צרפתי ואח' נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה נהריה ואח'

1.ראובן מנהל משא ומתן עם שמעון למכירת דירתו. בטרם נכרת הסכם המכר פונה פלוני לעירייה לקבלת אישור על תשלום חובות, ומקבל אישור בחתימת ראש העירייה המופנה לרשם המקרקעין, לפיו לא חל היטל השבחה ואין חובות לעירייה. על יסוד מצג זה כורת הסכם מכר הדירה והסכם לרכישת דירה חדשה, אולם בחלוף מספר חודשים, כאשר הוא פונה לעירייה לקבלת אישור עדכני, נאמר לו כי האישור המקורי היה שגוי, וכי על הדירה חל היטל השבחה. בלית ברירה, משלם ראובן את היטל ההשבחה וממשיך בהליך רישום הדירה שמכר על שם הקונה. האם על העירייה ועל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: הוועדה המקומית) לפצות את ראובן על נזקו, ובאיזה אופן ? בסוגיה זו עוסק פסק הדין שבפנינו.

רקע

2.התובעים ביקשו למכור את דירת מגוריהם בת ארבעה חדרים ברחוב ש"י עגנון 6 בנהריה, הידועה כחלקה 141/1 בגוש 18172 (להלן: הדירה או הנכס) ולרכוש דירה אחרת. לשם כך הם פנו בכתב ביום 20.5.2015 אל הנתבעת מס' 1 (להלן: העירייה) לקבלת אישור לתשלום חובות בגין הדירה שביקשו למכור (להלן: הבקשה המקורית). הומצא לידיהם אישור של ראש העירייה "לפי סעיף 325 לפקודת העיריות לשנת 1934 (נוסח חדש)", המופנה לרשם המקרקעין, ולפיו שולמו במלואם החובות המגיעים לעירייה מהתובעים עד ליום 30.6.2015 "בעד הרכוש המתואר מעבר לדף", ו"לא חל היטל השבחה" (להלן: האישור המקורי). עוד צוין באישור כי לעירייה אין התנגדות לפעולה ביחס ל"רכוש המתואר מעבר לדף" בתנאי שתוצא לפועל לפני 30.6.2015.

3.ימים ספורים לאחר מכן, ביום 25.5.2015, נכרת הסכם מכר של הדירה בין התובעים לבין י.א.נ. אורנים יזמות בע"מ (להלן: אורנים), בו נקבע כי התמורה הינה 1,155,000 ₪, וכי פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית יעמדו על 115,000 ₪. עוד נקבע בהסכם כי התובעים ישלמו היטל השבחה בגין תכנית בניין ערים שנכנסה לתוקף עד למועד כריתת ההסכם, וכי הם ימציאו אישור מאת הוועדה המקומית על פטור מהיטל השבחה או אישור תשלום. עוד נקבע כי על אורנים יחול תשלום היטל השבחה בגין תכנית שמועד פרסומה לאחר מועד כריתת ההסכם. בהסכם אף נקבע כי התשלום השני (והאחרון) של התמורה ישולם לתובעים כנגד מסירת החזקה בדירה, ביום 30.8.2015, ובכפוף להמצאת אישורי תשלום שונים, וביניהם אישור העירייה להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (בתוקף במועד מסירת החזקה) ואישור הוועדה המקומית להיעדר היטל השבחה במועד כריתת ההסכם. כן נקבע כי אם עד למועד העברת החזקה לא יומצאו האישורים האמורים, תפקיד אורנים סך 50,000 ₪ מתוך התשלום השני (להלן: הפיקדון) בידי עורכת-דין שילה סגל (להלן: הנאמן), ובו יעשה הנאמן שימוש לביצוע תשלומים הנדרשים לקבלת האישורים.

4.למחרת היום בו נכרת הסכם המכר, ביום 26.5.2015, התקשרו התובעים בהסכם לרכישת דירת מגורים חלופית בנהריה, בו נקבע כי התמורה הינה 1,230,000 ₪ וכי הפיצויים המוסכמים הינם 123,000 ₪.

5.כשפנו התובעים לעירייה ביום 7.10.2015, קבלת אישור עדכני להעברת הזכויות בנכס שמכרו בלשכת רישום המקרקעין, הם התבשרו על קיומו של חוב בגין היטל השבחה העולה על 200,000 ₪. בתשובת היועץ המשפטי של העירייה מיום 30.11.2015 לפניות הנאמן, נכתב כי בגין תכנית מפורטת ג/16256 מיום 6.7.2010 קיים חיוב בהיטל השבחה העולה על 200,000 ₪, ואף אם נפלה טעות בעת מתן האישור המקורי - אין להנציחה במתן פטור מתשלום ההיטל. עוד צוין כי האישור המקורי לא היה "אישור עתידי על העדר חובות" אלא נועד לרישומם בלשכת רישום המקרקעין של התובעים כבעלי הזכויות בנכס, ולא לשם רישום אחרים כבעלי זכויות בו, וזאת לאור תוכן הבקשה המקורית שקדמה להוצאת האישור, ובה צוינו התובעים כ"בעל הזכות החדש". עוד נכתב כי בחינת חיוב בהיטל השבחה במחלקת הגבייה של העירייה מתבצעת רק עם קבלת העתק של הסכם מכר או התחייבות לתשלום שכר טרחת השמאי מטעם הוועדה המקומית, ואף אחד משני אלה לא התקיימו במקרה הנוכחי בעת שניתן האישור.

