פרויקט גן העיר בע"מ נ' מלמד

מבוא

1. בפני תביעה לתשלום דמי שימוש בסך 79,200 ₪, מנכדו של דייר מוגן, וזאת בגין השימוש שעשה בתקופה שבין 10/2006 ל-6/2008 בדירת סבו ובחצר בבנין, לצורך החניית רכבו. החצר מכונה בתכנית הבנין כמעבר לציבור.

    

2. לפני כעשרים שנים רכשה התובעת את המקרקעין הידועים כחלקות 163, 164 בגוש 30037 (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין שברח' המתמיד 10 ירושלים קיים מבנה בן שתי קומות המיועד לשימור. בדירה עורפית בקומת קרקע בת 3 חדרים (להלן: "הדירה"), מתגורר דייר מוגן אברלנג'י סימון, סבו של הנתבע, אשר מחזיק בהסכם שכירות משנת 1956. לאברלנג'י כבן 80 יש חנות שהוא מפעיל בסמוך למקום מגוריו.

   התובעת היא גם בעלים של מגרש גובל למקרקעין הנ"ל, ובזמנים הרלוונטיים החזיקה בחניון והקימה, או החלה להקים בנין רב קומות במגרש הגובל. מטבע הדברים נלוו לעבודות אלו רעש לכלוך ואבק, והדייר המוגן עזב את הדירה ועבר להתגורר במקום אחר.

   הנתבע הוא נכדו של הדייר המוגן.

3. לתביעה זו קדמו הליכים משפטיים רבים בין התובעת לבין הדייר המוגן, בנו ונכדו. לאחד ההליכים (ת.א. 8111/07 וע"א 1446-05-12) יש השלכה ישירה על התביעה שלפני, בשל טענות שני הצדדים למעשה בית דין או השתק פלוגתא, כל אחד מנקודת מבטו.

    

   הסדר דיוני

4. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו בית המשפט יחליט על סמך כתבי הטענות, התצהירים והראיות שצורפו, ללא שהתקיימה ישיבת הוכחות ומבלי שנחקרו העדים.

   מטעם התובעת מסר תצהיר מנהלה מר משה גרלניק, שאינו יודע דבר מידיעה אישית וכל תצהירו נועד לאגד את המסמכים שהוגשו באמצעותו והם: נסח רישום, חוזה השכירות המוגנת, כתב תביעה פרוטוקול ישיבת הוכחות ופסק דין בת.א. 8111/07, הודעת הערעור שהגישה התובעת והסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין בערעור (ע"א 1446-05-12). בנוסף הוגשה חוו"ד השמאית אירית ונונו, בענין שווי שכר דירה ודמי חניה חודשית, לגבי דירה דומה בשוק החופשי.

5. הנתבע צרף לתצהירו את חוזה החכירה מהמנהל לגבי מגרש שרכש בקיבוץ רמות מנשה בשנת 2007 ואשר בזמנים הרלוונטיים בהם התגורר בדירת סבו נבנה הבית על המגרש.

6. משהסכימו הצדדים שלא לחקור איש את עדי רעהו, מוחזקים המצהירים כדוברי אמת, אלא אם הצהרתם אינה עולה בקנה אחד עם הראיות האחרות שהוגשו, לרבות עדויות בהליך בת.א. 8111/07 הנ"ל, כיוון שפרוטוקול ישיבת ההוכחות הוצג כראיה מטעם התובעת (נספח ג'2).

    

    

   הליכים משפטיים קודמים

7. להלן יפורטו ההליכים המשפטיים הקודמים בין הצדדים או בין התובעת לדייר המוגן, שאינו צד לתביעה שבפני:

   ת.א 8684/02 – תביעה לפינוי הדייר המוגן בעילת נטישה – נדחתה.

    

   ת.א. 12103/05- תביעה לפינוי הדייר המוגן ולדמי שימוש בגין חניה בחצר שעשה בה אחד מבניו, הסתיימה בפרה לפיה תימחק התביעה נגד הדייר המוגן וייפסק פיצוי לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט. נפסק פיצוי של 2,500 ₪ בגין השימוש בחצר שכונתה גם מעבר ציבורי לצורך חניה של הבן של הדייר המוגן. ברי כי אין בפסיקה זו משום מעשה בית דין או השתק פלוגתא לגבי עצם הזכאות לפיצוי בגין שימוש בחצר, ואכן איש מהצדדים לא טען זאת.

