תמ״א 38: הרחיבו את דירותיהם על חשבון זכויות הבנייה של השכנים – ויפצו

בעלי דירות בבניין משותף הרחיבו את דירותיהם תוך ניצול שטחים ברכוש המשותף וזכויות בנייה ששייכות לכלל הדיירים. הם חויבו לפצות את שכניהם ב-145,000 שקל.

במהלך השנים 2010-2012 ביצעו בעלי דירות בשכונת בצרון בתל אביב פרויקט תמ״א 38 בבניין שבמסגרתו הורחבו דירותיהם ונבנתה יחידת דיור נוספת על הגג. לאחרונה פסק השופט רונן אילן שהם השתלטו על שטחים משותפים וניצלו זכויות בנייה מעבר למה שמגיע להם על פי חלקם היחסי.

הבניין בו מדובר נרשם כבית משותף בשנת 1957 והשתרע במקור על שתי קומות. לפני כ-9 שנים בעליהן של שתי דירות שנמצאות בקומה הראשונה ובקומת הקרקע (בני אותה משפחה) ביקשו וקיבלו היתר בנייה מתוקף תמ״א 38 להרחבת דירותיהם על חשבון שטחים מחצר הבניין ולתוספת יחידת דיור חדשה בגג הבניין.

ב-2013 הגישו נגדם תביעה בני זוג שבבעלותם שתי דירות אחרות בבניין. הם טענו כי אמנם נתנו הסכמתם לתכנית אך הוטעו על ידי הנתבעים שהסתירו מהם את הכוונה לכלול במסגרת הבנייה דירה נוספת ולתפוס חלק מהחצר.

התובעים דרשו צו להריסת הבנייה. לחילופין הם טענו שיש לחייב את הנתבעים בפיצוי על הנזקים שנגרמו להם. לטענתם, במסגרת הבנייה הנתבעים השתלטו על שטחים מהרכוש המשותף בהיקף העולה על חלקם היחסי. כמו כן, הבנייה בוצעה תוך ניצול עודף של זכויות הבנייה שבבעלות כלל בעלי הדירות בבניין.

התובעים הדגישו כי בשל הניצול העודף הם לא יוכלו בעתיד להרחיב את דירותיהם באותו היקף בו הורחבו דירות הנתבעים ובוודאי שהם לא יוכלו לבנות דירה נוספת.

הנתבעים טענו מצדם כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב מתוך רצון להתעמר בהם על רקע סכסוך אישי. הם הדגישו כי הבנייה בוצעה תוך קבלת היתר כדין ולאחר שפנו לכל דיירי הבניין, לרבות התובעים, והסבירו בדיוק מה הם מבקשים לבצע.

הם ציינו בנוסף כי אף שבמקור הבניין היה בית משותף, הלכה למעשה דירותיהם הופרדו מיתר חלקי הבניין לפני שנים רבות והפכו לאגף נפרד. אגף זה לטענתם כולל זכות לשימוש ייחודי ובלעדי בחלקים מחצר הבניין. בנסיבות אלה לדבריהם, אין בסיס לטענות התובעים בדבר השתלטות על חלקים ברכוש המשותף.

התעלמו מזכויות התובעים

אך השופט רונן אילן מבית משפט השלום בתל אביב קיבל את התביעה בחלקה. הוא הבהיר כי בהיעדר הסכמה אחרת של בעלי הדירות, חוק המקרקעין מאפשר לכל דייר להשתמש בחלקים המשותפים שימוש סביר שאינו מונע שימוש כזה משותף אחר.

השופט ציין בהקשר זה שהנתבעים לא הוכיחו שיתר בעלי הדירות בבניין הסכימו לסיפוח החצר האחורית לשטח דירותיהם, באופן ששולל מהם את אפשרות השימוש בשטח.

באשר להיקף הנזק, השופט קיבל את חוות דעתו של השמאי שמונה מטעם בית המשפט וקבע כי הנתבעים תפסו בחצר הבניין שטח בהיקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף, באופן שגורע כ-14 מ״ר מחלקם היחסי של התובעים.

כמו כן לקביעתו, הנתבעים ניצלו זכויות בנייה המשותפות לכלל הדיירים בהיקף הגבוה בכ-60 מ״ר על חלקם היחסי.

״הנתבעים פעלו להרחבת דירות הנתבעים ולניצול מקסימאלי של זכויות לפי דין, אך בדרך התעלמו מזכויות יתר בעלי הדירות בבניין והתעלמו גם מזכויות התובעים״, סיכם השופט וחייב את הנתבעים בפיצוי בסך 145,000 שקל בתוספת שכ״ט עו״ד בסך 40,000 שקל.

• ב״כ התובעים: עו"ד תום סטרוגו
• ב״כ הנתבעים: עוה"ד עודד גרוס ויאנה רזניק חוטובלי

פרסומת - תוכן מקודם
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין,
בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של פסקדין.