בעצמה להסרת העיקולים שרבצו על הדירה וביקשה לעשות זאת שלא באמצעות עו"ד, על מנת שהזוכים יתפשרו עמה על הסכומים שהיא חייבת להם. הנתבעת פעלה מול מטילי העיקולים והצליחה להסיר את כל העיקולים "ולנקות" את נסח הטאבו. בנות הזוג המתינו עד שהנתבעת תסיר את העיקולים והנתבעת אף ביקשה מהמתווכות שיחפשו עבורה דירה חילופית. הנתבעת פעלה למכירת הדירה ללא כל כפייה או לחץ וניסתה לקבל תמורה גבוהה יותר. לאחר מכן, התובע הסכים לרכוש את הדירה בסך של 2 מיליון ₪.

9.במעמד חתימת ההסכם, עוה"ד הקריאה את ההסכם והסבירה סעיף אחר סעיף לאט וביסודיות, ורק לאחר שהנתבעת הודיעה שהיא מבינה את כל סעיפי ההסכם, הצדדים חתמו על ההסכם. אין יסוד לטענת הנתבעת שהנתבעת אמרה שהיא לא מוכנה למכור את הדירה. לא היה ולא נברא. הצדדים חתמו על ההסכם מרצון חופשי וללא כל לחץ. הנתבעת לא הייתה תשושה. אדרבא, היא הייתה בשליטה מלאה וחתמה על ההסכם בגמירות דעת מלאה. רק כמה ימים לאחר חתימת ההסכם, ביקשה הנתבעת שהתובע יוסיף עוד 400,000 ₪ והדבר מלמד שהיא רצתה למכור את הדירה אבל בסכום גבוה יותר מזה שהוסכם בהסכם שנחתם.

10.המומחה ד"ר פלדינגר אישר בחקירתו שהעובדה שהנתבעת פעלה בעצמה להסרת העיקולים וביקשה שוב ושוב להעלות את מחיר הדירה מחזקת את מסקנתו שהנתבעת הייתה כשירה ומודעת למכירה. העובדה שהנתבעת העלתה את מחיר הדירה כשבנות זוג רצו לרכשה וכבר הוחלפו ביניהן טיוטות, מלמדת אף היא על גמירות דעתה המוחלטת של הנתבעת בהליך המכירה ועל רצונה הכן והאמיתי למכור את הדירה בסכום גבוה ככל הניתן.

11.יש לדחות את טענות הנתבעת ואת הודעת צד ג'. לא נפל כל דופי בהתנהלותן והן פעלו לאורך כל הדרך בתום לב, בשקיפות ובהגינות כלפי הנתבעת. הנתבעת רצתה למכור את הדירה במשך תקופה ארוכה לפני פטירת אלמונית ואף לאחר מכן. הנתבעת לא הוכיחה את טענותיה והתברר שעדותה היחידה היא בלתי אמינה לחלוטין.

ד.תמצית טענות צד ג' 3

1.כל ההליכים בקשר להסכם נעשו בשקיפות מלאה ובהסכמה מלאה של שני הצדדים לעסקה, תוך הסבר מדויק של פרטי ההסכם. אין יסוד לטענות בדבר חוסר כשרות או חוסר גמירות דעת של הנתבעת, שכן הנתבעת יזמה את המכירה, הבינה את הכול וניהלה מו"מ עיקש ומקיף על מחיר הדירה. עוד טרם החתימה על ההסכם עם התובע, הנתבעת ניהלה מו"מ עם רוכשות אחרות, תוך העלאת המחיר שהוצע להן והתנהלותה לפני החתימה ואף לאחריה, מלמדת שהיא פעלה בשום שכל ובגמירות דעת מלאה.

2.במועד החתימה על ההסכם הנתבעת לוותה באחותה ובאמה וככל שהיה חשש שהיא נעדרת גמירות דעת או שהופעל עליה לחץ כלשהו, עוה"ד הייתה עוצרת את החתימה וקל וחומר שכך היו פועלות אמה ואחותה. כל הטענות בגין חוסר גמירות דעת או כפייה נולדו לאחר חתימת ההסכם בניסיון לקבל תמורה גבוהה יותר ולהתחמק מההסכם.

3.לנתבעת לא מונה מעולם אפוטרופוס. היא ניהלה לבדה את המו"מ לעניין מחיקת העיקולים שרבצו על הדירה והיא אף מטפלת בתביעה שהגישה בעניין תאונת בתה אלמונית. התובעת מנהלת חשבון בנק בעצמה ורק בהליך זה היא טוענת לפתע לחוסר כשירות. מהמסמכים הרפואיים שהגישה עולה שהיו לה בעיות נפשיות בשנות התשעים של המאה הקודמת ומאז אין בחומר הרפואי כל אזכור שיש לה בעיה נפשית.

4.הנתבעת חתמה על ההסכם שהוכן בהתאם לבקשתה. הנתבעת חזרה בה מההסכם רק בשל כדאיות העסקה. הנתבעת בחנה את זהות הרוכש ווידאה שהוא אינו ערבי. לשם כך, היא הזמינה את התובע שוב לדירה, על מנת שבתה תתרשם ממנו והדבר מעיד על כשירותה ועל מעורבותה בהליך המכר. הנתבעת הודיעה לעוה"ד ביום 2.6.22: "אביטל אל תעשי כלום בקשר לדירה לא מוכרת איבדתי ילדה ויש לי בעיות נפשיות...אני לא מוכרת הדירות עולות יקר מאיפה אני אביא 400 אלף שקל על דירה מעפנה...הבית עולה יותר לא 2...".

5.הנתבעת מסרה את מפתח הדירה למתווכות על מנת להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאלים. הנתבעת אף ביקשה מעוה"ד לסייע לה בטיפול במחיקת הערה שנרשמה לטובת עמידר לצורך מכירת הדירה ו"ניקוי הנסח". היא ביקשה לטפל בעצמה בביטול העיקולים שרבצו על הדירה, על מנת שתוכל לבקש מהנושים למחול על חובה, תוך שימוש ציני בפטירת אלמונית כסיבה לכך. הנתבעת שכרה את שירותיה של עוה"ד כחודשיים טרם חתימת ההסכם במטרה לנהל מו"מ עם עו"ד גיא אנגל לשם מכירת הדירה ללקוחותיו. תקופה קצרה לאחר שהמו"מ איתם כשל, התקשרה הנתבעת לעוה"ד והודיעה שנמצא רוכש חדש והיא ביקשה שהיא תייצג אותה. טענת הנתבעת לפיה היא לא ביקשה מעוה"ד לטפל במחיקת הערת האזהרה אינה אמת. שהרי, מה ההיגיון שעוה"ד תפעל על דעת עצמה ללא שכר?

