מועד מסירת החזקה בדירה נקבע בסעיף 8 להסכם, ליום 01/04/14, וזאת כנגד תשלום מלוא התמורה. ההסכם כלל אפשרות לדחות את תשלום היתרה, ועמו את מסירת החזקה, בחודש נוסף לכל היותר, קרי עד ליום 01/05/14, ככל שלא יעלה בידי התובעים למכור את דירתם בחו"ל.
4.בנספח להסכם נקבע כי על אף האמור בהסכם, השלמת התמורה ומסירת החזקה לא תתבצענה כל עוד לא יתקבל טופס 4 ו/או אישור אכלוס לדירה (להלן: "טופס 4"). נקבע כי במקרה זה, יידחו המועדים עד לקבלת טופס 4. כן נקבע כי אין באמור כדי לפגוע ו/או לשנות מהמועדים שנקבעו בהסכם.
5.אין חולק כי טופס 4 לא התקבל, לא במועד המסירה הנקוב בהסכם או בכלל, אף לא במועד הגשת התביעה או שמיעת ההוכחות, יתרת התמורה לא שולמה על-ידי התובעים והחזקה בדירה לא נמסרה לידיהם עד עצם היום הזה.
לימים, רכשו התובעים דירה אחרת.
6.בתביעה דנן, שהוגשה מלכתחילה "בסדר דין מקוצר", עותרים התובעים להשבה ולפיצוי בגין הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת, בסך 534,000 ₪, והעמידו את תביעתם, משיקולי אגרה, על-סך 500,000 ₪.
עיקר טענות הצדדים
7.התובעים טוענים כי תנאי למסירת החזקה היה קבלת טופס 4, נגרמו עיכובים בסיום הבניה ובקבלת טופס 4, דרישותיהם לקבל החזקה בדירה והפיצוי המוסכם בגין האיחור לא זכו למענה ראוי. הם המתינו פרק זמן נוסף, אך ללא הועיל, ולפיכך הודיעו על ביטול החוזה, שכן האיחור במסירת החזקה היווה הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעת.
8.בתצהיר התומך בבקשתה למתן רשות להתגונן טענה הנתבעת כי במועד חתימת ההסכם העלו התובעים דרישה חדשה, לתשלום יתרת התמורה רק לאחר קבלת טופס 4. לפיכך נערך הנספח להסכם, לפיו נדחה מועד מסירת הדירה עד לקבלת טופס 4 ובהתאם גם נדחה מועד תשלום יתרת התמורה עבור הדירה. לטענת הנתבעת, במועד חתימת ההסכם, לא היה ידוע מהו המועד בו יתקבל טופס 4. בפועל הדירה הייתה מוכנה למסירה מבעוד מועד, אך התובעים סירבו לקבלה ללא טופס 4. לטענת הנתבעת, המניע לכך היה חוסר הצלחתם למכור את דירתם בחו"ל. התובעים סירבו לכל פתרון חלופי שהוצע להם על-ידי הנתבעת. לשיטת הנתבעת, היא לא הפרה את ההסכם, בוודאי לא הפרה יסודית, ההסכם לא בוטל ובוודאי שלא בוטל כדין ולפי הוראותיו, ולכן אין התובעים זכאים לכל סעד הנסמך על טענות הביטול.
9. כבוד הרשמת העניקה לנתבעת הרשות להתגונן וההליך הועבר לדיון בפני.
מטעם התובעים הוגש תצהיר עדותה הראשית של בתם, הגב' דבורה נתן, וכן תצהיר עדות ראשית מטעם עו"ד אברהם קורשיה, שייצג את התובעים בעסקת המכר האמורה. כן הגישה הנתבעת תצהיר עדות ראשית מטעמה.
כל המצהירים נחקרו בפני וב"כ הצדדים הגישו סיכומים מטעמם.
דיון והכרעה
10.המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלת פרשנותו של סעיף 5 לנספח להסכם, הקובע בזו הלשון:
"על אף האמור בהסכם, הרוכש לא ישלם את היתרה למוכר והמוכר לא יעביר את החזקה בדירה לרוכש כל עוד לא יתקבל טופס 4 / אישור איכלוס מהעירייה ו/או מרשות המיסים לאיכלוס הדירה. במקרה כזה תידחה מסירת החזקה ובמישרין תשלום יתרת התמורה עד לקבלת טופס 4 ו/או אישור האיכלוס כאמור.
אין באמור לעיל בכדי לפגוע ו/או לשנות את המועדים הקבועים בהסכם המכר."
למען שלמות הדיון אוסיף כי במבוא לנספח זה, נרשם כך:
"והואיל והצדדים חפצים להוסיף, להבהיר ולשנות מן האמור בהסכם הנ"ל, באופן שהאמור בתוספת זו יגבר ויועדף על האמור בהסכם המכר, אם וככל שישנם ניגודים או סתירות בין תוספת זו לבין ההסכם;
למען הסר ספק מובהר כי למעט סתירות וניגודים בין תוספת שינויים זו לבין ההסכם, הרי שכל יתר הוראות הסכם המכר תיוותרנה בתוקפן המלא".
