כללי וטענות הצדדים
זו תביעה כספית ע"ס 997,200 ₪ בשל פיצוי נדרש בגין איחור במסירה, ליקויי בניה, ירידת ערך ועוגמת נפש , בסך של 528,850 ₪ ביחס לתובעים 2-1, 478,350 ₪ ביחס לתובעים 4-3.
הנתבעת 1 הגישה תביעה שכנגד ע"ס 683,437 ₪ עבור פיצוי נדרש בגין הפרת הסכם, תשלום יתרת חוב ופיצוי מוסכם, ושנחלקת סך של 411,509 ₪ ביחס לתובעים /נתבעים שכנגד 1-2, וסך 271,927 ₪ ביחס לתובעים /נתבעים שכנגד 3-4.
התובעים – שני זוגות, רכשו בנפרד דירות ברח' שטרייכמן 9, ת"א, במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 46 גוש 6884, בניין מס' 79 במבנה 8 ב"גוש הגדול" בפרויקט "Sea View", ת"א (להלן: "הפרויקט").
הנתבעת 1 – חברה בע"מ העוסקת בייזום ובניה של פרוייקטים שונים ברחבי הארץ, והייתה בזמנים הרלוונטיים היזמית ו/או המוכרת ו/או המבצעת ו/או המקימה של הפרויקט, הכולל בנין רב קומות, דירות איכותיות, לובי מפואר, תאורה מיוחדת, פיתוח סביבתי ועוד.
הנתבעת 2 – משרד אדריכלים, ומי שתכנן את הדירות בפרויקט.
הנתבע 3 – קונסטרוקטור, ומי שהיה אחראי על ביצוע התכנון ועבודות הקונסטרוקציה בפרויקט.
הנתבעת 4 – חברת פיקוח, ומי שנשכרה ע"י הנתבעת 1 לפקח על הפרויקט.
ביום 13.11.05 נחתם הסכם בין הנתבעת 1 לבין התובעים 4-3 בקשר לדירה מס' 4 בקומה ראשונה בפרויקט.
ביום 22.10.06 נחתם הסכם בין הנתבעת 1 לתובעים 2-1 בקשר לדירה מס' 13 בקומה הרביעית בפרויקט.
טענות התובעים
איחור במסירה
נטען כי הדירות נמסרו לתובעים בחודש פברואר 2010, כאשר לפי ההסכם היה על הנתבעת 1 למסור את הדירות לתובעים השונים במועדים לפי הפירוט כדלקמן:
לגבי התובעים 2-1 – בהתאם לס' 5 לנספח התנאים המיוחדים, היה על הנתבעת למסור את הדירה בתוך 20 חודשים מיום קבלת היתר הבניה (עד ליום 28.10.08); בהתאם לס' 19.11 להסכם המכר, על הנתבעת לפצות את התובעים עפ"י שווי דמי שכירות ראויים, למעט 3 חודשי איחור ראשונים, לפי 7,500 ₪ לחודש ובסה"כ 112,500 ₪. עוד טוענים כי גם ביום מסירת המפתח הדירה לא הייתה ראויה למגורים, אלא רק כעבור 3 חודשים נוספים בהם עבדו אנשי מקצוע בדירה, ומשכך נדרש פיצוי בסך 135,000 ₪ .
עוד טוענים התובעים 2-1 כי הנתבעת 1 מנעה ביצוע עבודות התקנת מטבח ע"י אנשי מקצוע מטעמם ובכך נוצר עיכוב נוסף, שכן הנתבעת התחייבה להשלים העבודות לאחר התקנת המטבח. אולם, מנגד עמדה הנתבעת 1 על כך שהתקנת המטבח תיעשה רק לאחר מסירת הדירה והתובעים נאלצו לשלם בנוסף עבור אחסנת המטבח, כיוון שלא ניתן היה להתקינו.
נטען כי התובעים 2-1 זכאים לפיצוי בגין זיכוי רכישת מטבח בסך 6,000 ₪ וזיכוי מחברת נגב קרמיקה בסך 2,000 ₪.
לגבי התובעים 4-3 – בהתאם לס' 5 לנספח התנאים המיוחדים, היה על הנתבעת למסור הדירה בתוך 18 חודשים מיום קבלת ההיתר (עד ליום 1.7.08); בהתאם לס' 19.11 להסכם המכר, על הנתבעת לפצות את התובעים עפ"י שווי דמי שכירות ראויים, למעט 3 חודשי איחור ראשונים לפי 7,500 ₪ לחודש ובסה"כ 142,500 ₪.
בהתאם להסכמי המכר, הפיצוי ישולם רק עבור 6 חודשי איחור. לטענת התובעים, מדובר בתנאי מקפח בהסכם אחיד ודינו להתבטל. לחילופין, נטען כי על הסכמי המכר יחולו הוראות חוק החוזים (תרופות), ובהתאם – על הנתבעת 1 לפצות את התובעים בגין מלוא נזקם וללא הגבלה חוזית.
עוד נטען כי הנתבעת 1 התנתה את מסירת הדירות בחתימה של התובעים על ויתור דרישותיהם בגין איחור במסירה, תוך ניצול ציני של מצוקת התובעים ותוך דרישה כי התובעים ישלמו את יתרת התמורה בעבור הדירה, כולל דרישות לתשלומים עליהם לא הוסכם ואשר אינם נכונים.
בצירוף לכתב התביעה המקורי הוגשה בקשה להורות לנתבעת 1 למסור את הדירות, וכך נעשה.
ליקויי בניה
נטען כי טרם מסירת הדירות הבחינו התובעים בליקויים חמורים בדירות. נטען כי חרף תלונותיהם, טרם תוקנו הליקויים, כאשר מדובר בדירות חדשות שאמורות להיות במצב תקין.
נטען כי ככל שבוצעו עבודות, הן חלקיות, ש"העלימו" הבעיות לתקופות מוגבלות וחזרו תקופה קצרה לאחר מכן, וביתר שאת. מדובר בתיקונים קוסמטיים שנעשו באיטיות, בסרבול, תוך משיכת זמן, וחוסר נכונות לבצע תיקון מקיף ואמיתי של הליקויים. נטען כי בחלק מהמקרים התנתה הנתבעת את ביצוע התיקונים בחתימת התובעים על כתב ויתור על הפיצויים המגיעים להם כתוצאה מאיחור בהשלמת בניית הדירות. בלית ברירה פנו התובעים למומחה המתמחה בביקורת מבנה שהמציא חוו"ד בקשר לליקויים.
ירידת ערך
נטען כי הדירות נבנו בניגוד לתוכניות המכר, בניגוד לתקנים ובאופן הגורם לירידת ערך. בין היתר, נבנה עמוד בסמוך לחדר הדיור בבית, באופן המונע ביצוע שינויים בדירה והפיכת הדירות לדירות בנות 5 חדרים ומונע ניצול נכון של הדירות. מומחה התובעים בעניין, מר אריה ארז, קבע לגבי דירת התובעים 2-1 ירידת ערך בסך 162,300 ₪ ולתובעים 4-3 ירידת ערך בסך 159,500 ₪.
נטען כי המומחה שמונה מטעם ביהמ"ש קבע ירידת ערך בגין "הצמחת" העמוד בסלון דירות התובעים בשיעור של לפחות 10% מערך הדירות. לתובעים 2-1 קבע 288,000 ₪ ולתובעים 4-3 קבע 275,000 ₪.
בגין אי התאמות שלא ניתנות לביצוע, קבע לתובעים סך 8,850 ₪ לכל דירה (ס' 29.3 לחוו"ד).
נטען כי עוד במהלך הבניה הבחינו התובעים בדבר השינויים בתוכניות המונעות מהם הפיכת הדירות לדירות 5 חדרים והתריעו על כך. נטען כי הנתבעת ידעה על כוונה זו של התובעים עוד מבעוד מועד, בעת שחתמו על תכניות הבניה המקוריות. הנתבעת שינתה את התוכניות ללא ידיעתם וללא אישורם של התובעים לשינויים, ולמעשה התובעים לא יוכלו לממש רצונם להפיכת הדירות לדירות 5 חדרים, אלא באילוצים תכנוניים הפוגמים בדירה.
עוד קבע המומחה מטעם התובעים כי קיימת ירידת ערך נוספת בגין אי אפשרות השימוש בחניות המוצמדות לדירות ובגין התקופה שממועד מסירת הדירות (2.10) ועד מועד מסירת החניון, 15.11.12, היינו 30 חודשים, לפי 900 ₪ ₪ לחודש לחניה: לתובעים 2-1: סך 54,000 ₪ , לתובעים 4-3: סך 27,000 ₪.
עוגמת נפש
נטען כי לתובעים נגרמה עוגמת נפש רבה בשל התנהגות הנתבעת בכל הקשור לבנייה, בזלזול אשר הפגינה כלפיהם לאורך הזמן והעדר יכולת ליהנות ולהפיק ניצול מירבי של הדירה. נטען לאובדן ימי עבודה, אי נוחות, טרחה מיוחדת, ליקויים בלתי נסבלים ונדרש פיצוי בסך 25,000 ₪ עבור כל דירה. נטען כי הנתבעת 1 הפרה את הסכמי המכר בינה ובין התובעים השונים, בין היתר בכך שבנתה את הדירות בניגוד להתחייבויותיה במפורש ו/או מכללא וכתוצאה מכך נגרמו לתובעים נזקים רבים, כפי שפורט. נטען כי הנתבעת 1 בנתה את הדירות בניגוד לדרישות התקנים הרלוונטיים ו/או בניגוד להסכם ולמפרט הטכני שצורף להסכם. הליקויים שפורטו בחוו"ד המומחים מהווים אי התאמה ועל הנתבעת לפצות את התובעים בשל כך. הנתבעת 1 קיימה מו"מ לקראת כריתת ההסכם ו/או קיימה ההסכמים בחוסר תו"ל.