6.הנתבעת ניהלה מו"מ עיקש בנושא שכר טרחת עוה"ד ודאגה להפחיתו משמעותית בטענה שלאור פטירת אלמונית אין לה הרבה כסף. הנתבעת עמדה בקשר שוטף עם עוה"ד ועמדה על בירור זהות הרוכש כך שלא יהיה ערבי. היא התעניינה בתנאי התשלום ובמועד המסירה ובקשה שהוא יהיה בחלוף שנה ממועד פטירת בתה. הנתבעת אף ביקשה שהחתימה תהיה בבית אמה ושבחתימה תהיינה נוכחות אמה ואחותה. ההסכם הוסבר בפירוט לנתבעת ועוה"ד עברה על ההסכם "סעיף סעיף". הצדדים חתמו עליו ברצון ובהבנה מלאה. התשלום הראשון הועבר לאחר שהנתבעת הנפיקה בעצמה אישור ניהול חשבון לתובע. הנתבעת הצליחה להיכנס לחשבונה ולשלוח אישור ניהול חשבון, פעולה שרבים ומנוסים לא יודעים לבצע. בנוסף, לאחר חתימת ההסכם, הנתבעת ביקרה בדירות שעמדו למכירה בשוק לשם רכישת דירה חילופית ורק כשהבינה שבתמורה שתקבל יקשה עליה לרכוש דירה העונה לדרישותיה, היא הודיעה שברצונה לבטל את הסכם או שהתובע יוסיף לה עוד 400,000 ₪.

7.אין יסוד לטענה שעוה"ד פעלה שלא בהרשאה או בכפייה או ברשלנות. הנתבעת היא זו ששכרה את שירותיה של עוה"ד, היא ניהלה מו"מ עיקש עם הרוכשים וידעה לעמוד על שלה. עוה"ד לא גרמה לה שום נזק והנתבעת אפילו לא שילמה לה את שכר הטרחה שסוכם שישולם עבור שירותיה. הנתבעת שלחה הודעה במסגרת המו"מ שהתנהל עם בנות הזוג לפני שהתובע התעניין בדירה כי: "אני מוכרת 2100 לבנות 2" ומכאן שברור שהיא רצתה למכור את הדירה מזה זמן רב. אם הנתבעת לא רצתה למכור את הדירה, מדוע פנתה לעוה"ד? מדוע ביקשה לטפל במחיקת הערה שהייתה רשומה בנסח לטובת עמידר? מדוע ביקשה לנהל מו"מ עם קונים פוטנציאלים? מדוע הלכה לראות דירות לרכישה לאחר חתימת ההסכם? רק לאחר שהתברר לה שהדירות שהיא רוצה לרכוש עולות יותר, היא פנתה ביום 3.6.22 ואמרה כי: "אני לא מוכרת הדירות עולות הכי פחות 2600 עזבו אותי...".

8.עוה"ד פעלה במקצועיות, בתום לב, בשקיפות ובאופן הראוי להערכה. אף לאחר שהנתבעת הודיעה על ביטול ההסכם שלא כדין מאחר שהבינה שתתקשה לרכוש דירה חילופית, ניסתה עוה"ד להביא לפשרה שתחסוך לנתבעת חבות במלוא הפיצוי המוסכם ואולם על אף מאמצים רבים, הנתבעת לא הסכימה להצעות שהוצעו ועוה"ד הפנתה את הצדדים להסכם לקבלת ייעוץ משפטי עצמאי לכל אחד בנפרד.

9.יש לדחות את ההודעה מאחר שלא קיימת כל עילת תביעה כנגד עוה"ד ויש לחייב את הנתבעת בהוצאות וכן לחייב אותה לשלם עבור שכר הטרחה בגין הטיפול בעסקה סך של 0.5% בתוספת מע"מ ממחיר העסקה.

ה.דיון והכרעה

1.העילות שבגינן טוענת הנתבעת שיש לבטל את ההסכם הן אלו: היעדר גמירות דעת מחמת חוסר כשירות, כפייה, עושק וחוסר תום לב של התובע (סעיפים 24-25 לכתב ההגנה המתוקן). בסיכומיה, נראה שהנתבעת התמקדה בטענת הגנה אחת – העדר גמירות דעת – וזנחה את יתר הטענות ואולם למרות זאת, נבחן את כל טענות ההגנה שפורטו בכתב ההגנה.

2.הטענה שלנתבעת לא הייתה גמירות דעת לחתום על ההסכם עקב העדר כשירות: טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה המקורי שהגישה הנתבעת. בקדם המשפט שהתקיים ביום 9.7.23 טענה ב"כ הנתבעת (עמ' 2 שורות 6-7) כי: "בכתב ההגנה אין עילה לביטול ההסכם בגין העדר גמירות דעת. לכן אני מסכימה ששתי טענות ההגנה היחידות שלנו הן כפייה ועושק". רק לאחר הדיון, הגישה הנתבעת בקשה לתקן את כתב ההגנה ולהוסיף טענת הגנה חדשה בדבר העדר כשירות וכן להגיש חוות דעת מומחה מטעמה בנושא זה (בקשה מס' 19). העובדה שטענת הגנה כה מרכזית לכאורה – העדר כשירות - כלל לא הוזכרה בכתב ההגנה המקורי, אומרת דרשני ומלמדת שאף הנתבעת עצמה כנראה לא סברה מלכתחילה שיש בה ממש.

3.גם לאחר שהותר לנתבעת לתקן את כתב ההגנה ואף להגיש חוות דעת מומחה מטעמה בנוגע לחוסר כשירותה לחתום על ההסכם, המומחה מטעמה לא התייצב לאף אחד משני דיוני ההוכחות שנקבעו ולפיכך הוריתי על הוצאת חוות דעתו מהתיק. מכאן, שהנתבעת לא הוכיחה את טענתה בדבר העדר כשירות ולעומת זאת, התובע הוכיח באמצעות חוות הדעת שלא נסתרה, שהנתבעת הייתה כשירה לחלוטין.

4.התובע הגיש חוות דעת מומחה מטעמו, על מנת להפריך את טענת הנתבעת לפיה היא לא הייתה כשירה לחתום על ההסכם. הפסיכיאטר ד"ר אליעזר פלדינגר בדק את הנתבעת ביום 20.2.24 ועיין במסמכים הרפואיים אודות מצבה. בחוות דעתו נקבע שלמרות שהנתבעת אובחנה כבעלת הפרעת אישיות גבולית, הפרעה זו אינה נחשבת כהפרעה פסיכוטית. מסקנתו של ד"ר פלדינגר הייתה כי: "מבחינה קוגניטיבית מצבה שמור. היא מנסה לנווט את השיחה לכיוון הרצוי לה בהדגישה את סבלה הנפשי שלאחר פטירת ביתה. בתיעוד בו עיינתי, לאורך השנים וגם לאחרונה מצבה הקוגניטיבי מתואר כתקין בלא שהומלץ על מינוי אפוטרופוס עבורה... הנני סבור שבתאריך 30.5.22 היא לא הייתה במצב פסיכוטי, מצבה הקוגניטיבי ושיפוטה היו תקינים בכדי להבין כראוי ולחתום על הסכם המכירה של דירתה".