6.רק לאחר שהתובעים שילמו ביום 29.1.2016 את היטל ההשבחה בסך 220,275 ₪ "תחת מחאה", הם הגישו לעירייה ביום 4.2.2016 בקשה חדשה לקבלת אישור לתשלום חובות לעירייה, הזהה לבקשה המקורית מיום 20.5.2015. בעקבות זאת הוציא ראש העירייה אישור חדש, המופנה לרשם המקרקעין, ולפיו חובות לעירייה עד ליום 30.9.2015 שולמו במלואם, לא קיים חוב בגין היטל השבחה ואין לו התנגדות לפעולה ביחס לנכס בתנאי שתבוצע לפני 30.9.2015.

כתב התביעה

7.ביום 9.2.2016 הגישו התובעים תביעה נזיקית וחוזית נגד הנתבעות, בגין נזקים שנגרמו להם עקב חיובם בתשלום היטל השבחה, על אף הפטור שניתן באישור המקורי שקדם לביצוע תשלום ההיטל. בכתב התביעה נטען כי התובעים התקשרו בהסכם מכר עם אורנים על יסוד האישור המקורי, שהתברר כשגוי, עוד לפני פקיעת תוקפו, ולמחרת כריתתו, ביום 26.5.2015 הם כרתו הסכם לרכישת דירה חדשה (להלן: הסכם הרכישה). נטען כי הוצאת האישור המקורי השגוי, עליו הסתמכו התובעים, מהווה התרשלות ומצג שווא. בנוסף, טענו התובעים כי באישור המקורי מגולמת התחייבות חוזית, ישירה או משתמעת, של הנתבעות שלא לגבות מהתובעים היטל כלשהו במידה והם יעמדו בתנאי של ביצוע "פעולה" עד ליום הנקוב בה. נטען כי ביום כריתת הסכם המכר, הוא מועד "מימוש הזכויות" על-ידי התובעים, היה בידיהם אישור תקף של פטור מהיטל השבחה.

התובעים טענו לקיומה של אחריות שילוחית של העירייה למעשה עובדיה, ולאי-תחולת הגנת ביצוע מעשה על-פי הרשאה חוקית. הם הדגישו כי אינם חולקים על גובה היטל ההשבחה או על ההצדקה להטלתו, אך ציינו כי עילות תביעתם אינן אחת או יותר מעילות הפטור, הערר והערעור הקבועות בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). בנוגע לחובת הקטנת הנזק, הדגישו התובעים כי ביטול הסכם המכר והסכם הרכישה על-ידיהם, במטרה להימנע מתשלום היטל השבחה, לא היה מקטין את נזקם, מאחר וסכומי הפיצויים בהם היו מחויבים בעקבות ביטולי ההסכמים עולים על גובהו של היטל ההשבחה.

8.התובעים טענו כי במידה והיו מקבלים מבעוד מועד מהנתבעות מידע אמין על גובהו של היטל ההשבחה, היו נוקטים בדרך שונה - מבטלים את החלטתם למכור את הדירה, פועלים להעלאת מחיר התמורה החוזית או עומדים על נשיאת אורנים בביצוע תשלום ההיטל. לטענתם, נזקיהם כתוצאה מהעוולה הנזיקית וההפרה החוזית של הנתבעות מסתכמים בגובה סכום היטל ההשבחה ששולם על-ידיהם, 220,276 ₪, ובנזק בלתי ממוני (עוגמת נפש) בסך 30,000 ₪. לפיכך, העמידו את סכום תביעתם על סך 250,000 ₪.

כתב ההגנה

9.בכתב ההנגנה הועלו הטיעונים הבאים:

(1)הבקשה המקורית נועדה לשם רישום זכותם של התובעים אצל רשם המקרקעין, והאישור המקורי ניתן מתוך הבנה של הנתבעות שהתובעים מבקשים לרשום את הדירה על שמם. לאור זאת, מאחר והם רכשו את הדירה לפני התוכנית המשביחה, ניתן האישור המקורי בדבר היעדר חוב בגין היטל השבחה;

(2)באישור המקורי לא נאמר שהנתבעות לא תתנגדנה למכירת הדירה לצדדים שלישיים, אלא שהן לא תתנגדנה לרישום העברה של זכויות בנכס;

(3)אישור הוועדה המקומית נדרש לשם העברת זכויות בנכס ולא לצורך התקשרות בחוזה, ועצם מתן האישור המקורי לא שינה את העובדה שבמועד מימוש הזכויות - הוא מועד כריתת הסכם המכר - היה חוב היטל השבחה בגין תכנית שאושרה קודם לכריתתו;

(4)אף אם התרשלו הנתבעות במתן האישור המקורי, אין להסיק מכך התחייבות של הוועדה המקומית שלא לגבות היטל השבחה כנדרש על-פי החוק.