11.לטעמי, לשון הנספח להסכם ברורה. במסגרתו ביקשו הצדדים להוסיף תנאי לתשלום יתרת התמורה ולמסירת החזקה, כך שאלה יתבצעו, נוסף על התנאים המנויים בסעיף 8 להסכם, גם בכפוף לכך שיומצא טופס 4. כך נקבע מפורשות בסעיף 5 האמור בנספח להסכם. כן נקבע, כי ככל שלא יומצא טופס 4 עד המועד שנקבע למועד מסירת החזקה, יידחה מועד זה. עם זאת, נקבע מפורשות כי אין באמור כדי לפגוע ו/או לשנות מהמועדים הקבועים בהסכם. כן נקבע, כי ככל שאין סתירות וניגודים בין האמור בנספח לבין ההסכם, הרי יתר הוראות ההסכם תיוותרנה בתוקפן המלא. מכאן, מלשון הפשט של הכתוב הינך למד כי הצדדים הוסיפו דרישת קיומו של טופס 4 למועד מסירת החזקה. עם זאת הוסכם שהמועדים שנקבעו בהסכם יעמדו בעינם. בהתאם להסכם, ניתן היה לדחות את מועד המסירה מיום 01/04/14 בחודש נוסף עד ליום 01/05/14, ככל שהדבר יידרש מצד התובעים, היה ולא יעלה בידם למכור את דירתם בחו"ל. לשון ההסכם ו/או הנספח, לפי פשוטם, לכאורה, לא אפשרו למעשה דחיה נוספת של מועד המסירה, גם אם לא יתקבל טופס 4. מכאן אתה למד כי היה על הנתבעת להמציא טופס 4 עד מועד המסירה הנקוב מפורשות בהסכם, לכל המאוחר.
12.הגב' נתן, בתם של התובעים, נטלה חלק פעיל בהליכי המשא ומתן טרם חתימת ההסכם ולאחריו והייתה מעורה בכל שלבי עסקת המכר. היא הצהירה שב"כ הנתבעת דאז ביקש לערוך את הנספח להסכם וזאת על-מנת שהדירה תיחשב כדירת "יד שניה" ולא דירה מקבלן. מאחורי העסקה דנן, כך מתברר מהעדות, עמדו שיקולי מס של הנתבעת, שאף שימשו זרז למועד החתימה על ההסכם.
לפי טענת הגב' נתן, הנספח להסכם נועד להסדיר את תנאי מסירת החזקה והשלמת התשלומים "כך שבמועד מסירת החזקה כפי שנקבע בחוזה, קרי ביום 1.4.14, יהיה על הנתבעת להציג טופס 4" (סעיף 10 לתצהירה).
13.עו"ד קורשיה, אשר ייצג את התובעים בעסקת המכר, העיד בחקירתו הנגדית:
"ש. מי ביקש לחתום על הנספח.
ת. עו״ד שדה (ב"כ הנתבעת דאז - ג.א.ש.).
ש. הוא אמר לכם שכל עוד אין טופס 4 אתם לא משלמים את יתרת התמורה.
ת. נכון, לא רק הוא. אנחנו ביחד סיכמנו.
ש. מי העלה את הדרישה הזו לראשונה.
ת. אני. היה ידוע שבכל עסקת מכר, עדיין לא התקבל טופס 4, אי אפשר לקבל את הדירה בהעדר טופס 4.
ש. למה לא הגבלת את המועד לקבלת טופס 4 בתאריך.
ת. הגבלנו. זה כבר היה בחוזה. מה שחתמנו זה הנספח ובחוזה עצמו יש תאריכים.(ההדגשה שלי – ג.א.ש.).
…
ש. למה לא ציינת את המועד הסופי לקבלת טופס 4.
ת. כי לא ידענו את המועד הסופי." (עמ' 18, מול שורות 19-4).
14.יודגש כי לפי העדויות מטעם התובעים, שלא נסתרו, אביה של הנתבעת, מר שאול בוארון, היה "הרוח החיה" בכל שלבי עסקת המכר ו"המוציא והמביא" בשם בתו, הנתבעת. הוא אף היה נוכח בפגישה בה נחתם ההסכם (ויצא הימנה עם הגעת הנתבעת לחתימה עליו), בביקורים שנערכו בעירייה עם הגב' נתן על-מנת לבדוק דבר עיכוב קבלת טופס 4, ובקשר מול התובעים, ולטענתם, אף הבטיח להם שיתקבל טופס 4. לא הייתה כל מחלוקת בין הצדדים באשר למעורבות אביה של הנתבעת בכל אלה. על כך העידו הן העדים מטעם התובעים והן הנתבעת עצמה. למרות שמר בוארון היה עד חיוני, אשר יכול היה לשפוך אור על כוונת הצדדים בחתימתם על הנספח ולעניין הוספת התנאי לקבלת טופס 4, והגם שהוא בלבד נכח בישיבות קדם המשפט בתיק (ולא הנתבעת), הוא לא הובא להעיד מטעם הנתבעת וכמוהו גם ב"כ הנתבעת דאז. זאת יש לזקוף לחובתה של הנתבעת. "אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו, וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד" (ראה ע"א 4226/05 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אטיאס). לפיכך הכלל הוא כי, כאשר צד נמנע מלהביא ראיה רלוונטית מבלי לספק טעם משכנע לכך, המסקנה היא שאילו הובאה אותה ראיה, היא היתה פועלת לרעתו.
