יליניק נ' בנימין ואח'

השופטת י. שבח:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופטת כרמלה האפט) מיום 25.04.17 בתא 18814-05-15 לפיו נדחתה תביעת המערערת ונקבע כי הסכם השכירות עם המשיבים עומד בתוקפו, כי הם רשאים לחזור ולהחזיק במושכר, גם "לבצע בו שיפוצים כראות עיניהם ועל חשבונם כפוף כמובן לצורך לקבל היתר בניה מקום שהדבר מתחייב מטיב השיפוץ", ולפיו אף חויבה המערערת לשלם למשיבים סך של 25,000 ₪ כהוצאות משפט.

רקע עובדתי לא שנוי במחלוקת

1. ביום 21.04.2015, ערב יום הזיכרון, בהיותה אותה עת בת 92 שנים, חתמה המערערת על מסמך הנושא את הכותרת "זיכרון דברים והסכם לשכירות" (להלן- ההסכם), לפיו השכירה למשיבים את בית המגורים שלה, בית בן שלושה חדרים הבנוי על שטח של חצי דונם (להלן- הבית) לתקופה של 9 (תשע) שנים, ללא בטחונות וללא ערבויות, תמורת 3500 ₪ לחודש ללא מנגנון שיערוך. ההסכם אף אפשר למשיבים לשכור גם את יחידת המגורים שבחצר תמורת סך נוסף של 1500 ₪ לחודש.

ההסכם נחתם בחדרה של המערערת בבית אבות "משען" בחולון שם שהתה אותה עת לתקופת ניסיון.

ההסכם נכתב בכתב ידה של שרה ליבה, המטפלת של המערערת (להלן – המטפלת או שרה) לפי נוסח שהוכתב והוקרא לה על ידי המשיב 1 (להלן- המשיב) ובנוכחות הגברת אורה בירקה (להלן – אורה) חברתה של המערערת ובת גילה.

בנה היחיד של המערערת, שהינו הבעלים של מחצית הבית, מתגורר בחו"ל, ואין לו כל אזכור בהסכם.

ימים ספורים לאחר החתימה הודיעה המערערת למשיב בטלפון כי ההסכם בטל  וביום 29.4.15 הגישה נגדו תלונה במשטרה. תלונה נוספת הוגשה על ידה ביום 01.05.15

אף שבהסכם צוין כי המשיבים יקבלו את החזקה בבית ביום 01.05.15, תפס המשיב חזקה בבית קודם לכן והחל לשפצו באופן מסיבי.

ביום 04.05.2015 שלח בא כוחה של המערערת למשיב שתי הודעות ביטול.

המשטרה הוציאה את המשיב מביתה ונעלה את הבית ביום 28.05.2015.

צו מניעה המונע מהמשיבים המשך עבודות בניה ניתן ע"י בית משפט קמא ביום 11.06.2015, והוארך ע"י ערכאת הערעור בהחלטתה מיום 20.06.17, ומאז הבית סגור.

התביעה בבית משפט קמא

2. בבית משפט קמא עתרה המערערת ל"ביטול הסכם השכירות שנחתם בין התובעת לנתבעים"; לחייב את המשיבים "להשבת המצב לקדמותו עובר לחתימה על הסכם השכירות" וכן "להורות על סילוק ידם" מהנכס.

המערערת טענה לבטלות ההסכם מחמת העדר גמירות דעת ומסוימות; מחמת הטעיה ועושק; מחמת חוסר תום לבם של המשיבים; מכוח זכות ביטול המוקנית לה בהסכם; אף מחמת הפרתו היסודית של ההסכם ע"י המשיבים בגינה שלחה להם הודעת ביטול.

פסק דינו של בית משפט קמא

3. בית משפט קמא דחה את טענת המערערת להעדר גמירות דעת וקבע "כי מלכתחילה רצתה התובעת להשכיר את המושכר" וכי ההסכם נחתם לאחר ניהול "משא ומתן נמרץ" ו"לאחר שהגיעו להסכמות".

