לזרוב ואח' נ' נאות חן הנדסה ויזום בע"מ

א. מהות התובענה והשתלשלות ההליכים

1. התובעים רכשו דירות בבניין שבנתה הנתבעת (חברה קבלנית). משך שנים רבות לא צלח רישום הבניין כבית משותף, וכנובע מכך גם לא נרשמו הדירות על שם כל אחד מבעליהן. בעקבות כך הגישו התובעים תביעתם שהונחה לפניי, במסגרתה טענו התובעים, כי הנתבעת לא השלימה רישום הבניין כבית משותף והדבר מהווה הפרה יסודית של הסכמי המכר.

            התובעים עתרו, בין היתר, לאכוף הסכמים באמצעות מינוי כונס נכסים שיבצע רישום הבניין, שברח' ששת הימים 14 בחדרה (להלן – "הבניין או הבית"), בו הם מתגוררים,  כבית משותף, ולחייב את הנתבעת לפצותם בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב ברישום הבניין כבית משותף.

            המחלוקת בין הצדדים הייתה בשאלה מה גרם לעיכוב הממושך ברישום. לימים וכפי שאבהיר בהמשך, המחלוקות בין הצדדים נגעו גם, לשאלות: האם הנתבעת הפרה את ההסכמים שחתמה עם מי מהתובעים, האם זכאים התובעים לפיצוי לא ממוני, האם היה מקום למנות כונס נכסים, ואם כן, מהו שכרו הראוי  של הכונס שמונה בנסיבות המקרה, והאם יש מקום לפסוק עבור הוצאותיו. 

2. על פי גרסת התובעים, הנתבעת היא זו שגרמה לעיכוב במתכוון, בשל רצונה לקדם אינטרסים כלכליים שלה, בין היתר, טענו התובעים, כי הנתבעת התנתה רישום הבית כבית משותף בכך שהמשיבים ירכשו ממנה את החנויות ואת המחסנים – ובזאת אף הודתה הנתבעת.

גרסתה הנגדית של הנתבעת הייתה, כי לאורך כל השנים היא עמלה קשה להשלמת רישום הבנין כבית משותף, והתמודדה עם כל הבעיות שצצו במהלך הדרך.  הנתבעת מטילה את העיכוב ברישום על גורמים שונים, ביניהם התובעים.

3. בתאריך 9.2.2014, לאחר ששמעתי טענות, ראיות הצדדים וסיכומיהם, ולפני שאתן הכרעתי במחלוקות שביניהם, נתתי הזדמנות נוספת לנתבעת, שטענה כי היא פעלה רבות וכי עברה כברת דרך ארוכה כדי להשלים הליך וכי הזמן הדרוש לה להשלים את ההליך הוא סביר, למלא חובתה בהתאם להסכמים שחתמה עם רוכשי הדירות, ומשום שסברתי, כי לא יהיה נכון להוציא מידה את האחריות לרישום הבית בשלב זה. על כן אפשרתי לה, להשלים את רישום הבית המשותף, והדיון בתובענה נקבע לתאריך 7.7.2014 לתזכורת לשם מעקב אחרי התקדמותם של הליכי רישום הבית כבית משותף.

4. בתאריך 23.4.2014, חתמה עיריית חדרה על התשריט שנערך באמצעות הנתבעת, לצורך רישום הבית כבית משותף.

5. בתאריך 7.7.2014 בא כוח הנתבעת לא התייצב לדיון (שלמעשה התקיים לאחר שהצדדים כבר סיכמו את טענותיהם). באותה ישיבה, טען בא כוח התובעים, שעד לאותו יום והגם שעיריית חדרה חתמה על התשריטים לרישום הבית כבית משותף בתאריך 23.4.2014, התשריטים לא הוגשו לכב' המפקחת על רישום המקרקעין, וכי ראוי היה שהנתבעת תפעל לזרז ההליכים נוכח התביעה שעומדת ותלויה נגדה, בה בין היתר מבוקש כי הנתבעת תפצה את התובעים בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב ברישום הבית המשותף.

6. התנהגות הנתבעת, אי הופעתה לדיון ואי הגשת התשריטים המאושרים ללשכת המפקחת על רישום מקרקעין, הייתה המשך להתנהלותה לאורך השנים, בהם לטענתה היא פעלה כדי לסיים הליכי הרישום כנדרש.

