מרצפות בת ים בע"מ נ' זפקו

האם חייב מתווך מקרקעין לגלות ללקוחו, מוכר המקרקעין, כי הוא מקבל עמלה גם מהקונה?

אם כן, מהן התוצאות של הפרת חובת גילוי זו?

אלו, בתמצית, שתי השאלות הטעונה הכרעה בתובענה זו.

תביעה לתשלום הסך של 1,500,000 ₪.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1. התובעת הינה חברה פרטית, אשר בכל הזמנים הרלוונטיים לתביעה היתה הבעלים של מבנה תעשייתי המצוי ברח' החרושת 16 בת ים, והידוע כחלקה 110 בגוש 7129 (להלן: "הנכס"). בעליה של החברה הם ה"ה אליעזר ואורן סגל, אב ובנו (להלן: "אליעזר", "אורן" , ו - "סגל", לפי העניין).

   אליעזר, אדם בן 84, הינו גם הבעלים של חברה בשם יבנה תעשיות בניינים בע"מ, חברה קבלנית אשר בנתה בעבר אלפי יחידות דיור, ואולם אינו פעיל יותר בתחום זה והוא ובנו עברו לעסוק בתחום היזמות במקרקעין.

2. הנתבע הינו מתווך מקרקעין מורשה.

3. בחודש אפריל 2010 התובעת ביקשה למכור את הנכס, ולצורך כך פנה אליעזר לנתבע, עימו היה לאליעזר היכרות מוקדמת מעיסקה קודמת בראשל"צ בה הנתבע תיווך עבורו, וביקש ממנו למצוא קונה לנכס.

4. אין חולק כי באותה עת הנכס היה מושכר ל – 3 חברות שונות אשר חלק מהן לא עמדו בתשלום דמי השכירות החוזיים במלואם ובמועדם, לא שילמו את הארנונה המגיעה בנכס, ובד בבד – סירבו לפנות את הנכס. כמו כן נרשמה על זכויות התובעת בנכס הערה על פי פקודת המסים (גביה) בגין חוב ארנונה לעיריית בת ים, על סך של 1,806,179 ש"ח ₪.

5. הצדדים נדברו ביניהם כי הנכס יוצע למכירה במחיר של 6,500,000 ₪, כאשר התמורה הסופית לא תפחת מ - 6,000,000 ₪.

   הצדדים חלוקים אם זו היתה ההסכמה מלכתחילה שמא מחיר זה הוסכם רק לאחר בדיקות שערך הנתבע. מכל מקום אין חולק כי זו היתה ההסכמה שגובשה לבסוף.

   עוד הוסכם בין הצדדים כי דמי התיווך שתשלם התובעת לנתבע יעמדו על שיעור של 1% מהתמורה + מע"מ.

6. הנתבע איתר שני קונים פוטנציאליים. האחד הוא מר משה אהרוני אשר הסכים לשלם סך של 6,080,000 ₪ + מע"מ בגין הנכס, אך לבסוף נסוג מהעיסקה.

   השני, היתה חברת "יוחנן חסון ובניו חברה להשקעות בע"מ" הנשלטת על ידי מר יוחנן חסון (להלן: "חסון") אשר עימה התקשרה לבסוף התובעת בהסכם מכר מיום 15.12.2010, תמורת הסך של 6,000,000 ₪ + מע"מ.

   כמו כן שילמה התובעת לנתבע את דמי התיווך המוסכמים בסך של 60,000 ₪ + מע"מ.

7. רק לאחר החתימה הסתבר לתובעת כי חסון רכשה את הנכס בנאמנות עבור צד שלישי, חברת "נוף חוף השנהב בע"מ" (להלן: "חוף השנהב"), חברה שנשלטת על ידי מר בני רבה (להלן: "רבה"), שגם שילמה לתובעת חלק מתשלומי התמורה.

8. התובעת דיווח על העיסקה לשלטונות המס במועד, וכן ערכה שומה עצמית לצרכי מס שבח.

   דא עקא, שלטונות המס לא קיבלו את השומה העצמית ברכיב מחיר המכירה, וערכו שומה לפי מיטב השפיטה, בה קבעו כי השווי הראוי של הנכס הינו 8,500,000 ₪, ומס השבח החל על העיסקה חושב בהתאם לשווי שנקבע ולא בהתאם לתמורה החוזית.

   התובעת הגישה השגה על קביעה זו אשר נדחתה, ולאחר מכן הגישה ערר לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב (ו"ע 26315-06-12).

   הנתבע מסר תצהיר לתמיכה בעמדת התובעת בהליך זה, וביום 9.2.2014 התקיימה ישיבת ההוכחות בתיק (פרוטוקול הדיון צורף כנספח 13 לתצהיר אורן).

   במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע על ידי ב"כ מנהל מס שבח, התקיים בין הנתבע לבין ב"כ מנהל מס שבח הדו שיח הבא (עמ' 3 לפרוטוקול):

   "ש. אורן סגל, הבעלים של מרצפות מצביע בתצהיר שלו על העובדה שהוא שילם לך 60 אלף שקל דמי תיווך.

   ת. אמת

   ש. כמישהו שתומך בטענה שלו שהנכס שווה 6 מיליון שקלים. הוא אומר במילים אחרות, זה סביר בשביל הנכס הזה. אתה רוצה לאמר מר ג'בקו, לוועדה הנכבדה כמה עוד אתה קיבלת עבור הנכס הזה?

   ת. חצי מיליון שקל.

   ש. תאשר לי בבקשה שזו חתימתך שיצאה לחברת חוף השנהב בגין מכירת הנכס הזה.

   ת. תראי לי רגע. מאשר."

   (הנתבע אישר כאן את החשבונית שצורפה כנספח 12 לתצהירו של אורן, בהליך שכאן, הדגשות שלי – ר.א.).

9. בשלב זה הודיע ב"כ התובעת כי עובדת התשלום הנוסף שקיבל הנתבע מחוף השנהב לא היתה ידועה לו קודם לכן, וכי נחשף לעובדה זו לראשונה זה עתה.

