קורדובה ואח' נ' שוקרון

תביעה לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת חובת הגילוי במכירת דירה.

רקע ותמצית טענות הצדדים

1. ביום 2.9.2021 התקשרו הצדדים בחוזה מכר לפיו רכשו התובעים מהנתבע את הזכויות בדירה ביבנה.

    

2. על פי המופיע בהסכם המכר, הנתבע רכש את הזכויות בדירה למעלה משלוש שנים קודם לכן, ביום 17.5.2018 (הואיל ראשון), והדירה מושכרת (הואיל שלישי). אין מחלוקת כי הנתבע מעולם לא התגורר בדירה (ראו עדות התובע ע' 34 לפרוטוקול ש' 33-34). עוד אין מחלוקת כי טרם החתימה על החוזה, התובע ביקר בדירה פעמיים, בליווי מתווך, מר יוסי דניאל, אשר פרסם את הדירה מטעם הנתבע.

    

3. לטענת התובעים, לאחר החתימה על הסכם המכר ובסמוך לקבלת החזקה בדירה, התגלו בדירה נזקי רטיבות ובעיות איטום, אשר הנתבע לא מסר עליהם דבר עובר לחתימה על הסכם המכר וגם לא באו לידי ביטוי בהצהרות הנתבע בהסכם, למעט רטיבות קלה בסלון. לעמדת התובעים, נזקי הרטיבות והאיטום מהווים אי התאמה בהתאם לסעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר). התובעים טוענים כי יידעו את הנתבע בדבר אי ההתאמה הנטענת, בשיחות טלפון ובהודעות, אך הנתבע הכחיש כל ידיעה אודות הנטען.

    

4. עוד טוענים התובעים כי הצהרתו של הנתבע בהסכם המכר כי קיימת רטיבות בקיר הסלון, היא בגדר מצג שווא החוטא להיקף הרטיבויות בדירה ועולה כדי הטעיה כהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). טוענים התובעים כי לו היו יודעים על היקף ליקויי הרטיבות והאיטום בדירה, לא היו מתקשרים בחוזה המכר ולכן מדובר בהפרה יסודית של ההסכם.

    

5. התובעים שכרו את שירותיה של חברת הבדק "בדק הבית המקורי" שערכה דו"ח המפרט את הליקויים בדירה. התובעים טוענים כי המציאו לנתבע את חוות הדעת והוא התנער מאחריות.

    

6. ביום 12.1.2022 שלחו התובעים לנתבע הודעה בגין אי התאמה בהתאם לסעיף 14 לחוק המכר והתראה טרם נקיטת הליכים.

    

7. לאור כל אלה, הגישו התובעים תביעה זו בגדרה ביקשו לחייב את הנתבע לשלם להם סך של 57,183 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים בהתאם לחוות הדעת וסך של 190,000 ₪ המהווים פיצוי מוסכם בהתאם להסכם.

    

8. לאחר ישיבת קדם המשפט הראשונה הודיעו התובעים כי הם מוותרים על הפיצוי בגין הנזק הישיר ומסתפקים בפיצוי המוסכם (החלטה מיום 30.7.2023).

    

9. הנתבע טוען כי טרם רכישת הדירה, התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים, בליווי המתווך מר דניאל, בחנו את הדירה גם באמצעות בודק מטעמם וכי התנהל משא ומתן ארוך טרם שנחתם ההסכם.

    

10. הנתבע טוען כי לא הסתיר דבר מהתובעים וכי מסר להם כל אשר היה ידוע לו. הנתבע מדגיש כי רכש את הדירה שנתיים קודם לכן לצורך השקעה ומעולם לא התגורר בה, אלא השוכרות, רונית ופאני דנינו, אשר היו השוכרות גם בעת שהתובע ביקר בדירה עובר לחתימה על ההסכם. הנתבע טוען כי כיוון שמעולם לא התגורר בדירה, הצהרותיו בהסכם ניתנו בזהירות רבה.

     

11. לטענת הנתבע, הוא לא ידע על ליקויי רטיבות בדירה, למעט נקודה אחת בחדר המקלחת באזור האמבטיה והקיר מאחוריו. הנתבע טוען כי תיעד את כל הליקויים בדירה בעת ביקור התובע. לטענת הנתבע, התובעים רכשו את הדירה במצבה כפי שהיא, AS-IS , וויתרו על כל טענה של מום ופגם, למעט פגם נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה לקונה. לטענת הנתבע יש להחיל את הכלל "יזהר הקונה".

     

12. הנתבע טוען כי לאחר החתימה על ההסכם, התובעים החלו לבוא אליו בדרישות שישפץ את הדירה, אך הוא סירב והציע לתובעים לבטל את עסקת המכר. התובעים סירבו.

     

13. הנתבע טוען כי שתי חוות הדעת שהתובעים צרפו לתביעה נערכו טרם רכישת הדירה, אך באותה נשימה תמה מדוע התובעים לא שכרו את שירותי המומחה טרם החתימה על ההסכם. מכל מקום, טען הנתבע כי חוות הדעת בלתי מקצועיות ועניינן ליקויי תכנון ובנייה שאינם מעניינו של הנתבע, אשר רכש את הדירה יד שנייה.

     

14. במישור הדיוני, העדויות הראשיות נמסרו בתצהירים. מטעם התובעים העיד התובע בעצמו. חוות דעת מומחים שהגישו התובעים נמשכו, ועדה שהתובעים ביקשו לזמן ללא תצהיר – השוכרת הגב' דנינו - לא התייצבה לעדות. מטעם הנתבע העידו המתווך מר יוסי דניאל (ללא תצהיר), עו"ד יפעה גבע אשר ייצגה את הנתבע בעסקת המכר וכן הנתבע בעצמו.

