לפניי תביעה ותביעה שכנגד בקשר עם הסכם מכר דירה מיום 13.9.2012, כאשר כל צד טוען להפרתו על ידי הצד שכנגד.
המוכרת עותרת במסגרת כתב התביעה לביטול ההסכם ולתשלום הפיצוי המוסכם.
הקונים עותרים במסגרת כתב התביעה שכנגד לאכיפת ההסכם ולתשלום פיצויים בגין שימוש בדירה וכן לתשלום הפיצוי המוסכם.
להשלמת התמונה יצוין כי ביום 18.1.2016 התקבלה בקשה לתיקון כתב התביעה שכנגד, כך שבמקום הפיצוי בגין דמי שימוש בדירה באה דרישה חלופית לפיצוי בגין עילת עשיית עושר ולא במשפט, בשל החיסכון בהחזר תשלום המשכנתא ממנו נהנתה המוכרת.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
2.ביום 13.9.2012 נחתם הסכם מכר דירה בין התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "המוכרת") לבין הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "הקונים") במסגרתו מכרה המוכרת לקונים דירה ברחוב טנא שלמה 6/33 באר שבע, הרשומה אצל מ.ש זגורי.
על פי ההסכם, התחייבו הקונים לשלם למוכרת סך של 640,500 ₪ וזאת במועדים כדלקמן:
א.65,000 ₪ במעמד חתימת הצדדים על ההסכם.
ב.סך של 375,000 ₪ או כל סכום אחר שירשם במכתב הכוונות של הבנק למשכנתאות, ישולם כך – 235,000 ₪ עד יום 22.10.2012 לפי הוראות מכתב כוונות בתוקף עד ל-22.10.2012 והיתרה לפי הוראות מכתב כוונות עדכני על היתרה עד ליום 10.11.2012 שתוקפו עד ליום 20.11.2012, בכפוף לחתימת המוכרת על טופסי בנק כמקובל והמצאת אישור מס שבח והסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות.
כן צוין לעניין זה כי המוכרת תוכל, על פי שיקול דעתה, לסלק, לגרור או להקפיא את המשכנתא הרובצת על הדירה וכי אם תבחר לסלק את המשכנתא, התשלום הנ"ל יבוצע על ידי הקונה בהעברה בנקאית מחשבון הבנק של הקונה לאומי למשכנתאות בע"מ והמוכרת תודיע לקונה על בחירתה בכתב 10 ימים מראש לפחות ותציג בפני ב"כ הקונה אישור מתאים במקור.
ג.סך של 136,000 ₪ ישולמו עד יום 5.12.2012, אולם לא לפני חלוף 15 ימים ממועד המצאת טופסי ביטול משכון וביטול התחייבות, טופס מצב זכויות ללא המשכנתא וביטול הערת אזהרה לטובת הבנק ואישור מס שבח ואישור סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה.
ד.סך של 64,500 ₪ ישולם על ידי הקונים למוכרת במועד מסירת הדירה לידיהם ביום 17.1.2013.
3.אין חולק כי למוכרת שולם הסך של 65,000 ₪ במועד חתימת ההסכם, כן שולם הסך של 235,000 ביום 11.11.2012 ובנוסף שולם ביום 15.11.2012 סכום נוסף של 60,500 ₪.
להשלמת התמונה יצוין כי לטענת המוכרת, התברר לה שהסך של 60,500 ₪ שולם לחשבונה רק במהלך הדיונים בתיק, אולם המוכרת אינה מכחישה כי הסכום האמור שולם.
על כן, סך הכל שולם למוכרת סך של 360,500 ₪.
כמו כן, אין חולק כי המוכרת המציאה ביום 25.12.12 מכתב כוונות נושא תאריך 23.12.2012 שתוקפו עד יום 31.12.2012 וכי מכתב כוונות זה הומצא בהעתק ולא במקור.
