לפני תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה, לפיו מכר הנתבע לתובע את דירת מגוריו.
רקע
- הנתבע, בן 65, לוקה בהפרעה נפשית כרונית. הוא סובל מהפרעה סכיזו-אפקטיבית מאז היותו בן 17 ועבר אשפוזים רבים במרכז לבריאות הנפש בבאר שבע, חלקם בכפייה וחלקם בהסכמה.
ביום 26.1.2016 מונו לנתבע אפוטרופוסים לרכוש, וזאת על יסוד תעודת רופא לפיה בשל מצבו הנפשי, הנתבע אינו מסוגל לטפל בענייניו.
- הנתבע רשום כבעליה של דירה ברח' ******** XXX, הידועה כגוש ***** חלקה XX תת חלקה X (להלן: "הדירה"). מדובר בבית המגורים של הנתבע ורעייתו, לה הוא נשוי משנת 1973, ובו בני הזוג מתגוררים מאז נישאו, מזה למעלה מארבעים שנה. יחד עמם מתגוררים כיום בדירה שניים מבניהם הבגירים. על הדירה הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת עיריית XXX, בגין חוב בסך 104,448 ₪.
- ביום 15.1.2013 נחתם הסכם בין הנתבע לבין התובע למכירת זכויותיו של הנתבע בדירה. הטיפול בהסכם המכר, מטעם הנתבע, נעשה ע"י עו"ד נתן ברבי.
התמורה עליה הוסכם היא 800,000 ₪, שתשולם בשתי פעימות:
תשלום ראשון יתבצע ביום חתימת ההסכם, אז יעביר הקונה שיק ע"ס 150,000 ₪, שיוחזק בנאמנות על ידי עו"ד נתן ברבי. תשלום זה יועבר למוכר לאחר סילוק הערת חוב לטובת עיריית XXX, בגין חוב על סך 104,448 ₪ (המוכר נדרש לסלק את הערת החוב תוך 120 יום, שאם לא כן, ישולם סכום החוב על ידי הנאמן מתוך התשלום הראשון עבור הדירה);
התשלום השני בסך 650,000 ₪ יתבצע ביום מסירת הדירה, בכפוף לקבלת כל האישורים והמצאת "נסח טאבו נקי" תוך 120 יום מיום החתימה על ההסכם. נכתב בהסכם כי אם ביום המסירה לא יומצאו כל האישורים הנדרשים, תועבר לקונה יתרת התמורה בקיזוז 100,000 ₪ שיוחזקו בנאמנות ע"י ב"כ המוכר, עד לקבלת כל האישורים.
מסירת החזקה נקבעה ליום 1.9.2013 בכפוף לקבלת מלוא התמורה. לצד זאת הובהר כי אם יתעכב המוכר במחיקת הערת החוב לעיריית XXX, לא יעכב הדבר את מסירת החזקה בדירה, שתתבצע בכל מקרה עד ליום 1.9.2013, אף אם לא שולמה מלוא התמורה.
כן נקבעו בהסכם פיצויים מוסכמים בסך 80,000 ₪, למקרה של הפרת תנאי יסודי מתנאיי ההסכם. בנוסף נקבע כי בגין איחור מסירת החזקה מעבר ל-3 ימים, ישלם המוכר לקונה פיצוי ע"ס 300 ₪ בגין כל יום איחור, החל מהיום הרביעי.
- במעמד חתימת ההסכם הפקיד התובע בידי עו"ד ברבי סך של 150,000 ₪, ודאג לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו.
משחלפו 120 הימים, שנקצבו למחיקת הערת החוב, קרי 15.4.2013, פנה התובע לנתבע באמצעות בא כוחו, והתריע כי הוא דורש שהערת החוב תימחק והדירה תימסר במועד המסירה. מכתבי דרישה נוספים הפנה התובע לעו"ד ברבי בסמוך למועד המסירה החוזי ולאחריו (14.8.2013; 2.9.2013; 28.10.2013). באותם מכתבים הוא דרש את אכיפת ההסכם בקבלת החזקה בדירה, והדגיש כי הוא מתנגד בתוקף לבקשה מצד הנתבע לבטל את העסקה.
