גולן נ' בכר ואח'

התובע הגיש תביעה זו לאכיפת הסכם מכר מקרקעין ולתשלום דמי שכירות ופיצויים.

ואלה העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

1. מר שלום ביטון ז"ל (להלן: "המנוח") הוא בעל הזכויות הרשום בנכס מסחרי ברח' צבי בורשטיין 4 בירוחם, הידוע כגוש 39535 חלקות 93 ו- 72 במגרש 106 (להלן: "הנכס").

2. הנתבעות הן יורשות המנוח.

3. הנתבעות שהעידו הן הנתבעת 1 (להלן: "אדמית"), והנתבעת 2 (להלן: "בֶּלי").

4. בין התובע והמנוח נערכו שני הסכמי מכר מקרקעין לגבי הנכס: בהסכם הראשון מיום 3.11.2013 רכש התובע מחצית מהזכויות בנכס תמורת 800,000 ₪, וניתנה אופציה לרכישת מלוא הזכויות תמורת 2,300,000 ₪. בהסכם השני מיום 14.11.2013 רכש התובע את הנכס כולו תמורת סכום כולל של 1,950,000 ₪.

5. הצדדים התחייבו לערוך הסכם מכר בתוך ששה חודשים מרישום הזכויות ע"ש המוכר, נוהל משא ומתן לקראת חתימה, אולם בפועל לא נחתם הסכם.

6. במהלך המגעים נתברר כי על הנכס תלויים חובות כבדים.

7. המנוח נפטר בשנת 2017 ועסקת המכר לא הושלמה.

8. התובע שילם חלק מהתמורה טרם מותו של המנוח.

9. הצדדים חלוקים כמה שולם: לטענת התובע שילם כבר 400,000 ₪ מהתמורה ; לטענת הנתבעות שילם התובע רק 144,000 ₪ מהתמורה.

10. אף צד מהצדדים לא הודיע באופן רשמי לצד השני על ביטול העסקה.

11. לאחר מותו של המנוח, בנותיו היורשות ניהלו משא ומתן עם התובע לגבי השלמת העסקה, הוחלפו טיוטות והצעות, אולם הצדדים לא הגיעו לעמק השווה.

12. חלק מהנכס הושכר במהלך התקופה. בחלק אחר נמצא פולש נגדו נוהלו הליכים משפטיים.

13. התובע עתר בתביעה זו לאכיפת הסכם המכר השני מיום 14.11.13, לתשלום חלק מדמי השכירות, ולפיצוי בגין הפרת ההסכם.

14. הנתבעות בכתב הגנתן טענו כי התובע ניצל את מצבו הרפואי של המנוח אשר לא הבין על מה הוא חותם, כי מדובר בזכרון דברים שלא השתכלל לכדי הסכם ולא דווח לרשויות המס, וכי התובע הוא שהפר את ההסכם בכך שלא שילם את מלוא התמורה והגיש את התביעה ימים ספורים טרם ההתיישנות.

פסק הדין יחולק לפרקים בהתאם לסוגיות שבמחלוקת: ראשית, האם יש לאכוף את ההסכם. שנית, מי הפר את ההסכם. שלישית, איזה חלק מהתמורה שולם. רביעית, האם התובע זכאי לפיצוי בגין אובדן הרווחים מהנכס. חמישית, אם יוחלט לאכוף את ההסכם, כיצד יבוצע הדבר.

פרק ראשון – האם יש לאכוף את ההסכם

ככלל, הסכמים יש לקיים (PACTA SUNT SERVANDA) ואדם לא יישמע בטענה כי לא הבין על מה הוא חותם. הפסיקה הגדירה חזקה עובדתית כבדת משקל לפיה אדם יודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם. על המבקש לסתור חזקה זו מוטל עול הוכחה מוגבר. משנחתם מסמך על ידי אדם בר דעת ובוגר, וניתנה לו שהות לבחון את המסמך ולהיוועץ ואין כל סימן להפעלת לחץ על החותם, לא בנקל תישמע הטענה כי החותם לא הבין את תוכנו של המסמך עליו הוא חתם. ולא רק זאת, אלא שהחותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול ליהנות מעצימת עיניים. הפסיקה פיתחה מעין כללי מניעות בסוגיה זו: ראשית, מי שלא קרא כלל את המסמך עליו הוא חתום, מנוע מלטעון טענה נוסח "לא נעשה דבר". שנית, מי שחתם על מסמך תוך הסתמכות עיוורת על יועץ המהימן עליו, מנוע מלהעלות את הטענה שלא הבין על מה הוא חותם (ע"א 1333/14 סעדה גואנה מיטרי נ' עו"ד עלס דוברונסקי (28.07.2015), פסקה 29 לפסה"ד והפסיקה הרבה המאוזכרת שם ; ע"א (מח' ת"א) 33063-01-17 בנק אגוד לישראל בע"מ נ' וורה דזנשבילי (28.01.2018)‏‏, פסקה 24 לפסה"ד ועוד רבים).

