פסטרנק נ' אזורים בנין (1965) בע"מ

א. כללי

1. לפניי בקשת הנתבעת לסלק על הסף תובענה, שבה עתר התובע להצהיר כי סירובו לחתום על חוזה בנוסח שהוצע לו אינו "סירוב בלתי סביר" לעניין סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: חוק פינוי ובינוי).

   ב. רקע תמציתי

2. התובע הוא בעל זכויות בדירה המצויה בבית משותף בירושלים, אשר כולל 112 דירות. חלק מבעלי הדירות ייפו את כוחה של עורכת דין מסוימת לייצגם בתהליכי התחדשות עירונית, אולם היו כאלה שלא עשו זאת, והתובע בתוכם. במקביל, קודמה תכנית מתאר בנוגע למקרקעין שעליהם בנוי הבית המשותף.

3. בהמשך הוזמנו יזמים שונים להציע הצעות, ובסופו של דבר נבחרה הנתבעת כמי שתשמש כיזמית מיזם ההתחדשות העירונית. לאחר תהליך של חילופי נוסחים מוצעים להסכם, שבאת כוח התובע הייתה מעורבת בו, שלחה הנתבעת נוסח מוצע כאמור. נטען כי חלק ניכר מבעלי הדירות חתמו על הנוסח, אולם התובע סירב לחתום עליו.

4. התובע עותר כאמור להצהיר כי סירובו לחתום על חוזה בנוסח המוצע אינו "סירוב בלתי סביר" לעניין סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי. לטענת התובע, הנוסח המוצע לוקה בפגמים שונים, וביניהם יצירת שוני בגובה התמורה בין מי שיחתום על הנוסח לאלתר לבין מי שישתהה בחתימה; העדר בטוחות כנדרש על פי דין; כפייה של התובע להיות מיוצג על ידי עורכת הדין המייצגת דיירים נוספים; וכן כפייה שלו להסכים לתניית בוררות.

5. הנתבעת מעלה טענות הגנה שונות לגופה של התובענה. בין היתר נטען כי מנגנון קביעת התמורה שוּנָה, כך שחלק מטענות התובע בעניין זה אינן רלוונטיות עוד; כי ניתנות בטוחות כנדרש על פי דין; כי מיזם בסדר גודל כזה מחייב ייצוג משותף על ידי עורך דין אחד, אך אין בכך כדי לגרוע מזכותו של כל בעל דירה להתייעץ עם עורך דין מטעמו וכן לפעול באמצעותו בכל הליך שימצא לנכון; וכי תניית בוררות היא נוהג מקובל בהסכמים מסוג זה, וכלולה גם בנוסח ההסכם המוצע על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

   ג. הבקשה למחיקה על הסף וטענות הצדדים

6. בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, עתרה הנתבעת למחוק את התובענה על הסף. נטען, בין היתר, כי התובע נעדר עילת תביעה כלפי הנתבעת שכן הוא לא חתם על החוזה המוצע, וממילא אינו יכול להעלות טענות כלפיו. הובהר כי ככל שהתובע יעמוד בסירובו, ויתקיימו התנאים הנדרשים, יוכלו בעלי הדירות האחרים להגיש נגדו תביעה מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ואז יוכל התובע להתגונן מפניה גם בטענה כי סירובו לחתום אינו בלתי סביר, אך אין הצדקה ליתן בעניין זה הכרעה הצהרתית מקדימה. כמו כן הודגש כי בעלי הדין הרלוונטיים הם בעלי הדירות האחרים, שכלל לא צורפו לתובענה. עוד נטען כי מדובר בתובענה שניתן להעריך את שווייה הכספי ונדרש לשלם עבורה אגרה מתאימה, וכן הועלו טענות לעניין הסמכות העניינית.

7. התובע מצידו טען כי יש לאפשד לו להגיש תובענה לסעד הצהרתי כאמור. זאת הן משום שהכרעה בה תאפשר לו לדעת את מצבו המשפטי; הן משום שאם ההכרעה תינתן רק במסגרת תביעה של בעלי הדירות מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ויתברר כי סירובו לא היה סביר, התמורה שיזכה לה תקטן; הן כדי לשכנע בעלי דירות אחרים בקיומם של פגמים בנוסח המוצע; והן בשל השאלות המשפטיות הכלליות שמעלה לטעמו התובענה. עוד נטען כי לתובע קיימת עילת תביעה נגד הנתבעת, שהיא בעלת עניין מרכזית במיזם ובקידומו, וכי אין צורך לצרף את בעלי הדירות האחרים שכן הם ייפו את כוח הנתבעת לפעול בשמם, לרבות בהגשת תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי וצירופם רק יסרבל. כמו כן השיב התובע לטענות בעניין הסמכות העניינית ובעניין האגרה.

