לפניי שתי תביעות שאוחדו יחדיו: תביעה כספית לפסיקת פיצוי לטובת רוכש בשל הפרת התחייבות מצד בעלת הזכויות בדירה למכירתה וניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצדה (ת"א 44373-08-13).
וכן, תביעה של בעלת הזכויות בדירה לפינוי הרוכש שבאותה עת החזיק בדירה כשוכר (תא"ח 3399-09-14).
הנפשות הפועלות
1.מ. י. , תושב אילת, ביקש לרכוש את הדירה, שברחוב *** **/** באילת, הידועה גם כגוש ****, חלקה **(להלן: "התובע" ו"הדירה", בהתאמה).
2.חנה אוליאל היא בעלת הזכויות הקנייניות בדירה (להלן: "הנתבעת").
3.למען הסדר הטוב, אציין כי בתחילה נתבעה גם עו"ד יפית אוליאל, בתה של הנתבעת (ולימים גם באת כוחה), במסגרת ת"א 44373-08-13. אולם, התביעה נגדה נדחתה, בהעדר עילה, כך לפי החלטת בית המשפט המחוזי בבאר-שבע (כב' השופטת רחל ברקאי) מיום 27.05.2014, אליו הוגשה בתחילה התביעה, ולאחר מכן הועברה לבית משפט זה.
עיקרי טענות וראיות התובע
4.לטענת התובע, בחודש יוני 2012, הוא ביקר בדירה בנוכחות מתווכת ממשרד תיווך "ערבה" שבאילת, ומצא אותה מתאימה לצרכיו, ולצרכי בנו לו מגבלות בניידות. המתווכת שוחחה עם ב"כ הנתבעת וסוכם על פגישה בין הצדדים.
ואכן התקיימה פגישה בהשתתפות התובע, המתווכת ועו"ד אוליאל, במהלכה העלתה המתווכת על הכתב, את הדברים הבאים: "סוכם שהנכס נקנה S-IS. הסכום 390,000 ₪ לא כולל מוצרי החשמל הניידים. משופצת + 2 מזגנים שנשארים בדירה" (נספח א' לכתב התביעה). לטענת התובע, תכתובת זו הינה "זיכרון דברים" לרכישת הדירה.
5.לדברי התובע, הוסכם בין הצדדים, כי עד להשלמת מלוא ההתחייבויות לצורך השלמת עסקת הרכישה, ובכלל זה הסדרת העסקה עם החברה המשכנת, הוא ישכור את הדירה לתקופה של 4 חודשים, במהלכה ישלימו הצדדים את התחייבויותיהם.
6.התובע מסר שלא הייתה לו כוונה לשכור את הדירה לתקופה העולה על 4 חודשים, והוא הסתמך על המצג לפיו הדירה תהא בבעלותו בבוא העת. עם זאת, לא הייתה מניעה מטעמו לשכור את הדירה למשך מספר חודשים נוסף, כדי לקבל את החזקה בדירה, להשביחה ולהכין אותה למגוריו בהתאם לתכניותיו ולציפיותיו. לאור זאת, ביום 19.07.2012 חתמו הצדדים על הסכם שכירות בלתי מוגנת, לפיו הוסדרה השכרת הדירה לתובע לתקופה שבין 19.07.2012 ועד ליום 19.12.2012, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 2,200 ₪. הובהר כי מטרת השכירות היא למגורי התובע בלבד. עוד הוסכם כי התובע לא יהיה רשאי לבצע שינויים בדירה מבלי לקבל את הסכמת הנתבעת מראש ובכתב. סוכם כי כל שינוי שיבוצע בדירה, לאחר קבלת אישור כאמור, יהיה נחלתה של הנתבעת בתום תקופת השכירות, אלא אם כן תביע רצונה שמצבה של הדירה יוחזר לקדמותו, שאז התובע יעשה כן על חשבונו (הסכם שכירות צורף כנספח ב' לכתב התביעה - להלן: "הסכם השכירות").
7.לדברי התובע, לקראת תום תקופת השכירות, ובטרם הומצאו המסמכים הרלוונטיים, פנתה עו"ד אוליאל, בתה של הנתבעת, לבא כוחו (דאז) בהצעה לחתום על נספח להסכם השכירות כדי להאריך את תוקפו עד לחתימה על הסכם מכר.
8.התובע טען כי במהלך תקופת השכירות, הוא החל לשפץ את הדירה ותיקן את הליקויים שנתגלו בה בעלות של רבבות שקלים, מתוך הבנה כי הדירה תועבר לבעלותו. כך למשל, הותקן דוד שמש, תוקנו נזילות שהפריעו לשכנים וחוברה צנרת גז שלא הייתה בדירה. עוד טען התובע, כי עם כניסתו לדירה הוא החליף מזוזות וקיים אירוע של חנוכת בית בנוכחות בני משפחה וחברים.
9.נטען כי בחודש מאי 2013 שכרו הצדדים את שירותיו של עו"ד אבי מיכאלי, לשמש עורך דין מטעמם, לצורך קידום ביצוע עסקת המכירה והשלמת ההליכים הדרושים. נמסר כי עו"ד מיכאלי ערך טיוטת הסכם והעבירה לידי הצדדים (נספח ד' לכתב התביעה).
10.ברם, לטענת התובע, בשלב זה ובהפתעה יתרה, העסקה לא יצאה לפועל היות והנתבעת, בעצמה או באמצעות בתה, הודיעו לעו"ד מיכאלי על ביטול העסקה, מהטעם שלאחר בדיקה ובירור נמצא כי על העסקה יחול חיוב ניכר של תשלום מס שבח ועל כן העסקה לא נמצאה כדאית מצדה. לטענת התובע, התברר לו כי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011, ניתן היה לקבל את הפטור ממס שבח עד ליום 05.05.2013.
11.על אף זאת, כך לטענת התובע, ביום 18.06.2013 הוא התבקש על ידי הנתבעת להשלים מספר פרטים, לרבות אישור עקרוני לקבלת משכנתא, תשלום וועד בית ואישור תשלום שכירות עבור 6 חודשים. התובע ציין כי כל אותן פעולות הושלמו מצדו היות והיה ערוך לחתימה על הסכם לרכישת הדירה. התובע הציג מכתב מעו"ד אוליאל מיום 18.06.2013 במסגרתו היא הלינה כי על אף שיחותיהם הטלפוניות והבטחות התובע לה ולעו"ד מיכאלי ורצון התובע לרכוש את הדירה, הרי שטרם הומצאו האישורים המפורטים: אישור עקרוני לקבלת משכנתא, שכר דירה בגין חודשים ינואר-יולי 2013 והסדרת תשלום דמי וועד בית בסך 2,100 ₪. עו"ד אוליאל ציינה כי במידה ולא יוסדר ויומצא כל הדרוש לצורך קידום הסכם המכר בתוך 7 ימים, תבוטל כל ההתקשרות ביניהם והיא תעמוד על זכויותיה על פי כל דין.
מנגד, הציג התובע בין היתר את המסמכים הבאים: פנייה לבנק הבינלאומי מיום 23.06.2013 בבקשה להעברה של 13,200 ₪ לגברת יפית אוליאל; העתק של שיק בנקאי לטובת הנתבעת בסכום של 150,000₪ שמועד פירעונו ביום 10.07.2013.
12.התובע ציין כי עו"ד מיכאלי הודיע לו על השלמת כלל הפעולות לצורך ביצוע העסקה ודרש את תשלום שכר טרחתו. התובע הציג העתק של שיק שהועבר לעו"ד מיכאלי לצורך כיסוי חלקו בשכר טרחתו וביקש להדגיש את גמירת דעתו והבנתו כי עסקת רכישת הדירה הושלמה וכל שנדרש הוא חתימה על ההסכם.
13.כאמור, טען התובע כי להפתעתו לאחר שבועות אחדים, ולאחר שהשלים את המוטל עליו, בחרה הנתבעת לסגת מהעסקה שלא כדין ובחוסר תום לב משווע. לדבריו, שכר את שירותיו של עו"ד רונן יאיר, אשר אף ייצג את התובע בהליך זה, והאחרון פנה לנתבעת הן טלפונית והן בכתובים על מנת לנסות ולהגיע להבנות, אך נתקל באוזניים ערלות תוך טריקת טלפון, כפי הנטען.