זכרון דברים כהסכם מחייב - ההלכה הפסוקה הדגישה לא אחת, כי גם זכרון דברים יכול להחשב הסכם מחייב אם נמצאים בזכרון הדברים גמירות דעת של הצדדים להתקשר בקשר חוזי מחייב ומסויימות לגבי פרטי העסקה. כותרתו של מסמך אינה מכריעה לגבי תוקפו המחייב. גם אם נרשם במסמך שהצדדים מתכוונים לערוך בהמשך חוזה פורמאלי מפורט וסופי, אין הדבר מונע מהכרה בזכרון הדברים כחוזה מחייב. כדי שיוקנה למסמך תוקף חוזי עליו לקיים את דרישות היסוד של גמירות דעת ומסוימות. כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב נלמדת ממכלול נסיבות העניין ובהן לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן. לשון נוסחת הקשר, גם אם מעידה היא לכאורה על כוונה להכפיף את ההסכם לחתימת חוזה פורמאלי בעתיד, אינה מכרעת כשלעצמה. כוונת הצדדים אינה נלמדת אך מלשון נוסחת הקשר, אלא גם מתוכנו של זכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר ההסכמה. נקבע כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי וגורף כי מועד התשלום לעולם יהיה מהותי, ושאי-הסכמה עליו מלמדת על היעדר מסוימות. גם תנאי זה ניתן להשלמה מכוח דין או נוהג ובנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר תנאי העסקה. עם זאת ניתן לקבוע שנכרת חוזה מחייב ולהשלים את הפרטים החסרים אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם שהצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה (ע"א 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן (24.07.2013), פסקאות 12 – 15 לפסה"ד ; ור' גם: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979); ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004) ; ע"א 11173/02 אלוניאל בע"מ נ' זאב בר בנין ופיתוח 1994 בע"מ (03.04.2006)). לאחרונה דן בית המשפט העליון בשאלה אם מסמך סיכום ישיבה שנחתם בין הצדדים ומשקף הסכמות שאינן מפורטות באופן מלא הוא בגדר חוזה מחייב. באמרת אגב מציין בית המשפט כי ייתכן שהגיעה העת לשוב למבחנים פורמאליים, אולם לגופו של עניין, בית המשפט העליון קבע כי יש לתת לסיכום תוקף משפטי מכמה סיבות: ראשית, המסמך חתום על ידי הצדדים. שנית, מלשון המסמך ניכרת הסכמה על העקרונות של העסקה לרבות לוח הזמנים. שלישית, הלשון בה נוקטים הצדדים בנושא התמורה מלמדת שהם מחויבים לה. רביעית, נוסחת הקשר ל"עריכת ההסכם כולו" מעלה כי יש לסכם רק פרטים משפטיים אך לא את העניינים העקרוניים עליהם הוסכם. חמישית, נקבע פרק זמן קצר יחסית לחתימה על ההסכם הסופי (ע"א 1456/22 איברהים עג'מי נ' וואחת אל סאלם נווה שלום (28.2.2024), פסקה 30 לפסה"ד).

מן הכלל אל הפרט - לאחר ששמעתי את מכלול הראיות ועיינתי בכל המסמכים, שוכנעתי כי יש מקום להכיר בזכרון הדברים בהסכם השני מיום 14.11.13 כחוזה מחייב. ראשית, יש בהסכם די פרטים מהותיים הממלאים את דרישת המסוימות: זהות הנכס, תמורת העסקה, מועדים, תשלום חובות הנכס וכד'. שנית, נסיבות העניין מלמדות כי לצדדים היתה כוונה להיקשר בהסכם מחייב. הוכח מהנסיבות כי המנוח היה בגמירות דעת מלאה וזכרון הדברים נחתם זמן ניכר לפני שהחלה ההתדרדרות במצבו הקוגניטיבי של המנוח. יצויין כי המנוח גם חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות. שלישית, גם בעת חייו של המנוח וגם לאחר לכתו, מעולם לא נטען כי זכרון הדברים לא השתכלל לכדי הסכם מחייב, ומעולם לא נשלחה הודעת ביטול. נהפוך הוא. שני הצדדים ראו במשך השנים בזכרון הדברים הסכם מחייב: גם לפני מותו של המנוח וגם לאחר מכן במגעים מול יורשותיו, הצדדים העבירו טיוטות וניהלו מו"מ לגבי השלמת העברת הנכס לידיו של התובע.

גמירות הדעת של המנוח גם מעדויות בנותיו של המנוח עלה בבירור כי בשנת 2013 היה אביהן המנוח בשיא אונו, ידע היטב מה הוא עושה ועל מה הוא חותם, והבנות לא התערבו בעסקיו. רק שנתיים לאחר מכן החלה התדרדרותו שהביאה בסופו של דבר למותו בשנת 2017. אדמית העידה כדלקמן: "בשנת 2013 אבא עשה עסקה עם התובע ולא הייתי מעורבת בה... ...היחסים נראו חבריים. (לאחר מכן התובע – א"א) בא אלי הביתה ודיברנו והרעיון היה לקדם את העסקה. לא מעורבת אין לי סיי של אבא, לא היה לי מעמד, ההחלטה היתה של אבא, הייתי רק נוכחת. מערכת יחסים חברית שבין אבא לבין התובע..." (ע' 14 ש' 26 – 30 לפרו'). עדות זו של אדמית סותרת את טענת ההגנה כאילו המנוח הוטעה או לא הבין על מה הוא חותם. ניכר מעדות הנתבעות כי המנוח היה בשנת 2013 עדיין בשיא כושרו המנטאלי, בעל דעה מוצקה, אולם בעל חובות רבים. הוא העריך את התובע ורצה למכור לו את הנכס.