נטען כי הנתבעים 3-2 תכננו את הדירה באופן רשלני; התכנון הרשלני לא מנע את הקמת העמוד במקום שלא היה אמור להיבנות, בסמוך לכניסה לדירה בסלון. עוד התרשלו הנתבעים 3-2 בכך שלא ציינו בתכניות את העמוד הנ"ל, השמיטו בחוסר תו"ל או ברשלנות את העמוד מהתכניות של הדירה כדי שלא להרתיע רוכשים פוטנציאליים.
נטען כי הנתבעים 4-2 התרשלו בביצוע תפקידם, תכננו את הדירה באופן לקוי ו/או פיקחו על הבניה באופן שגרם לתובעים נזקים רבים. פיקוח לקוי של הנתבעת 4 גרם לעיכוב בהשלמת הדירות, עיכוב במסירת הדירות והחניות.
נטען כי הנתבעים הפרו את חובתם לתכנן ו/או לפקח על הבניה במיומנות, בזהירות ובאיכות טובה ופעלו בניגוד לכללי המקצוע המקובלים או בניגוד לדין או התקנים המחייבים, לא פעלו כפי שבעל מקצוע סביר היה פועל בנסיבות העניין ולא נקטו בכל האמצעים הנדרשים כדי למנוע את הליקויים והנזקים שפורטו.
טענות הנתבעים
הנתבעת 1 טוענת כי מדובר בתביעה קנטרנית, התובעים הם אלה שהפרו יסודית את הסכמי המכר ונמנעו מתשלום חובותיהם לנתבעת. נטען כי לא קמה כל חובה למסור את הדירה לתובעים שעה שאלו טרם השלימו את ביצוע כל התשלומים בגין הדירה לנתבעת, בניגוד להוראות הסכמי המכר והדין.
נטען כי לא חל כל איחור כלשהו המצדיק תשלום דמי שכירות לתובעים. נטען כי תקופת הגרייס הקבועה בהסכם, כמו גם פרקי הזמן הקבועים בגין השינויים שביצעו התובעים בדירה והאיחורים בביצוע התשלומים, מאיינים לחלוטין כל טענה לפיצוי בגין איחור במסירה.
נטען כי במועד ההתקשרות טרם ניתן היתר לבניין והובהר לתובעים כי תכניות הדירה אינן סופיות וכי ייתכנו שינויים בהתאם, וכן ניתנה להם אפשרות לבטל את ההסכם בשל שינוי בשטח הדירה העולה על 5%, ולתובעים 2-1 אף בשל שינוי בשטח הדירה בלמעלה מ-2%. רק לאחר דין ודברים עם התובעים ולאחר שהתובעים בדקו לפני ולפנים את כל הנתונים הרלוונטיים לעסקה, לרבות מפרטי הדירות, נחתמו ההסכמים עימם, אשר כללו נספחי שינויים מפורטים.
נטען כי כבר ביום 21.12.06 נשלח מכתב אל רוכשי הדירות ולפיו נתקבלה הודעה מעירית ת"א לפיה היתר הבניה קיים והוא יועבר לקבלן המבצע בהקדם. ביום 28.2.07 ניתן היתר בניה בפועל, כך שלוח התשלומים עם התובעים 2-1 חושב למועד הוצאת ההיתר.
נטען כי האיחור במסירה נבע בשל שינויים שבוצעו בדירות. התובעים ביצעו שינויים שונים ורבים שכללו הזזת קירות, שינויי אינסטלציה, חשמל, הזזת חדר אמבטיה ועוד.
בהתאם לס' 9.4 להסכם, ביצוע שינויים ע"י הקונה מאפשר מתן ארכה לחברה במסירת הדירה.
נטען כי בנספח השינויים של התובעים 2-1 הוספה הוראה לפיה לקונה תהא זכות לבקש כי תקבע איתו מראש תקופת הדחיה, ואם לא נקבע יחול האמור בהסכם. נטען כי התובעים ניצלו עד תום את האפשרות לבצע שינויים בדירה בטרם מסירתה. נטען כי על פי הסכמי "שינויי הדיירים", פרק זמן הדחיה המוסכמת בדירה לתובעים 2-1 – 60 ימי עבודה, בתוספת 10.91 ימי שישי ושבת ובסה"כ 70.91 ימים.לתובעים 4-3 – 190 ימי עבודה, בתוספת 34.55 ימי שישי שבת ובסה"כ 224.5 ימים.
האיחור במסירה נבע גם כתוצאה מאיחור בביצוע תשלומי המכר: התובעים 2-1 איחרו ב-380 ימים והתובעים 4-3 איחרו ב-94 ימים. מדובר באיחורים המהווים הפרה יסודית של ההסכם.
האיחור נבע גם בשל הרחבת/בניית מרפסות. נוכח בקשת מרבית הרוכשים, בנתה הנתבעת לדיירים מרפסות שמש. הקמת המרפסות היטיבה עם הדיירים וגרמה לעיכוב נוסף, פרק זמן של 60 יום, לכלל הדיירים בפרויקט. נטען כי התובעים הביעו הסכמתם להקמת המרפסות הן בע"פ עם נציגי הנתבעת, הן מכללא. התובעים נמנעו מלשלם עבור הקמת המרפסות, חרף העבודה כי הם נהנים מקיומן, ועל אף דרישות חוזרות ונשנות. הנתבעת מדגישה כי בכתב התביעה לא עלתה כל התנגדות לבניית המרפסות.
נטען כי ביום 26.6.08 הודיעה לתובעים 2-1 כי השלמת דירתם מתעכבת בשל מחדליהם בבחירת שיש מטבח, כך גם מכתב מיום 31.5.09, ומשכך מדובר בעיכוב באחריות התובעים.
נטען כי ביום 7.7.09 דירות התובעים היו מוכנות וראויות למסירה והתובעים הוזמנו לקבל את החזקה, אולם בשל סיבותיהם השונות לא עשו כן.
בנוסף, נטען כי בשל התנהלות הרשויות שאין לנתבעת שליטה עליהן, ובפרט אישורים שנדרשו לנוכח הקמת המרפסות, התקבל טופס 4 רק ביום 11.1.10, והדבר אינו מהווה הפרת התחייבות מצד הנתבעת.
נטען כי בהתאם להסכם, הפיצוי בגין "איחור במסירה" מוגבל לשישה חודשים בלבד, ולאחר מכן זכאי הקונה לבטל את ההסכם. אין מדובר בתנאי מקפח בהסכם אחיד שעה שההסכם נחתם לאחר מו"מ ארוך, כשבסופו של יום כלל שינויים רבים לפי בקשת התובעים. התובעים 2-1 אף ביקשו לשנות את ההוראה העוסקת במשך הפיצוי ולאחר מו"מ הסכימו להכללתה של תניה זו.
לעניין הליקויים נטען כי כל הליקויים תוקנו במלואם. ככל שהתגלו, התובעים לא הציגו "החלטת מפקח" כמשמעותה בהסכם ובהתאם למנגנון הקבוע בהסכם לתיקון ליקויים. עוד נטען כי על החלטת מפקח, האחראי על נושא בדיקת הליקויים בדירה ככל וקיימים, יכולים התובעים להשיג אך ורק באמצעות פניה לבוררות.
לעניין ירידת ערך, נטען כי הדירה נבנתה בדיוק בהתאם להוראות ההסכם ולתכניות, כאשר מעולם לא התחייבה הנתבעת 1 להקים את הדירה ללא "קירות תומכים" כמקובל וכמתחייב. נטען כי תנאי מוקדם להעלאת דרישה בהקשר זה הוא החלטת המפקח, ובהעדר החלטתו התובענה מוקדמת ויש לדחותה, וכמו כן ניתן להשיג על החלטת מפקח במסגרת בוררות ובדיוק כפי שנקבע בהסכם.
נטען כי התובעים ביצעו שינויים בדירה שכללו הסרת קירות שלמים – מה שגרם לחשיפת הקיר התומך, וברור כי אין לתובעים זכות מוקנית "להפוך" את הדירה על פניה ולטעון כי אותו קיר, המופיע בתכנית, נבנה בניגוד לתוכניות.
בקשר לחניות , נטען שהתביעה בעניין תוקנה , ללא קשר לחוו"ד מומחה ביהמ"ש, שלא עסקה בעניין כלל, וכן הורחבה התקופה הנטענת, ללא רשות מתאימה. לגופו נטען , שחסימה לחניות, ככל שהיתה, אינה באחריות הנתבעת , אלא באחריות חברה אחרת שביצעה עבודות באזור .
התביעה שכנגד
בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת 1 כי הנתבעים שכנגד הפרו את הוראות סעיף 6.2 להסכם המכר לשלם את התמורה במלואה ובמועדה בהתאם ללוח התשלומים שנקבע עימם, הפרו את הוראות סעיף 10.3 להשלים את מלוא התחייבויותיהם בטרם מועד מסירת הדירה, לחתום על פרוטוקול מסירה ולקבל את החזקה בפועל בדירה עם קבלת ההודעה על כך מאת החברה.
נטען כי ביום 7.7.09 הודיעה החברה על כוונתה למסור להם את החזקה בדירה בכפוף לתשלום מלוא חובותיהם, אולם הנתבעים שכנגד 4-3 לא סילקו את חובותיהם ובכלל זה:
תשלום אחרון עבור הדירה שטרם שולם, עלות הביטחונות לנאמן, עלות רישום הבית המשותף, תשלום בגין רכישת והתקנת מוני חשמל ומים, תשלום בגין רישום 2 הערות אזהרה, נסח ושליחות, תשלום בגין 2 מכתבי החרגה , תשלום בגין הרחבת שטח בניית מרפסת , ריבית פיגורים.
