כפרי ואח' נ' רצון

לפני תביעה כספית שהגישו התובעים בגין הפרת זיכרון דברים.

תמצית טענות הצדדים והעובדות הרלוונטיות לדיון

1. התובעים הם זוג נשוי שהתגורר בשכירות בדירת שבבעלות הנתבע ברחוב שבזי 24 בקרית אתא. (להלן: "הדירה") ביום 31.12.2019, נחתם זיכרון דברים בין התובעים לנתבע לצורך רכישת הדירה. (להלן: "זיכרון הדברים") במסגרת זיכרון הדברים נקבע בין השאר כדלקמן:

    

   

   

   

2. בהתאם לסעיף 2 לזיכרון הדברים, העבירו התובעים לנתבע סכום של 60,000 ₪ כמקדמה על חשבון התמורה של הדירה. (להלן: "המקדמה") כמו כן, בהתאם לסעיף 3 לזיכרון הדברים, התקינו התובעים על חשבונם מעקה בסך 7500 ₪.

    

3. ביום 5.5.2020 התקבל טופס 4 לצורך אכלוס הדירה. עם זאת, החליטו הצדדים להאריך את זיכרון הדברים והם חלוקים ביניהם בשאלת הסיבה לאותה הארכה. לטענת התובעים הסכם השכירות מיום 24.6.20 מאירך באופן מפורש את המועד הנקוב בזיכרון הדברים באשר לתוקפו, לטענתם, בחוזה שכירות הוסכם כי "... ובין הצדדים נערך זיכרון דברים לרכישת הבית הקדמי נשוא ההסכם. אלא בשל מס' בדיקות שעל השוכר לערוך וטרם קבלת תשובות (הן מהטאבו והן מהמנהל) קיימת הסכמה בין הצדדים שהשוכר ישכור בשלב זה מהמשכיר את המושכר לתקופה עד לקבלת מלוא התשובות הן מהמנהל והן מהטאבו והן מהבנק למשכנתאות וכן עד למועד חתימת חוזה רכישה ככל שייחתם ואולם היה ולא ייחתם הסכם רכישה כי אז תוארך תקופת השכירות לחצי שנה עדי לאפשר לשוכר למצוא דירה חלופית."

    

   כמו כן, הוסכם בין הצדדים כי דמי השכירות יהיו בסך של 4000 ₪ לחודש.

    

4. ביום 9.9.2020 הודיע הנתבע לתובעים בכתב על ביטול העסקה, מאחר ולהשקפתו הם לא עמדו בתנאים שסוכמו בין הצדדים מראש.(להלן: "הודעת הביטול") התובעים טענו שהנתבע החליט להעלות את שכר הדירה בעקבות עליית המחירים, ללא כל אסמכתא חוקית או חוזית. מדובר בסכום נוסף של 1800 ₪ בכל חודש ועד להשלמת סכום של 50,000 ₪ והתובעים לא הסכימו לשלמו. מנגד טען הנתבע, שהתובעים לא עמדו בהתחייבותם ולא השלימו את עסקת המכר למרות שחלפו חודשים רבים ולכן הוא ביקש לבטל את זיכרון הדברים ולנסות למכור את הדירה לצד ג.

    

5. לדברי התובעים, מרגע קבלת הודעת הביטול הם דרשו את המקדמה ששילמו בחזרה, בהתאם לזיכרון הדברים. אולם, הנתבע סירב להחזיר את הכסף, בטענה שהם אלה שהפרו את זיכרון הדברים ומכאן נולדה התביעה. יש להבהיר בהקשר זה, שביום 15.2.2022, העביר ב"כ התובעים הודעה לביהמ"ש לפיה הנתבע העביר לתובעים את המקדמה על סך 60,000 ₪.

    

6. ביום 9.1.2024 התקיים דיון הוכחות במהלכו העידו התובע והנתבע.

    

   טענות הצדדים

    

   טענות התובעים

    

7. התובעים טענו כי בשל חוסר במסמכים ובכלל זה: תשריט נלווה לשטר החכירה והסכם שיתוף, לא היה באפשרותם לקחת משכנתא עבור הדירה. לאור האמור, החליטו הצדדים להאריך את זיכרון הדברים. בהמשך, הודיע להם הנתבע שברצונו להעלות באופן חד צדדי את מחיר הדירה והם לא הסכימו לכך. לפיכך, שלח להם הנתבע הודעה על ביטול עסקת המכר של הדירה.