ההסכם הקודם עם זנאטי - על גמירות דעתו של המנוח למכור את הנכס לתובע ניתן ללמוד גם מההסכם הקודם שנערך למכירת הנכס. אין מחלוקת כי ביום 4.7.2013, ארבעה חודשים לפני החתימה על זכרון הדברים עם התובע, חתם המנוח על הסכם למכירת הנכס למר יצחק זנאטי תמורת 1,500,000 ₪, ושם נקבע כי הפרה של ההסכם תחייב תשלום פיצויים בסך 100,000 ₪. לא היתה כל טענה מצד הנתבעות לגבי גמירות הדעת בהסכם מכר זה. כזכור, התובע הציע בהסכם השני סכום של 1,950,000 ₪, היינו סכום הגבוה ב- 450,000 ₪ מהסכום שבו נמכר הנכס ארבעה חודשים קודם לכן! הסכם קודם זה גם מבהיר מדוע נערך בשלב זה רק זכרון דברים ולא הסכם של ממש. התובע הסביר שנערך בשלב זה רק זכרון דברים ולא חוזה מחייב, שכן המנוח אמר שלפני חתימה על חוזה עליו להשתחרר מההסכם הקודם עם זנאטי (ע' 4 ש' 23 – 27 לפרו'). אין מחלוקת כי אכן לאחר החתימה על זכרון הדברים מול התובע, המנוח ביטל את ההסכם הקודם ופיצה את זנאטי. עניין זה, של עסקה קודמת למכירת הנכס, וביטולה של העסקה כאשר התובע הציע תמורה גבוהה יותר מזנאטי, מחזקת את התחושה כי המנוח ידע היטב מה הוא עושה ועל מה הוא חותם.

קיומם של שני זכרונות דברים בהפרש של 11 ימים - יש ממש בטענת הנתבעות בסיכומים, כי העובדה שהתובע והמנוח חתמו על שני הסכמים בהפרש של 11 ימים, כאשר בהסכם השני נקבעה תמורה נמוכה ב- 350,000 ₪, מעלה תהיות. התובע נשאל על הפער של 350,000 בין זכרון הדברים הראשון לזכרון הדברים השני. הוא הסביר שזה בדיוק הסכום שבס' 15 כפיצוי מוסכם בגלל שצריך היה לבטל את ההסכם עם זנאטי (ע' 6 ש' 27 – 36 לפרו'), התובע הדגיש שגם הסכום של 1,950,000 זה יותר מהעסקה שנחתמה עם זנאטי שבוע קודם. לטענת התובע, הוא אמנם לא שילם ישירות לזנאטי, אולם הוא העביר למנוח 100,000 ₪ שנדרשו למנוח כדי שישלם לזנאטי לביטול ההסכם עימו (ע' 7 ש' 2 – 23 לפרו'). בזכרון הדברים הראשון לא הופיע סעיף של פיצוי מוסכם. ייתכן שבעת החתימה על זכרון הדברים השני, כאשר המנוח הבין כי ייאלץ לבטל את ההסכם הקודם עם זנאטי, הוא עמד על הכנסת סעיף של פיצוי מוסכם בסך 350,000 ₪, כדי לוודא כי התובע אכן יעמוד בהתחייבותו, ובנסיבות אלה, דרש התובע הפחתה בתמורת הנכס כולו באותו שיעור.

מדוע העסקה לא קודמה הנתבעים טענו, כי העובדה שהמנוח לא קידם את העסקה ע"י חתימה על חוזה מחייב אצל עו"ד, מלמדת על העדר גמירות דעת. אדמית טענה כי המנוח איבד אמון בתובע בשנת 2014 או 2015 ולכן לא קידם את העסקה (ע' 14 ש' 6 – 7 לפרו'). גם אם הדבר נכון, ואינני קובע זאת, אין הדבר מלמד על העדר גמירות דעת מלכתחילה, בעת החתימה על זכרון הדברים. התובע לעומת זאת, הסביר כי העסקה לא נשתכללה לכדי חוזה אצל עו"ד כפי שנקבע בזכרון הדברים, בגלל החובות שנתברר שהיו תלויים על הנכס.

החובות על הנכס – התובע הסביר כי היו על הנכס חובות בעירייה וברמ"י ולכן לא ניתן היה לרשום את המנוח כבעל הנכס, ומכאן שגם לא ניתן היה לקדם את העסקה להעברת הזכויות מהמנוח לתובע. התובע הדגיש, שבעת חתימת זכרון הדברים, המנוח אמר שהחובות עומדים על עשרות אלפי שקלים בלבד, אולם בדיעבד נתברר כי החובות גבוהים בהרבה (ע' 5 – 6 לפרוט'). אדמית בעדותה אישרה שלאביה היו הרבה חובות (ע' 15 ש' 13 לפרוט') וכי אביה חי בעוני (ע' 17 ש' 21 לפרוט'). היא גם לא ידעה מהיכן יכול היה אביה המנוח לשלם 100,000 ₪ לזנאטי כפיצוי על הפרת החוזה עימו (ע' 17 ש' 25 לפרוט'). בזכרון הדברים נשוא התביעה, רשמו הצדדים כי ישנו חוב למועצה המקומית ירוחם בשיעור של 60,000 ₪, כאשר התובע התחייב לשלמו. אדמית אישורה בעדותה, כי בדיעבד התברר שהחוב למועצה עומד על כ- 492,000 ₪, נערך משא ומתן ארוך מול המועצה, עד שנערך הסדר על סך של 110,000 ₪ (ע' 17 ש' 36 עד ע' 18 ש' 3 לפרוט').

ניתן אפוא לקבוע עובדתית, כי הצדדים לא קידמו את החתימה על הסכם מכר, ולא דיווחו על העסקה, למרות ששני הצדדים ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב, בגלל שנתברר שעל הנכס תלויים חובות גדולים שלא היו ידועים בעת החתימה על זכרון הדברים.

המגעים בין הצדדים - כאמור לעיל, ניתן ללמוד על כך ששני הצדדים ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב, וביקשו לקדם את העסקה, גם מהתנהלות הצדדים עד למותו של המנוח ובהמשך מול יורשותיו. אדמית עצמה אישרה בעדותה שהיא לא קידמה את ההסכם, אך ורק כי הטיוטות שהתובע שלח לא תאמו את ההסכם המקורי וכי לא הוכחו הסכומים שטען ששילם (ע' 15 ש' 20 – 32 לפרוט').

