שבת נ' ביטון

בין הצדדים נכרת הסכם לפיו רכשה התובעת דירה בפרויקט אותו יזם אביה של הנתבעת. הדירה נמסרה לתובעת, אך הזכויות בגינה טרם נרשמו ובתקופה שמאז מסירתה הלינה התובעת על ליקויי בנייה. על רקע טענות אלו הוגשה התביעה, כאשר במוקד הטענות עומדות שלוש: המחלוקת אם נמסרה הדירה באיחור, וככל שנמסרה באיחור – אם אחראית הנתבעת לאיחור ואם יש לחייבה בפיצוי בגינו; המחלוקת אם העיכוב ברישום זכויות התובעת מקנה זכות לפיצוי ובאיזה שיעור; והמחלוקת על קיומם של ליקויי בנייה בדירה.

העובדות

1. במהלך השנים 2012 ואילך, יזם מר מרקו ביטון (להלן: "מרקו") פרויקט בנייה (להלן: "הפרויקט") של בניין למגורים (להלן: "הבניין") במגרש אשר ברחוב סוקולוב 8, חולון.

   במסגרת הפרויקט נערך הסכם שיתוף לייחוד דירות המגורים שייבנו בבניין. לפי אותו הסכם שיתוף, יוחדה דירה בת 5 חדרים בקומה ג' (להלן: "הדירה") לבתו של מרקו, היא הנתבעת.

2. באותם המועדים לערך, בשנת 2013, בקשה התובעת לרכוש דירה, ולכך נעזרה בבנה, מר יוסי שבת (להלן: "יוסי").

   בין יוסי לבין מרקו נוצר קשר, נדונה האפשרות לרכישת דירה בבניין, והושגו הסכמות לכריתת הסכם רכישה.

   כך, ביום 17.7.13 נכרת הסכם (להלן: "ההסכם") בין התובעת לבין הנתבעת, ולפיו רכשה התובעת את הדירה והתחייבה לשלם תמורתה סך של 1,255,000 ₪.

   במבוא להסכם, הצהירה הנתבעת כי "המגרש נקי מכל חוב ו/או שעבוד", אך בפועל (כעולה מהנסח המצורף להסכם) אותה עת הייתה רשומה הערת אזהרה על זכויות הנתבעת לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות (להלן: "הבנק") נוכח התחייבות לרישום משכנתא להבטחת החזר הלוואה שניטלה מהבנק (עדות מרקו בעמ' 14 בפרוט').

3. בהסכם נקבע, בין היתר (סעיף 9 (א) בהסכם), כי הדירה תימסר לתובעת "בתוך 12 חודשים ממועד תחילת הבנייה".

   עוד נקבע בהסכם (סעיף 6 (ב) בהסכם), כי בתוך שנתיים ממועד מסירת החזקה בדירה ירשם הבניין כבית משותף, ובתוך 6 חדשים נוספים גם תירשם הדירה על שם התובעת.

4. מסירת הדירה התעכבה, ורק במהלך חדש יולי 2015 נמסרה החזקה בדירה לתובעת.

   עד למועד מסירת החזקה, שילמה התובעת על חשבון התמורה תשלומים שונים, כך שעד לחדש יולי 2015 שולמה התמורה שהוסכמה, אך למעט סך של 150,000 ₪.

5. בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירה, הלינה התובעת על ליקויי בנייה שונים בדירה. בעקבות פניות אלו עמד יוסי בקשר עם מרקו ואף נשלחו צוותים לביצוע תיקונים. על אף זאת, הלינה התובעת שהליקויים שהתגלו לא תוקנו.

   אף רישום זכויות התובעת בדירה התעכב. הבניין לא נרשם כבית משותף והדירה לא נרשמה בבעלות התובעת.

6. על רקע זה, פנתה התובעת לנתבעת בכתב ביום 14.12.16, ודרשה פיצויים על הפרת ההסכם ולרבות בטענה לאיחור במסירת הדירה, לעיכוב ברישום הזכויות, ולליקויי בנייה בדירה.

   פניית התובעת לא הביאה להסכמה. ביום 29.3.17 הוגשה תביעה זו.

   תמצית טענות הצדדים

7. לטענת התובעת, הפרה הנתבעת את ההסכם ב- 3 מישורים נפרדים: איחור במסירה, איחור ברישום הזכויות, ואי תיקון ליקויי בנייה. על כל אלו, טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבעת בפיצויים.