סה"כ חוב הנתבעים שכנגד 4-3 לנתבעת הוא 160,537.85 ₪, כולל הפרשי הצמדה וריבית, ובתוספת פיצוי מוסכם בגין הפרה , לפי ההסכם, 111,390 ₪ , סה"כ 271,927 ₪ .
נטען כי ביום 12.7.09 הודיעה התובעת שכנגד/הנתבעת לנתבעים שכנגד 2-1 על כוונתה למסור להם את החזקה בדירה, אולם הנתבעים שכנגד 2-1 לא סילקו את חובותיהם ובכלל זה :
תשלום אחרון עבור הדירה ,שינויים ותוספות שביקשו להכניס לדירה וטרם שולמו , יתרה מתשלומים קודמים שולמו באיחור, תשלום עבור עלויות הקמת השפ"פ , עלות הביטחונות לנאמן , עלות רישום הבית המשותף, תשלום בגין רכישת והתקנת מוני חשמל ומים , תשלום בגין רישום 2 הערות אזהרה, נסח ושליחות, תשלום בגין מכתב החרגה, תשלום בגין הרחבת שטח בניית מרפסת, ריבית פיגורים,
סה"כ חוב הנתבעים שכנגד 2-1 לנתבעת הוא 300,119.77 ₪, כולל הפרשי הצמדה וריבית, ובתוספת פיצוי מוסכם בגין הפרה , לפי ההסכם, 111,390 ₪ , סה"כ 411,509 ₪ .
.
נטען כי הנתבעים שכנגד הפרו את הוראות סעיפים 19.12 ו-19.13 להסכמי הרכישה בכך שלא נענו למכתבי ההתראה שנמסרו להם ולא תיקנו את ההפרות המצוינות בו.
נטען כי התובעת שכנגד/הנתבעת ביצעה לבקשת מרבית מדיירי הפרויקט הרחבת מרפסות שמש בבניין לכלל הדירות, אולם הנתבעים שכנגד נמנעו מלשלם את חובם בגין הקמת המרפסת.
נטען כי הנתבעים שכנגד פועלים בחוסר תו"ל בביצוע הסכם רכישת הדירה.
טענות הנתבעת 2
הנתבעת 2 טוענת כי היא משרד אדריכלים מקצועי ומיומן. הנתבעת 1 התקשרה עם התובעים בהסכמי המכר של דירותיהם ללא תכניות מכר סופיות ומאושרות, אלא עפ"י תכניות מכר המבוססות על תכנון ראשוני בלבד, ללא אישורי הגורמים המתאימים. כתוצאה מכך נוצר פער בין שטח הדירה המוגמר לבין שטח הדירה שצוין בתכנית המכר הלא מאושרת כפי שהוצגה לתובעים. נטען כי הפער הוא לטובת התובעים, שכן הפער הוסיף לדירות כמטר אחד נוסף באזור הכניסה, וכך הוגדל על חשבון לובי הכניסה שטח הדירה של התובעים. נטען כי הזזת הכניסה לדירה התאפשרה לאחר בדיקה מעמיקה יותר של זכויות הבניה במסגרת הכנת הבקשה להיתר. נטען כי התובעים היו מודעים לכך בטרם הוצא היתר הבניה, וכי התכניות שצורפו להסכמי המכר אינן סופיות, ואף נקבע מנגנון פיצוי וככל ששטח הדירה ישתנה ( סע' 4.10, 5.1 להסכם).
נטען כי העמוד הופיע במסגרת התכנון המוקדם, כפי שניתן לראות בתכניות הראשוניות, כך שמתחילת הדרך היה ידוע לתובעים על קיומו ועל מיקומו. נטען כי השינוי בשלב הסופי הוא רק הגיאומטריה של העמוד ששינתה את זווית העמוד ב-90 מעלות, וזאת בתיאום עם הנתבע 3. נטען כי עניין זה התאפשר כתוצאה מהגדלת הדירה בכמטר, ע"ח לובי הכניסה, והדלת שהיתה בתכנון המוקדם הוזזה בכמטר, ובמקומה בא העמוד, ומכאן ששטח הדירה למעשה גדל.
נטען כי השינוי בעמוד אף אִפשר מיקום של ארון בחדר השינה, מה שלא היה מתקיים עפ"י התכנון המוקדם. נטען כי העמוד במיקומו מאפשר גמישות גדולה יותר אם יחפצו התובעים לפתוח את חדר השינה לכיוון הסלון בצורה נכונה יותר או ליצור פתח נוסף לכיוון הסלון.
נטען כי הנתבעת 2 לא נדרשה ולא תכננה דירת 5 חדרים או שניתן יהיה להפוך אותה לדירת 5 חדרים ולא היתה שום תכנית לתוספת חדר נוסף. מדובר בדירות 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר ברוטו, שטח שאינו מאפשר הפיכת הדירות לדירות 5 חדרים, ולא הוצג מצג כזה, כאשר שינוי מסוג זה יהיה מנוגד לתקן התכנון והבניה ויצור מצב בו החדרים יהיו קטנים ולא על פי התקן. נטען כי הנתבעת 2 פעלה במיומנות ובמקצועיות ולא התרשלה ,וכן כי פעלה כפי שאדריכל סביר אחר היה פועל באותן נסיבות. נטען כי לא נפלו כל טעויות בתכנון האדריכלי שערכה הנתבעת 2. עוד נטען כי אין כל קשר בין ליקויי בניה נטענים לתכנון המקצועי שנערך על ידה.
כמו כן, נטען כי הנתבעת 2 לא היתה צד כלשהו במסגרת עריכת חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש ולא היתה לה האפשרות להציג בפניו את טענותיה, ועל כן חווה"ד לא מחייבת אותה, ומשכך יש למנות מומחה חדש.
טענות הנתבע 3
הנתבע 3 טוען ששימש כמתכנן קונסטרוקציה בלבד ולא הוא שהכין את המפרט והגדרת הבית ו/או מספר החדרים בו; בתכניות שהוצאו על ידו התכנון היה טוב ולא נפל בו כל פגם. לנתבע 3 לא היה כל קשר לתובעים, ו/או לתכניות שינויים שהוגשו, או לתכניות המכר, ו/או למפרטי הדירות, ולא ידע על דרישות התובעים כפי שפורטו בתביעה. ככל שהנתבעת 1 הכינה ו/או הבטיחה הבטחות כלשהן לתובעים, הן נעשו ללא ידיעתו וללא אישורו. גם תכניות השינויים שהוגשו ע"י התובעים, לטענתם, לא הוגשו על ידו, ואין לו קשר לתכניות ומפרטים שהוצגו בפני התובעים או תכניות השינויים שהגישו התובעים ובעלי המקצוע מטעמם.
נטען כי הנתבע 3 ביצע את עבודתו כמתכנן בנאמנות ובמקצועיות וכי לא נפל כל פגם תכנוני בתכניותיו. כל התכנון נעשה תוך תיאום עם הנתבעים האחרים. נטען כי הליקויים הנטענים אינם קשורים בעבודתו, חלקם משוללים כל יסוד וחלקם בגדר ליקויי ביצוע בלבד או תכנון אדריכלי, אם בכלל.
נטען כי כל התכנון של הנתבע 3 היה בתיאום עם יתר הנתבעים; המיקום של העמודים היה בהתאם לתכניות האדריכליות שהומצאו לנתבע ובתיאום עם יתר הנתבעים. נטען שהנתבע 3 לא ידע כי התובעים מתכננים להפוך את הדירה לדירת 5 חדרים.
נטען כי הנתבע 3 לא היה צד כלשהו במסגרת עריכת חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש ולא היתה לו האפשרות להציג בפניו את טענותיו וכן כי ממילא חווה"ד לא מחייבת אותו.
טענות הנתבעת 4
הנתבעת 4 טוענת כי נשכרה לצורך ביצוע ניהול, תיאום ופיקוח של פרויקט הקמת הבניין. במסגרת תפקידה היה עליה לבצע פיקוח הנדסי על טיב הבניה ולוודא כי קיימת התאמה מלאה בין תכניות היתר הבניה שהתקבל למבנה לבין תכניות האדריכלות והקונסטרוקציה ולוודא כי התכניות מבוצעות כלשונן. נטען כי העמוד נשוא התביעה הופיע בכל התוכניות שהועברו אליה, לרבות תכניות הביצוע מהיתר הבניה ועד לביצוע בפועל. נטען כי תכניות המכר מעולם לא הועברו אליה ולא נדרשה לאשר אותן, וככל שהיה שוני בין תכניות המכר לבין היתר הבניה ותכניות הביצוע, הרי שהדבר לא בתחום אחריותה. נטען כי הנזקים הנטענים אינם תוצאה של מעשה ו/או מחדל כלשהו של הנתבעת 4, וכי מעשיהם ו/או מחדליהם של יתר הנתבעים ו/או מי מטעמם הביאו לניתוק הקשר הסיבתי בין מעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, המוכחשים כשלעצמם, לבין הנזקים הנטענים ע"י התובעים המוכחשים כשלעצמם.
נטען כי לא היתה צד כלשהו במסגרת עריכת חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש, ולא היה לה האפשרות להציג בפניו את טענותיה, ויש לאפשר לה לעשות כן, ועומדת על זכותה לחקור את המומחה
התייחסות התובעים לתביעה שכנגד
התובעים -הנתבעים שכנגד , טוענים כי מדובר בתביעת סרק, ומטרתה להלך אימים עליהם. הנתבעים שכנגד חוזרים על טענותיהם בכתב התביעה המקורי.
נטען כי תביעתם הוגשה עוד בטרם נמסרו הדירות לידיהם, והם חפצים בקיום ההסכם חרף האיחור הרב במסירת הדירות.