בפועל, עד היום לא נמסרה הדירה לידי הקונה, והתשלום השני בסך 650,000 ₪ לא שולם.
- ביום 26.3.2015 הגיש המוכר את התביעה שלפני, בה הוא מבקש כאמור לאכוף את הסכם המכר. בהתאם לכך, הוא מבקש כי בית המשפט יורה כי הבעלות בדירה תעבור אליו, כנגד תשלום יתרת התמורה בסך 650,000 ₪, בניכוי הפיצוי המוסכם בסך 80,000 ₪ ובניכוי 300 ₪ לכל יום בו התעכב הפינוי, החל מיום 5.9.2013 ועד למועד מסירת החזקה בפועל.
כן מבוקש להורות, כי על הנתבע למסור לתובע את החזקה בדירה כשהיא פנויה מכל חפץ ואדם.
- להשלמת התמונה יצוין כי להליך שלפני קדם הליך של תביעה בסד"מ שהגיש התובע ביום 18.12.2013 לבית משפט השלום בבאר שבע (ת"א 37305-12-13), בה נתבע הנתבע לשלם סך של 106,100 ₪, סכום המורכב מהפיצוי המוסכם ו-300 ₪ בגין כל יום איחור. בשם הנתבע הוגשה בקשת רשות להתגונן (ביום 23.2.2014), אשר נתמכה בתצהיר של בנו, א.כ. (להלן: "א'").
א' הצהיר שהוא היה זה שעמד מול התובע בכל שלבי מכירת הדירה, לאור מצבו הרפואי של הנתבע אשר על שמו רשומה הדירה, וכי התובע ידע מלכתחילה על מצבו הרפואי של הנתבע. א' הצהיר כי פנה אין ספור פעמים לתובע בבקשה שיעביר חלק נוסף מיתרת התמורה ויאפשר לנתבע לרכוש דירה חלופית לשם יציאתו מהדירה, אך ללא הועיל.
ביום 7.1.2015 התקיים דיון בבית משפט השלום, ללא נוכחות הנתבע. בדיון נכחו הבן א', אחות הנתבע ועו"ד נתן ברבי. בפרוטוקול הדיון נכתבו הדברים הבאים:
"לאחר ששמענו את הערות בית המשפט ושוחחנו בינינו, מסתמן כי נוכל להגיע להסכמה שעיקריה כדלקמן:
א. פינוי הדירה ע"י הנתבע עד ליום 7.1.16.
ב. בגין כל חודש יקוזז ע"י התובע סכום של 2,500 ₪ מתמורת המכר וזאת החל מיום 1.9.13 ועד מועד הפינוי בפועל.
ג. הנתבע יהיה רשאי להקדים את מועד פינוי הדירה וזאת בכפוף למסירת הודעה מראש לתובע 90 יום לפני מועד הפינוי בכתב.
ד. מלוא התמורה תשולם במועד מסירת הדירה בפועל, בהתאם להוראות החוזה.
אנו נבוא בדברים ברוח ההסכמות שגובשו וככל שנגיע להסכמות כאמור, הכפופות להסכמת הנתבע ובשים לב למצבו הרפואי, יסכים התובע לוותר על הפיצוי המוסכם.
יובהר כי לא ניתן להגיע להסכמות סופיות בשלב זה, שכן נדרשת הסכמת הנתבע ובחינת כשירותו.
שלב זה מבוקש למחוק את התביעה ללא צו להוצאות ולהורות על החזר אגרה לתובע".
בהתאם למוסכם, מחק בית משפט השלום את התביעה.
בסופו של יום לא הושגו הסכמות בין הצדדים ומכאן התביעה שלפני.