     

15. יצויין כי נעשו נסיונות רבים להביא את הצדדים לכלל הסכמה לסיום המחלוקת בפשרה, גם בישיבה נוספת לאחר שמיעת הסיכומים, נסיונות אשר למרבה הצער לא צלחו ואין מנוס מהכרעה.

     

    דיון והכרעה

    המסגרת הנורמטיבית

16. הלכה פסוקה היא כי מוכר דירה חייב לגלות לקונה כל מידע שעשוי להשפיע על החלטתו לרכוש את הדירה, ובכלל זה, עליו לגלות לקונה על כל ליקוי, פגם וכן מום נסתר בדירה. הרציונל העומד בבסיס חובה זו הוא הפער הקיים בין הצדדים בנגישות למידע הרלוונטי למצבה של הדירה וההנחה כי ברשות המוכר מצוי המידע הנוגע לדירה לעומת הקונה שנגישותו למידע מהותי על הנכס מוגבלת.

     

17. מקורה של חובת הגילוי בשני אדנים נורמטיביים.

     

    האחד, החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה, המעוגנת בסעיף 12 לחוק החוזים. הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה להיות במחדל וכן באי גילוי עובדות, אשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני ואף ימסור באופן יזום מידע שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. יהיו מקרים בהם אי גילויו של מידע רלוונטי יבסס טענת הטעיה על פי סעיף 15 לחוק החוזים שעניינו אי גילויין של עובדות אשר לפי הנוהג או הנסיבות היה צורך לגלותן (דנ 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו (14.12.1983)).

     

    השני, סעיף 11 לחוק המכר שעניינו "אי התאמה" הקובע כי מוכר לא קיים את חיוביו אם מסר לקונה "נכס שאינו מתאים ... למה שהוסכם בין הצדדים" (סעיף 11(5)).

     

    על פי סעיף 16 לחוק המכר: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". הוראה זו של סעיף 16 לחוק המכר, מטילה חובת גילוי על מוכר בדבר אי התאמה של הממכר, גם אם הוא סבור שמדובר באי התאמה בלתי חשובה או שולית (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (11.2.2014), סעיף 12 לפסק הדין, להלן: עניין עיני).

     

18. הפסיקה הדגישה את חשיבותה של חובת הגילוי החלה על המוכר, שמקורה בהוראות הקוגנטיות של חוק המכר, אשר ביטל את עקרון "יזהר הקונה" והעניק מעמד בכורה לעקרון "יזהר המוכר", כפי שנקבע בעניין עיני:

     

    "יש בדברים האמורים ביחס ללשונו של סעיף 16 לחוק המכר (קרי – מחד גיסא, ידיעה 'ממשית' מצדו של הקונה על אודות אי-ההתאמה; מאידך גיסא, יסוד נפשי ברף נמוך של 'רשלנות' מצדו של המוכר) כדי להמחיש את מתן הבכורה לעיקרון "יזהר המוכר". יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של המוכר, עובר לשלב חתימת עסקת המכר, על אודות אי-ההתאמה בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה. אכן, קונה יכול להיזהר מפני ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר'. "חובת הגילוי מהווה אחת ההשתקפויות המובהקות של עקרון תום הלב והיא עומדת בניגוד קוטבי לגישת המשפט האנגלי, שבו שליט העקרון שלפיו 'יזהר הקונה'..." (ראו ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה (התשנ"ה), בעמ' 221)" (ההדגשות במקור).

     

    וכן:

    "עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'" (ההדגשות במקור).

     

19. עוד נקבע בעניין עיני בדעת רוב של כבוד השופטים נ' סולברג וח' מלצר כנגד דעתו החולקת של כבוד השופט א' רובנישטיין, כי אין מקום לייחס אשם תורם לקונים אשר התרשלו בבדיקת הנכס ואשר למרות הצהרותיהם בחוזה המכר לא בדקו את הנכס, בין היתר, נוכח ההוראה הקוגנטית של סעיף 16 לחוק המכר.

     

20. סעיף בחוזה בו מצהיר הקונה כי בדק את הנכס וכי הוא רוכש את הנכס AS-IS אין בו כדי להתגבר על חובת הגילוי של המוכר בגדרה עליו לגלות אי התאמות שבידיעתו או שהיה עליו לדעת עליהן, כהוראת סעיף 16 לחוק המכר (עניין עיני, סעיף 8 לפסק הדין). לכן, רק ידיעה ממשית של הקונה על אי ההתאמה, להבדיל מהתרשלות, תחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר (שם, סעיף 11) ואילו ביחס למוכר, אין צורך בידיעה ממשית שלו על אי ההתאמה, ודי ביסוד של התרשלות, שאי ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן, עובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן נסיבות (שם, סעיף 12).

     

    (לחובת הגילוי ראו גם עא 2274/21 מור נ' אלעד ישראל מגורים בע"מ (1.1.2023)).

     

    מן הכלל אל הפרט

21. בסעיף 3 להסכם המכר, שעניינו בהצהרות הקונה, נקבע:

    "הקונה מצהיר כי טרם חתימתו על ההסכם הוא בדק את זכויות המוכר וכן את הדירה בעיני קונה סביר, הן מבחינה משפטית, הן מבחינה פיזית והן מבחינה תכנונית, ובכפוף לנכונות הצהרות המוכר וקיום התחייבויותיו להלן ולעיל מצא את הדירה ראויה ומתאימה לצרכיו והוא מוותר על כל טענה מחמת מום או פגם לגביה, למעט מום נסתר אשר המוכר ידע עליו ולא גילה אודותיו לקונה".

