ת"ק 9067-06-15 גולני ואח' נ' שלי ובניו בע"מ

לפניי תביעה להשבת 2,500 ₪, שהתובעים טוענים שנגבו מהם כדמי מקדמה, על פי חוזה שנכרת בינם לבין הנתבעת [שהיא חברת קבלנית המתמחה בבניית תוספות בנייה (מרפסות) על פי תמ"א 38] לבנית תוספת של מרפסת לדירתם; זאת - כחלק מחוזה כולל של החברה עם בעלי הדירות באותו בנין לבניית מרפסות שמש לכל דירות הבנין. התובעים טוענים שהנתבעת הפרה את תנאי החוזה, ומכאן זכותם להשבה ולפיצוי; התביעה היא על סך 3,000 ₪.

כפי שיפורט להלן, לא מצאתי כי הוכח בענייננו שהנתבעת הפרה את החוזה, ולא מצאתי כי בנסיבות ענייננו עומדת לתובעים זכות חד-צדדית לביטול החוזה ולדרישת השבת דמי המקדמה, כאמור.

טענות הצדדים

1. התובעים טוענים כי ביום 20.4.2013 נחתם חוזה (להלן: "החוזה") בין דיירי בניין בחולון, בו היתה בבעלותם דירה, כל אחד בנפרד (למעשה – מרבית הדיירים), לבין הנתבעת - לבניית תוספת של מרפסות שמש בהמשך לדירותיהם.

    

2. התובעים היו בעת חתימת החוזה בעלי ודיירי דירה עורפית בקומה 5 בבניין. במעמד חתימת החוזה שולם ע"י התובעים לנתבעת כחלק מהתמורה החוזית (5% מהתמורה המליאה), כדמי מקדמה, סך של 2,500 ₪; וזאת - בהתאם למועדים והשיעורים המפורטים בנספח א' לחוזה (מפרט טכני ותנאי תשלום).

    

3. לטענת התובעים, סוכם כי תמורת התשלום הראשון "תעביר" הנתבעת גרמושקה בעיריה, וכן סוכם כי המרפסות בדירות העורפיות יבנו לכיוון מערב. התובעים טוענים בכתב התביעה (שהוגש ב-9.6.15) כי עברו מזה כשנתיים מיום החתימה על ההסכם, אך טרם קיבלו מהנתבעת תוכניות לבניית מרפסות. כמו כן, לטענתם, לא התקבל היתר מהעירייה לבניית מרפסות בדירות העורפיות לכיוון מערב, ומתברר כי המרפסות שיבנו בסופו של דבר תהינה בגדלים שונים, ולא כפי שהובטח ע"י הקבלן. עוד טוענים הנתבעים, בהתחשב באי-הסכמת כלל הדיירים, בניית מרפסות במידות שונות יוצרת מאזן שונה של חלוקת משאבי הקרקע ופוגעת בזכות הקניין של אלו המתנגדים לבנייה.

    

4. לטענת התובעים, מספר פניות שלהם לנתבעת בבקשה לבטל את ההסכם עימם ולהשיב להם התמורה ששילמו, נדחו; כאשר הנתבעת השיבה להם כי לא הפרה את החוזה, ומשכך היא מתנגדת להשבת התמורה ששולמה. 

    

5. עוד ציינו התובעים כי, למיטב ידיעתם, גם דיירי דירה אחרת בבנין פנו לבית משפט לתביעות קטנות, שם הוחלט על השבת התמורה ששילמו לנתבעת בתוספת ריבית והצמדה; יוער כי, לא הוצגה לבית משפט זה ההחלטה הנטענת.

    

6. הנתבעת טוענת בכתב ההגנה מטעמה, כי אין מחלוקת שהתקשרה בחוזה עם התובעים לבניית מרפסת שמש בדירתם, וכי קבלה תמורה ראשונה בהתאם לחוזה. עוד טוענת הנתבעת, כי פעלה בהתאם לס' 6.2 בחוזה, המחייב אותה לפעול לקבלת היתר בניה לאחר ש- 70% מדיירי הבניין חתמו על הסכמה לתוספת בניין, ואף הציגה בקשה למתן היתר בנייה שהגישה לועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון, באמצעות נציגת דיירי הבניין, ביום 10.09.2014 (נספח ב' לכתב ההגנה).

