סלים ואח' נ' עוזרי ואח'

לפני תביעה להריסה ולפיצויים בגין בנייה בבית משותף.

הצדדים כולם שכנים. בעלי זכויות בדירות בבניין המהווה בית משותף.

במהלך 2011 ואילך, קידמו הנתבעים ובצעו פרויקט להרחבת דירותיהם בבניין, ולרבות בניית יחידת דיור נוספת בגג הבניין, הרחבת הדירות לחצר הבניין וסימון מקום חניה. עבודות הבנייה שבוצעו נעשו על בסיס היתרי בנייה שניתנו לנתבעים ולמעשה הושלמו זה מכבר.

על רקע עבודות אלו להרחבת דירות ובניית דירה נוספת, עתרו התובעים בתביעה זו. לטענת התובעים, עבודות הבנייה נעשו שלא כדין, בלא הסכמתם, ותוך השתלטות על רכוש משותף ופגיעה בזכויותיהם. הנתבעים מצידם, כופרים מכל וכל בטענות אלו, טוענים שכל העבודות בוצעו כדת וכדין, ותובענה זו הוגשה כמעשה נקמנות וסחטנות בלבד. בניסיון להוציא מהם כספים.

בטבורן של המחלוקות העומדות להכרעה איפה, טענתם העיקרית של התובעים, לפיה יש להורות על הריסת הבנייה שבצעו הנתבעים; והטענה החלופית של התובעים, לפיה יש להשית על הנתבעים תשלומי איזון ופיצויים על הנזק שהסבו לתובעים.

העובדות

1. במוקד פסק הדין בניין ברחוב דרך משה דיין 131, שכונת בצרון, תל אביב (להלן: "הבניין").

   הבניין נרשם כבית משותף עוד בשנת 1957 והשתרע במקור על 2 קומות (קומת קרקע וקומה א').

   בבניין כולו 16 דירות מגורים והוא מחולק ל- 4 מבנים נפרדים, כאשר לכל מבנה כניסה נפרדת.

    

    

2. הנתבע 2, אייל עוזרי (להלן: "אייל") ורעייתו, הנתבעת 1, עדי עוזרי, הינם בעלי זכויות החכירה בדירה הנמצאת בצד המזרחי של הבניין (זה הפונה לרחוב משה דיין), בקומה הראשונה, ורשומה כתת חלקה 16 (להלן: "דירה 16"). הנתבעים 1 ו- 2 רכשו את הזכויות בדירה 16 בשנת 2009, או בסמוך לכך.

3. מתחת לדירה 16, בצד המזרחי של הבניין, בקומת הקרקע, מצויה דירה הרשומה כתת חלקה 8 (להלן: "דירה 8"). בעלי זכויות החכירה הרשומים של דירה 8 הינם המנוחים, מזל קטיעי ז"ל ושלום קטיעי ז"ל, סבו וסבתו של אייל. הנתבעים 3 – 10 הינם יורשיהם של בני הזוג המנוחים. בין היורשים גם אימו של אייל, הנתבעת 3, כרמלה עוזרי (להלן: "כרמלה").

   דירה 8 משמשת גם כבית כנסת המכונה "שובה ישראל - קטיעי" (כמצוין בצילום מספר שערכה עיריית תל אביב – מוצג ת/1).

4. התובעים, בני הזוג יונה סלים ודני סלים, הינם בעלי הזכויות בדירה הנמצאת בקומה הראשונה של הבניין, בצמוד לדירה 16, ורשומה כתת חלקה 15 (להלן: "דירה 15").

   התובעים הינם בעלי הזכויות בדירה נוספת בבניין, אף היא בקומה הראשונה של הבניין, אשר צמודה לדירה 15 ורשומה כתת חלקה 14 (להלן: "דירה 14").

   הדירות בבניין אשר בבעלות התובעים, דירה 14 ודירה 15, יכונו ביחד להלן: "דירות התובעים".

5. במהלך שנת 2010, בקשו הנתבעים 1 ו-2 להרחיב את דירתם, דירה 16. עבודות ההרחבה אשר בקשו הנתבעים 1 ו- 2 לבצע כללו את הרחבת דירות 8 ו- 16 וכן תוספת של יחידת דיור חדשה בגג הבניין, מעל דירה 16 (להלן: "התכנית המקורית").

6. הנתבעים 1 ו- 2 החלו בפעולות הכרוכות בקבלת היתרי בנייה לפי התכנית המקורית. במסגרת פעולות אלו פנה אייל לבעלי הדירות בבניין ובקש הסכמתם לתוספת הבנייה המתוכננת.

   כך גם פנה אייל לתובעים, בקש, וקבל, את הסכמתם.

   במהלך ינואר 2011, חתמו כל בעלי הזכויות בבניין, לרבות התובעים, על התכנית המקורית, והצהירו כי הם "מסכימים בזאת לתכנית תוספת קומה מתוקף תמ"א 38 כפי שמופיע בתכנית זו" (התכנית המקורית הנושאת את חתימת בעלי הדירות בבניין, כולל התובעים, צורפה כנספח ד' למוצגי התובעים). התכנית המקורית הוגשה לאישור הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב –יפו (להלן: "הועדה לתו"ב").

7. ביום 7.7.11 הגישו הנתבעים לאישור הוועדה לתו"ב תכנית מתוקנת (להלן: "התכנית המתוקנת"). במסגרת התכנית המתוקנת בוצעו מספר שינויים הכוללים החלפת שטחים בין הקומות והגבהת גדר, אך גם בניית מרפסות בולטות בצד הדרומי של הבניין. הבקשה לאישור התכנית המתוקנת נדונה בוועדת משנה של הועדה לתו"ב ביום 13.7.11, והוחלט לאשר את הבקשה בכפוף למספר תנאים. אחד התנאים שהציבה ועדת המשנה של הועדה לתו"ב לאישור התכנית המתוקנת, היה "הצגת הסכמת כל בעלי הדירות לעניין הקמת מרפסות באגף הבונה" (ההחלטה צורפה כחלק מנספח יא' לתצהיר התובעים).

   הנתבעים הציגו את התכנית המתוקנת לאישור בעלי הדירות בבניין ובהם גם התובעים, ברם התובעים סירבו לאשר את התכנית המתוקנת.

8. למרות אי הסכמת התובעים, פעלו הנתבעים לקידום ההליכים לאישור התכנית המתוקנת וביום 12.1.12 קבלו הנתבעים 1 ו- 2 את היתר בנייה 11-1022 (להלן: "ההיתר הראשון") לביצוע התכנית המתוקנת.

   בסמוך לאחר קבלת ההיתר הראשון החלו הנתבעים 1 ו- 2 בביצוע עבודות הבנייה.

9. תוך כדי ביצוע עבודות הבנייה, בקשו הנתבעים 1 ו- 2 לבצע שינויים נוספים בתכנית המתוקנת (להלן: "התכנית השלישית").

   בתחילת מאי 2012 הגישו הנתבעים 1 ו- 2 את התכנית השלישית לאישור הועדה לתו"ב.

   ביום 21.5.12 נשלחה לתובעים הודעה על הגשת הבקשה להיתר על ידי הנתבעים 1 ו- 2 ועל האפשרות שנתונה להם להגיש התנגדות לבקשה. בעקבות הודעה זו, הגישו התובעים ביום 12.6.12 את התנגדותם לתכנית השלישית.

   בבירור אותו עשו התובעים נמסר להם שבינתיים כבר נדונה התכנית השלישית והוחלט לאשרה בכפוף למספר תנאים. התובעים הביעו מחאה על התנהלות זו ובהמשך התקיימו דיונים במהלכם נדונה הבקשה.

   בעקבות דיונים אלו, ניתן ביום 21.8.12 היתר בנייה 12-0825 (להלן: "ההיתר השני") לביצוע התכנית השלישית.

10. התובעים לא השלימו עם ביצוע עבודות הבנייה ומספר חדשים לאחר מכן, ביום 5.5.13, הוגשה תובענה זו.

    רק להשלמת התמונה יצוין כי בינתיים, בעוד תובענה זו מתבררת, ניתן לפי בקשת הנתבעים 1 ו- 2 היתר בנייה 14-0362 מיום 1.6.14 לביצוע שינויים נוספים בתכניות הבנייה. עוד יצוין כי בינתיים כבר הושלמו עבודות הבנייה.

    תמצית טענות הצדדים

11. לטענת התובעים, עבודות הבנייה בבניין נעשו שלא כדין, בלא שנתקבלה הסכמתם לביצוען, תוך פגיעה בזכויותיהם ובגרימת נזקים. טענות אלו פורטו בכתב התביעה המתוקן שהוגש ביום 5.6.14. להלן, בתמצית, טענות התובעים:

    • התובעים מודים כי חתמו על התכנית המקורית, אך טוענים שלא הסכימו לתכנית המתוקנת ושאין לראות בחתימתם על התכנית המקורית הסכמה המתירה ביצוע עבודות בנייה כלשהן.

      ראשית לכל, בהקשר זה, טוענים התובעים כי הוטעו בכל הנוגע לתכלית התכנית המקורית. כי הוסתרה מהם הכוונה לכלול במסגרתה בנייתה של דירה נוספת בבניין ואף לתפוס חלק מהחצר להסדרת מקום חניה פרטי. בקבלת הסכמתם לתכנית המקורית, טוענים התובעים, פעלו אייל וכרמלה בחוסר תום לב, נמנעו מלהסביר את משמעות ההסכמה שנתבקשה, ניצלו את גילם המתקדם של התובעים וחוסר בקיאותם בפרוצדורה תכנונית ודיני קניין, ותוך לחץ לא הוגן הביאו לחתימתם על התכנית המקורית.

      שנית, טוענים התובעים כי קבלת הסכמת בעלי דירות לעבודות נשוא התכנית המקורית מחייבת עמידה בתנאים הקבועים בדין – החלטה מראש של בעלי הדירות בבניין, אישור עו"ד להסכמות, התייחסות ספציפית לזכויות הבנייה של כלל בעלי הדירות בבניין, בדיקה אם הבנייה מהווה חריגה מהחלק היחסי ברכוש המשותף, ותשלומי איזון ככל שנדרשים. דבר מאלו לא התקיים עת פעלו הנתבעים לאישור התכנית המקורית.

      במצב זה, כאשר הסכמתם מתבססת על הטעיה וכפייה, וכאשר לא קוימו הדרישות בדין – טוענים התובעים שאין הבסיס הנדרש בדין לביצוע עבודות בנייה כלשהן.

    • טוענים התובעים שאפילו הסכימו לתכנית המקורית, הרי שלא הסכימו לתכנית המתוקנת ולכן לא ניתן היה לאשר ולהפיק את ההיתר הראשון.

      לפי גרסת התובעים, אפילו ניתנה הסכמה לביצוע התכנית המקורית, אין ספק שלא ניתנה הסכמה לביצוע התכנית המתוקנת, ובין זו לבין התכנית המקורית קיים שוני מהותי.

      בתכנית המתוקנת הוסטו מרפסות שמש לצד דרום בעוד בתכנית המקורית תוכננו בצד מזרח, בתכנית המתוקנת נוסף מקום חניה "פרטי" בגינה הקדמית, ובתכנית המתוקנת גדלו שטחי הבנייה בצורה משמעותית.

      במצב זה, לא ניתן לראות בהסכמה לביצוע התכנית המקורית כבסיס להסכמה לביצוע התכנית המתוקנת ואף הועדה לתו"ב דרשה את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין כתנאי לאישור התכנית המתוקנת. הסכמה שכזו לא ניתנה, נוכח התנגדות התובעים, ובהיעדר הסכמה של 100% מכלל הבעלות בדירות בבניין - לא ניתן היה כלל לאשרה ולבצעה.

      על בסיס הטענות לפגם שנפל בהליך קבלת ההיתרים – עותרים התובעים לצו להריסת הבנייה שבוצעה.

    • לחילופין בלבד, טוענים התובעים שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי על מלוא הנזק שהסבה התנהלותם לתובעים.

      בחלק זה של הטיעון בכתב התביעה, טוענים התובעים למספר ראשי נזק:

      • ראשית, טוענים התובעים כי בביצוע הבנייה השתלטו הנתבעים על שטחים מהרכוש המשותף בהיקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף. על בסיס מדידה שבוצעה לבקשתם, טוענים התובעים כי הנתבעים תפסו שטח של 114 מ"ר מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף, ושווי חלקם של התובעים בשטח עודף זה מגיע כדי 57,000 ₪.