    

8. מרגע קבלת הודעת הביטול, דרשו התובעים שהנתבע ישיב להם את המקדמה ששילמו, אך ללא הואיל. המקדמה הייתה חלק מההון העצמי של התובעים לצורך רכישת דירה חלופית ומאחר שהנתבע לא השיב את המקדמה בזמן, התובעים נאלצו ליטול הלוואה גדולה יותר.

    

9. משלא השיב הנתבע את המקדמה במועד הקבוע בזיכרון הדברים, הרי שהוא הפר את זיכרון הדברים וע"פ הנוהג הקיים בחוזים יש לחייבו בתשלום של 10% פיצוי מסך עלות הדירה.

    

10. מעבר לכך טענו התובעים שעל הנתבע להשיב לתובעים את עלות המעקה, התשלום לעורך הדין ופיצוי בסך 20,000 ₪ עבור עגמת הנפש שנגרמה להם.

     

    טענות הנתבע

     

11. מנגד טען הנתבע, שהתובעים לא עמדו בהתחייבותם לחתום על הסכם מכר עם קבלת טופס 4 לדירה ובמשך חודשים רבים. למעשה, התובעים התעלמו מפניותיו הרבות של הנתבע אליהם לצורך השלמת עסקת המכר. הנתבע הסתמך על מכירת הדירה לצורך כיסוי חובותיו השוטפים וההלוואות שנטל ולא יכול להמתין עוד עם המכירה.

     

12. על מנת למזער את נזקיו ואת ההפסדים הכלכליים שפקדו אותו, ביקש הנתבע למכור את הדירה לצד ג', אך התובעים מנעו כניסה של קונים פוטנציאלים לדירה ואיימו על הנתבע בנקיטת הליכים משפטיים. כל אותו הזמן, המשיכו התובעים לגור בדירה בשכר דירה מופחת וסירבו לפנותה.

     

13. לאור כל האמור, טען הנתבע שהתובעים ניצלו את טוב ליבו ותמימותו ונהגו בדירה כשלהם ומכאן שאין מקום לקבל את תביעתם ודינה להידחות.

     

    דיון והכרעה

     

14. המחלוקת בין הצדדים בתביעה דנן, נוגעת לשאלת ההשבה והפיצוי המוסכם, כתוצאה מכך שבסופו של דבר התובעים לא קנו את הדירה. למעשה, כל צד טוען שעסקת המכר של הדירה לא הבשילה לכדי הסכם מכר מחייב, בעקבות התנהלותו של הצד האחר.

     

    מדוע לא התגבש זיכרון הדברים לכדי הסכם מכר

     

15. התובעים טענו כי בשל חוסר במסמכים ובפרט תשריט והסכם שיתוף, לא עלה בידם לקבל הלוואת משכנתא. (ראו: סעיף 2.8. לכתב התביעה) עם זאת, כשנשאל התובע במסגרת דיון ההוכחות אילו מסמכים היו חסרים הוא השיב כדלקמן:

     

    "ש.לשאלת בית המשפט איזה טפסים הוא לא השלים?

    ת. יש טופס שהיה צריך להביא חתימות מכל השכנים וגם אותי הסכם חלוקה, הבנק לא קיבל את זה, הבנק אמר שהוא רוצה לראות איפה הגבולות של הבית, כי בזמן הזה נבנה בית לידו שהיה בו עיקולים. אני ניסיתי להסביר לבנק ואחרי שהגעתי לעוד עו"ד וזה היה תקופה של קורונה הוא הפעיל קשרים, שילמתי לו כספים כדי שיביא לי טופס מסודר לבית ואז הבנק יוכל לקבל את הטפסים של הבית כדי שנוכל להתקדם לעסקה." (ראו: פרוטוקול דיון מיום 9.1.2024, עמ' 6, ש' 9-14)

     

