1.המבקשת, ילידת 1950, מתגוררת מזה שנים בדירת עמידר בהרצליה יחד עם בנה הנכה.
המשיבה, חברה פרטית העוסקת בהתחדשות עירונית, התקשרה בהסכם עם בעלי הדירות בבית משותף ברחוב סירקין 23 בהרצליה לביצוע פרויקט הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38/2.
המבקשת התקשרה עם המשיבה בהסכם לרכישת דירה בפרויקט. מי שטיפלה עבורה במציאת הדירה ובהתקשרות עם המשיבה בהסכם היתה בתה הגב' אלמונית.
2.ביום 19.1.2022 נחתם בין המבקשת למשיבה הסכם במסגרתו רכשה המבקשת דירה בפרויקט בתמורה לסך של 3,250,000 ₪.
3.להסכם צורף נספח ט' שהצדדים הסכימו כי האמור בו גובר על כל תנאי בהסכם המכר, וכך הוסכם בו:
"1. הקונה מצהיר בזאת במפורש כי הובהר לו ע"י המוכר וידוע לו כי במועד חתימת הסכם המכר טרם נחתם הסכם ליווי בין המוכר לגורם מממן מטעמו (להלן: "הגורם הממן") לליווי הבניה של הפרויקט וטרם התקבל היתר בניה כחוק לבניית הפרויקט ו/או הממכר נשוא ההסכם.
2. אשר על כן, מסכימים הצדדים כי התחייבות המוכר למכור לקונה את הממכר והתחייבות הקונה לרכוש את הממכר עפ"י תנאיו של ההסכם, מותנים בכך שעד לא יאוחר מתום 12 חודשים ממועד חתימת הסכם המכר ונספח זה (להלן: "המועד הקובע") יתקיימו כל התנאים דלהלן, במצטבר –
א. ייחתם הסכם ליווי בין המוכר לגורם מממן, במסגרתו תתאפשר הבטחת זכויות הקונה באמצעות בטוחה עפ"י חוק המכר דירות וביצוע תשלומי התמורה באמצעות שוברי תשלום.
ב. יינתן למוכר היתר בניה כחוק להקמת הפרויקט.
התנאים הנ"ל, במצטבר, ייקראו להלן: "התנאים המתלים".
3. המוכר מתחייב לפעול כמיטב יכולתו על מנת לאפשר קיום התנאים המתלים עד למועד הקובע.
4. היה ועד למועד הקובע לא יתקיימו כל התנאים המתלים, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את ההסכם ע"י מתן הודעה בכתב לצד השני, שתימסר למשנהו בתוך 14 ימים מהמועד הקובע (להלן: "הודעת הביטול"). ככל שלא תימסר ע"י מי מהצדדים הודעת הביטול, תוארך אוטומטית התקופה להתקיימות התנאים המתלים ב- 60 ימים נוספים (אשר יספרו החל מיום המועד הקובע) ובתום 60 הימים הנ"ל יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את ההסכם ע"י מתן הודעה בכתב לצד השני, שתימסר למשנהו בתוך 14 ימים מתום 60 הימים".
5. הקונה מצהיר ומאשר כי המצב העובדתי והתכנוני הנ"ל הובא לידיעתו והוא מתקשר בהסכם המכר תוך ידיעה והבנה מלאה של עובדות אלו, על המשמעויות הנגזרות מהן".
4.עם חתימת ההסכם שילמה המבקשת את התשלום הראשון על פי תנאי ההסכם בסך של 227,500 ₪.
5.ביום 26.6.23 שלחה המשיבה למבקשת הודעה על ביטול הסכם המכר. בהודעתה ציינה המשיבה כי על אף מאמציה טרם עלה בידה להתקשר בהסכם ליווי עם גורם מממן לצורך הקמת הפרויקט ועל כן היא מודיעה על מימוש זכותה לביטול ההסכם בהתאם לנספח ט.
