1.בין הצדדים נחתם מסמך, שכותרתו "זכרון דברים" (להלן – "המסמך"), בקשר עם מכירת דירה מס' XXX בכפר הים.
2.התובעת, שלטענתה היתה הבעלים של הזכויות בדירה, טוענת שהנתבע, חרף התחייבותו על פי המסמך, לא חתם בסופו של דבר על הסכם לרכישתה. לטענת התובעת, מכח אותו מסמך היא זכאית לכן לפיצוי מוסכם, בסכום של 50,000 ₪.
לטענת הנתבע, יש לדחות את טענות התובעת. עוד טוען הנתבע שהתובעת היא שחבה לו את סכום הפיצוי המוסכם, ובנוסף, עליה להשיב לו סך של 10,000 ₪, ששילם לה במעמד חתימת המסמך. בגין סכומים אלה הגיש הנתבע תביעה שכנגד.
3.בדיון שהיה בפני ביום 25.2.18 העידו התובעת והנתבע. איש מהצדדים לא הביא עדים נוספים. בתום הדיון סיכמו ב"כ הצדדים בעל-פה. לאחר ששמעתי את טיעוני ב"כ הצדדים, ושבתי ועיינתי בכל המסמכים שהוגשו, להלן פסק הדין:
4.במסמך, שכותרתו "זכרון דברים", נכתב בסעיף 6:
"צד אשר יפר התחייבותו הנ"ל, ישלם לצד שני סך של 50,000 ₪ כפיצויים מוסכמים ומוערכים מראש ללא צורך בהוכחת הנזק".
5.כאמור, התובעת טוענת כי הנתבע הפר את התחייבויותיו על פי המסמך ולכן חייב לשלם לה את הפיצוי המוסכם, ואילו הנתבע טוען כי התובעת היא שהפרה את התחייבויותיה על פי אותו מסמך.
6.אין מחלוקת על כך שבסופו של דבר לא נחתם בין הצדדים הסכם סופי ומחייב. כל אחד מהצדדים טוען כי האחר הוא שאחראי לכך. כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי במחלוקת הזו הצדק עם הנתבע ולא עם התובעת.
התביעה העיקרית -
7.התובעת מוזכרת במסמך כמוכרת יחידה, לצד ההצהרה לפיה "המוכרים מצהירים כי הינם הבעלים הרשום והחוקי של מלוא הזכויות והמחזיקים הבלעדיים בנכס האמור" (הדגש שלי, ה.א.). זאת, אף שהזכויות בנכס כלל אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין.
8.ב"כ התובעת טען כי מאחר שלא נכתב מפורשות שהתובעת מצהירה שהיא הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין דווקא, ניתן לפרש את המסמך כאילו היא מצהירה שהיא הבעלים הרשום בחברה המשכנת, דבר שעולה בקנה אחד עם אישור הזכויות שצורף כנספח 17 לתצהיר הנתבעים.
9.אני דוחה טענה זו של התובעת מכמה טעמים:
א. בהתאם לסעיף 25(ג) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן – חוק החוזים): "ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים". במקרה שפני, מדובר במסמך שלטענת התובעת, הינו הסכם לכל דבר ועניין. מכיוון שכך חלות עליו הוראות סעיף 25(ג) הנ"ל. מאחר שמדובר במסמך שעניינו מכירת זכויות במקרקעין, המשמעות הרגילה והנודעת לביטוי "בעלים רשום", היא רישום בלשכת רישום המקרקעין. רישום כזה אין על שם התובעת, ולפיכך מדובר בהצהרה שאינה אמת.
ב.מעבר לכך, גם אם אקבל את טענת ב"כ התובעת, לפיה הכוונה היתה לרישום בחברה המשכנת, עדיין הצהרת התובעת, כפי שהיא באה לידי ביטוי במסמך, אינה אמת. זאת, מאחר שהתובעת מצהירה באותו מסמך שהיא הבעלים הרשום והחוקי של מלוא הזכויות והמחזיקה הבלעדית בנכס, בעוד שמאישור הזכויות (נספח 17 לתצהיר הנתבעים), עולה שלתובעת יש לכל היותר 50% מהזכויות בנכס.