    הנה כי כן, במקום תשריט והסכם שיתוף שנזכרו בכתב התביעה, טען התובע שהיה חסר טופס עם חתימות השכנים והסכם חלוקה. מדובר אפוא במסמכים שונים שנדרשו על ידי הבנק בכל הנוגע למסמכים החסרים ודי בכך כדי להצביע על טעם לפגם בגרסת התובעים. ברם, גם אניח לקולא כי השימוש בשמות שונים לאותם מסמכים עדיין אין בכך כדי לתמוך בגרסת התובעים וזאת ממספר טעמים:

    ראשית, התובעים לא צירפו כל מסמך מהבנק המפרט מהו דרישותיו לקבלת המשכנתא לאחר שניתן להם האישור העקרוני כבר ביום 22.12.19. יש לזכור שזכרון הדברים נחתם ביום ב-31.12.19 כלומר כ-10 ימים לערך לאחר שמסמך אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק היה בידי התובעים. עיון במסמך זה מצביע כי הבנק התנה את קבלת המשכנתא בתנאים שלהלן:

     

     

     

    אין בתנאים הנדרשים כל דרישה לאיזה שהוא תשריט ו/או הסכם חלוקה ו/או הסכם שיתוף. ואם דרישה זו נולדה לאחר החתימה על זיכרון הדברים היה על התובעים להציג דרישה זו ובוודאי שהיה עליהם להביאה במסגרת ראיותיהם. התובעים לא עשו כן, והדבר פועל לחובתם.

     

    שנית, ומבלי למעט מהאמור לעיל, בפועל, התובעים לא הביאו כל ראיה לכך שהתנהלותו של התובע מנעה מהם לקבל מסמכים כאלה או אחרים או שהיה להם קושי לקבל מסמכים. היה באפשרותם של התובעים להביא ראיות על ההתנהלות מול הבנק או להביא לעדות את עורך הדין שטיפל בעסקה והיה בכוחו להעיד על הקשיים עמם התמודדו התובעים בקבלת המסמכים.

     

    שלישית, התובעים ציינו שהם היו אמורים להוציא את הטפסים ממנהל מקרקעי ישראל, אולם לא הגישו שום מסמך המעיד על הקושי בהתנהלות או על הסיבה בעטיה חל העיכוב בהעברת המסמכים ממנהל מקרקעי ישראל. זאת על אף שהתובע העיד שיש לו הקלטות של שיחות עם מנהל מקרקעי ישראל ועם העורך דין. (ראו: שם, בעמ' 7, ש' 10-13) מאחר שהתובעים בחרו שלא להביא כל מסמך או עדות שיכולה לבסס את גרסתם בעניין זה ללא כל הסבר, יש לזקוף זאת לחובתם. (ראו: ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף בע"מ (27.7.2008); ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים (8.1.1990))

     

    רביעית, התובע הודה שהנתבע העביר לו ת"ז מאחר שהייתה הסכמה בין הצדדים שהתובעים יטפלו בהוצאת המסמכים, דהיינו שהנתבע לא טיפל בנושא ומלוא חומר הראיות בעניין סוגיית הוצאת המסמכים היה ברשות התובעים. (ראו: שם, בעמ' 7, ש' 15) . עיון בזיכרון הדברים מעלה שמלבד השגת טופס 4 לא נדרש הנתבע להשיג מסמך כלשהו, ולכן, גם אם אצא מנק' הנחה שדרישת הבנק למשכנתאות נולדה לכאורה לאחר החתימה על זיכרון הדברים הרי שלא הייתה כל מניעה שעורך הדין האמון על הכנת ההסכם יתקן ו/או ישנה את זיכרון הדברים בנוגע לחובה של הנתבע להשיג מסמך זה או אחר , דווקא העובדה שהתובעים בפועל הם אלו שעסקו בכך מצביעה שהחובה להשגת המסמכים החסרים הייתה מוטלת על התובעים.

