אפיקור ייצור ושיווק מזגני אויר בע"מ נ' חברת הכרם בע"מ

עסקינן בתביעה חוזית על סך של 288,000 ₪, שיסודה בהסכם מכר בין הצדדים מושא התביעה.

רקע:

1. התובעת, אפיקור ייצור ושיווק מזגני אוויר בע"מ (להלן: "התובעת" ו/או "אפיקור") הינה הבעלים של אולם 25 בבניין ברחוב אליהו איתן 20 בראשון לציון (להלן: "אולם 25", "הבניין", בהתאמה).

    

   הנתבעת, חברת הכרם בע"מ (להלן: "הנתבעת" ו/או "הכרם"), הייתה הבעלים הרשום של אולם 27 בבניין (להלן: "אולם 27" ו/או "הנכס"). הנתבעת הייתה גם הבעלים של אולמות נוספים באותו מתחם, הסמוכים לאולם 25.

    

2. בשנת 2001 החליטו הצדדים, מטעמי נוחות, להשכיר האחד למשנהו את האולם אשר היה בבעלותו של כל אחד, לתקופה של 24 שנה. בהתאם לכך, התובעת השכירה לנתבעת את אולם 25, והנתבעת השכירה לתובעת את אולם 27.

    

   בצמוד לחתימת הסכמי השכירות ההדדיים, ביום 11.01.2001 נחתמו בין הצדדים אף הסכמי זכות סירוב הדדיים, לפיהם ניתנה לכל צד זכות סירוב ראשונה לרכוש את האולם של הצד השני.

    

3. בשנת 2009 החליטה הנתבעת להעתיק את עסקה למקום אחר, ובמסגרת זו החליטה למכור את האולמות במתחם, שהיו בבעלותה. הנתבעת טענה כי יש לה זכות לאכוף עסקה ל"החלפת" האולמות בין הצדדים, ואילו התובעת סירבה לדרישה זו.

    

4. על מנת שלא נמצא חסרים, ביום 29.11.2009 פנתה הנתבעת שבפניי, לבית המשפט המחוזי בבקשה למינוי בורר. יובהר, במסגרת הבקשה למינוי בורר, הסעד העיקרי הוא אכיפת הסכם בוררות הנוגע לעסקה להחלפת אולמות. במסגרת ההליך, הוסכם בין הצדדים שהתובעת תרכוש מהנתבעת את אולם 27, ותבוטל המשך ההשכרה של אולם 25 שהוחזק על ידי הנתבעת.

    

5. ביום 11.08.2010, לאחר דין ודברים, לאור המלצת הבורר, נחתם בין הצדדים הסכם מכר למכירת אולם 27 (להלן: "הסכם המכר"), לפיו התובעת תרכוש את הנכס תמורת סך של 345,000$ ארה"ב. בד בבד עם החתימה על הסכם המכר, חתמו הצדדים גם על הסכם לביטול חוזי השכירות (להלן: "הסכם ביטול").

    

6. בהתאם להסכם המכר, לצורך הבטחת תשלום מס השבח, ותשלום אישורי עירייה על ידי הנתבעת לתובעת, הופקד חלק מן התמורה בנאמנות אצל ב"כ הנתבעת, עו"ד ולר (להלן: עו"ד ולר"). הסכום אשר הוחזק בנאמנות היה כ- 180,000 ₪ (להלן: "כספי הנאמנות").

    

7. לשם השלמת התמונה, במסגרת הסכם המכר, הצהירה התובעת כי היא מודעת להסכם השיתוף אשר נכרת בין הנתבעת ובין חברת ש. ויצחק עוזרי יבוא ושיווק בשר בע"מ, אשר מחזיקה בבעלות באולם 26, המהווה את המחצית השנייה של הזכויות (להלן: "הסכם השיתוף", "עוזרי" ו/או "צד ג'", בהתאמה). יובהר, הסכם השיתוף מסדיר את אופן השימוש באולמות 26 ו- 27.

    

8. כמו כן, הוברר לבית המשפט, כי הוגשה תביעה לבורר על ידי הנתבעת כנגד התובעת, בה נאמר: "על פי החלטת הבורר מיום 7.8.2012 מתכבדת התובעת להגיש בזאת כתב תביעתה נגד הנתבעת...", והסעד הינו – פיצוי ותשלום הנתבעת בגין שווי הגלריות, ונאמר כי היה על אפיקור להשביח את אולם 27 בשווי לזהה להשבחה של אולם 25, או לפצות את הכרם בסך שווי ההשבחה של אולם 25.

    

   במסגרת הבוררות, ביום 21.05.2013 ניתנה החלטה על ידי הבורר, ובין היתר נפסק כי גדרי הבוררות נקבעו על ידי הצדדים לסוגיית הגלריה באולם 25 בלבד, ושאולם 27 אינו נכלל (נספח 11 לתצהיר התובעת).

    

9. ועוד, בחודש ינואר 2013 הוגשה תביעה על ידי הנתבעת שבפניי בבית המשפט המחוזי, בו נתבקש סעד של "צו עשה", לפיו נתבקש בית המשפט להעביר לחברת הכרם את כל הכספים המוחזקים בנאמנות. במסגרת הליך זה ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים, לפיה מבלי לפגוע בטענה כלשהי שיש לאחד הצדדים כלפי משנהו, הוסכם כי תינתן הוראה לעו"ד ולר לשחרר לחברת הכרם את כספי הנאמנות.

10. בענייננו, לשיטת התובעת, הנתבעת הפרה את הסכם המכר, והמדובר בשלוש הפרות יסודיות: אי מסירת האישורים כדי לאפשר רישום העברת בעלות בנכס; אי נשיאה בתשלומים וחובות הנתבעת שנועדו לאפשר קבלת אישורי העברה ורישום; תביעה לתוספת תמורה עבור אולם 27.

     

    מנגד, טוענת הנתבעת כי עמדה בכל חיוביה על פי הסכם המכר.

