רשות מקרקעי ישראל נ' פלונים

מבוא

1. לפניי תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים ולהפסקת השימוש החורג והמפר במקרקעין המצויים במשק מס' 114 במושב הודיה, והרשומים בבעלות מלאה של התובעת וכן לתשלום דמי שימוש, בגין עשיית עושר ולא במשפט בגין השימושים המפרים הנטענים, מיום 01.01.2011 ועד ליום 01.01.2018 ונכון ליום הגשת התביעה ע"ס של 448,840 ₪.

    

   מיהות הצדדים

    

2. התובעת היא מי שמנהלת ע"פ דין את קרקעות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל בהתאם לחוק יסוד מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, והינה הבעלים של המקרקעין מושא התביעה. במסגרת תפקידה וע"פ חוק, מתקשרת התובעת עם אגודות שיתופיות בהתיישבות העובדת ומשכירה להן שטחי אדמה, בין השאר למטרות חקלאיות ולמגורים לפי חוזה המכונה "חוזה המשבצת" (להלן: "התובעת")

    

3. הנתבעים הינם חברים באגודה השיתופית "הודיה" וגרים במושב הודיה והינם ברי רשות מטעם התובעת במשק 114 במושב הודיה (להלן: "הנתבעים").

    

   המקרקעין מושא התובענה

    

4. המקרקעין מושא התובענה הינם המקרקעין הידועים כמשק 114 במושב הודיה והידועים כחלק מחלקה 67 בגוש 2683 (להלן: "המקרקעין מושא התובענה"). עסקינן בקרקע שיעודה מגורים וחקלאות והמשמשת בפועל למגורים וכן למתחם אירוח הכולל חצר אירוח, בר, פינות ישיבה, מכולות המשמשות לשירותים ומלתחות, בריכה סגורה ועוד.

    

   טענות הצדדים

    

5. לטענת התובעת עניינה של התביעה בהפרה מתמשכת של הנתבעים את הוראות הדין ואת החיובים החוזיים הקיימים בין הצדדים. לטענת התובעת, הקימו הנתבעים על המקרקעין מושא התביעה שני מבני מגורים ללא היתר בנייה, האחד בשטח של כ-200 מ"ר לערך והשני בשטח של כ-300 מ"ר לערך וכן מתחם אירוח ומסיבות הכולל חצר אירוח, מכולות המשמשות לשירותים ומלתחות, בריכה סגורה, חדרי אירוח וכל זאת ללא תכנית ואישור מהתובעת. לטענת התובעת, הנתבעים עושים במקרקעין שימושים שאינם מותרים עפ"י ההסכם בין הצדדים, תוך הפקת רווחים ועשיית עושר שלא כדין על ידה וללא תשלום דמי שימוש או תשלום כלשהו לתובעת.

    

6. לטענת התובעת במהלך ביקור שהתקיים במקרקעין מושא התביעה, ע"י פקח מטעם התובעת ביום 25.05.15 , עלה כי המצב במקרקעין מושא התובענה, אינו תואם את התכניות המאושרות. במהלך הביקור עלה כי במקרקעין מושא התביעה, ישנם שני מבני מגורים ללא היתרי בנייה, וכן בעורף המבנים קיים מחסן ועליו שילוט של "מחסן עמותת החסד השבח והודיה".

    

7. לטענת התובעת בביקור שנערך על ידי פקח מטעמה במקרקעין מושא התובענה ביום 20.03.16, עלה כי שני מבני המגורים אשר נמצאו במקרקעין בביקור הקודם מיום ה- 25/5/15 עומדים בעינם וכן עלה כי הנתבעים הקימו במקרקעין מושא התביעה, מתחם אירוח ומסיבות ללא כל תכניות או אישורים.

    

8. לטענת התובעת בביקורים נוספים שבוצעו ע"י פקח מטעמה במקרקעין מושא התובענה בימים 20.03.17,04.01.18 וכן ביום 16.07.18, עלה כי שני מבני המגורים וכן מתחם האירוח עומדים בעינם.

    

9. התובעת צירפה לכתב תביעתה את דוחות הפיקוח, העתק נסח הרישום, הסכם משבצת תלת צדדית, מכתב ההתראה מיום 20.03.17 וכן שומת מקרקעין מטעמה, שנערכה ביום 26.04.18 לצורך קביעת גובה דמי שימוש.

    

10. הנתבעים מאידך טענו כי הם פועלים מזה שנים רבות לנסות להסדיר את המבנים מושא ההליך ואף הם שכרו אדריכל לצורך כך. לטענתם נגרם להם עוול משמעותי שכן התב"ע הקיימת מקפחת את זכויותיהם באופן חריג כיוון שבשטח המשק ישנו מקלט ציבורי אשר גורע משטח חלקת המגורים של הנתבעים, כמו כן הפנו הנתבעים למצבו הרפואי של הנתבע שהינו נכה צה"ל, חולה בסרטן וכי מצבו הבריאותי מתדרדר מיום ליום.

     

11. כמו כן טענו הנתבעים כי הקרקע החקלאית במשק משמשת לחקלאות וכי מבנה המגורים אשר נבנה ללא היתר (בית המגורים השני) שימש בעבר כמחסן חקלאי וכבית אריזה לפרחים ובשנות ה90, וכאשר החלה העליה מבריה"מ, מחסן זה הוסב למבנה מגורים בהוראה ובסיוע המדינה לשם שיכון העולים במבנים זמניים. לטענת הנתבעים, מבנה המגורים השני עומד ריק ואינו משמש בפועל למגורים כלל וכי התובעת אינה רשאית לגבות דמי שימוש בגין מבנה זה בשעה שהיא פעלה להסבת המבנה האמור למגורים ובפרט כאשר לא נעשה שום שימוש במבנה האמור. כמו כן טענו הנתבעים כי המבנה השני אינו בגודל של 250 מ"ר כפי שנטען ע"י התובעת אלא קטן באופן משמעותי.

     

12. באשר לבית המגורים הראשון, טענו הנתבעים כי מרביתו הוקם עפ"י היתר בנייה ואין כל הצדקה לגביית דמי שימוש בגין מבנה זה. כמו כן טענו הנתבעים כי שטחו של מתחם האירוח קטן באופן משמעותי מן הגודל שמצויין בחוות הדעת מטעם התובעת וכי הנתבע עושה שימוש בשטח המבנה לצרכי צדקה וכי הבריכה אינה סגורה אלא מכוסה בקירוי קל בלבד.