זה המקום לציין כי לא מצאתי באי צירוף תצהירים מטעם התובעים עצמם כדי לפעול לחובתם, שעה שמדובר באנשים מבוגרים, שאינם דוברי השפה העברית. בתם, שהיתה ה"מוציאה והמביאה" מטעמם עובר להתקשרות עם הנתבעת בהסכם ולאחריה, הגישה תצהיר מטעמה ואף הוגש תצהיר מטעם עורך הדין שייצג את התובעים באותו ענין וכפי שפורט לעיל.
15.הנתבעת מצידה טוענת כי ביום החתימה על ההסכם ובסמוך ממש לפני החתימה, דרשו התובעים לשלם את יתרת התמורה רק לאחר קבלת טופס 4, ולכן נחתם גם הנספח. "מטרתו ותכליתו של נספח זה, כך על פי אומד דעתנו, הייתה להסדיר את ההסכמות בין הצדדים בקרות מקרה בו הגיע תשלום יתרת התמורה אך טרם התקבל טופס האכלוס. נספח זה בא אל העולם מתוך כוונת הצדדים לקיים אחר עסקת המכר גם במקרה בו טרם התקבל טופס האכלוס" (סעיף 10 לתצהירה).
אין עוררין, אפוא, כי היה על הנתבעת להציג טופס 4, כתנאי למסירת החזקה בדירה. אלא שלשיטתה, מועד המסירה (ובהתאמה גם מועד תשלום יתרת התמורה) נדחה לתאריך בלתי ידוע ובלתי קצוב בהעדר טופס 4, תוך ידיעה והבנה, כביכול, של שני הצדדים, כי טופס 4 טרם ניתן ולא ניתן לדעת אימתי יינתן.
16.גם אם הייתי מקבלת פרשנות מוצעת זו של הנתבעת, שלכאורה איננה עולה בקנה אחד עם לשון הנספח להסכם, אין בכך כדי לסייע לה.
ראשית, בנסיבות המקרה דנן, אין פרשנות זו מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר, שכן התובעים תכננו לעלות ארצה מצרפת ולגור בפועל בדירה. החשיבות שייחסו התובעים לעיתוי כניסתם לדירה עלתה גם מעדות הגב' נתן וגם מעדות עו"ד קורשיה. אף הנתבעת הייתה מודעת לכך, הן על-פי הצהרתה והן כרשום מפורשות בהסכם, לעניין מכירת דירת התובעים בחו"ל. הפרשנות המוצעת על-ידי הנתבעת למעשה טוענת למועד עתידי בלתי ידוע (שבדיעבד נודע כי הוא עומד אף על מספר שנים) במהלכו ימתינו שני הצדדים למסירת החזקה בדירה שתעמוד ריקה, כאשר בכוונת התובעים למכור את דירתם בחו"ל, לעלות ארצה ולהתגורר בדירה האמורה.
שנית, גם הנתבעת עצמה הצהירה כי הייתה אמורה לרכוש עבור עצמה דירה חלופית מכספי התמורה שהיה על התובעים לשלם לה על-פי ההסכם. היעלה על הדעת כי גם הנתבעת תמתין פרק זמן בלתי ידוע (ואף שנים) עד לקבלת יתרת התמורה על-פי ההסכם לשם רכישת דירה למגוריה שלה?
שלישית, כפי שפורט לעיל, לשון הסיפא לסעיף 5 בנספח לחוזה תומכת במסקנה כי הוא לא בא להחליף את מועדי מסירת החזקה כפי שנקבעו בסעיפים 8.1 ו-8.2 להסכם. אלה עומדים בתוקפם, ורק נוסף עליהם התנאי של קבלת טופס 4. אין כל סתירה בין הדברים. כל פרשנות אחרת תוביל לתוצאה אבסורדית של הוראה יסודית בחוזה הנוגעת למועד מסירת החזקה, שביצועה איננו מוגבל בזמן, כביכול, ולטעמי, לא לכך כיוונו הצדדים.
