פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ נ' עזרא ואח'

לפני תביעה כספית על סך של 321,600 ₪ לפיצוי בגין ביטול הסכם מכר לרכישת דירת מגורים בפרויקט ברחוב טרומפלדור 10 בכפר סבא.

רקע

1. התובעת, פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ, היא חברה קבלנית, שיזמה פרויקט לבניית בניין דירות במסלול תמ"א 38/2 ברחוב טרומפלדור 10 בכפר סבא (להלן: "התובעת" ו"הפרויקט" בהתאמה).

2. בחודש אוקטובר 2022 חתם ליאור עזרא, בנם של הנתבעים (להלן: "ליאור"), על בקשה לרכישת דירה בפרויקט. כמפורט בבקשה, מדובר בדירה מס' 22 המצויה בקומה חמישית, דירה בת שלושה חדרים וחצי כולל ממ"ד, בשטח כולל של כ-93 מ"ר, מרפסת בשטח של כ-9 מ"ר וכן חנייה (להלן: "הדירה").

3. ביום 2.11.2022 נחתם בין התובעת ובין הנתבעים, עזרא ורחל אמנון (להלן בהתאמה: "עזרא", "רחל" וביחד "הנתבעים") הסכם לרכישת הדירה (להלן: "ההסכם"). בהתאם לנספח א' להסכם מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי בקומה חמישית הפונה לכיוונים צפון – מזרח כמתואר במפרט הטכני ובתוכניות אשר צורפות כנספחים ב' וג' להסכם.

4. ביום 4.11.2022 – יומיים לאחר חתימת ההסכם – הודיעו הנתבעים לתובעת על ביטול ההסכם. במסגרת הודעת הביטול, אשר נשלחה במסרון לנציגת התובעת, הודיע ליאור כי "עקב ההתנהלות של קארין אנו מודיעים על הפסקת תהליך הרכישה, נוכל להגיע להחזיר את פנקס השוברים עוד היום בבקשה צרי איתנו קשר".

5. במענה להודעת הביטול הודיעה התובעת לנתבעים, במכתבה מיום 9.11.2022, כי היא מאשרת את ביטול ההסכם בכפוף לקיום הפעולות הבאות: חתימת הנתבעים על תצהיר ביטול מכירה לרשויות המס בפני עו"ד; תשלום הוצאות משפטיות אשר נגרמו לתובעת בגין מכר הדירה, עריכת הסכם המכר, חתימתו וביטולו, אותן העמידה התובעת על סך של 31,356 ₪ כולל מע"מ; תשלום הוצאות מכירה ושיווק אשר נגרמו לתובעת בגין מכר הדירה בסך של 31,356 ₪ כולל מע"מ. עוד הודיעה התובעת כי ככל שלא יבוצעו הפעולות המנויות לעיל, היא תעמוד על מלוא זכויותיה בגין הפרת הסכם המכר, לרבות הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 19 להסכם. התובעת הבהירה כי כל עוד לא יושלם הליך ביטול ההסכם כדין, לרבות ביטול המכירה ברשויות מיסוי מקרקעין, הנתבעים מצויים בהפרה יסודית של הסכם המכר, על כל המשתמע מכך.

6. הנתבעים סירבו לחתום על תצהיר ביטול עסקה, בטענה כי העסקה לא יצאה אל הפועל. ובלשונם של הנתבעים: "העסקה בוטלה אחרי יום אחד עקב התנהלות לקויה ולא נאותה שלכם, לא בוצע דיווח למס הכנסה עבור הדירה, פינקסי השוברים בידכם. העיסקה לא יצאה לפועל".

7. משהתמידו הנתבעים בסירובם לחתום על תצהיר ביטול העסקה, פנתה התובעת להגשת התביעה, במסגרתה עתרה לצו עשה המורה לנתבעים לחתום על תצהיר ביטול עסקה לשם דיווח לרשויות המס; לצד תשלום פיצוי – הפיצוי המוסכם לפי סעיף 19 לחוק המכר או לחילופין תשלום הנזקים הממשיים שנגרמו לתובעת עקב ביטול חד צדדי ובלתי מוסכם של ההסכם.

8. בהסכמת הצדדים, ניתן ביום 11.6.2023 פסק דין חלקי המורה על ביטול הסכם המכר. הצדדים נותרו חלוקים באשר לסעדים הכספיים הנתבעים.

   טענות הצדדים

   כתב התביעה

9. לטענת התובעת ביטול ההסכם נעשה באופן חד צדדי, ללא הסכמה, ללא נימוק ענייני, ובהעדר עילה חוקית המוכרת בדין בהתאם לסעיפים 14 – 18 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), ובאופן שעולה כדי הפרה יסודית של ההסכם. התובעת מוסיפה וטוענת כי פעולת הנתבעים מהווה פעולה שלא בתום לב או בדרך מקובלת, כמשמעה בסעיף 39 לחוק החוזים. על כן עותרת התובעת לפיצוי המוסכם אשר הוערך מראש או פיצוי בגין נזקים בעין או פיצוי בגין נזקים מסתברים שניתן היה לצפותם באופן סביר מראש קודם שנחתם ההסכם.

10. לפיכך עותרת התובעת לקבלת הסעדים הבאים:

    • פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 19 להסכם, העומד על סך של 321,600 ₪ כולל מע"מ.

    • לחלופין תשלום בגין הנזקים הממשיים שנגרמו לתובעת בגין תשלום עבור השירותים המשפטיים בסך 31,356 ₪ כולל מע"מ ותשלום בגין שירות שיווק ותיווך בסך 31,356 ₪ כולל מע"מ, ובסה"כ 62,712 ₪.

    • באשר לירידת ערך הדירה ביקשה התובעת לשמור לעצמה את הזכות לתקן את כתב התביעה אם יוכח כי מחיר הדירה פחת באופן משמעותי. בסיכומיה פירטה כי מדובר בפחת בסך של 45,000 ₪ בתוספת הטבות בסך של 64,795 ₪ (סעיפים 25 – 34 לסיכומי התובעת).

