לפני תביעה למתן סעד הצהרתי ,תביעה כספית ותביעה שכנגד.
טענות הצדדים:
1. הנתבע הוא בעלי דירה בת ארבעה חדרים ברח' לסקוב 3 בחיפה (להלן:"הדירה"). לטענת התובע הוא החל לשכור מעם הנתבע את הדירה ביום 1/8/08 וביום 17/7/09 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף להארכת תקופת השכירות.
2. התובע טוען כי הסכם השכירות כלל תנאי מתלה ולפיו ההסכם מותלה בביצוע תיקונים שונים אותם התחייב לבצע המשכיר בדירה ואשר פורטו בנספח ב' להסכם. התובע טוען כי על אף הקבוע בהסכם, לא ביצע הנתבע את כל התיקונים האמורים ואף אלו אשר בוצעו, בוצעו בצורה רשלנית. התובע העריך את עלות התיקונים בדירה בסך של 93,148 ₪ בהתאם לחוות דעת מהנדס מטעמו. לטענת התובע הוא פנה פעמים רבות אל הנתבע אך הנתבע התעלם ולא ביצע את התיקונים הנדרשים כראוי ולפיכך התובע לא יכול היה לעשות שימוש סביר בדירה אשר שכר הדירה בה הוא 10,000 ₪ לחודש והשהות בה הפכה בלתי נסבלת.
3. לטענת תובע ביום 13/1/10 נשלח לנתבע באמצעות ב"כ התובע מכתב המודיע על ביטול ההסכם ובו הודיע התובע כי ישיב את הדירה לחזקת הנתבע עד ליום 31/1/10. כן הודיע התובע לנתבע כי עליו להימנע מהפקדת המחאות המצויות בידיו עבור יתרת דמי השכירות ועליו להשיב לתובע את הערבות הבנקאית. לטענת התובע, מספר ימים לאחר הודעת הביטול, הגיע הנתבע אל הדירה והודיע לתובע כי לטעמו אין כל ליקוי המצריך תיקון. מספר ימים לאחר מכן אף התקבל במענו של התובע מכתב ב"כ של הנתבע, הדורש מהתובע לחזור בו מהודעת הביטול שאם לא כן יעשה שימוש בערבות הבנקאית שבידי הנתבע.
4. לטענת התובע, עקב הליקויים בדירה, הוא עזב את הדירה ביום 31/1/10 וחתם על הסכם לשכירות חלופית באותו היום. מפתחות הדירה הושבו לנתבע ביום 1/2/10 אך הנתבע לא השיב לו את יתרת ההמחאות בגין דמי השכירות ואף לא את הערבות הבנקאית.
5. לטענת התובע בחודשים 10/09 ועד לחודש 1/10 הדירה לא היתה ראויה למגורים ועל כן על הנתבע להשיב לו את דמי השכירות בסך 40,000 ₪. עוד טוען התובע כי הנתבע אשר לא ביצע את התיקונים בדירה, הפר הפרה יסודית את הסכם השכירות ומכוחה הביא לבטלות ההסכם. התובע טוען כי ההסכם הינו הסכם מותלה אשר בהעדר מילוי התנאי המתלה כלל לא נכנס לתוקפו ואף מכוח זאת, בטל הסכם השכירות בין הצדדים. לחלופין טוען התובע כי ככל שיקבע כי ההסכם אינו בטל או שלא הופר בידי הנתבע , הרי שהנתבע לא קיים חובתו להקטין את הנזק ובחר שלא להשכיר את הדירה למשך פרק זמן ארוך מיום שיצא ממנה התובע.