בית משפט קמא דחה את טענת העושק שבפי המערערת משהתרשם מהיותה "אישה דעתנית חריפה וצלולה אשר איש לא יכול היה להוליך אותה שולל או לגרום לה לעשות דבר מה שלא חפצה בו", ושלל את הטענה "כי הייתה מצויה בחולשה שכלית או גופנית במידה שפגעה בהבנתה את המתרחש". בית משפט קמא לא התעלם מתיעוד רפואי שהוגש לו בו צוין כי המערערת סובלת מדמנציה, אך התרשם כי זו "עודנה במלוא חושיה", למרות גילה.

בית משפט קמא מצא את  תנאי ההסכם כ"תנאים טובים וסבירים המגלמים עסקה המיטיבה עם שני הצדדים (בבחינת WIN WIN)...", ואף שסבר ש"יתכן בהחלט כי התובעת חפצה תחילה בשכירות לתקופה קצרה יותר" קבע שהמערערת "רצתה להשלים את העסקה, הסכימה לדרישתו".

באשר לשיפוצים נקבע כי אף  ש"טוב היה עושה הנתבע לו היה דורש לכלול בהסכם השכירות פסקה מפורשת המתייחסת להיקף השיפוצים שיערכו במושכר" הרי המערערת "מצדה לא דרשה להגביל את היקף השיפוצים ומכאן אין לי אלא להסיק כי הסכימה להם".

בית המשפט נדרש להודעת הביטול שניתנה ע"י המערערת וקבע כי זו "הגיעה מאוחר מדי וכאשר הנתבע החל כבר בעבודות".

בסופו של יום קבע בית המשפט קמא כי הסכם השכירות עומד בתוקפו, כי המשיבים רשאים לחזור ולהחזיק במושכר, אף רשאים "לבצע בו שיפוצים כראות עיניהם ועל חשבונם כפוף כמובן לצורך לקבל היתר בניה מקום שהדבר מתחייב מטיב השיפוץ".

טענות המערערת

4. המערערת טוענת כי ממכלול הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא, לרבות: היותה בדיור מוגן בתקופת ניסיון; גילה במועד חתימת ההסכם -92; מצבה הבריאותי; תשישותה במהלך החתימה; חוסר ניסיונה; ניסוח החוזה על ידי המשיב ; הכתבתו למטפלת; התנאים הגרועים שבו ובמיוחד: היעדר בטחונות, תקופת ההסכם; העדר הוראת עדכון, שתיקתו לעניין השיפוצים, וכן הלאה – אמור היה בית משפט קמא להסיק את היעדר גמירות הדעת מצדה; אף  את קיומו של עושק- ששניהם כאחד מביאים לבטלות ההסכם.

כן מלינה המערערת על התעלמות בית משפט קמא מטענתה החלופית בדבר הפרת ההסכם ע"י המשיבים, משלפי תנאיו אמורים היו לקבל את המפתח לבית רק ביום 01.05.2015, עת הוכח כי בפועל תפסו חזקה בנכס קודם לכן והחלו בעבודות שיפוץ מסיביות המתבטאות בהרס קירות ובהרחבת הנכס ללא היתר. נטען כי ההפרה מתבטאת גם בהיקף השיפוצים שנעשו ע"י המשיבים, שעה שהמערערת הסכימה לשיפוצים מינוריים ודאי לא לפעולות הרס ובניה מחדש.

נטען כי נוכח האמור הודעת הביטול ששלחה למשיבים- בדין נשלחה.

טענות המשיבים

5. המשיבים סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט קמא, מטעמיו.

המשיבים מדגישים את ממצאי העובדה שנקבעו על ידי בית משפט קמא לרבות אלו באשר למצבה המנטלי של המערערת וצלילות דעתה, וטוענים כי אל לה לערכאת הערעור להתערב בהם.

לטעמם, המערערת חפצה להתקשר עמם בהסכם, אך התחרטה לאחר חתימתו, וצדק בית משפט קמא שלא התיר לה לחזור בה.

עוד טוענים המשיבים כי כבר השקיעו בשיפוץ הבית השקעות מסיביות בעלות של מאות אלפי ₪, ואין לאפשר למערערת לבטל את ההסכם בלא לפצותם על הוצאות השיפוץ.

המשיבים עותרים  להותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו ולאפשר להם לשוב לבית, שמאז מתן צו המניעה שניתן בבית משפט קמא עומד ריק, למלוא תקופת השכירות הנקובה בהסכם.