8. הנתבעת הגיבה לתשובה וחידדה את טענותיה.

   ד. דיון והכרעה

9. כידוע מחיקה על הסף היא פעולה שיש לנקוט במקרים חריגים, בשל ההגבלה הטמונה בה על זכות הגישה לערכאות, הגבלה שאותה יש לפרש "על דרך הצמצום ובזהירות המרבית" (ע"א 8945/09 ‏לוין נ' דיסקונט ישראל שוקי הון והשקעות בע"מ, פיסקה 4 (5.5.2011)). למרות זאת, סבורני כי במקרה שכאן דין הבקשה להתקבל, שכן ההליך במתכונתו הנוכחית אינו ההליך המתאים לדון במחלוקות.

10. בה"פ 44782-05-20 אלמן נ' ענב יזום – מוהליבר (22.1.2021), שאליו הפנתה הנתבעת, מדובר היה בתובענה דומה במהותה, שבה עתר בעל דירה להצהיר, בין היתר, "כי סירובו לחתום על החוזה מוצדק" (שם, פיסקה 5). בית המשפט המחוזי מחק את התובענה על הסף, בקבעו כי "המסגרת הדיונית להכרעה בשאלת הגדרתו של בעל דירה כ'בעל דירה מסרב' היא זו שהותוותה בחוק פינוי ובינוי, והיא מסגרת ספציפית. לשם קביעה כי סירוב בעל דירה הוא סירוב בלתי סביר, נדרשים תנאים מקדימים, ובהם, הסכמת רוב מיוחס של בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי. אין מחלוקת כי בענייננו לא התגבש תנאי מקדים זה, ואף לא הוגשה כנגד המבקש תביעה בשל סירוב בלתי סביר. במצב דברים זה,  הדיון בשאלה אם סירובו של המבקש לעסקת פינוי ובינוי הוא סביר או לא, מוקדם ותיאורטי" (שם, פיסקה 39). עוד צוין כי בעלי הדין הנדרשים בתביעה מעין זו הם בעלי הדירות האחרים, שכן "חוק פינוי ובינוי קובע כי בעל דירה מסרב, חשוף לתביעה נזיקית מצד שאר בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, בשל הנזק שנגרם להם מאי ביצוע העסקה. הווה אומר כי חזית המחלוקת של המבקש בשאלת סבירות הסירוב היא מול 'שאר בעלי הדירות במקבץ', ולא מול היזם או ב"כ בעלי הדירות. שאר בעלי הדירות לא נתבעו במסגרת הליך זה, ולהצהרה המבוקשת כלפי המשיבים אין כל נפקות" (שם, פיסקה 40).

11. ערעור בעל הדירה לבית המשפט העליון נדחה על הסף. בית המשפט קבע, בין היתר, כי

    טענותיו של המערער הנסבות על תוכן ההסכם אכן מקדימות את זמנן, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. המחוקק התווה את הדרך לטיפול במיזמי פינוי-בינוי בחוק פינוי-בינוי ובעקרונותיו, ובכלל זאת התווה את אופן ההתמודדות עם "דייר סרבן" ובחינת סבירות הסירוב (סעיף 2 לחוק פינוי [ו]בינוי). אם וכאשר יבשילו התנאים להגשת תביעה נגד המערער מטעם בעלי הדירות האחרים במתחם, אזי טענותיו של המערער ביחס לתנאי החוזה וסבירותם יתבררו לגופן במסגרת הדיונית המתאימה ובמעמד בעלי הדין הנדרשים, ומובן כי אין בפסק דין זה כדי להביע כל עמדה בנושא.

    (ע"א 2109/21 אלמן נ' עינב יזום – מוהליבר, פיסקה 7 (30.6.2021), ההדגשות הוספו; למקרה נוסף שבו נמחקה על הסף תביעה מעין זו ראו גם ת"א 46967-07-22 (שלום פ"ת) ליפקא נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ (6.12.2022)).

12. על רקע האמור, התביעה שכאן מעוררת קושי כפול.

