השופט א. ואגו:
1.לפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום באשדוד (כב' השופטת ע.אייזדורפר), שניתן ביום 4.7.16, בתיק ת.א 54715-12-12. בפסק הדין, נשוא הערעור, נדחתה תביעת המערערת להצהיר על בטלותו של הסכם שכירות ארוך טווח שנכרת בין הצדדים. המערערת חויבה בהוצאות ושכ"ט בסכום של 30,000 ₪.
2.הסכם השכירות נכרת ביום 19.12.06, לתקופה שמ-1.1.07, ועד ל-31.12.2027 (להלן:"ההסכם"). עניינו - בנכס מקרקעין שבו מועדון כושר, שהמערערת חפצה להפעילו במסגרת רשת המועדונים שבבעלותה (להלן:"המועדון"). המשיבה היא בעלת הזכויות בשטח המושכר, המצוי בחוף הקשתות באשדוד. מדובר בקומה שניה של מרכז מסחר ובילוי שנבנה שם (להלן: "המושכר", ביחס לקומה שבה פועל המועדון, ו - "הבניין" ביחס למתחם כולו). במקום פעל מועדון כושר, בניהול המשיבה, עוד קודם להתקשרות החוזית דנן, כך, שהמועדון, על מתקניו, ועל קהל המנויים שלו, הועבר לתפעול ולניהול בידי המערערת, במסגרת ההסכם.
3.בקליפת אגוז – המערערת ביטלה את ההסכם ביום 17.4.12, בטענה של הפרת חובות גילוי, ואף הפרת הצהרה מפורשת, מטעמה של המשיבה, בדבר מצבו התכנוני של המושכר, ובשל קיום חריגות בניה, שהביאו, הן לצו הריסה על חלקים מסויימים במועדון, והן לקשיים בקבלת רישיונות עסק עתידיים. משמיאנה המשיבה להשלים עם הודעת הביטול, הוגשה התובענה להצהיר על תוקפה. דחיית תביעת המערערת, באה מתוך קביעת בימ"ש השלום על כי המערערת ידעה בפועל אודות מצבו התכנוני הבעייתי של הנכס המושכר, טרם החתימה על ההסכם, ומשסבר, שהרקע האמיתי לשיגור הודעת הביטול היה שיקול כלכלי של חוסר כדאיות בהמשך הפעלת המועדון על ידי המערערת.
4.בעת חתימת ההסכם היו בידי המשיבה רישיונות עסק ביחס לכל חלקי המועדון. היו רישיונות שהוענקו לצמיתות – כגון עבור חדר הכושר. חלקים אחרים, לרבות ה"ג'קוזי", היו טעונים חידוש שנתי. כאשר פנתה המערערת לעיריית אשדוד לבצע החידוש, סורבה, בטענה שקיימות חריגות בניה במושכר, ומעמדו התכנוני של הבניין בכללו, אינו מוסדר. המערערת גורסת, כי לו ידעה על הקשיים הצפויים במישור הרישוי, בעטיין של חריגות בניה ובעיות תכנוניות, לא היתה חותמת כלל על ההסכם. בכך ראתה היא עילת ביטול, משהוטעתה לסבור, כי אין בנמצא מכשלות אשר כאלה. המשיבה, המפנה לכך, שהאחריות להשגת רישיונות לעסק הוטלה על המערערת בלבד, טענה, כי מצבו התכנוני של הבניין בכלל, ושל המושכר והמועדון בפרט, וסוגיות היתרי הבניה ודרישות הרישוי, היו ידועות היטב למערערת, מהרגע הראשון, וכי לא הוטעתה במאומה.
5.בית משפט השלום נדרש, איפוא, להכרעה, בשאלה העובדתית, של היקף המידע שאחזה בו המערערת בפועל, טרם חתימת ההסכם, ביחס למצב התכנוני הנכון. כמו כן, נדרשה הכרעה בשאלות הפרשניות הכרוכות בהצהרות ובמצגים מטעם המשיבה בשלבי המו"מ, ובנפקויות ההצהרות והמצגים שעוגנו בהסכם ובנספחיו, או – מדוייק יותר – בנפקויות המחדל הנטען מלהציג את מצב הדברים הנכון באותם מסמכים.
