תמם נ' סמובסקי ואח'

הרקע

1. לפני תביעה כספית ע"ס 19,305 ₪ , שהוגשה ביום 30.7.17, ועילתה הפרת התחייבות לתשלום דמי תיווך. אין מחלוקת כי לא נחתם הסכם תיווך כנדרש בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים). התחייבות זו נשלחה במסרון בווטסאפ.

2. בתאריך 04/01/18 התקיים דיון במסגרתו, ביקש נתבע 1 כי בית המשפט יאפשר לו להמציא העתקים מתכתובות המייל אשר יסייעו לו להוכיח את טענותיו. בהסכמת התובע, אפשר בית המשפט לנתבע 1 להמציא העתקים מתכתובות המיילים עד תאריך 07/01/18. עוד נקבע כי , ככל שהמסמכים יתקבלו עד המועד הנ"ל, יוכל התובע להשיב בכתב תוך 7 ימים ממועד קבלתם ואף לצרף מסמכים משלו.

3. בתאריך 07/01/18 הגיש נתבע 1 את תגובתו להחלטה זו. בתאריך 10/01/18 הגיש התובע את תשובתו לתגובת נתבע 1.

4. מדובר בחנות בבניין, בשדרות בן גוריון 25, בחיפה (להלן: החנות), אשר הושכרה בתאריך 18.02.16 לנתבעים. הסכם השכירות החתום צורף לכתב התביעה כנספח 3.

   טענות התובע

5. התובע הוא מתווך מוסמך במקרקעין, אשר תיווך בין מוכר הבניין לבין קונה הבניין, והבעלים הנוכחי של הבניין ד"ר רון עזריה (להלן: רון) באמצעות חברה מטעמו, חברת אבקר די. אר השקעות ונכסים 2014 (להלן: המשכירה). בגין עסקת תיווך זו קיבל התובע את עמלת התיווך מהמשכירה .

6. לאחר עסקת התיווך לרכישת הבניין, נתבקש התובע ע"י רון לתווך שוב בעבורו למציאת שוכר לחנות בבניין. עבור עסקת תיווך זו קיבל התובע עמלת תיווך מהמשכירה כמוסכם, ואילו הנתבעים, השוכרים, מסרבים לשלם עמלת תיווך .

7. במהלך חודש אוגוסט 2015 הציע התובע לנתבעים לשכור את החנות בבניין. חנות אשר תשופץ ותותאם לצורך הקמת סניף גלידריה של רשת "לגופרה" אשר בבעלות נתבע 1. נתבע 1 בחן את החנות והביע את רצונו וכוונתו לשכור את החנות.

8. ביום 18/11/15 שלח התובע לנתבע 1 טופס החתמה להתחייבות לתשלום עמלת תיווך במייל. אישור שליחת המייל צורף לכתב התביעה כנספח 1. למייל זה השיב נתבע 1 במסרון ווטסאפ מיום 22/11/15 בו נרשם " שבוע טוב!... 12,13,14 חודש בחודשו עוד לא יצא לי להדפיס ולחתום לך. אני מאשר שעם חתימת הסכם השכירות תשולם לך עמלת תיווך בגובה חודש שכד... איפה הדברים עומדים?"

9. לטענת התובע עמלת התיווך הינה בגובה ממוצע שכ"ד חודשי אחד על פני שלוש השנים עם חתימת הסכם מחייב, כלומר 14,000 ₪ פלוס מע"מ. הסכם השכירות נחתם ביום 18/02/16 בין הנתבעים לבין בעלי הבניין חברת אבקר די. אר השקעות ונכסים בע"מ, באמצעות רון וגב' הדס אריאלי עזריה (להלן: הדס), והותנה בשיפוץ החנות לצורך התאמתה לצרכי "לגופרה". הסכם השכירות החתום צורף לכתב התביעה כנספח 3.

10. בתאריך 29/05/17 התקיימה פגישה אצל הבעלים של הנכס בה נכחו התובע , הדס ונתבע 1. בפגישה זו חזר הנתבע 1 ואישר כי ישלח לתובע את תשלום עמלת התיווך, והתובע נדרש להעביר לנתבעים חשבונית מס כחוק.