4.ביום 31.12.2012, שלח ב"כ המוכרת לב"כ הקונים מכתב שכותרתו "הפרת חוזה שנחתם ביום 13.9.2012" ובמסגרתו נטען כי לפי סעיף 12 ב' לחוזה התחייבו הקונים לשלם סך של 375,000 ₪ וכי הומצאו מכתבי כוונות ביום 22.11.2012 וביום 25.12.2012 למשרד ב"כ הקונים. כן נטען כי לא בוצע התשלום בהתאם לחוזה ולכן דורשת המוכרת את ביטול ההסכם וכן את הפיצוי המוסכם בסך של 65,000 ₪. באשר לסכום ששולם לבנק על ידי הקונים, צוין כי המוכרת מוכנה לחתום על כל מסמך אשר יאפשר את קבלת הסכום האמור, על ידי הקונים.
5.ביום 7.1.2013, נשלח מכתב תשובה מאת ב"כ הקונים לב"כ המוכרת ולפיו האמור במכתב הביטול מהווה הפרת הסכם וכי הקונים לא הפרו את ההסכם, אלא המוכרת היא שעשתה כן בכך שהמציאה מכתב כוונות ראשון ולא מקורי באיחור ניכר רק לאחר 7.11.2012, כי חתמה על מסמכי הבנק שהומצאו לה באיחור, ולא המציאה טופסי ביטול התחייבות, ביטול משכון וביטול הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות עד ליום 15.12.2012. עוד נטען במכתב כי לא הומצאו מסמכים נוספים כפי שהתחייב בהסכם. על כן, ציין ב"כ הקונים כי יש להוציא את העסקה לפועל ולסיימה בדחיפות.
6.אין חולק כי המוכרת עדיין מתגוררת בנכס.
טענות הצדדים
7.המוכרת טוענת בכתבי טענותיה כי הקונים הפרו את הסכם המכר לאחר שלא שילמו את החלק השני של התשלום הנקוב בסעיף 12 ב' להסכם, ובכך לא התאפשר סילוק המשכנתא של המוכרת וגרירתה מה שמנע מהמוכרת לרכוש דירה אחרת.
לטענת המוכרת, המציאה לב"כ הצד שכנגד מכתב כוונות שהיה בתוקף עד ליום 10.12.2012 והקונים לא יכלו לבצע את התשלום עקב מחדלם בנוגע להערת אזהרה וכן עקב מחדלם בנוגע להליכים לקבלת משכנתא, כאשר לטענתה הקונים פעלו כל העת בעצלתיים. כן נטען כי הומצא מכתב כוונות נוסף ביום 25.12.2012 למשרד ב"כ הקונים, אולם למרות זאת לא שולם התשלום על פי ההסכם, שכן הקונים התרשלו בעניין קבלת המשכנתא, כאשר שמאי מטעם הבנק למשכנתאות של הקונים פנה למוכרת רק בתחילת חודש ינואר 2013 (אחרי הודעתה על הפרת ההסכם).
על כן, עותרת המוכרת כי בית המשפט יקבע כי הסכם המכר הופר על ידי הקונים ולכן הוא בטל ומבוטל וכן לחייב את הקונים בתשלום הפיצוי המוסכם בסך של 65,000 ₪ בצירוף ריביות על פי ההסכם בסך של 21,000 ₪ ובסך הכל 86,000 ₪.
8.בסיכומי המוכרת הועלתה טענה נוספת והיא שהקונים הפרו את ההסכם גם בכך שלא ביצעו את התשלום שנקבע ליום 5.12.2012 בסך של 136,000 ₪ ולכן ביום 30.12.2012 היו בהפרה יסודית של ההסכם בקשר לתשלום זה. לעניין זה נטען כי מדובר בתשלום שהינו חיוב עצמאי על פי נוסח ההסכם.
עוד נטען בסיכומים כי מאחר שלא שולם התשלום מיום 5.12.2012 ומאחר שהשמאי מטעם הבנק למשכנתאות של הקונים לא הגיע לדירה ואף נאמר כי יידרש מכתב כוונות שלישי, הרי שביום 31.12.2012 מדובר היה בהפרת הסכם צפויה ואף ודאית.
9.לטענת הקונים, כאמור בכתב טענותיהם, ניתן היה להשלים בנקל את הסכם המכר והודעת הביטול מטעם המוכרת ניתנה שלא כדין ומהווה כשלעצמה הפרת ההסכם.