6.על מנת להבין נכונה את נימוקי פסק הדין, שעליהם מושתתת ההחלטה לדחות התובענה, וכן הקביעה שהודעת הביטול לא ניתנה כדין, ראוי להטעים את ההבחנה בין שני רבדים הקיימים בסוגיה התכנונית שבמחלוקת. רובד אחד – הוא זה הכללי, שעניינו תקינות היתרי הבניה, וכנגזר מכך – התכנות רישיונות עסק, לבניין בכללותו. רובד שני – עוסק בחריגות בניה פרטניות בתחום המושכר הספציפי.
כפי שנראה, להבחנה זו חשיבות קרדינאלית גם לצורך ההכרעה בערעור, ולקביעת הליבה -האם ראוי להותיר פסק הדין קמא על כנו.
7.ברובד הכללי – קיימת בעיה בבניין כולו, שבו מצויים 30 בתי עסק החייבים ברישוי. התברר, כי היתרי בניה ניתנו לפני שנים רבות, על סמך תב"ע שהתגלתה כבלתי תקפה, בהעדר חתימת שר הפנים עליה. משרד הפנים הורה להקפיא מתן היתרי בניה נוספים למתחם, אך לא בוטלו אלה שכבר ניתנו. הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית אשדוד, גיבשה מדיניות, שתאפשר המשך פעילות עסקית בבניין, והותרה בתוקף של רישיונות עסק קיימים, שניתנו לצמיתות, אך, מנעה חידוש רישיונות, שאינם לצמיתות, והנפקת רישיונות חדשים. לצד זה – ננקטה מדיניות של אי אכיפה כלפי עסקים שרישיונם לא חודש, או שלא הוענק, בשל התקלה התכנונית "הכללית", כל עוד אלה עמדו בדרישות בטיחות, כיבוי וכו'. זאת – עד לקידום פתרון כולל וחוקי המבוסס על תב"ע חדשה ביחס למתחם חוף הקשתות כולו, לרבות הבניין הנדון.
8.ביחס לבעייתיות שברובד הכללי הזה, קבע בימ"ש השלום ממצאים עובדתיים, שעליהם שעונות מסקנות שנגזרו מהם, ובכל אלה, אקדים ואומר – איני רואה מקום להתערבותנו.
נקבע, שהמשיבה סירבה, בגלוי ובמודע, לכלול בהסכם הצהרות בדבר המצב התכנוני, משום מורכבותו והעמימות סביב הפתרון העתידי לבעייתיות זו. המערערת, מצידה, היתה מודעת בפועל למצב הדברים, או, לכל הפחות, "עצמה עיניה" מלבחון לעומק את הפרטים, והתקשרה בהסכם מתוך נטילת סיכון מסויים, ביודעין, שחידוש רישיונות הפעלת המועדון, בחלקיו שבהם הרישיון לא ניתן לצמיתות, אינו מובן מאליו, לאור מצב הדברים התכנוני. נמצא, שלא הופרו, במישור זה, חובות גילוי, מצד המשיבה, ולא הוצגו מצגים לא נכונים. מכאן- שאין בכך עילת ביטול ואין לקבל הטענה שלפיה, ככל שלא ינתן תוקף לביטול ההסכם, יווצר מצב, שבו נכפה על המערערת לנהל את עסקה ללא רישיון, לפחות לגבי מקצת חלקיו.
פרק זה של פסק הדין קמא, שעון על ניתוח מפורט של הראיות והעדויות שבאו בפניו לנדון, ובכלל זה – עדויות המנהלים ובעלי התפקידים שנשאו ונתנו עובר לגיבוש וחתימת ההסכם. הממצאים, כמו גם המסקנות שנגזרו מהם, מנומקים היטב. אף השגותיה של המערערת, לנדון, ככל שעולות מכתב הערעור ומעיקרי הטיעון שלה, אינן בלב עתירתה לביטול פסק הדין. מכל מקום – דין טענות אלה להידחות.
9.ליבת הערעור, והמחלוקת אודות נימוקי בימ"ש קמא בדחותו תובענת המערערת, ממוקדים ברובד השני שלעיל – הרובד הפרטני המתייחס למושכר עצמו.
