השופט י. אטדגי:
1.ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' השופטת הבכירה ריבה ניב), מיום 22.1.15, לפיו נדחתה תביעתם הכספית של המערערים נגד המשיבה בסך 764,600 ₪, והמערערים חויבו לשלם למשיבה הוצאות בסך 45,000 ₪.
הערעור הוגש גם על החלטת בית המשפט קמא, מיום 2.12.15 (לאחר מתן פסק הדין), שהורתה להעביר למשיבה את הפיקדון שהפקידו המערערים במסגרת הליך ביניים, בסך 42,364 ₪ (שווה ערך ל-13,000 דולר).
רקע
2.המערערים, זוג נשוי, היו הבעלים של דירת קרקע בבניין בן שתי קומות וארבע דירות בחולון. המשיבה, העוסקת ביזמות ובניה, התקשרה עם שלושה מבעלי הדירות, אשר המערערים נמנים עליהם, בהסכמים נפרדים, לפיהם, הבניין ייהרס ובמקומו ייבנה בניין בן 6 קומות, שתי דירות בכל קומה, כאשר כל אחד מהדיירים יקבל דירה אחת. יתר הדירות יוקצו למשיבה.
עם הדייר הנוסף, שלא הסכים להסדר זה, הדייר השני בקומת הקרקע, נעשה הסכם נפרד, לפיו רכשה המשיבה ממנו את דירתו והפכה להיות בעליה.
3.ההסכם עם המערערים נערך ביום 6.3.07 (מוצג 2 למוצגי המערערים). על פי ההסכם (סעיף 4.1), המערערים היו אמורים לקבל "דירת גג", הכוללת חדר על הגג בשטח של "עד 23 מ"ר", והמערערים היו חייבים לשלם למשיבה סך של 13,000 דולר.
על פי המפרט שצורף להסכם, הדירה שהיתה אמורה להימסר כללה 4 חדרים וחדר על הגג. שטח החדר שעל הגג צוין, כאמור, בהסכם, אך שטח הדירה כולה לא צוין.
אולם, בתכנית שהגישה המשיבה לוועדה המקומית לשם קבלת היתר (נספח 9 למוצגי המערערים) צוין, כי שטח הדירה בקומה 6 הוא 86.96 מ"ר, שטח החדר שעל הגג הוא 40 מ"ר ושטח הדירה כולה הוא 126.96 מ"ר.
כך אישר גם מנהל המשיבה בחקירתו (עמ' 25 לפרוטוקול) וכך אישרה גם ב"כ המשיבה בדיון בערעור (עמ' 3 למטה).
4.הוועדה המקומית לא אישרה את בקשת המשיבה לבניית 6 קומות, כשלשתי הדירות בקומה העליונה יהיה חדר על הגג, והציעה למשיבה לבחור באחת משתי החלופות הבאות (החלטת הועדה, מיום 15.5.11, מוצג 3 למוצגי המערערים):
א.בניין בן 6 קומות, ללא חדרי יציאה לגג.
ב.בניין בן 5 קומות, עם חדרי יציאה לגג, כשבמקרה זה תתאפשר הקמת 3 יחידות דיור בקומה החמישית.
5.עוד קודם לכן, כשנודעה למשיבה עמדת הועדה המקומית, פנה מנהלה למערערים, הודיע להם שהועדה אינה מאשרת בניית חדרים על הגג והציע להם לוותר על החדר בגג.
בעקבות זאת חתמו המערערים ביום 1.9.10 על מסמך, שתוכנו משתרע על שתי שורות, כדלהלן (נספח 4 למוצגי המערערים):
"ידוע לנו, ואנו מסכימים ומאשרים, כי דירת התמורה על פי הסכם הקומבינציה שנחתם בינינו ביום 31.12.02 הינה דירת גג בת 4 חדרים + מרפסת הפונה לכיוונים דרום מערב וכי דירת התמורה אינה כוללת חדר על הגג" (יצוין, כי תאריך ההסכם המצוין במסמך זה אינו נכון, שכן ההסכם נחתם כאמור ביום 6.3.07).
גם המשיבה חתמה על מסמך זה.
6.המשיבה הרסה את הבניין הישן והקימה בניין חדש של 6 קומות.
בקומה העליונה נבנו שתי דירות. האחת נלקחה על ידי המשיבה עצמה (ונמכרה לאחר מכן) והשנייה נמסרה למערערים.