10.יוצא, שהצהרות התובעת באשר לזכויותיה בנכס, לא היו אמת. למעשה, התובעת הודתה בדיון שהיה בפני, כי היא ובעלה יחד הם הבעלים של הזכויות בדירה, והיא לכן הבעלים רק של 50% מאותן זכויות.
11.טעם נוסף לכך ששוכנעתי שהצהרת התובעת אודות זכויותיה בנכס אינה משקפת נכון את מצב הדברים, נעוץ בכך שעל פי אישור הזכויות, כפי שנמסר לתובעת ביום 26.9.16 וצורף לתצהירה, האישור כלל אינו מתייחס לזכויות הרשומות במניה בחברת הניהול, שהיא מניה הצמודה ליחידת הדיור. בפועל, התברר שאותה מניה כלל לא הייתה רשומה על שם התובעת. התובעת עצמה צירפה לתצהירה מסמך, שמופנה לב"כ הנתבע ותאריכו 21.11.16, ובו נרשם מפורשות שהמניה כלל לא רשומה על שם התובעת. מעבר לכך, אותה מניה צריכה להיות רשומה על שם התובעת ועל שם בעלה, ולא על שם התובעת לבדה.
12.יוצא, שההצהרות שהצהירה התובעת בכל הנודע לזכויותיה בנכס, לא היו אמת.
במצב הדברים הזה, ברור שלא ניתן לקבל את טענת התובעת ולקבוע שדווקא הנתבע הוא זה שהפר את המסמך והוא שהביא לכך שלא נחתם בסופו של דבר הסכם סופי.
13.התובעת טענה שהסכם סופי לא נחתם רק משום שהנתבע לא קיבל משכנתא שלה היה זקוק לצורך מימון עלות הרכישה. לטענת התובעת, אין זה מעניינה מאין אמור הנתבע להשיג את הכסף לרכישת הדירה ואם לא קיבל הלוואה, משום שהבנק לא יכול היה ו/או לא הסכים לשעבד את הנכס, הרי שאין לנתבע להלין אלא על עצמו.
14.אני דוחה טענה זו של התובעת, וזאת מכמה טעמים.
א.בניגוד לעדותה של התובעת, כאילו לא דובר על כך שחלק מהמימון יבוא מהלוואה, מתברר שהצדדים דיברו מלכתחילה על כך שחלק מהמימון לרכישת הדירה יבוא מכספים שיינתנו לנתבע כהלוואה מהבנק. נתון זה עולה במפורש מסעיף 6 למסמך, ומהתוספת בכתב יד שהוספה בו, ובה נאמר כי המועד לחתימת הסכם סופי עשוי להשתנות "בהתאם לשחרור הכספים מהבנק".
על כך שהתובעת ידעה מראש, שלצורך חלק מהמימון פונה הנתבע לבנק, מעידים לא רק הדברים האמורים, אלא גם העובדה שהתובעת ניסתה בעדותה להתחמק מהדברים האלה, וטענה בתחילה שכלל אינה זוכרת שהדברים הופיעו במסמך טרם שחתמה עליו. רק לאחר חקירה ארוכה, הואילה התובעת להודות שהדברים היו רשומים במסמך לפני שהיא חתמה עליו, וכי היא אינה מתכחשת להם ואינה מכחישה אותם.
ב.שוכנעתי כי סירובו של הבנק ליתן הלוואה מובטחת במשכנתא, מקורו בפער שבין הצהרות התובעת, שהצהירה כי היא הבעלים הרשום של מלוא הזכויות בדירה, למציאות, שלפיה הזכויות כלל אינן רשומות, וגם אינן שייכות במלואן לתובעת, בין היתר משום שהמניה לא הייתה רשומה על שמה. הנתבע הוכיח שהוא קיבל אישור עקרוני מהבנק, שבו ציין הבנק מפורשות כי תנאי למתן ההלוואה, הוא הסדרת רישום המניה על שם המוכרים.