     

22. בסעיף 4 להסכם המכר, שעניינו בהצהרות המוכר, נקבע:

    "המוכר מצהיר ומתחייב כדלקמן:

    ...

    המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על ליקוי או פגם נסתר כלשהו בדירה או מערכותיה ואין בדירה או ממנה בעיות של נזילות או רטיבות וכי מערכות הדירה (מים לרבות חימום מים, חשמל, ביוב, גז, מיזוג ותקשורת) פועלות ותקינות. המוכר טוען לאיזו רטיבות בקיר הסלון והוא מקבל את הדירה AS IS מבלי לגרוע מהאמור לעיל המוכר מתחייב להחליף עד למועד מסירת הדירה לקונה את זכוכית המעקה הסדוקה במרפסת" (כך במקור).

     

23. בסעיף 18א להסכם נקבע כי הצהרות הצדדים בסעיפים 3 ו-4 הם סעיפים יסודיים שהפרתם תחייב בתשלום פיצוי מוסכם בסך של 190,000 ₪.

     

24. כאמור, טוען התובע כי הנתבע הסתיר ליקויים בדירה הנוגעים לרטיבות ואיטום, אשר התגלו בסמוך לקבלת החזקה ואשר לא הוזכרו בהצהרות הנתבע בהסכם המכר, למעט רטיבות קלה בקיר הסלון, ליקויים המהווים אי התאמה בהתאם לסעיף 11 לחוק המכר. לתמיכה בטענותיהם, צרפו התובעים חוות דעת מיום 7.12.2021 מאת מר גיא אדוני, "בדק בית המקורי", המפרטת את הליקויים בדירה. חוות הדעת צורפה לכתב התביעה וכן הוגשה במסגרת ראיות התובעים. נוסף לכך, לראיות התובעים צורפה גם חוות דעת מיום 14.12.2021 של מר רוני רוז'ה, קבלן מערכות מים, העוסקת בכשלים נטענים באיטום הדירה. הנתבע ביקש לחקור את המומחים שערכו את חוות הדעת מטעם התובעים. אלא שהתובעים לא זימנו את המומחים לחקירה ולמעשה ויתרו על חוות הדעת הנ"ל (ע' 12-13 לפרוטוקול).

     

25. בהינתן האמור, יש לבחון האם עלה בידי התובעים להוכיח קיומם של ליקויים בדירה, עובר למכירתה, המהווים אי התאמה בהתאם לסעיף 11 לחוק המכר, וכן האם הנתבע ידע על ליקויים אלה עובר למכירה. טענת התובעים לאי התאמה מתמקדת בטענות לרטיבות בשני מוקדים – חדר האמבטיה והחדרים הסמוכים.

     

    יש להדגיש כי בכל הנוגע לרטיבות בסלון, בין אם זו נודעה לנתבע מהתובע לאחר ביקורו בדירה ובין אם לאו, העובדה שהצדדים התייחסו בהסכם המכר לליקוי רטיבות בסלון כאשר הנתבע הצהיר ביחס לליקוי ספציפי זה כי הוא יודע עליו ורוכש את הדירה במצבה AS-IS, מלמדת על ידיעה ממשית של התובעים על הליקוי ולכן אין מדובר באי התאמה במובן סעיף 11 לחוק המכר. יש לבחון מהו מצב הדברים בכל הנוגע לליקויי הרטיבות באמבטיה ובחדרים הסמוכים, האם עלה בידי התובעים להוכיח כי מדובר בליקויים המהווים אי התאמה ואשר היו בידיעתו של הנתבע והוסתרו על ידו.

     

26. אין חולק כי התובע ראה את הדירה לראשונה כשהוא מלווה במתווך, מר דניאל, בעת שהדירה היתה מאוכלסת על ידי השוכרת, הגב' פאני דינינו, וכי הנתבע לא לקח חלק בביקור בדירה. בחקירתו סיפר התובע כי ביקר בדירה פעם נוספת יחד עם רעייתו וחמותו (ע' 20 ש' 17-21). סך הכל, ביקר התובע בדירה פעמיים טרם החתימה על ההסכם.

     

27. התובע מסר בתצהירו כי בסיור בדירה עובר לחתימה על ההסכם, הבחין ברטיבות בקיר סלון הדירה והפנה את המתווך לכך. לאור זאת, עורך הדין שייצג את התובעים בעסקת המכר הכניס בהסכם המכר התייחסות לרטיבות בסלון (ראו גם חקירת התובע ע' 20 לפרוטוקול ש' 4-9). מלבד זאת, התובע טוען כי לא הבחין בליקויים נוספים (ע' 20 ש' 10-11) וציין כי הדירה היתה מאוכלסת ומרוהטת ורק קיר הסלון, בו הבחין ברטיבות, היה חשוף (ע' 20 ש' 29-31).

     

    התובע ציין בתצהירו כי המתווך עדכן אותו כי לדברי הנתבע אין רטיבות בקיר הסלון, שכן מדובר ברטיבות ישנה שטופלה על ידי הנתבע וניתן לבצע תיקוני צבע. בהמשך לכך המתווך שלח לתובע הודעת וואטסאפ לפיה עוה"ד של המוכר-הנתבע קיבלה את הערותיו וכי המוכר יתקן את הזכוכית במרפסת וכן יתקן בעצמו את הרטיבות בקיר הסלון (הודעה מיום 31.8.2021). התובע ציין כי לאור עמדת הנתבע כי מדובר ברטיבות ישנה שתוקנה והתחייבותו לתקן עד למועד מסירת הדירה, לא מצא להתעכב על עניין זה "הואיל וממילא היה בכוונתי לצבוע את הדירה" (סעיף 6 לתצהיר התובע, וכן עדות התובע ע' 33 ש' 18-20).