   ביחס לאיחור במסירה, לטענת התובעת, החלה בניית הבניין כבר בינואר 2013 ולפיכך התחייבה הנתבעת למסור את הדירה עד לינואר 2014. כיוון שהדירה נמסרה בפועל רק ביולי 2015 הרי שהנתבעת איחרה במסירה ב- 18 חדש. בגין איחור זה, על בסיס הפיצוי הקבוע בדין ולחילופין על בסיס סעיף הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם, עותרת התובעת לפיצוי בסך של 125,500 ₪.

   ביחס לרישום הזכויות, טוענת התובעת שיש למנות את המועדים להם התחייבה הנתבעת מינואר 2014, המועד שנקבע למסירת החזקה בדירה. כיוון שהשלמת הרישום לא הושלמה במועד שהוקצב ולמעשה לא הושלמה גם במהלך בירור תביעה זו כאשר זכויות הנתבעת בכלל עודן משועבדות לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות, טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי שהוא 10% מהתמורה - בסך של 125,500 ₪.

   ביחס לליקויי הבנייה, טוענת התובעת לליקויים יסודיים ובהתבסס על חוות דעת מומחה מטעמה, טוענת שעלות תיקון הליקויים נאמד בסך של 121,621 ₪.

   ולבסוף, על רקע כל האמור, טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי גם על הוצאות שהיו לה (1,400 ₪), על אי התקנת מטבח (7,000 ₪), ועל הנזק הלא ממוני שנגרם לה, על עגמת הנפש, בסך של 10,000 ₪.

   מסכום כולל זה (388,021 ₪) מבקשת התובעת לקזז את הסכום שלא שולם מהתמורה שנקבעה בהסכם (150,000 ₪) וכך עותרת התובעת לחיוב הנתבעת בסך של 238,021 ₪.

8. לטענת הנתבעת, אין בסיס לתביעה וזו הוגשה רק כאמתלה לאי תשלום יתרת חוב התובעת לפי ההסכם.

   ביחס לאיחור במסירה, לטענת הנתבעת, מסירת הדירה אכן התעכבה, אך לא בשיעור לו טוענת התובעת ובנסיבות בהן כלל אין היא זכאית לפיצוי. לפי גרסת הנתבעת, בניית הבניין החלה רק בינואר 2014 ולכן המועד שנקבע בהסכם למסירתה (12 חדשים ממועד תחילת הבנייה) היה ינואר 2015, וכיוון שההסכם קובע ארכה מוסכמת בת 60 יום, הרי שהמועד לו התחייבה הנתבעת למסירת הדירה היה מרץ 2016.

   עוד טוענת הנתבעת כי עקב מבצע "צוק איתן" שהתקיים בקיץ 2014 עוכבה השלמת הדירה ב- 3 חדשים, שאלו נסיבות שלא בשליטת הנתבעת, וכי התובעת עצמה בקשה שינויים ותוספות בגינם התעכבה השלמת הדירה ב- 4 חדשים נוספים.

   ומכאן, טוענת הנתבעת, שמסירת הדירה ביולי 2015 איננה הפרת ההסכם, איננה מסירה באיחור, ואיננה מזכה את התובעת בפיצוי.

   ביחס לאיחור ברישום הזכויות, טוענת הנתבעת שהעיכוב בהחרגת הדירה מהשעבוד הרשום לטובת הבנק ורישום הזכויות בגינה על שם התובעת, נובע מהתנגדות סרק של אחד הבעלים הרשומים של הזכויות, אדם בשם מר כדורי. על רקע התנגדות זו פועלת הנתבעת להסדרת הרישום והתובעת עצמה הסכימה להמתין עד להסדרת המחלוקות עם מר כדורי והשלמת הרישום.

   ביחס לליקויי הבנייה, טוענת הנתבעת שטענת התובעת לליקויים מופרזת ומוגזמת, ובכל מקרה, אפילו יש ליקויי בנייה בדירה, עומדת לנתבעת הזכות לתקן את הליקויים ויש לייחס לתובעת עצמה רשלנות תורמת לנזק שנגרם לה.

   כך גם מוכחשות טענות התובעת לנזקים הנוספים להם היא טוענת, ולטענת הנתבעת יש בכלל לחייב את התובעת בתשלום יתרת התמורה, בתשלום פיצוי מוסכם, ואף בפיצוי הנתבעת על הנזק הלא ממוני שגרמה לה התובעת.