ג.התובעת, לא רק שלא הסדירה את רישום המניה, היא אף סירבה לבקשת הנתבע להתנות חלק מהתשלומים בהסדרת הרישום כאמור. מנספח 14 לתצהירי הנתבע עולה כי לאחר שהתברר לנתבע שרישום הזכויות במניה טרם הוסדר, הסכים הנתבע להתקשר בעסקה על תנאי, ובלבד שהתובעת תשלים את רישום הזכויות במניה בתוך שלושה חודשים מחתימת ההסכם, ובכפוף לכך שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות במניה על שם התובעת. התובעת, באמצעות בא כוחה, סירבה להצעה זו, עמדה על כך שהסכם ייחתם גם ללא הסדרת רישום המניה, ועמדה על כך שהתשלום במלואו ישולם לה עד ליום 30/11/16, אף שאין כלל תניה כזו במסמך.
15.במצב הדברים הזה לא ניתן לקבוע שהנתבע הוא שהפר את המסמך בכך שסירב לחתום על הסכם מכר בעקבותיו.
16.בהקשר זה אציין כי מהמסמכים שצירף הנתבע לתצהירו עולה כי התובעת, למעט החתימה על המסמך עצמו, לא נקפה אצבע לקידום חתימתו של הסכם. אף שהיא ובאי כוחה הותירו את המלאכה כולה לנתבע ולבאי כוחו, היא טוענת עתה, בחוסר תום לב מובהק, שהנתבע הוא שאחראי לכך שהסכם לא נחתם בסופו של דבר:
א.אף שכשבוע לאחר חתימת המסמך פנתה ב"כ הנתבע אל ב"כ התובעת וביקשה טיוטה של הסכם מכר ומסמך אישור זכויות, סירב ב"כ התובעת להמציא את המסמכים.
ב.אף שהתובעת קיבלה מסמך אישור זכויות כבר ביום 26/9/16, בא כוחה לא העביר אותו לידי ב"כ הנתבע. ב"כ הנתבע נאלץ לכן לתור אחר מסמך כזה בעצמו, וקיבל מסמך כזה רק ביום 1/11/16.
ג.ב"כ התובעת אפילו לא טרח להעביר נוסח של הסכם לחתימת הנתבע, ובמייל מיום 7/9/16 ביקש מב"כ הנתבע להכין טיוטה להסכם (נספח 7 לתצהיר הנתבע).
17.התנהלות זו של התובעת, בין בעצמה ובין באמצעות באי כוחה, מלמדת שהתובעת לא ניסתה כלל לקדם חתימת הסכם ולאפשר חתימת הסכם עד למועד הנקוב במסמך. גם מן הטעם הזה לא ניתן לקבל את טענתה, כאילו אי חתימת הסכם במועד הנקוב במסמך, מהווה הפרה מצדו של הנתבע דווקא.
18.התובעת טענה כי טענות הנתבע, כאילו ההסכם לא יצא אל הפועל בשל בעיות ברישום הזכויות על שמה, אינן יכולות להתקבל ולו מן הטעם שמספר חודשים מאוחר יותר היא מכרה את זכויותיה לאדם אחר. לטענת התובעת, העובדה שהזכויות נמכרו מלמדת שלא הייתה כל מניעה למכור אותן גם לנתבע. לטענתה, יש בכך משום הוכחה לכך שהנתבע, שסירב לחתום על הסכם, הוא שהפר את המסמך.
אני דוחה גם טענה זו של התובעת.
19ראשית, מההסכם שצירפה התובעת לתצהירה, ואשר לפיו ביום 26/4/17 נמכרו הזכויות למר יופה, עולה שמי שמכר את הזכויות למר יופה לא הייתה התובעת לבדה, אלא התובעת ובעלה. הנתון הזה, שלפיו הזכויות בנכס שייכות גם לתובעת וגם לבעלה, כלל לא קיבל ביטוי במסמך שחתמה התובעת עם הנתבע, והדברים פורטו לעיל.