    

7. הנתבעת טוענת כי לאורך כל תקופת החוזה לא פנו אליה התובעים בבקשה לביטולו, אלא רק בסמוך למועד הגשת התביעה; וזאת - נוכח העובדה, שחתמו קודם לכן על הסכם למכירת דירתם בבניין, ובפועל - איבדו אינטרס בחוזה.

    

8. הנתבעת טוענת כי הודיעה לתובעים כי אינם זכאים להשבת התמורה ששילמו, לאור הוראת ס' 6.3 בחוזה, הקובע כי מרגע שהוגשה בקשה להיתר בנייה, הכוללת גם את המרפסת בביתם, הם אינם זכאים לבטל חד-צדדית את החוזה, ונכתב בחוזה במפורש גם, שאינם זכאים להשבת המקדמה (שלא לדבר על קנס שניתן להשית עליהם במקרה של ביטול חד-צדדי של החוזה). בשורה תחתונה, משטוענים התובעים לביטול החוזה במועד מאוחר למועד הגשת הבקשה למתן היתר, הרי שאינם זכאים להחזר כספי בגין המקדמה ששולמה עבור הוצאת היתרי הבנייה.

    

9. לטענת הנתבעת מתן אישור לסיכול זה של החוזה, שבעצם מקופל בבקשת התובעים (שהיוו חלק מ-70% מהדיירים שהסכימו לבניית התוספת במקור), עלול לגרור להוצאות נוספות בענין תיקון הבקשה להיתר שהוגשה ע"י הועדה המקומית [ש' 8-13 בעמ' 10 לפרוטוקול הדיון (להלן: "הפרו'")], כך שמדובר בדרישה הנעשית בחוסר תום לב; משכך - דין התביעה להידחות.

    

10. בדיון שהתקיים בנדון, העיד התובע 2 (להלן: "התובע") כי "אין לו מושג" האם מי שקנה את הדירה ממנו רוצה מרפסת שמש [ש' 4-5 בעמ' לפרו']. עוד ציין התובע, כי עדכנו את המשפחה שרכשה מהם את הדירה, לגבי התהליך, אך לא כתבו דבר על כך בהסכם המכר ביניהם [ש' 6-7 בעמ' 4 לפרו'].

     

11. לשאלת בית המשפט בענין משקלה של טענת הפרת החוזה בגין גודל המרפסת שהוגשה לאישור בבקשה להיתר - בפועל (8-9 מ"ר), לעומת הגודל המוסכם בחוזה (12 מ"ר), ענה התובע: "מה שאני אומר אם היינו נשארים בבניין, היינו ממשיכים עם החוזה אך בגלל שעזבנו אני עומד על זה שאני אקבל חזרה את הכסף." [ש' 19-21 בעמ' 5 לפרו']. האמור תואם את עדות המהנדס, בה הוסבר כי גודל המרפסות הסופי נקבע רק בסוף, לאחר מדידה, לפי מה שניתן להעביר בהיתר; ולגבי התובעים העיד: "המרפסת הקטנה זה מה שהם הסכימו בסופו של דבר ביניהם." [ש' 1-5 סעמ' 9 לפרו'].

     

12. נציג הנתבעת אישר בעדותו בדיון את טענת התובעים כי היה תקדים למקרה שלהם, וכי הנתבעת שילמה לאחת הדיירות שתבעה את הנתבעת להחזר תשלום המקדמה, אך הבהיר כי לתפיסתה של הנתבעת זה היה מקרה חריג ובודד; "זה היה בתחילת הבנייה, היא הלכה להוצל"פ בלי שנדע...ולא קבלנו שום מכתב והתפלאתי ודיברנו איתה... ואני שילמתי... כשהוא (התובעים) הגיש עוד פעם אני אמרתי שאני לא מוכן לוותר ונלך לפי החוזה...". [ש' 9-13 בעמ' 7 לפרו'].

