לאפקו ואח' נ' מפעלות יזום פרוייקטים ובניה (תמ"א 38)

תביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה ואיחור במסירת דירה.

רקע ותמצית טענות הצדדים

1. התובעים רכשו מהנתבעת, חברה העוסקת בבניית ומכירת דירות למגורים, דירת גן בת 6 חדרים, המצויה ברחוב הערבה 4 בעיר יבנה, זאת במסגרת פרוייקט תמ"א 38. על פי חוזה המכר מיום 5.5.2016, נקבע מועד מסירת הדירה ליום 31.3.2017.

    

2. הדירה נמסרה רק ביום 25.11.2017, לטענת התובעים, באיחור של 9 חודשים. בגין איחור זה עתרו התובעים לפסוק להם פיצוי בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר), על פי דמי שכירות של 6,000 ₪ לחודש (9,000=6,000*1.5 למשך 9 חודשים – 81,000) בניכוי פיצוי ששילמה הנתבעת בשיעור של 4,500 ₪ לחודש, ובסה"כ- 40,000 ₪.

    

3. נוסף לכך, טוענים התובעים כי בסמוך למסירת הדירה התגלו בה ליקויים רבים. לפיכך, פנו התובעים לקבלת חוות דעת של המהנדס יהונתן זנגפור, אשר ביקר בדירה ביום 2.10.2017, טרם מסירת הדירה, והעמיד את עלות התיקונים על סך של 39,546 ₪. לטענת התובעים, עם הזמן והחורפים שעברו, הליקויים בדירה החמירו והם נאלצו לחיות עם רטיבויות פעילות. בנוסף, התגלו ליקויים נוספים, בין היתר, בתקרות ובשיפועים. התובעים הזמינו חוות דעת נוספת ומעודכנת מאת המהנדס שמואל גלברמן מיום 21.4.2019 אשר העמיד את עלות תיקון הליקויים על 674,921 ₪. בגין ליקויי בנייה עתרו התובעים לפיצוי בסך 700,000 ₪.

    

4. עוד טוענים התובעים כי נוכח הליקויים שהתגלו בדירה, נגרמה ירידת ערך לדירה בסך של 600,000 ₪ וכי גם לאחר תיקון הליקויים הדירה איבדה מערכה בעת מכירה לצד ג'. בנוסף, טוענים התובעים כי בגין הליקויים בדירה נגרמה להם עוגמת נפש אשר את הפיצוי בגינה העמידו על סך של 100,000 ₪ וכן טענו כי על הנתבעת לפצותם בגין הפרה יסודית של ההסכם בשיעור של 10% מסכום העסקה ובסך של 190,000 ₪.

    

5. לאור כל האמור, טוענים התובעים כי יש לחייב את הנתבעת לשלם פיצויים בסך כולל של 1,600,000 ₪. לצרכי אגרה, הועמדה התביעה ע"ס של 1,00,000 ₪.

    

6. הנתבעת טוענת כי מדובר בתביעה מנופחת שמטרתה התעשרות שלא כדין. הנתבעת טוענת כי התובעים הסתירו מבית המשפט מידע מהותי בדמות 3 פרוטוקולי מסירה ממועדים שונים בהם פורטו הליקויים בדירה, והתובעים אישרו בחתימתם כי כלל הליקויים תוקנו לשביעות רצונם.

    

7. הנתבעת טוענת כי טופס 4 ניתן לפרוייקט בחודש אוקטובר 2017, אך התובעים סירבו בחוסר תום לב לקבל את החזקה בדירה באמתלות שונות כדי להרחיק את מועד המסירה לצורך קבלת פיצוי בגין איחור במסירה. הנתבעת טוענת בנוסף כי תיקנה את כלל הליקויים בדירה לשביעות רצונם של התובעים וכי בעל מקצוע ששכרה אישר ביום 19.11.2017 כי בעקבות תיקון הליקויים אין יותר ליקויי רטיבות. ביום 26.11.2017 חתמו התובעים על פרוטוקול מסירה שלישי בו אישרו כי למעט ליקוי אחד שעניינו חיתוך קופסת ביקורת, כלל הליקויים תוקנו על ידה ולא נותרו ליקויים בדירה.

    

8. הנתבעת טוענת כי ככל שלמרות האמור יימצאו ליקויים בדירה, הרי שאלה נגרמו כתוצאה ממעשי ומחדלי התובעים אשר ביצעו בדירה שינויים מהותיים, לרבות התקנת בריכת נוי ושינויים באינסטלציה ובניקוז. נוסף לכך, טוענת הנתבעת כי התובעים תיקנו חלק מהליקויים בעצמם בניגוד להסכם המכר, תיקונים אשר גרמו נזקים בדירה. מכל מקום, טוענת הנתבעת כי ככל שיימצאו בדירה ליקויים המצויים באחריותה, היא עומדת על זכותה לתקנם.

    

9. הנתבעת צרפה חוות דעת מומחה מטעמה – מהנדס ושמאי מקרקעין מר עמית זיו – אשר מצא בדירה ליקויים שעלות תיקונם 19,000 ₪ ואשר אינם גורמים לירידה בערך הדירה.

    

10. אשר לאיחור במסירה, טוענת הנתבעת כי התובעים יכולים היו לקבל את החזקה בדירה כבר בחודש ספטמבר 2017 אך הם סירבו לעשות כן. לטענת הנתבעת, הוסכם בין הצדדים על גובה דמי השכירות של הדירה – 4,500 ₪ ולכן אין התובעים רשאים לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר. נוסף לכך טוענת הנתבעת כי הפיצוי שהתובעים קיבלו בגין איחור במסירה ממצה את כלל זכויותיהם בעניין זה.

     

11. עוד טוענת הנתבעת כי התובעים לא שילמו לה הפרשי הצמדה, כמתחייב מחוזה המכר. לכן, מכל סכום, ככל שייפסק לתובעים, יש לקזז 15,859 ₪ נכון לחודש אוקטובר 2017.

     

    ההליך וחוות דעת המומחים מטעם בית המשפט

12. כאמור, התובעים תמכו את תביעתם ב-2 חוות דעת הנדסיות מאת יהונתן זנגפור ושמואל גלברמן. בהמשך גם הגישו חוות דעת של שמאי מקרקעין מר גלעד פאר אשר העמיד את ירידת הערך בדירה כתוצאה מליקויי הבניה שבחוות דעת המומחים מטעם התובעים על סכום של 283,000 ₪ בגין בעיות איטום, סדקים, חשש בריאותי, וחניה בעלת קושי תמרון וקטנה מהתקן הנדרש וגובה תקרה נמוך מהמובטח בחוזה המכר. עוד העריך המומחה את דמי השכירות הראויים ל-6,500 ₪ לחודש.

