מזעקי ואח' נ' גרינברג את שניאור - השכרת דירות למגורים בע"מ ואח'

תביעת ליקויי בניה נטענים שהוגשה על סך 400,000 ₪. בהתאם להסכם דיוני בין הצדדים, נקבע שפסה"ד יינתן ללא חקירות.

עמדת התובעים

1. ביום 04.10.11 התקשרו התובעים עם הנתבעת 1 בהסכם לרכישת דירה ברח' חביבה רייך 27/3 בחיפה במסגרת פרויקט פינוי- בינוי (הנתבעת 2 הינה הקבלן המבצע של הפרויקט). התובעים שילמו את מלוא התמורה, אולם הנתבעות לטענתם, לא עמדו בתנאי החוזה והדין באשר לטיב הבניה. על פי חוו"ד מומחה התובעים- המהנדס בן עזרא, בדירה קיימים ליקויים בסך 67,172 ₪. בגין שניים מהליקויים נגרמה לתובעים, לטענתם, ירידת ערך בסך 25,000 ₪.

2. ירידת ערך משמעותית נוספת לה טוענים התובעים הינה בגין גובה התקרה בדירתם. לטענתם, האגף בו נמצא הדירה הינו אגף חדש שנבנה בצמוד למבנה הישן, כך שהיתה יכולת, וממילא חובה, למצוא דרך הנדסית נאותה לבנות אותו כראוי, ובהתאם לסטנדרטים הקבועים בחוק.

גובה התקרה בדירה שקיבלו התובעים נמוך משמעותית מהמינימום הקבוע בחוק ובתקנות ועומד על 233 ס"מ בלבד (במקום 2.5 מטר מינימום לחלל דירתי). ירידת הערך בגין כלל הליקויים, לרבות ליקוי זה, נאמדה בתביעה בסך כולל של 374,000 ₪. לטענת התובעים, מדובר בדירה אשר אינה דירה, ואינה מתאימה למגורים, וחלל הדירה עצמו ראוי שייקרא "מחסן" ולא "דירה".

3. לשם ביצוע התיקונים, יהיה צורך בפינוי הדירה לתקופה של כחודשיים, במהלכה יפסידו התובעים דמי שכירות בסך 7,000 ₪. כמו כן טוענים התובעים כי קיום הליקויים בתוספת התעלמות מצד הנתבעות, גרמו להם לאובדן הנאה מהדירה בסכום המוערך על 30,000 ₪. לצרכי אגרה העמידו התובעים את תביעתם על סכום של 400,000 ₪ .

עמדת הנתבעות

4. הדירה נבנתה במסגרת פרויקט "עיבוי- בינוי", היינו במסגרת תהליך של התחדשות עירונית, שמטרתו הגדלת ניצול הקרקע באמצעות תוספת בניה למבנים קיימים, אם בתוספת קומות ואם בבניית אגפים חדשים מצדי המבנה הקיים. לצורך ביצוע התהליך, מאשרים גופי התכנון תב"ע אשר חלה על המקום. מטבע הדברים, במקרה כזה, כאשר הכניסה לבניין וחדר המדרגות הינם משותפים ונותרים בעינם, הרי שעל מידות וגובה האגפים החדשים הנבנים בצמוד לדירות להיות תואמים לנתוני הדירות הקיימות, לרבות גובהן. בפרויקט המדובר הוספו 3 קומות וכן הוגדל רוחבו של המבנה בדרך של הוספת יחידות דיור.

5. היתר הבניה שקיבלו הנתבעות נסמך על הבקשה להיתר בניה אליה צורפה גרמושקה המציינת את נתוני הגובה של יחידות הדיור. מהגרמושקה עולה כי המרחק בין רצפה של דירה אחת לרצפה של הדירה שמעליה הינו 2.75. הואיל ועובי רצפת בטון הינו 22 ס"מ ועובי המילוי שתחת הריצוף ועובי הריצוף עצמו הינו כ- 15 ס"מ בתוספת שכבת טיח בתקרה בעובי של כ- 2 ס"מ, יוצא כי גובה הדירות שנבנו היה מתוכנן להיות 236 ס"מ. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי מתן ההיתר כמוהו כאישור הגרמושקה שצורפה לבקשה. במילים אחרות- הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הגבהים והמידות של הדירות החדשות כעולה מהגרמושקה, וזאת בהתאם לנסיבות המתחייבות מנתוני המבנה הקיים. זאת ועוד- לאחר סיום בניית הפרויקט קיבל המבנה את כל האישורים הנדרשים מכלל הרשויות; בכלל זה אישור אכלוס מהועדה המקומית ואישור מהמשרד לביטחון פנים ואישור הג"א. ברי כי אישורים אלו ניתנו לאחר בדיקת התאמתן של יחידות הדיור לנתונים העולים מהבקשה להיתר, והתאמתן למגורים בכלל.

6. התובעים רכשו את הדירה בסמוך למועד קבלת היתר הבניה, היינו ראו את המבנה הישן והיו מודעים למשמעות הבניה בתהליך של עיבוי בינוי. הנתבעות גם מפנות לסעיף 3.1 במפרט המכר אליו אתייחס בהמשך, הקובע כי גובה הדירות יהיה 2.5 מ' או לפי דירות קיימות בקומה, ומציינות כי לאור הסיפא לסעיף, לא ניתן לטעון כי התובעים לא היו מודעים לעניין זה. עוד מציינות הנתבעות, כי ממועד מסירת החזקה לידי התובעים, מושכרת הדירה לשוכרים במחיר המקובל בשוק.

7. במקביל הגישו הנתבעות הודעת צד ג' כנגד מר גולדמן גבריאל, האדריכל שהיה אחראי על הפרויקט. במסגרת זו טענו הנתבעות כי האחריות לפיצוי התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם, ככל שהם קיימים, חלה על המתכנן, מכוח התחייבויותיו ואחריותו לתכנון וביצוע העבודות האדריכליות בדירה. תכנון דירה לקוי או רשלני מנתק את הקשר הסיבתי בין רשלנותן הנטענת של הנתבעות לבין הנזקים שנגרמו לתובעים.

עמדת הצד השלישי

8. אדריכל הפרויקט, מר גולדמן, טען בכתב הגנתו כי מאחר ולדירות הקיימות ולדירות החדשות שנבנו מצדי הבניין יש כניסה וחדרי מדרגות משותפים, על מידות וגובה האגפים אשר נבנים בצמוד לדירות הקיימות, להיות תואמים לנתוני הדירות הקיימות. גולדמן תכנן בהתאם את הדירות בהתאמה מוחלטת לדירות הקיימות, על מנת שניתן יהיה לבנות מעליות וכניסות משותפות לבתים. התוכניות הוגשו ואושרו על ידי כל הגורמים הרלבנטיים בטרם נבנה ואוכלס המבנה. מקום שהיה ליועצים חיצוניים למיניהם ביקורות, הערות או התנגדויות לתכנונים, אזי הצד השלישי היה חייב לפעול על פי הוראותיהם. בטענות לגבי גודל או היקף החדרים, שעניינן כשלים תכנוניים, אין כל ממש, שכן תכנונים שונים נעשו לבקשת התובעים עצמם, וממילא לא היה בשינויים אלו כדי לגרוע מהשטחים או התנאים המינימליים הקבועים בחוק.

דיון

9. לאור פערי חווה"ד בענין הליקויים וירידת הערך מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס ושמאי המקרקעין, מר יצחק חיט. להלן אסקור עיקרי חוות דעתו, בה התייחס לליקויים הנטענים על ידי התובעים והמומחה מטעמם. אפתח בליקוי העיקרי הנוגע לגובה חלל המגורים בדירה .