9. בעקבות הגשת התביעה מונה המהנדס שמחה פלדמן (להלן: "המומחה") כמומחה מטעם בית המשפט. חוות דעת המומחה הוגשה ביום 24.1.18 ובמסגרתה מוצא המומחה ליקויים בדירה אשר את עלות תיקונם הוא אומד בסך של 30,000 ₪ (כולל פיקוח, ניקיון ומע"מ).

10. בהיעדר הסכמה, המשיך בירור הטענות. התובעת תמכה גרסתה בתצהירה ובתצהיר יוסי.

    הנתבעת תמכה גרסתה בתצהיר מרקו. עוד הוגש מטעם הנתבעת תצהיר של מר אלי ביבי, ברם הוא לא התייצב לדיון להיחקר על תצהירו וזה לא מהווה חלק מהראיות.

    הצדדים לא בקשו לחקור את המומחה ובדיון שהתקיים ביום 18.3.19 נחקרו יוסי ומרקו. הנתבעת ויתרה על חקירתה הנגדית של התובעת. בתום החקירות סיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם בעל פה.

    דיון

11. מטענות הצדדים אין למעשה מחלוקת על התשתית עליה מתבססת התביעה.

    אין מחלוקת על כך שיחסי הצדדים הוסדרו בהסכם מיום 17.7.13, שלפיו רכשה התובעת את הדירה מהנתבעת, והתחייבה לשלם תמורתה סך של 1,255,000 ₪.

    אין מחלוקת על כך שהדירה נמסרה לתובעת ביולי 2015.

    אין מחלוקת על כך שרישום הדירה על שם התובעת טרם הושלם, גם במועד הדיון.

    אין מחלוקת על כך שמסך התמורה שנקבעה בהסכם, לא שילמה התובעת סך של 150,000 ₪.

    על בסיס עובדות אלו, יתבררו טענות התובעת לפי סדרן.

12. טענתה הראשונה של התובעת הינה לאיחור במסירת הדירה ולפיצוי המגיע לה בגין זאת.

    לפי גרסת התובעת, המועד לו התחייבה הנתבעת בהסכם למסירת הדירה היה ינואר 2014, שהם 12 חודשים ממועד תחילת הבנייה בינואר 2013. הדירה נמסרה ביולי 2015, ומכאן איחור של 18 חדשים במסירת הדירה, והפיצוי לפי הוראות סעיף 5א בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), ולחילופין - הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

    לפי גרסת הנתבעת, המועד לו התחייבה בהסכם למסירת הדירה היה דווקא ינואר 2015, שכן יש למנות את אותם 12 חודשים ממועד תחילת הבנייה שהיה ינואר 2014. בנוסף, לטענת הנתבעת אין למנות במניין ימי העיכוב 3 חודשים נוכח העיכוב שנגרם עקב מבצע "צוק איתן" ואין למנות במסגרת העיכוב 4 חדשים נוספים בגין "תוספות ושינויים" שבוצעו בדירה לבקשת התובעת. ומכאן, לשיטתה, שאין איחור במסירת הדירה ואין כל חבות בפיצוי.

    נוכח מחלוקות אלו, הנה אשר התברר:

    • להסכם מצורף כנספח היתר הבנייה שניתן לביצוע הפרויקט, היתר בנייה מיום 17.1.13.

      לא ברור, גם לא מוסבר בתצהיר מרקו, מדוע שתחל הבנייה בפועל שנה תמימה (!) לאחר שניתן היתר בנייה.

    • בעדותו, הדגיש יוסי כי כבר בעת חתימת ההסכם הייתה הבנייה בעיצומה והבניין כבר התנשא לגובה של 2 קומות, משמע: הבנייה החלה חדשים טרם חתימת ההסכם ביולי 2013. על גרסה זו חזרה התובעת במכתב ההתראה מיום 17.12.16.

      הנתבעת לא הגיבה כלל למכתב זה ולא ניסתה כלל לסתור את הטענה העובדתית באשר למועד תחילת הבנייה.

      זאת ועוד, במהלך עדותו הציג מרקו גרסה שונה, חדשה, שלפיה החלה הבנייה במהלך יוני – יולי 2013 (עמ' 16; ש' 14 בפרוט').

      היעדר המענה למכתב התובעת והשינוי בגרסת מרקו, מקשים על מתן אמון בגרסת הנתבעת.