      • שנית, טוענים התובעים כי היקף הבנייה שבצעו הנתבעים מבטא ניצול עודף של זכויות הבנייה שבבעלות כלל בעלי הדירות בניין. לפי מדידות שבוצעו לבקשת התובעים, הפער בין שטח דירות הנתבעים לדירות התובעים, אפילו יבצעו אף הם הרחבה, יעמוד על כ- 42 מ"ר לכל דירה וממילא שהתובעים כלל לא יוכלו בעצמם לבנות דירה נוספת. על ניצול עודף זה של זכויות בנייה טוענים התובעים לנזק בסך של 336,000 ₪; ועל מניעת האפשרות לבנות דירה נוספת טוענים התובעים לנזק בסך של 336,000 ₪ נוספים.

      • שלישית, טוענים התובעים שעבודות הבנייה שבצעו הנתבעים עלולות למנוע מהם לחלוטין את האפשרות לבצע עבודות בנייה לחיזוק הבניין או להרחבת דירותיהם בעתיד, באשר לא יוכלו להציג שטח שישמש לחניה ולא יוכלו לעשות שימוש בגינת הבניין המשותפת לצרכי חניה. נזק זה נאמד על ידי התובעים בסך של 700,000 ₪.

      • רביעית, טוענים התובעים שאפילו יוכלו לבצע עבודות בנייה בעתיד למרות היעדר מקום ייעודי לחניה, הרי שיאלצו לשלם על כך "כופר חניה", ובכך נזק בסך של 40,000 ₪.

      • חמישית, טוענים התובעים שבניית המרפסות בחזית הדרומית של הבניין, מהווה פגיעה קשה בפרטיותם ומורידה את ערך דירותיהם. נזק זה אומדים התובעים ב- 60,000 ₪.

      • שישית, טוענים התובעים שהבנייה שבצעו הנתבעים תמנע מהם אפשרות לניצול הקלות בחזית הבניין, ונזק זה הם אומדים בסך של 10,000 ₪.

    • בנוסף לנזקים הנטענים כתוצאה מביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המתוקנת, טוענים התובעים לנזקים שהסבו להם עבודות הבנייה שבוצעו בפועל. נזקים הכוללים הותרת פסולת וחדירת רטיבות. על בסיס חוות דעת מומחה מטעמם, טוענים התובעים לפיצוי על נזקים אלו בסך של 25,595 ₪.

    • ולבסוף, על כל ההתנהלות שפורטה, טוענים התובעים שיש להשית על הנתבעים פיצוי על עוגמת הנפש שנגרמה להם, ואת זו הם אומדים בסך של 30,000 ₪.

      לצורכי אגרה הועמד סכום התביעה הכולל על 750,000 ₪.

12. לטענת הנתבעים, התביעה הוגשה בחוסר תום לב ובמסגרת ניסיון להתעמר בנתבעים על רקע סכסוך אישי שיש למי מהם עם בנם של התובעים, מר ניר סלים.

    להלן, בתמצית, התייחסות הנתבעים לטענות התובעים:

    • הנתבעים כופרים בטענה לפגם כלשהו שנפל בקבלת הסכמת התובעים לביצוע התכנית המקורית.

      לפי גרסת הנתבעים, עוד בטרם החלו בהליכי קבלת היתר לביצוע התכנית המקורית, פנו הם לכל דיירי הבניין ולרבות התובעים, הסבירו בדיוק את שהם מבקשים לבצע, לרבות בניית דירה נוספת, וקבלו את הסכמת בעלי הדירות בבניין. הנתבעים מבקשים לדחות מכל וכל את הטענה שכביכול השיגו את הסכמת התובעים תחת לחץ פסול, וטוענים שההפך הוא הנכון – שלתובעים ניתנה שהות להתייעצות עם בעלי מקצוע מטעמם ואותה שהות אכן נוצלה על ידי התובעים והסכמתם ניתנה רק לאחר שבדקו והתייעצו בקשר עם התכנית המקורית. לראיה, מפנים הנתבעים לטופס התחייבות עליו חתם אייל, ובו הסכמה מראש לכל בנייה שיבצעו התובעים עצמם. טופס אשר הציג בנם של התובעים, מר ניר סלים (להלן: "ניר") ולאחר שניתנה לו ההזדמנות להיוועץ בבעלי המקצוע טרם ניתנה ההסכמה לתכנית המקורית.

    • הנתבעים כופרים בטענה לפגם כלשהו שנפל בקבלת ההיתר הראשון לביצוע התכנית המתוקנת.

      הנתבעים מודים שתוך כדי קידום ההליכים לקבלת היתרי בנייה נערכה מטעמם התכנית המתוקנת אשר הוגשה לאישור הועדה לתו"ב, אך טוענים שמדובר בשינויים לא מהותיים. כאלו שכלל אינם קשורים לעצם הרחבת דירות הנתבעים. לא כוללים כל שינוי ביחס לתכנית המקורית בכל הנוגע לשטח הבנייה, שטחי הדירות וקונטור הבנייה. במצב זה ונוכח שינויים לא מהותיים אלו, טוענים הנתבעים שכלל לא נדרשה קבלת הסכמתם החוזרת של התובעים ועובדה היא שאף הועדה לתו"ב סברה כך עת בחנה את התכנית המתוקנת, אישרה אותה, והפיקה את ההיתר הראשון. לראיה, מדגישים הנתבעים, ניתנה לתובעים האפשרות לטעון את טענותיהם במסגרת ההתנגדות שהגישו לאחר מכן, וזו נדונה ונדחתה.

      במצב זה, טוענים הנתבעים, לא ניתן לטעון לפגם בקבלת ההיתר הראשון לביצוע התכנית המתוקנת.

    • להשלמת הטענות להדיפת עתירת התובעים להריסת הבנייה שבצעו, טוענים הנתבעים כי הטענה לאי-חוקיות היתרי הבנייה כבר נדחתה בהחלטה מיום 22.4.14, וכי בכל הנוגע לשימוש בחלק מחצר הבניין לחניה הרי שעומדת לנתבעים "זיקת הנאה מכח שנים".

      ממילא איפה, שהנתבעים כופרים בזכות התובעים לצו הריסה כלשהו בגין העבודות שבוצעו, והושלמו, זה מכבר, ועל בסיס תביעה שהוגשה בשיהוי ניכר.

    • הנתבעים כופרים בטענה שעומדת לתובעים זכות לפיצוי כלשהו בגין העבודות שבוצעו.

      לטענת הנתבעים, יש לבחון את טענות התובעים בשים לב לייחודיות הבניין. לפי גרסתם, אפילו במקור היה הבניין בית משותף, הלכה למעשה הופרדו דירות הנתבעים מיתר חלקי הבניין לפני שנים רבות, והפכו לאגף נפרד. אגף בעל כניסה נפרדת, המתנהל בנפרד מיתר אגפי הבניין. אגף הכולל זכות לשימוש ייחודי ובלעדי בחלקים מחצר הבניין, ובדומה לשימוש בלעדי וייחודי שעשו ועושים בעלי דירות באגפים אחרים של הבניין. נוכח הסכמה זו לשימוש בבניין, טוענים הנתבעים שאין כל בסיס לניסיון לטעון להשתלטות חריגה על חלקים ברכוש המשותף, או לניצול חריג של זכויות בנייה.

      עוד טוענים הנתבעים שלא גרעו כמלוא הנימה מזכויות התובעים עצמם להגיש תכנית ולהרחיב את דירות התובעים, שעל הסכמתם זו ניתנה התחייבות כתובה של אייל במסמך שהוצג לו על ידי ניר, ושאין כל בסיס לטענה שנשללה אפשרות התובעים לביצוע הרחבה או לחבות בתשלומים חריגים בגינה.

      הנתבעים כופרים בטענות לנזק כלשהו שנגרם לתובעים בגין עבודות הבנייה שביצעו, בין בטענות לירידת ערך ובין בטענות לפגיעה בפרטיות. ממילא שכך גם כופרים הנתבעים בכל תחשיבי התובעים ובסכומי הנזק הנטענים בכתב התביעה.

    • הנתבעים כופרים בטענה שעבודות הבנייה הסבו נזק כלשהו לדירות התובעים, ובפרט מבקשים להדגיש שטענות התובעים לכזה נזק נסמכות על חוות דעת שנערכה לפני שנים, ושמאז נערכה בוצעו תיקונים, סולקה כל פסולת, ונשללה כל טענה לנזק שנגרם לתובעים.

    • הנתבעים כופרים בטענה לנזק לא ממוני שנגרם לתובעים, נזק על "עוגמת נפש".

      ההליך והראיות

13. בכתב התביעה המקורי העלו התובעים טענות למכביר ביחס לחוקיות היתרי הבנייה שקבלו הנתבעים. בעקבות בקשה של הנתבעים, נתקבלה ביום 22.4.14 החלטה המורה על מחיקת כל הטענות המתייחסות לחוקיות היתרי הבנייה.

    נוכח החלטה זו, עתרו התובעים לתיקון כתב התביעה ובהחלטה מיום 1.9.14 ניתנה החלטה המתירה את התיקון. כתב התביעה המתוקן, זה שעל פיו התבררה התביעה, הינו זה שצורף לבקשה שהגישו התובעים (בקשה מיום 2.6.14 – בקשה 14 בתיק הממוחשב).

14. התובעים תמכו את גרסתם בתצהירה של התובעת 1 (להלן: "התובעת"), וכן בתצהירי ניר, רמי סולומון, וגיל עובד. התובעים אף הגישו מטעמם את תצהירה של גב' זיוה שירזי, ברם עדה זו לא התייצבה כדי להיחקר על תצהירה ולכן לא יהווה תצהירה חלק מהראיות בתיק.

    בנוסף לעדויות אלו, הוגשו מטעם התובעים חוות דעת מומחה של השמאי אלי סידאווי, של האדריכלית ליליאן לרר, ושל המהנדס מרדכי אדלר.

15. הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהירי אייל, וכן בתצהירי כרמלה, מר אסף עוזרי, מר ציון כלב והאדריכל אלון ניסים. בנוסף לעדויות אלו הוגשה מטעם הנתבעים חוות דעת מומחה של השמאי עודד לוי.

16. בעקבות הגשת ראיות הצדדים, ניתנה החלטה למינוי השמאי איתן שפיצר (להלן: "השמאי שפיצר") כמומחה מטעם בית המשפט, כדי שיחווה דעתו בקשר עם המחלוקות שנתגלעו בין הצדדים. חוות הדעת של השמאי שפיצר ניתנה ביום 5.10.16, ובהמשך לה גם הוגש מענה לשאלות הבהרה שהופנו לשמאי שפיצר, מענה מיום 12.2.17.

17. חוות דעתו של השמאי שפיצר לא הביאה ליישוב המחלוקות, אף לא להסדר דיוני לצמצום המחלוקות. נוכח זאת, התנהלו 2 ישיבות בהן נחקרו השמאי שפיצר וכל העדים מטעם הצדדים.

    בתום החקירות הנגדיות הוקצבו מועדים להגשת סיכומי הצדדים בכתב.

    דיון

18. טענות התובעים מתייחסות הן לעצם ביצוע עבודות הבנייה להרחבת דירות הנתבעים והן לתוצאות של אותן עבודות.

    למעשה, ניתן לחלק את טענות התובעים לשני מישורים נפרדים.

    המישור הראשון, מתייחס לעצם ביצוע עבודות הבנייה על ידי הנתבעים. במסגרת הטענות במישור זה טוענים התובעים שיש להורות על הריסת הבנייה שבצעו הנתבעים וזאת משני טעמים: האחד, הטענה שהיתרי הבנייה שניתנו לנתבעים ניתנו בניגוד לחוק; והשני, הטענה שאפילו ניתנו היתרי הבנייה כחוק, הרי שניתנו בלא הסכמת התובעים, הסכמה שהיא תנאי הכרחי למתן ההיתרים.

    המישור השני של טיעוני התובעים, מתייחס לפיצויים שיש להשית על הנתבעים. הטענות במישור זה בוחנות את ההשלכות שיש לעבודות הבנייה על זכויות התובעים, את הפגיעה היחסית בזכויות הבנייה שלהם, ברכוש המשותף וכד'.

    בירור הטענות ייעשה לפיכך על בסיס חלוקה זו של התובעים.

    ראשית תיבחן הטענה במסגרתה עותרים התובעים לצו הריסה.

    שנית, תיבחן הטענה לחיוב הנתבעים בפיצוי.

19. עיון בסיכומי התובעים מלמד כי בפתח טענותיהם שבים ומלינים התובעים על אי חוקיותם של היתרי הבנייה לפיהם בוצעו עבודות הבנייה.