הקונים טוענים כי המוכרת לא המציאה את המסמכים הדרושים, כאמור בסעיף 12 ב' לחוזה ולכן לא הגיע המועד לביצוע התשלום. לעניין זה נטען כי היה על המוכרת להמציא את הסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לבנק למשכנתאות ומשהמוכרת לא פעלה כנדרש, הושג האישור ביום 12.12.2012 לאחר מאמצים של בא כח הקונים דאז עו"ד ברששת. על כן, נטען כי לא ניתן היה לבצע תשלום על פי מכתב כוונות שתוקפו עד 10.12.2012, שכן במועד זה טרם התקבלה הסכמת החברה המשכנת, כאמור. עוד נטען כי גם אישור מס שבח לא הומצא. על כן טוענים הקונים כי העיכובים בהמצאת המסמכים על ידי המוכרת הם שעיכבו את התשלומים שהיו תלויים בקבלת משכנתא ולא בהון עצמי.
הקונים טוענים כי העתק ממכתב הכוונות שהומצא ביום 25.12.2012 לא היה מקור, כאשר תוקפו עד 31.12.2012 בלבד ולא למשך 10 ימים. כן צוין כי אי תשלום עד 31.12.2012 אינו מהווה הפרה ובוודאי לא הפרה יסודית.
הקונים טוענים עוד כי הודעת הביטול של המוכרת מהווה הפרה יסודית של ההסכם וזאת לאחר שקיבלה 56.28% מהתמורה וכי סכום זה מצוי בידה עד היום תוך התעשרותה על חשבון הקונים.
על כן עותרים הקונים כי בית המשפט יורה על אכיפת הסכם המכר. בנוסף, עותרים הקונים לקבלת סעדים כספיים בסך של 94,700 ₪, כדלקמן:
א.פיצוי מוסכם בסך של 65,000 ₪.
ב.סך של 19,700 ₪ דמי שימוש ראויים מכוח העובדה ששילמו למוכרת 56.28% מתוך תמורת הדירה כאשר המוכרת מצידה ממשיכה להנות מהשימוש המלא בדירה.
ולחילופין, בעילת עשיית עושר ולא במשפט בגין החיסכון שחסכה המוכרת בהחזר תשלום המשכנתא לאור הסכומים שהועברו לטובת הלוואת המשכנתא בבנק למשכנתאות של המוכרת על ידי הקונים (ר' תיקון כתב התביעה שכנגד בהחלטה מיום 18.1.2016 על פי בקשה מיום 23.12.15).
ג.10,000 ₪ בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני.
דיון והכרעה
10.השאלה העומדת להכרעה היא מי מהצדדים הפר את הסכם המכר.
יודגש לעניין זה כי ככל שיתברר כי הקונים לא הפרו את הסכם המכר, באופן המזכה את המוכרת בביטול ההסכם, הרי שיש לראות במכתב הביטול מיום 31.12.2012 משום הפרת ההסכם על ידי המוכרת, וזאת על פי קביעת הפסיקה לפיה מסירת הודעת ביטול שלא כדין, הינה הפרה יסודית של ההסכם (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבניין בע"מ פ"ד נב (1) 210, 225).
11.כפי שעולה מכתב התביעה וממכתב הביטול, המוכרת מלינה על כי לא שולם התשלום השני לפי סעיף 12 ב' להסכם המכר.
לפי הסכם המכר, על הקונים לשלם סך של 375,000 ₪ או כל סכום אחר שירשם במכתב הכוונות של הבנק למשכנתאות של המוכרת וזאת בשני תשלומים.
בהסכם נקבע כי התשלום הראשון של 235,000 ₪ ישולם עד ליום 22.10.2012 לפי הוראות מכתב כוונות בתוקף עד ל-22.10.2012. לעניין זה טענו הקונים, וטענתם לא נסתרה ולא הוכחשה, כי סך של 235,000 ₪ שולם ביום 11.11.2012.
יצוין כי המוכרת אינה טוענת כי תשלום זה, במועד בו שולם, מהווה הפרה של הסכם המכר והיא מלינה באשר לאי תשלום יתרת התשלום הנזכרת בסעיף 12 ב'.
למעלה מן הדרוש יצוין כי לטענת הקונים, הסכום האמור לא שולם במועד הנקוב בהסכם שכן מכתב הכוונות הראשון הומצא על ידי המוכרת ביום 7.11.2012 ולא ביום 22.10.2012, טענה שלא נסתרה.