10. א.גובה הדירה, מפני מישור המשטח המרוצף ועד תחתית מישור שכבת הטיח שיושם על פני התקרה, בכל אחד מחללי הדירה, הינו כדלקמן: סלון ומטבח- 233 ס"מ; מבואה- 234.5 ס"מ; ממ"ד- 238.9 ס"מ; פרוזדור- 234.3 ס"מ; חדר השינה הצפון מזרחי- 233.2 ס"מ; חדר השינה הצפון מערבי- 234 ס"מ, חדר רחצה כללי- 233.5 ס"מ; חדר רחצה הורים- 233.5 ס"מ. על פי התקנות, אין להתיר "גובה" בחלל כלשהו המשמש למטרה עיקרית, אשר יהיה קטן מ- 2.5 מ'. חדרי השירות בדירה והפרוזדור שבה, נחשבים כשטחים שנועדו למטרה עיקרית, וגם לגביהם קיימת דרישה לגובה מינימלי של 2.5 מ'. לדעת המומחה, אין לראות בעובדה שניתן היתר בניה לדירה כאשר מידת גובהה נמוכה מהתקנות, בגדר אישור של רשות מוסמכת לעניין הקטנת הגובה בממ"ד, שכן בעניין זה הסתמכו רשויות התכנון בעירית חיפה באופן מוחלט על מתכנני הבניין והדירה, ובכלל זה על התכנון שערך עורך הבקשה שעיקרו הוגש בגרמושקה לועדה המקומית. על פי חישובו של המומחה, הגובה הממוצע של הדירה , עומד על 234 ס"מ.

ב. ממילא לטענת המומחה (והדין עמו), אין זה מסמכותה של הועדה המקומית לשנות הוראות כופות שבדין, ובפרט אין זה מסמכותה לשנות הוראה לגבי גובה מזערי של חללים בבניין. המשמעות היחידה של ההיתר שניתן קשורה באישור שטח הבניה הכולל שביקשה הנתבעת 1 לבנות ואשר הועדה המקומית בדקה ומצאה שאינו חורג מכמות הבניה המירבית שמותר לבנות על המקרקעין על פי תכניות המתאר שחלות עליהם, ותו לא. כמו כן, משמעות ההיתר שניתן הינה כי הועדה המקומית אישרה את התכנון הצורני של הבית שלגבי בנייתו הוצא ההיתר וכן אישרה את חומרי הגימור בחזיתות הבית. בכל שאר העניינים הקשורים בתכנון הבית מסתמכת הועדה המקומית על עורך הבקשה, כאמור בתקנות. עורך הבקשה הינו הצד השלישי בתיק זה והוא האחראי על התוכן הארכיטקטוני של הבניין, ולא הועדה המקומית.

כהערה שלי (י.פ) אוסיף כי איני נדרש לשאלת אחריותה של הועדה המקומית שאינה בעלת דין, אולם ודאי שאין באישור שנתנה כדי לנתק הקשר סבתי בין מחדלי הנתבעים והצד השלישי לעניין תכנון וביצוע של דירה שגובהה נופל מגובה המינימום הקבוע בדין.

ג. באשר לציפיות התובעים: לדעת המומחה, התובעים היו זכאים לצפות לקבל דירה שמתאימה מבחינת גובהה (מפני ריצופה ועד תחתית תקרתה) למה שמקובל לבנות בימינו. כלומר התובעים היו זכאים לצפות שגובה דירתם לא יהיה קטן מ- 265 ס"מ. למצער, הם היו זכאים לצפות לכך שדירתם תבנה בגובה המינימלי הנדרש היינו לא פחות מ- 250 ס"מ. לדעת המומחה, אין לקבל את טענת הנתבעות כי מאחר ומדובר בפרויקט של עיבוי בינוי יש לצפות כי הדירות יהיו זהות לדירות הישנות, ולדעתו המקצועית היפוכה הוא הנכון- התובעים היו זכאים בהחלט לצפות שגובה הדירה אותה רכשו עוד טרם בנייתה, יהיה כמקובל בכל דירה חדשה שנבנית בימינו.

לו היה עליהם לצפות לגובה נמוך יותר אזי המשפט שנוסף במפרט המכר לגבי גובה הדירה הינו מיותר. טענת הנתבעות היתה מוצדקת אילו הודע לתובעים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה עניין הקטנת הגובה וכן אילו לקחו בחשבון, בעת קביעת התמורה את ההפחתה הראויה מן התמורה הנגזרת מהקטנת הגובה.

ד. באשר לסוגיית ההיתכנות ההנדסית לבניית האגף החדש של הבניין כשגובהו מתאים לגובה הנדרש בתקנות: לדעת המומחה, אין כל בעיה לתכנן 2-3 מדרגות בין חדר המדרגות הקיים לבין חדר המדרגות החדש ובכך לנתק כין מפלסי חלקי הבניין החדש והקיים. אילו חפצו המתכננים לבנות את האגף החדש באופן שהגובה הפנימי בו יתאים לנדרש בתקנות, די היה בתכנון מדרגה אחת בלבד בין שני חדרי המדרגות הנ"ל.

ה. טענות הנתבעות כי מותר היה להן להקטין את הגובה הפנימי בדירה נראית תמוהה, בשים לב להוראה בהסכם הקובעת כי בחישוב שטח הדירה יכללו רק השטחים שגובהם תואם לנדרש בתקנות. מכאן- שהנתבעת 1 לא מסרה לתובעים אפילו מ"ר אחד למגורים.

ו. את ירידת הערך חישב המומחה בשתי חלופות.

חלופה ראשונה– חולקה לשני שלבים: בשלב הראשון- פחת הערך שנגרם מהקטנת הגובה בתוך הדירה ב-16 ס"מ מ-250 ס"מ (גובה מינימום נדרש) ל-234 ס"מ. בשלב השני- פחת הערך שנגרם מהקטנת הגובה בתוך הדירה ב-15 ס"מ נוספים, מ-265 ס"מ (הוא הגובה שלו יכולים היו וזכאים היו התובעים לצפות על פי המקובל לרוב בשוק) ל- 250 ס"מ. לדעת המומחה, ככל שקטן הגובה בתוך הדירה, כך הולך וקטן ערכה וכך קטנה התמורה שקונה פוטנציאלי יהיה נכון לשלם תמורת רכישתה. לפי חישוביו, ירידת הערך בגין הקטנת הגובה ל-250 ס"מ הינו 60,778 ₪; ובתוספת ירידת הערך בגין הקטנת הגובה ל- 234 ס"מ עומדת ירידת הערך הכוללת על 175,000 ₪, נכון ליום עריכת הסכם הרכישה (04.10.11).

החלופה השניה מסתפקת בגובה המינימום שבדין של 2.5 מטר, שאז עומדת ירידת הערך על 125,000 ₪, נכון ליום עריכת הסכם הרכישה.

ניתן היה להתרשם שהמומחה גורס שמבין שתי החלופות (ירידת הערך חושבה על פי שתיהן נכון ליום חתימת הסכם המכר) החלופה הראשונה הנה הנכונה יותר, אך בהיות השאלה משפטית , ציין התוצאה לפי שתי החלופות.

ז. בתשובות לשאלות ההבהרה ביקש המומחה לתקן את חווה"ד וקבע כי הגובה המזערי הנדרש בתקנות לחדרי אמבטיה ובתי שימוש הינו 205 ס"מ וכך גם הגובה לפרוזדור פנימי. על כן, קיים סה"כ 8.64 מ"ר בדירה שניתן לבנותם בגובה מופחת. לפיכך, שווי ירידת הערך במידה ומדובר על חישוב לפי תקרה בגובה 265 ס"מ הינו 154,000 ₪ ובמידה ומדובר בגובה מינימלי של 250 ס"מ- 109,000 ₪.