ביום 28.8.15 בעקבות מפגש של התובע עם המנוח ובנותיו, שלחה הנתבעת בֶּלי לתובע מכתב (ת/8). במכתב זה היא הדגישה כי אביה והיא ינסו להתחשב בעובדה שאין ביכולתו של התובע לשלם את הסכום בבת אחת ולכן יסכימו לפרישה, אולם לא לתשלומים רבים כפי שהוא מבקש, שכן מצבו הבריאותי של האב איננו טוב והזמן נוקף. בֶּלי הציעה קיזוז של 200,000 ₪ מסכום העסקה בסך 1,950,000 ₪, כך שבתוך 14 ימים ייחתם הסכם, במעמד ההסכם יעביר התובע 200,000 ₪ לכיסוי חובות, והיתרה תחולק לארבעה תשלומים לאורך שנתיים כל ששה חודשים. בדוח אקסל מיום 28.8.15 שצורף למכתב מיום 28.8.15, ת/9 בֶּלי מאשרת למעשה 400,000 ₪ בגין "תשלומים קודמים" וכן קיזוז של 200,000 ₪ בגין "קיזוז סכום לפשרה", אולם היא עומדת על הצמדת המחיר לדולר, כך שהיתרה עומדת על 1,486,247 ₪ שישולמו בארבעה תשלומים שווים כל חצי שנה. התובע משיב לנתבעת בֶּלי במייל (ת/7): "אנו הגענו יחד בביתה של אדמית למספרים ברורים של העסקה והתשלומים. אני לא מבין בהצעתך וגם לא כתוב, לא סכומים ולא מועדי התשלומים. תסבירי. אל תסחבי שוב פעם זמן, כי אני לא מוכן יותר לסחבת..." בֶּלי משיבה: "אשמח לשוחח ולהסביר ולהקשיב בכל שאלה ועניין".

בֶּלי הודתה בעדותה ששלחה לתובע הצעה להסכם מחייב, הכולל טבלת אקסל בה צויין סכום של 400,000 ₪ כתשלומים קודמים, וסכום של 200,000 ₪ כקיזוז בגין הפרה, אולם היא ציינה כי היו גם התניות בע"פ, והמו"מ נתקע בגלל טענת התובע ששילם 400,000 ₪, וטען שהמנוח הוא שהפר את ההסכם וחייב לפצותו (ע' 20 לפרוט'). לטענת בֶּלי, אם היה לתובע כסף – העסקה היתה נחתמת מיד (ע' 21 ש' 34 לפרוט').

ההסכם לא בוטל – ויודגש, גם אם צד לחוזה הפר את החוזה, החוזה לא מתבטל מעצמו. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970, קובע כי "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". נקבע לא אחת כי כדי לבטל חוזה, חייב הנפגע לשלוח את הודעת הביטול תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. לא די בטענה בכתב טענות כדי לענות על דרישה זו (ע"א 1206/16 חב' יהלומי סמואל נ' מדינת ישראל (9.10.2018)‏‏, פסקה 46 לפסה"ד של כב' השופט מינץ). בענייננו אין מחלוקת כי מעולם לא נשלחה הודעת ביטול של זכרון הדברים, נהפוך הוא – הבנות הנתבעות ניהלו משא ומתן כדי לקיים את זכרון הדברים.

האם סעד האכיפה איננו מוצדק? לחלופין, הנתבעות טענו כי סעד האכיפה איננו מוצדק בנסיבות העניין, כמתואר בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970, לנוכח חלוף הזמן מאז העסקה, והעובדה שהעסקה לא קודמה כדבעי בסמוך לחתימת זכרון הדברים. לא מצאתי מקום לקבל טענה זו. נקבע כי בגדרי סייג הצדק ישקול בית המשפט את התנהגותם של הצדדים ואשמתם המוסרית ("מאזן האשמה"), לצד בחינת האינטרסים שלהם והנזק שייגרם לכל אחד מהם אם ייאכף החוזה אם לאו ("מאזן הנזק"). השיקולים הנכללים תחת סייג הצדק אינם מהווים רשימה סגורה. יש לבחון הסייג בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו, הן בכריתת החוזה והן לאחריו (ע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום (29.1.2015)‏, פסקה 16 לפסה"ד). נפסק לא פעם כי ראוי לנקוט באמות מידה קפדניות וזהירות כשעולה טענה שעניינה שלילת תרופת האכיפה מטעמים של צדק. סעד האכיפה הוא הסעד הראשוני והעיקרי בדיני החוזים בשיטת המשפט הישראלי וזו נקודת המוצא בבחינת השתחררות מאכיפה משיקולי צדק. שלילת תרופת האכיפה משיקולי צדק ראוי לה כי תעשה במקרים חריגים ביותר, והנטל להוכיח התקיימות נסיבות חריגות מוטל על מי שמבקש להימנע מאכיפה (דנ"א 2532/13 אפרים בנימיני נ' רחל אזימוב (21.5.2013)‏‏ פסקה 13 לפסה"ד ; ר' גם: ת"א (מח' י-ם) 28748-10-22 מאיר נקאר נ' יעקב סתיו (04.07.2023)).

בענייננו, הנתבעות טענו לשיהוי משמעותי שמחייב לדחות את תביעת האכיפה, אולם ניכר מההתכתבויות בין הצדדים כי התובע מבקש כל העת לקדם את העסקה והנתבעות הן שגוררות רגליים. בנסיבות אלה, בלתי סביר לתת "פרס" לצד שגורר רגליים במשא ומתן, ע"י העדר אכיפה מטעמי צדק, בבחינת הדר בבית זכוכית לא יידה אבנים...