     

28. התובע הצהיר כי לאחר שקיבל את מפתח הדירה מהשוכרת, ביום 2.12.2021, ראה לראשונה את הדירה כשהיא ריקה ואז הבחין ברטיבות בחדר הרחצה ובחדרים הסמוכים, זאת בניגוד להצהרות ומצגי הנתבע. התובע צירף תמונות שלטענתו צילם באותו היום (נספח 4 לתצהירו) בהן נראים סימני רטיבות וקילופי צבע בקירות ובחדר האמבטיה שני אריחים המצויים בחלקה העליון של האמבטיה מפורקים ממקומם ומורמים.

     

29. התובע הצהיר כי נחרד ממצבה של הדירה והרטיבות בקירות, שלח לנתבע את התמונות שצילם וביקש ממנו לקזז סכום מסויים מיתרת התמורה אשר טרם שולמה, וזאת לצורך ביצוע תיקונים, אך הנתבע סירב.

     

30. עוד הצהיר התובע כי בשלב זה, שוכרת הדירה סיפרה לו שהנתבע ידע על מצבה של הדירה והרטיבויות. התובע טוען כי בעקבות התמונות ששלח לנתבע לאחר קבלת החזקה בדירה, הנתבע שלח לשוכרת הודעה בה האשים אותה כי חירבה את הדירה ושהיא תשלם על הנזקים.

     

31. לטענת התובע, הוא סיכם עם הנתבע כי יביא בודק לדירה וככל שיתברר שיש רטיבויות בדירה, הנתבע התחייב לתקנן ולשאת בעלות הבדיקה. התובע מוצא תימוכין להתחייבות זו של הנתבע בהודעה ששלח הנתבע לשוכרת "אדאג שהקונה יקבל הכל כמו שצריך מכספך".

     

32. התובע טוען כי שלח לנתבע את חוות הדעת שערכה חברת בדק בית המקורי, אך הנתבע סירב לשאת בעלויות התיקונים, וטען שהסכים אך ורק לתקן פיצוץ בצנרת, ככל שימצא. הנתבע הציע להביא בודק מטעמו, או שבעל מקצוע מטעמו ועל חשבונו יתקן את האיטום או שהתובע יתקן ויזוכה ב-3,000 ₪.

     

33. בהמשך לכך, התובע המציא לנתבע חוות דעת של מר רוני רוז'ה (אשר צורפה לכתב ההגנה של הנתבע) ובתגובה הנתבע הציע לבטל את החוזה.

     

34. ניתן לסכם ולומר כי מלבד הרטיבות בסלון, אליה הצדדים התייחסו בחוזה, טוענים התובעים כי קיימים מוקדי רטיבות נוספים בחדר הרחצה ובחדרים הסמוכים, המהווים אי התאמה בהתאם לחוק המכר והפרה יסודית של הסכם המכר.

     

35. התובע הציג תמונות שצילם בסמוך לקבלת החזקה בדירה בהן נראים שני אריחים המצויים במאוזן לחלקה העליון של האמבטיה כשהם מורמים ותחתם חסר משמעותי בחול וכוסות שתיה חד פעמית שניתן להניח כי הושמו במקום כדי להחזיק את האריחים. טוען התובע כי רק לאחר קבלת מפתח הדירה, הבחין באריחים בחדר האמבטיה: "האריחים האלה אני הרמתי בשביל התמונה אבל זה היה מסודר יפה. היא הפנתה אותי לזה. היא עברה איתי חדר חדר ובוא תראה פה ובוא תראה שם" (ע' 23 ש' 1-3).

     

36. המתווך מר דניאל, העיד כי במהלך הביקור בדירה, הציג לתובע שני ליקויים עליהם ידע – זכוכית שבורה במרפסת והאריח באמבטיה (ע' 57 ש' 18-20). המתווך הסביר כי האריח היה מונח במקומו אך מעט גבוה מהמפלס הרגיל. דהיינו, האריח היה מעט גבוה מהאחרים, אך לא מורם כפי שנראה בתמונות (כאמור, התובע אישר שהרים את 2 האריחים באמבטיה לצורך צילום התמונות): "אני לא יודע שהייתה רטיבות, הדברים, הליקויים היחידים שאני ידעתי עליהם בדירה וגם הודעתי עליהם לאביחי (-התובע) זו היתה איזה זכוכית שבורה במרפסת והיה איזה אריח באמבטיה שהיה... הוא היה פשוט אחד על השני אבל הוא היה טיפונת בגובה כזאתי הוא היה סוג של מונח רגיל וטיפה גבוה" (ע' 57 ש' 18-30). לשאלת בית המשפט המתווך הבהיר כי בשבר בזכוכית ובאריח המוגבה באמבטיה הבחין בעצמו "בעין שלי הלא מקצועית", ולא נמסר לו על כך ממאן דהוא (ע' 58 ש' 8-12).

     

    המתווך העיד בנוסף כי מעבר לשבר בזכוכית והאריח באמבטיה, לא הבחין בליקויים נוספים וגם לא ברטיבות בחדר הכביסה וציין כי יתכן שניתן לראות רטיבות זו אם מזיזים את מכונת הכביסה (ע' 58 ש' 24-28). ביחס לרטיבות בסלון העיד כי התובע הבחין בה ובעקבות כך הוא פנה אל הנתבע אשר מסר כי מדובר ברטיבות ישנה שתוקנה בהתאם למסרון ששלח לתובע ביום 31.8.21. מעבר לאלה, העיד המתווך כי לא הבחין בכל ליקוי נוסף (ע' 63 ש' 6-8).