     

13. בתצהירו הודה הנתבע כי מבנה המגורים השני הוסב למגורים בתחילת שנות התשעים וכי הוא פועל להסדרת המבנה, כי בפועל הוא אינו מאוכלס וכי גודלו קטן יותר מהגודל המפורט בחוות הדעת. באשר למתחם האירוח, הנתבע בתצהירו לא הכחיש את קיומו ואף לא את מועד פתיחת המתחם אולם טען כי המדובר בשטח קטן יותר מהשטח המצויין בכתב התביעה, כי מזה שנים לא נעשה בו שימוש וכי המכולות המצויות בו ריקות ולא נעשה בהם כל שימוש.

     

14. כמו כן טענו הנתבעים כי לאור גילם של הנתבעים ובהתאם להחלטות התובעת, זכאים הנתבעים להנחות בתשלום דמי השימוש ולכן חיובם בדמי השימוש הינו 4% לכל היותר.

15. לטענת הנתבעים אין מקום לחייב אותם במסגרת דמי השימוש הנתבעים, ברכיב היזמי משנת 2011 אלא לכל היותר מ-8/16 או 9/16 בלבד ולא משנת 2011 כנטען ע"י התובעת. הנתבעת צירפה להגנתה חוות דעת שמאית של השמאי ארז ישר מיוני 2020.

     

    רקע דיוני

     

16. התביעה שלפניי הוגשה בחודש נובמבר 2018 והתובעת כאמור צירפה לכתב תביעתה חוות דעת שמאית של השמאי אברם גלעד מיום 26.04.18. הנתבעת אף היא הגישה חוות דעת שמאית נגדית מטעמה של השמאי ארז ישר מחודש מרץ 2020. נוכח הפערים בין חוות הדעת, מינה ביהמ"ש מומחית מטעמו, היא שמאית המקרקעין הגב' אביגיל ביטון, לצורך קביעת שווי זכויות הבעלים של המקרקעין מושא התובענה וקביעת גובה דמי השימוש, לרבות אובדן מרכיב הרווח היזמי.

     

17. לאחר שהצדדים הגישו חוות דעת משלימות מטעמם, הגישה מומחית ביהמ"ש ביום 27.07.22 את חוות דעתה לתיק ובית המשפט הורה לצדדים להגיש תחשיב עדכני מטעמם באשר לגובה דמי השימוש לשיטתם. התובעת הגישה תחשיב מטעמה והעמידה את דמי השימוש מיום 1/1/11 ועד 30/10/18 בכל הנוגע לבית המגורים השני אשר הוסב ע"י הנתבעים בשנות ה-90 לבית מגורים, על סך של 288,248 ₪. באשר למתחם האירוח הגישה התובעת תחשיב מטעמה והעמידה את דמי השימוש מיום 01.01.16 ועד ליום 31.10.18 על סך של 34,241 ₪.

     

18. הנתבעים מאידך הגישו תחשיב מטעמם והעמידו את דמי השימוש מטעמם בהתאם לחוות הדעת של שמאית מטעם ביהמ"ש על סך של 0 ₪ בגין בית המגורים השני ו18,000 ₪ בגין מתחם האירוח.

     

19. בשים לב לכתב ההגנה מטעם הנתבעים ובשים לב כי הנתבעים לא הכחישו את היות מבנה המגורים השני ללא היתר בנייה והודו כי הסבתו למגורים, הייתה בשנות התשעים ובשים לב כי הנתבעים לא הכחישו את קיומו של מתחם האירוח וטענו לגבי שני שימושים אלו כי הם אינם בשימוש מזה שנים, הציע בית המשפט לצדדים להגיע להסכמה להפסקת השימושים המפרים תוך מתן אפשרות לצדדים לטעון בכתב, באשר למועד הפינוי והפסקת השימושים ובית המשפט ייתן החלטה מנומקת בעניין. כמו כן, הציע בית המשפט לצדדים לנהל מו"מ לגבי גובה דמי השימוש עד להספקת השימוש בפועל בשים לב למסקנות מומחית בית המשפט.

     

20. בסופו של יום הצדדים לא השכילו להגיע להסכמה על פי המתווה שהוצע ע"י בית המשפט, אשר היה בו כדי לחסוך בזמן ובית המשפט הורה על הגשת תצהירים ותיק מוצגים מטעם כל אחד מהצדדים.

     

21. התובעת הגישה את תצהיריה ביום 1/5/23 אשר כללו, את תצהיריהם של שני המפקחים אשר ביקרו במקרקעין מושא התובעת במהלך השנים (מר יוסי גפן ומר אוהד דשן) וכן את תצהירה של הגב' אילנה מתיתיהו, אשר ערכה את התחשיב באשר לגובה דמי השימוש לשיטתה של התובעת, בשים לב למסקנות המומחית מטעם בית המשפט.

     

22. הנתבעים הגישו ביום 2/7/23 מטעמם את תצהירו של הנתבע מס' 1 ושל הנתבעת מס' 2 כן תיק מוצגים מטעמם.

     

23. לאחר הגשת התצהירים נקבעה ישיבת קדם משפט מסכמת ביום 10.07.23 וביהמ"ש הציע לצדדים להסכים להגשת סיכומים בכתב במחלוקות המשפטיות הקיימות בין הצדדים בשים לב לאמור בתצהירים מטעם הצדדים.

     

24. בדיון לפניי טענה ב"כ הנתבע שהמחלוקות העובדתיות שעל ביהמ"ש להידרש ולהכריע בהן הינן כלהלן :

     

    "א. היקף השימוש בבית המגורים הוא לא מאוכלס, יש בו ציוד של העמותה.

    ב. הבית הנוסף הוסב למגורים בשנות התשעים בסיוע של המדינה". ( ראה פרוטוקול עמ' 6 שורה 17 ואילך).

     

25. התובעת הודיעה כי היא לא מעוניינת לחקור את הנתבעים על התצהירים מטעמם וכי היא תטען את טענותיה בסיכומים מטעמה. הנתבעים ביקשו שהות של שבעה ימים על מנת לשקול האם הם מעוניינים בחקירת הפקחים מטעם התובעת או שמא ניתן להורות על הגשת סיכומים בכתב.

     

26. בתאריך 17/7/23 הודיעה ב"כ הנתבעים כי היא עומדת על חקירתם הנגדית של עדי התובעת. נוכח זאת נקבעה ישיבת הוכחות לחקירתם הנגדית של עדי התובעת ליום 21/9/23. ואכן במועד זה התייצבו עדי התובעת ונחקרו נגדית על תצהיריהם ובתום דיון ההוכחות הורה בית המשפט על הגשת סיכומים בכתב. התובעת הגישה סיכומיה ביום 19/10/23 והנתבעים הגישו סיכומיהם ביום 7/3/24.