    

   ת.א 1167/07 – תביעה לפינויו של הדייר המוגן בעילת נטישה נדחתה. כב' הש' מילנוב קבע כי הנתבע, חולה אסטמה, הוכח שנאלץ להעתיק מקום מגוריו מהדירה בשל קשיים אובייקטיביים שמנעו או הקשו עליו מאוד את המגורים. "הנתבע מצא עצמו באתר בניה רועש ומאובק, כאשר בצמוד לחלון דירתו חניון ובו חונות מכוניות רבות ובדירה שמעליו שוכנו/אוחסנו 20 פועלי בנין אשר גם הם גורמים לרעש והמולה משעת בוקר מוקדמת טורדים מנוחתו ומונעים ממנו שינה" (עמ' 41 ש' 16-19 לפסק הדין, כפי שצוטטו על ידי כב' הש' מילנוב בפסק הדין הנוגע לתביעה הבאה שהוגשה – 8111/07, שם בעמ' 35, נספח ג' 2 לתצהיר התובעת).

    

    

    

    

    

    

   ת.א. 1167/07

8. לאחר שתביעות הפינוי שהגישה התובעת נגד הדייר המוגן בעילת נטישה נדחו, הוגשה הפעם תביעה נגד מר אברלנג'י ונכדו, לפינוי, בשל הפרת סעיף 6א' לחוזה השכירות המוגנת, המחייב קבלת הסכמה מראש מהמשכיר לכל העברה או הרשאה לאחר להשתמש במושכר או חלק ממנו, וכן נתבע פיצוי כספי בסך 23,166 ₪ המהווים לטענת התובעת דמי שימוש ראויים בגין שימוש במעבר הציבורי שבחצר הבנין לחניית רכבו של הנכד, דמי השימוש נתבעו לתקופה שבין אוקטובר 2006 ועד הגשת התביעה – ב12.07.07. (כתב התביעה - נספח ג'1).

    

   פסק דינו של כב' השופט יצחק מילנוב

9. בפסק דין ארוך ומפורט דוחה כב' הש' מילנוב את התביעה על שני ראשיה וקובע כי הדייר המוגן לא הפר את סעיף 6א' להסכם השכירות, משום שהרשאה לנכד, שעשוי לאחר מותו של הסב לחסות תחת צילו של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, כדייר מוגן ממשיך, אינה זקוקה אישורו של בעל הדירה, אחרת יהא בכך כדי לסכל את זכויותיו על פי חוק הגנת הדייר.

    

10. בענין השימוש במעבר הציבורי לחנית רכב קבע כב' הש' מילנוב כי שימוש זה "אינו מהווה הפרה של חוזה השכירות" לא על ידי הדייר המוגן ולא על ידי נכדו שעשה זאת בהרשאתו, וזאת משום שהשימוש בחצר מהווה חלק בלתי נפרד מזכות המגורים, נעשה בה שימוש לאורך 50 שנות מגוריו, בתחילה לייבוש כביסה, סוכה ואירוח, ובהמשך לחניה, כפי שעשו יתר הדיירים, ו"בשים לב לכך שגם כיום מוכר שטח החצר כמעבר ציבורי על פי התב"ע החלה על המקום כלל לא ברור מכוח איזו סמכות (או זכות) מבקשת התובעת להגביל את הנתבעים מעשיית שימוש במעבר זה". "סמכות או זכות כאמור – לא הוכחו" (עמ' 47 לפסק הדין).

     

11. התביעה נדחתה והתובעת חויבה בהוצאות בסך 25,000 ₪.

     

    ערעור על פסק הדין

12. בדיון בערעור על פסק הדין שהגישה התובעת לבית המשפט המחוזי (ע"א 1446-05-12) הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין וכך נרשם:

    "בהמלצת בית המשפט, הגענו להסכמה לפיה פסק הדין של בית משפט קמא יבוטל, זולת החיוב בהוצאות, ותחתיו ייקבע כי המשיב הפר את סעיף 6(א) להסכם השכירות המקים עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. ואולם, לא יינתן פסק דין לפינוי כנגד תשלום סעד מן הצדק בסכום של 25,000 ₪..." (פסק דין מיום 10.7.12). בכך לא תמה הפרשה והוגשו עוד שלוש תביעות.

     

13. ת.א 47728-09-12 – תביעה לסילוק ידו של מר אברלנג'י מהדירה מהטעם שהתיר לבנו שהגיע מחו"ל להתגורר בדירה ולהשתמש בחניה, מעשה שנעשה מאוחר לפסק הדין בביהמ"ש המחוזי. בהסכמת הצדדים נמחקה התביעה בכפוף להתחייבותו של מר אברלנג'י כי בטרם יתיר לאחר להשתמש בדירה לכל תקופה שהיא, יודיע על כך מראש לתובעת.

    ת.א. 35309-06-16 - תביעה נגד הדייר המוגן בעילת נטישה תלויה ועומדת בפני מותב אחר.

     

    התביעה שלפני

14. בכתב התביעה הנוכחי מבקשת התובעת לחייב את הנתבע מכוח עשיית עושר שלא במשפט, בשימוש שעשה בדירה ובשטח המעבר לצורך חניית מכוניתו, לתקופה שמחודש אוקטובר 2006 ועד יוני 2008.