     

37. הנתבע מצידו הצהיר בסעיף 4 להסכם המכר כי "לא ידוע לו על ליקוי או פגם נסתר בדירה או מערכותיה ואין בדירה או ממנה בעיות של נזילות או רטיבות", והחוזה נוקב רק ברטיבות בסלון.

     

    עם זאת, בכתב ההגנה ובתצהירו מסר הנתבע כי ידע על ליקויי רטיבות באמבטיה והקיר מאחוריה.

     

    כך הצהיר הנתבע בסעיף 8 לתצהירו: "לא ידעתי ואף לא יכולתי לדעת על איזה 'ליקויי רטיבות בדירה' פרט לנקודה אחת והיא בחדר המקלחת באיזור האמבטיה והקיר מאחוריו" (ראו גם סעיף 7 לכתב ההגנה).

     

    בסעיף 9 לתצהירו מסר הנתבע: "עצם העובדה שהתובעים מודים כי ציינתי בפניהם את בעיית הרטיבות באיזור המקלחת והקיר מאחוריה, היא הנותנת כי נהגתי ביושר ולא הסתרתי מאומה מהתובעים" (ראו גם סעיף 8 לכתב ההגנה). כאן מרחיב הנתבע את הטיעון כך שלא רק שידע על הרטיבות במקלחת, אלא שגם מסר מידע אודותיה לתובעים אשר לטענתו מודים בכך. אלא, שבשום מקום התובעים לא טענו, או "הודו", שהנתבע ציין בפניהם על בעיית רטיבות במקלחת ובקיר מאחוריה. ההיפך הוא הנכון. התובעים טענו כי ליקוי זה היה ידוע לנתבע אך הוא לא גילה אודותיו לתובעים.

     

    גם בסעיף 15 לתצהיר מסר הנתבע: "פרט לנזילה מהחדר האמבטיה לקיר מאחוריו וזכוכית סדוקה במעקה במרפסת, לא היה ידוע לי מאומה" (ההדגשה במקור).

     

    כלומר, בניגוד להצהרותיו הברורות והמפורשות בהסכם המכר, הנתבע הצהיר בהליך זה שידע על ליקויי רטיבות במקלחת ובקיר מאחור וטען כי גילה לתובעים ליקויים אלה.

     

    לא מיותר לציין כי כיוון שאין מחלוקת שהנתבע מעולם לא נפגש עם מי מהתובעים, אלא במעמד החיתמה על ההסכם, לא ברור למי וכיצד מסר את המידע הנטען. לנתבע הפתרונים. כפי שיפורט להלן, היחיד שעמד בקשר עם התובעים היה המתווך אשר מעדותו עולה בבירור שלא נמסר מידע כלשהו בנוגע למקלחת, וגם עדות עורכת הדין של הנתבע אינה תומכת בטענה זו של הנתבע.

     

38. אם לא די בסתירה שבין הצהרותיו בתצהיר להצהרותיו בהסכם, בחקירתו הנגדית העיד הנתבע כי לא ידע על הרטיבות במקלחת טרם החתימה על החוזה:

     

    "העד מר מ. שוקרון: ... הוא טוען פה לפני כן שאני הסתרתי ממנו את הקרמיקה, אני הסתרתי משהו על הקרמיקה, אני בכלל לא ידעתי על זה. אחרי זה כשהוא הראה את זה אני מבין את כל העניין של הרטיבות, הרטיבות הזאת נובעת האמבטיה היתה פתוחה עם שתי קרמיקות המים חדרו או-קיי המים חדרו והציפו את האמבטיה במים מן הסתם או-קיי המים חדרו לקיר הקיר שתומך את האמבטיה מסביב וכל הקיר מלא שם הרטיבות נובעת משם. אני ידעתי לגבי מים תלויים (צ"ל: כלואים) בתוך הקרמיקות או כל הדברים האלה מאיפה אני יודע.

    כב' הש' ר. ארד: רגע, על האמבטיה שפתוחה בשתי קרמיקות ידעת?

    העד מר מ. שוקרון: רק אחרי זה, לא היה לי איתה שום מגע, המגע היחידי שהיה לי כשהיינו ביחסים טובים זה התפוצץ לי דוד מים אין בעיה תתקני אני אשלם התפוצץ לי ניל של ברז במטבח זה תקני אני אשלם אין בעיה תביא בעל מקצוע אני אשלם זה המצב אני בכלל לא גרתי שם..." (ע' 79 ש' 6-19).

     

    בהמשך חקירתו הנגדית, כשנשאל על דבריו בתצהיר כי ידע על הרטיבות באמבטיה, מסר הנתבע גרסה נוספת כי נודע לו על הרטיבות מהתובע כאשר זה ביקר בדירה טרם החתימה על ההסכם והפנה את תשומת ליבו לרטיבות במקום בו היתה מכונת הכביסה ולשני האריחים באמבטיה (ע' 88 ש' 1-16). מעבר לשינויים והסתירות בגרסתו, אם אמנם כל הרטיבויות הנטענות (סלון, אמבטיה וחדר כביסה) נודעו לנתבע מהתובע כאשר זה סייר בדירה טרם הרכישה, מתבקש היה כי כל הרטיבויות הללו יפורטו בהסכם, כפי שצויינה הרטיבות בסלון. הנתבע נשאל על כך ולא מסר הסבר מניח את הדעת לתמיהה זו (ע' 89, ע' 91-92).