6. לפיכך עתר התובע כי בית המשפט יקבע שהסכם השכירות מעולם לא נכנס לתוקפו שכן התנאי המתלה לא התקיים ולחלופין כי ההסכם הופר הפרה יסודית עקב אי מילוי התנאי המתלה באופן המקנה לתובע את האפשרות לבטלו. התובע עתר עוד לקבוע כי שישה שיקים אשר מסר התובע לנתבע עבור שכר הדירה בחודשים 2/10 ועד 7/10 בטלים ויאסר על הנתבע לעשות בהם שימוש. בגין החודשים בהם היתה הדירה נשוא התובענה בלתי ראויה למגורים ביקש התובע סך של 40,000 ₪ ובגין החודשים אשר בהם לא שהה כלל בדירה (2/10-7/10) דרש התובע 60,000 ₪ ואת השבת הערבות הבנקאית אשר נמסרה לנתבע. מכאן תביעתו של התובע אשר הועמדה ע"ס של 105,031 ₪.
7. הנתבע טען כי דווקא התובע הוא אשר הפר את הסכם השכירות ועזב את הדירה לאחר שישה חודשי שכירות בלבד ללא אישור הנתבע, כאשר הוא מותיר בה נזקים חמורים. לטענת הנתבע הוא התרה בתובע וניסה לקיים את ההסכם פעם אחר פעם, אך ביום 31/1/10 עזב התובע את הדירה ללא הודעה מוקדמת וללא תיאום עמו, תוך שהוא מותיר אחריו נזקים קשים.
8. הנתבע טען כי התנאי המתלה קויים במלואו שכן להבטחת קיומו החזיק בידיו ב"כ התובע שתי המחאות לחודשים 9/09 ו 10/09 והללו נמסרו לנתבע ונפרעו בחשבונו. הנתבע טוען כי אף שטר הערבות נמסר לידיו זמן רב לאחר מועד תחילת תקופת השכירות ורק לאחר שהתובע ובא כוחו וידאו כי התנאי המתלה אכן קויים. הנתבע טוען כי מלוא התיקונים בדירה בוצעו בצורה מיטבית וכי לפנים משורת הדין הסכים הנתבע ליציאת התובע מהדירה טרם סיום תקופת השכירות בכפוף למציאת דייר חלופי תחת התובע אשר יעמוד בכל התחייבויות התובע, אך התובע חזר על הודעת הביטול. לטענת הנתבע הוא ניסה להגיע אל הדירה על מנת לברר את טענות התובע וכל נסיונותיו לתאם את הביקור כשלו. כאשר הגיע הנתבע, ללא הודעה מוקדמת, בלווית שכן לדירה, הצהיר בפניהם התובע כי אין כל ליקויים או בעיות רטיבות בדירה. על אף האמור, טוען הנתבע כי התובע גרם נזקים לדירה, פינה אותה ללא תיאום מראש ולא איפשר לנתבע לבדוק אותה בטרם הפינוי.
9. לטענת הנתבע בכך שהתובע לא תיחזק כראוי את הדירה, גרם לה ולתחולתה נזקים, לא איפשר לנתבע להגיע על מנת לבדקה, ביטל את ההסכם באופן חד צדדי וביטל המחאות שכר דירה, הוא הפר את ההסכם בין הצדדים. לטענת הנתבע תכנן התובע מתחילה לסיים את השכירות בטרם הגיע המועד הנקוב בהסכם השכירות והתנהגותו נגועה בחוסר תום לב ומהווה הטעיה ורמיה. משכך, לטענת הנתבע על התובע לפצותו בגין הנזקים אשר נגרמו לו. הנתבע עתר איפוא לדחיית התביעה כנגדו והגיש תביעה שכנגד בגין נזקיו הנטענים.
10. בתביעה שכנגד טען הנתבע כי לדירה נגרמו נזקים שונים לרצפת הפרקט, למדרגות הדירה, לריהוט הדירה ואביזרי החשמל המצויים בה , בגין תשלומי ארנונה אשר הנתבע נאלץ לשאת בהם הפסד ימי עבודה, עוגמת נפש ושכר טרחת עו"ד בו נשא ובסה"כ העריך הנתבע את נזקיו בסך של 79,028 ₪ ומכאן התביעה שכנגד.