5.ד"ר פלדינגר נחקר על חוות דעתו והיא לא נסתרה. המומחה שב ואמר בעדותו שהנתבעת הייתה כשירה ומצבה הקוגניטיבי "היה שמור" (עמ' 39 שורות 21-22) ובבדיקתה היא פעלה באופן "תיאטרלי מאוד" ולא היה סביר שהיא לא תדע לענות על שאלות בסיסיות שהיא נשאלה במבחן הקוגניטיבי (עמ' 41 שורות 14-18). לדבריו, "אדם גם עם הפרעת אישיות גבולית מוסמך לכתוב מסמכים משפטיים כאלה ואחרים, למכור את הדירה..." (שם שורות 7-8). גם התרשמותי ממהלך חקירתה של הנתבעת הייתה שמדובר באישה מניפולטיבית ומתוחכמת שמנסה לנצל את מצבה הטראגי להשגת מטרותיה. הנתבעת הרבתה לעמוד באולם כשהיא מחזיקה תמונה גדולה של בתה ואף על חולצתה מוטבעת תמונת בתה המנוחה אלמונית (עמ' 50 שורות 5-6). טרם חתימת ההסכם, הנתבעת פעלה לבדה למחיקת עיקולים שרבצו על דירתה והיא התעקשה לפעול לבדה, על מנת שיגברו סיכוייה להביא לוויתור של הנושים על חובותיה. הנתבעת הסבירה לעוה"ד, שעדיף לה שלא עורכת דין תפעל בנושא אלא היא אישית, מאחר שכך יגברו הסיכויים להפחתת החובות. העובדה שהנתבעת פעלה למחיקת העיקולים, דבר שדרש ניהול מו"מ עם נושים, מלמדת שהנתבעת הייתה כשירה לחתום על ההסכם וכך סבר ד"ר פלדינגר בחקירתו (עמ' 41 שורות 23-34). הנתבעת מעולם לא ביקשה שימונה עליה אפוטרופוס ואף באת כוחה לא ביקשה זאת ומכאן שברור שהנתבעת כשירה לחלוטין. הנתבעת בעלת תושייה, הבנה ויכולה לנהל את ענייניה בעצמה. היא אף ניסתה לגרום לכך שכספי התמורה יועברו לחשבון אחותה על מנת שקצבת המל"ל שלה לא תפגע והדבר מלמד על הבנתה ותחכומה.

6.גם עדויות צדדי ג' – המתווכות ועוה"ד – שעדויותיהן השאירו רושם אמין ביותר, תומכות בכך שהנתבעת הייתה כשירה לחלוטין והיא ניהלה מו"מ עיקש מול הקונים הפוטנציאלים. הנתבעת לא הסכימה למכור את הדירה לבנות זוג שרצו לרכוש אותה ולאחר שכבר סוכם עמן בע"פ מחיר מסוים היא דרשה להעלות את התמורה בעוד 150,000 ₪. הנתבעת אף ביררה שהתובע הוא יהודי ודרשה לדחות את מסירת הדירה לתובע עד לאחר שתחלוף שנת האבל על מות בתה (עמ' 63 שורות 9-12). פעולות אלו מלמדות על יכולתה הקוגניטיבית האיתנה של הנתבעת ועל שליטתה בכל תהליך מכירת הדירה. הנתבעת אף הנפיקה בעצמה במעמד החתימה טופס ניהול חשבון בנק לבדה (עמ' 15 שורות 20-21).

7.הנתבעת אישרה בחקירתה שהיא פרעה את החובות לנושים בשנת 2021 (עמ' 19 שורה 25 ושורות 30-34) וכלשונה "אני ייצגתי את עצמי" (עמ' 33 שורה 26) ואף עובדה זו מלמדת על כשירותה. עוה"ד העידה שהנתבעת ביקשה ממנה לפעול לביטול הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת עמידר (עמ' 61 שורות 28-33) והיא רצתה לטפל בעצמה בהסרת העיקולים (עמ' 63 שורות 31-34) והדבר אף הוא מלמד על הבנתה את הנדרש לצורך מכירת הדירה.

8.העובדה שהנתבעת לא חתמה על זיכרון דברים לפני חתימת ההסכם ומעולם לא פגשה קודם למועד החתימה את המוכר, כמו גם העובדה שהיא לא חתמה על הסכם תיווך או על הסכם שכר טרחה עם עוה"ד, לא מהוות כל אינדיקציה להעדר גמירות דעת. אין שום חובה לחתום על זיכרון דברים וניתן לנהל מו"מ באמצעות צד ג' כמו המתווכות.

9.לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת לפיה היא לא הייתה כשירה לחתום על ההסכם.

10.הטענה לפיה נכפה על הנתבעת לחתום על ההסכם: סעיף 17 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: חוק החוזים) קובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב כפייה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה".

11.הנתבעת טענה שהתובע, המתווכות ועוה"ד כפו עליה לחתום על ההסכם והיא כלל לא רצתה למכור את הדירה. טענה זו של הנתבעת כלל לא הוכחה. אדרבא, הוכח שהנתבעת רצתה למכור את הדירה ופעלה לקבל את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית. יודגש שהנתבעת בעצמה לא טענה כלל שהתובע כפה או עשק אותה וטענותיה מתייחסות למתווכות ולעוה"ד בלבד (עמ' 24 שורה 16, עמ' 23 שורה 22). הנתבעת אישרה שלא היה לה כל קשר עם התובע עד למועד הפגישה שבה ההסכם נחתם (עמ' 24 שורות 1-2). מכאן, שעילת הכפייה כלל לא מתקיימת, מאחר שהנתבעת מודה שהתובע לא כפה עליה והמתווכות ועוה"ד לא פעלו "מטעמו" של התובע כנדרש בסעיף 17 לחוק החוזים.

12.המתווכות הציגו הסכמי תיווך של מתווכים שונים עם רוכשים פוטנציאלים שבהם הדירה מוצעת כנכס למכירה עוד משנת 2020 והסכמים אלו מלמדים שהדירה עמדה למכירה בשוק זמן רב. בנוסף, הנתבעת העבירה לשרון את מפתח הדירה על מנת שתוכל להראותה לקונים פוטנציאליים. הנתבעת אף שלחה מסרון שבו אמרה שהיא מוכנה למכור את הדירה לבנות הזוג בתחילת שנת 2022 בסך של 2 מיליון ₪. במסרון נאמר "שרון ערב טוב אני מוכרת 2100 לבנות 2 תודה". שרון השיבה "מחר אני מראה את הדירה שיווק 2,100,000" והנתבעת השיבה לה "תודה נשמה". זאת ועוד: שרון הגישה הקלטה ותמליל שיחה שנערכה בינה לבין הנתבעת בתחילת שנת 2020, בתקופה שבה התעניינו בנות הזוג ברכישת הדירה. באותה שיחה אישרה הנתבעת "להתקדם איתם לחוזה" ואישרה להן לתקן ליקויים בדירה למעט בחדר של אלמונית. הנתבעת אף אישרה לשרון לבדוק אצל עורכת דין האם היא תסכים לגבות ממנה שכר טרחה מופחת בגובה של 3,000 ₪ בלבד. תירוצי הנתבעת בחקירתה כי אמרה דברים אלו למתווכות כדי "להתפטר מהן" (עמ' 20 שורות 7-8) לא סבירים כלל.