     

13. הנתבעת צרפה את חוות הדעת של המהנדס והשמאי עמית זיו, כמפורט לעיל.

     

    חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסי – המהנדס רפאל גיל

14. לצורך בירור המחלוקת הנוגעת לליקויי הבניה ובהסכמת הצדדים (דיון מיום 1.3.2021), מונה מומחה מטעם בית המשפט המהנדס רפאל גיל (להלן: המומחה), אשר הגיש את חוות דעתו ביום 16.8.2021. המומחה התייחס לליקויים השונים כפי שהופיעו בחוות הדעת של המהנדס יהונתן זנגנפור מטעם התובעים וכן המהנדס שמואל גלברמן מטעם התובעים, תוך התייחסות לאמור בחוות הדעת של המומחה עמית זיו מטעם הנתבעת.

     

    חלק מהליקויים הנטענים לא נמצאו על ידי המומחה או שנמצא כי אינם רלוונטים נוכח שינויים שבוצעו (למשל, חלונות, תריסים, דלת כניסה ומחסנים, דלת ממ"ד, גופי תאורה, שקע חשמל בארון תקשורת). ביחס לחלק מהליקויים הנטענים נמצא כי הם באחריות התובעים (למשל, ניקוז בגינה, ארונות מטבח). את חלק מהליקויים לא ניתן היה לבדוק נוכח שינויים שבוצעו בדירה (למשל, קופסת ביקורת בחדר הורים, רמקולים בסלון, לוח חשמל). בנושאים מסויימים נמצאו ליקויים (למשל, כיוון תריס חדר שינה, תיקון צבע מקומי בדלת, צבע בחלון ממ"ד, סימון לוח חשמל).

     

    אשר לרטיבות שנטענה בחוות הדעת של ההנדסאי שמואל גלברמן ולאמור בעניין זה בחוות דעת הנתבעת, ביצע המומחה בדיקה ראשונית באמצעות מד לחות (שאינה בדיקה תקנית) ונמדדה רטיבות מעל פנלים באזור היציאה מהדלת האחורית אל החניה, בקיר הגובל עם תא מקלחת הורים בצד חדר השינה ובקיר חדר מתבגר הגובל עם חדר רחצה. במוקדים נוספים לא נמצאה רטיבות או שנמצאו סמני התנפחות ללא רטיבות פעילה. בעקבות כך, הוזמנה בדיקת מכון התקנים הישראלי למדידה תקנית של רטיבות מצע הריצוף מתחת לריצוף הדירה, בדיקה שבוצעה ביום 1.7.2021. התקן הישראלי שחל על הדירה הוא תקן 1555 ובהתאם לו רטיבות מצע הסומסום שמתחת לריצוף, לאחר סיום הנחת האריחים, לא תהיה גודלה מ-3%. בדירה נמצאו 5 מוקדי רטיבות בהם הרטיבות עולה על זו המותרת על פי התקן: חדר שינה הורים וחדר רחצה הורים – המומחה פירט את העבודות שיש לבצע לצורך התיקון והעריך עלותו ב- 23,350 ₪; חדר שינה מתבגר וחדר רחצה צמוד – 22,450 ₪; חדר שינה פינתי ליד הממ"ד – 5,950 ₪; סלון ומטבח – 6,000 ₪.

     

    לאחר כל אלה, אמד המומחה את עלות ביצוע כלל התיקונים ב- 59,200 ₪, לא כולל מע"מ. המומחה ציין כי ככל שהתיקונים יבוצעו ע"י התובעים באמצעות קבלנים מזדמנים, העלות תעלה ב- 30% (76,960 ₪). ככל שהנתבעת תבצע את התיקונים בעצמה, העלות יכולה להיות נמוכה ב-50% מהאומדן (29,600 ₪).

     

    ביחס לחניה, נטען ע"י מומחה התובעים כי קיים עמוד בחניה שלא מאפשר כניסה בטוחה ונוחה. גם מומחה הנתבעת מדד מרווח של 242 ס"מ בין העמוד ובין הקיר והסביר כי העמוד ממוקם בכניסה לחנייה, בניגוד להנחיות לתכנון חניונים ולכן יש לבטלו. המומחה מטעם בית המשפט מצא בבדיקתו כי רוחב הכניסה לחניה הוא 243 ס"מ ורוחב המעבר בכביש כ-8.2 מטר. המומחה ציין כי הנחיות משרד התחבורה אינן מסמך מחייב בין הצדדים אך הוא המדריך היחיד להוראות חניה אשר ניתן להתחשב בהמלצותיו. על פי ההגדרות במדריך מול נתוני הדירה, רמת השירות הנדרשת לחניה היא רמה 2 בה הרוחב המינימלי הנדרש הוא 2.55 מטר. לכן, החניה צרה ב-12 ס"מ, שהיא הצרה משמעותית. המומחה ציין כי לא ניתן להרחיב את החניה שכן שביל הכניסה לבניין נושק לחניה ומדובר ברכוש משותף השייך לכלל דיירי הבניין. המומחה המליץ למנות שמאי מקרקעין שייקבע את עלויות ירידת הערך בגין ליקוי זה.

     

15. המומחה גיל השיב לשאלות הבהרה ששלחו שני הצדדים.

     

    בתשובותיו לנתבעת הסביר המומחה, בין היתר, כי הדשא הסינטטי שהתקינו התובעים בחצר אינו משפיע על הרטיבות בדירה. עוד מסר כי ככל שיוכח שהתובעים התקינו דלת זכוכית בסלון באופן שפגע באיטום הקיר, יש לחייבם בשליש מייבוש חדר שינה הורים ובמחצית ייבוש הסלון בהתאם לעלויות המפורטות בחוות הדעת. עוד הסביר ביחס לחניה כי גם אם יבוטל העמוד, רוחב החניה יישאר כפי שהוא שכן השביל הצמוד לחניה הוא רכוש משותף בכניסה לבית ולא ניתן לחרוג אליו עם החניה. ביחס לבדיקת הרטיבות הסביר המומחה כי בריצוף סומסום הרטיבות יורדת כלפי מטה ולכן המדגם נלקח מהחלק התחתון, וכך גם מבצע מכון התקנים את הבדיקה.