הסכמה דיונית

10.באי-כוח הצדדים הודיעו על הסכמתם להצעת בית המשפט לפיה יוגשו סיכומים בכתב בלבד, ללא צורך בשמיעת ראיות, ולאחריהן יינתן פסק דין מנומק. לאור הודעת הנתבעות והצד השלישי כי הושגה ביניהם הסכמה בדבר חלוקת האחריות, ובהתאם - הגישו יחדיו את הסיכומים, לא אדרש להודעה לצד שלישי.

ההלכה הפסוקה

11.כידוע, לעוולת הרשלנות הקבועה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין או הפקודה) שלושה יסודות: נזק, אשם והקשר הסיבתי ביניהם. יסוד האשם מורכב בחובת זהירות (מושגית וקונקרטית) ומהתרשלות, שהיא הפרת חובת הזהירות (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113 (1982)).

קיומה של חובת זהירות מושגית של רשות ציבורית בגין מסירה רשלנית של מידע שאינו נכון על-ידי אחד מעובדיה לאזרח, אשר הסתמך על אותו מידע, וכתוצאה מכך נגרמו לו נזקים - הנראית לנו כיום כמובנת מאליה, לא הייתה כזו עד לפני עשרות שנים. בפסק הדין האנגלי hedley v. heller (1963) All e.r. 2 575 (h. l) נקבע שאין חובה כזו בהיעדרם של יחסי רעות הדוקים בין מוסר המידע ומקבל המידע, וזאת בכפוף לסייג הנוגע לנזק פיסי, במובחן מנזק כלכלי, שנגרם כתוצאה ממצג השווא. רק מאוחר יותר קבע בית הלורדים כי אין מקום להבחין בין עשיית מעשה פיזי ברשלנות לבין מתן חוות דעת ברשלנות, והכיר באופן עקרוני באחריות לנזק כלכלי שנגרם עקב מידע מוטעה שנמסר ברשלנות. עם זאת, על אף ההשוואה בין מצג רשלני למעשה פיזי רשלני, הותנתה קיומה של חובת הזהירות ב"יחסים מיוחדים" בין יוצר המצג לבין המקבל. בע"א 209/85 עיריית קריית אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190 (1988) נקבע כי רשות מקומית המרכזת באחת ממחלקותיה מידע ייחודי בנושא תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים אלו לציבור הפונים, חבה חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין.

12.קיומה של חובת זהירות קונקרטית תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בע"א 80/87 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד מה(4) 604 (1991) נקבע כי עסקת מכר מקרקעין והעברת המקרקעין לקונה פוטנציאלי, ואף הנזק שעלול להיגרם לקונה כזה, הן בגדר הצפייה הפיזית של ועדה מקומית לתכנון ובנייה, כאשר היא מתבקשת לתת היתר בנייה עקרוני לבעל המקרקעין, ואף בגדר הצפייה הנורמטיבית.

13.אשר ליסוד הקשר הסיבתי: אחריות בגין מצג שווא רשלני במסגרת עוולת הרשלנות תקום כאשר הניזוק הסתמך על המצג הרשלני באופן סביר, ועקב כך נגרם לו נזק. הקשר הסיבתי-העובדתי משמעו כי מצג השווא הוא 'סיבה בלעדיה אין' לנזק שנוצר לניזוק, ואלמלא המצג הרשלני הנזק היה נמנע, ואילו הקשר הסיבתי-המשפטי מחייב קשר של סיבתיות למצג השווא על-פי המבחנים המשפטיים שנקבעו בפסיקה: מבחן הצפיות, מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר (ע"א 3496/13 פלדום פיינגולד מתכות נ' עו"ד גיצלטר (פורסם בנבו, 12.11.2015)).

14.אשר ליסוד הנזק: בע"א 9473/03 יורם גדיש תשתית ובנייה (1992) בע"מ נ' בהג'את (פורסם בנבו, 21.11.2006) (להלן: עניין גדיש) עמד הנשיא (בדימ') ברק על כך שפקודת הנזיקין אינה כוללת משנה סדורה של דיני פיצויים, וכי בתי המשפט הם שפרשו את ההנחיה החקיקתית בסעיפים 71 ו-76 לפקודה, וגיבשו סביבה את הלכות הפיצויים בנזיקין, שביסודן הקביעה כי מטרתם של הפיצויים בנזיקין היא להעמיד את הניזוק, ככל האפשר, במונחים כספיים, במצב בו היה נתון בעת מעשה הנזיקין, לולא מעשה הנזיקין.