11.יתרת הליקויים:

א. מידות חדר השינה- שטחו הכולל של החדר, על שני מלבניו, הינו 10.37 מ"ר. המומחה מקבל את טענות התובעים בדבר אי ההתאמה של חדר השינה מבחינת רוחב המינימום הנדרש, להוראות התקנות. אולם לדעת המומחה, כאן לא תגרם ירידה בערך הדירה אשר נובעת מאי ההתאמה הנ"ל, שכן קונה פוטנציאלי שתיוודע לו אי ההתאמה הזו , לא ירתע מרכישת הדירה במחיר השוק המלא שלה. לכל היותר, תתבטא ירידת הערך בהנחה של מאות אחדות שיידרש המוכר להפחית ממחיר הדירה.

ב.דלת הכניסה- ניתן להבחין בסטייה בין מישור דלת הביטחון שבכניסה לדירה לבין קווי המישקים שבין אריחי הריצוף, בתוך ומחוץ לדירה, באופן שקוי המישקים אינם מקבילים למישור אגף הדלת. לפי הבדיקה שערך המומחה, נמצאה אכן סטייה החורגת מן הסיבולת ונדרש לתקנה. תיקון זה יכול שייעשה רק ע"י פירוק משקוף הדלת והתקנתו מחדש באופן שיחושב מראש קו מפתן הדלת המתאים למישקים. לדעת המומחה, התיקון הנ"ל כרוך בהוצאה כספית גדולה בהרבה מן הנזק החזותי לתובעים, הכרוך בהשארת הפגם כמו שהוא. אי הנוחות שנגרמת לתובעים מוערכת על ידי המומחה בגבולות של 1,000 ₪, בעוד שהעלות לפירוק הדלת מוערכת ב- 2500 ₪, מבלי לקחת בחשבון עלויות נוספות. אשר על כן קבע המומחה פיצוי בסך 1000 ₪ מבלי לתקן את הפגם.

ג.גובה דלת הכניסה- לפי התקנות אין פגם ואין אי התאמה בגובה הדלת.

ד.אטימת דלת הכניסה- לא נצפה פגם באטימת הדלת בתחתיתה.

ה.גובה ידית הדלת- לא קיימת הוראה בתקן שמחייבת מידת גובה מסוימת לידית של דלת העשויה פלדה. אין שום חשיבות לסטייה הנטענת בגובה, אין פגם ואין אי התאמה.

ו.נעילת דלת הכניסה- נעילת הדלת נעשתה בהתאם לתקנה 2.92. ההתאמה להוראות הינה חלקית, מאחר והדלת משמשת כדלת אש בחדר המדרגות המוגן, המהווה המשך לחדר המדרגות הישן שאליו חובר חדר המדרגות של האגף החדש. אי ההתאמה הקלה הינה בבחינת הכרח לא יגונה לצורך התאמת המבנה. מאחר שלא נבנה חדר מדרגות מוגן נוסף, נדרש המתכנן להתאים את דלתות הכניסה כדלתות אש, אשר להן מחזירי שמן הידראולים, מבלי שיש להם עוקצים במזוזות המשקוף. לאור האמור, אי ההתאמה הינה מתקבלת על הדעת.

ז.חורים מיותרים במשקוף הדלת- בהיות דלת הכניסה דלת אש, אין להתקין בה בריחים לצדדים. הקדחים אינם מהווים הפרעה וקיימים במשקוף המודולרי שהותקן. אין פגם ואין אי התאמה.

ח.לוח החשמל ללא סימון- נדרש כי המפסקים והציוד בלוח החשמל יסומן בהתאם ליעודו. עלות התיקון- 100 ₪.

ט.אף המים בחלון חדר שינה הורים- יש לנקות את חריץ אף המים משיירי צבע וטיט- עלות של 50 ₪.

י.גודל חלון חדר שינה הורים- לפי התקנות וחישוב המומחה, שטח החלון בבניה מהווה 10.89% משטח רצפת החדר. אין פגם ואין אי התאמה בכל הקשור למידות חלון חדר השינה.

י"א.זיגוג חלונות בחדר שירותי אורחים וחדר כביסה- בזכוכית רבודה אין סימון מיוחד. הזכוכית בחדרים הינה חלבית. מבדיקה שערך המומחה הבחין בחלון בשני קווים אדומים המסמלים את מישורי הזיגוג- הפנימי והחיצוני. היה קשה להבחין בקו המסמל את הלמלה המפרידה בין שני לוחות הזכוכית. למרות זאת, דעת המומחה הינה שבחדר הרחצה מותקן זיגוג בטיחות מסוג רבוד טריפלקס. בקביעה זו מסתמך המומחה על בדיקתו בחלונות האחרים בדירה שבכולם נצפתה בבירור זכוכית רבודה באמצעות המכשיר אתו בדק. בכל מקרה נטל הראיה במקרה זה מוטל על התובעים.

י"ב.צנרת גלויה בחדר שירותי הורים וחדר כביסה - אין שום פגם אסתטי או אחר בעובדה שצינורות עובדים בתחום חלל מסתור הכבסים של מרפסת השירות, שתכליתו וייעודו הינם לתליית כבסים ומעבר צינורות ומתקנים של מערכות הבניין.

י"ג.מעקה בחדר שירותי הורים וחדר כביסה- מסתור הכביסה הותקן כשהוא מורם בכ- 20 ס"מ מעל רצפת החלל שנועד לתליית כבסים. הגישה לחלל זה הינה אך ורק לטכנאים ולצורך טיפולים במתקנים שבחלל זה. לא מדובר במרפסת שכן הגישה לשם אסורה וחסומה. ממילא אין סכנת נפילה וממילא אין חובה להתקין בקצהו מעקה. אין פגם ואין אי התאמה.

י"ד.אף מים בתקרת חלל הכביסה- אין שום צורך או חובה לעבד אף מים בתקרת חלל מסתור הכבסים. אין פגם ואין אי התאמה.

ט"ו.אוגר מים- האוגר תלוי על וו מתאים ומעוגן לקיר חלל מסתור הכבסים עם עוגן ג'מבו שמתאים לנשיאת משקל האוגר כשהוא מלא. אין פגם ואין אי התאמה.

ט"ז.תפר הפרדה גמיש בחדר שירותי הורים וחדר כביסה- יש הפרדה בין רכיבי מערכות הריצוף לבין מערכות חיפויי הקיר ובין לבין רכיבי בנין אחרים. אין פגם ואין אי התאמה.

י"ז.תא מקלחת קטן- שטח רצפת תא המקלחת קטן מן השטח המזערי הנדרש בהוראות למתקני תברואה. אי ההתאמה הנ"ל אינה ניתנת לתיקון או להתאמה אלא בפעולות הריסה נרחבות שאין הצדקה כלכלית לביצוען. נדרש לפצות את התובעים בשל השארת הפגם בסך 2500 ₪.

י"ח.אוורור חדר שירותי הורים וחדר כביסה- האוורור מתאים לתקנה וממילא אין פגם ואין אי התאמה.

י"ט.לחץ על הצירים בפתיחת הדלת לחדר שירותי הורים- חלה חובה על הנתבעת להתקין מעצור לדלת שימנע מאגף הדלת להיפתח עד כדי יצירת לחץ מן הבליטה של הקיר על תחתיתה. כמו כן חלה חובה על הנתבעת לתקן את הנזקים שנגרמו לדלת. עלות- 500 ₪.

כ.חסימת מעבר לשטח הכולל את הכביסה והמקלחת- החסימה מתקיימת רק כאשר דלת הכניסה לחדר השינה פתוחה. למרות אי הנוחות, אין בכך משום פגם או אי התאמה. אין ירידה בערך הדירה.

כ"א.זיגוג חלון חדר שירותי הורים- גם כאן נמצא כי השמשות רבודות.

כ"ב.גודל החלון בחדר השירותים- האוורור אינו מתאים לאמור בתקנות. יש להתקין אקזוסטר בעלות 1800 ₪.

כ"ג.זיגוג חלונות בחדר השירותים- האקזוסטר שנדרש להתקין יותקן על כל שטח החלון וממילא לא יהיה בו זיגוג. הטענה אינה רלבנטית.