12.על כן, טענת המוכרת מתמקדת בתשלום השני לפי סעיף 12 ב', המהווה את הפער בין הסך של 235,000 ₪ לבין הסך של 375,000 ₪ או כל סכום אחר הרשום במכתב הכוונות של הבנק.
יוער כי המוכרת מאשרת כי התברר לה במהלך הדיונים בתיק, ששולם סכום נוסף של 60,500 ₪ ביום 15.11.12 ומכאן שיש להפחית גם סכום זה מהתשלום השני.
הסכם המכר (ס' 12 ב') קובע כי היתרה תשולם "לפי הוראות מכתב כוונות עדכני על היתרה על ידי הקונה למוכרים עד ליום 10.11.12 ושתוקפו עד יום 20.11.2012, בכפוף לחתימת המוכר על טופסי בנק כמקובל והמצאת אישור מס שבח והסכמת החברה המשכנת לרישום הערת האזהרה לטובת הבנק למשכנתאות".
אין חולק שבכל מקרה לא עמדה המוכרת בתנאים שנקבעו לביצוע התשלום השני במועד הנקוב בהסכם - 10.11.12, קרי המצאת מכתב כוונות שתוקפו עד ליום 20.11.2012 והמסמכים הנוספים הדרושים. כן מוסכם כי הומצאו מכתבי כוונות נוספים לאחר מכן - האחד שתקפו עד יום 10.12.12 והשני שתוקפו עד יום 31.12.12.
13.מנוסח לשונו של סעיף 12 ב', לא ניתן להבין את המועד בו היה על המוכרת להמציא מכתב כוונות עדכני אשר בהתאם לו תשולם היתרה על ידי הקונים עד ליום 10.11.2012.
כאמור, אין חולק כי הומצא מכתב כוונות בתוקף עד יום 10.12.12.
על כן נטען כי היה על הקונים לבצע תשלום על פי מכתב כוונות זה.
ואולם, על פי נוסח סעיף 12 ב' להסכם, נדרשה המוכרת להמציא מסמכים נוספים כתנאי לביצוע התשלום ולא הוכח כי מסמכים כאמור הומצאו עובר למועד האמור. כך למשל לא הוכח כי הומצא אישור מס שבח וכן לא הוכח כי התקבלה הסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות.
באשר לאישור מס שבח יאמר כי אמנם ב"כ המוכרת ציין כי התקבל אישור מס שבח ואף המציא העתק ממנו לתיק, ואכן אין חולק כי קיים אישור מס שבח נושא תאריך 6.11.2012 ואולם אין אסמכתא להמצאתו לב"כ הקונים המכחיש קבלתו (ר' עדותו של עו"ד ברששת עמוד 53 שורה 27 לפרוטוקול). גברת אסתר כהן, מזכירתו של ב"כ המוכרת, העידה כי לא הועבר אישור מס שבח מקורי (עמוד 11 שורה 31 עד עמוד 12 שורה 12 לפרוטוקול) וכן כי אין לה אסמכתא שמעידה כי שלחה בפקס אישור מס שבח (עמוד 9 שורות 16 - 17 לפרוטוקול).
על כן, לא ניתן לקבוע כי אישור מס שבח הומצא בפועל לב"כ הקונים עד יום 10.12.12.
באשר להסכמת החברה המשכנת לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות, הרי שזו התקבלה רק ביום 12.12.12 כלומר לאחר שפג תוקפו של מכתב הכוונות.
טוען ב"כ המוכרת כי הוסכם עם ב"כ הקונים שהוא זה שיפעל לקבלת הסכמת החברה המשכנת.
ב"כ הקונים עו"ד אוריאל ברששת אישר בחקירתו כי הסכים לסייע לב"כ המוכרת (עמ' 52 ש' 23 – 30 לפרוטוקול).
בכל אופן, ההסכמה במסגרת מערכת היחסים החברית שבין ב"כ הצדדים, לפיה הוסכם כי ב"כ הקונים יפעל לקבלת הסכמת החברה המשכנת, אינה פוטרת את ב"כ המוכרת לוודא כי הדבר נעשה וממילא כל זמן שהדבר לא נעשה, לא קמה חובת הקונים לבצע תשלום על פי סעיף זה.
