האם מי שרכשו מחברה קבלנית שתי דירות במבנים צמודי קרקע וקיבלו בהן חזקה בסוף שנת 2004, זכאים לקבלת פיצוי מוסכם לאחר שבחלוף 20 שנה טרם נרשמה הבעלות בדירות על שמם. האם בנסיבות אלו יש למנות את ב"כ הרוכשים ככונס נכסים לצורך השלמת הרישום.
רקע, טענות הצדדים והנפשות הפועלות
1.ראשיתו של ההליך בתביעה שהגישה יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ (להלן: החברה), העוסקת ביזמות ובניה, כנגד רוכשי שתי דירות לתשלום יתרת התמורה החוזית, תשלומים נלווים ופיצויים בגין הפרת ההסכם ביחס לשני הסכמי מכר שנערכו ביום 2.10.2003 לרכישת דירה בבתים צמודי קרקע ברחוב התקווה 4 באשקלון. מדובר בשתי שורות של בתים צמודי קרקע הכוללות 24 יחידות דיור אשר בנתה החברה, ואשר היו אמורים להירשם כבית משותף.
הרוכשים הם אזרחי ישראל, אולם תושבי קבע בצרפת, אשר התקשרו בשני הסכמי מכר נפרדים מול החברה. ההסכם הראשון נערך מול קמיל סבן לרכישת יחידת דיור אשר סומנה B6, וההסכם הנוסף נערך מול בני הזוג זפרן ביחס ליחידת דיור B7. כל יחידת דיור נמכרה תמורת 112,500 $ (דולר ארה"ב). בתביעת החברה טענה היא כי לאחר שערכה בדיקה במסמכיה גילתה כי הרוכשים טרם שילמו את מלוא התמורה וכל אחד מהם לא שילם סך של 100,000 ₪ , למרות שקיבלו חזקה בדירות.
מטעם החברה נוהלה התקשרות על ידי הבעלים והמנהל הרצל גבעתי (להלן: גבעתי) ובהסכם המכר ייצג את החברה ואת הרוכשים עו"ד יורם דהאן.
2.הרוכשים הגישו כתב הגנה ותביעה שכנגד. התביעה כנגדם נדחתה על הסף מחמת התיישנות בפסק דיני מיום 28.8.20 וההליך נמשך בגין תביעת החברה כנגד עורך דין דהאן, כאמור בכתב התביעה המתוקן מטעמה, ובתביעה שכנגד מטעמו כנגד החברה וגבעתי. הליכים אלו ממשיכים להתברר.
פסק דין זה עוסק רק בתביעה שכנגד מטעם הרוכשים.
לטענת הרוכשים שילמו את מלוא התמורה עבור הדירות וזאת עד למועד המסירה של יחידות הדיור, כפי שאישר עו"ד דהאן עוד בשנת 2005.
בתביעתם מתארים שתי הפרות יסודיות של הסכם המכר:
א.האחת, הפרה של סעיף 7 הקובע כי המוכר יפנה את הרוכש למינהל לשם חתימה על הסכם חכירה מפורט ומתחייב לגרום לכך שתירשם לזכות הרוכש זכות חכירה ראשית לדורות על הממכר. נטען כי החברה הפרה וממשיכה להפר באופן יסודי ורצוף את ההסכמים שעה שלא רשמה זכויות חכירה ראשית לדורות על שם הרוכשים תוך זמן סביר מחתימת ההסכמים. מדובר בשיהוי קיצוני ולא סביר הנמשך עד ליום הגשת התביעה וכן עד למועד זה.
ב.ההפרה השנייה – הפרה של סעיף 4 ז' להסכם שעה שלא הומצאו המסמכים הנדרשים לצורך השלמת העברת הזכויות לרבות טופס 50, אישור מס רכוש ואישור בנק דיסקונט כי אין לו התנגדות להחרגת הסכם החכירה מול הרוכשים מהמשכון שיש לו על זכויות החברה.
3.על בסיס טענות אלו עתרו הרוכשים לסעדים הבאים: לחייב את החברה למסור להם הפניה לרמ"י לצורך חתימה על הסכם חכירה ולהורות לה לפעול לכך שתירשם לזכותם זכות חכירה על הדירות וכן לחייבה להעביר את המסמכים הדרושים לצורך כך.