    טענות אלו מפנים התובעים בעיקר להיתר הראשון, המהווה את הבסיס לעבודות הבנייה בכללותן, בעיקר נוכח השינוי במקום המרפסות, דרישה להצגת הסכמת כלל בעלי הדירות, ואי מתן הסכמתם לתכנית המתוקנת.

    לפי גרסת התובעים, התברר שההיתר הראשון שלפיו בוצעו עבודות הבנייה איננו חוקי, שכן הוצא בניגוד להחלטות הועדה לתו"ב. התובעים מפנים להחלטת הועדה לתו"ב מיום 13.7.11 ולהוראה במסגרתה שלפיה נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לבניית מרפסות בצד הדרומי של הבניין. הסכמה שכזו לא ניתנה, שהרי התובעים התנגדו לבקשה זו, ומכאן שלא ניתן היה להפיק את ההיתר הראשון. עוד טוענים התובעים כי בקבלת ההיתר הראשון במצב זה, "יש להניח" שאייל וכרמלה עשו שימוש בקשרים האישיים שלהם עם חברי הועדה לתו"ב.

    טענות אלו לא ניתן לקבל, שכן הן עומדות בסתירה להחלטה שניתנה עוד ביום 22.4.14. בהחלטה זו הובהר שלא ניתן להעלות בתביעה זו טענות המבקשות לתקוף במישרין את היתרי הבנייה שניתנו לנתבעים. לתובעים עמדה האפשרות לתקוף החלטה זו אך זאת לא עשו. לתובעים לא עומדת האפשרות להתעלם מהחלטה זו ולשוב ולתקוף את היתרי הבנייה בסיכומיהם.

    זאת ועוד, התובעים מבקשים לבסס טענה זו על החלטות המתייחסות למצבים בהם מתברר שהיתר ניתן שלא על פי ההחלטה שאישרה את הבקשה להיתר, אלא שכל האסמכתאות עליהם מבקשים התובעים לבסס טענה זו הינן החלטות של מוסדות התכנון. של אותם מוסדות להם המומחיות והסמכות לבחון טענות אלו. ובהליכים בהם נטלו חלק הועדות הרלוונטיות לתכנון ולבנייה, כך שעמדה להם האפשרות להתייחס לטענות לפגמים בהתנהלותם. ובניגוד להתנהלות התובעים בהליך זה.

    ועוד. באותן החלטות של ועדות הערר עליהם מבקשים התובעים להסתמך אף הודגש שאפילו נמצא שהיתר שניתן איננו מתיישב עם ההחלטה של הועדה לתו"ב, אין התוצאה ההכרחית היחידה בטלות. שיקולים נוספים עשויים להביא לדחיית הטענה. שיקולים כגון הסתמכות ושיהוי, שיקולים של בטלות יחסית וכיו"ב. שיקולים אלו ניתן היה לבחון לו בחרו התובעים בדרך המלך של תקיפת ההיתר שניתן, אך זאת לא עשו.

    לפיכך, הטענה לבטלות ההיתר הראשון בשל אי חוקיות הוצאתו ובהיותו סותר את החלטת הועדה לתו"ב – נדחית.

    בחינת טענת התובעים בכל הנוגע להיתרי הבנייה שניתנו לנתבעים, מתמקדת איפה בגרסתם שלפיה אין תוקף להיתרי הבנייה, משניתנו בלא הסכמה של התובעים ובלא שהתקיימו התנאים הדרושים לכך בדין.

20. נקודת המוצא בבחינת זכותם של הנתבעים לבצע את עבודות הבנייה על בסיס ההיתר הראשון, הינה חובתם לקבל מראש את הסכמת התובעים.

    כאמור בנסח הבניין (נספח א' בתיק מוצגי התובעים), הבניין רשום כבית משותף, ויחסי בעלי הדירות בבניין מוסדרים בהתאם לתקנון המצוי. בין היתר, קובעות ההוראות בתקנון המצוי (בסעיף 12 (ב) סיפא), ביחס להחלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה, כי "לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

    לצד הוראות אלו, הוסדרה האפשרות להוצאת חלקים מרכוש משותף והצמדתם לדירה פלונית גם בלי הסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף. כך קובע חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בסעיף 71ב, כי ניתן לקבל על כך החלטה גם ברוב של בעלי הדירות בבניין.

    דא עקא, שההוראות המאפשרות ביצוע עבודות בנייה בבית משותף גם בלי הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין, מתייחסות למצב בו מתבקשת הרחבתה של דירה. כך גם מצב בו מתבקש ההיתר לביצוע העבודות על בסיס תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ("תמ"א 38"), שגם במצב זה, כאמור בסעיף 5 בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "החוק לחיזוק בתים"), עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה או התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה - טעונה "החלטה מראש של כל בעלי הדירות".

    במקרה דנא, לא הסתפקו הנתבעים בבנייה להרחבת דירותיהם, אלא בקשו לבנות יחידת דיור נוספת בבניין. עבודות שכאלו, לבניית יחידת דיור נוספת, מחייבות את הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין.

21. המחלוקת הראשונה שנתגלעה בין הצדדים מתייחסת לקבלת הסכמת התובעים לביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המקורית.

    לפי גרסת התובעים, אפילו חתמו התובעים על התכנית המקורית, אין בכך כדי לבטא הסכמה לביצועה נוכח הפגמים שנפלו בקבלת הסכמתם.

    נוכח טענות אלו, הנה אשר התברר:

    • התכנית המקורית הוכנה על ידי הנתבעים במהלך 2010, והוגשה לוועדה לתו"ב בתחילת 2011.

      מהות השינויים המבוקשים לפי התכנית המקורית הוסברה בחוות הדעת שהציגו התובעים עצמם, חוות הדעת של האדריכלית לרר (עמוד 2, סעיף 3 (ד) בחוות הדעת):

      רק לאחר עיון בתשריט ובפרטי הבקשה בעיניים מקצועיות או של אדם בעל ניסיון בתחום, ניתן להבין כי מתוכננת דירה חדשה בקומה נוספת ומעליה חדר על הגג. 

      משמע, אין מחלוקת על כך שכבר לפי התכנית המקורית, בקשו הנתבעים לבצע עבודות בנייה הכוללות תוספת של יחידת דיור בקומה נוספת ואף חדר על הגג שמעליה.

    • אין מחלוקת כי בטרם הוגשה התכנית המקורית לאישור הועדה לתו"ב, פנה אייל לתובעים ובקש את הסכמתם (סעיף 14 לתצהיר התובעת). אין אף מחלוקת שהסכמה זו ניתנה, והיא באה לכדי ביטוי בחתימת התובעים על גבי התכנית המקורית (נספח ד למוצגי התובעים). התובעים עצמם אינם מכחישים את חתימתם כביטוי להסכמתם לתכנית המקורית (סעיף 14 לתצהיר התובעת).

    • לטענת התובעים, נבעה הסכמתם לתכנית המקורית ממעשה הטעיה של הנתבע.

      לפי גרסת התובעים, הסביר להם אייל כי מטרת התכנית בסך הכל הרחבה של דירות הנתבעים, אך הסתיר מהם את הכוונה לבנות יחידת דיור נוספת, את הכוונה לתפוס חלקים מגינת הבניין ואת הכוונה לתפוס שטח לצרכי חניה. עוד טוענים התובעים כי הבקשה למתן הסכמתם לתכנית המקורית לוותה במסע לחצים של אייל, לרבות בשעות הלילה המאוחרות, ובניצול גילם המתקדם של התובעים.

      הסכמתם לתכנית המקורית ניתנה אם כן, לשיטת התובעים, על בסיס מצגי שווא, הטעיה, וניצול מצבם האישי וגילם המתקדם.

    • די לעיין בתכנית המקורית, זו שכפי שהובהר כללה גם תוספת של דירה, כדי להיווכח בהסכמת התובעים לתכנית. על גבי התכנית המקורית חתומים גם התובעים, כמו גם רשימה שנראית ככלל בעלי הדירות בבניין, ותחת הכותרת באלו המילים:

      "השכנים החתומים מטה מסכימים בזאת לתכנית לתוספת קומה מתוקף תמ"א 38 כפי שמופיע בתכנית זו"

      אם כך, בתכנית המקורית הופיעה הבקשה לתוספת דירה ולצידה גם חתימת התובעים. על פניו, הסכימו התובעים לתכנית המקורית כמו שהיא. על כל רכיביה. וכאשר כללה התכנית המקורית מלכתחילה גם בניית יחידת דיור נוספת – הרי שגם לכך הסכימו התובעים.

    • לפי טענת התובעת, הסכמתה וחתימות התובעים ניתנו לאחר שאייל הגיע לדירתם "בשעת לילה מאוחרת" וכאשר הוא מציג מצג שלפיו התכנית המוצגת על ידיו מיועדת בסך הכל להרחבת דירות, וכי נדרשת חתימתם בדחיפות, ונוכח הכוונה להגיש התכנית לאישור העירייה כבר מחר (סעיף 14 בתצהיר התובעת). גרסה זו מעוררת קשיים.

      (1)הקושי הראשון מתייחס לאירועים שקדמו למעמד חתימת התכנית המקורית. בתצהירו, טען ניר שכרמלה הגיעה לבית התובעים בשעת לילה מאוחרת, וסירבה להותיר את התכנית המקורית לבחינת התובעים. התובעת ממשיכה קו זה וטוענת שחתימת התובעים על התכנית המקורית נעשתה "בשעת לילה מאוחרת" ובלחץ שהפעיל אייל בטענה שהוא מבקש להגישה "מחר לעירייה" (סעיף 14 בתצהיר התובעת). משמע, לפי גרסת התובעים כלל לא ניתנה להם הזדמנות לבחון את התכנית המקורית בטרם חתמו עליה.

      הנתבעים מכחישים טענה זו, וטוענים שהתכנית המקורית נמסרה לבחינתם של התובעים כשבועיים לפני חתימתם, וכי ניר עצמו בקש שייעשה כן על מנת שיוכל להתייעץ עם בעלי מקצוע מטעמו.

      והנה מתברר שגרסת הנתבעים נתמכת במסמך מיום 5.1.11 (נספח 7 לתצהיר אייל), ובו מתחייב אייל כלפי התובעים, בין היתר, כך:

      "אני נותן בזאת הסכמתי מראש למשפ' סלים לבצע כל פעולות בניה על ידם או על ידי מי מטעמם, במבנה הנ"ל, בכל עת שיחפצו, לרבות תמ"א 38".

      כתב התחייבות זה צורף לכתב ההגנה ולא נמצאה כל הכחשה לו מצד התובעים. לא נטענה כל טענה הכופרת בטענת אייל לפיה כתב התחייבות זה הוכן והוגש לחתימתו על ידי ניר, מטעם התובעים, כתנאי לקבלת הסכמת התובעים לתכנית המקורית. על תיאור המגעים הכרוכים בחתימת התחייבות זו חזר אייל במהלך חקירתו הנגדית (עמ' 183; ש' 3 - 10 בפרוט').

      (2)קושי נוסף בגרסת התובעים ניכר מתיאור השתלשלות האירועים בהמשך, כשנתבקשה הסכמת התובעים לתוכנית המתוקנת. התובעת הרי טוענת שלאחר שניתנה הסכמת התובעים לתכנית המקורית, שב והגיע אייל בבקשות לקבלת הסכמתם לתכנית המתוקנת, אלא שבפעמים הנוספות לא ניתנה הסכמה זו (סעיף 16 בתצהיר התובעת).

      קשה להבין את ההיגיון בתיאור זה. קשה להבין כיצד בפעם הראשונה ניתנה ההסכמה שכן התובעת הרגישה "מעט מאוימת" (סעיף 14 בתצהיר התובעת) בעוד בפעמים שלאחר מכן נעלמה אותה "הרגשת איום".

      קשה להבין כיצד בפעם הראשונה מיוחסת לאייל הטעיה בהצגת מהות התכנית המקורית, בעוד בפעמים שלאחר מכן הציג אייל את השינוי המבוקש הנכון שלו סירבה התובעת. הרי אם רצה אייל לנצל את אי הבנת תובעים בקריאת תכניות, או אף את חששותיהם וגילם המופלג, לכאורה יכול היה להציג להם מצג מטעה גם בבקשתו לחתימת התכנית המתוקנת ולהסתיר מפניהם את הכוונה לשנות את כיוון המרפסות.

      דומה שדווקא גרסת התובעת להצגה נכונה של התכנית המתוקנת ולעמידתה על הסירוב להסכים לתכנית המתוקנת, מעמידים בספק את גרסתה להשתלשלות האירועים במהלך חתימתה על התכנית המקורית.

