רשף ואח' נ' אגמי מגנטיק בע"מ

תביעה ותביעה שכנגד שעניינן טענות הדדיות על הפרה יסודית של חוזה למכירת דירה, וכנובע מכך תביעות הדדיות לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, על סך 185,000 ש"ח.

העובדות

1.ביום 9.9.2014 נחתם הסכם בין התובעים והנתבעים שכנגד ("התובעים") לבין הנתבעת והתובעת שכנגד ("הנתבעת"), לפיו מכרה הנתבעת לתובעים את זכויותיה בדירה ברחוב כרכום 22 במודיעין ("הדירה"), וזאת בתמורה לסך של 1,850,000 ש"ח. במסגרת ההסכם הצהירה הנתבעת, כי זכויותיה בדירה נקיות מכל זכות צד שלישי, למעט משכנתה על סך 950,000 ש"ח וזכות שכירות של שוכרים שהתגוררו בדירה באותה עת, אשר בהתאם לאופציה שהייתה נתונה להם היו רשאים להאריך את השכירות עד יום 31.5.2016 (סעיף 2.א להסכם). בהמשך הסעיף מוסיף ההסכם וקובע כך:

"מבלי לגרוע באמור [כך במקור – א' ס'] המוכר מתחייב כי במקרה של הטלת זכות צד ג' על זכויותיו בדירה, יפעל המוכר על אחריותו ועל חשבונו להסרתה תוך 7 (שבעה) ימים מיום הטלתה, לכל המאוחר, למעט במקרה בו תוטל, בעטיו של הקונה, שאז החובה להסרתה תחול על הקונה.

מוסכם בזה, כי אם וככל שתוטל זכות צד ג' כאמור על זכויות המוכר בדירה, וזאת טרם [ש]שילם הקונה למוכרים את יתרת התמורה, כי אז יעוכב כל תשלום של יתרת התמורה אשר במועד הקבוע לתשלומו על פי חוזה זה טרם הוסרה הזכות המגבילה, עד למועד הסרתה, והוא ישולם בתוך 2 ימי עסקים ממועד הסרתה".

המונח "זכות צד ג'" מוגדר בסעיף 2.א לחוזה באופן רחב, הכולל גם עיקולים ותביעות.

2.עוד קובע ההסכם, כי "המוכר מתחייב למסור לקונה את החזקה המשפטית בדירה לא יאוחר מיום 9.12.2014" (סעיף 3 להסכם; ההדגשה במקור). בהמשך הסעיף נקבע, כי "בד בבד עם מסירת החזקה כאמור בהסכם זה" על המוכר להעביר לקונה מסמכים המפורטים בסעיף ("מסמכי הרישום"), וכי העברתם של מסמכים אלו "תהווה ביצוע כל התחייבויות המוכר לעניין העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה, מבלי לגרוע מחובות המוכר לפי סעיף 5 וחובתו לגרום לכך שלא תהא כל מניעה מצידו להשלמת רישום הזכויות בדירה ע"ש הקונה" (סעיף 3.ב להסכם). בסעיף 6.ה להסכם נקבע, כי מכיוון שהדירה מושכרת תבוצע מסירת חזקה משפטית שבמעמדה תומחה זכות השכירות מהמוכר לקונה, והחל ממועד זה יהיה הקונה זכאי לקבל את דמי השכירות. עוד נקבע, כי "ככל שהשוכר יפנה את הדירה לפני מועד המסירה בפועל, תימסר החזקה בדירה לקונה בפועל ללא הסבת חוזה השכירות".

3.לפי ההסכם, היה על התובעים לשלם במעמד החתימה סך של 300,000 ש"ח, אשר יופקדו בנאמנות בידי בא כוח הנתבעת ויועברו לנתבעת לאחר רישום הערת אזהרה לזכות התובעים (סעיף 6.א להסכם). התשלום השני, בסך 1,150,000 ש"ח, אמור היה להיות משולם תוך 60 ימים לאחר חתימת ההסכם, בכפוף להמצאת מסמכים שונים הקשורים למשכנתה שרבצה על הדירה (סעיף 6.ב להסכם). יתרת התמורה, בסך 400,000 ש"ח, אמורה הייתה להיות משולמת במועד מסירת החזקה, כנגד מסירת החזקה ובכפוף להעברת מסמכי הרישום (סעיף 6.ג להסכם).

4.בסעיף 11 להסכם נקבע, כי "תשלום התמורה ומסירת החזקה והמצאת האישורים במועד בכפוף לביצוע מלוא התשלומים על ידי הקונה, מהווים תנאים עיקריים בהסכם זה והפרתם תיחשב כהפרה יסודית...". נקבע, כי הפרה יסודית של ההסכם שלא תוקנה תוך 14 ימים תזכה את הצד המקיים בפיצוי מוסכם בסך 185,000 ש"ח (סעיף 12.א להסכם). עוד נקבע, כי "אחור במסירת החזקה מעבר ל-7 ימים יזכה את הקונה בסך של 400 ש"ח בגין כל יום אחור החל מהיום השמיני ואילך וזאת מבלי לגרוע בכל [כך במקור – א' ס'] סעד עפ"י דין והסכם" (סעיף 12.ד להסכם).

5.בהתאם להסכם, שילמו התובעים את התשלום הראשון בסך 300,000 ש"ח, ונרשמה לזכותם הערת אזהרה על הדירה. ביום 1.10.2014 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה בדירה וכן צו עיקול בקשר לתמורה שהייתה אמורה להיות משולמת לנתבעת עבור הדירה. הצווים ניתנו במסגרת הליך פשיטת רגל שהתנהל בעניינו של מי שמכר לנתבעת את הדירה (פש"ר 31006-09-14), לבקשת המנהל המיוחד שמונה על נכסי המוכר ונוכח טענותיו כי ישנו חשד שהנתבעת השתלטה על הדירה בלא ששילמה את תמורתה. התובעים היו גם הם משיבים לבקשה.