רביעית, משביקשו הצדדים לדחות את מועד מסירת החזקה, ציינו זאת במפורש בהסכם. כך, ניתן היה לדחות את מועד המסירה ליום 01/05/14, אם התובעים לא היו מצליחים למכור את דירתם בחו"ל עד ליום 01/04/17 (ראה סעיף 8.2 להסכם). כך גם הצדדים יכולים היו לקבוע כי ככל שלא יתקבל טופס 4, תימסר החזקה ויוותרו כספים בנאמנות בידי ב"כ מי מהצדדים עד להמצאת טופס 4 (כפי שנקבע, למשל, בסעיף 4.3 להסכם באשר למסמכים אחרים). זאת לא עשו. חלף זאת נקבע במפורש בנספח שאין באמור בו כדי לפגוע ו/או לשנות מהמועדים הקבועים בהסכם המכר.
וחמישית, גם אם הייתי מקבלת את פרשנות הנתבעת לעניין זה והייתי מגיעה למסקנה כי הוסכם לדחות את מועד המסירה ותשלום יתרת התמורה עד לקבלת טופס 4 במועד בלתי ידוע, היה מקום לקבוע כי יש לתחום מועד זה ל"זמן סביר" בנסיבות העניין (ראה סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973). אך ברי, בנסיבות המקרה דנן, כי הצדדים לא התכוונו לקשור עצמם בעסקת מכר שתתבצע בפועל במסירת חזקה בדירה רק בחלוף מספר שנים.
17.גם אם לא היה נקבע מועד מסירת החזקה ליום 01/04/14, הרי התובעים לא מיהרו לבטל את ההסכם כבר לאחר מועד זה. התובעים צרפו מכתב מטעם עו"ד קורשיה לב"כ הנתבעת דאז מיום 08/06/14, לפיו הודע לנתבעת קודם לכן כי דירת התובעים בחו"ל כבר נמכרה וכי יתרת התמורה מוכנה לשם סיום ביצוע עסקת המכר. נטען כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, כי בכוונת התובעים להיכנס לדירה בחודשי הקיץ וניתנה לנתבעת האפשרות "לתקן בהקדם את ההפרה" ולשלם פיצוי בגין האיחור במסירת החזקה.
מכתב נוסף מטעם עו"ד קורשיה, מיום 14/09/14, נשלח לב"כ הנתבעת דאז. צוין בו כי, כפי שנאמר בשיחות קודמות, התובעים מסרבים לקבל את הדירה כל עוד לא ניתן טופס 4 ובניית הדירה לא הושלמה כראוי. גם הפעם נתבקשה הנתבעת לתקן את ההפרה ו"לקיים את ההסכם, לתת תאריך למסירת הדירה כדין, לסיים את בניית הדירה והבניין ולמסור את הדירה למרשיי בדחיפות". כך גם צוין כבר אז, כי העיכוב גורם לתובעים לשלם דמי שכירות חודשיים גבוהים בחו"ל ומעכב את תהליך עלייתם ארצה.
במכתב נוסף (שנשלח בדואר אלקטרוני) ביום 20/11/14 על-ידי ב"כ התובעים דהיום לב"כ הנתבעת נרשם: "שוחחתי עם מרשיי. על פניו נראה שאין מנוס מכך שהצדדים "ייפרדו לשלום". בנסיבות ולאור האיחור הרב ממועד המסירה המקורי – הרי שזו הפרה יסודית מטעם מרשתך ולכן החוזה מבוטל ... אבקש לסיים הפרשה עד ולא יאוחר מיום 24/11/14".
הנתבעת בתשובתה, במכתב בא כוחה מיום 24/11/14, התנגדה לאמור, טענה כי התובעים הפרו את ההסכם, כי ניתן למסור את החזקה בדירה ועמדה על אכיפת ההסכם.
18.עולה מהאמור שהתובעים נתנו לנתבעת הזדמנות לתקן את ההפרה והמתינו עד לסוף חודש 11/14 בטרם הודיעו על ביטול ההסכם. ראה עדות עו"ד קורשיה:
"ש. אם היה טופס 4 אחרי 4 חודשים.
ת. אפילו שזה לא היה לפי החוזה, הם היו בהפרה יסודית אבל התובעים היו מסכימים לזה ומשלמים אבל לא 6 חודשים ולא שנה".
ובהמשך:
"ש. אתה יודע למה הם לא עלו לארץ באפריל 2014.
ת. כי לא היה להם דירה. הם לא הפסיקו להתקשר אלי בלחץ ולשאול אותי מתי יהיה טופס 4 ואני ניסיתי למתן את זה וביקשתי מהם להמתין כי ידעתי מה זה התסבוכת של תביעה. ידעתי שהבנין היה כמעט לקראת סיום... חשבתי שיש עיכובים פרוצדורליים, לא היה על דעתי שזה מהותי. אני זוכר שעו"ד שדה ולאור הציגו את הקבלן (שאול בוארון – ג.א.ש. ראה חקירה חוזרת של העד) כמי שהוא בעל שם טוב בנתניה שבנה כמה דירות".