טענת שיהוי הנטענת בתוך תקופת ההתיישנות היא טענה קשה, המבקשת לקצר את תקופת ההתיישנות שנקבעה בדין ולחסום את גישתו של בעל דין לערכאות. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות ייווצר רק במקרים בהם יוכיח הנתבע כי התובע זנח את זכות התביעה, כי במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה עקב זניחת התביעה כאמור או כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבו של התובע. תנאים אלה לקבלתה של טענת השיהוי דורשים רמת הוכחה גבוהה מצד הטוען לשיהוי (רע"א 9060/04 טפת נבו נ' אליעזר כאשי (23.1.2008)‏‏ פסקה 13 לפסה"ד). בענייננו, פעילותו הנמרצת במשך השנים של התובע למימוש זכרון הדברים מלמדת כי לא זנח את התביעה, אלא ניסה שנים ארוכות להגיע להסכמות, גם טרם מותו של המנוח וגם לאחר מותו מול היורשות, והזמן שחלף הוא בעיקרו בעטיה של התנהלות המנוח ולאחר מכן בנותיו.

הכרעה בעניין סעד האכיפה – כאמור לעיל, הפסיקה קבעה כי חוזים נועדו לכיבוד, וכי הסעד המרכזי בדיני החוזים הוא אכיפה. הצדדים ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב, הוא מעולם לא בוטל ע"י הנתבעים, והמגעים הממושכים אשר כללו החלפת טיוטות לחוזה סופי מלמדים כי שני הצדדים ראו בזכרון הדברים הסכם מחייב, ואין כל עילה שלא לאכוף אותו.

פרק שני - מי הפר את ההסכם

אין מחלוקת כי הצדדים קבעו בזכרון הדברים כי צד שיפר את ההסכם ישלם לזולתו פיצוי מוסכם בסך 350,000 ₪. התובע טען כי המנוח, ולאחר מכן בנותיו היורשות, הן שהפרו את ההסכם בכך שנמנעו מלקדם את העסקה ע"י הסדרת החובות, חתימה על חוזה מסודר בפני עו"ד והעברת הזכויות לתובע. הנתבעות טענו, כי התובע הוא שהפר את ההסכם בכך שלא שילם 60,000 ₪ לעירייה כפי שהתחייב בזכרון הדברים, ובכך שהעביר טיוטות הסכם השונות מהותית מהאמור בזכרון הדברים, כיווןן שלא היה בידו סכום כסף משמעותי להשלמת העסקה.

לטעמי, שני הצדדים הפרו את זכרון הדברים: כמתואר לעיל, העסקה לא קודמה כאשר נתברר כי על הנכס רובצים חובות כבדים. התובע יכול היה להשלים את התשלום ע"י תשלום החובות על הנכס בהתאם לסעיף 11 לזכרון הדברים, אלא שכנראה לא היה בידו סכום כסף זמין להשלמת העסקה, כפי שעולה ממכתבה של בֶּלי מיום 28.8.15. בניגוד לטענת התובע בסעיף 31 לסיכומים, לפיה הנתבעות לא הציעו טיוטות להסכם, הרי שמהמכתב מיום 28.8.15 עולה הצעה ברורה ליתרת תשלום ולפרישתה. יתרה מכך, גם טיוטות ההסכם שהעביר התובע (נספח 15 לעדות התובע), אשר פורסות את יתרת התשלום על עשרות תשלומים, נוגדות את זכרון הדברים ואת הסביר והמקובל. מנגד, גם המנוח, ולאחר מכן יורשותיו, הפרו את ההסכם. ראשית, על נכס היו תלויים חובות עצומים, הרבה מעבר למה שהמנוח דיווח בהסכם. שנית, המנוח לא קידם חתימה על הסכם פורמאלי למרות התחייבותו. שלישית, ניכר מההתכתבויות שכל העת התובע מנסה לקדם את העסקה, והנתבעות דוחות אותו בלך ושוב (ר' למשל התחמקות אדמית מלהשיב מדוע לא קידמה כדבעי את העסקה ע' 15 לפרוט').

בנסיבות אלה, כאשר שני הצדדים הפרו את ההסכם (אולם שני הצדדים לא ביטלו אותו אלא עמדו על קיומו), לא מצאתי לנכון לחייב מי מהצדדים בפיצוי המוסכם.

הסכמה במסגרת מו"מ לפשרה - אכן, בטבלת האקסל ששלחה בֶּלי ביום 28.8.15 ת/9 ישנה הסכמה ל"קיזוז סכום לפשרה" בסך 200,000 ₪, אולם מדובר בהצעה לצרכי משא ומתן, שלא נתקבלה על התובע ולכן איננה מחייבת. הפסיקה קבעה כי ‏אם הסכמה כלשהיא ניתנה כחלק ממכלול הסכמות במסגרת הצעה להסכם פשרה, אשר בסופו של יום לא נכנס לתוקף, ההסכמה אינה מחייבת. מטבע הדברים כשבאים צדדים לכלל פשרה, נכונים הם להסכים לצרכי הפשרה לטענות מסוימות של הצד שכנגד, שאלמלא הניסיון לבוא לידי הסדר היו עומדים איתנים כנגדן. פשיטא, כי תוצאה אחרת עלולה להרתיע בעלי דין לבוא ממשא ומתן לפשרה, מחשש שמא כל שיסכימו ישמש כנגדם, ככל שהפשרה לא תצא מן הכוח אל הפועל (עע"מ 9130/11 יורשי המנוח יוסף סויסה ז"ל נ' עיריית רחובות (1.9.2015), ‏פסקה טז' לפסה"ד). במאמר מוסגר - למעשה לא היה כלל מקום להגשת הצעת הפשרה והטבלה שהעבירה בֶּלי, שכן מסמכים או אמרות שהוחלפו בין צדדים במסגרת משא ומתן לפשרה אינם קבילים, לאור ההנחה לפיה כשמתנהל משא ומתן לשם השגת פשרה, הצדדים לו עשויים להימנע ממצגים, הצהרות או הצעות שטמון בהם ויתור כלשהו לטובת הצד השני, מחשש שוויתור כזה ישמש כראייה לרעתם בהליך משפטי עתידי שעשוי להתנהל בין הצדדים. לפיכך, מתוך הרצון לעודד צדדים להגיע להסכמות ופשרות, הכיר המשפט באי-קבילותם של מסמכים כאלה, כך שהם לא יוכלו לשמש כראיה במשפט המתנהל בין הצדדים (רע"א 2803/23 חברת כביש חוצה ישראל בע"מ נ' פנחס בנימין וולר (29.6.2023)‏‏, פסקה 34 לפסה"ד).