    • בכתב התביעה הוסיפה התובעת סעד למתן צו עשה המורה לנתבעים לחתום על תצהיר ביטול העסקה לשם הגשתו לרשות המיסוי ולחלופין מתן צו המסמיך את התובעת או מי מטעמה לחתום במקום הנתבעים על תצהיר הביטול. כאמור לעיל, ביום 11.6.2023 ניתן פסק דין חלקי המורה על ביטול הסכם המכר.

      כל אלו בנוסף להוצאות משפט לרבות שכר טרחת עו"ד כולל מע"מ, צמוד ונושא ריבית מיום ההוצאה או מיום הפסיקה בהתאמה.

      כתב ההגנה

11. לטענת הנתבעים דין ההסכם להתבטל משום שנחתם על יסוד הטעייה ותוך לחץ, כפייה, איומים, השפעה בלתי הוגנת ואף כליאת שווא.

12. הנתבעים טוענים כי במסגרת המשא ומתן הוצג להם מצג שווא לפיו מדובר בדירה בעלת שלושה חדרים וחצי לה ניתן להוסיף חדר שירותים בחדר ההורים. על יסוד מצג זה קבעו מועד לחתימה במשרדה של באת כוח התובעת, עו"ד קארין ניב, ובנוכחותה החלו לחתום על ההסכם. במעמד החתימה התברר להם כי תיאור הדירה אותה ביקשו לרכוש אינו תואם לכתוב בהסכם ועל כן סירבו להמשיך ולחתום על ההסכם.

13. אין מחלוקת כי ההסכם נשא את חתימותיהם של הנתבעים ואף חתום בראשי תיבות בכל עמוד בו. אולם לשיטת הנתבעים, זה נחתם תחת לחץ, כפייה, איומים וכליאת שווא. הנתבעים מתארים את מעמד החתימה באופן הבא: לאחר שהנתבעים הודיעו כי הם אינם מוכנים להמשיך ולחתום על ההסכם, עו"ד קארין ניב מנעה את יציאתם ממשרדה, נעלה את דלת המשרד וכלאה אותם בתוכו. בקשות הנתבעים כי תאפשר להם לצאת לא נענו. בעקבות כך נכנסה הנתבעת לחרדה, החלה לבכות ולהתחנן בפני עו"ד ניב כי תאפשר להם לצאת, אך זו סירבה. ליאור ניסה ליצור קשר עם המשטרה, אך עקב בעיות קליטה לא הצליח להתקשר וזאת תוך שעו"ד ניב מאיימת כי לא יוכלו לצאת מהמשרד עד שיחתמו ונוקטת בשפה בוטה ומעליבה. לשיטתם, בנסיבות הסיטואציה המתוארת, ההסכם נחתם תחת לחץ וכפייה ודינו להיות בטל מעיקרו.

14. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הוצאותיה הנטענות של התובעת אינן מוצדקות, ונגרמו בשל התנהלות התובעת ונציגיה. על כן יש לדחות את התביעה ולחייב את התובעת בהוצאות.

    כתב התשובה

15. התובעת דחתה את טענת הנתבעים לפיה העילה לביטול ההסכם מטעמם נעוצה בהטעייה שכביכול הוטעו ביחס לבקשתם להתקנת חדר שירותים נוסף. לטענתה, הוספת חדר שירותים נוסף אינה משליכה על מספר החדרים בדירה, אלא תלויה בתוכנית האינסטלציה של הדירה ובמגבלת מרחק. התובעת הוסיפה כי הנתבעים קיבלו תשובה מיועץ האינסטלציה של הפרויקט, מר יובל פלג, עוד קודם לפגישת החתימה, לפיה קיימת מגבלת מרחק של 2 מטר בין קולטן הביוב ובין השירותים הנוספים שניתן להתקין ולחבר לאותו קולטן, אך אין בכך לשנות את מספר החדרים בדירה שעומד על שלושה חדרים וחצי.

16. עוד טוענת התובעת כי הסוגיה שצפה ועלתה במועד החתימה לא נגעה להוספת חדר השירותים אלא למס הרכישה שנדרשו הנתבעים לשלם במסגרת הרכישה. הנתבעים הופתעו מגובה מס הרכישה (אשר עמד על 8% משום שאין מדובר בפטור בשל דירת מגורים יחידה) אך גם בעיה זו נפתרה לאחר שנציגת התובעת הסכימה לרווח את תשלומי דמי המכר כך שהנתבעים יוכלו לשלם את מס הרכישה מהכספים שהיו אמורים לשמש כתשלום ראשון לפי ההסכם. הנתבעת היא שפנתה לעו"ד ניב באופן פוגעני ואישי, אולם היא נרגעה בסופו של דבר, לאחר שיח עם ליאור.

17. התובעת דחתה מכל וכל את טענת הכפייה וכליאת השווא, וטענה כי הסיטואציה שתוארה על ידי הנתבעים לא התרחשה. לטענתה, לא ניתן לנעול את החדר, אין בו מנעול ולא ניתן לנעול אותו באמצעות שלט. עו"ד ניב לא נעלה את החדר ולא אמרה כי "לא יצאו מהמשרד אלא אם יחתמו על החוזה". ליאור לא ניסה להתקשר למשטרה אלא ההיפך, ניסה להרגיע את אימו שנכנסה לחרדה בגין גובה תשלום מס הרכישה.

    הנקודות השנויות במחלוקת

18. השאלה המרכזית העומדת במחלוקת היא האם הודעת הביטול ניתנה כדין, או שמא מדובר בביטול חד צדדי, ללא עילה, המהווה הפרה יסודית של ההסכם. מכאן נובעות השאלות שבמחלוקת והן:

    • מהם המצגים שניתנו על ידי התובעת קודם לחתימת ההסכם והאם ההסכם נחתם תוך הטעייה.

    • נסיבות חתימת ההסכם – האם נסיבות חתימת ההסכם, כפי שתוארו על ידי הנתבעים אכן אירעו. ככל שאירעו, האם מדובר בהסכם שנחתם תוך לחץ, כפייה וכליאת שווא שדינו להתבטל.