התבקש למנות את ב"כ הרוכשים ככונס נכסים לצורך ביצוע פעולות אלו, ככל שתוך 90 יום מיום פסק הדין לא יבוצעו הפעולות האמורות.
מעבר לכך דורש כל אחד מהרוכשים פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 15 להסכם, בסך של 45,000 ₪ לכל דירה.
4.בכתב הגנתה העלתה החברה טענות כנגד עו"ד דהאן בכל הנוגע לטיפולו בהסכם המכר לרבות טענה כי ייצר מסמכים פיקטיביים לאחר שטען כי שלשל לכיסו 200,000 ₪ מכספי החברה ללא ידיעתה. לגופו של ענין הודגש כי הסכמי המכר עוסקים בשתי יחידות שונות באותו בניין ברחוב התקווה 4 באשקלון וההסכמים נערכו על ידי עו"ד דהאן שייצג את שני הצדדים לעסקה.
נטען כי הרוכשים חייבים סך של 25,000 דולר בגין כל דירה כבטוחה עד רישום הזכויות אך סכום זה מעולם לא הגיע לחברה. ביחס להעברת המסמכים הועלתה טענה לפיה הרוכשים היו מנועים מלהעביר את יתרת התמורה בסעיף 8 (ב)(4) ומנועים להעביר אותה לעו"ד דהאן אשר אסור היה לו למסור את הנכס ובטח שלא לקבל כספים ללא קבלת המסמכים.
נטען כי הרוכשים פעלו בניגוד להוראות ההסכם ושעה שהעבירו כספים שלא הגיעו לידי בנק דיסקונט או החברה אזי הם "שמו את כספם על קרן הצבי" וביצעו הפרה של הסכם המכר.
ביחס למסירת הדירות נטען כי החברה מעולם לא מסרה את הדירות לרוכשים ועו"ד דהאן לא היה מוסמך למסור את הדירות מבלי למסור לרוכשים את האישורים הרלוונטים והמסמכים הנחוצים לרישום.
ביחס לרישום נטען כי רק כאשר ניתן היה לבצע את הרישום פנתה החברה לרוכשים והודיעה להם כי ניתן לרשום את זכויותיהם ועקב קשיי רישום הזכויות הסכימה החברה כי סך של 100,000 ₪ עבור כל דירה ישולם רק ביום שניתן לרשום את הזכויות. נטען כי לאחר הגשת התביעה מטעמה נודע לחברה כי לכאורה העבירו את הכספים לאחר וכי אין הפרה באי הרישום מאחר ולא שולמה התמורה עד היום.
יובהר כי למעט טענות כלליות בסעיף 22 לכתב ההגנה אין הסבר בכתבי הטענות מה מונע במשך שנים ארוכות את השלמת הרישום.
דיון והכרעה
זכאות הרוכשים לרישום הזכויות על שמם
5.גרסת הרוכשים פשוטה ונתמכה בתצהיר מאוחד קצר של שתי הרוכשות זעפרן סבן וקמיל סבן. מדובר בשתי אחיות שאמנם הם אזרחיות ישראל אולם הן תושבות קבע בצרפת ושליטתן בשפה העברית דלה. בשנת 2003 רכשו כל אחת מהן את הנכס ברחוב התקווה 4 כאשר החברה התחייבה למסור להם את הדירה עד לסוף 11/2003.
במועד החתימה הדירות היו בנויות אך היה נדרש לבצע תוספות כפי שפורט בנספח להסכמים. האחיות הצהירו כי למיטב ידיעתן עו"ד דהאן השלים את הבניה ומסר להן את החזקה בדירות באיחור רב רק בסוף שנת 2004 כמפורט במכתבו מיום 17.1.2005 בו אישר כי בתאריך 30.12.2004 נמסרו לרוכשים הדירות.
נטען כי למרות שמילאו את כל ההתחייבויות בהסכמים החברה לא עדכנה אותן עד היום מדוע לא מקיימת את התחייבותה לרישום הזכויות על שמם בטאבו או מתן הפנייה למינהל לצורך חתימה על הסכם חכירה. הודגש כי עד סמוך להגשת התביעה לא פנתה אליהן החברה בשום בקשה או דרישה לחתום על מסמכים לצורך רישום הזכויות ולא קידמה את הליך הרישום.