15.פסק דינו של השופט אור בע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997) (להלן: עניין זלסקי) עסק בחובתה של ועדה מקומית לתכנון ובנייה לפצות קבלן בניין שהסתמך על מצג שווא רשלני שלה. באותה פרשה דובר בקבלן שרכש קרקע מאת בעליה, ושילם לו תמורה המבוססת על שווייה על-פי מצג לפיו היקף הבנייה המותר במקרקעין אלו כפול מזה האפשרי על-פי הדין. משנודע לקבלן על מצג השווא הרשלני, הוא לא מימש את תכניתו לבנות על המקרקעין, אלא כעבור מספר שנים מכר אותם לצד שלישי ברווח, לאחר שערכם עלה בינתיים. בשאלת הפיצוי המתאים, דרך הילוכו של השופט אור, אשר לעמדתו הצטרפו שאר שופטי ההרכב, הייתה כדלקמן: מטרת הפיצוי בדיני הנזיקין הינה לתקן את הנזק שנגרם על-ידי העוולה; יש לפסוק את אותו פיצוי אשר יש בו כדי להעמיד את הניזוק במקום בו היה אלמלא נעשה כלפיו מעשה העוולה; הוא לא נועד להגשים ציפיות של הניזוק שלא הוגשמו בעקבות מעשה העוולה, אלא נועד להגן על אינטרס ההסתמכות (או "האינטרס השלילי"); אמת המידה שאומצה לפיצוי בגין מצג שווא רשלני מתמקדת בפיצוי הניזוק, באופן שהוא יועמד במקום שהיה בו אלמלא נעשה כלפיו מצג השווא הרשלני; אמת מידה זו אינה מגנה על מלוא אינטרס הציפיות של הנפגע, ואין היא באה להעמידו במקום שהיה בו לו היה המצג אמיתי. היא מתמקדת באינטרס ההסתמכות; חריגה מכך תעמיד את הניזוק במצב טוב יותר בעקבות ביצוע העוולה מאשר היה בו אלמלא בוצעה, ותחרוג ממטרת דיני הנזיקין של פיצוי הקורבן; וכשמדובר במצג שווא רשלני של רשות תכנון, הרי שעל-פי התפיסה הבסיסית במשפט המינהלי, אין לאכוף הבטחה שניתנה שלא כדין על-ידי גוף מינהלי; רק בנסיבות חריגות (כמו, למשל, של תרמית) ניתן לפסוק פיצוי שיעמיד את הניזוק במצב שהיה בו לו היה המצג נכון. לאור זאת, נקבע כי נזקו של הקבלן הוא ההפרש בין המחיר ששילם לבין שווי הנכס שקיבל, שהרי אלמלא מצג השווא לא היה הקבלן מתקשר לרכישת המקרקעין, או, למצער, היה מסכים לשלם בעבורו מחיר נמוך יותר. עוד נקבע מי שהציג מצג שווא רשלני אינו יכול ליהנות מעליית ערכו של הנכס לאחר שהתגלה המצג הכוזב. דהיינו, אין להביא בחשבון נזקו של רוכש המקרקעין את עליית הערך המאוחרת שחלה עקב השינוי במחירי השוק, מאחר ואין עלייה זו מהווה תולדה של העוולה של המזיק. רק התפתחויות אשר ניתן לומר כי הן נובעות במישרין ממצג השווא הרשלני יובאו בחשבון בקביעה אם העוולה גרמה נזק לניזוק (וראו, בסוגיה זו, גם פסקה 21 בעניין גדיש).

16.בע"א 153/04 רובינוביץ נ' עו"ד רוזנבוים (פורסם בנבו, 6.2.2006) (להלן: עניין רובינוביץ) דובר במערערת שמכרה לשותפיה את חלקה במגרש, ורכשה דירת מגורים עבור אביה. בביצוע עסקת המגרש היא הסתמכה על הערכת המשיב, שהיה עורך-דינה, לפיה היא צפויה לשלם מס שבח בשיעור 8% מסכום העסקה, בעוד שבפועל היא חויבה לשלם מס שבח בשיעור 47% מסכומה. היא תבעה את ההפרש בין הערכת מס השבח לבין המס בפועל, בצירוף סכום בעבור עגמת נפש. השופטת (כתוארה אז) נאור (עמדת הרוב) דחתה את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה את תביעת המערערת נגד עורך-דינה. היא הדגישה כי במקרים של מצג שווא רשלני, נפגע זכאי לפיצוי הסתמכות, שישיב את מצבו לקדמותו, וכי תיתכן פסיקת פיצוי בגין ראש נזק מסוג "אבדן הזדמנויות חלופיות", אולם רובצת עליו החובה להוכיח את נזקו: בשלב הראשון, את היקפו ומידתו של הנזק שנגרם לו (תיחום הנזק), ובשלב השני, את שיעור הפיצויים לו הוא זכאי בגין הנזק שנגרם לו (כימות הנזק). בהנחה שהמערערת עברה את המכשול של תיחום הנזק - והוכיחה קיום חלופה אחרת (כגון - שב ואל תעשה), קבעה השופטת נאור שלא הונחה תשתית שתאפשר להעריך את הפיצוי במידת ודאות סבירה, קרי - בכמה גבוה, אם בכלל, שווי החלופה האחרת, שאבדה, מן החלופה של עסקת המכר. היא קבעה כי משלא עמדה המערערת בנטל ההוכחה הנדרש, אין מקום לפסוק לה פיצוי במישור הנזיקי (מצג שווא רשלני) בגין אבדן הזדמנויות חלופיות, והדגישה כי באומדן המבוסס על הערכה כמה מס הייתה המערערת מוכנה לשלם, אין כדי להוות קנה מידה מתאים להערכת הפיצוי בגין הנזק שנגרם בפועל. עם זאת, נפסק למערערת פיצוי בגין נזק לא ממוני בלבד. (יוער כי ממכלול הראיות שעמדו בפניה הסיקה השופטת נאור כי המערערת הייתה זקוקה לכסף כדי לטפל באביה, ובכל מקרה הייתה מוכרת את חלקה במגרש).