    • בהתאם לקביעות בשאלות אלו, וככל שהביטול נעשה שלא כדין, מהו הפיצוי העומד לתובעת – האם הפיצוי המוסכם, או פיצוי אחר ומהו שיעורו.

      ראיות הצדדים וניהול ההליך

19. הצדדים הגישו ראיותיהם במסגרת תצהירי עדות ראשית.

    מטעם התובעת הוגשו תצהירים מטעם עו"ד קארין ניב (להלן: "עו"ד ניב"), וטל ביטון, מנהלת מכירות בתובעת (להלן: "טל"). ומטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של אמנון, רחל וליאור.

20. בסמוך למועד ההוכחות שנקבע, הגישו הנתבעים בקשה לדחיית מועד הדיון בשל חילופי ייצוג. הבקשה נדחתה. שבוע לאחר מכן, ביום 7.1.2024 הגישו הנתבעים בקשה נוספת במסגרתה ביקשו להוסיף ראיות נוספות אשר לא צורפו על ידם במועד הגשת תצהיריהם וזאת משום שלטענתם במועד הגשת תצהיריהם לא היו מיוצגים.

    במסגרת החלטתי מיום 10.1.2024 עמדתי על הקושי אשר עולה מהתנהלות הנתבעים, יחד עם זאת, ניתנה רשות לנתבעים לצרף הקלטה אשר לשיטת הנתבעים נעשתה במועד חתימת ההסכם ויש בה כדי לתמוך בטענתם לכפייה. הנתבעים ביקשו לצרף גם ראיות נוספות הנוגעות לתוכניות שנמסרו לידם ותכתובות וואטסאפ, אולם לא ניתן היתר לצרף מסמכים אלו.

    בהתאם הוגשו תצהירים משלימים מטעם הצדדים: תצהיר משלים של ליאור, מטעם הנתבעים הוגש ביום 24.1.2024. תצהירים משלימים של טל ועו"ד ניב, מטעם התובעת הוגשו ביום 15.2.2024.

21. עדויות הצדדים נשמעו במסגרת דיון הוכחות מיום 6.3.2024 (ההפניות יעשו לתמלול הדיון מיום 6.3.2024) ולאחריו הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.

    דיון והכרעה

    המסגרת הנורמטיבית

    1. עילת ההטעיה היא עילה של "פגם ברצון" של אחד המתקשרים בהסכם, המקנה לאותו מתקשר, אם הוא מוכיח את יסודותיה, לבטל את ההסכם שהוא התקשר בו.

    2. סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן" (ההדגשה אינה במקור – ר"א).

       טעות הוגדרה לעניין סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים "בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה" (סעיף 14(ד) לחוק החוזים).

    3. סעיף 17(א) לחוק החוזים קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום רשאי לבטל את החוזה". סעיף 17(ב) לחוק החוזים קובע כי "אזהרה בתום לב על הפעלתה של זכות אינה בגדר איום לעניין סעיף זה".

    4. סעיף 20 לחוק החוזים קובע כי ביטול החוזה יעשה תוך זמן סביר לאחר שנודע על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפייה. סעיף 21 קובע כי משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה בלתי אפשרית או בלתי סבירה, עליו לשלם לו את שוויו של מה שקיבל.

        

       האם התקיימה הטעייה

    5. טוענים הנתבעים כי הובהר על ידם במסגרת המשא ומתן כי תנאי לעסקה הוא הוספת חדר שירותים לחדר ההורים. לאחר שהבינו במועד החתימה כי הוספת חדר השירותים תביא להפחתת חדר, הם ביקשו לעצור את החתימה, אולם אולצו לחתום על ההסכם. לטענתם, התוכנית שצורפה להסכם, עליה אולצו לחתום היא תוכנית דירה בת 3 חדרים, ולא התוכנית אשר הוצגה להם במהלך המשא ומתן (סעיף 7 לתצהיר אמנון; סעיף 7 לתצהיר רחל; סעיף 7 לתצהיר ליאור; סעיף 6 לתצהירו המשלים של ליאור; ת/1; עדות רחל עמ' 75 ש' 31-28; ).

    6. התובעת מנגד הכחישה טענה זו. באשר למצגים הנטענים ביחס לגודל הדירה העידו עדות התובעת כי הדירה שהוצגה לנתבעים במהלך המשא ומתן היתה דירת 3 חדרים בשטח של 93 מ"ר בתוספת מרפסת, אשר בשל גודלה ותכנונה ניתן היה להפוך אותה לדירת שלושה חדרים וחצי ללא שינוי מגודלה וללא תוספת במחיר. הנתבעים הסכימו לכך ובהתאם הוכנה תוכנית המציגה את החלוקה של הדירה לשלושה חדרים וחצי, עליה חתמו הנתבעים בעת חתימת ההסכם. הנתבעים לא חתמו על תוכניות חדשות או שונות מאלו שהוצגו להם.

       באשר למצג הנטען ביחס להוספת חדר השירותים לחדר ההורים העידה טל כי הנתבעים אכן אמרו כי הם מעוניינים בשירותים נוספים. אך הוספת חדר שירותים בחדר ההורים דווקא לא הוגדרה על ידם כתנאי לעסקה. מכל מקום, נאמר לליאור עוד קודם לחתימה כי אם יש אפשרות טכנית לכך אין מניעה מבחינת התובעת. לאחר התייעצות עם יועץ אינסטלציה מטעם התובעת הובהר לליאור כי קיימת אפשרות להוספת חדר שירותים, תחת מגבלות של מרחק מהקולטן (סעיף 29 לתצהיר טל; סעיפים 6 – 9, 11 – 12 לתצהירה המשלים של טל; ת/1; עדות טל בעמ' 31 ש' 12-11 , 16-15; עדות עו"ד ניב בעמ' 50 ש' 29-26).