     

    טענה מקדמית – מעשה בית דין

15. הנתבע טוען לדחיית התביעה בשל מעשה בית דין, הוא פסק הדין בת.א 8111/07 וע"א 1446-05-12, התובעת תבעה גם שם את אותו נתבע בגין השימוש בחניה, אך לא בגין השימוש בדירה. טוען הנתבע כי משלא קיבלה היתר לפצל סעדיה, כאמור בתקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד-1984, היא מנועה מלתבוע בשנית את הנתבע.

     

16. התובעת בסיכומיה טוענת כי מדובר בעילות תביעה שונות ולכן לא היתה צריכה לבקש פיצול סעדים. בתביעה ההיא נתבע פינוי ופיצוי בעילה חוזית, ואילו כאן מדובר בתביעה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט. בסיכומי התשובה היא מוסיפה שלא היה מקום לבקש היתר לפיצול סעדים "מאחר ועסקינן בשתי עילות שונות, האחת, עילת פינוי והשניה כספית שיסודותיה בדיני עשיית עושר ולא במשפט", אולם היא מתעלמת מכך שהתביעה הראשונה כללה גם סעד כספי, ולגבי השימוש בחניה מדובר בתביעת כפל של ממש, שכן שם כמו כאן, תבעה דמי שימוש ראויים בחניה לתקופה חופפת בחלקה - אוקטובר 2006 עד יולי 2007.

     

    דיון והכרעה

17. דוקטרינת מעשה בית דין מבוססת על שנים כללים עיקריים המבטאים רעיון דומה ומבוססים על שיקולים קרובים: הכלל הראשון הינו כלל השתק העילה, שלפיו מוקם מחסום דיוני בפני כל תביעה שכבר מוצתה בפסק דין קודם. הכלל השני הוא כלל השתק הפלוגתא, שלפיו מחסום דיוני מוקם בפני כל אחד מבעלי הדין המבקש להתדיין פעם נוספת על פלוגתא שכבר נדונה והוכרעה בפסק דין קודם, גם אם ההתדיינות הנוספת מבוססת על עילת תביעה שונה. עא 9551/04 ‏ ‏ אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.09), ראו גם אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שתיים עשרה, 2015, בעמ' 199.

     

18. הצדדים טענו למעשה בין דין בגין שני הכללים, הן השתק עילה והן השתק פלוגתא. השתק עילה – בנוגע להגשת התביעה והשתק פלוגתא בנוגע לביטול פסק דינו של כב' הש' מילנוב והסכמה לפסק דין אחר הקובע שהדייר המוגן הפר את סעיף 6 א' להסכם השכירות, המקים עילת פינוי, אולם לא יפונה בשל סעד מן הצדק, אך קודם אדון בשאלת השתק העילה.

     

19. בסוגית השתק העילה, "המבחן לקביעה האם קיימת זהות עילות בין שתי תובענות הוא מבחן רחב החורג מן הבחינה הפרטנית של שני כתבי התביעה זה מול זה והוא בודק האם מבחינת מהות הדברים מדובר בשתי התדיינויות באותו עניין עצמו (ראו ע"א 1650/00 מרדכי זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166, 181 (2003). לצורך קביעת זהות העילות נודעת חשיבות לשאלה האם הזכות או האינטרס המוגן שנפגעו בשתי התביעות זהים וכן למידת הדמיון בתשתית העובדתית הניצבת ביסוד שני ההליכים (ראו ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ, פ"ד נח(6) 447, 453 (2004)".

     

20. ראו באותו ענין גם ע"א 259/83 אריה חב' לביטוח נ' סקום (ישראל) בע"מ פ"ד ל"ט(4) 141, (1985), שם דובר על תביעת שיבוב של חב' הביטוח, כאשר המבוטחים תבעו קודם לכן את נזקיהם בגין ליקויי הבניה ולא כללו נזקי התכולה, אלא הגישו תביעה נפרדת ומשבקשתם לאחד דיון נדחתה מחקו תביעתם השניה, הפעילו הפוליסה וקיבלו פיצוי. תביעת חב' הביטוח נדחתה על הסף. ביהמ"ש העליון אישר ההחלטה וקבע כי "זהות העילות נבחנת לפי מהותן של העילות ולא על-פי צורתן, אך אין צורך שתהיה חפיפה מוחלטת בין העניינים הנדונים בשתי התביעות, כל עוד השאלה המהותית בשתיהן זהה, על-מנת שתיקבע זהות העילות." "העילה המהותית בשתי התביעות במקרה דנן הייתה הבנייה הלקויה של דירת המבוטחים, אשר גרמה נזקים ישירים למבנה הדירה ונזקים עקיפים לתכולתה; שתי התביעות נבדלות בפרט אחד, והוא בנזק שנתבע בכל אחת מהן, ואין בהבדל זה בלבד כדי להפוך את העילות באותן תביעות לשונות זו מזו."