     

    בתשובותיו לתובעים הסביר המומחה, בין היתר, כי אין צורך לפרק את כל הריצוף בדירה לצורך ביצוע הייבוש המפורט בחוות דעתו. המומחה הפנה בנוסף להוראותיו בחוות הדעת לביצוע הייבוש, ללא הכרח לשבור אריחים, ובכל מקרה במידת הצורך לפרק ריצוף מלא בחדר הילדים באופן שהאריחים שיפורקו שם יוכלו לשמש כחלופיים במקרה הצורך וריצוף חדר הילדים באריחים חלופיים. ביחס לדלת היציאה לפטיו הסביר המומחה כי אם התובעים יוכיחו שלא פירקו את הריצוף באזור זה ולא פגעו באיטום, לא תורד מהם עלות הייבוש כאמור בתשובותיו לנתבעת. עוד הסביר המומחה כי העבודות שיש לבצע על פי חוות דעתו הן עבודות קטנות שככלל לא טעונות פיקוח. ככל שיהיה צורך בפיקוח, עלותו כ-10% מעלות אומדן התיקונים. המומחה העריך את ביצוע העבודות בשבועיים, ללא צורך בשינוע התכולה וללא צורך בדיור חלופי. המומחה נשאל ביחס לירידת ערך וקבע כי נושא זה מסור ככלל לשמאי מקרקעין. לצד זאת הוסיף כי לדעתו ניתן לתקן בקלות את הליקויים ואין צורך לקבוע ירידת ערך.

     

    חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בתחום השמאות – שמאי המקרקעין אבי פרס

16. לצורך בירור המחלוקת הנוגעת לירידת ערך ושווי דמי השכירות, מונה כמומחה מטעם בית המשפט שמאי המקרקעין מר אבי פרס, אשר הגיש את חוות דעתו ביום 28.12.2023.

     

    המומחה העריך את שווי דמי השכירות הראויים לדירה למועד הקובע (31.3.2017-25.11.2017) ב-6,850 ₪ לחודש.

     

    עוד העריך המומחה את שווי הדירה נכון ליום הגשת חוות הדעת ב-2.7 מליון ₪.

     

    לאחר שסקר את הליקויים שנמצאו בחוות דעתו של המומחה גיל, את נתוני הפרוייקט (תמ"א 38) והדירה, השכונה והסביבה, קבע המומחה מרכיב פגיעה בגין ירידת ערך פסיכולוגית בשיעור 5% ובסכום של 135,000 ₪, זאת בהנחה שכל הפגמים שנמצאו תוקנו. בכלל זה, קבע ירידת ערך בשיעור 1% בגין שיפועים בתקרה שאינם ברי תיקון.

     

    ביחס לחניה, לאחר שהוגשה חוות דעתו של המומחה רפאל גיל וטרם ביקורו של המומחה אבי פרס בדירה, הנתבעת הזיזה את העמוד שהוצב בכניסה לחנייה אל שביל הכניסה (ברכוש המשותף) באופן שרוחב פתח החניה 2.6 מטר. המומחה העריך את מרכיב החניה ב-3% משווי הנכס וקבע כי נוכח רוחבה של החניה קיימת ירידת ערך של 20% משווי החניה ובסה"כ – 16,200 ₪.

     

17. בישיבת ההוכחות נחקרו המומחים גיל ופרס וכן אינג' דניאל בלכמן אשר ביצע את בדיקת הרטיבות מטעם מכון התקנים. עוד נחקרו התובע, חתנו מר שגיא קריצמן, וכן מנהל הנתבעת מר גבריאל בלמס. בהמשך, סיכמו הצדדים את טענותיהם.

     

    דיון והכרעה

18. השאלות הטעונות הכרעה בהליך זה הן כדלקמן: פיצוי בגין איחור במסירה, פיצוי בגין ליקויי בנייה וירידת ערך. נוסף לכך יש להידרש לטענות התובעים לפיצויים בגין עוגמת נפש. ככל שייפסק לתובעים פיצוי, יש להידרש לטענת הקיזוז שהעלתה הנתבעת. נדון בנושאים לפי סדרם.

     

    איחור במסירה

19. סעיף 5א(א) לחוק המכר, בנוסחו במועד הרלוונטי, קובע:

    "לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

    (1)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

    (2)סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך".

     

20. מועד מסירת דירה הוא אחד מהתנאים הבסיסיים והקריטיים ביותר לרוכש דירה שכן כל איחור בקבלת הדירה עלול לגרור הפסדים ונזקים לרוכש הכרוכים בעלויות של דיור חלופי ועוד. מכאן גם נגזרת ההגנה המוענקת לרוכשי דירה בכל הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (21.2.2016)).

     

21. בסעיף 8.1 להסכם המכר נקבע מועד המסירה החוזי – 31.3.2017. טענת הנתבעת כי טופס 4 לבניין ניתן בחודש אוקטובר 2017 לא נסתרה. עם זאת, אין חולק כי המסירה בוצעה בפועל ביום 25.11.2017, לאחר שנחתמו 3 פרוטוקולי מסירה בדירה. שני הפרוטוקולים הראשונים הצביעו על ליקויים שונים, והאחרון, שנחתם ביום 26.11.2017, הצביע על ליקויים מינוריים ביותר. טענות הנתבעת כי התובעים סירבו לקבל את החזקה בדירה באמתלות שונות לא הוכחו. הנתבעת לא הציגה כל ראיה המלמדת כי ביקשה למסור לתובעים את החזקה קודם לכן וכי התובעים הם אלה שסירבו. הנתבעת לא טענה כי פנתה אל התובעים והודיעה להם על מסירת חזקה קודם ל-25.11.2017 וגם לא הציגה מכתב כלשהו המופנה לתובעים בעניין מסירת החזקה. יתר על כן, בשני פרוטוקולי המסירה הראשונים (23.7.2017 ו- 27.8.2017) מפורטים ליקויים שונים ומכל מקום מדובר במועדים שקדמו לקבלת טופס 4 וממילא לא ניתן לבצע מסירה לפניו כן.

     

22. אשר על כן, יש לקבוע כי הנתבעת איחרה במסירת החזקה בדירה ב-7 חודשים ו-25 ימים.

     

23. גובה דמי השכירות – בסעיף 8.3 להסכם המכר נקבע כי דמי השכירות הראויים לתקופת איחור במסירה הם 4,500 ₪ לחודש "והכל בכפוף להוראות סעיף 5א לחוק המכר". כאמור, חוק המכר קובע כי במקרה של איחור במסירה מעבר ל-60 ימים ממועד המסירה החוזי, זכאי הקונה לפיצוי בלא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו בסכום שהוסכם עליו בחוזה או בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה או במיקומה, לפי הגבוה.

     

    בענייננו, המומחה מטעם בית המשפט, השמאי פרס, קבע כי דמי השכירות החודשיים הראויים לדירה הם 6,850 ₪. בחקירתו הסביר כי השווה מחירי דירות באותה סביבה, אם כי בשכונה סמוכה, שכן לא מצא נתוני ההשוואה רלוונטים בשכונה המדוברת, אך הסביר בחקירתו באופן מעמיק ויסודי כיצד שיקלל את הנתונים (ע' 37 ש' 22 – ע' 40 ש' 30).