14.על יסוד האמור, טען התובע כי התמלאו כל הדרישות המינימליות לביצוע עסקת מכר הדירה, בהתאם לחוק החוזים ולחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. התובע צין כי הוא ער לכך שלא התקיימה דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, אך טען כי אין לאחוז בעמדה דווקנית של דרישת הכתב, כפי שנקבע בפסיקה, היות וזו עלולה להביא לביטול עסקאות שדין ביטולן אינו כדין וזאת מאחר שמכלול העובדות ונסיבות העניין מובילים למסקנה חד-משמעית כי הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם מחייב לכדי מכירת הדירה. לכן, טען התובע בכתב תביעתו כי "זעקת ההגינות" וחובת תום הלב מזכות אותו בסעד של אכיפת הסכם.
לחלופין, טען התובע כי השביח את הדירה בתקופת מגוריו בה, והשקיע סכומים נכבדים, היות וגמר בלבו כי הדירה היא קניינו. לכן, עתר לסעד של השבה בעין ו/או פיצויים בהתאם.
עוד טען התובע כי היות והנתבעת ניהלה משא ומתן בחוסר תום לב, כך לשיטתו, הרי שקמה לו הזכות לפסיקת פיצויים מוגברים הן על הנזקים בפועל והן על עוגמת הנפש, בסכום של 100,000 ₪.
במסגרת כתב הסיכומים ויתר התובע על עתירתו לסעד של אכיפת הסכם המכר וביקש לפסוק לו פיצוי כספי בשל ניהול משא ומתן בחוסר תום לב מצד הנתבעת.
עיקרי טענות וראיות הנתבעת
15.הנתבעת ביקשה לדחות את תביעת התובע וטענה כי המשא ומתן שהתנהל ביניהם לא הבשיל לכדי הסכם מכר או זיכרון דברים. נטען כי התכתובת שערכה המתווכת, אותה כינה התובע כ"זיכרון דברים", כלל אינה מהווה הסכמה כלשהי מצד הנתבעת והיא אף לא חתמה עליה. עוד נטען כי מסמך זה אינו כולל את תנאיי היסוד המחייבים בעסקאות מקרקעין, כמו למשל מועד מסירת החזקה בדירה.
16.הנתבעת אישרה כי השכירה לתובע את הדירה לצורך מגוריו לתקופה של 4 חודשים, שלאחריה המשיך להחזיק בדירה "ללא כל אבק זכות שבדין, ללא הסכם בר תוקף ומבלי שהוא משלם דמי שימוש ראויים בתמורה למגוריו בדירה". נטען כי התובע התבקש לא אחת להסדיר את המשך מגוריו בדירה בדרך של חתימה על הסכם שכירות, אך הוא סירב לעשות כן.
17.נטען כי התובע הוא זה שהציג מצג שווא בסמוך למועד חתימת הסכם השכירות מיום 19.07.2012, לפיו בכוונתו הייתה לרכוש את הדירה בעסקת מזומן, שמשמעה תשלום מלוא התמורה במזומן כנגד מסירת החזקה. בהסתמך על הבנה זו, כך לטענת הנתבעת, היא הייתה מוכנה למכור את הדירה לתובע במחיר נמוך יחסית בסכום של 390,000 ₪ בתוספת תשלום עבור מכשירי החשמל, כשהתובע ביקש לקבל את החזקה בדירה כבר באותה עת, סמוך למועד בו נחתם הסכם השכירות, ללא כל הסכם ומבלי לשלם בתמורה לשימוש בדירה. נטען כי הנתבעת מצאה להתחשב במצוקתו של התובע, אשר טען כי הוא גרוש ומטופל בילד עם צרכים מיוחדים ולכן נדרש לו קורת גג ללא דיחוי, אך עמדה על כך שכל עוד לא נחתם הסכם מכר כדין ולא שולמה מלוא התמורה, התובע לא יהא זכאי להחזיק בדירה אלא כשוכר. לטענת הנתבעת, התובע שב והצהיר על כוונתו לרכוש את הדירה ולשלם את מלוא התמורה בגינה במזומן ובמועד חתימת ההסכם, כאשר שליש מהתמורה ישולם ממקורותיו העצמאיים והיתרה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא שהוא מתעתד ליטול. לאור זאת, מסרה הנתבעת כי מצאה לנכון להתקשר עם התובע בהסכם שכירות לטווח קצר, מתוך הבנה שבפרק הזמן הזה יסתיימו כל ההליכים הנדרשים לצורך ביצוע עסקת המכר, ובכלל זה חתימה על ההסכם ותשלום מלוא התמורה.
18.בקשר לטענות התובע בנוגע לשיפוץ שביצע בדירה, טענה הנתבעת כי הדירה כלל לא נזקקה לשיפוץ כלשהו היות ושופצה בעבר. עוד נטען בהקשר זה כי אף אם התובע ביצע שיפוצים כלשהם בדירה, הרי שיש בכך כדי הפרה בוטה של הסכם השכירות היות ונאסר עליו בהסכם לבצע שינוי כלשהו בדירה ללא קבלת אישורה בכתב ומראש, ואישור שכזה לא התבקש וכאמור לא ניתן. כך או כך, נטען כי אף אם התובע ביצע שיפוצים כלשהם בדירה, אין בכך כדי להקנות לו זכות כלשהי בדירה או לחייב את הנתבעת למכור לו את זכויותיה בדירה ואין בכך כדי להוות ראיה להסכמה כלשהי שהבשילה מצד הנתבעת להסכם מחייב למכירת הדירה.
19.הנתבעת אישרה כי שכרה במשותף עם התובע את שירותיו של עו"ד אבי מיכאלי, אך טענה כי הדבר אירע עוד בחודש ינואר 2013. בקשר לכך נשמעה הטענה כי אחת הסיבות שהנתבעת נתנה הסכמתה למינוי של עו"ד מיכאלי כבא-כוחם המשותף של הצדדים לשם ביצוע עסקת המכירה, הייתה התנהלותו הכוחנית שלא לומר הבריונית של התובע, במהלכה גידף ואיים עליה ועל בתה, כי אין בכוונתו לפנות את הדירה על אף שזכותו להחזיק בה פקעה עם סיום הסכם השכירות בדצמבר 2012. נטען כי הנתבעת סברה לתומה שמעורבותו של עו"ד מיכאלי בעסקה תמתן את התנהלותו הכוחנית של התובע, תסייע בידיו לקבל אישור עקרוני לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא ותאשר את אישור העסקה, אך בסופו של דבר התבדו תקוותיה.
20.הנתבעת אישרה כי עו"ד מיכאלי ערך עבור הצדדים טיוטת אישור הסכם מכירה, אך טענה כי היו לה הערות והסתייגויות לאמור בטיוטה, כך למשל: בטיוטה לא ניתן ביטוי לכך שהתובע החזיק בדירה בפועל כשוכר. מכאן נטען כי לא ניתן קיבול מטעם הנתבעת לטיוטת ההסכם שנערכה על ידי עו"ד מיכאלי. הנתבעת הציגה טיוטת הסכם ועליה הערות מטעמה.
21.הנתבעת הכחישה כי עסקת המכר לא יצאה לפועל עקב חיוב כלשהו במס שבח, אלא בשל העובדה שהתובע סירב לכל דרישותיה לתיקון ההסכם והמחלוקות לא היו ניתנות לגישור. הנתבעת טענה כי סוגיית המיסוי כלל לא עלתה לדיון, אלא רק לאחר שעו"ד מיכאלי העביר את טיוטת ההסכם לעיון הצדדים. הנתבעת ציינה כי לצד סעיף 12.1 לטיוטת ההסכם לפיו המוכרת מצהירה כי היא זכאית לפטור ממס שבח מקרקעין בגין מכירת הזכויות בדירה וככל שיוטל מס שכזה, הרי שהיא תישא במס ותשלם אותו באופן מידי, הוספה הערה מטעמה שנוסחה: "לא בטוח". הנתבעת הוסיפה כי הערתה זו על גבי הטיוטה מלמדת כי לא תצהיר על פטור ממס שבח ולא בטוח שהיא זו שתישא בתשלומו, ועל כן הדבר מלמד שסוגיה זו נותרה פתוחה והיוותה חלק מהמחלוקות בין הצדדים.