6.למרות ההחלטה מיום 28.8.20 אשר אפשרה לנתבעים שכנגד להגיש תצהירים בתגובה לתביעה שכנגד, תצהיר החברה בתביעה שכנגד התייחס בפועל רק לתביעה שכנגד של עו"ד דהאן והחברה נסמכת ביחס לתביעה שכנגד של הרוכשים רק על תצהיר העדות הראשית בתביעתה, אשר נדחתה על הסף.
עולה כי בפועל אין לחברה כל טענות הגנה כנגד התביעה שכנגד הואיל ולא פירטה כלל מדוע התעכב הרישום שנים רבות, למעט טענתה כי לא ביצעה רישום מאחר ולא קיבלה תמורה. בתצהירו האמור של גבעתי מפנה להוראות סעיף 7 להסכם המבהירות כי לא ניתן לפי שעה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין וכי המוכר יוצא ידי חובתו בהפניית הרוכש למינהל וכתנאי מוקדם לביצוע רישום הממכר הוא כי הרוכשים שילמו את כל הסכומים המגיעים לחברה לפי סעיף 7 ה' להסכם. נטען כי רק בשנת 2015 ניתן היה לרשום את המכר במינהל וביום 17.11.15 הגישה החברה בקשה לרמ"י לרישום בית משותף.
לטענת גבעתי, לאחר בדיקה במסמכים גילה כי הרוכשים טרם שילמו את מלוא התמורה ולכן פנה אליהם ביום 11.7.17 בטענה כי טרם פרעו את חובם, אולם לא קיבל מענה. לטענתו אף דיבר עם הרוכשים "ו/או מי מטעמם" בדרישה להסדיר את החוב אולם הדבר לא נעשה והפנה למכתב דרישה, נספח ה', שהוא מכתב של בא כוחו מיום 23.7.17 המופנה לכתובת הנכסים באשקלון.
עו"ד דהאן השיב בשם הרוכשות במכתב מיום 28.8.17 כי בטרם תגובה עניינית מבקש לקבל את כרטסת הנהלת החשבונות של החברה הכוללת את כל התשלומים ששולמו ואת יתרת החוב הנטענת. בהמשך הוציא עו"ד דהאן אישור מיום 22.4.2019, לאחר הגשת התביעה, ובו ציין כי הרוכשים שילמו דרכו את כל התשלומים החלים עליהם לפי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים.
יובהר כי למעט המכתבים הנ"ל מיולי 2017 אין כל אסמכתא לפניה אחרת מטעם החברה לרוכשים במשך כל השנים מהמועד בו קיבלו את החזקה בסוף שנת 2004.
7.מחקירת הרוכשות, עלה כי בפועל עו"ד דהאן היה איש הקשר ביניהן לחברה במשך השנים, לרבות בהשלמת הבניה ומסירת הדירות. לאחר ששילמו את מלוא התמורה והחלו לעשות שימוש בדירות בביקוריהן בארץ, לא סברו שיש בעיה, מאחר וחשבו כי הרישום הוא תוצאה טבעית של הסכם המכר כפי שנהוג בצרפת שם לפי עדותן אין רישום במרשם.
בעדותן חזרו כי שילמו את התמורה לידי עו"ד דהאן, מאחר ושימש עורך הדין שלהן ודרכו הועבר הכסף. עוד הוסיפה זפרן כי ברגע שקיבלה את המפתחות, היה לה מובן מאליו כי החברה קיבלה את הכסף.
מאחר ועברו כעשרים שנה ממועד קבלת החזקה עד למועד עדותן, לא מצאתי כי העדרם של מסמכים לתמיכה בכספים שהועברו מונעת קבלת עדות הרוכשות כי שילמו את מלוא התמורה הנקובה בהסכמים. עדותן.
8.מראשית ההליך, עו"ד דהאן הצהיר כי מלוא התמורה שולמה לידיו, כפי שהבהיר בקדם המשפט ביום 3.8.20:
"כתבתי בכתב ההגנה, אמרתי להרצל גבעתי ולעמוס שהיו אצלי במשרד בסביבות 2018 , 2019, לפני שצרפו אותי לתיק, אמרתי עזוב את הצרפתים הם לא בענין, אני פה. מה שמגיע לכם מהצרפתים אני אשלם. אתה מכיר אותי יודע איפה אני גר. מעולם לא נתבעתי. השם שלי ישר. אמרתי אתה חייב לי יותר כסף".