13.שרית העידה שהנתבעת היא זו ש"התקשרה אלינו כל הזמן... הנתבעת הייתה מתה למכור והיא כל הזמן התקשרה...היא זו שרדפה אחרי" (עמ' 45 שורה 2 ושורות 10-11 ושורה 20). לדבריה, הנתבעת אמרה לה אחר פטירת בתה "קחי מפתח אני לא חוזרת בשום צורה הביתה תמכרו לי את הדירה. הוציאה מפתח ונתנה לשרון" (שם שורה 32)..."היא לא בקשה אלא התחננה שנמכור לה את הדירה, שהיא לבית הזה לא חוזרת" (עמ' 46 שורות 4-5). לדבריה, הנתבעת נתנה לה ולשרון את מפתח הדירה לאחר שהגיעו לבקר אותה בעקבות פטירת בתה והיא אמרה להן שהיא "לא חוזרת בשום אופן לבית ...דחוף דחוף למכור את הבית" (עמ' 49 שורות 28-30). גם עוה"ד העידה שהנתבעת אמרה לה שהיא רוצה למכור את הדירה וכי: "אני לא אתקרב יותר לדירה הזו, אני רואה את הכביש שבו נדרסה הבת שלי, אני לא רוצה לראות את זה" ולכן היא גם עזבה את הדירה ועברה להתגורר בבית אמה (עמ' 63 שורות 21-23).

14.ביום שנקבע לחתימת ההסכם עם התובע, התקשרה שרון לנתבעת לברר את כתובתה של אם הנתבעת, מאחר שהנתבעת ביקשה שההסכם ייחתם אצל אמה בבית. הנתבעת מסרה לה את הכתובת ברח' XXX וכן את קוד הכניסה לבניין ואישרה שייפגשו בשעה שש בערב. צורפה הקלטה ושיחה נוספת שהתקיימה באותו יום בין שרון, הנתבעת ואחות הנתבעת ר' שהייתה אמורה לבקשת הנתבעת להיות נוכחת בפגישת החתימה ור' אישרה את הגעתה באותו יום בשעה שש בערב. לכן, טענת הנתבעת לפיה התובע, המתווכות ועוה"ד הפתיעו אותה ביום החתימה כשהגיעו לביתה, היא טענת כזב מובהקת. הנתבעת הייתה מודעת לפגישה ואף אמרה שתדאג לקפה ודבריה בחקירתה כי חשבה "שהם באים לנחם אותי" (עמ' 28 שורה 31), חסרי שחר. שרית גם העידה ש"לא היה שום מחולל חמצן" כטענת הנתבעת (עמ' 50 שורה 15).

15.ראיות אלו, כמו גם עדויותיהן של המתווכות ועוה"ד שכאמור היו אמינות ביותר ולא נסתרו, מלמדות שאין כל בסיס לטענת הנתבעת שמאן דהוא כפה עליה למכור את הדירה. ברור שהצהרת הנתבעת בסעיף 44 לתצהירה לפיה ביום 30.5.22 "ללא כל התראה מוקדמת", התובע, המתווכות ועוה"ד כפו עליה את מכירת הדירה, אינה אמת. הוכח שהנתבעת רצתה למכור את הדירה מרצונה החופשי, הן לפני פטירת בתה והן לאחר מכן והיא פעלה להשיג תמורה מקסימאלית. מועד הפגישה לחתימת ההסכם תואם עמה והכל נעשה על דעתה ובהתאם לרצונה של הנתבעת.

16.התובע וצדדי ג' העידו שתיאור הנתבעת לפיו הם מחאו כפיים אחרי כל חתימה של הנתבעת וכי הנתבעת שכבה על המיטה הם "שקר מוחלט" (עמ' 9 שורה 13, עמ' 47 שורה 28 ועמ' 65 שורות 21-23). התובע העיד שהנתבעת לא הייתה עם בלון חמצן כפי שהיא טוענת אלא היא "עישנה כמו קטר". לדבריו, הנתבעת רצתה שהכסף יעבור לחשבון הבנק של אחותה על מנת ששלטונות המס לא יידעו על קבלת הכספים והוסבר לה שהדבר בלתי אפשרי. התובע אישר שעוה"ד הקריאה כל סעיף בהסכם ווידאה שכולם מסכימים ומבינים. גם שרית ושרון אישרו זאת והוסיפו שהנתבעת שאלה הרבה שאלות (עמ' 50 שורות 18-19 ועמ' 60 שורות 19-21) והמפגש נערך בין שעה לשעה וחצי (שם שורה 25). לדברי התובע, הנתבעת "גילתה שליטה בפרטים וגם ניסתה ברגע האחרון להוציא עוד דברים, כמו למשל שהיא ניסתה לבטל את הסעיף שהיא מחויבת לתיקונים בדירה". הנתבעת לא רצתה לקבל המחאה וביקשה שתבוצע העברה בנקאית ולצורך כך העבירה טופס אישור ניהול חשבון בנק (עמ' 14 שורות 1-22). התנהלות זו של הנתבעת מלמדת עד כמה הבינה והעמיקה חקר בתנאי ההסכם ועד כמה היא שלטה והכווינה את מהלך המו"מ. התובע העיד שאף אחד לא לחץ עליה לחתום על ההסכם ולא נזף בה ומפגש החתימה היה באווירה טובה ואף אחותה של הנתבעת אמרה לה שתיקח אותה לראות דירות אחרות (שם שורה 25 עד עמ' 15 שורה 4). עוה"ד אישרה דברים אלו בעדותה בפירוט רב (עמ' 65 שורה 33 עד עמ' 66 שורה 33).

17.הנתבעת לא הביאה לעדות את אחותה ואת אמה שנכחו במעמד החתימה על מנת לתמוך בגרסתה לפיה התובע, המתווכות ועוה"ד לחצו עליה לחתום על ההסכם, מחאו לה כפיים על כל חתימה ושכנעו אותה לחתום על ההסכם בניגוד לרצונה. התובע, המתווכות ועוה"ד הכחישו בנחרצות טענות אלו וטענו שההסכם הוסבר לנתבעת היטב והיא חתמה עליו לאחר שביררה את הפרטים והבינה את משמעותו (עמ' 56 שורות 18-21). התובע וצדדי ג' הכחישו שהנתבעת שכבה במיטה עם מחולל חמצן והעידו שהיא ישבה ועישנה סיגריות רבות. העובדה שהנתבעת לא זימנה לעדות את אמה ואחותה שהן "עדות מפתח" להוכחת טענותיה אלו, מלמדת שאם הן היו מוזמנות, עדותן לא הייתה תומכת בגרסתה. משנשאלה הנתבעת מדוע לא זימנה את אחותה לעדות היא השיבה באופן תמוה: "תשאל אותה. תבקש ממנה לבוא... היא יש לה את הצרות שלה ואת הילדים שלה" (עמ' 29 שורות 15-20). הנתבעת אף לא זימנה לעדות את בתה על מנת להוכיח שהתובע וצדדי ג' כפו עליה למכור את הדירה ותירצה זאת בתירוץ קלוש שהיא "בטראומה מאחותה" (שם שורות 26-28).