     

    מהכלל אל הפרט

21. בענייננו, בשתי התביעות ביקשה התובעת להגן על אותו אינטרס שלה – הזכות הקניינית שלה בדירה. התשתית העובדתית בשתי התביעות זהה לגמרי. התביעה הקודמת הוכתרה בכותרת: "פינוי, סילוק יד, צו מניעה וכספית". לו היתה התובעת מסתפקת בעילת פינוי בלבד, אין ספק כי לא היתה נחסמת דרכה להגיש תביעה כספית לאחר פינוי הנתבע, מהטעם שמדובר בעילות תביעה נפרדות ולא בסעדים שונים של אותה עילה, ולכן אין צורך בהיתר בית המשפט לפיצול סעדים. אך כאמור, התביעה הקודמת היתה גם תביעה כספית. טענת התובעת כי התביעה הכספית התבססה על דיני החוזים ואילו כעת על עילת עשיית עושר שלא במשפט היא מלאכותית ולא נכונה משפטית, כיוון שלו באמת היה מדובר רק בתביעה בגין הפרת חוזה, על פי דיני החוזים, כיצד ביקשה התובעת לחייב לא רק את הדייר אלא גם את הנכד, והרי זה האחרון אינו צד להסכם השכירות, פשיטא שהתכוונה לעשיית עושר שלא במשפט, כשדרשה דמי שימוש ראויים. הדרישה לדמי שימוש ראויים הוכרה כעילת תביעה נפרדת מעילת הפינוי, "שיסודותיה נטועים בדיני עשיית עושר ולא במשפט" רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נ"ז(3) 943 (11.5.2003), שצוטט גם בספרו של גורן.

     

22. התובעת שבחרה להגיש תביעה כספית חלקית, רק בגין השימוש בחניה ולא בגין השימוש בדירה, ביקשה היתר לפצל סעדיה (ראו ס' 8 ז' ו-12 לכתב התביעה), משמע היתה ערה לסיכון שהיא לוקחת עת בחרה שלא להכליל את כל נזקיה שהתגבשו עד לאותו מועד, אולם היתר כזה לא ניתן, ולכן, אני קובעת כי יש לקבל את הטענה בדבר מעשה בית דין, בכל הנוגע לתקופה מאוקטובר 2006 ועד יולי 2007 – מועד הגשת התביעה בת.א. 8111/07.

    במלים אחרות, אני דוחה את התביעה לדמי שימוש ראויים הן בנוגע לדירה והן בנוגע לדירה, לגבי התקופה הנ"ל, על הסף, מהטעם של השתק עילה, עוד בטרם דנתי בזכאות התובעת לסכומים הנתבעים על ידה.

     

23. אציין כי ניתן היה להגיע לאותה מסקנה גם מכוח פסק הדין ההסכמי שהתקבל בהליך הערעור על פסק דינו של כב' הש' מילנוב. התובעת הסכימה לכך שיינתן פסק דין שאינו כולל חיוב כספי כלל כנגד משיב 2, הוא הנתבע שלפני, על אף שבתביעתה ובכתב הערעור טענה לגבי זה, מלמדת על כך שוויתרה על תביעתה נגדו.

     

24. לכשעצמי הייתי נוטה לסבור כי גם על יתרת התביעה הכספית כנגד הנתבע, אשר התגבשה לפחות חמש שנים קודם לדיון בערעור, אמורה היתה התובעת לוותר, או לפחות להצהיר בגלוי, כי אין בדעתה לעשות כן, או אז היו הנתבעים שוקלים את הצעת הפשרה שהמליץ עליה ביהמ"ש המחוזי, ויתכן שאף ביהמ"ש היה מנסח את המלצתו באופן שכולל התנאה "לסילוק סופי ומוחלט של כל טענות הצדדים" לפחות לגבי העבר, אם לא לגבי העתיד.

    בשתיקתה של התובעת לגבי המשך מהלכיה, נדמה שיש חוסר תום לב, אם כי מצד שני, גם הדייר המוגן לא חף, עת הרשה, מאוחר לפסק הדין בערעור, לבנו שהגיע מחו"ל לגור בדירתו, על אף שכבר הובהר "ברחל בתך הקטנה" כי בהעדר אישור מהבעלים, יש בכך משום הפרת חוזה, ולא ניתן לומר כי לאחר פסק הדין בערעור נותרה עדיין שאלה במחלוקת בענין זה, ורק התביעה הנוספת שהוגשה הפסיקה את השימוש של הבן בדירה (ת.א. 47728-09-12).