22.נטען כי התובע חיפש כל דרך כדי למנוע את קידום העסקה מאחר ולא היה באפשרותו לשלם את התמורה בעבור רכישת הדירה, נוכח קשייו להשיג אישור עקרוני לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא.
23.הנתבעת הכחישה כי תשלום חלקו של התובע בשכר טרחתו של עו"ד מיכאלי מלמדת על השלמת כל הפעולות הדרושות לצורך חתימה על הסכם המכר, אלא לשיטתה העובדה שעו"ד מיכאלי דרש לקבל את שכר טרחתו בטרם הושלמה ההעסקה ונחתם ההסכם בין הצדדים, היא הנותנת שגם עו"ד מיכאלי הבין שהמשא ומתן לא הבשיל לכדי הסכם מחייב והמחלוקות בין הצדדים אינן ניתנות לגישור ולכן הסכם שכזה לא ייחתם.
24.הנתבעת טענה כי אין ממש בטענות התובע בקשר ל"זעקת ההגינות", אלא שלדבריה מדובר ב"זעקת הגוזל הנגזל", המחזיק בדירה שבבעלותה ללא כל זכות שבדין, מבלי ששילם דמי שימוש ראויים, ובה בעת נוהג בדירה מנהג בעלים ותובע לזכויות בעלות מבלי ששילם תמורתן.
לאור המקובץ, ביקשה הנתבעת לדחות את תביעתו של התובע. נטען כי התובע הוא זה שנהג בחוסר תום לב ובמסגרת תביעתו זו מבקש להתעשר שלא כדין, כך בטענתו לפסיקת פיצויים שאינה מבוססת.
25.ביום 1.9.2014 הגישה הנתבעת תביעה נגד התובע, תא"ח 3399-09-14, אשר לימים צורפה להליך זה, בבקשה לפינויו כשוכר מהדירה. נטען כי התובע מחזיק בדירה שלא כדין וללא חוזה שכירות בתוקף, חב בתשלום דמי שכירות לחלק מהתקופה ותשלומים לוועד הבית.
ניסיונות למציאת פתרונות מוסכמים במהלך ההליך המשפטי
26.במהלך ישיבת בית המשפט שהתקיימה ביום 25.12.2014 הושגה הסכמה כוללת בין הצדדים, שלכאורה היה בה כדי להביא את כלל המחלוקות בין הצדדים לכדי סיום. ההסכמה קיבלה תוקף של החלטת בית משפט, ולפיה הנתבעת תמכור לתובע את מלוא זכויותיה בדירה בתמורה לסך של 435,000 ₪, כאשר הוסכם כי לא ייגבה סכום נוסף בגין שהייתו של התובע בדירה עד למועד מתן ההחלטה. הוסכם שבתוך 7 ימים יעביר התובע לנתבעת סכום של 150,000 ₪, אשר יוחזק בנאמנות בידי בא כוחה עד לרישום הערת אזהרה או כל רישום אחר להבטחת זכויותיו של התובע בדירה. סוכם כי יתרת התמורה בסך של 285,000 ₪ תועבר לנתבעת באמצעות בא כוחה בתוך 90 יום, בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים לרישום זכויותיו של התובע בדירה. הוסכם כי סכום של 20,000 ₪ יישארו בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת עד להמצאת אישורים מרשות המיסים באשר לסילוק כל חובות המס בגין הדירה וממועד זה יחדל התובע לשלם שכר דירה לנתבעת. הוסכם כי ממועד מתן ההחלטה (25.12.2014) ועד למועד תשלום מלוא התמורה המוסכמת, ימשיך התובע לשכור את הדירה בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך של 2,200₪, כאשר כל התשלומים בגין החזקת הדירה, לרבות מיסים עירוניים, ועד בית והיטל השבחה, החל מיום 26.06.2012, יחולו על התובע. בנוסף לכך, על יסוד הסכמת הצדדים, מונה עו"ד אבי מיכאלי לייצג את הצדדים לצורך חתימה על הסכם מכר ומימושו.
27.ברם, לימים הודיע עו"ד מיכאלי כי זכויות הנתבעת בדירה רשומות בחברה המשכנת ששמה "שיבן", ועו"ד אריה שוורץ מונה לשמש לה כונס נכסים. עו"ד מיכאלי מסר כי מבדיקה שערך מול רשות מקרקעי ישראל הוברר כי לצורך השלמת עסקת המכר יש צורך להעביר את כל מסמכי העסקה לחברה המשכנת ו/או לעו"ד אריה שוורץ כדי לקבל את אישורם. דא עקא, מבדיקה שביצע, התברר כי חברת "שיבן" אינה קיימת עוד, ומזה זמן רב לא ניתן לאתר את עו"ד אריה שוורץ. מכל האמור, עו"ד מיכאלי מסר כי קיימת מניעה להעביר את זכויותיה של הנתבעת בדירה אל התובע. עוד נמסר כי הצדדים לא הסדירו את תשלום שכר טרחתו של עו"ד מיכאלי ועל כן ביקש לשחררו מהמשך ייצוגם.
28.בשלב זה הציע ב"כ התובע, עו"ד מיכאל דיין, לקבל על עצמו לייצג את שני הצדדים לשם חתימה על הסכם למכירת הדירה ומימושו. לאור הסכמת שני הצדדים להצעה זו, מונה עו"ד מיכאל דיין לממש את הסכמות הצדדים, כפי שקבלו תוקף של החלטת בית משפט, במקומו של עו"ד מיכאלי.
לימים הודיע עו"ד דיין לבית המשפט כי מבדיקה שערך עלה כי הזכויות בדירה רשומות הן ברשות מקרקעי ישראל והן בחברה המשכנת "שיבן", שהינה חברה בפירוק ועו"ד שוורץ מונה לשמש כונס נכסיה. ברם, התברר כי עו"ד שוורץ אינו משמש עוד ככונס הנכסים של חברת "שיבן", ולמעשה הוא אינו ניתן להשגה. על כן, קבלת אישור הזכויות מהחברה המשכנת אינו בר השגה. נמסר כי אין קשר בין המצאת אישור הזכויות של החברה המשכנת לבין העברת הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, אשר היא כשלעצמה ניתנת לביצוע. אולם, במצב דברים זה, כאשר לא ניתן לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת, אין כל אפשרות לתובע ליטול משכנתא ו/או מימון מגורם אחר לשם תשלום הסכום השני בסך של 285,000 ₪. נטען כי האחריות לקבלת אישור זכויות מהחברה המשכנת, בנסיבות מכירת הזכויות בדירה, מוטל על כתפי המוכרת, קרי הנתבעת. לפיכך, ביקש עו"ד דיין לשחררו מלשמש נאמן של שני הצדדים לשם ביצוע עסקת המכירה.
29.לאור זאת, עתרה הנתבעת לבטל את הסכמות הצדדים בדבר מכירת הדירה לתובע, להורות על פינויו מהדירה לאלתר ולחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים.
30.נוכח האמור, ביום 31.5.2015 התקיים דיון נוסף במעמד הצדדים בבית המשפט, בתומו התקבלה החלטה, על יסוד הסכמות הצדדים, לפיה חויב התובע להתפנות מהדירה בתוך 30 יום; לשאת בתשלום דמי השכירות לתקופה שמיום 25.12.2014 ועד ליום 31.5.2015 בתוך 10 ימים ולשאת בדמי השכירות לתקופה שמיום 31.5.2015 ועד למועד הפינוי שישולמו במועד פינוי הדירה.