בנסיבות אלה, אני קובע כי שני הצדדים הפרו את ההסכם בכך שלא פעלו כדבעי לביצועו. לא מצאתי אפוא מקום לחייב מי מהצדדים בפיצוי המוסכם שנקבע בזכרון הדברים.

פרק שלישי – איזה חלק מן התמורה שולם

המחלוקת המרכזית בין הצדדים היתה בסוגיה כמה כסף שילם התובע למנוח. כמתואר בפתיח, התובע טען כי שילם למנוח 400,000 ₪, ואילו הנתבעות טענו כי שולם רק סכום של 144,000 ₪. יצויין כי במהלך הדיון הסכים למעשה ב"כ הנתבעות כי עד ליום 7.10.15 עמד התשלום של התובע למנוח על 214,800 ₪ (ע' 21 ש' 8 – 18 לפרוט'), כך שמחלוקת הממשית עומדת על 185,000 ₪.

אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 28.8.2015, לאחר שיחה משותפת של התובע עם המנוח ובנותיו, העבירה הנתבעת בֶּלי לתובע טבלת אקסל בה ציינה סכום של 400,000 ₪ בגין "תשלומים קודמים" (ת/9). התובע טען כי ניתן לראות בכך הודאת בעל דין, קל וחומר כאשר הדבר נעשה לאחר מפגש עם המנוח. הנתבעות טענו, כי היה זה בכפוף לכך שהתובע ימציא הוכחות לתשלומים. ואכן, במייל נוסף מיום 22.10.15 השיבה בֶּלי לתובע: "דיברתי עם אבא על הפגישה שלכם היום, ואני כולי תקווה ותפילה שהעניינים מסתדרים. האם תוכל לשלוח לי את החשבוניות שמצביעות על כלל התשלומים שהעברת לאבא?" (ת/10).

לאחר שבחנתי את הראיות לא מצאתי כי יש לייחס חשיבות מכרעת להודאתה של בֶּלי בטבלת האקסל. אכן, המסמך איננו מסוייג ואיננו מותנה. עם זאת, מדובר היה במסמכים שהועברו במסגרת משא ומתן, שכאמור לעיל אינם מחייבים אם אינם מתגבשים לכדי הסכמה. הנתבעות הסבירו, ועדותן מקובלת עליי, כי זו היתה טענתו של התובע בפגישה, והמנוח לא זכר בדיוק כמה שולם, ולכן בסיכום הפגישה ציינה בֶּלי את המספר לו טען התובע בטבלת האקסל (ר' עדות אדמית ע' 16 ש' 22 לפרוט' ; עדות בֶּלי ע' 20 ש' 10 – 29 לפרוט'). יצויין כי הצעתה של בֶּלי באותו מכתב לסיום התיק בפשרה לא התקבלה ע"י התובע, (בצדק יש לומר), ולא ניתן לנתק מספר אחד מתוך ההצעה. בהמשך, כאשר המנוח עדיין חי, פונה בֶּלי בשמו לתובע ומבקשת אישורים, כדי לוודא כי אכן שולמו 400,000 ₪ כפי שטען. אישורים אלה לא הומצאו בזמן אמת, אלא רק לאחר שהוגשה התביעה.

יתרה מכך - מעבר לכלל לפיו: "המוציא מחברו עליו הראיה", נפסק לא אחת במפורש לגבי הוכחת תשלום, כי מי שטוען ששילם סכום מסויים לצד שכנגד, עליו הנטל להוכיח זאת. בכל מקרה של מחלוקת לגבי תשלום תמורה, נטל ההוכחה ביחס למתן התמורה מוטל על התובע המבקש לזכות בסעד (רע"א 5926/22 רון סלע נ' יוסף שוחט (29.3.2023), פסקה 15 לפסה"ד)‏ ; ת"א (מח' ת"א) 2088-05 ג'הנשה להיגי נ' גבי אלבז (16.12.2010), ע' 9 לפסה"ד).