   בהמשך, במסגרת החקירה החוזרת נשאל הנתבע על ידי ב"כ התובעת דכאן, בגין מה קיבל את התשלום הנ"ל מחוף השנהב, והשיב (עמ' 7 לפרוטוקול):

   "קודם כל לא שאלתם אותי אף פעם לגבי עמלת תיווך שקיבלתי. אז כן קיבלתי 500 אלף שקל פלוס מע"מ. זה היה התנאי שלי לעמי חסון ולמי שבא במקומו. ואכן קיבלתי את הסכום הזה. לא מדובר באחוזים, לא בעמלות. אורן שילם לי אחוז אחד ממחיר העיסקה. מהם דרשתי 500 אלף שקל פלוס מע"מ"

   (הדגשה שלי - ר.א.)

10. גם רבה העיד באותו משפט מטעם התובעת. בחקירתו הנגדית של רבה על ידי ב"כ מנהל מס שבח התברר גם חוף השנהב שילמה אף היא לחסון 500,000 ₪ + מע"מ (עמ' 16 ש' 31).

    לטענת רבה, התשלום היה עבור פעולות שביצע חסון לצורך פינוי הדיירים שישבו בנכס, וכן להסדרת נושא העיקול הרובץ על הנכס לטובת עיריית בת ים בגין חוב הארנונה שאמור לחול על השוכרים.

11. בסופו של יום , הגיעו התובעת ומנהל מס שבח להסכמה לפיה שווי המכירה ייקבע על 6,600,000 ₪ ובהתאם לכך מוסתה המכירה הן במס שבח והן במע"מ. יצויין כי הסדר זה הושג לאחר שבית המשפט לעניינים מנהליים ציין בפרוטוקול הדיון כי "ללא ספק הנסיבות היום כפי שעלו על דוכן העדים מצדיקות הסדר" (עמ' 62 ש' 32)

     

    טענות התובעת

12. הנתבע ניצל לרעה את האמון והבלעדיות שניתנו לנתבע על ידה וכל פעולותיו כוונו לביצוע מעשה עוקץ ותרמית לגרום לתובעת להאמין כי לא ניתן למכור את הנכס ביותר מ – 6,000,000 ₪. הנתבע ידע היטב כי תמורה זו הינה נמוכה עבור הנכס וניצל את חוסר הידיעה וההזדמנות שנקרתה לו לקבל 500,000 ₪ נוספים במירמה, תוך העמדה בפני הקונה תנאי לפיו העיסקה תתגבש רק אם ישולם לו סך נוסף זה, והכל ללא שגילה לתובעת על דרישתו האמורה.

13. הנתבע הציג מצג שווא כוזב במכוון, לפיו לא ניתן לקבל עבור הנכס סכום העולה על 6,000,000 ₪ וכי אין מתעניינים בנכס, בעוד שידע היטב כי הנכס שווה סכום גבוה בהרבה, וכי לא ביצע פעולות לאיתור קונים לנכס אלא לאיתור קונה ספציפי אשר יהיה מוכן להיעתר לתנאים שהציב ללא ידיעת התובעת.

14. הנתבע שילשל לכיסו את הסכום של 500,000 ₪ בניגוד להוראות הנאמנות הקבועות בחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין") חוק הנאמנות, חוק עשיית עושר ולא במשפט, דיני תום הלב החוזיים, וברשלנות.

15. שוויו האמיתי של הנכס הינו 7,500,000 ₪. הנתבע בפעולותיו מנע מהתובעת מידע זה או כל מידע אחר אשר עשוי להביא אותה לדעת או לחשוד כי התמורה החוזית נמוכה ולגרום לה להעלות את המחיר (שאז יפחת כוחו להציב תנאים לטובתו) וטען שאין קונה שמסכים לשלם יותר מ – 6,000,000 ₪.

16. נוכח האמור הגישה התובעת תביעה זו, על הסך של 1,500,000 ₪, שהינו ההפרש בין התמורה שקיבלה לבין שוויו האמיתי של הנכס. לטענת התובעת היא העמידה את נזקיה על סכום זה כאשר בפועל נזקיה גדולים יותר והם עומדים על סכום המע"מ בגין סכום זה, הסכום שקיבל הנתבע מחוף השנהב, דמי התיווך שהנתבע קיבל מהתובעת, ושכר הטירחה ששילמה התובעת בגין הטיפול מול רשויות המס.

     

    טענות הנתבע

17. הנתבע טוען כי הנכס נמכר לחוף השנהב כדי שוויו האמיתי, וזאת בשים לב לעיקול בסכום שרבץ על הנכס לטובת עיריית בת ים, קיומם של שוכרים בעייתיים וכן מבנה המיועד להריסה המצוי בו. לא התקבלה ולא ניתנה הצעה גבוהה יותר מאשר הסכום בו נמכר לבסוף הנכס, ולא היו עליו קופצים. הסכום שהתקבל בפועל הינו ממילא הסכום שביקשו סגל והתובעת לקבל תמורתו.

18. עוד טען הנתבע כי כשהציע את הנכס לחסון סיכם עימו בעל פה כי יקבל ממנו עמלת תיווך בשיעור של 2% ובנוסף זכות בלעדיות לשיווק כל נדל"ן שייבנה בעתיד עקב הגדלת זכויות הבניה בהתאם לתב"ע שחלה על הנכס. לימים, כאשר הסתבר לו כי חסון קנה את הנכס בנאמנות עבור חוף השנהב, שוחח עם רבה וזה התנגד נחרצות למתן זכות הבלעדיות, ולכן סוכם בינו לבין רבה כי במקום דמי תיווך בשיעור של 2% יקבל סך של 500,000 ש"ח + מע"מ מתוך כספי התמורה.

19. עוד טען הנתבע כי בינו לבין התובע לא הוסכם ולא הותנה דבר בכל הנוגע לעמלה שייגבה מהרוכש שיאתר. הסכום שקיבל מחוף השנהב לא שולם על חשבון חלקה של התובעת בעיסקה ולא נגרע מחלקה, שכן התובעת ביקשה לקבל סך של 6,000,000 ש"ח בלבד. כל הנוגע לעמלה זו הינו עניינו של הנתבע בלבד ואין זה מקובל או נהוג כי מוכר יציב למתווך דרישות או תנאים בעניין העמלה שיגבה מהרוכש. לא היתה על הנתבע שום חובה להודיע לתובעת מבעוד מועד על תשלום זה.