לכן, העובדה שבהמשך נחתם הסכם עם יופה, כאשר בעלה של התובעת הוא צד לאותו הסכם, יותר משהיא מסייעת לתובעת, היא נזקפת לחובתה, משום שהיא רק מחזקת את המסקנה לפיה הצהרותיה של התובעת במסמך, כאילו היא הבעלים המלא והבלעדי, לא היו נכונות.
20.שנית, על פי המסמך, הסכום שעליו דובר עם הנתבע היה 840,000 ₪, בעוד שהזכויות נמכרו בסופו של דבר ליופה, כחצי שנה מאוחר יותר, בסכום של 750,000 ₪ בלבד. מדובר בסכום שהוא נמוך באופן משמעותי מהסכום שלכאורה סוכם עם הנתבע, ולא היה לתובעת הסבר מניח את הדעת לעניין זה. תשובתה של התובעת, כאילו מדובר בעניין של מו"מ, היתה תשובה מתחכמת באופן מובהק ואינני מאמינה לה.
21.למעשה, עיון בהסכם המכר שנחתם בסופו של דבר עם יופה, עשוי לספק הסבר מדוע נמכרו הזכויות בסופו של דבר במחיר של 750,000 ₪ בלבד, ולא במחיר של 840,000 ₪, כפי שציפתה התובעת לקבל בעת שחתמה על המסמך עם הנתבע.
מההסכם עם יופה עולה כי אין בו זכר להצהרות היומרניות של התובעת כפי שבאו לידי ביטוי במסמך, שם הצהירה כי היא הבעלים הרשום והחוקי של מלוא הזכויות בדירה. למעשה, בהסכם עם יופה נרשם באופן מפורש כי רישום המניה בחברת הניהול טרם הוסדר על שמו של המוכר (התובעת ובעלה), וכי הזכויות בנכס טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. עוד טרחו הצדדים להסכם עם יופה לציין, שבפני יופה כלל לא הוצג נסח רישום, וכי המוכר (התובעת ובעלה), מצהירים כי הזכויות לא נרשמו עדיין על שמם בלשכת רישום המקרקעין, וטרם בוצע רישום בית משותף, שרק לאחריו ניתן יהיה לרשום את הזכויות בנכס על שמם, ולאחר מכן על שם הקונה. בהסכם גם נרשם מפורשות שהקונה מודע לכך שלמוכרים אין כל אחריות או שליטה על ביצוע הפעולות שיידרשו לרישום בית משותף, הוסברה לקונה מהות הזכויות בנכס, הוא בדק את רישום הזכויות והבין את המשמעות של אופן הרישום (ראה למשל סעיפים 3.4-4 להסכם עם יופה).
עוד עולה מן ההסכם עם יופה, שמאחר שלא הוצגו כלל נסח רישום או מסמכים המעידים על כך שהזכויות במניה נרשמו על שם המוכר, סוכם שיותר ממחצית מסכום התמורה, תשולם רק כנגד המצאת האישורים והמסמכים הדרושים לביצוע העברת הרישום כמפורט בהסכם. (סעיף 6 להסכם עם יופה).
22.הנה כי כן, דווקא מההסכם עם יופה ברור שדרישותיו של הנתבע היו דרישות סבירות והגיוניות, ואילו התעקשותה של התובעת, שלא להענות לדרישות אלה, היא שהיתה חסרת תום לב והביאה לכך שבסופו של דבר לא נחתם הסכם.