     

     

    המבנים מושא התובענה

     

27. לטענת התובעת במקרקעין מושא התובענה, מצויים שני מבני מגורים: הראשון: ללא היתר בנייה, המצוי בתוך חלקת המגורים אשר בגינו הוצע היתר בנייה בעבר אולם הנתבעים הרחיבו אותו ללא היתר בנייה. השני: מבנה מגורים המצוי בתוך החלקה החקלאית ללא כל היתר בנייה. כמו כן טענה התובעת כי בחלקה החקלאית הצמודה לחלקת המגורים הקימו הנתבעים מתחם אירוח ללא היתר בנייה. לטענת התובעת מבנה המגורים בחלקה החקלאית וכן מתחם האירוח אשר לא קיבלו כל היתר מהתובעת, מהווים שימושים מפרים לטענתה ובגין שימושים אלו ואלו בלבד, הגישה התובעת את התביעה לפינוי וסילוק יד להריסה וכן לתשלום דמי שימוש.

     

28. לצורך כך הגישה התובעת תצלום אורטופוטו מיום 20.03.16, עליו מסומנים המבנים והשימושים החורגים (ראה נספח 3 לתצהירו של אוהד דשן) המצויים במקרקעין אולם בשים לב כי התביעה לתשלום דמי שימוש הוגשה רק בגין שתי הפרות, אתייחס להפרות אלו בלבד, כלהלן:

     

    בית מגורים 2– מבנה המשתרע כל כ-250 מ"ר אשר הוקם כבית אריזה והוסב ע"י הנתבעים, ממבנה חקלאי לבית מגורים, בשנות ה-90 ואשר לא הוצא לגביו כל היתר בניה לבית מגורים ומצויים בו כיום, 3 יחידות דיור (להלן: "בית 2").

     

    מבנה אירוח סגור כ250 מ"ר-מתחם המצוי בעורף של בתי המגורים והכולל: בריכה סגורה כ-150 מ"ר, חצר מתחם אירוח כ650 מ"ר, שלוש מכולות שירותים ומלתחות (להלן: "מתחם האירוח").

     

    (להלן: "המבנים וההפרות מושא ההליך").

     

    ויודגש- בחלקת המגורים של המקרקעין מושא התובענה, קיים מבנה מגורים אשר ככל הנראה הוקם עפ"י היתר בנייה, אולם הורחב ללא היתר בניה, אולם בשים לב כי הוא בנוי בתוך חלקת המגורים והקמתו היתה לכאורה על פי היתר בניה, התובעת לא עתרה למתן סעד לגביו והוא אינו חלק מהתובענה. ( ראה פרוטוקול הדיון מיום 21/9/23 עמוד 12 שורה 6 לפרוטוקול).

     

     

     

    העובדות שאינן שנויות במחלוקת

     

29. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת הינה בעלים על המקרקעין מושא התובענה, וכי המקרקעין מושא התובענה רשומים על שמם של הנתבעים בהתאם להסכם מיום 17.10.06 (ראה נספח 2 לכתב התביעה) .

     

30. אין חולק בין הצדדים כי מתחם האירוח מצויי בשטח החקלאי מעבר לחלקת המגורים וכי בית מס' 2 הוקם כמחסן והוסב למבנה מגורים, בתחילת שנות התשעים ללא היתר בנייה כחוק מטעם הרשויות המוסמכות וכי מעולם לא קיבלו אישור בכתב מטעם התובעת להקמת / הסבת המבנה למגורים. ( ראה תצהירי הנתבעים סעיף 9 א לתצהיר הנתבע וסעיף 11 לתצהיר הנתבעת).

     

31. אין חולק בין הצדדים כי בתחילת שנת 2016 הקימו הנתבעים או מי מטעמם מתחם אירוח בחלקה החקלאית של המשק וכי הוא כולל בריכה, מכולות שהוסבו לשירותים ומלתחות ועוד.

     

32. אין מחלוקת בין הצדדים כי נעשה שימוש בבית מס' 2 לצרכי מגורים במהלך השנים ולטענת הנתבעים באופן ספורדי וכי מבנה זה, הכולל כיום 3 יחידות דיור, עומד על תילו עד היום.

     

33. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים לא הסדירו את בית 2 ולא את מתחם האירוח וכי ניתן לעשות בהם שימוש ולהשכירם לצדדים שלישיים או לעשות בהם שימוש עצמאי, גם כיום.

     

34. אין מחלוקת כי הנתבעים לא שילמו כל תשלום לתובעת במהלך השנים בגין המבנים וההפרות מושא התביעה וכי במהלך חלק מהשנים, קיבלו הנתבעים תשלומים מגורמי חוץ בגין השכרת בית 2 ומתחם האירוח.

     

35. אין מחלוקת כי הנתבעים פעלו מול רשויות התכנון לצורך הסדרת השימושים המפרים. דא עקא, כי עד להיום, לא הוסדרו השימושים המפרים מושא התביעה וכי עד להיום בית מס' 2 הינו מבנה שיכול לשמש למגורים אולם ללא היתר בנייה למגורים, הכולל שלוש יחידות דיור והתובעת לא נתנה כל הסכמה מפורשת /כתובה להסבת המחסן החקלאי למבנה מגורים ולהקמת מתחם האירוח.

     

    השאלות שבמחלוקת

     

36. ראשית על בית המשפט להכריע האם בית מס' 2 ומתחם האירוח הינם שימושים מפרים ומנוגדים להסכם החל בין הצדדים.

     

37. ככל שהתשובה לשאלה זו תהא חיובית ועל מנת להכריע בסעדים המבוקשים על ידי התובעת, על בית המשפט לקבוע האם בית מס' 2 היה קיים ביום -01.01.11 והיה בשימוש ע"י הנתבעים מיום 01.01.11 ועד ליום 01.11.18. ולגבי מתחם האירוח, על ביהמ"ש להכריע האם מתחם האירוח היה קיים והיה בשימוש ע"י הנתבעים מיום 01.01.16 ועד ליום 01.11.18.

     

38. האם התובעת זכאית לקבלת דמי שימוש ראויים מהנתבעת מיום 01.01.11 לגבי בית המגורים מס 2 ולגבי מתחם האירוח מיום 01.01.16 ועד למועד הגשת התביעה או עד למועד הפסקת השימוש בפועל.