     

    דיון והכרעה

20. נקודת המוצא שאינה שנויה במחלוקת הינה כי הנתבע לא סיפר לסגל את העובדה שחוף השנהב שילמה לו סך של 500,000 ₪ + מע"מ.

    הנתבע אישר בחקירתו הנגדית בפני כי דרך הילוכו מאז ומתמיד הינה שכאשר הוא הוא מקבל נכס למכירה הוא לעולם אינו מגלה למוכר מה הוא מקבל מהרוכש ולהיפך (עמ' 107-108 לפרוטוקול, וכן ר' עדותו בפני כב' הרשמת בהליך הבקשה לביטול צו העיקול הזמני – "אף אחד מהצד של המוכר לא יודע כמה אני גובה מהקונה" – עמ' 13 ש' 19-23).

21. אין גם חולק כי בין סגל לבין הנתבע היו יחסי אמון מיוחדים. אורן העיד (עמ' 23 ש' 12-14) כי עקב יחסי אמון אלה לא מסר למתווכים אחרים זכות לשווק את הנכס:

    "היה בינינו יחסי אמון. כמו שאנחנו האמנו שהוא יפעל באופן מיטבי להוציא את המקסימום עבור הנכס כך הוא גם סמך עלינו שאנחנו לא נפנה לאחרים כמו שהבטחנו לו"

    ואילו הנתבע מסר, בעדותו בפני כב' הרשמת, ביום 11.1.2015, במסגרת הבקשה לביטול צו העיקול הזמני שניתן :

    ש. אתה כותב שיש יחסי אמון במקצוע התיווך ?

    ת.אמת.

    ש.מה המשמעות של אמון ?

    ת.אם לקוח עושה עוד ועוד עסקאות זה סימן שהוא מאמין במתווך.

    ש.אתה מתכון לאדונים הנכבדים סגל שהיו איתך בעסקה קודמת ובאו לעסקה נוספת?

    ת.אני מדבר על כל עסקת המשכיות יש בה אמון.

    ש. עם סגל היה לך כזה דבר?

    ת.כן.

    ש. נכון שאתה אפילו לא החתמת אותם על הסכם תיווך שאתה יודע שעל פי חוק המתווכים אתה חייב להחתים אותם בגלל אותם יחסי אמון?

    ת. אני לא חייב להחתים אף אחד. מר סגל אליעזר אף פעם לא חתם על הסכם תיווך במיוחד לא בעסקה הראשונה שהוא בא עם שותף שאני מכיר אותו.

    ש.זה מצביע על יחסי אמון ביניכם?

    ת. כן, יחסי אמון יש."

22. חיזוק לקיומם של יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים נלמד מהעובדה שכל עיסקת התיווך שבין התובעת לבין הנתבע לא גובתה בהזמנה בכתב כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין. על אף זאת, התובעת לא היססה מלשלם לנתבע את דמי התיווך עליהם סוכם בעל פה ובתקיעת כף, וזאת למרות שלכאורה, היא יכולה היתה להתנער ממחויבותה זו נוכח קיומה של דרישת כתב מהותית בחוק המתווכים במקרקעין, ועוצמתה. נתונים אלה מלמדים על קיומם של יחסי אמון ברמה גבוהה בין הצדדים.

23. סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע:

    "(א)מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

    (ב)במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך."

    ואילו סעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין קובע כי:

    "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים."

    על פני הדברים נראה כי קיים קשר בין סעיפים 8(א) ו – 10 לחוק המתווכים במקרקעין. סעיף 8(א) מחייב את המתווך למסור למזמין כל מידע מהותי הנוגע לנכס ולפעול בנאמנות כלפיו. מאידך, סעיף 10 קובע כי ככל שיש למתווך עניין אישי בעיסקה הרי שחובה עליו ליידע את המזמין בדבר העניין האישי ולקבל את הסכמתו בכתב להמשך פעולת התיווך, או לחלופין לא לקבל על עצמו את העיסקה. עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, הוא עצמו מידע מהותי החב בגילוי.

    אלו הן הוראות המשקפות היבטים מסויימים של חובת אמון בין מתווך מקרקעין לבין הלקוח (פרידמן –בר אור , "דיני עשיית עושר ולא במשפט" מהדורה שלישית (2015), חלק א', עמ' 622 – להלן: "פרידמן").

24. בעבר אכן נפסק כי אין מוטלת על המתווך במקרקעין חובת יידוע של הצדדים בדבר הייצוג המקביל ועל דמי התיווך המקבילים (ע"א 345/67 בן יהודה נ' רוז פ"ד כ"א (3) 623). ואולם, מאז בא חוק המתווכים המקרקעין לעולם השאלה אינה נקיה מספקות. השאלה היא האם חוק המתווכים במקרקעין, מטיל על מתווך מקרקעין ליידע את המוכר בדבר עמלה נוספת אותה הוא דורש מכל קונה (ולהיפך). שאלה זו נוגעת במישרין להיקף חובת הגילוי שקיימת על מתווך בנסיבות אלה, והיא לא לובנה די צורכה עדיין בפסיקת בית המשפט העליון (רע"א 4584/12 אל הנכס בע"מ נ' שלמה שמלצר (19.11.2012), פיסקה 20). כאן נידון פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז - לוד בע"א 25179-07-11, (כב' השופט ע' גרוסקופף), בו נקבע כי על המתווך מוטלת החובה לגלות את אוזנו של המזמין מבעוד מועד כי נכס שהוא מתעתד להראות לו מסור בבלעדיות למתווך אחר. בית המשפט העליון לא התערב בהכרעה זו ואולם הדגיש, כאמור לעיל, כי סוגיית היקף הגילוי לא לובנה עדיין די צורכה בפסיקה.

25. בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (14.8.2008) נידונה חובתו של מתווך ליידע את הקונים בדבר התפתחות משמעותית בנוגע למצב התכנוני של המקרקעין. בית המשפט העליון הטיל חובת יידוע כאמור על המתווך, ואולם הטלת חובה זו נבעה מחובת גילוי הנלמדת "לפי הנסיבות", שכן לא הוכחו יחסי תיווך, והמתווך היה הקונה (עבור אחר). יחד עם זאת בית המשפט העליון, מפי כב' השופטת חיות, אמר שם כי במקרה זה חובת הגילוי "לפי הנסיבות" נובעת מכך:

    "שכמתווך מקצועי היה למערער 1 יתרון על פני המשיבים 2 ו-3 - זוג קשישים מפתח תקווה - בכל הנוגע להשגת מידע תכנוני עדכני וכן משום שהמשיבים 2 ו-3 סמכו עליו ביודעם כי הוא מתווך (אליו פנו גם בעבר לצורך קבלת אינפורמציה עדכנית לגבי המגרש), אף שרכש את המגרש לעצמו ולא שימש כמתווך מטעמם בעסקה ולכן גם איפשרו לו לנסח את ההסכם בלא להידרש בעת החתימה לכל גורם מקצועי אחר."

26. דוגמה נוספת נמצאה בפסיקה ביחס לדמי תיווך של מתווך אשר לא גילה למוכר את העובדה כי שהיה קשור עם הרוכשות בקשר לפיו יהיה זכאי להשתתף ברווחיהן הנובעים מהפרוייקט. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי עובדה זו עולה כדי הפרת חובת הנאמנות ואי גילוי קיום עניין אישי, ואישר את פסק דינו של בית משפט השלום אשר שלל מהמתווך את דמי התיווך (ע"א (ת"א) 8629-11-16 מילנר נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (1.11.2017).

27. דוגמא אחרת הינו פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בפרשת ת.א. 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.2014). כאן הוכח כי המתווך סיכם עם הקונה על דמי תיווך בשיעור של 20% מהתמורה. בית המשפט המחוזי קבע כי:

    "הוכח כי להורוויץ (המתווך – ר.א.) היה עניין אישי מובהק בעסקה שכן, בהתאם להסכם שבינו לבין טסלר (הקונה – ר.א.) הוא היה עתיד לשלשל לכיסו כ-20% מתוך התמורה ששולמה עבור הנכס והוא לא דאג לעדכן בכך את התובעת ולקבל את הסכמתה, בכתב, כפי שנדרש על פי החוק.

    יצוין, כי ניגוד אינטרסים מסוים קיים בפעילות התיווך מעצם טבעה. למתווך, ששכרו נגזר מהתמורה המשולמת בגין העסקה בה תווך, לעולם אינטרס בקיומה של העסקה ואף בגובה התמורה המשולמת בגדרה. על כן, בחובת הגילוי החלה על הורוויץ אין הכוונה לקיומו של "עניין אישי" המתבטא בגביית דמי תיווך מקובלים בגובה 2% משווי העסקה, אלא בקיומו של עניין מהותי בקיומה של העסקה, נוכח הנתח הנכבד – כ-20% – מהתמורה החוזית שהובטח לו.

    בענייננו, במסגרת חובת הגילוי המוגברת המוטלת על הורוויץ היה עליו לגלות לתובעת את האינטרס שלו בעסקה - גילוי אשר היה מבהיר לה כי אין היא יכולה לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד, כי התמורה אינה המחיר שביקש המוכר ולא הצליח לקבלה בעבר, וכי עליה לקבל ייעוץ נוסף בעניין זה של התמורה, ממקור אחר."

    (הדגשות שלי – ר.א.)

    אדגיש כי אמנם הוגש ערעור על פסק דין זה לבית המשפט העליון ואולם בניגוד לדברי ב"כ הנתבע בסעיף 14 לסיכומיו, מעיון באתר הרשות השופטת עולה כי הצדדים הגיעו לכלל הסדר פשרה ופסק הדין בוטל בהסכמה (ר' פרוטוקול ישיבת 10.3.2016), ולכן לא ניתן לאמר ש"פסק הדין בוטל על ידי בית המשפט העליון - כפי שנטען בסיכומי הנתבע בטעות, ככל הנראה.

28. באנגליה, לעומת זאת הדברים הינם ברורים יותר. מהדוגמאות אשר הובאו בסיפרו של פרידמן בעמ' 645 ו – 646 עולה בבירור כי אי גילוי עמלה או שוחד שמקבל הסוכן מהצד האחר לעיסקה מחייבת את העברתה לצד הניזוק. הבסיס לקביעות אלה הינה ההנחה כי אם שולמו עמלה או שוחד לנציג המוכר, ניתן להניח שהמחיר ששולם בפועל למוכר נופל מן המחיר שניתן היה להשיג לפחות כדי העמלה/השוחד ששולמו.

29. מאידך, נטיית בתי המשפט בישראל הינה להכיר בכך שבארץ מקובל שמתווך מקרקעין יקבל את שכרו משני הצדדים, עד שכל אחד מהם מוחזק כיודע נוהג זה.

    בית המשפט המחוזי מרכז – לוד (כב' השופט ה' עובדיה) עמד כבר על כך שגביית דמי תיווך משני הצדדים אינה פסולה ת"א, ובעניין זה ר' ת.א. 5276-07-10 ג'ונתן דויד פיית' נ' שרה רובינשטיין פסקה 42 (26.12.2013)].

30. ואולם, כפי שהובהר לעיל, סעיף 10 לחוק אוסר על מתווך מקרקעין לתווך בעיסקת מקרקעין אם קיים לו עניין אישי בעיסקה, אלא אם כן קיבל את הסכמתו לכך בכתב. פרידמן בסיפרו, בעמ' 648, קובע כי:

    "ייתכן מאוד שקבלת עמלה מהצד השני היא בגדר עניין אישי של המתווך, כאמור בסעיף 10 לחוק. אם כך הדבר, מוטל עליו לגלות זאת לשני הצדדים ולקבל הסכמתם בכתב. אם המתווך לא עשה זאת, אפשר שהדבר ישלול את זכותו לשכר, כולו או חלקו, מהצד שלא נתן הסכמה בכתב (נושא העשוי להיחתך על רקע הוראות סעיף 31 לחוק החוזים), או שיחשוף אותו לתביעת השבה מצד זה"

    הנה כי כן, השאלה המשפטית העומדת להכרעה היא: האם קבלת עמלה מהצד האחר, מהווה "עניין אישי" של המתווך בעיסקה, אשר מחייב את גילויו לצד אשר שכר את שירותיו.