      (3)לתמיכה בגרסתם להטעיה בקבלת הסכמתם לתכנית המקורית, מפנים התובעים לעדויות של מר רמי סולומון ושל מר גיל עובד (בעלי זכויות בדירות בבניין). עדים אלו העידו כי הליך קבלת ההסכמה שלהם לתכנית המקורית ארך דקות ספורות בלבד, במהלכן אפילו לא נעשה ניסיון לעיין בתכניות שהוצגו בפניהם. לא ברור כיצד יכולות עדויות אלו לתמוך בטענות התובעים. כאשר בוחר אדם לחתום כעדות להסכמתו על תכניות בלא שיטרח כלל לעיין בהן, אין הוא יכול להישמע לאחר מכן בתלונה על משמעות הסכמתו. התנהלות אותם עדים, מעידה על כך שלמעשה היו אדישים לתכניות הבנייה של הנתבעים. מר סולומון העיד כי בנייה על גג הבניין הינה "דבר מקובל בכל השכונה" (עמ' 18; ש' 25 בפרוט') ומר עובד העיד שלו אין כלל טרוניה על הבנייה שבצעו הנתבעים (עמ' 22 בפרוט'). לא מצאתי בעדויות אלו תמיכה בגרסת התובעים.

      (4)לא בנקל תתקבל טענת אדם אשר הביע בחתימתו את הסכמתו, כי לא הבין את משמעות חתימתו. כך גם לא בנקל תתקבל טענת התובעים כי לא הבינו את משמעות חתימתם על גבי התכנית המקורית כביטוי להסכמתם לביצועה, על כל רכיביה.

      ולא זו בלבד שמשוכה גבוהה ניצבה בפני התובעים בטענתם זו, הנה הוצגה ההתחייבות שהם עצמם, באמצעות ניר, הציגו כתנאי למתן הסכמתם. התחייבות שעומדת בסתירה לטענה למסע לחצים ויצירת תחושת בהילות ואי מתן אפשרות להיוועצות בבעלי מקצוע.

      נוכח כל זאת, אני מקבל את גרסת הנתבעים, דוחה את גרסת התובעים, וקובע כי חתימת התובעים על גבי התכנית המקורית נעשתה לאחר שניתנה להם שהות של כשבועיים לבחינת התכנית המקורית, ולאחר שניר הציג את חתימת אייל על ההתחייבות כתנאי להסכמת התובעים לביצוע התכנית המקורית.

      אם כך, לא ניתן לקבל את טענת התובעים להטעיה או לניצול מצבם הבריאותי כדי להשיג הסכמתם לתכנית בה לא רצו כלל. הסכמת התובעים לתוכנית המקורית ניתנה כדין, בלא הטעיה, לאחר שניתנה לתובעים הזדמנות הוגנת לבחון אותה. בין אם ניצלו התובעים הזדמנות זו ונועצו באנשי מקצוע מטעמם, ובין אם לאו – לטענת ההטעיה אין בסיס.

    • לטענת התובעים, לא קיימו הנתבעים את התנאים הקבועים בסעיף 71ב בחוק המקרקעין, ואף לא את אלו הקבועים בחוק לחיזוק בתים.

      טענה זו מבקשת לתמוך באותה טענה של התובעים, שלפיה לא הייתה לנתבעים הזכות לביצוע העבודות לפי התכנית המקורית למרות חתימת התובעים כביטוי להסכמתם. בטענה זו מפנים התובעים לכך שלא נתקבלה הסכמת בעלי הדירות בבניין ברוב הנדרש, לא ניתנה הסכמה בכתב מאומתת על ידי עורך דין, לא נבחנה מידת הפגיעה שתהיה בזכויות הבנייה והזכויות ברכוש המשותף של כלל בעלי הדירות, ולא שולמו תשלומי איזון.

      סעיף 7 בחוק חיזוק בתים מורה כך:

      הסכמת בעל דירה בבית משותף הנדרשת לצורך קבלת החלטה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי חוק זה, תינתן בכתב ותאומת בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין; לעניין סעיף זה, אין נפקא מינה אם הסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה לעבודה או במועד מאוחר יותר.

      אין חולק על כך שבמקרה דנא, הסכמת התובעים לביצוע התכנית המקורית באה לביטוי בחתימתם על התכנית המקורית, ברם זו לא אומתה בידי עורך דין. לא "בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין" ולא בכלל.

      ועל אף זאת, לא ניתן לראות בפגם זה מחדל המאיין את הסכמת התובעים ושולל את זכות הנתבעים לביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המקורית.

      ראשית, לא הוצגה על ידי התובעים כל אסמכתא שתבסס טענה לפיה אימות החתימה הנדרש מהווה תנאי לעצם תוקפה של ההסכמה, לעומת תנאי ראייתי בלבד למתן ההסכמה. הוראה זו הרי לקוחה מהחוק לחיזוק בתים, אשר על מטרתו נאמר כך:

      "מטרתו העיקרית של התיקון המוצע בהצעת חוק זו היא להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תכנית החיזוק. בכך מבקשת הצעת החוק ליצור מנגנונים אשר יקלו על ניצול זכויות בניה וביצוע עבודה ברכוש משותף הנעשים במסגרת תכנית החיזוק, תוך יצירת איזון בין מעמדו של הרכוש המשותף וזכויות בעלי הדירות בבית המשותף מצד אחד, לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה מצד שני." (הצ"ח 313, 2.7.07, ט"ז תמוז תשס"ז, עמ' 702)

      דברי הסבר אלו מלמדים על כוונה לרכך את הדרישות בהם צריך לעמוד בעל דירה בבית משותף המבקש לבצע עבודה ברכוש משותף. ליתן עדיפות לזכות לבצע עבודות לפי החוק לחיזוק בתים על פני זכויות הקניין של יתר בעלי הזכויות. כך גם הרי הודגש במפורש בהוראת החוק האמורה שאת ההסכמה ניתן להציג "במועד מאוחר יותר". עמידה דווקנית על צורת ההסכמה איננה עולה בקנה אחד עם תכלית זו.

      ושנית, בין כך ובין כך, ניסיון להתבסס על פגם באופן הצגת הסכמת התובעים בשלב כה מאוחר, איננו עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. תובענה זו הרי הוגשה ביום 5.5.13, חדשים רבים לאחר שהסתיימו עבודות הבנייה עליהם מלינים התובעים.

      גם מקום בו קיימת דרישת כתב, עשוי עקרון תום הלב להתגבר על אי עמידה בדרישת הכתב (למשל: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ' (1) 185). קל וחומר שכך מצב בו אין זה ברור שדרישת הכתב מהווה תנאי הכרחי לביטוי ההסכמה. הגשתה המאוחרת של התביעה, חודשים רבים לאחר שהחלו העבודות, שוללת כשלעצמה את זכות התובעים להלין על אי קיום הדרישות הצורניות לווידוא הסכמתם.

      במצב זה, טענת התובעים להיעדר זכות לביצוע התכנית המקורית בשל היעדר אישור עורך דין להסכמת בעלי הדירות או בשל אי עמידה דווקנית על הוראות סעיף 7 בחוק חיזוק בתים – נדחית.

    • החלק השני בפן זה של טענות התובעים מתייחס לתכנית המתוקנת.

      אפילו ניתנה הסכמה לביצוע התכנית המקורית, טוענים התובעים, ודאי שכזו לא ניתנה לביצוע התכנית המתוקנת ומכאן שאסור היה לנתבעים לבצעה.

      1. אין מחלוקת על כך שלאחר הגשת התכנית המקורית ועוד טרם מתן היתר בנייה, בקשו הנתבעים לתקן את התכנית המקורית, וכך הוגשה על ידם בקשה למתן היתר לתכנית המתוקנת.

         אין מחלוקת על כך שבישיבת ועדת המשנה של הועדה לתו"ב מיום 13.7.11 הוחלט לאשר את הבקשה בכפוף למספר תנאים. אחד התנאים שהציבה ועדת המשנה של הועדה לתו"ב לאישור התכנית המתוקנת, היה "הצגת הסכמת כל בעלי הדירות לעניין הקמת מרפסות באגף הבונה" (ההחלטה צורפה כחלק מנספח יא' לתצהיר התובעים).

         אין אף מחלוקת על כך שבזו הפעם סירבו התובעים להסכים לתכנית המתוקנת. לתכנית המתוקנת ניתנה הסכמת כל יתר בעלי הזכויות בבניין, זולת התובעים (נספח יג' בתיק מוצגי התובעים; עדות האדריכלית לרר בעמ' 47 בפרוט').

         למרות אי הסכמת התובעים, ביום 12.1.12 ניתן ההיתר הראשון על בסיס התכנית המתוקנת.

         לטענת התובעים, במצב זה לא יכול ההיתר הראשון לבסס זכות לביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המתוקנת.

      2. בכל הנוגע לאותו חלק בטענה זו המתייחס ליחסי הנתבעים מול הועדה לתו"ב או לחוקיות ההיתר הראשון, כפי שכבר הובהר - טענה זו נמחקה. יהיו שיקולי הועדה לתו"ב אשר יהיו, אפילו החליטה לחזור בה מהתנאי המחייב את הסכמת כלל בעלי הדירות, בתביעה זו לא ניתן לתקוף את חוקיות ההיתר שניתן.

         השאלה שיש לבחון נוכח טענה זו, הינה אם היעדר הסכמת התובעים שולל את זכותם של הנתבעים לבצע את עבודות הבנייה לפי ההיתר הראשון ולפי התכנית המתוקנת.

      3. להבדיל מהתכנית המקורית, במסגרת התכנית המתוקנת לא נתבקשה כלל הוספת יחידת דיור נוספת בבניין. לפי עדות אדריכל אלון ניסים מטעם הנתבעים (סעיף 9 בתצהירו), בתכנית המתוקנת נעשתה החלפת שטחים בין קומת קרקע לקומה א' תוך שמירה על סך השטחים העיקריים בבניין והגבהת גדרות היקפיות. אף המומחית מטעם התובעים, אדריכלית לרר, אשרה בעדותה שבתכנית המתוקנת לא נעשה שינוי בקונטור המוצע של הבניין לעומת התכנית המקורית (עמ' 53 בפרוט').

         עיקר השינוי שנעשה בתכנית המתוקנת, ועל כך בלבד הלינו התובעים, היה שינוי במיקום המרפסות שתוכננו. במקום מרפסות בצד המזרחי של הבניין (כפי שהיה בתכנית המקורית), הוסטו המרפסות לצד הדרומי של הבניין.

         במצב זה של בניית מרפסות בצד הדרומי של הבניין, גובלות המרפסות גם בקיר בו שוכנות דירות התובעים ומכאן התנגדותם.

         דא עקא, שאין בטענות התובעים כל ניסיון להראות מה הבסיס שיש להם בדין להתנגד לבניית מרפסת במסגרת הרחבת דירה בבית משותף, ולא כל שכן שאין הם מצביעים על מקור שכזה במצב דנא, בו כבר הסכימו לבניית מרפסת לפי התכנית המקורית, וכעת נדרשת רק הסטת מיקומה.

         ונראה שלא בכדי לא מצביעים התובעים על בסיס שיש להם להתנגדות זו, שכן אפילו הייתה בנייה זו כרוכה בהוצאת חלקים מהרכש המשותף (ואין כזו טענה) הרי שדי ברוב של בעלי הזכויות לאישור בנייה שכזו (סעיף 71ב (א) בחוק המקרקעין). ורוב שכזה הרי הושג, באשר כל בעלי הזכויות הנותרים בבניין הסכימו לתכנית המתוקנת.

         הטעם היחיד לביסוס טענה זו הינו אותו תנאי שהציגה ועדת המשנה של הועדה לתו"ב, תנאי עליו ויתרה בהמשך בירור הבקשה להיתר. ולפיכך, טעם זה איננו יכול לבסס טענה האוסרת ביצוע התכנית המתוקנת לפי ההיתר הראשון.

      4. במסגרת טענותיהם ביחס לתכנית המתוקנת, מלינים התובעים על סימון שטח ייעודי בחצר הבניין כחניה.

         מהראיות שהוצגו מתברר שבתכנית המתוקנת סומן שטח בחצר הבניין כמיועד לחניה, שטח בחצר הקדמית של הבניין. עוד מתברר שמקום חניה זה לא סומן ולא צוין בתכנית המקורית (כאמור בחוות הדעת של אדריכלית לרר, סע' 8 (1) בעמ' 5).