11. לקראת אמצע חודש יוני 2017 הסתיים השיפוץ ונפתח סניף "לגופרה". ביום 01/06/17 שלח התובע מסרון לנתבע 1 בה נכתב כי עליו לשלם 13,000 ₪ פלוס מע"מ. מסרון זה צורף לתביעה כנספח 4.

12. ביום 27/06/17 שלח התובע מסרון נוסף בו בירך את הנתבעים על פתיחת הסניף החדש. בנוסף ציין במסרון כי בהמשך להתחייבות נתבע 1 , יש להעביר את תשלום דמי התיווך על סך 13,000 ₪ פלוס מע"מ. המסרון צורף לכתב התביעה כנספח 5.

13. ביום 29/06/17 שלח התובע לנתבע 1 מכתב דרישה לתשלום עמלת תיווך על סך 14,000 ₪ פלוס מע"מ. כמו כן ציין התובע פרטי בנק אליו נדרש הנתבע להעביר את סכום זה. למכתב זה השיב הנתבע ביום 04/07/17. לכתב התביעה צורפו מספר מכתבים בין התובע לבין עו"ד אדל דדון מטעם הנתבעים.

     

     

    טענות הנתבעים 

14. בשנת 2015 הציג עצמו התובע כמתווך של הנכס ובנוסף טען כי אין לו כל קשר לחנות עצמה. במקביל למצג שווא זה העביר התובע במייל הסכם תיווך, אשר לא אושר על ידי מי מטעמם של הנתבעים.

15. בהתקשרות הראשונית בשנת 2015 הציע התובע לנתבעת 2 לשכור חנות לצורך הפעלתה כגלידריה, וזאת בתנאי עסקה של דמי שכירות חודשיים כך שבשנה הראשונה ישולם 12,000 ₪, בשנה השנייה 13,000 ₪ ובשנה השלישית 14,000 ₪.

16. במסרון מיום 21/11/15 ששלח התובע נכתב : "היי אתה זוכר מה הסכומים ומה התנאי תשלום שנקבעו לשכירות?" בתגובה השיב נתבע 1 במסרון וואטסאפ מיום 22/11/15 בו נרשם "שבוע טוב! 12,13,14 חודש בחודשו. עוד לא יצא לי להדפיס ולחתום לך. אני מאשר שעם חתימת הסכם השכירות תשולם לך עמלת תיווך בגובה חודש שכד... איפה הדברים עומדים?". למעשה אישור התשלום לדמי תיווך על סך חודש שכ"ד הינו לעסקה עם תנאים מסוימים כפי שפורט בהודעה ומשלא התקיימו התנאים, והעסקה שנחתמה ביום 18/02/16 היא עם סכומים שונים, אין הנתבעים צריכים לשלם לתובע עמלת תיווך. זאת ועוד, יש לקבל את גרסת נתבע 1 לפרשנות תוכן המסרון שכן הוא כתב אותו, וככזה יודע להצביע על כוונתו.

17. התובע הינו מתווך מוסמך וככזה חלה עליו החובה להחתים את הלקוח על הסכם כתוב. משלא עשה כן, אין לו להלין אלא על עצמו .

18. לימים התברר לנתבע 1 כי התובע השתמש בכובעו כמתווך וזאת בכדי "להכניס לכיסו" עמלת תיווך, בנוסף להכנסה אותה הוא מקבל מבעלי הנכס. התברר לנתבעים כי התובע הוא עובד של הבעלים וכי הוא מנהל עבורם את הבניין. התובע ניהל עבורם את השיפוץ שבוצע בחנות, הגיע מדי בוקר לפקח על עבודות השיפוץ והוא היה לכל דבר ועניין מקבל ההחלטות מטעם בעלי הבניין. משכך, התובע לא היה מתווך בעסקה, אלא שלוחו של הבעלים והיה לו עניין מובהק בעסקה . לא ברור כיצד דורש התובע עמלת תיווך בעסקה בה יש לו עניין כעובד של בעלי הנכס.