    ראשית, מדובר בתביעה לסעד הצהרתי, היינו למעין "הכרעה מקדימה" ועוד בטרם הוגשה תביעה של בעלי הדירות מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ופינוי. אכן, לעיתים עשוי להיות לבעל דירה אינטרס לגיטימי בהכרעה מקדימה כזו, ובתשובתו מנה התובע חלק מן האינטרסים שהתביעה שכאן נועדה להגשים מבחינתו. עם זאת, בית המשפט העליון כבר הורה לכאורה כי ככלל ההכרעה בשאלת סבירותו של הסירוב צריכה להיעשות "במסגרת הדיונית המתאימה", כלשונו, שהיא תביעה מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי, ולא במסגרת תביעה ל"הכרעה מקדימה" בדרך של סעד הצהרתי.

    התובע טען כי במקרה שם כלל לא היה ברור שיושג הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה מכוח סעיף 2 לחוק, בעוד שבמקרה שכאן הושג רוב כזה. אלא שהבחנה זו אינה רלוונטית לקביעה כי סבירותו של הסירוב צריכה להיבחן במסגרת תביעה מכוח סעיף 2, אם תוגש כזו, ולא במסגרת אחרת. אדרבה, אם כטענת התובע במקרה שכאן אכן כבר התקיימו התנאים להגשת תביעה כאמור, ממילא ההצדקה להכרעה מקדימה במסגרת הליך הצהרתי פוחתת. כך בייחוד כאשר לוחות הזמנים להכרעה כזו עשויים להיות ארוכים, באופן שבינתיים ממילא תוגש תביעה מכוח סעיף 2 הנזכר (וראו החלטת כבוד הרשמת מיום 16.7.23, שבה נדחתה בקשת התובע "להחשת הדיון ולקביעתו מחוץ לתור").

    שנית, ועיקר: גם אם תתקבל העמדה שבנסיבות מסוימות יש לאפשר הגשת תביעה הצהרתית להכרעה מקדימה בשאלת סבירות הסירוב, וגם אם ניתן לפרש את פסק הדין בע"א 2109/21 הנזכר באופן שאינו שולל זאת לחלוטין, התובענה שכאן לא הוגשה במתכונת המתאימה לצורך כך. זאת, שכן כפי שצוין באותו פסק דין, היא אינה "במעמד בעלי הדין הנדרשים". הלוא מי שזכאי להגיש תביעה בשל סירוב בעל דירה להצטרף לעסקת פינוי ובינוי הם רוב מיוחס של בעלי דירות שהסכימו לעסקה. ממילא, בתובענה המבקשת להשיג "הכרעה מקדימה" בעניין זה, בעלי הדין העיקריים אמורים היו להיות יתר בעלי הדירות. אלא שהתובע לא צירף את אותם בעלי דירות כנתבעים, וגם כאשר הועמד על הקושי נמנע מלעתור לצירופם. בנסיבות אלה, להכרעה בתביעה שכאן ממילא לא יהיה תוקף כלפי בעלי הדירות האחרים, והיא לא תייתר תביעה עתידית מכוח סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי. אין אפוא הצדקה לדון בה בשלב זה.

    יובהר כי העובדה שהנתבעת הוסמכה בהסכם להגיש תביעה מכוח חוק פינוי ובינוי בשם בעלי הדירות אינה מאפשרת לראות בה כחליפה שלהם בתביעה שכאן, והיה צורך לצרף אותם עצמם כנתבעים.

13. נוכח מסקנתי, איני נדרש לטענות בדבר הסמכות העניינית (שנראה כי לא התבררו די הצורך) ובדבר האגרה.

14. התובענה נמחקת אפוא על הסף. טענות הצדדים שמורות. יש לקוות כי יעלה בידי הצדדים הרלוונטיים להגיע להסכמות סבירות, לתועלת כלל המעורבים. למותר לציין כי אין בפסק הדין שכאן כדי להביע עמדה כלשהי בנוגע לגוף המחלוקות.

15. בשים לב לאופן ולשלב שבו הסתיימה התובענה, ולהיקף הטרחה הסבירה בה, כמו גם לאפשרות שהעבודה שהשקיעה הנתבעת בהגשת כתב ההגנה תשמש בהליך עתידי, אם יוגש, יישא התובע בהוצאות הנתבעת בסך של 500 ₪ ובשכר טרחת באי כוחה בסך של 4,500 ₪, וזאת שלא על הצד הגבוה.

    ניתן היום, כ"א חשוון תשפ"ד, 05 נובמבר 2023, בהעדר הצדדים.