         התובעים איפה, אשר לא הסכימו לתכנית המתוקנת, לא הסכימו גם להקצאת מקום חניה "פרטי" שיוצמד לדירות הנתבעים.

         לפי דין, גם במצב של בנייה לפי תמ"א 38, הצמדת מקום חניה לדירה מחייבת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות (סעיף 5 בחוק לחיזוק בתים). מאחר והסכמת התובעים לא ניתנה, ממילא שאין לראות בהיתר שניתן לביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המתוקנת ככזה שגם מבסס טענה להצמדת מקום החניה שסומן לדירות הנתבעים. כל שמבטא ההיתר הראשון, בהקשר זה, הינו סימון מקום חניה ומשכך – גם היעדר הסכמה להצמדת מקום החניה לדירות הנתבעים איננו בסיס להתנגדות לעבודות הבנייה לפי התכנית המתוקנת.

      5. רק להשלמת בירור טענה זו יצוין, שאפילו נמצא ממש בטענות התובעים באשר לעצם ביצוע עבודות הבנייה לפי התכנית המתוקנת, לא היה מקום להורות על הריסת הבנייה כפי שבקשו, וזאת נוכח השיהוי בהגשת התביעה.

         תביעה זו הוגשה הרי ביום 5.5.13. חדשים רבים לאחר שהחלו עבודות הבנייה. חדשים רבים לאחר שהתובעים ידעו על העבודות ועל ההיתרים ואף הגישו התנגדות שנדונה בוועדה לתו"ב, ואף חדשים לאחר שעבודות הבנייה כבר הסתיימו למעשה.

         הגשת תביעה ועתירה לצווי הריסה בנסיבות שכאלו, קל וחומר כאשר על כל נזקי התובעים ניתן לקבוע פיצוי כספי, מקימה מחסום של השתק ומניעות.

         סעד של הריסה מהווה סעד קיצוני במדרג הסעדים האפשריים, ובטרם יינתן יש לבחון את מכלול הנסיבות ובהן עוצמת הזכות שנפגעה, תוצאות הפגיעה לעומת תוצאות ההריסה המבוקשת, והתנהגות הצדדים.

         "אעיר, כי גם אם הייתי מגיע למסקנה שמדובר במטרד ממש, לא הייתי מורה על סעד של הריסה. לבית המשפט מסור שיקול הדעת האם לתת סעד כזה, שהוא סעד דרסטי יחסית, במדרג הסעדים האפשריים. בין יתר השיקולים בהקשר זה, ישקול בית המשפט את עוצמתה של הזכות שנפגעה, היקף הפגיעה, משך הפגיעה, עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה והתנהגות בעלי הדין... 'הרקע לשיקול הדעת במתן ציווי מצוי בתפיסתו של המשפט האנגלי כי מתן ציוויים – צו עשה או לא תעשה .... הוא עניין של דיני היושר, להבדיל מדיני המשפט המקובל האנגלי. וכידוע בכל עניין של יושר, במובן equity האנגלי, מסור לבית המשפט שיקול דעת רחב'" (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נ"ה(1) 199, 218)

         ובעניין אחר:

         "בענייננו, התובעים לא הגישו התנגדות למתן היתרי הבנייה לרשויות המוסמכות, הגישו את תביעתם רק לאחר שהנתבעים השלימו את עבודות הפיתוח במגרשים, כולל הקמת קיר התמך והגבהת מגרשם. התנהלות זו של התובעים מהווה שיהוי המונע מהם מלזכות בסעד ההריסה המבוקש על ידם – מחמת השתק ומניעות [ראו: ע"א 415/59 דוידוב נ' ראש העיר ת"א, פ"ד ט"ז(1) 648; ע"א 410/87 פריד נ' יונגר, פ"ד מ"ה (3), 755]. אמור מעתה: אף לו היה ממש בטענות התובעים בדבר היות הגבהת מגרש הנתבעים והקמת קיר התמך בגבול החלקות – מטרד ומפגע, הרי שבנסיבות מקרה דנן לא היו זכאים לצו העשה (הנמכת הגדר) המבוקש על ידם, לכל היותר זכאים היו לפיצוי כספי." (ת.א. (ת"א) 1530/06 עמוס הופמן נ' ישראל לב ארי [פורסם בנבו] 5.2.13, פסקה 30)

         מהראיות שהוצגו התברר שמלכתחילה הסכימו התובעים לעבודות בנייה שבמרכזן הרחבת דירות הנתבעים, גם על חצר הבית המשותף, ולרבות בנייתה של דירה נוספת בגג הבניין המקורי. אלו העבודות שבליבת ההיתרים שקבלו התובעים. התנגדות התובעים התייחסה לחלק זעיר של העבודות. לבניית מרפסת וליתר דיוק – למיקום המרפסת לה מראש הסכימו. לו בקשו התובעים לעצור כליל את העבודות על רקע הטענות לבניית המרפסת – שומה היה עליהם למהר ולעתור לסעד בעניין זה ולא להמתין עד להשלמת עבודות הבנייה.

         הגשת התביעה בשלב מאוחר יחסית זה, לאחר השלמת הבנייה, אפשר ותזכה את התובעים בפיצוי, אך כשלעצמה היא מצדיקה את דחיית העתירה להריסת הבנייה.

    • כך ניתן לסכם חלק זה של התביעה.

      הגשת התכנית המקורית לאישור חייבה קבלה מראש של הסכמת כלל בעלי הדירות בבניין, לרבות התובעים, שכן התכנית המקורית כללה תוספת יחידת דיור ומקום.

      הסכמה שכזו של התובעים לתכנית המקורית אכן ניתנה, והסכמה זו באה לכדי ביטוי בחתימת התובעים על גבי התכנית המקורית.

      טענת התובעים להטעיה או לניצול מצוקה שלהם בקבלת הסכמתם לתכנית המקורית – נדחתה. נמצא שלתובעים ניתן זמן די והותר לבחינת התכנית המקורית, להיוועצות עם בעלי מקצוע, ואף להצגת תנאי להסכמתם בהתחייבות אייל.

      טענת התובעים לאי הצגת הסכמתם בדרך הקבועה בחוק לחיזוק בתים, באישור עורך דין, נדחתה אף היא, באשר לא נמצא שהצגת אישור שכזה הינו תנאי הכרחי לביצוע עבודות בנייה, ומאידך, נמצא שהעלאת הטענה באיחור ולאחר ביצוע העבודות מבטאת חוסר תום לב וכשלעצמה מביאה לדחיית הטענה.

      נמצא שהתובעים לא הסכימו לתכנית המתוקנת, אך זו כלל לא כללה תוספות המחייבות קבלת הסכמת מלוא בעלי הדירות בבניין, וממילא שניתן היה לאשרה גם ללא הסכמת התובעים.

      ולבסוף, נמצא שאפילו נמצא שחלק מעבודות הבנייה נעשו בלא הסכמת התובעים אף שזו נדרשה לפי דין, הגשת התביעה בשיהוי ובתום ביצוע העבודות, ובפרט כאשר טרוניות התובעים מתייחסות לחלק זעיר מהעבודות, הייתה מצדיקה את דחיית הבקשה לצווי הריסה מטעמי מניעות ושיהוי.

      בנסיבות אלו, לא מצאתי בסיס לטענות התובעים בדבר פגם שנפל בביצוע עבודות הבנייה שבצעו הנתבעים בבניין, הן אלו שלפי התכנית המקורית והן אלו שלפי התכנית המתוקנת.

      הטענה שיש לצוות על הריסת הבנייה שבוצעה, במלואה או בחלקה – נדחית.

22. לאחר שנמצא שיש לדחות את הטענות באשר לעצם ביצוע עבודות הבנייה, יש לבחון אם יש מקום להשית על הנתבעים תשלומי פיצויים לתובעים.

    בבחינת טענות התובעים לפיצוי תיבחן בתחילה טענת הנתבעים לדחיית תביעת הפיצוי על הסף בשל הסדרים לשימוש ברכוש המשותף של הבניין. בהמשך, על בסיס ההכרעה בטענה זו של הנתבעים, תיעשה בחינה פרטנית של טענות התובעים לפיצויים – בגין השתלטות על רכוש משותף, בגין ניצול יתר של זכויות בנייה, בגין פגיעה בזכות התובעים עצמם להרחבת דירותיהם, בגין פגיעה בפרטיות, בגין נזקים במהלך הבנייה, ובגין נזק לא ממוני – עגמת נפש.

23. לטענת הנתבעים, יש לסלק על הסף את התביעה לתשלומי איזון כלשהם שכן טענות התובעים עומדות בסתירה להסכמה באשר לחלוקת הזכויות ברכוש המשותף של הבניין.

    • החבות האפשרית בתשלומי איזון בגין הרחבת דירה בבית משותף, מוסדרת בסעיף 71ב (ד) לחוק המקרקעין המורה כך:

      נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

      על בסיס הוראה זו, טוענים התובעים כי בביצוע עבודות הבנייה עשו הנתבעים שימוש בזכויות בנייה ותפסו שטחים משטחי הרכוש המשותף בהיקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף של הבניין, ולכן יש לחייבם לשלם לתובעים תשלומי איזון.

    • כאמור, לטענת הנתבעים, טענה זו יש לדחות על הסף בשים לב לאופי השימוש בחלקי הבניין.

      לפי גרסת הנתבעים, יש לראות את דירות הנתבעים בקצה המזרחי של הבניין כאגף נפרד של הבניין. כזה שאיננו קשור כלל ליתר האגפים והדירות בבניין. לראיה, מצביעים הנתבעים על התחזוקה הנפרדת של חדרי המדרגות והתייחסות מוסדות התכנון לדירות הנתבעים כאל אגף נפרד. בהמשך לטענה זו, טוענים הנתבעים כי גם החצר הסמוכה לדירות הנתבעים נתפסה על ידי בעלי דירות הנתבעים מאז ומתמיד, הרבה לפני שהנתבעים קבלו הזכויות בדירות הנתבעים, ובדומה לתפיסת שטחי הבניין על ידי בעלי דירות נוספים. במצב זה, טוענים הנתבעים, לא שטחי רכוש משותף נתפסו על ידם לצורך הרחבת דירות הנתבעים, אלא שטחים שממילא היו בחזקתם הבלעדית ומכאן גם שאין הם חבים בפיצוי כלשהו.

      טענה זו מעוררת קושי.

    • לפי סעיף 31(א) (1) בחוק המקרקעין, באין קביעה אחרת של בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים, רשאי כל דייר בבית המשותף להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. אמנם, הוראה זו הוחרגה מההוראות החלות על בתים משותפים (סעיף 56 (א) בחוק המקרקעין), ברם הוחלה זה מכבר בפסיקה כהוראה המשקפת ומסדירה את השימוש ברכוש המשותף. כך נקבע כי "כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים" (ע"א 549/73 אנטוני ו-הלן וינטרס, ואח' נ' אלוני זמורה פ"ד כח (1) 645, 649).

      הוראה זו מאפשרת "שימוש סביר" ברכוש משותף, אך לא "שימוש ייחודי" ולא גריעה קבועה של חלקים מהרכוש המשותף.

    • לכלל זה יש חריג. באפשרות בעלי הזכויות בבית משותף להסכים להקנות זכות לשימוש ייחודי בחלקים מרכוש משותף. חלקים שיסופחו לדירה כלשהי.

      אלא שלביסוס טענה לכזו הסכמה, שומה על הטוען לה להראות הסכמה פוזיטיבית ומפורשת.

      פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי סעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש... אין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא [בדבר הסכמה לבנייה] אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל [המבקש לבנות] היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים" (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פ"ד נד(3) 389, 394)

      בהתאם להלכה הפסוקה, אין די בהעדר התנגדות ואין די בהסכמה משתמעת. לביסוס טענה לזכות לשימוש ייחודי, להוצאת חלקים משטחי הרכוש המשותף וסיפוחם לדירה כלשהי, יש צורך בהסכמה מפורשת, ועל הנתבעים מוטל נטל הראיה להוכיח כי השיגו את ההסכמות הפוזיטיביות הנדרשות ברוב הקבוע בחוק.

    • הנתבעים טוענים לנוהג שפשה בין בעלי הדירות בבניין, ושלפיו בעלי הדירות בקומת הקרקע תפסו ומחזיקים בלעדית בחצר ההיקפית הצמודה לדירתם. להמחשת נוהג זה אף מפנים הנתבעים לצילומים הממחישים את תפיסת החצרות (נספחים לתצהיר אייל). בהתאם לנוהג זה, טוענים הנתבעים, גם נתפסה לפני שנים רבות החצר הסמוכה לדירה 8, חלקה אף שימש כבית כנסת. עוד טוענים הנתבעים כי חלק מחצר הבניין נתפסה לפני שנים רבות על ידי משפחת כלב, אותה משפחה אשר דירה 16 הייתה בבעלותה, וכאשר בשטח החצר שנתפס נעשה שימוש ייחודי לצרכי חניה. לשיטתם, שימוש ייחודי רב שנים זה בחלק מחצר הבניין, אף מקנה לנתבעים זכות לזיקת הנאה לצורכי חניה בחלק החצר ששימש לחניה.