    בהקשר זה יש לזכור, שבמסגרת הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים הוסכם כאמור שהחתימה על הסכם המכר מתעכבת בשל העובדה שהשוכר (התובעים) צריך לעשות כמה בדיקות והוא ממתין לתשובות מהגורמים השונים. ניתן להניח שככל שהקושי בהשגת האישורים והטפסים היה נעוץ בהתנהלות הנתבע, לא היו התובעים מסכימים לחתום על הסכם בנוסח שכזה שלא מזכיר כל קושי בהתנהלות הנתבע. (ראו: נספח א לכתב התביעה)

     

    למעשה, עד למועד זה לא ביססו התובעים בראיות את הסיבה בעטיה לא השתכלל זיכרון הדברים לכדי הסכם מחייב. יתרה מכך, מכלול הראיות והעדויות מצביעים על כך שהייתה זו דווקא התנהלות התובעים שהובילה לכך שבסופו של דבר במשך חודשים על חודשים לא נחתם הסכם מכר בין הצדדים.

     

    יש לזכור כי "חובת הגילוי במהלך משא ומתן לקראת כריתת חוזה מעוגנת בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, הקובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". דרישת תום הלב מחייבת כל צד למו"מ לפעול בנאמנות כלפי הצד האחר ובנאמנות לרוח העסקה ולמטרתה. קיימת דרישה של התחשבות בצד השני ושיתוף פעולה עימו להגשמת מטרתם המשותפת של הצדדים." (ראו גם: תא (חי') 19070-05-16 סרור נ' ביטון (23.6.2020))

     

    במקרה דנן, מחומר הראיות עולה שהתובעים לא שיתפו פעולה עם הנתבע לצורך הגשמת המטרה המשותפת – מכר הדירה. שכן, התובעים היו אמורים לקבל אישורים לצורך קבלת משכנתא והתעכבו במשך 9 חודשים ללא כל הסבר מניח את הדעת. לאור האמור, אני סבור שיש בהתנהלות התובעים כדי להוות חוסר תום לב בקיום הליך המו"מ (ראו: סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") . כאן המקום לחזור ולהדגיש שלמעשה טופס 4 לבית התקבל בתחילת חודש מאי 2020, ומנק' הזמן הזו שבו עמד הנתבע בהתחייבותו על פי זיכרון הדברים גם באיחור מה בהסכמת הצדדים לא הייתה כל מניעה לקבוע לוח זמנים ברור לחתימה על הסכם מכר.

     

    שוכנעתי אפוא שהנתבע מצדו המתין והאריך את המועד, למרות מצבו הכלכלי הקשה כפי שהעיד והצהיר ואף הבהיר לתובעים במהלך המו"מ, אך בסופו של דבר לאחר 9 חודשי המתנה, החליט לבטל את זיכרון הדברים. בכל הנוגע לכך שהנתבע ביקש להעלות את מחיר הדירה, איני סבור שיש בכך טעם לפגם. שכן, ככל שחלו תמורות במחירי הדיור והנתבע ראה שהתובעים מצדם "מושכים את הזמן" במשך חודשים רבים, היה באפשרותו לדרוש מהתובעים לשלם את ההפרש במחיר הדירה.

     

    על כן, אני קובע שהנתבע לא הפר את זיכרון הדברים והפרה כזאת היא מנת חלקם של התובעים.

     

    האם על הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בגין הפרת זיכרון הדברים

     

16. אין מחלוקת שהיה על הנתבע להשיב לתובעים את המקדמה ששילמו, בהתאם לזיכרון הדברים. ובהתאם להארכת המועדים לתוקפו של זכרון הדברים כפי שנטען שהדבר נערך בהסכם השכירות שנחתם ביוני 2020. אולם משהוציא הנתבע הודעה על ביטול זיכרון הדברים, וודאי שהיה עליו להשיב את המקדמה שמטרתה הייתה – תשלום עבור הדירה. (ראו גם: סעיף 21 לחוק החוזים; סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"))

     

    אוסיף בהקשר זה, שהיה על הנתבע להעביר לתובעים את המקדמה, אף אם טרם מכר את הדירה לצד ג'. שכן, המכירה לצד ג' לא נזכרה בזיכרון הדברים כתנאי שרק לאחר קיומו יהיה על הנתבע להעביר את המקדמה. בכל הנוגע לטענת הנתבע לפיה לא עלה בידו לקבל הלוואה ולכן לא הצליח להחזיר את המקדמה, הטענה נדחית, אומנם הנתבע העיד על מצבו הכלכלי הקשה שהביא אותו למכור את הדירה, וגם אם יש ממש בטענה זו אף שלא הוכחה ולו בבדל של ראיה, עדיין אין בכך כדי להואיל לנתבע שכן, השבת המקדמה לא הותנתה בשום תנאי בזיכרון הדברים. ונכונה קביעה זו גם לעובדה שהדירה נמכרה בפועל לצד ג' בחלוף כשנתיים.