ב"כ המשיבה אישרה בדיון בערעור (עמ' 14 ו-16) את הנתונים הבאים: שטח כל אחת מהדירות בבניין, כולל דירת המשיבה בקומה 6, ולמעט דירת המערערים – 86 מ"ר. שטח דירת המערערים – 74 מ"ר, אך המרפסת של דירתם גדולה יותר ממרפסות הדירות האחרות.
התביעה, פסק הדין והערעור
7.המערערים טענו בתביעתם, כי המשיבה הטעתה אותם במידע שנמסר להם, שלפיו לא ניתן היה לבנות חדר על הגג, וכי גם בהסכמה המאוחרת יותר, שבאה לידי ביטוי במסמך מיום 1.9.10, הבטיח להם נציג המשיבה כי הדירה שתימסר להם תהיה בגודל, עליו הוסכם בהסכם המקורי, 126 מ"ר.
בתביעה המקורית עתרו המערערים לצו מניעה, שימנע מהמשיבה למכור את הדירה השנייה בקומה השישית, וכן בקשה לצו מניעה זמני דומה.
סעד זה נמחק בהסכמה, ובמקומו תוקן כתב התביעה לסעד כספי בסך 764,600 ₪, שמשקף לטענתם, את ההפרש שבין שווי הדירה שהייתה צריכה להימסר להם, בשטח של 126 מ"ר, לבין שווי הדירה שנמסרה להם, בשטח של 74 מ"ר.
המשיבים הסתמכו בהגנתם בעיקר על הסכמת המערערים במסמך מיום 1.9.10.
8.בית המשפט קמא דחה, כאמור, את התביעה, בנימוקים הבאים (לפי סדר כתיבתם):
המערערים (התובעים שם) מתעלמים מהעובדה כי הדירה שקיבלו ערכה גבוה בהרבה מזו שנתנו; הטענה שהמסמך מיום 1.9.10 נחתם ללא הבנה ותחת לחץ נדחתה, על סמך הכלל הפסיקתי, לפיו "אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו" (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד, פ"ד נח(2) 145); בהסכם המקורי לא נקבע שטח הדירה והבקשה הוגשה לפי שטח של 86 מ"ר בלבד; לא הייתה אפשרות מעשית לקבל את האופציה של בניית 5 קומות עם חדרים על הגג, משום שהדבר היה גורם למשיבה "אובדן הרווח הגלום בעסקה"; המערערים בחרו באופציה שהוצעה להם, תוך התייעצות עם ילדיהם הבגירים ושמאי מקרקעין; במסמך מיום 1.9.10 לא הובטחה להם דירה בגודל 126 מ"ר; בתכנית הדירה שנמסרה להם בעת חתימתם על המסמך (סומנה כ-נ/4. מוצג 1 למוצגי המשיבה) צוינו שטחי החדרים, כך שהמערערים יכלו לעמוד על שטח הדירה שתימסר להם; הוכחה "הכדאיות הכלכלית בעסקה" שהמערערים בחרו לעשות, כשהסכימו לחתום על המסמך מיום 1.9.10.
כאמור, בית המשפט חייב את המערערים לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 45,000 ₪.
בהחלטה מאוחרת יותר שניתנה על ידו אף הורה בית המשפט להעביר למשיבה פיקדון שהפקידו המערערים במסגרת הליך ביניים, וכתנאי לקבלת מפתח הדירה, בסך 42,364 ₪, שווה ערך לסכום של 13,000 דולר הנזכר בהסכם המקורי.
9.המערערים מצביעים על טעויות עובדתיות ומשפטיות שונות שנפלו לטענתם בפסק הדין, המצדיקים לדעתם את ביטול תוצאת פסק הדין ואת חיובה של המשיבה במלוא הסעד הכספי שנתבע על ידם.
המערערים טוענים עוד שבית המשפט קמא טעה גם בהחלטתו על העברת סכום הפיקדון האמור למשיבה.
המשיבה תומכת את טענותיה בממצאים העובדתיים ובמסקנות המשפטיות של בית המשפט קמא, מבקשת להותיר את תוצאת פסק הדין על כנה, וכן גם את ההחלטה להעברת סכום הפיקדון.
בפרק הדיון אתייחס לטענות העיקריות הדרושות להכרעה.