6.המבקשת, שהופתעה מהודעת הביטול, פנתה באמצעות בא-כוחה למשיבה ובקשה כי תעביר לה פרטים באשר למאמצים שעשתה לשם השגת הליווי הבנקאי וזאת בשים לב להתחייבותה בהסכם לפעול כמיטב יכולתה על מנת לאפשר את קיום התנאים המתלים עד למועד הקובע.
7.ביום 18.7.23 (לאחר שהוחלף משרד עורכי הדין המייצג את המשיבה ופניית המבקשת הועברה אל המייצגים החדשים) השיבה המשיבה למבקשת. במכתבה ציינה המשיבה כי עשתה ככל שבכוחה על מנת לקדם ולסגור הסכם ליווי לפרויקט לרבות פניה לבית השקעות המתמחה בגיוסי הון לפרויקטים בנדל"ן שפנה למספר בנקים ולגופים אחרים אך ללא הצלחה וזאת נוכח התקופה הקשה בשוק הנדל"ן.
המשיבה השיבה למבקשת את התשלום הראשון ששילמה על פי ההסכם. בנוסף חתמה המבקשת על המסמכים הנחוצים לצורך דיווח לשלטונות המס על ביטול ההסכם אך זאת תוך שמירה על כל טענותיה.
טענות המבקשת
8.המבקשת טוענת כי לא אי קבלת הליווי הבנקאי הוא שעמד בבסיס ביטול ההסכם על ידי המשיבה אלא רצון המשיבה להגדיל את רווחיה בשל עליית מחיר הדירה באופן משמעותי. המבקשת שחשדה במניעי המשיבה פנתה לשמאית מקרקעין אשר העריכה את שווי הדירה באותה עת בסכום הגבוה בלמעלה ממיליון ₪ מהסכום בו רכשה המבקשת את הדירה בהסכם המכר.
חיזוק נוסף לחוסר תום ליבה של המשיבה מצאה המבקשת במצגת שוק ההון לחודש ספטמבר של קבוצת המשיבה אשר פורסם באתר שלה, שם צוין בהתייחס לפרוייקט כי התקבל אישור לתנאים מסחריים מגוף מימון מלווה בהתאם לדו"חות אפס מיום 30.5.23.
לטענת המבקשת, העובדה כי זמן קצר לאחר הודעת הביטול דיווחה המשיבה על התקשרות עם גורם מלווה בהסתמך על דו"חות אפס מחודש מאי, מצביעה על כך שניתן היה להתקשר עם הגורם המלווה עוד קודם להודעת הביטול וכי הביטול נעשה בחוסר תום לב ובשל רצונה להרוויח מעליית המחיר.
9.המבקשת טוענת כי אמנם חתמה על נספח התנאים המתלים אך זאת לאחר שהובהר לה והוצג בפניה כי מדובר בתנאים מקובלים, כי אין כל סיבה שהם לא יקוימו וכי אין מקום לדאגה.
10.המבקשת טוענת כי המשיבה לא קיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת ופעלה בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 לפיו בקיום של חיוב הנובע מחוזה או בזכות הנובעת מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. המבקשת טוענת כי המשיבה הפרה חובתה לנהוג בתום לב כשלא פעלה כמיטב יכולתה לקיים את התנאי המתלה, היינו התקשרות בהסכם ליווי, במועד.
11.בעקבות כך הגישה המבקשת את התביעה בה בקשה לקבוע כי ביטול הסכם המכר נעשה שלא כדין ועתרה לאכיפת ההסכם.
בד בבד עם הגשת התביעה הגישה המבקשת ביום 3.1.2024 בקשה זו למתן צו מניעה האוסר על המשיבה לבצע כל עסקה בדירה עד להכרעה בתביעה.
טענות המשיבה
12.המשיבה טוענת כי המבקשת (באמצעות בתה) חתמה על נספח התנאים המתלים לאחר שהבינה היטב אותם ואת משמעותם. הטענה כי הוצג לה מצג לפיו מדובר בעניינים טכניים בלבד או כיוצ"ב היא טענה חסרת בסיס וחסרת שחר.