     

    לאחר שקבעתי כי הנתבע הפר את החיוב בהשבת המקדמה בתוך 7 ימים, יש לבחון האם מגיע לנתבע פיצוי ואם כן מאיזה סוג. סעיף 11 לחוזה החוזים תרופות עוסק בנושא של פיצויים ללא הוכחת נזק במקרה בו בוטל חוזה בשל הפרתו:

     

    "11(א) הופר חיוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שוויים ביום ביטול החוזה.

    (ב) הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר."

     

    הנה כי כן, סעיף 11 לחוק החוזים תרופות קובע כי ככל שהופר חיוב לשלם סכום כסף, הרי שהנפגע זכאי ללא הוכחת נזק לפיצוי בסכום הריבית על התשלום שבפיגור.

    מן הכלל אל הפרט, במקרה דנן הנתבע הפר את החיוב להחזיר לתובעים את המקדמה בתוך 7 ימים ולכן בהתאם לסעיף 11 דלעיל, עליו לשלם לתובעים פיצוי בדמות ריבית מיום ההפרה ועד מועד התשלום בפועל. הוראה זו בחוק החוזים תרופות, מתיישבת אף עם לשון זיכרון הדברים שקובע כי המקדמה תוחזר בתוך 7 ימים, "הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד לפירעונו בפועל..." (ראו: סעיף 6 לזיכרון הדברים, נספח ג לכתב התביעה)

     

17. יתרה מכך, בזיכרון הדברים עצמו נרשם כאמור כי " היה והמוכר לא מצליח להשיג טופס 4 מכל סיבה שהיא, והיעדר אורכה מוסכמת, זיכרון דברים זה יבוטל ללא צורך במשלוח הודעת ביטול, והמוכר יהיה חייב להשיב לידי הקונה את הסך של 60,000 ₪ תוך 7 ימים מיום תום התקופה. אחרת הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד לפירעונו בפועל וכי הדבר יהווה הפרה של זיכרון הדברים על כל המשתמע מכך." (ראו: סעיף 6 לזיכרון הדברים, נספח ג לכתב התביעה)

     

    דהיינו, זיכרון הדברים אינו עוסק בפועל בפיצוי מוסכם בגין ביטול זיכרון הדברים שלא עקב אי השגת טופס 4, במקרה דנן טופס 4 הושג על ידי הנתבע במסגרת הארכה המוסכמת בין הצדדים ולכן, יש לסייג את תחולתו של ס' 6 לזיכרון הדברים על ביטול זיכרון הדברים לאחר שהתובעים לא עמדו בהשגת המשכנתא ו/או בחתימה על חוזה מכר כמפורט לעיל. סוגיית ההפרה של השבת המקדמה המתבקשת מביטול זיכרון הדברים צריכה להיבחן על פי העקרונות של חוק החוזים וחוק החוזים תרופות.

    אקדים ואציין כי הצדדים לא הגדירו בזיכרון הדברים שהשבת המקדמה תוך 7 ימים מהווה הפרה יסודית שתזכה בפיצוי מוסכם מעבר לתוספת ריבית. אומנם, התובעים טענו בעניין זה כי הם סבורים שמדובר בהפרה יסודית, שכן זה התנאי היחיד המגן על כספם ואילו ידעו בעת ביטול החוזה שהכספים לא יושבו, וודאי שלא היו מתקשרים בו.