דיון והכרעה
10.כאמור לעיל, כמוכח מהתכנית המקורית שהגישה המשיבה לוועדה המקומית וכפי שאישר מנהל המשיבה בחקירתו בדיון בבית המשפט קמא, וכך אישרה גם ב"כ המשיבה בדיון שבפנינו, גודל הדירה שהייתה צריכה להימסר למערערים בהתאם להסכם המקורי הוא קרוב ל-127 מ"ר, מתוכם קרוב ל-87 מ"ר (86.96 מ"ר) בקומה השישית ו-40 מ"ר שטח החדר שעל הגג (ב"כ המשיבה הסבירה, עמ' 3, כי למרות שבהסכם נכתב כי שטח החדר שעל הגג הוא 23 מ"ר, הרי שהתכנית הוגשה לפי שטח של 40 מ"ר, הן לגבי דירת המערערים והן לגבי דירת המשיבה).
מסקנת בית המשפט קמא - לפיה לא הוכח ששטח הדירה שהייתה צריכה להימסר למערערים, בעקבות ההסכם המקורי, הוא 127 (או 126) מ"ר – לא יכולה לעמוד אפוא.
כאמור לעיל, ועל כך אין חולק, שטח הדירה שנמסרה למערערים הוא 74 מ"ר.
(יצוין כי שטחי המרפסות אינם נכללים הן בשטח הדירה "המקורית" והן בשטח הדירה שנמסרה).
נתון נוסף, שאושר על ידי ב"כ המשיבה בדיון שבפנינו, הוא שטח יתר הדירות בבניין, כולל דירת המשיבה בקומה השישית: 86 מ"ר.
אלה הם הנתונים העובדתיים שינחו את המשך הדיון.
11.המשיבה לא הודיעה למערערים על האופציה של בניית בניין בן 5 קומות, עם חדרי יציאה על הגג, תוך מתן אפשרות לבניית שלוש דירות בקומה החמישית. כך אישרה מפורשות ב"כ המשיבה בדיון שבפנינו (עמ' 5 למטה).
המשיבה טענה, ובית המשפט קיבל את טענתה, כי אפשרות זו לא הייתה ממילא ישימה, מאחר שבדרך זו היו מקבלים המערערים דירה בשטח קטן יותר, בהתחשב בכך שבאותה קומה היו מוקמות שלוש דירות. אולם, השמאי המומחה מטעם בית המשפט ציין באחת מתשובותיו לשאלות ההבהרה שנשלחו לו, ודבריו צוטטו בפסק הדין (עמ' 6 למטה):
"קיימת אפשרות שאם הקבלן היה מוותר על קומה ומוותר על יחידת דיור שלישית בקומה העליונה, אזי היה אפשר לבנות את דירה B (הדירה שיועדה למערערים), דהיינו ויתור על שתי יחידות דיור". משמע, ניתן היה לקיים את ההסכם המקורי, תוך ויתור כלכלי מסוים על רווחי המשיבה. ב"כ המשיבה נשאלה בדיון, מדוע המשיבה לא עשתה כך, והשיבה (בהגינותה יש לומר) (עמ' 6): "נכון. עשינו רק את השיקולים שלנו, ולא את השיקולים שלהם".
12.מהאמור לעיל עולה, אפוא, שהמשיבה הטעתה את המערערים, כשהציגה בפניהם את עמדת הוועדה המקומית, כזו ששוללת לחלוטין אפשרות להקמת חדר על הגג, ולכל הפחות כשנמנעה מלגלות להם את האופציה המאפשרת הקמת חדר על הגג.
אם המערערים היו יודעים על קיומה של אופציה זו, יכולים היו, לכל הפחות, לשקול האם ברצונם לבטל את ההסכם, לבקש לאוכפו על המשיבה או להתקשר התקשרות אחרת. האפשרות לשקול בין הדרכים השונות נשללה מהם, כשהוצגה להם אופציה אחת בלבד, שאין בלתה.
נמצא, שהסכמת המערערים במסמך מיום 1.9.10 הושגה תוך הטעיה, בהתאם לאמור בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים):
"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."
13.המניע להטעיית המערערים היה רצונה של המשיבה להימנע מפגיעה ברווחים שציפתה לקבל מהעיסקה, תוך התעלמות מהאינטרס הנגדי שיש למערערים בעיסקה זו, וודאי שהשיקול העסקי של המשיבה לא מצדיק את הטעיית המערערים.