עו"ד קורשיה הכחיש את הטענה לפיה הנספח נכתב משום שהתובעים לא ידעו אם יצליחו למכור את הבית בצרפת. הוא גם הבהיר את נכונות התובעים להמתין: "כל פעם עו"ד לאור התקשר אלי ואמר לי שיש עיכובים ועוד מעט אז אני חיכיתי ברצון טוב. זה אנשים פנסיונרים שרצו להיכנס לדירה ורצינו ברצון טוב עוד לחכות. אני הגנתי על הלקוחות שלי ולכן כתבתי את המכתב ולא אומר שוויתרתי על זכויותינו" (ראה שורות 3 ואילך בעמ' 20 לפרוטוקול).
19.אוסיף כי הגב' נתן הצהירה שפנתה לעירייה לבדיקת ענין אי קבלת טופס 4 ונאמר לה שיש חריגות בניה בנכס וכי העניין כלל איננו מטופל. הנתבעת כלל לא הבהירה מתי הסתיימה בניית הדירה באופן שניתן לגור בה בצורה ראויה ובטוחה והאם אמנם היו חריגות בנייה אשר עיכבו קבלת טופס 4. כך או כך, דרישת התובעים להמצאת טופס 4 עד למועד מסירת החזקה בדירה, לא רק שהיא קבועה מפורשות בהסכם אלא מדובר בדרישה לגיטימית העולה בקנה אחד עם הוראות החוק. דומה כי אין צורך להכביר מילים באשר להשלכות שיש על אכלוס דירת מגורים ללא טופס 4, דבר שהינו מנוגד לחוק, מסוכן ועלול להשפיע על ערך הנכס. טופס 4 מהווה אישור על-פי סעיף 157א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 וכן לפי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), התשמ"א – 1981 לפיו ניתן לספק לדירה את השירותים האמורים. הרשות המאשרת תנפיק אישור זה רק אם שוכנעה שהדירה נבנתה והושלמה לפי היתר הבניה. "קיומו של טופס 4 הוא תנאי סף שאין בלתו, לעניין היות דירה או בניין מושלמים וראויים למגורים, והוא בבחינת תנאי מוקדם לאיכלוס הדירה" (ראה ת"א (נצ') 5319/01 וינקלר נ' י.ח.י. חב' לבניין בע"מ. כן ראה ע"א (י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' ברונפן, ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ ותא"מ (נת') 28135-02-11 גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ).
בצדק, אפוא, סירבו התובעים להצעות הנתבעת לקבל את החזקה בדירה (כנגד השארת סכום כסף בנאמנות עד להמצאת טופס 4) ולאחסן שם את חפציהם ללא עלות, כל עוד לא ניתן טופס 4.
20.התנהלות הנתבעת מקוממת במיוחד לנוכח היתממותה באשר לנסיבות אי קבלת טופס 4 ולכך שלא ידעה כלל לומר אילו פעולות נעשו, ככל שנעשו, לשם השגתו. זאת משום שהנתבעת עצמה רשומה כבעלים במושע של חלק מהמקרקעין עליהם הוקם הבניין ובני משפחתה רשומים כבעלים של יתרת המקרקעין. כך שהיה לה ולמשפחתה אינטרס ישיר בהקמתו והשלמתו של הבניין. הנתבעת היתממה להשיב כי היא איננה יודעת ממי רכשה את הדירה, מי עורך הדין שטיפל מטעמה בעניין ומיהו ה"קבלן המורשה", כהצהרתה, שבנה את הבניין. (יצוין כי הגב' נתן הצהירה שאביה של הנתבעת טען בפניה כי הוא הקבלן שבנה את הבניין).
21.אינני מקבלת את טענת הנתבעת בסיכומיה כי קבלת טופס 4 הינו תנאי מתלה להסכם, שעה שמדובר בהשגת רישיון על-פי חוק. הצדדים התייחסו מפורשות לעניין טופס 4 וכרכו מסירתו עם מסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה. לא נקבע כי החוזה ייכנס לתוקפו רק בכפוף לקבלת טופס 4. ככל שכך הוא, הדבר ממילא איננו מתיישב עם טענת הנתבעת, כי אין מדובר בהפרה יסודית של ההסכם וכי היה מקום שהתובעים היו מקבלים החזקה בדירה ומותירים סך 200 אלף ₪ בנאמנות עד לקבלת טופס 4. הצדדים קבעו מפורשות את המצאת טופס 4 כתנאי שלוב וכרוך במועד מסירת החזקה בדירה ותשלום יתרת התמורה.
22.טענות הנתבעת בקשר עם תוקפה של הודעת הביטול "הלאקונית", כלשונה, מחודש נובמבר 2014, בין היתר, מחמת שלא נשלחה בדואר רשום כפי הנדרש בחוזה, עולה, לטעמי, כדי חוסר תום לב. כמפורט לעיל, להודעה זו קדמו התראות ואורכות בכתב ובדואר רשום, מחודשים יוני וספטמבר 2014, שלא הוכח כי זכו למענה. בנוסף, הודעת הביטול נשלחה בדואר אלקטרוני לב"כ הנתבעת. ב"כ הנתבעת אישר קבלתה בהודעת דואר אלקטרוני מיום 23/11/14, הוא ידע על תוכנה ואף השיב עליה לגופה במכתבו הנוסף מיום 24/11/14. עמידה דווקנית על כך שההסכם מחייב משלוח הודעות בדואר רשום, שעה שההודעה נשלחה בדואר אלקטרוני, מהווה עמידת על זכות בחוסר תום לב, בייחוד כשההודעה התקבלה בפועל אצל הנתבעת, באמצעות בא כוחה, ועל כך אין חולק.
