פיבקו בת ים בע"מ נ' אוסדון

בקשה לצו עשה המורה למשיב לפנות את הדירה שבהחזקתו בכפוף להפקדת ערבויות ובטחונות על ידי המבקשת, ובקשה למינוי נאמן שיחתום במקום המשיב על כל מסמך שיידרש להשלמת פרויקט "פינוי בינוי".

המבקשת היא חברה שיוסדה להקמת פרויקט פינוי–בינוי ("הפרויקט") במקרקעין ברח' העצמאות 28 בבת ים הידועים כגוש 7136 חלקה 215 ("המקרקעין").

המשיב הוא אחד מבעלי הזכויות במקרקעין ועל שמו רשומה דירה בקומה השלישית בשטח 115 מ"ר ולה צמודה קומה מפולשת של הבניין (הצמדה בשטח של כ-57 מ"ר והצמדה נוספת בשטח של כ-20 מ"ר-כך על פי נסח הטאבו).

לטענת המשיב הוא פעל במשך שנים רבות לגיבושו של הליך "פינוי בינוי" בבניין, הוא זה שאיגד את בעלי הדירות ויצר את הקשר עם אדריכל פיבקו מי שהקים את המבקשת ומי שמחזיק כיום בחלק ממניותיה.

ביום 17.7.2012 נחתמו שני הסכמים בין המשיב לבין אדריכל פיבקו (בשם החברה שבהקמה). הראשון, זיכרון דברים למכירת מחצית דירתו של המשיב לפיבקו. השני, "כתב התחייבות והצהרה בלתי חוזרת", בו הוסכם שהמשיב יקבל דירה בת חמישה חדרים בתמורה ליתרת הדירה ועוד זכויות בפרויקט (שלוש חלופות מתוכן היה על המשיב לבחור חלופה אחת) בתמורה לשטח ההצמדות ("כתב ההתחייבות").

המשיב ביחד עם יתר בעלי הזכויות במקרקעין חתם ביום 17.7.2016 על הסכם פינוי ובינוי ("ההסכם").

בהסכם זה התחייבו בעלי הזכויות, בין היתר, לשתף פעולה עם המבקשת בכדי להוציא את הפרויקט אל הפועל ואילו המשיבה התחייבה לבנות את הפרויקט ולשלם את התמורה המוסכמת. אין מחלוקת בין הצדדים שההסכם והתמורות שנקבעו בו שריר וקיים בין הצדדים.

המשיב בחר את החלופה השלישית שהוצעה בכתב ההתחייבות (דירה נוספת של חמישה חדרים ושטח מסחרי של 100 מ"ר). בין המבקשת למשיב התגלעו מחלוקת הקשורות במכירת מחצית הדירה שאין זה המקום לפרטן.

בשנת 2016 הצליחה המבקשת להשיא את זכויות הבניה בפרויקט (120 יח"ד במקום 96). המבקשת הוסיפה שטח של 10 מ"ר לכל אחת מיחידות התמורה.

הצדדים ניהלו הליך גישור בפני כב' השופט (בדימוס) סטרשנוב, שהחל בשנת 2018. ביום 17.9.2020 נחתם הסכם גישור בין הצדדים. בהסכם הגישור נקבע, בין היתר, שהמשיב יקבל דירה אחת בתמורה לדירתו, כתב ההתחייבות מיום 11.7.2012 יחשב כבטל ומבוטל ממועד חתימת הסכם הגישור והמשיבה תשלם בתמורה לשטח ההצמדה, סכום של 2,894,000 ₪. הסכם הגישור הונח בפני בית משפט השלום במסגרת בקשה ליתן לו תוקף של פסק דין (ה.פ. 45830-09-20). בעקבות החלטות שניתנו חתמו הצדדים ביום 17.9.2020 על תוספת להסכם הגישור בה נקבע, בין היתר, שכל התנאים המתלים שנקבעו בהסכם הגישור התקיימו באופן שהסכם הגישור מחייב. בעקבות חתימת הסכם הגישור והתוספת להסכם הגישור שילמה המבקשת למשיב סך של 285,100 ₪, ובנוסף שילמה חוב מס שבח בגין מכירת מחצית הדירה בסכום של 290,180 ₪.