31.בכך התקבלה למעשה התביעה לפינוי התובע מהדירה, בהסכמת הצדדים, וכן הוסדר תשלום דמי השכירות מטעמו (תא"ח 3399-09-14). בדיון נוסף שהתקיים ביום 30.6.2016 הודיע ב"כ התובע לבית המשפט כי התובע פינה את הדירה ושילם את דמי השכירות לנתבעת. הנתבעת מצדה לא טענה אחרת. כמו כן, בישיבת ההוכחות שהתקיימה בהליך זה מסר התובע בעדותו כי פינה את הדירה ביום 1.7.2015 ושילם את כל דמי השכירות כפי החלטת בית המשפט.
32.מכאן, אדרש לתביעה נשוא ת"א 44373-08-13, במסגרתה עתר התובע לסעד של פיצויים.
דיון ומסקנות
33.עסקינן במקרה בו קיימות מחלוקות של ממש בין הצדדים הן בשאלות הנוגעות לגמירות הדעת והמסוימות של ההתקשרות ביניהם לצורך מכירת זכויותיה של הנתבעת בדירה אל התובע.
34.יש לציין, כפי שאף קבע בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופטת רחל ברקאי), אליו הופנתה בתחילה התביעה דנא, כי זכויותיה של הנתבעת בדירה הן זכויות אובליגטוריות, היות ומדובר במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין.
אי לכך, יש לעובדה זו השלכה חשובה על הדיון המשפטי המהותי בענייננו. כידוע, בעוד שעסקה בזכות במקרקעין טעונה כתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הרי שעסקה בזכויות אובליגטוריות ביחס למקרקעין אינה כפופה לדרישת כתב מהותית (ראו למשל: ע"א 274/79 חורי נ' כנען, פ"ד לה(3) 337, 347-349 (1981); ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג, פ"ד מב(1) 584, 590-592 (1988)). לפיכך, על מנת להכריע בגורל העסקה אין צורך בבחינת ההתקשרות לפי דרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין, אלא רק לעסוק בשאלות האם, כעניין ראייתי, הצליח התובע לשכנע, במאזן ההסתברויות כי גובשו גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים לצורך ביצוע העסקה אל הפועל והאם נוהל המשא ומתן בחוסר תום לב.
35.אקדים אחרית לראשית ואומר כי לאחר שהתרשמתי ממסכת הראיות שהונחה לפניי, באתי למסקנה כי התובע עמד ברף הנטל הדרוש כדי להוכיח כי הנתבעת התחייבה למכור לו את זכויותיה בדירה כנגד תמורה בסכום של 390,000 ₪, ועל אף גמירת הדעת והמסוימות שגובשו בין הצדדים לכריתת הסכם מכר, העסקה לא יצאה אל הפועל וההסכם לא נחתם, רק בשל כך שהנתבעת נוכחה לגלות, סמוך למועד החתימה על ההסכם, כי היא טעתה לחשוב שתקבל פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויותיה בדירה. להלן אנמק מסקנותיי.
36.בטרם אפנה לבחון את נסיבות המקרה שבפני אביא את תמצית ההלכה באשר לגמירת דעת ומסוימות, כפי שעמד עליה בית המשפט העליון (מפי כב' השופט ע' פוגלמן) בע"א 9247/10 אהרון רוזנברג נ' חיים סבן (ניתן ביום 24.7.2013), כדלקמן:
" ... כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת די צרכה ...
כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב נלמדת ממכלול נסיבות העניין ובהן לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן. כאשר עסקינן ב'הסכם מוקדם' או ב'זיכרון דברים', יש לבחון גם את לשונה ומתכונתה של 'נוסחת הקשר' בין ההסכם המוקדם לבין הסכם שאמור להיחתם בעתיד, ולבדוק אם היא מעידה על כך שהצדדים ראו בהסכם המוקדם משום הסכם מחייב ... יודגש כי לשון נוסחת הקשר, גם אם מעידה היא לכאורה על כוונה להכפיף את ההסכם לחתימת חוזה פורמאלי בעתיד, אינה מכרעת כשלעצמה. כוונת הצדדים אינה נלמדת אך מלשון נוסחת הקשר, אלא גם מתוכנו של זיכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר ההסכמה ...
יסוד המסוימות מתקיים אם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה. התשובה לשאלה איזה מתנאי העסקה ייחשב מהותי משתנה בהתאם לאופי העסקה ולנסיבותיה. ...
יסוד המסוימות עשוי להתקיים אפוא אף כשלא הושגה הסכמה לגבי פרטים כאלה ואחרים ... כאשר מדובר בהסכם מוקדם, באופן טיפוסי הוא מפורט פחות מההסכם הפורמאלי הסופי, אולם כל עוד הושגה בו הסכמה בנוגע לפרטים שהצדדים ראו בהם מהותיים לעסקה - דרישת המסוימות מתקיימת לגביו (פרידמן וכהן, בעמ' 299). ... ככל שמשתקפת מהתנהגות הצדדים גמירת דעת ברורה המעידה על כוונה ליצור קשר משפטי מחייב, כך תגבר נכונות בית המשפט להסיק כי הפרטים שנותרו פתוחים אינם מהותיים" (ס' 12 - 15 בפסק הדין).
הנה כי כן, על פי ההלכה הנוהגת, מקום שבו בית משפט שוכנע בדבר גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה – שאלת המסוימות של התקשרותם מקבלת חשיבות פחותה, וגם אם ההתקשרות חסרה פרטים כאלה ואחרים אזי ניתן להשלימם באמצעות כללי פרשנות ומנגנוני השלמה אחרים:
"הטעמים אותם פירט בית משפט קמא בדחותו את טענת העדר המסוימות מקובלים עליי אף הם בהיותם מעוגנים כדבעי בהלכה הנוהגת ולפיה אין להפריז בחשיבותה של דרישת המסוימות. אכן, ככל שבית המשפט משתכנע כי צד נטל על עצמו התחייבות מתוך גמירות דעת וככל שניתן להסתייע בכללי פרשנות ובמנגנונים הקבועים בחוק ובפסיקה על מנת להשלים את הפרטים החסרים בהסכם, אין מקום למסקנה כי החוזה לא נכרת (ראו רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). העובדה שהצדדים קבעו בהסכם כי יוסיפו ויערכו הסכם מפורט אצל עורך דין היא לבדה אינה שוללת את המסקנה כי ההסכם הראשון שבו התקשרו מחייב אותם וכדברי בית משפט זה בע"א 1734/96 כהן נ' כהן, (לא פורסם, 23.4.1998): '... אכן יש שבית המשפט מסיק מחסרונו של תנאי חיוני להתקשרות, כי ההתקשרות לא קמה; היינו, שהעדר המסוימות מעיד על אי גמירות דעת להתקשר. אבל תהליך זה אינו מיכני או אוטומטי. בית המשפט נזקק לו רק כאשר שאלת קיומה של גמירות דעת מעוררת כשלעצמה ספק. לא [כך] הדבר, כאשר, כמו בענייננו, גמירות דעתם של הצדדים להתקשר נלמדת מן המצוי בחוזה ובנסיבות כריתתו ברמת הסתברות מספקת.'" [ע"א 2469/06 רונן סויסה ואח' נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ ואח' (ניתן ביום 14.8.2008)].
אשר לגמירת דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מכר מחייב, זו נבחנת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות, הנלמדות ממכלול העובדות של המקרה הספציפי. וכך סוכמו הדברים בע"א 7193/08 עדני נ' דוד (ניתן ביום 18.7.2010):
"התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירות הדעת. המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, ובכלל זה נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכך תוכן המסמך עצמו ...".
37.אעבור עתה ליישומם של עקרונות אלו על העניין שבפני.
כאמור התובע ביקר בדירה בנוכחות מתווכת מקרקעין והביע עניין לרכוש את דירתה של הנתבעת, אשר מצידה הביעה רצון למכור את דירתה. בעקבות זאת, התקיים מפגש בהשתתפות התובע, בתה של הנתבעת (ולימים גם באת כוחה) ומתווכת המקרקעין, במהלכה רשמה המתווכת את הדברים הבאים: "סוכם שהנכס נקנה S-IS. הסכום 390,000 ₪ לא כולל מוצרי החשמל הניידים. משופצת + 2 מזגנים שנשארים בדירה" (שגיאת הכתיב במקור – י.ט.). התובע חתם על תרשומת זו וצירף צילום של תעודת הזהות.
