ירדנה קלדרון נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות ואח'

השופטת ד' ברק-ארז:

1.  שוכרת של דירה במסגרת של דיור ציבורי התגוררה בה במשך שנים ארוכות. במהלך השנים הועלו נגדה טענות שעניינן הפרה של תנאי השכירות ואף נשלחו לה דרישות לפינוי, אך לא נפתחו הליכים משפטיים בעניין. בהמשך, עקב מהלך של "פינוי-בינוי" היא נדרשה להתפנות מהדירה, כשאר דיירי הבניין, ושוכנה על ידי היזם בדירה חלופית. כעת, משנשלמה בניית הבניין החדש התעוררו מחדש המחלוקות בין הצדדים. האם זכאית השוכרת לרכוש את הדירה החדשה? לחלופין, האם היא זכאית לשוב ולהתגורר בשכירות בדירה זו, או לשכור דירה אחרת במסגרת הדיור הציבורי? אלה השאלות הנדרשות להכרעה בהליכים שבפנינו.

המסגרת הנורמטיבית: הדיור הציבורי ומצבים של "פינוי-בינוי"

2.  אקדים ואומר כי עניינה של המערערת, מעבר להיותו עניין פרטני, קשור גם בסוגיות עקרוניות הנוגעות ליישום הראוי של הדין בסיטואציות משבריות של שכירות בדיור הציבורי – בראש ובראשונה, השאלות הנוגעות לזכויות הדיירים במצבים שבהם דירתם ממוקמת בבניין שעובר הליך של פינוי-בינוי, וכן שאלות כלליות הנוגעות לפינוי מדיור ציבורי.

3.  מוסד הדיור הציבורי נועד, כידוע, לתכלית סוציאלית מובהקת – מתן מענה למצוקת הדיור וסיוע למי שידם אינה משגת לרכוש או לשכור דירה בשוק החופשי (ראו: עע"ם 3351/13 נתנאל נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור ולשיקום ולהתחדשות שכונות בת"א בע"מ, פסקה 6 (23.3.2014). להרחבה, ראו גם: נטע זיו "בין שכירות לבעלות: חוק הדיור הציבורי והעברת הון בין-דורית בפרספקטיבה היסטורית" משפט וממשל ט 411, 428-419 (2006)). הזכאות לדיור ציבורי נקבעת בהתאם לנוהל של משרד הבינוי והשיכון (להלן: משרד השיכון), כאשר הדירות עצמן מופקדות בידי חברות משכנות המנהלות אותן (ראו: נוהל משרד הבינוי והשיכון "הקצאת דירות בשכירות בשיכון הציבורי" (18.7.2007)).

4.  על רקע זה, יש לבחון את ההסדרים המיוחדים החלים על זכויותיהם של דיירים במסגרת הדיור הציבורי במצב המיוחד של קידום פרויקט פינוי-בינוי המחייב פינוי של הדירה שבה הם מתגוררים. יש להדגיש כי החלטה על פרויקט של פינוי-בינוי בבניין שבו ממוקמות דירות המושכרות לזכאי דיור היא החלטה בעלת השלכות משמעותיות על חייהם. המדינה כבעלת נכסים, ובשינויים המחויבים גם חברות הדיור הציבורי, נוהגות לשתף פעולה עם פרויקטים מסוג זה על מנת לאפשר התחדשות עירונית ומתן מענה לאזורים שבהם הבנייה היא ישנה ולא מתאימה לצורכי השעה. אולם, מבחינת הדיירים המתגוררים בדירות בתנאי דיור ציבורי זהו מצב משברי. ההחלטה מחייבת אותם לעזוב את המקום שלעתים שימש להם בית במשך שנים ארוכות (מבלי שיש להם "קול" בעניין). בהמשך לכך, מתעוררות שאלות הנוגעות לזכאותם לחזור למקום כאשר מסתיימת הבנייה החדשה, כמו גם שאלות נוספות הנוגעות להשפעה של הבנייה החדשה על גובה שכר הדירה שייגבה מהם (בהתחשב בכך שהדירות הן חדשות וגדולות יותר). כמו כן, באותם מצבים שבהם היו אלה דיירים שעמדו להם זכויות לרכוש את הדירה הישנה (בין מכוח מבצעי רכישה ובין מכוח החוק, כמפורט להלן) מתעוררת השאלה של "תרגום" זכויות הרכישה ביחס לנכס החדש.

5.  זכאות לרכישת הדירה – על רקע מגוריהם של הדיירים בדירות שהושכרו להם בדיור הציבורי לאורך שנים הוכרה זכאותם – בתנאים שונים – לרכוש דירות אלה. ככלל, הסוגיה של זכאות לרכישת דירות בדיור הציבורי על ידי דייריהם מוסדרת בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 (להלן: חוק זכויות רכישה). חוק זה, שנחקק עוד בשנת 1998, נועד לאפשר לדיירי הדיור הציבורי לרכוש את הדירות שהם מתגוררים בהן בהנחה משמעותית ממחיר השוק. מסיבות שונות נכנס החוק לתוקף רק בשנת 2013. טרם חקיקתו וכניסתו לתוקף של חוק זכויות רכישה, רכישת דירות על ידי דיירים בדיור הציבורי הייתה נהוגה במסגרת מבצעי "קנה ביתך" תקופתיים (ראו למשל: עע"ם 7582/03מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון נ' רבוח, פ"ד נט(4) 481, 486-485 (2004); עע"ם 8616/06 כהן נ' עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, פסקה 10 (16.12.2007)).

6.  בין היתר, מסדיר חוק זכויות רכישה את סוגית הזכאות לרכישת דירות על ידי דיירים שפונו במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, בסעיף 8(ב) שקובע כך:

"(1) הוראות חוק זה לא יחולו על דירה ציבורית שחברה לדיור ציבורי מעוניינת להרוס כדי לאפשר בניה מחדש על אותם מקרקעין, ובלבד שהחברה הגישה תכנית או בקשה להיתר בניה למוסד לתכנון בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה), תוך שנה מהמועד שבו הגיש לה הזכאי בקשה לרכוש את הדירה הציבורית, ושלתקופת הבניה, שלא תעלה על שלוש שנים מהמועד האמור, הבטיחה לזכאי סידור חלופי סביר באותו אזור;

(2)   על אף האמור בפסקה (1), מי שהיה זכאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה התגורר לפי הוראות חוק זה, במועד חתימת עסקת פינוי ובינוי או לגבי מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לגבי מתחם פינוי ובינוי או במועד שבו ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית החיזוק (תמ"א 38) או במועד השלמת הבנייה על אותם מקרקעין, יהיה זכאי לרכוש, מעת השלמת הבנייה, אחת מהדירות החדשות שנבנו על אותם מקרקעין שערכה וגודלה לא יפחתו מערך ומגודל הדירה הציבורית שבה התגורר, ומחיר הדירה החדשה, לצורך רכישתה, יהיה המחיר שהיה משלם השוכר בדירה הציבורית אילו היה רוכש אותה".

           אם כן, חוק זכויות רכישה קובע כי ככלל לא תהיה לו תחולה במקרים שבהם הדירה מיועדת לפינוי-בינוי, אלא אם הדייר המתגורר בה היה זכאי לרכוש אותה במועד חתימת עסקת פינוי הבינוי (או במועדים אחרים שנקבעו לעניין זה). הזכאות נבחנת על פי הגדרות החוק, הקובע בסעיף 1 לו כי "זכאי" הוא "מי שמתגורר כדין או על פי חוזה, תקופה של חמש שנים רצופות לפחות, בדירה ציבורית, ואין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרה ציבורית, דירה או מקרקעין אחרים, ששוויים עולה על 350,000 שקלים חדשים".

7.  המשך המגורים בדירה המחודשת – לצד השאלה האם זכאי הדייר המתגורר בדירה המצויה בפרויקט פינוי-בינוי לרכוש את הדירה, מתעוררת כאמור גם שאלת המשך המגורים בדירה – כשוכר ולא כבעל הדירה. לצורך כך יש לפנות לנוהל משרד השיכון בעניין דיירי דיור ציבורי שפינו את דירתם הישנה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי (להלן: נוהל פינוי-בינוי). נוהל זה, שפורסם ביום 11.5.2014, נועד (כך על פי כותרתו) לספק "פתרונות דיור לדיירי שיכון ציבורי במסגרת פינוי בינוי". על מנת ליתן את התמונה המלאה בעניין זה ראוי להביא את עיקרי הנוהל כלשונם:

"במסגרת פינוי בינוי מציע היזם לדיירים לחזור, בסיום הבנייה, לדירות אותן הוא בונה. הדירות הנבנות ע"י היזם נבנות בסטנדרט בנייה גבוה ובשטח דירה גדול באופן משמעותי מהדירה המקורית. בעלי דירה בפרויקט מקבלים את הדירה לבעלותם ואילו דירות שהינן דיור ציבורי מחזיר היזם את הדירות למדינה לניהול החברה המשכנת. דיירי הדיור הציבורי הבוחרים להישאר בפרויקט עם חזרתם לדירה יצטרכו להתמודד עם נטל כלכלי גדול יותר מכפי שהתמודדו בעבר הבא לידי ביטוי בצורך לשלם ארנונה, אחזקה, ניהול מעלית וכיו"ב בסכומים גבוהים במידה ניכרת לעומת שכר הדירה הנמוך אותו שילמו בעבר לפני הפינוי. בנוסף, בגין הפרש השטח בין הדירה המקורית ובין הדירה החדשה ישלם הדייר שכר דירה מלא. (...) לאור האמור לעיל מוצא המשרד לנכון להציע לדיירים חלופות נוספות לבחירה. לפיכך, עם סיום תהליך משא ומתן בין החברה המאכלסת והיזם ולאחר חתימה על הסכם בין הצדדים, החברה המאכלסת תמסור לכל דייר מכתב הסבר וכן טופס לבחירה באחד ממסלולי פתרון הדיור שהמשרד יעמיד לרשותו".