     

    בהינתן המשקל העודף המוענק לחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט אשר סטיה הימנה תיעשה רק מטעמים כבדי משקל (ראו למשל ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (31.12.1988), ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון מסארווה (23.2.14), ע"א 7144/14 מכנס נ' רוחמה (3.9.2015)), לא מצאתי כי עלה בידי הנתבעת להניח מסד המצדיק סטייה מהאמור בחוות הדעת בעניין זה.

     

    מכל מקום, וגם לו היה מקום לקבל את טענת הנתבעת כי יש להפחית מהסכום שקבע המומחה, ניתן להניח באופן סביר כי הפחתה זו אינה עולה על הפער שבין קביעת המומחה לדרישת התובעים בכתב התביעה לדמי שכירות חודשיים בסכום של 6,000 ₪, וממילא בית המשפט לא יפסוק לתובעים יותר ממה שתבעו (התובעים גם לא ביקשו לתקן את כתב התביעה בעקבות חוות דעתו של המומחה פרס).

     

24. לאור האמור, יש להעמיד את דמי השכירות החודשיים הראויים על 6,000 ₪. כל תקופת האיחור נכנסת לחלופה הקבועה בסעיף 5א(א)(1) לחוק המכר. לכן, הפיצוי בגין איחור במסירה הוא 70,500 ₪ (6,000 ₪ לחודש ל-7 החודשים הראשונים – 42,000 ₪ בצירוף 5,000 ₪ ל-25 ימים בחודש נובמבר כפול 1.5). מסכום זה יש לנכות 41,000 ₪ ששילמה הנתבעת, כנטען בסעיף 6 לכתב התביעה. סה"כ התובעים זכאים לפיצוי בגין איחור במסירה בסכום של 29,500 ₪.

     

    פיצוי בגין ליקויי בנייה

25. המומחה מטעם בית המשפט המהנדס רפאל גיל, אשר, כאמור, מונה בהסכמת הצדדים, הגיש חוות דעת מקצועית, מפורטת ומבוססת. המומחה השיב ביסודיות לשאלות ההבהרה ששלחו שני הצדדים וכן לשאלות שהציגו לו הצדדים בחקירה נגדית בבית המשפט. תשובות המומחה היו מפורטות, מקצועיות ומעמיקות, במהלכן הסביר היטב את העקרונות שהנחו אותו בעבודתו ובקביעותיו. אין צורך להכביר מילים על משמעותה ומשקלה של חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולא עלה בידי מי מהצדדים להניח טעם המצדיק סטייה מהאמור בחוות הדעת.

     

26. טענות הנתבעת ביחס לאופן בו יש לבדוק רטיבות במצע סומסום נותרו בעלמא ונשללו במלואן הן על ידי המומחה גיל (ע' 14 ש' 34 – ע' 16) והן על ידי אינג' בלכמן ממכון התקנים (ראו חקירתו ע' 29 ש' 32 – ע' 32) אשר הסבירו את אופן הבדיקה וההגיון העומד מאחוריה. לא מצאתי כי הונח בסיס לסטות מקביעתם בעניין זה.

     

27. אשר על כן, אני מאמצת את מסקנות המומחה וקובעת את עלות ביצוע כלל התיקונים בדירת התובעים כאמור בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט - 59,200 ₪, לא כולל מע"מ. ככל שהתיקונים יבוצעו ע"י התובעים באמצעות קבלנים מזדמנים, העלות תעלה ב- 30% (76,960 ₪). ככל שהנתבעת תבצע את התיקונים בעצמה, העלות נמוכה ב-50% מהאומדן (29,600 ₪).

     

28. ביחס לשינוי שבוצע בדירה – הסבת קיר זכוכית קבוע בחדר ההורים לדלת כנף זכוכית (לעצם השינוי ראו ע' 23 לחוות הדעת), שוכנעתי במאזן ההסתברויות כי מדובר בשינוי שבוצע על ידי התובעים, זאת כעולה מחוות דעתו וחקירתו של המומחה (ע' 25-27 לפרוטוקול). המומחה הסביר כי שינוי זה הצריך החלפה של הפרופיל לתוך האריחים ברצפה אשר עלול לפגוע באיטום (ראו כנ"ל ובמיוחד ע' 27 ש' 9-12). לכן, בעניין זה קבע כי יש להפחית שליש מעלות הייבוש שנקבעה (ע' 27 לחוות הדעת, ע' 22 לפרוטוקול ש' 1-11) ובסה"כ 800 ₪. לכן, יש להעמיד את עלות תיקון הליקויים על פי חוות דעת המומחה על 58,400 ₪ בצירוף מע"מ.

     

29. בסיכומים טען ב"כ הנתבעת כי יש להפחית מחוות הדעת סכום של 800 ₪ נוספים שעניינם בתיקון הנוגע לאטום שיש לבצע ברצפת מסתור הכביסה בדירת השכנים מעל הגורמת לרטיבות בתקרת חדר המגורים שבדירת התובעים. ב"כ הנתבעת לא הפנה למומחה שאלות בעניין זה, לא שאלות הבהרה ולא בחקירה נגדית, לדבריו משום שלא היה ער לכך בעת החקירה (ע' 21 לפרוטוקול הסיכומים ש' 28).

     

    תנאי בסיסי לסטיה מהאמור בחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט הוא הצגת שאלות למומחה בעניין הרלוונטי וקבלת מענה המצדיק סטייה. זאת לא נעשה ולא מן הנמנע כי לו היתה מוצגת למומחה שאלה בעניין זה, היה נמסר הסבר מניח את הדעת. ראו בעניין זה ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4), 185, שם נקבע כי מקום שבעל דין מעוניין לשכנע את בית המשפט בטעות שנפלה בחוות דעתו של המומחה "טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הראציונאליות של מסקנותיו". לכן, אין מקום לקבל טענה זו והיא נדחית.

     

30. כעת יש להידרש לשאלה האם יש מקום לפסוק פיצוי בגין תיקון הליקויים, או שמא לאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים, כבקשתה.