בכל הנוגע למשמעותה של תרשומת זו, מקובלת עליי עמדת הנתבעת, כי נכון למועד עריכתה, אין היא מהווה "זיכרון דברים" או "הסכם מוקדם", לעסקת מכר הדירה, אלא משקפת שלב נוסף במשא ומתן. תוקפו של זיכרון הדברים תלוי בכוונת הצדדים ובהשתקפותה של כוונה זו. על זיכרון דברים לעמוד במבחן החוזי לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שהם בעיקר גמירת דעת ומסוימות. במקרה דנא, הנתבעת או מי מטעמה כלל לא חתמו על התרשומת שערכה המתווכת ואין בידי כל ראיה אחרת כי הסכימה לה. אף אם הייתה זו מתווכת מטעם הנתבעת, שניהלה בשמה משא ומתן, אין בכך מניה וביה לחייב את הנתבעת לתן הסכמתה. בהקשר זה היה על התובע להוכיח כי הנתבעת הסכימה כבר בשלב כתיבת התרשומת למכור לו את דירתה, אך הוא לא עשה כן. המתווכת כלל לא זומנה למסירת עדות ועל כן אין בידי לקבוע דבר על גמירת דעת הנתבעת, אך ורק בהסתמך על תרשומת זו. יתר על כן, מדובר בתרשומת שחסרים בה פרטים מהותיים, כגון: פרטים מזהים אודות הדירה, פירוט התשלומים, מועדי התשלומים, מועד קבלת החזקה בדירה, העדר אזכור הצורך לקבל הלוואה מובטחת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה ועוד.
38.אולם, כפי שציינתי, שוכנעתי כי עם התקדמות המשא ומתן, ובטרם נחתם הסכם כתוב, הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם למכירת הדירה, ומולאה דרישת המסוימות לצורך כך. למסקנה זו הגעתי על סמך נסיבות העניין כולו, התנהלות הצדדים והסכמותיהם.
39.נדבך ראשון ועיקרי להשתת מסקנתי זו מצאתי בעדותו של התובע לפניי, אשר לא נסתרה, ומצאתיה מהימנה, עקבית ודבריו נתמכו במכלול הראיות שהוצגו בבית המשפט.
התובע העיד כי סיכם עם המתווכת וב"כ הנתבעת על כל הפרטים לצורך רכישת הדירה. יתר על כן, סוכם כי על מנת לאפשר לצדדים להשלים את ההליכים הדרושים לקראת ביצוע העסקה, ובה בעת לאפשר לתובע כניסה מידית לדירה הוא ישכור אותה לתקופה של 4 חודשים.
וכך מסר התובע בעדותו: "אמרתי שהדירה ריקה ואני אכין אותה למחייה שלי. הייתי בטוח במיליון אחוז שזו דירה שלי. עשיתי את השינויים שאני יכול עבורי, עשיתי חנוכת בית, הזמנתי אנשים. הובטח לי מעו"ד אוליאל שהדירה שלי והכנסתי לה לחשבון שכירות וכשראיתי שאין תזוזה כשנה ואז ביקשתי מעו"ד ליפשיץ כי ראיתי שעו"ד חג'ג' לא יוצרת איתי קשר לטפל לי בדירה והוא אמר לי שאין לו זמן, הוא עסוק. ואז פניתי לעו"ד אבי מיכאלי וביקשתי לבדוק מה קורה עם הדירה. יש לי תקציב מסוים. הוא אמר לי שתוך שבועיים הדירה תעבור לרשותי. עיכבתי תשלום של שכירות למשך 5 חודשים ואמרתי לאבי מיכאלי שהכסף שלה מוכן, רק שתחתום" (עמ' 20 לפרוט').
40.כנזכר, לבית במשפט הוצג הסכם שכירות בלתי מוגנת, אשר נחתם על ידי התובע והנתבעת ביום 19.7.2012, לפיו סוכם כי התובע ישכור את הדירה למגוריו למשך התקופה שבין 19.07.2012 ועד ליום 19.12.2012, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 2,200 ₪.
41.יתר על כן, העובדה כי בחלוף תקופת השכירות לפי הסכם השכירות, המשיך התובע להחזיק בדירה לצורך מגוריו, מבלי שנדרש לפנותה מטעם הנתבעת, עד אשר נתגלע ביניהם הסכסוך נשוא התובענות שלפניי, מלמדת על הסכמה כי התובע ימשיך להחזיק בדירה נוכח כוונתם המשותפת של הצדדים להסדיר את מכירת הדירה לידי התובע.
הדבר נלמד בין היתר מפניותיה של ב"כ הנתבעת, עו"ד אוליאל, מיום 03.01.2013, לעו"ד יפעת חגג אשר ייצגה בזמנו את התובע, ובה כתבה את הדברים הבאים (נספח א' לכתב ההגנה):
"בוקר טוב יפעת,
בהמשך לשיחתנו מאתמול:
1.שוחחתי עם השוכר שי ובתיאום איתו יש להאריך את חוזה השכירות עד לחתימה על חוזה המכר, ולהעביר אליי את דמי השכירות.
2.עו"ד שוורץ לא עונה לכל הפקסים והודעות הטלפון שאנו משאירים לו לצורך המצאת / קבלת הפניה למינהל מקרקעי ישראל, נא פני אליו ישירות לצורך סיום הרישום ואעביר לך דמי עלות ההפניה כנדרש.
3.יש לקדם את חוזה המכר עם עו"ד ליפשיץ ולהעביר טיוטא גם לעיוני.
במידה והינך זקוקה למשהו נוסף נא צרי קשר עם משרדי שכן כל המהלך מתעכב יתר על המידה.
תודה ויום נעים.
עו"ד יפית אוליאל"
בנוסף לכך, אפנה לפנייתה של עו"ד אוליאל, מיום 09.01.2013, לעו"ד ליפשיץ אשר ייצג בזמנו את התובע, ובה כתבה את הדברים הבאים, מבלי שהוכחשו על ידה (נספח ג' לכתב התביעה):
"עו"ד ליפשיץ שלום רב,
הנני פונה אליך ישירות בניסיון לקדם את עסקת המכר בין אימי, חנה אוליאל לה"ה מ. שי.
1.הדירה נרשמה עפ"י צו קיום צוואה של אבי המנוח במשרדי חברת שיבן, אצל עו"ד שוורץ (נתקבל על כך אישור) ועל פי הודעתו הדירה נמצאת בהליך רישום מתקדם בטאבו ועל כן לדעתו, אין צורך גם באישור מינהל מקרקעי ישראל.
2.עפ"י דרישה שהופנתה אלינו מעו"ד חגג יש להמציא בנוסף גם אישור על העברת הזכויות ממשרדי מנהל מקרקעי ישראל.
3.שוב לא ניתן להשיג את עו"ד שוורץ - נציג שיבן ואין ביכולתנו לקדם את המצאת ההפניה למינהל.
4.אודה באם נוכל לקדם העסקה ועד להמצאת המסמכים המתבקשים ייחתם נספח להסכם השכירות שמאריך את תוקפו עד לחתימה על הסכם המכר.
5.מצ"ב נספח להסכם השכירות לעיונך.
6.אודה על עמדתך שכן ה"ה מ. נמצא בנכס של אימי ללא כל הסכם.
תודה ויום נעים.
עו"ד יפית אוליאל"
ביום 18.06.2013 שלחה עו"ד אוליאל מכתב בדואר רשום לתובע ודרשה ממנו להשלים אישור עקרוני לקבלת משכנתא, תשלום וועד בית ואישור תשלום שכירות עבור 6 חודשים. עו"ד אוליאל ציינה כי במידה ולא יוסדר ויומצא כל הדרוש לצורך קידום הסכם המכר בתוך 7 ימים, תבוטל ההתקשרות ביניהם והיא תעמוד על זכויותיה על פי כל דין. יצוין כי התובע העיד כי כל המבוקש הושלם על ידו וצירף אישור עקרוני לקבלת משכנתא, שכר דירה בגין חודשים ינואר-יולי 2013 ואישור הסדרת תשלום דמי וועד בית.