23.אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי אי המצאת טופס 4 שימש אמתלה בידי התובעים לטעון להפרתה את ההסכם, שעה שהלכה למעשה לא עלה בידם למכור את דירתם בצרפת ולשלם את התמורה על-פי ההסכם. התובעים הם שביקשו כל העת לקיים את ההסכם ולשלם את יתרת התמורה. ב"כ התובעים דאז הודיע כי בידי התובעים מלוא יתרת התמורה לשם תשלומה לנתבעת. הגב' נתן הצהירה מידיעה אישית כי התובעים, הוריה, מכרו את הדירה בצרפת עוד לפני החתימה על הסכם זה וכי הכספים הועברו לחשבון שהיא טיפלה בו בארץ. עמידת התובעים על זכותם לשלם את יתרת התמורה ולקבל את החזקה בדירה רק בכפוף לקבלת טופס 4, כפי שהוסבר לעיל, עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם, בתוספת לו, עם כוונת הצדדים ועם דרישות החוק. גם אם היה מסתבר כי לא היו בידי התובעים הכספים לתשלום יתרת התמורה, עדיין, משהופר החוזה על-ידי הנתבעת באי המצאת טופס 4, רשאים היו התובעים לבטלו, והוא אכן בוטל כדין.
24."הפרה יסודית" מוגדרת בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה".
לפי סעיף 7 לחוק, הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם ההפרה הייתה יסודית. אם ההפרה לא הייתה יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק.
25.במקרה דנן, סעיף 4.9 להסכם קובע מפורשות שביצוע תשלומי התמורה ומסירת החזקה בדירה במועדים הקבועים בהסכם, מהווים תנאים יסודיים של החוזה. בסעיף 8.3 להסכם נקבע כי פיגור העולה על 30 ימים במסירת החזקה יהווה הפרה יסודית של ההסכם. כן הוגדר סעיף 8, העוסק במועד מסירת החזקה, כסעיף שהפרתו הוסכמה על הצדדים כ"הפרה יסודית" (ראה סעיף 9.1 להסכם).
כזכור, הנספח קבע כי יתר הוראות ההסכם תיוותרנה בעינן. מכאן שגם התוספת בו, לעניין כריכת מועד מסירת החזקה בהמצאת טופס 4, מתייחסת בעצם למועד ואופן מסירת החזקה ומהווים בעצם תניה יסודית.
26.גם אלמלא נקבעה ההוראה כהוראה יסודית בהסכם, אני קובעת כי יש לראותה ככזו, בהינתן כי אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה מראש אילו ראה את ההפרה הקונקרטית ותוצאותיה ובהינתן חשיבות קבלת טופס 4, כפי שפורט לעיל.
אף אם לא תמצי לומר כי מדובר ב"הפרה יסודית", הרי התובעים, כאמור, נתנו לנתבעת ארכה לקיום ההסכם, על דרך המצאת טופס 4 אף אם באיחור, אך החוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מכן.
מכאן כי ההסכם בוטל כדין על-ידי התובעים.
27.לפי סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות), משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה. כך גם קובעת מפורשות הוראת סעיף 9.3 להסכם, המזכה את הרוכש בהשבה, נוסף לפיצוי המוסכם. מראשית ההליך עמדה הנתבעת, באמצעות אביה, באופן עיקש על סירובה להסכים לביטול ההסכם ולהשיב את התשלום הראשון ששילמו לה התובעים על-פי ההסכם. זאת, הגם שהתובעים חזרו והציעו ליתן הצהרה מוסכמת על דעת הצדדים, הן ללשכת רישום המקרקעין והן לרשויות המיסים, בדבר ביטול העסקה, כך שינסו לפעול להשבת כספי המס ששולמו בגין העסקה ולשם הקטנת נזקי שני הצדדים. הנתבעת נאותה, בתחילה, להשיב רק סכום חלקי מתוך התשלום הראשון ששילמו התובעים, ולאחר מכן עמדה על טענתה כי יש לקיים ההסכם. רק עם הגשת הסיכומים, כאשר לפתע נטען על-ידי הנתבעת כי עלה בידה למצוא רוכש לדירה, נאותה היא להסכים לביטול ההסכם, תוך שמירה על טענותיה כי לא הפרה אותו, ועתרה לחיוב התובעים לחתום על תצהירי ביטול העסקה ומחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין. בקשה זו נדחתה בהחלטתי מיום 26/06/17.
משקבעתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם ומשההסכם בוטל כדין, מחויבת הנתבעת בהשבת מלוא הסכום ששילמו לה התובעים כתשלום ראשון לפי עסקת המכר.