בפועל במסגרת התביעה שכנגד של הרוכשות, איש מהצדדים לא ביקש לזמן לעדות את עו"ד דהאן, ומבחינה דיונית עדותו אינה חלק מהראיות בתביעה שכנגד זו. יובהר כי שעה שעו"ד דהאן מודה כי קיבל את מלוא התשלום מהרוכשים, והרוכשים טוענים כי שילמו לו, לחברה אין דרך לסתור טענות אלו. טענות החברה בעניין זה לא ברורות, מצד אחד מכחישות באופן סתמי את הטענה כי הרוכשים שילמו את מלוא התמורה, ומנגד טוענת כי אם שילמו, הכספים לא הגיעו לידי החברה. לא מצאתי כי החברה רשאית להישמע בטענות עובדתיות סותרות במהלך שמיעת הראיות, ועל כן יש לקבל את עדות הרוכשות כי שילמו את מלוא התמורה לידיו של עו"ד דהאן.
9.בכל הנוגע לתשלום התמורה החוזית, מצאתי כי החברה מנועה מלהעלות טענה זה כסיבה לאי הרישום ארוך השנים, ויש לאמץ את המסקנות בפסק הדין אשר דחה את תביעה החברה על הסף מחמת התיישנות, שם נקבע:
"שעה שלא נסתרה הטענה כי הדירות נמסרו בסוף שנת 2004 הרי בהתאם לתנאי החוזה נולדה עילת התביעה במועד המסירה. אין זה סביר כי קבלן ימסור חזקה בדירה מבלי לקבל כ- 20% מהתמורה (חמישית) ועל כן, בנקל יכלה התובעת במועד המסירה לבדוק את שולמה לה התמורה. אם לא עשתה כן, אינה זכאית לדחות את מועד הולדת התביעה במעל לעשור ורק אז לבדוק אם שולמה לה התמורה".
סעיף 8 להסכם קובע את התמורה ובו נקבע כי יתרת התמורה תשולם במועד מסירת החזקה וכנגדה. סעיף 8ז' קובע כי: "כל התשלומים החלים על הרוכש יבוצעו לידיו הנאמנות של עו"ד דהאן, אשר יעבירם עפ"י הוראות בנק דיסקונט אליו או למוכר או עפ"י הנחיות בנק דיסקונט והמוכר לצד ג'"
סעיף זה יחד עם הצהרתו של עו"ד דהאן ואישורו בכתב מיום 22.4.19 כי הרוכשים שילמו את מלוא התמורה בשנים 2003 – 2004, די בה כדי לעמוד בנטל ההוכחה כי הרוכשים שילמו את מלוא התמורה.
10.לא מצאתי יסוד לטענות החברה, אשר מטילה את האשם באי רישום הדירה על הרוכשים, בכך של אפנו במשך השנים בדרישה לרשום את זכויותיהם. מדובר בחובה המוטלת על המוכר, וגם אם הרוכש לא עמד במשך שנים רבות על זכויותיו, אין הדבר מקהה את עומק ההפרה של המוכר. אין יסוד לטענת ההתיישנות של החברה, מאחר ומדובר בהפרה נמשכת של החברה, באי רישום של הדירה.
כמו כן, לא מצאתי רבותא בטענותיה כלפי עו"ד דהאן בטענה כי התרשל באי השלמת הרישום. שעה שבסעיף 16 להסכם הובהר כי עו"ד דהאן מייצג את החברה ורשאי לייצג גם את הרוכשים בנוגע להעברת הזכויות, הרי אם התרשל עו"ד דהאן, אחראית החברה לפעולותיו. וממילא, הפרת הסכם וחובת הרישום, אינה חייבת להיות מלווה ברשלנות ודי באי הרישום כדי להוות הפרה של ההסכם.
כמו כן, אין מקום לטענה כי הרוכשים אשמים בכך שהכספים לא הגיעו לידי החברה, לטענתה, ויש לייחס להם אשם תורם בכך שלא עמדו על זכויותיהם להימנע מתשלום התמורה לפני שקיבלו את המסמכים הדרושים לרישום. ההסכם בסעיף 8ב(3) מתנה תשלום בסעיף זה בהמצאת האישורים המפורטים בסעיף 4ז' להסכם שם מפורטים האישורים הבאים: טופס 50, אישור מס רכוש, אישור בנק דיסקונט והפניה של המוכר למינהל לחתום עם הרוכש על הסכם חכירה.