     

11. יצוין, נעשה על ידי בית המשפט ניסיון לסייע לצדדים לסיים את הסכסוך בדרך של הידברות. בהסכמת הצדדים, ביום 05.01.2015 מונה ב"כ הנתבעת על ידי בית משפט זה, כנאמן לצורך טיפולו בהשלמת הרישום של עסקת המכר, רישום אולם 27. תחילה, ניתן המינוי למשך 90 ימים, לשם השלמת הרישום, אולם המינוי התארך למשך שנה. בסופו של יום, ביקש ב"כ הנתבעת להשתחרר מהמינוי, ושוחרר בהסכמה.

     

12. השאלה המרכזית העומדת להכרעה – האם הנתבעת הפרה את הסכם המכר, ועל כן זכאית התובעת לפיצוי המוסכם, כאמור בהסכם המכר, אם לאו.

     

13. במסגרת הליך שמיעת הראיות, מטעם התובעת העיד מר דוד אפללו, מנהל התובעת ובעליה (להלן: "מר אפללו"), ומטעם הנתבעת העיד מר נתן עניאל, שהינו מנהל בנתבעת (להלן: "מר עניאל"). וכן, הוגשו התצהירים והראיות.

     

    בתמצית טענות התובעת:

     

14. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את הסכם המכר, בשלוש הפרות יסודיות לפחות, שכל אחת מהן מזכה אותה בפיצוי המוסכם שנקבע לפי דרישת הנתבעת בהסכם המכר. מה גם, שדי בהפרה יסודית אחת, ובוודאי בהפרה מהסוג של אי השלמת הרישום, המונע מימוש זכות הבעלות, והמהווה הפרה נמשכת ושורשית. יובהר, עד עצם היום הזה, כ- 7 שנים מחתימת ההסכם, וחרף תשלום מלוא התמורה החוזית על ידי התובעת, הנכס לא נרשם, ועדין לא יכול להירשם על ידי התובעת. הנתבעת לא הסירה את המניעות לרישום כפי שהתחייבה – תוך 30 יום מהיווצרותה.

     

15. יודגש, הסכם המכר נכרת במסגרת פשרה, וההסכמים הקודמים שהיו בין הצדדים בוטלו בהסכמה, עם ובמקביל לחתימת הסכם המכר. לפיכך, ניסיון הנתבעת להיבנות מאותם הסכמים קודמים, אינו רלוונטי ודינו להידחות.

     

16. הפרה יסודית ראשונה – הנתבעת הפרה את התחייבותה להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעת, כשהנכס נקי מזכות צד ג'.

     

    הוכח, והעד מטעם התובעת הודה, שהמניעות לרישום הסכם השיתוף לא הוסרה עד היום.

     

17. נקבע גם, שהתשלום השלישי והאחרון יבוצע כנגד מסירת מסמכי העברה, לרבות כל אישורי המסים. חרף תשלום מלוא התמורה, למעט הסכמה להותרת סך של 50,000$ עד להשגת אישורי המסים בידי עו"ד ולר, רק ביום 10.10.2012 הועברו חלק ממסמכי העברה, ורק ביום 21.03.2013 נמסרו חלק מאישורי המסים.

     

    בנוסף, התברר כי בניגוד למצג הנתבעת בסעיף 6.2 להסכם המכר, הנתבעת לא דיווחה לרשויות המס על הסכם השיתוף בינה לבין רוכשת אחרת, בנוגע לאולם 26. ועל כן, ללא אישורי המסים, לא ניתן לרשום את העסקה שבין הנתבעת לבין צד ג', בטאבו. הנתבעת ניסתה לגלגל האחריות לדיווח על עסקה זו, אל התובעת. בסופו של יום, וכעבור שנים דיווחה בעצמה.

     

    לא זו אף זו, הנתבעת התחייבה לחתום על כל מסמך שמתחייב לחתום עליו, מכוח הסכם השיתוף. בהליך ההוכחות הוכח, שבגין הסכם השיתוף בין הנתבעת לצד ג' דורשת העירייה היטל השבחה, וב"כ צד ג' מסר שחוב זה חל על הנתבעת, לפי ההסכם ביניהם.

     

18. הפרה יסודית שנייה – אי נשיאה בתשלומים וחובות הנתבעת שנועדו לאפשר קבלת אישורי העברה ורישום, על הנתבעת היה לשאת בתשלומי הארנונה, אך לא עשתה כן.

     

    בסעיף 7.1.1 להסכם המכר נקבע כי תישא המוכרת בחיובים הכספיים הנקובים בס"ק (2), עד יום מסירת החזקה בפועל. בהליך הקודם, וגם בהליך זה ניסתה הנתבעת להראות מצג כאילו יש מחלוקת בנוגע לשאלה על מי חלה חובת תשלום הארנונה בשלושת החודשים מאוגוסט עד נובמבר 2010. יש מסמך והסכמה שהמסירה הייתה בנובמבר 2010, כך שאין מחלוקת אמתית. שהרי, כל חובות הארנונה עד למועד המסירה בפועל באולם 25, הן באחריות הנתבעת. יש לדחות את טענת הנתבעת, לפיה היא הייתה מחויבת בתשלום הארנונה עד אוגוסט 2010.

     

    סירוב תשלום חוב זה, הוביל לכך שהעירייה סירבה להנפיק אישור לטאבו לרישום על שם התובעת עבור אולם 27.

     

19. לאור האמור, נאלצה התובעת לשלם את החוב, ותובעת השבתו כמפורט בהסכם, בהתאם לסעיף 12 להסכם המכר, בסך של 8,062 ₪ בתוספת "ריבית הפיגורים", או בהתאם לריבית וההצמדה שתקבע על ידי בית המשפט.

     

20. הפרה יסודית שלישית – הנתבעת דורשת ותובעת תוספת תמורה מעבר לתמורה הסופית שהוסכמה עבור אולם 27, והגלריה הצמודה לה.

    בסעיף 5.1 להסכם המכר, נקבע גובה התמורה בסך של 345,000$ +מע"מ, ונקבע שהתמורה על פי ההסכם הינה סופית, ולא תשתנה מכל סיבה. ברי הוא שאם היה ניתן "לפתוח" את תניית התמורה, התובעת לא הייתה מתקשרת בהסכם. סוגיה זו של התערבות בתמורה אינה בסמכות בית משפט, קל וחומר שלא בסמכות הבורר. שהרי, מר עניאל הודה שהאפשרות לתבוע בבוררות צומצמה רק לשווי הגלריה באולם 25, ולא לגבי הגלריה באולם 27, כפי שתבעה הנתבעת, כך שהתמורה שסוכמה כוללת את התמורה עבור הגלריה באולם 27.