     

13. בתום הדיון הוריתי לתובע לבדוק עם מי שרכשו את הדירה, מה עמדתם לגבי נטילת ההתחייבות להזמנה בחוזה לבניית מרפסת עבורם, ולברר האם הם מעוניינים להיכנס בהסכם עם הקבלן, וככל שידרש יערב את הנתבעת לסגירת קצוות.

     

14. התובעים דיווחו כי בדקו עם רוכש הדירה, ומתברר כי שוחח עם הנתבעת בסמוך לכניסתו לדירה, וכי לא ראה תוכניות ואינו מכיר אותן. כמו כן, טוענים התובעיםבבדיקה חוזרת, שנערכה לפי הוראתי לאחרונה, כי בשיחה עם נציגת ועד הבניין, התברר כי לא חלה התקדמות בעניין הקמת המרפסות; ובשיחה נוספת עם רוכש הדירה הוברר כי רוכש הדירה לא ניצל את זכותו להרחבת המרפסת.

     

    דיון והכרעה

     

15. ובכן, בראשונה נשאל: האם לפי הראיות שהוצגו הפרה הנתבעת את החוזה מול התובעים?

     

16. טענות התובעים כלפי הנתבעת בענין הפרת החוזה, נשענות על הוראת שני סעיפים בחוזה, 3.1 ו-4.3 לחוזה [ש' 8-14 בעמ' 5 לפרו']: "ת. הסעיף הזה הקבלן לא עמד בו כי הוא לא בנה את התוספת תוך 180 יום מיום מתן היתרי הבנייה ומיום חתימת הגרמושקה על ידי הדיירים.".

     

17. לשונם של סעיפים 3.1 ו-4.2 לחוזה היא:

     

    ס' 3.1 בחוזה, פרק "מועדי הבניה וסיומה" –

    "הקבלן מתחייב לבנות את התוספת בהתאם למפרט ולתוכניות לא יאוחר מ- 180 ימי עבודה מהמועד בו יינתן היתר בניה סופי ע"י הרשות המקומית להכנת תוכניות עבודה קונסטרוקטיביות, ומיום חתימת הגרמושקה ע"י כל הדיירים הבונים".

     

    ס' 4.3 בחוזה, פרק "התמורה" -

    "הקבלן מתחייב להוציא רשיונות למרפסת בגודל של 12 מ"ר ברוטו לפחות. במידה והדבר לא יאושר ע"י הרשות המקומית החוזה יבוטל".

     

18. נסיתי בדיון לברר עם התובע האם אכן התקיימה בענייננו הפרה של החוזה; וכך נשמעה עדותו [ש' 15-21 בעמ' 5 לפרו']:

     

    "ש.אני מפנה אותך בעצם שבסעיף כתוב שצריך היתר ולא עבר הזמן?

    ת.הבנתי. בסעיף 4.3 ואני מצטט אותו. לפי הסעיף הוא חייב להשיג אישור של 12 מ"ר מהרשות אחרת יש לי זכות לבטל את זה ואני יודע שעל המרפסות שלו האישור שהתבקש בסופו של דבר הוא בין 8 ל- 9 מ"ר.

    ש.אתה אומר שזו הפרה של ההסכם?

    ת.מה שאני אומר אם היינו נשארים בבניין, היינו ממשיכים עם החוזה אך בגלל שעזבנו אני עומד על זה שאני אקבל חזרה את הכסף.".

     

19. בכל הקשור לטענת התובעים להפרת הוראת ס' 3.1 לחוזה, הרי שאינני מוצא כי מדובר בהפרת החוזה, שהרי לא הוכח כי ניתן היתר בניה סופי ע"י הרשות המקומית. העובדות מלמדות אחרת: החוזה בין הדיירים (והתובעים בתוכם) לבין נתבעת נחתם ב- 20.4.2013; הבקשה למתן היתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון הוגשה ביום 10.9.2014 (ראה נספח ב' בכתב ההגנה), זאת לאחר שהנתבעת אספה חתימות של 70% מדיירי הבניין (כולל הנתבעים) שהסכימו לתוספת הבנייה; היתר הבניה טרם התקבל, בשל אי הפניית הבקשה לפרסום.