     

25. אעבור כעת לדון בעילת התביעה של התובעת – עשיית עושר שלא במשפט ודרישתה לחייב את הנתבע בדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה בדירת סבו ובגין החניית רכבו בשטח הציבורי, שנקרא גם שטח המעבר, במשך שנה, מיולי 2007 ועד יוני 2008. מיותר לציין כי אין בהגשת תביעה בגין מעשה או מחדל שנמשך כדי למנוע מהתובע להגיש תביעה נוספת לגבי המשך המעשה לאחר הגשת התביעה הראשונה. ע"א 830/86 ס.א.ר. חרושת דפנה נ' ס.א.ר סרט אלכסון בע"מ ואח' (1989), בעמ' 808.

     

    עשיית עושר שלא במשפט

    הדין הנוהג ויישומו על נסיבות המקרה

    בנוגע לדמי שכירות ראויים בגין השימוש בדירה

26. סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 קובע כדלקמן:

     

    "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה."

     

    הוראה כללית זו מעמידה שלושה תנאים לתחולתה: התנאי הראשון הוא קבלת נכס, שירות או טובת הנאה (ההתעשרות); התנאי השני הוא שההתעשרות באה לזוכה מהמזכה; התנאי השלישי הוא שההתעשרות נתקבלה על ידי הזוכה "שלא על פי זכות שבדין"

    (ראו רע"א 371/89 ליבוביץ נ' אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309, 321; ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 319; ע"א 126/89 מפרק קופל טורס בע"מ נ' חברת מלונות דן בע"מ, פ"ד מו (3) 441, 454).

     

27. מעובדות המקרה שאינן שנויות במחלוקת עולה כי לנתבע לא היה באותה עת מקום מגורים אחר, דירתו טרם נבנתה ולכן, לולא היה גר בדירת סבו, יש לשער כי היה שוכר דירה אחרת, ולכן התנאי הראשון של התעשרות התקיים.

     

    התנאי השני – ההתעשרות באה לזוכה מהמזכה

     

28. יסוד זה הוא המקביל לביטוי השגור כי הזכיה צריכה להיות "על חשבון" הזולת. ההפסד גם במשמעות מניעת רווח.

    טוען הנתבע כי גם אלמלא היה גר בדירה, לא יכולה היתה התובעת להשכירה לאחר, כיוון שזכות סבו בדירה מונעת זאת.

    התובעת הגיבה בסיכומיה כי מדובר "בטיעון נועז ומופרך משפטית וטוב היה שלא היה נטען" (ס' 14 לסיכומיה), אך לא פירשה מדוע.

    אשיב במקומה, כי חוק עשיית עושר ולא במשפט דחה בצורה ברורה את הרעיון לפיו הפסד של התובע הינו תנאי להשבה. כאשר מקור הרווח הוא קניינו של התובע אין צורך להיזקק למבחן ההפסד. (ראו פרופ' ד. פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט, כרך א', עמ' 88).

    הדירה היא קניינה של התובעת, בכפוף לזכויותיו של הדייר המוגן, על פי חוק הגנת הדייר ועל פי חוזה השכירות שנחתם עמו.

     

     

     

    הדייר המוגן הפר חוזה כשהרשה לנתבע להתגורר בדירתו – השתק פלוגתא

29. משנקבע בפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בע"א 1446-05-12, ובהסכמת הצדדים, כי "פסק הדין של בית משפט קמא יבוטל, זולת החיוב בהוצאות ותחתיו ייקבע כי המשיב (סבו של הנתבע) הפר את סעיף 6(א) להסכם השכירות", הרי שנקבע כי לרשות שנתן הדייר המוגן לנכדו להתגורר בדירה, אין כל אחיזה כדין.

    ביטול פסק הדין של בימ"ש קמא מבטל את קביעתו של כב' השופט מילנוב, לפיה לא היה צריך לקבל רשות, בשל כך שהנתבע הוא אחד הזכאים הפוטנציאליים להיחשב דייר מוגן ממשיך לאחר מות הסב.

     

30. יש להסביר כי התובעת בערעורה טענה כנגד קביעת ביהמ"ש קמא לגבי הנתבע, הן משום שהיה בעל זכות חוזית לדירה בצפון הארץ אף כי טרם נבנתה והן משום שלא גר כדי לסייע לסבו, משום שסבו לא התגורר בדירה באותה עת, אלא בדירה אחרת, ולכן הנתבע אף לא זכאי פוטנציאלי על פי סע' 20 ב' בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972. על פי חוק זה זכאות קרוב משפחה אחר כמו נכד להיחשב דייר מוגן אחרי סבו, במגורים "יחד איתו" במשך ששה חודשים לפני פטירתו ובהעדר "דירה אחרת" למגוריו.