מכל מקום, לצורך קביעת קיומה של הטעיה לפי סעיף 15 אין צורך להתחקות אחר מצב דעתו של המטעה, האם התכוון להטעות או שמא נהג בפזיזות או ברשלנות (ראו: פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים-החלק הכללי, עמ' 321-322).
14.סעיף 15 לחוק החוזים מקנה לצד שהוטעה זכות לבטל את החוזה. אלא, שאז, בהתאם לסעיף 21 לאותו חוק, "חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה". לפיכך, ביטול ההסכם על ידי המערערים היה מחייב אותם להשיב למשיבה את הדירה שקיבלו.
מכל מקום, בהתאם לסעיף 22 לחוק, שמורה היתה למערערים גם הזכות לתבוע את תרופת הפיצוי, וכך הם עשו.
15.מהו הפיצוי המגיע למערערים בשל ההטעיה שנעשתה כלפיהם?
הדרך האחת היא לפצותם על מלוא ההפרש שבין שטח הדירה שהם היו צריכים לקבל לפי ההסכם: 127 מ"ר ובין השטח שקיבלו למעשה: 74 מ"ר (כפי שדרשו בתביעתם).
אולם, דרך זו יוצאת מתוך הנחה, שאילו היו יודעים המערערים על האופציה שלא גולתה להם, הם יכלו לאכוף על המשיבה לקיים את ההסכם כלפיהם, על ידי כך שהיא תוותר על קומה אחת ועל שתי דירות. לא שוכנעתי שהמערערים היו מצליחים בכך, שכן, המשיבה יכלה, אולי, לדרוש את ביטול ההסכם כולו, בשל כך שלא התגשמה הציפיה המשותפת של שני הצדדים כי הוועדה תאשר בניית 6 קומות עם שני חדרים על הגג, דבר שנכלל במפרט להסכם, כלומר: טענת סיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971. יתכן, שמנגד, יכלו המערערים לטעון שהמשיבה מנועה מלהסתמך על טענה זו, מאחר שהיא היתה צריכה לדעת מראש שהועדה לא תאפשר תכנית זו.
מכל מקום, ענין זה לא נדון ולא לובן, ולא הוכח שהמערערים יכלו לאכוף אפשרות זו, באופן שהפיצוי המגיע להם בשל ההטעיה הוא מלוא ההפרש האמור.
16.נראה, כי במצב זה, כשהאופציה לביטול ההסכם בשלמותו ירדה מן הפרק, האפשרות היחידה שעמדה בפני הצדדים היא ביטולו החלקי (לפי סעיף 19 לחוק החוזים) או אכיפה בקירוב שלו (לדיון בסוגיה זו, ראו: גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים-התרופות, עמ' 262-267), באופן שלמערערים תימסר דירה בקומה הששית בגודל הדירה שהיו אמורים לקבל לפי ההסכם המקורי, ללא שטח החדר שעל הגג, וויתור על החדר שעל הגג, כשמנגד הם היו מופטרים מלשלם את הסך של 13,000 דולר (על כך ידובר להלן).
בהקשר זה צריך לזכור, שגם המשיבה "הפסידה" את החדר על הגג שנועד לה כבעלים של הדירה השניה שבקומה 6.
לפיכך הפיצוי הראוי בנסיבות שנוצרו הוא בגין הפרש שטח הדירה בקומה השישית (ללא שטח החדר שעל הגג): 87 מ"ר ובין הפרש שטח הדירה שנמסרה להם: 74 מ"ר.
להלן אראה, שפיצוי זה זכאים המערערים לקבלו, גם על פי פרשנותו הנכונה של המסמך מיום 1.9.10, שנחתם על ידי הצדדים.
17.ועתה, לפרשנותו של המסמך מיום 1.9.10:
מניסוח המסמך, שנוסח על ידי המשיבה וללא מעורבות עורכי דין מטעם המערערים (על כך אין חולק), עולה כי הויתור היחיד של המערערים הוא על החדר שעל הגג. ממסמך זה לא עולה כל ויתור נוסף, ואדרבא הוא מפנה ומתייחס להסכם המקורי ומציין את שהוסכם בו. ודאי שאין בו כל רמז לכך, שהמערערים ויתרו על שטח מסוים משטח הדירה, ללא הגג, שהיו זכאים לו על פי ההסכם: 87 מ"ר.