    הגם שזיכרון הדברים שותק לגבי הגדרת אי השבת המקדמה במועד שנקבע (7 ימים) כהפרה יסודית, אני סבור שגם אם אניח שמדובר בהפרה יסודית כטענת התובעים אין הדבר מזכה את התובעים בפיצוי נוסף וזאת ממספר טעמים שיפורט להלן:

     

    ראשית, אין מחלוקת שהתובעים קיבלו חזרה את המקדמה ומאחר שהמקדמה הוחזרה לתובעים בסופו של דבר, לאחר שזיכרון הדברים בוטל כדין כפי שקבעתי לעיל לאור התנהלות התובעים ולכן,

    מאחר שנושא הפיצוי המוסכם אינו מוזכר בזיכרון הדברים, הרי שככל שהיה נקבע כי הנתבע זכאי לפיצוי מוסכם, היה מקום לבחון האם יש מקום לקרוא לתוך זיכרון הדברים את התנאי לפיו הפרה של זיכרון הדברים תזכה את הנתבע בפיצוי של 10% ממחיר הדירה. (ראו: סעיף 26 לחוק החוזים)

    ובמקרה הנדון היה מקום לבחון גם בעניין זכותו של הנתבע לפיצוי האם אכן התנאי לפיו פיצוי מוסכם יהיה שווה 10% מערך הדירה הוא נוהג מקובל, בהתאם לגרסת התובעים.

     

    ולכן, לאור האמור לעיל כאשר מחד התנהלות התובעים היא זו שהביאה לביטול זיכרון הדברים ומאידך, הנתבע לא השיב את המקדמה במועד הרי שלנוכח שתיקת זיכרון הדברים לגבי פיצוי מוסכם במקרה של ביטול זיכרון הדברים שלא מחמת אי השגת טופס 4 ולאור האמור לעיל ובראי סעיף 11 לחוק החוזים תרופות, אני סבור שאין לחייב את מי מהצדדים בפיצוי מוסכם ולכן, הפיצוי שעל הנתבע להעביר לתובעים בשל אי השבת המקדמה במועד כולל ריבית מיום 17.9.2020 (7 ימים מיום הודעת ביטול זיכרון הדברים, ראו: נספח ד לכתב התביעה) ועד למועד בו השיב את המקדמה בפועל.

     

    במסגרת פסק הדין, לא עסקתי בהרחבה בהתנהלות התובעים לאחר שהנתבע הודיע להם ב-9.9.20 על ביטול זיכרון הדברים אולם גם התנהלות התובעים לאחר קבלת הודעת הביטול מעוררת לא מעט תהיות בנוגע לחוסר תום ליבם בהתנהלות מול הנתבע . התובעים העידו כי בפועל רכשו דירה אחרת בחלוף חודש ממועד קבלת ההודעה , שוכנעתי כי בפועל התובעים "משכו את הזמן" מול הנתבע ויתכן כי ניהלו במקביל מו"מ עם מוכרים אחרים:

    "ש.בעצם לא חיפשת שום דירה אחרת עד שהתקבלה הודעת הביטול התכוונת לקיים את זיכרון הדברים נכון?

    ת. לא מדויק שרצינו להגיע לשכונה ירינו לכל הכיוונים , ראינו כמה דירות הדירה של נתן מצאה חן בעינינו, הן מבחינת המחיר, הן מבחינת הנוף , אף על פי שידעתי שיש ליקויים בדירה מאוד רציתי אותה. והראייה לזה הבאנו תוכניות שנמצאים אצל טרלידור הבנו הצעות למעקות מסביב לשטח והתקנו מעקה בדירה. עשינו כל מה שביכולתנו גם לקחת ת"ז של נתן ולהשתמש בה כדי להביא טפסים לקנות את הדירה.

    ש.לשאלת בית המשפט שאמרת שירית לכל הכיוונים עד שהתקבלה הודעה הביטול האם משא ומתן לפני שהתקבלה הודעת הביטול עם מוכר אחר?

    ת. לא זכור לי דבר כזה. לדעתי כמעט 100 אחוז שלא אני רציתי לקנות את הדירה של נתן בוודאות.

    ש.לשאלת בית המשפט תוך חודש רכשת כבר בית אחר?

    ת. נכון", פ' עמ' 8 ש' 18-31.