                                        דיון והכרעה

6. על מנת לברר את טענת העושק שבפי המערערת, אף את טענתה בדבר הפרת ההסכם ע"י המשיבים, יש להקדים ולעיין בהסכם ובתנאיו, אלו שישנם ואלו שאינם.

ובכן, בהסכם המחזיק עמוד ורבע והכתוב בכתב ידה של המטפלת, נכתב:

"תקופת השכירות היא ל 3 שנים + 6 שנים אופציה ללא ביטול".

"במידה יהיה ביטול יהיה פיצוי מטעם המשכירים בגין השיפוצים שיעשו".

"המשכירים לא אחראים על בעיות כגון: חשמל, מים וביוב וכל תיקון מהדברים המושכרים בהסכם זה חלים על השוכרים"

"מחיר השכירות נקבע ע"ס 3,500 ₪ לחודש"

השוכרים זכאים לשכור גם את יחידת הדיור שבחצר תמורת  1,500 ₪ לחודש בתום תקופת השכירות של הדייר הקיים.

"דמי השכירות ישולמו למשכירים בהפקדת בנקאית בכל חודש החל: 1.6.15 וההלך..."(כך במקור);

"השוכר יקבל את המפתח של הבית 1.5.15 ויתחיל להיות מחויב 1.6.15".

ההסכם לא קובע אילו שיפוצים מותר למשיבים לבצע בבית;

ההסכם לא כולל מנגנון הצמדה או שיערוך, ודמי השכירות עומדים על סכום קבוע למשך תשע שנים;

להסכם לא נלוו בטחונות ואין ערבויות;

אין הוראה בדבר פיצוי מוסכם שישתלם למערערת בהינתן הפרה מצד המשיבים;

ההסכם לא כולל מתן אופציה למערערת לשוב ולהתגורר בבית אם תקופת הניסיון בבית האבות משען לא תעלה יפה.

ההסכם לא מתייחס למצב הבית בעת סיום השכירות לאחר תשע שנים.

7. בית משפט קמא קבע, כאמור, כי למרות גילה של המערערת בעת חתימת ההסכם, ולמרות הרישומים במוצג מ/1 בדבר דמנסיה ואלצהיימר, כי המערערת היא "דעתנית חריפה וצלולה אשר איש לא יכול היה להוליך אותה שולל או לגרום לה לעשות דבר מה שלא חפצה בו", ושלל את הטענה "כי הייתה מצויה בחולשה שכלית או גופנית במידה שפגעה בהבנתה את המתרחש".

מדובר בממצא עובדתי שהוסק ע"י הערכאה הדיונית ששמעה את המערערת והתרשמה ממנה באופן בלתי אמצעי, הרי שבהיעדר חוות דעת רפואית הגורסת אחרת,  אין ערכאת הערעור אמורה להתערב בו.

 אלא שבכך לא אמור להסתיים הדיון בסוגיית העושק.

סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973קובע: "עושק- מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

כידוע, על מנת לבוא בשעריה של עילת העושק על הטוען אותה להוכיח שלושה יסודות השלובים זה בזה והמאזנים זה את זה: מצבו של המתקשר, ניצול מצבו ע"י העושק, ותנאי חוזה גרועים מהמקובל במידה בלתי סבירה. מצבו של הצד המתקשר אינו נבחן אפוא רק ב"חולשתו השכלית או הגופנית" (שבית משפט קמא שלל כאמור את קיומן), אלא גם ב" מצוקת המתקשר" וגם ב" חוסר ניסיונו".

8. ברע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ ואח' נ' יוסף קסל ואח', ציין בית המשפט כי העושק צריך להיבחן לפי "נסיבותיו ובשים לב לאופייה, לטיבה ולמאפייניה של העיסקה הנדונה", וכי "במקרים קיצוניים של חוסר הגינות בתנאי החוזה – יש לפרש את המושגים 'מצוקה' ו'חוסר נסיון' "בצורה ליברלית" ולכלול בהם אף: 'תמימות, חוסר הבנה או חוסר התמצאות'" (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך א, 1991, בעמ' 980); ראו גם: ע"פ 598/79 מירון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(1) 337, 339). 