המבקשת השקיעה ממון רב בהוצאת הפרויקט אל הפועל, ושילמה אגרות והיטלים.

ביום 17.5.2022 ניתן למבקשת היתר בניה להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש של 30 קומות ובו 120 יח"ד וקומה מסחרית. תוקפו של ההיתר לשלוש שנים.

המשיב כפר בתוקפו של הסדר הגישור והמבקשת פתחה בהליך בוררות בפני המגשר, במסגרתו ביקשה צו עשה המורה על פינוי המשיב מן המקרקעין. המשיב טען שלא היה כשיר לחתום על הסכם הגישור ועל התוספת לו, ולחילופין שיש לבטלו מחמת עושק כפיה או הטעיה.

ביום 20.11.2022 קיבל הבורר את בקשת המבקשת והורה על פינוי המשיב ומינוי עו"ד אסף הדסי לחתום על כל מסמך שידרש בקשר לפרוייקט.

ביום 28.11.2022 הגישה המבקשת בקשה לאישור פסק הביניים של הבורר ולחילופין למתן צו עשה בהתאם להוראות חוק הבוררות. ביום 8.3.2022 התקיים דיון בבקשה בפני כב' השופטת טולקובסקי. בסיומו הוצע למבקשת למשוך את הבקשה שהוגשה בהתאם לחוק הבוררות, ולהגיש תביעה מתאימה לבית המשפט.

ביום 29.3.2023 הגישה המבקשת תביעה להצהיר שהסדר הגישור תקף ומחייב לכל דבר ועניין ולמתן צווי עשה. בצד התביעה הוגשה בקשה לסעד זמני להורות על פינוי המשיב מן המקרקעין בכפוף להפקדת ערבויות ותשלום התמורה כפי שנקבעו בהסדר הגישור. יצוין כי המבקשת כבר הקצתה למשיב את דירת התמורה בקומה התשיעית, ובבקשתה הבהירה שהיא נכונה גם להפקיד ערבות בנקאית בסכום של 3,889,000 ₪ וכן להתחייב שלא לבצע דיספוזיציה ב-2 דירות נוספות בשטח של 138 מ"ר ובשטח ליעוד מסחרי של 110 מ"ר.

המבקשת מדגישה את הנזק הרב שיגרם לה אם המשיב ימשיך להחזיק בדירה ולא יקיים אחר ההסכמים שנחתמו עמו; המבקשת אמורה להרוס את הבניין הקיים ולהתחיל בבניית הבניין החדש, ועליה לקיים את התחייבויותיה כלפי יתר הדיירים, שרובם כבר פינו את הבניין ומתגוררים בשכירות. המבקשת אף התקשרה בהסכמים מותנים עם רוכשים נוספים ומכרה 31 יחידות דיור. המבקשת מדגישה כי עיכוב בבניה עלול אף להביא לפקיעת היתר הבניה והתב"ע כולה וכפועל יוצא להביא לביטול הפרויקט כולו.

המשיב טוען שמצבו הרפואי אז לא אפשר לו לחתום על הסדר הגישור והתוספת לו, וכיום מצבו שפיר והוא כשיר לנהל הליך משפטי ולהתמודד עם העוולות שנגרמו לו. עוד לטענתו, הסדר הגישור והתוספת לו נחתמו תחת כפיה ועושק ותוך הטעייתו, ועל כן יש לבטלם. המשיב טוען שיש לקיים את כתב ההתחייבות ואת הסכם הבינוי פינוי שהם אלו המחייבים את הצדדים. לשיטתו, המבקשת מנסה לגזול את זכויותיו מכוח כתב ההתחייבות, זכויות ששווין הוא כ-15,000,000 ₪. המשיב סבור שעל המבקשת להעמיד לו את התמורה שנקבעה בכתב ההתחייבות ורק אז עליו למלא את חיוביו שבהסכם הפינוי בינוי. עוד לטענתו הדירה שהוקצתה לו כדירת התמורה בקומה התשיעית של הבניין אינה עונה על התנאים שנקבעו בכתב ההתחייבות וההפרש בין שווי הדירה לה הוא זכאי לבין הדירה שהוקצתה לו הוא כ-2 מיליון ₪. המשיב טען כי הצו הזמני זהה במהותו לסעד העיקרי שנתבע ומדגיש כי מאזן הנוחות נוטה בברור לטובתו שכן הריסת הבניין תמנע את השבת המצב לקדמותו.