     

31. סעיפים 4א ו-4ב לחוק המכר מסדירים את מערכת היחסים בין הקונה למוכר בכל הנוגע להודעת הקונה על אי התאמה ותיקונה על יד המוכר. על פי סעיף 4א לחוק המכר, על הקונה להודיע למוכר על אי התאמה שניתן היה לגלותה עם קבלת החזקה ולמוכר זכות לתקנה תוך שנה. על אי התאמה שניתן לגלות עם בדיקה סבירה יש להודיע למוכר תוך זמן סביר מגילויה. על אי התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת מסירת החזקה יש להודיע למוכר תוך זמן סביר מעת גילויה ואז רשאי הקונה להסתמך עליה. על פי סעיף 4ב לחוק המכר, במקרים בהם התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

     

32. בענייננו, אין חולק כי לפני מסירת הדירה לתובעים, נערכו מספר פרוטוקולי מסירה ובהם פורטו ליקויים שונים, כאשר באחרון שבהם, נושא תאריך 26.11.17 – יום לאחר המסירה, אישרו התובעים כי הליקויים תוקנו לשביעות רצונם.

     

33. התובעים טענו בכתב התביעה באופן כללי כי הנתבעת עודכנה בכל ממצאי חוות הדעת הראשונה מטעמם ואף בליקויים שלא הופיעו בחוות הדעת וכי הליקויים תוקנו בצורה חובבנית. יודגש, חוות הדעת הראשונה מטעם התובעים ניתנה על סמך בדיקת הדירה כחודש וחצי קודם למסירת החזקה. לא נטען כי חוות הדעת השניה, שניתנה בחודש אפריל 2019, זמן קצר לפני הגשת התביעה, הומצאה לנתבעת עובר להגשת התביעה. יתר על כן, טענת התובעים כי הודיעו לנתבעת על הליקויים בדירה עובר להגשת התביעה לא הוכחה. הגם שהתובעים טענו באופן כללי בתצהיר כי פנו אל הנתבעת מספר פעמים, וכי לפחות חלק מהפניות נעשו בכתב ובאמצעות מסרוני וואטס-אפ (ראו למשל סעיף 15ד לתצהיר התובע), אין בנמצא ולו פניה מתועדת אחת אל הנתבעת לתיקון ליקויים בדירה. הימנעות מצירוף הפניות הנטענות עומדת לחובת התובעים.

     

34. הוצג פרוטוקול תיקוני שנת בדק מיום 3.9.18 (נספח ו' לתצהיר מנהל הנתבעת) המפרט שורת ליקויים שתוקנו בחתימת התובעים. על גבי הטופס נרשם "עזבנו את הדירה לאחר שהדיירת מתבטאת לא יפה". בתצהיר התובע גם מתואר מפגש עם נציגי הנתבעת אשר הסתיים בצורה לא נעימה (ראו גם עדות התובע ע' 48 ועדות מנהל הנתבעת ע' 55), וניתן להניח כי מדובר באותו מפגש.

     

    אלא שמלבד פרוטוקול הבדק שעניינו בתיקון ליקויים שהתגלו בדירה בשנת הבדק, לא הוצגה ראיה כלשהי התומכת בטענת התובעים כי פנו אל הנתבעת בנוגע לליקויים בדירה.

     

    יצויין כי בנוגע לאיחור במסירה, הסתייעו התובעים בבאת כוחם דאז לצורך פניה לנתבעת (מכתב מיום 25.10.2017, נספח ב1 תצהיר התובע). כאמור, ביחס לליקויים, לא צורפה פניה כלשהי, לא של התובעים בעצמם ולא באמצעות עו"ד, אל הנתבעת. ביחס לחוות הדעת השניה, אשר על בסיסה הוגשה התביעה, התובעים אפילו לא טענו כי זו הומצאה לנתבעת עובר להגשת התביעה. כאמור, הנתבעת מצידה מכחישה כל פניה אליה לתיקון ליקויים לאחר פרוטוקול שנת הבדק.

     

35. בהינתן האמור ובמאזן ההסתברויות, לא עלה בידי התובעים להוכיח פניה לנתבעת בעניין הליקויים בדירה. לכן, לא אוכל לקבוע כי התובעים נתנו לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירה. הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי היא עומדת על זכותה לתקן את הליקויים. במכלול נסיבות העניין, לרבות הזמן הרב שחלף מאז מסירת הדירה ומערכת היחסים הרעועה עד מאוד שבין הצדדים, כפי שבאה לידי ביטוי בבירור בדיונים שהתקיימו בבית המשפט, כמו גם המתואר בסעיף 34 לעיל, מצאתי כי הפתרון המיטבי ההולם את הנסיבות אינו תיקון הליקויים בפועל, אלא פיצוי התובעים בגין תיקון הליקויים בהתאם לקביעת המומחה בעלות לנתבעת (בעניין זה ראו והשוו ע"א 656/99בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, עא 5602/03 סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005)).

     

36. אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את עלות תיקון הליקויים בהתאם לקביעת המומחה– 50% מ- 58,400 ₪ ובסה"כ 29,200 ₪ בצירוף ריבית שקלית ממועד מתן חוות דעתו של המומחה (16.8.2021).

     

    ירידת ערך

37. בת"א (מחוזי ת"א) 27849-10-16 נציגות הבית המשותף ברחוב ישראל גלילי 25 נ' גינדי מגדלי הלאום בע"מ (17.7.2024), בית המשפט דן בהרחבה בסוגיית ירידת הערך בגין ליקויי בניה וציין כי ככלל, הפסיקה מכירה בשני מצבים של ירידת ערך בגין ליקויי בניה. האחד, כאשר ליקוי מסויים אינו בר תיקון או שעלות תיקונו בלתי סבירה, שאז ייפסקו פיצויים בגין ירידת ערך עקב הליקוי. השני, כאשר ירידת הערך נובעת ממכלול של ליקויים קיימים בבניין ומכלול זה גורם לירידת ערך תדמיתית – ירידת ערך פסיכולוגית. בית המשפט הדגיש כי לצורך הכרה בירידת ערך במצב השני, עסקינן במכלול ליקויים המצביע על איכות בנייה ירודה היוצרת פגיעה תדמיתית בבניין, פגיעה הניתנת למדידה. לכן, במצב השני נדרשים להתקיים שני תנאים מצטברים על מנת שתוכר ירידת ערך ברת פיצוי: האחד, שהפגיעה התדמיתית בבניין נובעת מליקויים או אי התאמות ממשיים שהוכחו בהתאם לדיני הראיות. השני, ירידת הערך משתקפת בפועל בשווי הדירות ביחס לדירות בבניינים דומים ואשר תוכח במישור השמאי. בית המשפט הדגיש כי בפסיקת הערכאות הדיוניות משתקף הכלל לפיו פיצוי בגין ירידת ערך תדמיתית יפסק רק במקרים בהם מדובר באוסף ליקויים ותקלות משמעותי וחריג וכי באופן כללי אין להכיר בראש נזק זה.