בע"א 283/62 להסס נ' לסלו, פ"ד יז 758 (1963) שניתן אמנם בתקופה שלפני חקיקתו של חוק החוזים, נדון מקרה בו מספר ימים לאחר פטירת בעלה של התובעת, היא התבקשה לחתום, וחתמה, על מסמך לפיו התמנה הנתבע למנהל עסקים של החברה שבעלה היה שותף בה. התובעת הייתה אישה חסרת ניסיון ובקיאות בעסקים, במצב נפשי ירוד עקב מות בעלה, וחתמה על המסמך מבלי לקבל עצה מכל אחר מלבד הנתבע. נפסק שחתימת התובעת הושגה עקב השפעה בלתי הוגנת והיא רשאית לחזור בה מהסכמתה לאמור במסמך. המלומדים פרידמן וכהן סבורים כי  "תוצאה זו ניתן להשיג על פי דיני העושק. מצבה הנפשי הירוד של התובעת בצירוף חוסר ניסיונה ממלאים אחר דרישות ה'פגם' ברצון שבסעיף 18 לחוק החוזים" (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך א, 1991, עמוד 981)

עוד מקובל להניח כי

"... כובד משקלה של המצוקה הדרושה יכול שיהיה תלוי במידת אי הסבירות של החוזה, מעשה כלים שלובים: אם התנאים גרועים במיוחד, די במצוקה קלה יחסית לביטול העסקה, ומאידך אם המצוקה חמורה במיוחד די ברמה נמוכה של אי סבירות לביטול ההסכם. דעה אחרת בנושא זה היא שככל שתנאי העסקה גרועים יותר תקל הוכחת עצם המצוקה" (י' מלץ, "עוד על ה'מצוקה' – מאזן ביניים", הפרקליט לח(ב)2 571, 575),

כן מקובל לקבוע כי גריעות תנאי החוזה ביחס לעשוק  יכולה לשמש ראיה מספקת להוכחת היסוד השני הנדרש בעילת העושק, קרי: ניצול מצבו של העשוק:

"... גריעות תנאי החוזה אף יכולה לשמש ראייה למודעותו של הצד השני למצוקתו של הצד הנתון במצוקה ולניצולו אותה. עם זאת, הכול מסכימים שמדובר בתנאים מצטברים, וכי לא די בהתקיימות של מקצתם כדי להפוך את החוזה לניתן לביטול" (א' זמיר, "צדק פרוצדורלי וצדק מהותי בדיני חוזים: עושק וכפייה כמקרי מבחן", עלי משפט יג 7, 23).

9. בבית משפט קמא הוכח, שלא במפתיע, כי המערערת, שחתמה על ההסכם בהיותה בת 92, חסרת ניסיון עסקי, וכפי עדותה: "בחיים אני לא הייתי בבתי משפט. בחיים. בגיל 92 הייתי אז. לא היה לי עורך דין ובחיים שלי לא הייתי במשטרה" (פרוטוקול עמוד 32 שורות 1-3). אישר גם המשיב: "אני אמרתי לה אז היא אמרה 'מעולם לא עשיתי הסכם שכירות, או חוזה שכירות' "(עמוד 88 לפרוטוקול).

המערערת פגשה את המשיב לראשונה ביום החתימה על ההסכם עת המשיב התייצב בבית האבות ביחד עם בנו. "ביקור הגברת הזקנה" ארך, לגרסת המשיב עצמו, רק בין 25 -30 דקות  (ש. כמה זמן מהרגע שדפקת ונכנסת עד שהלכת? ת. כמה זמן?...לדעתי משהו כמו , 25  דקות, חצי שעה, אבל, אבל כל הסיכומים היה טלפונית לפני זה" עמוד 87 לפרוטוקול שורות 7-13)  שבסיומו  חתמה המערערת על ההסכם. למותר לציין שטענת המשיב בדבר סיכומים טלפוניים הופרכה.