על כן לא ניתן היה לשלם על פי מכתב הכוונות שתוקפו עד יום 10.12.12 ומשכך נדרש מכתב הכוונות הנוסף שתוקפו עד 31.12.12.
14.אין חולק כי מכתב כוונות שתוקפו עד 31.12.12, נושא תאריך 23.12.2012 והתקבל ביום 25.12.2012 במשרד ב"כ הקונים תוך שצוין עליו: "לא התקבל המקור" (צורף כת/17 לתיק המוצגים של המוכרת).
לטענת המוכרת, כפי שעולה מתצהירה של מזכירתו של בא כוחה, הגברת אתי כהן, באותו יום, 25.12.2012, לא התקבלה חותמת נתקבל ורק לאחר מכן בעקבות בקשתו של ב"כ המוכרת, ביקשה מהגברת עינב, מזכירת ב"כ הקונים, לחתום על אישור בנוגע לקבלת מכתב הכוונות ועו"ד ברששת אשר עמד לידה הורה לה לרשום כי לא התקבל מקור. לעניין זה טוענת הגברת כהן כי ביום 25.12.2012 לא נדרשה למסור מקור של מכתב הכוונות וכשאמרה לגברת עינב כי בהקדם תיגש לבנק ותביא את המקור, מסרה לה הגברת עינב כי היא נמצאת בתדירות גבוהה מאד בבנק לאומי למשכנתאות והיא תיגש לבנק להביא את המקור תוך שהיא מדגישה כי הדבר לא ישנה את הליך קבלת המשכנתא.
לטענת הקונים, כפי שעולה מתצהירה של הגברת עינב ששוני, מזכירתו של ב"כ הקונים, חותמת "נתקבל", הוחתמה על המסמך במועד קבלתו ובהנחיית בא כוח הקונים, עו"ד אוריאל ברששת, ציינה שלא התקבל מכתב כוונות מקורי. כן הכחישה הגברת ששוני, את הטענה לפיה אמרה לגברת כהן כי היא תלך להביא את מכתב הכוונות המקורי מהבנק, ולטענתה הבנק של המוכרת לא היה מוסר לה את מכתב הכוונות כי זה נמסר רק ללקוח או למיופי כוחו.
אף מבלי להידרש להכריע בין הגרסאות הסותרות של הצדדים לעניין זה, אין מחלוקת כי ביום 25.12.2012 הומצא עותק של מכתב כוונות. עיון בו מעלה כי תוקפו עד ליום 31.12.2012.
15.כאמור, לא הומצא מקור של מכתב הכוונות שתוקפו עד ליום 31.12.2012, כאשר לטענת הקונים נדרש מקור שכן התשלום אמור היה להיות מבוצע מכספי הלוואת משכנתא.
לעניין הצורך במקור של מכתב הכוונות, מקובלת עלי עדותו של עו"ד ברששת ולפיה כאשר שילמו הקונים את התשלום הקודם מההון העצמי שלהם, לא דרשו מכתב כוונות מקורי והסתפקו בהעתק, אך כאשר נדרש תשלום מכספי משכנתא נדרש מקור (עמ' 50 ש' 21 – 24 לפרוטוקול).
יוער כי על פי האמור בכתב התביעה, גם המוכרת אינה חולקת על כי נדרש מקור של מכתב הכוונות ואף צוין בכתב התביעה כי מזכירת ב"כ המוכרת אף ציינה שתביא מקור בהקדם אך מזכירתו של עו"ד ברששת אמרה כי היא זו שתדאג לכך (סעיף 37 לכתב התביעה).
בין אם אקבל את גרסת המוכרת לפיה היה על מזכירת ב"כ הקונים לדאוג לקבלת מכתב כוונות מקורי ובין אם אקבל את גרסת הקונים לפיה היה על המוכרת לעשות כן, הרי שברור שהדבר היה מתעכב במספר ימים נוספים, כך שספק אם ניתן היה לבצע את התשלום עד יום 31.12.2012.
על כן, משלא התקבל מכתב כוונות מקורי, טרם קמה חובת התשלום.
לאמור יש להוסיף כי מכתב הביטול יצא והתקבל ביום 31.12.2012 ומכאן שטרם חלף המועד, גם לגרסת המוכרת, לביצוע התשלום, שהרי ניתן היה לבצע את התשלום גם לגישת המוכרת עד שעת חצות לילה ביום 31.12.2012.