     

38. בענייננו, המומחה מטעם בית המשפט השמאי פרס קבע ירידת ערך לדירה בשני מישורים. האחד, על בסיס הליקויים שנמצאו בדירה בחוות דעתו של המומחה גיל. השני, ירידת ערך בגין ליקויים שאינם בר תיקון – החניה ושיפוע בתקרה.

     

    ירידת ערך – ליקויים ברי תיקון

39. המומחה גיל התייחס בעדותו להיקפם וטיבם של הליקויים שמצא בדירה: "כל האירוע בדירה הוא בסך הכל אירוע ענק, הייתה פה תביעה של מיליון שקלים, שהפך לאירוע סביר של בדק בדירת מגורים שיש סכסוך בין הדיירים לקבלן. יש שם לפרק 2 חדרי אמבטיות ולאטום מסביב, ולייבש באמצע. זה כל התיק. לדעתי הדברים ברי תיקון... אני אומר האירוע הוא די קטן... אני אומר אמיתי, אני לא רואה פה משהו ביג דיל" (ע' 19 ש' 12-25).

     

40. המומחה מטעם בית המשפט בתחום השמאי, השמאי פרס, ערך את חוות דעתו השמאית על בסיס חוות דעתו של המומחה גיל בתחום ההנדסי ובהתאם לליקויים שקבע בה (סעיף 9.2 לחוות דעתו וכן ע' 34 ש' 15-18). כזכור, המומחה פרס קבע על סמך הליקויים שנמצאו בחוות דעתו של המומחה גיל, מרכיב פגיעה בגין ירידת ערך פסיכולוגית בשיעור 5% ובסכום של 135,000 ₪, זאת בהנחה שכל הפגמים שנמצאו תוקנו.

     

41. המומחה פרס נכח באולם בעת עדותו של המומחה גיל, אשר, כאמור, העיד כי מדובר בליקויים מינוריים, והסביר את עמדתו ביחס לקביעת ירידת ערך: "אז אני קראתי את חוות הדעת של המהנדס גיל ולי זה נראה הרבה תקלות ופגיעות, וזה נראה לי משמעותי. אני מסתכל לאור ניסיוני בעיני הקונה הסביר שיקבל גילוי נאות שהיו פה תקלות 1, 2, 3, 4, 10, והן תוקנו לעומת דירה שלא היתה בה אף תקלה ואני אומר שיהיה פה א' שהוא ישלם פחות, וב' ייקח יותר זמן למכור את הדירה הזאת כי אנשים יגידו תשמע, היה פה אני לא יודע זה יחזור, זה לא יחזור, למה אני צריך להתעסק עם הדבר הזה?". המומחה גם הפנה בחוות הדעת לפסיקה אשר קבעה ירידת ערך בשיעור שבין 3 ל-8 אחוז.

     

42. לאחר שבחנתי את חוות הדעת ושמעתי את עדויות המומחים וטענות הצדדים, אני סבורה כי אין לקבל את עמדתו של המומחה בכל הנוגע למרכיב של ירידת ערך פסיכולוגית בגין הליקויים שנמצאו בדירה ואשר הם ברי תיקון.

     

43. ראשית וכאמור, נראה כי המסד עליו ביסס המומחה את קביעתו בדבר ירידת ערך פסיכולוגית הנובעת מהליקויים שמצא המומחה גיל, אינו מדוייק. כפי שצויין לעיל, המומחה גיל תאר את אופיים של הליקויים שמצא בדירה כליקויים קלים ומינוריים, ליקויים שכיחים וברי תיקון שנמצאים בדירות חדשות ואשר הדרך לטפל בהם פשוטה וכלשונו "לא ביג דיל". תיאור זה של המומחה גיל את הליקויים אינו תואם את התרשמותו של המומחה פרס ביחס לאופיים של הליקויים. אמנם, המומחה גיל התייחס להיקף הליקויים בהיבט ההנדסי והמומחה פרס התייחס אליהם בהיבט השמאי. אולם, וכפי שנסקר לעיל, ירידת ערך בגין ליקויי בניה ברי תיקון תוכר מקום שמדובר בהיקף ליקויים משמעותי וחריג, ובהקשר זה יש להעדיף את דברי המומחה גיל כי מדובר בליקויים מינוריים.

     

44. זאת ועוד. המומחה ביסס את קביעתו בדבר ירידת ערך על פסקי דין שציין בחוות דעתו ואשר מרביתם מתייחסים לקביעת ירידת ערך ביחס לליקויים שאינם ברי תיקון, כגון אי הצמדת חניה, חניה פגומה, חוסר יכולת לעשות שימוש בשתי חניות צמודות, הפרשי שטח חניה והפרת התחייבות לספק חניה צמודה. ברי כי אין מדובר בנתונים דומים לענייננו ביחס לליקויים שנמצאו על ידי המומחה גיל שאינם קשורים בחניה. עוד אזכר המומחה את ע"א 4445-90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17.4.1994) בו נדחה ערעור על קביעת ירידת ערך שעיקרה בגין ליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם. אין זה המקרה בענייננו.

     

45. בענייננו נמצאו ליקויים שאינם ברי תיקון אליהם אתייחס להלן. מעבר לכך, הליקויים ברי התיקון שנמצאו בדירה אינם מהווים מכלול ליקויים חריג ומשמעותי, ואין אלא לחזור על דבריו של המומחה גיל ביחס לאופיים של הליקויים שמצא.

     

46. בנסיבות אלו, בהינתן כי הליקויים ברי התיקון שנמצאו בדירה אינם מכלול ליקויים משמעותי וחריג, אלא ליקויים מינוריים, וכיוון שהמסד עליו נשען המומחה פרס ביחס לרכיב ירידת הערך הנובע מהליקויים ברי התיקון אינו מדוייק, כמפורט לעיל, לא מצאתי לקבל את חוות דעתו בנושא זה ולא מצאתי כי מתקיימות נסיבות המצדיקות קביעת ירידת ערך לדירה בגין הליקויים ברי התיקון.

     

    ירידת ערך – ליקויים שאינם ברי תיקון

    חניה

47. שונים הם פני הדברים בכל הנוגע לקביעת המומחה ביחס לחניה. כאמור, המומחה גיל מצא בבדיקתו כי רוחב הכניסה לחניה הוא 243 ס"מ ורוחב המעבר בכביש כ-8.2 מטר. בהתבסס על הנחיות משרד התחבורה הרוחב המינימלי הנדרש בחניה הוא 2.55 מטר (כיוון שממוקם ליד עמוד). לכן, החניה צרה ב-12 ס"מ, שהיא הצרה משמעותית. המומחה גיל ציין כי לא ניתן להרחיב את החניה כיוון שביל הכניסה לבניין נושק לחניה ומדובר ברכוש משותף השייך לכלל דיירי הבניין ולכן המליץ למנות שמאי מקרקעין שייקבע את עלויות ירידת הערך בגין ליקוי זה.