     

31. במצב דברים זה הניסיון של הנתבע לטעון בתביעה הנוכחית בתצהירו כי בזמנים הרלוונטיים לא היתה לו דירה, וכי באותה עת רק חכר את הקרקע מהמנהל והבית היה מוכן רק ביוני 2008, לא יועיל לו, משום שנקבע בהסכמה, לרבות הסכמתו, כי סבו הדייר המוגן הפר חוזה את הרשה לו להתגורר בדירה ללא קבלת הסכמת הנתבעת, והמשמעות לקביעה זו שמגוריו של הנתבע בדירה היו שלא כדין. טובת ההנאה באה לו מהמזכה – התובעת, בין אם יכלה להפיק רווח מהדירה ובין אם לאו.

     

32. אשר על כן אני קובעת כי הנתבע התעשר שלא כדין על חשבון התובעת, בכל הנוגע למגוריו בדירת סבו הדייר המוגן. אפנה אם כן לשאלה הבאה - האם על אף הקביעה כי הנתבע התעשר שלא כדין, יש מקום לחייבו, או שאולי הוא זכאי לפטור מהשבה מלא או חלקי, כאמור בסעיף 2 לחוק.

     

     

     

     

     

    האם יש מקום לשקול פטור הנתבע מתשלום דמי שכירות ראויים באופן מלא או חלקי?

33. שיקול הדעת המוקנה לבית המשפט קבוע בסעיף 2 לחוק, שקובע כך:

    "2. בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרת העושות את ההשבה בלתי צודקת".

    החוק "מאמץ את גישת המשפט העברי בנקודות אחדות...הוא מאמץ את העקרון של "זה נהנה וזה לא חסר" (פטור-מ.ק.) כשיקול לפטור את הנהנה מהשבה" (ה"ח התשל"ח 1353 5.7.1978 , עמ' 266).

     

    מה הן איפוא הנסיבות אשר בהן אין לפסוק פיצויים מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט?

34. האינטרסים הרלבנטיים עשויים להשתנות אומנם ממקרה למקרה. אך ככלל, יש לשקול "את עוצמת זכותו של התובע, את אופי הפגיעה באינטרס שלו, את התנהגות הצדדים ואת טיב הפעולה שמכוחה זכה הנתבע ברווח" (פרו'פ פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט, תשנ"ח,עמ' 64).

    "התעשרות תיחשב לבלתי צודקת בהתקיים יסוד נוסף" [דברי כב' הנשיא מ' שמגר ברע"א 371/89 אילן ליבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ ואח', פ"ד מד (2) 309, 329 (1991)].

    מה טיבו של אותו יסוד נוסף?

    לפי כב' השופט מ' חשין, מדובר ב"מעין-עוולה", קרי, "מעשה שיצא מתחום המעשים הראויים אך אל תחום מעשי העוולה לא הגיע" (רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא והפצה בע"מ ואח' נ' פורום אביזרים ומוצרים בע"מ ואח', פ"ד נב(4) 289, 372 (1998), לפי כב' הש' שטרסברג כהן מדובר ב"חוסר תום-לב, התנהגות פסולה הפוגעת בחוש ההגינות והצדק" (שם, בעמוד 431). לפי כב' הנשיא א' ברק, משמעותו של היסוד הנוסף היא "הפרת עקרון תום-הלב (האובייקטיבי)" (שם, בעמוד 450) וכב' השופט י' זמיר מסתפק "ביסוד של חוסר הגינות" (שם, בעמוד 494).

    לפי המשפט העברי, כפי שמובא על ידי כב' הש' נעם סולברג בת.א (מחוזי י-ם) 7236/05 מרדכי לוין נ' אבני רביד (פורסם בנבו, 15.5.2006) , יש סמכות לבית הדין לכפות אדם שלא לנהוג כאנשי סדום שהתנגדו לכל מעשה אשר עשוי היה להיטיב עם הזולת, גם אם לא היה נגרם להם חסרון או טורח כלשהו. "הכלל 'כופין על מידת סדום' יחול רק כאשר דרישתו של המזכה לתשלום הינה בשרירות לב מוחלטת".