הנה כי כן, ב"כ הנתבעת הציגה בפניותיה את כוונת הצדדים לחתום על הסכם מכר כעובדה מוגמרת ומוסכמת. לאור זאת, הציעה להאריך את משך תקופת השכירות כדי להשלים את ההליכים הנדרשים מול החברה המשכנת ורשות מקרקעי ישראל לצורך מימוש עסקת המכירה, וכלל לא הועלתה האפשרות שהתובע יפנה את הדירה (נכון לעת כתיבתן).
42.נדבך מרכזי נוסף להשתת מסקנותיי מצאתי בעדותו של עו"ד אבי מיכאלי, אשר ייצג כאמור הן את התובעת והן את הנתבעת לצורך מכירת הדירה. עו"ד מיכאלי מסר בעדותו כי הסדיר את ההליכים המשפטיים שנדרשו ברשות מקרקעי ישראל, ולאחר מכן העביר לצדדים הצעת הסכם לקראת חתימה, ותיקן אותו בהתאם להערות שקיבל מצד הנתבעת. ברם, לפי דבריו, העסקה לא נחתמה משום שהנתבעת חזרה בה לאחר שהסתבר לה שתחויב בתשלום מס שבח בגין מכירת הדירה. אבהיר כי מדובר בעורך דין שייצג את שני הצדדים במידה שווה לצורך עריכת ההסכם. עדותו הייתה נהירה, עקבית, לא נסתרה והותירה בי רושם מהיימן, ועל כן מצאתי לתן לה משקל מרבי. וכך מסר עו"ד מיכאלי בעדותו, בין היתר (עמ' 13 לפרוט'):
"פנה אליי מר י. מ. לעניין ביצוע עסקת מכר בבניין פנורמה. לפי דבריו לפני שהביא לי את העסקה העניין היה בטיפולם של מספר עורכי דין שלא הצליחו לעשות את העסקה, לא הבנתי למה, ואז פנה אליי לביצוע העסקה. קיבלתי את חלק מהניירת והתברר כדי לבצע את העסקה היה צריך לפנות למנהל כדי להעביר את הדירה מהאב לאם או מהאם לאב, אינני זוכר. עד כמה שזכור לי הדירה היתה רשומה או על שם האמא או האבא והיה צריך להעביר אותה במנהל על שם...
כשפניתי למנהל כדי להעביר את הדירה במנהל כפי שאמרתי בירושה מהאם לאב או מהאב לאם, היתה בעייתיות כיוון שהעו"ד הכונס של הבניין פנורמה הוא נעלם ואי אפשר היה למצוא אותו ולכן היה קשה להעביר את הדירה. לאחר שהתגברנו על העניין הזה הצלחנו להעביר את הדירה במנהל ואז המשכתי לעבוד על חוזה מכר. איפשהו בין לבין היה מקרה שאחותי נפטרה וזה גרם לי לעיכוב של שבוע עד 10 ימים. לאחר מכן שלחתי את החוזה לגברת אוליאל כדי שתעבור עליו ותתקן אותו. אחרי שתיקנה ושלחה לי תיקונים על חוזה המכר ואז החוזה היה מוכן ושני הצדדים נקראו לחתימה. בשיחה אחרונה שהיתה לי עם הגברת אוליאל (הבת) לא זכור לי בדיוק אם אני אמרתי או שהיא עלתה על זה שהיה צריך לשלם מס שבח ואז היא פנתה אליי ואמרה לי למה היא צריכה לשלם מס שבח, כי הרי שנה לפני הוצא צו שעה כדי לעודד מכירת דירות ומי שהיה מוכר את הדירה באותה שנה היה פטור ממס שבח. השנה הסתיימה ולכן גברת אוליאל היתה צריכה לשלם מס שבח. לכן היא פנתה אליי ואמרה למה היא צריכה לשלם והאשימה את הצד השני שבגללו הוא גרם לעיכוב העסקה. אמרתי שאני לא נכנס לצדדים, אני לא אחראי על הצדדים, אני נקראתי לבצע את עסקת המכר בלבד והיא אמרה שהיא תבדוק. לאחר בדיקה, לא יודע כמה זמן, היא חזרה עם תשובה שהיא לא רוצה לחתום. מפה התנתק הקשר".
בהמשך עדותו, במענה לשאלות ב"כ הנתבעת, הבהיר עו"ד מיכאלי, כך:
"אני זוכר שדיברתי אתך ואת אמרת שאת לא צריכה לשלם את מס השבח כיוון שהצד השני עיכב את העסקה ואת רוצה לבדוק את זה או לא רצית לשלם ולא רצית להתקדם עם העניין" (עמ' 14 לפרוט').
"שלחתי לך את ההסכם, את תיקנת אותו עם כמה הערות, התיישרתי לפי ההערות. את לא רצית לחתום על החוזה כיוון שלא רצית לחתום על מס שבח בטענה שהצד השני הוא שגרם לעיכוב. לו היינו נכנסים במסגרת אותה שנה אז היית פטורה ממס שבח" (עמ' 15 לפרוט').
עו"ד מיכאלי אישר בעדותו כי שני הצדדים המציאו את המסמכים שנדרשו לצורך החתימה על הסכם המכירה. לדבריו, טיוטת ההסכם תוקנה בהתאם לתיקונים שדרשה הנתבעת, והכל היה ערוך ומוכן לחתימת הצדדים, אלא שאז חזרה בה הנתבעת מרצונה להתקשר בהסכם המכר, לאחר שהבינה כי לא תהנה מפטור על תשלום מס השבח.
לשאלת ב"כ הנתבעת האם לתובע הייתה בעיה לממן את רכישת הדירה, השיב עו"ד מיכאלי כך:
"עד כמה שזכור לי לא. נדמה לי שנתתי לך אישור עקרוני של הבנק שהוא יכל לקחת משכנתא. עד כמה שזכור לי לא היתה לו בעיית מימון" (עמ' 17 לפרוט').
43.זאת ועוד; התובע אישר בעדותו כי לקראת החתימה על הסכם המכר, הוא קיבל אישור עקרוני מהבנק הבינלאומי לנטילת הלוואה מובטחת במשכנתא, כפי שאף צורף כנספח לטיוטת ההסכם שנשלח לצדדים מטעם עו"ד מיכאלי. התובע הציג גם העתק של שטר בנקאי בסכום של 150,000 ₪ לטובת הנתבעת, שנועד לעבור לעו"ד מיכאלי בנאמנות במועד החתימה עד לרישום הערת אזהרה בחברה המשכנת ו/או רישום משכון ברשם המשכונות, כך לפי טיוטת ההסכם.
44.יש לציין כי הנתבעת עצמה נמנעה מלמסור עדות מטעמה. בדרך זו, לא נשמעה גרסה שונה הסותרת את עדות התובע ועדותו של עו"ד מיכאלי.
45.מכל המקובץ, נחה דעתי על בסיס מכלול הראיות והעדויות שהובאו לפניי, כי שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר זה עם זה לצורך מכירת הדירה, בתנאים המפורטים בטיוטת ההסכם עליו רשומות ההערות שהוסיפה ב"כ הנתבעת וצורפה לכתב ההגנה, לפיה סוכם כי הדירה תימכר לתובע תמורת 390,000 ₪.
46.עם זאת, כנזכר, בסופו של יום ההסכם לא נחתם ועסקת המכירה לא יצאה אל הפועל. מעדותו הברורה של עו"ד מיכאלי, אותה מצאתי מהימנה, עלה כי העילה היחידה לכך נעוצה בהבנתה של הנתבעת את טעותה לחשוב שתהא זכאית לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויותיה בדירה, מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), תשע"א-2011.