    • לפי גרסת התובעת, החלה הבנייה עוד בטרם נחתם ההסכם. התובעת לא נטלה חלק בבנייה ואין לצפות שיהיו בחזקתה מסמכים המעידים על מועד תחילת הבנייה. לא כן הנתבעת ומרקו. כמי שיזמו את הפרויקט הרי שבחזקתם כל המסמכים שמאפשרים להציג את לוח הזמנים המדויק בו בוצע. הנתבעים לא הציגו ולו מסמך בודד שיתייחס למועדי תחילת הבנייה.

    • הנתבעת טוענת שהבנייה התעכבה ב- 3 חדשים בשל אירועי מבצע "צוק איתן" במהלך קיץ 2014.

      הנתבעת לא הציגה ולו ראיה אחת שתבסס קשר כלשהו בין מבצע "צוק איתן" לביצוע הפרויקט. לא לוחות זמנים. לא מחסור בעובדים. לא מחסור בחומרי בנייה.

      הנתבעת גם לא הציגה ולו ראיה אחת להודעה שהודיעה בזמן אמת לתובעת, או למאן דהו הקשור לפרויקט, על עיכובים בשל מבצע "צוק איתן".

      בהתאם להוראות סעיף 9 (ד) בהסכם, עיכוב במסירת החזקה בדירה "מכל סיבה שהיא שאינה תלויה במוכר" לא תזכה את הקונה בתשלום פיצויים. דא עקא, שהנתבעת לא הציגה ולו ראיה אחת לביסוס הטענה לקשר בין מבצע "צוק איתן" לעיכוב במסירת הדירה.

    • הנתבעת טוענת שהבנייה התעכבה ב- 4 חדשים בשל תוספות ושינויים שבקשה התובעת.

      שוב. הנתבעת לא הציגה ולו ראשית ראיה לביסוס טענה זו. לא בקשה לביצוע שינויים או תוספות. לא השפעה שאפשר והייתה לבקשה ולעבודות שכאלו על השלמת הדירה. לא הודעה שנמסרה על כך לתובעת בזמן אמת.

      כל שנטען בעניין זה בתצהיר מרקו (סעיף 4 (ג) בתצהיר) הוא שנתבקשו שינויים הכוללים "החלפת ריצוף, החלפת מטבח, מזגנים, שפכטל בקירות, צביעה מחדש של הדירה ועוד". הא ותו לא. בלי שום ניסיון לפרט מתי נתבקשו השינויים הללו, מתי בוצעו, וכיצד השפיעו על השלמת הדירה.

      לא ניתן לקבל במצב זה את הטענה לעיכוב כלשהו בהשלמת הדירה עקב שינויים ותוספות שבקשה התובעת.

    • בנסיבות אלו, אני מקבל את גרסת התובעת, דוחה את גרסת הנתבעת, וקובע כי בניית הבניין החלה בינואר 2013 ולכן המועד לו התחייבה הנתבעת למסור את הדירה הינו ינואר 2014.

      בנוסף, אני דוחה את גרסת הנתבעת באשר לסיבות לעיכוב במסירת הדירה, ודוחה את הטענות לפיהן אירועי "צוק איתן" או "תוספות ושינויים" המיוחסים לתובעת – הצדיקו עיכוב כלשהו במסירת הדירה.

      האחריות לאיחור במסירת הדירה רובצת במלואה לפתחה של הנתבעת ומהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבעת בהסכם.

      בהסכם נקבעה ארכה בת 60 יום למסירת הדירה, אשר לא תקנה זכות לפיצוי על איחור במסירה (סעיף 9 (ב) בהסכם). ולפיכך, בהיעדר כל הצדקה לאיחור בהשלמת הדירה ומסירת החזקה – נמסרה הדירה באיחור של 16 חדשים.

    • בסעיף 19 (ב) בהסכם, הסדירו הצדדים מראש את הפיצוי המוסכם שישולם לתובעת במקרה בו תפר הנתבעת את התחייבותה לגבי מועד מסירת החזקה בדירה – 10% מהתמורה שנקבעה בהסכם.

      לא הוצגה על ידי הנתבעת כל טענה לפיה יש להתערב בהסכמה זו לפיצוי מוסכם, מה גם שהיקפו (כך מתברר מתחשיבי התובעת) דומה לזה שהוא פרי הפיצוי הקבוע בסעיף 5א בחוק המכר (דירות).