17.בע"א (מחוזי חי') 12780-03-14 עיריית חיפה נ' צווקר (פורסם בנבו, 9.6.2014) (להלן: עניין צווקר) דובר במשיבה, בעלת זכויות בדירה, אשר קיבלה מנציגת העירייה אישור בכתב כי לא חל על הדירה היטל השבחה, וכעבור שבוע מכרה את דירתה לצד שלישי. לאחר המכר התברר כי על הדירה חל היטל השבחה בשל תכנית משביחה שאושרה עוד לפני העברת הזכויות למשיבה. המשיבה שילמה את היטל ההשבחה תחת מחאה, ותבעה את העירייה בגין מצג שווא רשלני. השופטת נאות-פרי פסקה פיצוי בשל אבדן הזדמנויות עקב מצג שווא רשלני, לאחר שהדגישה כי תשלום היטל כדין אינו יכול להיות נזק כשלעצמו, מאחר ואין קשר סיבתי בין ההסתמכות על המצג הרשלני לבין עצם חובת תשלום ההיטל. נקבע כי מתקיים קשר סיבתי בין המצג הרשלני וההסתמכות עליו לבין אופן ניהול המשא ומתן מצד המשיבה למכירת הדירה ותוצאותיו. הודגש כי עקב המצג נמנעו מהמשיבה הבחירה והאפשרות לנהל את המשא ומתן עם הצד השלישי על יסוד נתוני אמת, וכי פגיעה זו היא בבחינת נזק בר-פיצוי. הוסבר כי לאור השוני המועט בין עובדות אותה פרשה לבין העובדות בעניין רובינוביץ (שם לא הונחה תשתית לקביעת שווי החלופה האחרת אשר הוחמצה, ואילו כאן טענה המשיבה בכתב התביעה ובתצהיר, כי ייתכן שלא הייתה מוכרת בכלל את הנכס וייתכן והייתה דורשת את התשלום מהרוכשים, ו"קשה לצפות ממנה להציג ראיות חד משמעיות לגבי מה היה מצבה ללא הטעות"), יש לאמץ את עמדת המיעוט בעניין רובינוביץ, ולפסוק פיצוי על דרך האומדנה. בהתבססה על הפסיקה בעניין זלסקי, קבעה השופטת נאות-פרי כי מתן פיצוי בשיעור שדומה בשיעורו להיטל ההשבחה דומה לפיצוי המגן על אינטרס ההסתמכות, ושיעורו הינו הפיצוי הראוי "בזיקה לאובדן ההזדמנות לנהל את המו"מ על יסוד נתוני אמת".

18. בע"א 4948/13 עו"ד הרכבי נ' אבני (פורסם בנבו, 15.3.2015) (להלן: עניין הרכבי) חזר השופט עמית על ההלכה שנקבעה בעניין זלסקי לגבי זכאות הנפגע ממצג שווא רשלני לפיצויי הסתמכות במסגרת הכלל של השבת המצב לקדמותו, ועל הכרת הפסיקה כי תיתכן פסיקת פיצוי גם בגין ראש נזק מסוג "אבדן הזדמנויות חלופיות" במקרה של מצג שווא רשלני, כאמור בעניין רובינוביץ. הודגש כי פיצוי מסוג זה אינו מהווה פיצוי הסתמכות נזיקי וחוזי "קלאסי", וכי הוכחת הנזק מסוג "אבדן הזדמנות חלופית" מטילה נטל לא פשוט על הנפגע מעצם היותו היפותטי. מאחר ובאותה פרשה הועלתה הטענה להחמצת הזדמנות חלופית בעלמא וללא שהונחה לה כל תשתית ראייתית, לא חויב המערער (שהציג מצג שווא רשלני) בתשלום פיצוי למשיבים שנפגעו.