עוד הוכח כי שעה שהמשיב הכתיב למטפלת את תנאי ההסכם המערערת בכלל נמנמה על הכורסא עליה היא נוהגת לישון, וחתמה עליו ההסכם כשהיא לא בערנות מלאה: "אני חשבתי שחלמתי, בחיי, שאני אומרת את האמת. כשנרדמתי ואחר כך, אחרי הכל כשלא ידעתי מתי הם הלכו אפילו" (עמוד 34 לפרוטוקול שורות 3-5); "עשו לי ככה... שם את האצבע ולקח שאני אחתום. ושמעתי את הקול של אורה"(עמוד 42 שורות 30-32); "העירו אותי וחשבתי שזה המטפלת. העירו אותי ואמרתי' איפה לחתום? אפילו לא קמתי, נשארתי בכורסא ושמו את האצבע ככה על הזה, ואמרו 'פה' לקחו את היד, ו'פה תחתמי' ואני חתמתי והלאה..." (עמוד 49 שורות 27-29). הדבר אושר גם בעדות המטפלת: " ...היא רצתה רק 3 שנים... אז מה שהוא אמר לי אני כתבתי ולא הגיבה כלום. אז חשבתי שהיא מקשיבה ומסכימה... לא ידעתי שהיא, נרדמה, מנמנמת..." (עמוד  67   לפרוטוקול שורות 27-32). המטפלת אף העידה שהמערערת היתה "מטושטשת" עת הקריאה לה את ההסכם (פרוטוקול עמוד 6 שורות 4-6, 15-18)

עוד הוברר כי טרם חתמה המערערת על ההסכם הוא נשא כותרת  "זכרון דברים" עת המלל הנוסף  "והסכם שכירות" הוסף לבקשת המשיב רק לאחר שהמערערת חתמה עליו, וכעדות המטפלת: "כן, אחרי שהיא חתמה...אחרי שגמרתי לכתוב" (עמוד  74 לפרוטוקול)

10. הנה כי כן מהראיות שהובאו בבית משפט קמא עולים ובולטים תמימותה של המערערת בת ה-92; חוסר ניסיונה; חוסר הבנתה; חוסר התמצאותה בתנאים המקובלים בשוק; והיותה בודדה משבנה היחיד מתגורר בארצות שמעבר לים. המערערת פגשה במשיב לראשונה עת הגיע לחדרה בבית האבות בערב החתימה על ההסכם, וחתימתה על ההסכם נעשתה לאלתר בו ביום בלא שניתנה לה שהות להיוועץ עם בנה הנמצא בחו"ל או עם אדם אחר.

כשנתונים אלו חוברים להכתבת ההסכם ע"י המשיב למטפלת של המערערת בעוד זו האחרונה מנמנמת בכורסתה; אף חוברים לתנאי ההסכם הגרועים לטעמי מהמקובל במידה בלתי סבירה - הרי לנו עילת העושק בהתגלמותה.

11. בית משפט קמא אמנם התבונן על ההסכם כמכיל "תנאים טובים וסבירים המגלמים עסקה המיטיבה עם שני הצדדים (בבחינת WIN WIN)...", אלא שאני התקשיתי למצוא בו את אותם התנאים ה"טובים והסבירים". לטעמי תנאי ההסכם הם על גבול המחפירים.

ההסכם מפקיע מהמערערת את ביתה (בית פרטי בן שלושה חדרים על שטח של חצי דונם ביישוב אזור) למשך תשע שנים, בדמי שכירות קבועים של 3500 ₪ לחודש ללא מנגנון הצמדה כלשהו או עלייה הדרגתית מינימאלית (הנחתי היא שדמי השכירות עבור היחידה הנוספת שבחצר לא חורגים מהמקובל). בהתאם לתקופת השכירות הנקובה בהסכם- תשע שנים- החזקה בבית אמורה להיות מושבת למערערת בהיותה בת 101 שנים. האינטרסים של המערערת מופקרים לחלוטין ואינם מלווים בבטוחה כלשהי, לא ערבות בנקאית, לא חתימת ערבים, אף לא שטר ביטחון, או שיקים מעותדים שיבטיחו תשלום דמי השכירות כסדרם, שהרי הוראת קבע ניתנת לביטול. אין בהסכם סעיף פיצוי למקרה של אי תשלום דמי שכירות או נזקים לבית; ההסכם לא מחייב את המשיבים להעביר את חשבונות מיסי העיריה המים והחשמל על שמם באופן שכל חוב שלהם עשוי להיתבע מהמערערת. הוכח כי המערערת אך עזבה את ביתה, ושהתה בבית האבות משען באותה עת בתקופת ניסיון. ההסכם לא מעניק למערערת את הזכות לבטל את החוזה, הגם שבהודעה מוקדמת סבירה, למקרה שתחליט שאינה רוצה לשהות בבית האבות. המשיבים אף לא מתחייבים להשיב את הבית לאחר תום השכירות כשהוא במצב תקין, באופן שלא מבטיח את המערערת ממקרה בו השיפוץ המסיבי אותו ביקשו לבצע בבית ייאכל ע"י שיני הזמן במשך תשע שנות השימוש של משפחת המשיבים.