בהקשר זה העיד גם התובע כי בזמנו נאמר לו על ידי עו"ד מיכאלי כי על אף שהכל היה ערוך ומוכן לחתימת הצדדים על הסכם המכר, הנתבעת חזרה בה משום שסירבה לשלם מס שבח בגין המכירה. כך בעדותו: "עו"ד אוליאל אמרה שהיא לא מוכנה לשלם מס שבח ואז אמרתי לעו"ד מיכאלי, נו מה קורה עכשיו, הוצאתי שיק ושילמתי מה שצריך, הוא אמר תמתין יום יומיים נראה מה אפשר ולבסוף אמר לי שאין סיכוי. אז הגענו פה לדיון" (עמ' 22 לפרוט').
47.סבורני כי בנסיבות שלפניי יש בסיס איתן לקביעה כי הנתבעת סיכלה את החתימה על ההסכם ברגע האחרון בחוסר תום לב, ובדרך זו הסבה לתובע נזקים. שוכנעתי כי במקרה דנא שני הצדדים ראו את ההסכם ביניהם כמחייב עוד טרם נחתם עלי כתב. כאמור, לאור העובדה כי מדובר בזכויות אובליגטוריות אין כל דרישת כתב לצורך השלמת העסקה. התובע מצדו ראה בדירה כקניינו ועשה בה שימוש בעלים ואף השקיע כספים והשביח אותה. הנתבעת מצדה לא פעלה להוצאת התובע מהדירה על אף שחלף פרק הזמן הקצוב בהסכם השכירות (עד למועד שבו חזרה בה מכוונתה לחתום על הסכם מכר). התובע הכין שיק בנקאי בסכום של 150,000 ₪ לטובת הנתבעת, כאשר היה ידוע לכל כי את יתרת התמורה הוא התכוון לשלם באמצעות הלוואה בנקאית מובטחת במשכנתא, ולצורך כך הציג אישור עקרוני מהבנק. לכן, אף אם טרם נחתם ההסכם בכתב, לפניי שימוש בחוסר תום לב בזכות חוזית.
48.חובת תום הלב בניהול משא ומתן לכריתת חוזה ובכריתתו, מעוגנת בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1983 (להלן: "חוק החוזים"). בגדרה החובה של כל צד לגלות עובדות בנסיבות בהן היה מקום לצפות ממנו לנהוג כך היכן שמדובר במידע הרלוונטי לחוזה (ג' שלו, דיני חוזים, להלן: "שלו", עמ' 148-149 ו-316). אי גילוי מידע המגיע לכדי חוסר תום לב עשוי לבסס את הזכות של מתקשר לבטל את ההסכם, מחמת טעות או הטעיה בהתאם לסעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים.
על כך מצינו בד"נ 7/81 פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרו, פ"ד ל"ז(4) 696 ,673:
"הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. כך נאמר בע"א 494/74, בעמ' 144, מפי חברי הנכבד, השופט בייסקי: '... כאשר על-פי הנסיבות יש לצפות שמלבד הדברים והתיאורים שנאמרו היה מקום לומר דברים שמבחינת העסקה יש להם חשיבות - כי אז יתכן והשתיקה ואי-גילוי כל הפרטים מעוותת את התמונה בכללותה והעלמת אותם פרטים על-ידי שתיקה יוצרת מצג-שוא'.
דברים דומים נאמרו גם בע"א 838/75, בע"מ 241, על ידי השופט אשר: 'התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות. היינו חובה שלא להטעות את צד האחר על-ידי איגלוי מידע חשוב לשיקוליו'".
הנה כי כן, חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12 לחוק החוזים. במקרה שלפניי לא נשמעה כל טענה מצד מי מהצדדים כי הנתבעת התנתה את מכירת הדירה בכך שהעסקה תעמוד בתנאים שמזכים בפטור ממס שבח.
יתר על כן, בסעיף 12.1 לטיוטת ההסכם שערך עו"ד מיכאלי, שצורפה לכתב ההגנה, נכתב במפורש: "המוכר מצהירה כי הינה זכאית לפטור ממס שבח מקרקעין בגין מכירת זכויותיה בדירה על פי הסכם זה, אך במידה ויוטל מס שבח מקרקעין בגין מכר הדירה נשוא חוזה זה תישא בו המוכרת ותשלמו מייד לפי המועד שיצוין בהודעת השומה". במסגרת הערותיה של הנתבעת, באמצעות באת כוחה, נרשמה הערה לצד פסקה זו, בזו הלשון: "לא בטוח". בכתב הגנתה הבהירה הנתבעת כי כוונתה הייתה לכך ש"היא לא תצהיר על פטור ממס שבח ולא בטוח שהיא תישא בתשלומו", ללמדך שסוגית הפטור האפשרי ממס שבח כלל לא הוצגה לתובע כתנאי שלולא קיומו לא תיחתם העסקה. כאמור הנתבעת נמנעה מלתן עדות בבית המשפט ועל כן לא נשמעה כל גרסה אחרת מטעמה אף בעניין זה. כאמור, חובת הגילוי היא אחת החובות הנגזרות מעקרון תום הלב שאומץ בדין החוזים הישראלי וביתר ענפי המשפט כעקרון-על, וכמוהו היא מבטאת מגמה של סוציאליזציה וקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (שלו, 317-318).
49.אפשר והנתבעת טעתה לחשוב כי תהנה מפטור ממס שבח בעסקת מכירת הדירה לתובע. עם זאת, דעתי כי טעות שכזו, בנסיבות שלפניי, לא הייתה מזכה את הנתבעת בסעד של ביטול ההסכמות עם התובע. ודוקו, ככלל, טעות - בין בעובדה ובין בחוק - היא הערכה שגויה של מציאות הדברים כהווייתה ופעולה הננקטת מתוך הנחת קיומה של מציאות מדומה כזו עלולה ללקות בפגם קוגניטיבי במרכיב הרצייה (ראו: ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, 840; דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, עמ' 668 (כרך ב', 1992); שלו, עמ' 277)). ברם, המצב החוקי באשר לזכאות בפטור ממס שבח לא היה דבר נסתר וניתן היה לבדקו בדרך של פניה לרשות המסים או בהיוועצות עם איש מקצוע מתאים. יתר על כן, הבנתה המאוחרת של הנתבעת, כך לכאורה, כי עסקת המכר תחייבה ככל הנראה בתשלום מס שבח הינה לכל היותר טעות מצדה בכדאיות העסקה, שאינה מקימה את הזכות לביטולה. צד לחוזה אינו יכול להתנער מחוזה שערך רק על סמך הטענה שהעסקה אינה כדאית לו (סעיף 14(ד) לחוק החוזים). מכאן, טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה איננה בגדר טעות, לא לעניין סעיף 14 לחוק החוזים הדן בטעות, ולא לעניין סעיף 15 לחוק החוזים הדן בהטעיה. מכאן, מששוכנעתי שההסכם בין הצדדים גובש עוד טרם חתימתו בכתב, והצדדים גמרו בדעתם לבצע עסקת מכירה ולמעשה התובע כבר החזיק בדירה והתגורר בה, הרי שסבורני כי אין בטעותה של הנתבעת בנוגע לכדאיות העסקה מבחינתה, כך בנסיבות המפורטות, כדי להצדיק את ביטול התחייבותה לממש את הסכם המכר.