11. התובע בכתב הגנתו לתביעה שכנגד, שב ופירט טענותיו מכתב התביעה העיקרי וטען כי מעולם לא גרם כל נזק לדירה או לתכולתה. לטענתו, טענות הנתבע בדבר נזקים נטענו לראשונה לאחר הגשת תביעתו שלו ונועדו להוות משקל נגד לתביעה העיקרית בלבד. עוד טוען התובע כי חשבונות החשמל והמים אשר צירף הנתבע לתביעה שכנגד ואותם הוא מבקש לתבוע מעם התובע, מעידים על כך כי נעשה שימוש למגורים בדירה, לאחר עזיבת התובע והדבר משמיט את הקרקע תחת טענותיו של הנתבע בתביעה שכנגד. נוכח כל האמור, עתר התובע לדחיית התביעה שכנגד.
דיון:
האם בהסכם השכירות קיים תנאי מתלה והאם התנאי אכן קוים ?
12. ההסכם הרלבנטי בין הצדדים לצורך הכרעה במחלוקת נשוא התביעה והתביעה שכנגד הוא ההסכם אשר נערך ונחתם בין הצדדים מיום 17/7/09. במסגרת אותו הסכם, בסעיף 2 התחייבו הצדדים כדלקמן: "מוסכם כי על אף כל האמור בחוזה זה , החוזה מותלה בביצועם, ע"י המשכיר של התיקונים המפורטים בנספח ב' לחוזה. במידה והתיקונים הנ"ל לא יתבצעו עד למועד כניסת הסכם זה לתוקף –1.8.09 – יעוכבו תשלומי השכירות ע"י המשכיר עבור חודשים 9/09 ו 10/09 עד למועד ביצוע התיקונים. במידה ויחלפו 14 ימים עד ליום 15/8/09 וכל התיקונים המפורטים בנספח ב' לא יבוצעו ע"י המשכיר – יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם ע"י המשכיר אשר תקנה לשוכר את כל האמצעים החוקיים העומדים לצד המקיים חוזה מול הצד המפר אותו בהפרה יסודית. בכל אופן מוסכם כי עד לביצוע התיקונים לא יעביר השוכר למשכיר את דמי השכירות עבור חודשים 9 ו-10 לשנת 2009 והשיקים עבור החודשיים הנ"ל יוחזקו בידיו הנאמנות של עו"ד פז בית הלחמי, ב"כ השוכר, אשר יעבירם למשכיר מיד לאחר שכל העבודות המפורטות בנספח ב' יושלמו".
נספח ב' מפרט רשימת תיקונים אותם התחייב הנתבע לבצע – מכסים מאחורי דלת כניסה, תיקון צבע מסביב לדלת כניסה, תיקון צבע מעל לחלון בפינת המטבח, תיקון מסך הקולנוע בסלון אשר אינו פועל, צביעת דק עץ במרפסת, תיקון תריס מרפסת, קדיחת חורים במסילת דלת סלון לניקוז מים, הדבקת מדרגה 2 בדירה, תיקוני צבע בחדר השינה והתקנת מנורה בקיר חדר השינה במקום חוטי חשמל.
13. התובע טוען כי התיקונים האמורים לא בוצעו ומשכך כלל לא נכנס ההסכם לתוקפו וזאת בהתאם להוראותיו של ס. 27 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובעות כי חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי ובהתאם להוראותיו של ס. 29 הקובעות כי באם התנאי לא התקיים בתוך התקופה אשר נקבעה לכך הרי שאם היה זה תנאי מתלה – מתבטל ההסכם.