     

    טענת הנתבעת כאילו התמורה הסופית לא כללה את הגלריה וזו "הוחרגה" כביכול מהתמורה, לא נכונה. מה גם, שהנתבעת מנהלת הליכים משפטיים בגין תוספת תמורה לממכר, והניסיון לתבוע ולדרוש תמורה נוספת מהווה הפרה יסודית נוספת.

     

21. יודגש, בסעיף 10.1 בהסכם המכר, נקבע והוסכם שצד אשר יפר את ההסכם, בהפרה יסודית, יחויב לפצות את הצד השני בסך של 70,000$, כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש. הגם, שלא תשמע טענה שסכום פיצוי זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שנגרם למי מהצדדים.

     

    בתמצית טענות הנתבעת:

     

22. יובהר, התובעת עותרת לפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של אחת משלוש ההפרות היסודיות, הנטענות על ידה.

     

23. התובעת ביקשה לטעון כי באי העברת מסמכים מסוימים טמונה ההפרה היסודית, ובכך הפרה הנתבעת חובתה, כקבוע בסעיף התמורה בחוזה. לפי סעיף 5.2.3 להסכם המכר, על הנתבעת היה להעביר לתובעת ארבעה מסמכים: אישור משלטונות מס שבח, לפיו אין יתרה לתשלום מס שבח בגין עסקה זו; אישור עיריית ראשון לציון והוועדה המקומית המופנה ללשכת הרישום; 6 שטרי מכר חתומים; ייפויי כוח בלתי חוזרים חתומים ומאומתים; הנתבעת עמדה בכל חובותיה. עם העברת המסמכים הללו, והעברת התמורה סיימה הנתבעת חובותיה. משפסק בית המשפט המחוזי, מכוח הסכמת הצדדים, לשחרר כספי התמורה, שהיו בנאמנות, לידי המוכרת, עולה כי מבקשת התובעת לחזור מהסכמתה. רוצה לומר, מקום שבית משפט אחד החליט שיש להעביר מלוא התמורה, כיצד מבקשת התובעת מבית משפט אחר להחליט כי החובות הגלומים בהעברת המסמכים ובתשלום המסים, שהם תנאי להעברת כספים מהנאמן, עולים עד כדי הפרה יסודית של ההסכם. ועוד, ייפוי כוח בלתי חוזר הוענק לתובעת, כך שהנתבעת העניקה את כל כוחה המשפטי לתובעת, כדי לפעול בנכס.

     

24. התובעת לא הציגה שום קושי אובייקטיבי שהיא נתקלה בו לרישום הנכס, או מאמץ כלשהו שביצעה, ואף נמנעה מלזמן את עו"ד ולר.

25. התובעת לא טענה בכתב התביעה טענה לגבי אי רישום זכויותיה בנכס, או מניעה כלשהי לעשות כן, ובעיקר לא העלתה שום טענה לגבי הסכם השיתוף עם צד ג'. עתה, התובעת מנסה להסית את התביעה ולהעמידה היום על מניעות מכוח הסכם השיתוף, מהלך המהווה יותר משינוי חזית. המניעות הזו מופיעה לראשונה בתצהיר מנהל התובעת, שם במסגרת ההפרה היסודית הראשונה שיוחסה לאי העברת המסמכים, אישור הארנונה, הוסף כי "רק לאחרונה" התברר כי לא ניתן להשלים את הרישום, מאחר והנתבעת לא ביצעה חובותיה לגבי הסכם שיתוף הקשור לנכס.

     

26. הסכם השיתוף קשור לאולם 26, וזו עסקה אחרת עם צד ג'. לטענת מצהיר התובעת, לא דווח לרשויות המס הסכם השיתוף, מאחר והנתבעת נמנעת מלשלם מסים בגין הסכם השיתוף. קיומו של הסכם השיתוף עם צד ג' היה ידוע לצדדים. בהקשר זה – הכיצד ירחיב בית המשפט את החזית בשאלה האם הנתבעת הכשילה רישומו של הסכם השיתוף ונמנעה לשלם מסיו, כאשר הצדדים מצהירים וחתומים על כך שהסכם השיתוף דווח ונרשם בטאבו.

     

27. ועוד, השאלה אם יש או אין מניעה לא התבררה ולא נדונה בפני בית המשפט בתיק זה. ככל שיקבע כי אין להצהרת התובעת בהסכם המכר נפקות, אז בפניה הדרך לפנות לסעד הנובע מטעות במצב הדברים, טעות כזו אם תתברר כנכונה, תאפשר לתובעת לבטל את ההסכם, ולקבל כספה חזרה.

     

28. אף סעיף בהסכם המכר אינו עוסק בחובתה של הנתבעת לרשום הזכויות בפועל. הגם, שאין שמץ ראייה שהזכויות אינן נרשמות בשל הנתבעת. יודגש, הזכויות נקיות, והממכר נקי ושום זכות של אף אדם לא מונעת העברת הבעלות, ולאף צד שלישי לא נוצרה שום זכות שכזאת.

     

29. בכל הנוגע להפרה היסודית השנייה הנטענת, יודגש, סעיף 7 להסכם המכר הוא סעיף "הוצאות, תשלומים ומיסים". מהמסמכים נ/1 עד נ/4 עולה כי לנתבעת לא היה כל חוב ארנונה, ואותם אלפי שקלים בודדים, שעליהם עד התובעת מתבקש להיתלות, הם בעצם חוב של התובעת.

     

30. נספח 5 לתצהירו של עד התובעת, הינו מכתב מעיריית ראשון לציון, המלמד כי מסירת הנכס הייתה ביום 10.08.2010, יום ההסכם, כמופיע בסעיף 6.1 להסכם המכר. יובהר, הנכס היה בחזקת התובעת כשוכרת, ונמסר לה ביום חתימת הסכם המכר.