      ולפיכך – אני מקבל את טענת התובעת וקובע שעל האיחור במסירת הדירה חייבת הנתבעת לפצות את התובעת בסך של 125,500 ₪.

13. טענתה השנייה של התובעת הינה לאיחור ברישום זכויותיה בגין הדירה ולפיצוי המגיע לה בגין זאת.

    • לפי גרסת התובעת, המועד לו התחייבה הנתבעת בהסכם לרישום הבניין כבית משותף הינו ינואר 2016 (24 חדש מהמועד שנקבע למסירת החזקה בדירה). הנתבעת הפרה התחייבות זו, שכן הבניין טרם נרשם כבית משותף, על זכויות הנתבעת עדיין רשומה התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, והדירה טרם נרשמה על שם התובעת. על הפרה זו של התחייבויות הנתבעת, טוענת התובעת שיש לחייב את הנתבעת בפיצוי בסך המהווה 10% מהתמורה – 125,500 ₪.

    • לפי גרסת הנתבעת, ידעה התובעת כבר בעת כריתת ההסכם על קיומה של ההתחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, ואף ידעה שלא ניתן להחריג את הדירה מההתחייבות שניתנה לבנק עד שיוחרגו כלל הדירות שנבנו במסגרת הפרויקט. בפועל, התעכבה החרגת הדירה מההתחייבות לרישום המשכנתא בשל התנגדותו של אחד מבעלי הזכויות במגרש עליו בוצע הפרויקט, מר כדורי. התנגדות זו של מר כדורי נסמכת על "טענות שווא" והתובעת הסכימה להמתין עם השלמת הרישום עד להסדרת המחלוקות עם כדורי.

    • התחייבות הנתבעת להסדרת רישום זכויות התובעת בגין הדירה מוסדרת בסעיף 6 (ב) של ההסכם, המורה כך:

      בכפוף לאמור בהסכם זה מתחייב המוכר תוך שנתיים מיום מסירת החזקה בדירה לקונה לרשום את הבניין בפנקס הבתים המשותפים, ותוך 6 חדשים מיום שנרשם הבית המשותף, להעביר את הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה כשהדירה חופשית מכל חוב ו/או עיקול ו/או צו שיפוטי כלשהוא ו/או תביעת זכות של צד ג' כלשהוא ו/או שעבוד ו/או משכנתא. למעט אילו הקשורים לקונה עצמו.

      לפי הוראה זו בהסכם, התחייבה הנתבעת לבצע את רישום הבניין כבית משותף בתוך 24 חדש מיום מסירת החזקה בדירה, ואת רישום הדירה על שם התובעת, כשהיא נקייה מכל חוב כלפי צד ג', בתוך 6 חדשים לאחר מכן.

    • בין אם מרוץ המועדים להתחלת התחייבות הנתבעת להשלמת הרישום החל בינואר 2014 או בין אם יחל מרוץ המועדים ביולי 2015 (המועד בו נמסרה הדירה בפועל), ברי הדבר שהנתבעת הפרה התחייבות זו. גם בחלוף 24 חדש מיום מסירת החזקה בדירה (ביולי 2017) טרם נרשם הבניין כבית משותף; וגם בחלוף 6 חדשים נוספים (בינואר 2018) טרם נרשמה הדירה על שם התובעת; וגם בעת הדיון בתיק זה, 18.3.19, טרם הוסרה ההתחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק.

    • לטענת הנתבעת, השלמת הרישום מתעכבת עקב מחלוקות המתבררות מול אחד מבעלי הזכויות במגרש, מר כדורי.

      ככלל, בהפרת התחייבות לרישום דירה על שם קונה מצוי הקונה במצב של "נחיתות אינפורמטיבית", שהרי המוכר, בהיותו יזם או קבלן בעל ניסיון, מצוי בהליכי הרישום ומצוי בנסיבות הספציפיות של הנכס נשוא ההסכם. לקונה עצמו אין בדרך כלל את המידע הנדרש כדי להבין את הגורמים לעיכוב. כך גם נפסק:

      עם זאת, איני רואה כל פסול בקביעה העקרונית כי בית המשפט רשאי להעביר נטל זה לכתפי הצד הנתבע (המערערים במקרה דנן), באותם מקרים בהם הוכיח התובע כי חלפו שנים רבות ממועד חתימת החוזה וממועד מסירת הדירות בפרויקט לידי הרוכשים מבלי שקוימה ההתחייבות לרשום את הזכויות בדירות על שמם. קביעה זו הגיונה בצידה, כיוון שהתובעים בתביעות מסוג זה – רוכשי דירות – מצויים בדרך כלל בנחיתות אינפורמטיבית, ואילו דווקא הנתבעים בתביעות מסוג זה – שהינם בדרך כלל קבלנים וחברות בעלי ניסיון ומומחיות בתחום הנדל"ן – הם אלו שיכולים ביתר קלות להוכיח מהו פרק הזמן הנהוג והמקובל בתחום הנדל"ן בארץ באופן כללי, ובפרויקטים דומים לזה שאותו הם הקימו באופן פרטני, לרישום הזכויות בדירות על שם הרוכשים. זאת ועוד, מכיוון שטענות ההגנה המועלות בתביעות מסוג זה בדרך כלל עוסקות בקשיים העקרוניים שעומדים בפני קבלנים וחברות בתחום הנדל"ן בארץ בכל הנוגע להליכי התכנון והבניה הנדרשים לצורך רישום זכויות רוכשי הדירות באופן כללי, ובקשיים הספציפיים שעומדים בפניהם בנסיבותיו של המקרה הקונקרטי, סבורני כי יש היגיון בהעברת נטל השכנוע בנוגע לטענות הגנה אלה לכתפיהם של הנתבעים, באותם מקרים בהם הוכיחו התובעים כי חלפו שנים רבות ממועד חתימת החוזה וממועד מסירת הדירות מבלי שנרשמו הזכויות בדירות על שמם. (ע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ ואח' נ' שמואל שמעון ואח' [פורסם בנבו] 22.1.15 (פסקה 44)

      במקרה דנא, מצויה התובעת בנחיתות אינפורמטיבית מובהקת. אין לה מידע ואין לה קשר ואין לה מעורבות בענייני הנתבעת ומרקו בקשר לרישום בכלל ובקשר לסכסוך עם מר כדורי בפרט. אם בקשה הנתבעת לטעון לעיכוב מוצדק שאיננו הפרה, עליה רבץ הנטל להביא לכך ראיות וכאלו – לא הוצגו.

      זאת ועוד, בהתאם להסכם (סעיף 6 (ג) של ההסכם) לא ייחשב כהפרה של ההסכם עיכוב ברישום שמקורו בגורמים "אשר אינם תלויים במוכר ואשר למוכר אין שליטה עליהם". לא הובאו ראיות, לא ניתנו הסברים, ולא ניתן לקבל את הטענה שמחלוקות בין מרקו או הנתבעת לבין מר כדורי, מצדיקות עיכוב בקיום ההתחייבות שניתנה לתובעת להשלמת הרישום ולהסרת אותה התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, שעודנה מתייחסת לכלל זכויות הנתבעת בבניין וכולל הדירה.

    • לטענת התובעת, על הפרה זו של ההסכם יש לחייב את הנתבעת בפיצוי שהוא 10% מהתמורה שנקבעה בהסכם.

      בסיכומיה, טוענת התובעת לירידת ערך הדירה עקב העיכוב בהשלמת הרישום. לטענה זו לא הובאו ראיות וממילא שמדובר בנזק תיאורטי לחלוטין, שהרי התובעת לא בקשה ואיננה מבקשת למכור את הדירה. כך, הלכה למעשה, התובעת איננה טוענת לכל "נזק ממוני" שנגרם לה כתוצאה מהעיכוב בהשלמת הרישום, אלא רק לנזק שהוא "נזק לא ממוני". עוגמת הנפש שנגרמה לה עקב אי רישום זכויותיה.

      הלכה פסוקה היא, כי פסיקת פיצוי בגין נזק שאיננו נזק ממון וקביעת שיעורו מסורות לשיקול דעתו של בית המשפט וזאת לפי סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970. יחד עם זאת, על בית המשפט לנקוט משנה זהירות בטרם יפסוק פיצוי מסוג זה, והכול בהתייחס לנסיבות המקרה נשוא הדיון ובחינתן לגופן.

      בהקשרה של הפרת חובת הנתבעת לרישום זכויות התובעת בדירה, לא הועלתה כלל טענה להשפעה שיש להפרה זו על חיי היומיום של התובעת. על מגוריה בדירה או בכלל. ומאידך, אין להקל ראש בתחושת אי הוודאות הנגרמת למי שרכש דירה, אך זכויותיו הקנייניות בה אינן רשומות ואף אפשר שלבנק התחייבות לרישום משכנתא הגוברת על זכויותיה המאוחרות יותר של התובעת.