אלא שבין הצדדים הוסכם עוד כי עד לביצוע התיקונים יישארו בידי עוה"ד בית הלחמי דמי השכירות עבור החודשים 9-10/09 והוא יעביר אותם אל הנתבע אך ורק לאחר ביצוע כל התיקונים. אמנם עוה"ד בית הלחמי אשר יצג בזמנו את התובע לא הובא לעדות, ברם הצדדים עצמם אישרו בעדויותיהם כי שכר הדירה הועבר מידיו הנאמנות של עוה"ד בית הלחמי אל הנתבע. 14. הנתבע טען כי העובדה ששכר הדירה הועבר אליו, מעידה כי אכן בוצעו מלוא התיקונים הנדרשים בנספח ב' "ש.... יש רשימה של ליקויים שאתה היית אמור לתקן, למה לא תיקנת אותם? ת. הם תוקנו אחרת לא הייתי מקבל את הכסף מעו"ד בית הלחמי. היה מסוכם בהסכם , שכל התיקונים שיתוקנו, אני אקבל את שני השיקים" (ראה עמ' 16 שורות 1-2 לפרוטוקול). התובע נשאל אם כן, מדוע בניגוד לטענתו כי התיקונים האמורים בנספח ב' לא בוצעו והתנאי המתלה לא התקיים, שולם שכר הדירה לנתבע והוא משיב כי "הוא החזיק ערבות על סך של 60,000 ₪ אנחנו פחדנו שהוא ישתמש בה כי הוא לא היה כן בכל הדברים האחרים" (ראה עמ' 12 שורות 15-16 לפרוטוקול).
15. זאת ועוד, התובע המשיך להתגורר בדירה עד לחודש 1/10 ולשלם את דמי השכירות והנתבע הוסיף לקבל ממנו את דמי השכירות, כך שהצדדים עצמם במעשיהם הוסיפו לקיים את הסכם השכירות מבלי לעמוד על התנאי המתלה האמור לכניסת ההסכם לתוקפו.
האם הופר ההסכם והאם היתה הפרה יסודית ?
16. בשל המחלוקת בין הצדדים בדבר ביצוע התיקונים, בית המשפט (כבוד השופט לבנוני) מינה מומחה מטעמו, המהנדס מר פרמינגר אשר נתבקש לבחון באם אכן בוצעו אותם תיקונים הנקובים בנספח ב'. מומחה בית המשפט מסר ביום 28/9/10 את חוות דעת וקבע כדלקמן : המכסים מאחורי דלת הכניסה בוצעו, תיקון הצבע מסביב לדלת הכניסה בוצע אך בצורה רשלנית, תיקון הצבע מעל לחלון בפינת המטבח בוצע אך בצורה רשלנית , מסך הקולנוע המותקן בסלון לא נבדק שכן המקרן כולו פורק ונמצא חסר. עוד קבע המומחה כי צביעת הדק במרפסת רשלנית וכי התריס נמצא על ידו פגום. החורים לניקוז במסילת דלת הסלון לא בוצעו והמדרגה השניה בבית לא תוקנה. בחדר השינה נמצא כי תיקון הצבע לא בוצע אך מנורת הקיר הותקנה.
17. המומחה קבע איפוא כי הנתבע לא ביצע חלק מהתיקונים הנדרשים בהתאם להוראות נספח ב' להסכם השכירות. בהתאם לסעיף 2 להסכם השכירות אשר צוטט לעיל, המדובר בהפרתו היסודית של ההסכם בין הצדדים.
משמעות ההפרה – האם ניתן לבטל ההסכם ?
17. סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)התשל"א 1970 קובע כי "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית". אי ביצוע התיקונים במלואם הוא כאמור הפרה יסודית של תנאי ההסכם ולפיכך זכאי התובע לבטל את הסכם השכירות כפי שאכן עשה.
18. הנתבע טען כי ביקש לבצע את התיקונים האמורים ואף תיקן את המקרן פעם אחת, ביצע תיקוני חשמל וכן ביצע תיקוני אלומיניום בידי בעל מקצוע מטעמו (ראה סעיפים 19-24 לנ/2). הנתבע אף טען כי ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים והגיע בצוותא עם שכן בבניין , על מנת להיווכח מהם הנזקים אשר יש לתקן, ברם התובע הצהיר בפניהם כי אין כלל בעיות בדירה, כך לטענת הנתבע. אלא שהטענות הללו נסתרות אל מול מכתבי ההתראה אשר הציג התובע ואשר נשלחו אל הנתבע ומתריעים בפניו כי עליו לתקן את הנדרש, לאחר פניות חוזרות ונשנות מעם התובע (ראה נספח ב' לת/1). עדותו של התובע בעניין זה הותירה רושם מהימן וממנה עולה ברורות כי עזב את דירת הנתבע רק לאחר שנואש מלגרום לנתבע לתקן את הטעון תיקון בה (ראה עמ' 13 שורות 1-9 לפרוטוקול). זאת בניגוד לעדות איש האלומיניום מטעמו של הנתבע, אשר הובא לעדות על מנת לתמוך בטענה כי הנתבע ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים בדירה. כאשר עומת העד עם ממצאי חוות דעת מומחה בית המשפט, טען "אולי כאשר אני הייתי לא היה נזק. אם אתה מזמין אותי כבעל מקצוע לתקן, אני מתקן אני לא יודע מה קורה לאחר מכן" (ראה עמ' 7 שורות 15-16 לפרוטוקול). כאשר מקשים על איש האלומיניום, מר אידריס, הוא משיב "אני לא יודע על מה אתה מדבר ולא ראיתי שום דבר" (ראה עמ' 7 שורה 20 לפרוטוקול).