8.  בהמשך לכך, נוהל פינוי-בינוי קובע כי "המשרד יעמיד לרשות דיירי שיכון ציבורי המתגוררים בדירות כדין בחירה של אחד מהפתרונות הבאים" (ההדגשה במקור). או אז מונה הנוהל מספר חלופות אפשריות – מעבר לבתי דיור "גיל הזהב", מעבר לדירה אחרת המתפנה בדיור הציבורי תוך מתן עדיפות בתור, כאשר בתקופת הביניים יקבל הדייר השתתפות בשכר דירה, מעבר מיידי לדירת נ"ר (נכסי רכישה), או זכאות לרכישת דירה בבעלות עצמית במקום דירת נ"ר, כמקובל בתכנית הסיוע לזכאי נ"ר באותה עת. לצד חלופות אלה, מוצעת כאמור לדייר הציבורי גם החלופה של חזרה לדירה חדשה בפרויקט, כאשר בגין הפרש השטח בין הדירה המקורית לבין הדירה החדשה ישלם הדייר "שכר דירה כלכלי", ואילו בגין שטח הדירה המקורי "יחולו הכללים הנהוגים לדיירי שיכון ציבורי".

9.  אסכם בקצרה: כאשר מתקיים הליך פינוי-בינוי בבניין שבו מצויות דירות במתכונת של דיור ציבורי, הדיירים המתגוררים בהן עומדים בפני שני מסלולים – המסלול הראשון הוא מסלול של בעלות, במסגרתו רשאי הדייר להגיש בקשה לרכישת הדירה, בהתאם לתנאי הזכאות והמועדים הקבועים בחוק זכויות רכישה. מי שאינו עומד בתנאי הזכאות או שאינו מעוניין ברכישת הדירה, יכול לפנות למסלול של המשך המגורים במתכונת של דייר ציבורי. במסגרת זו ניתנת לו האפשרות לחזור להתגורר בסיום הבניה בדירה החדשה, או לחלופין – וככל שהוא מתגורר בדירה כדין – לבחור באחד מן הפתרונות החלופיים המוצעים בנוהל.

10.  לאחר שעמדנו על מסגרת זו, נפנה לבחינת עובדות המקרה שבפנינו.

עיקרי התשתית העובדתית

11.  המערערת, ילידת 1946, התגוררה בדירה שהועמדה לרשותה במתכונת של דיור ציבורי ברחוב רמה בתל אביב-יפו (להלן: הדירה), החל משנת 1981. הדירה, הרשומה על שמה של רשות הפיתוח, נמצאת בניהולה של חברת חלמיש חברה ממשלתית עירונית לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו בע"מ (להלן: חלמיש) עבור משרד השיכון.

12.  המערערת התגוררה בדירה בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בינה לבין חלמיש ביום 3.2.1981 לתקופה של שנה, והוארך בהמשך בהתאם לתנאיו. לאורך השנים התגלעו בין המערערת לחלמיש מחלוקות שונות באשר לעמידתה בתנאי השכירות. כבר בשנת 1991 הגישה חלמיש תביעה כספית נגד המערערת, ובהמשך לכך הוסדר חובה של המערערת כפי שעמד באותה עת. בשנת 1996 שלחה חלמיש למערערת דרישה לפינוי בטענה כי הצטבר לחובתה חוב לא מוסדר בגין דמי שכירות, וכן בטענה כי הלכה למעשה המערערת נטשה את הדירה, דהיינו אינה מתגוררת בה דרך קבע. בהמשך לאירועים אלה, ולאחר פנייתה של המערערת לחלמיש, נחתם בין הצדדים חוזה שכירות חדש ביום 2.5.1996. בחודש פברואר 1997 שלחה חלמיש למערערת הודעה נוספת ובה דרישה לפינוי, שבמסגרתה העלתה נגדה טענות להפרה הנוגעות לאי-תשלום דמי השכירות ונטישת הדירה, ואז הגיעו הצדדים להסדר מוסכם נוסף. עם זאת, בחודש יוני 1998 הודיעה חלמיש למערערת כי מבדיקות שערכה עולה כי היא אינה מתגוררת בדירה ועל כן היא נדרשת לפנותה. דרישות פינוי ותשלום נוספות נשלחו למערערת מטעם חלמיש גם בחודשים מאי 1999 ונובמבר 2002. עם זאת, בפועל, המערערת המשיכה להתגורר בדירה.

13.  בין לבין, בשנת 2002 הגישה המערערת בקשה לחלמיש לרכישת הדירה בתנאי מבצע "קנה ביתך", אולם זו נדחתה על ידי חלמיש בנימוק של אי-רציפות מגורים בדירה כנדרש. המערערת הגישה ערעור על ההחלטה לוועדת חריגים, אך ערעורה נדחה. המערערת לא נקטה צעדים נוספים בעניין.

14.  ביום 9.4.2003 הודיעה חלמיש למערערת כי מאחר שקיימת נגדה דרישה לפינוי, היא איננה עוד "דיירת חוזית", ועל כן מאותו מועד ואילך היא תחויב בדמי שכירות ראויים, להבדיל מדמי השכירות המופחתים שבהם חייבים זכאי הדיור הציבורי.

15. בחודש ספטמבר 2007 הודיעה חלמיש למערערת על ביטול חוזה השכירות  עמה מחמת הפרתו וכן דרשה את פינויה מהדירה עד יום 24.10.2007. בעקבות זאת, התקיימה בחודש נובמבר 2007 פגישה בין נציגי חלמיש לבא-כוח המערערת, פגישה שנסיבותיה שנויות במחלוקת בין הצדדים, כמפורט בהמשך. אף לאחר אירועים אלה לא הגיעו הצדדים לכדי הסכמה, ובסוף שנת 2011 שלחה חלמיש למערערת דרישת פינוי נוספת, וכן התראה על חוב בטרם נקיטת הליכים משפטיים. חלמיש שלחה למערערת מכתבי התראה נוספים גם בשנים 2013-2012.

16.  במקביל להליכים אלה, בשנת 2010 נכרת חוזה בין חלמיש לבין חברת גרין פארק בע"מ (להלן: היזם) שעניינו הסכמתה של חלמיש לפרויקט פינוי-בינוי שחל על הבניין. בחוזה נקבע, בין היתר, כי הבניין שבו מצויה הדירה אשר בה התגוררה המערערת יפונה מיושביו, ייהרס, וייבנה תחתיו בניין חדש על ידי היזם. בסיום הפרויקט, כך נקבע, חלמיש תנהל עבור משרד השיכון דירה חדשה בבניין (להלן: הדירה החדשה). להשלמת התמונה יובהר כי הדירות בבניין נמצאות בבעלותם של גורמים שונים. בהתאם לחוזה האמור, פונה הבניין מיושביו בשנת 2013.

17.  המערערת סירבה לפנות את דירתה. כמו כן, היא הגישה תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו למתן סעד הצהרתי שיקבע כי היא דיירת מוגנת בדירה, ועל כן זכאית לרכוש את הדירה החדשה שתיבנה (ת"א 43864-09-13, להלן: התיק האזרחי). בד בבד, הגישה המערערת בקשה למתן צו מניעה זמני המורה על אי-פינויה מהדירה.

18.  בית משפט השלום (השופט א' צימרמן) דחה את הבקשה למתן צו מניעה זמני ביום 13.10.2013. בהמשך לכך, הגיעה המערערת להסדר עם היזם לפיו האחרון יממן לה מגורים בדירה חלופית עד למתן פסק דין חלוט בתיק האזרחי, בתנאי שהמערערת תתפנה מהדירה. ביום 3.12.2013 אישר בית משפט השלום את ההסדר ונתן לו תוקף של פסק דין. בהמשך לכך, התפנתה המערערת מהדירה.

19.  בהמשך, הגישה המערערת כתב תביעה מתוקן שבו טענה כי היא זכאית לרכוש בעלות בדירה, ובשל כך הדיון בתובענה הועבר לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת א' כהן). כמו כן, חלמיש הגישה בהליך זה תביעה שכנגד למתן סעד הצהרתי לפיו המערערת הפרה את תנאי השכירות ועל כן אין לה זכויות בדירה (הישנה או החדשה) ועליה לפנות את הדירה החדשה או את הדירה החלופית שסיפק לה היזם.

20.  יצוין כבר עתה כי בית המשפט המחוזי דחה את שתי התביעות, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך. עוד יצוין כי ביום 18.7.2016, ימים ספורים לאחר שניתן פסק הדין בתיק האזרחי, פנה בא-כוח המערערת אל חלמיש והודיע לה כי בכוונת המערערת להיכנס לדירה החדשה לכשתסתיים הבנייה. ביום 19.7.2016 הודיעה חלמיש למערערת כי נוכח פסק הדין בתיק האזרחי, המערערת אינה זכאית לשוב ולהתגורר בדירה החדשה. כמו כן, ביום 26.11.2016 הודיעה חלמיש למערערת כי עומדת בפניה האפשרות להגיש בקשה לקבלת דיור מוגן, מבלי שיש בכך התחייבות לאשר את הבקשה.