31. בענייננו, סבורני כי הנתבע הפר את חובות הנאמנות והגילוי המוטלים עליו כמתווך. השקפתי זו מתבססת על שני אדנים: ראשית – שיעור העמלה. שנית – יחסי האמון המיוחדים שבין הצדדים.

32. אתחיל בשיעור העמלה. חישוב פשוט מגלה כי עמלת התיווך ששילמה חוף השנהב לנתבע מגיע לשיעור של 8.33%. זהו שיעור מהותי ביותר, אשר עולה פי ארבעה ואף יותר על שיעור דמי תיווך מקובלים (המגיעים כדי 2% שהינה גם ההוצאה המוכרת על ידי שלטונות מס שבח - ר' סעיף 39(6) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963).

    שיעור זה משקף סכום מהותי ביותר, שלמעשה נגרע מהמוכר שכן הרוכש מביט על העיסקה כעל "עיסקת חבילה", דהיינו מבחינתו התמורה החוזית הינה 6,500,000 ₪ + מע"מ (והרי אין לו העדפה למי לשלם – למוכר או למתווך. הוא אדיש לשאלה זו כל עוד התקרה אינה נפרצת). במילים אחרות – סכום זה נגרע מהתובעת.

    ראיה לכך שזהו המצב העובדתי בתובענה דנא נמצאת בעדותו של רבה בבית המשפט לעניינים מנהליים, בעמ' 19 ש' 27, שם התנהל בינו לבין ב"כ התובעת דכאן הדו שיח הבא:

    "ש. אתה איזה מחיר שמעת של העיסקה?

    ת. אני נאמר לי בהתחלה 6.5 מיליון, 6,600. לאחר מכן הבנתי ש – 500 לוקחים המתווכים. הם לא אמרו לי המחיר הוא 6 ואתה תשלם 5 מיליון. הם אמרו לי, ג'בקו זה מה שאמר לי לאחר מכן הוא אמר לי העיסקה עולה לך ככה. אחר כך כשהתקדמנו במשא ומתן הוא אמר לי אני רוצה 500 אלף שקל מתוך זה דמי תיווך.

    ש. זאת אומרת שג'בקו אמר לך שהמחיר של העיסקה הוא 6.5 מיליון?

    ת. כן. אני זוכר שהם הציעו לי את זה ב – 6.5 מיליון שקל. הוא הציע לי את זה ג'בקו.

    ש. ב – 6.5 מיליון שקלים ואתה מבחינתך לא היה לך חשוב למי ואיך הולך הכסף.

    ת. ברור שהייתי מעדיף לשלם כמה שפחות תיווך אבל זה היה התנאי. זהו היתה עיסקה שכדאית לי. מדובר בקרקע שיש לה פוטנציאל גדול. עניין אותי. התאים לי. זה היה קרקע במיקום טוב. לא היה איכפת לי שהוא לוקח."

33. הנה כי כן מעדותו של רבה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים עולה מפורשות כי הנתבע הציע לו את הנכס במחיר של 6.5 מיליון ₪, והוא אף היה מוכן לרכוש את הנכס בסכום זה, ולשלם סכום זה לתובעת. רק לאחר שהעיסקה התקדמה הבהיר שהתובעת תקבל רק 6 מיליון ₪, והיתרה מיועדת לכיסו. רבה היה אדיש לכך, והסכים לכך.

    דהיינו, הנתבע העמיד תנאי בפני כל קונה פוטנציאלי, תנאי אשר לא היה ידוע לתובעת, בדבר עמלתו. מבחינת התובעת – זהו נתח משמעותי מסכום התמורה אשר נגזל מפיהם.

    זוהי למעשה גם המסקנה שאליה הגיע גם בית המשפט העליון באנגליה, בפסקי הדין המצוטטים בסיפרו של פרידמן בעמ' 646 – דהיינו, שבמקרה של עמלה נסתרת, קיימת הנחה שניתן היה לשלם את סכום דמי התיווך למוכר, ושזוהי תמורה אשר נגזלה מהמוכר.

34. למסקנה דומה הגיע בית המשפט המחוזי מרכז – לוד (כב' השופטת ריקי שמולביץ) בפסק הדין בעניין ת.א. 15706-01-14 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (16.3.2016) שם נידונה השאלה האם חייב מתווך במקרקעין ליידע את הצדדים כי הוא מקבל דמי תיווך משניהם ולקבל הסכמתם לכך. נקבע שם כי:

    "במקרים רבים מייצג מתווך המקרקעין את שני הצדדים לעסקה וזאת מטבע עיסוקו להפגיש את שני הצדדים לעסקה. מתווך אינו חייב להודיע ללקוח כי הוא מייצג את שני הצדדים לעסקה. מדובר בנוהג מקובל (ת"א (מחוזי מרכז) 5276-07-10 ג'ונתן דויד פיית' נ' שרה רובינשטיין [פורסם בנבו] פסקה 42 (2013). אין די בייצוג שני הצדדים לעסקת מקרקעין המשלמים דמי תיווך בשיעור המקובל כדי ליצור אינטרס אישי או ניגוד עניינים המחייב את הסכמת הלקוח בכתב"

    (הדגשו שלי - ר.א.).

    דהיינו בית המשפט המחוזי מדגיש מפורשות כי מקום שמתווך במקרקעין מקבל דמי תיווך בשיעור המקובל, אין הדבר עולה כדי "עניין אישי" המחייב הסכמה של הצדדים לדמי התיווך. ואולם, כאן פני הדברים אינם כך.

35. שנית, יחסי האמון המיוחדים שבין הצדדים. כפי שהוכח הצדדים לא היו זרים זה לזה, אלא היתה ביניהם התקשרות קודמת ביחס למגרשים שהיו בבעלות התובעת בראשל"צ. האמון ששרר בין הצדדים הוכח בפני גם מעדויותיהם, וגם מהעובדה הפשוטה שלא נחתם ביניהם כל הסכם תיווך בכתב, ואף על פי כן התובעים שילמו לנתבע את דמי התיווך המוסכמים ללא כל כחל ושרק.