6.ביום 8.10.2014 פנו התובעים, באמצעות בא כוחם, לבא כוחה דאז של הנתבעת, ציינו כי קיבלו "צו עיקול כספים זמני" בקשר לעסקת מכר הדירה, והתריעו כי בהתאם להסכם על הנתבעת לפעול להסרת הצו תוך שבעה ימים. בפנייה צוין, כי עיכוב בהשלמת העסקה עלול לגרום לתובעים הפסדים כבדים. ביום 28.10.2014 הגישו התובעים תגובה לבקשת המנהל המיוחד, בה טענו בין היתר כי רכשו את הדירה בתנאי שוק ובתום לב. במסגרת התגובה ביקשו התובעים כי בית המשפט יורה להם להיכן להעביר את כספי התמורה, וכי לאחר מכן יצהיר כי הדירה נקייה מכל חוב. באותו יום שלחו התובעים מכתב נוסף לנתבעת בו טענו כי חרף פניותיהם טרם קיבלו הודעה כי העיקול הוסר, ולפיכך נאלצו להגיש את תגובתם לבית המשפט. התובעים התריעו כי אי הסרת הצו גורמת להם לנזקים, וכי בהתאם להסכם מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. ביום 4.1.2015 שלחו התובעים לנתבעת מכתב נוסף בו חזרו וציינו כי צו העיקול טרם הוסר, כי נגרמים להם נזקים כבדים עקב כך וכי מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. הנתבעת לא הגיבה בכתב לפניות התובעים.

7.ביום 3.2.2015 הגישו התובעים "בקשה לביטול עיקול ומתן הוראות", במסגרתה עתרו לביטול צו העיקול וצו המניעה המונעים את השלמת העסקה, ולקביעת הסדרים שיאפשרו רישום שעבוד על הדירה לצורך קבלת הלוואת משכנתה, והפקדת התמורה בקופת בית המשפט. להודעה זו הוגשה תגובה מטעם המנהל המיוחד ותשובה מטעם התובעים, אולם אין זה ברור אם ניתנה בה החלטה.

8.בסופו של יום הגיעו הנתבעת והמנהל המיוחד להסכמות שאפשרו את ביטול צווי המניעה והעיקול, וביום 8.5.2015 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי במסגרתה התקבלה בקשת המנהל המיוחד לביטול הצווים האמורים. זמן מה לאחר מכן הושלמה העסקה.

9.ביום 30.11.2015 פנו התובעים, באמצעות בא כוחם, לנתבעת בדרישה לקבלת הפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח. לאחר שדרישה זו נדחתה על ידי הנתבעת, הגישו התובעים את התביעה הנוכחית.

התביעה והתביעה שכנגד

10.בתביעה נטען, כי הנתבעת הפרה את התחייבויותיה החוזיות, לא סילקה את צו המניעה שהוטל על הדירה כפי שהתחייבה בהסכם, ובשל כך נאלצו התובעים להיגרר להליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי בבאר שבע. לטענת התובעים, בכך הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית, ולפיכך הם זכאים לפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח.

11.בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי היא לא הפרה את הסכם המכר; כי גם אם ייקבע שהיא הפרה את ההסכם אין מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם; וכי התביעה הוגשה בחוסר תום לב. לטענת הנתבעת, התובעים ידעו שהיא רכשה את הדירה מאדם שנקלע להליכי פשיטת רגל, ולפיכך קיבלו אותה בהנחה משמעותית. עוד טוענת הנתבעת, כי ההתחייבות שלה להסיר זכות צד שלישי שתוטל על זכויותיה מתייחסת רק למצב בו התמורה שולמה במלואה, ואילו במצב בו לא שולמה התמורה במלואה חלה רק ההוראה החוזית המקפיאה את חיוב התשלום של התובעים. לטענת הנתבעת, הצדדים הסכימו כי במקרה בו יוטל צו מניעה בטרם תשלום מלוא התמורה תחול רק הקפאה הדדית של חיוב התשלום וחיוב מסירת החזקה, ולא דבר מעבר לכך. הנתבעת מציינת כי מכיוון שהנכס היה תפוס, לעיכוב במסירת החזקה אין משמעות למעט אי קבלת דמי השכירות על ידי התובעים, אולם כנגד הפסד דמי השכירות חסכו התובעים תשלומי ריבית, כתוצאה מהעיכוב בתשלום התמורה, ולפיכך הם כלל לא ניזוקו מהאיחור. עוד טוענת הנתבעת, כי מסירת החזקה המשפטית הותנתה בתשלום התמורה, ומשעה שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה אזי נדחה מועד המסירה.

12.הנתבעת מעלה טענה חלופית, לפיה גם אם מדובר באיחור במסירת החזקה, הרי שבהתאם להסכם התובעים זכאים רק לפיצוי מוסכם בשיעור של 400 ש"ח ליום. לחלופי חלופין, טוענת הנתבעת כי יש מקום שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחית את הפיצוי המוסכם.

13.בקדם המשפט הראשון שהתקיים בתיק הודיע בא כוח הנתבעת כי בכוונתו להגיש תביעה נגד התובעים בגין העסקה, וביקש ארכה להגשת התביעה כתביעה שכנגד. התובעים הותירו בקשה זו לשיקול דעת בית המשפט, ובהחלטה שניתנה במעמד הדיון התרתי לנתבעת להגיש תביעה שכנגד. בתביעה שכנגד טוענת הנתבעת, כי התובעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, בכך שהחליטו על דעת עצמם שלא לשלם את יתרת התמורה, ולפיכך היא זכאית לפיצוי המוסכם בסך 185,000 ש"ח. לטענת הנתבעת, על אף הטענות שהועלו על ידי המנהל המיוחד לא הייתה כל מניעה לשלם את התמורה, שכן חלק ממנה נועד לפרוע את המשכנתה שרבצה על הנכס ואת החלק האחר ניתן היה להפקיד בקופת בית המשפט.