21.  בשלב זה נקטה המערערת בהליך נוסף – עתירה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים (עת"ם 13620-10-16, השופט (כתוארו אז) ח' ברנר; להלן: התיק המינהלי). במסגרת הליך זה המערערת עתרה למתן צו המורה למשרד השיכון ולחלמיש לאפשר לה לחזור ולהתגורר בדירה החדשה במתכונת של דיור ציבורי. כמפורט בהמשך, אף עתירה זו נדחתה.
22.  להשלמת התמונה, ראוי להוסיף עוד כי בשלב הנוכחי המערערת אינה מתגוררת כבר בדירה החלופית שסיפק לה היזם, אלא בדירה שכורה בשוק החופשי.

הסוגיות השנויות במחלוקת בין הצדדים

23.  מעבר לעובדות שפורטו עד כה, הצדדים חלוקים ביניהם באשר לאירועים נוספים שהתרחשו בין השנים 1981 ל-2013, בעת שהמערערת התגוררה בדירה. על כן, נציג בקצרה את גרסאות הצדדים בשלוש נקודות עיקריות שנויות במחלוקת.

24.   הפרות נטענות מצדה של המערערת – לשיטת המערערת, היא התגוררה בדירה באופן שוטף ורצוף לאורך כל התקופה האמורה, למעט שני פרקי זמן קצרים: האחד –  בין חודש נובמבר 1996 לחודש אפריל 1997, עת עזבה את הדירה כדי לסעוד את אימה החולה עד שזו שבה לאיתנה; השני – בין החודשים יולי 2000 לדצמבר 2000, עת ערכה שיפוצים בדירה. מנגד, לשיטת חלמיש, תקופת מגוריה של המערערת בדירה הייתה רצופת הפרות, ובכלל זה נטישת הדירה לפרקי זמן ארוכים (מעבר למתואר) ואי-תשלום של דמי השכירות כנדרש. הפרות אלה החלו עוד בשנות התשעים של המאה הקודמת, כך נטען, ובגינן נדרשה המערערת כבר בשנת 1996 לפנות את הדירה (מה שהוביל כאמור להסדר שנעשה עמה באותה עת ולחתימה על חוזה שכירות חדש). בהמשך, לשיטת חלמיש, נשלחו למערערת דרישות רבות לפינוי והתראות על הפרות ועל החוב התלוי והעומד שלה.

25. נסיבות הפגישה שנערכה בשנת 2007 – מחלוקת נוספת בין הצדדים נוגעת לנסיבותיה של הפגישה שהתקיימה בשנת 2007 בין בא-כוחה הקודם של המערערת לבין נציגי חלמיש. לשיטת המערערת, בפגישה זו ניתנה לה התחייבות חד-משמעית לפיה אם תציג תצהירים המוכיחים כי היא מתגוררת בדירה וכי אין לה דיור חלופי אחר, היה תהיה זכאית לרכוש את הדירה בתנאים של מבצע "קנה ביתך". מנגד, חלמיש גורסת כי מעולם לא ניתנה למערערת התחייבות כי הדירה תימכר לה, וכי ממילא אף לא הוגשה מטעמה של המערערת בקשה מסודרת לרכישת הדירה באותו מועד.

26.  שאלת קיומו של חוב כלפי חלמיש – חלמיש עומדת על כך שלמערערת חוב כלפיה בגין אי-תשלום דמי שכירות, וטוענת כי חוב זה עומד על סך של כ-220,405 שקלים (נכון ליום הגשת התביעה האזרחית). לעומת זאת, המערערת טוענת כי היא שילמה את הנדרש ממנה עד לשנת 2013, עת הועברה לדירה החלופית על ידי היזם והפסיקה לשלם לחלמיש. למעשה, נושא זה לא התברר עד תום בהליכים שהתקיימו בבית המשפט המחוזי, ועל כן נותרה בעניינו עמימות מסוימת. עם זאת, ניתן לומר בכלליות כי אלה הם פני הדברים: במסגרת התיק האזרחי הצהירה המערערת כי במחצית השנייה של שנות התשעים היא הפסיקה לשלם דמי שכירות שוטפים במחאה על סירוב חלמיש לערוך שיפוצים בדירה. עם זאת, כפי שעולה מפסק הדין בתיק האזרחי, בידי המערערת אישור משנת 2000 מטעמו של מנהל מחלקת טיפול בפרט בחלמיש אשר על-פיו המערערת שילמה את יתרת חובה ומשלמת (נכון לאותה עת) שכר דירה באופן שוטף. מכך ניתן להבין כי עיקר המחלוקת לעניין החוב נוגעת, ככל הנראה, לתקופה שבין שנת 2000 לשנת 2013.

27.  המחלוקת מתעצמת על רקע הודעתה של חלמיש למערערת בשנת 2003 לפיה היא מחויבת ממועד זה ואילך בדמי שכירות ראויים, חלף דמי שכירות "סוציאליים" הנהוגים בדיור הציבורי. המערערת עמדה על כך – ועודנה עומדת – שאין תוקף להודעה זו וכי העלאת דמי השכירות אינה חוקית. לשיטתה, היא המשיכה לשלם כדין בשנים אלה את דמי השכירות הסוציאליים (אך אין מחלוקת שלא שילמה את דמי השכירות הראויים). מנגד, חלמיש טענה כי גם תשלום דמי השכירות הסוציאליים לא היה עקבי, וכי המערערת העבירה בתקופות אלה תשלומים בודדים. כאמור, שאלת הפער בין הסכומים שנדרשו מן המערערת לא התבררה עד תום בהליכים שהתקיימו בבתי המשפט המחוזיים. עם זאת, מהטיעונים שהועלו בהם ניתן להבין כי דמי השכירות הסוציאליים עומדים על כמה מאות שקלים בחודש, ואילו דמי השכירות הראויים על כמה אלפי שקלים (ראו למשל: פרוטוקול הדיון בתיק המינהלי מיום 15.2.2017, עמ' 7-6 ו-10).

ההליכים בבית המשפט המחוזי

28.  כמפורט לעיל הצדדים ניהלו שני הליכים משפטיים בבית המשפט המחוזי – אזרחי ומינהלי.

29.  ביום 15.7.2016 דחה בית המשפט המחוזי את תביעתה של המערערת בתיק האזרחי.

30.  בית המשפט המחוזי דחה את הטענה לפיה המערערת היא דיירת מוגנת בדירה או בדירה החדשה. בית המשפט המחוזי קבע בהקשר זה כי חוזי השכירות משנת 1981 ומשנת 1996 הם חוזי שכירות לתקופות קצובות שלא חל עליהם חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, כפי שאף צוין בהם מפורשות.
31.  בהמשך, נדרש בית המשפט המחוזי לשאלה האם המערערת זכאית לרכוש את הדירה בהתאם לזכויות המוקנות לדיירים בדיור הציבורי. בהקשר זה ציין בית המשפט המחוזי כי המערערת הגישה בקשה בשנת 2002 בהתאם לנהלים שנהגו אז, אולם זו נדחתה מטעם של אי-רציפות מגורים. בית המשפט המחוזי קבע כי לא הוכח שהמערערת הגישה בקשה מסודרת נוספת לאחר מכן, אף לא בשנת 2007, וכי ממילא לא הייתה למערערת אפשרות כלכלית לרכוש את הדירה בשנה זו. בית המשפט המחוזי אף הוסיף וציין כי כיום, חוק זכויות רכישה קובע כי "זכאי" לרכישת דירה צריך להוכיח, בין היתר, רציפות מגורים פרק זמן שנקבע בחוק, וכן שעליו להגיש בקשה מסודרת לחברה שבניהולה נמצאת הדירה.

32.  באשר לשאלה האם הובטח למערערת לרכוש את הדירה, קבע בית המשפט המחוזי כי בחקירתה הנגדית אישרה המערערת כי בשנת 2007 לא ניתנה לה הבטחה שתוכל לרכוש את הדירה, ואף להפך – כי נאמר לה מפורשות שאינה זכאית לרכוש את הדירה. עוד נקבע כי המערערת עצמה אישרה כי בשנת 2007 לא היה לה כסף לרכוש את הדירה וגם כיום לא עומדים לרשותה האמצעים הדרושים לכך. בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי קבע כי משלא הוכחה זכאותה של המערערת לרכישת הדירה הישנה, ממילא גם לא הוכחה זכאות לרכישת הדירה החדשה שבאה תחתיה.

33.  לבסוף, בית המשפט המחוזי נדרש לסוגיית הפרות חוזי השכירות. בית המשפט המחוזי בחן את העדויות שהובאו מטעם הצדדים, ומצא כי הן מלמדות על כך שחלמיש טענה לאורך שנים באופן עקבי כי המערערת נטשה את הדירה וכן כי היא חייבת דמי שכירות שלא שולמו (אם כי מבלי לקבוע מהו שיעורו של חוב זה). בית המשפט המחוזי קבע כי המערערת לא סיפקה עדויות שיסתרו את טענות חלמיש, וכן כי עדויותיה של המערערת בעניין רצף המגורים לא נמצאו אמינות.