די בכך כדי לקבוע כי מכתב הביטול יצא טרם זמנו.
16.יצויין כי גם אם אקבל את גרסת המוכרת ולפיה היה על הקונים לשלם עד ליום 31.12.2012 על פי העתק ממכתב הכוונות שהומצא ביום 25.12.2012, גרסה שלא התקבלה, הרי שעל פי הוראות סעיף 21א סיפא להסכם, נקבע שפיגור בתשלום אשר יעלה על 10 ימים יחשב להפרה יסודית של ההסכם.
מכאן, שביום 31.12.2012 טרם הופר ההסכם הפרה יסודית והיה על המוכרת לאפשר לקונים לתקן את ההפרה ככל שאכן היתה הפרה כזו.
סעיף 7 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), קובע כדלקמן:
"היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה..."
בענייננו לא ניתנה כל ארכה לקונים לביצוע התשלום וממילא לא חלפו 10 הימים הקבועים בהסכם.
17.מהאמור עולה כי הקונים לא הפרו את הוראות סעיף 12 ב' להסכם המכר הפרה המזכה את המוכרת בביטול ההסכם.
18.באשר לטענה כי הקונים הפרו את הוראות סעיף 12 ג' להסכם המכר, ולפיו עליהם לשלם סך של 136,000 ₪ עד ליום 5.12.2012, הרי שגם טענה זו אינה מסייעת למוכרת.
ראשית, מדובר בטענה שנטענה לראשונה במפורש בסיכומים.
הן במכתב הביטול מיום 31.12.2012 והן בכתב התביעה לא נזכר כלל סעיף 12 ג' או התשלום לפיו.
בפסיקה נקבע כי "משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה" (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פד' נב (1) 210, 224).
שנית, גם לגופו של עניין, קובע הסעיף תנאי לתשלום כדלקמן:
"סך של 136,000 ₪ ישולמו על ידי הקונה למוכרים עד ליום 5.12.2012 ואולם לא לפני חלוף 15 ימים ממועד המצאת טופסי ביטול משכון וביטול התחייבות, טופס מצב זכויות ללא המשכנתא וביטול הערת האזהרה לטובת הבנק ואישור מס שבח – אישור על סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה. אם לא יומצא אישור כזה, התשלום הנ"ל יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד גוסטבו גרפונקל אשר יעבירו למוכרת כנגד המצאת אישור כאמור. תשלום כזה יחשב תשלום על חשבון מחיר הדירה לכל דבר ועניין".
מדובר בתשלום לפי סעיף 12 ג' כאשר הקונים טוענים כי טרם התקיימו התנאים לתשלום קודם לפי סעיף 12 ב'. על כן, ספק אם מדובר בחיוב עצמאי כטענת המוכרת (שנטענה לראשונה בסיכומים).
כמו כן, לא הוכח כי הומצאו המסמכים הנזכרים בסעיף - טפסי ביטול משכון וביטול התחייבות, טופס מצב זכויות ללא המשכנתא וביטול הערת אזהרה לטובת הבנק, אישור מס שבח - אישור על סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה.
אומנם בסיפא של הסעיף נקבע כי התשלום יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד גוסטבו גרפונקל וזאת אם לא יומצא "אישור כזה" אולם נראה, על פי לשון הסעיף, כי כוונת הדברים היא לאישור סילוק המשכנתא ולא לכל המסמכים הדרושים הנזכרים בסעיף שאחרת היה הדבר נאמר במפורש.
ממילא, המוכרת לא טענה לפרשנות אחרת של הסעיף במסגרת תצהירה ולמעשה היא כלל לא התייחסה לכך בתצהירה כאשר הטענה הועלתה לראשונה רק בסיכומים.
משמבקש צד לטעון לפרשנות כזו או אחרת, הרי שעליו לעשות כן במפורש בכתבי טענותיו ובתצהירו, מה שאין כן בענייננו.
19.לאור כל האמור, הקונים לא הפרו את ההסכם עם המוכרת ולכן מכתב הביטול אשר הוצא ביום 31.12.2012 ניתן שלא כדין שכן הקונים לא הפרו את ההסכם.