בכתב ההגנה שהוגש בתביעה שכנגד חלקו התובעים מכל וכל על טענות אלו. התובעים ציינו כי סעיף 2.א להסכם קובע כי משעה שהוטל עיקול על זכויות הנתבעת מושעה חיוב התשלום, ולפיכך אין ממש בטענה כי הם הפרו את ההסכם באי תשלום התמורה.

14.מטעם התובעים הוגשו תצהירים על ידי התובעים עצמם, ומטעם הנתבעת הוגש תצהיר על ידי מנהל הנתבעת, מר יוסי אגמי. ניסיונותיי להביא את הצדדים לידי הסכמה לא הצליחו, ולפיכך התקיימו חקירות על התצהירים ולאחריהן סיכמו הצדדים את טענותיהם. עתה הגיעה עת ההכרעה.

דיון והכרעה

15.ההכרעה בתביעה ובתביעה שכנגד מצריכה התייחסות למספר שאלות. תחילה יש להכריע מי מהצדדים, אם בכלל, הפר את ההסכם. לאחר מכן, ובהתאם לתשובה לשאלה זו, יש לבחון האם מדובר בהפרה המקימה זכות לקבלת פיצוי מוסכם, וככל שכן מהו שיעור הפיצוי המוסכם והאם יש להפחיתו. נפנה אפוא לבחן את השאלות האמורות.

האם הפרו התובעים את ההסכם?

16.הטענה העיקרית העולה במסגרת התביעה שכנגד הינה כי התובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את מלוא התמורה על אף חלוף מועדי התשלום שנקבעו בהסכם. לטענת הנתבעת, הטלת צו המניעה וצו העיקול לא היה בה כדי למנוע את תשלום יתרת התמורה, שכן ניתן היה להגיע להסדר לפיו התשלומים יפרעו את חוב המשכנתה או יופקדו בקופת בית המשפט.

טענה זו יש לדחות מכל וכל.

17.ראשית, הטענה עומדת בניגוד לטענות הנתבעת בכתב ההגנה. כך, בסעיף 11 לכתב ההגנה טענה הנתבעת, באופן מפורש, כי הטלת הצווים הביאה, בהסכמה, להקפאת חיוב התשלום. ובלשונה: "הטלת העיקול וצו המניעה אינם בגדר הפרה של ההסכם, אלא אירוע שהצדדים צפו אותו, היו ערוכים לו והסכימו ביחס אליו כי מועדי התשלום ומסירת החזקה יידחו בהתאם". טענה זו עומדת בסתירה חזיתית לטענה בתביעה שכנגד כי אי תשלום התמורה עולה כדי הפרה על ידי התובעים.

18.שנית, לגופו של עניין, סעיף 2.א להסכם ברור וחד משמעי, והוא קובע כי במקרה של "הטלת זכות צד ג'" על זכויות הנתבעת בדירה, יוקפא חיוב התשלום. המונח "זכות צד ג'" הוגדר בהסכם בצורה רחבה, ואין מחלוקת שהוא כולל גם הטלת עיקול. הנתבעת טענה, בחצי פה, כי הוצאת הצווים לא עלתה כדי "הטלת זכות צד ג'", שכן מדובר בצווים שהוטלו על זכויותיו של מי שמכר לה את הדירה ולא על זכויותיה (ראו, עמ' 18 לפרוטוקול). מדובר בטענה מתחכמת שאין בה כל ממש. ראשית, עיון בבקשה שהגיש המנהל המיוחד (נספח ב' לתצהירי התובעים) מעלה, כי הוא העלה טענות כנגד תוקף רכישת הזכויות על ידי הנתבעת, כאשר לפי הנטען בבקשה קיים חשד שהנתבעת השתלטה על נכסי החייב שלא כדין ובלא לשלם תמורה. היינו, מדובר בצו שניתן עקב טענות שהועלו בקשר לזכויותיה של הנתבעת, ולא של מי שמכר לה את הדירה. שנית, מבחינה תכליתית ברור כי התנאי המדבר על "הטלת זכות צד ג'" מתייחס לכל מקרה בו מועלות טענות שיש בהן כדי לפגום בתוקף החוקי של מכירת הדירה לתובעים, וטענות כאלו בדיוק הועלו במקרה הנוכחי.

19.טענת הנתבעת כי ניתן היה ליזום "פתרונות יצירתיים" בדמות הפניית כספי התמורה לטובת פירעון המשכנתה או לשם הפקדתם בקופת בית המשפט, אין בה כדי לסייע לה. ראשית, גם אם נניח שאכן הייתה אפשרות ריאלית כזו, לא הייתה על התובעים חובה לבחור באופציה זו, שעה שההסכם קובע במפורש כי במקרה כזה הם זכאים לעכב את התשלום. שנית, נראה כי יש ממש בטענת התובעים כי לא היה באפשרותם לקבל הלוואת משכנתה שעה שצווים כאלו תלויים ועומדים, כך שספק אם הפתרונות שצוינו על ידי הנתבעת היו מעשיים. שלישית, אין כל הצדקה לחייב את התובעים לשלם כספים מקום בו תלויה ועומדת עננה שיש בה כדי להטיל ספק בדבר האפשרות לממש את העסקה. הנתבעת טוענת אמנם כי בשום שלב לא היה חשש שהעסקה לא תוכל להתממש, ולכל היותר היה נקבע שעל התובעים לשלם את הכספים למנהל המיוחד, אולם עובדה היא שהמנהל המיוחד לא הסתפק בהוצאת צו עיקול אלא עתר גם להוצאת צו מניעה מפני השלמת העסקה, ובקשתו נענתה. בנסיבות אלו, לא ניתן לומר כי הייתה ודאות שהעסקה תוכל לצאת אל הפועל, וממילא לא הייתה הצדקה לחייב את התובעים לסכן את כספם.