     

48. לאחר בדיקת המומחה גיל וטרם בדיקת המומחה פרס, פעלה הנתבעת על דעת עצמה באופן חד צדדי, ללא תיאום עם התובעים וללא פניה לבית המשפט, והזיזה את העמוד שהוצב בצמוד לכניסה לחניה בכ-20 ס"מ אל שטח הרכוש המשותף. כאשר המומחה פרס ביקר במקום, ביום 14.11.2023, הוא מצא כי עמוד הכניסה לחניה הוזז לרוחב של 2.6 מ'.

     

    המומחה ציין כי למרות שהעמוד הוזז, רוחב עורף החניה הוא 2.362 מ', בשל עמוד ברזל המוצב בחלקה הפנימי (תמונה בע' 44 לחוות הדעת, עדות המומחה ע' 36 ש' 25-28). עוד ציין המומחה כי יהיה קשה להחנות בחניה רכבים גדולים (כגון ג'יפים) שכן לא נותר מרווח בין העמוד לקיר התוחם את החניה וקיים קושי למקם את הרכב (ראו גם ע' 36 ש' 29-30).

     

    המומחה ציין כי תרומת עמדת חניה לא מקורה לשווי דירת מגורים בת 4 חדרים בבית משותף באזור ללא מצוקת חניה היא בממוצע 4.49%. בענייננו, כיוון שהנכס ממוקם באזור של צמודי קרקע ללא מצוקת חניה, המומחה הביא בחשבון תרומת החניה משווי הנכס בממוצע של 3%. המומחה העמיד את שווי הדירה על 2.7 מליון ₪. לכן, שווי החניה (3%) – 81,000 ₪. המומחה העריך את הפגיעה בחניה ב-20% משוויה, דהיינו, 16,200 ₪. המומחה הסביר כי ההגבלה הקיימת בחניה בשל המעקה הנמצא בחלקה הפנימי מקשה על מיקום הרכב, במיוחד ברכבים גדולים, ולכן קבע ירידת ערך מינורית של 20% (ע' 36 ש' 30-32).

     

49. הנתבעת מלינה על קביעת ירידת ערך בשל הקושי להחנות בחניה רכבים גדולים שכן לשיטתה לא התחייבה לספק לתובעים חניה רחבה יותר מהקבוע בתקן ובטח לא חניה ל"משאיות" או ל"טנקים" (סיכומי ב"כ הנתבעת ע' 21 ש' 1). אין לקבל טענה זו של הנתבעת. רכב גדול אליו כיוון המומחה אינו משאית ואינו טנק, אלא רכב גדול, ג'יפ, לו נדרשת חניה תקנית. העובדה כי בחלקה הפנימי של החניה נמצאה הצרות משמעותית ברוחב החניה בהחלט משפיעה על יכולתם של התובעים לעשות שימוש סביר בחניה.

     

50. עוד חשוב להדגיש כי העובדה שהנתבעת הזיזה את העמוד שהוצב בחזית החניה, באופן חד צדדי, כאשר ההליך המשפטי תלוי ועומד, ללא תיאום עם התובעים וללא בקשה מקדימה לבית המשפט, אינה התנהלות שיש לקבלה, על אחת כמה וכמה שהעמוד הוזז לרכוש המשותף. וראו דברי המומחה גיל בהקשר זה כי גם ביטול העמוד לא יתרום לרוחב החניה בשל השביל הצמוד לחניה שהוא רכוש משותף ולא ניתן לחרוג אליו עם החניה.

     

51. לפיכך, לא מצאתי לסטות מקביעת המומחה בכל הנוגע לירידת הערך בגין החניה. לכן, יש לפסוק בגין רכיב זה 16,200 ₪.

     

    שיפוע בתקרה

52. המומחה פרס מפרט בחוות דעתו, בעקבות טענות המומחה פאר מטעם התובעים, כי קיימת אי סימטריה בגובה חדר המגורים וחדר ההורים כמפורט בסעיף 9.4 לחוות דעתו, ליקוי שאינו ניתן לתיקון. בשל כך, קבע פיצוי בשיעור 1% משווי הנכס (ע' 48 לחוות הדעת). ב"כ הנתבעת לא שאל את המומחה דבר בעניין זה ומשלא הונח טעם המצדיק סטיה מקביעה זו, יש לאמצה. סה"כ יש לפסוק בגין רכיב זה 27,000 ₪.

     

    שווי הדירה – מועד השומה

53. המומחה פרס קבע בחוות דעתו את שווי הדירה נכון למועד עריכת חוות הדעת - 6.12.2023 – 2.7 מליון ₪.

     

54. ב"כ הנתבעת הלין על מועד עריכת השומה וטען כי היה על המומחה לערוך את השומה נכון למועד הגשת התביעה. הנתבעת לא נימקה את עמדתה מדוע עדיף מועד הגשת התביעה על מועד עריכת חוות הדעת.

     

55. בע"א 457/81 ספיר נ' אחוזת איל בע"מ, פ"ד מ(4) 68, התייחס בית המשפט למועד שערוך שווי של נכס מקרקעין, וקבע כי ככלל, המועד הקובע להערכת הנזק הוא יום פסק הדין:

     

    "נכס מקר(ק)עין אין לו שווי קבוע. ערכו הריאלי נתון לתנודות, לעליות וירידות שאינן תוצאת האינפלציה. הצמדת ערכו במועד נתון א' למדד במועד נתון ב' אינה משקפת את ערכו הריאלי במועד ב'. ערכו במועד זה עשוי להיות גבוה יותר או נמוך יותר מערכו במועד א', כשהוא מוצמד למדד של מועד ב'. מכאן החשיבות לברר, מה המועד הקובע שבו יש לשערך, לפי שווי המגרש, את סכום הכסף, שאותו חייבים המשיבים להשיב למערער. להלכה ייתכנו מועדים שונים - המועד בו קיבלו המשיבים את כספו של המערער; המועד בו ישיבו אותו בפועל; המועד בו חובה הייתה על המשיבים להעביר למערער את המגרש (לו(א) היה ההסכם ביניהם ניתן לאכיפה), המועד, מאז קבלת הכסף, בו היה השווי גבוה ביותר; מועד פסק הדין, וייתכנו גם מועדים רלוואנטיים אחרים. שאלה דומה מתעוררת גם בקשר למועד הערכתם של פיצויים על הפרת חוזה או על נכס שנגזל או עוכב שלא כדין. כל אחת מהאפשרויות הנ"ל ואחרות, הנבחרות על-פי המועד המקובל על פיהן כמועד התגבשות החובה לשלם, מעוררת פרובלמאטיקה משלה.... אך לשיטתנו אנו, שהתפתחה בפסיקתו של בית-משפט זה, חופשיים אנו מבעיות אלה. פסיקתנו לא אימצה מועד כלשהו כמועד התגבשות החובה, שבו יש להעריך את מידתה, אלא אימצה את יום פסק הדין כמועד הקובע להערכת הנזק... ליתר דיוק, הרעיון הוא, שהיום הקובע הוא יום התשלום בפועל, ורק בשל הקושי ה(מ)משי הכרוך בהערכת הנזק לאחר מתן פסק הדין נבחר יום פסק הדין כיום הקובע ... מועד זה הוא גם המועד ההולם ביותר את הרעיון והמטרה של ההשבה. ההשבה צריכה להיות ריאלית ... השבה ריאלית היא על-פי ערכה ביום התשלום. הערכה ריאלית, הנמדדת לפי שוויו של נכס, נמדדת על-פי שווי הנכס ביום התשלום".