13.המשיבה טוענת כי בחלוף שנה ממועד חתימת הסכם המכר (ינואר 2023) וחודשים ארוכים לאחר מכן לא נחתם הסכם ליווי לפרויקט, על אף מאמצי המשיבה להשיגו. רק בסוף דצמבר 2023 נחתם הסכם הליווי. יתרה מכך, הסכם הליווי מותנה בסדרה של תנאים מתלים שטרם התקיימו.
14.המשיבה טוענת כי אי התקיימות התנאי המתלה זיכה אותה באפשרות לבטל את ההסכם וכי הסייג היחיד לזכות זו קבוע בסעיף 28 לחוק החוזים אשר קובע כי הסכם שמותנה בתנאי מתלה שלא התקיים לא יהיה ניתן לביטול רק אם יוכח שהמבקש לבטלו נהג בזדון או ברשלנות.
המשיבה טוענת כי המבקשת לא הרימה את הנטל ולא הצביעה ולו על בדל של ראיה לטענתה כי המשיבה פעלה במזיד או ברשלנות.
נטען כי המשיבה עשתה מאמצים לקבל ליווי לפרויקט, והדברים פורטו בתצהיר מנהלה, רפי אלאלוף, שצורף לתשובתה.
15.המשיבה טוענת כי ביטול ההסכם נעשה כדין ובהתאם להסכמות מפורשות של הצדדים, וכי המבקשת לא הצליחה להראות כי קיימת לה עילת תביעה.
16.נוסף על כך טוענת המשיבה כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת וכי המבקשת לא הוכיחה כי יגרם לה נזק שאינו בר תיקון. למשיבה לעומת זאת יגרם נזק משמעותי באם תוקפא האפשרות למכור את הדירה ולהזרים תקבולים החיוניים לקידום הפרוייקט.
17.עוד נטען כי דין הבקשה להידחות גם בשל שיהוי בשים לב לכך שהבקשה הוגשה כחצי שנה לאחר קבלת ההודעה על ביטול ההסכם.
18.לבקשה צורפו תצהירי המבקשת ובתה. לתשובת המשיבה צורף תצהיר מנהלה. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
דיון והכרעה
19.כידוע, "בבואו לבחון בקשה לסעד זמני, על בית המשפט להביא בחשבון שני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה – במסגרתו יש לבחון האם ישנן ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה ואין מדובר בתביעת סרק; ומאזן הנוחות – הבוחן האם הנזק שצפוי להיגרם למבקש מדחיית הבקשה עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיב ככל שיינתן הסעד הזמני. בין שני שיקולים אלו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שסיכויי התביעה נמוכים יותר, גובר הנטל על המבקש להראות כי מאזן כוחות נוטה באופן מובהק לטובתו, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול של מאזן הנוחות כבעל "מעמד בכורה". לצד שיקולים אלה, יש להתחשב גם בשיקולי יושר וצדק, ובכלל זה בתום ליבו של מבקש הסעד הזמני ובמועד בו הוגשה הבקשה (ראו, למשל: רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח ג'רוס ז"ל, פסקה 17 [פורסם בנבו] (29.8.2023); רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 [פורסם בנבו] (7.5.2023); רע"א 4417/18 בבלפור נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 15 [פורסם בנבו] (3.12.2018))" (רע"א 6869/23 אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ' מור אבנעים [פורסם בנבו](14.1.2024)).
20.בבחינת סיכויי התביעה נראה כי לא ניתן לקבוע שהמבקשת הראתה כי סיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים במיוחד.
אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם שהותלה בתנאים מתלים וכי לכל אחד מהצדדים ניתנה אפשרות לביטול ההסכם במקרה של אי התקיימות התנאים המתלים (או אחד מהם) בתוך שנה ממועד החתימה על ההסכם.