במישור זה, ולהבדיל מקודמו, ואף בבחינת הקדמת המאוחר, דעתי היא, שבפי המערערת טענות כבדות משקל, וכי הכרעת בית משפט השלום אינה יכולה להיוותר על כנה.
10.להסכם השכירות מיום 19.12.06, צורף מסמך נוסף, שנחתם באותו מעמד, וכותרתו "כתב הצהרה והתחייבות" (להלן:"כתב ההצהרה"). הטעם לפיצול תוספת זו מההסכם גופו, היה שנוי במחלוקת במשפט, אך אין צורך לטעת מסמרות במניע לכך. אין חולק, שמדובר בחלק אינטגראלי ומחייב של המערך החוזי. לא זו אף זו – נאמר, במבוא לכתב ההצהרה, שתוכנו עדיף וגובר על הוראות ההסכם עצמו, במקרה של סתירה. יתר על כן – נאמר, כי מטרת המסמך לעגן בכתובים את "אותן הצהרות והתחייבויות של המשכיר, המהוות תנאי יסודי להתקשרות השוכר עם המשכיר בהסכם השכירות", והוצהר, כי הסכם השכירות נחתם על סמך אלה.
11.סעיף 2 של כתב ההצהרה מעיד על עצמו, שהוא בא להוסיף על האמור בסעיף 1 להסכם השכירות. סעיף 1 הנ"ל, מגלם את הצהרת המשיבה על היותה בעלת הזכויות במושכר, כהגדרתו לעיל, ובמועדון. כעת הוספה ההצהרה דלקמן, שהוקנה לה תוקף של תנאי מתלה לכלל ההסכם:
"המשכיר מצהיר בזאת כי אין כל הליך ו/או צו לסגירת המועדון ו/או להריסת המועדון, ולפי מיטב ידיעתו אין כל הליך ו/או צו להריסת המבנה בו שוכן המועדון ו/או כל חלק הימנו. סעיף זה מהווה תנאי מתלה להתקשרות השוכר עם המשכיר בהסכם השכירות".
12.במהלך מגעי המערערת עם עיריית אשדוד, בשלהי 2011, אשר נועדו להביא לחידוש רישיונות העסק לחלקי המועדון שלא נהנו מרישיון לצמיתות, הובהר לה, ששטחי הג'קוזי, בריכה, סאונה, ספא, ובית האוכל, אינם נהנים מאותה "הקפאה" ושימור מצב קיים, שנועדו לאפשר ניהול העסקים עד הסדרת בעיית התכנון הכללית, וזאת, משום, שקיימות במושכר חריגות בניה, שבגללן נוהל הליך פלילי, וניתן בו צו הריסה תלוי ועומד. כתב האישום, כנגד המשיבה, הוגש עוד בפברואר 2005, עוד טרם חתימת הסכם השכירות. עניינו - בביצוע עבודות ללא היתר, ובכלל זה – סגירת חללים על ידי יציקת בטון, תוספת בניה של 150 מ"ר, בקומת הקרקע, ובניית כיסוי זמני לחלק מהמועדון, לתקופת החורף, מאלמנטים שאינם על פי היתר הבניה. כתב אישום זה היה ידוע ומוכר למשיבה, לעת חתימת הסכם השכירות, בעוד שהוא לא היה מוכר כלל לאנשי המערערת.
13.בעקבות הסדר טיעון, מפברואר 2012, הודתה המשיבה בכתב האישום, וניתן גז"ד, שכלל צו הריסה מותנה, על מנת לאפשר השגת היתר הבניה. ניתנו ארכות, מעת לעת, בביצוע הצו, אך זה, ככל הידוע, שריר וקיים. יוטעם, הגם שלנקודה זו אין התייחסות בפס"ד נשוא הערעור, שכעולה מתגובות ב"כ הועדה המקומית לבקשות הארכת המועד להריסה, שמגישה המשיבה, מעת לעת, אף צויין, שגם ישום התב"ע החדשה לא יכשיר את כל העבירות נשוא האישום. משמע – חלק מהבניה תצטרך להיהרס אף אם הבעיה התכנונית הכללית תיפתר (ראה תיק בימ"ש שלום אשדוד – עמ"ק 2166/05).