20.בהקשר זה יוער, כי גם אילו לא הייתה נקבעת בהסכם הוראה מפורשת המתלה את חיוב התשלום במקרה של הוצאת צו המונע את המשך ביצוע העסקה, דומה שהיה מקום להכיר בזכותם של התובעים להשעות את חיוב התשלום במקרה כזה (השוו, ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566 (2000); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות 121-120, 125 (2009)). קל וחומר שכך הוא מקום בו, כבענייננו, נקבע סעד כזה באופן מפורש בהסכם. לא למותר להוסיף, כי בזמן אמת הנתבעת לא דרשה מהתובעים לשלם את התמורה החוזית, מה שמלמד כי גם היא הבינה שהצווים שניתנו הקפיאו את חובת התשלום.

21.הנה כי כן, התובעים פעלו כדין כאשר עיכבו את תשלום יתרת התמורה כל עוד לא הוסרו צו העיקול וצו המניעה שאסר על השלמת העסקה. די בכך כדי לדחות את התביעה שכנגד.

ומכאן לשאלות המתעוררות בגדרה של התביעה העיקרית.

האם הפרה הנתבעת את ההסכם?

22.לטענת הנתבעת, היא לא הפרה את ההסכם, ודאי לא הפרה יסודית. בהקשר זה מעלה הנתבעת מספר טענות. טענה אחת הינה, כי הצדדים הסכימו שבמקרה שבו תוטל זכות צד ג' יושעו הן חיוב התשלום והן חיוב מסירת החזקה, ולפיכך במקרה כזה אין לראות באיחור במסירת החזקה משום הפרה. לטענת הנתבעת, ההוראה החוזית הקובעת כי עליה להסיר כל זכות צד ג' שתוטל על זכויותיה תוך שבעה ימים חלה רק מקום בו שולמה מלוא התמורה, ואילו מקום בו הדבר טרם נעשה תחול הקפאה מוחלטת של החיובים החוזיים. אין לקבל טענה זו.

23.סעיף 2.א להסכם קובע כי במקרה של "הטלת זכות צד ג'" יושעה חיוב התשלום, ואינו קובע כי יהיה בכך כדי להשעות חיוב חוזי אחר כלשהו, כגון חיוב מסירת החזקה. אין זה סביר כי הסכמה מהותית כזו לא תמצא ביטוי בהסכם, במיוחד כאשר ההסכם כן התייחס לסיטואציה של "הטלת זכות צד ג'" וקבע כי במקרה כזה יושעה חיוב התשלום. מכלל ההן, השעיית חיוב התשלום, אתה שומע לאו – העדר השעיה של חיובים אחרים. גם הטענה כי ההתחייבות להסרת "זכות צד ג'" תוך שבעה ימים חלה רק מקום בו שולמה התמורה במלואה מוקשית על פניה, שכן ההסכם אינו כולל כל סייג שכזה. אין זה סביר גם, כי הקונה יסכים להוראה המאפשרת הקפאה מוחלטת של החיובים החוזיים, ללא כל גבול הנראה לעין ובלא שהוא יהיה זכאי לסעד כלשהו בגין כך. מכל מקום, משעה שהטענה הינה להסכמה בעל פה שאין לה ביטוי בחוזה הכתוב, הנטל על הנתבעת להוכיח אותה והיא לא עמדה בו.

24.טענה נוספת שמעלה הנתבעת היא, כי סעיף 2.א להסכם, הקובע כי על הנתבעת להסיר כל "זכות צד ג'" תוך שבעה ימים, אינו מוגדר כסעיף יסודי, וממילא גם אם היא הפרה אותו אין בכך כדי לזכות את התובעים בפיצוי מוסכם. אכן, ההסכם אינו מגדיר את סעיף 2.א להסכם כסעיף יסודי. אולם, קיימת בחוזה הוראה נוספת, הקובעת כי החזקה המשפטית תימסר עד יום 9.12.2014. מסירת החזקה במועד כן הוגדרה בהסכם כתניה יסודית. לפיכך, יש לבחון האם הפרה הנתבעת את התניה העוסקת במסירת החזקה.

בקשר לשאלה זו מעלה הנתבעת שתי טענות: האחת, כי סעיף 11 להסכם הקובע כי "מסירת החזקה" הינה תנאי יסודי מתייחס למסירת חזקה פיזית, ככל שזו תהיה רלוונטית, ולא למסירת החזקה המשפטית; והשנייה, כי בכל מקרה התנאי המורה על מסירת החזקה המשפטית מתייחס רק להמחאת הזכות לקבלת דמי השכירות לתובעים, מה שממילא לא נמנע על ידי הצווים שהוצאו. נדון בשתי טענות אלו כסדרן.

25.אשר לטענה הראשונה, כפי שפורט לעיל הצדדים הסכימו על מסירת החזקה המשפטית בדירה לא יאוחר מיום 9.12.2014, וזאת מכיוון שהיו בדירה שוכרים אשר החוזה שלהם היה עדיין בתוקף. סעיף 6.ה להסכם קובע, כי ככל שהשוכרים יפנו את הדירה לפני מועד מסירת החזקה אזי תימסר לתובעים החזקה הפיזית. זו ההתייחסות היחידה בהסכם לאפשרות של מסירת חזקה פיזית, בעוד שההתחייבות העיקרית בחוזה הינה למסירת חזקה משפטית (ראו סעיפים 2.א, 2.ג, 3, 6.ג ו-6.ה להסכם). בנסיבות אלו, אין לקבל את טענת הנתבעת כי סעיף 11 לחוזה מתייחס רק למסירת החזקה הפיזית. האפשרות שתהיה מסירת חזקה פיזית הוזכרה בהסכם רק כתרחיש אפשרי במקרה שהשוכרים יפנו את הדירה לפני תום תקופת החוזה. כאשר קבעו הצדדים, על דרך הסתם, כי "מסירת החזקה" הינה תנאי יסודי, ברור שהם לא התכוונו רק למקרה החריג בו יעזבו השוכרים את הדירה לפני תום החוזה, אלא גם ובעיקר למקרה הצפוי בו יש לבצע לפי ההסכם מסירת חזקה משפטית. לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת, לפיה סעיף 11 להסכם מתייחס רק למסירת חזקה פיזית.