19.בפסק דינו של השופט דראל בת"א (מחוזי י-ם) 24714-09-11 בן חמו נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקאות 129-127 (פורסם בנבו, 16.8.2015) (להלן: עניין בן חמו), הודגש כי לאור הפסיקה בעניין הרכבי, אין מקום לפסוק על-פי דעת המיעוט בעניין רובינוביץ בדרך של האומדנא ולמלא בדרך זו את המחסור בטענות ובראיות, וכי מתן פיצוי בגין מצג שווא רשלני מחייב את התובע להוכיח במידת ודאות סבירה את גובה הנזק.

הוכחת הנזק

20.מתן האישור המקורי, בו צוין כי אין היטל השבחה, למרות שבפועל היה קיים באותה עת חוב היטל השבחה בגין תכנית מיום 6.7.2010, מעיד על התרשלותן של הנתבעות, קרי - על הפרת חובת הזהירות המוטלת עליהן כלפי התובעים. טענת הנתבעות, לפיה האישור המקורי ניתן מתוך הבנה שהתובעים חפצו לרשום את הדירה על שמם ולכן אין בו פגם, אינה ראויה, מנוגדת לתוכן האישור ואינה מעידה על תום-לב. (במאמר מוסגר יוער כי על הנתבעות להחיל על עצמן את הטענה שבסעיף 5 לסיכומי באי-כוחן, לפיו אין משמעות לכוונה סובייקטיבית אלא למסמך עצמו). הוכח יסוד האשם של עוולת הרשלנות, במקרה הנוכחי של מצג שווא רשלני, ונותר לבחון האם הוכחו היסודות הנוספים - הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין ההתרשלות.

21.נזכיר כי על-פי ההלכה, עצם תשלום היטל ההשבחה כדין אינו מהווה נזק לכשעצמו. על-פי סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, היטל השבחה ישולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל. סעיף 1(א) לתוספת זו מגדיר מהו "מימוש זכויות" במקרקעין, וכולל את החלופה של העברת הזכויות במקרקעין בתמורה או שלא בתמורה. בענייננו, החיוב בהיטל הינו בגין תכנית במועד שקדם לכריתת הסכם מכר הדירה בין התובעים לבין אורנים, ולפיכך חלה על התובעים החובה לשלמו. התובעים לא חלקו על חובתם לשאת בחיוב זה, אולם טענו לפיצוי בגין נזקיהם עקב מצג השווא הרשלני.

22.בכתב התביעה טענו התובעים כי אילו היו מקבלים מהנתבעות את המידע הנכון לגבי חוב בגין היטל השבחה, אזי היו מבטלים את החלטתם למכור את הדירה, או, לחילופין, היו דורשים להעלות את מחירה בשיעור ההיטל, או, לחילופי חילופין, דורשים מאורנים לשאת בסכום ההיטל. עוד נטען כי משהתברר מצג השווא והצורך בתשלום היטל השבחה, לאחר שכבר נכרתו הסכם מכר הדירה עם אורנים והסכם לרכישת דירה חדשה, לא עמדה בפניהם האפשרות לסגת מהסכמים אלו (ובכך למנוע את הצורך לשלם את ההיטל), לאור סעיפי הפיצויים המוסכמים והצורך לממן את הדירה שרכשו מכספי תמורת הדירה שמכרו. משנשלל מהם המידע הנכון, טענו התובעים לפיצוי במלוא סכום היטל ההשבחה.

בסיכומיו בכתב טען בא-כוח התובעים כי הנסיבות העובדתיות במקרה הנוכחי זהות לאלו שנדונו בעניין צווקר, ולכן יש להגיע אף בענייננו לאותה תוצאה משפטית. יתר על כן, לטעמו היעדר אפשרות מעשית להביא לביטול שני ההסכמים (הסכם המכר והסכם רכישת דירה חדשה) הינו נסיבה נוספת, שלא התקיימה בעניין צווקר, ואשר יש בה כדי לחזק את הטענה לפיצוי במלוא סכום ההיטל. עוד נטען כי על-פי ההסכמים שכרתו התובעים, היה עליהם להוסיף 75,000 ₪ לתמורה שיקבלו בעד הדירה שמכרו לאורנים על מנת לממן את הדירה החדשה אותה רכשו. לו ידעו כי יהא עליהם לשאת בעלות נוספת של 200,000 ₪, בגין היטל ההשבחה, אזי "בוודאי ובוודאי שהיה בה כדי למנוע מהתובעים את המהלך הבלתי הגיוני של מכירת דירתם ורכישת דירה נוספת במקומה". בא-כוח התובעים ציין כי אין הם מבקשים לפצותם בגין ההפרש בסך 75,000 ₪, שכן הם הסכימו לשאת בסכום זה מרצונם החופשי, אולם טען כי ב"הפרש הנוסף", בגובה היטל ההשבחה, הם לא הסכימו לשאת אך נאלצו לשאת בו רק עקב המצג הרשלני של הנתבעות.