     

    יש לזכור, שהתובעים חתמו על זיכרון הדברים ב-31.12.19 , הודעת הביטול התקבלה ב-9.9.20 , כלומר לקח לתובע 9 חודשים לנהל מו"מ , להשיג מסמכים שונים כדי לקבל משכנתא כטענתם והינה בחודש אחד ניהלו מו"מ , פעלו להשגת משכנתא עבור הבית האחר שרכשו , חתמו על חוזה מכר וכל זאת במהלך חודש אחד. למותר לציין שהתובעים לא הציגו כל מסמך הקשור לנושר רכישת הבית החדש ולכן, התנהלות זו רק מחזקת מסקנתי שהתובעים הם אלו שהפרו את זיכרון הדברים והביאו לכך שלא הבשיל לכדי חוזה מכר מחייב.

    מסקנה זו אף מתחזקת נוכח עדותו של התובע שהעיד כי :

    "ש.מ-31.12 ועד ה-9.9 לא התקבלו המסמכים שהיית צריך לקבל מהבנק ואו לא קיבלת מימון מהבנק זה נכון או לא נכון?

    ת.זה נכון כי לא קיבלתי את הטפסים מהמוכר.

    ש.איזה טפסים?

    ת. לאחר שקיבלתי את הייפוי כוח ותעודת הזהות של המוכר, ובאנו להשלמת העסקה קיבלתי את המסמכים האלה באמצע התקופה".

    ומעדותו עולה שלא רק שלא ידע להגיד איזה טפסים היה על הנתבע להמציא לו וכפי שכבר ראינו לעיל, הנתבע לא התחייב להמציא לו טפסים כלשהם מעבר לטופס 4 שהתקבל, אלא עולה מעדות התובע כי הנתבע שיתף פעולה מסר בידיו פרטי תעודת זהות ו/או העתק מתעודת הזהות שלו ויפוי כוח שהביאו למעשה להשגת המסמכים באמצע התקופה קרי, לא הייתה מניעה עקרונית לקבל את המשכנתא ולהתקדם לחתימה על חוזה המכר עובר ל-9.9.20 אם אכן התובעים היו באמת מעוניינים ברכישת הדירה ומאחר ושוכנעתי כי בפועל עסקו התובעים במו"מ עם אחרים הרי שניתן להבין את נטייתם שלא לחתום על חוזה מכר עם הנתבע למרות שאין מחלוקת שהבהיר להם את מצבו הכלכלי הקשה (פ' עמ' 9 ש' 28-31)

    המעקה

     

18. בכל הנוגע לרכישת המעקה ע"י התובעים, הרי שבהתאם לזיכרון הדברים נקבע כי "... על הקונה מוטלת החובה לבצע מעקה למדרגות פנים בדירה, יובהר כי סוג המעקה או צורתו ייקבעו על ידי הקונה ואולם על פי דרישות העיריה ועל פי התקן שהם יקבעו." (ראו: סעיף 3 לזיכרון הדברים, נספח ג לכתב התביעה)

     

19. אין מחלוקת בין הצדדים שהם קבעו מראש שהמעקה יהיה על חשבון התובעים. עם זאת, הצדדים הסכימו שנקבע שמחיר המעקה יקוזז ממחיר הדירה. (ראו: פרוטוקול דיון מיום 9.1.2024, עמ' 5, ש' 26-27; עמ' 11, ש' 4-5)

     

20. יתרה מכך, אין מחלוקת שהתובעים בחרו מעקה שמתאים לטעמם וזו בראייה קדימה. דהיינו שהם האמינו נכון למועד החתימה על זיכרון הדברים שהמעקה יישאר בדירה בה יגורו.

     

21. מאחר שבסופו של יום הדירה לא נרכשה, הרי שיש להשיב את עלות המעקב לתובעים. שכן, הם השקיעו במעקה כדי שהנתבע יוכל לקבל טופס 4, מתוך מחשבה שיוכלו ליהנות ממנו לכשיגורו בדירה. מאחר שבסופו של יום התובעים לא רכשו את הדירה, הרי שהנתבע קיבל את הדירה עם מעקה שהתובעים מימנו ועליו להשיב את עלותו. (ראו: סעיף 21 לחוק החוזים; סעיף 9 לחוק החוזים תרופות) הנתבע אמנם טען שקיבל הצעת מחיר נמוכה יותר לרכישת מעקה, אולם מאחר שלא הגיש את הצעת המחיר לביהמ"ש, הרי שאני דוחה את הטענה.