המבקשת העידה כי מי שטיפלה מטעמה בכל העניינים הקשורים לרכישת הדירה ולהסכם היתה בתה הגב' אלמונית וכי את כל השאלות בעניין זה יש להפנות אליה. מחקירתה של הבת, הגב' אלמונית, עולה כי היא הבינה את תנאי ההסכם ואת משמעותם. נוסף על כך לא הונחה תשתית ראייתית המצביעה על כך שבמקביל לחתימה על ההסכם ובכללו נספח התנאים המתלים הוצג לה ולמבקשת מצג סותר או מטעה ביחס לתנאים המתלים. לא למותר לציין כי המבקשת היתה מיוצגת לאורך המו"מ ובעת החתימה על ההסכם על ידי עורך דין מטעמה. הגב' אלמונית אף העידה כי התייעצה עם עורך דינה לגבי סעיף התנאים המתלים בטרם חתמו על ההסכם.
21.טענתה הנוספת של המבקשת היא כי המשיבה פעלה בחוסר תום לב במימוש זכותה לבטל את ההסכם, וכי היא לא פעלה כמיטב יכולתה, כפי שהתחייבה בהסכם, להשיג את הסכם הליווי לפרויקט.
מנהל המשיבה מר אלאלוף דחה מכול וכול את הטענה. לדבריו, החברה עשתה מאמצים להשיג ליווי לפרויקט, היא פנתה לבנקאי השקעות, חברת מור לנגרמן, שפנתה בשם המשיבה למספר רב של גופים פיננסיים לקבלת ליווי לפרויקט ובכללם בנק מרכנתיל דיסקונט, בנק לאומי, בנק הפועלים, בנק מזרחי טפחות ובנק ירושלים, וכן קרן הפניקס, קרן ווליו, קרן יסודות וקרן ברקת. לתצהירו צורפה הצעה בכתב לליווי שקיבלה המשיבה מבנק מרכנתיל בחודש פברואר 2022, הצעה שלא התגבשה לידי הסכם בסופו של דבר כיוון שבאותה עת לא התקבל עדיין היתר הבניה (ר' עדותו של מר אלאלוף). יצוין כי המשיבה פעלה במקביל לקבלת היתר הבניה (שקבלתו הינה אחד משני התנאים המתלים) וההיתר ניתן לה ניתן בחודש 9/22. אלאלוף העיד כי עם קבלת ההיתר שבה המשיבה ופנתה, באמצעות חברת מור לנגרמן, לבנקים ולגופים אחרים במטרה להשיג ליווי. הוא העיד כי הקושי בהשגת ליווי היה נעוץ בכך ששוק הנדל"ן לא היה יציב בשל עליית מחירי חומרי הגלם (בעקבות אירועים גיאופוליטיים עולמיים) ועליית הריבית החדה באותה תקופה (ר' תצהירו ועדותו). עוד ציין כי קודם פנו לבנקים ומשאלה לא הביעו עניין בליווי הפרויקט פנו לגופים פיננסים אחרים. רק בחודש 9/23 אושרו התנאים המסחריים לליווי ובחודש 12/23, לאחר מו"מ על התנאים המשפטיים, נחתם ההסכם שהותנה גם הוא, כאמור, בתנאים מתלים.
מנהל המשיבה הכחיש מכול וכול את הטענה כי המשיבה פעלה בחוסר תום לב. הוא ציין כי המשיבה לא ביטלה את ההסכם מיד בחלוף שנה מחתימתו אף שיכלה לעשות כן ויש בכך כדי להפריך את טענת המבקשת שהמשיבה סברה כי טעתה במחיר בו מכרה את הדירה למבקשת וביקשה להתנער מההסכם עמה בשל כך.
