מורד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

פתח דבר

האחיות המנוחות רומיה צוברי, חמאמה (יונה) צוברי ויהודית צוריאל התגוררו, החל משלהי שנות החמישים של המאה הקודמת, כדיירות מוגנות במבנה שנוהל על ידי חברת עמידר. שטח דירתה של רומיה (דירה 1) היה 23.5 מ"ר; שטח דירתה של חמאמה (דירה 2) היה 68.4 מ"ר ושטח דירתה של יהודית (דירה 3) היה 16.2 מ"ר. המבנה נמצא בגוש 30141, חלקה 26, ששטחה הכולל 3,271 מ"ר. החלקה כולה הייתה בבעלות רשות מקרקעי ישראל. בשלהי 1992 אישרה רשות מקרקעי ישראל עסקה למכירת הזכויות בשלוש הדירות שבמבנה לדיירות שהתגוררו בו. ימים ספורים לאחר מכן נפטרה יהודית צוריאל, ורשות מקרקעי ישראל אישרה לאחיות צוברי לרכוש את זכויות אחותן המנוחה בדירתה.

ב-16.3.1994 נחתמו הסכמי רכישה בין האחיות צוברי לבין רשות מקרקעי ישראל. כיצד קרה, שהאחיות צוברי, שנפטרו אף הן בינתיים לבית עולמן, נרשמו כבעלים של כל החלקה עליה בנוי המבנה האמור, היינו של חלקה בת למעלה משלושה דונם? האם העסקה שנחתמה בינן לבין רשות מקרקעי ישראל הייתה לרכישת החלקה כולה ומשכך בדין נרשמו כבעליה, או שמא רכשו אך את בית המגורים והרישום מיוסד על שגגה?

משביקשו דיירי בנייני שיכון ציבורי, שאחד מהם בנוי, בחלקו, על החלקה האמורה, לקדם תכנית לפי תמ"א 38, התברר להם כי החלקה כולה (לרבות אותו חלק מבניין השיכון הבנוי עליה), רשומה בבעלות יורשיהן של האחיות צוברי. משכך פנו דיירי השיכון לבית המשפט בתביעה שלפניי, בגדרה מתבקש סעד הצהרתי, לפיו "פעולת המכר לכאורה" של החלקה כולה ורישום הזכויות בה אינן תקפות ודינן להתבטל, וכי התובעים "זכאים להקצאת קרקע לבניין מגוריהם מתוך חלקה 26, בגבולות קווי בניין כמקובל בבניינים אחרים". עוד מבוקש שבית המשפט יורה לרשות מקרקעי ישראל לממן הליך פרצלציה על מנת שניתן יהיה לקדם את התכנית לפי תמ"א 38.

התביעה הוגשה נגד רשות מקרקעי ישראל, החברות המשכנות ועיריית ירושלים. החברות המשכנות והעירייה נמחקו מן התביעה עוד בתחילת ההליכים בהיעדר עילה כלפיהן. בנוסף נתבעים יורשיהן של האחיות צוברי ובניו של אחד מהם, שרכשו את הזכויות מן היורשים (חלקן בתמורה וחלקן שלא בתמורה).

רשות מקרקעי ישראל מצדדת בתביעה וטוענת כי נפלה טעות בהתנהלותה, שהביאה לרישום שאינו משקף את הזכויות שנמכרו על ידה בפועל. הבעלים הרשומים הנוכחיים, אסף ויפתח צוריאל, טוענים כי הרישום בדין יסודו ומשקף את הממכר, וכי הסתמכו עליו בתום לב.

יצוין, כי העדים הרלוונטיים להכרעה בתביעה שלפניי באו כולם מספסל הנתבעים: רשות מקרקעי ישראל והבעלים הרשומים של החלקה. עוד יצוין, כי איש מן היורשים, שאף הם נתבעים כאמור, לא מצא לנכון להגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו או בתמיכה לטענות הבעלים הרשומים. מטעם התובעים העידה אחת מדיירות בניין השיכון הציבורי, גב' שרה מורד, כ"נציגת" כלל הדיירים. מטבע הדברים, אין בעדותה כדי לתרום לבירור הסוגיות שעל הפרק, שהרי האירועים הרלוונטיים אינם בידיעתה. משכך לא אדרש לעדותה.

אקדים כבר עתה ואומר כי נעלה מכל ספק, הרבה למעלה ממאזן ההסתברויות, כי עסקת המכר בין האחיות צוברי לבין רשות מקרקעי ישראל כללה אך ורק את מבנה המגורים שלהן, כי הרישום אינו משקף את הזכויות כפי שנרכשו והוא תולדה של טעות, וכי יורשיהן, ומי שבאו בנעליהם, היו מודעים לכך. מכאן שדין התביעה להתקבל.

החלקה

1.חלקה 26 בגוש 30141 (ולהלן: החלקה) נמצאת בצדה הדרום-מערבי של שכונת מקור חיים בירושלים, על גבול שכונת גוננים (קטמונים). צורתה קרובה לצורת מלבן, והיא משתרעת ממזרח למערב. מבנה המגורים בו התגוררו האחיות צוברי בנוי בקצה המזרחי של החלקה (להלן: מבנה המגורים). שטחו הכולל עומד היום על כ-138 מ"ר ומסביבו גינה היקפית בשטח של כ-300 מ"ר (ראו חוות דעת השמאי יניב גוב ארי, שהוגשה מטעם הבעלים הרשומים של החלקה, ולהלן: האחים צוריאל, כמו גם אסף ו-יפתח בהתאמה). בקצה המערבי של החלקה מצוי חלק מבניין שיכון (חלקו האחר בנוי על חלקה גובלת), שנבנה בשנות השבעים. המדובר בבניין אחד מבין מספר בנייני שיכונים (ובסך הכל 216 יחידות דיור), אשר נבנו על ידי משרד השיכון על הקרקע שהוקצתה לו לשם כך על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות). זכויות הדיירים בבניין, הם התובעים, מנוהלות על ידי חברות משכנות ("שיכון ופיתוח" ו"פרזות").

2. עד 1974 יועדה החלקה, רובה ככולה, למגורים (למעט שטח קטן מתוכה שיועד כבר אז לשטח ציבורי פתוח – שצ"פ). ב-1974 נכנסה לתוקף תכנית 1718, ששינתה את ייעוד החלקה. על פי תכנית זו, הוגדר החלק המזרחי של החלקה, עליו עומד מבנה המגורים, כשצ"פ. מרכז החלקה, המפריד בין מבנה המגורים לבין בניין השיכון הוגדר שטח בייעוד דרך, בהיקף של 921 מ"ר. תכנית זו לא התייחסה לצידה המערבי של החלקה, עליה בנוי בניין השיכון.

ב-1977 קיבלה תוקף תכנית 2286, החלה על צידה המערבי של החלקה, בהיקף של 588 מ"ר. התכנית ייעדה שטח זה למגורים בבנייה רוויה, והותירה בייעודם את השטחים שיועדו על פי תכנית 1718 לדרך ולשצ"פ. תכנית חלוקה לצרכי רישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ 5/14/10), בתוקף מ-1997, מעגנת את החלוקה בהתאם לתכנית 2286 (ראו תצהירה של מתכננת מרחב ירושלים ברשות, גב' עמליה אברמוביץ).

הנה כי כן, החלקה, במצבה התכנוני העכשווי (כמו גם במצבה בעת שנערכה העסקה), מפוצלת לשלושה ייעודים: שצ"פ בקצה המזרחי (החל מ-1974), כשעל שטח זה עומד מבנה המגורים; מגורים בבנייה רוויה בצידה המערבי (588 מ"ר), עליו עומד חלקו של בניין השיכון של התובעים; ובתווך שטח של 921 מ"ר בייעוד דרך.

3. ניתן לומר כי די בנתונים התכנוניים שאין עליהם חולק, כדי לשלול את סבירות האפשרות שהאחיות צוברי רכשו את החלקה בשלמותה.

העסקה בין האחיות צוברי לבין הרשות

• מסמכים מזמן אמת הקודמים לעסקה

   

  4. נפנה עתה למסמכים העוסקים בהסכם שבין האחיות צוברי לבין רשות מקרקעי ישראל, שאותרו על ידי הרשות. תיקי העסקאות מושא התביעה אבדו, והרשות לא הצליחה לאתרם. המסמכים שאותרו צורפו לתצהיר עדות ראשית מטעמה של גב' דורית דוד, ולתצהיר משלים מטעמה (לאחר שאותרו מסמכים נוספים).

   

  5. מן המסמכים עולה, כי תחילה סירבה רשות מקרקעי ישראל לאשר את מכירת מבנה המגורים לאחיות צוברי. כך מלמד מכתבו של ממונה ארצי לפינויים ונכסי דיור למנהל סניף ירושלים בעמידר, מ-19.1.1992 (צורף לתצהיר המשלים מטעמה של דורית דוד). על פי האמור בו, דחתה ועדת העסקאות את הבקשה לרכישת מבנה המגורים על ידי דייריו "מהסיבה ששטח החלקה הינו כ-3,270 מ"ר, בעוד שטח העסקה הינו כ-23 מ"ר בלבד". עוד נאמר במכתב האמור כי רק לאחר שתוכן מפת פרצלציה ניתן יהיה לשוב ולהידרש לעסקת המכר.

   

  הוועדה דנה פעם נוספת בעסקה המבוקשת, ובמכתב פנימי מ-1.4.1992 נאמר, כי העסקה ירדה מסדר היום על מנת לקבל מהמחוז "תשריט המגדיר את גבולות המגרש אשר ימכר (או יוחכר) למשפחה", וכי הכוונה "ליצור מגרש מינימלי בשטחו ואשר לא יפגע בתכנית הפרצלציה כאשר תוכן בעתיד" (צורף לתצהיר המשלים של גב' דורית דוד).

   

  למכתב זה התייחס סגן מנהל המחוז במכתב מ-27.4.1992, ובו הציע לפנות לעיריית ירושלים בהצעה שהיא תרכוש את המבנה. ככל שהעירייה לא תיענה, הוצע "למכור המבנה לדיירים בגבולות הקו החיצוני של המבנה ללא כל תוספת קרקע. במילים אחרות את דירותיהם והקרקע שמתחתה בלבד".