     

31. התובעת הינה בעלת הכוח לבצע כל פעולה משפטית, ובטח יכלה לשלם סכום פעוט, כפי שנדרש ממנה, עבור הארנונה, ולתבוע אותם אחר כך, אם חשוב היה לה לרשום זכויותיה.

     

32. ב"כ הנתבעת ניסה לסייע ברישום, אך הוברר כי לא ניתן לקדם את הרישום, הואיל וב"כ הנתבעת אינו עד, אין מקום לפרט את הסיבות, למעט ציון הצהרתו בפרוטוקול הדיון, שכל חוב מס שיתברר כנכון, ישולם מידית על ידי הנתבעת.

33. תביעת הבוררות שהיא נשוא עילת ההפרה השלישית, הוגשה הרבה לפני הסכם המכר, ובמסגרתה בעצם סוכם על המכר. כאשר עד התובעת נשאל בנוגע לבוררות, האם יש לו טענות שהנתבעת מנהלת את הבוררות, השיב שאין לו כל טענות.

     

34. בנסיבות אלה, יש לדחות את התביעה, ולחילופין, באם תתקבל התביעה יש להפחית את סך הפיצוי המוסכם, כך שיהיה סכום סמלי.

     

    בתמצית תשובת התובעת:

     

35. סיכומי הנתבעת רצופים טעויות והטעיות, למשל – הטענה שאישורי המסים נמסרו בהתערבות בית המשפט ביום 17.01.2010. כמו כן, הטענה כי היו ויש עשרות הליכים משפטיים שמעלה התובעת כלפי הנתבעת אינה נכונה, שהרי התובעת נקטה רק בתביעה דנן. מה גם, שהליך הבוררות הנוכחית צומצמה בהסכם פשרה, רק על הגלריה באולם 25.

     

36. הנתבעת התחייבה למסור את כל מסמכי העברה, כנגד תשלום אחרון, אך הוכח שמסרה רק מסמכים חלקיים, באיחור, רק לאחר התערבות בית המשפט, ותוך אי הסרת המניעה שהתגלתה לאחר מכן. הסתבר שהמצג של רישום הסכם השיתוף אינו נכון, ולא ניתן לרשום את התובעת, בשל העדר אישורי מסים בעסקת הסכם השיתוף. כלומר, בלי הנ"ל סורב בטאבו הרישום.

     

37. הנתבעת טוענת כי התביעה לא הוכחה, אולם מר עניאל הודה בחבות הנתבעת להסיר המניעות, ובאי הסרתה; יש לדחות את הטענה של "הרחבת חזית", שהרי החלטה משנת 2014 התירה בהסכמה "הרחבת החזית". המניעות אינה מהעדרו של הסכם השיתוף, אלא מכך שהנתבעת התעקשה שלא לדווח לרשויות המס על קיומו. הדיווח לא יכול להיעשות על ידי התובעת שלא הייתה צד. ועוד, המוכרת הצהירה שהסכם השיתוף נרשם בטאבו, המדובר במצג מטעה.

     

38. כמו כן, הגלריה של אולם 27 מהווה חלק מהממכר; החוב על הארנונה הוא על מחסן 25 שהנתבעת החזיקה בו עד ליום מסירת החזקה.

     

    דיון והכרעה:

     

39. בית המשפט ביושבו על המדוכה שואל את עצמו – האם הנתבעת הפרה באופן יסודי את הסכם המכר. כלומר – האם עצם אי רישום הנכס על שם התובעת מהווה הפרה יסודית של הנתבעת; האם הנתבעת הפרה את חובתה לתשלום מסי הארנונה עבור אולם 25 בגין שלושה חודשים; והאם דרישת הנתבעת לתוספת תמורה בגין אולם 27 מהווה הפרה יסודית נוספת;

     

40. לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות ואת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבוע כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, ועליה לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם, ולהלן נימוקיי.

     

    האם הנתבעת הפרה באופן יסודי את הסכם המכר?

     

    המסגרת הנורמטיבית: 

     

41. ראשית, חוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), מגדיר בסעיף 1: "הפרה" כ"מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". בכל הנוגע להפרה יסודית, קובע סעיף 6 לחוק החוזים תרופות, המהווה חלק מהסימן הדן בביטול חוזה, כדלקמן:

     

    "לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה".

     

42. סעיף 6 לחוק החוזים תרופות מקנה לצדדים להסכם כוח לקבוע כי הפרתה של תנייה מסוימת תהווה הפרה יסודית.

     

    ומן הכלל אל הפרט: התובעת טוענת לשלוש הפרות יסודיות:

     

43. הטענה להפרה יסודית ראשונה:

     

    לטענת התובעת, הנתבעת הפרה את התחייבותה להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעת, כשהנכס נקי מזכות צד ג'. אולם, הוברר שעד היום קיימת מניעות לרישום הסכם השיתוף, דבר המונע רישום הזכויות על שם התובעת, שהרי לא ניתן לרשום בטאבו את הנכס, ללא אישורי המסים בעסקה שבין הנתבעת לבין צד ג'.

     

44. מנגד, טוענת הנתבעת שעם העברת המסמכים על ידה, קרי – אישור מס שבח, אישור מעיריית ראשון לציון והוועדה המקומית, ששה שטרי מכר חתומים, וייפויי כוח בלתי חוזרים חתומים ומאומתים – בכך עמדה הנתבעת בכל חובותיה. מה גם, שהועברה התמורה על ידי התובעת.

     

    הנתבעת שמה יהבה בטענה של "הרחבת חזית", בכך שהתובעת לא טענה בכתב התביעה טענה לגבי אי רישום זכויותיה בנכס, או מניעה לעשות כן, ולא העלתה כל טענה לגבי הסכם השיתוף עם צד ג'.

     

45. ראשית, הנני להתייחס לטענה של "הרחבת חזית" שהעלתה הנתבעת, ולהפנות לפרוטוקול הדיון מיום 27.04.2014, שם כבר טען ב"כ הנתבעת כי צורף הסכם השיתוף לתצהיר התובעת, ושהמדובר בהרחבת חזית. במעמד הדיון, ב"כ התובעת הפנה לסעיף 1 לכתב התביעה – ששם, צוין כי הנתבעת הפרה שלוש הפרות יסודיות, לפחות, ושההפרה היסודית הראשונה מתייחסת לאי מסירת מסמכי העברה שיאפשרו רישום של הנכס על שם התובעת. ועוד, הוסיף כי התגלה דבר חדש, שלא ניתן לרשום את הנכס על שם התובעת, וגם לא על שם רוכשת אחרת.