18.יתר על כן: בחילופי ההודעות לאחר שהנתבעת חזרה בה מההסכם, הנתבעת ציינה כמה פעמים שיש בדירת אמה מצלמות וכי אירוע החתימה צולם. בשיחה עם שרון (נספח 27 לתצהיר התובע) היא אמרה כמה פעמים "יש מצלמות בבית... אני אוציא את המצלמות מהבית" (עמ' 94 שורות 169-177). במסרון מיום 19.10.23 אומרת הנתבעת "יש מצלמה שאני במיטה ואיך החתמתם אותי ואתם מוחאים כפיים כל חתימה... טוב שיש מצלמה שאני במיטה ולא ידעתי על מה אני חותמת ואתם עושים כפיים טוב שיש מצלמה". והנה, למרות שהייתה לכאורה בידי הנתבעת "ראיית זהב" להוכיח שהיא שכבה על מיטתה עם מחולל חמצן והתובע וצדדי ג' מחאו כפיים לאחר כל חתימה שלה על ההסכם, הנתבעת לא הגישה את סרטי הצילום ובחקירתה לא ניתנה על ידה תשובה מדוע לא שמרה את צילומי הסרטון שיכלו לאשש את טענותיה אלו והיא ענתה "אני לא מוצאת. אני צריכה לשחזר... מחקו אולי" (עמ' 23 שורות 11-15) ואין צורך להכביר מילים על תירוץ קלוש זה.

19.גם ד"ר פלדינגר העיד בחקירתו כי: "לא התרשמתי בכל התיעוד שהופעלו עליה לחצים כאלה. וגם היא בפירוט של הבדיקה לא תיארה לי איזה סוג של לחצים... זו אמירה מאוד כללית שאני לא יכול לאמץ אותה" (עמ' 40 שורות 1-6). לדבריו, לא סביר שהנתבעת לא רצתה למכור את הדירה (שם שורות 12-14).

20.שרית העידה שהנתבעת רצתה לראות דירה לרכישה לאחר החתימה באזור שאחותה גרה בו ולאחר מכן, התחרטה מאחר שרצתה לקבל יותר כסף עבור דירתה (עמ' 49 שורות 15-16, עמ' 51 שורות 1-5 ועמ' 60 שורות 1-13). גם שרון העידה בפרוטרוט על הניסיונות של הנתבעת בחודש פברואר 2022 למכור את הדירה לבנות הזוג ואולם מאחר שהיא העלתה את מחיר הדירה לשני מיליון ₪, העסקה לא בוצעה (עמ' 53 שורות 20-32). לדברי שרון: "היא רצתה למכור את הדירה, היא הייתה מעורבת בהכל, היא קבעה את מועד החתימה, את זמן פינוי הדירה, היא הסירה את העיקולים בעצמה" (עמ' 60 שורות 15-16).

21.טענת הנתבעת לאחר שעומתה עם תמלילי השיחות שבהן נסתרה גרסתה, לפיה אמרה מה שאמרה למתווכות "כדי להתפטר מהם היו הרבה שיחות ואמרתי בסדר בסדר כאילו סתם" (עמ' 20 שורות 7-8), מאולצת ובלתי סבירה בעליל.

22.מכאן, שלא הובאה ע"י הנתבעת כל ראייה שנכפה עליה לחתום על ההסכם וטענה זו לא הוכחה כלל ויש לדחותה.

23.טענת הנתבעת שיש לבטל את ההסכם מחמת עושק: סעיף 18 לחוק החוזים קובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

24.במקרה דנן, לא התקיים אף תנאי משלושת התנאים שנקבעו בסעיף הנ"ל. אף אחד לא ניצל את מצוקת הנתבעת ובטח שלא התובע, שנפגש לראשונה עם הנתבעת במועד החתימה על ההסכם ולא דיבר אתה קודם כלל. אדרבא, לאחר פטירת בתה של הנתבעת בדצמבר 2021, הנתבעת עזבה את הדירה ועברה להתגורר בבית אמה. המתווכות העידו שלאחר האסון שחוותה הנתבעת, פנתה אליהן הנתבעת וביקשה שתמשכנה בניסיונות למכור את הדירה, מאחר שהיא לא רוצה להתגורר בסמוך למקום שבו אירעה התאונה. בתמליל שיחה שערכה הנתבעת עם שרון (נספח 27 לתצהיר התובע) הודתה הנתבעת שהיא לא רצתה לגור בדירה לאחר התאונה והיא אישרה כי: "אמרתי שאני לא יכולה לראות את הצומת" (עמ' 88 שורה 55). הנתבעת אישרה גם שהעבירה לשרון את מפתח הדירה (שם שורות 66-67) ומכאן שאין בסיס לטענתה שהמכירה לא הייתה מרצונה החופשי. לא הוכח שהנתבעת סבלה מחולשה שכלית או גופנית אלא אדרבא, היא פעלה בעצמה לביטול העיקולים שרבצו על הדירה ודאגה להביא למצב שבו נסח הרישום יהיה "נקי". בשיחה הנ"ל, הנתבעת אישרה שהיא דיברה עם הנושים (עמ' 90 שורה 91). הנתבעת אמרה לעוה"ד שהיא לא מעוניינת שהיא תטפל בהסרת העיקולים אלא היא תעשה זאת בעצמה בתקווה שלאור האסון שחוותה, היא תוכל להפחית את החובות ולהביא לכך שהנושים ירחמו עליה. מכאן, שלנתבעת לא הייתה כל חולשה והיא פעלה בקור רוח ובתבונה והיא אף הייתה מיוצגת בעסקה ע"י עורך דין. בנוסף, הנתבעת הנפיקה בעצמה במהלך פגישת החתימה באמצעות שימוש במחשב הלוח שלה טופס ניהול חשבון בנק ואף עובדה זו מלמדת על גמירות דעת ופעולה שנעשית לצורך שיתוף פעולה על מנת ליישם את ההסכם.