     

39. כמו כן על ביהמ"ש להכריע האם חיוב מי מהנתבעים בדמי שימוש בגין שימושים מפרים הינם תולדה של שימושים בפועל שנעשים במבנים קרי: אכלוס בית מס' 2, השכרת מתחם האירוח לצדדים שלישיים או שמא החיוב הינו בגין קיומם של המבנים המפרים והפוטנציאל הקיים לשימוש המפר.

     

40. ככל שייקבע שהתובעת זכאית לקבלת דמי שימוש מהנתבעת, יידרש בית המשפט להכריע באשר לגובה דמי השימוש הראויים והאם זכאית התובעת לתשלום דמי שימוש הכולל רווח יזמי ואם כן, ממתי? כמו כן, יידרש בית המשפט להכריע האם זכאים הנתבעים להנחה בתשלום דמי השימוש בשים לב לנסיבותיהם היחודיות וגילם.

     

41. היות והתביעה שלפניי עניינה בין השאר תשלום דמי שימוש בגין שימוש מפר מכוח עשיית עושר ולא במשפט, אפרט בקצרה את התשתית הנורמטיבית בעניין.

     

    עשיית עושר ולא במשפט

     

42. כידוע, בסיסם של דיני עשיית עושר ולא במשפט הוא בעקרונות הצדק והיושר. עמד על כך המשנה לנשיא מ' חשין:

     

43. "דיני עשיית עושר ולא במשפט מייסדים את עצמם על עקרונות הצדק והיושר הטבעי. הרוח המנשבת בהם היא תחושת המצפון והיושר המורה אותנו כי יש למנוע התעשרות לא מוצדקת של ראובן על חשבונו של שמעון. ומכוח תחושת צדק עמוקה זו נקבעה חובת השבה בדין..." [ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס(4) 545, 562 (2006) (להלן: עניין רשות העתיקות); וכן ראו למשל: ד"נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221, 268-267 (1988) (להלן: "עניין אדרס"); ע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 323-322 (1990) (להלן: "עניין ליבוביץ"); רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4) 289, 415-414 (1998) (להלן: "עניין א.ש.י.ר"); ע"א 760/77 בן עמי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד לג(3) 567, 577 (1979); דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך א' 30-22; 62-61 (מהדורה שנייה, תשנ"ח-1998) (להלן: "פרופ' פרידמן")].

     

44. העיקרון בדבר השבת התעשרות שנעשתה על חשבונו של הזולת קבוע בסעיף 1 לחוק עשיית עושר:

     

    "(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה) חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.

     

    (ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת."

     

45. בית המשפט החיל את הוראות חוק עשיית עושר במקרים שונים, החל במצבים בהם נעשה שימוש שלא כדין בנכס [ראו למשל: ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297 (1991) (להלן: עניין כהן); ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633 (1983)], וכלה במצבים בהם הכיר בית משפט זה בחובת השבה של כספים שנגבו בשל טעות שבדין או בחוסר סמכות על-ידי רשות [ראו למשל: ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית (לא פורסם, 20.8.2009); עניין רשות העתיקות].

     

46. בין המקרים הרבים בהם קבע בית משפט זה כי קמה חובת השבה על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, הכיר בית משפט זה בעניין אדרס בתחולת דיני עשיית עושר ולא במשפט מקום בו היה חוזה בין הצדדים, והורה לצד שהפר את ההסכם באותו העניין, להשיב לצד הנפגע את טובת ההנאה שהשיג כתוצאה מהפרה זו.

     

     

     

     

    חיוב בתשלום דמי שימוש ראויים מכוח העיקרון של עשיית עושר ולא במשפט

     

47. כאמור, חוק עשיית עושר ולא במשפט קובע את העיקרון הכללי, שעל-פיו מי שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר, חייב להשיב לאותו אחר את שווי ההתעשרות. עיקרון זה עוגן בהוראת סעיף 1(א) בחוק הקובע כי זכות ההשבה מכוח העילה של עשיית עושר ולא במשפט קמה בהתקיים שלושה יסודות אלו: האחד, יסוד ההתעשרות, בכך שהזוכה קיבל נכס, שירות או טובת הנאה; השני, קשר סיבתי, בכך שהזוכה התעשר מהמזכה או על חשבונו; השלישי, יסוד נורמטיבי, המתקיים אם התעשרות הזוכה הייתה "שלא על-פי זכות שבדין".

     

48. חיוב בתשלום דמי שימוש אינו רק אם מדובר במסיג גבול הפולש אל מקרקעין שהם בבעלות אחר, אלא גם אם אדם חוכר מקרקעין בתשלום מופחת לנוכח ייעוד המקרקעין, אך בפועל השתמש בהם לייעוד אחר ללא רשות בעליהם. על פי ההלכה, גם במצב זה מתקיימים שלושת יסודותיו של הכלל בדבר עשיית עושר ולא במשפט. יסוד ההתעשרות מתקיים בכך שתמורת דמי חכירה נמוכים ששולמו עבור מקרקעין שייעודם לתעשייה, נעשה שימוש במקרקעין למטרת מסחר באופן שהניב רווחים גבוהים יותר. היסוד הנורמטיבי, שעניינו התעשרות שלא על-פי זכות שבדין, מתקיים בכך שההתעשרות באה מהשימוש במקרקעין בניגוד להוראות חוזה החכירה ובניגוד לייעוד המקרקעין על-פי התכנית החלה במקום. מאליו מתקיים הקשר הסיבתי, בכך שהזוכה, המשתמש במקרקעין, הפיק את רווחיו על חשבון בעליו של המקרקעין.

     

49. מכאן שכאשר מחזיק במקרקעין עשה שימוש בפועל למטרת מסחר או למטרה אחרת, בשעה שהשימוש המותר והשימוש שבגינו שילמו הם תשלומים לתובעת, הינו שימוש חקלאי, הרי שעל המשתמש שלא כדין לשלם את ההפרש. השאלה שיש לבחון היא, מה סכום דמי השכירות שהמשתמש במקרקעין (הנתבעת) חסכה בכך שהשתמשה בהם שלא כדין.

     

    דיון והכרעה

     

50. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי בתצהירים ובמסמכים שהוגשו, אני קובעת כי דין התביעה להתקבל, הן באשר לסעד פינוי וסילוק היד והפסקת השימושים המפרים והריסתם, והן באשר לתשלום דמי השימוש.

     

    להלן נימוקיי בהרחבה.

     

     

    שימושים מפרים. האומנם?