19. השכרת חנות זה עסק כלכלי . בין השיקולים ששקלה נתבעת 2 באם להתקשר בחוזה או לא היו שיקולי עלות. באם הייתה העסקה בסכומים נקובים של 12,000 ₪ , 13,000 ₪ ו- 14,000 ₪, היה ניתן לשלם עמלת תיווך בסך של 12,000 ₪.

20. התובע פעל בחוסר הגינות בייצוג האינטרסים של נתבעת 2 אל מול בעלי הנכס. התובע אשר נדרש להיות ניטרלי בעסקה, היה מעורב בה עד לשד עצמותיו. התובע הפר את חובת האמונים המוטלת עליו לפי חוק המתווכים . היה עליו להודיע לנתבעים כי הוא אינו המתווך בעסקה אלא עובד של בעל הנכס. התובע פועל בניגוד עניינים, במצב בו יש לו עניין מובהק בנכס, ואילו מנגד מנסה לגבות עמלת תיווך, מקום בו אין הוא משתמש כמתווך אלא כעובד של בעל הנכס , אשר משרת את מטרותיו ואת האינטרסים שלו בלבד.

21. זאת ועוד, התובע השחיר את הנתבעים ואת עובדי הנתבעים, הציגם באור שלילי ובעייתי וזאת בלשון המעטה. התובע היה נוקט בלשון הרע והוציא דיבתם של הנתבעים .

22. משקיבלו הנתבעים את פנייתו של התובע, דרשו הם לקבל את המסמכים שבידיו וזאת במטרה לנסות ולסיים את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט, אך ללא הצלחה.

    הדיון

23. ביום 04/01/18 התקיים דיון, במסגרתו טען נתבע 1 כי מהיום הראשון הציג עצמו התובע כבעלים ואמר כי אין צורך בדמי תיווך וכי הוא מייצג את הנתבעים. בעדותו הוסיף נתבע 1 כי במהלך המשא ומתן ולפני הסכם השכירות, פנה אליו התובע ואמר לו כי הוא יכול להוריד את דמי השכירות החודשיים וזאת בתנאי שיקבל דמי שכירות של חודש אחד. לטענת נתבע 1 הוא עשה חישוב לאורך השנים והבין כי זה משתלם לו ולכן הסכים לתשלום 12,000 פלוס מע"מ. עוד הוסיף כי, ההסכם לא יצא לפועל והתובע לא הצליח להוזיל את המחיר ולכן התנאי לא מתקיים ולא מגיע לתובע תשלום עמלת תיווך. במענה להערת בית המשפט לפיה אין לסכום זה ביסוס במייל המצורף כנספח לתביעה , השיב כי ינסה להראות זאת בהמשך.

24. נתבע 1 העיד כי בעלת הנכס הדס , שלטענתו לא צריכה לשלם תיווך, אמרה לו כי היא שילמה חודש שכירות לתובע כעמלת תיווך וכי הם לא צריכים לשלם. בנוסף נתבע 1 יכול להמציא לבית המשפט תצהיר אם בית המשפט חושב שזה חשוב שהדס שילמה חודש שכר טרחה עבור הנתבעים .

25. נתבע 1 העיד כי הסיבה שלא נחתם הסכם תיווך מלכתחילה היא שהתובע אמר שאין תיווך . לשאלת בית המשפט, איך ייתכן שמה שהעיד עכשיו על זה שהתובע אמר במפורש כי הנתבעים לא יידרשו לשלם דמי תיווך , לא עלה בחילופי המיילים בין הצדדים בזמן אמת, השיב נתבע 1 כי חילופי המיילים היו כמה חודשים אחרי שהנתבע אמר שלא תהיה דרישה לדמי תיווך. אז התובע הציע שהוא יוזיל את השכירות ובתמורה נתבע 1 יישלם לו חודש דמי שכירות. נתבע 1 אישר כי הסכם התיווך נשלח אליו למייל וכי המסרונים בווטסאפ נמחקו. ניתנה לנתבע אפשרות להתקשר בכדי שישלחו לו את המיילים.