כ"ד.צפיפות בחדר השירותים הכללי- הפגם אינו ברור ואינו מובן.

כ"ה.מרחק בשירותים בין כלים סניטריים- אין הוראה בהל"ת לקיום מרחק מזערי בין תא מקלחת לכיור רחצה. אין פגם ואין אי התאמה.

כ"ו.תפר הפרדה גמיש בחדר השירותים- עמדת המומה זהה כאן להתייחסותו הקודמת לליקוי הנטען של היעדר תפר גמיש בהיקף החדר של שירותי אורחים וחדר כביסה. לטעמו של המומחה נשמרה ההפרדה הנדרשת בין מערכות הריצוף לבין מערכות חיפוי הקיר, ובינן לבין רכיבי בניין אחרים.

כ"ז.אף מים סתום בחלון המטבח- יש לנקות את חריץ אף המים משיירי החומרים- 50 ₪.

כ"ח.זיגוג חלון קטן בסלון- המומחה שב על התייחסותו הקודמת (פס' י"א לעיל).

כ"ט.רשת בחלון הסלון- הפגם אינו קיים.

ל.זיגוג תחת חלון כפול בסלון – התייחסות המומחה הנה שוב לפי האמור בפס' י"ב. השמשות רבודות.

ל"א.דלת אל מרפסת- הדרישה בתקנות חלה רק על פתחים המהווים חלק מדרך מוצא. דלת המעבר מהסלון למרפסת אינה יכולה לשמש כדלת מוצא וההוראות אינן חלות עליה. אין פגם ואין אי התאמה.

ל"ב.מעקה מרפסת- השמשות רבודות- כנ"ל.

ל"ג.מעקה מרפסת - לא ברור מהו השימוש שניתן היה לעשות באדן המעקה אלמלא הותקן המעקה במרכז האדן, וגם לא ברור מהי הטענה. אין בחוק המכר שום הוראה המחייבת מוכר לבנות דירה בבית משותף כאשר מעקה של מרפסת בדירת קונים מותקן במרכזו של אדן או באחד מצדדיו. מיקום המעקה הינו פרורגטיבה של מתכנן הבנין, כל עוד לא מופר הדין, התקן הרשמי או המפרט. אין ממש בטענה זו.

ל"ד.שיפועי ניקוז במרפסת- הדרישה בתקנים לגבי השיפוע חלה רק על גגות מרוצפים. מאחר ומדובר במרפסת סלון, הרי שהתקן אינה חל על ריצופה. לדעת המומחה, גם אם היתה תחולה לתקן, יש להימנע מתכנון שיפוע גדול בשל אי הנוחות שעלולה להיגרם בשימוש במשטחים מרוצפים משופעים מידי. אין שום הצדקה הנדסית לפרק את הריצוף במרפסת, ולעבדו בשיפוע העולה על 1%.

ל"ה.תפר הפרדה גמיש בהיקף המרפסת- כנ"ל.

ל"ו.תיקוני צבע וטיח - עבור תיקוני הצביעה לקח המומחה בחשבון תוספת מחיר בכל אחד מהסעיפים הרלבנטים. אין צורך באישור תוספת מיוחדת לעבודות הצביעה.

ל"ז.רטיבות בחדר השינה- יש לפנות ולנקות את כל פסולת חומרי הבניה שנמצאת בפני הרצפה ואחר כך למרוח שכבת מדה צמנטית על פני הרצפה וכן לעבד רולקות בהיקף הרצפה. מעל יש למרוח שכבת טורוסיל ומעליה שכבת אקרילפז. לאחר השלמה זו, ידרש לבדוק את יעילות האיטום באמצעות הצפה של חלל מסתור הכביסה ומדידת תכולת הרטיבות בדירה. העלות הינה 1500 ₪.

ל"ח.רטיבות בחדר הילדים- להערכת המומחה מדובר בכשל באיטום חזית הבנין ועל כן נדרש מהנתבעים לבדוק את האיטום שנעשה מאחורי הפלטות ולתקן בהן את הטעון תיקון. העלות- 1500 ₪.

ל"ט.היזק ראיה- מחלון הממ"ד ניתן להשקיף לכיוון מרפסת הסלון של השכנים. מכאן, שהתובעים אינם יכולים לטעון להיזק ראיה שכן יכולת השכנים לעשות מעשה דומה הינה מוגבלת ומי שניזוק הינו דווקא השכנים ולא התובעים. אין פגם.

סה"כ הכיר מומחה ביהמ"ש בליקויים בסך 10,530 ₪, כולל מע"מ. מתוך הסכום הנ"ל, סכום של 6200 ₪ (כולל מע"מ) נובע מפגמים בתכנון הבית שאינם קשורים בטיב הביצוע ואשר אין לחייב בהם את הקבלן. יתרת עלות התיקונים- 4330 ₪ חלה על הקבלן המבצע. כמו כן מציין המומחה, כי למרות ההפרעה לדירה, ניתן יהיה לעשות בה שימוש סביר למגורים במהלך ביצוע התיקונים. משך ביצוע העבודות- כשבוע ימים.

12. חקירת המומחה

א. ביחס לשאלת המועד הקובע לתמחור ירידת הערך: בחקירתו הנגדית העיד המומחה כי בחישוב ירידת הערך הסתמך על העסקה והמחיר החוזי (עמ' 3 לפר'). לטענתו, הרוכש ניזוק באותו רגע שבו עשה את העסקה, ולכן יש להתייחס למחיר הראשוני הזה בתוספת שערוך (עמ' 10 לפר'). בהמשך חזר על קביעתו כי אדם שרוכש דירה חדשה יצפה לגובה של 265 ס"מ לערך (עמ' 34 לפר'). על החוק מצד שני לא ניתן להתנות (עמ' 34 לפר', כלומר – לא פחות מ 2.5 מטר גובה לחלל דירתי). באשר לועדה המקומית, שב על קביעתו כי אין הדבר בסמכותה לאשר גובה של דירה פחות מהגובה המינימלי המוגדר בתקנות. לדבריו - הועדה המקומית בודקת רק את ניצול שטח הבניה (עמ' 35-36 לפר'). אמנע כאמור מהתייחסות לשאלת אחריות הועדה ביחס לליקוי מעין זה.

ב. באשר לחדר השינה קבע כי לא יכול היה לקבוע ירידת ערך שכן מדובר בזוטי דברים, וירידת הערך כה קטנה שהיא בתחום השגיאה (עמ' 14 לפר').

ג. באשר לדלת הכניסה העיד כי לא מדובר בחוסר התאמה ולו רצו התובעים להוכיח כי הדלת אינה מתאימה היו צריכים להביא ראיות לכך. את הדלת אי אפשר להחליף מאחר ומדובר בדלת אש (עמ' 18 לפר'). גם אין דרך לבטל את אי ההתאמה ולהכין 4 בריחים בדלת מאחר ומדובר בדלת המתאימה לתקן של כיבוי אש (עמ' 19 לפר').

ד. באשר לחלון השיב כי מדד את שטח החלון בבניה כפי שמחויב על פי התקנות (עמ' 20 לפר').

ה. באשר לזכוכיות השיב כי אין סימון ולא צריך סימון מכיוון שזו לא זכוכית שמסמנים אותה ומדובר בזכוכית בטיחות לפי בדיקתו (עמ' 20 לפר').

ו. באשר לתפר ההפרדה הגמיש טען כי לא נדרש חומר גמיש, והמקומות שבהן זה נדרש הם במרצפות גדולות, אבל בחדר קטן אין בכך צורך. העיקר שיש הפרדה ואין חיבור מונוליטי בין הפנל ובין הריצוף, ובמקרה זה אין חיבור, ויש סדק מובנה ומתוכנן (עמ' 22 לפר'). לעניין זה הסביר כי התקן אינו תקן רשמי ולכן אין חובה על פי החוק המכר למלא אחר הוראותיו (עמ' 22-23 לפר').