      על בסיס אותה תפיסה בפועל של חלקים מהחצר, טוענים הנתבעים שכלל לא השתלטו ולא תפסו חלקים מרכוש משותף כלשהו בו יש לתובעים זכויות, ולכן גם אין בסיס לטענה שעליהם לשלם תשלומי איזון כלשהם בגין זאת.

      כך מתברר, שהנתבעים לא טוענים כלל לקיומה של הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבניין להוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות הנתבעים. לא הסכמה מפורשת לתפיסת השטח ששימש לחניה את בעלי דירה 16 ולא הסכמה מפורשת לתפיסת השטח בחצר הבניין ששימש את דירה 8. כל שטוענים לו הנתבעים הוא להסכמה שבשתיקה במשך שנים. הסכמה עליה העיד גם מר ציון כלב, מטעמם של הנתבעים (עמ' 134 בפרוט'). דא עקא, ושתיקה רבת שנים או אי התנגדות של דיירים אינן שוות ערך להסכמה ואין בהן די. לביסוס זכות ייחודית כזו לה טוענים הנתבעים שומה היה עליהם להוכיח הסכמה מפורשת להקניית זכות זו. הנתבעים לא הביאו ולו רמז לראיה שכזו. רמז לאותה הסכמה של בעלי הדירות בבניין לסיפוח החצר האחורית לשטח דירות הנתבעים. להשתלטות על חלק מחצר הבניין באופן כזה ששולל מיתר דיירי הבניין כל אפשרות לשימוש בחצר. דווקא בעניין זה, דומה שהתובעת היטיבה לתאר את אופן השימוש שנעשה בחצר הבניין ככזו שהייתה "לא רסמית" (עמ' 78; ש' 28 בפרוט') ומשמע – ככזו שאף פעם לא גובתה בהסכמה מפורשת.

      לפיכך, טענת הנתבעים לזכות ייחודית שיש להם לבדם לשימוש בחלק מחצר הבניין שעליו נעשתה הבנייה – נדחית.

    • לטענת הנתבעים, גם כאשר בוצעה בנייה על ידי בעלי דירות אחרים בבניין, לא שולמו תשלומי איזון למי מיתר בעלי הדירות בבניין. טענה זו איננה ברורה. לא הובאו ראיות לגבי היקף הבנייה שבוצעה על ידי בעלי דירות אחרים בבניין וממילא שאפילו בוצעה כזו בנייה ואפילו בעטיה נעשה ויתור על תשלומי איזון, אין בכך כדי ליתן פטור גורף מתשלומי איזון לכל בנייה ובכל היקף.

      לפיכך, טענת הנתבעים לדחייה על הסף של זכות התובעים לתשלומי איזון – נדחית.

24. משנמצא שלתובעים זכות עקרונית לתשלומי איזון על בנייה ברכוש המשותף של הבניין, יש לבחון אם אכן עומדת זכות זו לתובעים בנסיבות תביעה זו.

    טענתם הראשונה של התובעים בהקשר זה הינה לתפיסת שטחים ברכוש המשותף ובהיקף העולה על חלקם היחסי של הנתבעים ברכוש המשותף של כלל בעלי הזכויות בבניין.

    כיוון שעל רקע טענות אלו מונה השמאי שפיצר כמומחה מטעם בית המשפט, בבחינת טענה זו יש לזכור כי ככלל, הנטייה הינה לאמץ מסקנותיו של מומחה שמינה בית המשפט.

    יחד עם זאת, והגם שעדות המומחה אינה שונה מכל עדות הבאה בפני בית המשפט, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפני בית המשפט נתונים מקצועיים רלוונטיים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ הוא את ממצאי המומחה בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן. (ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ [פורסם בנבו] 28.10.10, פסקה 22 בפסק הדין)

    לפי חוות הדעת של השמאי שפיצר, השטח שתפסו הנתבעים בפועל מחצר הבניין מבטא תפיסה של כ- 14.25 מ"ר מחלקם היחסי של התובעים משטח מגרש הבניין. עוד מוצא השמאי שפיצר שנוכח מיקום השטח שנתפס בחצר הבניין, יש לשום את שוויו כשווי מקום חניה, אותו הוא אומד ב- 60,000 ₪.

    טרם ביצוע אומדן זה, מציין השמאי שפיצר שאין התאמה בין סימון גבולות המגרש במפות לשכת רישום המקרקעין, לסימון גבולותיו בפועל. מתברר שבעוד חלקו הדרומי של מגרש הבניין נתפס בחלקו על ידי המגרש שמדרום לבניין, בחלקו הצפוני של הבניין נתפס חלק משטח המגרש שמצפון לבניין. על אף זאת, כיוון שלא נטען להבדל בין השטח שנלקח לשטח שנתפס בפועל על ידי מגרש הבניין ייעשה התחשיב לפי כלל שטח מגרש הבניין בפועל, מה גם שלפי הערכת השמאי שפיצר אין לכך חשיבות מעשית (עמ' 23 בחוות הדעת).

    התובעים מסכימים עם מסקנת השמאי שפיצר בכל הנוגע להיקף השטח העודף עליו השתלטו הנתבעים, וטוענים שעל בסיס מדידה זו אמד השמאי שפיצר את הפיצוי בסך של 85,000 ₪. הנתבעים מאידך, טוענים שהערכת השמאי שפיצר עומדת על 60,000 ₪ בלבד ואין להוסיף לה את הערכתו לכופר חניה בסך של 25,000 ₪.

    מעיון בחוות הדעת של השמאי שפיצר עולה שאומדן השטח שנתפס עומד על 60,000 ₪ ואילו השמאי שפיצר נוקב בסך נוסף של כ- 25,000 ₪ המתייחס לחיוב העתידי בתשלום "כופר חניה". במהלך חקירתו הנגדית, הסביר השמאי שפיצר כי מדובר בשני רכיבים מצטברים. השמאי שפיצר הסביר כי הרכיב הראשון בסך של 60,000 ₪ מבטא את הערכת הירידה בשווי דירות התובעים עקב תפיסת שטח ברכוש המשותף ואשר המיועד למקום חניה, בעוד הרכיב הנוסף, בסך של 25,000 ₪, מבטא הערכה לכופר החניה שייאלצו התובעים לשלם כשיבקשו לבצע הרחבה בעצמם (עמ' 107; ש' 20 – 21 בפרוט'). מדובר איפה בנזק מצטבר בסך של 85,000 ₪, כטענת התובעים. הנתבעים תפסו שטח בהיקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף ובכך גרמו לירידה בערך דירות התובעים בסך של 60,000 ₪ ובכך גרמו למצב בו ייאלצו התובעים לשלם "כופר חניה" עת יבקשו להרחיב בעצמם את דירות התובעים ובסך של 25,000 ₪.

    הנתבעים מצידם, טוענים שאין לקבל את האומדן שערך השמאי שפיצר, שכן השטח התקני של מקום חניה עומד על 25 מ"ר, שטח הנדרש "לצורך תמרון וגישה". לשיטתם, אומדן הפיצוי בעניין זה צריך לעמוד על 30,000 ₪ בלבד (סעיף 76 בסיכומי הנתבעים). טענה זו הוצגה לשמאי שפיצר, ונענתה במענה לשאלות ההבהרה מיום 12.2.17. השמאי שפיצר הסביר שהאומדן שערך התחשב בכך שמקום חניה בשטח של 12 מ"ר נמכר בתמורה ל- 100,000 ₪ ואף בכך שבמבנה הבניין אין כלל צורך בתוספת שטח לתמרון (סעיף 2.2.2 במענה השמאי שפיצר לשאלות ההבהרה). לא מצאתי במצב זה סיבה לסטייה מהערכת השמאי שפיצר.

    לפיכך, אני מקבל את הערכת השמאי שפיצר, קובע כי בביצוע הבנייה תפסו הנתבעים שטח של כ- 14.25 מ"ר מחלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף של הבניין, ובגין תפיסה זו עליהם לשלם לתובעים פיצוי בסך של 85,000 ₪.

25. לטענת התובעים, יש לחייב את הנתבעים בפיצוי על שימוש יתר בזכויות הבנייה.

    • לפי גרסת התובעים, בגין הבנייה שבצעו הנתבעים לא יהא באפשרותם להרחיב את דירותיהם באותו האופן, ולא יהא באפשרותם לבנות דירות נוספות באותם השטחים כפי שעשו הנתבעים. במצב זה, טוענים התובעים שעל הנתבעים לשלם פיצוי על ניצול היתר של זכויות הבנייה.

      בכתב התביעה המתוקן (סעיפים 67.1.6 ו- 67.1.7) עתרו התובעים בסעיף זה לפיצוי המתבסס על הטענה שלפיה גודל דירות הנתבעים המורחבות (לרבות הדירה הנוספת) יעלה ב- 42 מ"ר לדירה מעבר לשטח הדירות שבאפשרות התובעים להרחיב או להוסיף (132 מ"ר לכל דירה מדירות הנתבעים; לעומת 90 מ"ר לכל דירה מדירות התובעים). על בסיס תחשיב זה עתרו התובעים בכתב התביעה המתוקן לפיצויים בסך של 672,000 ₪.

      בסיכומים מטעמם מאידך (סעיפים 103 – 106) מציגים התובעים תחשיב מתוקן לנזק לו הם עותרים בטענה זו, וטוענים כי עבודות הבנייה שביצעו הנתבעים כללו ניצול מופרז של זכויות בנייה בהיקף של 90 מ"ר (30 מ"ר לכל דירה), כאשר חלקם של התובעים בחריגה זו עומד על – 1/8. התובעים מבקשים לאמץ את הערכת השמאי שפיצר לפיה שווי כל 1 מ"ר נאמד ב- 8,000 ₪ ומסכמים את תביעתם בראש נזק זה בסך של 90,000 ₪.

    • בכתב ההגנה המתוקן (סעיף 81) הכחישו הנתבעים טענה זו כליל וכפרו בזכות התובעים לפיצוי כלשהו בגין ניצול יתר של זכויות בנייה. בסיכומים מטעמם, מאידך, מציגים הנתבעים מספר טענות חלופיות.

    • ראשית, טוענים הנתבעים שיש לדחות טענה זו שכן לא נכללה בתחשיב השמאי מטעם התובעים ולכן לא הוכחה (סעיף 80 בסיכומי הנתבעים).

      שנית, מסתבר שהנתבעים מודים שעשו שימוש בזכויות בנייה בהיקף העולה על חלקם היחסי (סעיף 82 בסיכומי הנתבעים), אך טוענים שיש לאמץ בעניין זה את הערכת השמאי שפיצר לפיה ניצול היתר הכולל עומד על 60 מ"ר בלבד.

      ושלישית, טוענים הנתבעים כי האומדן של השמאי שפיצר שגוי ומופרז, שכן האומדן הנכון עומד על 4,000 ₪ למ"ר בלבד בדירות הנתבעים, וב- 30% פחות מכך לדירות התובעים נוכח מיקומן, כך שהפיצוי המגיע לתובעים בראש נזק זה לא עולה על 24,000 ₪.

    • אשר לטענת הנתבעים לפיה לא נכללה הטענה בתחשיב השמאי מטעם התובעים, טענה זו איננה ברורה. התובעים טענו לפיצוי זה במפורש בכתב התביעה המתוקן ואף הנתבעים התייחסו לטענה בכתב ההגנה. לא מצאתי בסיס לטענה זו.

    • אשר למחלוקת בדבר היקף ניצול היתר של זכויות הבנייה, אם 90 מ"ר כגרסת התובעים או שמא 60 מ"ר כגרסת הנתבעים, לא מצאתי סיבה שלא לקבל את הערכתו של השמאי שפיצר בטענה זו.

      גרסת התובעים לניצול יתר בהיקף של 90 מ"ר (לפי 30 מ"ר לדירה) מתבססת על הטענה לפער בין השטח הכולל של דירות הנתבעים (117 מ"ר לדירה) לבין השטח הכולל של דירות התובעים לאחר שיורחבו אף הן (87 מ"ר לדירה). דא עקא, שהפיצוי לו זכאים התובעים איננו מתבסס על שטח שונה של הדירות, כשם שאיננו יכול להתבסס על שווי שונה של הדירות, למשל נוכח היות דירות הנתבעים בקצה הבניין. לא שטח שונה ולא שווי שונה מקנים זכות לפיצוי, אלא ניצול עודף של זכויות בנייה.