    בעיני, רמת אמון כה גבוהה, מחייבת חובת גילוי גבוהה מן המקובל, ובוודאי שמחייבת את הנתבע לגלות לתובעת את העובדה שהוא מעמיד בפני כל רוכש את התנאי הנידון.

36. חוסר תום הלב של הנתבע בהתקשרותו עם התובעת מתעצם עוד יותר נוכח העובדות שנטענו במשפט שהתנהל בפני.

    רבה מסר בתצהירו בהליך דכאן כי דבריו בבית המשפט לעניינים מנהליים "לא נרשמו בצורה מדוייקת כפי שאמרתי ואולי לא הובנו כראוי" (סעיף 16 לתצהירו כאן).

    לגירסתו כעת, חסון פנה אליו עובר לחתימת ההסכם עם התובעת, והציע לו לרכוש את המקרקעין תחתיו משום שהוא חסר במזומנים. חסון אמר לו שהוא התחייב כלפי הנתבעת לתשלום עמלת שיווק בשיעור של 2% + מע"מ וכן לעמלת שיווק בשיעור של 1% +מע"מ בגין זכות בלעדיות בלעדיות לשיווק של היחידות והנכסים שייבנו על המקרקעין שעליהם מצוי הנכס כיום, בעתיד.

    רבה הסכים להצעת חסון, וחסון רכש עבורו את הנכס בנאמנות. באשר לנתבע – רבה לא הסכים לתנאי הבלעדיות שהעמיד הנתבע, ולכן שילם לו את דמי התיווך המוסכמים, ובאשר לזכות הבלעדיות – הוא פדה אותה – בהסכמת הנתבע - בתשלום נוסף של 380,000 ₪.

    וכעדות רבה בפני, בעמ' 88:

    "ת.אני אסביר, המו"מ היה מו"מ ארוך שלא אני ניהלתי אותו, מי שניהל זה עמי. עמי חסון הציג לי את העסקה תשמע, עסקה עולה לך 6 מיליון שקל יש לך מתווכים בהתחלה גם הציגו לי שאתה מגיע לסכומים יותר גדולים עם עמלת שיווק, אני אמרתי מבחינתי חבר'ה, אותי אני משלם לא יודע, תורידו מהמוכר או כן תורידו, אני משלם 6 מיליון שקל על הנכס, עמלת שיווק אני פודה אותה ב-380,000 שקל. זה מה שסוכם, 2 אחוז דמי תיווך ועמלת שיווק היה מו"מ שאמרתי אני לא משלם יותר סך הכל העסקה לא תעלה לי יותר מ-6.5 מיליון שקל. זה מה שאמרתי, את ה-2 אחוז.

    ש. סך הכל עסקה לא תעלה לך יותר מ-6.5 מיליון שקל?

    ת.כן. אחרת אם הייתי משלם עמלת שיווק אז הייתי מגיע לסכומים יותר גדולים למתווך כי זה סדר גודל של עוד 1.5 מיליון שקל יכל להיות עתידי. לא רציתי להתחייב כמו שהוא ביקש.

    ובהמשך, בעמ' 90:

    "ת. היה שלב של מו"מ לגבי עמלת שיווק ולגבי בכלל הרכישה. אם בכלל. עשינו חשבון אמרו לי העסקה עולה לך 6 מיליון שקל, 2 אחוז תיווך פלוס עמלת שיווק, אמרתי אני משלם סך הכל 6 מיליון שקל ועמלת שיווק עוד 380,000 שקל ו-2 אחוז, מעבר לזה אני לא משלם. זה מה שאמרתי מבחינת העלות. אתה אולי מדבר על שלב מאוחר שבסוף נסגר אחרי כי היה מו"מ לפני כן לגבי עמלת שיווק לא כל כך מהר הוא הסכים לרדת מעמלת שיווק וזה היה התנאי שלי, אם לא לא הייתי קונה את העסקה.

    ש. סך הכל הסכום שהיית מוכן לקנות הוא 6.5 מיליון שקל.

    ת.אני הייתי מוכן לקנות 6 מיליון שקל 120 זה ולפדות את השיווק היום. זה היה בדיעבד נכון."

37. הן הנתבע והן חסון חזרו על גירסה זו בתצהיריהם בתיק זה.

    דא עקא, גירסה זו לא הובאה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. כזכור הגירסה שמסר רבה שם היתה כי הנתבע הציג בפניו מצג לפיו הנכס עומד למכירה תמורת הסך של 6.5 מיליון ₪, ורק בשלב מאוחר יותר נודע לחסון ולרבה כי 500,000 ש"ח מתוך סכום זה אמור הנתבע ליטול.

    לפיכך, הגירסה שהשמיע רבה בפני הינה גירסה כבושה שאין לתת בה אמון. לא ברור מה גרם ל"שיכחה" של שלושת המעורבים את גירסה זו בעדותם שנמסרה בפני בית המשפט לעניינים מנהליים. ונזכיר – המדובר בשלושה אנשי עסקים (ולא למותר הוא להזכיר כי רבה הוא עו"ד) וחזקה שהם יודעים היטב את העובדות הרלוונטיות. לא ברור כיצד ייתכן שדבריו של רבה בבית המשפט לעניינים מנהליים "לא נרשמו בצורה מדוייקת" – כטענתו, במיוחד מקום שפרוטוקול הדיון מתקיים בהקלטה.

    אציין עוד כי אף חשבונית המס שהפיק הנתבע לחוף השנהב (נספח 12 לתצהיר אורן) אינה תומכת בגירסה זו, שכן היא אינה מפרטת את החלוקה בין דמי התיווך לבין "פדיון עמלת השיווק", ולכן נראה כי היא דווקא מחזקת ומתיישבת עם הגירסה המקורית אשר נטענה על ידי רבה, בעדותו בפני בית המשפט המחוזי.

    לכן, נראה כי אין ליתן אמון בגירסה זו, ויש להעדיף את הגירסה הראשונית של הצדדים לפיה תשלום הסך של 500,000 ₪ היה תנאי שהעמיד הנתבע בפני כל רוכש.