צו עשה זמני המשנה מצב קיים ינתן רק במקרים חריגים ורק בנסיבות בהן הצו נדרש כדי למנוע תוצאות קשות (ר' א. גורן-סוגיות בסדר דין אזרחי בעמ' 53). לאחר ששמעתי את הצדדים אני סבורה שעניינה של המבקשת בא בגדר אותם מקרים חריגים המצדיקים את התערבותו של בית המשפט עוד לפני שהתביעה הוכרעה. השתכנעתי כי מתן הסעד הזמני הוא חיוני ומצדיק את אכיפת פינוי הדירה. אסביר נימוקי לכך.

גרסת המשיב מלמדת שהמחלוקת בין הצדדים מצומצמת ונסובה בעיקרה על שאלת התמורה שתשולם לו. האם התמורה שנקבעה בכתב ההתחייבות ובהסכם כטענתו, או התמורה שנקבעה בהסדר הגישור כטענת המבקשת. המשיב אינו סבור שנפל פגם בכתב ההתחייבות ובהסכם ועל כן הוראות אלו מחייבות גם אותו, לרבות חובתו לפנות את המקרקעין בהגיע המועד המתאים, בכדי לאפשר את הריסת הבניין הקיים לצורך הקמת הבניין החדש.

ביום 17.4.2023 התקיים דיון בבקשה. בעקבות הערותיי בדיון הציעה המבקשת כי היא תימנע מלמכור 3 דירות בפרויקט: דירה מספר 41, קומה תשיעית, דרום מערב, 113 מ"ר; (אותה דירה שכבר הוקצתה למשיב ושלטענתו אינה תואמת את תנאי כתב ההתחייבות) דירה מספר 76, קומה 16, כיוונים צפון-מערב, בשטח 138 מ"ר, ו- 28 מ"ר מרפסת, ודירה מספר 80, קומה 17, כיוונים צפון-מערב, בשטח 138 מ"ר, ו-28 מ"ר מרפסת. כן תימנע מלמכור שטח של 110 מ"ר המיועד למסחר. בנוסף התחייבה להעביר למשיב כל התמורות שנקבעו בהסכם, להפקיד ערבות בנקאית בשווי דירת התמורה בהתאם להסכם ולהפקיד ערבות נוספת בסכום של 2,894,000 ₪, שווי שטח ההצמדה. ערבויות אלו נועדו להבטיח את הסכומים שיקבל המשיב אם לא תעמוד המבקשת בהתחייבויותיה להשלים את בניית הבניין.

הצעה זו של המבקשת מייעדת למשיב את כל התמורות שנקבעו בכתב ההתחייבות ובהסכם, כך שאם תימצא טענתו נכונה יהא באפשרותו לקבל את מלוא התמורה שנקבעה בו (לרבות דירה בקומה 16 במקום בקומה התשיעית). במקרה בו לא תשלים המבקשת את בניית הבניין הוא יקבל את סכום הערבויות הבנקאיות שיופקדו בהתאם להוראות ההסכם.

אני דוחה את טענת המשיב שיש לדחות את הבקשה בשל זהות בין הסעד הזמני לסעד העיקרי. המשיב אינו חולק כי בהתאם לתנאי ההסכם עליו לפנות את המקרקעין והמחלוקת בין הצדדים היא בשאלת התמורה שתשולם לו. כאמור המשיב מסכים שכתב ההתחייבות וההסכם תקפים ומחייבים אותו, ובהסכם נקבע כי עליו לפנות את המקרקעין ולמסור את דירתו ליזם על מנת שזה יהרוס אותה לאלתר (סעיף 6.12). מאותו נימוק יש גם לדחות את טענתו שאין לפנותו מן הבניין בטרם שיתבררו מלוא טענותיו בשאלת התמורה. אין למשיב זכות לנהל את ההליך בדבר התמורה שיקבל, כשהוא מתגורר בתוך דירתו, בפרט כאשר תמורה זו מובטחת לו בהתאם להצעת המבקשת.