   

  6. נסכם סיכום ביניים: הגורמים הרלוונטיים ברשות סברו כי יש קושי עקרוני לאשר עסקה לרכישת זכויות בשטח זעיר מתוך כלל החלקה וכי ניתן יהיה להידרש לכך רק לאחר שתוכן מפת פרצלציה. לאחר מכן דובר על הכנת תשריט שיגדיר את גבולות המגרש שיימכר לאחיות צוברי וכי הכוונה למגרש מינימלי, שלא יהיה בו כדי לפגוע בעתיד בתכנית הפרצלציה וכי לבסוף הוצע כי ככל שעיריית ירושלים לא תהיה מעוניינת לרכוש את מבנה המגורים, הוא יימכר בגבולותיו, ללא תוספת קרקע: "דירותיהם והקרקע שמתחתה בלבד". איש לא העלה בדעתו למכור את החלקה בכללותה, שכבר אז, ועל פי התכניות שבתוקף עד היום, הייתה מיועדת בחלקה לדרך, בחלקה לשצ"פ ובחלקה למגורים, וכשבניין השיכון הציבורי ניצב בחלקו עליה, בעת עריכת העסקה, זה למעלה מעשר שנים.

   

• הסכמי המכר והחכירה

   

  7. על אף ההסתייגויות שבאו לידי ביטוי בהתכתבויות לעיל, הוסכם בסופו של דבר למכור לשלוש האחיות את מבנה המגורים. אין לדעת מה הביא לכך, שכן מסמכים שיכולים היו לשפוך אור על כך אינם בנמצא. העסקה אושרה ב-3.11.1992 (ראו נספח 5 לתצהירה של דורית דוד), ומאחר שיהודית צוריאל נפטרה ימים ספורים לאחר מכן, הסכימה הרשות כי האחיות צוברי ירכשו את חלקה במבנה.

   

  8. כפי שנראה עתה, חילופי המכתבים שנסקרו לעיל באו לידי ביטוי בהסכמי המכר, שנחתמו עם האחריות צוברי ב-16.3.1994 (ראו התצהיר המשלים של דורית דוד). ההסכמים מתייחסים ל"נכס" בו מתגוררות הרוכשות על פי חוזה שכירות מ-1959 "אשר נמצא בקומת קרקע וכולל חדרים ושירותים" וכי הוא "מותחם בקו אדום" בתשריט המצורף והמהווה חלק בלתי נפרד מן ההסכם. עוד נאמר בהסכם (סעיף 4א) כי הקונה מצהיר ש"ראה ובדק את הדירה בדיקה יסודית..." וכי הוא מצהיר (סעיף 4ב) "כי ידוע לו שהוא רוכש את הזכויות בדירה במצבה כמות שהיא" (ההדגשות אינן במקור).

   

  לא זו אף זו, סעיף 23 להסכם קובע מפורשות כך –

  "החכירה והמכר הינם המבנה והקרקע בלבד והרוכשים לא יבואו בטענות ביחס ליתרת השטח שמסביב והמנהל יהיה רשאי לתכננו ולהקצותו כראות עיניו.

  מרפסת א' מטבח הול ושירותים בשותפות ליח' 1+3 ללא זכויות בנייה. הסכם זה מהווה נספח לחוזה חכירה".

   

  ועוד יש להפנות לסעיף 14 להסכם, בו מוצהר כי "ידוע לרוכש כי הגג והחצר לא יהיו שייכים לרכוש המשותף ויישארו בבעלותו של המוכר...".

   

  התשריט (נספח 7 לתצהירה של דורית דוד) אכן מסמן את חלקות המשנה של כל אחת מן האחיות במבנה המגורים, ולא יותר מכך.

   

  חוזה החכירה (החוזה שהוגש הוא החוזה עם חמאמה צוברי, נ/1), שהסכם המכר מהווה נספח לו, קובע ב"הואיל" הרביעי כי "המחכיר הסכים להיענות לבקשת החוכר ולהחכיר לו את הדירה בבית המסומנת במספר 2 בתרשים המצורף לחוזה זה כחלק בלתי נפרד ממנו ..." (ההדגשה אינה במקור). בהמשך מפרט חוזה החכירה את "המגרש", היינו החלקה כולה, ששטחה 3,271 מ"ר ולאחר מכן את פרטי "הדירה": מספר גוש 30141; מספר חלקה 26; מספר חלקת משנה 2; שטח רצפה 68.4 מ"ר; קומת קרקע; מספר הדירה בתשריט 2. בהמשך, תחת המונח "קיבולת הבנייה" נכתב: "מבנה בנוי בשטח 68,40 מ"ר לפי תשריט מיום 8/1/91".

   

  9. גם פה נעצור לסיכום ביניים. הקורא אינו יכול שלא להבין את הסכם המכר ואת הסכם החכירה אלא כהסכם למכירת מבנה המגורים בלבד. כך הצהירו הרוכשות במפורש, כך מתוחמת החלקה הנרכשת בתשריט וכך מתייחס חוזה החכירה ל"דירה", שפרטיה מפורטים בו. הדברים פשוטים ומובנים מאליהם. הסכם המכר והסכם החכירה הפנימו, אפוא, את עמדת הרשות מ-1992, ולפיה לכל היותר יימכר המבנה לדייריו בגבולות הקו החיצוני שלו, ללא כל תוספת קרקע. בלתי אפשרי אחרת – על רקע גודל החלקה כולה וייעודיה השונים, כפי שנקבעו בתכניות שהיו בתוקף כבר בעת עריכת ההסכמים ועל רקע עובדת קיומו של חלק מבניין שיכון ציבורי בקצה האחר של החלקה.

   

  כך באשר לעסקת המכר, ועתה לרישום.

   

• מסמכים הקשורים ברישום העסקה

   

  10. ב-18.1.1995, פנה עו"ד פלדמן למר אילן ברעם בחברת עמידר (המכתב צורף לתצהיר המשלים של דורית דוד) במכתב שכותרתו "נכס בגוש 30141 חלקה 26 וזו לשונו –

  "עפ"י אישור המינהל מיום 30.11.92 נמכר הנכס הנ"ל למרשותי.

  מאחר והיו בנכס שלוש דיירות – שהחזיקו בשלוש יחידות – נדרשו הרוכשות לרשום הנכס כבית משותף.

  לאור בקשת הרוכשות שלא לרשום בית משותף ולמכור להן במשותף את הנכס – ויתר המינהל על הדרישה לרשום בית משותף, והועבר אליכם אישור מינהל מקרקעי ישראל מיום 30.11.94 בתיקכם 10221 לפיו 'אין מניעה להעביר הבעלות בנכס במצב הרישום הקיים דהיינו העברת הבעלות בשלמות בחלקה".

  לפיכך לא מובנת לי ההודעה שהושארה במשרדי מטעמך כאילו העסקה הינה עסקת חכירה – דבר המנוגד לחוזים.

  בהתאם לכך הועברו אליכם שטרות מכר לחתימת המינהל לאחר שהרוכשות כבר חתמו עליהם.

  אודה לך אם תואיל להחיש השלמת הפעולה" (ההדגשות במקור).

   

  מן המכתב עולה, אפוא, שהעניין שהעסיק את עו"ד פלדמן הוא מהות העסקה, היינו "בעלות בשלמות" בחלקה והדרישה לרישום הנכס הנמכר כבית משותף. בעלות – להבדיל מחכירה. היקף העסקה לא עמד על הפרק, שהרי על פי הרישא של המכתב נקודת המוצא היא שהנכס שנמכר לאחיות הוא הנכס בו החזיקו ולא יותר מכך.

   

  11. המסמך הבא הוא מכתבו של מנהל מחלקת רישום והסדר ברשות בזמן הרלוונטי, מר אברהם נאוי, שעל עדותו בבית המשפט אתעכב בהמשך. המכתב, מ-10.8.1995 (צורף לתצהיר המשלים של דורית דוד), מוען אף הוא למר אילן ברעם, והוא עוסק בשטרי המכר שהכינה חברת עמידר לשם רישום החכירה. כך נאמר בו –

  "למזכרך הנ"ל צורפו 3 תיקי היחידות ושטר שכירות.

  חוזי החכירה המצויים בתיקים הנ"ל מתייחסים לשטח הדירות בלבד ובחוזה המכר המהווה נספח לחוזה החכירה נרשם בסעיף 23 כי הרוכשים לא יבואו בטענות ביחס ליתרת השטח שמסביב והמינהל יהיה רשאי לתכננו ולהקצותו כראות עיניו.

  אם נאפשר רישום החכירה עפ"י השטר שצורף נרוקן הסעיף הנ"ל מתוכן. ולא נוכל לפעול לתכנון או הקצאה לאחר רישום החכירה ע"ש הגברות צוברי.

  לאחר בדיקה עם מח' התכנון הגענו למסקנה שלא לאפשר רישום החכירה כמבוקש.

  יש להכין תשריט חלוקה של החלקה וליצור מגרש מינימלי לבנין שנמכר".

   

  שבה ומהדהדת התובנה העומדת ביסוד הסכמי המכר והחכירה: לדיירים נמכר מבנה המגורים בלבד. הא ותו לא. הרשות סירבה, אפוא, לחתום על שטרי מכר "המרוקנים מתוכן" את הסכם המכר, היינו שטרי מכר המבטאים היקף רכישה החורג משטח המבנה בלבד.

   

  12. והנה, למעלה משנה לאחר מכן, ב-19.12.1996, פנה עו"ד פלדמן לרשם המקרקעין, כשהוא מצויד באישורי מסים ובשטרי מכר חתומים על ידי מר אברהם נאוי ומאומתים על ידי עו"ד יואל הדר, שהיה אותה עת היועץ המשפטי של מחוז ירושלים ברשות, ולפיהם, לכאורה, נמכרה החלקה בשלמותה לאחיות צוברי. לשטרי המכר צורף "אישור עפ"י חוק מקרקעי ישראל תש"ך-1960" מ-18.12.1996, והמיועד לרשם המקרקעין, ולפיו מאשר מר נאוי כי ב-3.11.1992 "אישרה הנהלת מקרקעי ישראל את העברת הבעלות בנכס המפורט להלן ע"ש צוברי רומיה וחממה". הנכס, כפי שהוא "מפורט להלן" הוא חלקה 26 בשלמות, בשטח 3,271 מ"ר. ב-5.1.1997, על יסוד הפנייה והמסמכים שצורפו אליה, נרשמה הבעלות בחלקה כולה בפנקס הזכויות המנוהל על ידי רשם המקרקעין. על יסוד מה שפורט עד כה ומה שיפורט להלן המסקנה הבלתי נמנעת היא שהמדובר בטעות. כיצד ארע הדבר, נראה בהמשך.