26. לטענת התובע הבעלים קנו דרכו את הנכס. לימים הם הסתבכו עם הקבלן אשר שיפץ עבורם את הנכס, הדבר הגיע עד לעירייה ויצא פסק דין המורה להפסיק את הבנייה. בזמן הזה התקרבו התובע ובעלי הנכס, וגם המשפחות התקרבו. הבעלים ביקש מהתובע למצוא משכיר לקומה האחרונה בבניין והתובע פרסם את הקומה. הגיע עו"ד לראות את הקומה שבמקרה הוא משפחה של נתבע 1 . העו"ד אמר לתובע כי הוא הפנה את נתבע 1 לגבי החנות למטה בבניין. במצב דברים זה נכנס נתבע 1 ורצה לשכור את החנות.

27. לשאלת בית המשפט מדוע לא החתים התובע את הנתבע על טופס הזמנה של שירותי תיווך כפי שדורש החוק, השיב התובע כי הוא ונתבע 1 עבדו די צמוד לאורך כל השיפוץ, היו ביניהם המון שיחות והתכתבויות. התובע שלח לו את הטופס במייל וביקש שיחתום לו ויחזיר נוסח חתום במייל. הנתבע אישר בווטסאפ ואמר כי הוא לא הספיק להדפיס. התובע זרם עם זה קדימה. התובע מעולם לא תבע אף אחד ובמיוחד לא על דמי תיווך. התובע לא היה מגיש תביעה אלמלא נפגע מכך הנתבע גרם לניתוק הקשרים שלי ושל משפחתי עם רון עזריה .

28. במצב שנוצר במהלך הדיון לא היה מנוס מלבצע הפסקה בכדי לאפשר לנתבע 1 להמציא את חילופי המיילים. כאשר חודש הדיון ציין נתבע 1 כי עורכת הדין שלו נמצאת בבית המשפט וכי אין באפשרותו להמציא את המיילים בזמן הדיון. לשאלת בית המשפט האם נתבע 1 אינו יכול לחפש בעצמו במייל , השיב הנתבע כי יש לו בעיה שהטלפונים הוחלפו.

29. בהתאם לבקשת נתבע 1 ובהסכמת התובע , נקבע כי נתבע 1 ימציא את המיילים עד ליום 07/01/18. ככל שהמסמכים יתקבלו עד המועד הנ"ל, יוכל התובע להשיב בכתב תוך 7 ימים ממועד קבלתם ואף לצרף מסמכים משלו.

     

    השאלות העולות

    ראשית, האם תובע הוכיח קיומה של הסכמה בעל פה לתשלום דמי תיווך של סך 14,000 ₪ פלוס מע"מ, אשר נתמך במסרון או שיש להעדיף את גרסת הנתבעים לפיה הייתה הסכמה מותנית לשלם דמי תיווך בגובה חודש דמי שכירות בכפוף לחתימת הסכם שכירות על סך 12,000 ₪ פלוס מע"מ? שנית, האם התקיימה במקרה דנן "זעקת ההגינות" באופן המאפשר קבלת התביעה לתשלום דמי תיווך ללא טופס הזמנת שירותי תיווך חתום ע"י הנתבעים כנדרש לפי חוק המתווכים?

    שלישית , האם הוכח קיומו של ענין אישי של התובע בעסקה כמובנו בס' 10 לחוק המתווכים באופן השולל זכאות התובע לדמי תיווך .

30. סעיף 9 לחוק המתווכים, קובע כי:

    "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

    הוראת החוק הינה ברורה וחד משמעית, אי חתימה על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך (כפי שארע בעניינו) שוללת בדרך כלל את זכותו של המתווך לקבלת דמי תיווך.

    סעיף 14 לחוק המתווכים מוסיף וקובע כי :

    "(א)   מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    (1)       הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

    (2)       הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

    (3)       הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

    תקנות המתווכים במקרקעין שהותקנו מכוח החוק קובעות כי:

    "1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק,

    ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

    (1)     שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

    (2)      סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

    (3)      תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

    (4)      מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

    (5)      הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה– 1975."