34.  נוכח כל האמור לעיל, בית המשפט המחוזי דחה את תביעתה של המערערת. לצד זאת, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה שכנגד שהגישה חלמיש בקבעו כי הסעדים ההצהרתיים שהתבקשו במסגרתה הפכו לתיאורטיים. בהקשר זה צוין כי המערערת אינה מתגוררת עוד בדירה כך שאין צורך לדרוש את פינויה ממנה. בית המשפט המחוזי הוסיף כי אין מקום ליתן סעדים בכל הנוגע למגוריה של המערערת בדירה החלופית שסיפק לה היזם, מכיוון שחלמיש אינה המשכירה של דירה זו. לצד זאת, בית המשפט המחוזי נתן לחלמיש היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית כנגד המערערת. להשלמת התמונה יצוין כי מטענות הצדדים עולה שעד כה תביעה כאמור לא הוגשה.
35.  כאמור לעיל, בשלב זה, ובעקבות הודעתה של חלמיש למערערת על כך שאינה זכאית לשוב ולהתגורר בדירה החדשה, הגישה המערערת את עתירתה המינהלית. ביום 15.2.2017 דחה בית המשפט המחוזי עתירה זו. בית המשפט המחוזי קבע כי עיון בפסק הדין בתיק האזרחי מלמד כי הוא כולל שורה ארוכה של קביעות עובדתיות לחובתה של המערערת. בין השאר, ציין בית המשפט המחוזי כי המערערת לא משלמת כלל דמי שכירות מאז פינתה את דירתה בשנת 2013 וכי קיים חוב של המערערת בגין דמי שכירות גם עבור התקופה שקדמה לשנת 2013 (אם כי נמנע מלהכריע בשאלה של שיעור החוב). בית המשפט המחוזי ציין כי אמנם פסק הדין בתיק האזרחי אינו כולל את המילה המפורשת "הפרה", אולם הוסיף כי למעשה דבר קיומן של הפרות שיטתיות מצדה של המערערת "עולה באופן ברור מקריאת פסק הדין כמכלול" (פסקה 17 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). כמו כן, נקבע כי מקריאת פסק הדין בתיק האזרחי עולה כי הסיבה היחידה בגינה לא התקבלה התביעה שכנגד של חלמיש היא ששאלת הפינוי הפכה לתיאורטית, בהתחשב בכך שהמערערת כבר לא התגוררה בדירה באותה העת. בית המשפט המחוזי הוסיף והתייחס לכך שהחל משנת 2003 נדרשה המערערת לשלם דמי שכירות ראויים, הגבוהים יותר מדמי השכירות הסוציאליים. בית המשפט המחוזי ציין בהקשר זה כי המערערת עשתה דין לעצמה והמשיכה לשלם כל השנים דמי שכירות סוציאליים, וזאת מבלי לפנות לחלמיש בבקשה להסדיר את הנושא או לתקוף את החלטתה בהליך משפטי מתאים.

36.  בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי הוסיף כי על פי נוהל פינוי-בינוי, הזכות לקבלת דירה חלופית שמורה רק למי שהתגורר כדין בדירה הישנה. במקרה דנן, כך נקבע, לא ניתן לומר שהמערערת התגוררה כדין בדירה הישנה לנוכח הפרות חוזי השכירות. בשים לב לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי החלטתה של חלמיש שלא לאפשר למערערת להתגורר בדירה החדשה כדיירת ציבורית היא החלטה שאינה חורגת ממתחם הסבירות. בית המשפט המחוזי קבע כי אף אם יניח לטובת המערערת ששאלת קיומו של חוב כספי בתקופה שבין השנים 2013-2003 שנויה במחלוקת בין הצדדים, עדיין אין כל הצדקה להימנעותה של המערערת מתשלום דמי שכירות מאז שנת 2013. עוד צוין, כי העובדה שהמערערת התגוררה בדירה חלופית שהיזם סיפק לה אינה מצדיקה מחדל זה, ואף לא הטענות שהעלתה המערערת (ולא הוכחו) באשר לכך ששילמה לחלמיש ביתר במהלך השנים ולכן עומדת לה זכות קיזוז. בית המשפט המחוזי אף ציין כי במסגרת התיק האזרחי המערערת סיפקה הסבר אחר לחלוטין לאי-התשלום, והוא שכלל לא קיבלה לידיה את דרישות התשלום של חלמיש. לצד זאת הדגיש בית המשפט המחוזי כי קביעתו אינה מבוססת על טענותיה של חלמיש בדבר נטישת הדירה על ידי המערערת, שכן אין זה סביר לזקוף לחובתה של המערערת נטישה זמנית שבוצעה לפני כעשרים שנה ושלא הובילה להגשת תביעת פינוי בזמן אמת.

37.  בית המשפט המחוזי ציין כי "מדובר בתוצאה קשה מבחינתה של העותרת [המערערת – ד' ב' א'], שלעת זקנה תמצא את עצמה מחוץ למעגל הזכאים לדיור ציבורי". אולם, הוא הוסיף כי הדיור הציבורי הוא משאב מוגבל ועל כן יש להקפיד על חלוקה שוויונית שלו בהתאם להוראות החוק והנהלים הרלוונטיים.

38.  בית המשפט המחוזי אף ציין כי ניסה להביא את הצדדים לידי פשרה שלפיה תאפשר חלמיש למערערת לעבור לדיור ציבורי המיועד למבוגרים מגיל 55 ומעלה במתכונת של "בית גיל הזהב". בפסק הדין נאמר בעניין זה, כי חלמיש ומשרד השיכון הביעו נכונות לבחון אפשרות זו, אבל המערערת פסלה אותה ועמדה על זכותה לקבל את הדירה החדשה, או לחלופין, דירה רגילה אחרת באזור מגוריה. בית המשפט המחוזי הוסיף כי "יש לקוות שחלמיש והמדינה לא יחזרו בהן מאותה נכונות עקרונית, גם נוכח דחיית העתירה". יוער כבר עתה כי מאחר שהמערערת פסלה את ההצעה בדיקת היתכנותה של אפשרות זו לא בוצעה (גם קבלה ל"בית גיל הזהב" מותנית בבדיקת זכאות ובזמינות).

39.  בפנינו ערעורים על שני פסקי הדין המתוארים – הן פסק הדין בתיק האזרחי והן פסק הדין בתיק המינהלי. ערעורים אלה נשמעו במאוחד.

40. עוד יוער כי בשני התיקים המערערת הגישה בקשות למתן סעד זמני, ואלה נדחו על ידי השופט א' שהם ביום 30.8.2017. נפנה כעת לבחינתם של הערעורים כסדרם.

הערעור האזרחי – ע"א 8153/16

טענות הצדדים

41.  בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי ממקדת המערערת את טענותיה בסוגיית זכאותה לרכישת הדירה החדשה בהתאם להוראותיו של חוק זכויות רכישה. היא מציינת כי לשיטתה נפלו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי שגגות רבות נוספות, אולם "מטעמים פרקטיים" – כך הוסבר – היא אינה חולקת עליהן במסגרת הערעור. בעיקרו של דבר, לטענתה, לאחר שקבע כי לא הייתה זכאית לרכוש את הדירה הקודמת לפי הנוהל שחל בשנת 2007 היה על בית המשפט המחוזי לבחון את זכאותה לרכישת הדירה נכון לשנת 2013, בהתאם להוראות חוק זכויות רכישה, שנכנס בינתיים לתוקף. בהקשר זה טוענת המערערת כי בשנת 2013 התקיימו בה הקריטריונים הקבועים בחוק זכויות רכישה לזכאות לרכישת דירה, גם אם מקבלים את טענות חלמיש על הנטישות בשנת 1996 ו-2000. המערערת מציינת כי חוק זכויות רכישה נכנס לתוקף רק בשנת 2013 (בהתאם לסעיף 21 לחוק זה), ועל כן ממילא לא היה מקום לבחון את הבקשות שהגישה המערערת בשנים קודמות לפי הקריטריונים הקבועים בחוק זה.

42.  בכל הנוגע לסוגיית החוב שנטען כי היא חבה לחלמיש, מציינת המערערת כי בית המשפט המחוזי קבע אמנם כממצא עובדתי שקיים חוב "כלשהו" לחלמיש, אולם לא קבע את שיעורו. לשיטתה, חוב ששיעורו לא נקבע אינו יכול להוות מניעה לרכישת דירה מכוח חוק זכויות רכישה. לגוף הדברים, המערערת מוסיפה כי קביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר החוב הסתמכה על טענתה של חלמיש שהמערערת מחויבת בתשלום דמי שכירות ראויים. המערערת מדגישה כי היא אכן לא שילמה דמי שכירות ראויים אלה, אך גורסת כי עשתה כן בדין, מאחר שלא היה מקום לחיוב שלה במתכונת זו.