זאת ועוד, מההסכם ניתן להבין כי ניתנת למשיבים רשות לשפץ את הבית, אלא שמהות השיפוצים והיקפם לא מצוינים בהסכם. טענת המשיבים שהתקבלה על דעת בית משפט קמא (שקבע כי הם רשאים "לבצע בו שיפוצים כראות עיניהם" בכפוף  "לצורך לקבל היתר בניה מקום שהדבר מתחייב") כי ההסכם מתיר להם לבצע בבית כל שינוי כראות עיניהם, לרבות הרס קירות ותוספת בניה - חורגת מהמקובל והסביר. בעל בית סביר אינו נוהג להפקיר את ביתו לשוכריו ולאפשר להם לעשות בו ככל העולה על רוחם, לרבות הריסה ובניה, ללא קבלת אישורו המוקדם לכל שינוי שכזה, כשהאחריות נותרת בסופו של  דבר, בהתרחש תקלה, או עבירה על החוק, על הבעלים שהתיר זאת.

לעניות דעתי, המערערת הוכיחה גם את "גריעות" תנאי ההסכם, גם את נסיבות העושק וניצולן, ומשכך יש לקבוע כי הוכחה עילת העושק שבסעיף 18 לחוק החוזים, המקנה לה את הזכות לבטל את ההסכם.

12. אף לולא סברתי כי נסיבות העניין עולות לכדי עילת העושק, אין מניעה לקבוע כי המערערת הייתה רשאית לבטל את ההסכם גם מחמת הפרתו היסודית ע"י המשיבים.

ההסכם קובע כי "השוכר יקבל את המפתח של הבית 1.5.15 ויתחיל להיות מחויב 1.6.15". מהראיות שהובאו בבית משפט קמא עולה כי לאחר החתימה על ההסכם (21.04.15) הסיע המשיב את אורה לביתה שבאזור וקיבל ממנה את מפתח הבית, כפי עדותה "לצורך הצגת הנכס לאשתו", משאורה הניחה שמדובר רק בזיכרון דברים וש"העניין לא סגור סופית". וכדבריה: "הוא אמר לי שאני רוצה להראות לאשתי את הבית...אני אראה לה ואני אחזיר לך את המפתח...הוא פשוט שכפל מפתח שאני לא ידעתי שהוא ישכפל אותו..." (פרוטוקול עמוד 75 ש' 10-18).

ואכן הוכח שהמשיב תפס חזקה מיד לאחר החתימה, השליך את הריהוט ואת חפציה של המערערת, והחל בפעולות הרס מאסיביות כהכנה לשיפוץ כללי. המשיב אישר כי עת הגיעה המערערת לבית ביום 01.05.15 בצוותא עם באת כוחה, מצב הבית כבר היה הרוס, וכדבריו: "היא הייתה עם עורכת הדין שלה בתוך החצר של הבית ונכנסה לתוך הבית... ואמרתי לה, במצב שהבית נמצא כרגע אי אפשר לבטל את זה" (עמוד 116 שורות 5-7). וכן:

"ש. אז 01/05 בעצם הבית כבר שבור? ת.כן" (עמוד 105 שורות 17-18).

13. הפרת ההסכם לא מתבטאת רק בתפיסת חזקה בבית טרם המועד שנקבע בהסכם, שאינה אלא הסגת גבול, אלא גם, ובעיקר, בעבודות השיפוץ והבניה שביצע המשיב בבית, כאילו היה זה ביתו שלו. המערערת העידה, וכך אישרו המטפלת ואורה, כי: "הוא אמר לי, ביקש לזה רשות, שחלון בסלון להחליף" (עמוד 45) "לשפץ רק המטבח להחליף את השיש והארונות" (עמוד 45), "ורק זה והחלון. זה הכל..." "אני לא רציתי אפילו קיר שהוא ישנה" (עמוד 46 שורה 13) "אני לא רוצה. אני רוצה את הבית שלי. כך אני אהבתי אותו ואני עשיתי אותו..."(עמוד 46 שורה 30).