     

20. הוכח בענייננו כי אנו נמצאים עדיין בשלב של המתנה לאישור הועדה המקומית, לאחר שהוגשה בקשה להיתרי בניה ב-10.9.14. לדברי המהנדס שהעיד מטעם הנתבעת, בעדות שלא נסתרה, נותר עדיין לצאת לפרסום, מה שתוקע את ההתקדמות, לטענתו, הוא שהדיירים לא מגייסים הכסף הנדרש לכך [ש' 12-15 בעמ' 9 לפרו'], זהוא סכום שנע בין 3,000 ל-4,000 ₪ [ש' 8-13 בעמ' 8 לפרו'].

     

21. גם בכל הקשור לטענת הפרת ס' 4.3 לחוזה, איני מוצא כי מדובר בהפרת חוזה. כפי שעולה מעובדות המקרה, התובעים חתמו על התוכנית שהוגשה לעירייה, ובה אישרו למעשה את המרפסת הקטנה, כך לדברי התובעים ולדברי מהנדס הנתבעת, שלא הופרכו [ש' 23-26 בעמ' 4 ו-ש' 1-5 בעמ' 9 לפרו'].

     

22. לחילופין, אני מוצא כי עמידת התובעים על כך שדובר על 12 מ"ר ולא 9 מ"ר, הינה, בנסיבות, צעד של עמידה דווקנית חסרת תום לב של התובעים על זכותם החוזית, באשר התובע אישר, כאמור, שאילו היה ממשיך להיות בעל דירה בבנין לא היה רואה בהפרש הגודל הזה הפרת החוזה [ש' 15-21 בעמ' 5 לפרו'], וכי למעשה החל בפניה לביטול ההסכם היתה ככל הנראה לאחר שסגר הסכם למכירת הדירה [ש' 27-28 בעמ' 4 לפרו']. לשון אחר, התובעים הסכימו לשינוי, בעצם התנהגותם - לאחר שידעו כי המרפסת תהיה קטנה יותר ולא פעלו לסגת מהעסקה, אלא רק מאוחר יותר, כאשר הבינו שלא הם יהיהו אלה שיהנו מהמרפסת שתבנה. עתה הם מגייסים לטובתם מה שנחזה להיות הפרת ההסכם – גודל המרפסת.

     

23. נזכיר, כי בפסיקה נקבע כי "צד לחוזה העומד בדווקנות על זכויותיו החוזיות עלול להיחשב כפועל בחוסר תום לב", וכי עמידה על "קוצו של יוד" בחוזה, תוך התעלמות גמורה מן האינטרסים של הצד שכנגד, מהווה קיום חוזה שלא בתום לב (ראה ע"א 829/80 שיכון עובדים בע"מ נ' שרה זפניק, פ"ד לז (1) 579).

     

24. לפיכך, אני מוצא כי לא הוכח שהנתבעת הפרה את החוזה; וממה שהוצג בפני עולה כי הנתבעת פעלה בהתאם להוראות החוזה.

     

25. בשנייה – נשאל: האם לתובעים – בשלב בו ביקשו לבטל את החוזה - זכות חוזית לביטול החוזה באופן חד-צדדי ולהשבת דמי המקדמה? היינו, לאחר שמצאתנו שהנתבעת לא הפרה את החוזה עם התובעים, נבדוק האם לתובעים עומדת זכות חוזית לביטול החוזה, בלי קשר לפעילות הנתבעת, באופן חד-צדדי.

     

26. אין מחלוקת כי פרק הזמן הרלוונטי לבחינה בענייננו הוא שלב ההמתנה לאישור הועדה המקומית, לאחר שהוגשה בקשה להיתרי בניה ב-10.9.14. משכך, הזכות החוזית שעומדת לתובעים לביטול החוזה באורח חד-צדדי, מעוגנת וגדורה בהוראת סעיף 6.3 לחוזה:

     

    סעיף 6.3 לחוזה, פרק "היתרי בניה" –

    "היה ומסיבה כלשהיא החליט המזמין לבטל את בניית התוספת לאחר שהקבלן דאג להסדרת הוצאת היתרי הבניה ו/או תוך כדי תהליך האישור – לא תוחזר לדייר המקדמה...". (ההדגשה הוספה).