     

51. לטענת התובעת, קיומו של בית 2, הכולל 3 יחידות דיור, כשהסבתו למגורים היתה ללא היתר בניה והוא מצוי בחלקה החקלאית וכן הקמת מתחם האירוח על החלקה החקלאית, מהווים שימושים מפרים והפרה של ההסכם בין הצדדים והשימושים המותרים על פי ההסכם.

     

52. עיון בכתב ההגנה ובתצהיר הנתבעים מעלה כי הנתבעים אינם חולקים כי הקמת מתחם הארוח, מנוגדת להסכם בין הצדדים, כי המדובר במתחם שהוקם על החלקה החקלאית של משק הנתבעים, כי שימוש זה אינו בהתאם להסכם בין הצדדים וכי המדובר בשימוש המפר את ההסכם בין הצדדים.

     

53. באשר לבית 2 עולה כי על פי חוות הדעת מטעם מומחית ביהמ"ש, ובהתאם לביקור שנערך על ידה או מי מטעמה, בית מס' 2 הינו מבנה הבנוי מבלוקים, מחופה טיח גס וגג רעפים ומחולק לשלוש יחידות דיור והוא אינו כולל ממ"ד.

     

54. עפ"י חוות הדעת השמאית של מומחית ביהמ"ש, בעת הביקור שנערך על ידה במשק ביום 03.02.21 , מתחם האירוח לא היה פעיל אולם הוא כלל לופט אירוח, בריכת שחייה, חצר אירוח ותאי שירותים. כמו כן נערך על ידה ביקור נוסף ביום 27.06.22 ובביקור זה עלה כי בית המגורים משמש בחלקו לאחסון, חדר טיפול ובחלקו בשימושו של הנתבע.

     

55. בכל הנוגע לבית מס 2, הרי שלטענת התובעת המדובר במבנה שהוקם בתוך החלקה החקלאית ואילו הנתבעים טענו כי המדובר במבנה שהוקם כמבנה חקלאי בתוך חלקת המגורים והוסב למגורים בשנות ה-90, אולם ללא היתר בניה כחוק וללא שהציגו הסכמה כתובה של התובעת או מי מטעמה.

     

56. באשר למחלוקת בין הצדדים באשר למיקומו של הבית מס' 2, קרי האם בתוך חלקת המגורים או בחלקה החקלאית, הרי ששני הצדדים לא טרחו להביא בפניי ראיות של גורמים מוסמכים בענין וכל צד טען טענותיו בענין בעלמה וללא תימוכין של גורם מוסמך. דא עקא, בין אם המדובר במבנה המצוי בחלקה החקלאית ובין אם המדובר במבנה המצוי בחלקת המגורים, אין מחלוקת כי המדובר במבנה שתכלית הקמתו הייתה מחסן וכי הוא הוסב למבנה מגורים כבר בשנות ה-90 ( ראה תצהיריהם של הנתבעים), הכולל שלוש יחידות דיור ללא היתר בנייה, ללא הסכמתה כתובה של התובעת ומבלי ששולמו כספים כלשהם לתובעת בגין הסבה זו. ולכן, לא יכולה להיות מחלוקת כי הסבת המחסן למבנה מגורים הכול 3 יחידות דיור, מנוגד להסכם החל בין הצדדים והוא שימוש מפר.

57. למעשה, המחלוקת בין הצדדים בסוגייה זו, קרי המיקום המדויק של בית מס' 2, הינה באשר להיתכנות האפשרית להסדרת בית מס' 2 באופן חוקי. בשים לב כי מחלוקת זו אינה עומדת לפתחי, אינני רואה כל צורך להכריע בה שכן שאלת חיובם של הנתבעים לתשלום דמי השימוש והסעד בגין הפסקת השימושים והריסת המבנה, הינה נגזרת להיתרים שניתנו ע"י התובעת ולהסכמים בין הצדדים ותו לא.

     

58. יצוין כי טענתם של הנתבעים כי במהלך השנים האחרונות הם עושים כל מאמץ על מנת להסדיר את כלל השימושים המפרים מושא התביעה, וכי מאז הקמתם ועד להיום הם לא פעלו להריסת המבנים והשימושים המפרים והותירו אותם על כנם וזאת במקביל לניסיון להסדרתם, מהווה הודאה של הנתבעים כי כלל המבנים מושא התביעה ( בית 2 ומתחם האירוח) הוקמו ללא היתר בנייה, ללא קבלת אישור מהתובעת והם מהווים שימושים מפרים.

     

59. נוכח כל האמור לעיל אני קובעת כי בית מס' 2 ומתחם האירוח, הינם שימושים מפרים ושימושים החורגים מההסכם בין הצדדים.

     

    תקופות השימושים המפרים

     

60. לאחר שהכרעתי כי בית מס' 2 ומתחם האירוח הינם שימושים חורגים, על בית המשפט להדרש לשאלת תקופת השימושים המפרים אשר הוכחו ע"י התובעת וזאת לצורך הכרעה בסעד המבוקש ע"י התובעת, לתשלום דמי שימוש.

     

61. לצורך הוכחת טענותיה של התובעת באשר למועד תחילת השימושים המפרים וחיוב הנתבעת בתשלום דמי שימוש ממועד זה ואילך, הגישה התובעת דוחות פיקוח שנערכו על ידי פקחים מטעמה במקרקעין מושא התובענה במהלך השנים, הן לגבי בית מס' 2 והן לגבי מתחם האירוח.

     

62. עיון בתצהירם של הנתבעים מעלה כי הנתבעים אינם מכחישים את הסבת המחסן החקלאי ששימש כבית אריזה לפרחים לבית מגורים , הוא בית מס' 2 ומודים למעשה כי כבר משנות התשעים בית מס' 2 אינו משמש כבית אריזה לפרחים והוא משמש כבית מגורים, הכולל שלוש יחידות דיור.

     

     

63. למעשה עיון בפרוטוקולי הדיון, בכתב ההגנה ואף בתצהירי הנתבעים עולה כי הנתבעים אינם חולקים על טענת התובעת באשר לכלל השימושים המפרים ומודים בהקמתם, בשימוש בהם לסירוגין במהלך השנים, באי תשלום כספים לתובעת ובניסיון להסדיר את המבנים מול התובעת, ניסיון שכאמור אין מחלוקת, שלא צלח עד היום.

     

64. את ניסיון הנתבעים לקבוע כי התובעת הוכיחה את קיומו של בית 2 רק מדוח הפיקוח הראשון מיום 25/5/15 , אני דוחה מכל וכל, שכן הנתבעים הודו ברוב הגינותם ובפה מלא, כי כבר משנות ה-90 הוסב המחסן החקלאי למבנה מגורים והוא קיים במקרקעין עד להיום.