38. ואולם, גם אם היה ממש בגירסה זו - לא היה בה כדי לחלץ את הנתבע מחובות הגילוי המוטלות עליו. למעשה, גירסה זו מסבכת את הנתבע לא פחות משום שעולה ממנה שלנתבע היה עניין אישי בעיסקה עם חסון, מעבר לנושא דמי התיווך המקובלים.

    ברור לחלוטין, בהינתן גירסה זו, כי הנתבע יעדיף את ההתקשרות עם חסון שכן זו אמורה היתה להקנות לו בעתיד עמלות מהפרוייקטים העתידיים שייבנו על המקרקעין עליהם בנוי הנכס (אשר רבה העריך אותם ב – 150,000,000 ₪ - דהיינו עמלת שיווק נוספת של 1.5 מיליון ₪ רק מחסון והחברות הקשורות אליו, ויש להניח שתיגבה עמלה נוספת גם מהקונים).

    זהו למעשה, מקרה מקביל למקרה אשר נידון בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין מילנר.

    גירסה זו בדבר קיומה של התקשרות מסוג זה, מביאה אף היא למסקנה כי הנתבע הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו.

    לטעמי, מתווך מקרקעין שקיבל לטיפולו נכס מהמוכר, אשר מקבל זכות מסוג זה מקונה פוטנציאלי של הנכס מועל בחובתו כלפי לקוחו אם אינו מספר לו עליה ומקבל הסכמתו בכתב, שכן ברור לחלוטין שקיים חשש שקבלת זכות מסוג זה משבשת את שיקול דעתו המקצועי ומביאה להטיה ולהיעדר מוטיבציה למצוא רוכשים אחרים לנכס, גם אם הם מציעים סכומים גבוהים יותר תמורת זכויות המוכר. חשש זה ניתן להפיג רק באמצעות ציות לחובת הגילוי.

    הדברים מתחדדים נוכח העובדה שרבה "קנה את זכות השיווק" שניתנה לנתבע בסכום של 380,000 ₪, מעבר לדמי התיווך הרגילים, סכום אשר אותו היה מוכן רבה היה לשלם לתובעת – עובדה נוספת שהנתבע לא טרח לגלות לה.

    הנה כי כן, מגירסה זו מסתבר כי הנתבע חטא כלפי התובעת באי גילוי כפול: הן באי יידוע בדבר זכות השיווק שניתנה לו על ידי חסון, והן באי יידוע העמלה ששולמה לו על ידי רבה.

39. אם נסכם: סבורני כי בנסיבותיו המיוחדות של עניין זה, הנתבע היה חייב לגלות לתובעת את התנאי שהעמיד בפני כל קונה בדבר תשלום עמלה בסך של 500,000 ₪ (לפי הגירסה האחת, אשר בה אני נותן אמון) ואת עובדת זכות השיווק שניתנה לו, והעמלה שקיבל תמורת פדיונה (לפי הגירסה השניה, אשר בה איני נותן אמון).

    ואדגיש: אינני מתיימר לקבוע מסמרות בשאלה האם קיים שיעור מסויים של דמי תיווך שרשאי תווך מקרקעין לגבות מהצדדים מבלי ליידעם בעניין הייצוג של שניהם. עניין זה כבר הוכרע, ככל הנראה, בפסיקת בתי המשפט המחוזיים. על פני הדברים נראה כי ההשקפה הכללית היא שככלל, ובהיעדרן של נסיבות מיוחדות (כגון הסכם מפורש ששולל זאת), אין המתווך חב בחובת גילוי כאשר הוא נוטל עמלה בשיעור של 2% מכל צד לעיסקה. ואולם אין אלו פני הדברים במקרה קא עסקינן.

40. מה הסנקציה הנובעת מהפרת חובה זו?

    סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ז – 1979:

    (א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם הושבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה

    (ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת"

    פרידמן בסיפרו הנ"ל, בעמ' 610-611, מדגיש כי:

    "חומרתה של חובת האמון משתקפת באיסור על הפקת רווח עקב הפרתה. מכאן גם חשיבותם המרכזית של דיני עשיית עושר ולא במשפט בתחום זה. את חובת האמון מייחדת מערכת כללי התנהגות נוקשה, שבמרכזה איסור על יצירת מצב של ניגוד אינטרסים. לכך מצטרף האיסור המוטל על מי שחב חובת אמון להפיק רווח ממעמדו (למעט, כמובן, שכר המשתלם לו כדין). רווח שהופק עקב סטייה מכללים אלה ישלל מן המפר ויעבור לאדם שכלפיו הוא חב חובת אמון ("המוטב" או "הנהנה"). זאת, בין אם הרווח נובע מנטילת זכותו של המוטב ובין אם לאו, בין אם סבל המוטב נזק ובין אם לאו. יתרה מזאת, ניתן אף לתאר מקרים שבהם הפיק המוטב תועלת מהפעולה שהניבה רווח לנאמן, אולם אין בכך כדי לגרוע מזכותו להשבה, א רווחי הנאמן מקורם בהפרת חובת אמון"

    (הדגשה שלי – ר.א.)

41. אינני יכול לקבל את עמדת התובעת לפיה שווי טובת ההנאה שנמנעה ממנה עומד על הסך של 1.5 מיליון ש"ח. התובעת לא הביאה כל ראיה לכך כי ניתן היה למכור את הנכס במחיר של 7.5 מיליון ש"ח, כטענתה, וכי היו קונים שהיו מוכנים לשלם מחיר זה.

    ודוק: ההסכם עם הנתבע לא היה הסכם בלעדיות. שמע מיניה – איש לא מנע מהתובעת לחפש קונים לנכס בעצמה, ללא הסתייעות בנתבע. גם לא הוכח כי הנתבע חסם את דרכם של מציעים אחרים. לכן, הטענה כאילו הנתבע מנע את מכירת הנכס בסכום של 7.5 מיליון ₪ - לא הוכחה.

    ויודגש, סגל אינם הדיוטות בכל הנוגע לעיסקאות נדל"ן. בעברו של אליעזר אלפי עיסקאות בנדל"ן. התרשמתי מעדותו, שאף על פי גילו המתקדם ראשו צלול ובהיר, והוא מתמצא היטב בעולם העסקים והמקרקעין. בוודאי שכך הם פני הדברים בכל הנוגע לאורן, אשר עוסק על פי עדותו שלו גם בייזום נדל"ן.