נטען כי הוסכם בין הנתבעים שכנגד 1-2 והנתבעת 1, שתמורת הדירה תועבר אליה, ומנגד הנתבעת 1 תמסור להם ערבות בנקאית, אולם מסיבותיה השתהתה עם מסירת הערבות, ועל כן נוצר העיכוב בתשלומים. הנתבעים שכנגד 3-4 טוענים כי מעולם לא עיכבו או פיגרו בתשלומים, ובמידה שלא היה ברצונם לקיים את ההסכם הם אלה שהיו זכאים לפיצוי המוסכם.
נטען כי הוסכם שהתמורה המלאה תשולם בעת המסירה, כאשר הדירה ראויה למגורים ובעיקר לשביעות רצונם של הרוכשים. נטען כי ס' 19.8 נוסח באופן המפלה את הרוכשים באשר המוכרת היא אשר מחליטה מהי הסיבה הבלתי מוצדקת לאי הסכמת הרוכשים לקבל לידיהם את הדירה.
נטען כי בהתאם לס 19.12, 19.13 להסכם המוכרת תהיה זכאית לפיצוי מוסכם רק אם העבירה על כך דרישה בכתב – אולם טרם הגישו את התביעה המקורית דרישה כזו מעולם לא נשלחה אליהם.
נטען כי הנתבעת יידעה אותם, על הרחבת המרפסות, רק לאחר מעשה, ואף הביעו התנגדות למהלך בפני החברה. הנתבעים שכנגד 1-2 מוסיפים כי עפ"י מודד מטעם העיריה לצורך בירור הארנונה, נמצא הפרש ממשי בין גודל הדירה שהוסכם עליו בהסכם לבין גודל הדירה בפועל , הגורם לירידה משמעותית בערך הדירה. עוד נטען כי בהתאם לסעיפים 9.2-9.3 כל שינוי או תוספת בדירות יש להסדיר זאת מראש ובכתב וכן יש לשלם מראש על השינוי, עוד לפני הביצוע, אולם החברה לא הציגה כל מסמך מי ביקש את הרחבת המרפסות, וביצעה את עבודות ההרחבה עוד טרם קבלת התמורה, מה שמוביל למסקנה כי ביצעה את עבודות ההרחבה על דעת עצמה בלבד.
נטען כי החברה הציגה היתר בניה מיום 1.1.07 , אך בפועל החלה את הבניה כחצי שנה מאוחר יותר, העיכוב גרר אחריו דחיית תשלומים על פי ההסכם, ונקבע לוח תשלומים חדש המותאם ליום תחילת העבודות. נטען כי הנתבעים שכנגד 1-2 הוסיפו עוד חודשיים איחור, מעבר לשלושת החודשים, שכבר הוסכם עליהם אשר לא יהוו איחור ואינם גוררים פיצוי, ולא ברור מדוע התובעת שכנגד לא פעלה לפי ההסכם ולא שלחה דרישה בכתב.
הנתבעים שכנגד 3-4 טוענים כי החברה פנתה אליהם ביום 7.7.09 אך הדירה עדיין לא הייתה ראויה למגורים , בין היתר מכיוון שהיו בה ליקויים רבים, חוסרים בסיסיים , וללא חיבור לחשמל, ועדיין לא ניתן טופס 4 , עוד נטען כי במסגרת פשרה בביהמ"ש העבירו סך 50 אלף ₪, מתוך לחץ וכדי לקבל מפתח וחרף העובדה שהחברה חייבת להם פיצוי בגין אחור במסירה והליקויים .
הנתבעים שכנגד 1-2 טוענים כי במסגרת פשרה בביהמ"ש העבירו סך 100 אלף ₪, תוך לחץ, וכדי לקבל מפתח, וחרף העובדה שהחברה חייבת להם פיצוי בגין אחור במסירה והליקויים .
הדיון
כתב התביעה המקורי הוגש נגד הנתבעת 1 בלבד. בד בבד עם הגשת כתב התביעה (20.1.10), הוגשה ע"י התובעים בקשה, כי ביהמ"ש יורה לנתבעת 1 למסור את הדירות לתובעים לאלתר.
ביום 11.2.10 ניתן ע"י כב' השופט הראל, תוקף של החלטה להסכמת הצדדים ולפיה:
" 2. מבלי להודות בחובה כלשהי או בזכות כלשהי של מי מהצדדים יעבירו התובעים 1-2 מיידית סך 100,000 ₪ והתובעים 3-4 מיידית, סך 50,000 ₪ לחשבון הבנק המלווה את הפרוייקט.
3. בתמורה ובכפוף לביצוע התשלום ופרעונו , בס' 2 לעיל, תמסור הנתבעת /המשיבה מיידית את הדירות לתובעים לרבות וכולל הנפקת מכתב החרגה ורישום הערת אזהרה לטובת התובעים"
יחד עם כתב ההגנה מיום 18.4.10, הגישה הנתבעת כאמור כתב תביעה שכנגד בסך 683,437 ₪, ובגין הפרות יסודיות של הסכמי המכר, ואי השלמת תשלומי המכר.
ביום 21.4.10 מונה מומחה מטעם בית המשפט המהנדס מר יצחק חיט, וביום 18.4.11 הגיש שתי חוות דעת מטעמו, עבור כל דירה בנפרד.
ביום 9.5.11 לבקשת התובעת, הוגש כתב תביעה מתוקן, ולאחר שהוגשו חוו"ד מטעם מומחה ביהמ"ש.
ביום 15.5.11 הגישה הנתבעת הודעות צד שלישי, לנתבעים 2-4 כאן, והצדדים הגישו כתבי הגנה להודעת צד ג' כאמור.
ביום 4.6.13 ניתנה החלטה בבקשות סף, וכן הותר לתקן את כתב התביעה ובאופן שצדדי ג' יהפכו לנתבעים ישירים:
" לאחר שעיינתי בבקשה, תגובה ותשובה, לעניין זה, איני סבור שיש מקום להורות על סילוק על הסף של התביעה ובהקשר לנזקי העמוד בכל דירה, לכל היותר ניתן להסכים וגם זאת בדוחק אולי, ומבלי לקבוע ממצא סופי, ונוכח קביעותיו של מומחה בית המשפט בעניין, שזכותה של הנתבעת לשמוע ראיות בעניין, דהיינו לאפשר חקירות, אין מקום כלל להורות על דחית התביעה בהקשר זה מן המסמכים שהוגשו. אין מקום גם לפיצול הדיון רק בשאלה זו תוך שמיעת ראיות וכאשר בשלב הבא ישמעו ראיות אחרות. משכך, אני מורה על דחית בקשת הנתבעת שבפניי, ובהקשר זה.
לגבי הבקשה התלויה ועומדת לעניין תיקון התביעה , כאשר גם לגביה קיימת תגובה, ועד כה טרם ניתנה החלטה, ובהקשר לטענות שהתביעה תוקנה גם במספר עניינים, שלא נובעים מחוות דעתו של המומחה, ובקשר לעמודים, אלא הורחבה ובניגוד למקובל ולכללים בעניין , כאשר מנגד יש אישור להרחבה מסוימת, אך שנובעת בעיקר מסעד הזמנים שהיה עובר להגשת התביעה.
אני מחליט להתיר בסופו של דבר ונוכח השלב הדיוני המוקדם, וכן הגישה השלטת כיום לעניין זה, שלכל היותר ולעת זו, ניתן לכפר על העניין בפסיקת הוצאות שבמידה מסוימת מגיעות לנתבעת בשל אותן תוספות שבתביעה המתוקנת.
סוף דבר, הבקשה לסילוק על הסף בהקשר של העמודים - נדחית לעת זו, ומבלי שנקבע ממצא סופי מחייב לעניין ולנתבעת זכות לשמיעת ראיות בעניין. הבקשה לתיקון התביעה – מתקבלת, לכל צד כאמור, ונוכח התוצאה והכללים בעניין מגיעות הוצאות בהקשר של הבקשות האמורות- ובמקום צו לקיזוז בעניין , אני מורה שלא יהיה צו להוצאות בשתיהן.
הנתבעת רשאית להגיש כתב הגנה מתוקן ובתוך 30 יום מהיום.
עובר לסיום ההחלטה, ב"כ צד ג' 2 – מציין כי לשיטתו לא היה מקום למנות מומחה מטעם בית המשפט ובטרם גובשו כתבי הטענות בתיק, ומשכך חוות דעת המומחה – חסרת ערך מבחינת צדדי ג' , ויכול ותידרש חוות דעת נוספת, ובכל מקרה עומדים על כל הטענות, וכן מצטרפת לטיעון זה ב"כ צד ג' 1- והדברים נרשמו.
בשלב זה התובע מבקש להתיר לו לצרף במסגרת כתב תביעה מתוקן, את צדדי ג' 1 ו-2, הקונסטרוקטור והאדריכל, כנתבעים בתיק, צדדי ג' הנוכחים – מתנגדים וכן חוזרים על התנגדותם לעניין חוות דעת המומחה הקיימת בתיק, ולשיטתם אינה חלה לגביהם ובספק לגבי הנתבעת.
נוכח השלב הדיוני, והתרת תיקון התביעה, בין התובעים לנתבעת , איני רואה מקום שלא להתיר התיקון המבוקש, שיכול ויביא לבירור ומיצוי הסוגיות הרלוונטיות שבמחלוקת.
משכך, אני מתיר לתובעים להגיש כתב תביע המתוקן תוך צירוף הצדדים האמורים כנתבעים ישירים, וכל הנתבעים באותו כתב מתוקן, רשאים להגיש כתב הגנה כדין, או כל כתב אחר."