14.מצב הדברים, אם כן, לעת חתימת הסכם השכירות וכתב ההצהרה, היה, שהתנהל נגד המשיבה הליך פלילי, כתב אישום בגין בנייה החורגת מההיתר. לעת שיגור הודעת הביטול (אפריל 2012), כבר היה קיים גז"ד מותנה, שבליבתו צו הריסה לעבודות הבניה נשוא האישום (אף, שככל הנראה, פרטי גזה"ד וצו ההריסה עוד לא היו ידועים למערערת אותה עת).
בית משפט השלום נדרש לשאלה, האם הופרה ההצהרה, שצוטטה לעיל, ושכזכור, הוגדרה, עם יתר סעיפי כתב ההצהרה, בתור "תנאי יסודי להתקשרות".
15.בפסק הדין, אומצה גישת המשיבה (פסקה 20 שם), ולפיה, אין למצוא סתירה בין הצהרת המשיבה לבין מצבו התכנוני של המושכר בפועל, לאותה עת. נקבע, שבמהלך המו"מ התבקשה המשיבה לכלול במסמך הצהרה פוזיטיבית על כך, שהבניין והמועדון נבנו לפי היתר כדין, אך היא סירבה בתוקף. מה שנותר, מתוך הטיוטות שהוחלפו, היתה רק ההצהרה "הרזה" יותר, ולפיה, אין הליך או צו לסגירת המועדון או להריסתו. ההצהרה, כפי ניסוחה, לא הופרה, לפי הילוכו של בימ"ש השלום, שהרי, כתב האישום, כשלעצמו, לא ניתן להגדרה כ"הליך להריסת המועדון או חלקו".
בית המשפט הוסיף ונימק בזו הלשון (פסקה 24):
"אומנם בשנת 2005 הוגש כנגד הנתבעת ובעליה כתב אישום בבית משפט לעניינים מקומיים, ביחס לחריגות הבניה בנכס. אלא שהגשת כתב אישום, וניהול הליך פלילי על בסיסו, אינה יכולה בשום צורה שהיא, להיחשב כהליך לסגירת המועדון או הריסתו (להבדיל מבקשה למתן צו הריסה זמני או צו סגירה). התוצאות האפשריות להליך הפלילי הינן מגוונות, ולא מחויב המציאות, כי קיומו של הליך פלילי כנגד הנתבעת יביא בהכרח למתן צו סגירה או צו הריסה ולכן יש לקבוע כי הנתבעת לא הפרה את ההסכם בין הצדדים בעת שהתקשרה עם התובעת וחתמה על כתב ההתחייבות הכולל את ההצהרה בסעיף 2, כפי שהובאה לעיל".
מכאן – שאף אם היה מדובר על תנאי מתלה להתקשרות, לא התקיים התנאי. עוד נאמר (פסקה 26), כי לנוכח סירובה של המשיבה להתחייב לכך שהבניה נעשתה כדין, יש בהסתפקות המערערת באותה הצהרה, כפי שנוסחה לבסוף, משום היתממות וחוכמה שלאחר מעשה, ולא ניתן היה לראות בכתב ההצהרה משום מענה לכל חשש שעשוי היה להתעורר בעתיד.
16.מסקנתו הסופית של בית המשפט היתה, כי המערערת ידעה על מצבו התכנוני של הנכס טרם החתימה על הסכם השכירות, ולמרות זאת, בחרה להתקשר בהסכם משיקוליה. לא הוסתר ממנה מידע חיוני, בשלבי המו"מ, ואף טענתה המתייחסת לתנאי המתלה שבכתב ההצהרה, אינה "אוחזת מים", משום, שבמועד החתימה לא היה תלוי ועומד צו הריסה כלשהו. אומצה, למעשה, טענת המשיבה, על כי רקעה האמיתי של הודעת הביטול נעוץ בשיקולים של כדאיות כלכלית, והעילה שננקבה שם, היתה בגדר כסות ותירוץ כדי לאפשר הביטול.