25.התובע המציא חוות דעת שמאית מהשמאית מורן גנון שקבעה ששווי הנכס במועד חתימת ההסכם עמד על 1,850,000 ₪. הנתבעת לא הגישה חוות דעת מטעמה להוכיח ש"תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל" על אף שהנטל להוכחת קיומם של כל רכיבי עילת העושק מוטל עליה וחוות דעתה של השמאית גנון לא נסתרה בחקירתה. השמאית אישרה בחקירתה שהערכת השווי נערכה לפי "רמת גמר פשוטה" (עמ' 16 שורות 24-25). הוכח אפוא שהמחיר שהוסכם בהסכם היה אף גבוה יותר משווי השוק של הדירה באותה עת בכמאתיים אלף ש"ח. יש לציין שהנתבעת מנעה את כניסת השמאית לדירה וזאת ללא כל סיבה מוצדקת ועל אף החלטות ברורות שעליה לאפשר כניסת שמאי לדירה. טענת הנתבעת כי היא סירבה לכניסת השמאית מחמת "חרדה מאנשים זרים" לא הוכחה כלל ולו בבדל אסמכתא רפואית. יחד עם זאת, התובע העיד שמצב הדירה היה "די עלוב... היא לא הייתה משופצת" (עמ' 7 שורה 6) וגם שרון העידה כי "הדירה הייתה מאוד מוזנחת, מלוכלכת, מן רבע שיפוץ" (עמ' 61 שורות 4-8) ועדותם לא נסתרה. מכאן, שהוכח שהעסקה נעשתה במחיר הגבוה מתנאי השוק, בתנאים שהוכתבו ע"י הנתבעת, כאשר היא הייתה מיוצגת וללא כל חולשה.

26.אין גם יסוד לטענה שהתובע פעל בחוסר תום לב. אדרבא, התובע פעל ללא דופי וללא כל רבב וכל רצונו היה לרכוש את הדירה במחיר שהיה מקובל על הנתבעת והוא אף הסכים לאחר את מועד מסירת החזקה, לאור התחשבות באבלה של הנתבעת שרצתה לדחותו עד לאחר יום השנה לפטירת בתה אלמונית.

27.מדברי הנתבעת בהודעותיה שנשלחו לאחר שהיא החליטה להפר את ההסכם, עולה שמטרתה של הנתבעת בביטול ההסכם הייתה לקבל תמורה גבוהה יותר ומדובר במקרה מובהק של טעות בכדאיות העסקה. בשיחה עם שרון לאחר ביטול העסקה היא אמרה לה "אני רוצה שני מיליון ארבע מאות" (עמ' 91 שורות 109-113) והיא הסכימה שאם התובע יוסיף עוד 400,000 ₪ היא תמכור לו את הדירה (עמ' 96 שורות 208-213). לדבריה "הוא קנה דירה בזול" (עמ' 99 שורות 269-271) ו"אני לא יכולה לקנות דירה" במחיר שקיבלה בהסכם (עמ' 100 שורה 285). הנתבעת לא הכחישה שהיא אמרה דברים אלו ולכן טענתה בסיכומיה לפיה לא הוכח שההקלטה תקינה וכי אין לקבלה מאחר שהיא צורפה רק לתצהירו של התובע ולא לתצהירה של שרון, אין בה כל ממש. כפי שטען התובע בצדק בסיכומי התשובה (סעיפים 1-2), למרות שהקלטת גולתה במסגרת גילוי מסמכים והועברה לנתבעת במסגרת הליכי העיון, הנתבעת לא טענה שההקלטה או התמלול מזויפים. הנתבעת נחקרה אודות הדברים שאמרה בשיחה זו, ובתשובותיה לא העלתה בדל טענה לפיה ההקלטה לא משקפת את הדברים שנאמרו בה (עמ' 24 שורות 32-34 ועמ' 25 שורות 1-6). ב"כ הנתבעת אף לא חקרה את התובע או את שרון אודות מהימנות הקלטה זו ולא ערערה על האמור בה.

28.שרית העבירה לנתבעת כמה ימים אחרי מכירת הדירה, ביום 2.6.22, פרטים אודות דירות לרכישה והיא אף קבעה עמה לקחת אותה לראות כמה דירות. נראה שלאחר שהנתבעת הבינה שבסכום התמורה ממכירת הדירה היא לא תוכל לרכוש דירה ברמה שהיא חפצה בה באזור אחר שהיא רצתה לגור בו, היא התחרטה על ההסכם והחליטה להפר אותו בטענות שווא וללא כל הצדקה. טענת הנתבעת בסיכומיה שאין זה סביר שהנתבעת תמכור את דירתה מבלי שקודם הבטיחה לעצמה מדור חילופי והדבר מעיד על העדר גמירות דעת, אין בה כל ממש. בהסכם נקבע מועד פינוי מאוחר ומעשים בכל יום שאנשים קודם מוכרים את דירתם ורק לאחר מכן מחפשים דירה חילופית. מה גם, שהנתבעת לא נשארה ללא קורת גג, שהרי היא ממילא התגוררה בבית אימה לאחר פטירת אלמונית והיא שבה לדירה רק לאחר הגשת התביעה.

29.סיכום ביניים: אין כל עילה לביטול ההסכם ויש להורות לנתבעת לפעול בהתאם להסכם ולאוכפו. מדובר בטעות בכדאיות העסקה וכפי שאמרה הנתבעת עצמה בשיחה עם שרון, היא רצתה שהתובע יוסיף עוד 400,000 ₪ מעבר למחיר שנקבע בהסכם שנחתם. לפיכך, אני ממנה את ב"כ התובע עו"ד דנה גולן לכונסת נכסים לצורך ביצוע הוראות ההסכם והשלמת העסקה במלואה עד לרישום הזכויות ע"ש התובע.

30.לאור הנימוקים הנ"ל, יש לדחות גם את הודעת צד ג' ששלחה הנתבעת לצדדי ג'. לא הוכח שצדדי ג' גרמו לנתבעת לחתום על ההסכם שלא מרצונה. הן לא כפו עליה, לא עשקו אותה ולא נפל כל דופי בהתנהלותן. הנתבעת משיקולים כלכליים גרידא, החליטה לבטל את ההסכם בתקווה למצוא קונה שישלם יותר עבור הדירה. זאת, תוך תקווה שבשל האסון שאירע לה בעקבות פטירת בתה, יסכים התובע לבטל את ההסכם. התובע פעל באצילות, וסמוך לאחר שהנתבעת הודיעה שהיא חוזרת בה מההסכם, הודיע שהוא מסכים לבטל את ההסכם בכפוף להשבת הוצאותיו, תוך וויתור על הפיצוי המוסכם. ברם, הנתבעת סירבה להצעה הוגנת זו ואין לה להלין כיום אלא על עצמה.

31.מאחר שהנתבעת הפרה את ההסכם, הנתבע זכאי לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 14.4 להסכם בסך של 200,000 ₪. יודגש שהנתבעת בסיכומיה כלל לא התייחסה לרכיב הפיצויים ולא טענה בנושא זה דבר. התובע עותר לתשלום פיצוי נוסף בגובה של 400 ₪ ליום בגין כל יום איחור וזאת החל משמונה ימים לאחר מועד מסירת החזקה שנקבעה ליום 31.12.22 ועד למועד מסירת החזקה בפועל בהתאם לסעיף 14.2 להסכם. למרות שהנתבעת לא טענה דבר כנגד שני רכיבי הפיצוי שנקבעו בהסכם, נבחן האם מדובר בפיצוי כפול או ששני הפיצויים מגיעים לתובע?

32.סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן: חוק התרופות) שכותרתו "פיצויים מוסכמים" קובע כי:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור הפיצויים (להלן: "פיצויים מוסכמים") יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק, אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה."