   

• מסמכים המאוחרים לרישום

   

  13. המכתב הראשון בסדר, מ-22.11.2000, הוא מכתבו של אברהם נאוי לעו"ד יואל הדר (נספח 9 לתצהירה של דורית דוד). במכתב סוקר מר נאוי את הידוע לו על השתלשלות העניינים שהביאה לחתימה על שטרי המכר. נאמר בו, כי ב-1990 פנתה חברת עמידר למחוז ירושלים ברשות וביקשה לברר אם ניתן למכור את הזכויות בנכס לדיירים המוגנים; כי חוות הדעת של מחלקת התכנון הייתה שלילית; כי בסופו של דבר, לאחר שבהחלטת ועדת העסקאות מאפריל 1991 נאמר, כי יש להכין תכנית פרצלציה קודם לבחינת הבקשה, הוחלט בנובמבר 1992 לאשר את העסקה ולתקן את השומה בהתאם, כך שתכלול אך את הקרקע שמתחת למבנה המגורים; כי בהסכם החכירה הוכנס סעיף לפיו הדיירים מודיעים כי לא יבואו בטענות ביחס ליתרת השטח וכי בחוזה המכר צוין במפורש כי "החכירה והמכר הינם למבנה והקרקע בלבד" (כפי שצוטט לעיל מסעיף 23 להסכם).

   

  לאחר שנחתמו החוזים, ממשיך מר נאוי וכותב, פנה בא כוחה של המשפחה לעמידר בעניין רישום הזכויות בנכס. חברת עמידר דרשה לרשום חכירה ובית משותף והעבירה את השטרות לבדיקת הרשות. ב-10.8.1995 השיב לאילן ברעם שאין לאפשר את רישום החכירה כמבוקש וכי יש להכין תשריט חלוקה ו"ליצור מגרש מינימלי לבניין שנמכר". ב"כ המשפחה לא קיבל זאת ופנה למנהל המחוז במכתב מ-21.2.1996 (מכתב זה לא נמצא) בו ציין כי מרשותיו רכשו את הבעלות בנכס. לאחר מכן התקיימה פגישה בלשכתו של עו"ד הדר, בנוכחות עו"ד פלדמן, שתוכנה אינו זכור לכותב, כפי שאינו זוכר את המסמך או את חוות הדעת שעל פיהם "כתבתי את המכתב מיום 28.1.1997" (הכוונה לטופס המופנה לרשם המקרקעין, שעל גביו אישר מר נאוי את דבר קיומה של העסקה, בהתאם לחוק מקרקעי ישראל, אם כי יש אי דיוק בתאריך). משנחתמו שטרי המכר נרשמה הבעלות בחלקה על שם האחיות צוברי.

   

  הנה כי כן, הבנתו של מר נאוי בזמן אמת את מכתבו של עו"ד פלדמן שהובא לעיל הייתה כי הוא מדבר במחלוקת שהתגלעה לעניין מהות העסקה: מכר או חכירה ובדרישה לרישום מבנה המגורים כבית משותף.

   

  14. בין השנים 2006-2003 מצויות התכתבויות בין גורמי הרשות, עמידר והפרקליטות באשר לצורך לעשות לתיקון הטעות ברישום, שמקורה אינו ברור; להביא לכך שהרישום יצומצם לחלק שנמכר בפועל על ידי עמידר; ולאפשר בדרך זו את רישום זכויותיהם של הדיירים בבניין השיכון הציבורי (נספח 10 לתצהירה של דורית דוד ומסמכים שצורפו לתצהירה המשלים).

   

  העניין שב והתעורר ב-24.11.2008, בפנייתה של עו"ד מירב בלאיש-לוי, שכיהנה כיועצת המשפטית של מחוז ירושלים ברשות, ליועצת המשפטית למשרד הבינוי והשיכון. במכתבה (צורף לתצהיר המשלים של דורית דוד) עומדת עו"ד בלאיש-לוי על הטעות ברישום, שתיקונה מתחייב על מנת שניתן יהיה לרשום את רישום הזכויות על שם בעליהן בבניין השיכון הציבורי.

   

  במכתב נוסף מטעמה של עו"ד בלאיש-לוי, מ-30.9.2009, והמיועד הפעם לעו"ד אורית קוטב מפרקליטות מחוז ירושלים (נספח 15 לתצהירה של דורית דוד), כותבת עו"ד בלאיש-לוי כי –

  "בשנת 1996 חתם המינהל, עקב טעות וע"פ הנחיית יועמ"ש המחוז דאז, עו"ד יואל הדר, על שטרות מכר לפיהם נרשמו הרוכשות כבעלים של כל החלקה הנ"ל. בנוסף, ועל פי הרישום בטאבו בשנת 2008 נעשתה עסקה נוספת בקרקע אשר העבירה הזכויות לצד ג' (חלק במכר וחלק במכר ללא תמורה) וכן נרשמה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות.

  יובהר כי בדיעבד הסתבר כי על גבי חלק מהחלקה קיים בית דירות (שיכון) שבנה משרד הבינוי והשיכון. ...

  על מנת לרשום החלוקה והזכויות על שם רוכשי הדירות ממשרד הבינוי והשיכון, יש לפנות לביהמ"ש בבקשה לסעד הצהרתי לתיקון הטעות וביטול הרישום.

  ראוי לציין כי הבקשה הינה בעייתית מאחר והטעות נעשתה שלא בהיסח הדעת אלא לאחר שהממונה המחוזי לרישום טען בתוקף כי אין לחתום על השטרות שכן ההסכם מתייחס לדירות ולא לכל החלקה ואילו יועמ"ש המחוז דאז נתן את הנחייתו לחתימה על השטרות כאמור לעיל, וזאת בנוכחות הצד השני

  ... יש לבדוק האם הרוכשים, ברוכשם את הנכס, הסתמכו בכנות ובתום לב על הרישום".

   

   

  15. המסקנה מכל אלה, שגם בדיעבד איש ברשות לא העלה על דעתו כי החלקה כולה – למעלה משלושה דונם – נמכרה לשתי הדיירות המוגנות במבנה המגורים שבניהול עמידר, מבנה ששטחו אינו עולה על כמה עשרות מ"ר. כך ניתן להתרשם מן המסמכים המאוחרים להסכמים, בהם מתייחסים הכותבים פעם אחר פעם לטעות שנעשתה ברישום. ואכן, קשה להלום כי היה מי שהעלה על דעתו למכור לאחיות צוברי שטח שעליו כבר היה בנוי שיכון ציבורי בעת הרכישה ולדייריו זכויות משל עצמם, וכן שטח שהיה מיועד לדרך.

   

• עדויות גורמי הרשות ביחס למהות העסקה

   

  16. אם לא די במסמכים, שקשה לפרשם אחרת, העידו מטעם הרשות ארבעה: גב' דורית דוד, שהחלה את עבודתה ברשות ב-1977 והמשמשת מנהלת מרחב השירות ירושלים מאז 2013; גב' עינת סלמון, אחראית תחום המיפוי במרחב ירושלים ברשות; גב' עמליה אברמוביץ, מתכננת מרחב ירושלים ברשות מאז 2007; ומר משה מזרחי, עובד עמידר מאז 1987 והמשמש היום ממונה מכר פרויקטים מסחריים בעמידר.

   

  בנוסף, ועל פי הסכמה דיונית בין הרשות לבין האחים צוריאל, הוגשו על ידי הרשות תצהירי עדות ראשית של עו"ד מירב בלאיש-לוי, עו"ד יואל הדר ועו"ד דניאל אלון. לעדויותיהם של עוה"ד הדר ואלון אדרש בפרק שעניינו נסיבותיה של הטעות.

   

  17. עדויותיהם של עדי הרשות, כמו גם עדותה של עו"ד מירב בלאיש-לוי, אינן יכולות לשפוך אור על ההתרחשויות מזמן אמת, שכן עדים אלה לא היו מעורבים בעסקה בכל היבט שהוא. עם זאת, כפי שנראה להלן, יש בעדויות הללו כדי להוסיף תוקף להבנה הטבעית של המסמכים מזמן אמת, היינו שהעסקה הייתה לרכישת מבנה המגורים בלבד ולא החלקה בשלמותה. האמון שאני רוחשת לעדים אלה מתבסס לא רק על התרשמותי מעדותם ועל ניסיונם רב השנים בעסקאות כגון זו הנדונה, כי אם גם על העובדה שהעדויות עולות בקנה אחד עם המסמכים שנסקרו לעיל וגם עם ההיגיון, שאינו מאפשר מסקנה אחרת.

   

  הן גב' דורית דוד, הן גב' עמליה אברמוביץ והן מר משה מזרחי העידו, כי הכלל הוא שבעסקאות מן הסוג הנדון נמכר אך המבנה עצמו והקרקע עליה הוא ניצב, וכי העסקה הנדונה אינה חורגת מן הכלל, כפי שהיא באה לידי ביטוי במלל שבהסכמי המכר ובתשריט שצורף אליהם (עדותה של גב' דוד – פר' מ-9.5.2017, עמ' 23; עדותה של גב' אברמוביץ – פר' מ-8.5.2017, עמ' 51; עדותו של מר מזרחי, פר' מ-8.5.2017, עמ' 62). בענייננו, הוסיפה גב' אברמוביץ, כי "אנחנו לא מקצים מגרשי מגורים שרחוקים מזרח ממערב. המגרש בייעוד מגורים הוא במרחק גאוגרפי אדיר מהנכס העמידרי, הבית הערבי הוא בכלל בא מתכנית אחרת ולא היה שום היגיון להקצות להם אותו. כוונתי להיגיון תכנוני. ואני לא מדברת על ההיבט הקנייני. ייעוד קרקע למגורים בבית אחר שכונה אחרת רחוב אחר תכנית אחרת. אין שום היגיון. עובדה ששתי תכניות שמטפלות בחלקה הזו קרעו אותה לשתי תכניות נפרדות, לייעוד קרקע אחר" (פר' מ-8.5.2017, עמ' 51, ש' 10-5).

   

  כאמור, ההבנה שהמדובר בטעות, גרמה לפנייתה של עו"ד מירב בלאיש-לוי לפרקליטות ב-2009, פנייה שנועדה לבחון את הדרכים לתיקון הרישום, על מנת שניתן יהיה לרשום את בניין הדירות הבנוי על החלקה. מעדותה עולה, כי מאחר שכבר אז לא אותר התיק הרלוונטי (ומכאן שאין לקבל את המשתמע מטענות ב"כ הנתבעים, כאילו נעשה מעשה מכוון להעלימו לנוכח התביעה שהוגשה), נשענה בפנייתה בעיקר על דבריו של מר נאוי.