     

    במסגרת קדם המשפט אמר ב"כ הנתבעת באילו המילים:

     

    "אם הנושא של אי רישום הסכם השיתוף לא היה קיים, העסקה הייתה רשומה. ישנה מניעות כיום, המניעות היא מניעות יחידה, אין מניעות אחרת. העילה היא לא עילה של אי אפשרות לרשום. כשנרשם כתב התביעה, כשחברי לא ידע על הסכם השיתוף, העילה הייתה המצאת האישורים באיחור. זו הייתה ההפרה היסודית. אם בית המשפט ממליץ, אבקש שבית המשפט ימליץ שיש לי את הזכות להתייחס לאמור בסיפא של עמוד 1 לתצהיר התובעת, יקצוב לי בי המשפט מספר ימים לדווח על האפשרות של הסרת המניעה ואם הדבר לא יהיה אפשרי, אבקש שבית המשפט יקצוב לי זמן להגשת תצהיר משלים בעניין זה" (עמ' 9 לפרוטוקול).

     

    בית המשפט נעתר לבקשת ב"כ הנתבעת, אולם הנתבעת לא הגישה תצהיר משלים מטעמה.

     

    ללמדך, אין המדובר בטענה שלא הועלתה עד כה, וכעולה מפרוטוקול הדיון מיום 27.04.2014, הייתה הסכמה להעלאת טענת "המניעות", כך שסבורה אני שיש לדחות את טענת הרחבת החזית שהעלתה הנתבעת במסגרת סיכומיה.

     

46. לגופו של עניין, בהואיל השלישי להסכם המכר הצהירה הנתבעת שזכויותיה בממכר נקיות מכל שיעבוד, משכנתא, עיקול ו/או זכות צד ג' ו/או חבות כלשהי. בהואיל הרביעי התחייבה להעביר לרוכשת את הממכר כשהוא נקי מכל מניעה או זכות צד ג', וכן להסיר כל מניעה ו/או זכות צד ג' אם יווצרו, וזאת תוך 30 יום מיום היווצרם. כמו כן, כאמור בסעיף 3.2 להסכם המכר התחייבה כי זכויותיה של המוכרת בממכר נקיות מכל שעבוד, עיקול או זכויות לצד ג', וכן התחייבה שלא ליצור ולא לאפשר יצירת זכות כלשהי לצד ג'.

     

    הוברר, במסגרת הליך שמיעת הראיות, כפי שיובא בהמשך, כי המניעות לא הוסרה עד היום.

     

47. לטעמי, משלא הוסרה המניעות, ומשלא ניתן להשלים את רישום הנכס על שם התובעת, אזי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. שהרי, תכלית ההסכם הינה להעביר את הנכס לתובעת, וכפועל יוצא מכך, להשלים את הרישום על שם התובעת.

     

48. לדידי, גם אם נפנה ללשון הסכם המכר, נלמד כי הנתבעת התחייבה "להסיר כל מניעה" (הואיל רביעי). אולם, הסתבר לתובעת כי לא ניתן לרשום את הנכס על שמה, ושקיימת המניעות.

     

49. לפיכך, לא השתכנעתי לקבל את טענת הנתבעת כי אין סעיף בהסכם המכר העוסק בחובתה של הנתבעת לרשום הזכויות בפועל. הגם, שסבורה אני שאין להסתפק בפרשנות מילולית "צרה" של ההסכם, כפי שמנסה הנתבעת לעשות, ולטעון כי העבירה את כל המסמכים, וקיבלה את התמורה. אלא, יש לעשות שימוש בפרשנות התכליתית של הסכם המכר, הואיל ומטרת ההסכם הינה העברת הנכס לידי התובעת, וברי הוא שבסופו של יום, הציפיה הינה שהנכס יהיה רשום על שמה.

     

50. נכון הוא שלפי סעיף 5.2.3 להסכם המכר, על הנתבעת היה להעביר לתובעת מסמכים. אולם, גם אם הייתי קובעת שכל המסמכים הועברו במועדם, לא היה בכך די כדי לסייע לתובעת, שהרי התכלית הינה רישום הנכס.

     

51. בשולי הדברים אעיר, לאור טענת הנתבעת כי בהעברת המסמכים ובהעברת התמורה סיימה המוכרת חובותיה, אציין שנכון הוא שבית המשפט המחוזי, בהסכמת הצדדים, פסק על שחרור כספי התמורה, אך באותה נשימה צוין כי אין בכך כדי לפגוע בטענה כלשהי שיש לאחד הצדדים כלפי משנהו (נספח 8 לתצהיר הנתבעת).

     

52. לא זו אף זו, נכון גם שקיומו של הסכם השיתוף עם צד ג' היה ידוע לצדדים, והדבר מצא ביטויו בסעיף 6.2 בהסכם המכר. שם הוצהר על ידי התובעת שבפנינו, שהיא מודעת להסכם השיתוף עם צד ג', המסדיר את אופן השימוש באולמות 26 ו- 27, שנרשם בלשכת רישום המקרקעין. הגם, שהתובעת הסכימה להיכנס לנעליה של הנתבעת לכל דבר ועניין בקשר עם הסכם השיתוף, והתחייבה לנקוט בכל פעולה הנדרשת לשם כך.

     

    התובעת הצהירה בהואיל השישי בהסכם המכר כי בחנה וקיבלה את כל המידע הרלוונטי, בסעיף 3.4 להסכם המכר הצהירה על וויתור על כל טענת אי התאמה, ובסעיף 4.1 להסכם המכר, אישרה כי היא רוכשת את הנכס AS IS.