            אבהיר, שמהעדויות ששמעתי למדתי, שהעיכוב בהשלמת הליכי הרישום נבע בשל מחדליה המכוונים של הנתבעת, אולם עם זאת, החלטתי לתת לה הזדמנות נוספת לפעול כדי למלא חובותיה בהתאם להסכמים שחתמה. לאור הצהרותיה, כי היא פעלה וכי היא ממשיכה לפעול כדי להשלים את הליך רישום הבית כבית משותף, מצופה היה כי תפעל ותזדרז להשלים את הרישום. אך נראה כי, הנתבעת המשיכה, מסיבותיה, עליהן אעמוד עוד מעט, להשתהות ולעכב את הליך הרישום האמור. משכך נעתרתי לבקשת בא כוח התובעים, ונתתי, בהעדר הצדדים, פסק דין (להלן- "פסק הדין הראשון").

7. בפסק הדין הוריתי על מינויו של ב"כ התובעים, עו"ד יניב דרי, ככונס נכסים לשם ביצוע כל הפעולות הדרושות לשם רישום הבית, מושא התובענה, כבית משותף. וקבעתי, כי שכר טרחתו של כונס הנכסים וכל ההוצאות הכרוכות ברישום הבית כבית משותף, יחולו על הנתבעת, ובתוך-כך הורתי לנתבעת לשלם לידיו של עו"ד דרי סך של 50,000 ש"ח על חשבון שכר טרחתו ככונס נכסים והוצאותיו כאמור.

בנוסף חייבתי הנתבעת בתשלום פיצויים בסך של 50,000 ש"ח, לבעליהם (13 במספר) של 8 מבין הדירות בבית המשותף (ובסה"כ: 400,000 ש"ח), בגין נזק לא ממוני שנגרם להם עקב העיכוב המתמשך ברישום הבית כבית משותף.

             כן חייבתי הנתבעת בתשלום הוצאותיהם של התובעים בסכום כולל של 25,000 ש"ח.

8. בתאריך 21.7.2014, דחיתי את בקשת בא כוח הנתבעת לביטול פסק הדין מתאריך 7.7.2014 ולעיכוב הליכי ביצוע פסק הדין (בקשה מס' 19). בהחלטתי ציינתי, כי אינני מקבל את הנימוקים שמסר בא כוח הנתבעת לאי התייצבותו לדיון. ואולם, גם אם אניח, שבא כוח הנתבעת סבר בתום לב שאין צורך כי יתייצב לדיון, אין הדבר מועיל, שכן בבקשה לביטול פסק דין על בית המשפט לשקול את סיכויי הצלחתו של בעל הדין המבקש את הביטול, אם פסק הדין יבוטל, והדיון יתקיים לגופו. ומשום שאז התיק היה אחרי שלב ההוכחות והסיכומים, ונראה הדבר לכאורה, שגם אם פסק הדין יבוטל, ויתקיים דיון לגופו של עניין, התוצאה שתתקבל בסופו של דבר לא תהיה שונה. התובעים הם אלה שבסופו של דבר באמת מעוניינים ברישום הבית כבית משותף. לעומת התובעים, מידת העניין של הנתבעת ברישום הבית קטנה יותר. חזקה אפוא, שבא כוח התובעים, שמונה לשמש ככונס נכסים לצורך ביצוע הרישום, יעשה מלאכתו נאמנה.

9. בתאריך 8.10.2014 דחיתי את בקשת הנתבעת לעיון חוזר בהחלטתי, מתאריך 21.7.2014, לדחות את בקשת הנתבעת לביטול פסק הדין הראשון (שניתן בתאריך 7.7.2014).

10. הנתבעת ערערה על פסק הדין, וביהמ"ש העליון (ע"א 5333/14) קיבל את ערעור הנתבעת, והורה על השבת התיק לשולחני לשם נימוק והכרעה בסוגיות המשפטיות שהעלו הצדדים בטיעוניהם, ובפרט במחלוקות הנוגעות להשתלשלות העניינים העובדתית. שכן, משנשמעו טיעוני הצדדים, הוגשו ראיות ונשמעו סיכומים, היה מקום להתייחס אליהם באופן ממצה תוך הנמקת ההכרעה ולא להסתפק בפירוט הסעדים שנפסקו לטובת התובעים.

11. בתאריך 15.5.2015 הגיש כונס הנכסים הודעה, ולפיה רישום הבית המשותף הושלם. עם רישום הבית המשותף, נרשמו כל הדירות כולם על שם הנתבעת, ונותר אז להעביר את הרישום על שם התובעים, שרכשו את דירותיהם מאת הנתבעת.