בע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ (30.8.23)‏‏ (להלן: פס"ד טר ארמה) ציין ביהמ"ש בפסקה 39 ביחס לתניית הפיצוי המוסכם כי:

"בהקשר זה ראוי לשוות לנגד עיננו גם את תכליתו של מנגנון הפיצוי המוסכם, המבקש לאפשר לצדדים לקבוע מראש את ההסדר התרופתי שיחול במקרה של הפרת החוזה, לייצר ודאות מסוימת לגבי תוצאות ההפרה ולחסוך עלויות התדיינות. כך למעשה, הפיצוי המוסכם נועד ליתן תוקף להסכמת הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר הפיצוי שיגיע לנפגע בגין הפרתו, והוא מבקש ליצור תמריץ לצדדים לקיימו. בהתאם לאמור, בית משפט זה עמד לא אחת על היתרונות הגלומים בכיבוד רצון הצדדים בכל המתייחס לתניות הכוללות הסדר של פיצויים מוסכמים, ובתוך כך על הכלל ולפיו יש "להורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה"".

33.בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל, פ"ד מו (1) 115 (1991) (להלן: פס"ד חורי) נקבע בעמ' 124 כי:

"ניתן להניח, כי אם נקבעו מספר הוראות בדבר פיצוי מוסכם אשר יכולות לדור יחדיו ואשר אינן חילופיות, יהיו הפיצויים המוסכמים מצטברים".

עוד נקבע בפס"ד חורי כי:

"לגבי היחס בין פיצוי מוסכם אחד לרעהו אינה קיימת המגבלה הקבועה בסעיף 15(ב) לחוק, וניתן להניח, כי אם נקבעו מספר הוראות בדבר פיצוי מוסכם אשר יכולות לדור יחדיו ואשר אינן חלופיות, יהיו הפיצויים המוסכמים מצטברים."

כב' השופט יצחק עמית במאמרו "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" מתוך ספר גבריאלה שלו – עיונים בתורת החוזה (יהודה אדר, אהרן ברק, אפי צמח עורכים) (2021) 621, דן בין היתר באפשרות לפיצוי מוסכם המצטבר לסעדים ולפיצויים נוספים והוא מציין בעמ' 643:

"מהוראת סעיף 15(ב) כפשוטה עולה אפוא כי תביעת פיצוי מוסכם באה לכאורה חלף תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14, אך נושא זה אינו פשוט כלל ועיקר. הדעה המקובלת כיום, וזו גם הגישה הנראית לי, היא שאין לשלול צירוף של פיצוי מוסכם לפיצויים אחרים או בכלל לתרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של כפל פיצוי בגין אותו נזק".

 בהמשך (בעמ' 644) בהתייחסו למבחן שיש להפעיל לקביעה האם ניתן להעניק פיצוי מוסכם יחד עם פיצוי נוסף, הוא מפנה למבחן שקבע הנשיא שמגר בפס"ד חורי ולפיו: "אם הפיצויים שנתבעו הם בגין ראשי נזק שונים, אין מניעה להצטברות הפיצויים, מאחר שאין חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר. פסק הדין מדגים את הכלל שלפיו אין לקבל כפל פיצוי בגין אותו ראש נזק. ... מקום שנקבעו בו כמה הוראות בדבר פיצוי מוסכם, שאינן מוציאות זו את זו ואינן חלופיות, ניתן לצבור פיצויים מוסכמים מצטברים".

עמד על הדברים ביהמ"ש העליון גם בפס"ד טר ארמה בו נקבע בפסקה 36 כי:

"לפי ההלכה שהתבססה, רשאי הנפגע מהפרת חוזה לצרף לתביעתו פיצוי מוסכם לצד פיצויים אחרים או תרופות אחרות, ובלבד שלא ייווצר מצב של סתירה מהותית בין התרופות הנצברות וכל עוד אין בצירוף האמור משום כפל תרופה. בהמשך לאמור נקבע כי כאשר מדובר בשתי תרופות אשר כל אחת מהן נועדה לפצות את הנפגע על ראש נזק אחר, אין מניעה לתבוע את שתיהן".

34.באשר לסמכות ביהמ"ש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם המעוגן בסעיף 15(א) לחוק התרופות נקבע בע"א 300/77 רוזנר נ' ט.ל.מ. חברה לבנין, פ"ד לב (3) 682 כי:

"הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר "כל יחס סביר" בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש... התערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו".

כמו כן, בפס"ד טר ארמה (פסקאות 41-42) נקבע בנוגע לסמכות ההפחתה כי:

‏

"כידוע, על המבקש לעשות שימוש בסמכות ההפחתה של בית המשפט להעלות את טענתו במפורש בכתב טענותיו ואף להוכיחה באמצעות פרישת תשתית ראייתית הולמת... סעיף 15(א) לחוק התרופות קובע את סמכותו של בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בית משפט זה קבע לא אחת כי נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים כך שייעשה שימוש מצמצם בסמכות זו. כן נקבע כי בית המשפט לא בוחן את הנזק שנגרם בפועל, וכל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולוּ דחוק, בין הסכום שנקבע בפיצוי המוסכם לבין גובה הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, ראוי להותיר את הפיצוי המוסכם על מכונו... כאמור, נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות מוטל על הטוען להעדר כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מן ההפרה".

ראו גם: ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין נ' בני יעקב (13.12.06).

35.במקרה דנן, הנתבעת לא טענה כלל בסיכומיה שמדובר בכפל פיצוי ולא עתרה להפחתת הפיצוי. לפיכך כבר מסיבה זו יש להתיר את כפל הפיצוי כפי שנקבע בהסכם. למעלה מן הצורך יצויין שיש לקבל את עמדת התובע שהוא סבל מכמה נזקים שונים המצדיקים פיצויים שונים. שהרי, התובע סבל מנזק הן מאי יכולת להשכיר את הדירה עקב ההפרה ולצורך כך מגיעים לו הפיצויים היומיים לאור האיחור במסירה, והן מהנזקים שנגרמו לו כתוצאה מההפרות היסודיות של הנתבעת, שאילצו אותו להגיש תביעה, להשקיע זמן ומאמצים רבים בכל הכרוך בכך וכן עקב הנזק שנגרם לו מהבלאי שנוצר בדירה כתוצאה משימושה של הנתבעת ובני משפחתה בדירה. לפיכך, קיימים כמה ראשי נזק שונים המצדיקים כפל הפיצוי המוסכם.