מנהל המשיבה אישר בחקירתו (עמ' 26 לפרוטוקול), כי הוא לא עדכן את המערערים על כך ששטח הדירה שלהם יקטן, "כי לא היו לי תכניות", למרות שאחת מטענות המשיבה היא שבמעמד חתימת ההסכם חתמו המערערים גם על תכנית הדירה (מוצג 1 למוצגי המשיבה), וכי המערערים יכלו ללמוד מתוכה על שטח הדירה שתימסר להם. אם כן, מדוע מנהל המשיבה לא גילה להם במפורש כי שטח דירתם יקטן?
18.לגוף טענת המשיבה: תכנית הדירה איננה מציינת את השטח הכולל של הדירה, אלא את שטחי החדרים השונים. נפסק כי רוכש דירה אינו צריך להסתייע ב"עזרים טקטיים" כסרגל ומחשבון, לשם חישוב שטח הדירה, כשהדבר אינו עולה בנקל מתך התכנית (ע"א (מחוזי ת"א) 14416-12-15 אופרה על הים בע"מ נ' ליטבק, 5.1.17).
עיון בתכנית הנדונה כאן מעלה, כי אמנם שטחי האורך והרוחב של החדרים השונים צוינו בו, וניתן היה אולי בקלות יחסית לחשב את שטחם הכולל, אך עדיין היו חסרים מספר פרטים לשם החישוב הכולל של כל שטח הדירה, כגון: אורך פינת האוכל (צוין רק רוחבה), אורך המסדרון המרכזי בדירה, שטח המבואה שלפני חדר האמבטיה, וגם חישוב חדר המגורים, שאינו תחום באורכו וברוחבו, הצריך ידע גיאומטרי שמעבר להכפלת אורך ברוחב.
למרות זאת, מקובל עלי שמתוך השטחים המצוינים בתכנית ניתן היה לעמוד בקלות יחסית על כך ששטח הדירה רחוק מלהיות 127 מ"ר, כפי שהמערערים ציפו לקבל לפי טענתם, מה גם שלדבריהם (כפי שצוטטו בפסק הדין, עמ' 5, וכך גם הצהירו בתצהירי העדות הראשית שלהם, בסעיף 13), הם הבחינו באותו מעמד, "כי השרטוטים אינם תואמים את המפרט שהובטח ע"פ הסכם המכר".
בד בבד, ניתן לקבוע, שמהתכנית שהוצגה להם, בהעדר ציון שטח כולל ובהעדר נתוני שטח אחדים, הם לא יכלו לעמוד על הפער הלא גדול שבין 87 מ"ר (שטח הדירה לפי ההסכם המקורי, ללא שטח הגג) ובין 74 מ"ר (שטח הדירה שנמסרה להם).
19.יחד עם זאת, קיים קושי לקבל את גרסת המערערים, לפיה, במעמד החתימה על המסמך מיום 1.9.10 הבטיחה להם המשיבה כי שטח הדירה שתימסר להם יעמוד על 126 מ"ר.
מלבד זאת, שלא הובאה כל הוכחה לכך, ומלבד זאת שכאמור לעיל, גם המערערים הבינו מתוך התכנית שנמסרה להם ששטח הדירה אינו מגיע ל-126 מ"ר, הרי שפירושו הפשוט והסביר של הסכמתם במסמך הוא, שוויתורם על החדר שעל הגג משמעו גם ויתור על שטח אותו חדר.
20.כאמור, המערערים לא ויתרו על שטח הדירה לפי ההסכם המקורי, ללא שטח החדש על הגג: 87 מ"ר.
מסקנה זו מתחזקת מכך, שכאמור לעיל, שטח יתר הדירות, כולל שטח הדירה בקומה 6 ששמרה המשיבה בידיה, היה 87 מ"ר.
העובדה, שהמשיבה בחרה לשמור בידיה את הדירה שבשטח 87 מ"ר, במקום למסור דירה זו למערערים ובכך לקיים את ההסכם עמם כרוחו וכלשונו, מעידה גם על חוסר תום לבה (או יותר נכון, חוסר תום הלב של מנהליה).
21.ב"כ המשיבה טענה בדיון בערעור (עמ' 4, 6) כי שטח המרפסת של דירת המערערים גדול יותר משטח הדירה המקבילה ומשטחי המרפסות של יתר הדירות. אולם, היה עליה להוכיח ששטח המרפסת שקיבלו המערערים גדול יותר משטח המרפסת שהם היו צריכים לקבל לפי ההסכם, ודבר זה לא הוכח.