     

65. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב לתצהירי הנתבעים, לדוחות הפיקוח שהובאו לעיונו ואשר הנתבעת לא חלקה עליהם, עולה כי כלל המבנים והשימושים המפרים הוקמו ע"י הנתבעים, בעוד שהמחסן לאריזת פרחים הוסב בשנות התשעים לשלוש יחידות מגורים (בית מס' 2 ), הרי שמתחם האירוח הוקם בתחילת שנת 2016. כמו כן עולה כי במתחם האירוח נעשה שימוש למצער עד להגשת התביעה ובכל הנוגע לבית מס' 2, הרי שהוא עומד על תילו ובעל פוטנציאל להשכרה וכי נעשה בו שימוש חלקי ע"י הנתבע, גם בעת הביקור של מומחית בית המשפט במקום. ( ראה חוות הדעת של מומחית בית המשפט)

     

66. נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כי התובעת הוכיחה ברמת הוכחה הנדרשת ממנה במשפט אזרחי כי מתחם האירוח הוקם ע"י הנתבעים בתחילת שנת 2016 ונעשה בו שימוש לכל הפחות עד למועד הגשת התביעה.

     

67. כמו כן אני קובעת כי הוכח בפניי ברמת הוכחה הנדרשת במשפט אזרחי כי בית מס' 2 הוסב למגורים –שלוש יחידות דיור- כבר בשנות התשעים וכי נעשה בבית זה במהלך השנים שימוש ע"י הנתבעים וכי למעשה עד להיום, המבנה בנוי ועומד על תילו ומשמש בחלקו לצרכי הנתבע.

     

68. את טענת הנתבעים כי אין לחייב אותם בדמי שימוש בגין בית מס' 2 היות לא נעשה שימוש רציף בבית 2 אלא באופן ספורדי בלבד וכי נעשה שימוש רק בחלק מהיחידות ולא בכולם, וכי בהתאם לכך, יש להפחית את דמי השימוש שעל הנתבעת לשלם בגין כך, אני דוחה. לאור ההלכה לפיה על העושה שימוש במקרקעין שלא בהתאם להסכם בין הצדדים, לשלם דמי שימוש בגין הפרה זו, סבורתני כי יש לחייב את המפר, גם בגין פוטיציאל השימוש שיש לו במבנים המפרים.

     

69. אין מחלוקת כי הנתבעים הסבו מחסן חקלאי לשלוש יחידות דיור, בעלות פוטנציאל השכרה. ככל שטענת הנתבעים תתקבל, הרי שיהיה בכך כדי להוות תמריץ למפרים אחרים להקים מבנים מפרים ולעשות שימוש מפר, ובעת שיתבקשו להרוס ולשלם דמי שימוש עבור העבר, יטענו כי כעת השמוש הופסק אולם המבנה עדיין קיים ולכן אין חבות מכאן ואילך לתשלום דמי השימוש. דא עקא כי ככל שהמבנים קיימים ולא נהרסו, אין כל מניעה כי לאחר פסק הדין, ימשיכו המפרים לעשות שימוש במבנה המפר וחוזר חלילה.

     

70. סבורתני כי מדיניות נכונה היא לקבוע כי על דמי השימוש, בשל שימוש מפר ומנוגד להסכם, להיות משולם משל נעשה שימוש מתמשך בבית מס' 2 והעובדה שהושכר לפרקים והניב רווחים רק בחלק מהזמן, אין בה כדי להפחית מגובה דמי השימוש בעד התקופה האמורה, ובין השאר היות ומדובר בהפרת הסכם מתמשכת. ככל שאכן לא נעשה כל שימוש בשלוש יחידות הדיור בבית מס' 2 היה על הנתבעים להרוס את הבית לאלתר ולא להותירו על כנו.

     

71. קיומן של 3 יחידות הדיור בבית מס' 2, בנוגד להסכם בין הצדדים, ללא היתר בניה וללא כל תשלום לתובעת, הוא שמכריע את הכף לחיוב הנתבעים בתשלום דמי השימוש בגין בית מס' 2.

     

72. נוכח האמור לעיל, אני סבורה כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש עבור הבית מס' 2 מיום 1/1/11 ועד הגשת התביעה, מבלי כלל להידרש לתקופות בהם הבית לא היה מאוכלס/מושכר או לא נעשה בו שימוש מלא.

     

73. דברים אלו יפים אף לגבי מתחם האירוח, אשר היה קיים ועמד על תילו גם במועד ביקור השמאית במקרקעין וכי היותו סגור ונעול בחלק מהביקורים ( ראה ביקור מיום 4/1/18 ) של הפקחים במקרקעין, לא גורע מהפרת ההסכם ע"י הנתבעים, וחיובם בתשלום דמי שימוש. למותר לציין כי היות והביקור הינו מחודש 1/18 ובשים לב כי המדובר במתחם אירוח המתאים יותר לחודשי הקיץ, היותו נעול במועד זה, לא מלמד כי לא לא נעשה בו יותר שימוש.

     

74. נוכח האמור לעיל, אני קובעת כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש עבור מתחם האירוח מיום 20/3/16 ( מועד הביקור הראשון של הפקח מר אוהד דשן) ועד הגשת התביעה, מבלי כלל להידרש לתקופות בהם הנתבעים לא עשו שימוש במתחם האירוח.

     

75. כמו כן אני קובעת שהנתבעים או מי מטעמם לא שילמו כל דמי שימוש בגין המבנים מושא התביעה (מתחם האירוח ובית מס' 2) כלהלן: מיום תחילת השימוש המפר- לגבי בית מס' 2 מיום 01.01.11 - ובמתחם האירוח מיום 01.01.16 ועד היום.

     

     

     

    הסעדים המבוקשים:

     

76. לסיכום חלק זה, היות ובכתב התביעה התבקש בית המשפט להורות על פינוי והריסת כל הבנוי והנטוע במקרקעין מושא התביעה, אשר נבנה שלא כדין או שנעשה בו שימוש חורג שלא כדין, בנסיבות אלו ולאור האמור אני מורה לנתבעים לסלק ולפנות מן המקרקעין את כל אותם מבנים בלתי חוקיים, והכוונה לבית מספר 2 ולמתחם האירוח, אשר הנתבעים עשו בהם שימוש במהלך השנים והשיאו מהם רווחים לאורך השנים.