לפיכך אני מחייבת את הנתבעת להשיב (לשלם) לתובעים סך 290,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומו, 25/12/13, ועד לתשלומו בפועל.
28.כתוצאה מהתקשרותם בהסכם, שילמו התובעים מס רכישה בסך 83,395 ₪. נוכח הפרת הנתבעת את ההסכם באופן שהוביל לביטולו, אני מחייבת אותה לשלם לתובעים גם סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/11/14.
29.התובעים אף נשאו בדמי תיווך בגין העסקה בסך 23,600 ₪ ועל הנתבעת לשלם להם גם סכום זה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 25/11/13.
30.התובעים השקיעו כספים בביצוע עבודות חשמל בדירה המיועדת, תוך שהסתמכו על כך שההסכם יקוים בפועל. אני מקבלת את עדות הגב' נתן, שלא נסתרה, ובהינתן האסמכתא שצורפה לעניין זה. הנתבעת טוענת כי האסמכתא הינה מחודש 08/14, לאחר המועד שלטענת התובעים נקבע למסירת החזקה וממילא איננו מתיישב עם טענתם להפרת הנתבעת את ההסכם. ברם, כזכור, התובעים נתנו לנתבעת ארכה לקיום ההסכם. החשבונית ניתנה בתוך תקופה זו ואך מחזקת את תום ליבם של התובעים ומעידה על רצונם הכן לאפשר לנתבעת לקיים את ההסכם, כדי שיוכלו לקבל החזקה בדירה. וראה עדות הגב' נתן בשורה 31 בעמ' 16 לפרוטוקול לפיה אביה של הנתבעת הבטיח לה כי טופס 4 יתקבל ואך חל עיכוב בקבלתו.
משהופר ההסכם על-ידי הנתבעת והדירה נותרה בחזקתה, על הנתבעת לשלם לתובעים הסכום הנתבע בגין עבודות החשמל בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 13/08/14.
31.דמי שכירות – באשר לתביעה בגין דמי שכירות, שלטענת התובעים היה עליהם לשלם עקב אי מסירת החזקה בדירה, לעניין זה צירפו התובעים מסמכים כתובים בצרפתית ללא כל תרגום. למעלה מכך, מדובר בנזק קונקרטי שנגרם לתובעים בשל הפרת ההסכם על-ידי הנתבעת, שעה שבנוסף תבעו התובעים פיצוי מוסכם (אליו אתייחס בהמשך). ספק אם בנסיבות המקרה דנן היה מקום לפסיקת שני מרכיבי נזק אלה במצבר, אף אם זה היה מוכח כדין.
32.סך 49,700 ₪ שנתבע מלכתחילה בגין רכיב הזמנת המטבח לדירה, נמחק מהתביעה בהסכמה.
33.באשר לפיצוי המוסכם - בסעיף 8.3 להסכם נקבע מנגנון לפיצוי מוסכם ספציפי עקב איחור במסירת החזקה, באופן העוקב למספר ימי האיחור במסירה. גם אם תאמר כי יש לראות את מועד מסירת החזקה ליום 01/05/14 ואף לסוף אותו חודש, ככל שהיה בידי התובעים לשלם את יתרת כספי התמורה רק באותו מועד (והנתבעת לא טענה להפרתם את ההסכם בעניין זה), הרי עד מתן הודעת הביטול חלפו למעלה מ – 5 חודשים, ממילא עד להגשת התביעה (בחודש 12/14) ואף עד לישיבת ההוכחות, חלף פרק זמן ניכר, במהלכו טרם ניתן טופס 4. בסעיף 8.3 להסכם נקבע כי איחור העולה על 30 יום, כבענייננו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם ומזכה את התובעים, בין היתר, בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בו, כהגדרתו בסעיף 9.1 להסכם. באותו סעיף נקבע כי צד שיפר הפרה יסודית את ההסכם והחוזה בוטל על-ידי הצד שכנגד, ישלם למשנהו פיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪. כן נקבע באותו סעיף כי ההוראות הנוגעות למסירת החזקה, נמנות על הוראות ההסכם המהוות הפרה יסודית והמקנות זכות ביטול וקבלת פיצוי מוסכם, וזאת "מבלי לגרוע מזכויות הצד המקיים לסעדים ולתרופות אחרים הנתונים לו עפ"י החוזה ו/או עפ"י כל דין".