31. נקבע בפסיקה כי על מנת לקבוע שמתווך זכאי לדמי תיווך בהעדר הסכם תיווך בכתב ובניגוד להוראת סעיף 9 הנ"ל, על בית המשפט לנמק מדוע במקרה זה יש לחרוג מהוראות החוק המפורשות ומהו הבסיס העובדתי והמשפטי. בנוסף, על בית המשפט לבחון האם די בחוסר תום לב של הנתבע , כדי לאיין את דרישת הכתב הקבועה בדין.

    השוו - רת"ק 34480-04-16

    מעיון בפסיקה הרבה הקיימת בנושא התיווך ובנושא הדרישה של ה"הזמנה בכתב", ניתן לראות שיש דעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. אין מחלוקת שמדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות שיש למלאן בהקפדה . ברם , בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון לחובה לנהוג בדרך המקובלת ובתום לב.

    השוו - ע"א 7247-97

    החלו לעלות בפסיקה גישות נוספות לעניין דרישת הכתב ,כאשר בית המשפט העליון השאיר ב'צריך עיון' את השאלה באם תום לב גובר על דרישת הכתב בסעיף 9(א):

    "אכן אין הלכה של בית המשפט העליון בשאלה משפטית זו, אך דווקא בשל כך, אין זה ראוי כי בית המשפט העליון יאמר את דברו בסוגיה זו ללא תשתית עובדתית-קונקרטית.

    Ex facto jus oritur- "הדין נגזר מהעובדות"... על מנת להידרש לשאלה אם תום לב יכול בכלל להתגבר על דרישת הכתב בחוק המתווכים או אם יש נפקות להבחנה בין עסקאות תיווך "צרכניות" רגילות לבין עסקאות מורכבות, ראוי תחילה להעמיד העובדות על מכונן. משעה שבירור הסוגיה טרם מוצה, אין לקבל בשלב מקדמי זה את טענת המבקשות כי החלטת בית משפט קמא מנוגדת ללשון חוק המתווכים ומרוקנת את הוראותיו מתוכן. שאלה זו תתברר בגדרו של פסק הדין."

    רע"א 1833-15

    ת"א (ת"א) 28763-07-14

    בהינתן האמור ומשזהו המצב החוקי והמשפטי, היינו שיש להידרש קודם כל לשאלה, אם תום לב יכול בכלל להתגבר על דרישת הכתב בחוק המתווכים, הרי אין די בכך שבית המשפט נתן אמון בדברי המשיב, אלא נדרשת קביעת תשתית עובדתית רחבה ביחס לכל מהלך העסקה. כך ביחס למכלול נסיבות העסקה, הסיבות בגינן לא נערך הסכם תיווך בכתב, מדוע המשיב ביצע את העסקה למרות שלא נחתם הסכם תיווך בכתב, ומה המשקל שיש ליתן להעדרו של הסכם בכתב.

    רת"ק 34480-04-16

    לאחר שתקבע אותה תשתית עובדתית מפורטת וקונקרטית, ניתן יהיה לבחון האם מדובר במקרה בו עניין תום הלב, גובר על דרישת הכתב המפורטת הקבועה בסעיף 9(א) לחוק המתווכים - משמע בחינת הסוגיה המשפטית על רקע מכלול הפסיקה בעניין זה.

32. מכתבי הטענות ומהדיון שנערך, עולה כי הסכם דמי התיווך לא נחתם וזאת על אף הבטחתו של נתבע 1 כי ידפיס ויחתום על נוסח הסכם התיווך שנשלח אליו .

33. התובע העיד בדיון כי לא חתם על הסכם דמי תיווך בכתב עם הנתבע כפי שהחוק מחייב וזאת מהסיבה כי הם עבדו צמוד יחד לאורך השיפוץ, וכי היה ביניהם המון שיחות והתכתבויות. זאת ועוד , העיד התובע כי הוא שלח לנתבע את הטופס במייל וביקש ממנו לחתום עליו. נתבע 1 אישר גם במהלך הדיון את קבלת המייל, קרי הטופס, במסרון . כמו כן ציין במסרון כי הוא לא הספיק להדפיס ולחתום. עוד העיד התובע כי הוא "זרם עם זה קדימה" וכי מעולם לא תבע אף אחד.