36.בנוסף, התובע טוען בצדק בסיכומיו (סעיף 54) שבהסכם נקבע פיצוי כפול גם למצב בו הוא – כרוכש – היה מפר את ההסכם. מעבר לפיצוי המוסכם בסך של 200,000 ₪ כפי שנקבע בסעיף 14.4 להסכם, נקבע פיצוי מוסכם נוסף בסעיף 14.3 שקובע שאם הרוכש ייאחר בתשלום התמורה הוא ישלם ריבית הנהוגה בבנק לאומי בע"מ במקרה של חריגה מקו אשראי, החל מהיום השמיני לאיחור. קיימת אם כן סימטריה בין הצדדים ולכל אחד מהם הוענקה זכות לקבלת שני פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית. פיצוי מוסכם בגובה של 200,000 ₪ עקב הפרה יסודית לצד שייפגע מההפרה ובנוסף פיצוי עבור כל יום של איחור במסירת החזקה אם הנתבעת תפר את ההסכם ופיצוי בגין כל יום של איחור בתשלום תשלומי התמורה אם התובע היה מפר את ההסכם.

37.המלומדים גבריאלה שלו ויהודה אדר בספרם דיני חוזים – תרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס"ט) מציינים בעמ' 503 כי: "בהקשר המיוחד של חוזים למכר מקרקעין, מסתמן נוהג שיפוטי שלפיו תניה הקובעת עד כ – 20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה, ולכן – כמוגנת מפני התערבות שיפוטית".

38.בע"א 8506/13 זאבי תקשורות נ' בנק הפועלים (23.8.15) נפסק כי:

"הפיצוי המוסכם ייפסק כל עוד הוא מקיים יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.. אף אם יוכיח המפר כי הנזק שנגרם לו בפועל היה נמוך ממנו ואף אם יוכיח כי לא נגרם בפועל נזק כלל... על הצד שהפר את החוזה ושמבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. על צד זה מוטל גם הנטל להביא ראיות להוכחת טענותיו".

39.במקרה דנן, לא רק שהנתבעת לא טענה דבר בעניין ואף לא הביאה כל ראייה שלא ניתן היה לצפות את הנזק שנגרם לתובע עקב הפרותיה, אלא שהפיצוי המוסכם על כל מרכיביו, נכון למועד מתן פסק דין זה, הוא כעשרים אחוז משווי התמורה ולכן אין כל עילה להתערבות בית המשפט בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם .

40.מאחר שמדובר בהפרה מתמשכת, ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי היומי לא רק עד מועד הגשת התביעה אלא עד למועד הפינוי בפועל. כפי שנקבע בע"א 448/88 בן יאיר השרון בע"מ נ' עיזבון יצחק הדסאי מורטנפלד, פ"ד מה(2) 36, 44 (1991): "כבר פסקנו בעבר, כי אף שבדרך כלל הכלל הוא שעילת התביעה מתגבשת במועד הגשת התובענה, הרי אין זה אלא כלל של נוהל ושל נוחיות – אשר ניתן לסטות ממנו במקרה המתאים... המקרה דנן הוא המקרה המתאים. בכתב התביעה נתבקש הסעד עד למועד פסק הדין, והראיות היו ממילא לפני בית המשפט. לו נהג בית המשפט אחרת, היה הדבר רק גורם להתדיינות נוספת מיותרת. המערערים גם לא הצביעו על כל עיוות דין שנגרם להם מכך".

41.יחד עם זאת, אין מקום לפיצוי נוסף בסך של 25,000 ₪ בגין עוגמת נפש כדרישת התובע. כפי שנקבע בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמואל שמעון (22.1.15): ‏‏"כאשר מדובר בתביעת פיצויים בגין נזק לא ממוני, קובע סעיף 13 לחוק התרופות כי במקרים בהם הפרת החוזה גרמה לנזק לא ממוני "רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין" ... במילים אחרות, פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני, המכונים לרוב פיצויים בגין עגמת נפש, הינה סמכות שבשיקול דעת בית המשפט – הן לעניין עצם פסיקתם והן לעניין שיעורם... עם זאת, נקבע גם שעל אף שכמעט כל הפרת חוזה עשויה לגרום לאכזבה לנפגע, הרי שלא כל אכזבה מצדיקה פסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני".

בע"א 6884/09 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' אהוד ירדני (17.8.10)‏‏ נקבע כי:

"לא בכל מקרה בו אירוע נזיקי או הפרת חוזה גורמים לנפגע גם עגמת נפש, חובה על בית המשפט לפסוק פיצוי בראש זה... כאמור לא כל עגמת נפש באשר היא תזכה בפיצוי, אף שעגמת נפש של ממש בוודאי ראויה לכך. גם נדרשת הוכחה במידת מה של עצם קיומו של נזק... ובסופו של דבר, מסור הנושא לשיקול דעת, כפי שיפורט להלן. דומני, כי בבוא בית המשפט קמא להפעיל את שיקול דעתו לפי סעיף 13 לחוק התרופות ("גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק...") היה עליו להתחשב גם בשיעור הפיצוי שנפסק בגין נזק ממוני, ביחס בין ראשי הפיצוי השונים...".

ראו גם: ת"א (מחוזי י-ם) 1651/97 חי אלי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ (31.12.2006), ע"א (מחוזי ת"א) 28167-07-19 עו"ד איציק מועלם נ' אפריקה התחדשות עירונית בע"מ (24.12.19).‏‏

בענייננו, על אף שאכן נגרמה לתובע עוגמת נפש נוכח התנהלות הנתבעת, אין מקום לפסוק פיצוי גם בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לו. לתובע נפסק הפיצוי המוסכם וכן הפיצוי בגין כל יום איחור והסכומים מצטברים לסכום לא מבוטל, אשר מגלם בתוכו גם פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו.

42.סיכומו של דבר: התביעה מתקבלת כמעט במלואה (למעט רכיב עוגמת הנפש) ואני מורה על אכיפת ההסכם ומינוי ב"כ התובע לכונסת נכסים לצורך ביצוע ההסכם ולרבות רישום הדירה ע"ש התובע ופינויה בכפוף לתשלום התמורה. בנוסף, על הנתבעת לשלם לתובע את הפיצוי המוסכם בסך של 200,000 ₪ בתוספת 400 ₪ ליום מיום מועד מסירת החזקה על פי ההסכם (31.12.22) ועד למועד שבו הדירה תימסר בפועל לתובע וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 81,900 ₪, אגרת בית המשפט והסכומים ששולמו על ידו לפסיכיאטר ולשמאית לצורך הכנת חוות הדעת והתייצבות לחקירה, על פי קבלות. התובע יוכל לקזז סכומים אלו מתמורת הדירה. ההודעות לצדדי ג' נדחות ולפיכך הנתבעת תשלם לצדדי ג' 1-2 שכ"ט והוצאות בסך של 50,000 ₪ ולצד ג' 3, שכ"ט והוצאות בסך של 50,000 ₪. לא ניתן לחייב את הנתבעת בתשלום שכ"ט לעוה"ד בגין טיפולה בעריכת ההסכם, מאחר שנושא זה לא היווה חלק מהפלוגתאות ועוה"ד לא הגישה תביעה בנוגע לרכיב זה. לצורך כך, על עוה"ד לפתוח בהליך המתאים בערכאה המוסמכת.

ניתנה היום, כ"ט סיוון תשפ"ד, 05 יולי 2024, בהעדר הצדדים.