   

  לדבריה, כשכתבה במכתבה כי הטעות לא נעשתה בהיסח הדעת, לא התכוונה לומר שהדברים נעשו במתכוון. ברור כי הייתה טעות שכן "עסקאות של עמידר במכר מוכרים להם רק את הדירות לא מוכרים להם שום שטח קרקע מעבר לדירות. אני גם לא מעלה בדעתי שמישהו חשב להעביר לגברות האלה שהיו להן שלוש דירות קטנטנות את כל החלקה העומדת על למעלה משלושה דונם, כאשר אנחנו יודעים שבחלקה הזו יש גם דרך ויש גם בנין. להגיד לך מה הייתה הטעות אני לא יודעת אני לא הייתי בזמן אמת" (פר' מ-8.5.2017, עמ' 39 ש' 28 – עמ' 40 ש' 2). עוד העידה, כי בעקבות הפגישה בפרקליטות סוכם שהרשות תכין תשריט חלוקה שבאמצעותו תפנה לבעלי החלקה וככל שיהיה צורך בכך תיעשה פנייה לבית המשפט. עם זאת, למיטב ידיעתה, פנייה לבעלי החלקה מעולם לא נעשתה. ואכן, כעולה מעדותה של עינת סלמון, האחראית על תחום המיפוי במרחב ירושלים, ב-2010 הוכן תצ"ר על מנת לפתור את הבעיה. לתצהירה צורף תשריט החלוקה שהוכן ואשר לשם אישורו נדרשת הסכמת כל הצדדים, לרבות האחים צוריאל. בעדותה בבית המשפט הבהירה, כי גודל החלקה שהוקצה למבנה המגורים על פי התשריט מגיע ל-1.2 דונם. זאת, הגם שהעסקה המקורית לא עלתה על 500 מ"ר (הבית + החצר). ההסבר לכך הוא שהרשות הציעה להגדיל את השטח שיוקצה לאחים צוריאל בעוד 700 מ"ר, מתוך הכרה בטעות. עם זאת, ההצעה טעונה הסכמה של מוסדות התכנון הרלוונטיים (פר' מ-8.5.2017, עמ' 56-54).

   

  18. העדויות תומכות, אם כן, באופן חד משמעי בעולה מן המסמכים, היינו שעסקת המכר כללה אך את מבנה המגורים, כי הרישום אינו עולה בקנה אחד עם ההיקף המצומצם של העסקה וכי מקורו בטעות.

   

   

   

  כיצד ארעה הטעות

   

  כאמור, לסוגיה זו רלוונטיות עדויותיהם של עוה"ד הדר ואלון, כמו גם עדותו של מר אבי נאוי, שפרש מעבודתו ברשות ב-2013, והעיד כעד מטעם האחים צוריאל.

   

  19. עו"ד יואל הדר, ששימש כיועץ המשפטי של הרשות בזמן הרלוונטי, כותב בתצהירו כי בשעתו הובא לידיעתו שחל עיכוב בחתימה על שטרי המכר של העסקאות עם האחיות צוברי. בא כוחן, עו"ד פלדמן, ביקש את התערבותו על מנת שעסקת המכר תירשם, משום שמר נאוי לא הסכים לחתום על השטרות. הוא זימן ישיבה בנוכחות עו"ד פלדמן ומר נאוי, ובמהלכה שוחח טלפונית עם עו"ד דניאל אלון, שייצג את עמידר והיה בקי בעסקה. כתוצאה מן השיחה עם עו"ד אלון, שסבר כי על הרשות לחתום על שטרי המכר ולנוכח המסמכים שהוצגו לפניו, הנחה את מר נאוי לעשות כן. עוד הוא מדגיש, כי למיטב זכרונו לא הוצגה לפניו, עובר למתן ההוראה על ידו, העובדה כי על גבי המקרקעין הנדונים קיימת דרך וקיים בניין. כל שהיה מודע לו – קיומו של מבנה המגורים בו התגוררו האחיות צוברי. בהקשר זה הוא מפנה גם לתצהירו של מר נאוי, שאינו טוען אחרת. עוד לפי זכרונו, לא נטען בפניו כי השטרות אינן מייצגים את העסקה או כי מועבר לאחיות צוברי שטח גדול מזה שאושר בוועדת העסקאות. הוא מוסיף, כי לו ידע עובדות אלה, נעלה מכל ספק כי לא היה מאשר באותו מעמד את החתימה על השטרות והיה דורש את בירור העניין, אלא שבהתאם לעובדות שהיו ידועות לו הנחה את מר נאוי לחתום על השטרות כפי שהם. יש להניח, כך לדבריו, כי לו מר נאוי היה יודע כי החלקה מיועדת גם לדרך ובנוי עליה בניין המאוכלס בדיירים, לא היה מסכים לקבל את ההנחיה שנתן לו.

   

  20. בעדותו הסכים עו"ד הדר, כי מר נאוי אכן התנגד תחילה לחתום על השטרות והוא נאלץ להורות לו לעשות כן. המדובר באירוע חריג ועל כן הוא זכור לו (פר' מ-8.5.2017, עמ' 67). עם זאת, אינו זוכר אמירה של מר נאוי במהלך הפגישה עם עו"ד פלדמן, לפיה קיימות תכניות נוספות על החלקה, או כי מר נאוי נימק את התנגדותו לחתימה בטענה כי השטרות אינם תואמים את העסקה וכי הורה לו לחתום למרות זאת לאחר שקיבל חוות דעת מעו"ד אלון לפיה נמכרה החלקה כולה. מה שזכור לו הוא שבמהלך הפגישה התקשר לעו"ד אלון, שאמר לו שמבחינת עמידר העסקה תקינה, ובמילים אחרות הוא אישר שמבחינת עמידר המדובר בעסקה שאפשר לקדם אותה ואין בה משהו בלתי תקין (עמ' 65).

   

  לשאלה האם זכור לו מה הייתה עילת התנגדותו של מר נאוי השיב, כי אינו בטוח בכך אולם ככל שזכרונו עומד לו, המחלוקת הייתה האם המדובר בעסקת מכר או בעסקת חכירה. עם זאת, לאחר שקרא את תצהירו של מר נאוי אינו שולל את האפשרות כי המחלוקת הייתה גם לגבי גודל השטח, היינו האם החלקה נמכרה בשלמות אם לאו. מכל מקום, הנורות האדומות, שנדלקו בשל התנגדותו של מר נאוי, כבו לאחר שיחתו עם עו"ד אלון ולאחר ששמע גם את דברי עו"ד פלדמן, אותו העריך כאדם ישר ואמין (עמ' 68). לדידו, על סמך הנתונים שהיו לפניו בזמן אמת, לא טעה כשנתן למר נאוי הוראה לחתום על השטרות, והעסקה צריכה הייתה להירשם כפי שנרשמה. היום, כשהוא מודע לעובדות הנוספות שלא היו לפניו אותה עת, ברור שהייתה טעות (עמ' 72).

   

  במהלך עדותו התברר, כי ב-25.4.2010 התקיימה ישיבה אצל עו"ד מירב בלאיש-לוי בהשתתפותו ובהשתתפות מר נאוי. מאחר שבמהלך עדותו עיין עו"ד הדר בסיכום הישיבה ובהערות שרשם על גביו, הוריתי לו לחשוף אותו והוא הוגש לתיק בית המשפט (ת/2). אביא אותו כלשונו, בהשמטות הנדרשות למען הקיצור. הערותיו של עו"ד הדר על גבי הסיכום שערכה עו"ד בלאיש-לוי יובאו באותיות מלוכסנות:

  " ...

  מעיון במסמכי התיק עולה כי יואל ואבי לא ידעו כי החלקה משתרעת על שטח שמהווה דרך ועל שטח שהוא חלק משיכון ציבורי (שני מבנים). בתשריטים המצויים בכל תיקי העסקאות של עמידר נשוא הדיון ובדוחות העסקות בכל התיקים לא מאוזכרים ו/או מצוינים הכביש והמבנים שמוחכרים ע"י עמידר לדיירים אחרים. אין ספק כי אם אינפורמציה זו הייתה ידועה – שטרות המכר לא היו נחתמים.

  מעיון במסמכי התיק עולה כי מלבד השאלה איזה שטח הוקצה לשלוש הדיירות הייתה מחלוקת אלו זכויות הוקצו: מכר או חכירה.

  לפי אבי נאוי: בדר"כ עסקות של ר"פ נעשו במכר (במקרה דנן הבעלות הייתה של ר"פ) ואולם היו חריגים לפיהם נעשו עסקות חכירה כגון במקרה דנן בו דובר בשטח גדול והמדינה רצתה להותיר בידיה היתרה.

  ...

  בשנת 1997 נערכה ישיבה אצל יואל הדר בהשתתפות עו"ד פלדמן ... באותה ישיבה נדרש המינהל להכיר בכך שהעסקה שנעשתה הייתה עסקת מכר ולא עסקת חכירה. לפי דבריו של עו"ד פלדמן (שנמסרו ליואל הדר בפגישה אקראית) נערכה שיחה טלפונית בין משתתפי הישיבה לעו"ד דני אלון שייצג בזמנו את עמידר, על מנת להבהיר את מהות העסקה, הלה מסרכי מדובר במכר ולא בחכירה. יצוין כי החוזה שנחתם הוא הסכם חכירה לו צורף נספח של הסכם מכר ... היינו יש תימוכין למסקנה שנתקבלה בזמנו לפיה גם אם מלכתחילה לא זו הייתה הכוונה, לאור החוזים שנחתמו יש להכיר בעסקה כעסקת מכר ולא חכירה.

  לפיכך, יואל הדר הנחה את אבי נאוי לחתום על השטרות. יואל לא זוכר את פרטי הישיבה ואולם למיטב הבנתו לא הייתה בישיבה התייחסות לשטח כי אם לשאלה מכר/חכירה. אבי נאוי הבין את ההנחיה כמתייחסת לשטרות כמו שהם (היינו למלוא שטח החלקה) וסבר כי נושא השטח גם הוא ידוע (אבי – היות שאתה לא ידעת על המבנים הנוספים והכביש המצויים בחלקה – הרי שאין זה סביר לציין עתה ששטח החלקה היה ידוע)".

   

   

  21. אסכם את העולה מעדותו של עו"ד הדר: על פי מיטב זכרונו, המחלוקת בגינה סרב מר נאוי לחתום על שטרי המכר התמקדה בשאלה האם המדובר בעסקת חכירה או בעסקת מכר, אולם לא מן הנמנע כי גם היקף השטח הנמכר, כפי שצוין בשטרי המכר, עמד על הפרק. עם זאת, נראה כי לא זה היה לב העניין אלא מהות העסקה. משנפתרה המחלוקת בסוגיה זו, ולפיה תועבר לאחיות הבעלות בשלמותה (להבדיל מחכירה), לא ניתנה על ידו תשומת לב לכך שמשמעות מתן ההנחיה לחתום על השטרות כפי שהם היא העברת הבעלות בחלקה בשלמותה, כפי שצוין בהם – בטעות. הן עו"ד הדר והן מר נאוי לא ידעו, בעת הישיבה ומתן ההנחיה לחתום על השטרות, כי על החלקה בנוי בניין שיכון ציבורי וכי היא מיועדת, בין היתר, גם לדרך. לפיכך גם לא ידעו מה שטח החלקה הנמכרת. במהלך הישיבה שוחח עם עו"ד דניאל אלון, שייצג את עמידר, והלה אמר לו שהעסקה תקינה וכי ניתן לקדם את החתימה עליה.