12. בהחלטתי מתאריך 8.7.2015, הבהרתי, כי הסעד לו עתרו התובעים, היה כרוך בביצוע שני שלבים, בשלב הראשון היה צורך לרשום את הבית כבית משותף ובשלב השני לרשום זכויות הבעלות של התובעים, וזאת להבדיל מרישום זכויות הבעלות של יתר בעלי הדירות, שלא הצטרפו לתביעה, ואינם זכאים לסעד זה במסגרת התביעה שלפני. לצורך כך הפקדתי בידי כונס הנכסים, עו"ד יניב דרי, סמכות לבצע כל הפעולות הדרושות לשם רישום הזכויות על שם התובעים. על כן ההערה שנרשמה בפנקס הזכויות במקרקעין על מינוי כונס הנכסים בדירות שבעליהם לא הצטרפו לתביעה בוטלה, אך היא נותרה תקפה ביחד לדירות התובעים.

13. לצורך ביצוע האמור, הוריתי באותה החלטה, מתאריך 8.7.2015, כי לכונס יוקנו סמכויות שהיו מוקנות לנתבעת, לרבות חתימה והופעה בפני כל גורם והכל כדי לבצע רישום הזכויות שהתובעים רכשו מאת הנתבעת, על שם התובעים בפנקס הבתים המשותפים.

הנתבעת חויבה לשתף פעולה עם כונס הנכסים, ולהעביר לו כל מסמך שדרוש לו לשם ביצוע פעולותיו.

          עוד, קבעתי כי שכר טרחת כונס הנכסים, ברישום הבית המשותף, יעמוד על סך של 300 ₪ לכל חדר, ובצירוף מע"מ.

14. הנתבעת ערערה על החלטתי הנ"ל מתאריך 8.7.2015 (ראו - רע"א 6671/15).

15. מאוחר יותר, הונחו לפניי הודעתיו של כונס הנכסים בהן הלין הוא על אי שיתוף פעולה מטעם הנתבעת, ועל כך שהנתבעת לא שילמה הסכומים בהם חויבה, כפי שהורתי לה.

16. בתאריך 28.3.216 ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין בע"א 5333/14, שהורה, כאמור, על השבת התיק לשולחני לשם נימוק והכרעה בסוגיות המשפטיות שהעלו הצדדים בטיעוניהם, ובפרט במחלוקות הנוגעות להשתלשלות העניינים העובדתית.

17. בתאריך 15.5.2016 הוגשה הודעת כונס הנכסים בדבר השלמת פעולות הכינוס והרישום, בה מסר הכונס כי פעולות הכינוס הושלמו, הבית נרשם כבית משותף, וכי זכות בעלות נרשמה לטובת כל אחד מהתובעים בדירתו בבית המשותף.

18. בדיון שהתקיים לפניי בתאריך 7.6.2016, עמד בא כוח התובעים על כך שהליך הרישום על שני שלביו הסתיים. הוא עתר למתן פסק דין בהסתמך על כל המסמכים המצויים לפני בית המשפט, לרבות הדוחות והאסמכתאות שהוא הגיש בנוגע להוצאות הכונס. לעומתו טען בא כוח הנתבעת, כי פסק הדין של בית המשפט העליון ביטל את פסק דיני הראשון לרבות בעניין ההוצאות שנפסקו, משכך, ולאור השלב בו מצוי התיק, יש לאפשר לנתבעת להציג ראיות נוספות שיש בידה, ואשר יש בהם כדי לשפוך אור בנוגע להיקף עבודתו של כונס הנכסים ולהשפיע על גובה ההוצאות ושכר הטרחה שיש לפסוק לו.

19. בתום אותו דיון, נוכח הנסיבות החדשות שנוצרו בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון ובעקבות פעילותו של כונס הנכסים, ולאחר ששמעתי את טענות באי כוח הצדדים, התרתי לבאי כוח הצדדים להציג את הראיות הנוספות שיש להם, ככל שישנם כאלה.

בנוסף, ובמסגרת אותה החלטה הגדרתי את השאלות שנותרו במחלוקת, ואשר יש צורך להכריע בהן:

א.         מהן הוצאות כינוס הנכסים החלות על הנתעבת, אם בכלל?

ב.         מהו הפיצוי שיש מקום לפסוק בגין נזק לא ממוני למי מהנתבעים, אם בכלל?

ג.          האם תובעים לא רכשו את דירתם ישירות מאת הנתבעת, זכאים לפיצוי מהנתבעת?

20. הנתבעת טענה לפניי, כי מסמכים שהיא הכינה הם אלה ששמשו את הכונס, ועמדו בבסיס השלמת הליך הרישום, אותו החלה הנתבעת, מבלי שיהיה צורך בעבודה רבה, שכן לא נדרשו במסמכים אלה אלא שינויים קלים. אשר על כן טענה הנתבעת, כי לא היה מקום לפסוק לכונס בגין שכר טרחתו ובגין הוצאות שלטענתו היו לו. לשם הוכחת טענותיה הנ"ל ביקשה הנתבעת, להעיד שני עדים נוספים מטעמה הם עו"ד יורם ברזילי ומנהלת הנתבעת, הגב' רונית כחלון. בנוסף העידה לפני גם האדריכלית הגב' ילנה לאונוב.