43.  מנגד, חלמיש טוענת כי דין הערעור להידחות. לשיטת חלמיש, תביעתה של המערערת לבית המשפט המחוזי הייתה מבוססת אך על הטענה שהייתה זכאית לרכוש את הדירה בשנת 2007 לפי הנהלים שהיו בתוקף באותה עת, ולא על חוק זכויות רכישה. על כן, חלמיש מדגישה כי הסוגיה של זכאותה של המערערת לרכישת הדירה נכון לשנת 2013 כלל לא הייתה חלק מהמחלוקת המשפטית שעמדה להכרעתו של בית המשפט המחוזי, ובמובן זה טענות אלה מהוות הרחבת חזית בשלב הערעור. למעלה מן הצורך, לשיטתה, מדגישה חלמיש כי ממילא המערערת לא הגישה בשנת 2013 בקשה מסודרת שניתן היה לבחון לפי הוראות חוק זכויות רכישה, וכבר מטעם זה אין לומר שעמדה בדרישותיו. כמו כן, לשיטת חלמיש, הפרות ההסכם היו מונעות הכרה בזכאותה של המערערת לרכישת הדירה גם בשנת 2013. חלמיש אף חוזרת ומדגישה כי הפרות אלה היו הטעם לסירוב לבקשת רכישת הדירה שהוגשה עוד בשנת 2002.

דיון והכרעה

44.   לאחר עיון בחומר ובטענות הצדדים, וכן בעקבות הדיון שהתקיים בפנינו, אני סבורה כי אין מקום להתערב בתוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי.
45.  בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע שורה של ממצאים עובדתיים, תוך הסתמכות על הראיות והעדויות שהוגשו לו, וממצאים אלה תומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע – לפיה המערערת אינה זכאית להירשם כבעליה של הדירה או לרכוש את הדירה – הישנה או החדשה. כידוע, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה אלא במקרים מיוחדים (ראו למשל: עע"ם 8782/14 מנחם נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 34 (12.6.2017)). לא ראיתי מקום לחרוג מכלל זה במקרה דנן.

46.  ראשית, אני סבורה שהדין עם חלמיש בכל הנוגע לטענות הנוגעות לזכאותה של המערערת לרכישת הדירה נכון לשנת 2013. המערערת כיוונה את טענותיה בתובענה האזרחית לזכאותה לרכישת הדירה נכון לשנת 2007, תוך התייחסות להבטחה לכאורה שניתנה לה על ידי חלמיש באותו מועד. הא – ותו לא. בהתאם לכך, לא נערך דיון לגופה של שאלת הזכאות נכון לשנת 2013 בבית המשפט המחוזי. כלל הטענות שהועלו בפנינו על ידי המערערת בהקשר זה מהוות אפוא הרחבת חזית, ולא מצאתי כי קיימת הצדקה להידרש להן. ממילא, אעיר כי גם לגופו של עניין יש טעם רב בטענתה של חלמיש כי לא ניתן היה להכיר בזכאותה של מי שאף לא הגישה בקשה מסודרת לרכישת הדירה.

47. אם כן, בחינת עניינה של המערערת צריכה להתמקד בזכאותה לרכישת הדירה בשנת 2007, בהתאם לגדר המחלוקת בבית המשפט המחוזי. אכן, יש טעם בטענתה של המערערת לפיה מקריאת פסק הדין בתיק האזרחי ניתן להבין כי בית המשפט המחוזי בדק, לפחות באופן חלקי, את זכאותה לרכישת הדירה בשנים 2002 ו-2007 לפי חוק זכויות רכישה, על אף שזה לא היה בתוקף באותה העת, ולמעשה הזכאות הייתה אמורה להיבחן בתקופה זו בהתאם לתנאי מכר שהתקיימו מעת לעת. אולם, אין בטענה זו כדי להועיל למערערת. על אף שאירע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי "עירוב" מסוים בין הקריטריונים לבחינת זכאותה של המערערת לרכישת הדירה, עדיין הממצאים העובדתיים שקבע תומכים במסקנה כי אין מקום להכיר בזכאותה לרכישת הדירה. כך, בכל הנוגע לשנת 2002, נקבע כי בקשתה של המערערת לרכישת הדירה בהתאם למבצע המכר שנהג באותה העת נבחנה ונדחתה, וכך גם ערעורה לוועדת חריגים. משהמערערת לא נקטה בהליכים משפטיים על מנת להשיג על קביעה זו, אין מקום לקבל כעת את טענותיה בעניין זכאותה באותו מועד. כמו כן, בכל הנוגע לשנת 2007 קבע בית המשפט המחוזי כי המערערת לא הראתה כי הגישה בקשה מסודרת לזכאות בהתאם למבצע המכר הרלוונטי באותה העת, אלא אך טענה כי ניתנה לה הבטחה לרכישת הדירה במסגרת אותה פגישה שנויה במחלוקת. בית המשפט המחוזי מצא כי טענה זו לא הוכחה במישור העובדתי, וכאמור, טענותיה של המערערת אינן מצדיקות את התערבותנו בכך.

הערעור המינהלי – עע"ם 2414/17

טענות הצדדים

48.  בשלב זה, נפנה לבחון את טענות הצדדים במסגרת הערעור המינהלי. הגם שערעור זה נסב אף הוא על אותה הדירה, מהות הטענות שנדונו בהליך זה שונה. בעיקרו של דבר, המערערת טוענת בערעור זה כי בית המשפט המחוזי שגה בקבעו כי החלטתה של חלמיש שלא לאפשר לה לשוב ולהתגורר בדיור הציבורי היא החלטה סבירה. היא מוסיפה וטוענת כי הגדרתו של הדיור הציבורי כ"משאב מוגבל" היא שגויה, וכי מכל מקום אין בכך בלבד כדי לאיין את זכויותיה.

49.  לשיטת המערערת, פסק הדין בתיק המינהלי מבוסס על ממצאים עובדתיים שגויים שנכללו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי. המערערת מוסיפה וטוענת כי קביעות אלה הן תולדת ההכרעה בתביעה שכנגד של חלמיש שנדחתה, ולכן לא ניתן לזקוף אותן לחובתה (בנסיבות שבהן לא יכלה להגיש ערעור בעניין מאחר שבמישור הפורמאלי התוצאה האופרטיבית הייתה לטובתה). מכל מקום, המערערת טוענת כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי אינו כולל קביעות מפורשות בכל הנוגע להפרות החוזה הנטענות מצדה, להבדיל מהתייחסות כללית להתנהלותם של הצדדים באספקלריה של הסכסוך החוזי ביניהם.

50.  לגוף הדברים, המערערת טוענת כי חלמיש מעולם לא הגישה תביעת פינוי או תביעה כספית נגדה וממילא לא הוכיחה כי קיים חוב של המערערת כלפיה. במובן זה טוענת המערערת כי חלמיש ניצלה את ההזדמנות של פרויקט הפינוי-בינוי על מנת לפנותה מהדירה ומהדיור הציבורי בכלל, מבלי שניהלה הליך משפטי מסודר ומקובל באשר לכך. כמו כן, המערערת טוענת כי לא היה מקום לשנות את דמי השכירות מ"שכר דירה סוציאלי" ל"דמי שימוש ראויים". לשיטתה, דמי השכירות הם תנאי יסודי של חוזה השכירות, שאין מקום לשנותו באופן חד צדדי. בפרט, מדגישה המערערת כי חלמיש ממלאת תפקיד ציבורי מטעם משרד השיכון ואמורה להיות כפופה לכללי המינהל התקין בכל הנוגע לקבלת החלטותיה. לשיטת המערערת, העלאת דמי השכירות היתה החלטה לא סבירה שהתקבלה בהליך לא תקין, בין היתר משום שלא ניתנה לה זכות טיעון עובר לקבלתה. היא חוזרת וטוענת כי לא הייתה כל הצדקה להעלאת דמי השכירות שכן אין בסיס לטענות שהעלתה חלמיש כנגדה בכל הנוגע להפרות מצדה. באשר לסוגיה של אי תשלום דמי השכירות החל משנת 2013 ואילך, המערערת טוענת כי היא לא שילמה דמי שכירות בתקופה זו משום שלשיטתה עד לאותה עת היא שילמה לחלמיש תשלומי-יתר משמעותיים ועל כן עמדה לה זכות קיזוז. לשיטתה, חלמיש לא סתרה טענות אלה ועל כן ממילא לא היה מקום לזקוף עניין זה לחובתה, כפי שעשה בית המשפט המחוזי.

51.  מנגד, חלמיש סומכת את ידיה על הממצאים העובדתיים שנקבעו בתיק האזרחי, וטוענת כי המערערת הייתה יכולה למקד את ערעורה בתיק האזרחי בהם לו רצתה בכך, וכי משלא עשתה כן אינה רשאית לתקוף אותם בעקיפין בהליך המינהלי. כמו כן, חלמיש מצביעה על כך שטענתה של המערערת כי היא זכאית לשוב ולהתגורר בדירה החדשה הפכה לתיאורטית, שכן דירה זו כבר הוקצתה לזכאי אחר לדיור ציבורי, נכה רתוק לכיסא גלגלים, שהדירה אף מותאמת לצרכיו.