אישרה אורה: "היא אמרה לו אתה לא תשבור קירות...'אתה לא תוסיף' , כאילו, לא תוסיף דברים שלו, חוץ מהמטבח שהיא הסכימה ועוד חלון אחד שהוא צריך לשבור ולפתוח כאילו דלת במקום החלון..." (עמוד 76, שורות 11-12)

חרף זאת אישרו המשיבים, כעולה  מכתב ההגנה שהוגש על ידם,  כי בנו "גידור – יצקו את כל העמודים והחומר גלם להרכבת הגדר סופה לנכס. אינסטלציה – השלימו עבודה למעט הרכבת כלים סניטריים. בין היתר הורכבו ביובים חדשים ניאגרות סמויות, הוחלפה כל הצנרת. עבודות חשמל – הוחלפה מערכת החשמל והשחילו צנרת חדשה. עבודות בניה – פירוק ריצוף, פינוי פסולת פירוק חלונות, החלפת ספי שיש בכל פתחי החלונות והכנה לאלומיניום וציפוי כל הבית בטיח אקרילי פיגמנט נגד רטיבות" (סעיף 81 לכתב ההגנה).

מפירוט ההוצאות להן טען המשיב בתצהירו, בגינן דרש פיצוי מן המערערת, ניתן ללמוד על היקף השיפוצים שביצעו המשיבים בבית במבצע בזק במהלך התקופה הקצרה שעד להוצאתם ממנו, וכך כתב: "להלן פירוט מוערך של ההוצאות: בגין שירותי בנייה – כ-180,000 ₪. בגין עבודות נגרות – מטבח, חדרי אמבטיה ודלתות כ-100,000 ₪ עבודות חשמל כ-15,000 ₪ דוד שמש כ-6,000 ₪ ריצוף, קרמיקה וכלים סניטריים כ-35,000 ₪ תיקון גג קיים – 35,000 ₪ עבודות אינסטלציה לרבות החלפת צנרת – 20,000 ₪ דק לחצר ופרגולה – 18,000 ₪ אלומיניום – 70,000 ₪ בניית דק בחצר 15,000 ₪ חידוש גדר קיימת – 15,000 ₪ 4 מזגנים + התקנה – 16,500 ₪ שיפוץ היחידה בחצר ע"י קבלן נפרד כולל דלתות, אינסטלציה, ריצוף, דוד חשמל – 35,000 ₪... כלל הבית שופץ. כל בניות הבית המסיביות בוצעו בפועל ולמעשה נותרו עבודות גמר בלבד" (סעיף 61 לתצהיר המשיב);

כן העיד בבית המשפט: "אני החלפתי את הגג רעפים עם פרגולה, הכל חדש... אני החלפתי את כל הגג... אני בניתי את הקיר בלוקים לאחר שלפני קיר הבלוקים הזה היה משהו מאוד רקוב... הכל היה קיים. אני בסך הכל שדרגתי...  הזה היה פה מטבח, פה על כל אורך הקיר הזה... אני פשוט רציתי להפוך את זה לחדר... עשיתי חשמל בכל הבית... הוא אמר שהוא לא עושה את כל העבודות. הוא  עושה את העבודות השחורות ואת העבודות גמר שצריך לעשות אותם כמו ריצוף וזה וזה... הם התחילו לעבוד שמה, פרק זמן משהו כמו איזה שבועיים... הם עבדו יום יום, עשו עבודות..." (עמודים 100-115לפרוטוקול). 

14. בית משפט קמא קבע ש"טוב היה עושה הנתבע לו היה דורש לכלול בהסכם השכירות פסקה מפורשת המתייחסת להיקף השיפוצים שיערכו במושכר" וזקף לחובת המערערת שהיא "מצדה לא דרשה להגביל את היקף השיפוצים ומכאן אין לי אלא להסיק כי הסכימה להם".