21. לאחרונה בתאריך 27.9.2017, נתן בית המשפט העליון את פסק דינו בערעור על החלטתי מתאריך 8.7.2015 (ע"א 6671/15). בפסק דינו, הורה בית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, להחזיר את הדיון בעניין ההחלטה מושא ערעור זה אלי, כדי שאדון ואתייחס לשאולות עליהן עמדה הנתבעת בערעורה, והעולות מהחלטתי הנ"ל, לרבות בעניין השאלה על מי ראוי להטיל את הוצאות הכינוס. 

ב. דיון

22. בהחלטות קודמות הערתי, כי מינוי כונס נכסים היה צעד דרוש ונכון כדי לשים קץ להתנהלות הנתבעת ולהתעמרותה בתובעים. צעד זה היה הצעד הנכון והראוי בנסיבות העניין, וכונס הנכסים הצליח לרשום את הבית כבית משותף בתוך שנה ממועד מינויו.

הנני סבור, שכונס הנכסים מילא את תפקידו על הצד הטוב ביותר, כזרוע ארוכה של בית המשפט, ויש לפסוק לו שכרו והחזר הוצאותיו בהתאם. בעניין שכרו של כונס הנכסים והוצאותיו, אינני מוצא מקום לסטות מהדברים שקבעתי בהחלטותי. הנני סבור, כי שכר הטרחה שפסקתי לכונס הנכסים הוא שכר ראוי והוגן עבור טרחתו, ואף ההוצאות הנוספות שנפסקו נועדו לממן את ההוצאות שהיו לכונס הנכסים. 

פיצוי בגין נזק לא ממנוי

23. בבסיס תביעת התובעים הטענה, כי הנתבעת הפרה את החוזים שחתמה עם מי מהתובעים, ומשכך עתרו הם בין היתר לקבל פיצוי בגין נזק לא ממוני שנגרם להם בעקבות ההפרה.

24. בא כוח הנתבעת טען, כי מדובר בסוגיה של חיוב השתדלות ולא בהפרה של חוזה, ולכן לגישתו לא היה מקום לפסוק למי מהתובעים פיצוי בגין נזק לא ממנו. בנוסף, הנתבעת טוענת, שהתובעים לא הוכיחו שום נזק שנגרם להם. אף אחד מהתובעים לא טען כי נגרמה לו עוגמת נפש, נזק בגלל העיקוב או שהוא נאלץ לבטל משכנתא, כך גם אף אחד מהם לא טען לביטול עסקה.

לטענת הנתבעת, אף אם היה מקום לפסוק פיצוי מסוג זה הרי שאין דינם של תובעים אשר רכשו את הדירה מהנתבעת ישירות כדינם של אלה שרכשו אותה מיד שניה (רוכשים מיד שניה). שכן רוכשים אלה ידעו מראש מצב הנכס, והחליטו להסתכן מרצון. על כן לטענת בא כוח הנתבעת, התובעים מס'  10 -20 אינם זכאים כלל לפיצוי בגין נזק לא ממוני. אשר לשאר התובעים (1-9), טוען בא כוח הנתבעת, כי הפיצוי שנפסק להם בפסק הדין הראשון הוא על הצד הגבוהה.

לגישת הנתבעת, אין להתייחס לנתבעת כגורם שישב בחיבוק ידיים ולא עשה דבר למשך כל השנים, הנתבעת פעלה ועבדה על הכנת התשריטים וכל המסמכים הדרושים לשם השלמת הליכי רישום הבית כמוסכם בין הצדדים. לטענת הנתבעת היא הגישה התיק לרישום הבית כבית משתוף, אותו תיק הוא זה שנרשם בסופו של יום. הנתבעת טוענת, כי בנסיבות המקרה, אין להטיל עליה אשמה או לייחס לה רשלנות, שכן פעולות רבות לשם השלמת הרישום היו בשליטתם של גורמים אחרים, בינם העירייה. בנוסף, שהתובעים לא הוכיחו שום נזק.

25. לעומת טענות הנתבעת, טענו התובעים שאין מקום להפחית מגובה הפיצוי שנפסק להם, או לשלול מחלקם פיצוי כאמור. לטענת התובעים, זכותם של תובעים רוכשים שניים, נובעת מתיקון מספר 5 לחוק המכר, לפיו לקונים אין אפשרות לתבוע פיצוי ממוכר נכס פעמיים, משכך, הנתבעת לא תחויב בתשלום כפול. לטענת התובעים, משלא קיבלו הרוכשים הראשוניים, שמכרו את זכויותיהם לתובעים 10-20, פיצוי בגין אי רישום הבית כבית המשותף, יש לתובעים מספר 10-20, הרוכשים השניים, זכות לעשות כן.