      בעניין נשוא ע"א 3807/12 מצא בית המשפט לפסוק על נזק לא ממוני הנובע מעיכוב של 15 שנה ברישום זכויות, סך של 23,000 ₪ לכל דירה (שם. פסקה 76 בפסק הדין). בהתאמה, אני סבור שעל העיכוב בהשלמת רישום זכויות התובעת בדירה עד למועד פסק דין זה, מן הראוי להעמיד את הפיצוי על הסך של 15,000 ₪.

14. טענתה השלישית של התובעת הינה לנזק שנגרם לה עקב ליקויי הבנייה שנתגלו בדירה.

    לפי גרסת התובעת, נתגלו בדירה שלל ליקויים. אלו כוללים, בראש ובראשונה, חדירת רטיבות לדירה עקב ליקויים באיטום הקירות החיצוניים ושיפועים לא מתאימים. בנוסף, כוללים הלקויים שנתגלו גם פיצוצים וקילופים בקירות הגבס, שריטות בריצוף, התקנה לקויה של גופי תאורה ועוד. בהתבסס על חוות דעת מומחה מטעמה, טוענת התובעת שעלות תיקון הליקויים נאמדת בסך של 121,621 ₪.

    לפי גרסת הנתבעת, טענת התובעת לליקויים מופרזת ומוגזמת, ובכל מקרה, אפילו יש ליקויי בנייה בדירה, עומדת לנתבעת הזכות לתקן את הליקויים ויש לייחס לתובעת עצמה רשלנות תורמת לנזק שנגרם לה.

    על פי חוות דעת המומחה, מצא המומחה ליקויים בדירה אשר את עלות תיקונם הוא אומד בסך של 30,000 ₪ (כולל פיקוח, ניקיון ומע"מ). אף לא אחד מבעלי הדין בקש לחקור את המומחה ולנסות לקעקע אלו מממצאיו.

    בסיכומיה, טוענת התובעת כי המומחה שגה בהתייחסותו לליקויי הרטיבות בדירה. כי בפועל, בניגוד לאמור בחוות דעת המומחה, היא ממשיכה לסבול מרטיבות וטחב, ועבודות התיקון שבצע מרקו אינן מספיקות שכן נעשו אך ורק בקיר החיצוני של הדירה במקום לאורך כל הקיר החיצוני של הבניין. טענות שכאלו לטעויות שנפלו בחוות הדעת לא ניתן לטעון בעלמא. לו בקשה התובעת להפריך מסקנה ממסקנות המומחה, בין אם בליקויי הרטיבות הנטענים ובין בכל טענה אחרת, שומה היה עליה להציג על כך ראיות. שומה היה עליה, לכל הפחות, לחקור את המומחה, לעמת אותו עם הטענות, ולאפשר לו להסביר את מסקנותיו. התובעת לא עשתה כן וכך גם לא מצאתי לקבל את הטענה שהעלתה.

    עוד טוענת התובעת, כי המומחה עצמו הציע (במענה לשאלות ההבהרה) שייעשה ביקור נוסף בדירה, בחלוף תקופת החורף. אפשרות שכזו ניתן היה לשקול לו הוגשה על כך בקשה, אלא שכזו בקשה לא הוגשה.

    הנתבעת מאידך, לא עשתה כלל ניסיון להתמודד עם חוות דעת המומחה ובסיכומיה אף לא טענה שאין לקבל את מסקנותיו. עם זאת, טוענת הנתבעת שלא ניתנה לה האפשרות לתקן את הליקויים בעצמה. טענה זו איננה מתיישבת עם הראיות. יוסי העיד כי מרקו עשה, באמצעות עובדים מטעמו, ניסיונות רבים לתיקון הליקויים (סעיף 19 בתצהיר יוסי) ובכך הודה גם מרקו (סעיף 15 בתצהיר מרקו). לנתבעת ניתנה איפוא ההזדמנות לתקן את הליקויים בעצמה ואין מקום להזדמנות נוספת זמן כה רב מאז נמסרה הדירה.

    לפיכך, אני מקבל את טענת התובעת לליקויים שנתגלו בדירה ומקבל אף את מסקנת המומחה שלפיה העלות הכוללת של תיקון הליקויים מסתכמת בסך של 30,000 ₪.