52.  לגוף הדברים, חלמיש טוענת כי החלטתה בנוגע למערערת הייתה מבוססת על נוהל פינוי-בינוי, המאפשר לדיירי הדיור הציבורי לשוב לדירות חדשות בתום הליכי פינוי-בינוי אך בתנאי שהם התגוררו "כדין" בדירות הישנות. משהמערערת לא התגוררה בדירתה "כדין", כך נטען, הנוהל לא חל לגביה. בהקשר זה חוזרת חלמיש וטוענת כי המערערת הפרה את חוזה השכירות הפרות רבות. כך, היא שבה וטוענת כי למערערת חוב בגין דמי שכירות העומד על כ-220,000 שקלים, וכן כי המערערת נטשה את הדירה מספר פעמים בין השנים 2006-1995. כמו כן, חלמיש מדגישה כי החל משנת 2013 המערערת לא שילמה כלל עבור הדיור החלופי שסופק לה. עוד טוענת חלמיש כי הגם שבית המשפט המחוזי בתיק האזרחי לא קבע מסמרות בעניין גובהו של החוב, הוא קבע כי המערערת לא סתרה את קיומו של חוב ניכר. קביעות אלה, מדגישה חלמיש, הן חלוטות מאחר שהמערערת טענה בערעור שהגישה בתיק האזרחי כי היא אינה ממקדת את ערעורה בהן. חלמיש מדגישה כי גם על דייר בדיור הציבורי חלות חובות בסיסיות שאותן הוא חייב לקיים על מנת שלא לאבד את זכאותו. על כן, כך נטען, משהמערערת לא עמדה בחובות אלה אין לה להלין אלא על עצמה. חלמיש מוסיפה וטוענת כי בית המשפט המחוזי מצא כי ההחלטה שהתקבלה בעניינה של המערערת היא סבירה וכי אין מקום להתערב בה.

53.  משרד השיכון סבור אף הוא כי יש לדחות את הערעור. משרד השיכון מדגיש, כי כפי שצוין בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, הדיור הציבורי הוא משאב מוגבל ולכן תפקידו של המשרד הוא לבצע בדיקה קפדנית של תנאי הזכאות למגורים במסגרת זו, ולנהוג בשוויון בהקצאה של דירות בה. על רקע זה, מצטרף משרד השיכון לטענת חלמיש כי המערערת אינה זכאית לחלופות המוצעות בהתאם לנוהל פינוי-בינוי, מאחר שזכות זו שמורה רק למי שהתגורר בדירה "כדין" טרם הפינוי. משרד השיכון מדגיש כי הטעם שמאיין את זכאותה של המערערת לקבלת דיור ציבורי נעוץ בעיקרו של דבר בעובדה שהיא סירבה לשלם את דמי השכירות לחלמיש למצער משנת 2013, עת עברה להתגורר בדירה מטעם היזם. משרד השיכון מדגיש כי לשיטתו המערערת הפרה את חוזה השכירות גם בכך שנטשה את דירתה מספר פעמים לאורך השנים, אולם מציין כי טענה זו לא התקבלה על ידי בית המשפט המחוזי בתיק המינהלי. מכל מקום, עמדת משרד השיכון היא כי אין מקום לטענותיה של המערערת כנגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי, שכן המקום לערער עליהן הוא בהליך האזרחי ולא אגב ערעור על עתירה מינהלית.

54.  לבסוף, משרד השיכון מציין כי אף אין עילה להתערבות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נוכח הצעת המשיבים למערערת להגיש בקשה לקבלת סיוע בשכר דירה או קבלת דירה ביחידת דיור ב"בית גיל הזהב", שניתנה במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי. משרד השיכון מדגיש כי הצעה זו עודה בתוקף, וכי ככל שהמערערת תבקש לפעול בהתאם לה, עליה להגיש את הבקשה הרלוונטית בצירוף כלל המסמכים הנדרשים, וזו תועבר לבחינה בהקדם האפשרי.

55.  בדיון שהתקיים בפנינו ביום 14.1.2018 ביקשנו לברר את טיב הצעת הפשרה שהונחה בפני הצדדים בבית המשפט המחוזי. בהקשר זה הבהירו באי-כוח המשיבות כי ההצעה לא כללה אפשרות לקבלת דיור חלופי בבית גיל הזהב אלא מתן אפשרות למערערת להגיש בקשה לדיור חלופי כאמור, אשר תיבחן בנפש חפצה על ידי המשיבות. הודגש, כי אין בכך משום התחייבות למתן דיור חלופי למערערת. על רקע זה, בין היתר, הצענו לצדדים כי המערערת תגיש בקשה לקבלת דיור חלופי אשר תיבחן בהקדם האפשרי, וכי עדכון בנושא יוגש לבית המשפט בתוך חודש. אולם, הצעה זו לא הבשילה לכדי הסכמה. משכך, נפנה להכרעה בטענות הצדדים.

דיון והכרעה

56.  ההכרעה בערעור המינהלי איננה פשוטה כלל ועיקר. מחד גיסא, בפנינו אשה מבוגרת שהתגוררה משך שנים ארוכות במתכונת של דיור ציבורי. ההחלטה לשלול ממנה את הזכאות להמשך הדיור במתכונת זו היא בעלת השלכות מפליגות על רווחתה. מאידך גיסא, לא ניתן להתעלם מכך שהטענות שהופנו כלפי המערערת היו, לפחות בחלקן, מבוססות. כמו כן, כפי שעלה מטענותיה של חלמיש, חזרתה של המערערת לדירה שמחליפה את הדירה שבה התגוררה ממילא אינה אפשרית עוד בנסיבות שנוצרו, לאחר שזו הוקצתה כבר לזכאי דיור ציבורי אחר.

57.  כפי שאפרט להלן, לאחר ששקלתי את מכלול הנתונים ונסיבות העניין, אני סבורה שבמקרה מיוחד זה יש לקבל את הערעור המינהלי, אם כי באופן חלקי בלבד, וכך אציע לחברותיי לעשות.

המחלוקת העובדתית

58.  בפתח הדברים יש להתייחס לטענות שהעלתה המערערת באשר לכך שלא היה מקום להסתמך על הממצאים העובדתיים שנקבעו בתיק האזרחי, מאחר שהם – לשיטתה – שגויים. דינן של טענות אלה להידחות. לא מצאתי כל יסוד לטענה כי קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי נקבעו במסגרת הדיון בתביעה שכנגד ולא בתביעתה של המערערת. למעשה, דומה שההפך הוא הנכון. ההתייחסות של בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי לתביעה שכנגד שהגישה חלמיש נעשתה רק בפסקה 18, היא הפסקה האחרונה לפני פסקת הסיום של פסק הדין, ושבה נכתב כך:

"לא מצאתי לנכון ליתן סעדים הצהרתיים במסגרת התובענה שכנגד, שכן מדובר בסעדים תאורטיים בלבד. קבעתי כבר במסגרת התביעה הראשית, כי לקלדרון [המערערת – ד' ב' א'] אין זכויות בדירה הישנה. ממילא לא הוכיחה זכאות לזכויות בדירה החדשה. קלדרון כבר איננה מתגוררת בדירה הישנה כך שאין צורך לדרוש פינויה משם, והיא גם לא מתגוררת בדירה החדשה כך שאין מקום להורות על פינויה משם. חלמיש איננה זו המשכירה לקלדרון את הדירה בה היא מתגוררת כיום ולכן לא אתן סעד לפינוי דירה זו במסגרת ההליכים שלפני" (ההדגשה הוספה).

           ניתן לראות בנקל אפוא כי אין כל יסוד לטענות המערערת בעניין זה. הממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי בתיק האזרחי נקבעו במסגרת הדיון הארוך שהתקיים בתביעה הראשית – תביעתה של המערערת, שעל פסק הדין בעניינה הוגש הערעור. דחייתה של התביעה שכנגד כלל לא התבססה על ממצאים עובדתיים אלה, אלא על העובדה שהמערערת כבר לא התגוררה בדירה בעת מתן פסק הדין ועל כן סעד הפינוי הפך לתאורטי.

59.  על כך נוסיף כי האופן שבו נטענו טענות אלה עורר, במידה רבה, קושי דיוני. זאת, בשים לב לכך שמחד גיסא בערעור האזרחי ציינה המערערת כי אין בכוונתה למקד את ערעורה בממצאים עובדתיים שנקבעו, "מטעמים פרקטיים", ומאידך גיסא בערעור המינהלי נטען כי בית המשפט המחוזי נסמך על קביעות שגויות "שלמערערת לא הייתה שום אפשרות להשיג עליהן". סתירה זו אינה ברורה ואף היא כשלעצמה מצדיקה את דחיית טענותיה של המערערת במישור זה.

60.  אם כן, נקודת המוצא לדיון היא כי אין מקום להתערבות בקביעות עובדתיות שנקבעו במסגרת התיק האזרחי. המקום להשיג על קביעות אלה היה הערעור האזרחי, אלא שזה נדחה לעיל. בשלב זה, עלינו להוסיף ולבחון האם על רקע הקביעות העובדתיות שנכללו בפסק הדין האזרחי והנהלים הרלוונטיים, כמו גם על רקע העקרונות החלים על פעילותם של גופים ציבוריים ודו-מהותיים, ההחלטה לשלול מן המערערת את הזכאות להתגורר במתכונת של דיור ציבורי – הן בדירה החדשה והן במסגרת אחרת – היא מוצדקת. לכך נפנה כעת.

בחינתה של ההחלטה שהתקבלה בעניין המערערת

61.  האם החלטתה של חלמיש שלא לאפשר למערערת לשוב ולהתגורר בדירה החדשה או במתכונת אחרת של דיור ציבורי הייתה החלטה ראויה? התשובה לכך אינה פשוטה. אכן, המערערת לא הייתה דיירת "אידיאלית" ולאורך השנים העלתה חלמיש כלפיה טענות בדבר הפרות שונות. חרף זאת, אני סבורה שבמכלול נסיבות העניין לא היה מקום לשלול מן המערערת את זכאותה לחזרה לדירה החדשה או לקבלת פתרון דיור חלופי.