     

    אולם, ברי בעיני כי הוויתור וה- AS IS הינו בכפוף לנכונות הצהרות הנתבעת. זו האחרונה הצהירה שהסכם השיתוף נרשם בטאבו. רוצה לומר, שלא ניתן להתעלם מסעיף 3.6 להסכם המכר, ששם נאמר ב"רחל בתך הקטנה": "בכפוף לנכונות הצהרות המוכרת הרוכשת תהיה מושתקת מלטעון כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי המוכרת...".

     

    מר עניאל בעדותו הסביר כי הסכם השיתוף לא נרשם עקב טעות סופר, הואיל והוחלפו עורכי דין שטיפלו בעניין (עמ' 34 לפרוטוקול).

     

53. ושוב, לטעמי, משהצהרת הנתבעת התגלתה כלא נכונה, וככל שאין באפשרות התובעת לרשום את הנכס על שמה, אזי עסקינן בהפרה יסודית של הסכם המכר.

     

54. ב"כ הנתבעת טוען כי התביעה לא הוכחה, אולם סבורה אני שדי בעדותו של מר אפללו: "... אנחנו תובעים כרגע על מחסן 27, שאני עדיין לא יכול לרשום את הנכס על שמי..." (עמ' 28 לפרוטוקול). כמו כן, עד הנתבעת עצמו שנשאל האם הנתבעת הסירה את המניעות השיב: "התשובה היא לא" (שם, עמ' 33).

     

55. כעולה מהראיות, בגין הסכם השיתוף בין הנתבעת לעוזרי, דורשת העירייה היטל השבחה, אלא שלשליטת עוזרי, חוב זה חל על הנתבעת, ולפיכך לא ניתן לרשום את הסכם השיתוף, וכפועל יוצא את אולם 27 על שם התובעת (שם, עמ' 36).

     

56. לאור האמור, סבורה אני שהתובעת, כ"אדם סביר", כלשון סעיף 6 לחוק החוזים תרופות, לא הייתה מתקשרת באותו הסכם מכר, אילו ידעה וראתה מראש את ההפרה ותוצאותיה. שהרי, יצאה מנקודת הנחה שיהא בידה לרשום את הנכס על שמה. אשר על כן, עסקינן בהפרה יסודית של הסכם המכר על ידי הנתבעת.

     

57. הטענה להפרה יסודית שנייה:

     

    לטענת התובעת, הנתבעת לא נשאה בתשלומים ובחובות שנועדו לאפשר קבלת אישורי העברה ורישום, כך שעל הנתבעת היה לשאת בתשלומי הארנונה בנוגע לאולם 25, בגין שלושת החודשים – מאוגוסט עד נובמבר 2010.

     

    מנגד, טוענת הנתבעת כי לא היה כל חוב ארנונה. לשיטתה, המכתב מעיריית ראשון לציון (נספח 5), מלמד כי מסירת הנכס הייתה ביום 10.08.2010, יום ההסכם, כך שלא על הנתבעת לשאת בתשלומי הארנונה בגין שלושת החודשים.

     

58. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, ועיינתי בכל אשר הובא בפניי, מצאתי לנכון לקבל את עמדת התובעת, ואפרט.

     

59. סעיף 7.1.1 להסכם המכר קובע כי המוכרת תישא בחיובים הנקובים בס"ק (2),שבין היתר מתייחסים לתשלומי ארנונה, עד יום מסירת החזקה בפועל.

60. לשיטת הנתבעת המכתב מעיריית ראשון לציון (נספח 5 לתצהיר הנתבעת) מלמד כי התובעת היא החייבת בחוב הארנונה.

     

61. מעיון בנספח 5, ניתן להיווכח כי המכתב מופנה לנתבעת, וכל שנאמר בו - שהוברר כי לתובעת חוב בגין ארנונה לתקופה מיום 11.8.2010 ועד ליום 31.12.2010. דומני, כי אין במסמך זה ללמד דווקא שהנכס היה בחזקת התובעת.

     

62. כמו כן, הוצג בפניי מסמך שסומן נ/2 (מכתב התובעת לנתבעת), בו התובעת פנתה לנתבעת, והבהירה שאכן הנתבעת העבירה את מחסן 25 בעירייה בחודש אוגוסט, אולם שבפועל, היא קיבלה את המחסן לידיה בחודש נובמבר. גם מסמך שסומן נ/3 (מכתב התובעת לנתבעת) מאשר כי התובעת קיבלה את החזקה על המחסן ביום 15.11.2010.

     

63. ועוד, הוצג בפניי מסמך המלמד כי המסירה של אולם 25 הייתה בנובמבר 2010 (נספח 3א לתצהיר התובעת), כך שצודקת התובעת כי אין מחלוקת של ממש. שהרי, כל חובות הארנונה, עד למועד המסירה בפועל, הן באחריותה של הנתבעת, כאמור בסעיף 7.1.1 להסכם המכר, ולפיכך, על הנתבעת לשאת בחוב זה.

     

64. יצוין, התובעת נשאה בחוב בסך של 7,012.60₪ (נספח 7 לתצהירה), ועל כן דורשת את השבת סכום זה בהתאם לסעיף 12 להסכם המכר, קרי – בצירוף של 15%, שהינם הוצאות כלליות, ועל כן הינה זכאית לכך.

     

    יחד עם זאת, השאירה לשיקול דעת בית המשפט את סוגיית תוספת הפיגורים, ויצוין שהנתבעת לא התייחסה לסוגיה זו בסיכומיה.

     

65. להשלמת התמונה, התובעת ציינה בסיכומיה שבהקשר זה אין חשיבות ליסודיות ההפרה, הואיל ומדובר בראש נזק נפרד, ודרישתה הינה להשבת התשלום שחבה הנתבעת.

     

66. הפרה יסודית שלישית:

     

67. לטענת התובעת, הנתבעת דורשת תוספת תמורה עבור אולם 27, עבור הגלריה, וזאת למרות שהתמורה הייתה סופית, וכללה גם את הגלריה.

     

    מנגד, טוענת הנתבעת כי תביעת הבוררות הוגשה זמן רב לפני הסכם המכר.

     

68. לאחר שבחנתי את כל אשר הובא בפניי, נחה דעתי כי בעניין זה אין לקבוע מסמרות, וככל שהכרם עומדת על דרישה זו, הדבר אמור להתברר במסגרת תביעה נפרדת, ולא ראיתי לנכון להתערב בסוגיה זו, ואפרט.