19. לזאת יש לצרף את העובדה כי התובע עבר מדירת הנתבע לדירה המצויה בסמיכות מקום לדירת הנתבע , כמעט באותו הגודל ואף שכר הדירה דומה (ראה נספח ו' לת/1). הדבר מעיד על כך כי לא היתה כוונת אמת מאחורי טענות הנתבע כי ביקש לבצע את התיקונים הנדרשים בדירתו וכי היתה זו הסיבה היחידה אשר בשלה נאלץ התובע לבטל את הסכם השכירות בין הצדדים.
מהי משמעות הביטול ומהם הסעדים להם זכאים הצדדים עקב הביטול ?
20. סעיף 9(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך..."
הזכות להשבה, קמה איפוא עם ביטול החוזה מחמת הפרתו.
ראה בעע"א 423/80 אבדני נ. קסוטו ל"ז (1) 701.
21. במקרה אשר לפני , קיבל הנתבע מעם התובע את דמי השכירות בשיקים מעותדים עד תום מועד השכירות. ברי כי למשך פרק הזמן בו התגורר התובע בדירת הנתבע, אין מקום להשיב לתובע את דמי השכירות שכן הצדדים בהתנהלותם ביכרו לקיים את ההסכם עד אותו המועד בו עזב התובע את הדירה, דהיינו עד ליום 31/1/10. לפיכך יש לדחות את דרישת התובע להשיב לידיו את דמי השכירות בסך 40,000 ₪. התובע ביסס דרישה זו אף על הטענה כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים, ברם מומחה בית המשפט, המהנדס מר פרמינגר קבע מפורשות כי ניתן היה להוסיף ולהתגורר בדירה גם במצבה אשר אינו מתוקן בידי הנתבע.
22. בשים לב לאמור, זכאי הנתבע להשבת החזקה בדירה לידיו, שאכן הושבה לו בידי התובע ואילו התובע זכאי להשבת הסך של 60,000 ₪ , ככל שאכן נפרעו השטרות שמסר לנתבע, לידיו.
23. אשר לערבות אשר נמסרה בידי הנתבע – ערבות זו ע"ס 60,000 ₪ נמסרה לידי הנתבע להבטחת מילוי כל התחייבויות השוכר על פי ההסכם ולרבות פיצויים בגין נזקים אשר יגרמו למושכר.
הנתבע ביכר לממש את הערבות כנגד שכר דירה עבור שישה חודשים אשר נותרו עד למועד הסיום הנקוב בהסכם שכר הדירה. משכך , עליו להשיב סך זה במסגרת ביטול ההסכם בין הצדדים.
התביעה שכנגד – האם אכן גרם התובע נזקים לדירת הנתבע ?
24. הנתבע הגיש תביעה שכנגד ובמסגרתה טען כי התובע עזב את הדירה נשוא התובענה והותיר בה נזקים אותם העריך הנתבע בסכום הכולל את תשלומי המיסים, אבדן ימי עבודה , עוגמת נפש ושכר טרחת עו"ד בסך של 79,028 ₪.