34. בדיון העיד התובע כי נתבע 1 הגיע לשכור את הנכס בהמלצת עו"ד בן משפחה של הנתבע אשר הגיע קודם לכן והתעניין בנכס אחר בקומה עליונה שהוצע להשכרה. גרסה זו לא נסתרה על ידי הנתבע.

35. בתאריך 21/11/15 שלח התובע לנתבע הודעה : " היי אתה זוכר מה הסכומים ומה התנאי תשלום שנקבעו לשכירות?" על מסרון זה השיב נתבע 1 ביום 22/11/17 "שבוע טוב! 12,13,14 חודש בחודשו. עוד לא יצא לי להדפיס ולחתום לך. אני מאשר שעם חתימת הסכם השכירות תשולם לך עמלת תיווך בגובה חודש שכד... איפה הדברים עומדים?".

36. בתגובת נתבע 1 שהוגשה ביום 07/01/18 נטען כי תשלום דמי התיווך הותנו בחתימת הסכם השכירות, תוך התייחסות לסכומי שכ"ד על סך 12,000 ₪ בשנה הראשונה, 13,000 ₪ בשנה השנייה ו 14,000 ₪ בשנה השלישית, כאשר יש לקרוא את חילופי המסרונים כמקשה אחת.

37. באם אנו קוראים את המסרונים כמקשה אחת למדים אנו כי התובע הוא שיזם את ווידוא הסכומים והתנאים, ולכן ענה לו נתבע 1 בתחילת ההודעה כפי שענה בציון הסכומים. יתרה מזאת נעשה שימוש במילים "... אני מאשר שעם חתימת הסכם השכירות ישולמו לך דמי תיווך...". נראה כי באם התכוון נתבע 1 להתנות תשלום דמי תיווך בחתימת הסכם השכירות עם סכומים ספציפיים היה עליו לומר זאת במפורש ולא באופן שיכול להשתמע לשני פנים.

38. זאת ועוד, בתחילת דיון שנערך ביום 04/01/18 טען נתבע 1 כי במהלך משא ומתן שנערך בין הצדדים ובטרם חתימה על הסכם השכירות, הציע התובע לנתבע 1 כי הוא יכול להוריד עבורו את דמי השכירות ובתמורה לזה יישלם נתבע 1 לתובע דמי שכירות בגין חודש שכירות אחד. נתבע 1 נשאל היכן ניתן לראות את הסיכומים הנ"ל והשיב כי זה היה בחילופי המיילים. נתבע 1 לא צירף מיילים לתמוך בעדותו. בית המשפט אפשר לנתבע 1 להמציא לבית המשפט את תכתובות המיילים עד ליום 07/01/18 אך לא עשה כן בטענה כי המייל שברשותו נחסם. בתגובה שהגיש בתאריך זה צירף נתבע 1 תכתובות מייל עם מייקרוסופט אך מקריאת מייל זה ניתן לראות כי הופקה לו סיסמה חלופית וכי המייל לא נחסם כפי שטען . לכן יש לראות את הנתבע כמי שבחר לא לצרף את המיילים הנ"ל ולהפעיל את החזקה לפיה לא צירף את המיילים משום שחשש כי תוכנם יפעל לרעתו.

39. במהלך הדיון טען לראשונה נתבע 1 כי התובע אמר לו מהיום הראשון כי לא ישלם דמי תיווך וכי התובע מייצג אותו. כשנשאל נתבע 1 איך הסכם זה לא תועד בחילופי המסרונים ו/או המיילים , השיב כי המיילים היו כמה חודשים אחריי שהתובע אמר שלא תהיה דרישה לדמי תיווך. בנוסף אמר כי יציג לבית המשפט מיילים התומכים בטענתו, ולא עשה כן.