אכן לכאורה יכלו הרוכשים לפי הוראות ההסכם לעכב תשלומים, עד לקבלת האישורים הנדרשים, אולם לא מצאתי כי החברה זכאית לבוא אליהם בטענה כי לא עמדו על זכויותיהם ושילמו את מלוא התמורה, כעילה בגינה לא השלימה את ההתחייבויות הקשורות לרישום.
על כן, הרוכשים הוכיחו כי עמדו בהתחייבותם לתשלום התמורה החוזית, והחברה הייתה צריכה לפעול לרישום זכויותיהם, אולם לא עשתה כן.
גדר התחייבויות החברה לרישום זכויות הרוכש – והאם מחדלה מהווה הפרה יסודית של ההסכם
11.סעיף 7 להסכם עוסק ברישום זכויות הרוכש ומבהיר כי במועד עריכת ההסכם אין אפשרות לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, והמוכר "יצא ידי חובתו בהפנייתו את הרוכש למינהל לשם חתימה על הסכם חכירה כמפורט בהסכם זה"
בסעיף 7ג התחייב המוכר לגרום לכך שתירשם לזכות הרוכש על ידי המינהל זכות חכירה ראשית לדורות.
התחייבות מפורשת זו היא בהמשך להתחייבויות המוכר בסעיף 4 להסכם לאפשר לרוכש לרשום את הנכס על שמו.
אמנם ההסכם אינו קובע מועד לקיום התחייבות זו, אולם בגין טענו הרוכשים כי חלף הרבה מעבר לזמן הסביר, וכפי שיפורט להלן, לפי ההלכה הפסוקה אין ספק כי החברה הפרה את ההסכם בהפרה יסודית.
12.החברה לא הציגה גרסה עובדתית סדורה לסיבות בגינן עד היום טרם נרשמו הזכויות על שם הרוכשים. בתצהירו של גבעתי נטען באופן סתמי כי רק בשנת 2015 ניתן היה לרשום את המכר במינהל על שם הרוכשים, אולם לא פירט כלל את הסיבות בגינן במשך כעשור לא ניתן היה להשלים את הרישום, ומדוע אין הדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
כל שצורף הוא בקשה של החברה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים בגוש 2843 חלקה 38, שנמסרה ביום 19.11.15 לרשות מקרקעי ישראל, ביחס ל- 24 יחידות הדיור שנבנו ללא כל הסבר מה הייתה תגובת הרשות לבקשה זו, ומדוע לא קודמה עד היום.
לאור טענת גבעתי כי אין מניעה להשלים את הרישום, ניתנה לו הזדמנות במהלך ההליך להשלים את הרישום בהתאם להצהרתו, אולם למעט הצהרות חסרות בסיס כי השלמת הרישום קרובה, והטחת האשמות לחוסר שיתוף פעולה של ב"כ הרוכשים, לא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע לא הושלם הרישום. לא שוכנעתי כי ב"כ הרוכשים טרפד את השלמת הרישום והשיח בין הצדדים הפך "לשיח חרשים".
בקדם המשפט מיום 3.10.21 הוריתי לחברה להשלים את הפירוט העובדתי ביחס להעדר הרישום תוך 45 ימים. לאחר שהחברה לא עשתה דבר, פנה ב"כ הרוכשים בבקשה למתן הוראות וצירף מסמכים מבנק דיסקונט המבהירים כי אין כל מניעה להוצאת מכתבי החרגה מהבנק, אשר ייחתמו מיד לאחר פניה מסודרת של החברה לבנק, אשר תצרף מכתבי הפנייה למינהל כחברה משכנת. להודעה זו צורפה טיוטה של מכתבי ההחרגה מטעם הבנק מהם עולה כי הבנק מסכים כי השעבוד שלו על זכויות החברה בגוש 1728, חלקות 87 (בחלק) במגרש מס' 16 לא יחול על זכויות הרוכשים בהליך זה.
בתגובת החברה הטילה את האשם לפתחו של ב"כ הרוכשים, והוסיף כי מבלי לקבל מכתב שחרור משלטונות המס, רמ"י לא תנפיק חוזה חכירה.