     

     

    שכר טרחת עו"ד

     

22. במקרה דנן, שכרו הצדדים את שירותיו של עו"ד גסאן המאם שייצג את שני הצדדים בעסקת המכר. במסגרת זיכרון הדברים, הוסכם כי שכר טרחתו של עו"ד גסאן, יוטל על התובעים. (ראו: סעיף 9

     

     

    לזיכרון הדברים, נספח ג לכתב התביעה) עם זאת, הצדדים הסכימו כי עלות שכ"ט בה נשאו התובעים, הופחתה ממחיר הדירה בפועל:

     

    "ש. אני מפנה אותך להודעת ווצאפ מתאריך 13.12.19 בה כתבת סיכמנו שאתה משלם מעקה ועו"ד ולכן הורדתי לך 10,000 ממחיר הדירה." (ראו: פרוטוקול דיון מיום 9.1.2024, עמ' 11, ש' 4-5)

     

    מאחר שהצדדים הסכימו שסכום של 10,000 ₪ יכלול שכ"ט עו"ד ומעקה ויקוזז ממחיר הדירה והדירה לא נרכשה בסופו של יום, אני סבור שבהתאם, על הנתבע להשיב לתובעים סכום של 10,000 ₪ עבור שני הדברים יחד. (ראו: סעיף 21 לחוק החוזים; סעיף 9 לחוק החוזים תרופות)

     

23. לאור העובדה שקבעתי כי התנהלות התובעים באי השגת המסמכים הדרושים לצורך נטילת הלוואת משכנתא נגועה בחוסר תום לב, איני סבור כי יש לפצותם עבור עגמת נפש. שהרי עגמת נפש נגרמה במקרה זה לשני הצדדים. לנתבע נגרמה עוגמת נפש בשל התנהלות התובעים באי השגת המסמכים הדרושים ולתובעים נגרמה עוגמת נפש באי קבלת המקדמה במועד. למעלה מן הצורך, אציין שאני סבור אף שהפיצוי שנקבע – ריבית על הסכום שלא הוחזר במועד, כוללת בתוכה פיצוי בין השאר עבור רכיב עוגמת הנפש.

     

24. לסיכום, הנתבע יעביר לתובעים תשלום של ריבית עבור המקדמה מיום 17.9.2020 ועד למועד התשלום בפועל וכן סכום של 10,000 ₪ בעבור המעקה ושכ"ט עו"ד שגם הוא יכלול ריבית מאותו מועד ועד מועד התשלום בפועל. ניתן להגיש פסיקתה לחתימתי עם אסמכתא על אופן חישוב הריבית.

     

25.  נוכח התנהלות הצדדים, אני קובע שכל צד יישא בהוצאותיו למעט בעניין אגרת בית המשפט אשר תחולק בחלקים שווים בין הצדדים.

     

    תקסד"א מורות שאומנם בכל הליך יקבע בית המשפט הוצאות משפט ובכלל זה שכ"ט עו"ד אלא שהתנהלות הצדדים כמו גם הגשת תביעה כספית שמרביתה נדחתה על ידי בשל התנהלות התובעים היתה מצדיקה פסיקת הוצאות לטובת שני הצדדים האחד בגין קבלת חלק מתביעתו והשני בגין דחיית חלק ניכר מהתביעה . לפיכך, בנסיבות תיק זה יהיה זה נכון וראוי שכל צד יישא בהוצאותיו למעט כאמור בעניין האגרה אשר תחול בחלקים שווים על ידי שני הצדדים.

     

    על כן, הנתבע ישלם לתובעים מחצית משווי האגרה שחלה בגין ההליך הנדון וזאת במועד שבו יבוצע התשלום האמור בס' 24 לעיל ובנוסף לאמור בס' 24 לעיל.

     

    המזכירות תעביר את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

     

     

     

    ניתן היום, י"ט תמוז תשפ"ד, 25 יולי 2024, בהעדר הצדדים.