40. ביום 07/01/18 התקבלה לתיק בית המשפט תגובתו של נתבע 1 בה הוא מציין כי לא הצליח למצוא את חילופי המיילים. לתגובה זו צירף נתבע 1 תכתובות מייל עם מייקרוסופט אשר לכאורה מציגות כי החשבון נחסם. מקריאה מעמיקה של תכתובת מייל זו למדים אנו כי המייל מועבר מעורכת הדין של נתבע 1 אדל דדון וכי מדובר במיילים שנשלחו בתאריך 30/3/17. בנוסף מייקרוסופט סייעו לנתבע 1 והפיקו עבורו סיסמא חלופית. בכל זאת בחר נתבע 1 להציג את הדברים לבית המשפט כמבוי סתום אשר לא מאפשר לו להוכיח את טענותיו.

41. ביום 10/01/18 הגיש התובע את תשובתו לתגובת נתבע 1 בה ציין את מה שהבין בית המשפט, כי היה אפשר לאתר את תכתובות המייל עם הזנת הסיסמא החלופית שהפיקה מייקרוסופט לנתבע 1. ומשבחר נתבע 1 לא לעשות כן , יש לקבוע כי תכתובות מייל כפי שטוען הנתבע מעולם לא נשלחו. זאת ועוד, לתגובה זו צירף התובע תכתובת מייל, אשר נשלחה למייל המדובר של הנתבע מהאתר של הנתבע , אשר אמור להיות לכאורה חסום, ובו הוא מבקש הצעת מחיר לגלידות מסוימות. מייל זה התקבל אצל הנתבע שכן עובד של הנתבע חזר אל התובע במסרון בווטסאפ לבירור רצונו של הפונה. מסרון זה מיום 09/01/18 צורף לתגובת התובע . ניתן לקרוא בבירור כי מדובר בנציג הנתבעת ששמו אליה ומטרת חזרתו זה המייל שהתקבל יום קודם לכן , במייל של הנתבע 1 שלטענת הנתבע 1 הינו חסום.

     

    לאור האמור לעיל , אני קובע כי השילוב בין משלוח נוסח הסכם התיווך לנתבע לבין אישור

    נכונות הנתבע לשלם דמי תיווך מבסס את התקיימות "זעקת ההגינות" במידה המצדיקה

    שלא לדחות את התביעה רק בשל העדר הסכם תיווך חתום העומד בכל דרישות חוק המקרקעין . ביסוס למסקנתי זו מצאתי בכתבי הטענות שהוגשו לאחר הדיון , אשר חיזקו את גרסת התובע והחלישו את גרסת הנתבעים .

    יודגש כי כיוון שההתחייבות לשלם דמי תיווך ניתנה ע"י הנתבע 1 ושירותי התיווך ניתנו עבור הנתבעת 2 , ישנה הצדקה לחייב בתשלום דמי התיווך את שני הנתבעים ביחד

    ולחוד .

     

    האם לתובע היה עניין אישי בעסקה כמשמעותו בסעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין באופן השולל זכאותו לדמי תיווך?

42. סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי:

    " מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו את כל המידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

43. סעיף 10 לחוק המתווכים קובע כי:

    "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו ענין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב; בסעיף זה, "עניין אישי" – לרבות עניין אישי של קרובו של המתווך במקרקעין או של גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו; לעניין זה, "בעל שליטה" ו"קרוב" – כהגדרתם בסעיף 4א(ד), בשינויים המחויבים".

44. לטענת נתבע 1 לתובע היה עניין אישי בעסקה, אך לא פירט מהו העניין האישי אשר הוא טוען לו. הכרות קודמת או עסקה קודמת שהייתה בין התובע לבין הבעלים אינם הראיה הנדרשת לעניין זה . רצון של הבעלים להמשיך ולעבוד עם המתווך, קרי התובע, אינו מבסס קיומו של ענין אישי השולל זכאות לדמי תיווך . ברי כי מקצועיותו של התובע היא שגרמה לרצונם של בעלי הנכס להמשיך ולעבוד עימו , לאחר שתיווך בהצלחה בעסקת רכישת המבנה על ידם . מקצועיות זו , לא יכול שתעמוד לרועץ לתובע.