ביום 27.11.13 ניתנה החלטה לעניין מעמדה של חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש, המהנדס חיט, וביחס לנתבעים 2-4, לפי כתב התביעה המתוקן, ולפיה:
"... אני סבור שהקביעות כאמור יפות ונכונות גם לענייננו ובמישור היחסים שבין התובעים לנתבעות 2-4, מדובר בנתבעות שלא היו צד לתיק עת נערכה חוות דעתו של מר חייט ,וזכותן כמובן להגיש כתב הגנה ולרבות חוות דעת מקצועית מטעמן. חוות דעת מר חייט ממשיכה כמובן, להוות חוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש, במישור היחסים שבין התובעים לנתבעת 1. וכפי שנקבע לעיל, משקלה לצורך בירור המחלוקת שבין התובעים לנתבעים 2-4, הינו בגדר של חוות דעת מטעם התובעים, ולא עוד כחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט. בשלב זה, לא ראיתי בכפוף לאמור לעיל, להורות על מינוי מומחה נוסף מטעם ביהמ"ש ולעניין מישור היחסים שבין התובעים לנתבעות 2-4, עובר לקביעת התיק להוכחות אשקול בעניין סופית ובמידת הצורך..."
הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית .
מטעם התובעים העידו המהנדס ושמאי מקרקעין- מר יצחק חיט, המומחה מטעם ביהמ"ש, המומחה מטעם התובעים מהנדס בניין ושמאי מקרקעין - מר אריה ארז, התובעת 3 בעצמה , התובע 1 בעצמו, וכן השמאי מר אסא זוהר, שהגיש חוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש בתיק אחר 40735-07-11, ובקשר לדירה אחרת באותו בניין, שגם בה נטען לפגם בהקשר של עמוד קונסטרוקציוני בסמוך לכניסה לדירה.
מטעם הנתבעת 1 העידו מר אחמד גנאים, מר מיכאל בן נעים, הגב' דוברינקה שימונוב , ומהנדס מר רונן שטרנברג – מומחה.
מטעם הנתבעת 2 העיד מר דב פייגין, ומהנדס מר יוסף גולדקלנג- מומחה.
מטעם הנתבע 3 העידו מר דב מוזיקנט ומר ד"ר הרמלי אוריאל- מהנדס מומחה .
מטעם הנתבעת 4 העיד המהנדס מר יוסף אברהם.
לאחר עיון בחומר שבתיק, הדיון וסיכומי הפרקליטים אני מחליט לקבל בחלקה את התביעה העיקרית והנגדית שבין התובעים והנתבעת 1, ולדחות את התביעה ביחס לנתבעים 2-4:
איחור במסירה
מכלל החומר שבפני בעניין מועד המסירה, עולה כי אכן בקשר לשני זוגות התובעים חל איחור רב במועד המסירה / החזקה בפועל, מול המועד החוזי המוסכם.
עניין האיחור במסירה, כמו שאר המרכיבים הנתבעים, רלוונטי אך ורק לגבי הנתבעת 1, כאשר בהקשר של הנתבעים הנוספים 4-2, יש מקום לשקול חבות, אך ורק לעניין הטענה לירידת ערך עקב צמיחת העמוד הקונסטרוקציוני בסמוך לכניסה, בסלון הדירות.
הנתבעת 1 טוענת לתקופת גרייס, של 90 יום, לארכות מוסכמות, לפי ההסכם, ובגין שינויים שיזמו התובעים, לסירוב קבלת החזקה במועד מוקדם שהודע לתובעים, לעיכוב/פיגור בתשלומים, שיש בו לעכב חובת המסירה, וכן לתניית פטור מתשלום מעבר ל-6 חודשי איחור.
נוכח הדיון והחומר שבפני בעניין זה, אני סבור כדלקמן:
ככלל, מדובר בהסכמי מכר שנחתמו לפני תיקון תשע"א לחוק מכר דירות, יחד עם זאת, ברי שיש ליתן לתיקון האמור משקל מתאים, בהקשר של פרשנות חיובי הצדדים בקשר לדירות שנמסרו בראשית 2010.
ככלל, ולפי הפסיקה במקרה של הפרת התחייבות הקבלן בקשר למועד המסירה, יש למנות את תקופת הפיצוי ממועד המסירה החוזי, וללא תקופת הגרייס, בענייננו וכפי שיפורט להלן הנתבעת 1 הפרה חיובה החוזי לעניין מועד המסירה לתובעים. ומשכך אין מקום להפחתת תקופת הגרייס.
בהקשר זה, ראה ע"א (ת"א) 583/84 גורי ואיזקוביץ נ' רובינשטיין ושות [פורסם בנבו]:
" משקבעו הצדדים בחוזה תאריך מדויק למסירת החזקה משמעות הדבר שיש משמעות בעיניהם – בעיקר בעיני הקונה כמובן- למועד זה. אלא שהקונה, מתוך התחשבות במורכבות הרבה שבה כרוכה עבודת הבניה והגורמים השונים בהם היא תלויה, מוותר מראש לקבלן הבונה על תקופה מסוימת של איחור, בתקווה ובתנאי שהדבר ישמש לקבלן תמריץ לסיים את הבניה בגבולות הזמן שנקבע בתוספת "תקופת החסד" של 90 יום...ואין כאן אבסורד כלשהו : משלא עשה הקבלן די כדי לזכות בתמריץ על תנאי שניתן לו בחוזה , ממילא אין מחילתו של הקונה מחילה..." ( הדגשה שלי א.ש)
אין חולק כי במועד המסירה הנקוב, לא נמסרו דירות התובעים. ואולם, נתבעת 1 טוענת כי ס' 9 רבתי להסכם המכר שכותרתו "שינויים ותוספות בדירה" קובע בס' קטן 9.4 כי במקרה בו יבקש התובע שינויים שיבוצעו: "יידחה מועד המסירה הנקוב בהסכם.. בתקופה של 30 יום, או בכל תקופה אחרת לפי קביעת המפקח."
נתבעת 1 הוכיחה את העובדה שהתובעים ביקשו שינויים שאינם זניחים ובוצעו. לאור ההסכמות החוזיות בין הצדדים, שינויים אלו מקימים לנתבעת 1 זכות להארכת מועד המסירה בהתאם למשך ביצוע השינויים. נראה כי התובעים מתעלמים מהסכמתם החוזית להארכות מועד בגין שינויים, שהם עצמם ביקשו. הוצגו מסמכים שתוכנם בקשות לשינוי בדירות, אלו כוללים הודעות על מתן הארכה למועד המסירה ולצורך ביצוע השינויים. סביר לטעמי שעבודות שינוי מחייבות הארכת זמן לצורך העבודה, ושרק בסופן תוכל הדירה להמסר כשהיא ראויה ומתאימה על פי תנאי ההסכם, ולפי בקשת התובעים.
בהקשר לסוגיה זו נקבע ברע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו], כב' השופטת ברק-ארז:
"סעיף 5א לחוק נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 יום. הדיון נוגע לאפשרות להגביל באמצעות תניות בהסכם המכר את זכותו של רוכש דירה לפיצויים בגין איחור במסירתה. השאלה הינה באיזה מובן הסכמה חוזית על דחייה של מועד המסירה תיחשב כעולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית החותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו (ודוק, האמור מוגבל למצבים שבהם הוסכם בין הצדדים על מועד מסירה ) לכאורה, עצם האפשרות לקבוע מועד חוזי חדש אינה נוגדת את החוק, שהרי האיחור במסירת הדירה יימנה על פי החוק רק מן היום שעליו הוסכם כיום המסירה. זאת, בשונה מתניית פטור מחבות בגין איחור במסירה. לכן יש לבחון בכל מקרה האם יש הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" כתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.
במקרה זה, אין צורך למצות את הדיון בשאלה זו, שכן אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי. הדעת נותנת שבחיי המעשה עמידה בדרישה זו תוכל להיעשות בדרכים שונות. אלא שכאשר הסכם המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, אין זו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת..."
לא ראיתי לקבוע על פי החומר הקיים שבפני, שהדחיות לפי הוראות ההסכם וקביעות המפקח, נעדרות תוקף. מאידך, לפי הסכמות הצדדים והראיות שהוצגו בעניין, מדובר במשכי זמן קצובים וקונקרטיים מחד. מאידך, התרשמותי מכלל החומר, שמדובר בפרקי זמן מופרזים ביחס לתובעים כלהלן:
מן החומר שבפני אני קובע שהנתבעת 1 זכאית לדחיה של 3 חודשים במועד המסירה, ובשל שינויים שיזמו התובעים 1-2, ו- 5 חודשים בשל שינויים שיזמו התובעים 3-4 , ולרבות בגין בניית מרפסת השמש, עניין שלגביו אתייחס בהמשך, בהקשר של שאלת החיוב, לגביה הקביעה חיובית, ויש ליתן לו גם ביטוי מסויים, בהקשר של דחיית המסירה.
מן הראיות שבפני עולה שמיולי – אוגוסט 2009, ביקשה הנתבעת לבצע מסירת הדירות לתובעים, וזאת בכפוף לגמר חשבון עליו חלקו התובעים, לרבות בהקשר של אי מוכנות הדירות למסירה, וקיום ליקויים המונעים זאת.
מחוות דעת המומחה מטעם התובעים, עולה מחד שהליקויים שמצא בדירות הם ליקויים שניתן להסדיר בטווח של שבועות, וכן לא נראה כי יש בהם למנוע את ביצוע המסירה. מאידך, נראה שאישור אכלוס, טופס 4 , ניתן בראשית ינואר 2010, במצב זה , המועד שאני קובע שמתאים למסירה הינו סוף ינואר 2010, וכפי שנעשה בפועל , על פי הסכם הפשרה הזמני בתחילת תיק זה.