34.אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי מדובר בתניה גורפת העושה הוראות בהסכם להוראות יסודיות ולפיכך אין לה תחולה. מעבר לכך שמועד מסירת חזקה בהסכם מכר הינו אכן משמעותי ובעל חשיבות מרובה, במיוחד במקרה דנן, כשהתובעים ביקשו לעלות ארצה, מכרו את דירתם בצרפת וביקשו מיידית להתגורר בדירה נשוא הסכם זה. גם אלמלא הקביעה בסעיף 9 כי מועד מסירת החזקה ייחשב הפרה יסודית, כמו גם הוראות אחרות שצוינו באותו סעיף, הרי סעיף 8 עצמו, הדן במסירת החזקה, קובע ספציפית סנקציה הרלוונטית לאיחור במסירת החזקה ונקבע בו מפורשות כי איחור של מעל 30 יום יזכה בפיצוי המוסכם האמור בסעיף 9. כך שגם אלמלא צוין בסעיף 9 כי הפרת סעיף הדן במסירת החזקה תהווה הפרה יסודית, ממילא גם ללא האמור בסעיף זה המהווה "תניה גורפת" לשיטת הנתבעת (ואינני קובעת כך), חל בענייננו סעיף ספציפי לעניין הפיצוי המוסכם, הוא סעיף 8 הדן ייחודית בעניין מועד מסירת החזקה בדירה ואי עמידה בו.
35.הנתבעת טענה לראשונה בסיכומיה ובהערת שוליים (?!) כי יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם. טענה זו כלל לא נטענה בבקשתה למתן רשות להתגונן או בתצהיר התומך בה.
מכל מקום, הכלל הוא כי: "תניה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת. תנייה כזו מהווה ביטוי לרצון הצדדים כי במקרה של הפרת חוזה יהיו הפיצויים כמוסכם ביניהם, ללא הוכחת נזק; 'רצון זה של המתקשרים יש לכבד'. תוקפה של תניית פיצויים מוסכמים נגזר אפוא מעקרון של חופש החוזים" (ראה ג' שלו, דיני החוזים, עמ' 590). לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות, נפגע התובע פיצויים מוסכמים זכאי לפיצויים אלה ללא הוכחת נזק. בסעיף זה הוסמך בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים, אם מצא כי זה נקבע על-ידי הצדדים ללא כל יחס סביר לנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. "ויודגש, המבחן לא ייעשה על-פי הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה. ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך. השאלה היא, אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו, שאירעה בפועל" (ראה ע"א 126/84 יצחקי נ' שור). הכלל הוא כי התערבות בית המשפט בתניית הפיצוי המוסכם הינה מצומצמת ונדירה, ויש להפעילה בצורה דווקנית. "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו" (ראה ע"א 300/77 רוזנר נ' בניני ט.ל.מ.).
36.נטל הראיה בדבר סבירות הפיצוי מוטל על הטוען זאת. בענייננו, לשיטת הנתבעת, יש להפחית את הפיצוי המוסכם בשל כך שטופס 4 טרם הושג, שלא באשמה. לבד מטיעון לאקוני זה, שנטען, כאמור, בסיכומים, לא הובאה כל ראיה לתמיכה בו, כמו גם ביחס לכל פעילות שנעשתה לשם קבלת טופס 4 או לזירוזה. איני רואה בנסיבות המקרה דנן כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת כריתת החוזה, כתוצאה מהפרה של העדר אפשרות למסור את החזקה בדירה במועד או בכלל, אף בחלוף מספר שנים, נוכח אי קבלת טופס 4. סבורני כי, בנסיבות ההפרה הספציפית במקרה שבפני, לו היתה נצפית מבעוד מועד, הרי פיצוי בסך 160,000 ₪, כשתמורת הדירה עומדת על 1.6 מיליון ₪, הינו סביר בהחלט, הינו ביחס סביר לנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה ואין מקום להתערב בו.
עם זאת, אין מקום, בנוסף, לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם בגין כל יום איחור במסירת החזקה, שהינו בעצם פיצוי מוסכם החופף לפיצוי המוסכם דלעיל.
לפיכך אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 160,000 ₪, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.
37.בשולי הדברים אוסיף כי איני נדרשת כאן לטענה הכללית של הנתבעת בעניין עלויות מימון והוצאות אחרות בהן נשאה, כביכול, עקב עסקת המכר (דוגמת שכ"ט עו"ד ומתווך ושינויים שבוצעו בדירה לבקשת התובעים). הנתבעת העלתה טענותיה בכלליות תוך שמירה על זכות השיפוי/הפיצוי מאת התובעים, מבלי להגיש תביעה שכנגד או להוכיח טענותיה. ממילא קבעתי כי הנתבעת היא שהפרה את הסכם המכר.
38.החיובים המפורטים לעיל בסעיפים 27, 28, 29, 30 ו – 36 עולים על סכום התביעה, שכן, כזכור, התובעים העמידו תביעתם, משיקולי אגרה, על-סך 500,000 ₪.
לאור זאת, התביעה מתקבלת במלואה.
הנתבעת תשלם לתובעים סך 500,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.
בנוסף, תישא הנתבעת בהוצאות התובעים, ובכללן, אגרת המשפט כפי ששולמה ושכר העד, עו"ד קורשיה, כפי שנפסק.
כן תישא הנתבעת בשכ"ט עו"ד ב"כ התובעים בסך 30,000 ₪.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, כ"ז אלול תשע"ז, 18 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.