      הלכה היא עוד מקדמת דנא, כי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות נתפסות כנכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף (ראו למשל: ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680). ניצול יתר של זכויות בנייה, הוא הוא הבסיס לזכות התובעים לתשלומי איזון.

      כפי שהבהיר השמאי שפיצר (למשל בעמ' 100 בפרוט') אותו פער בשטח הדירות כולל גם את שטח הממ"ד (10 מ"ר לדירה) בעוד חדר הממ"ד איננו נחשב לניצול זכויות בנייה. לפיכך, ניצול היתר של זכויות הבנייה בידי הנתבעים עומד על 20 מ"ר לכל דירה בלבד.

    • ולבסוף, אשר למחלוקת בדבר אומדן הניצול העודף של זכויות הבנייה, לא מצאתי סיבה שלא לקבל את האומדן של השמאי שפיצר, לפיו יש לאמוד כל מ"ר בסך של 8,000 ₪.

      לפי טענת הנתבעים, אומדן זה מבטא סטייה מהאומדן שעשו 2 השמאים מטעם הצדדים, אשר אמדו שווי כל מ"ר לבנייה בסך של 4,000 ₪ בלבד. לטענה זו התייחס השמאי שפיצר במענה לשאלות ההבהרה (עמ' 1 – 3). כך הוסבר כי תחשיב השמאי שפיצר מתבסס על שומת הוועדה להיטל השבחה ועוד הוסבר כי למעשה האומדן בהערכות שמאי הצדדים איננו מוסבר כלל ולכן לא אומץ. הנתבעים לא הציגו כל הסבר של ממש לטעות בהערכה זו וטענתם – נדחית.

      עוד טענו הנתבעים בסיכומיהם (סעיף 84) כי יש להפחית 30 מ"ר משווי זכויות הבנייה בדירות הנתבעים (להבדיל מיחידת הדיור הנוספת), שכן יש מגבלה בניצולן האפשרי רק להרחבת דירות הנתבעים. טענה זו, שלא נטענה בכתב ההגנה, איננה ברורה. לא ברור כיצד פוחת שווי זכויות הבנייה אך משום שאלו ניתנו להרחבת דירות ולא לבניית דירות חדשות. לא ברור כיצד שטח בדירה שהורחבה שווה פחות משטח של דירה זהה רק משום שזו דירה חדשה. טענה זו לא נתקבלה על ידי השמאי שפיצר, ולא מצאתי לה הצדקה.

    • לפיכך, אני מקבל את טענת התובעים לפיה הם זכאים לפיצוי על ניצול יתר של זכויות בנייה; מקבל את קביעת השמאי שפיצר לפיה ניצול היתר של הנתבעים עומד על 60 מ"ר ולפיכך חלקם היחסי של התובעים עומד על 7.5 מ"ר; מקבל את האומדן של השמאי שפיצר לשווי של 8,000 ₪ לכל מ"ר; ומכאן שחבות הנתבעים בפיצוי בטענה זו עומדת על 60,000 ₪.

26. לטענת התובעים, ביצוע עבודות הבנייה בידי הנתבעים הביא לכך שהם עצמם לא יוכלו כלל לבצע בעתיד עבודות בנייה להרחבת דירות התובעים, לפי תמ"א 38. אובדן אפשרות זו מסב לתובעים, לפי טענתם, נזק בסך של 700,000 ₪.

    • טענה זו של התובעים מתבססת על ההנחה שאופי עבודות הבנייה שבצעו הנתבעים הוא כזה, שאין עוד אפשרות לתכנן מקומות חניה בחצר הבניין. כך נוכח השתלטות הנתבעים על שטח ברוחב של 2 מטרים בחצר המזרחית של הבניין, באופן שעד לגבול מגרש הבניין נותרו 4 מטרים בלבד, בעוד שלצורך חניה נדרשים 5 מ' לפחות. וכך גם נוכח בניית גדר אבן סביב כל שטח החצר ובאופן המונע מעבר רכבים. מצב נתון זה, טוענים התובעים, עלול להביא לכך שהוועדה לתו"ב כלל לא תאפשר הרחבה עתידית של דירות התובעים לפי תמ"א 38.

    • טענה זו איננה מתיישבת עם עמדתו של השמאי שפיצר, אשר סבר שאין היא נכונה ואין לקבלה (סעיף 10.1 בחוות הדעת). השמאי שפיצר מסביר כי בכל היתרי הבנייה שניתנו לתובעים "קיימת פרוגראמת בנייה לתוספת בנייה לפי תמ"א 38", כי מדיניותה הנוכחית של הועדה לתו"ב מאפשרת תשלום "כופר חניה" במצב בו אין פתרונות חניה, וכי לא הוצגו ראיות תומכות לטענה שמדיניות זו תשתנה בעתיד. בעדותו אף התייחס השמאי שפיצר לייחודיות הבנייה שבוצעה נוכח מיקום הבניין (עמ' 87; ש' 10 – 18 בפרוט'):

      "... הנושא של תמ"א 38, גם בפסיקה, מתייחס למיקום הבניין. יש מצב שבבניין שנמצא ברחוב צר שיש בו מחסור גדול של מקומות חניה ותנועה קשה הוועדה המקומית באמת תדרוש, כמו שאמרת, תעמוד על חודו של מטר על מקום חניה ולא תיתן את תמ"א 38 במידה ואין מקומות חניה. המקרה הזה זה לא המצב, אנחנו נמצאים ברחוב ראשי, זאת אומרת שהצפיפות של העומס התחבורתי וכל הדברים האלה לא יבואו לידי ביטוי בגלל התמ"א 38 ביחס לעמדת הוועדה המחוזית, עמדת בתי המשפט, לאפשר כמה שיותר בנייה של תמ"א 38 של חיזוק ושל ממ"דים."

      ניכר איפה כי עמדתו של השמאי שפיצר ביחס לטענה זו מתבססת על הבדיקות שערך והנסיבות הייחודיות של הבנייה בבניין נשוא תביעה זו.

    • טענה זו איננה מתיישבת עם התנהגות התובעים עצמם במהלך בירור ההתנגדויות שהגישו. במסמכים שהגישו הנתבעים גם פרוטוקול הדיון שהתקיים בפני הועדה לתו"ב ביום 2.5.13 בבקשה לתיקון נוסף בהיתרי הבניה ובנוכחות ב"כ התובעים (נספח 10 לתצהיר הנתבעים). במהלך אותו הדיון, הביע ב"כ התובעים את התנגדותו למתן היתרים כך:

       

       

      "עו"ד תום: הבנייה מה שמבוקש נעשית בשטחים משותפים וע"ח זכויות משותפות כיוון שהמבקש נמצא בחזית למשה דיין אז הוא יכול להרחיב לכיוון הרח' הרחבה גדולה יותר שלא מתאפשרת לשאר הדיירים. קיים הליך משפטי לפיצויים על ההיתר שניתן לגבי ההיתרים שניתנו ברכוש המשותף. ע"פ החוק צריך 100% הסכמות ורחוק מזה. אני מתנגד בשם 7 דיירים. לגבי תוספת דירות חדשות צריך אישור של 100%. מבחינה תכנונית הוא לא עומד בדרישות. יש דברים שלא קשורים לתמ"א בבקשה, הולכים לפי חוק המקרקעין. רוצים לקרות חניה זה בשטח משותף. בליטות בשטח המשותף..."

      כבר מעיון בטענות ב"כ התובעים ניכר שאין בהן כל טענה שלפיה אישור התכנית ימנע מהתובעים עצמם בנייה לפי תמ"א 38. לא בשל חוסר מקומות חניה ולא בכלל.

    • טענה זו איננה מתיישבת עם מדיניות הועדה לתו"ב, כפי שהיא משתקפת בדברי ב"כ השירות המשפטי בעיריית תל אביב, עו"ד לירון רותם, אשר במענה להתנגדות אמרה כך (נספח 10 לתצהיר התובעים):

      "... הרי שוועדת המשנה ממליצה לדחות את ההתנגדות בשל העובדה כי לא עולה כל טעם תכנוני שלא לאשרה. כמו כן, יובהר כי גם למתנגדים שמורה הזכות להרחיב דירותיהם לפי תכנית ההרחבות החלה במקום ותמ"א 38 תיקון 3, ולקבל הקלות כמותיות."

    • ולבסוף, מסתבר שאפילו האדריכלית ליליאן לרר, אשר על חוות דעתה מבקשים התובעים להתבסס בטענה זו, כלל לא טענה בחוות דעתה לנזק שכזה, אלא רק שאין "שום ביטחון" שבעתיד תתייחס הועדה לתו"ב אחרת לבקשות דומות עקב מצוקת חניה באזור (סעיף 4 בעמ' 7 בחוות הדעת). בחקירתה הנגדית אף העידה האדריכלית לרר שאין כלל אפשרות לדעת ולחזות כיצד תתייחס הועדה לתו"ב לבקשה עתידית להרחבת דירות נוספות בבניין (עמ' 50; ש' 2 – 4 בפרוט').

    • אשר לטענה החלופית שמעלים התובעים בהקשר זה, לחיוב בתשלום סך של 40,000 ₪, כגובה אותו "כופר חניה" שידרשו לשלם בעתיד (סעיף 93 בסיכומי התובעים), הרי שטענה זו כבר נדונה במסגרת בירור היקף הפיצוי בגין שווי השטחים העודפים שנתפסו מהרכוש המשותף. אומדן פיצוי זה כבר הביא בחשבון את השימוש שנעשה בו כחניה וחיוב בפיצוי נוסף על אפשרות שבעתיד ישלמו התובעים "כופר חניה".

    • כך מתברר שאין כל בסיס ראייתי לטענה שעבודות הבנייה שביצוע הנתבעים יפגעו באפשרות התובעים עצמם לבקש בעתיד לבצע הרחבה של דירות התובעים לפי תמ"א 38. אך הגיוני שלא ניתן יהיה להתחייב שמדיניות זו תיוותר לעד, אך כדי לבסס טענה לפגיעה שומה היה על התובעים לכל הפחות להראות אפשרות סבירה שכך יהיה. זאת אין הם עושים.

      טענה זו – נדחית.

27. לטענת התובעים, בניית המרפסות על ידי הנתבעים גרמה להם לפגיעה בפרטיות, בתחושת הביטחון ובאוויר, ולכן יש לחייב בתשלום פיצוי בגינה.

    לפי גרסת התובעים, על בסיס התכנית מתוקנת לה כלל לא הסכימו, בנו הנתבעים מרפסות בצד הדרומי של הבניין, ואלו צמודות לחלון דירת התובעים כך שהיושב במרפסת שנבנתה יכול להביט מטווח אפס לתוך דירת התובעים. אופן בנייה זה, טוענים התובעים, פוגע בפרטיותם, בתחושת הביטחון שלהם, והמרפסות בקומות הנוספות אף מטילות צל בשעות הבקר ומונעות זרימת אוויר חפשית. על פגיעות אלו, ובהתבסס על חוות הדעת של השמאי סידאווי מטעמם, עותרים התובעים לפיצויים בסך של 60,000 ₪.

    טענת התובעים שלפיה נבנו המרפסות שלא כדין איננה עולה בקנה אחד עם ההיתרים שניתנו. כפי שהובהר, בוצעו עבודות הבנייה לפי היתרים שניתנו כדין, ואלו כללו גם את בניית המרפסות.

    אשר לטענה לפגיעה בפרטיות התובעים נוכח בניית המרפסות, הרי קשה לרדת למהותה של טענה שכזו לפגיעה בפרטיות, כאשר עסקינן במבנה המצוי בלב שכונת מגורים עירונית וכאשר במרחק של כ-10 מטרים בלבד מחלונות הבניין בנוי בניין נוסף (כניכר מצילומי הבניין וכאמור בחוות הדעת של השמאי עודד לוי, סעיף 9.1). כך גם הסביר השמאי שפיצר בעדותו (עמ' 95; ש' 17 – 22 בפרוט'):

    "... אז נתתי דוגמא, בתשובה לשאלות ההבהרה, קודם כל אנחנו, אנחנו נמצאים במקום שהוא בנייה צפופה, זאת אומרת אנחנו נמצאים בטבורה של עיר מה שנקרא, אנחנו נמצאים במרכז העיר תל אביב. אנחנו לא נמצאים באזור ווילות שמישהו התקרב למישהו ומסתיר לו את אור השמש כי פה זה לא המצב, גם הוא לא מסתיר כל כך את אור השמש אבל בוא ניקח את זה כי זה צד דרום."