26.הטענה השנייה אותה מעלה הנתבעת היא, כי מסירת החזקה המשפטית משמעותה רק שהתובעים יהיו זכאים לקבל את דמי השכירות, וממילא לא היה בצווים כדי למנוע את מסירת החזקה. אף טענה זו יש לדחות. ראשית, בפועל הנתבעת לא המחתה לתובעים את הזכות לקבלת דמי השכירות ואף לא שילמה להם אותם, כך שגם לשיטתה היא לא ביצעה מסירת חזקה משפטית. הנתבעת טענה בסיכומיה, כי התובעים לא ביקשו זאת, אולם כפי שיפורט להלן התובעים כן עמדו על קיום החוזה כלפיהם, וככל שלשיטת הנתבעת התמצתה חובתה בהעברת דמי השכירות היה עליה לפעול מיוזמתה על מנת להעבירם לתובעים.

שנית, בנסיבות העניין ובהתחשב בהוראות ההסכם, אין לקבל את טענת הנתבעת כי המחאת זכות השכירות די היה בה כדי לבצע את מסירת החזקה המשפטית. זאת, שכן מההסכם עולה כי הנתבעת התחייבה שבמועד מסירת החזקה המשפטית יהיו זכויותיה בדירה נקיות מכל זכות צד שלישי ולא תהא כל מניעה להעברת הזכויות על שם הקונה. הדבר נאמר בהסכם באופן מפורש. כך, סעיף 2.א להסכם, הכולל את הצהרות והתחייבויות המוכר, קובע שהמוכר מתחייב כי "...לא תהא כל מניעה עפ"י דין ו/או הסכם להעברת מלוא הזכויות בדירה ע"ש הקונה ולמסירת החזקה המשפטית בדירה לקונה כשהיא נקייה וחופשייה מכל זכות צד ג'" (וראו גם סעיף 3.ב להסכם, בו מתחייב המוכר לדאוג לכך שבמועד מסירת החזקה לא תהא כל מניעה להשלים את רישום הדירה על שם הקונה). עוד יש לציין, כי לפי ההסכם במועד מסירת החזקה המשפטית היה על הנתבעת להעביר את האישורים המאפשרים את רישום הזכויות על שם התובעים.

הנה כי כן, ומבלי להידרש לשאלה העקרונית מה טיבה של מסירת חזקה משפטית, מההסכם שבפנינו עולה כי העברת החזקה המשפטית הייתה אמורה לכלול את העמדת האפשרות לקונים להעביר את הדירה על שמם, כאשר זכויות הנתבעת נקיות מכל "זכות צד ג'", כהגדרתה בהסכם. הנתבעת לא עמדה בתניה זו, ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית.

יוער, כי סעיף 14 להסכם מכיר בכך שבנסיבות של "כוח עליון" לא יבוא העיכוב הנגרם ממנו במניין הימים לביצוע התחייבות. הנתבעת לא טענה, כי הטלת הצווים על ידי המנהל המיוחד עולה כדי "כוח עליון", ודומה שלא בכדי. כפי שיפורט להלן, הנתבעת לא הראתה כי עשתה כל אשר ביכולתה כדי להביא להסרת הצווים, וממילא דומה כי גם אילו הייתה הטענה נטענת לא היה מקום לקבלה.

27.טענה אחרונה של הנתבעת בהקשר זה הינה, כי היא לא איחרה במסירת החזקה, שכן לפי סעיף 11 להסכם מסירת החזקה אמורה להתבצע בכפוף לתשלום מלוא התמורה. אף טענה זו יש לדחות. תשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה הם חיובים שלובים. המועד לקיומו של חיוב שלוב יידחה כאשר הצד שכנגד אינו מוכן לבצע את החיוב המוטל עליו (סעיף 43(א)(3) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). כאשר צד לחוזה טוען כי נמנע מקיום חיוב מכיוון שלא קוים חיוב מקביל, המבחן אינו האם בוצע החיוב המקביל אלא האם הצד שכנגד הראה נכונות לקיימו (ע"א 594/75 ג'רבי נ' הייבלום, פ"ד ל(2) 673, 681-680 (1976)). בענייננו, התובעים היו מוכנים לקיים את חיוב התשלום המוטל עליהם, והמניעה לביצוע חיוב זה נבעה מכך שהנתבעת לא השכילה להסיר את הצווים שמנעו את השלמת העסקה, כפי שהתחייבה בחוזה. ממילא, אין באי תשלום התמורה כדי להכשיר את אי מסירת החזקה על ידי הנתבעת.

מהאמור עולה, כי הנתבעת הפרה את ההסכם שתי הפרות: האחת, יסודית, באי מסירת החזקה המשפטית במועד; השנייה, שאינה מוגדרת בהסכם כיסודית (ולא נטען שיש לראותה כהפרה יסודית מסתברת), בכך שלא הביאה להסרת הצווים תוך 7 ימים.

האם יש חוסר תום לב בהגשת התביעה?

28. הנתבעת טוענת, בהדגשה רבה, כי יש בהגשת התביעה משום חוסר תום לב. וכל כך למה? לטענת הנתבעת, לא נגרם לתובעים כל נזק כתוצאה מהטלת הצווים. הם אמנם נפגעו מכך שלא קיבלו את דמי השכירות, אולם מנגד הם דחו את תשלום יתרת התמורה ובכך חסכו תשלומי ריבית בסכומים העולים על הפסד דמי השכירות. עוד טוענת הנתבעת, כי התובעים כלכלו את צעדיהם במכוון על מנת שתהיה להם אפשרות להגיש תביעה ולעתור לפסיקת הפיצוי המוסכם במסגרתה. התובעים חולקים מכל וכל על טענות הנתבעת. לטענת התובעים, בתביעה לפיצוי מוסכם אין חשיבות לנזק שאירע בפועל, ומכל מקום נגרמו להם נזקים הן בשל אובדן דמי השכירות, הן בגין הוצאות משפטיות בהן נשאו במסגרת ההליך שיזם המנהל המיוחד והן בשל כך שבין המועד בו תכננו ליטול הלוואת משכנתה לבין המועד בו עשו זאת לבסוף, כתוצאה מהעיכוב שנבע מהצווים, התייקרו הריביות בסכום ניכר.