    7. מדובר בגרסה מול גרסה. במצב זה, מצאתי להעדיף את גרסת התובעת על גרסת הנתבעים. כבר כאן אציין, כי עדות הנתבעים לא עוררה אמון. כפי שעלה מעדותם, גרסתם אינה עולה בקנה אחד עם האמת, ועל כך ארחיב עוד בהמשך לעניין טענת הכפייה.

    8. עדויות עדות התובעת היו אמינות. העדות העידו באופן קוהרנטי, לא התחמקו מתשובות והשיבו באופן ברור וענייני. מעבר לכך, בעוד גרסת הנתבעים נסמכת על עדויות הנתבעים בלבד (על הקשיים שעוררה מהימנותם, כפי שיפורט להלן), עדויות עדות התובעת מקבלות חיזוק ממסמכים וההתכתבויות מזמן אמת בין הצדדים.

    9. בטופס ההרשמה עליו חתם ליאור, מופיעה הדירה כדירת שלושה חדרים וחצי בשטח של 93 מ"ר. בהערות אותן הוסיף ליאור צויינו על ידו תוספות שונות (כגון נקודת גז במרפסת, הזזת קירות ללא עלות, והנחות) אך לא צוין דבר ביחס לתוספת חדר שירותים.

    10. גם במסמכי ההסכם שנשלחו לליאור ביום 18.10.2022 נכתב כי מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי בגודל של 93 מ"ר (נספח א' להסכם) ובסעיף 4 למפרט מצויין במפורט כי הדירה כוללת שלושה חדרים וחצי וחדר אמבטיה אחד כללי.

    11. ליאור העיר את הערותיו ביחס להסכם ביום 2.11.2022. במסגרת הערות אלו לא צוין דבר ביחס להוספת חדר השירותים, או כי מדובר בתנאי יסודי. עניין חדר השירותים הנוסף עלה בהתכתבות בינו לבין טל, כאשר מהתכתבות זו עולה כי הנושא עלה מול יועץ האינסטלציה של התובעת, אולם אין מדובר בתנאי לחתימת ההסכם. טל מציינת באופן מפורש "יועץ האינסטלציה עדיין בבדיקה אבל שוב אני מציינת שזה לא קשור לחוזה אלא לשינויים לאחר החוזה. ברגע שיתן לי תשובה אעדכן" (התכתבות מיום 25.10.2022, נספח 1 לתצהיר טל). ליאור לא הסתייג מתשובה זו.

        ביום 30.10.2022 העבירה טל את התייחסות יועץ האינסטלציה כי "ניתן לבצע שירותים נוספים במגבלת המרחק. אחרי החוזה תשב עם האדריכלית פנים שלנו ותראו יחד מה מתאים לך". גם כאן, אין כל התייחסות מצד ליאור לכך שמדובר בתנאי שאין בלתו וכי אם לא יהיה חדר שירותים לחדר ההורים אין טעם לחתימת ההסכם.

    12. גם הודעת הביטול אינה מתייחסת לטענה כאילו הנתבעים הוטעו במהלך המשא ומתן. אמנם בהתאם לפסיקה אין חובה לנמק את הודעת הביטול, אך העדר התייחסות לטענה זו מעלה תהיות. אם אכן היה מדובר בתנאי יסודי, אשר הוביל לאי חתימת ההסכם, היה מצופה מהנתבעים להעלותו על הכתב. העדרו אומר לכל הפחות דרשני (נספח 1 לתצהיר של עו"ד ניב). כך גם בהודעתו של ליאור ביום 9.11.2022 אין כל התייחסות לטענת ההטעייה וכל שנאמר הוא כי "העסקה בוטלה אחרי יום אחד עקב התנהלות לקויה ולא נאותה שלכם.... " (נספח 6 לתצהיר טל).

    13. הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי התובעת לא צירפה להסכם תוכנית מכר של הדירה בקנה מידה המשקף את הדירה וזאת בניגוד לחובתה בהתאם לחוק המכר דירות (סעיפים 12 – 13 לסיכומי הנתבעים). ראשית אציין, כי הנתבעים אינם מפנים לסעיפי החוק הספציפיים אשר לשיטתם הופרו על ידי התובעת. שנית, טענה זו לא עלתה במסגרת כתב ההגנה, ובהתאם מדובר בהרחבת חזית אסורה. שלישית, ולגופה של טענה, המפרט שצורף להסכם קובע מהן התוכניות שיועברו לקונה ולנציגות בעלי הדירות, כך שלא מצאתי כי טענה זו הוכחה. רביעית, כאמור לעיל, הנתבעים קיבלו את התוכניות עליהם הם חתמו, מבעוד מועד. בהתאם, לא מצאתי כי הנתבעים הוטעו או כי נאמרו להם עובדות אחרות מאלו הכלולות בהסכם ועל כן לא קיימת עילה לביטול ההסכם בשל הטעיה.

        האם התקיימה כפייה וכליאת שווא

    14. אין מחלוקת כי הנתבעים חתמו על ההסכם. חזקה היא כי אדם החותם על מסמך מבין את שהוא חתם עליו (וראו: ע"א 6055/04 לנדאו נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (12.7.2006); ע"א 6645/00 ערד נ' אבן פ"ד נ(5) 365 (2002)). כדי להתמודד עם חזקה זו, תלו הנתבעים את חתימתם על המסמך בנסיבות של כפייה, לחץ וכליאת שווא.

    15. הנתבעים מתארים אירוע חריג ביותר: לגרסתם הם סירבו להמשיך לחתום על ההסכם. אולם עו"ד ניב הרימה את קולה עליהם, איימה עליהם, ונעלה אותם בחדר תוך איום כי יצאו ממנו רק לאחר חתימתם על ההסכם (סעיפים 21-17 לתצהיר של אמנון, רחל וליאור).

    16. כאן אציין, כי תצהירי העדות הראשית של הנתבעים זהים לחלוטין מילה למילה, וניכר כי גרסתם כפי שהובאה בתצהירים תואמה באופן הפוגם במשקל העדות.