לגישת התובעים, הדרך בה מנסה הנתבעת להטיל אשם תורם על חלק מהתובעים, אינה מקובלת, שכן הוכח, כי הנתבעת היא זו שגרמה במתכוון לעיכוב הרב בביצוע הרישום, והפרה בזאת ההסכמים שחתמה היא עם התובעים. משלא בוצע רישום הזכות במועד, הרי שקמה להם הזכות לפיצוי בגין נזק לא ממוני.

26. החוזים שנחתמו בין רוכשי הדירות ובין הנתבעת כקבלן היו חוזי מכר דירות מגורים. כפי שהבהרתי לעיל, חיובה של הנתבעת לספק את הממכר (הדירה) מורכב משלב מסירת החזקה ומשלב רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים, התלוי בגורמים חיצוניים.

במקרה דנן החיובים שנטלה על עצמה הנתבעת בנוגע לשלב מסירת החזקה בדירה התקיימו, אילו החיוב הנוגע לרישום הזכויות בדירה, לא קוים גם בחלוף מעל 20 שנה ממועד המסירה. משכך, מדובר בחיוב שהופר באופן מובהק. מלבד זאת שפרק הזמן שחלף חרג מפרק הזמן עליו הסכימו הצדדים בהסכמים שחתמו, פרק הזמן שחלף חורג במובהק מהמשמעות שניתנה למונח "פרק זמן סביר".

27. אין אני מקבל טענתה של הנתבעת, כי מדובר בחיוב השתדלות, כן מדובר בחיוב תוצאה, אך אף אם הייתי מקבל טענתה של הנתבעת, כי מדובר בחיוב השתדלות, הרי שנתבעת לא ניסתה לפעול כדי לממש חיוב זה, ואף יותר מכך, אומר, שמהעדויות לפני התרשמתי, שהנתבעת עכבה את הרישום בכוונה ובחוסר תום לב מובהק. היא התעמרה בלקוחותיה והתעלמה מזכויותיהם תוך שהיא מפרה את ההסכמים עליהם חתמה עם רוכשי הדירות (ראו סעיפים 17.1-17.2 לנספח תנאים שצורף להסכמי המכר). מאז אוכלס הבניין חלפו כ- 19 שנים בהן היה לנתבעת די זמן והותר לבצע את רישום הבית המשותף. מצב בו אדם רכש דירה, ובמשך פרק זמן ארוך ובלתי סביר אין הוא מקבל מהקבלן שמכר לו את הדירה את רישום הבעלות בדירה שרכש, בוודאי גורם לרוכש נזק שלא ניתן להעריך שוויו בכסף, הן בשל אי הנוחות הנגרמת לו, פגיעה באפשרות למכור את הדירה כדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים או לעשות בה עסקאות אחרות, והטרחה הכרוכה ברדיפה אחר החברה הקבלנית, שתועיל בטובה לקיים את התחייבויותיה, עבורן שילם הרוכש במיטב כספו. לא יהיה זה נועד להניח, שאם הרוכשים היו מעכבים תשלומיהם לנתבעת במשך פרק זמן ארוך, כפי שהיא עצמה עיכבה את הרישום, היא בוודאי הייתה מפעילה כלפיהם את המנגנונים המתאימים.

28. אמנם, רישום בניין כבית משותף והעברת הזכויות בדירה על שם התובעים, הינו הליך ארוך הכרוך בהשקעת זמן ומאמצים לא מבוטלים. יחד זאת, משלא טרחה הנתבעת לתת כל טעם מוצדק ומוכח מדוע בנסיבות מקרה דנן תהליך הרישום נמשך שנים כה רבות, זאת על אף פניות התובעים, אזי מתחייבת המסקנה, כי הנתבעת לא קיימו את התחייבותה לרישום הזכויות בדירה על שם התובעים תוך פרק שנקבע לכך בהסכמים שחתמה, אלא באיחור ניכר.

29. לאור האמור לעיל, באתי לכלל מסקנה, כי הנתבעת הפרה את הסכמי המכר, שחתמה עם מי מהתובעים שרכשו ממנה את הדירות בבית המשותף.

30. עתה נשאלת השאלה, האם יש מקום לפסוק לתובעים פיצוי בגין נזק ובכלל זה נזק לא ממנוי, ואם כן, האם תובעים שלא רכשו את דירתם ישירות מאת הנתבעת, זכאים לפיצוי זה?