הנתבעות בסיכומיהם טענו כי התובע מחשב סכומים מסויימים ששולמו מספר פעמים. נראה שיש ממש בטענה זו. מהמסמכים עולה כי שולמו 10,000 ₪ כמקדמה בעת חתימת זכרון הדברים הראשון, 75,000 ₪ בעת חתימת זכרון הדברים השני, ועוד 60,000 ₪ שבוע לאחר מכן ביום 22.11.13. היינו הוכח תשלום של 145,000 ₪ (או 144,000 ₪ בהם הודו הנתבעות בכתב ההגנה - ייתכן שהפער הקטן הוא בגין העובדה שחלק מהסכום שולם בדולרים). התובע טען בטבלה שצירף לסיכומים כי סכום נוסף של 174,000 ₪ שולם ביום 4.8.14. ואולם, מהמסמך מיום 4.8.14 (ע' 81 לראיות התובע) עולה בבירור כי אין מדובר בסכום נוסף וחדש, אלא שהמנוח מפרט את התשלומים עד לאותו מועד: 144,000 ₪ המוסכמים מהשלב הראשון, ולאחר מכן עוד שלושה סכומים של 10,000 ₪ שמגיעים לכדי 174,000 ₪, וסכום נוסף של 10,000 ₪ ביום 10.9.14. אין יסוד אפוא לטענת התובע בטבלה שצירף לסיכומים, כאילו שילם למנוח ביום 4.8.14 174,000 ₪...

נמצא אפוא, כי יש אישור של המנוח לתשלום בסך 184,000 ₪ עד ליום 10.9.14 (ע' 81 למוצגי ת'). ניכר מהמסמך שמדובר במעין סיכום של "כמה שולם עד כאן", ולכן לא תהיה התייחסות נפרדת לאישורים קודמים למסמך זה. יש אישור נוסף מיום 16.9.14 ע"ס 20,000 ₪ ששולמו למועצה (ע' 78 למוצגי ת'). יש אישור נוסף מיום 7.10.14 ע"ס 6,500 ₪ ששולמו עבור כרטיס טיסה (ע' 80 למוצגי ת'). יש אישור נוסף מיום 3.12.14 ע"ס 2,000 ₪ (ע' 76 למוצגי ת'). בס"ה אפוא ישנם אישורים חתומים של המנוח ע"ס כולל של 212,500 ₪.

כמתואר לעיל, הנטל להוכיח מתן תמורה מוטל על הטוען כי שילם תמורה. התובע צירף קבלות שונות בגין רכישת טלוויזיה, רכישת חומרי בניין, תשלומים להוט ועוד. ואולם, לא הוכח כי תשלומים אלה קשורים באופן כלשהו לתמורת הנכס. התובע נשאל הכיצד תמורה בהסכם מכר של נכס מקרקעין, משולמת באמצעות רכישת טלוויזיה או חומרי בניין או תשלום נסיעה לחו"ל ולא היה לו הסבר מניח את הדעת. מעדותו עולה שגם התובע מבין שזהו חריג יוצא דופן בעסקאות מעין אלה (ע' 9 ש' 18 – 22 לפרוט'). מחריגותו של תשלום כזה, עולה הכרח בראיות חזקות במיוחד. דווקא העובדה שכאשר רכש התובע כרטיס טיסה עבור המנוח, רשם המנוח באופן ברור כי הוא מאשר את תשלום הסכום האמור כחלק מהתמורה, לצד העובדה שאין רישום כזה של המנוח לגבי הטלוויזיה ולגבי הקבלות מחנות חומרי בניין - מקשה על קבלת הטענה לגבי תשלומים רבים אחרים שאינם מגובים באישור דומה. ייתכן שהמוצרים לא נרכשו עבור המנוח, וייתכן שהם אכן נרכשו ע"י התובע למנוח כמתנה בין חברים, אולם ללא אישור של המנוח כי מדובר בתשלומים על חשבון תמורת הנכס (כמו שניתן לגבי כרטיס הטיסה), לא ניתן לומר כי התובע הרים את הנטל לגבי תשלומים נוספים אלה.

הצדדים צרפו הקלטות של שתי שיחות בין ניר, בנו של התובע, למנוח. בהקלטה של שיחה מיום 7.10.14 שתמלולה הוגש וסומן ת/4, פונה ניר למנוח ושואל אם עד עכשיו התובע הביא לו 230,000 ₪ בערך, והמנוח משיב שלא, רק 205,000 ₪, ובהמשך מסכים כי מדובר ב- 215,000 ₪. מהתמליל עולה בבירור כי גם ניר, בנו של התובע מסכים כי מדובר ב- 215,000 ₪ (ת/4 ע' 3). זהו גם הסכום שאדמית טענה שאביה המנוח סיפר לה כי שולם (ע' 16 ש' 25 לפרוט'), זהו הסכום שב"כ הנתבעות הודה בו במהלך הדיון (בניגוד לכתב ההנה), והוא גם דומה לקבלות שהוצגו.

בנסיבות אלה אני קובע כי הסכום שהוכח כי שולם בגין התמורה עומד על כ- 215,000 ₪ לערך.

פרק רביעי – התביעה לתשלום רווחים מהנכס

מעבר לתביעה לאכיפת ההסכם, עמד התובע על תשלום סכום של 1,326,334 ₪. לטענת התובע, הוא זכאי לדמי השכירות ששולמו למנוח ולבנותיו ע"י מרכז הפיתה, וכן לדמי שכירות ראויים לגבי חלקים אחרים ותקופות אחרות, ובס"ה 1,038,580 ₪. בנוסף לסכום זה, תבע התובע סכום של 237,754 בגין סיכול הסכם השיתוף שהביא להפסד שטח, וכן 50,000 ₪ בגין עגמת נפש.

אין יסוד לתביעת הפיצויים של התובע. התביעה הכספית של התובע היא מופרכת, ונדמה כי גם התובע הבין זאת ולכן טען טענה זו בלשון רפה ולא התמקד בעניין. כפי שקבעתי לעיל, שני הצדדים הפרו את זכרון הדברים ולא קידמו כדבעי את החתימה על ההסכם. כפי שקבעתי לעיל, מהמסמכים עולה כי לא היה בידי התובע מלוא הכסף כדי להשלים את העסקה. כפי שקבעתי לעיל, התובע שילם רק 215,000 ₪ שהם כ- 11% בלבד משווי הנכס.