בהחלטה נוספת מיום 26.4.22 הוריתי לחברה להגיש תוך 60 ימים תצהיר המסביר את הפעולות הנדרשות לצורך השלמת הרישום. רק ביום 28.12.22 הגישה החברה הודעת עדכון עם תצהירו של גבעתי אשר הפנה לטענותיו בדיון מיום 26.4.22 כי הצליח לרשום זכויות לדיירים אחרים (ללא אסמכתא לטענה זו), אולם ב"כ הרוכשים מעכב את הרישום. נטען כי ללא אישור מס רכוש לא ניתן להשלים את הרישום, אולם פנה לשלטונות המס ואלו הסכימו לשיטתו להחריג את הרוכשים בתמורה לתשלום של 3,870 ₪ לכל דייר. עוד צירף אישור כי עלה בידו לבטל עיקולים של מס ערך מוסף. גבעתי טען כי בחודש הקרוס ישולמו אגרות לטובת מס רכוש ויקבל מכתבי החרגה לרישום הזכויות של הדיירים להנפקת חוזה חכירה. עוד הוסיף כי לאחר קבלת מכתב שחרור של הבנק המלווה ניתן יהיה להגיש את המפה ובקשה למפקח על הבתים המשותפים לצרכי רישום הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.
הצהרה זו רק ממחישה את המחדל המתמשך של החברה, ואין בה כל הסבר מדוע הפעולות שהוצהר כי חלקן בוצעו תוך כדי ההליך, לא הושלמו לפני שנים ארוכות. עולה כי החברה צברה חובות לרשויות המס, הן למע"מ והן למס רכוש, ולא הוכח כי החוב למס רכוש הוא בגין חיוב שעל הרוכשים לשלם. ממילא סעיף 9ב' להסכם קובע כי מס רכוש החל על המגרש עד למסירה חל על המוכר, החברה.
13.בחקירתו של גבעתי חזר וטען כי אם היה מקבל את הכסף היה ממציא את האישורים הנדרשים (עמ' 56) ולשיטתו לא פנה לרוכשים בטענה כי לא שילמו ולכן לא מסר להם מכתבי החרגה מהבנק. לשאלה מה עשה משנת 2004, טען כי כשנתיים אחרי שלח מכתבים, ולמרות שטען כי יכול להציג את המכתבים, אין בראיות החברה דבר זולת המכתבים משנת 2017. על כן, לא מצאתי כי ניתן לקבל את טענת גבעתי כי פנו לרוכשים משנת 2006 ואילך בדרישה להשלמת התמורה.
בהמשך עדותו הסביר את עניין החוב למע"מ, אשר לשיטתו היה "וירטואלי" וכן את החוב למס רכוש, אשר להבנתו לא צריך לחול כלל על העסקאות. עוד טען כי לא מחויב לעשות צו בתים משותפים. מתשובותיו השתמע כי לא מוכן לקדם את הרישום נוכח טענתו כי הרוכשים חייבים לו כסף,(עמק 65, ש' 4).
לאחר בחינת מכלול הראיות, עולה כי החברה לא נתנה כל טעם מדוע לא פעלה במשך השנים להשלמת הרישום. הטענה כי לא שולמה לה התמורה עלתה רק סמוך לפני הגשת התביעה הכספית מטעם החברה, ולא הוכח כי במהלך השנים הרבות פנתה החברה לרוכשים בדרישות לתשלום כתנאי לקידום הרישום על שמם.
ההסכם קובע חובת תשלומים נוספים בסעיף 9א', וזאת כחלק מקידום רישום בית משותף כאמור בסעיף 10 להסכם, ונקבע בסעיף 7ב' כי מסירת ההפניה למינהל לחתימה על חוזה חכירה היא לאחר התשלום ומילוי התחייבויות הרוכש. יחד עם זאת, שעה שהחברה לא הוכיחה כי פנתה במהלך השנים בדרישות כי הרוכשים ישלמו או יחתמו על מסמכים לצורך קידום הליך הרישום, אינה יכולה להישמע בטענות כי לא שולמה לה התמורה ולכן לא קידמה את הרישום.
מכל האמור לעיל עולה כי החברה הפרה את ההתחייבות שלה לגרום לכך כי תירשם לטובת הרוכשים זכות חכירה ראשית בגין הדירות שרכשו. לא מדובר בשיהוי קל, אלא בהפרה בוטה הנמשכת על פני שני עשורים. בין אם מדובר ברשלנות של החברה או מי מטעמה, ובין אם מדובר במחדל מכוון לאור טענות החברה כי חייבים לה כסף, ההפרה שרירה וקיימת, ומדובר בהפרה יסודית של ההסכם. ממילא לא הוכיחה החברה כי עשתה כל שניתן כדי לקדם את הרישום, ולמעשה לא הוכיחה כלל כיצד פעלה במשך השנים לצורך השלמת הרישום.