   

  22. כאן המקום לשוב ולהיזכר במכתבו של עו"ד פלדמן מה-18.1.1995 למר אילן ברעם מעמידר, בו כתב כי הרשות ויתרה על דרישתה לרשום את מבנה המגורים כבית משותף וכי על כן "אין מניעה להעביר את הבעלות בנכס במצב הרישום הקיים דהיינו העברת הבעלות בשלמות בחלקה". כבר ראינו, כי על רקע ההקשר, התיבה "העברת הבעלות בשלמות בחלקה" מוסבת על בעלות להבדיל מחכירה (וראו גם עדותה של דורית דוד בעניין זה, פר' מ-9.5.2017, עמ' 26). לטעמי, לא יהיה זה מופרך להרהר, שמא התיבה "העברת הבעלות בשלמות" תורגמה בשטרי המכר, בשל רשלנות, להעברת הבעלות "בחלקה בשלמותה", מבלי שאיש שת ליבו לכך. והלא כבר מעדותו של עו"ד הדר ניתן להתרשם, כי הנחייתו ניתנה מבלי שהתיק היה לפניו ומבלי שהיה מודע למשמעותה בשטח.

   

  23. ועתה לעדותו של מר אבי נאוי. אקדים ואעיר, כי זמן קצר בטרם הוגשה התביעה, פגש ב"כ התובעים את מר נאוי והחתימו על תצהיר מטעמם, לאחר שמר נאוי תיקן על גביו את שמצא לנכון לתקן. בסופו של דבר החליט עו"ד ב"כ התובעים להימנע מהגשת התצהיר, ומר נאוי הגיש תצהיר מטעם האחים צוריאל. מר נאוי נחקר על התצהיר הראשון בחקירה נגדית והוא הוגש (ת/3).

   

  בטרם אתייחס לגופה של העדות, יש להתייחס לנסיבות שהביאו לקשר בין מר נאוי לבין האחים צוריאל. מר נאוי טען, שהקשר שלו איתם נוצר באקראי, כשב-2013 לקח אותו חבר לשטח הרלוונטי על מנת להראות לו נכס. כשהגיע למקום אמר לאותו חבר כי אינו רוצה להתקרב לשם משום שהוא חתום על שטר המכר וכי "הסבתות קנו רק את הדירות. במקרה הטוב יתנו להם עוד שטח מסוים, שיש כביש ושיכון" (פר' מ-9.5.2017, עמ' 42, ש' 20-17). בניגוד לדברים אלה העיד יפתח, כי חבר משותף הציע לו לפגוש את אבי נאוי לאחר שהלה פרש מעבודתו ברשות, וכי המכתב של עו"ד גרוסוירט נכתב כתוצאה מהפגישה הזו (פר' מ-9.5.2017, עמ' 71).

   

  אין בידי לקבל את עדותו של נאוי לפיה הפגישה עם יפתח הייתה אקראית, כשהוצע לו על ידי חבר לבוא ולראות נכס. זו מקריות מקרית מדי. ואכן, מעדותו של יפתח עולה באופן חד משמעי, כי המדובר בפגישה יזומה שתכליתה הייתה בירור ההשתלשלות ביחס למבנה המגורים ותוצאתה – המכתב ששלחה עו"ד גרוסוירט. האמור במכתב, היינו שהאחים צוריאל מוכנים שמשטח חלקתם ייגרע השיכון הציבורי ובלבד שייעודו של שטח מבנה המגורים והגינה המקיפה אותו ("שטח החצר האפקטיבית") ישונה למגורים ואליו תתווספנה זכויות בנייה, תואם את דבריו של מר נאוי בפגישתו עם יפתח, לפיה "במקרה הטוב יתנו להם עוד שטח מסוים", כפי שהוא תואם את סיכום הדברים של האחים צוריאל עם עירית ירושלים בפגישה מ-2016. מסקנתי, אם כך, שהמדובר בפגישה מתוכננת, שהמידע שנמסר בה (מפי עובד לשעבר של הרשות) לאחים צוריאל שימש אותם בניסיון "למנף" את הטעות שנעשתה על מנת להשיג את שינוי הייעוד, תחימת השטח כך שיכלול גם את "החצר האפקטיבית" וקבלת זכויות בנייה. לא למותר להוסיף, כי מר נאוי הודה כי הוא קיבל תשלום עבור השעות שהקדיש לתצהיר ולעדות.

   

  24. ועתה לגוף העדות. בתצהירו כותב מר נאוי, כי בתחילת שנות התשעים פנה אליו נציג חברת עמידר, מר משה מזרחי, וביקש כי יחתום על שטר מכר של החלקה הנדונה בשלמות. לאחר שעיין בתיקי החוזים שהיו בתיקי עמידר הבין כי העסקה הייתה למכירת שלוש דירות וכי שטח הקרקע הנמכרת לא עלה על 500 מ"ר. לפיכך סירב לחתום. מאוחר יותר פנה אליו מר אילן ברעם, ששב וטען כי עליו לחתום על שטר מכר לגבי החלקה בשלמות. הוא חזר על סירובו לעשות כן. לפנייתו של עו"ד פלדמן בעניין השיב כי שטרי המכר אינם תואמים את ההתחייבויות החוזיות של עמידר.

   

  נוכח האמור נקבעה פגישה אצל עו"ד יואל הדר בה נכח גם עו"ד פלדמן. עו"ד הדר הודיע, כי התקבלה אצלו חוות דעת מטעמו של עו"ד דניאל אלון, ולפיה נמכרו לרוכשות כל הזכויות בחלקה. מר נאוי הציג את עמדתו החולקת ולפיה נמכרו אך 500 מ"ר אולם עו"ד הדר השתכנע, לאור חוות הדעת, כי העסקה היא לגבי החלקה בשלמות. לפיכך הורה לו לחתום על שטרי המכר. אף שסבר כי לא ראוי לעשות כן, כיבד את הנחייתו של עו"ד הדר, שניתנה לו מתוקף סמכותו כיועץ המשפטי של המחוז. מר נאוי מדגיש כי במהלך החתימה היו ברור לכל הנוכחים כי שטר המכר מעביר את הבעלות בחלקה בשלמות ולא היה ספק בכך. מכאן, שלא ניתן לטעון כי המדובר בהעברת זכויות שנעשתה בטעות ומבלי שהיה מודע למשמעות החתימה. המדובר בהחלטה מודעת להעביר את הזכויות במלוא החלקה, שניתנה על פי הנחיה משפטית שקיבל ועל פי חוות דעת ברורה של בא כוחה של חברת עמידר.

   

  לימים, פנתה אליו עו"ד מירב בלאיש-לוי וביקשה הבהרות בעניין הנדון. מר נאוי חזר על האמור לעיל ובעקבות דבריו זימנה אליה את עו"ד הדר לפגישה, בה השתתף אף הוא. במהלך הפגישה אישר עו"ד הדר כי אכן הנחה אותו לחתום על שטר מכר להעברת הזכות בחלקה בשלמות.

   

  משהובן כי על גבי החלקה, שהזכויות בה הועברו בשלמות לאחיות צוברי, מצוי גם בניין השיכון הציבורי, פנתה הרשות לפרקליטות מחוז ירושלים על מנת שתגיש תביעה לסעד הצהרתי לשם תיקון הרישום. בפגישה שהתקיימה במשרדי הפרקליטות, בנוכחותו, הביעה הפרקליטה, עו"ד אורית קוטב, כי להבנתה המשפטית "אין עילת תביעה נגד הבעלים הנוכחים מכיוון שהסתמכו כדין על הרישום בפנקס הזכויות על שם הרוכשות", והמליצה כי "נפנה לטוב ליבם של הבעלים" על מנת שיסכימו לתיקון הרישום. לנוכח עמדה זו לא ננקטו פעולות נגד הבעלים ואף לא נעשתה אליהם פנייה לשם קבלת הסכמתם לתיקון הרישום. עם זאת, בניסיון "להיבנות מטוב ליבם" של הבעלים, הוזמנה הצעה לחלוקת החלקה לארבע חלקות חדשות אולם התכנית לא הוצגה להם משום שלא הייתה סיבה שהם יסכימו לכך, לנוכח עמדת הפרקליטות.

   

  25. יצוין, כי גם בתצהיר עליו חתם ב-14.6.2015 לבקשת ב"כ התובעים (ת/3) כתב מר נאוי כי העסקה שנעשתה היא לגבי מבנה המגורים בלבד, כי התנגד לרשום את האחיות צוברי כבעלים של החלקה כולה, אולם קיבל הנחיה מעו"ד הדר לעשות כן והוא ציית לה, למרות התנגדותו.

   

  26. אומר כבר כאן, כי הניסיון לתאר את שורש המחלוקת כאילו התייחס להיקף השטח הנמכר וכי זו נפתרה בהכרעתו המודעת של עו"ד הדר לפיה החלקה נמכרה כולה לאחיות צוברי – לא יצלח. מעבר לכך שהדברים עומדים בניגוד מוחלט למכתבו של עו"ד פלדמן, הרי שהם עומדים בניגוד למכתבו של מר נאוי עצמו מ-2000, ולפיו המחלוקת הייתה נעוצה בדרישת עמידר לרשום חכירה ובית משותף, ובטענת עו"ד פלדמן כי נמכרה הבעלות (להבדיל מחכירה). כך גם אין הדברים מתיישבים עם סיכום הישיבה מ-2010 (ת/2) ועם עדותו של עו"ד הדר, הנאמנה עליי.

   

  27. בעדותו בבית המשפט חזר מר נאוי על האמור בתצהיר והוסיף כי לא יצא לשטח טרם החתימה; כי עו"ד הדר לא ביקש ממנו להציג לפניו את תיקי עמידר; וכי לאחר ששמע מפיו של עו"ד הדר שהשתכנע שהקרקע נמכרה בשלמות, לא מצא לנכון להתווכח אתו (פר' מ-9.5.2017, עמ' 41). שוב ושוב אישר, כי האמת היא שהחלקה לא נמכרה בשלמותה לאחיות צוברי, כי גם בזמן אמת לא חשב שמגיעה להן כל החלקה וכי כשראה תצלום אוויר של החלקה היה לו ברור כי מה שנמכר הוא שלוש הדירות וכי עמידר לא מכרה להן את השיכון בצידה השני. דעתו לא השתנתה גם היום, אלא שהוא קיבל הנחיה לחתום וביצע אותה. החתימה על שטרות המכר היא בניגוד למסמכים שהיו לנגד עיניו ובניגוד לחוזים שנערכו עם האחיות צוברי (עמ' 42).