62.  בעיקרו של דבר, עמדתי מבוססת על כך שחלמיש ניצלה, במידה מסוימת, את העובדה שהמערערת עזבה את הדירה בשל הליכי הפינוי-בינוי ושוכנה בדירה חלופית על ידי היזם. עובדה זו אפשרה למעשה לחלמיש להציב עצמה במצב של מי שביטלה את חוזה השכירות כדין, הגישה תביעת פינוי לכל דבר ועניין ואף זכתה בה – הגם שלא עשתה כן לאורך השנים (עד לשלב המאוחר שבו עתרה לפינוי במסגרת התביעה שכנגד שהגישה). זאת היא לא יכלה לעשות. כידוע, הליכי פינוי-בינוי נועדו לאפשר שיקום שכונות ותיקות ולספק פתרונות דיור (ראו למשל: שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובנייה כרך ב 1009 (2015)), אך הם ודאי לא נועדו להשגת מטרות "חיצוניות" נוספות, כגון פינוי דיירים בדיור הציבורי אשר מצויים במחלוקת משפטית עם החברה המשכנת.

63.  לכאורה, אין לדעת לבטח מה היו תוצאותיה של תביעת פינוי לו הייתה מוגשת עובר לעזיבתה של המערערת את הדירה. בהקשר זה ראוי להעיר, לכל הפחות, כי פסק הדין בתיק האזרחי אינו כולל קביעה פוזיטיבית לפיה חוזה השכירות בין חלמיש למערערת בוטל כדין וכי הוא מחייב את פינויה של המערערת מהדירה. כמו כן, ניתן להזכיר את הערתו של בית המשפט המחוזי בתיק המינהלי, שקבע כי אין זה סביר לזקוף לחובתה של המערערת את אירועי הנטישה הנטענים שהתרחשו לכאורה לפני שנים רבות.

64.  על האמור לעיל ניתן להוסיף ולומר כי הדיירים הזכאים המתגוררים בשכירות בדיור הציבורי נמנים, במקרה הרגיל, על אוכלוסיות מוחלשות המתקשות לעתים אף בתשלום שכר הדירה המופחת-מסובסד שמושת עליהם. אכן, באופן עקרוני, אי-תשלום של שכר דירה מהווה הפרה של חוזה השכירות, והפרת חוזה עשויה לשמש בסיס לביטולו, ומכאן גם עילה לפינוי (כתולדה של הביטול). עם זאת, הדברים אינם כה פשוטים. ישנם מצבים שבהם אי-תשלום של שכר דירה נובע, למשל, ממצוקה קשה של המשפחה הנוגעת בדבר, ואף זהו עניין שנשקל – ולמצער צריך להישקל – כאשר מתקבלת החלטה אם לנקוט צעדי פינוי כנגד מי שמלכתחילה הוכר כנזקק שנדרש לסיוע בדיור. מבלי להידרש לכל השיקולים הנוגעים לעניין די בכך שאומר כי מנקודת המבט של החברה המשכנת – הממלאת פונקציה ציבורית מובהקת – אי-תשלום שכר דירה אינו מוביל באופן "אוטומטי" להחלטה על ביטול החוזה ולהגשת תביעת פינוי, גם אם הדבר אפשרי מן הפרספקטיבה החוזית. ניתן לציין, בהקשר זה, כי לפני כשנה הודיע משרד השיכון, במסגרת דיון בשלוש עתירות מינהליות שעניינן בגביית חובות ישנים של דיירות בדיור ציבורי, כי החליט על שינוי המתווה לגביית חובות של דיירי הדיור הציבורי כך שחובות בני למעלה משבע שנים אשר לא נעשו פעולות לגבייתם ואשר אינם בהסדר או בטיפול משפטי – יימחקו (ראו: עת"ם 30875-03-16 בן מרקו נ' משרד הבינוי והשיכון – המשרד הראשי(19.12.2016)). אני מוצאת לנכון להזכיר זאת – לאו דווקא כדי להסתמך על פרטי ההודעה – אלא על מנת להראות כי הנושא מורכב יותר מן ההכרעה הפשוטה בשאלה האם נוצר בעבר חוב למערערת (בין היתר נוכח העובדה שאין זה ברור מה היקף החוב במקרה זה ובאילו שנים הוא נצבר).

65.  מכל מקום, החשוב לענייננו הוא שחלמיש כלל לא נדרשה להתמודד עם טענות אלה ועם בחינת השאלה האם ביטול חוזה השכירות ופינויה של המערערת בנסיבות דהיום הם מוצדקים – שכן בפועל המערערת התפנתה מהדירה בעצמה (תחת מחאה ורק לאחר שקיבלה דיור חלופי מהיזם).

66.  אכן, מערכת היחסים שבין דייר בדיור הציבורי לבין החברה המשכנת היא, ככלל, מערכת יחסים חוזית הכפופה לכללי המשפט האזרחי. אולם, לצד זאת חלים עליה גם כללי המשפט הציבורי, וזאת מעצם היותה של חלמיש גוף דו-מהותי ומתוקף עקרון הדואליות הנורמטיבית (ראו: רע"א 1784/98 עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4) 315, 336-335 (1999); ע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש – חברה ממשלתית-עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ, פסקה 45 (3.10.2017), וההפניות שם). בהתאם לכך, חלמיש מחויבת בעקרונות הכלליים של המשפט הציבורי, ובכלל זה החובה לקיים את נהלי משרד השיכון בנושא הדיור הציבורי (ראו: בג"ץ 47/91 ניימן נ' פרקליטות המדינה, פ"ד מה(2) 872, 876 (1991); בג"ץ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853, 857 (1993); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך א 249-248 (2010) (להלן: ברק-ארז, כרך א)).

67.  בהתאם לכך, אני סבורה כי חלמיש הייתה מחויבת לראות את המערערת כאילו היא זכאית להתגורר בדירה החדשה בתום ההליך של פינוי-בינוי. כפי שהובהר לעיל, נוהל פינוי-בינוי יוצא מתוך נקודת הנחה כי "במסגרת פינוי בינוי מציע היזם לדיירים לחזור, בסיום הבנייה, לדירות אותן הוא בונה" (סעיף 1 לנוהל; ההדגשה הוספה). לרקעה של הנחת מוצא זו מוצעות חלופות אחרות לברירת המחדל של חזרה לדירה. בענייננו, הנחת מוצא זו לא התקיימה, שכן האפשרות של חזרה לדירה כלל לא עמדה לרשותה של המערערת. זאת, לא משום שזו הייתה התוצאה של הליך משפטי שהכריע במחלוקת בין חלמיש למערערת – אלא משום שהמערערת התפנתה בעצמה במסגרת הסכם שאליו הגיעה עם היזם, שחלמיש כלל לא הייתה צד לו. בנסיבות אלה, חלמיש אינה יכולה "להרוויח" מהסכם הפינוי האמור.

67.  חלמיש ומשרד השיכון טענו בפנינו כי נוהל פינוי-בינוי אינו חל כלל על המערערת, משום שהוא מתנה את הזכות לחזור לדירה החדשה או לבחור בחלופת דיור אחרת בכך שהדייר התגורר בדירה כדין, ואילו המערערת לא קיימה תנאי יסודי זה. אין בידי לקבל טענה זו. אמנם הזכות הבסיסית לחזרה לדירה החדשה מותנית בכך שהדייר התגורר בדירה הקודמת "כדין", אולם קביעה זו חייבת להיות תוצאה של התדיינות הוגנת בין הצדדים ולא של קביעה חד-צדדית של החברה המשכנת (למעט, למשל, מקרים מובהקים של פלישה לדיור ציבורי שבהם ברי כי מלכתחילה אין לפולש כל זכות בדירה). לא למותר להזכיר כאן, על דרך ההשוואה, את הדיון בשאלה האם ועד כמה רשויות מינהליות יכולות להתחשב בשיקולים מן המשפט הפרטי בבואן לקבל החלטה. הגישה המקובלת בהקשר זה היא כי התחשבות בשיקולים של המשפט הפרטי היא רלוונטית כאשר מדובר במקרה קיצוני שבו הפגם בזכותו של הפרט הוא חמור ובולט (למשל, בקשה להיתר בנייה שמגיש מסיג גבול), אך לא באופן גורף (ראו: בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289 (1998); דפנה ברק-ארז משפט מינהלי כרך ב 665-664 (2010)). במידה רבה, גישה זו מבוססת על עיקרון של הפרדת רשויות, לפיו הרשות המבצעת לא יכולה להיות גם שופטת (ראו: שם, בעמ' 665). עיקרון זה יפה גם לענייננו.

68.  חשוב להדגיש – אין בכך כדי לומר כי היה ראוי שחלמיש תגיש תביעת פינוי כנגד המערערת בשלב מוקדם יותר. אדרבה: התנהלות "זהירה" מול דיירים בדיור הציבורי בכל הנוגע לטענות בדבר הפרת חוזה השכירות מתחייבת, כאמור, מהנורמות שחלות על חלמיש בהיותה גוף דו-מהותי. אולם, בנסיבות שבהן תביעה כאמור לא הוגשה ואילו התביעה שכנגד שבמסגרתה עתרה חלמיש לפינוי לא זכתה לבירור משפטי לגוף הדברים – לא היה מקום "לנצל" את העובדה שהמערערת התפנתה מהדירה בעצמה לנוכח הסכם שהגיעה אליו עם היזם.