31. בסיכומיהם טענו התובעים ביחס לנזק שנגרם להם בעקבות אי העברת הזכויות בדירות על שמם, באומרם, כי יש "לפסוק לתובעים פיצוי ראוי בגין עוגמת הנפש ומצב של חוסר וודאות בו היו שרויים משך שנים רבות" התובעים הוסיפו ש"הפסיקה אף הכירה בקושי במכירת דירה ומציאת קונה פוטנציאלי כעילה לפיצוי. כמו כן הוכר גם הצורך בפיצוי בגין אכזבה, חששות רוגז ותסכול, שנגרמים לדיירים אגב אי רישום משך שנים רבות..."

32. לא הוכח כי לתובעים נגרם נזק ממוני, אך מקובל עלי שנגרם להם נזק לא ממוני, במובן סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970.

בעניין זה לבית המשפט שיקול דעת בפסיקת פיצוי עבור הנזק הלא ממוני, וזאת בהתאם לנסיבות המקרה שבפניו ובלבד שקביעתו תעמוד במבחן הסבירות (ראו - ע''א 4445/90  עמיגור ניהול נכסים בע''מ נ. מאיוסט ואח' (17/04/1994) וכן ע''א 5602/03 סגל ואח' נ. שיכון ופיתוח לישראל בע''מ (28.2.2005)).

33. אין לייחס העיכוב הרב בהשלמת הליכי הרישום הנדרשים במהלך התקופה כולה לעירייה או לגורמים אחרים כפי שטענה הנתבעת, שכן מהעדויות לפניי למדתי, כי הנתבעת התנתה את השלמת הרישום בכך שהתובעים ירכשו ממנה שטחים נוספים בבנין; החנויות המקורות והמחסנים, ומשלא עשו הם, נהגה הנתבעת בזלזול וניצלה את הקושי שלהם להתאגד כדי לעמוד על זכויותיהם. הצלחת כונס הנכסים לבצע הרישום תוך פרק זמן "סביר", העונה אף על פרק הזמן שהוקצב לביצוע הרישום בהסכמים שחתמה הנתבעת עם מי מהתובעים שרכשו ממנה את הדירות, מעידה כאלף עדים על כך שהתנהלות הנתבעת לוקה הייתה בחוסר תום לב מצידה, שנבעה משיקולים המשרתים את האינטרסים שלה בלבד.

34. עם זאת, מקובלת עלי טענתם הנתבעת כי דינן של התובעים 1-9, בעניין זה שונה מדינן של התובעים 10-20 אשר לא רכשו את דירותיהם מהנתבעת עצמה. תובעים אלה אינם יכולים לטעון לזכותם לפיצוי בעקבות הפרת חוזה מצד הנתבעת, שכן תובעים אלה לא התקשרו בחוזה עם הנתבעת. אמנם, תובעים אלה רכשו את דירתם ביודעם מראש שטרם נרשם בית שמותף והדירות אינן רשומות על שם בעליהן, ואולם, אין בכך להפחית מאחריותה של הנתבעת לנזק הלא ממוני שבוודאי נגרם להם, גם אם מקורו אינו בהתקשרות חוזית עם הנתבעת, כתוצאה מכך שזכויותיהם לא נרשמו.

35. אוסיף ואבהיר, כי תיקון מספר 5 לחוק המכר, עליו מבססים התובעים זכותם של הרוכשים המשניים לפיצוי לא ממוני, תוקן באפריל 2011. תיקון זה של החוק מקנה לקונה, כלים רבים לשמירה על זכויותיו אל מול הקבלן בונה הדירה, שכן הוא כולל בין היתר, הוראות בדבר חובת מסירת הנכס וחובת הקבלן לרשום הנכס על שם הקונה. אולם, בהתאם להוראות סעיף 11 ג' לחוק המכר, הוראות תיקון זה, לא תחולנה על הסכמי מכר שנכרתו לפני תחילתו של התיקון. מאחר והסכמי המכר שחתמה הנתבעת עם מי מהתובעים, שרכשו ממנה את הדירות, נכרתו לפני שנת 2011, אין תחולה להוראות החוק עליהן מבססים התובעים טענתם.

            אציין, כי העדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על אנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת. הנתבעצת אינה יכולה לצמצם את הנזק שגרמה רק לאנשים שרכשו דירות ישירות ממנה, בנימוק כי לאחרים לא נגרם נזק. רישום הבית המשותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן, העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת.

36. לאחר ששקלתי מכלול נסיבות המקרה, וטענות באי כוח הצדדים, הנני מחליט כדלקמן:

• הנני מעריך את הפיצוי למי מהתובעים, שרכשו דירותיהם ישירות מאת הנתבעת, בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם, בסך 30,000 ש"ח לדירה, וזאת בהתחשב בתקופה הארוכה בה הם מצפים שהנתבעת תבצע את התחייבויותיה כלפיהם.