17.דעתי היא, שנימוקי בית משפט השלום, בדחותו טענת המערערת אודות נפקויות ההצהרה שהוגדרה כתנאי מתלה להסכם השכירות, אינם יכולים להיוותר על כנם, ומשהודעת הביטול מיום 17.4.12 הושתתה, רובה ככולה, על עילה זו, הרי, הודעה זו ניתנה כדין, ופועלה – ביטול אפקטיבי של הסכם השכירות.
אפרט ואנמק גישתי זו.
18.ראשית – וכפי שהוקדם ובואר לעיל, אין בפסק הדין הבחנה מובהקת בין המידע שאחזה בו המערערת, באשר למצב התכנוני "הכללי" לבין הבעייתיות "הפרטנית" של המושכר. בפסק הדין שזורים הביטויים "מידע תכנוני" ו- "מצבו התכנוני של הנכס". אבהיר, לפיכך, שלא מדובר במקשה אחת. באשר לבעייתיות ברובד הכללי – נחה הדעת, שהמידע הבסיסי היה גם נחלת המערערת, ושהמשיבה נמנעה, בכוונת מכוון, מליתן הצהרות שעלולות להתגלות כלא מדוייקות, או אף מטעות, ברובד זה. לא כך פני הדברים ביחס לרובד הפרטני, ובאשר לנפקויות ההליך המשפטי הפלילי שהיה תלוי ועומד כנגד המשיבה, ושפרטיו לא גולו, אי פעם, בזמן הרלוונטי, ובשום דרך, למערערת.
19.אין חולק, שההליך הפלילי ותוצאותיו ( המאוחרות לכריתת ההסכם) מהווים מכשול של ממש לניהול סדור וחוקי של המועדון. העירייה סירבה לחדש רשיונות העסק לחלקים במועדון, בשל חריגות הבנייה שלא הוסרו. נתון זה עומד בבסיס מכתב הביטול מ 17/4/12 ( סעיפים 4-6). חרף הדחיות שאושרו בביצוע ההריסה בפועל, עומדת המערערת בפני חוסר ודאות מתמשך, וחשש, שמא תימצא מנהלת עיסקה ללא רשיון כחוק. טענת המשיבה, על כי מדובר בעניינים שעומדים להיפתר עם אישור התב"ע הכללית החדשה, ועל כן לא מדובר בסוגיה יסודית והרת גורל, לא רק שלא הוכחה, אלא, שאף אינה רלוונטית לבדיקת המצב המשפטי בנקודת הזמן הקריטית, שהיא מועד מתן הודעת הביטול.
משמע - ככל שההצהרה בדבר היעדר " הליך או צו להריסת המבנה" אינה נכונה, מדובר בהפרה של תנאי יסודי, כפי שהגדירו זאת המתקשרים, לא כל שכן, אם מדובר בתנאי מתלה לכריתת ההסכם, כפי שנאמר בסעיף 2 סיפא של כתב ההצהרה. אם כך היה נקבע - בוודאי, שהיה מקום להכיר בתוקפה של הודעת הביטול שנסמכה על הפרה מעין זו. אף אם בשיקולי המערערת במתן ההודעה נכלל אלמנט של חוסר כדאיות כלכלית, לא היה בכך כדי לגרוע מזכותה להפעיל את כוח הביטול האפקטיבי שהיה נתון בידה, בשל ההפרה היסודית. אמנם, הפעלתה של זכות הביטול כפופה לדיני תום הלב ( סעיף 39 של חוק החוזים ( חלק כללי) תשל"ג- 1973), אולם, בהימצא עילת ביטול נכוחה, רק לעיתים נדירות יופעל שיקול דעת בדבר הכרזה על "בטלות הביטול" מטעמים של שימוש בחוסר תום לב בזכות (ר' ע"א (ב"ש) 35111-10-11, עמרם מרציאנו ואח' נ' קניון קרית הממשלה בבאר שבע, מיום 17/01/12). בענייננו – לא התקיימו נסיבות חריגות כאלה, וממילא, הקביעה ביחס ל"רקע הכלכלי" למתן הודעת הביטול, נותרה כאמרת אגב בפסק הדין, ולא ניטעו לגביה מסמרות (ראה פסקה 44 סיפא של פסה"ד).