   

  עוד עולה מעדותו, כי בזמן אמת לא הוא ולא עו"ד הדר היו מודעים לקיומו של בניין השיכון בקצה המערבי של החלקה. לו ידע ולמרות זאת היה נדרש לחתום על שטרי המכר, היה "קם והולך הביתה" ולא היה ממשיך לעבוד ברשות (עמ' 47).

   

  בנוסף אישר, בניגוד לאופן בו מובאים הדברים בתצהירו, כי בפגישה אצל עו"ד הדר עמדו על הפרק שתי בעיות. האחת, האם המדובר בחוזי חכירה או בחוזי מכר, והשנייה, מה גודל החלקה שנמכרה. הבעיה שיש שם גם בניין שיכון כלל לא עמדה על הפרק (שכן לא היו מודעים לקיומו). הוא הודה, כי לקראת הפגישה אצל עו"ד הדר לא בדק וממילא לא ראה שיש בניין שיכון על החלקה, וכי לא היה אז מיפוי ממוחשב. לשאלה אם לא היה עליו לבדוק את החלקה בספר הנכסים השיב "פספסתי. לא בדקתי. ידעתי מפורשות שלא מכרו את כל החלקה. לא ידעתי מה יש בקצה החלקה או בהמשך. ידעתי שמכרו רק חלק מוגדר מהחלקה ולא את כולה" (עמ' 48, ש' 18-17).

   

  עו"ד דניאל אלון, שבזמן הרלוונטי נתן שירותים משפטיים לרשות הפיתוח באמצעות חברת עמידר, העיד כי הפעם הראשונה שנחשף לעסקה הנדונה הייתה כשהתבקש לתת תצהיר. הדברים נאמרו בהסתייגות של תעתועי הזיכרון לנוכח חלוף הזמן. מכל מקום, מאחר שהשירותים המשפטיים שנתן התמקדו ברישום בתים משותפים וברישום זכויות בנכסים, היינו שירותים משפטיים טכניים, להבדיל משירותים הנוגעים לעסקאות מקרקעין, סביר יותר שלא הכיר את העסקה (פר' מ-8.5.2017, עמ' 29-28, עמ' 34). עו"ד אלון שלל בתוקף את האפשרות שנתן חוות דעת כתובה בקשר לעסקה, שכן לו כך היה, היה מוצא עותק ממנה במשרדו. מעבר לכך, אין זה סביר שנתן חוות דעת בעניין שלא היה בתחום טיפולו (עמ' 30-29). כך גם הבהיר, כי לא היה לו כל שיג ושיח עם הרשות בנוגע לרישום נכסים והתנהלותו הייתה מול עמידר. זאת ועוד, השירותים, ככלל, ניתנו על ידי עורכי דין ממשרדו ולא על ידו באופן ישיר (עמ' 31). עו"ד אלון סבור, כי עו"ד הדר טועה כשהוא טוען כי ניהל עמו שיחה בקשר עם העסקה הנדונה, שכן הוא לא היה מעורב בה בשום צורה שהיא, הוא לא צריך היה להיות מעורב בה בשים לב לטיב השירותים שהעניק לעמידר, וכי על כן עו"ד הדר גם לא צריך היה להתייעץ עמו עליה (עמ' 33). לכך הוסיף, כי לדעתו ב-1995 (מועד החתימה על השטרות), משרדו כבר לא העניק שירותי רישום לרשות הפיתוח (עמ' 35).

   

  28. העולה מן המקובץ: עדותו של עו"ד הדר, שהעיד לפניי בכנות, נתמכת בעדותו של מר נאוי ולפיה הפגישה בנוכחות עו"ד פלדמן עסקה, ללא ספק, במחלוקת בשאלה האם העסקה שנחתמה היא עסקת מכר או עסקת חכירה. מסקנה זו מתיישבת גם עם האמור במכתבו של עו"ד פלדמן, שלא טען כלל כי נמכרה למרשותיו החלקה בשלמותה, כי אם להיפך – התייחס במפגיע לנכס שהוחזק על ידן ונמכר להן. עם זאת, יתכן כי הייתה התייחסות במהלך הישיבה גם לשאלת היקף השטח שנרכש. אלא שעל יסוד שתי העדויות אני קובעת, כי שני המעורבים לא היו מודעים כלל ועיקר למאפייניה של החלקה, לתכניות החלות עליה, לכך שהיא מיועדת בחלקה לדרך ולכך שבצדה המערבי, המופרד באמצעות הדרך, היא מיועדת לבנייה רוויה ובנוי עליה בניין שיכון ציבורי. בנוסף, עו"ד הדר לא היה מצוי בפרטי העסקה, היינו בתניות שבחוזי המכר, בהסכם החכירה, בתשריט ובמסמכים שקדמו להם. לו היו אלה לפניו, היה רואה את המובן מאליו, היינו שההסכם הוא לרכישת מבנה המגורים בלבד. אכן, החתימה על שטרי המכר, כמו גם ההנחיה לחתום, לא נעשו בטעות, במובן של היסח הדעת. ניתנה הנחיה מפורשת לחתום. לכך כוונתה של עו"ד בלאיש-לוי. אולם הם נעשו ברשלנות, מבלי לבדוק את הדברים כהווייתם, ורשלנות זו היא שהביאה לטעות.

   

  29. בשאלה האם הסתמך עו"ד הדר על חוות דעת של עו"ד אלון, אני מעדיפה את עדותו של עו"ד אלון. אבהיר, כי אין לי פקפוק בכך שזכרונו של עו"ד הדר מורה לו כי נועץ בעו"ד אלון טרם מתן ההנחיה. אלא שהסבריו של עו"ד אלון לעניין טיב השירות שהעניק לחברת עמידר אינם מאפשרים לקבל את עדותו של עו"ד הדר בעניין זה, שהרי אין ספק שעו"ד אלון יודע מכלי ראשון מה טיב השירותים שמשרדו העניק וממילא באלו עניינים לא יכול היה לחוות את דעתו. כך או כך, גם לשיטתו של עו"ד הדר אין הוא זוכר שעו"ד אלון אמר לו כי החלקה נמכרה בשלמותה אלא רק שהעסקה "תקינה". וגם לו היה אומר – אמירה זו הייתה משוללת יסוד. עיון מתחייב בתיק הנכסים, שלא נעשה, היה מונע את הטעות.

   

  30. מכאן, שהטעות במתן ההנחיה מקורה בהימנעות מבדיקת העובדות, כאשר הן נותן ההנחיה והן מי שפעל על פיה לא היו מודעים להן משום שלא בדקו אותן.

   

  31. השאלה הבאה המחייבת ליבון היא מה מצב דעתם של יורשי הזכויות ושל האחים צוריאל, שבנוגע אליהם כתבה עו"ד בלאיש-לוי במכתבה לעו"ד קוטב, כי יש לבדוק אם בעת הרכישה הסתמכו בתום לב על הרישום. גם לשם בירור שאלה זו אפנה למסמכים מזמן אמת ולעדויותיהם של האחים צוריאל.

   

  מצב דעתם של יורשי הזכויות ושל האחים צוריאל

   

  • מסמכים מזמן אמת

     

    32. ב-10.10.2007 נערך הסכם שכותרתו "הסכם שיתוף ייחוד וחלוקה", בין יורשיהן של האחיות צוברי (נספח 11 לתצהיר דורית דוד). לענייננו חשובים סעיפים 2.3 ו-2.4 להסכם, שזו לשונם –

    "2.3ידוע לצדדים כי כפי הנראה קיימת חוסר התאמה בין הרשום במרשמי לשכת רישום המקרקעין לבין היקף זכויותיהם במקרקעין בפועל לאור הגדרות הממכר בהסכמי הרכישה על ידי יונה ורומיה המגדירות זכויותיהן של רומיה ויונה כזכויות בדירות בלבד וללא כל זכויות ברכוש המשותף, החצר הסובבת את הבית וכד'.

     

    2.4 ידוע לצדדים כי על פי מצב המקרקעין בשטח, חלק מהמקרקעין הופקע על ידי עיריית ירושלים וכי על חלק אחר של המקרקעין מצוי פרויקט אשר נבנה על ידי חברת פרזות ואשר מעמד המשתכנים בו אינו נהיר".

     

    כפי שנראה להלן, מעדויותיהם של האחים צוריאל עולה, כי במקביל ובאותו יום נחתם בינם לבין היורשים הסכם הרכישה (ראו עדות אסף, פר' מ-9.5.2017, עמ' 58; עדות יפתח, עמ' 73), שמכוחו הועברה להם הבעלות (חלקה בתמורה וחלקה שלא בתמורה). הסכם זה, למרבה התימהון, לא הוצג על ידם.

     

    33. ב-10.12.2008 פנה אחד היורשים של האחיות צוברי, מר יוסף צוריאל (אביהם של אסף ויפתח), לרשם המקרקעין, על מנת לעיין בתיק הרישום (נספח 12 לתצהירה של דורית דוד). בנימוקי הבקשה ציין, כי הזכות במקרקעין הועברה לו בירושה, כי הוא ויתר היורשים העבירו אותה לשני בניו, וכי הוא נזקק לעיון "לצורך בירור היקף הזכויות אשר הורשו ולנוכח אי התאמה לכאורה בין מסמכים שנתגלו בין היקף הזכויות אשר היו בידי המורישות לבין היקף הזכויות הרשומות".

     

    34. ב-7.8.2013 פנו האחים צוריאל לרשות, באמצעות באת כוחם דאז, עו"ד דנה גרוסוירט. במכתב (נספח 13 לתצהירה של דורית דוד), וביקשו "להסדיר את המצב התכנוני בחלקה בכפוף לשמירה על מלוא זכויותיהם במקרקעין".

     

    עו"ד גרוסוירט שבה ופנתה לרשות, במכתב מ-8.10.2013 (נספח 14 לתצהירה של דורית דוד) והתלוננה על כך שעל אף פניותיה, טרם נקבעה לה פגישה לשם "הסדרתם המחודשת של המקרקעין שבנדון". עו"ד גרוסוירט מוסיפה וכותבת כי "כידוע לכם מרשיי הינם הבעלים הרשומים של חלקה 26 בשלמותה. עקב טעות מצד רשות מקרקעי ישראל, הוכנסו בתחום חלקת מרשיי שטחים אשר הוקצו בפועל לחברת הדיור הציבורית פרזות ואשר הינם מוגדרים כיום שיכונים ציבוריים ... מרשיי [הציעו לכם] חלון הזדמנויות לתקן את הטעות שביצע מינהל מקרקעי ישראל ולהסדיר את המצב התכנוני באופן כזה, שהמדינה, באמצעות רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון והבינוי, תיזום בעצמה ועל חשבונה תהליך של איחוד וחלוקה חדש של חלקה 26 באופן שיאפשר גריעת הקרקע שעליה בנויים השיכונים הציבוריים משטח חלקתם של מרשיי ותוגדר כחלקה עצמאית ונפרדת". בתמורה להסכמתם לגריעת השטח, מבקשים האחים צוריאל במכתב האמור כי הרשות תגרום לשינוי חלקי של הייעוד במקרקעין "כך ששטח הבית הערבי בו מתגוררים מרשיי, לרבות שטחי הגינה המקיפה את הבית, ירשם כשטח המיועד למגורים (ולא כשטח ציבורי פתוח כפי שמופיע היום) ואליו תתווספנה זכויות בניה אשר תאפשרנה למרשיי לבצע תוספות בנייה בעתיד ככל ויחפצו בכך" (ההדגשה האחרונה אינה במקור).