• הנני מעריך את הפיצוי למי תובעים, שרכשו דירותיהם שלא באופן ישיר מהנתבעת, בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם, בסך 10,000 ₪ לדירה. סכום זה מביא בחשבון את העובדה, שרוכשים אלה רכשו את הדירות בשלב מאוחר יותר, ידעו את מצב, ותקופת ההמתנה שלהם, שהנתבעת תתכבד ותקיים התחייבויותיה כלפי מי שמכרו להם את הדירות, לרשום את הבית כבית משותף, הייתה קצרה יותר.

שכר כונס הנכסים והוצאותיו:

37. כאמור, עם מינוי כונס הנכסים חייבתי את הנתבעת, לשלם לו סך של 50,000 ₪, על חשבון שכרו, וסכום זה שולם.

38. בהחלטתי מתאריך 8.7.2015, הורתי לכונס הנכסים להמשיך ולפעול לרישום דירות התובעים על שם התובעים, וקבעתי כי שכר טרחת כונס הנכסים עבור פעולותיו ברישום זכויות התובעים בפנקס הבתים המשותפים יהיה בסך 300 ₪ לכל חדר, ובצירוף מע"מ. בנוסף לכך, קבעתי כי, כונס הנכסים יהיה זכאי להחזר מלא של הוצאותיו בהתאם לרישום שיגיש הוא באמצעות דו"ח מתאים, בצירוף חשבונותיו, וזאת בכפוף לכך, שפעולת כונס הנכסים לא תתקל בחסמים או בבעיות מיוחדות כאלה שהנתבעת תניח בדרכו, וכי רישום זכויות התובעים לא יהיה כרוך בטרחה מיוחדת, שלא נצפתה מראש.

39. באותה החלטה, ולאחר חישוב שבצעתי, חייבתי את הנתבעת לשלם לכונס הנכסים סך של 24,289 ₪, בגין הפעולות שבוצעו על ידו עד לאותו שלב של ההליך, וקבעתי כי על הנתבעת לשלם סכום זה בנוסף למקדמה בה חויבה בעבר והעומדת על סך 50,000 ₪.

41. אשר להוצאות הכינוס, בהחלטתי האמורה מתאריך 8.7.2015, הורתי לנתבעת, לשלם לכונס הנכסים הוצאות הכינוס, שנגרמו לו עד אז בהתאם לבקשתו. בנוסף קבעתי, כי כונס הנכסים יהיה זכאי להחזר מלא של הוצאותיו, כפי שידווח עליהן בדו"ח מתאים בצירוף חשבוניות.

42. בא כוח התובעים טען, שעדותם של הגב' כחלון ועו"ד חסרות נפקות לעניין קביעת הוצאות ושכר טרחת הכונס, שכן לשניהם אין ולא הייתה ידיעה מה היה היקף עבודתו של הכונס. בא כוח התובעים הוסיף והלין על דרך התנהלותה של הנתבעת והתחמקותה משיתוף פעולה עם הכונס במטרה להקשות על עבודתו של הכונס. אי לכך עומד בא כוח התובעים על כך שיש לפסוק לכונס שכרו בהתאם להיקף העבודה עליו דיווח בהודעותיו, לאחר שפעל כפקיד בית המשפט וביצע את המשימה שהוטלה עליו במסירות וביעילות.

43. מנגד, מונחות לפניי טענות הנתבעת, לפיהן מבקשת היא להפחית את הסכומים שנפסקו לכונס בגין שכרו והוצאותיו, שכן לגישתה לא הוכח על ידו היקף העבודה לו הוא טוען. לטענת הנתבעת, כלל לא היה מקום למנות את כונס הנכסים, שכן הנתבעת שכרה שירותיו של עורך דין על מנת שיפעל לרישום הבית כבית משותף. אותו עורך דין, יחד עם גורמים בנתבעת פעלו כדי להשלים את הליך רישום הבית והכינו כל המסמכים הדרושים לכך, אותם מסמכים שימשו את כונס הנכסים שהשלים את מלאכת הרישום. לטענת הנתבעת, הכונס לא הציג, ראיה חדשה שיש בה כדי להצביע על גובה הוצאותיו או על היקף עבודתו והדבר נעשה במכוון, שכן הגשת מסמכים המוכחים ההוצאות שהיו לכונס יש בהם כדי לאיין את הסכומים שנפסקו לו. לטענת הנתבעת, הפעולות בהן נקט בא כוח התובעים בסיכומיו ביחס לעבודתו של הכונס, לא פורטו בדוחות שהוגשו מטעם הכונס וממילא לא ניתן לאמוד את היקפן ולבסס עליהן ממצאים כלשהן.