20.נמצא לנו, אם כן, שנפקותה של הודעת הביטול, בענייננו, הוכרעה, לחובת המערערת, משום, שלעת מתן ההצהרה, לא היה בנמצא הליך להריסת המבנה או חלקו, כפשוטם של דברים, ואילו ההליך שהתנהל לפי כתב האישום שהוגש, טרם הניב תוצאה של מתן צו כזה, כפי שהתרחש לימים. לשון אחר – המשיבה הצליחה "להלך בין הטיפות", תוך שימוש בניסוח מדוד היטב, שעליו ניתן לומר, באנלוגיה למימרה "גילה טפח וכיסה טפחיים", שלא נעשה בו שום גילוי, ובפועל – הוסתרו בעטיו אותם טפחיים - קיומו של כתב האישום.
21.לטעמי, אימוצה של תיזה זו והותרת הניתוח הפרשני – משפטי, של משמעות הצהרה זו, על כנה, מהווה חזרה לדוקטרינה, עתיקת היומין, של "יזהר הקונה", דוקטרינה ששונתה, משמעותית, בהלכה הפסוקה. כיום, שוב אין נדרש שהמתקשר החוזי יהא אחראי לפקוח שבע עיניים ולבחון היכן מצוי "מילכוד לשוני" ואף תכסיסני, בלשון החוזה, ולאתרו, בעוד הוא נושא במלוא המחיר בגין כל חוסר עירנות ועמידה על המשמר. חלף זאת – הדין מטיל על המתקשר שמנגד חובות תום לב וגילוי יזום, בדרך מקובלת והגונה, שבגדרה, ניתן לצפות, שהנושא והנותן לקראת כריתת חוזה, יספק נתוני אמת ברורים ומובנים, מקום שבו מדובר בסוגיה מרכזית וחשובה, שהכל ערים לנפקויותיה.
22.הפסיקה מייחסת חשיבות, בהקשר היקף חובת הגילוי היזום, לעדיפות שיש לאחד מהצדדים בגישה למידע מסוים, אל מול הנחיתות של הצד השני להגיע לאותם נתונים. ככל שהיתרון היחסי של אחד הצדדים גדול יותר, כך גוברת החובה המוטלת עליו (ראה ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, מיום 6.6.11). מקל וחומר- כשעסקינן בכתב אישום, שהוגש נגד אחד המתקשרים בהסכם, נתון, שמטבעו, מצוי בידיעתו הבלעדית כמעט, ואינו ניתן אף לבירור חיצוני באופן שגרתי. לא בכדי, אנו מוצאים בתיק המוצגים של המערערת (במסגרת מע/5), שנדרשה בקשה יזומה והחלטה של בית המשפט, כדי לאפשר לנציגי המערערת לעיין בתיק הפלילי שבמסגרתו הוגש כתב האישום, לאחר שהתחוור לה קיומו.
23.מנהל המשיבה העיד (פרוט' מיום 22.3.16 עמ' 80), שנשאל, עובר לכריתת ההסכם, אודות קיום הליכים לסגירה או לצו הריסה. הוא נמנע מלגלות על קיומו של כתב האישום, משום שסבר "לתומו", כהגדרתו, שאם יתקיים משפט, יקבל רק קנס. הוא לא חשב ש"זה משהו דרמטי". מכאן, אנו למדים, שהמשיבה ידעה, אל נכון, שמידע בסוגיית סגירה או הריסה, חשוב למערערת. הגילוי היזום היה אך מתבקש בנסיבות אלה, ולא נעשה. סברת מנהל המשיבה, שאין מדובר בעניין "דרמטי", היא, לכל הפחות, מיתממת, משום, שאין צריך להיות משפטן מובהק ומנוסה כדי להבין, שהתוצאה הטבעית, כמעט מתבקשת, של הרשעה בבניה ללא היתר, הינה, הריסתו של הבינוי הלא חוקי. בוודאי, מקום שבו קיומו של הליך לסגירה או להריסה, הוגדר בהסכם כתנאי יסודי להתקשרות, ואף כתנאי מתלה, צריכה היתה המשיבה לגלות קיומו של כתב האישום. יש לזכור, שאי גילוין של עובדות, בנסיבות כאלה, עולה כדי הטעיה לפי הגדרת סעיף 15 של חוק החוזים (חלק כללי). מכאן – זכות הביטול עמדה למערערת אף אם ניסוחה "המתוחכם" של ההצהרה דנן, לא כלל, לפי פשט הלשון, הצהרה על העדר כתב אישום שעניינו בניה בחריגה מההיתר, כפי שגרס בימ"ש השלום.