22.המבקשת לא הניחה תשתית של ממש המצביעה על כך שהמשיבה פעלה בחוסר תום לב או כי לא פעלה לקיום התנאים המתלים. טענתה מתבססת למעשה על עליית המחירים ועל כך שהמשיבה לא הוכיחה לה ולבית המשפט בדרך של המצאת מסמכים והבאת עדים רלוונטיים כי היא עשתה מאמצים להשגת ליווי להסכם וכי פעלה בתום לב. ואולם אין בעליית המחירים כשלעצמה כדי להצביע על חוסר תום הלב של המשיבה. יש לזכור גם כי עליית המחיר נבעה בין היתר בעליה משמעותית בעלויות הבניה שנובעת מהתייקרות חומרי הגלם (ר' תצהיר אלאלוף), ובנוסף כבר נפסק כי "אין בעצם העובדה שהמצב המשפטי-החוזי עלה בקנה אחד עם האינטרסים שלהם כדי לשלול מהם את האפשרות "לנצל" אותו לזכותם. "ניצול" זה אין בו כשלעצמו כדי להצביע על חוסר תום לב מצד המבקשים בביטול החוזה" (ר' רע"א 6869/23 הנ"ל). אשר להבאת ראיות, מנהל המשיבה הצהיר על הפעולות שנקטה המשיבה, ואף הציג את אחת ההצעות לליווי שניתנה בכתב. אילו הונחה תשתית, מעין ראשית ראיה, שמצביעה על חוסר תום לבה של המשיבה ניתן היה לקבל, לצורך הבקשה, את הטענה שהמשיבה לא הציגה ראיות להפריך את מה שנראה כחוסר תום לב. ואולם במקרה זה לא הונחה תשתית ראשיתית כזאת, חקירת מנהל המשיבה גם היא לא הפריכה את האמור בתצהירו אלא להיפך, ועל כן לא ניתן לקבל את הטענה שהמשיבה לא הוכיחה בראיות נוספות את תום ליבה כבסיס לקבלת הבקשה.
על כן, כאמור, לא ניתן לקבוע כי המבקשת הראתה שסיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים במיוחד. ומשכך, מוטל על המבקשת נטל כבד להראות כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתה.
23.ואולם המבקשת לא הצליחה להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה. אף שהתביעה שהגישה היא לאכיפת הסכם המכר, הנזק שיגרם לה באם לא יינתן צו המניעה הוא נזק כספי, הנובע מעליית מחירי הדירות ומכך שלא תהיה לה אפשרות כלכלית לקנות דירה דומה לזו שרכשה מהמשיבה בשל עליית המחירים. מדובר בנזק כספי שהמבקשת תוכל לתבוע מהמשיבה פיצוי בגינו ככל שתוכחנה טענותיה נגדה.
מן הצד השני, אם יאסר על המשיבה למכור את הדירה לתקופה ארוכה, עד להכרעה בתביעה, עלול הדבר לפגוע ביכולתה של המשיבה לקדם את הפרויקט בין היתר באמצעות קבלת תקבולים החיוניים לקידומו, כפי שנטען בתצהירו של מנהל המשיבה שלא נחקר על כך.
עולה מן האמור שהמבקשת לא הצליחה להראות כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתה.
24.אוסיף כי הבקשה הוגשה כחצי שנה לאחר הודעת הביטול. לא הייתי דוחה את הבקשה רק בשל שיהוי זה בהגשתה, אך השיהוי מצטרף לטעמים האחרים ויש בו גם כדי לחזק את המסקנה באשר לסיכויי התביעה.
25.אשר על כן, הבקשה לצו מניעה זמני נדחית. הצו הארעי שניתן ביום 3.1.2024 מבוטל.
המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 2,000 ₪.
המזכירות תשלח עותק ההחלטה לצדדים ותעביר את התיק לקביעת מותב בהתאם לסדרי העבודה.
ניתנה היום, י"ז תמוז תשפ"ד, 23 יולי 2024, בהעדר הצדדים.
|
|
|
יעל אילני, שופטת
|