ז. באשר לאוורור חדר השירותים טען המומחה כי מומחה התובעים קבע בסעיף זה עלות של 1800 ₪ והוא מקבל את זה, בין אם לצורך התקנת ונטה או הגדלת החלון (עמ' 25 לפר'). מאידך, באשר למרווח בין השירותים לכיור ציין כי לא נדרש לעשות שום שינוי ויש לקרוא את כל הפרק בהל"ת שמדבר על משטחים ומרווחים (עמ' 27 לפר').

ח. באשר לשיפוע במרפסת השיב כי אינו יכול לקבל את חוו"ד מומחה התובעת מבלי לדעת באיזה שטח מדובר ומה העלות למטר שחושבה (עמ' 30 לפר'). באשר לפס ההפרדה במרפסת השיב כי יש יריעת איטום, אחרת היו בעיות נזילות, וכשזה קיים לא צריך תפר הפרדה גמיש (עמ' 31 לפר').

13. לעת חקירת המומחה הוצפה מחלוקת מרכזית הנטושה בין הצדדים: שאלת המועד הנכון לחישוב ירידת הערך. הוא כאמור, נתן הבכורה לשיטה המחשבת ירידת הערך נכון למועד עריכת העסקה (כריתת הסכם המכר). התייחסתי לעניין זה בהרחבה בהחלטה מיום 04.03.18. בהחלטה זו קבעתי כי מועד עריכת העסקה הינו הנתון האובייקטיבי ביותר. חרף זאת קבעתי כי באותו שלב די בקביעה כי שני המועדים המציבים עצמם כאפשריים בפוטנציה, לצורך חישוב ירידת הערך, הינם מועד עריכת העסקה ומועד המסירה. משכך, ולמען הזהירות, התבקש המומחה להגיש חוו"ד משלימה בה תחושב ירידת הערך גם לפי מועד המסירה.

המומחה הגיש את חווה"ד המשלימה ביום 19.06.18: מועד המסירה הינו 10.07.13. מכאן- שירידת הערך בשל הקטנת הגובה החופשי לדירה עומד על 64,029 ₪, וירידת הערך בגין הקטנת הגובה בנוסף לגובה הקיים בפועל בדירה הינו 185,914 ₪. סה"כ מדובר על ירידת ערך של 250,000 ₪ בהנחה שיקבע כי היה על גובה הדירה להיות 265 ס"מ. אם יקבע כי די היה בגובה המינימלי, אזי מדובר בירידת ערך בסך 130,000 ₪.

מעמד חוו"ד מומחה ביהמ"ש

14. המומחה מונה שלא בהסכמת הצדדים, ועל כן חלה תקנה 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, היינו כי חווה"ד שהגישו הצדדים נותרו כראיות עצמאיות בתיק. לעניין מעמד חוו"ד מומחה ביהמ"ש נקבע כי: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי פס' 4).

15. בע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן , פס' 4, נאמר : "למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא- במקרים כאלה- כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום נסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים" (ראה גם ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל נב(4) 563, 568-570).

נאמרו דברים אלה על מומחה שמונה בהסכמת הצדדים, אולם לאור מעמד חוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש, אין שוני מעשי בין שני המקרים. השוני נובע מהאפשרות העקרונית, משעה שמונה המומחה שלא בהסכמת הצדדים, לדרוש שייחקר מומחה הצד שכנגד. אפשרות זו לרוב לא מנוצלת בחיי המעש, וממילא לא מוצאות חוו"ד הצדדים מחומר הראיות בתיק, ולו כחומר שעמד לנגד עיני מומחה ביהמ"ש, המשקף התיזה המקצועית שמטעם הצדדים. בין אם מונה מומחה ביהמ"ש בהסכמה ובין אם לאו, שאלת ההסכמה אינה גורעת מתוקף המעמד הקנוי לחוות דעתו. מומחה ביהמ"ש הינו כידוע ידו הארוכה של ביהמ"ש, ואמת כי מדובר בראיה בין כלל הראיות, וניתן להתערב במסקנותיו, אולם הדבר לא ייעשה באופן שרירותי, רק משום שאחד הצדדים חולק על מסקנותיו. נדרשת סיבה טובה להתערבות במסקנות מומחה מטעם ביהמ"ש, והדבר לא יעשה על נקלה (ראה לעניין זה פסק דיני בת"א (חי') 54995-10-12 אלמוג נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (מאגר נבו) בפס' 17, וכן ע"א 402/85 מרקוביץ' נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133; ע"א 2160/90 רז נ' לאץ מז(5) 170; ע"א 3056/99 שטרן מרכז רפואי ע"ש חיים שיבא נו(2) 936

חוו"ד מומחה ביהמ"ש בענייננו הייתה מפורטת ומנומקת, ואף בחקירתו הנגדית לא התרשמתי מסדקים שיצדיקו התערבות במסקנותיו. עם זאת ראיתי להתעכב על מספר עניינים.

16. גובה הדירה

א. בסעיף 3.1 בפרק ב' למפרט הטכני שצורף להסכם המכר נקבע כי: "גובה הדירה מפני הריצוף עד תחתית התקרה: לא פחות מ-2.5 מ'; או לפי דירות קיימות בקומה".

ב. בתחתית אותו עמוד מצורפת ההערה: "הגובה הנ"ל למעט תחת קורות, בליטות והנמכות מקומיות, מערכות, תקרות משנה ובכל מקרה לא פחות מהגובה המינימלי הנדרש בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל- 1970 וביחס לשטח המינימלי הנדרש בתקנות לגובה החלל המקורה". סעיף 5(ד) למפרט קובע כי: "בחישוב השטח יכללו רק השטחים שגובהם תואם לנדרש בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970".

ראשית בראיה פנימית של חיובי המוכר על פי חוזה המכר לבדו: פרשנות תכליתית של הוראות אלו אשר מצאו מקומן בהסכם המכר, אינה יכולה להתיישב לטעמי עם טענות הנתבעות במקרה זה. לטענתן, קיימת לאקונה בחוק באשר למצב ייחודי זה - של תוספת בניה מצדי מבנה ישן, ופרשנות תכליתית ראויה של החקיקה הרלבנטית תהיה לשלול את תקנה 2.03 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (הקובעת גובה מינימום של 2.5 מ').

הסכם המכר כאמור, מפנה מפורשות לגובה המינימלי הנדרש בתקנות ומציין עניין זה מספר פעמים, ומכאן שלא ניתן לטעון כי היה על התובעים להבין שיתכן ודירתם תבנה בגובה נמוך יותר מהגובה המינימלי. להיפך, לשון הסעיף דווקא תומכת בפרשנות הפוכה- לפיה גובה הדירה יהא 2.5 מ' או גבוה יותר- בהתאם לגובה הדירות בקומה, שכן שאר הסעיפים העוסקים בגובה זה מתחייבים לגובה מינימום של 2.5 מ', חרף התוספת "או לפי דירות קיימות בקומה". עניין זה משליך גם על סוגיית המודעות של התובעים, שכן לא די במקרה זה באמירה כללית לפיה הגובה יהיה לפי הקיים, שעה שהקיים סותר את הוראות התקנות. משמדובר בגובה הנמוך מזה הקבוע בתקנות, על הנתבעות להבהיר בפני רוכשי הדירה כי הכוונה לגובה הנמוך מ-2.5 מ'. האמור בהסכם לגבי שטח הדירה אף מחזק מסקנה זו, שכן חישוב שטחי הדירה מפנה להוראות התקנות ולגובה המינימלי הקבוע שם, ומכאן שככל שאין עמידה של הנתבעות בהוראות התקנות, הרי שלא נמסר בפועל לתובעים שטח העונה על המינימום הנדרש למגורים, בפן הגובה.