     

69. ראשית, העיד מר אפללו כי הליך הבוררות התנהל בגין הגלריה של אולם 25 (עמ' 27 לפרוטוקול), כך שיוצא אפוא כי אין קשר לאולם 27.

     

70. בניגוד לדברי מר אפללו, העיד מר עניאל כי בהסכם המכר התמורה לא כללה את שווי הגלריה הצמודה למחסן 27, וכלשונו: "בהסכם המכר התמורה הסופית לא כללה את שווי הגלריה אלא רק את התמורה המוסכמת כפי שקבע הבורר והמחלוקות נשארו מחוץ להסכמים" (עמ' 36 לפרוטוקול).

     

71. מעיון בהחלטת הבורר מיום 21.05.2013 (נספח 11 לתצהיר התובעת), ציין הבורר בסעיף 5 להחלטתו:

     

    "בתשובת המבקשת (הכרם הדגשה שלי נ.ב) להחלטת הבורר מיום 11.4.13 טענה המבקשת כי היא עומדת על תביעתה לפיצוי כספי גם בגין הגלריה באולם 27.

     

    ובהמשך, בסיפא של סעיף 6:

     

    "... גדרי הבוררות נקבעו ע"י הצדדים לסוגיית הגלריה באולם 25 בלבד ואולם 27 אינו נכלל בגדרי הבוררות".

     

    ובסעיף 7 להחלטה נאמר:

     

    טענת המבקשת כי מדידה ושומת הגלריה באולם 27 נחוצה ודרושה לביסוס טענותיה בנוגע להשבחת אולם 25 נדחית. ... ונראה כי מטרת הבקשה לעריכת שומת הגלריה באולם 27 אינה קשורה כלל להשבחת אולם 25, אלא לתביעה כספית עצמאית כמבואר בסעיף 5 לעיל".

     

72. יחד עם זאת, הנני להפנות להואיל השלישי בהסכם המכר, שם ההתייחסות לממכר הייתה: "אולם 27 על צמודותיו...", וגם בסעיף 2.4 נאמר: "אולם מס' 27 בבניין, במצבו AS IS, על כל צמודותיו אשר מסומן בתשריט בצבע צהוב".

     

    מר עניאל בעדותו אישר זאת (עמ' 36 לפרוטוקול).

     

73. אשר על כן, עושה הרושם כי המדובר בתמורה סופית, כך שאולם 27 כלל גם את הגלריה. אולם, בהתאם להחלטת הבורר, שהגלריה של אולם 27 אינה כלולה בבוררות, אך באותה נשימה קבע כי שמורה הזכות לנתבעת להגיש תביעה כספית עצמאית, לא מצאתי לנכון להתערב בכך.

     

74. סכומם של דברים, לאחר שדנתי בטענות הצדדים, בשלושת הטענות המרכזיות, נחה דעתי כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, הפרה יסודית, לבטח בכל הנוגע למניעות של רישום הנכס על שם התובעת, ודי בהפרה יסודית אחת, ועתה יש לבחון את שאלת הפיצוי המוסכם.

     

    הפיצוי המוסכם:

     

75. ככל שקיימת הפרה יסודית של הסכם, וקיים סעיף בהסכם המסדיר את הזכאות לפיצויים הפיצויים, תבחן הסבירות של הפיצויים המוסכמים.

     

76. כמושכלות יסוד, הזכאות לפיצויים מוסכמים מראש, אינה מותנית בקיומו של נזק בפועל לצד הנפגע.

     

77. נקבע בפסיקה כי תניה חוזית של פיצויים מוסכמים ממשיכה לחול, אף לאחר ביטול ההסכם, ובמנותק משאלת תוקפו של ההסכם. ראו את דברי כב' השופט גרוניס (כתוארו אז) בע"א 4162/02 רנדור נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ (פורסם בנבו):

     

    "ביטול של חוזה בשל הפרתו אינו פוטר, כשלעצמו, את הצד המפר מעולה של תנייה בדבר פיצויים מוסכמים. חוזה כולל, דרך כלל, חיובים אשר נועדו להגשים את תכלית ההתקשרות בין הצדדים. עניין זה ברור בעסקה דוגמת מכר, שכירות וקבלנות. חיובים מסוג זה פוקעים, על פי רוב, במקרה בו בוטל החוזה כדין. ואולם, ישנם חיובים שבגדרם מבקשים הצדדים להסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם לאחר שהסתיימה, כשלה או השתבשה השגת התכלית הראשונית. חיובים אלה, מעצם טיבם, ממשיכים לחול אף לאחר ביטול החוזה (ראו ע"א 187/87 לוי נ' דויטש, פ"ד מג(3) 309, 318- 320; שלו, 545). תניית פיצויים מוסכמים הינה דוגמה מובהקת לחיוב מן הסוג האמור" (פסקה 7 לפסק דינו).

     

78. הוראת סעיף 15 לחוק החוזים תרופות מסמיכה את בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים. וזאת, במבחן מועד כריתת ההסכם, ולא במבחן מועד ההפרה הנטענת, או הגשת התביעה (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (לא פורסם מיום 13.12.06) וראו גם גבריאלה שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה), עמ' 593, כך גם ראו בשלו-אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), עמ' 511). גם כשמדובר בתניה גורפת, אזי ביחס לפיצוי המוסכם יאפשר הדבר התערבות בית המשפט להפחתתו, אך לא לביטול הפיצוי המוסכם. במלים אחרות, גם אם לא נגרמו לתובע כל נזקים בגין הפרה זו או אחרת, עדיין אין בכך לשלול את זכותו לפיצויים המוסכמים.