50.לא מצאתי ממש בניסיונה של הנתבעת להטיל את האחריות על התובע, בטענה שההליכים לצורך מימוש המכירה נמשכו עד שחלפה התקופה שנקבעה בחוק במהלכה הייתה זכאית לפטור ממס שבח. למעשה מעדותם של התובע ועו"ד מיכאלי שוכנעתי כי התובע מילא אחר כל התחייבויותיו לשם ביצוע עסקת המכירה ותשלום התמורה לנתבעת. ואילו, מבחינת הנתבעת נתגלעו קשיים ביכולתה לקבל את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה נוכח העובדה כי החברה המשכנת נכנסה להליכי פירוק והנאמן שמונה לה אינו בנמצא. הדברים אף עולים מהתכתובת של ב"כ הנתבעת מהימים 3.1.2013 ו-9.1.2013, המצוטטים לעיל. מכאן, גם לא שוכנעתי שיש בסיס לטענת הנתבעת כי לתובע לא הייתה יכולת כלכלית לרכוש את הדירה. העובדה כי התובע התכוון לטול הלוואה בנקאית מובטחת משכנתא הייתה ידוע לכל וקיבלה ביטוי בטיוטת ההסכם כמקובל. יתר על כן, התובע המציא אישור עקרוני מהבנק בנוגע לנטילת משכנתא. ברם, היות וההסכם לא נחתם לא היה ביכולתו של התובע להמשיך בהליכי קבלת המשכנתא כמתוכנן. מכל המקובץ, לא שוכנעתי כי האחריות להימשכות ההליכים מוטלת על התובע, אלא שלמעשה מצאתי כי אחריות זו רובצת על כתפי הנתבעת, שלא טרחה להשלים את הבדיקות הנדרשות בטרם התקשרה עם התובע במסכת ההסכמים - הן לעניין השכרת הדירה לחודשים ספורים והן למכירתה בתום תקופת השכירות.
51.מכל המקובץ, אני קובע כי שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר זה עם זה לצורך מכירת הדירה, בתנאים המפורטים שנכללו בטיוטת ההסכם המתוקנת, והיו ידועים לצדדים. ברם, סמוך לחתימת ההסכם, הנתבעת הפרה התחייבויותיה החוזיות למכור לתובע את הדירה, ובדרך זו הסבה לו נזקים.
52.כאמור, התובע ויתר על סעד האכיפה ועמד על פסיקת פיצויים. התובע ביקש לפצותו בסכום של 55,000₪ בגין תקופה שכירות שנמשכה 25 חודשים, לפי שכר דירה חודשי בסך 2,200 ₪, במהלכה התגורר בדירה על אף שבתקופה זו כבר היה אמור להתגורר בדירה כבעליה; בסכום של 2,066 ₪ בגין התקנת דוד שמש ומונה גז (הוצגו קבלות – ת/1, ת/2); פיצוי בגין עגמת נפש בסכום העולה על 60,000 ₪.
53.בהתאם לסעיף 12(ב) לחוק החוזים "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה ...". לרוב מדובר בפיצויי הסתמכות ואולם לעתים, במקרים חריגים, יכול הדבר להקנות לנפגע זכות לפיצויי קיום (ע"א 8144/00 עלריג נכסים בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002); ע"א 434/07 פרינץ נ' אמירים משוב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (ניתן ביום 14.6.2009)).
פסק הדין בע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) הרחיב את פרשנותו של סעיף 12 לחוק החוזים, אשר נתפרש עד אז, כמזכה את הצד הנפגע בפיצויי "הסתמכות" בלבד, וקבע (בעמ' 302): "במצב הדברים הרגיל התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום-לב היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ולמתן ('פיצויים שליליים'; 'פיצויי הסתמכות'). עם זאת ישנם מקרים חריגים שבהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם שעמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ('פיצויים חיוביים'; 'פיצויי קיום'). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו."
ההסבר הבסיסי לפסיקת פיצויי הסתמכות במצב הדברים הרגיל, הינו (בעמ' 301-300): "... אם חופש פעולה זה מנוצל לרעה - והמשא והמתן מתנהל שלא בתום לב - מטילים על הפוגע פיצוי המשקף את נזקו של הנפגע מעצם ניהולו של המשא והמתן. פיצוי אחר אינו אפשרי, שכן אין לדעת את תוכנו של ההסכם שהצדדים היו כורתים אילו נוהל המשא והמתן בתום-לב. כך בוודאי באותם מקרים שבהם ניהול המשא והמתן בתום-לב היה מגלה מידע שהיה מביא להפסקת המשא והמתן. אך גם במקום שניהול המשא והמתן בתום-לב היה מביא להמשך המשא והמתן, אין לדעת, לרוב, אם משא ומתן זה היה מסתיים בהסכם וגם אין לדעת מה היה החוזה שהיו הצדדים כורתים. במצב דברים זה - ועל רקע התפיסה הבסיסית שבית-המשפט אינו כורת לצדדים חוזה שהם עצמם לא כרתו - אין מקום לספקולציות באשר לתוכנו של החוזה שהיה נכרת אם היה נכרת. מכאן שלילתם של פיצויי הקיום והסתפקות בפיצויי ההסתמכות. אכן, במצב דברים זה האיזון הראוי בין החופש לעצב את תוכנו של החוזה מזה לבין החובה לנהל משא ומתן בתום-לב מזה נמצא בהטלת חובה ל'פיצויים שליליים' בלבד. פיצויים אלה הם המגשימים את עקרון היסוד של 'השבת המצב לקדמותו'. על-פיו מעמידים את הצדדים במצב שבו היו נתונים לולא נכנסו למשא ולמתן."
54.לאור ויתור התובע על סעד האכיפה, ככל הנראה בשל הספק ביכולת לקבל את האישורים הנדרשים מהחברה המשכנת בטווח הקרוב, או מכל סיבה אחרת, אדרש אך לתביעת הפיצויים לפי רכיבי הנזק עליהם עמד.
בכל הנוגע לדרישת השבת דמי השכירות לתקופה שבה התובע ציפה להתגורר בדירה כבעלים הרי שלא מצאתי לה הצדקה. התובע המשיך להתגורר בדירה כל העת, נהנה מהשהייה בה, הכסף שיועד לרכישת הדירה נותר כל העת ברשותו, והוא לא נדרש לשאת בתשלומי משכנתא במהלך התקופה. כמו כן, התובע היה רשאי לעזוב את הדירה ולהתגורר בדירה חלופית ואולי כך אף לצמצמם את הוצאותיו ככל הניתן.
בכל הנוגע להשקעותיו של התובע בדירה, לא מצאתי לפסוק החזר הוצאות בגין השבחה שלא קיבלו את אישורה בכתב של הנתבעת כפי המחויב בהסכם השכירות. עם זאת, התובע זכאי להחזר בגין התקנת מונה גז בסכום של 300 ₪ (ת/1), שהינו הכרחי לצרכיי מגורים בדירה.
לבסוף, בכל הנוגע לפסיקת פיצויים בשל "עגמת נפש", סבורני כי במסגרת זו זכאי התובע לפיצויי קיום חלקיים, בשים לב לעובדה כי לבסוף עסקת רכישת הדירה מצדו לא יצאה לפועל, על אף ציפיותיו, עמידתו בכל התחייבויותיו ואף שכר את הדירה מתוך צפייה מוסכמת שיהפוך לבעליה בתוך חודשים אחדים. שוכנעתי כי התנהגותה חסרת תום הלב והבלתי מקובלת של הנתבעת, הן בשל כך שלא הסדירה מראש קבלת כל האישורים הנדרשים מהחברה המשכנת (ולצורך כך אף לנקוט בהליכים משפטיים) והן בשל סירובה לחתום על ההסכם, לאחר שכבר נערך ותוקן לפי בקשתה, אך משום שנוכחה לדעת כי טעתה בכדאיות העסקה היות ותחויב בתשלום מס שבח. מכאן, התובע זכאי לפיצוי מהנתבעת, אשר בנסיבות המפורטות, מנעה מהצדדים לממש את התחייבויותיהם החוזיות. בשים לב למכלול הנסיבות המפורטות ולשוויה של עסקת המכר שלא יצאה לפועל אני אומד את שווי הפיצוי לתובע בסכום של 50,000 ₪.
סוף - דבר
55.הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 50,300 ₪, בצירוף ריבית והצמדה כדין שיחושבו ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
56.בהתחשב בתוצאת פסק הדין, בסכום שנפסק ביחס לסכום שנתבע, בהליכי הביניים שהתנהלו בשני ההליכים והעובדה כי התביעה בתא"ח 3399-09-14 התקבלה בהסכמה והתובע פינה את הדירה ושילם חובותיו, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובע, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 8,500 ₪, שישולמו בתוך 30 יום, אחרת תחויב בתוספת ריבית והצמדה החל מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
57.המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע בתוך 45 יום.
ניתן היום, כ"ד שבט תשע"ז, 20 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.