25. מומחה בית המשפט נדרש לבחון את מצבה של דירת הנתבע לאחר עזיבתו של התובע את הדירה ולבדוק באם אכן גרם התובע את הנזקים הנטענים. המומחה בדק ומצא כי התובע גרם לנזקים החורגים מבלאי סביר ובכלל זאת נזק לחיפוי הפרקט, נזק לרהיטי הבית ונזקים למכשירי החשמל אשר בדירה. המומחה העריך את עלות תיקון הנזקים בסך של 6,880 ₪ בלבד זאת בניגוד לעלויות בסך 27,528 ₪ להן טען הנתבע בתביעה שכנגד. עוד טען הנתבע כי נשא בתשלומי ארנונה עבור אותם שישה חודשים, אלא שהחזקה בדירה הושבה לידיו בעקבות ביטול ההסכם כדין ומשכך אין לחייב את התובע בתשלומי מיסי הארנונה. הנתבע תבע בגין הפסד ימי עבודה 15,000 ₪ , אך לא הובאה לסכום נכבד זה כל אסמכתא ובשים לב לשיעור הנזק לדירה אותו מצא מומחה בית המשפט אין מקום לתביעת הרכיב של עוגמת נפש בסך 15,000 ₪.
האם פעל הנתבע להקטנת נזקיו כחובתו על פי דין ?
25. משקבעתי כי ההסכם בוטל כדין והתובע השיב את החזקה בנכס כדין לידיו של הנתבע, ברי כי הנתבע יכול היה להשכירו לאחר וכך היו נחסכים ממנו מיסי הארנונה בהם נשא. הנתבע ביכר שלא לעשות כן, אך מימש את הערבות ע"ס 60,000 ₪ ובכך קיבל לידיו את מלוא דמי השכירות עד לתום תקופת ההסכם אשר בוטל. נזקיו של הנתבע הינם אך ורק אלו אשר נקבעו בידי מומחה בית המשפט וככאלה, ככל שלא פעל לגבות את עלותם מתוך הערבות הבנקאית אשר ניתנה בידיו, אלא ביכר לנצלה לצורך גביית שכר הדירה אשר כבר קבעתי כי לא היה זכאי לו, הנתבע לא פעל לצמצם את נזקיו.
26. מכל האמור לעיל עולה כי הצדדים על אף אי ביצוע התיקונים בדירה כתנאי מתלה, ביכרו בהתנהלותם לקיים את הסכם השכירות- התובע התגורר בדירה ואילו הנתבע קיבל מידיו את דמי השכירות. אלא שהנתבע הפר הפרה יסודית את ההסכם בין הצדדים בהתאם להוראותיו של ההסכם ולא ביצע את התיקונים הנדרשים בהתאם להסכם במלואם. משכך בוטל ההסכם כדין בידי התובע והתובע זכאי להשבת יתרת דמי השכירות ששילם ממועד עזיבתו את הדירה, בעוד הנתבע זכאי להשבת החזקה בנכס. מאחר והנתבע חילט את הערבות ע"ס 60,000 ₪ עבור דמי השכירות, זכאי התובע להשבתם לידיו.
27. בשים לב לאמור בחוות דעת מומחה בית המשפט באשר לנזקים אשר הותיר התובע בדירת הנתבע, הרי שהנתבע זכאי לתשלום בגינם מידי התובע.
סוף דבר,
התביעה מתקבלת חלקית באופן אשר פורט לעיל.
אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 60,000 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (2/2/10) ועד ליום התשלום המלא בפועל.
כן, אני מחייבת את הנתבע להשיב לידיו של התובע שטרות אשר מסר בידיו, בגין דמי השכירות, ככל שהללו טרם הושבו לידי התובע.
התביעה שכנגד אף היא מתקבלת באופן חלקי כפי שפורט לעיל.
אני מחייבת את התובע לשלם לנתבע סך של 6,880 ₪ בגין נזקים אשר נגרמו לדירה. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות הדעת (28/9/10) ועד ליום התשלום המלא בפועל.
נוכח התוצאה אליה הגעתי, יישאו הצדדים איש איש בהוצאותיו שלו.
ניתן היום, א' תמוז תשע"ה, 18 יוני 2015, בהעדר הצדדים.