    17. גם עדותם בבית המשפט עוררה תמיהות, לשון המעטה. ליאור בעדותו תיאר את הסיטואציה:

        "רוצים לקום וללכת, לא אפשרו לקום וללכת, החזיקו אותנו בפנים, לא נתנו לנו לקום. עכשיו, אני אמרתי מה זה לא נותנים לקום? אני אפתח את הדלת, ניסיתי, אי אפשר היה לפתוח את הדלת, לא יכלו לצאת. צעקה עלינו קרין, באה, הרימה את הקול, אתם לא יוצאים מפה, הגעתם תחתמו....

        ... עומדת קרין ואומרת לנו אתם לא יוצאים מפה אני מסתכל אומר מה זה לא יוצאים מפה? אין לי, כאילו מה ז"א אני לא יוצא מפה, לא הבנתי כאילו באיזה סיטואציה אני נמצא, כאילו מה, הגעתי לשבי החמאס?...."(עמ' 98 ש' 33-25) .

    18. בעת הסיטואציה המתוארת הנוכחים בחדר הן עו"ד ניב וטל מטעם התובעת; ואמנון, רחל וליאור. מבחינה מספרית – שתיים (שתי נציגות התובעת) אל מול שלושה (הנתבעים וליאור). כפי שהתרשמתי באופן בלתי אמצעי מעו"ד ניב וטל, במסגרת עדותן, מדובר בנשים עדינות למראה, שאינן בעלות מידות או בעלות חזות מאיימת, כך שלא די בנוכחותן כדי להוות כפייה או לחץ. אין מחלוקת כי טל עזבה את החדר במהלך הפגישה, כך שעו"ד ניב נותרה לבדה עם הנתבעים וליאור. גם אם אכן היתה הרמת קול, או התנהגות לוחצת מצד עו"ד ניב, התוצאה לפיה נכפה על הנתבעים להוסיף ולשבת במקום, תוך חתימה חוזרת ונשנית על עשרות עמודים – אינה עולה עם שורת ההגיון.

    19. ליאור עומת בחקירתו הנגדית עם חוסר ההגיון העולה מהסטואציה המתוארת על ידו והשיב:

        "השופטת אופיר: מר עזרא התגובה לזה שקרין אומרת לכם לא לצאת מהחדר היתה לחתום על חוזה לרכישת דירה שאתם לא רוצים?

        העד, מר ליאור עזרא: "לצערנו הרב ניסינו לצאת מהחדר, אני ניסיתי לפתוח את הדלת ואני לא הצלחתי או-קיי? עכשיו, אני לא איזה בריון כמו שאת רואה אבל לא הצלחתי לפתוח את הדלת, מה לעשות? דלת נעולה לא פותחים בכוח...

        השופטת אופיר: ולכן אתם חותמים על הסכם על דירה שאתם לא רוצים?

        העד, מר ליאור עזרא: ניסינו להזעיק עזרה, ניסינו להזעיק עזרה, זה לא היה אפשרי, לצערנו הרב זה לא היה אפשרי, עומדת מולנו עו"ד ואומרת לנו אתם לא יוצאים מפה אתם חייבים לחתום. מה אני אמור לעשות? איזו ברירה יש לי? אין לי ייצוג משפטי שלי שנמצא איתי שם.....

        אז שניהם היו לחוצים ואני מנסה להרגיע אותם, אין עם מי לדבר אמא הפכה להיות עב"מ, יושבת כמו שראיתם אותה פה או במצב קטטוני, אין עם מי לדבר, אני אומר לאבא טוב תתפוס אותה רגע אני אנסה רגע להזעיק עזרה, אין אפשר להתקשר לאף אחד, אי אפשר לפתוח את הדלת. עומדת מולנו עו"ד אומרת לנו תחתמו, תחתמו אין לכם ברירה, הגעתם אתם צריכים לחתום. בראש שלי יש גם שהצ'ק ביטחון אצלהם אז גם הולך לי עכשיו צ'ק בטחון, אני גם תקוע פה ולא יוצא. מה אני יכול לעשות? איזו אופציה יש ליי? אתה נכנס לאיזשהוא אטרף אתה אומר שיט נתקעתי אין לי ברירה" (עמ' 99-98 לפרוטוקול).

    20. והאבסורד בסיטואציה המתוארת על ידי ליאור ברור. גם אם אלך לגרסתם, לפיה עו"ד ניב מרימה עליהם קול ואפילו נועלת את הדלת; הרי שהתוצאה לפיה הנתבעים יושבים וחותמים על הסכם בן עשרות עמודים – כאשר חתימתם מתנוססת על כל עמוד – וזאת לרכישת דירה בה הם אינם מעוניינים, אינה סבירה.

    21. פרט לעדות הנתבעים, לא צורפה כל ראיה שיש בה כדי לתמוך או לחזק את גרסתם.

        כאמור, ליאור העיד כי הוא ניסה במעמד הפגישה להתקשר למשטרה, אך לא הצליח בשל קשיי קליטה. לא הובאה ראיה לכך, וזאת חרף עדותו של ליאור כי קיים יומן שיחות בטלפון המשקף את השיחות שנעשו באותו המועד (עמ' 105 ש' 39-36). יש בכך כדי להקים את החזקה בדבר אי צירוף ראיות רלוונטיות, אשר אילו צורפו היה בכך כדי לשמש כנגד גרסת הנתבעים.

    22. לא רק שגרסתם הנתבעים ביחס לאירוע החתימה אינה מסתברת ואינה מתיישבת עם שורת ההיגיון וניסיון החיים; מהימנות גרסת הנתבעים נפגמת גם ביחס לנקודות נוספות שעלו בעדותם בנוגע לנסיבות אירוע החתימה והתנהלותם של הנתבעים במהלכו ולאחריו:

        • תיאור החדר בו התקיימה החתימה – עו"ד ניב העידה כי הפגישה התקיימה בחדר הישיבות שבמשרד בבית מנצור, חדר בעל קיר זכוכית הפונה אל תוך המשרד. התובעת צירפה תמונות של החדר (נספח 2 לתצהיר עו"ד ניב). עו"ד ניב העידה כי לדלת יש מנעול פשוט אך לא היה מפתח (עמ' 50 ש' 14-13).