23. בסיכומיהם בכתב התייחסו באי-כוח הנתבעות והצד השלישי לחלופות אשר נטען בכתב התביעה כי עמדו בפני התובעים, אילולא בוצע מצג השווא הרשלני. הם הפנו את הזרקור לעמדת הרוב בעניין רובינוביץ, ולקביעה כי בנסיבות אותו מקרה "הימנעות מביצוע עסקת המכר באותה עת לא הייתה פותרת את בעיית המס". הם טענו כי במקרה הנוכחי אין לסטות מ"הלכת רובינוביץ", כפי שנעשה על-ידי בית המשפט המחוזי בעניין צווקר, ואף אין לקבל את החלופה של ביטול עסקת המכר (שאף נשללה בעניין רובינוביץ). עוד נטען כי החלופה של העלאת התמורה בהסכם עם אורנים בגובה סכום היטל ההשבחה הינה ערטילאית, מה עוד שלא הובאה ראיה לכך שאורנים הייתה נכונה לשלם תמורה גבוהה יותר או לשאת בעלות ההיטל, או לכך ששווי הדירה שנמכרה היה גבוה מהתמורה שננקבה בהסכם המכר.

24.בסיכומי התשובה הדגיש בא-כוח התובעים כי סמיכות הזמנים שבין עסקאות המכר והרכישה, שנעשו יום אחר יום, מצביעה על הסתמכותם על האישור המקורי, ועל היות שתי העסקאות בגדר עסקה כוללת אחת, שנעשתה על-ידי התובעים מתוך בחירה המבוססת על המידע השגוי, ללא צורך ממשי בביצוען. נטען כי הנזק האמיתי הינו מלוא סכום היטל ההשבחה, שלא היה משולם כלל אלמלא מצג השווא הרשלני, מאחר והעסקאות לא היו יוצאות אל הפועל.

25.עמדת הרוב בעניין רובינוביץ, שקיבלה גושפנקה נוספת בעניין הרכבי, מציבה בפני התובעים קושי לא מבוטל. גזירת הנזק (היקפו וכימותו) מתוך מציאות חלופית שלא התרחשה, ושהייתה מתרחשת אלמלא נעשה מצג השווא הרשלני, אינה פשוטה, לאור קשיי הוכחתו של מצב היפותטי. נראה כי לאור קושי זה, הכריע בית המשפט המחוזי בעניין צווקר על-פי דעת המיעוט של השופט רובינשטיין בעניין רובינוביץ, לאחר שאבחן בין העובדות הפרשה ההיא לעובדות שעמדו בפניו. נזכיר כי לאחר פסק הדין בעניין צווקר, ניתן על-ידי בית המשפט העליון פסק דין בעניין הרכבי, ולאורו דחה בית המשפט המחוזי בעניין בן חמו את התביעה בהיעדר הוכחה "במידת ודאות סבירה" של גובה הנזק. בעניין הרכבי התייחס השופט רובינשטיין בעקיפין לקושי שמעוררת עמדת הרוב בעניין רובינוביץ, אך הדגיש את הצורך בהוכחת נזק:

"עם זאת, כדי לזכות לפיצוי, עילת הרשלנות דורשת קיומו של נזק, כאשר למעט במקרים חריגים הנטל הוא על הניזוק להוכיח את קיומו של הנזק (ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי, פ''ד נז(4) 289, 312 (2003); ע"א 153/04 רובינוביץ נ' רוזנבוים, [פורסם בנבו] פסקה 9 לפסק דינה של השופטת, כתארה אז, נאור (2006)). אכן, חרף ההצדקות העיוניות הרבות לכך, עלולה להתעורר במקרים כדוגמת המקרה בו עסקינן תחושה לא נוחה, כאשר נפל פגם בהתנהלותו של פלוני שהתרשל בפעולותיו, או בהתנהלותו של אלמוני שהפר חוזה עם אחר, אולם לבסוף לא הוכח כי נגרם נזק, והרשלן או המפר יוצאים כמעט ללא פגע חרף התנהלותם. אולם זו המסגרת המשפטית בה אנו נמצאים, אלה הם דיני החיובים, ובהתאם להם ולרציונלים העומדים בבסיסם עלינו לפסוק".

26.ראינו כי במקרה של מצג שווא רשלני יש לפסוק לניזוק פיצוי שיעמידו במקום בו היה אלמלא נעשה כלפיו אותו מצג. כפי שנראה להלן, בכתב התביעה הונחה תשתית עובדתית המאפשרת לכמת את נזקם של התובעים. אם במענה לבקשה המקורית היה ראש העירייה מתנה את מתן האישור המופנה לרשם המקרקעין בתשלום היטל השבחה בסך כ-200,000 ₪, התסריט המתקבל יותר על הדעת הינו שהסכם המכר בין התובעים לאורנים לא היה נכרת כעבור ימים ספורים, וכמוהו אף הסכם הרכישה של דירה חדשה. בניגוד לעובדות שבעניין רובינוביץ, בענייננו אין בסיס למסקנה שבכל מקרה ובכל תנאי היו התובעים מוכרים את דירתם בנהריה ורוכשים תחתיה דירה אחרת באותה עיר. סביר להניח שהצורך בהוספת כ-200,000 ₪ (גובה היטל ההשבחה) לעלויות המעבר לדירה חדשה, בהשוואה לתוספת של 75,000 ₪ לה התכוונו התובעים (הפרש בין התמורה שננקבה בהסכם לרכישת הדירה החדשה, היקרה יותר, לבין התמורה שהייתה אמורה להתקבל ממכירת דירת התובעים), היה מטרפד את העסקה כולה ומונע את כריתת שני ההסכמים. ההנחה שהתובעים היו מצליחים להעלות את התמורה החוזית של הדירה הנמכרת בגובה היטל ההשבחה או שאורנים הייתה מסכימה לשאת בו הינן הנחות בלתי סבירות, ובכל מקרה - היתכנותן פחותה מאשר התסריט של אי-כריתת ההסכמים.