     

    מן הכלל אל הפרט

35. היסטוריית התביעות בין התובעת לבין הסב ובני משפחתו, כפי שפורטה לעיל, מלמדת לצערי על מטרה ששמה לה התובעת, לשחרר את זכויותיה בדירה מעולו של הדייר המוגן. הוסף לכך את העובדות הבאות: שהתובעת לא יכולה להפיק כל רווח מדירת דייר מוגן, שהמחלוקת בין הצדדים בדבר זכאותו של הסב להתיר לנכדו להתגורר בדירה היתה כנה ואמיתית, הא הראיה שכב' השופט מילנוב דחה את התביעה ורק בערעור בהסכמה בוטל פסק הדין, ושבמועד הדיון בערעור כשנדמה היה ששעת רצון היתה בין הצדדים והנתבע פינה את הדירה ארבע שנים קודם לכן, יסתיימו המחלוקות בין הצדדים, הסתירה כוונותיה והגישה התביעה הנוכחית שעוסקת בדמי שכירות בגין התקופה שקדמה למתן פסק דינו של כב' השופט מילנוב ולדיון בביהמ"ש המחוזי, כל אלו מביאים למסקנה כי יהא זה לא צודק לחייב את הנתבע בדמי שכירות ראויים כדרישת התובעת.

     

36. קשה לומר על התובעת -חברה בע"מ שלקתה בשרירות לב, אך מקבלי ההחלטות אצלה – בהחלט כן, ואף לא אגזים אם אומר, כי מדובר בניצול הליכי משפט, לצורך אמצעי מיקוח והשגת יתרונות כלכליים מעבר למחלוקת הספציפית נשוא כתב התביעה. והרי אם היתה התובעת מציעה לדייר המוגן לפדות זכויותיו בסכום שהיה מקובל עליו ואני מניחה שניתן להגיע לסכום כזה ושעדיין יהיה סביר, היתה מגיעה לתוצאה המקווה על ידה, אם כי כמובן שבעלות כספית גבוהה יותר מאשר ניהול תביעות ודחייתן.

     

37. בטרם אגיע למסקנה האם יש מקום לפטור כליל את הנתבע או באופן חלקי, אבחן את גובה דמי השימוש הראויים המלאים שביקשה התובעת לחייב את הנתבע.

     

    חוו"ד השמאית אל מול תצהירו של הנתבע

38. כאמור לעיל, הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפי לא נחקר איש מהמצהירים לרבות המומחית ולכן כולם נחזים לאמר אמת, ויש לנסות ולשלב את הדברים יחדיו. במה דברים אמורים?

    השמאית אירית ונונו מדגישה כי לא ביקרה בתוך הדירה, היא התעלמה או שלא הובא לידיעתה הנתון שבתקופה הרלוונטית לחיוב בדמי שכירות התבצעו עבודות בניה במגרש גובל השייך לתובעת, היה אבק ורעש בלתי פוסק, אוחסנו בדירה אחרת של התובעת 20 פועלי בנין, שתרמו לרעש והמהומה הכללית, ואין ספק שאלו לא תנאי מגורים של דירות רגילות במרכז העיר, אליהן השוותה השמאית.

39. זאת ועוד, אין דינה של דירה בשכירות חופשית כדין דירה של דייר מוגן ושימוש חלקי וארעי בשני חדרים מתוך שלושה, כפי שהצהיר על כך הנתבע ובהעדר ראיה סותרת.

    נדמה שהיה על השמאית, לו היו פורשים בפניה את העובדות, להשוות את המגורים בדירה זו למגורי דירות, בעת שבוצעו עבודות הרכבת הקלה בירושלים. לו היתה עושה כן, אין לי ספק שהאומדן היה מופחת לפחות במחצית, וב-1/3 נוסף, בשל השימוש בשני חדרים ולא בשלושה.

40. יוצא אם כך, שדמי השימוש הראויים המלאים בדירת התובעת בתקופה הרלוונטית נאמדים על ידי על סך של 1,350 ₪ לערך לחודש (4,000 ₪ X 2/3 X 50%) , שהם כ-16,000 ₪ לשנה.

41. הסכום הפעוט יחסית רק מדגים את הקנטרנות והעיקשות של התובעת בניהול התביעה, ולכן אני מוצאת לנכון לדחות את מלוא התביעה כלפי הנתבע.

     

    בענין השימוש במעבר לצורך חניה

42. ראשית יאמר, כי דמי השכירות בשוק החופשי כוללים בתוכם שימוש בכל מתקני הדירה והבנין לרבות שימוש ברכוש המשותף ובחצר, ולכן אין מקום להבחין בין דמי שכירות ראויים לבין דמי חניה.

    שנית, התובעת לא הוכיחה כי המעבר הציבורי מקנה לה זכות קניינית לדרוש דמי חניה בגין מכוניות שחנו בו, לא מהנתבע ולא מאף דייר או אדם אחר.

    אמנם פסק דינו של כב' הש' מילנוב בוטל, אך בערעור ובהסכמה שהגיעו אליה הצדדים לא היתה כל התייחסות לסוגיה זו, אף שהועלתה בתביעה, בפסק הדין ובכתב הערעור, ועל אף שנשמעו ראיות לגביה (ראו פרוטוקול הדיון ג' 2 שצרפה התובעת לתצהירה).

    בהעדר התייחסות ביהמ"ש המחוזי לסוגיה זו, יש לדון בסוגיה מחדש ואעשה זאת בקצרה.