    יתירה מכך, הסתבר שבמועדים הרלוונטיים נערכו מספר שמאויות ביחס לנכס, אחת על ידי השמאי גיא תמרי ז"ל אשר נערכה מטעם התובעת לצורכי משכון הנכס, ואשר העריך את הנכס בסך של 3,680,000 ש"ח (ר' עדות אורן עמ' 24 ש' 4-7), שניה מהשמאי מר שמאי מדינה, אשר נערכה אף היא לבקשת התובעת אשר העריך את הנכס בשווי של 5,700,000 ש"ח (נספח 3 למוצגי הנתבע).

    אמנם נכון כי השמאי תומר שאול העריך את הנכס לצרכיו של רבה בסך של 7,500,000 ₪ (נספח 14 למוצגי התובעת) ואילו שמאי מטעם מנהל מס שבח העריך את הנכס ב – 8,785,000 ₪ (ת/1). דא עקא, אין בראיות אלה לכשעצמן כדי ללמד שזה היה שוויו האמיתי של הנכס במועד העיסקה. אלו חוות דעת אשר עומדות בפני עצמן - ותו לא, וריבוי השמאויות במקרה זה מלמד עד כמה אי אפשר להסתמך על אף אחת מהן.

    יש לזכור כי הסתבר במשפט שהמדובר בנכס בעל נתונים בעייתיים ביותר – כגון עיקול של עיריית בת ים על סך של כ - 1.8 מיליון ₪ בגין חוב ארנונה שחל לכאורה על השוכר, מצב המצדיק טיפול משפטי רב מצידו של הקנה לצורך הסרתו, שוכרים שאינם משלמים דמי שכירות וקיים קושי צפוי בפינויו (ר' סעיף 7.5.5 לחוו"ד השמאי מר מדינה, והא ראיה: נקבע בהסכם המכר כי היה והשוכרות לא יפנו את הנכס עד ליום 31.3.2011 יופחת מהתמורה החוזית סך של 125,000 ש"ח - ללמדך שהיה חשש של ממש כי הנכס לא יפונה במועדו על ידי השוכרות) ומצב תחזוקתי שאיננו לתפארת, בלשון המעטה (ר' סעיפים 4.3 ו – 7.5.3 לחוות דעת השמאי מר מדינה).

    בשים לב לעובדה כי גם שלטונות המס הסכימו להעמיד את שווי הנכס לצורכי מס על הסך של 6,600,000 ₪ נראה כי בסופו של יום התובעת לא קיבלה תמורה הנופלת באופן משמעותי משווי הנכס בשוק החופשי.

42. כמו כן, איני נותן שום משקל לעובדה שחוף השנהב שילמה לחסון סכום נוסף של 500,000 ש"ח לטענתה, בגין הטיפול בדיירים בנכס ובנשיית העירייה. אף שמתעוררים בליבי ספקות ותמיהות באשר למהותו האמיתית של תשלום זה, הרי שלא הוכח כי היתה לו השפעה כלשהי על התמורה הפוטנציאלית לה זכאית התובעת ממכירת הנכס. לא הוכח כי המדובר בעניין החורג ממסגרת היחסים שבין רבה וחסון, ואף לא הוכח שהנתבע ידע בזמן אמת על תשלום זה.

43. מאידך, וכמפורט בהרחבה לעיל, הנתבע הפר את האמון אשר נתנה בו התובעת, ואת חובת הגילוי המוטלת עליו ואין אלא להגיע למסקנה שדיני עשיית עושר ולא במשפט מצדיקים חיובו בהשבה. מסקנה זו נובעת ומאופיו הנסתר והבוטה של התנאי שהעמיד בפני חסון ורבה ומהעיסקה שרקח הנתבע מאחורי גבה של התובעת מבלי לספר לה, בין על פי גירסה אחת ובין על פי הגירסה האחרת.

    עובדות אלה לא היו מגיעות לידיעת התובעת, אלמלא ההליך שהתקיים בבית המשפט לעניינים מנהליים.

    עצם העובדה כי הנכס נמכר בסביבות שוויו האמיתי בשוק, אינה עומדת כהגנה לנתבע שכן כאמור בסיפרו של פרידמן, הכלל הוא שיש להעביר למוטב את הרווח שהפיק בעל חובת האמון כתוצאה מהפרת חובת האמון, וזאת בין אם סבל המוטב נזק ובין אם לאו, ואפילו אם המוטב הפיק רווח כתוצאה מהפרת החובה.

    אין לי אלא לאמץ כלל זה, ולהחילו על המקרה דנן.

44. השאלה היחידה שנותרה להכרעה הינה מה סכום ההשבה, ובמילים אחרות - האם יש להורות על השבה מלאה של כל העמלה שקיבל הנתבע, אלא רק חלקה.

    לאחר ששקלתי דבר הגעתי לכלל מסקנה כי יש להורות לנתבע להשיב לתובעת סך של 380,000 ₪ בלבד.

    לטעמי, נוכח עמדת ההלכה הפסוקה אשר גובשה בפסיקתם של בתי המשפט המחוזיים, לפיה מתווך רשאי לייצג שני צדדים לעיסקה וכי נטילת עמלה בשיעור מקובל מהצד האחר ללא יידוע אינה עולה כדי הפרת חובת הגילוי, הרי שאין מניעה, ואף נדרש, להפריד "בעיפרון כחול" בין "החלק המותר" של העמלה שאינו חב גילוי לבין "החלק האסור" של העמלה, אשר היה חב בגילוי.

    נראה כי לכך התכוון פרידמן בסיפרו עת העיר כי אי גילוי עשוי לשלול את זכותו של המתווך לשכר, כולו או חלקו, מהצד שלא נתן הסכמה בכתב - נושא העשוי להיחתך על רקע הוראות סעיף 31 לחוק החוזים (ר' שם בעמ' 648).

45. נוכח האמור הרי שאני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 380,000 ₪ וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

    כן ישא הנתבע בהוצאות המשפט של התובעת, ובנוסף בשכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪. מאחר והצדדים הינם עוסקים, אין חיוב במע"מ.

    ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

    ניתן היום, ט"ז טבת תשע"ח, 03 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.