יתרה מזו, מהראיות עלה כי נעשתה פלישה לנכס של מאן דהוא שעשה שימוש לא חוקי בנכס, לא שילם ארנונה ועשה נזקים גדולים (עדות אדמית ע' 18 ש' 32 – 33 לפרוט'). כשם שהתובע לא נשא בעלויות של הטיפול בנכס, כך איננו זכאי גם לרווחים ממנו, אם בכלל נותרו לאחר ההוצאות הניכרות שהיו באחזקת הנכס ובטיפול בפלישה.

התביעה לפיצוי כספי נדחית אפוא.

פרק חמישי – כיצד תבוצע אכיפת ההסכם

הצדדים הסכימו על תמורה לנכס בנובמבר 2013. התובע שילם חלק מהתמורה בשנים 2013 – 2015. עולה השאלה אם יש מקום לשערך סכומים אלה.

חוות דעת השמאי - הצדדים הגישו חוות דעת שמאית שניתנה ע"י שמאי אובייקטיבי בשנת 2022 במסגרת הליך גישור. אין מדובר בשמאי של מי מהצדדים, הצדדים לא ביקשו לחקרו ולכן ניתן לתת משקל של ממש לחוות דעתו. השמאי פירט את הגישה ההשוואתית ואת גישת העלות, הבהיר כיצד מצא לנכון לשום בניה בלתי חוקית שניתן להכשיר אותה בהמשך, וקבע כי שווי הנכס הבנוי בהיתר עומד על 1,900,000 ₪, אולם שווי הנכס לרבות שטחים לא מאושרים, עומד על 2,300,000 ₪, כאשר נדרש סכום של כ- 200,000 ₪ להסדרת הבניה בלתי חוקית, היינו מדובר בשווי של 2,100,000 ₪.

מדובר אפוא בשווי דומה לשווי עליו הסכימו הצדדים בנובמבר 2013. יש לזכור כי רק ארבעה חודשים קודם לכן מכר המנוח את הנכס לזנאטי בסכום נמוך יותר בכ- 450,000 ₪ מן ההסכם שמבוקש לאכוף עתה. אם מדובר רק בבניה החוקית, כי אז שווי הנכס בשנת 2022 אף נמוך מהמחיר עליו סיכמו הצדדים. אם מדובר בשווי עתידי לאחר הסדרה, כי אז שווי הנכס גבוה רק 9% מהסכום עליו סיכמו הצדדים.

בנסיבות אלה, ומשיקולי איזון וצדק, אני קובע כי אין מקום לשיערוך הסכומים - לא סכום התמורה עליו הוסכם בזכרון הדברים ולא הסכומים ששילם התובע בעבר.

אני קובע אפוא, כי יש לאכוף את ההסכם למכירת הנכס מהמנוח לתובע, תמורת סכום של 1,950,000 ₪, שמתוכם שולמו כבר 215,000 ₪.

אופן ביצוע העסקה אין זה פשוט לבצע עסקה שנחתמה לפני למעלה מעשור ולא קודמה כדבעי ע"י הצדדים. בנסיבות אלה, לשם ביצוע העסקה, מצאתי לנכון למנות את עורכי הדין של שני הצדדים עו"ד גלעד ברון ועו"ד ניב כהן, ככונסי נכסים לביצוע העסקה. באחריות כונסי הנכסים לדאוג ליישום פסק הדין ולביצוע ההסכם בהתאם לזכרון הדברים ולהנחיות שניתנו בפסק הדין, לדווח לרשויות המס ולכל הגורמים הרלוונטיים, ולוודא ביצעו העסקה. במסגרת זו יפתחו כונסי הנכסים חשבון נאמנות, אליו יעביר התובע את מלוא סכום היתרה בסך של 1,735,000 ₪, כאשר הסכום ישולם בתוך ששה חודשים ממועד פסק הדין, אלא אם הצדדים יסכימו על מועד אחר. באחריות כונסי הנכסים לכסות את מלוא החובות המוטלים על הנכס מכספי התמורה, ולהעביר את היתרה לנתבעות רק לאחר סילוק והחובות ורישום העברת הזכויות. כל צד ישלם את שכרו של כונס הנכסים מטעמו, וככל שתהיינה מחלוקות יחליט רשם ההוצאה לפועל.

בכל סוגיה של מחלוקת לגבי ביצוע פסק הדין, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל ולא לבית המשפט. אם כונסי הנכסים לא יסכימו לגבי אופן ביצוע המכר בסוגיה כלשהיא, רשאי יהיה רשם ההוצאה לפועל למנות במקומם כונס נכסים אחר.

העדר תשלום - כיוון שעלו טענות כי אין בידי התובע לשלם את מלוא התמורה, אני קובע כי אם התמורה לא תשולם עד המועד שנקבע (או במועד אחר עליו יסכימו הצדדים), תבוטל אכיפת החוזה, והנכס יישאר בידי הנתבעות, בכפוף להשבת הסכום ששולם בסך 215,000 ₪ לתובע בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ביצוע כל תשלום ועד למועד ההשבה, וזאת בתוך 30 יום מהמועד שהיה על התובע לשלם את המורה ושלא שילמה.

הוצאות - כיוון שקיבלתי את הסעד העיקרי שנתבע של אכיפה, אולם דחיתי את טענות הן לגבי הסכומים ששילם והן לגבי התביעה לפיצויים – ישא כל צד בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור בתוך 60 יום לבית המשפט המחוזי.

ניתן היום, ט"ו אב תשפ"ד, 19 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.