     

27. לפיכך, אני מוצא שהתובעים שבוחרים להודיע על ביטול החוזה בשלב הזה, אינם זכאים לביטולו גם לא באורח חד-צדדי.

     

28. ובשלישית נשאל: האם לאור האמור, קמה בענייננו לנתבעת החובה להשיב את המקדמה על סך של 2,500 ₪?

     

29. ובכן, מאחר שמצאתי כי הנתבעת לא הפרה את החוזה, וכי לתובעים אין בענייננו זכות חד-צדדית לביטול החוזה, וכידוע – לפי הדין הזכות לדרוש השבה קמה רק עם ביטול חוזה כדין, הרי שהנתבעת איננה חייבת בהשבת סכום המקדמה לתובעים.

     

30. יתר על כן, בנסיבות בהן לא הוכח כי החוזה מול דיירי הבנין בוטל כולו, ומהדברים עולה כי יכול עדיין שיתממש בעתיד, אני מוצא כי בהגשת התביעה לא היו התובעים תמי לב. התובעים פנו לנתבעת בדרישה להשיב להם את כספי המקדמה, רק לאחר שהחליטו למכור את דירתם. משנענו ע"י הנתבעת כי אינם זכאים להחזר המקדמה, באשר הוראות החוזה אינן מזכות אותם בכך, החליטו, בכל זאת, לפנות לבית המשפט בתביעה שאינה מקימה להם עילה.

     

31. ודוק. התובעים מכרו את ביתם לרוכשים, שלמעשה יכולים להינות מההפקר מפירות החוזה במימושו, קרי בנייתה של מרפסת, לכשתיבנה, בעתיד. כך גם הפנתה אותם נציגת החברה כשפנו אליה לקבלת השבת כספם: "והיא אמרה לי שאגיד לקונה שייתן לי את הכסף" [ש' 15-17 בעמ' 4 לפרו']. 

     

32. מכל מקום, בעת מכירת דירתם, ידעו התובעים מראש כי למעשה את הזכות שהיתה להם מול הנתבעת לקבלת בנייה של מרפסת, הם מעבירים בפועל אל רוכש הדירה. חזקה עליהם ששיקללו את התמורה ששילמו לנתבעת בגין זכות זו במחיר הדירה. מכל מקום, התובעים לא הוכיחו כי בעת מכירת הדירה לא קבלו תשלום מרוכש הדירה תמורה גם בגין המקדמה ששולמה לקבלן בגין הגשת היתרי בניה.

     

33. בנסיבות ענייננו, גם היה על התובעים גם להוכיח כי במחיר הדירה בעת מכירתה על ידם, לא שוקלל החזר הסכום של 2,500 ₪, והיה עליהם להביא למתן עדות את רוכש הדירה. הימנעותם מהבאתו כעד, מוחזקת נגדם בענין נטל הוכחת הנזק הנטען.

     

34. בית המשפט ניסה לסייע בהכוונת התובעים, פעמיים (לאחרונה - שוב), לאיתור אותו "כיס עמוק" של רוכש הדירה, שיכול וינצל בעתיד – בפועל - זכות זו וימשיך לקיים את ההסכם מול הנתבעת. מעבר לאמירות לא ברורות, התובעים לא הביאו ראיות לכך שהדייר החדש מעוניין במרפסת וכי הוא מוכן לשפותם בגין התשלום המקדים; וכאמור, כנראה לא בכדי.

     

35. ולבסוף,נוסיף כי כאמור, משמעות ביטול החוזה על ידי התובעים, עלולה להיות סיכול בקשת ההיתר והחוזה כולו, או שיבושם, מהלך שהשלכותיו הן משמעותיות הן על הנתבעת והן לגבי כלל הדיירים.

     

36. אשר על כן, דין התביעה להידחות.

    סוף דבר

    התביעה נדחית.

    התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעת סך של 500 ₪ בגין הוצאות משפט.

    הסכום ישולם תוך 30 יום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

    הזכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט המחוזי תוך 15 יום ממועד קבלת פסק הדין.

     

    המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

     

    ניתן היום, י"ג טבת תשע"ז, 11 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.