לא אוכל לקבל זאת.

המשיב אישר בחקירתו כי הוא זה שהכתיב למטפלת את נוסח ההסכם ותנאיו מלה במלה (ש. אני שואל, ששרה יושבת וכותבת, מי הכתיב לה? ת. אני ... מי הקריא לה מה לכתוב? ת. אני אמרתי לה", עמוד 88 לפרוטוקול). אם כך, היעדר הוראה ביחס לשיפוצים והיקפם צריך להיזקף לחובתו. הדעת נותנת כי לו הסכימה המערערת ליתן למשיב רשות לבצע שיפוץ כללי בבית המתבטא גם בהריסות ובניה מחדש, אף בניה נוספת, כי היה עומד על כך כי תנאי חריג זה יקבל ביטוי בהסכם, והיה דואג להכתבת סעיף המעגן זכות שכזו. בהקשר זה  יוער שהמענה שבפי המשיב להעדרו של סעיף בחוזה המתיר לו לבצא שיפוצים היה לא אחר מאשר: "איפה כתוב שאסור לי? ...לא, צריך להיות כתוב שאסור"(עמוד 99 לפרוטוקול).

משההסכם שותק בכל הנוגע לרשות לבצע שיפוצים, מהותם והיקפם יש להשלים את החסר "לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים"(סעיף 26 לחוק החוזים).

די בשכל הישר ובהיגיון הבריא כדי לקבוע שהשיפוצים שביצעו המשיבים בבית חורגים משמעותית משינויים בנכס המבוצעים ברגיל על ידי שוכר נכס מגורים,  באופן שהמסקנה המתחייבת היא כי "בניות הבית המסיביות" שערך המשיב, כלשונו, עולות כדי הפרתו היסודית של הסכם השכירות, המזכה את המערערת בביטולו, בהתאם לסעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970.

15. בית משפט קמא סבר כי הודעת הביטול שניתנה ע"י המערערת "הגיעה מאוחר מדי וכאשר הנתבע החל כבר בעבודות", אלא שהוכח כי ימים ספורים לאחר חתימת ההסכם ובטרם התגבשה זכאות המערער לתפוס חזקה בבית (01.05.15) כבר הודיעה המערערת טלפונית למשיב שהיא מבטלת את החוזה וביום 29.04.15 אף הגישה נגדו את התלונה הראשונה במשטרה. ביום 4.5.15 אף נשלחה הודעת ביטול רשמית מטעם בא-כוחה.

המשיב אכן "החל כבר בעבודות" אלא שהוא ביצע אותן לפני ה 01.05.15,  ואישר: "ש. אז 01/05 בעצם הבית כבר שבור? ת.כן" (עמוד 105 שורות 17-18).

משרק ביום  01.05.15 היה זכאי המשיב להיכנס לבית,  אין לזקוף את הסגת הגבול מטעמו לזכותו.

מכל מקום, גם בהתבוננות משפטית אחרת על נסיבות העניין, לא היה מקום להורות על אכיפת החוזה  מש"אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין" (סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970.

16. אמליץ לחברי לקבל את הערעור, תוך חיוב המשיבים בהוצאות בסך 20,000 ₪ ,לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולקבוע כי המערערת הייתה זכאית לבטל את ההסכם נושא הדיון, תוך שיובהר כי בבית משפט קמא לא הוגשו תובענות כספיות, וממילא אין פסק דיננו מתייחס להיבט הכספי של הסכסוך.

השופט י. אטדגי

אני מסכים.

השופט נ. שילה

אני מסכים.

התוצאה

הערעור מתקבל.

פסק דינו של בית משפט קמא מתבטל.

נקבע בזאת כי המערערת הייתה רשאית לבטל את הסכם השכירות, ואכן ביטלה אותו כדין, תוך שאנו מבהירים כי בבית משפט קמא לא הוגשו תובענות כספיות, וממילא אין פסק דיננו מתייחס להיבט הכספי של הסכסוך.

המשיבים ישלמו למערערת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪.

העירבון שהפקידה המערערת יושב לה באמצעות באי כוחה.

ניתן היום, י"ג סיוון תשע"ח, 27 מאי 2018, בהעדר הצדדים.