22.המסקנה עד כאן היא, שבין אם בוחנים את הפיצוי הכספי המגיע למערערים בשל ההטעיה שנעשתה כלפיהם ובין אם בוחנים את הפיצוי הכספי במשקפי הפרת התחייבות המשיבה לפי המסמך מיום 1.9.10, התוצאה דומה: פיצוי בגין הפרש השטחים שבין שטח הדירה שהמערערים היו צריכים לקבל לפי ההסכם המקורי (ללא שטח החדר שעל הגג): 87 מ"ר, לבין שטח הדירה שקיבלו: 74 מ"ר, כלומר: פיצוי כספי בגין שטח של 13 מ"ר.
בהתאם להערכת השמאי המומחה, שהמשיבה לא חלקה עליה, שווי מ"ר בנוי בבניין החדש עומד (נכון ליום עריכת חוות הדעת, 30.12.13) על 17,658 ₪ (סעיף 10 לחוות הדעת, מוצג 13 למוצגי המערערים).
שווי ההפרש האמור הוא, אם כן: 229,554 ₪ (17,658 X 13).
23.נוסף לכך זכאים המערערים להשבת סכום הפיקדון שהועבר למשיבה בסך 42,364 ₪, שווה ערך ל-13,000 דולר.
מנוסח ההסכם (סעיף 4.1) ניתן להסיק שתשלום זה נדרש מהמערערים עבור החדר שתוכנן על הגג, מאחר ששני הדברים נזכרים בסמוך: "תמורת הממכר יקבל המוכר (המערערים) דירת גג (הכוללת חדר על הגג בשטח של עד 23 מ"ר) הפונה לצדדים דרום מזרח (להלן "דירת התמורה"). המוכר ישלם 13,000 $..."
ב"כ המערערים ציין בדיון בערעור (עמ' 1), כי למיטב ידיעתם רק הם חויבו לשלם תוספת זו בסך 13,000 דולר, וב"כ המשיבה לא סתרו אמירה זו.
העובדה שרק המערערים נדרשו לשלם תשלום זה יכולה להיות מוסברת רק בכך, שרק הם היו זכאים לקבל חדר על הגג (מלבד דירת המשיבה עצמה).
מאחר שהחדר על הגג לא סופק למערערים, הם לא היו צריכים לשלם תשלום זה, ומשהסכום הועבר למשיבה (בהתאם להחלטת בית המשפט קמא), על המשיבה להשיבו להם.
24.השאלה, האם המערערים קיבלו דירה שערכה עולה על הדירה הישנה שהייתה להם, בין אם טענה זו הוכחה כנכונה ובין אם לאו, איננה רלבנטית לדיון.
משנחתם ההסכם, שני הצדדים מחויבים לפעול לפיו, ללא קשר לשאלה מי מהם מרוויח יותר או מרוויח פחות מהעסקה שנעשתה. לא נכון היה, אפוא, להזכיר שיקול זה כאחד מהנימוקים בפסק הדין.
25.לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא, ולחייב את המשיבה לשלם למערערים את התשלומים הבאים:
א. סך של 229,554 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות הדעת, 30.12.13;
ב. סך של 42,364 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן החלטת בית המשפט קמא שהורתה על העברת סכום זה למשיבה, יום 2.12.15;
ג.שכר טרחת עו"ד בשתי הערכאות בסך 50,000 ₪.
ד.החזר אגרות משפט ששולמו על ידי התובעים בבית משפט קמא בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מתשלום כל מחצית ומחצית.
ה. החלק בו נשאו המערערים בשכר המומחה מטעם בית המשפט בתוספת ריבית והצמדה ממועד התשלום.
ו.ככל שהמערערים שילמו למשיבה את ההוצאות שנפסקו לזכותה בבית משפט קמא, בסך של 45,000 ₪ - על המשיבה להשיב להם סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.
השופטת י. שבח:
1.המערערים, שהיו הבעלים של דירה בשטח של 99 מ"ר בבניין בן ארבע יחידות דיור, וממילא אף הבעלים של 25% מזכויות הבניה, מצאו עצמם, לאחר שהתקשרו עם המשיבה בהסכם קומבינציה לפיו אמורים היו לקבל דירת פנטהאוז בקומה השישית פלוס חדר על הגג- בדירה בשטח של 74 מ"ר בלבד וללא חדר הגג. זהו סיפור המעשה על רגל אחת.