אמנם החברה הייתה בהליכי כינוס מטעם הבנק מספר שנים, אולם עניינים אלו אינם משפיעים בנסיבות העניין על שאלת ההפרה של ההסכם. לאור המסקנה בדבר הפרת ההתחייבות לגרום לכך כי יירשם חוזה חכירה על שם הרוכשים, מתייתר הצורך לדון בהפרות הנוספות הנלוות לכך, של המצאת המסמכים הדרושים לצורך הרישום, שגם הם לא הומצאו.
14.בע"א 3849/09 הר נשגב השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' ברוך ובר, 06.07.2014, הבהיר כב' השופט י' דנציגר את ההלכה הפסוקה בדבר משך הזמן הסביר לביצוע התחייבות מוכר להשלמת הרישום על שם הקונה. הובהר שם בפסקה 40:
"לפיכך, חיובו של הקבלן לספק את הממכר (הדירה) אינו מסתיים במסירת הממכר לידי הרוכש, כדרכו של חוזה מכר "סתם", אלא מורכב משני שלבים עיקריים: השלב הראשון הינו שלב מסירת החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים, והשלב השני הינו שלב רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים".
בסעיף 43 הובהר הבסיס המשפטי לקביעת מועד לביצוע חיוב, שמועדו לא נקבע בהסכם:
"סעיף 41 לחוק החוזים קובע כי "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש" (ההדגשה הוספה, י.ד.). סעיף 41 לחוק החוזים יוצר מעין מנגנון ברירת מחדל או מנגנון השלמה למקרים בהם הצדדים לחוזה הסכימו על חיוב אך לא ציינו מועד לקיומו. מנגד, אם נקבע בחוזה מועד לקיומו של חיוב, אזי כלל אין צורך להידרש להוראת סעיף 41 לחוק החוזים. במילים אחרות, שאלת "הזמן הסביר" לקיום חיוב שנטל על עצמו צד לחוזה מתעוררת אך ורק במקרים שבהם לא נקבע בחוזה מועד כלשהו לקיומו של חיוב. ברוח זו נקבע בעניין שהם כי כש"מדובר בחיוב שהצדדים הסכימו במפורש על דרך קביעת העיתוי לקיומו, אין אפשרות להיזקק לכלל המחייב ביצועם של חיובים חוזיים שלא נקבע מועד לקיומם תוך זמן סביר" [שם, בפסקה 4 לפסק דינו של הנשיא מ' שמגר]".
לעניין משך הזמן הסביר, עולה מפסקה 44 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר כי חלוף של מספר שנים, אינו בגדר זמן סביר:
"בעניין הכהן נדונה התחייבות שנכללה בהסכם פשרה בין הצדדים לרשום את הזכויות בדירה מבלי שצוין כלל מועד לקיומה, ולכן נקבע כי "ככלל, ובהיעדר הסכמה אחרת, יש אינטרס בהשלמת הרישום במהרה. שיקול זה ועמו העובדה שרישום הזכויות נעשה בלשכת רישום המקרקעין ותלוי גם בסדרי העבודה שם, מאפשרים לטעמי לקבוע, לצורך ההכרעה בערעור, כי ברגיל רישום זכויות אורך לכל היותר חודשים ספורים, מבלי שנקבע פרק זמן מוגדר ונוקשה לעניין זה" [שם, בפסקה 10 לפסק דינה של השופטת ע' ארבל (ההדגשה במקור, י.ד.)]. בעניין שרביב נדונה התחייבות של הקבלן לרשום את הבניין כבית משותף ואת זכויות הרוכשים בחנות שרכשו בבניין במועד מסוים ומפורש. בחלוף שנתיים מהמועד המוסכם הודיעו הרוכשים לקבלן כי הם מעניקים לו ארכה של 40 יום לביצוע החיוב החוזי. בחלוף פרק הזמן האמור ומשלא בוצע החיוב החוזי, הודיעו הרוכשים על ביטול החוזה ובהמשך הגישו תביעה להצהיר שהחוזה בוטל כדין ולחייב את הקבלן להשיב את התמורה ששולמה ולשלם פיצויים. בית משפט זה קיבל את טענות הרוכשים וקבע כי זכויות הבעלות שהתובעים רכשו בחנות למעשה לא הוקנו להם במשך למעלה משנתיים, מכיוון שעסקה שלא הסתיימה ברישום אינה אלא התחייבות לעשות עסקה. לפיכך נקבע כי הקבלן הפר את החוזה ולכן קמה לרוכשים עילה לבטלו כדין [שם, בעמ' 43-42 לפסק דינו של השופט ת' אור]. סבורני, כאמור, כי פסקי הדין הללו דומים יותר בנסיבותיהם למקרה שלפנינו מאשר פסקי הדין עליהם הסתמכה החברה, מכיוון שבשניהם מדובר בחיוב שנטל על עצמו הקבלן מבלי להתנותו בתנאי מתלה חיצוני כלשהו".