          הנתבעים תיארו את החדר באופן שונה: ככוך קטן, חדר אטום, בעל דלת ממתכת עם חלון עגול (עמ' 55 ש' 16-5 וכן בש' 28 ובעמ' 69 ש' 22-19).

          פרט לעדותם, אשר ניכר כי תואמה גם לעניין זה, הנתבעים לא צירפו תמונות או תיעוד אחר תומך. ליאור נשאל על כך במסגרת החקירה הנגדית, והשיב בגרסה מתפתחת ותוך מתן תשובות מוקשות:

          בתחילה העיד ליאור כי הוא ביקר במקום, אך לא זיהה את החדרים (עמ' 95 ש' 16-7).

          בהמשך העיד כי הוא ניסה להיכנס למשרד שאת תמונותיו צירפה התובעת אך לא אפשרו לו להיכנס (שם בעמ' 95 ש' 34-31).

          כאשר נשאל מדוע לא פנה לב"כ התובעת על מנת שיאפשר לצלם השיב כי הבין שזה לא משרד שלהם (שם בעמ' 96 ש' 33).

          מכל מקום, תמונות שונות מאלו שהציגה התובעת לא הובאו. הנתבעים גם התנגדו להצגת סרטון שצולם על ידי עו"ד ניב המשקף את החדר שבו התנהלה הפגישה, אך לא הביאו ראיות אחרות מטעמם.

        • אי הגשת תלונה סמוך לאירוע – אירוע החתימה היה ביום 2.11.2022. חרף הסיטואציה הקשה והחריגה שתוארה על ידי הנתבעים, הם לא פנו להגיש תלונה למשטרה. תלונה הוגשה רק לאחר הגשת כתב התביעה, מספר חודשים לאחר האירוע. במסגרת חקירתו הנגדית הודה ליאור כי הנתבעים לא חשבו על הגשת תלונה באותו השלב, וזו באה לעולם רק בעצת בא כוחם וכתוצאה מהגשת התביעה (עמ' 101 ש' 2-1 ובש' 27-25). ככל שהאירוע החריג התקיים, היה מצופה מהנתבעים לפעול להגשת תלונה בסמוך לאירוע. התנהלות זו של הנתבעים מעידה אף היא על מהימנות גרסתם. הגשת התלונה כתגובה להגשת התביעה מעידה כי ככל הנראה הגרסה אודות הכפייה אינה נאמנה לאמת, אלא באה כהגנה לתביעה ואין בה ממש.

        • לקיחת פנקס השוברים – אין מחלוקת כי הנתבעים לקחו עימם לאחר הפגישה את שוברי התשלום. והרי אם הם חתמו על ההסכם בכפייה, ולא היתה כל כוונה מצידם לרכוש את הדירה מדוע ראו לנכון לקחת עימם את פנקס השוברים, הדרוש לשם השלמת הרכישה ותשלומי המיסים? גם בכך יש להעיד על פרכת גרסתם ועל כך שהחתימה נעשתה מתוך רצון חופשי. גם ביחס לנקודה זו, עדותם של הנתבעים לא היתה קוהרנטית ולא עוררה אמון. אמנון העיד כי פנקס השוברים נפל לעו"ד ניב, ולכן הם לקחו אותו עימם, על אף שהוכרחו לחתום (עמ' 57 ש' 39-33; עמ' 58 ש' 1). גרסתו של ליאור התפתחה גם בנקודה זו. בתחילה העיד כי הם לא לקחו את פנקס השוברים. לאחר מכן העיד כי הפנקס נזרק לרצפה מעו"ד ניב תוך כדי שהיא רצה ולכן הרימו אותו. אז נשאל למה לקחו אותו והשיב "מה אני אזרוק את זה?". אחר כך הוסיף כי הפנקס נפל ליד המעלית ולכן הם לקחו אותו איתם, משום שלא היה מקום להניחו ליד המעליות (עמ' 104 ש' 20-18, 27-25, 37-30).

          הגרסה המסתברת יותר היא כי הנתבעים חתמו על ההסכם מרצונם ועל כן גם לקחו את פנקס השוברים. רק לאחר החתימה, חככו בדעתם והודיעו על ביטול ההסכם.

           

           

          ההקלטה

    23. הראיה היחידה שהוגשה לתמיכה לכאורה בגרסתם היא הקלטה, בה נשמעת עו"ד ניב מאיימת לכאורה על הנתבעים. בהקלטה שומעים את הדוברת אומרת משפט אחד: "לא יעזור לך, אתם לא יוצאים מפה בלי לחתום".

    24. אמינותה של הקלטה צריכה להיבחן לאור שישה תנאים מוקדמים: 1. המכשיר או האמצעי ששימש להקלטה, פועל כהלכה ועשוי לקלוט או להקליט דברים שנאמרו; 2. האדם, אשר טיפל בהקלטה, ידע את מלאכתו. 3. ההקלטה מהימנה ונכונה; 4. לא נעשו בסרט שינויים בצורת הוספות או השמטות; 5. זיהויים של המדברים, שקולותיהם נקלטו; 6. הדברים נאמרו והעדות נמסרה מרצונו הטוב של המדבר ללא כפייה וללא פיתוי (ד"ר נינה זלצמן במאמרה סליל הקלטה כמסמך והדרישה הראייתית לכתב, עיוני משפט יב(1) (פברואר 1987) 128-77).

    25. בחינת ההקלטה מעוררת שאלות ביחס למהימנותה, שאלות היורדות לשורש משקלה. ראשית אציין, כי הקלטה זו לא הובאה במסגרת תצהיריהם של הנתבעים, אלא בשלב מאוחר יותר, לאחר החלפת ייצוגם וערב מועד ההוכחות (וראו בקשה מס' 14 מיום 7.1.2024 והחלטתי מיום 6.2.2024). ההקלטה המקורית לא הועברה לעיון התובעת, אלא רק העתק ממנה באמצעות קובץ דיגיטלי (עמ' 103 ש' 24-23).