2.מקובלת עלי מסקנת חברי השופט אטדגי בדבר הטעיית המשיבה את המערערים. אוסיף בהקשר זה כי בית משפט קמא קבע כי בעסקת הסכם הקומבינציה "התובעים היו מיוצגים ע"י עו"ד בן עטיה שבמשרדו נערכו פגישותיהם ואליו נשלחו המיילים המיועדים לתובעים" (פסקה 20 לפסק דינו של בית משפט קמא), אף ייחס לו את היכולת הרעיונית לראות את החלטות הועדה המקומית. והנה ראו זה פלא, בהחתימה את המערערים על מסמך הויתור (מוצג 4) לא טרחה המשיבה להעביר במייל לעו"ד בן עטיה את נוסח המסמך, קיומו נשכח, והמערערים חתמו עליו, אף שהוא מרע באופן ממשי את זכויותיהם בהתאם למסמך המקור, בלא שהיו מיוצגים. בכך הועצם לטעמי מעשה ההטעייה.
3.מכל מקום, המשיבה לא הסתפקה בהטעיית המערערים, והמשיכה בהילוכה זה גם כלפי בית משפט קמא, עת השיבה לשאלתו "לשאלת ביהמ"ש...אין זה הגיוני שאדם יתן דירה של 100 מ"ר ויקבל דירה של 80 מ"ר, מה היה גודל הדירה של התובעים...?" את התשובה לפיה "דירת התובעים היתה בגודל של 65 מ"ר וזאת עפ"י נסח טאבו..." (פרוטוקול עמוד 21 שורה 17), אף שהמומחה מטעם בית המשפט אישר, וכיום אין על כך חולק, כי שטח הדירה, לאחר תוספת בניה לפי היתר בניה היה 99 מ"ר (עמוד 33 שורות 24-25). המשיבה אף לא נרתעה מלהציג לפני בית משפט קמא תרחיש מטעה באשר לשתי החלופות שהוצעו לה ע"י הועדה המקומית, עת טענה כי לפי החלופה השניה, שאפשרה בניית חדרים על הגג, אמורות היו להיבנות 3 דירות בקומה החמישית, דבר שחייב את הקטנת שטח הדירות. בעקבות מצג זה הגיע בית משפט קמא למסקנתו השגויה לפיה "לו בנתה הנתבעת 5 קומות ו3 דירות עם חדר יציאה על הגג היו התובעים מקבלים דירה בשטח קטן עוד יותר מזה שקיבלו כאמור..." ( פסקה 18 לפסק דינו של בית משפט קמא) ולפיה "...ממילא לא ניתן היה לעמוד בהסכם כפי שנחתם...לאור החלטת הוועדה העסקה המקורית לא היתה ניתנת לביצוע" (פסקאות 19-20), וזאת שעה שמעדות המומחה מטעם בית המשפט עולה כי המשיבה לא היתה חייבת לבנות 3 דירות בקומה חמישית, כי זו היתה אופציה בלבד, וכי "... אם הקבלן היה מוותר על קומה ומוותר על יחידת דיור שלישית בקומה העליונה, אזי היה אפשר לבנות את דירה B ...".
4.זאת ועוד, הסתמכות המשיבה על כך שבהסכם הקומבינציה לא צויין שטח הדירה אותה אמורים היו המערערים לקבל, כמו גם על התכנית מ/1 - אינה יכולה לסייע לה. ראשית, התכנית שנערכה בקנה מידה 1:25המשורטטת על גבי פלקט בגודל של 62 ס"מ X 72 ס"מ נראית להדיוט המתבונן מהצד, אף שבחדרים צויינו מידות אורך ורוחב, ככזו המציגה דירה גדולה ומרווחת הכוללת: חדר מגורים, פינת אוכל, מטבח, חדר שינה הורים, חדר שינה נוסף, חדר שינה נוסף / ממ"ד, חדר אמטיה וכן מרפסת רחבת ידיים. שנית, ציון מידות אורך ורוחב של מי מחלקי הדירה בתכנית אינו חזות הכל. בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין ואח' נ' משה זאב ואח', בחן בית המשפט את התכנית שצורפה להסכם הרכשה וקבע כי למרות שהוצגו בה מידות אורך ורוחב של חדר שינה, חדר מגורים ומטבח, הרי מאחר ומידות אלו לא כוללות שטח נרחב של פינת האוכל הסמוכה לחדר המגורים, אף קשה לחשב את שטחי המסדרונות ושטחי האמבטיה והשירותים - יש לקבוע כי הפירוט בתכנית אינו "כזה שניתן ללמוד מתוכו בנקל על שטח הדירה... גם לא תוך הסתייעות ב'עזרים טקטיים' בדמות סרגל ומחשבון", וכפועל יוצא נפסק כי "סיכומו של דבר, שלא ניתן לדלות מהתרשים את מימדי הדירה, ובוודאי שלא ניתן לעשות כן בנקל במעמד חתימת חוזה המכר, ולכן חלות בענייננו הלכות צמיתות ובסט לעניין תוקפו המחייב של הפרוספקט".