23.בהסכם עם יופה נסוגה התובעת מההצהרות כאילו היא בעלים בלעדי ורשום של הזכויות, ומההצהרה כאילו הזכויות רשומות על שמה. התובעת הודתה באותו הסכם שרישום המניה על שמה הוא חיוני להעברת מלוא הזכויות לקונה ואף הסכימה לכך שחלק הארי של התמורה, יותנה בהצגת אישורים מתאימים. לעומת זאת, מול הנתבע סירב בא כוחה של התובעת להגיע להסכם ברוח זו, כפי שניתן לראות מההתכתבות בנספח 14 לתצהיר הנתבע. הנתבע הציע שם מתווה שדומה מאוד למתווה אשר הושג בסופו של דבר עם יופה אך ב"כ התובעת דחה הצעה זו מכל וכל, עמד על כך שייחתם הסכם (שאת נוסחו כלל לא טרח להכין), והוסיף ודרש שהתשלום במלואו ישולם עד ליום 30/11/16, תניה שזכרה כלל לא בא במסמך.
24.לאור כל האמור לעיל, ברור שדרישתה של התובעת, שהנתבע יחתום על הסכם מבלי להביא בו לידי ביטוי את העובדה שרישום המניה אינו מוסדר, ותוך שהתובעת דורשת את מלוא תמורת הדירה עד ליום 30/11/16, אף שביום 28/11/16 טרם העבירה אפילו נוסח הסכם מוצע מטעמה, אינה יכולה להיחשב כדרישה בתום לב. מעבר לכך, ודאי שלא ניתן לקבל את טענת התובעת כאילו אי חתימת הסכם בנסיבות האלה, יש בה משום הפרה של ההסכם מצדו של הנתבע.
25.לכן, אני דוחה את התביעה, ואת דרישת התובעת לחייב את הנתבע בתשלום פיצוי מוסכם.
התביעה שכנגד -
26.בשל התנהלות התובעת והצהרותיה שהתברר שאין בהן ממש, לא נחתם בסופו של דבר הסכם. מאחר שהתברר שהתובעת כלל אינה בעלים רשום של מלוא הזכויות, והיא גם אינה המחזיק הבלעדי בנכס, היא גם לא היתה זכאית להרשם כבעלים של מלוא הזכויות בנכס, נשמט הבסיס מתחת למסמך. ברור, בנסיבות האלה, שעל התובעת להשיב לידי הנתבע את הסך של 10,000 ₪, ששילם לה במעמד חתימה על המסמך.
27.בנוסף, שוכנעתי כי התנהלותה של התובעת היא שהביאה בסופו של דבר לכך שלא נחתם הסכם עד ליום 30/11/16. לפיכך, התובעת היא שחבה לנתבע את הפיצוי המוסכם הנקוב במסמך.
28.אזכיר, שהתובעת לא עשתה דבר לקידום חתימתו של הסכם מכר: לא פעלה לקבלת אישור זכויות, לא העבירה טיוטת הסכם לחתימה, נמנעה מלהזכיר בהסכם הדברים את העובדה שהמניה, שהיא חלק בלתי נפרד מכל עסקה למכירת הזכויות בנכס, כלל אינה רשומה על שמה ואם לא די בכך גם נמנעה מלהזכיר את העובדה שהזכויות בדירה כלל אינן שייכות רק לה, וכי לבעלה מחצית מאותן זכויות.
מעבר לכך, התובעת, שהיתה מודעת היטב לחשיבות רישום הזכויות במניה, והסכימה בהסכם שאותו חתמה עם יופה, להתנות יותר ממחצית מהתמורה בהסדרת הרישום, סירבה בעקשנות לכל הסדר בעניין הזה מול הנתבע. הדבר מעיד על חוסר תום לב מצדה של התובעת ועל כך שהתובעת לא רק שלא עשתה דבר לקידום חתימתו של הסכם, אלא שההיפך הוא הנכון.
29.יוצא, שאם צד כלשהו הפר את ההתחייבות במסמך, הרי זו התובעת.