המשיב טען שקיימים דיירים נוספים בבניין ושגם מטעם זה יש לדחות את הבקשה. המבקשת הבהירה בדיון כי המדובר ב-3 דירות בלבד. 2 דירות מאוכלסות שמצויות בהליכי הסדר/פינוי ודירה אחת ריקה שהחזקה בה טרם נמסרה לה. בנסיבות אלו טענה זו של המשיב נדחית.

מאזן הנוחות נוטה במובהק לצד המבקשת. זו השקיעה בפרויקט ממון רב, היא התחייבה להעמיד לדירים האחרים בבניין דירות חדשות והוסיפה ומכרה יחידות נוספות לקונים אחרים. הנזקים העלולים להיגרם למבקשת עקב עיכוב בהקמת הבניין הם עצומים ועולים בהרבה על נזקי המשיב.

לאור האמור די בהצעת המבקשת כדי להבטיח שלמשיב ישולמו כל התמורות בהתאם לכתב ההתחייבות ולהסכם, אם תדחה תביעת המבקשת לסעד הצהרתי לאכיפת הסדר הגישור. נותר אם כן לקבוע אלו ערבויות על המשיבה להפקיד כדי להבטיח את נזקיו של המשיב אם לא תעמוד בהתחייבותה לבנות את הבניין החדש. המבקשת כאמור הציעה להפקיד שתי ערבויות בנקאיות, האחת בשווי דירת התמורה, והשנייה בסכום של 2,894,000 ₪, שווי שטח ההצמדה. ב"כ המבקשת הסביר כי הסכום שהוצע משקף את שווי תמורת שטח ההצמדה כפי שנקבע בהסדר הגישור. המשיב טוען כי יש לחייבה בהפקדת ערבות גבוהה יותר שכן שווי השטח ההצמדה (על אף שמדובר בקומת עמודים ולא שטח לשימוש מסחרי) גבוה משווי דירת המגורים. המשיב לא תמך את טענתו בחוות דעת, אך מהעבר השני גם המבקשת לא הציגה בפני חוות דעת שמאית בדבר שווי שטח ההצמדה.

בשלב זה נראה בעיני כי יש להעמיד את הערבות הנוספת על הסכום של 3,500,000 ₪, וככל שתוגש חוות דעת מתאימה בעניין שווי שטח ההצמדה אשוב ואדרש לשאלה זו.

איני סבורה שיש למנות בשלב זה נאמן שיחתום על מסמכים במקום המשיב. ככל שהמשיב יסרב בעתיד לחתום על מסמכים שיחתמו על ידי הדיירים/ב"כ הדיירים, אשוב ואדרש לעתירת המבקשת.

לאור האמור אני מורה כדלקמן:

• בתוך 14 יום תפקיד המבקשת בקופת בית המשפט שתי ערבויות האחת- בסך 3,406,000 ₪ להבטחת שווי דירת התמורה (ר' האמור בבקשה לצו עשה). השנייה- בסך 3,500,000 ₪ -להבטחת שווי שטח ההצמדה.

• ניתן צו האוסר על המבקשת למכור את הדירות מס' 46 76 ו-80 בפרויקט. כן נאסר עליה למכור שטח של 110 מ"ר המיועדים לשימוש מסחרי וזאת עד להחלטה אחרת.

• המשיבה תעביר לב"כ המשיב את דמי השכירות כמפורט בסעיף 19 בהסכם.

• בכפוף לאמור על המשיב לפנות את המקרקעין ולמסור את החזקה בהם למשיבה בתוך 45 יום מהיום.

אין צו להוצאות.

ניתנה היום, כ"ז ניסן תשפ"ג, 18 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.