כאמור, בפסיקה נקבע כי מסירת הודעת ביטול שלא כדין, הינה הפרה יסודית של החוזה. במצב דברים זה, מכתב הביטול והתנערות המוכרת מההסכם מהווה הפרת הסכם מצד המוכרת.
על כן, הקונים זכאים לדרוש את אכיפת החוזה מכח סעיף 3 לחוק התרופות, כפי שעשו בתובענה.
סעיף 3 לחוק התרופות קובע מספר חריגים לזכות האכיפה, אולם המוכרת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי מי מן החריגים מתקיים בענייננו.
20.בשולי הדברים יוער כי שני הצדדים אישרו שלאחר ביטול ההסכם, היה ניסיון הדברות בין הצדדים על מנת לנסות ולהשלים את ההסכם אולם הדבר לא הסתייע. בנסיבות האלה, המועד הרלוונטי הוא יום 31.12.2012 – מועד מכתב הביטול.
21.אשר על כן, אני דוחה את תביעת המוכרת.
22.כמו כן, אני מקבלת את תביעת הקונים ומורה על אכיפת הסכם המכר מיום 13.9.2012.
אכיפת ההסכם תהיה בהתאם להוראות ההסכם המקורי, מהשלב אליו הגיעו הצדדים בקיומו.
על שני הצדדים לשתף פעולה באופן מלא בהעברת כל המסמכים הנדרשים על פי הסכם המכר ובעשיית כל הדרוש לשם השלמת ביצוע הסכם המכר.
23.באשר לסעדים הנוספים להם עתרו הקונים, משנקבע כי המוכרת הפרה את ההסכם במתן הודעת ביטול שלא כדין, זכאים הקונים לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (סעיף 20 ג') בסך של 65,000 ₪.
עם זאת, לא מצאתי לחייב את המוכרת בנוסף גם בתשלום הפיצוי בגין דמי שימוש ראויים או בגין פיצוי בשל עשיית עושר ולא במשפט.
לעניין זה יצוין כי התביעה בגין דמי שימוש ראויים לא הוכחה, משהקונים ויתרו על הגשת חוות הדעת מטעמם.
באשר לסעד שעניינו עשיית עושר ולא במשפט בשל החיסכון של המוכרת בתשלומי המשכנתא, הרי שכאשר נתבע גם סעד של פיצוי מוסכם, אין מקום לפסוק פיצוי גם בגין ראש נזק זה, שכן מדובר בכפל פיצוי.
כך, "על אותו משקל ומאותם נימוקים לא ניתן לצרף לתביעה לפיצויים – בהוכחת נזק או בלא הוכחת נזק – תביעה לתשלומי השבה בגין רווח שהפיק המפר עקב הפרת החוזה, בלי להתחשב בהשפעה שיש לתרופה האחת על רעותה...". (ג' שלו וי' אדר דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי עמוד 86 ה"ש 54).
יוער כי הקונים העמידו תביעתם בראש נזק זה על סך של 19,700 ₪ (והסכום לא שונה עם תיקון כתב התביעה שכנגד) ומכאן שמדובר בסכום הנמוך מהפיצוי המוסכם ועל כן, אין מקום לכפל פיצוי.
כאשר נתבעים יחד פיצוי מוסכם ופיצוי אחר, הקונים זכאים לקבל את הגבוה משהשניים, בענייננו – הפיצוי המוסכם.
הדברים יפים גם לגבי הפיצוי הנטען בגין נזק לא ממוני.
24.על כן, אני מחייבת את המוכרת לשלם לקונים פיצוי בסך של 65,000 ש"ח.
סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה שכנגד ועד התשלום בפועל.
כמו כן, אני מחייבת את המוכרת לשלם לקונים הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪.
הסכומים האמורים נפסקו בהתחשב בכך שמדובר בתביעה ובתביעה שכנגד ובשים לב להסכמי שכ"ט אשר צורפו על ידי הקונים, אם כי לא מצאתי בנסיבות העניין לפסוק את מלוא סכומי הסכמי שכר הטרחה הנטענים, החורגים מהתעריף המינימלי הנזכר בכללי לשכת עורכי הדין.
זכות ערעור כחוק
ניתן היום, כ"ד ניסן תשע"ז, 20 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.