     

    הנתבע שב והעיד אודות טיבה ומקורה של הרטיבות במקלחת, כמי שמכיר את הנושא לפרטיו: "היה שתי קרמיקות פתוחות נזילה... אני אומר לך היה שתי קרמיקות פתוחות והאמבטיה ספגה את המים, זה משחקי מילים נו... המים היו כלואים בתוך האמבטיה והרטיבו את הקיר" (ע' 93 ש' 11-16. וכן ראו בהמשך ע' 93 וע' 95 וכן ראו ע' 79).

     

39. עוד עלה בחקירה הנגדית של הנתבע כי התמונות שלטענתו התובע צילם בדירה בסיור טרם הרכישה (נספח 4 לתצהיר התובע) למעשה צולמו על ידי התובע לאחר חתימת הסכם המכר וסמוך לקבלת החזקה בדירה, לאחר שהשוכרת פינתה את הדירה (ע' 95 ש' 20-33). דהיינו, אותן תמונות שתחילה הנתבע טען שצולמו בעת הסיור בדירה, טרם החתימה על הסכם המכר, ואשר מכוחן ביקש הנתבע לטעון כי התובע ידע על הרטיבויות השונות ויידע אותו עליהן באמצעות משלוח התמונות, אישר הנתבע בחקירה הנגדית כי אלה צולמו בשלב מאוחר יותר, באופן השומט את טענתו כי התובע הוא שיידע אותו על הרטיבויות השונות.

     

40. בניגוד לטענותיו בכתב הטענות ובתצהיר (ואף בסיכומים), אישר הנתבע בחקירתו כי חוות הדעת מטעם התובע נערכו לאחר חתימת ההסכם ולאחר שהתובע קיבל את מפתח הדירה מהשוכרת בהסכמת הנתבע, טרם ששולמה מלוא התמורה (ע' 79 ש' 28-35, ע' 97 ש' 24-29).

    עוד אישר הנתבע בחקירתו הנגדית התכתבות שקיים עם השוכרת ביום 19.3.2020 (ת/2), כשנה וחצי טרם החתימה על ההסכם, אודות תקלה שהיתה בדוד ומים שנכנסו "למחסן", כאשר הכוונה היא למסתור הכביסה בו השוכרת עשתה שימוש כמחסן (עדות הנתבע ע' 84-85).

     

41. ניתן לסכם ולומר כי התובע היה עקבי בגרסתו כי במהלך ביקוריו בדירה, טרם החתימה על הסכם המכר, הבחין רק ברטיבות בסלון וכי רק לאחר שהדירה פונתה על ידי השוכרת, גילה רטיבויות נוספות, בעיקר במקלחת ובחדר הכביסה, כאשר אין חולק שאין בין אלה לבין הסלון קיר משותף. הרטיבות בסלון צויינה בהסכם המכר והתובעים אינם טוענים דבר לגביה. טענות התובעים ממוקדות ברטיבויות הנוספות, במקלחת ובחדר הכביסה, אשר התובע לא הבחין בהן טרם החתימה על ההסכם ולא נמסר לו עליהן דבר.

     

42. כאמור, המתווך העיד כי הסב את תשומת לבו של התובע כי אריח באמבטיה מוגבה מעט, דבר שלא הוזכר על ידי התובע (אשר נחקר לפני המתווך). עם זאת, וגם אם המתווך אכן עשה כן, בין כך ובין הרטיבות שהתגלתה במקלחת, אשר עליה העיד הנתבע כאמור לעיל, המרחק רב ואין בידי לקבוע כי בשל שני אריחים מוגבהים מעט היה על התובע להבין כי קיימת בעיית רטיבות כפי שהתגלתה בדיעבד, והדבר אף לא נטען ע"י הנתבע.

     

43. זאת ועוד, גרסתו של התובע מתיישבת עם הכתוב בהסכם כי קיימת רטיבות בסלון, מבלי שצויינה רטיבות נוספת. דהיינו, רק הרטיבות בסלון נודעה לתובע, הצדדים באו בדברים ביחס אליה (באמצעות המתווך ועורכי הדין) והדבר בא לידי ביטוי בהסכם. העובדה כי הרטיבויות האחרות לא צויינו בהסכם, מתיישבת עם גרסת התובע כי לא נמסר לו מידע נוסף אודותיהן, רטיבויות אשר לא ניתן היה להבחין בהן בעת הביקור, כפי שגם העיד המתווך, ותומכת בה. גרסת התובע נתמכת גם בתמונות שצורפו ואשר כעת אין חולק שצולמו לאחר החתימה ובסמוך למסירת החזקה.

     

44. לעומת זאת, גרסתו של הנתבע לא היתה עקבית וסתרה את עצמה לא מעט ביחס לרטיבויות הנוספות שהתגלו. למרות הצהרותיו בהסכם המכר כי לא קיימים ליקויים בדירה או פגמים נסתרים והתייחסות ספציפית להעדר נזילות ורטיבות, הנתבע אישר כי ידע על רטיבות בחדר המקלחת באיזור האמבטיה והקיר שמאחור, עוד לפני החתימה על הסכם המכר. טענתו כי דאג לתעד את הליקויים שנצפו בדירה בעת שהתובע ביקר בה, התבררה כלא נכונה שכן הנתבע אישר שמדובר בתמונות שהתובע צילם בביקור בדירה לאחר החתימה על הסכם המכר ולאחר שהשוכרות פינו את הדירה.