במידה והתובעים לא היו כורתים את הסכם המכר עם אורנים, קרי - לא היו ממשים את זכויותיהם בדירה, הם לא היו נאלצים לשלם ביום 29.1.2016 את היטל ההשבחה בסך 220,275 ש"ח, ותשלומו היה נדחה למועד בלתי ידוע של מימוש זכויותיהם בדירה. אולם במידה והתובעים לא היו כורתים את ההסכם האמור, הם אף לא היו כורתים את ההסכם לרכישת דירה חדשה, ולא היו הופכים לבעלי זכויות בדירה זו, ששווייה גדול ב-75,000 ₪ משווי דירתם "הישנה". החזרת המצב לקדמותו טומנת בחובה את ביטול "ההנאה" של התובעים מדירתם החדשה, שנוצרה בעקבות מצג השווא שהוביל לכריתת ההסכמים. את שווייה הכספי של "הנאה" זו יש להעמיד על הסכום של 75,000 ₪, הוא "מוֹתָר הדירה החדשה מהדירה הישנה". עולה מכך כי על מנת להשיב את המצב לקדמותו, על המזיקים לפצות את התובעים בגובה ההוצאה הנוספת שנגרמה להם (220,275 ₪) בהפחתת שווי ההנאה שנגרמה להם (75,000 ₪) כתוצאה ממצג השווא הרשלני. נזקם הממוני של התובעים, עומד, איפוא, על 145,275 ₪.

יוער כי החזרת המצב לקדמותו כוללת אף משתנים נוספים, אותם לא הבאתי בחשבון, כמו "חיסכון" בתשלום מס רכישה ובהוצאות נילוות אחרות הכרוכות בשתי עסקאות המכר. מאחר והנתבעות לא העלו טיעונים בנוגע למשתנים הנוספים העשויים להקטין את נזקיהם של התובעים, ומאחר וקיימים אף משתנים בלתי ידועים שעשויים להגדיל את נזקיהם (כמו, למשל, האפשרות לתביעות של אורנים ומוכרי הדירה החדשה נגד התובעים בקשר לניהול משא ומתן לקראת כריתת ההסכמים עמהם), סברתי כי אין בהיעדרם של אלה כדי לאיין את אופן חישוב הנזק כמפורט לעיל. אכן, אף בדרך החישוב בה הלכתי יש קורטוב של אומדנה, אולם, אף אליבא דעמדת הרוב בעניין רובינוביץ, "לא נדרש 'דיוק מתמטי' בהוכחת הפיצויים, אך 'נתונים סבירים' - יש להביא".

27.התובעים זכאים אף לפיצוי בגין נזק בלתי-ממוני. בכתב התביעה תוארה התדהמה הגמורה של התובעים כאשר התברר להם כי האישור המקורי היה שגוי, וכי עליהם לשאת בהוצאה נוספת של כ-200,000 ₪, אותה לא הביאחו בחשבון בטרם כרתו את שני ההסכמים. עוגמת נפש נוספת נגרמה לתובעים על-ידי העירייה, שהשתהתה במתן תשובה לפניות בא-כוחם, וכשנתנה תשובה - ביקשה למרק את מחדלה בנימוקי סרק, תחת להודות בטעות. הנני מעמיד פיצוי זה על סך 5,000 ₪.

28.בין הנזקים הללו, הנזק הממוני והבלתי-ממוני, לבין התרשלות הנתבעות קיים קשר סיבתי-עובדתי וקשר סיבתי-משפטי. לולא המצג הרשלני לא היו נגרמים לתובעים נזקים אלו, ועל-פי כל שלושת המבחנים המשפטיים (מבחן הצפיות, מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר) - יש לראותם כנובעים מהמצג האמור.

התוצאה

29.אשר על כן, הנני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעות (ביחד ולחוד) לשלם לתובעים את הסכומים הבאים:

(1)150,275 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 9.2.2016, ועד לתשלום המלא בפועל;

(2)אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה ועד לתשלום המלא בפועל;

(3)שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 14,000 ₪ הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ט' חשוון תשע"ח, 29 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.