במקרה הנדון מדובר היום בתקופה של כעשרים שנה בה עדיין לא רשומות זכויות הרוכשים, אף לא ברשות מקרקעי ישראל, ורק החברה מנהלת רישום פנימי של זכויותיהם. מחדל מתמשך זה מהווה הפרה יסודית כפי שנקבע שם, בפסקה 50:
"...לצד זאת, נקבע כי עיכוב משמעותי בביצוע הבניה או ברישום הזכויות ייחשב בדרך כלל כהפרה יסודית של החוזה [ראו: עניין התחנה המרכזית בפסקה 25; עניין הכהן בפסקה 13], ובמיוחד אם הוכח שהקבלן לא התאמץ לעשות כל שביכולתו כדי לקיים את חיוביו [עניין גדנסקי בעמ' 539-538 לפסק דינו של מ"מ הנשיא (כתארו אז) מ' שמגר; ע"א 187/89 רובין נ' זהר, פ"ד מה(5) 824 (1991), בעמ' 834-833 לפסק דינו של הנשיא מ' שמגר; פרידמן וכהן כרך ד בעמ' 309-307].
סבורני כי אי-רישום זכויות הרוכשים בדירה בנסיבות המקרה דנן במשך למעלה מ-11 שנים (במועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי) אינו יכול להיחשב כעיכוב קל ברישום, ולטעמי מדובר בעיכוב משמעותי ביותר שעולה כדי הפרה יסודית של החוזה. יפים בנקודה זו דבריו של השופט צ' זילברטל בעניין התחנה המרכזית, שכמו נכתבו לענייננו אנו: "סבורני כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן שאף מטיל בספק את עצם האפשרות לקיימו, וזאת גם בשים לב למהות ההפרה – אי-רישום זכויות במקרקעין על שם [הרוכש]; שכן משמעותה של הפרה זו היא שאף ש[הרוכש] קיים את חלקו בהסכמים נותרו בידיו זכויות אובליגטוריות בלבד (ראו לעניין זה סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" [ראו גם עניין שרביב בעמ' 42]. אני מסכים לכל מילה, וכל המוסיף גורע".
הסעדים
15.הרוכשים עתרו בגין ההפרה היסודית לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 15 להסכם, בסך של 12,000$ ארה"ב, לפי השער היציג ביום התשלום. בתביעה עתרו לסך של 45,000 ₪ בגין כל דירה, והחברה לא טענה כנגד סכום זה, התואם לערך שער היציג היום.
אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעת שכנגד 1, סך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה שכנגד ביום 14.5.19 ועד התשלום המלא בפועל.
אני מחייב את הנתבעת שכנגד לשלם לתובעים שכנגד 2-3, סך של 45,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, ממועד הגשת התביעה שכנגד ביום 14.5.19 ועד התשלום המלא בפועל.
אני מחייב את הנתבעת שכנגד לבצע את הפעולות המפורטות בסעיפים 17.1 עד 17.3 בכתב התביעה שכנגד, לרבות לגרום לכך כי תירשם לזכות התובעים שכנגד זכות חכירה ראשית לדורות על ידי רשות מקרקעי ישראל.
ככל שלא תמלא הנתבעת שכנגד אחר הוראה זו עד ליום 1.8.24, ימונה ב"כ התובעים שכנגד ככונס נכסים לצורך ביצוע הפעולות האמורות.
הנתבעת שכנגד תישא בהוצאות התובעים שכנגד בגין האגרה וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪.
ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ד, 07 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.