     

45. גם טענת הנתבע בחקירה הנגדית כי על הרטיבויות במקלחת ובחדרים הסמוכים ידע מהתובע בעצמו, אינה מתיישבת עם הצהרותיו בהסכם, שם רטיבויות אלו לא הוזכרו, ואף אינה מתיישבת עם הגיונם של דברים שכן אם טענתו כי כלל הרטיבויות נודעו לו מהתובע, מדוע רק הרטיבות בסלון הוזכרה בהסכם המכר. הנתבע לא מסר הסבר סביר או הגיוני לתמיהה זו. ראוי גם לציין כי הנתבע הסביר בחקירתו את מנגנון יצירת הרטיבויות במקלחת ובחדרים הסמוכים באופן המקים ספק רב בגרסתו אודות חוסר ידיעתו אודות הרטיבויות. טענתו אודות חוסר הידיעה גם אינן מתיישבות עם התכתבויות שקיים עם השוכרת, הרבה טרם שנחתם הסכם המכר, אודות רטיבות באזור מסתור הכביסה, אשר גם עליהן לא מסר לתובע דבר. כזכור, אין צורך בידיעה ממשית של המוכר על אי ההתאמה, ודי ביסוד של התרשלות. אלא שבענייננו, הוכח במאזן ההסתברויות ובעיקר מעדותו של הנתבע כי אין מדובר בהתרשלות וכי לנתבע היתה ידיעה ממשית וברורה אודות הרטיבויות השונות בדירה, כמפורט לעיל, עליהן לא גילה לתובעים.

     

46. יצויין כי עו"ד יפעה גבע, מי שייצגה את הנתבע בהסכם המכר, העידה כי עוה"ד שייצג את התובעים פנה ביחס לרטיבות בסלון ובעקבות פנייה זו הנושא הוכנס לחוזה (ע' 68-70), כאשר להבנתה נפלה בסעיף 4 להסכם טעות סופר ובמקום "המוכר טוען לאיזו רטיבות בסלון" צריך להיות "הקונה טוען" שכן דובר בהערה שהוכנסה לבקשת התובעים (ע' 65). בנסיבות אלו, סביר כי לו התובע היה יודע על רטיבויות נוספות, הנושא היה עולה בשיחה בין עורכי הדין.

     

47. יודגש, העובדה שהתובעים הצהירו בחוזה המכר כי הם רוכשים את הדירה AS-IS, כפופה להצהרות הנתבע, אשר הוכח שלא היו נכונות, ומכל מקום אין בתנייה מסוג זה בהסכם המכר כדי לאיין את חובות הנתבע-המוכר בהתאם לחוק המכר.

     

48. בסיכומים, טען ב"כ הנתבע כי אכן ראוי היה לציין בהסכם את הרטיבויות הנוספות הקיימות בדירה, כשם שצויינה הרטיבות בסלון, אך הדבר לא נעשה "בתום לב" וכיוון שהנתבע הסתמך על עורכי הדין (ע' 23). אין לקבל טענה זו. מדובר בהרחבת חזית. נוסף לכך, לא ברור מה בין ההתנהלות המתוארת של הנתבע לתום לב. כמו כן, הנתבע אישר בעדותו לשאלת בית המשפט כי לא יידע את עורכת הדין שלו על הרטיבויות הללו (ע' 92 ש' 25 ואילך) מכאן שאין יסוד לטענה כי הסתמך על עורכי הדין, טענה אשר כשלעצמה לא יכולה לשמש הגנה בהליך זה.

     

49. אציין כי התובעים ביקשו להביא כעדה מטעמם את השוכרת, הגב' רונית דנינו, ללא תצהיר. הבקשה אושרה ועל התובעים היה לזמנה במסירה אישית, בהתאם להחלטה שניתנה. הגב' דנינו לא התייצבה לעדות ובפתח דיון ההוכחות התברר כי אין בידי התובעים אסמכתאות לכך כי זימנו את העדה לדיון. הטענה כי לא התייצבה בשל חשש מהנתבע לא הוכחה ולו במקצת. אולם, בהינתן מה שהוכח בעדויות ובראיות שהוצגו, ובמיוחד מעדות הנתבע עצמו, כמפורט לעיל, לא מצאתי כי יש בכך כדי לשנות מהתוצאה.

     

50. בהקשר זה, טען ב"כ הנתבע בסיכומים כי לו היה יודע שהעדה לא תתייצב מטעם התובעים, יכול היה לבקש את דחיית הדיון ולזמנה כעדה מטעמו. אלא שדבר אי התייצבותה נודע בפתח ישיבת ההוכחות, טרם שנשמעו העדים, והנתבע לא ביקש דבר ביחס לעדה, ואין לו להלין אלא על עצמו.

     

51. בהתחשב בכל האמור לעיל, ניתן לקבוע על יסוד הראיות שהוצגו – עדות התובע אשר היתה עקבית וקוהרנטית, התמונות שצילם סמוך לקבלת החזקה, ובעיקר עדותו של הנתבע עצמו כי מעבר לרטיבות בסלון, היו בדירה מוקדי רטיבות נוספים – במקלחת והאמבטיה ובחדר הסמוך - ניתן לקבוע בבירור כי מדובר באי התאמה בהתאם לסעיף 11 לחוק המכר, שכן הדירה אינה תואמת את מה שהוסכם בין הצדדים.

     

52. זאת ועוד, הוכח מגרסתו של הנתבע, על שינוייה וגרסאותיה, כי למרות שלא התגורר בדירה, הוא ידע באופן ממשי וברור אודות הרטיבויות במקלחת, באמבטיה ובחדר הסמוך, ולא גילה מידע זה לתובעים טרם החתימה על הסכם המכר. מדובר במידע הנוגע לדירה אשר על פי הדין הנתבע היה מחוייב לגלות לתובעים במסגרת המשא ומתן טרם כריתת הסכם המכר. משלא עשה כן, אין מנוס מהקביעה כי הצהרותיו בסעיף 4 להסכם המכר לא תאמו את הידוע לו והן אינן נכונות. על פי סעיף 18 להסכם המכר, מדובר בסעיף יסודי אשר הפרתו מחייבת בתשלום פיצוי מוסכם בסכום של 190,000 ₪.