יוער כי אף טענת הנתבעות כי התובעים ראו את היתרי הבניה ותוכניות הבניה ומכאן כי ידעו על גובה התקרה, גם כן אינה יכולה להתקבל. הגרמושקה מציינת גובה בין רצפה אחת לאחרת מבלי להתייחס לשטח הבטון שבין הקומות, ומטבע הדברים שאדם שאינו מצוי בענייני תכנון ובניה אינו יכול להבין את השרטוט כראוי ולדעת להפחית מהמספר המצוין בתוכנית את הגובה הנכון. מדובר במקרה זה בליקוי "שקוף", אשר אין לצפות כי הקונה יהיה מודע לו, לעתים אף לאחר קבלת החזקה בדירה (ראה ע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ נה(4) 213).

ג. שנית, גם אם נניח , בניגוד לקביעתי, כי החוזה היה חד משמעי והיה מבהיר לקונים בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים כי יכול והגובה יפחת מ 2.5 מטר , אין בתניה חוזית כזו או במפרט כדי להתנות התנאה תקיפה על הוראה קוגנטית שבדין. וזה בסופו של יום המצב. לא לאקונה, אלא פעולה לא מותרת בניגוד להוראה לאו ברת התנאה שבדין. גם כאשר מדובר על פרויקט עיבוי אין שום הגיון בתזה כאילו דין חדש נולד בשתיקה, המאפשר לבנות פחות מגובה המינימום לחלל מגורים. ואם המשמעות הנה שיהיו מקרים בהם לא ניתן לבנות ולממש פרויקט העיבוי– אז לא ניתן. זו המשמעות של דרישה קוגנטית. לא מדובר על ליקוי נסתר שאין לו שום משמעות אופרטיבית וקונה מן הישוב כלל לא היה נותן עליו דעתו ואין הוא כרוך בירידת ערך. ירצה המחוקק – ידאג להכניס חריגים ספציפיים לדרישת הגובה המינימילי לשטח מגורים.

זאת ועוד, איני סבור כי בידי הנתבעות לפטור עצמן מתחולת התקנות אך משום ההקלות הניתנות להן במסגרת פרויקט תמ"א 38. המדובר בדירה חדשה הנבנית במסגרת הפרויקט, ולא בהרחבת דירה קיימת. מכאן, שהיה אף היה בידי התובעים לצפות כי יקבלו דירה העומדת בסטנדרטים של דירה חדשה, כנהוג בשוק, ובהעדר הוראה מפורשת בחוק המתירה לנתבעות לעשות כן, אין לקבל חריגה מהגבלת גובה המינימום. עצם העובדה כי הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את היתר הבניה החורג מהוראות התקנות אינה מעלה או מורידה מחובתן של הנתבעות לספק לרוכשי הדירות דירה התואמת את הוראות הדין מבחינת גובהה.

ד. ראה גם שנאמרו בת"א (ת"א) 43564-03-11 קלגאבן נ' אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ , פס' 16.4-16.6) , תוך הפניה לספרם של המלומדים א. זמיר וראבילו א.זמיר, א"מ ראבילו וג. שלו, חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973:

"לא תיתכן מחלוקת על חובתה של הנתבעת לבצע את הבנייה כדין, דהיינו לפי כל התקנים והתקנות הרלבנטיים, אלא שחובה בסיסית זו נועדה להבטיח שמירה על 'רמה מזערית של בטיחות, יציבות, תברואה, איכות ונוחיות של מבנים בהתאם לייעודם, לרווחת המשתמשים בהם ולרווחתם של אנשים שלישיים העלולים להיפגע מבניה רעועה או פגומה' (זמיר, עמ' 206).

וכך גם מביע פרופ' זמיר את דעתו שלפיה היתר הבנייה איננו חלק מהתחייבויות המוכר: 'סטייה מהיתר בין שלא כדין ובין לאחר קבלת היתר חדש המשנה את ההיתר המקורי איננה בהכרח פוגעת בקונה באותה מידה ובאותו אופן שבו פוגעת בו אי עמידה בסטנדרטים המינימליים של איכות הבניה, יציבותה ותנאי מגורים (או שימוש אחר) בסיסיים... כאשר ההיתר לא הוצג לקונה, או כאשר המוכר שמר לעצמו בבירור את הזכות לשנות את ההיתר ושינוי זה אינו משנה את האמור במפרט... אין זה ברור שלקונה יש ציפייה לגיטימית שדירתו והבניין כולו ייבנו בהתאם להיתר כפי שהיה בעת כריתת החוזה.' " (זמיר, עמ' 359).

לביסוס הטענה בדבר החובה כלפיהם לבנות את הבית על פי היתר הבניה מפנים התובעים לפס"ד לסרסון. השאלה אשר נדונה באותו מקרה ורלוונטית לעניין דנא הייתה באיזו מידה יש לראות הוראה חוקית, המטילה חובה במתן רישיון לבניית בית, כמחייבת ביחסים החוזיים שבין הבונה לבין קונה הבית, כשהחוזה שותק ביחס להוראה זו. כלומר, הבסיס לבדיקת חובתו של הבונה היה קיומה של הוראת חוק מחייבת, ולא החיוב בהוראות ההיתר עצמו לבדן. באותו מקרה אכן קבל בית המשפט העליון את הטענה שעל הקבלן הייתה חובה להתקין גנראטור, אך לא בגלל שכך קבע ההיתר אלא על בסיס החובה החוקית שחלה עליו לפי הוראת חוק שהייתה בשעתו (חוק בנינים גבוהים (חובה להתקין מעלית), תשכ"ה-1965). וכך נקבע: 'הקונה התמים, הרוכש דירה בבית שבבנייה, שלגביו קיים תנאי בהיתר כי ייבנה תא לגנרטור והדבר גם מצוי בתכניות הבנייה המאושרות, אינו יכול אלא להניח, כי התנאים בהיתר והתכניות מתקשרים עם המתחייב מהוראותיו של חוק בנינים גבוהים.... המטרה אחת היא: שימצא בבית גנרטור להפעלת מעלית בשעת הפסקת זרם החשמל. וזו גם הציפייה הסבירה של מי שרוכש דירה בבית כזה, לאחר שנוכח, כי מתוכנן תא לגנרטור וכי היתר הבנייה מתנה זאת, גם אם אין קביעה מפורשת בחוזה לעניין הספקת הגנרטור והפעלתו' (ע"א 391/80 לסרסון נ' שיכון עובדים פ"ד לח(2) 237, 253).

חובתו של בונה בניין לבנות על בסיס הוראות החוק הרלוונטית ברורה וזו זו ההלכה שנקבעה בעניין לסרסון. כך גם מציין פרופ' זמיר: '... דיני הפירוש וההשלמה יובילו כמעט תמיד למסקנה שעל חברות-הבנייה חל חיוב חוזי כלפי קוני הדירות, לבנות את הדירה לפי כל הסטנדרטים החקוקים החלים על הבנייה. זוהי, לדעתנו, ההלכה העולה מפסק-דין לסרסון ' (זמיר, עמ' 356).

בניגוד לטענת התובעים, אין בעניין לסרסון קביעה גורפת לפיה כל הוראה בהיתר הבנייה מחייבת את הנתבעת רק מעצם היותה חלק מהיתר הבנייה. כך גם נקבע בפסיקה כי 'כאשר מפרט (תכנית) ההיתר לא היווה את בסיס ההתדיינות בין הצדדים, אין הוא מהווה חיוב ביחסים שבין הצדדים' (ת.א. (י-ם) 19440/00 ספיר גל נ' שיאמ - יזום בניה ופיתוח בע"מ ואח' [פורסם בנבו] 23.3.04, סע' 5.2 בפסק הדין). אם כך, ובניגוד לטענות התובעים, חובתה של הנתבעת לבניית הבית לפי ההיתר הינה חלק מחובתה הכללית לבנות את הבית בכפוף לכל החוקים והתקנות הרלבנטיים ובכדי להבטיח שמירה על סטנדרטים של בטיחות, איכות וכיו"ב. אין לנתבעת התחייבות קטיגורית כלפי התובעים לבנות את הבית בדיוק לפי תנאי היתר הבנייה שאיננו חלק מההסכם ולא מוזכר בו כלל ולא הוצג לתובעים והם לא הסתמכו עליו מעולם. ככל שסטתה הנתבעת מתנאי היתר הבנייה באפשרות התובעים להלין על כך אך לא רק מעצם הסטייה, אלא אם יראו כי בכך סטתה הנתבעת מהוראה חוקית החלה עליה, או כיצד נפגעו זכויותיהם עקב סטייה זו".