    באותו עניין שומת הנכס ניתנה נכון ליום מתן חוות הדעת ונמסרה הערכת שווי נוספת בעת חקירת המומחה ובית המשפט ביסס את פסק הדין על הערכת השווי בחקירה.

     

56. בענייננו וכאמור, טוענת הנתבעת שיש לערוך את השומה במועד הגשת התביעה. מועד זה אינו קשור לאיזה מהנסיבות הרלוונטיות להתגבשות העילה (ובהקשר זה אפשר למנות מספר מועדים אפשריים ביניהם מועד החתימה על החוזה ומועד מסירת החזקה), אלא מועד שרירותי, "אדיש" למועד התגבשות העילה, ממש כמו מועד עריכת חוות הדעת.

     

57. לאור המפורט לעיל, לאור עמדת הפסיקה כי המועד הנכון להערכת הנזק הוא מועד מתן פסק הדין, ובהעדר טענה כי עריכת שומה למועד בו נערכה היא בבחינת עיוות דין וממילא מבלי שהונח בסיס לטענה מסוג זה (לציין, כי המומחה מטעם הנתבעת לא נדרש בחוות דעתו לשווי הנכס אלא רק קבע כי לא נגרמה ירידת ערך), לא מצאתי מניעה לקבל את השומה לפי המועד שנערכה, ובלבד ששיערוך הרכיבים שנקבעו לפיה ייעשה מיום עריכת השומה.

     

    עוגמת נפש

58. בהינתן כל האמור, בין היתר, היקפם המצומצם של הליקויים שנמצאו בדירה והיעדר פניה אל הנתבעת לתקן, לא מצאתי כי נסיבות העניין מצדיקות פיצוי בגין עוגמת נפש. כמו כן, לא מצאתי כל בסיס לבקשה לפסוק 10% פיצוי בגין הפרת חוזה, בקשה שגם נזנחה בסיכומי התובעים.

     

    קיזוז

59. כעת יש להידרש לטענת הנתבעת כי יש לקזז מהסכום שנפסק לטובת התובעים סך של 15,859 ₪ נכון לאוקטובר 2017 בגין הפרשי הצמדה שלטענתה התובעים לא שילמו ואשר היה עליהם לשלם בהתאם לחוזה המכר.

     

60. הנתבעת מבססת טענה זו על מכתב ששלחה ב"כ התובעים דאז לנתבעת ביום 25.10.2017 בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה. במסגרת זו כתבה עוה"ד בסעיף 6 כי התובעים שילמו את מלוא התמורה לנתבעת, למעט הפרשי הצמדה בסך 15,859 ₪ אותם ניתן לקזז מדמי השכירות המגיעים לתובעים בגין איחור במסירה.

     

61. על הנתבעת, כמי שטענה טענת קיזוז, מוטל הנטל להוכיח את טענתה בהתאם לנטל המוטל על תובע להוכיח את תביעתו. אולם, מלבד המכתב האמור, הנתבעת לא הציגה ולו ראשית ראיה להוכחת קיומו של חוב. מתבקש היה כי הנתבעת תציג כרטסת של התובעים הנוגעת לתמורה ששילמו עבור הדירה והאם נותר חוב (ע' 53 ש' 30-31). הימנעות הנתבעת להציג את כרטסת החוב עומדת לחובתה. נוסף לכך, מנהל הנתבעת אישר בחקירתו כי אינו יודע לומר דבר ביחס לחוב הנטען ואינו יכול לאשר קיומו של חוב (ע' 52 ש' 20-35, ע' 54 ש' 1-3, ע' 55 ש' 1-2). התובעים מצידם עמדו על כך כי שילמו את מלוא התמורה.

     

62. לפיכך, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח קיומו של חוב בכלל ובגין הפרשי הצמדה בפרט. כפועל יוצא, אני דוחה את טענת הקיזוז.

     

    סוף דבר

63. בהינתן כל האמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

    איחור במסירה - 29,500 ₪ בצירוף ריבית שקלית מיום 1.8.2017 (אמצע תקופת האיחור).

    ליקויי בניה – 29,200 ₪ בצירוף ריבית שקלית ממועד מתן חוות דעתו של המומחה גיל (16.8.2021).

    ירידת ערך - 16,200 ₪ בגין החניה ו-27,000 ₪ בגין השיפוע בתקרה. סה"כ 43,200 ₪. סכום זה יישא ריבית שקלית מיום מתן חוות דעתו של המומחה פרס (6.12.2023).

     

    הוצאות ההליך

64. כזכור, התובעים טענו כי נגרמו להם נזקים בהיקף של 1.6 מליון ₪ והעמידו את תביעתם על מליון ₪. לצורך בירור ההליך, הצדדים מינו מומחים מטעמם ובהמשך מונו שני מומחים על ידי בית המשפט. בסופו של יום, נפסק פיצוי בשיעור נמוך ביחס לסכום התביעה (כ-10%), כמפורט לעיל. עוד יש להביא בחשבון את האופן בו ניהלו הצדדים את ההליך ואף התנהלו במהלכו, כמתואר לעיל.

     

65. בהביאי בחשבון את כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות מופחתות בסכום של 3,000 ₪ בגין חלקה היחסי של האגרה ובשכר טרחת ב"כ התובעים בסכום של 15,000 ₪. מעבר לכך, כל צד יישא בהוצאותיו.

     

    ניתן היום, כ' שבט תשפ"ה, 18 פברואר 2025, בהעדר הצדדים.