     

    הפיצוי

53. סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, קובע:

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

     

54. על בעל דין המבקש כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים להעלות את טענתו במפורש בכתב טענותיו, וכן להוכיח כי יש מקום לעשות שימוש בסמכות ההפחתה וזאת באמצעות פרישת תשתית ראייתית הולמת לפיה אין יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שנגרם כתוצאה מההפרה המסתברת (עא 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ (30.8.2023), עא 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc (13.12.2017), ע"א 630/84 בוקובזה נ' רוזוליו, פ"ד לט(2) 584 (1985)).

     

55. הנתבע בענייננו לא טען בכתב ההגנה (וגם לא בהמשך) כי יש להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם. מעבר לכך, הנתבע גם לא פרש תשתית ראייתית המאפשרת לעשות שימוש בסמכות ההפחתה. כאמור, התברר כי בדירה ליקויי רטיבות במספר מוקדים והנתבע לא הניח מסד ראייתי כלשהו המאפשר לקבוע כי קיים יחס בלתי סביר בין הנזק שנגרם כתוצאה מהם לבין הפיצוי המוסכם.

     

56. אשר על כן, בהעדר טיעון ובהעדר תשתית ראייתית כלשהי, אין מנוס מחיוב הנתבע במלוא סכום הפיצוי המוסכם – 190,000 ₪.

     

    הערה לקראת סיום

57. טען הנתבע בסיכומיו כי לו היה יודע שבכוונת התובעים שלא להעיד את המומחים מטעמם, ולמעשה למשוך את חוות הדעת שהגישו, היה מבקש לזמן את המומחים כעדים מטעמו. מלבד העובדה שהנתבע לא עשה כן בפועל, אלא טען זאת לראשונה במסגרת הסיכומים, לנתבע אין זכות לבקש זאת. לכל היותר, למשיכת חוות הדעת עשויות להיות השלכות ראיתיות או דיוניות (רע"א 4047/18 פלונית נ' המרכז הרפואי ת"א ע"ש סוראסקי (6.11.2018)).

     

58. כזכור, חוות הדעת צורפו לכתבי הטענות, כאשר באותה עת עמדו על הפרק שני הסעדים שנתבעו – פיצויים בעד הנזק הישיר ופיצוי מוסכם. בישיבת קדם המשפט המסכם ביקש ב"כ הנתבע לחקור את המומחים מטעם התובעים, והתובעים נדרשו לזמנם. בשלב זה, סעד הפיצוי בעד הנזק הישיר כבר נמחק, אך התובעים לא הודיעו כי הם מושכים את חוות הדעת. רק בפתח ישיבת ההוכחות התברר כי התובעים לא זימנו את המומחים וכי למעשה הם מוותרים על חוות הדעת. ב"כ התובעים הסביר כי כיוון שהתביעה מתמקדת בפיצוי המוסכם בלבד, יבקש להוכיח את אי ההתאמה באמצעות העדויות והראיות האחרות. על פני הדברים, מדובר בהתנהלות טקטית ומוטב היה להודיע על משיכת חוות הדעת בשלב מוקדם יותר.

     

59. עם זאת, במכלול הנסיבות, ובהינתן כי אין חובה להגיש חוות דעת בהליך מסוג זה (בשונה למשל מתביעה נזיקית בגין רשלנות רפואית), כי חוות הדעת טרם הפכו לראיות ובהינתן כי עלה בידי התובעים להוכיח את אי ההתאמה כמפורט לעיל, אזי גם בהעדר חוות הדעת, ושעה שהנתבע לא טען שיש להפחית את הפיצוי המוסכם וגם לא הציג ראיה כלשהי לעניין זה, כאשר הנטל להוכיח את טענת ההפחתה (שלא נטענה) עליו, לא מצאתי כי יש במשיכת חוות הדעת כדי לשנות מן התוצאה.

     

    סוף דבר

60. הוכח ברמת ההסתברות הנדרשת כי בדירה היו ליקויי רטיבות במספר מוקדים בדירה, במקלחת-באמבטיה ובחדר הסמוך, ליקויים המהווים אי התאמה בהתאם לחוק המכר. עוד הוכח כי הנתבע, מוכר הדירה, ידע על ליקויי רטיבות אלה עובר לחתימה על חוזה המכר אך לא גילה מידע זה לתובעים – קוני הדירה. מדובר במידע אשר היה על הנתבע לגלותו לתובעים עובר לחתימה על ההסכם. בכך, הפר הנתבע את חובת הגילוי המוטלת עליו. על פי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם.

     

61. אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים 190,000 ₪ בצירוף ריבית שקלית מיום 2.9.2021. כמו כן, יישא הנתבע בהוצאות התובעים בסך 6,379 ₪ בגין אגרה וכן בשכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪, שניהם בתוספת ריבית שקלית מהיום ועד למועד הפירעון. בקביעת סכום ההוצאות התחשבתי, בין היתר, בהפחתת הסעד לפיצוי הישיר בראשית ההליך, מספר הדיונים שהתקיימו, האופן בו התנהלו הצדדים בהליך והסכם שכר הטרחה (ת/3).

     

    ניתן היום, ד' שבט תשפ"ה, 02 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.