29.לא מצאתי ממש בטענות הנתבעת לחוסר תום לב מצד התובעים. צודקים התובעים, כי כאשר מדובר בתביעה לפיצוי מוסכם אין עליהם חובה להוכיח את נזקם. גם מקום בו בפועל לא נגרם נזק כלשהו, אין בכך כדי לגרוע מהזכות לפיצוי מוסכם (ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח(3) 620, 627 (1984)). עוד יש להוסיף, כי ממילא הנתבעת לא הוכיחה כי לא נגרם לתובעים נזק. כך, הנתבעת כלל לא טרחה להביא נתונים מבוססים על שיעור כספי הריבית שחסכו התובעים, לטענתה, או לסתור את טענת התובעים כי ריבית המשכנתה התייקרה בשל העיכוב שנגרם מחמת הצווים. הנתבעת טענה כי הייתה זו חובתם של התובעים להוכיח טענות אלו, אולם כאמור בתביעה לפיצוי מוסכם אין חובה להוכיח נזקים, וככל שהייתה הנתבעת מעוניינת לטעון להעדר תום לב מצד התובעים, היה עליה לכל הפחות להוכיח את טענותיה.

30.אף הטענה כי התובעים פעלו במכוון על מנת ליצור לעצמם עילת תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם לא נתמכה בראיות ולא הוכחה. כפי שפורט לעיל, התובעים פנו לנתבעת במכתב התראה שלוש פעמים. שתי הפעמים הראשונות היו עוד לפני מועד מסירת החזקה, כך שבאותו שלב אילו הייתה הנתבעת נענית ומביאה להסרת הצווים ודאי שלא הייתה עומדת לתובעים זכות לפיצוי מוסכם. בנוסף, הגישו התובעים תגובה לבקשת המנהל המיוחד, גם כן לפני מועד המסירה, וכן הגישו בקשה לביטול הצווים, במסגרתה ביקשו כי בית המשפט יורה להם לאן להעביר את התמורה, כנגד קבלת הדירה כשהיא נקייה מכל חוב. הנתבעת לא הצביעה על פעולה סבירה כלשהי אשר היה בידי התובעים לנקוט על מנת להתיר את הפלונטר שנוצר, וזו לא נעשתה על ידם. למותר לומר כי איני בוחן כליות ולב ואין בידי לדעת אם התובעים לא קיוו כי ההתפתחויות יביאו לכך שהם יזכו בפיצוי מוסכם. לא משאלות ליבם של התובעים עומדות לדיון אלא מעשיהם, והנתבעת לא הראתה כי היה בהתנהלות התובעים משום חוסר תום לב.

31.לא זו אף זו, הנתבעת מאשימה את התובעים כי לא פעלו על מנת להביא להשלמת העסקה על אף קיומם של הצווים, אולם אינה מפרטת ואינה מביאה ראיות בדבר המאמצים שנעשו על ידה לפתרון הבעיה, על אף שלפי ההסכם היה הדבר מונח לפתחה. בחקירה הודה מר אגמי, למעשה, כי לא הגיש בקשה לבית המשפט המחוזי לביטול הצווים, לטענתו בשל כך שהדבר היה חסר תוחלת, והסתפק במגעים עם המנהל המיוחד (עמ' 19-18 לפרוטוקול), אולם גם בקשר לכך לא ניתן כל פירוט. כך, למשל, לא ניתן פירוט כלשהו בקשר למשא ומתן שנוהל, ככל שנוהל, בין הנתבעת לבין המנהל המיוחד, ולא הוסבר מדוע רק לאחר כחצי שנה הצליחו הנתבעת והמנהל המיוחד להגיע להסכמות שאפשרו את השלמת העסקה. הרושם המתקבל הוא, כי הנתבעת נהגה בשוויון נפש יחסית, ולא "התרגשה" יתר על המידה מכך שהיא הייתה מצויה בהפרת חוזה. מכל מקום, יש טעם לפגם בכך שהנתבעת מאשימה את התובעים כי לא פעלו לפתרון הבעיה, כאשר בהתאם להסכם היא זו שהיה עליה להביא להסרת הצווים, והיא אינה מפרטת כלל מה עשתה על מנת לגרום לכך.

לאור האמור, יש לדחות את הטענה כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב.

הפיצוי לו זכאים התובעים

32.מסקנתנו הינה, אפוא, כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא מסרה את החזקה המשפטית בדירה במועד. מהו הסעד לו זכאים התובעים? התובעים לא ניסו להוכיח נזקים שנגרמו להם, אלא עותרים לפיצוי מוסכם. אולם, בכל הנוגע לאי מסירת החזקה במועד קיימות שתי הוראות חוזית המתייחסות לפיצוי מוסכם: סעיף 12.א להסכם, הקובע באופן כללי פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם בסך 185,000 ש"ח, כאשר הפרה יסודית מוגדרת בסעיף 11 להסכם ככוללת גם את אי מסירת החזקה במועד; וסעיף 12.ד להסכם, הקובע כי איחור של למעלה משבעה ימים במסירת החזקה יזכה את הקונה בפיצוי מוסכם בסך של 400 ש"ח ליום. מתעוררות, אפוא, שתי שאלות: האם הוראות אלו הן מצטברות או חלופיות; וככל שהן חלופיות, איזו מהן חלה בענייננו.