טענות התובעים לקיזוזים או חיובים המגיעים להם, אינן אמורות לעכב את המסירה, וכלל עליהן להתברר בבית המשפט. לא ראיתי הצדקה לעיכוב בקבלת הדירות מעבר ליום 1.2.10, ובהינתן שמחודש יולי-אוגוסט 2009 הנתבעים נתבקשו לקבל הדירות.
מאידך, לא ראיתי לקבל עמדת הנתבעת, שבגין פיגור נטען בתשלומים, זכאית לדחיה נוספת, חופפת ו/או מצטברת, של חובותיה לעניין מועד המסירה. התרשמתי שעיקר הפיגורים הנטענים הם פועל יוצא של אי-העברת ערבות בנקאית מתאימה ובגין תשלום קודם, וביחס לתובעים 1 ו-2, ומחלוקת כנה ואמיתית ביחס לסכומי גמר החשבון בקשר לכלל התובעים, לרבות דרישת התשלום בגין בנית המרפסת, והמחלוקת בקשר לפיצוי בגין איחור במסירה. יצוין שלפי מסמכי גמר חשבון שצרפה הנתבעת 1 למוצגיה , מופיע בסופם זיכוי, שמקורו ככל הנראה , באיחור האמור.
נוכח כל האמור לעיל, התוצאה היא שביחס לתובעים 1 ו-2, לגביהם מועד המסירה החוזי חל בסוף אוקטובר 2008, מול מועד המסירה שהיה צריך להיות בפועל ב-31.1.10 ובניכוי 3 חודשי דחיה, כמפורט לעיל, ישנו איחור במסירה, בר פיצוי, של 12 חודשים. לגבי התובעים 3 ו-4, לגביהם המועד החוזי למסירה הוא 1.7.08, יש להפחית 5 חודשים מן האיחור, שנקבע ביחס אליהם, ל 14 חודשים.
אני סבור שיש לדחות הטענה להגבלת משך הפיצוי לתובעים ל - 6 חודשים בלבד, ונוכח הוראות ההסכם, אני מקבל שמדובר בתניה מקפחת ופסולה. איני מקבל שמדובר בתניה מוסכמת, בין צדדים שווים, שיש ליתן לה תוקף. התניה מקפחת באופן בולט את התובעים, רוכשי הדירות, וכאשר עניין זה מתפרש גם ברוח התיקון לחוק המכר בעניין, שמחמיר עם קבלנים דוגמת הנתבעת 1, הן לעניין גובה הפיצוי החודשי בשל איחור במסירה, הן לעניין אורכו, וכאשר מדובר בהוראת דין קוגנטית. בנוסף , וככל שהדבר נדרש, מדובר בפיצוי שגם אם אינו מוסכם, הינו ראוי בנסיבות העניין.
לגבי סכום הפיצוי החודשי, אכן לא הובאו ראיות מלאות מטעם שני הצדדים בהקשר זה. לטעמי, בהתחשב ,בין השאר, במועדי המסירה והאיחור , מאפייני הדירות נשוא הדיון ומיקומן, ניתן לקבוע על דרך האומדנא את שיעור הפיצוי החודשי המגיע לסך של 6,000 ₪ לחודש, למועד הגשת התביעה. בהקשר זה איני מקבל את טענת הנתבעת , שהתובע 1 גילה דעתו שגובה הפיצוי בעניין צריך להיות 5,000 ₪ , שכן נראה שהדרישה בעניין הייתה לפיצוי בשיעור זה ומעבר לדירה חלופית.
ליקויי בניה
מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר יצחק חיט, שהעריך בחוות דעתו מיום 18.04.2011 את ליקויי הבנייה. לדירת התובעים 1 ו-2 בגין תיקון ליקויים ופיצוי התובעים בשל התאמות שלא ניתן לבצע, כולל מע"מ למועד חוות הדעת – בסכום של 17,750 ₪ ולדירת התובעים 3 ו-4 – בסכום של 19,500 ₪. בהיעדר נימוקים כבדי משקל, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעת שנתן מומחה מטעמו (ראה ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן נ' מונטי רבי, ע"א 2934/94 סולל בונה נ' איתן).
בחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 נקבע בסעיף 4ב (א):
"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".
זכות התיקון שעומדת למוכר, הנתבעת 1 אינה זכות מוחלטת והיא תלויה על פי הפסיקה בנסיבות העניין (ראה: ע"א 654/99 עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פד"י נ"ז (5) 1). במקרה זה, אני קובע כי לנתבעת 1 עמדו הזדמנויות מספיקות ולאורך תקופה ממושכת, לתיקון הליקויים, ומשלא פעלה לתיקון אותם ליקויים, מיצתה את זכותה לתיקון, ומשכך חבה לתובעים בהקשר זה וכפי קביעת מומחה בית המשפט שפורטה לעיל.
ירידת ערך = הצמחת העמוד
בעניינו, אין חולק כי מדובר ברכישת דירה "על הנייר", עוד בשלב התוכניות, ולפני קבלת היתר.
מומחה בית המשפט קיבל באופן מלא וגורף את טענות התובעים בעניין זה וקבע שווי ירידת ערך בסכומים שעולים באופן ניכר על קביעתו של המומחה מטעם התובעים עצמם, ובשל כך גם תוקן כתב התביעה להתאימו לקביעות מומחה בית המשפט.
נקבע לתובעים 1 ו-2 פיצוי בסך 288,000₪ למועד חוות הדעת, 18.4.11, ולתובעים 3 ו-4 פיצוי בסך 275,000₪ לאותו מועד, כאשר הפער נובע ממחירן השונה של הדירות וכאשר שיעור הפיצוי אחיד, 10% לכל דירה, ומשווי משוערך של הדירה למועד חוות הדעת.
מסגרת משפטית
חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973 קובע בסעיף 11(2) כי:
"המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר :.
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם
(5)נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים".
הוראותיו של חוק המכר (דירות) מטילות חובה מפורשת על המוכר לצרף להסכם המכר מפרט טכני ולהציג במסגרתו מידע מלא ומדויק באשר לדירה הנרכשת, על מנת לאפשר לרוכש להבין את כוונתו האמתית של המוכר. הצגת מידע חלקי בלבד או תיאור פריט מן הפריטים המופיעים במפרט באופן עמום או תמציתי הינו לפיכך בגדר הפרת חובה זו, העלול לעלות כדי הטעייה של ממש של רוכשי הדירות. הרציונל בבסיס דרישה זו נובע בעיקרו מפערי הכוחות המובנים הקיימים במערכת היחסים ההסכמית שבין מוכר הדירה לבין הרוכש, שכן על פי רוב מצוי הרוכש במסגרתה בעמדת פחותה מזו של המוכר, הן מבחינת המידע הנגיש לו והן מבחינת כוחו בשלבי המיקוח ונחיתותו ביכולת ניסוח ההסכם (ראו למשל ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808, 813 (1983).
וראה גם :
"עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'" (עא 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס [פורסם בנבו, 11/02/14]).
ראה גם ת.א 8205-09-11 חפץ נ' אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופיתוח בע"מ [פורסם בנבו]
ראשית, אדון לעניין הפיצוי הנדרש במישור היחסים שבין התובעים לנתבעת 1 ולאחר מכן במישור היחסים שבין התובעים לנתבעים 4-2.
ככלל, אני מחליט לאמץ את קביעתו של מומחה בית המשפט בקשר לקיום הפגם ולעובדה שקיומו מצדיק חיוב הנתבעת 1 בתשלום פיצוי לתובעים. אני קובע כי הנתבעת 1 הפרה בעניין זה את הסכמי המכר בינה לתובעים, שעה שהעמוד המדובר לא הוצג לתובעים ולא נאמר לגביו דבר. לתובעים הוצגה תכנית ראשונית, הגם שיש פער בזמנים במועדי רכישת הדירות בין התובעים השונים, ולפיה קיימת/קיים מחיצה/קיר במקום בו נמצא העמוד. אני מקבל כאמינה וכמקובלת על בית המשפט את טענת התובעים כי נציג הנתבעת 1, במסגרת שיווק הדירות, העלה את האפשרות להוסיף חדר חמישי לדירה הנרכשת, אפשרות שלמעשה אינה ישימה נוכח קיום העמוד. אין מדובר בהתנהגות מכוונת או זדונית של הנתבעת 1; לדעתי, על פי כלל הראיות והעדים ששמעתי, עניין הוספת חדר עלה במסגרת מאמצי השיווק המסחרי. יחד עם זאת, אני מקבל בעניין זה, את הטענה שהתובעים בסופו של דבר רכשו דירת ארבעה חדרים על פי ההסכמים והמפרט, והטענה לרכישת דירה שונה או בעלת פוטנציאל אחר, הגם שדובר על העניין, אינה מהווה את עיקר הקושי, אלא בעיקרו הכשל הוא במכר ושיווק הדירה באופן שלא גולה קיום העמוד המדובר, וכאשר אני מקבל שעניין זה בפני עצמו, גורם לירידת ערך לדירות התובעים. אני דוחה את טענת הנתבעת 1 לפיה התובעים מנועים מלהעלות טענות בדבר אי התאמות בדירה, בטרם מיצו את ההליך הקבוע בהסכם. הוכח להנחת דעתי שבסמוך ומיד לאחר שהתובעים גילו את קיומו של העמוד פנו בתלונות בעניין, ולא זכו למענה מתאים, בין לפי ההסכם ובין אחר, מן הנתבעת. בנוסף, אני מקבל שמדובר בעניין עשוי, שלגביו יש לקבוע פיצוי כספי, והתובעים אינם מנועים מלדרוש פיצוי כזה בבית המשפט. איני מקבל את עמדת הנתבעת 1 לפיה לא הוכחה אי התאמה בין הבניה בפועל לבין התכניות שהוצגו ועליהן חתמו התובעים. משעמוד קונסטרוקציה משמעותי כמו כאן, אמור להיות במיקום כה מרכזי, הדבר צריך לבוא לידי ביטוי בתכניות המכר באופן מפורש, ברור וגלוי, וכל חסר שקיים בעניין בהסכמי המכר, נופל לכתפי הנתבעת 1.