     

77. הנתבעים הפרו הפרה יסודית ומתמשכת את הוראות הסכם המשבצת ואת מטרת החכירה העומדת ביסודו. בנסיבות אלו, יש ליתן צו מניעה קבוע ולהורות על הפסקת השימושים המפרים ועל הריסתם.

     

78. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בעניין ובשים לב כי התביעה הוגשה כבר ב11/18 וכי על אף הגשת התביעה, נמנעו הנתבעים מהריסת המבנים והפסקת השימושים במבנים באופן מוחלט והמשיכו לעשות שימוש בבית מס' 2 באופן חלקי ובאופן המפר ברגל גסה את ההסכם בין הצדדים ואת הוראות החוק, והתעשרו לאורך כל השנים ולאחר ששקלתי את התנהלות הצדדים, אני קובעת כי ניתנה לנתבעים התראה מספקת כנדרש.

     

79. נוכח זאת ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני קובעת כי הפסקת השימושים המפרים בבית 2 ובמתחם האירוח יהיה בתוך 60 יום מהיום.

     

80. כמו כן אני קובעת כי סילוק מתחם האירוח והריסתו יהיה בתוך שלושה חודשים מהיום ואילו סילוק והריסת בית מס' 2 תהא בתוך 8 חודשים מהיום וזאת על מנת ליתן לנתבעים שהות להמשיך לנסות להסדיר מבנה זה.

     

    גובה דמי שימוש ראויים

     

81. כפי שצויין לעיל, דמי השימוש מהווים מעין "דמי שכירות" שעל המחזיק לשלם לבעלים בעבור תקופת החזקתו בקרקע (ע"א 3846/13 מנהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף (פורסם בנבו, 21.7.2015). גובה "דמי השכירות" מחושב על יסוד שיעור התשואה השנתית אותה יכלה התובעת מהמקרקעין בתקופת השימוש. תשואה זו, אשר הצדדים חלוקים לגבי גובהה, נגזרת משווי המקרקעין נשוא הליך זה. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות אשר אמדו את שווי המקרקעין, בהתאם לשימושים שנעשו בפועל בנחלות , ובהתחשב בהיקף השימוש, בתקופת השימוש וכיו"ב נתונים עובדתיים המצויים במחלוקת ומשפיעים על שווים של המקרקעין .

     

82. אשר על כן, אני קובעת כי לתובעת קמה זכות תביעה כנגד הנתבעת לדמי שימוש ראויים בגין השימושים המפרים בכלל המבנים מושא התביעה שבוצעו במקרקעין מושא התביעה, בעילה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, בגין בית מס' 2 מיום 01.01.11 ועד 31.10.18 ובגין מתחם האירוח, מיום 20/3/16 ועד ליום 31.10.18.

     

     

83. את דרישת התובעת בסיכומיה כי יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש עד להפסקת השימוש בפועל שכן אין מחלוקת שיחידות הדיור ומתחם האירוח עומדים בעינן, אני דוחה שכן הסעד המפורט בכתב התביעה, הינו לתשלום סך כולל של 448,840 ₪ בגין בדמי שימוש וזאת על אף סמכותו של בית המשפט ליתן סעד שכזה, ככל שבמסגרת כתב התביעה היתה עותרת התובעת לסעד זה.

     

84. מצופה היה מהתובעת לפעול להגשת תביעה לתשלום דמי השימוש עד להפסקת השימושים בפועל, אולם היות והתובעת לא עשתה כן, דין תביעתה בענין, בסיכומים מטעמה, להידחות וטענות הנתבעים בענין, מקובלות על בית המשפט.

     

85. כבוד השופט סולברג דן בעניין זה, במסגרת ערעור על תובענה אשר התנהלה בבית המשפט המחוזי, ואשר בה המדינה הגישה תביעה כספית לתשלום דמי שימוש בגין החזקה שלא כדין במקרקעין. המבקשת שם טענה כי דמי השימוש מיום הגשת התביעה ועד פינוי המקרקעין לא נתבעו בתביעה, וכי המדינה ביקשה אך סעד הצהרתי שיעיד כי היא זכאית לקבל דמי שימוש בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה.

     

86. בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט נ' סולברג, דחה את הערעור ופסק כי:

     

    "...למעלה מן הצורך, אף אין לשעות לבקשה לגופה. ראשית, הכרעה האם מדובר בתביעה לסעד כספי או הצהרתי, תיעשה לפי מבחן הסעד, דהיינו כל שנדרש הוא לבחון את כתב הטענות שהגיש התובע (או המבקש) עם פתיחת ההליך. מתן סעד הצהרתי הוא עניין שבשיקול דעת, ובתי המשפט אינם נוטים לקבל תביעות לסעד הצהרתי, כאשר יש בידי התובע היכולת לתבוע סעד מהותי-אופרטיבי, כגון סעד כספי. על מבקש סעד הצהרתי להצביע על אינטרס לגיטימי שלו בקבלת הסעד, ועל כך שלא ייפגע למעלה מן המידה אינטרס של הצד שכנגד וכן של הציבור כולו, למשל, בשל ריבוי ההליכים שיידרש לנקוט בהם. באופן דומה נפסק כי, על תובע לרכז את כל התביעות הכספיות העומדות לו מאותה עילה במסגרת תביעה אחת, וכי אין לעודד פיצול סעדים, מקום בו הדבר יגרום לבזבוז זמן ולריבוי התדיינויות.

    בענייננו, הסעד הכספי נתבע בתביעה במפורש והוא תשלום דמי שימוש בגין התקופה שממועד הגשת התביעה ועד לפינוי המקרקעין בפועל. גם אם מדובר בסכום שאיננו מסוים (ושאינו יכול להיות מסוים כל עוד לא פונה המקרקעין) אין לומר כי מדובר בסעד הצהרתי. זהו המהלך הדיוני הראוי והמצופה מתובע בסוגיות כאלו, לכרוך את כל תביעותיו הכספיות באופן שיאפשר דיון בהן ביחד, לתועלת בית המשפט, הצדדים והציבור....". (ועל כך ראו רע"א 6713/15). ( הדגשה שלי א.ל.)

     

87. דא עקא כי במקרה דנן עתרה התובעת לתשלום דמי שימוש בגובה של 448,840 ₪ בלבד וכן לפיצול סעדים ולא עתרה לתשלום דמי שימוש עד למועד מתן פסק הדין או הפסקת השימוש בפועל.