33.הגישה המקובלת בפסיקה היא, כי כאשר ישנן מספר הוראות חוזיות הכוללות פיצוי מוסכם, הן עשויות לחול במצטבר, כל עוד אינן חופפות (ראו, ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 124 (1991); ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006); ראו גם, יהודה אדר ומשה גלברד "השבה, פיצויים, צירוף תרופות וחופש חוזים" משפטים מ 827 (2011) ("אדר וגלברד")). השאלה אם הוראות שונות של פיצוי מוסכם חופפות או לא הינה, ככלל, שאלה הנגזרת מהחוזה הספציפי ומפרשנותו. כאשר הצדדים לא הסדירו זאת במפורש בחוזה, יש לבחון האם סעיפי הפיצוי המוסכם השונים מגנים על אותם אינטרסים או על אינטרסים שונים. עקרון העל הוא מניעת כפל פיצוי. בהתאם, כאשר מדובר במספר תניות של פיצוי מוסכם אשר כל אחת מהן מתייחסת להפרה אחרת או מתמקדת בראשי נזק שונים, אשר אין חפיפה ביניהם, אין מניעה לראות בהן תניות מצטברות, שהרי אין בהצטברותן כדי להביא לפיצוי ביתר. לעומת זאת, כאשר מדובר בתניות פיצוי מוסכם אשר לפי פרשנות החוזה מתייחסות לאותם הפרות ונזקים, או שיש חפיפה ביניהם, הרי שיש בהצטברותן משום כפל פיצוי (בין אם מלא ובין אם חלקי). יצוין, כי מבחן דומה חל כאשר הנפגע מבקש לתבוע במצטבר הן פיצוי מוסכם והן פיצוי לפי הוכחת נזק (ע"א 2161/11 דרור נ' פרץ, פסקה 7 (5.22013); ע"א 879/92 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' רוסמן, פ"ד נ(1) 774, 787 (1996); רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרן בע"מ, פ"ד נא(5) 874 (1998)).

34.בענייננו, סבורני כי שני סעיפי הפיצוי המוסכם חופפים האחד לשני, ואינם יכולים לחול במצטבר. סעיף 12.ד להסכם מתייחס לפיצוי מוסכם במקרה של איחור במסירת החזקה. סעיף 12.א להסכם קובע באופן כללי פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית, אולם ההפרה היסודית היחידה שהוכחה בענייננו הינה אי מסירת החזקה במועד. היינו, מדובר בשני סעיפי פיצוי מוסכם המתייחסים לאותה הפרה. אף אחד מהסעיפים אינו מפרט נזקים ספציפיים שביחס אליהם נקבע סכום הפיצוי, וממילא לא ניתן לומר כי יש ביניהם הבדל מבחינת ראשי הנזק שהם מתייחסים אליהם. מכאן שמדובר בסעיפי פיצוי מוסכם חופפים. בהקשר זה יצוין, כי אף התובעים לא טענו כי מדובר בסעיפי פיצוי מוסכם מצטברים, והסתפקו בתביעת הפיצוי המוסכם הגבוה מבין השניים.

35.כפי שצוין לעיל, בסיפא לסעיף 12.ד להסכם נקבע, כי הסעד של פיצוי בסך 400 ש"ח לכל יום איחור הינו "מבלי לגרוע בכל [כך במקור – א' ס'] סעד עפ"י דין והסכם". עשויה, אפוא, לעלות טענה כי מהסיפא של הסעיף עולה שהוא חל במצטבר לפיצוי המוסכם הכללי לפי סעיף 12.א לחוזה. לאחר ששקלתי בדבר אני סבור, כי אין מקום לאמץ פרשנות כזו של הסעיף. מדובר בסעיף סטנדרטי המצוי בחוזים רבים, ואיני סבור שדי בניסוח כללי כזה על מנת ללמד על כוונה להפוך שני סעיפי פיצוי מוסכם החופפים ביניהם לכאלו החלים במצטבר. נראה, כי הסעיף נועד למנוע טענה כי קבלת הפיצוי מונעת קבלת סעדים מסוג שונה, כגון סעד של אכיפה (סעד על פי דין) או סעד של השעיית חיוב התשלום (סעד הקבוע בחוזה) (השוו, ת"א (מחוזי ת"א) 9555-08-12 חנסב נ' .ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ, פסקה 23 (10.5.2015)). משזו מסקנתי במישור הפרשני, אין צורך להידרש לשאלה האם צדדים לחוזה רשאים להתנות על דיני צירוף התרופות (לדיון בעניין זה ראו, אדר וגלברד).

36.מסקנתי הינה, אפוא, כי סעיפים 12.א ו-12.ד להסכם הם חלופיים ולא מצטברים. השאלה אליה יש להידרש עתה היא איזה מהסעיפים חל. גם כאן, מדובר בשאלה פרשנית. נראה, כי מקום בו קיים הסדר פיצוי מוסכם ספציפי לצד הסדר פיצוי מוסכם כללי, הרי שנקודת המוצא תהיה כי יחול ההסדר הספציפי ולא הכללי (ראו, ע"א 433/79 גלסמן נ' מוהדב, פ"ד לה(2) 161, 164 (1980); רע"א 718/98 יסמין חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' ע. אהרונוב קבלנות בנין (1988) בע"מ (24.4.1998)). הדברים יפים במיוחד בענייננו, שעה שהסדר הפיצוי המוסכם הספציפי כולל מנגנון המתאים את גובה הפיצוי לעוצמת ההפרה, ואילו הסדר הפיצוי המוסכם הכללי הוא גורף וחסר הבחנה. כך, בהתאם להסדר הפיצוי הכללי, לכאורה כל איחור במסירת החזקה מעבר ל-14 ימים יזכה בפיצוי מוסכם בסך 185,000 ש"ח, וזאת בלא קשר למשך האיחור. לעומת זאת, לפי הסדר הפיצוי המוסכם הספציפי, ככל שהאיחור יהיה גדול יותר כך יגדל הפיצוי המוסכם. נראה, כי יש להעדיף את החלופה הפרשנית אשר משמעותה היא כי הצדדים הסכימו לתניית פיצוי מוסכם מושכלת, המותאמת לעוצמת ההפרה, על פני החלופה הפרשנית לפיה הם הסכימו לפיצוי מוסכם גורף שאינו מבחין בין הפרה קלה לחמורה (השוו, ע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 435-434 (1993)).