     

    כאן יש לציין את העולה מתצהירה של עו"ד בלאיש-לוי, ולפיו בעת הפנייה לפרקליטות לא עמדו לנגד עיניה הסכם השיתוף הייחוד והחלוקה שנערך בין יורשי האחיות צוברי ומכתביה של עו"ד גרוסוירט ואשר מלמדים על מצב דעתם של היורשים ושל האחים צוריאל בזמן אמת. רוצה לומר, החשש שהובע על ידה בסיפא של המכתב, היינו שהרוכשים הסתמכו בתום לב על המרשם לא היה מבוסס על מלוא המידע הרלוונטי.

     

    עוד יש להזכיר במקום זה, כי בחוות הדעת של השמאי גוב ארי מטעם האחים צוריאל (שעל יסודה ביקשו לבסס טענה לפיה המחיר ששולם בשעתו על ידי האחיות צוברי משקף עסקה לרכישת החלקה כולה – ועל כך בהמשך), מצוין כי "שטח החצר האפקטיבית" המשרתת את בניין המגורים הוא 300 מ"ר, והדברים עולים בקנה אחד עם בקשתה של עו"ד גרוסוירט לעיל. כפי שנראה להלן, האחים צוריאל אינם חולקים על כך שאינם נוהגים מנהג בעלים מעבר לשטח אותה חצר.

     

    35. במהלך חקירתו הנגדית של יפתח התברר, כי ב-10.7.2016, ערכו הוא ואחיו אסף הסכם עם עיריית ירושלים, המאפשר לה לפתח ולגנן את השצ"פ הרשום על שמם. הסכם זה לא גולה על ידם במסגרת ההליך של גילוי מסמכים, וגם על כך יש לתהות. בהוראתי הוגש ההסכם לקראת ישיבת הסיכומים. עיון בהסכם מלמד, כי האחים צוריאל ונציגי העירייה נפגשו על מנת "לבחון את האפשרות להגשת תכנית ע"י הבעלים משפחת צוריאל חדשה שתסדיר את הבניין הקיים שנים רבות" (השיבוש במקור), וכי בפגישה קודמת הציג מר ארבל, מטעם העירייה, את עמדת העירייה ולפיה "אין היגיון להגיש תכנית לשינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח למגורים, ויש היגיון תכנוני לאפשר שינוי ייעוד של הבניין למסחר לצורך יצירת מסעדה או בית קפה שישרת את באי הפארק..." וכן "לא תהיה התנגדות עירונית לשילוב מגורים באם תהיה התאמה תכנונית וזאת בנוסף למסחר האמור לעיל". ההסכם אליו הגיעו הצדדים הוא שככל שתינתן על ידי האחים צוריאל הסכמה לפיתוח השצ"פ על ידי העירייה ולפי שיקול דעתה, ניתן יהיה להגיש תכנית חדשה על חלקה 26; כי המדובר ביישוב המחלוקת לעניין השצ"פ בלבד וללא קשר להליך המשפטי המתנהל לפניי; כי הסיכום הוא גם על דעת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה וכי "התכנית תחלק את החלקה לארבעה תאי שטח – מגורים בחלק המערבי, דרך, שטח ציבורי פתוח וייעוד מסחרי ו/או מגורים בחלק המסחרי. התכנית תציע שימוש מסחרי בבניין הקיים עבור מסעדה/בית קפה ו/או כל שימוש מסחרי אחר ו/או מגורים ככל ויאושר – לא תהיה התנגדות עירייה לשילוב מסחר עם מגורים אם תהיה התאמה תכנונית אך על זה לא התקבלה חוות דעת הוועדה המחוזית". עוד נאמר בהסכם, כי "תיבחן האפשרות התכנונית להרחבת הבניין הקיים עבור השימוש המסחרי ו/או מגורים, עד למיצוי כלל הזכויות בחלקה" וכי "מובהר כי יתרת המגרש מיועדת לצרכי ציבור עבור דרך ושטח ציבורי פתוח". בהמשך נאמר כי האחים צוריאל שומרים על טענותיהם בעניין בעלותם בשטח האמור.

     

    סיכום זה עולה בקנה אחד עם מכתבה של עו"ד גרוסוירט ונראה ממנו בעליל, כי האחים צוריאל, שידעו בעת רכישת הזכויות בחלקה כי הרוכשות מעולם לא רכשו את מלוא החלקה וממילא לא העבירו להם זכויות בכולה, מבקשים להשיג, כתנאי להסכמתם לתיקון הטעות ברישום, את הסכמת הרשויות לכך שייעודו של שטח מבנה המגורים, לרבות שטח הגינה המקיפה אותו, ישונה משטח ציבורי פתוח לשטח בייעוד מגורים, בניגוד לתכנית החלה על המקום. למעשה, כך עולה מפורשות מעדותו של אסף, שאישר כי העומד מאחורי המכתב האמור הוא רצונם לפתור את הבעיה של מבנה המגורים, היושב על שצ"פ, ולהגיע להסדר לפיו ניתן יהיה לשנות את הייעוד למגורים ובתמורה יוותרו על חלקים מהחלקה, וכי "אם אתה שואל אותי, אם אני יכול להסדיר את הקרקע שעליה הבית שלי יושב, זה מה שאני רוצה" (פר' מ-9.5.2017, עמ' 54-53; עמ' 63 ש' 18-17). מהסיכום עם העירייה עולה, כי הסכמה כזו, שרק הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מוסמכת לתיתה, לא הושגה.

     

    36. העולה מן המקובץ, שגם האחים צוריאל לא העלו בדעתם כי הרוכשות רכשו את כל החלקה, בשלמותה, וכי היו מודעים בעת עריכת ההסכם עם היורשים, שהמרשם אינו משקף את הזכויות בפועל כפי שהורישו ליורשיהן וכפי שאלה מכרו להם.

     

    עדויות האחים צוריאל

     

    37. למרות מה שראינו במסמכים המפורטים בפרק הקודם, בתצהיריהם טוענים האחים צוריאל, כי רכשו את החלקה כדין ובתום לב מהיורשים, כי היא נרשמה כדין על שמם, וכי פעולת הרכישה נעשתה על ידם בתום לב תוך הסתמכות על המרשם. עוד טוענים הם כי נעשו על ידם כל הבדיקות הנדרשות וכי פעם אחר פעם נאמר להם כי הרישום תקין ונעשה כדין. לנוכח המפורט לעיל ומה שיובא להלן, אין לקבל טענות אלה, העומדות בסתירה לעובדות.

     

    38. כאמור, האחים צוריאל לא צרפו לתצהיר גילוי המסמכים מטעמם את ההסכם מכוחו רכשו את הזכויות מן היורשים, בטענה כי אין להם מושג היכן הוא (עדות אסף, פר' מ-9.5.2017, עמ' 53). לא אוכל לקבל טענה זו, שכן ההסכם נערך באמצעות עורך דין, וניתן להניח כי העתק מן ההסכם שמור אצלו. האחים צוריאל לא טענו כי ניסו להשיג העתק ממנו ונאמר להם כי אבד. מכאן מסקנה, כי ההסכם לא היה מועיל להם באשר גם בו מופיעים אותם תנאים שבהסכם השיתוף ייחוד וחלוקה שנערך על ידי היורשים באותו יום.

     

    מכל מקום, מעדויותיהם של השניים עולה בבירור כי במעמד הרכישה הם היו מודעים לתנאים המצוטטים לעיל, שנכללו בהסכם שבין היורשים (סעיפים 2.3 ו-2.4 להסכם השיתוף ייחוד וחלוקה), משום ש"הייתה בקשה של בני הדודים שלי ודוד שלי שהסעיף הזה ייכנס מכיוון שהם חששו למצב שבו באיזושהי צורה תהיה תביעה לגבי הקרקע הזאת ואנחנו נתבע אותם" (אסף, עמ' 59, ש' 8-7), וכי מסעיפים אלה הבין אסף "שישנה אפשרות שיש חוסר בהירות. לא שידענו באופן טוטאלי" (עמ' 55, ש' 10). אני ערה לכך שיפתח טען במקום אחד כי לא היה מודע כלל לתנאים המתארים את הפער בין המרשם לבין היקף העסקה בפועל כמו גם את דבר קיומו של בניין השיכון הציבורי וכי הדברים נודעו לה לו רק בעת האחרונה (עמ' 69). אלא שבהמשך עדותו התברר כי ידע גם ידע על התנאים הללו, וגם הוא הסביר כי הם נכללו לבקשת היורשים על מנת להגן על עצמם מפני תביעות (עמ' 73, ש' 17-15).

     

    מכאן מסקנה, כי האחים צוריאל היו מודעים, בעת החתימה על הסכם הרכישה מן היורשים, כי המרשם אינו משקף את הזכויות האמתיות במקרקעין, כפי שנאמר מפורשות בסעיף 2.3 להסכם השיתוף ייחוד וחלוקה, וכי חוסר ההתאמה נובע מהיקף הזכויות כפי שהוגדר בהסכמי המכר שנעשו עם האחיות צוברי, ולפיהם מוגדרות זכויותיהן כ"זכויות בדירות בלבד". ועוד היו מודעים לכך שחלק מן המקרקעין הופקע על ידי עיריית ירושלים ועל חלק אחר ניצב בניין שיכון ציבורי.

     

    ניסיונו של יפתח לחמוק מהודאה שזה היה מצב דעתו בעת החתימה על הסכם הרכישה אך מחזק את המסקנה לפיה היה מודע להיקף הזכויות שרכש בפועל, וכי המרשם אינו משקף אותן. לא זו אף זו, אין חולק כי עסקת הרכישה מן היורשים נעשתה בסיועו של עורך דין. אתקשה להעלות על הדעת כי עורך הדין לא הסב את תשומת ליבם של האחים למה שמכונה על ידי אסף, בלשון המעטה, "חוסר בהירות". מכל מקום, מצופה היה שעורך הדין יובא לעדות על ידי האחים צוריאל על מנת לתמוך בטענתם כי הסתמכו על המרשם בתום לב, ודאי כך לנוכח סעיפי ההסתייגות בהסכם השיתוף הייחוד והחלוקה. יתרה מזאת. איש מן היורשים החתומים על ההסכם, הנתבעים אף הם בהליך שלפניי, ואשר נמנעו מליטול בו חלק, לא זומן לעדות מטעם האחים צוריאל על מנת לבסס את הטענה שלפחות האחרונים לא היו מודעים לפער האמור בין המרשם לבין היקף הזכויות שנרכשו בפועל. לנוכח המפורט עד כה, נראה כי אין לתמוה על כך.