     

43. לפי עדותו של מנהל התובעת בת.א. 8111/07 , מדובר בשטח שהוגדר על ידי התב"ע כשטח ציבורי, שמיועד למעבר לציבור ללא מגבלת זמן ושימוש. "זאת המשמעות של זכות מעבר לציבור. צריך להיות פנוי למעבר לציבור" (עמ' 7-8, לפרוטוקול הנ"ל מיום 18.6.09). בנוסף אישר בחקירתו ואף הדייר המוגן העיד כי מכוניות נוספות של השכנים בבנין חנו באותו שטח מזה עשרות שנים, ואף נקבע שלט על ידי דייר מוגן אחר בשם טל, האוסר כניסה לחצר ומודיע כי זו חניית דיירים בלבד.

44. מנהל התובעת הודה שראה שלט זה לפחות ארבע שנים קודם לכן, דהיינו ב-2003 לערך, אולם לא פעל להסירו, ולא נשלחה כל דרישה או התראה לדיירים, ולכן יש לראות בכך ויתור. עוד אישר המנהל בחקירתו הנגדית בהליך הקודם, כי על דיירים ששוכרים דירות בשכירות חופשית בבנין שבבעלות התובעת לא נאסר השימוש בחניה, וננקט הליך משפטי רק נגד הנתבע וסבו וכן נגד דייר מוגן אחר אשר בעקבות התביעה נגדו, הגיעו עמו להסכמה ורכשו את זכויותיו (שם בעמ' 9). אם הייתי זקוקה לראיה נוספת לשרירות הלב וניצול לרעה של הליכים משפטיים, הרי שזו מודגמת בסוגיית החניה.

     

45. הנה כי כן, אין לתובעת עילת תביעה בגין עשיית עושר שלא במשפט הנוגעת למעבר ציבורי, ואף אם היתה לה, הרי שזו נכללת בדמי השכירות, שהנתבע הופטר מהם, מהנימוקים המפורטים לעיל. אף אם תרצה להתייחס באופן נפרד לחניה, הרי שגם כאן, מדובר בתועלת שולית, בחוסר יכולת לגבות דמי חניה מאף אחד אחר, ובחוסר תום לב משווע שנועד להשיג את פינויו של הדייר המוגן.

46. הוסף לכך, שבעת השימוש בחניה, המחלוקת בשאלת זכותו של הנתבע להתגורר בדירה ולהשתמש בה, טרם הוכרעה, והיתה זו מחלוקת משפטית ראויה וכנה, ותגיע לאותה מסקנה לפיה, אין מקום לחייב את הנתבע, גם לא בדמי חניה.

     

47. לשלילת זכאות התובעת לדמי חניה ראויים ניתן היה להגיע גם מתוך דוקטרינת השתק העילה או הפלוגתא, כיוון שהסוגיה הועלתה בתביעה הקודמת, הובאו ראיות והיא נדונה.

    לפי פנינה זלצמן, בספרה מעשה בית דין בהליך האזרחי (רמות-אוניברסיטת תל-אביב, התשנ"ו-1996, בעמ' 130): "בין התנאים להיווצרותו של השתק עילה מקובל לכלול גם את התנאי, שפסק הדין המשמש נושא לטענת ההשתק ניתן לגופו של עניין (on the merits); לאמור, הכריע בנושא התובענה לגופה של המחלוקת בין הצדדים, כפי שהציגוה בכתבי הטענות. אלא, שלעניין זה, אין נפקא מינה כיצד התבררה התובענה בפועל, לאמור, אם התקיימה התדיינות ממצה בין המתדיינים בכל פלוגתא ופלוגתא, כשכל אחד מהם מבקש להוכיח את צדקת גרסתו בראיות ובטענות משפטיות משלו, ואם הסכימו ביניהם לגבי חלק מן העובדות או אם ויתר אחד מבעלי הדין על טענה כלשהי או נמנע מלהביא ראיות להוכחתה. קיימת גם האפשרות שפסק הדין מאשר הסכם פשרה, שאליו הגיעו הצדדים בכוחות עצמם. אף אין נפקא מינה אם נדחתה התביעה או לא נתקבלה טענת ההגנה על יסוד קביעתו של ממצא חיובי או של ממצא שלילי או מחמת חוסר הוכחות".

     

    סוף דבר

     

    אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות משפט בסך של 6,000 ₪. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. סכום ההוצאות הנמוך יחסית מתחשב בהסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים אשר חסך במידה מסוימת זמן שיפוטי, וכן את העובדה שהתביעה נדחתה, על אף שנקבע כי הנתבע "התעשר" על חשבונה של התובעת.

     

    ניתן היום, י"ב אדר תשע"ח, 27 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.