במקרה דנן הבעיה אינה סטיה מהיתר, אלא סטיה מהוראה קוגנטית של הדין ומהנחיות ההסכם כאחד.

ה. שלישית, נניח בניגוד לעמדתי שמתקבלת עמדת הנתבעים שיש לאקונה בפרויקט עיבוי בניה המאפשרת להתנות על דרישת גובה מינימום 2.5 מטר אם אין ברירה כדי לאפשר הבניה, ונניח עוד כי בניגוד לעמדתי אף החוזה אפשר הדבר, אם אין ברירה. אלא שכאן אף אין לומר כי לא היתה ברירה. עמדת המומחה היתה כי בפרויקט כמתכונתו ניתן היה בתכנון נאות להתאים גובה המינימום בדירה לדרישות הדין ,היינו מינימום 2.5 מטר. ראה קביעת המומחה כאמור בפס' 10(ד) של פסק דין זה.

מן הגורן ומן היקב אפוא, אני מקבל את טענת התובעים לירידת ערך בשל גובה הדירה.

17. מכאן לשאלה- מהו המועד הקובע לצורך חישוב את ירידת הערך? כאמור, מומחה ביהמ"ש אמד בתחילה את ירידת הערך נכון למועד כריתת ההסכם, באשר לטעמו זהו המועד שבו נגרם לתובעים הנזק ובמועד זה רכשו דירה ששוויה נמוך. בהמשך בעקבות הנחייתי (שניתנה למען הזהירות על מנת שתהיינה בפני החלופות האפשריות לעת מתן פסה"ד) הוסיף והשלים חוות דעתו בחלופה נוספת של מועד מסירת הדירה. לאחר ששבתי ושקלתי, נותרתי בעמדתי כפי שהובעה לכאורית , כי מבין שתי החלופות , מועד עריכת העסקה נחזה כמועד הנכון יותר לצורך חישוב ירידת הערך. זאת מהטעמים שציינתי כאמור בהחלטה מיום 04.03.18. זהו הנתון האובייקטיבי ביותר, בו נוצר רעיונית הנזק, אף אם עוד טרם היה ידוע באותו מועד. וברי כי לו היו יודעים התובעים באותו מעמד כי רכשו דירה שגובה נמוך מהנדרש בתקנות, היו מכמתים זאת בסכום הרכישה, מנהלים מו"מ על שווי אותה הפחתה, או בוחרים בדירה אחרת.

התובעים רכשו את הדירה במקרה זה, בהסתמך על המחירים המקובלים בשוק באותה תקופה, ועל כל הנתונים שהיו ידועים להם באותו מועד. מכאן, שככל שנגרם נזק, הרי שהוא נגרם כבר במועד רכישת הדירה. למועד זה יש יתרון נוסף בהיותו נתון פחות ממועד המסירה לשינויים שרירותיים ומקריים . לחסכון במלל אפנה המעיין להחלטתי מיום 4.3.18 , בפרט סע' 10 ו 11 שלה (המועד של הגשת התביעה ברור שאינו "מועמד " סביר. כך גם מועד חווה"ד של מומחה ביהמ"ש אך גם מועד המסירה , למרות שהנו סביר יותר משתי החלופות האחרונות, חסרונותיו עולים לטעמי על יתרונותיו ביחס למועמד "המתחרה" של מועד ביצוע העסקה).

18. מכאן לשאלה השניה - האם יש לחשב את ירידת הערך לפי גובה המינימום שנקבע בתקנות או שמא לפי סטנדרט הבניה כיום של 265 ס"מ? בעניין זה דעתי הנה כי די בחישוב ירידת הערך לפי גובה המינימום, היינו 2.5 מ'. בהעדר קביעה אחרת בחוזה המתייחסת לגובה הדירה (כאמור מדובר בהתאמה לדירות קיימות או 2.5 מ') הרי שזהו קנה המידה היחיד בו ניתן להתחשב, שכן הנתבעות לא התחייבו בפועל לכל גובה אחר מלבד גובה המינימום. ברי, כי כל קבלן יכול להבטיח ו/או לבנות בפועל דירות בגבהים שונים, בהתאם לסטנדרט הבניה שהחליט עליו, יוקרת הפרוייקט, קהל יעד מסוים שברצונו למשוך וכיו"ב שיקולים. אלא שבהעדר קביעה בדין באשר לגובה סטנדרטי מעבר לגובה המינימום, או התחייבות בהסכם לגובה העולה על גובה המינימום שבדין, הרי שלא קם לתובעים כל אינטרס הסתמכות חוזי או אחר לקבלת דירה בגובה רב יותר מגובה המינימום הקבוע בתקנות.

19. לסיכום: שיעור ירידת הערך שקבע מומחה ביהמ"ש באשר לגובה המינימלי ממועד עריכת העסקה עומד על 109,000 ₪ אשר על הנתבעות וצד ג' לשלם לתובעים. סכום זה יש לשערך ממועד עריכת העסקה.

20. דלת הכניסה- בעניין זה פסק מומחה ביהמ"ש פיצוי בסך 1,000 ₪ ללא תיקון שכן זה כרוך בהוצאה גדולה יותר מהנזק שנגרם לתובעים. אין בידי לקבל טענה זו, שכן מדובר אף לגרסת המומחה, באי התאמה מהותית הדורשת תיקון. משכך, אני פוסקת לתובעים את הסכום שקבע המומחה מטעמם- אינג' בן עזרא- 4000 ₪ בתוספת מע"מ ועלות פיקוח , בעבור פירוק הדלת ותיקון הליקוי. במקרה זה מדובר בפגם בתכנון, כפי שקבע מומחה ביהמ"ש, אשר את עלותו יש להטיל על צד ג'.

באשר למנגנון הנעילה שבדלת: אני מקבל גרסת חייט כי מאחר ומדובר בדלת אש, הרי שחל עליה תקן 2.92 ואין אפשרות להתקין בה את מנגנון הנעילה בו מעוניינים התובעים.

מדובר בדלת כניסה אשר הותקנה לצורך מסוים, ואף אם לא יידעו בכך את התובעים במסגרת מפרט המכר, הרי שלטעמי אכן מדובר בהכרח בל יגונה, אשר אינו פוגם במנגנון או יעילות נעילת הדלת, כפי שהעיד. בדירה הותקנה דלת תוצרת רב בריח הנושאת תו תקן לדלתות כניסה לדירות מגורים, ומשכך יש לקבל כי היא עומדת בהוראות החוק באשר לאמצעי נעילה שווה ערך.

21. שטח החלון- מקובלת עליי עמדת המומחה לפיה מדד את שטח החלון בבניה ולא מצא פגם.

18. זכוכית רבודה- מומחה ביהמ"ש כאמור בדק את החלונות באמצעות מכשיר ומצא כי הם תקינים. התובעים מצדם, מלבד הטענה כי הלוחות לא סומנו, לא הביאו כל ראיה לפיה מדובר בחלונות אשר אינם עומדים בתקן ובזכוכית לא רבודה. משכך, מקובלת עליי עמדת המומחה חיט.