אני דוחה את הטענה כי נוכח קניה על הנייר ובטרם הוצאת היתר, עמדה לנתבעת הזכות לבצע שינוי, דוגמת הוספת העמוד הנדון, ולפי דרישת מתכננים או היתר. מדובר בשינוי מהותי, שברי שלא ניתן להתעלם ממנו נוכח דרישת המתכננים וההיתר. יחד עם זאת, ביחסי הצדדים התובעים יכלו לצפות לשינויים מינוריים כאלה ואחרים, אך לא תוספת של עמוד כמו זה המדובר, ותוך היתלות , לא ראויה, בשינויים הכרחיים, שכביכול הסכימו להם מראש.
איני מקבל גם את עמדת הנתבעת לפיה תרופת התובעים הייתה במקרה של חוסר שביעות רצון, והיות העניין כה מהותי מבחינתם, וכאשר התגלה לכל המאוחר, בתחילת עבודות השלד, שהתובעים היו אמורים לבטל את ההסכם כצד תם לב, ולא לעמוד על קיומו, ודרישת פיצוי בהמשך. אני מעדיף את עמדת התובעים לפיה רכשו דירות, אמנם על הנייר, אך מתוך כוונה שיבנו ויוכלו להתגורר בהן. בין מועד הרכישה למועד הגילוי חלף זמן, השתנו תנאי שוק ופתרון של ביטול עסקה אולי נח לנתבעת, אך לא בא בחשבון מבחינת התובעים.
אני מקבל את הטענה שבנסיבות הדירות כאן, לא נפל פגם או רשלנות במיקום העמוד היכן שנקבע ובנבנה בסופו של יום. עניין זה רלוונטי ליחסי התובעים והנתבעים האחרים, שביניהם אין הסכם. לגבי מישור היחסים שבין התובעים לנתבעת 1, אין בקביעה זו לרפא את המחדל שבהפרת ההסכם שבין הצדדים ובעניין זה. אין מקום גם לקבל הטענה, שבתכניות השינויים שהוגשו על ידי התובעים מופיע העמוד המדובר, מה שמלמד על ידיעתם והסכמתם בעניין. הוכח בפני שנוכח הצורך בתכניות שינויים התברר עניין קיום העמוד לתובעים, ופעולתם בהגשת תכניות אלו, אין לראות בה הסכמה לקיומו, אלא השלמה עם המצב הקיים, ועם כל אי הנוחות שבעניין.
למרות האמור לעיל, אין מקום להתעלם, לטעמי, מן העובדה שהתובעים בחרו לרכוש את הדירות על הנייר, לא בדקו עם בעלי מקצוע מטעמם, את נושא עמודי הקונסטרוקציה בכלל, והעמוד נשוא הדיון בפרט ובקשר לדירה שהוצעה ועל פי תכנון ראשוני, וכאשר בדיעבד טוענים לכשל מהותי ביותר. עניין זה יקבל ביטויו בפסיקה לעניין שיעור הפיצוי.
בקשר לשיעור הפיצוי, ודרך חישובו המומחים השונים היו חלוקים בדעתם. ככלל, המדידה הטובה ביותר לירידת ערך היא זו שנמדדת בעת מכר הדירה הפגומה, תוך השוואת המחיר לדירה אחרת דומה שאינה פגומה ונמכרת באותה עת. יחד עם זאת, אני סבור וכאשר ברור שקיימת ירידת ערך בדירות,
ולאחר עיון בעמדות המומחים השונים בקשר לדרך החישוב, ובהתחשב בעקרו בעמדת מומחה בית המשפט , שיש לגזור את הפיצוי משווי משוערך של הדירה למועד חוות הדעת , במכפלת אחוז ירידת ערך, ובהתחשב בנסיבות הענין הקונקרטי, שתמיד נשאר לשיקול דעת בית המשפט, ולרבות סכום שומת המומחה מטעם התובעים עצמם , שיש לקבוע לתובעים פיצוי בשיעור 7% מן השווי המשוערך של הדירות למועד חוות דעתו של מומחה בית המשפט ,המהנדס חיט.
כך שלתובעים 1,2 ישולם סך 2,880,000*7% =201,600 ₪ , ולתובעים 3,4 ישולם סך
2,750,000* 7% = 192,500 ₪
יחסי התובעים והנתבעים 4-2
אחריות בעלי מקצוע כנתבעים 2, 3 ו-4 נבחנת במבחן ההתרשלות בהסתמך על המסגרת החוקית, האם עמדו בעלי המקצוע בחובות על פי דין? אם לא, ניתן יהיה לגבש עילת תביעה ישירה נגדם. חובת בעלי המקצוע נובעת מחובת זהירות מושגית, אף שבמישור החוזי נשכרו כאמור בעלי המקצוע על ידי נתבעת 1 (ראה: ת"א 782/93 פרץ ואח' נ' יפרח בניין ופיתוח יפרח אברהם בע"מ ואח').
אני מחליט לדחות את התביעה כנגד הנתבעים 4-2, שלטעמי לא הוכחה ולא בוססה באופן מספק וביחס למי מנתבעים אלו, הבירור וההתדיינות בסוגיה זו חובקת טענות לא מעטות, ואולם בתמצית אני סבור וקובע שהעניין הנדון כאן אינו המקרה שבו מתכננים ויועצים לקבלן, שלפי הפסיקה ניתן למצוא לעיתים אפשרות תביעה כלפיהם מצד רוכש נכס מקבלן, והגם שלא קיים קשר חוזי ישיר בין הצדדים, עדיין בנסיבות העניין כאן, ולגופם של דברים, לא הייתה כל התרשלות של הנתבעים 4-2 כלפי התובעים ולא קיים קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים לבין אותם נתבעים.
מדובר במתכנן-אדריכל, קונסטרוקטור ומפקח, כולם יועצים ובעלי מקצוע ששכר הקבלן, הנתבעת 1. לא נסתר כלל שהתובעים לא פגשו או התייעצו עם נתבעים אלה, האחרונים לא יצרו מצג כזה או אחר כלפי התובעים בכלל, ובפרט בעניין העמוד שהוא חלק התביעה הרלוונטי בקשר לנתבעים אלו.
הגם שקבעתי שמיקום העמוד בדירות התובעים מהווה פגם ונקבע חיוב בגין ירידת ערך, אין הדבר מלמד על התרשלות של הנתבעים 4-2. הפגם נקבע במישור היחסים החוזיים והגילוי שבין התובעים לנתבעת 1 בלבד ולעניין יחסי מוכרת קונה.
לגבי הנתבעים 4-2, שוכנעתי מן הדיון שביצעו את עבודתם באופן ראוי ומקצועי, ולפי כללי עבודה מקובלים וסבירים. האדריכל, הנתבע 2, כמי שאחראי על התכנון הכולל והגשת הבקשה להיתר לאחר היוועצות בבעלי מקצוע נוספים, לרבות בתהליך הביצוע, לא מסר את תכניות המכר שהוצגו לתובעים, עובר למכר, כתכניות מכר מחייבות.
הקונסטרוקטור, הנתבע 3 , נכנס לתמונה בשלב מאוחר יותר, ובכל מקרה התרשמתי שחובתו המקצועית, בה עמד, היתה לדאוג ליציבות וחוזק הבנין, ואינו עוסק בעיקרו,בהיבטים פונקציונליים , של דירה זו או אחרת, כמובן שענין אחרון זה חשוב ביותר , וסביר שהמתכננים יתייעצו ביניהם , לצורך הגעה לתוצאה מיטבית, וכאשר לענין גם היבט כספי, שקשור בעיקרו ליזם/קבלן. לא הוכח כלל, וחבל שנטען שבשל שיקולים כלכליים , צמח לו העמוד המדובר, במקום שנמצא כעת, לא שוכנעתי שבעלות זניחה ניתן היה למצוא חלופה טובה יותר ,ושהיא כלכלית ליזם ורוכשי הדירות, ו/או עדיפה פונקציונלית, וכאשר ברי, שבנין ודירה נדרשים לעמודי קונסטרוקציה.
הנתבעת 4 פיקחה על הביצוע, לדבריה רק עד לגמר עבודות השלד, וזאת על פי התוכניות לביצוע , ועל פי ההיתר, שכללו את העמוד המדובר, משכך אינה נושאת באחריות בענין, כלפי התובעים.
יודגש גם שבמישור צדדים אלו, לא קיימת חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, והתובעים אינם עומדים לדעתי, בכל מקרה , בנטל ההוכחה, הנדרש בענין. הקביעה לפגם שביחסי צדדים אחרים בתיק,
אינה מספקת לבדה, לצורך חיוב הנתבעים הנוספים.
ירידת ערך בגין אי שימוש בחניה
לטענת התובעים יש לפצותם בגין אי שימוש בחניה המקורה, עקב ביצוע של עבודות וחסימת המעבר לחניה, החל מיום מסירת הדירות במהלך 2/10 (כתב התביעה המתוקן ס' 23, 24) ועד מסירת החניון – 30 חודשים .
בחוו"ד משלימה של המומחה מטעמם, מר אריה ארז, מיום 31.12.10, נקבע כי השכירות החודשית הינה 900 ₪ לכל חניה. כך שביחס לתובעים 2-1 עבור 2 חניות 1800 ₪ , וביחס לתובעים 4-3 עבור חניה אחת 900 ₪ לחודש.
יוער כי בכתב התביעה המקורי מיום 20.1.10 , אין התייחסות ודרישה בעניין.