15. על טענותיה האמורות מבקשת התובעת להוסיף טענות לנזק לא ממוני בגין ליקויי הבנייה, להוצאות שהוציאה על בירור הטענות וכן לנזק על אי התקנת מטבח.

    היקף הליקויים שנמצאו בדירה רחוק מזה לו טענה התובעת ובפרט שלא נמצאה אחיזה לטענה לפיה אין הדירה, או חלקים הימנה, ראויים למגורים עקב רטיבות, טחב ועובש. סקירת הליקויים שנמצאו, כמפורט בחוות דעת המומחה, איננה מצדיקה פיצוי נוסף על נזק לא ממוני.

    לטענת התובעת, סוכם לקזז מתשלום התמורה סך של 7,000 ₪, כנגדו מוותרת התובעת על התקנת מטבח בדירה (סעיף 12 בתצהיר יוסי). לטענה זו לא הוצגה ראיה נוספת, אך כך התייחס לטענה מרקו בעדותו (עמ' 18 בפרוט'):

    ש.אתה טוען שהם החליפו מטבח אבל התובעת סיכמה איתך שהיא מוותרת על המטבח ואתה נותן זיכוי של 7,000 ₪?

    ת.לדעתי הוא סידר את זה עם הקבלן ולא איתי.

    כך התברר שמרקו עצמו איננו מכחיש את הטענה. די בכך כדי לקבל את גרסת התובעת.

    לטענת התובעת, יש לחייב את הנתבעת על ההוצאות שהיו לה בגין חוות דעת המומחה מטעמה, בסך של 1,400 ₪. מאחר ובדירה אכן היו והיו ליקויים, אפילו חלקם הגדול תוקן לפני הגשת התביעה, נאלצה התובעת להוציא הוצאה זו להתמודד עם הנתבעת ואין סיבה שתישא בה.

    על בסיס טענות נוספות אלו של התובעת, תחויב לפיכך הנתבעת בסך של 8,400 ₪.

16. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים.

17. כך ניתן לסכם:

    לפי ההסכם התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעת עד לינואר 2014 (שנה מיום התחלת הבנייה) ובצירוף 60 ימי איחור מותר. הנתבעת הפרה התחייבות זו. הדירה נמסרה רק ביולי 2015. טענות הנתבעת להצדקת העיכוב במסירה – נדחו. מאחר והפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם על איחור במסירה (10% מהתמורה) דומה ואף עולה על הפיצוי הקבוע בחוק המכר (דירות), נמצא שיש לכבד את הסכמת הצדדים ולחייב את הנתבעת בפיצוי המוסכם על הפרת התחייבות זו, בסך של 125,500 ₪.

    לפי ההסכם, התחייבה הנתבעת להשלים את רישום הבניין כבית משותף בתוך 24 חודשים ממסירת החזקה ואת רישום זכויות התובעת כבעלת הדירה בתוך 6 חדשים נוספים. הנתבעת הפרה התחייבות זו. גם במועד הדיון בתיק זה טרם הוסרה ההתחייבות לרישום המשכנתא לטובת הבנק, טרם נרשם בית משותף, וטרם נרשמו זכויות התובעת. מאחר ולא נמצא שהפרה זו הסבה לתובעת נזק ממוני, נמצא שעל הנזק הלא ממוני בגינה תשלם הנתבעת פיצוי בסך של 15,000 ₪.

    לפי ההסכם התחייבה הנתבעת לתקן כל ליקוי בנייה שיתגלה בדירה. הנתבעת לא עמדה בהתחייבות זו ולפי חוות דעת המומחה שמונה על ידי בית המשפט נמצא שיש לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 30,000 ₪.

    ולבסוף, נמצא שאין מקום לחיוב הנתבעת בפיצוי נוסף על הנזק הלא ממוני בגין ליקויי הבנייה, אך יש לחייבה בזיכוי על אי התקנת מטבח ובהוצאות, בסך כולל של 8,400 ₪.

    מאחר והתובעת טרם שילמה סך של 150,000 ₪ מהתמורה שנקבעה בהסכם, יופחת סכום זה מהחיוב בו תחויב הנתבעת.

18. על יסוד כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 28,900 ₪.

    כמו כן אני מחייב את הנתבעת לשאת בהוצאות התובעת בגין תביעה זו, באגרת בית משפט, בתשלום ששולם למומחה שמונה מטעם בית המשפט, וכן גם בשכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪.

    ניתן היום, י"ז אדר ב' תשע"ט, 24 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.