19. מעקה מסתור הכביסה- גם כאן מקובלת עליי עמדת מומחה ביהמ"ש, כי מאחר ולא מדובר במרפסת, והגישה אליו חסומה ואסורה, אין כל פגם.

20. אוגר מים- המומחה ציין כי האוגר מעוגן לקיר בבורג מתאים, ומכאן שלא מצאתי לנכון לסטות מחוו"ד.

21. גודל החלון בשירותים- כאמור פסק המומחה בעניין זה סכום של 1800 ₪ לכל צורך- תיקון או התקנת ונטה. התובעים דורשים פסיקת 1700 ₪ נוספים, כאמור בחוו"ד בן עזרא, שכן אוורור "אמיתי" לטענתם עדיף מאוורור מלאכותי. גם כאן מקובלת עליי טענת התובעים, ואין לכפות עליהם תיקון קוסמטי זול יותר, אך משום החיסכון בעלויות לנתבעות אשר חרגו מהתקן בעניין זה. לפיכך אני פוסק בראש זה 1700 ₪ נוספים+ מע"מ על המחיר שקבע מומחה ביהמ"ש (סה"כ תוספת של 1989 ₪) . במקרה זה אני סבור מדובר בפגם בתכנון, כפי שגם ציין המומחה, ומשכך על צד ג' לשאת בו.

22. מרחק בין שירותים לכיור- בעניין זה קבע מומחה ביהמ"ש כי אין אי התאמה וכי יש לקרוא את הוראות ההל"ת במלואן. גם כאן מקובלת עליי טענתו.

23. דלת המרפסת כדלת מוצא- מומחה ביהמ"ש קבע כי לא מדובר בדרך מוצא ועל כן לא חלים עליה כללי הרוחב הנדרש. התובעים מצדם טענו כי אין שום התניה בעניין זה ועל כן יש להחליף את הדלתות ולהגדיל את הפתח. ואולם, על פי הגדרת "דרך מוצא" בסעיף 1 לתקנות, מצאתי כי דלת המרפסת אינה נחשבת לדלת מוצא ועל כן הרוחב המנוי בתקנות אינו חל עליה. על כן, אין ליקוי בסעיף זה.

24. תפר הפרדה גמיש- המומחה חיט קבע כי מדובר בתקן שאינו רשמי, ועל כן אינו מחייב את הנתבעות, הגם שבפועל בוצעה הפרדה. חיט עמד על עמדתו אף בחקירתו הנגדית והסביר מדוע הגיע למסקנה זו, ועמדתו מקובלת עליי. אין ליקוי.

25. עגמת נפש

במקרה ספציפי זה אני סבור כי יש לפסוק לתובעים פיצוי ממשי בגין עוגמת נפש. לא מדובר על ירידת ערך – שכבר תומחרה בנפרד. לעניין זה נקבע בפסיקה: "בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים. אשר לשיקול האחרון- עלות תיקון הליקויים- נפסק כי אין לדרוש בהכרח תאימות בין עלות תיקון הליקוי לבין הפיצוי שיש לפסוק בשל עוגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מאותו ליקוי, שכן לעיתים עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת את עוגמת הנפש שנגרמה בעטיו" (ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' פס' 18).

במקרה דנן, מדובר בנכס המיועד למגורים, כאשר הליקוי העיקרי שנמצא בו הינו ליקוי חמור המשפיע באופן יומיומי על שגרת המגורים בדירה ודרכי השימוש בה. גובה הדירה הינו אלמנט משמעותי באיכות החיים בדירה, הן מבחינה פסיכולוגית (תקרה נמוכה מן הנדרש עשוי שתיצור תחשות "מחנק", לא פיסי כמובן) והן מבחינה פרקטית, כאשר מעוניינים להתקין מזגן מרכזי, לעצב בהנמכות גבס, לתלות נברשת מיוחדת וכיו"ב. מאחר ולא ניתן לתקן ליקוי זה, הרי שנגרמת לתובעים עוגמת נפש על בסיס יומיומי, בגינה על הנתבעות לפצותם. אין להתעלם מן העובדה כי בפועל הדירה מושכרת במחיר שוק מלא, דבר המשפיע אף הוא על שיעור הפיצויים שיפסקו לתובעים, ואולם אף אם התובעים עצמם אינם חיים בדירה, אין משמעות הדבר כי הליקוי אינו פוגע בהם בעת חיפוש שוכרים פוטנציאליים. זאת ועוד, זכותם של התובעים לעשות בנכס כאשר יחפצו, להשכיר אותו השנה ולגור בו בשנה הבאה. לאור כל השיקולים האלו, פיצוי של 30,000 ₪, כדרישת התובעים בכתב התביעה, נראה לי הולם. הייתי נמנע מפסיקת פיצוי באב נזק זה, אלמלא הליקוי של פחיתת גובה המינימום, שכן יתרת הליקויים אינם ניכרים (כעולה אף מכימותם הכספי). לפיכך בעלות פיצוי זה יחלקו הנתבעים וצד ג', בהתאם לחלוקה שהוסכמה ביניהם ביחס לירידת הערך שתפסק.

26. באשר להוצאות המשפט: התובעים מבקשים פסיקת מלוא הוצאותיהם: 2950 ₪ בגין שכ"ט המומחה בן עזרא; 8850 ₪ בעבור שכ"ט השמאי מרזוק; 5850 ₪ ששולמו בעבור חוו"ד מומחה ביהמ"ש; 2340 ₪ בעבור חקירת המומחה ו- 5000 ₪ בגין תשלום המחצית הראשונה של אגרת ביהמ"ש.

הדרישה מקובלת עלי בכפוף לסייגים הבאים:

א. בשים לב לכך שבסופו של יום מועד עריכת העסקה הוא המועד שנבחר כמועד לחישוב ירידת הערך (כשיטת הנתבעים שנאלצו לשאת בעלות ההשלמה) , ובהתאם לסע' 13 להחלטתי מיום 4.3.18 יש להפחית מכאן את עלות אותה השלמה בסך 4000 ₪ ומע"מ .

ב. בשים לב לפער בין הסכום שנתבע לזה שנפסק ישאו התובעים באגרת המחצית השניה שלא תושב להם (היינו הנתבעים ישאו אך בעלות מחצית האגרה הראשונה אותה ישיבו לתובעים).

27. לסיכום :

א. על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 109,000 ₪ בגין ירידת הערך, נכון ליום חתימת ההסכם ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה ממועד זה (04.10.11). צד ג' ישיב לנתבעות 70% מסכום זה בהתאם להסדר החלוקה עליו הודע ביום 10.1.18.

ב. על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 30,000 ₪ בגין עוגמת נפש. ביחס לסכום זה צד ג' ישיב לנתבעות 70% מסכום זה בהתאם להסדר החלוקה עליו הודע ביום 10.1.18, בהיות הפיצוי נוגע לליקוי המשמעותי של פחיתה מגובה המינימום בדירה.

ג. על הנתבעות לשלם לתובעים סכום של 10,530 ₪ כולל מע"מ, על פי חוו"ד המומחה ועוד 6,049 ₪ (סכום זה כולל מע"מ ופיקוח) בגין העלות הנוספת בה הכרתי כאמור לעיל. סה"כ 16579 ₪. סכום זה ישולם בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, ממועד חווה"ד של המומחה ביהמ"ש (20.6.16)

ביחס לסכום זה, הצד השלישי ישפה את המודיעות בסכום של 12,249 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 20.6.16 (סכום זה מורכב מהחלק שייחס המומחה למתכנן הדירה בגין הליקויים וכן בגין הליקויים הנוספים אותם קיבלתי לעיל).

ד. על הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט כאמור בפס' 26 של פסק דין זה. הצד השלישי ישפה הנתבעים ב 65% מסכום ההוצאות בו חויבו כלפי התובע.

ניתן היום, כ"ב טבת תש"פ, 19 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.