69.  אימוץ נקודת המוצא לפיה המערערת הייתה זכאית בנסיבות העניין לחזור לדירתה מתיישב גם עם התפיסה שהסיוע של המדינה לזכאי הדיור הציבורי הוא אחד הביטויים של ההגנה על הזכות החוקתית לקיום מינימלי בכבוד (להכרה בזכות זו באופן כללי, ראו: רע"א 4905/98 גמזו נ' ישעיהו, פ"ד נה(3) 360, 376-375 (2001); בג"ץ 366/03 עמותת מחויבות לשלום וצדק חברתי נ' שר האוצר, פ"ד ס(3) 464, 483-481 (2005); רע"א 4020/13 יניב נ' פז, פסקה 22 (28.10.2013); בג"ץ 6906/13 טוהא נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה י"ח לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' רובינשטיין ופסקה 3 לפסק דיני (7.2.2017)).

70.  אבהיר: איני קובעת כי חלמיש נדרשה להתעלם כליל מן הקשיים הכרוכים בהתנהלותה של המערערת. אף אני ערה לקשיים אלה ואיני מקלה בהם ראש. כך, מעוררת קושי העובדה שבין השנים 2013-2003 המערערת העבירה תשלומים בהיקף שתאם את עמדתה מבלי לבוא בדין ודברים עם חלמיש או לנקוט בהליכים משפטיים מתאימים. לאמיתו של דבר, המערערת אף העלתה את טענותיה כנגד תוקפה של ההעלאה בדמי השכירות בשיהוי ניכר. עוד אבהיר, כי כפי שכבר הודגש, איני קובעת שהיה מקום כי חלמיש תגיש בשלב מוקדם יותר תביעת פינוי כנגד המערערת. ההחלטה על תביעה כזו צריכה להתקבל על ידי החברה המשכנת לאחר שנשקלו מכלול השיקולים הרלוונטיים. הליך כזה לא התקיים במקרה דנן. לפיכך, על רקע אותו פינוי "כפוי", שלא היה כרוך בבירור משפטי, צריך היה לנהוג לפי הנוהל. כך – ולא אחרת. כמובן, חלמיש הייתה יכולה גם לקיים שיג ושיח עם המערערת על מנת לנסות להגיע עמה להסדר מוסכם, אך לא לכפות פתרון המנוגד לנוהל פינוי-בינוי ולהגיונו. זה המקום להזכיר כי לפי כללי המשפט המינהלי, היכולת לסטות מהנחיות מינהליות היא מוגבלת. סטייה כאמור תיעשה רק בנסיבות שבהן יש טעם סביר לכך. ככלל, כאשר יש בסטייה כדי לפגוע בתכליתה העיקרית של ההנחיה – תיבחן הסטייה בדקדקנות ובקפדנות על ידי בית המשפט (ראו: דנג"ץ 10350/02 שר הפנים נ' מטר, פ"ד נח(3) 255, 267 (2004); ברק-ארז, כרך א, בעמ' 253-251). הדברים אמורים במיוחד במקרה כגון זה שבפנינו, כאשר הנוהל הרלוונטי נועד לספק הגנה לאוכלוסייה מוחלשת בסיטואציה משברית (ראו והשוו: איל פלג אתגר העוני של המשפט המינהלי 214-213 (2013)).

71.  בשולי הדברים אעיר כי במכלול הנסיבות איני סבורה שהשיקול של המחסור הכללי בדירות בדיור הציבורי צריך להכריע את הכף כנגד המערערת (ראו למשל: עע"ם 5667/13 אליה נ' מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון, פסקה 7 (9.7.2014)). עצם קיומו של המחסור אינו מהווה כשלעצמו עילה לפינוי מדיור ציבורי. על כן, נותרת השאלה ה"נקייה" – האם הייתה הצדקה לפנות את המערערת מדירתה אם לאו. שאלה זו לא זכתה להתברר כראוי באף ערכאה שיפוטית.

מהלכה למעשה – הפתרון הראוי בנסיבות העניין

72.  בסיכומו של דבר, בהתחשב במכלול הנסיבות המורכבות של מקרה זה, ומתוך רצון להביא את הסכסוך ארוך השנים בין הצדדים לכדי סיום, אני סבורה כי האיזון הנכון בין השיקולים השונים בעת הזו יתבטא בכך שההחלטה שלא לאפשר למערערת לשוב ולהתגורר בדירה החדשה תעמוד על כנה, אולם ההחלטה על שלילה מוחלטת של זכאותה לדיור ציבורי תבוטל. חלמיש תעמיד לרשות המערערת הסדר חלופי לדירה שבה התגוררה על פי מיטב שיקול דעתה ועל פי החלופות הרלוונטיות המנויות בנוהל פינוי-בינוי ואשר זמינות בעת הזו (ובכלל זה, "בית גיל הזהב"). יובהר, כי שיקול הדעת באשר לחלופה הרלוונטית שתועמד לרשות המערערת נתון לחלמיש בלבד. אכן, ככלל, נוהל פינוי-בינוי קובע כי זכות הבחירה בין החלופות תהא נתונה לדייר, אולם במכלול נסיבות העניין המורכבות והשינוי שחל בכל הנוגע לאכלוסה של הדירה החדשה, דומה שיש מקום ל"ביצוע בקירוב" זה של הנוהל.

73.  לכאורה, בנסיבות אחרות היה מתבקש להחזיר את התיק לדיון מחודש בערכאה הדיונית האזרחית, על מנת ללבן את מלוא המחלוקות בין הצדדים ואף להכריע בסוגיית הפינוי לגופה. עם זאת, במקרה זה, אינני סבורה שעלינו לפסוע בדרך זו. ראשית, וזאת במישור הפורמאלי, חלמיש לא הגישה ערעור על דחיית התביעה שכנגד שהגישה לבית המשפט המחוזי. שנית, במישור המהותי, המערערת אינה מתגוררת עוד בדירה של הדיור הציבורי כך שהתביעה שנסבה על סעד הפינוי אינה רלוונטית במתכונת שבה הוגשה. לצד זאת, אין בפסק דיננו כדי לשלול את האפשרות של המשך התדיינות בין חלמיש למערערת בשאלות הנוגעות לזכאותה לדיור ציבורי או לחובותיה הנטענים, ואיני נוקטת כל עמדה באשר לכך. שאלות אלה – לחוד, ושאלת חוקיות הותרתה של המערערת ללא קורת גג אגב הליך הפינוי-בינוי ללא הכרעה שיפוטית – לחוד.

74.  אם כן, בנסיבות שנוצרו, הפתרון המוצע על ידי מהווה חתירה – במידת האפשר – להשבת המצב לקדמותו. כפי שהודגש, בהנחה שלא היה מתקיים הליך פינוי-בינוי, וחלמיש הייתה מעוניינת בפינויה של המערערת מהדירה, היה עליה למצות את ההליך בהקשר זה. התוצאה שאליה הגעתי מורה כי מעמדה של המערערת כדיירת ציבורית יושב לה – לפחות במתכונת מסוימת.

סיכום

75.  המקרה שבפנינו איננו מקרה פשוט. מחד גיסא, כמו מקרים אחרים רבים העוסקים בדיור הציבורי, הוא נוגע לנושא הרגיש והאנושי של הזכות לקורת גג, בפרט במצבים משבריים. מאידך גיסא, מן ההיבט העובדתי הוא מורכב וכרוך הן בהשתלשלות עניינים סבוכה מן ההיבט העובדתי והן בהתנהלות בעייתית של המערערת עצמה לאורך השנים. כעת משהגיעה המחלוקת לסיומה, יש לקוות כי הצדדים יצליחו לשתף פעולה ולקיים את חובותיהם כל צד כלפי רעהו.

76.  לקראת סיום, אבקש להוסיף ולהדגיש כי לשיטתי התוצאה שאליה הגעתי משקפת את התוצאה הראויה לא רק מבחינתה של המערערת עצמה, אלא גם מהיבטם של מקרים אפשריים אחרים בעלי מאפיינים דומים. כפי שצוין בפתח הדברים, קיומו של הליך פינוי-בינוי בבניין שבו מתגוררים דיירים מן הדיור הציבורי עלול להיות אירוע משברי עבורם. התנהלותה של החברה המשכנת כלפי אותם דיירים וההחלטות המתקבלות על ידה חייבות אפוא להלום את הנורמות החלות על חברות אלה כגופים דו-מהותיים המספקים שירות ציבורי חיוני.

77.  סוף דבר: אציע לחברותיי לדחות את הערעור בע"א 8153/16 ולקבל חלקית את הערעור בעע"ם 2414/17 כאמור בפסקה 72 לעיל. בהתחשב בתוצאות שני הערעורים, אציע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

                                                                                                ש ו פ ט ת

השופטת ע' ברון:

           אני מסכימה עם חברתי השופטת ד' ברק-ארז כי דין הערעור האזרחי להידחות. גם בנוגע לערעור המינהלי אני מצרפת את דעתי לחוות דעתה של חברתי ולפתרון המוצע על ידה בהלימה לנסיבות המורכבות של המקרה.

                                                                                                ש ו פ ט ת

השופטת י' וילנר:

           אני מסכימה עם פסק דינה המקיף והיסודי של חברתי השופטת ד' ברק-ארז, הן בערעור האזרחי והן בערעור המינהלי.

                                                                                                ש ו פ ט ת

             הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת ד' ברק-ארז.

           ניתן היום, ‏כ"ח בשבט התשע"ח (‏13.2.2018).

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   16081530_A08.doc   עכ

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il