כשם שהקבלן הבונה את הבניין מפרט בחוזה המכר את התמורה המדויקת בעבור הדירה, מועדי תשלום, ריביות, מדדים, שערי דולר, סנקציות למיניהן למקרה של פיגור בתשלומים, פיצוי מוסכם; מועד מסירה, בדק, כוח עליון וכדומה, יתכבד ויפרט גם את שטחה של הדירה הנמכרת. אין שום סיבה להותיר בערפל את שטח הדירה הנמכרת או להטיל את מלאכת חישוב השטח על הרוכש. בענייננו על אחת כמה הדברים אמורים הדברים, שהרי המערערים ידעו כי המשיבה הגישה לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה לפיה מסתכם שטחה של הדירה המיועדת להם ב-126 מ"ר, ולא הייתה להם שום סיבה לחשוד במשיבה כי שטח זה יופחת ל 74 מ"ר, אלא לכל היותר ייגרע משטח הדירה רק שטחו של החדר על הגג.
5. על רקע הדברים לעיל, כשהם חוברים לאמור בפסק דינו של השופט אטדגי, חככתי בדעתי שמא מן הראוי לפסוק לטובת המערערים פיצוי המשקף את ההפרש בין השטח המקורי של דירה B (126 מ"ר) לבין שטח הדירה שקיבלו בפועל (74 מ"ר) ולא רק בגין חסר של 13 מ"ר המשקף את פער השטחים לאחר הפחתת שטח החדר על הגג, והזהה למעשה גם להפרש שבין הדירה הסמוכה לבין שטח דירת המערערים. אלא שהמערערים לא מימשו את זכותם לבטל את העסקה אף שלאחר שהבינו כי לדירתם לא יצורף חדר על הגג, אף ויתרו על החדר הנוסף על הגג. משלא הוכח כי הובטח למערערים כי שטח הדירה שתבנה עבורם בקומה החמישית יהא זהה לשטח הדירה המקורי, הדבר אף אינו אפשרי בהינתן שהשטח הכולל הבנוי של קומה חמש הוא כ 160 מ"ר, נראה שהפיצוי האמור להיפסק לטובת המערערים הוא אכן זה המשקף את ההפרש בין השטח המקורי של דירה B פחות שטח החדר על הגג, קרי: 13 מ"ר.
אני מסכימה אפוא לתוצאה המוצעת ע"י השופט אטדגי, על כל רכיביה.
|
|
|
יהודית שבח, שופטת, סג"נ
|
השופט ש. שוחט:
אני מסכים.
|
|
|
שאול שוחט, שופט
|
התוצאה:
הערעור מתקבל, ופסק דינו של בית משפט קמא בטל.
אנו מחייבים את המשיבה לשלם למערערים את התשלומים הבאים:
א. סך של 229,554 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות הדעת, 30.12.13;
ב. סך של 42,364 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 2.12.15 ועד מועד התשלום בפועל.
ג.שכר טרחת עו"ד בשתי הערכאות בסך 50,000 ₪.
ד.החזר אגרות משפט ששולמו על ידי התובעים בבית משפט קמא בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מתשלום כל מחצית ומחצית.
ה. החלק בו נשאו המערערים בשכר המומחה מטעם בית המשפט בתוספת ריבית והצמדה ממועד התשלום.
ו.ככל שהמערערים שילמו למשיבה את ההוצאות שנפסקו לזכותה בבית משפט קמא, בסך של 45,000 ₪ - על המשיבה להשיב להם סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.
העירבון שהפקידו המערערים יושב להם באמצעות בא כוחם.
ניתן היום, ט"ז שבט תשע"ז,1212 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
יהודית שבח, שופטת, אב"ד
|
|
שאול שוחט, שופט
|
|
יונה אטדגי, שופט
|