- בתביעה עומד התובע על בכורתו של סעד האכיפה. הוא מדגיש כי החוזה בין הצדדים מעולם לא בוטל והוא עומד על קיום כל הוראות ההסכם ככתבו וכלשונו. בנוסף נטען כי הנתבע מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא מתייחס לחוזה כאל נייר חסר ערך, מחזיק את הדירה בידיו כבת ערובה, לצד כספי התובע, וממשיך לעשות בדירה מנהג בעלים.
- בכתב ההגנה שהוגש בשם הנתבע, לא הוכחש כי הנתבע חתם על הסכם המכר. נטען עם זאת כי מצבו הרפואי, הנפשי והמנטלי המעורער של הנתבע, אינו מאפשר לו לחתום או להסכים, שכן רצונו אינו החלטי והוא עושה מהלכים חסרי אחריות. נטען כי משראה הנתבע שהוא מאבד את קורת ביתו, מצבו הרפואי, הנפשי והמנטאלי הקשה הלך והחמיר, וגם כיום הוא מאושפז במחלקה סגורה במרכז לבריאות הנפש בבאר שבע.
נטען כי הנתבע מלכתחילה לא רצה את מכירת הדירה והוליכו אותו שולל במכירת דירתו היחידה, המהווה לו קורת גג ל"ימים טובים". נטען גם כי הנתבע חתם תחת השפעה של הסובבים לו ובהשפעת תרופות. הוא לא ידע את המשמעות לחתימות ידו על ההסכם ורק לאחר שהדבר הובהר לו ע"י המטפלים בו במרכז בריאות הנפש, הבין את חומרת פועלו.
בכתב ההגנה התבקש ביטולו של הסכם המכר, תוך הבעת נכונות להשיב לתובע את התשלום בסך 150,000 ₪. נטען כי בשל היעדר כושר הבנה ושיפוט של הנתבע, עסקת המכר בטלה, זאת על פי הדוקטרינה של "לא נעשה דבר" (non est factum), או על פי העילות של פגמים ברצון, ובהן עילת העושק (סעיף 18 לחוק החוזים).
לכתב ההגנה צורף מסמך מהמרכז לבריאות הנפש בבאר שבע (מיום 18.6.2015), ממנו עולה כי הנתבע מוכר למערכת הפסיכיאטרית, ולוקה בהפרעה סכיזו-אקטיבית, והוא עבר אשפוזים חוזרים במרכז לבריאות הנפש, החל משנת 1993 ועד היום.
- ביום 17.9.2015 התקיים קדם-משפט ראשון. הנתבע לא התייצב לדיון. בנו מסר כי הנתבע מאושפז פעם נוספת, מזה כארבעה חודשים, במרכז לבריאות הנפש. במצב דברים זה, סברתי כי יש לברר תחילה את כשירותו של הנתבע לנהל את ההליך. לפיכך הדיון הושהה לשלושה חודשים, כדי לאפשר לבני משפחתו של הנתבע לפעול למינוי אפוטרופוס, ככל שמצבו של הנתבע מצדיק זאת.
ביום 26.1.2016 ניתן צו של בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע, הממנה את רעייתו הגב' נ.כ., ואת בנו, מר ר.כ., כאפוטרופוסים על רכושו של הנתבע. המינוי נעשה על יסוד תעודת רופא לפיה בשל מצבו הנפשי, בשל פגיעה משמעותית בשיפוט ובתובנה למצבו ובשל פגיעה ניכרת בשליטתו בדחפים על רקע מחלה אפקטיבית דו-קוטבית עם התקפים מאניפורמיים, הנתבע אינו מסוגל לטפל בענייניו, בעיקר עניינים כספיים (תעודת רופא של ד"ר גילר וואדים ממחלקה פסיכו-גריאטרית במרכז לבריאות הנפש ב"ש, מיום 21.9.2015).
עם הסדרת האפוטרופסות חודש הדיון בתובענה.