    26. ליאור העיד כי ההקלטה בוצעה על ידו במכשיר הטלפון הנייד שלו. אולם מכשיר הטלפון ששימש להקלטה לא נבדק, נוכח סירובו, וגם ההקלטה המקורית לא הועברה לבחינת התובעת. גב' סביון, אשר העידה ביחס לאופן ביצוע התמלול, העידה כי היא לא זו שערכה את התמלול, וגם לא ידעה לומר כיצד נמסרה ההקלטה לידיה. עם זאת העידה כי הקובץ הקולי שנמסר לתמלול הכיל רק את המילים הללו.

    27. עו"ד ניב לא זיהתה את קולה בהקלטה ולא זכרה כי אמרה את הדברים. אך גם אם אתעלם מקשיים אלו ואניח כי אכן הדברים הוקלטו באופן נאות (שכן טלפון נייד הוא מכשיר המצוי בידי כל, ומשמש גם להקלטה); ואניח כי עו"ד ניב היא אכן הדוברת; ברור כי מדובר במשפט אחד מתוך שיחה שלמה, אשר לא הובאה במלואה. כפי שהעידו עדי הצדדים, הפגישה ארכה למעלה משעה, כך שברור כי ההקלטה, בה נקלט משפט אחד בלבד, מתעדת חלק קטן ביותר מהשיחה שהתנהלה.

    28. עו"ד ניב העידה כי ככל שהדברים נאמרו, הם נאמרו בצורה של הלצה (ראו: עמ' 40 ש' 19, 25, 28; עמ' 41 ש' 16, ש' 30; עמ' 42 ש' 14; עמ' 87 ש' 20-17 וש' 39-34; עמ' 88 ש' 11). בהעדר הקשרה המלא של השיחה, לא ניתן להסיק דבר ממשפט בודד. לא ניתן להבין את הקשרם של הדברים, היכן הם נאמרו ברצף השיחה, האם היו חילופי דברים אחרים לאחר מכן. ובאופן כללי, משקלה של ההקלטה כראיה נמוך, ולא ניתן ללמוד ממנה דבר ביחס לכפייה הנטענית.

    29. על כך אוסיף, כי גם אם הדברים נאמרו, הרי שקשה לראות בכך כפייה. המצב כפי שתואר הוא המצב הבא: עו"ד ניב נמצאת לבדה מול הנתבעים וליאור. אין זה סביר כי כתוצאה מאמירת משפט זה הנתבעים יוסיפו לחתום על עשרות עמודים וירכשו דירה בה הם אינם מעוניינים.

    30. כך שפרט לעדויות הנתבעים וליאור, על הפרכות הקיימות בהן, לא קיימת ראיה נוספת לכפייה ולכליאת השווא הנטענית. המסקנה העולה מכך היא כי הנתבעים מסרו ביודעין גרסה, שאינה גרסת אמת (לשון עדינה), לשם התמודדות עם התביעה.

        ויפים לענייננו דברי כבוד השופט שטיין בע"א 765/18 שמואל חיון נ' אלעד חיון (1.5.2019) בפסקאות 31-26:

        "סבורני כי שקרים אלו של בעל דין הנוגעים לעניינים המצויים בליבת המחלוקת – הם לבדם – צריכים היו לשמש בסיס לדחיית תביעתו ללא צורך בניתוח ראיות נוספות. דחיית התביעה בשל שקרים אלו היתה – ועודנה – תוצאה מתחייבת לנוכח שלושה כללים שעניינם פרוצדורה וראיות. מדובר בכללים ידועים ומושרשים, אך פעלתם נתונה במידה רבה לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית.....

        מבין כללים אלו, הכלל הבסיסי והעתיק ביותר הוא חזקה ראייתית הקובעת כי מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו... הפעלתה של חזקה זו (להלן: חזקת השקר) במקרהו של בעל דין אשר מוסר ביודעין עדות שקרית בנושא מרכזי להתדיינות, המצוי בליבת המחלוקת, הינה ברורה ומובנת מאיליה. ברוב רובם של מקרים כאלה, אם נכריע את הדין לחובתו של בעל דין ששיקר – וזאת אף מבלי לנתח ראיות אחרות – לא נטעה. הסתמכות על חזקת השקר יכול שתובילנה להחלטה לא נכונה במקרים חריגים שבחריגים (אם לא נאמר זניחים).....

        חזקת השקר נועה לקרב את בית המשפט לגילוי האמת אך היא עושה יותר מכך. מטרתה האחרת היא לבטל את התמריץ של בעל דין למסור לבית המשפט גרסת שקר שמטיבה עם עצמו ועל ידי כך לנצל לרעה את ההליך השיפוטי.....

        חזקה זו מטפלת, בראש ובראשונה, בבעל דין שמוסר עדות שקר ביודעין כדי לנצח במשפט; והכוונה כאן היא לעדות שקר בעניין מהותי ומרכזי לליבת המחלוקת, ולא רק ב"תיבול" בשקרים של עדות שרובה אמת לאמיתה. באשר לעדים רגילים החלתה של חזקת השקר ביחס אליהם טעונה זהירות רבה והתחשבות נקודתית בנסיבות המקרה, לרבות הזיקה שבין העד ששיקר בעדותו לבין בעל הדין שהזמינו להעיד....".

    31. בענייננו, גרסת ההגנה של הנתבעים, בנקודה המהותית של המחלוקת, לפיה התקיימו נסיבות של כפייה וכליאת שווא התגלתה כגרסה שקרית. כך גם גרסתו של ליאור, בנם של הנתבעים, גם עדותו התגלתה כנגועה בשקר בעניין מהותי. על כן לא ניתן לקבל את גרסתם גם ביחס ליתר טענות ההגנה שהועלו על ידם, לרבות טענת ההטעייה. נוכח ההסכם החתום ובהעדר הגנה מבוססת, הרי שההסכם בוטל שלא כדין.