     

    39. עוד העידו האחים צוריאל, כי נעשו על ידם כל הבירורים הנדרשים לקראת רכישת המבנה וכי אלה העלו כי אין כל קושי. לטענתם, הסתמכו על נסח הטאבו (אסף, עמ' 55, ש' 14; יפתח, עמ' 66, ש' 4-1). גם בהקשר זה, תמוה בעיני כי לא הובא עורך הדין, שערך את כל הבירורים הללו, לעדות. נראה כי התשובה לכך טמונה במכתבו של אותו עורך דין מ-2008 (נספח 12 לתצהירה של דורית דוד), בו ביקש בשם אביהם של האחים צוריאל לעיין בתיק המרשם לשם בירור היקף הזכויות שהיו בידי האחיות צוברי, לנוכח אי ההתאמה בין המסמכים המעידים על היקף הזכויות שהיו בידיהן לבין היקף הזכויות הרשומות. מכאן, שאין יסוד לטענה לפיה הבירורים שנעשו על ידי עורך הדין העלו ש"הכל בסדר". כך גם קשה להעלות על הדעת שאביהם של אסף ויפתח מנע מהם את המידע בנוגע לאותה אי התאמה, ואצר אותו בליבו. יתרה מכך, עיון בתכניות החלות על החלקה היה מעלה כי "הכל לא בסדר", ואכן, בשטר המשכנתא שנעשה בבנק ב-2008 (ת/5), על פיו משכנו האחים צוריאל את החלקה לשם קבלת הלוואה, נכתבה בפירוש, במשבצת המיועדת לתיאור המקרקעין, הערה בדבר קיומן של התכניות החלות והערה בדבר הסכם השיתוף, ייחוד וחלוקה. מכאן, שעורך דינם של האחים צוריאל עשה את מלאכתו נאמנה, ראה את שראה בתכניות החלות על החלקה, ראה את הסכמי המכר של האחיות צוברי עם הרשות והסיק את המסקנות המתחייבות, היינו שאין התאמה בין הזכויות שנמכרו בפועל לבין המרשם וכי מבנה המגורים שנרכש על ידם ניצב בשטח בייעוד שצ"פ, שאמצעה של החלקה בייעוד דרך ושבקצה המערבי בנוי, בחלקו, מבנה שיכון. אלה באו לידי ביטוי בסעיפים 2.3 ו-2.4 להסכם השיתוף ייחוד וחלוקה, וניתן להניח כי ניתן להן ביטוי גם בהסכם הרכישה שלא גולה.

     

    לא למותר להוסיף, כי בסופו של דבר הסכים אסף, כי בעת הרכישה בררו את גבולות החלקה וכי "מתי שהוא" גילו כי חלקו של בניין השיכון הציבורי ניצב עליה (עמ' 61, ש' 24-17). המודעות לעובדה זו אינה מתיישבת עם הטענה לפיה כל הבירורים שנעשו הראו ש"הכל בסדר". יפתח, לעומת זאת, טען כי הסתפק בנסח הטאבו ולא טרח לברר את גבולות החלקה משום ש"זה בית שאני רוצה למות בו ולכן זה לא היה כל כך חשוב" (עמ' 66, ש' 8). טענה זו אינה משכנעת, ומכל מקום מבין השיטין משתמע כי העסקה הייתה לרכישת מבנה המגורים ותו לא.

     

    40. התנהגותם של האחים צוריאל בפועל משקפת את מצב דעתם: הם אינם נוהגים מנהג בעלים בחלקה בשלמותה (עדות יפתח עמ' 68-67); בפועל מחזיקים בכ-10% ממנה (עדות יפתח, עמ' 67); ולא גבו מן העירייה תשלום עבור הסכמתם לכלול שטח המצוי, על פי המרשם, בבעלותם, כחלק מפרויקט פארק המסילה (עדות אסף, עמ' 56; עדות יפתח, עמ' 75).

     

     

    41. ולבסוף אתייחס לחוות דעתו ולעדותו של השמאי יניב גוב ארי.

     

    מטרת הזמנת השומה מלכתחילה הייתה להעריך האם הסכום ששילמו האחיות צוברי בשעתו משקף עסקה לרכישת החלקה בשלמותה. השמאי הודיע לב"כ האחים צוריאל כי לא יוכל לעשות זאת. חוות דעתו מתייחסת, אפוא, לעסקת הרכישה מ-2007, קרי האם המחיר ששילמו האחים צוריאל משקף מחיר שוק של החלקה בכללותה.

     

    השמאי העיד, כי מסמכי העסקה לא הוצגו לפניו, והסכים כי המדובר במסמכים בעלי חשיבות, שהרי ככל שיש בהסכם תניות או אמירות בעלות משמעות להערכת השווי צריך היה להתייחס אליהן. עם זאת הוא סבור, כי גם בדיעבד, על פי הנתונים שאיתר, לא היה בתניות הספציפיות כדי להשפיע השפעה חריגה על השווי (פר' מ-9.5.2017, עמ' 33).

     

    המסקנה בחוות דעתו הייתה כי המחיר ששולם על ידי הרוכשים גבוה בכ-10% ממחיר השוק בעסקאות דומות (פער של כ-200,000 ₪) וכי הוא משקף פוטנציאל כלשהו (טיבו לא פורש בחוות הדעת). בעדותו אמר כי הוא סבור שיש בפער האמור כדי לשקף את שווי זכות הבעלות התפוסה בבניין השיכון הציבורי, שרכשו האחים צוריאל. לטעמו זהו מחיר סביר לקרקע תפוסה בשטח של כ-600 מ"ר (שטח השיכון הציבורי שעל החלקה), שיש לגביה מורכבויות משפטיות וקנייניות. עוד אמר, כי פער סביר בין עסקאות דומות אינו חורג מ-5 עד 7 אחוזים, וכי על כן פער של 10% מצביע על כך "שיש פה עוד משהו". עם זאת הסכים, כי אינו יכול לדעת עבור מה שולם מחיר שלטענתו גבוה בכ-10% ממחיר השוק (עמ' 37-35).

     

    42. לא אוכל להסיק מסקנה כלשהי מחוות דעת זו. חוות הדעת עומדת בסתירה מפורשת לעדויותיהם של האחים צוריאל, לפיה שילמו את מחיר השוק, וכי הדבר נעשה על דרך של "השוואת" הצעתם להצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבלו היורשים ממציע חיצוני (אסף, עמ' 60-61; יפתח, עמ' 66). השמאי גם לא שוחח עם האחים צוריאל ולא ראה את ההסכמים הנוגעים לרכישה, היינו לא את הסכמי המכר של האחיות צוברי ולא את ההסכמים המאוחרים בין היורשים לבין עצמם ובין היורשים לאחים צוריאל. בהסכמי המכר כתוב שמה שנרכש הוא המבנה עצמו ודובר לעיל על ההסתייגויות בהסכמים המאוחרים, המבהירות זאת. מכאן, שאין לקבל את עמדתו לפיה לא היה באמור בהסכמים הללו כדי להשפיע על הערכת השווי. ומכאן, שהמציע הפוטנציאלי הציע הצעת מחיר המתייחסת למבנה בלבד. לכך אוסיף, כי גם השמאי היה ער לכך שהאחים צוריאל מחזיקים אך במבנה המגורים ו"בחצר האפקטיבית" שמסביב לו, ששטחה כ-300 מ"ר בלבד.

     

    יתרה מכך, גם לשיטתו של השמאי פער בין עסקאות דומות, שאינו עולה על 7% הוא פער סביר. לא הוצבע לפניי על כל היגיון כלכלי המצביע על כך שהתוספת של 3% בפער, מצביעה על רכישת הבעלות גם בחלק עליו בנוי השיכון הציבורי, תהיה מורכבותה אשר תהיה.

     

    סיכום

     

    43. עסקת המכר בין האחיות צוברי לבין הרשות נגעה למבנה המגורים ולקרקע שמתחתיו בלבד; המרשם מקורו בטעות; יורשי האחיות צוברי היו מודעים לטעות וכך גם הרוכשים מהם, הלא הם האחים צוריאל – הבעלים הרשומים של החלקה. האחים צוריאל ידעו כי הם רוכשים מבנה מגורים הניצב על שטח בייעוד שצ"פ וכי הם יתקשו עד מאוד להביא לשינוי הייעוד. ניסיונם למנף את הטעות על מנת להביא לשינוי הייעוד, אינו יכול לעמוד למכשול בדרכם של התובעים לממש את זכויותיהם שלהם.

     

    יש להוסיף ולהעיר על הרשלנות שאפיינה את החתימה על שטרי המכר ועל האישור הנלווה אליהם, כמו גם על אוזלת ידם של הגורמים הרלוונטיים, שבמשך שנים, מלבד התכתבויות וישיבות פנימיות, לא נקטו הליך לשם תיקון הטעות. היה על גורמים אלה לעשות לתיקון, גם אם חששו שמא הרוכשים הסתמכו על המרשם בתום לב. גם לו כך היה (וכפי שראינו בירור משפטי בלתי מורכב העלה שלא כך הוא), משיכת כתפיים והימנעות מתיקון המעוות, תוך פגיעה בזכויותיהם של התובעים, אינם בגדר פתרון המצופה מרשות ציבורית.

     

    הסעד

     

    44. נוכח האמור, ניתן בזאת סעד הצהרתי לפיו רישום הזכויות על שם האחים צוריאל אינו תואם את עסקת המכר שנעשתה בשעתו בין האחיות צוברי לבין הרשות. לפיכך, יימחק הרישום. בהסכמת הרשות (הסכמה המתחייבת לנוכח טעותה), תישא היא בעלות הליך הפרצלציה של החלקה, על מנת שהזכויות בה יירשמו בהתאם לעסקת המכר, כפי שנקבע לעיל. על האחים צוריאל לשתף פעולה בהליך זה, ומשמעות הדבר שעליהם לחתום על כל מסמך הנדרש לשם השלמתו.

     

     

     

    הרשות תישא בהוצאות התובעים ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.

    האחים צוריאל יישאו בהוצאות התובעים ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 50,000 ₪.

    בין הרשות לבין האחים צוריאל אין צו להוצאות.

     

    המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

     

     

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ד סיוון תשע"ז, 18 יוני 2017, בהעדר הצדדים.