24.אולם, לטעמי, גם אלמלא החלת דוקטרינת הגילוי היזום על ענייננו, ספק, אם הניסוח שלפיו "אין כל הליך ו/או צו ... להריסת המועדון.... ו/או להריסת המבנה... ו/או כל חלק הימנו", יכול להושיע למשיבה, ולהוות מגן בפני הטענה שמדובר בהצהרה לא נכונה. ההצהרה אינה מתייחסת רק לצו הקיים בנמצא, לעת נתינתה. הניסוח מדבר גם על "הליך" במישור זה. סעיף 205 של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, מפרט את הסנקציה של מתן צו הריסה בעקבות הרשעה לפי סעיפי החיקוק, נשוא כתב האישום הנדון, כתוצאה אפשרית, ואף מסתברת, של ההליך. על גבי כתב האישום הפלילי (חלק ממוצג מע/5), קיימת חותמת, שככל הנראה שורותיה הריקות ממולאות על ידי מגיש האישום, או בית המשפט, ואשר נועדה לתמצת את תוצאת ההליך ומה שהוטל בגדרו. נקובות, בחותמת זו, הסנקציות האפשריות של קנס, צו הפסקת שימוש חורג, צו התאמה להיתר, צו הריסה, והתחייבות על תנאי להימנע מעבירות. כלומר – כל מי שמעיין בכתב האישום, כולל החותמת המוטבעת עליו, מבין מיד, שתוצאה אפשרית של ההליך, הינה צו הריסה. פרט זה בוודאי לא נעלם מעיני המשיבה. אין לשלול, שגם על פי פרשנות לשון ההצהרה וניסוחה, כמות שהיא, מדובר בכתב אישום, שהוא בבחינת "הליך... להריסת המבנה או חלק הימנו". משמע – ההצהרה השוללת קיום הליך כזה פשוט אינה נכונה. על פי תרחיש כזה – אין ספק, שבמתן ההצהרה הלא נכונה, חטאה המשיבה בהפרה יסודית של ההסכם, שהקנתה זכות ביטול למערערת.
מעבר לאמור – אי גילוי קיומו של כתב האישום מהווה ניהול מו"מ וחוסר תום לב.
25.מכל המקובץ – דעתי היא, שקביעת בית משפט השלום, ברובד שהוגדר לעיל כ"פרטני" והמתייחס לנכונות ההצהרה בסעיף 2 של כתב ההצהרה, אינה יכולה לעמוד, ודינה להיבטל. תחת זאת – יש לקבוע, שהודעת ביטול ההסכם, שנתנה המערערת ביום 17.4.12, והנסמכת, גם, ואפילו בעיקר, על הפרת אותו תנאי – הצהרה, ניתנה כדין, וההסכם בוטל אפקטיבית.
המערערת – התובעת בערכאה דלמטה – זכאית לסעד הצהרתי כמבואר לעיל.
ככל שעמדתי זו תאומץ, דין הערעור להתקבל, וקביעה זו תבוא חלף פסק דינו של בימ"ש השלום, אשר יבוטל.
אמליץ לחייב המשיבה בהוצאות המערערת בשתי הערכאות, בסכום של 45,000 ₪.
|
|
|
אריאל ואגו, שופט
|
השופטת ש. דברת- אב"ד:
אני מסכימה.
|
|
|
שרה דברת, שופטת
אב"ד
|
השופט ג. גדעון:
אני מסכים.
|
|
|
גד גדעון, שופט
|
לפיכך הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט א. ואגו
יש להחזיר הערבון שהופקד על ידי המערערת, באמצעות בא כוחה.
ניתן היום יז' בשבט תשע"ז,(13 בפברואר 2017) בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
שרה דברת, שופטת
אב"ד
|
|
אריאל ואגו, שופט
|
|
גד גדעון, שופט
|