כאמור מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, והגם שכלל בחוו"ד התייחסות מפורטת בעניין ירידת ערך בגין "העמוד" , לא כלל את התייחסותו בעניין אי השימוש בחניה.
לטענת הנתבעת חברה אחרת שבנתה בניין אחר בסמוך, היא זו שגרמה לאי אפשרות שימוש בחניה , ושעל התובעים לפנות אליה.
התובע 1 ( עמ' 158 לפרוטוקול) העיד בחקירתו:
"אם אותו בן אדם חושב שמישהו אחר פגע בו , אני אין לי עניין מול חברה אחרת .
יש לי עניין מול יסודות יניב . ואם חברה אחרת אז כמו , אני לא יודע איך זה משפטית
תעשה צד ג' , תעשה צד ד' , תתבע , תעשה מה שאתה רוצה , אבל אני צריך לבוא מול
מי שאמור היה לספק לי את החנייה וזה אין לי שום עניין מול חברה אחרת. "
אני סבור כי יש לדחות הטענה.
מנהל הפרויקט בנתבעת 1, מר אחד גנאים, שהיה מעורב באופן אישי הצהיר, בסעיף 13 כי הדירות נמסרו לתובעים ביחד עם החניות ולא הייתה כל מניעה לעשות שימוש בחניות בעת שנמסרו, ושהוא באופן אישי דאג לביצוע של גישה סלולה לחניה לתובעים 1-2 . עוד הצהיר כי החניות נחסמו במהלך שנת 2011 , ע"י חברת מרום השרון בע"מ , שהקימה בניין בסמוך לבניין נשוא התביעה , והפריעה לגישה אל חלק מהחניות בבניין נשוא התביעה.
הממכר כאמור כלל גם חניה, וברי כי על הנתבעת לדאוג למסירת הממכר כפי שהוגדר בהסכם המכירה.
אני סבור כי שעה שהחניה נמסרה יחד עם הדירה, וניתן היה לעשות בה שימוש, הנתבעת 1 מילאה אחר התחייבויותיה כלפי הרוכשים.
הנתבעת 1 אינה יכולה להיות אחראית לנצח לגישה חופשית לחניה , וככל שהגישה נחסמה, ע"י צד ג', ולאחר מסירתה לתובעים, אינה באחריות הנתבעת 1 כאמור.
לאור כל האמור הטענה בעניין נדחית.
עוגמת נפש
אני סבור שנוכח העובדה שנפסק פיצוי כספי בקשר לרכיבי התביעה השונים, אין מקום כאן לפסוק בנוסף פיצוי בגין עוגמת נפש. ברי שלתובעים נגרמה עוגמת נפש רבה בשל האיחור הממושך ובשל גילוי העמוד המדובר, ואולם בקשר לעניינים אלה נפסק פיצוי כספי מתאים.
התביעה שכנגד
אני סבור כי התביעה שכנגד לא הוגשה כחסם מלאכותי כנגד התביעה העיקרית. מן הראיות והמוצגים, עולה בבירור שהנתבעת 1 הוציאה חשבונות סופיים לתובעים ועובר למסירת הדירות, חשבונות שנדחו ולמעט תשלומים על פי הסדר פשרה זמני בתיק זה. הסכומים שנדרשו, כגון תשלום יתרת תמורה, הרחבת מרפסת, הקמת שפ"פ, עלות רישום בית משותף, רכישה והתקנה של מוני חשמל, תשלום בגין רישום הערת אזהרה ותשלום בגין מכתב החרגה, נראים רלוונטים נוכח הוראות ההסכם ומהות העסקה. למעשה, אין חולק שלפי הסכמי המכר הייתה אמורה להשאר תמורה לתשלום עובר למסירה ועניין זה אף עמד במחלוקת עובר להגשת התביעה המקורית בתיק. בעניין ההתחשבנות שבין הצדדים, העידה חשבת הנתבעת 1, הגברת דוברינקה שימונוב, עדותה נשמעה לבית המשפט אמינה ,בחלקים, שמתייחסים למחלוקת הכספית שבין הצדדים, להבדיל ממחלוקת שקשורה לליקויים, או בעיות הנדסיות ובעיות הקשורות למיקום העמוד, עניין שאכן לא בתחום טיפולה.
נוכח מערכת היחסים בין הצדדים ממועד הסכמי המכר ועד למסירת החזקה באיחור ניכר ושאר הקביעות לעיל, אני סבור שאין מקום לחייב את התובעים בסכומים הנדרשים בקשר לפיצוי מוסכם ו/או ריבית פיגורים ובקשר לסכומי גמר חשבון. מאידך, חלה חבות על התובעים לשלם לנתבעת 1 , את הסכומים שנותרו לפי סעיפים 46 ו-53 לתצהיר העדה, לאחר התשלום ששולם בבית המשפט, ובסך של 112,347.06₪ (ולאחר הפחתת סך 50,000 ₪) ביחס לתובעים 3 ו-4, ובסך של 246,374.13₪ ביחס לתובעים 1 ו-2 (ולאחר הפחתת 100,000₪ ששולמו בתחילת התיק). סכומים אלה, לפי ההסכמים, חלים על הנתבעים, לרבות החיוב בגין המרפסת שנבנתה בכל אחת מן הדירות בסופו של יום על ידי הנתבעת 1, ושלטעמי , התובעים כמי שנהנים מהן ולאורך חיי הדירות , צריכים לשאת בעלות בנייתן שנדרשה, ואף הופחתה, מן הדרישה המקורית בענין , ושיעורה נראה לי סביר לאור עדויות המומחים בקשר לעלות בנייתה.
אציין כי הגם שהנטל להוכיח כל סכום יתרה שנתבע מונח כמובן על כתפי התובעת שכנגד, ולא הוצגו בדיון כל המסמכים התומכים האפשריים, עדיין לטעמי הנתבעת 1 באמצעות החשבת, שעדותה כאמור
נשמעה לי אמינה, ובקיאה בפרטי ההתחשבנות , הציגה במוצגים ובתצהיר תשתית מספקת בקשר לחיוב הנדרש, ואילו הנתבעים, שככלל הנטל עליהם להוכיח, כי שילמו בכסף כל סכום לו התחייבו על פי הסכמי הרכישה ובקשר לכל אחת מן הדירות המדוברות, ולמועד המסירה,טענו טענות כלליות בענין , ואינן מגובות בכתובים , וכאשר עליהם להוכיח כי למועד המסירה פרעו את יתרת החוב , בגין הרכישה, ולגבי כל רכיביה.
העובדה , שאינה במחלוקת, שהתובעים 1 ו 2 סיכמו על חוזה צמוד דולר, שאף נותן ביטוי להפחתת שער, אינה משנה לענין זה, ושעה שאין בפני ראיות משכנעות מטעם התובעים , לתשלום אותה יתרת חוב נגדית נטענת , ושלא נסתרה .
סוף דבר
נוכח כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים כדלקמן:
לתובעים 1 ו-2:
בגין פיצוי על איחור במסירה – סך 6,000₪ x 12 = 72,000₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל קיומו של העמוד הקונסטרוקציוני – סך של 201,600 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום חוות דעת המומחה, 11/04/11 , ועד לתשלום בפועל.
פיצוי בגין תיקון ליקויים נדרש ,וליקויים , שאינם ניתנים לתיקון סך של 17,750 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום חוות דעת המומחה, 11/04/11 , ועד לתשלום בפועל.
לתובעים 3 ו-4:
בגין פיצוי על איחור במסירה – סך 6,000₪ x 14 = 84,000₪, צמוד ונושא ריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל קיומו של העמוד הקונסטרוקציוני – סך של 192,500 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום חוות דעת המומחה, 11/04/11 , ועד לתשלום בפועל.
פיצוי בגין תיקון ליקויים נדרש ,וליקויים , שאינם ניתנים לתיקון סך של 19,950 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק מיום חוות דעת המומחה, 11/04/11 , ועד לתשלום בפועל
בגין התביעה הנגדית, אני מחייב את התובעים 1 ו-2 לשלם לנתבעת 1 סך של 246,374 ₪ צמוד ונושא
ריבית כחוק מיום הגשת התביעה הנגדית.
בגין התביעה הנגדית, אני מחייב את התובעים 3 ו-4 לשלם לנתבעת 1 סך של 112,347 ₪ צמוד ונושא
ריבית כחוק מיום הגשת התביעה הנגדית.
למעשה ,לגופו, ולצורך מניעת מחלוקות חישוביות , מדובר בסכומים שלגבי כלם המועד הרלבנטי הינו מועד קרוב יחסית ,שהוא מועד מסירת הדירות ב- 2/2010 , משכך החיובים ההדדיים ניתנים לקיזוז, והיתרה הנומינלית שתיוותר לזכות כל אחד מהתובעים המקוריים, לפי חלקו, תישא הצמדה וריבית כחוק מ 2/10 , ועד לתשלום בפועל, ותשולם בתוך 30 יום מקבלת הנתבעת 1 את פסק הדין.
נוכח התוצאה אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים 1,2 הוצאות דיון ושכ"ט בסך 8,000 ₪ .
וביחס לתובעים 3 ו4 , אני מחייב את הנתבעת 1 לשלם לתובעים אלו , הוצאות דיון ושכ"ט
בסך 25,000 ₪
התביעה כנגד הנתבעים 4-2 נדחית והתובעים ביחד ולחוד, ישלמו לכל אחד מנתבעים אלה, סכום של 25,000₪ בגין הוצאות דיון ושכ"ט
סכומי הוצאות ושכ"ט שנפסקו , ישולמו בתוך 30 יום, מקבלת פס"ד, ולא יישאו הצמדה וריבית כחוק עד לתשלום בפועל.
המזכירות תשלח פסה"ד לב"כ הצדדים.
ניתן היום, י"ח סיוון תשע"ז, 12 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