    כלל לא ברור כיצד במצב זה יכולים התובעים לטעון לפגיעה בפרטיות אפילו המרפסת נשוא התלונה צמודה לחלון דירתם.

    ולמעלה מכך, כפי שמציין השמאי שפיצר, מדובר בניצול זכות מוקנית לנתבעים, זכות שאפילו איננה בגדר הקלה. ומדובר בזכות שמקבילה לה גם זכות התובעים עצמם לבנות מרפסת. השמאי שפיצר סבר שבמצב זה אין בסיס לטענה לירידת ערך כלשהי לדירות התובעים (סעיף 10.2 בחוות הדעת).

    לטענת התובעים מסבה להם בנייה זו מטרד. לביסוס טענה לנזק שנגרם להם עקב מטרד שכזה, שומה היה על התובעים להראות שבניית המרפסת הסבה להם הפרעה ממשית. הפרעה שהיא "מוחשית ולא קלת-ערך, מהותית ולא חולפת" (ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שוורץ פ"ד ל(3) 785, 795). לא הובאה כל ראיה לכזו "פגיעה מהותית" ולנזק בעטיה.

    עוד טוענים התובעים כי בניית המרפסות גורמת למניעת חדירת אור השמש לדירת התובעים, אלא שלביסוס טענה לעוולה זו, לפי סעיף 48 בפקודת הנזיקין [נוסח חדש] יש להציג תשתית עובדתית. כזו המראה כי הבנייה שוללת את זכות התובעים ליהנות מכמות סבירה של אור שמש. תשתית עובדתית שכזו לא הוצגה כלל, ואף התובעים עצמם מציינים שמדובר בחסימה בשעות הבקר בלבד. די בהיעדר תשתית עובדתית לביסוס טענה זו כדי לדחותה.

    בנסיבות אלו, לא מצאתי סיבה שלא לאמץ את חוות הדעת של השמאי שפיצר גם בהקשרה של טענה זו, ולקבוע שלא הוכחה טענה לפגיעה כלשהי שנגרמת לתובעים עקב בניית המרפסות בצד הדרומי של הבניין. טענה זו - נדחית.

28. לטענת התובעים, עבודות הבנייה שבצעו הנתבעים הסבו לדירות התובעים נזק בשווי כולל של 25,230 ₪.

    לפי גרסת התובעים, עבודות הבנייה שבצעו הנתבעים בוצעו ברשלנות, בחוסר זהירות ובאדישות לנזק שנגרם בגינן לדירות התובעים. בהתבסס על הערכתו של המומחה מטעמם, המהנדס אדלר, טוענים התובעים לנזק בהיקף כולל של 25,230 ₪.

    לפי גרסת הנתבעים, אין בסיס לטענות אלו שכן כל הנזקים עליהם הלינו התובעים תוקנו וככל שנותרו כאלו שלא תוקנו – נכונים הנתבעים לתקנם. הנתבעים מדגישים כי מאז ערך המהנדס אדלר סיור בבניין חלפה תקופה ממושכת וכי במהלך הדיון הציעו לתקן כל נזק שנגרם עקב עבודות הבנייה.

    אין ספק באשר לחבות הנתבעים בתיקון כל נזק שנגרם לדירות התובעים במהלך או עקב עבודות הבנייה, ואין ספק כי אם לא עשו כן חייבים הנתבעים בפיצוי התובעים על הנזק שגרמו. כך להלכה. לא כך למעשה.

    חוות הדעת עליה מבססים התובעים טענה זו, חוות הדעת של המהנדס אדלר, נערכה בעקבות ביקור שערך המהנדס אדלר בבניין ביום 25.6.12. המהנדס אדלר אישר בחקירתו הנגדית שמאז אותו ביקור לא בקר כלל בבניין (עמ' 115; ש' 9 בפרוט'). תצהירי התובעים הוגשו במהלך חדש מאי 2015 ודיוני ההוכחות התקיימו בתחילת 2018. לא ניתן להבין כיצד לא מצאו התובעים להציג כל עדכון באשר למצב הליקויים בדירות התובעים במשך שנים כה רבות. כך, ובפרט, כאשר נטען שביקור המהנדס אדלר נעשה בטרם הושלמו עבודות הבנייה ושבהמשך נעשה תיקון של כל ליקוי שנתגלה.

    קושי זה גובר כשמעיינים בפרטי הליקויים עליהם מצביע המהנדס אדלר.

    כך, למשל, מציין המהנדס אדלר ליקויי ניקיון שאת הסרתו הוא מעריך ב- 1,300 ₪, אלא שלא ניתן כל מידע אם ליקויי ניקיון אלו הוסרו ברבות השנים או שמא נותרו כמות שהם.

    כך גם מצביע המהנדס אדלר על סימני רטיבות בתקרת חדר השינה וסלון דירת התובעים, ואומד את התיקון הנדרש בסך של 10,500 ₪, שרובו החלפת כלל הריצוף. מעבר לכך שלא ברור מה לליקוי זה ולעבודות הנתבעים, לא ניתן כלל לדעת מה עלה בגורלו של אותו ליקוי מני אז. אין כל ניסיון להראות אילו בדיקות נעשו כדי לוודא שאותה רטיבות נותרה ועודנה, שאותה רטיבות עדיין מחייבת את החלפת כלל הריצוף, ושאותה רטיבות מקורה דווקא עבודות הנתבעים.

    המהנדס אדלר טוען שיהא צורך בפיקוח הנדסי בעלות של 1,350 ₪ בלי כל הסבר לצורך שכזה נוכח ההיקף הקטן של העבודות. גם הערכתו לצורך בדיור חלופי בעלות של 8,000 ₪ איננה מוסברת.

    בנסיבות אלו, נוכח הזמן שחלף מאז ביקור המהנדס אדלר בדירות התובעים, נוכח היעדר כל התייחסות לאשר ארע מאז, ונוכח הקושי בטענות שמציג המהנדס אדלר – אני דוחה את טענת התובעים.

29. ולבסוף, עותרים התובעים לפיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם.

    לפי גרסת התובעים, הם נאלצו לעבור "מסכת ייסורים קשה" בגין התנהלות הנתבעים, ומכאן ההצדקה לחיוב בפיצוי על "עגמת הנפש" שנגרמה להם.

    בחינת השתלשלות האירועים מלמדת שזולת התעקשות הצדדים, כל הצדדים, על כל טענה שטענו בקשר עם בירור המחלוקות, לא נמצאה בהתנהגות הנתבעים דווקא כזו התנהגות חריגה המצדיקה חיוב בפיצוי על נזק לא ממוני. בסך הכל, התברר שכלל הצדדים נקלעו לסכסוך שכנים על רקע רצון הנתבעים להרחיב את דירותיהם ולנצל זכויות בנייה כנגד רצון התובעים לשמור על זכויותיהם הם.

    אפילו נתגלעו מחלוקות רבות ואפילו נזקקו הצדדים לפנות לערכאות, לא מצאתי בהתנהגות הנתבעים כזו התנהלות זדונית, או חסרת תום לב, כפי שטענו התובעים. וכך גם לא מצאתי מקום לחיוב הנתבעים בפיצוי על נזק לא ממוני. טענה זו – נדחית.

30. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

31. לסיכום:

    תביעה זו הוגשה לאחר שהנתבעים בצעו עבודות בנייה נרחבות להרחבת דירות הנתבעים בבניין, עבודות שכללו בניית דירה נוספת בקומות העליונות של הבניין, וניצול שטחים ברכוש המשותף וזכויות בנייה משותפות של כלל בעלי הזכויות בבניין.

    החלק הראשון בטענות התובעים התמקד בטענה שיש להורות על הריסת הבנייה שבוצעה. בבירור טענות אלו נמצא שהתובעים עצמם הסכימו לביצוע עבודות הבנייה על בסיס התכנית המקורית שהוצגה להם, תכנית שכללה תוספת של יחידת דיור נפרדת בבניין. הסכמת התובעים ניתנה לאחר שניתנה להם הזדמנות לבחון את התכנית והטענה להטעיה או לניצול מצוקה בקשר עם קבלת הסכמתם – הופרכה.

    בבירור טענות אלו אף נמצא שאמנם התובעים לא הסכימו לביצוע התכנית המתוקנת, זו שעל בסיסה ניתן היתר הבנייה הראשון לנתבעים, ברם תכנית זו לא כללה שינויים מהותיים, לא נדרשה הסכמתם, ולא נמצא שיש באי ההסכמה בסיס להתנגדות לעבודות הבנייה.

    ובכלל, נמצא שדין העתירה לצו ההריסה היה דחייה נוכח הגשת התביעה בשיהוי, לאחר שכבר הסתיימו עבודות הבנייה.

    נוכח כל אלו – נמצא שיש לדחות את העתירה לצו הריסה כלשהו ביחס לבנייה שבצעו הנתבעים.

    החלק השני בתביעה עסק בטענות התובעים לפיצוי שיש להשית על הנתבעים בגין הבנייה שבוצעה. כסיוע בבירור הטענות והצעת אומדן לפיצוי המגיע מונה השמאי שפיצר כמומחה מטעם בית המשפט. בסופו של יום, למרות שלל טענות שהעלו שני הצדדים, לא נמצאה הצדקה שלא לקבל את חוות הדעת של השמאי שפיצר.

    כך נמצא שיש לחייב את הנתבעים בתשלום פיצוי בסך של 85,000 ₪ בגין ניצול שטחים בהיקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף. כך נמצא שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי בסך של 60,000 ₪ בגין ניצול זכויות בנייה בהיקף העולה על חלקם היחסי בזכויות הבנייה.

    מנגד, נדחו טענות התובעים לפיצוי בטענה שעבודות הבנייה שבצעו הנתבעים ימנעו מהם את האפשרות לבצע בעצמם עבודות בנייה להרחבת דירות התובעים, נדחו טענות התובעים לנזק נוכח בניית המרפסות בצד הדרומי של הבניין, נדחו טענות התובעים לנזקים במהלך ביצוע עבודות הבנייה, ונדחו טענות התובעים לחיוב בפיצוי על נזק שאינו ממוני.

32. אשר לחלוקת החבות בין הנתבעים, לא נשמעה טענה לפיה חבות בפיצוי, ככל שתחול, יש להשית על מי מהנתבעים או לפטור מי מהם. כרמלה אף הסבירה בעדותה כי בכל הנוגע לבנייה הכל נעשה בהסכמה (עמ' 153; ש' 18 בפרוט'). ולפיכך, אף החבות בפיצוי תחול על כלל הנתבעים, ביחד ולחוד.

33. אין ספק כי בירור תובענה זו היה כרוך בהוצאות כבדות לשני הצדדים.

    בבחינת האופן בו התנהלו הצדדים, ניכר כי בסופו של יום מרבית טענות התובעים לא התקבלו. כך בפרט העתירה להריסה וכך גם הסכום שנפסק לזכותם (145,000 ₪) נופל משמעותית מסכום התביעה (750,000 ₪ לצרכי אגרה).

    ולמרות זאת, בסופו של יום התבררה התביעה כמוצדקת. בסופו של יום, התברר שהנתבעים פעלו להרחבת דירות הנתבעים ולניצול מקסימאלי של זכויות לפי דין, אך בדרך התעלמו מזכויות יתר בעלי הדירות בבניין והתעלמו גם מזכויות התובעים. בכתב ההגנה ולכל אורך בירור הטענות התעקשו הנתבעים לטעון שאין הם חייבים דבר לתובעים. שאין לתובעים כלל זכות בפיצוי. שלנתבעים עמדה זכות אבות וזכות סבים וסבתות לשימוש ייחודי בשטחים של הבניין. ושאפילו על התובעים להוקיר להם תודה על שהשביחו את דירותיהם (טענה חסרת בסיס שלא מצאתי אפילו להידרש לה).

    הנתבעים כפו איפה את ההתדיינות על התובעים. ומשכך – אך צודק שיישאו בהוצאות שהסבו.

    נוכח כל זאת, אני מחייב את הנתבעים גם באגרת בית המשפט, גם בהוצאות התובעים בגין התשלומים למומחה - השמאי שפיצר, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

34. לפיכך, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 145,000 ₪. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

    בנוסף, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט, את התשלום ששילמו התובעים לשמאי שפיצר, וכן גם שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

    ניתן היום, ט' אדר א' תשע"ט, 14 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.