     

    חישוב דמי השימוש

     

88. כאמור, לצורך קביעת פרמטרים אלו, מינה בית המשפט מומחה מטעמו, שמאית המקרקעין אביגיל ביטון אשר הגישה ביום ה- 26/7/22 את חוות דעתה לתיק. נכון למועד ביקור המומחה בנכס, דהיינו ביום ה- 3/2/21 מצאה היא כי כלל המבנים מושא התביעה אכן מצויים במשק של הנתבעים. כמו כן ציינה המומחית כי היא לא בחנה את היקף השטחים הנקובים בחוות הדעת. המומחית אמדה את שווי זכויות הבעלות בשטחים לצורך קביעת דמי השימוש בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בבעלות רמ"י לתאריכים השונים כמפורט בסעיף 1 לחוות דעתה ומסקנותיה מפורטות בפרט בסעיפים 14 ו-15 לחוות דעתה.

     

89. הצדדים כאמור וויתרו על חקירתה הנגדית של מומחית בית המשפט ובשל כך, חוות דעתה היא תהווה את התשתית השמאית לחישוב דמי השימוש.

     

90. במסגרת ראיותיה הגישה התובעת תחשיב חשבונאי באשר לגובה דמי השימוש שלטענת התובעת, על הנתבעת לשלם, בשים לב למסקנות מומחית בית המשפט ( ראה נספח 2 לתצהיר הגב' מתיתיהו).

     

91. הנתבעים בתצהירים מטעמה לא התייחסו לתחשיב אולם הגישו במסגרת ההליך תחשיב מטעמם על בסיס חוות הדעת מטעם מומחית בית המשפט. בסיכומים מטעמם טענו הנתבעים כי החישוב שנערך ע"י התובעת בתחשיב מטעמה, מנוגד להוראות רמ"י בענין. לטענת הנתבעים, על פי נהלי רמ"י בעל נחלה זכאי להקים יחידה נוספת בהיקף של 160 מ"ר ויש לחייבו בגין שנתיים בגין השטח המבונה בשיעור של 5%. ראה לענין זה נוהל 37.15 Bשהוגש לתיק ע"י הנתבעים ביום 26/9/23. דא עקא, כי עסקנין בנוהל מיום 30/5/21 שמעדכן את נוהל הקודם שפורסם ביום 31/10/19. היות וקבעתי כי על הנתבעים לשלם את דמי השימוש בגין השימושים המפרים עד ליום 31/10/18 הרי שנהלים אלו כלל לא רלוונטים ואין בהם כדי ללמד על הנהלים התקפים במועדי השימוש כפי שקבעתי לעיל.

     

     

92. התובעת הגישה לתיק בית המשפט ביום 27/9/23 את נוהל 90.07 הנוגע להסדרת הפרות במגזר החקלאי וכן עותק משאלות ההבהרה למומחית. עיון בנוהל זה מעלה כי עיניינו מתן הקלות לבעלי זכויות במסגרת הוראת שעה כאשר תנאי לתחולת ההוראת השעה הוא הסדרת השימושים המפרים עד ליום 31/12/22. בשים לב כי השימושים המפרים לא הוסדרו עד להיום, הנתבעים, עם כל הצער שבדבר, לא יכולים להיבנות ולהסתמך על הוראת שעה זו.

     

93. גם את טענת הנתבעים להנחה בגין נסיבותיהם האישיות, עם כל הצער שבדבר איני יכולה לקבל וזאת בשים לב כי הנתבעים הפרו את ההסכם עם התובעת הפרה גסה ולמעשה עד להיות, לא פעלו להריסת המבנים והפסקת השימושים, וסבורתני כי דרישתם כעת לקבל את ההנחה, אינה אפשרית ואף אינה בסמכותו של בית המשפט.

     

94. בהתאם להלכת בית המשפט העליון בע"א 1594/20 יצחק קלקודה נגד רשות מקרקעי ישראל ובשים לב כי השימוש הפר במקרקעין מושא התביעה, אינו פעילות חקלאית, וממילא הנתבעים אינם זכאים להנחות ו/או הקלות ובשים לב כי על פי הלכת קלקודה, זכאית התובעת לתשלום דמי שימוש בשיעור של 6% מערך הקרקע בגין כל שנה, ועד הפסקת השימוש בפועל בתוספת ריבית והצמדה מהמועד הקובע למועד התשלום בצירוף רווח יזמי.

     

95. בכל הנוגע לרווח היזמי עולה כי המומחית מטעם בית המשפט סברה כי אין מקום לחייב ברווח יזמי, בגין מתחם הארוח אלא רק בגין מתחם המגורים הבית 2. היות והצדדים לא חקרו את המומחית ובשים לב לתשובותיה כפי שהוגשו לתיק ביום 27/9/23 יש לקבל את חוות דעתה גם בנוגע לרווח היזמי.

     

96. בשים לב להחלטותיי לעיל, הרי שתחשיב התובעת כפי שהוגש לתיק בית המשפט ביום 8/5/22 תואם את חוות הדעת מטעם מומחית בית המשפט, תואם את הלכת בית המשפט העליות בפרשת קלקודה ותואם את קביעותיי לעיל, בכל הנוגע לגובה דמי השימוש הראויים.

     

97. נוכח האמור לעיל ובשים לב לקביעותיי לעיל בדבר תקופות השימוש, אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת בגין מתחם האירוח סך של 34,241 ₪ בגין השימוש מיום 1/1/16 ועד 31/10/18 ובגין בית מס' 2 סך של 288,248 ₪ בגין השימוש מיום 1/1/11 עד 31/10/18 כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 22/9/22 ( מועד עריכת התחשיב מטעם התובעת ) ועד התשלום בפועל.

     

    סוף דבר:

     

98. נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיף 18 לכתב התביעה כאשר הפסקת השימושים המפרים בבית 2 ובמתחם האירוח יהיה בתוך 60 יום מהיום. כמו כן אני קובעת כי סילוק מתחם האירוח והריסתו יהיה בתוך שלושה חודשים מהיום ואילו סילוק והריסת בית מס' 2 תהא בתוך 8 חודשים מהיום וזאת על מנת ליתן לנתבעים שהות להמשיך לנסות להסדיר מבנה זה.

     

99. כמו כן אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את כל הסכומים המפורטים בסעיף 97 לעיל כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 22/9/22 ועד התשלום בפועל.

     

100. בנסיבות הענין אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 40,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא, הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

      

101. זכות ערעור כחוק.

      

      

     ניתן היום, ז' סיוון תשפ"ד, 13 יוני 2024, בהעדר הצדדים.