45. כבר נקבע בפסיקה כי ייצוג של שני הצדדים לעסקה וקבלת דמי תיווך משני הצדדים לעסקה לא הוגדרה כ"עניין אישי" של המתווך.

    ת"א (מחוזי מרכז) 5276-07-10

46. מכתבי הטענות והדיון , לא עלה כי הנתבע 1 לא ידע כי ישנה הכרות בין התובע לבין הבעלים. בנוסף, לא הוכח כי התובע קיבל תשלום מהבעלים בגין פועלו , למעט דמי תיווך אשר בגינם העיד כי שולמו לו הן בגין העסקה הראשונה עם הבעלים והן בעסקת התיווך נשוא המחלוקת.

47. לכן אני קובע כי בעסקה דנן לא היה לתובע עניין אישי בנכס או בעסקה, מלבד עניין שיש לכל מתווך בקיומה של עסקה , שאינו בבחינת "ענין אישי" השולל זכאות לדמי תיווך .

48. אני קובע כי התובע הצליח להוכיח כי זעקת ההגינות מצדיקה לחייב את הנתבעים לשלם לו דמי תיווך ואין לו ענין אישי המצדיק לשלול זכאותו לדמי תיווך . עם זאת , אני מקבל את תביעתו בחלקה מהטעמים שיפורטו להלן.

49. התובע הוכיח את תביעתו, אך אל לנו לשכוח כי התובע הוא בעל מקצוע, אשר מתמחה בתיווך. ומשכך, חובה עליו לדעת כי תנאי לקבלת דמי תיווך הינו חתימה על הסכם בכתב. ומשלא דאג כי הלקוח יחתום על הסכם שכזה , יש הצדקה לפסוק לו דמי תיווך חלקיים .

50. במקרה שלפניי נראה כי אכן נתבע 1 היה חסר תום לב. הנתבע הבטיח כי ידפיס את הסכם התיווך ויחתום עליו אך לא עשה כן . יתרה מזאת במועד התשלום, כאמור וכפי שסוכם, לאחר חתימת הסכם השכירות, החל נתבע 1 לטעון טענות אשר פוטרות אותו מתשלום.

51. אכן ישנה פסיקה שממנה עולה כי למרות שהדרישה שבסעיף 9(א)לחוק המתווכים ודרישת התקנות הינה דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת ההסכם. עם זאת , ישנה פסיקה גמישה אשר לוקחת בחשבון את מכלול נסיבות ומאפשרת להתגבר בנסיבות המצדיקות לעשות כן , על דרישת הכתב.

52. כדברי המלומדים פרידמן וכהן בספרם "חוזים" תשנ"א-1991, כרך א' עמוד 394:

    "מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה, אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה, ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעות שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, והן בעמדת בתי המשפט".

    זאת, כדי למנוע אי צדק תוך לקיחת בחשבון של התנהגות הצדדים ותום ליבם, כדי לא שייצא חוטא נשכר ויטרפד את העסקה בחוסר תום לב כדי להתחמק מדמי תיווך, בזמן שהוא היה מודע לכל תנאי ההסכם ולחובת תשלום דמי התיווך.

    השוו - ע"א 1691-09

    53. במקרה שלפני האיזון בין חשיבות ההקפדה על דרישת הכתב לבין קידום עקרון תום

    הלב מוליך לתוצאה לפיה התובע יקבל דמי תיווך בשיעור של מחצית מהסכום החודשי

    הנקוב בהסכם השכירות שנחתם בסופו של דבר בין הנתבעת לבין בעלי הנכס , דהיינו ,

    6,500 ₪ בצירוף מע"מ .

    לאור תוצאת פסק הדין ונימוקיו , אין צו להוצאות .

    על כן , אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 7,605 ₪ .

    הנתבעים ישלמו סכום זה לתובע תוך 30 יום מהיום , אחרת ישא סכום זה הפרשי

    הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל .

     

    על פסק דין זה ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה תוך

    15 יום ממועד קבלתו .

     

     

    ניתן היום, כ"ז טבת תשע"ח, 14 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.