30.בעניין זה אני רואה מקום לציין שהמסמך כולל סעיפים סותרים ביחס למעמדו בכלל, ולמעמדו אם לא ייחתם הסכם מכר סופי, בפרט. כך, בסעיף 5 למסמך נכתב:
"זכרון דברים זה מותנה בכך כי הסכם מכר ייחתם על ידי הצדדים עד ליום 30/11/16 אשר יחליף ויבוא במקום זכרון דברים זה"
בסעיף 7 נאמר:
"היה ולא ייחתם הסכם עד למועד דלעיל, יהא זכרון דברים זה בטל ומבוטל בבחינת כלא היה",
ואילו בהמשך, תחת הכותרת "הסכם סופי", נכתב:
"הצדדים מתחייבים לחתום הסכם סופי בתאריך 30/11/16. בכל מקרה ז"ד (כך במקור, ה.א) זה מחייב כהסכם סופי".
31.מדובר בתניות שספק אם הן יכולות לדור בכפיפה אחת. אילולא עמדתה הנחרצת של התובעת, יתכן שהיה מקום לקבוע שאין כלל מקום לחייב מי מהצדדים בתשלום פיצוי מוסכם, מכוח אותו מסמך. בפועל, התובעת עמדה באופן נחרץ על עמדתה, לפיה על צד שהביא לכך שלא נחתם הסכם מכר, לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם. כך סבור גם הנתבע, ואין לכן מחלוקת בין הצדדים מהי הפרשנות הנכונה של המסמך בעניין הזה. מכיוון שכך, ומכיוון שקבעתי שמעשי התובעת ומחדליה הם שהביאו לכך שלא נחתם עם הנתבע הסכם מכר, הרי שהתובעת צריכה לשלם לנתבע את הפיצוי המוסכם.
32.טרם סיום אתייחס לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו, לפיה לא ניתן לקבל את טענות הנתבע, כאילו אי רישום המניה על שם התובעת הוא שמנע את קבלת המימון הדרוש, ואת חתימת ההסכם, משום שלא הנתבע הוא שאמור היה ליטול את ההלוואה שתובטח במשכנתא.
אני דוחה טענה זו של התובעת.
33.כפי שכבר פורט, גם ללא דרישותיו של הבנק, כפי שהן עולות מנספח 11 לתצהיר הנתבע, ברור שהצהרותיה של התובעת אודות זכויותיה בנכס, לא שיקפו את המציאות והיו רחוקות מן האמת. בכך הפרה התובעת את המסמך.
מעבר לכך, וכפי שכבר צויין, התובעת גם סירבה לכל פתרון שיבטיח את זכויות הנתבע כל עוד לא הוסדר רישום הזכויות ורישום המניה, אף שמההסכם עם יופה ברור שהיא היתה מודעת היטב לכך שדרישותיו של הנתבע בעניין זה סבירות והגיוניות. מאחר שהתובעת סירבה לכל פתרון ואף הציבה תנאים חדשים מצדה, ובכלל זה הדרישה לתשלום מלוא התמורה עד ליום 30/11/16, היא שמנעה חתימתו של הסכם מכר והיא שהפרה את המסמך.
34.הנתבע ביקש את רשותו של בית המשפט לפיצול סעדים (סעיף 35 ד' לתביעה שכנגד). לא מצאתי מקום ליתן לנתבע היתר לפיצול סעדים, כאשר מדובר בטענה סתמית ואין בכתב התביעה שכנגד כל הסבר מדוע במועד הגשת התביעה שכנגד לא התגבשו כל נזקיו של הנתבע. אני דוחה לכן את בקשת הנתבע ולא ניתן לו היתר לפיצול סעדים.
סיכום -
35.התוצאה היא, שאני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע את הסכום של 50,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.12.16. בנוסף, על התובעת להחזיר לידי הנתבע את הסך של 10,000 ₪, ששילם לה במעמד חתימת המסמך, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום שקיבלה סכום זה לידיה.
בנוסף, תשלם התובעת לנתבע את הוצאות התובענות (אגרות ומסירות), ועל כל אלה שכ"ט עו"ד לנתבע, בגין שתי התובענות, בסכום של 7,500 ₪.
המזכירות תעביר לצדדים עותק מפסק הדין.
ניתן היום, ד' ניסן תשע"ח, 20 מרץ 2018, בהעדר הצדדים.