37.בסיכומיהם טענו התובעים, כי סעיף 12.ד לחוזה עוסק רק באיחור קצר, ואילו מקום בו מדובר באיחור ממושך, כבענייננו, הסעיף אינו חל וממילא יש להחיל את הסדר הפיצוי המוסכם הכללי הקבוע בסעיף 12.א להסכם. לא מצאתי יסוד להבחנה זו. סעיף 12.ד להסכם אינו כולל מגבלה על תקופת האיחור אליה הוא מתייחס. הגיונו של הסעיף, לפיו ככל שמתעצמת ההפרה כך גדל סכום הפיצוי, אינו פג כאשר מדובר באיחור של מספר חודשים. זאת, כל עוד מדובר ב"איחור" ולא באי מסירה הנובעת מהתנערות מהחוזה. אכן, אילו היה האיחור במסירת החזקה נובע מהתכחשות לחוזה, אפשר כי היה מקום לקבוע כי כבר אין מדובר ב"איחור", שבו עוסק הסדר הפיצוי המוסכם הספציפי, ולהחיל את הסדר הפיצוי המוסכם הכללי. אלא שהנתבעת בשום שלב לא התכחשה להסכם, וממילא העיכוב במסירת החזקה, הגם שהיה ממושך, אינו חורג מגדר "איחור" אליו מתייחס סעיף 12.ד להסכם.

38.על האמור יש להוסיף, כי גם אילו הייתה מסקנתי כי חל הסדר הפיצוי המוסכם הכללי, דומה כי היה מקום להפחתת הפיצוי המוסכם בשיעור משמעותי. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970, קובע, כי בית המשפט רשאי להפחית פיצויים מוסכמים "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". קביעת נוסחת פיצוי מוסכם גורפת וחסרת הבחנה, מלמדת לכאורה כי מדובר בפיצוי שנקבע ללא יחס סביר לגודל הנזק (ע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 42(ד) לפסק הדין (23.8.2015)). לעומת זאת, קביעתה של נוסחת פיצוי המותאמת לעוצמת ההפרה הינה ראיה לכאורה לסבירותו (ע"א 8506/13 הנ"ל, פסקה 43(ב) לפסק הדין):

"העובדה שהצדדים בחרו לקבוע בחוזה פיצוי בסכום קצוב מצטבר לכל יום, חודש או שנה של עיכוב מחזקת את המסקנה כי קביעתם הייתה סבירה. קביעת פיצוי עתי הינה עדיפה מבחינה זו על קביעת פיצוי בסכום גלובאלי, שאינה מבחינה בין הפרה קלה לבין הפרה חמורה".

בענייננו, החלתו של הסדר הפיצוי המוסכם הכללי על סיטואציה של איחור במסירת החזקה פירושה כי הצדדים קבעו תניית פיצוי אשר אינה רגישה כלל למשך ההפרה, ונראה כי הדבר נעשה ללא כל בחינה האם יש יחס סביר בין סכום הפיצוי לבין הנזק (ראו, ע"א 126/84 הנ"ל, עמ' 627; ע"א 748/80 גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבנין ולהשקעות, פ"ד לח(1) 309, 326 (1984)). בנסיבות אלו, דומה כי אילו היה נקבע שחל סעיף הפיצוי המוסכם הכללי היה מקום להפחתת הפיצוי בשיעור ניכר. לעומת זאת, איני סבור כי הוכחה עילה להפחתת הפיצוי לפי מנגנון הפיצוי המוסכם הספציפי, שכן לא הוכח כי פיצוי בסך 400 ש"ח ליום איחור אינו מקיים יחס סביר לנזק שהיה צפוי במועד כריתת ההסכם.

39.עוד יש להוסיף, כי אילו היו התובעים מוכיחים מה היו ההוצאות המשפטיות שהוציאו על מנת להתמודד עם צו המניעה, ייתכן שהם היו זכאים לפיצוי בגינן מעבר לפיצוי המוסכם בגין האיחור. זאת, שכן הנתבעת הפרה גם את סעיף 2.א להסכם הקובע, כי במקרה של הטלת זכות צד ג' על הדירה עליה לפעול בעצמה ועל חשבונה להסרתה. הפרתה של חובה זו גרמה לכך שהתובעים נאלצו לשכור ייצוג משפטי ולפעול במסגרת ההליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי בבאר שבע. ייתכן שניתן לומר, כי מדובר בראש נזק מובחן ושונה מזה שנגרם בגין האיחור במסירת החזקה, וניתן לקבל פיצוי בגינו במצטבר לפיצוי המוסכם בגין האיחור. אולם, מדובר בהפרה שאינה מוגדרת כיסודית, אשר לא נקבע לה פיצוי מוסכם, וממילא לא ניתן לפסוק פיצוי בגינה בלא שהוכח הנזק שנגרם כתוצאה ממנה.

40.הנה כי כן, המסקנה היא כי חל על ענייננו מנגנון הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12.ד להסכם בלבד. סעיף זה קובע פיצוי בסך 400 ש"ח ליום איחור, החל מהיום השמיני. התובעים טענו בסיכומיהם כי העברת חזקה המשפטית הושלמה זמן רב לאחר ביטול צו המניעה, אולם לא הובאו בעניין זה ראיות כלשהן ואף לא טיעון מפורט, ולפיכך נקודת המוצא תהיה כי ההפרה נפסקה ביום בו בוטל צו המניעה. בהתחשב בכך, מדובר באיחור של 143 ימים, המזכה בפיצוי בסך 57,200 ש"ח.

סוף דבר

41.לאור כל האמור, התביעה מתקבלת בחלקה, כך שהנתבעת תשלם לתובעים סך של 57,200 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 8.5.2015. התביעה שכנגד נדחית.

בנסיבות העניין, ובהתחשב גם בדחייתה של התביעה שכנגד, תישא הנתבעת באגרת המשפט היחסית בגין הסכום שנפסק, וכן בשכר טרחת עורך דין בסך 22,500 ש"ח.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ז, 23 יולי 2017, בהעדר הצדדים.