    32. לאור האמור, הרי שלא מצאתי להתייחס לכל יתר טענות הנתבעים כפי שהועלו בסיכומיהם. בהקשר זה אציין כי טענות הנתבעים בנוגע לאי חתימת ההסכם על ידי התובעת וביחס לאי קיום הוראות חוק המכר (סעיפים 31-18 לסיכומיהם) לא נטענו במסגרת כתב ההגנה ומהוות הרחבת חזית אסורה.

        שאלת הפיצוי

    33. התובעת טוענת כי ביטול ההסכם שלא כדין, מהווה הפרה בגינה יש לחייב את הנתבעים בפיצוי המוסכם החוזי העומד על סך של 321,600 ₪ (כולל מע"מ). זאת מכוח סעיף 19.4 להסכם הקובע כי: "בכל מקרה של הפרת החוזה ע"י הקונה וביטולו על-ידי המוכר, ובכל מקרה בו תחול חובת השבה, יעמיד המוכר לרשות הקונה את הכספים שקיבל ממנו ע"ח התמורה בצירוף הפרשי הצמדה למדד ובקיזוז הסכומים הבאים: (1) סכום כל נזקיו ו/או הפסדיו ו/או הוצאותיו בגין ההפרה והביטול... (2) פיצוי מוסכם בסכום של 12% מהתמורה בערכה הצמוד ביום הניכוי. והכל בצירוף מע"מ כדין".

    34. לחלופין טוענת התובעת כי על הנתבעים לשלם לה את נזקיה הממשיים הכוללים את עלויות הטיפול המשפטי בהסכם, עלויות השיווק, וההפסד שנגרם לה ממכירת הדירה לאחר העומדים על סך כולל של 172,507 ₪.

    35. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 מעניק לבית המשפט סמכות להתערב בתוכן החוזה באמצעות הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה אם מצא כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. כפי שנקבע לא אחת, התערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה לאור עקרון חופש ההתקשרות וכן לאור התכליות החיוביות הכרוכות בכלי זה (ע"א 10208/16קרסו מוטורס בע"מ נ'Better Place Inc. ; ע"א 748/80ברוך גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבניין ולהשקעות, פ"ד לח(1) 309 (1984); ע"א 4481/90אהרון נ' ג. פרץ מ.בן גיאת חברה להנסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993)).

    36. בענייננו, מצאתי כי מדובר במקרה חריג וייחודי, בו יש להפחית את הפיצוי המוסכם. ואסביר: הנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם ביום 4.11.2022, יומיים לאחר חתימת ההסכם. התובעת אישרה את ביטולו של ההסכם בכפוף לחתימה על תצהיר ביטול מכירה ותשלום הוצאות משפטיות, מכירה ושיווק אשר הועמדו על ידה ביום 9.11.2022 על סך של 62,712 ₪. עוד ציינה התובעת כי ככל ויגרמו הוצאות נוספות הנובעות מביטול העסקה כגון תשלומי מיסים או עלויות משפטיות נוספות, יחויבו הנתבעים בתשלום מלוא עלויות אלו. בנסיבות אלו, בהן ההסכם מבוטל יומיים לאחר החתימה והתובעת אינה מתנגדת לביטולו, פיצוי מוסכם בשיעור של 12% מסכום העסקה אינו סביר שכן לא נגרם כל נזק בשלב זה של הביטול, פרט להוצאותיה הישירות של התובעת הכרוכות בחתימת ההסכם. הוצאות אלו הוערכו על ידי התובעת באותו מועד כעומדות על סך של 62,712 ₪.

    37. באשר לסכומים הנוספים הנטענים, ביחס להפסד ממכירת הדירה, לא מצאתי כי נזקים אלו הוכחו. אין מחלוקת כי הנתבעים סירבו לחתום על תצהיר ביטול עסקה. אולם הקשר הסיבתי שבין התנהלות הנתבעים ובין מחירה של הדירה בסופו של יום לא הוכח. לעניין זה, לא מצאתי את עדותה של עו"ד ניב כמספיקה והיה מקום לבסס זאת באמצעות חוות דעת שמאי או נתונים נוספים שיש בהם כדי להעיד על מחירי הדירות באזור בתקופה האמורה וראיות נוספות. כך גם ביחס להטבות הנוספות הנטענות, אשר גם ביחס אליהם לא צורפה ראיה להוכחתם.

    38. לאור האמור, מצאתי להעמיד את הפיצוי שעל הנתבעים לשלם לתובעת על סך הנזקים הישירים שנגרמו לה בגין הטיפול המשפטי, הוצאות המכירה והשיווק, בסך 62,712 ₪, זאת בנוסף להוצאות הכרוכות בניהול הליך זה.

         

        לסיכום

    39. לאור כל האמור לעיל, מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה. על הנתבעים לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, סך 62,712 ₪ בתוספת ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד היום.

        בנוסף, הנתבעים יישאו בתשלום האגרה בסך של 2,000 ש"ח, בהוצאות התובעת בסך של 2,000 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בגין תביעה זו בסך של 15,000 ש"ח (כולל מע"מ).

        293בקביעת סכום שכ"ט עו"ד נתתי את דעתי לסכום התביעה שהוגשה אל מול הסכום הנפסק; למשך זמן ההליך; להתנהלות הצדדים בהליך, לרבות התנהלות הנתבעים אשר הגישו ראיות נוספות ערב מועד ההוכחות, לגרסתם השקרית של הנתבעים ולכך שאילצו את התובעת להגיש תביעתה גם ביחס לתצהיר ביטול הסכם המכירה; כן נתתי דעתי לסכום שנקבע כשכר טרחה מינימאלי מומלץ בכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), תש"ס-2000.

        6783הסכום הכולל ישולם בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לידי הנתבעים, שאם לא כן יתוספו לו דמי פיגורים מהיום ועד התשלום בפועל.

         

         

         

        ניתן היום, ג' אדר תשפ"ה, 03 מרץ 2025, בהעדר הצדדים.