            בא כוח הנתבעת הוסיף וטען, כי עיון בדוחות שהגיש הכונס, מחזק טענתה של הנתבעת, ומלמד שהכונס ביצע פעולות על בסיס חומר שהוכן מבעוד מועד על ידי הנתבעת גורמים מטעמה. הכונס לא ביצע את הליך הרישום מתחילתו, כן ביצע עדכונים סופיים לאחר שהנתבעת כבר עמלה והגישה את כל המסמכים הדרושים לשם השלמת הליך הרישום. מעדותה של הגב' כחלון ניתן היה ללמוד כי בינה לבין הכונס לא התקיימו מספר פגישות כפי שטען הכונס, ומהמסמכים שהוגשו ניתן היה ללמוד, שהכונס עבד "על אותה פלטפורמה שביצעה הנבעת עם תיקונים קטנים".

            בא כוח הנתבעת הוסיף והלין על הדרך בה פעל הכונס, לטענתו, פעולות אלה יכול היה הכונס לבצע בדרך מהירה יותר וקצרה יותר.

            הנתבעת מוסיפה וטוענת, שפסק דינו של בית המשפט העליון, ביטל את קביעותיי הקודמות, לרבות בעניין  שכר טרחתו והוצאותיו של הכונס, אף זאת ממשיך הכונס להחזיק בסכומים ששולמו לו.

44. שקלתי מחדש את טענות הצדדים בנוגע לשכר ולהוצאות שיש לפסוק לכונס הכנסים, לרבות הדברים שנאמרו על ידי עדי הנתבעת, הגב' רונית כחלון ועו"ד ברזילי, ולא מצאתי מקום לשנות מהחלטתי הקודמת מתאריך 8.7.2015 (ראו – סעיף 7 להחלטתי מתאריך 8.7.2015).

45. עם כל הכבוד, אף אם אקבל את טענת הנתבעת, כי היא עמלה על השלמת הליך הרישום וכי ביום בו הורתי על מינוי הכונס, רוב המסמכים הנדרשים להשלמת רישום הבית היו מוכנים, אין אני מקבל את טענתה, כי מסמכים אלה הונחו בידי הכונס וכי הכונס רק השלים את הפעולות "המעטות" שנותרו לטענת הנתבעת, כדי לבצע את הרישום במלואו.

46. תוהה אני, אם נכונה טענתה של הנתבעת, כי רוב המסמכים והפעולות הדרושות לביצוע הרישום הסופי היו כבר מוכנים, כי אז מדוע היא לא השלימה את הרישום במהלך התקופה שהייתה לה, במיוחד כאשר היא טוענת, שהכונס השתהה ברישום ויכול היה לבצעו בדרך מהירה יותר!

47. עוד, מהודעות הכונס, ומהראיות שהונחו לפניי, התרשמתי, כי הנתבעת, שלא פעלה במשך שנים רבות כדי להשלים את פעולת הרישום בה היא מחויבת, לא היססה להניח בדרכו של הכונס מכשולים רבים, הכבידה עליו ולא שיתפה עמו פעולה כראוי. (וראו למשל סעיפים 5 ו- 6 להודעת מטעם כונס הנכסים בדבר השלמת פעולות הכינוס ורישום זכות בעלות בדירות על שם התובעים – בקשה מס' 42).

התנהלותה זו של הנתבעת כשלעצמה מצדיקה פסיקת שכר טרחה נוסף, עבור הטרחה הנוספת שגרמה היא לכונס, וטוב היה אם לא הייתה הנתבעת מעלה טענתה  ואי שביעות רצונה מהשכר שנפסק לכונס.

48. אשר להוצאות הכינוס, לא מצאתי בטענות הנתבעת כל עילה שלא לחייבה בהוצאות שנגרמו לכונס הנכסים.

ג. סוף דבר

49. אשר על כל האמור לעיל הנני מחליט כדלקמן:

• הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 1 עד 9, אשר רכשו את דירותיהם ישירות מאת הנתבעת, פיצוי בסך 30,000 ₪ לדירה.

• הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 10 עד 20, אשר רכשו את דירותיהם מרוכשים שקדמו להם, פיצוי בסך 10,000 ₪ לדירה.

• לא מצאתי מקום לשנות משכר טרחת כונס הנכסים שנפסק בהחלטתי מתאריך 8.7.2015 (סך 300 ₪ לחדר בצירוף מע"מ)

• לא מצאתי מקום לשנות מהחלטות קודמות בנושא הוצאות הכינוס, ועל הנתבעת לשלם את הוצאות הכינוס כפי שחוייבה בהחלטות אלה.

(ה)     הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 15,000 ₪.

ניתן היום,  ט"ו שבט תשע"ח, 31 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.