     

79. לעניין זה, אפנה גם לאשר נקבע בספרה של שלו בדיני חוזים דלעיל, בעמ' 592:

    "העמידה על הזכות לפיצוי מוסכם, ככל עמידה על זכות חוזית, אינה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום-לב, וזאת אף כשסכום הפיצוי המוסכם הוא גבוה". וכפי שנאמר בע.א 2489/90, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' דינה גורנשטיין, ט.פ, 31/12/90, על ידי כבוד השופט ד' לוין, תוך ציטוט מספרה של ג' שלו דיני חוזים:

     

    "תחולת סעיף 15(א) ומתן תוקף לתניית פיצויים מוסכמים, מותנים בפרוש החוזה שבו כלולה הסכמת הצדדים על שיעור הפיצויים, ובפרוש תניית הפיצויים המוסכמים גופה. שלב ראשון וחיוני בדרך ליישומה של תניית פיצויים מוסכמים הוא, איפוא, פרוש התנייה. תניית פיצויים מוסכמים אינה נבדלת מתניות חוזיות אחרות: מה אלו שואבות את תוקפן מהסכמת הצדדים, אף היא כך: מה אלו טעונות פרוש ויישום, אף היא כך... פירושה של תניית פיצויים מוסכמים ייעשה על פי כללי הפרוש הרגילים של חוזים המובססים על אומד דעתם של הצדדים...".

     

80. בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן פ"ד מ"ו (5) 257, 264 (להלן: "הלכת חשל") נקבע, כי כאשר בית משפט בוחן את הפיצוי המוסכם, ואת הפעלת סמכות ההפחתה על פי סעיף 15 (א) לחוק החוזים תרופות, יש לפעול בשני שלבים:

     

    השלב הראשון - בית משפט צריך לקבוע אם קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה.

     

    השלב השני – בית משפט קובע באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם.

     

81. במקרה שבפניי, הסדירו הצדדים את סוגיית הפיצוי המוסכם בסעיף 10.1. להסכם המכר, אשר קבע:

     

    "צד אשר יפר חוזה זה בהפרה יסודית, יחוייב לפצות את הצד השני בסך של 70,000$ (שבעים אלף דולרים אמריקאיים) כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש, אשר נקבעים לאור הערכה זהירה של נזקיו, ולא תשמע על טענה שסכום פיצוי זה נקבע ללא יחס סביר לנזק שנגרם למי מהצדדים...".

     

82. לטענת התובעת, משהופר הסכם המכר, בהפרה יסודית, ההפרה מזכה בפיצוי המוסכם.

     

    מנגד, הנתבעת סבורה כי לא הפרה את ההסכם, ובסיכומיה ציינה: "לחילופין ובאם תתקבל התביעה, מתבקש כבוד בית המשפט להפחית את סך הפיצוי המוסכם כך שיהיה סכום סמלי...".

     

83. משקבעתי כי הנתבעת הפרה הפרה יסודית את הסכם המכר בנוגע לההפרה הראשונה הנטענת, אזי התובעת זכאית לפיצויים, ויש לבחון האם קיים יחס סביר בין הפיצויים המוסכמים ובין הנזק אשר היה צפוי בעת כריתת הסכם המכר.

84. יצוין, כי סכום העסקה בענייננו, עמד על סך של 345,000$, כך ששיעור הפיצויים המוסכמים עומד על 70,000$, אשר מהווים 20% מהעסקה. הדבר הוסכם על ידי הצדדים, וניתן לעמוד על אומד דעתם בהתאם לחילופי הטיוטות בינהם (נספח 9 לתצהירי התובעת).

     

85. הנתבעת לא העלתה כל טענה בדבר הנסיבות המצדיקות הפחתת הפיצוי המוסכם, ולכן לכאורה מתייתר הצורך לדון בסבירות הפיצוי המוסכם.

     

86. כבר נאמר לא אחת בפסיקה:

     

    "על הצד שהפר את החוזה ושמבקש להפחית בדיעבד את הפיצוי המוסכם מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. על צד זה מוטל גם הנטל להביא ראיות להוכחת טענותיו" [ראו: ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח(3) 620, 626 (1984).

     

    הנתבעת לא טרחה להציג ראייה כלשהי, ואף לא העלתה כל טענה, מלבד אמירה כללית וסתמית בפתח סיכומיה, כי ככל שתתקבל התביעה יש להפחית את סכום הפיצויים המוסכמים לסכום סמלי.

     

87. לאור האמור, ובהתאם להלכת חשל, רק אם בית משפט קובע בשלב הראשון כי יחס סביר לא התקיים, אז נתונה לו הסמכות בשלב השני לקבוע באיזה שיעור להפחית את הפיצוי המוסכם.

     

    בענייננו, משלא עברנו את השלב הראשון, לא חל המקרה בו בית המשפט צריך לעבור לשלב השני, ולבחון באיזה אופן יש להפחית את הפיצוי המוסכם.

     

88. למעלה מהצורך, לגופו של עניין, סבורה אני כי מתקיים יחס סביר בין ההפרה לבין גובה הפיצוי המוסכם, קל וחומר שעה שמדובר בעסקת מקרקעין. יפים לענייננו דבריהם של שלו-אדר, (בספרם, שם, עמ' 503):

     

    "בהקשר המיוחד של חוזים למכר מקרקעין, מסתמן נוהג שיפוטי שלפיו תניה הקובעת עד כ- 20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה ולכן – כמוגנת מפני התערבות שיפוטית". 

     

89. ודוק, יש לזכור, שתנייה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת, ומהווה ביטוי לרצון הצדדים ולחופש החוזים.

     

90. אשר על כן, לא התקיים, ולא הוכח החריג המאפשר התערבות בחופש החוזים שבין הצדדים, ולפיכך נחה דעתי אין מקום להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם.

    סוף דבר:

     

91. לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר, כפי שפורט בהרחבה לעיל, ועל הנתבעת לשאת בפיצוי המוסכם בסך של 280,000 ₪ (לפי השער אותו תבעה הנתבעת בעניין תוספת התמורה כאמור בסעיף ד.4. לסיכומיה, וענין השער לא זכה להתייחסות הנתבעת). וזאת, בתוספת ריבית ופרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

92. כמו כן, השתכנעתי כי על הנתבעת לשאת בחוב הארנונה בסך של 8,062 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

93. לסכומים האמורים לעיל, יתווספו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

     

94. הסכום הכולל ישולם לתובעת, על ידי הנתבעת תוך 30 ימים.

     

     

    המזכירות תמציא את פסק-הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתן היום, כ"ו תשרי תשע"ח, 16 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.