- קדם משפט נוסף התקיים ביום 4.2.2016. בדיון הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ימונה מומחה מטעם בית המשפט בתחום הפסיכיאטריה, שיחווה דעתו בשאלה האם במהלך התקופה של דצמבר 2012 וינואר 2013 היה הנתבע בלתי כשיר להתקשר בהסכם מכר הדירה, והאם היה בלתי כשיר להבין משמעות ההסכם, ומצבו הנפשי היה כזה ששלל כשרותו המשפטית לבצע פעולות משפטיות. בהתאם למוסכם, מונה פרופ' שמואל פניג כמומחה מטעם בית המשפט.
- חוות דעתו של המומחה, פרופ' פניג, התקבלה ביום 11.9.2016. המומחה קובע בחוות דעתו שאין עדות לכך שהנתבע לא היה כשיר להתקשר בהסכם של מכירת הדירה בתקופה הנדונה.
על פי חוות הדעת, הנתבע סובל ממחלת נפש ממושכת שהחלה בגיל 17 ומתאפיינת בגליות של מצבי רוח, בעיקר מצבים מאניים, מלווה בפסיכוזה (מחשבות שווא). הוא מטופל בתרופות אנטי-פיסכוטיות ובתרופות מייצבות מצב רוח. במצבים מאניים ופסיכוטיים מגיע הנתבע לאשפוז ומתאזן תרופתית. המומחה מציין כי לאורך חייו הנתבע מגלה התנהגויות חסרות שיפוט שחלקן אנטי חברתיות, הן מתוך מחלתו והן ללא קשר למחלתו.
המומחה מציין כי האשפוז האחרון של הנתבע לפני הסכם המכר היה במאי 2012, ממנו שוחרר הנתבע אדמיניסטרטיבית ביוני 2012 לאחר שפונה לבית החולים סורוקה בשל מצבו הגופני ואושפז במחלקה פנימית. בתקופת ההסכם, דצמבר 2012 וינואר 2013, הנתבע לא היה מאושפז ואין עדות בתיעוד הרפואי לכך שהיה שרוי במצב מאני או במצב פסיכוטי. בתקופה זו הוא היה מטופל תרופתית. באותה תקופה עבר הנתבע הליך של הערכה קלינית לקראת ניתוח לב ואין אזכור בתיק הרפואי על צורך במינוי אפוטרופוס לצורך ביצוע הניתוח. מכך מסיק המומחה כי גורמים רפואיים התייחסו לנתבע ככשיר לקבל החלטות בקשר למצבו הרפואי.
המומחה מוסיף וקובע כי לפי הבדיקה, הנתבע הבין את טיבו של החוזה וטיבה של העסקה הספציפית והבין את השלכותיה. מסקנת המומחה היא אפוא כי אין עדות לכך שלא היה מסוגל מבחינה פסיכיאטרית קוגניטיבית ורגשית לערוך חוזה.
- דיוני ההוכחות בתיק התקיימו בימים 19.6.2017, 20.6.2017, 25.9.2017 ו-18.10.2017. מטעם התביעה העיד התובע.
מטעם ההגנה העידו גב' נ.כ. (אשת הנתבע), מר י.כ. (אחיו של הנתבע), מר עדי קציר (חברו של התובע, עמו נחתם זיכרון דברים למכירת הדירה), מר א.כ. (בנו של הנתבע) ועו"ד נתן ברבי. בנוסף, נחקר פרופ' פניג על חוות דעתו. הוסכם כי תצהירה של ד.א. מטעם הנתבע יתקבל ללא חקירה נגדית, ובלבד שאין מחלוקת שאין לה מומחיות מקצועית בתחום בריאות הנפש.
בתום פרשת ההוכחות סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב.
טענות התובע
- התובע בסיכומים עומד על כך שההסכם יקוים ככתבו וכלשונו. לטענתו, טענת ההגנה היחידה שהועלתה בכתב ההגנה, היא אי כשירות נפשית של הנתבע לחתום על ההסכם. הנטל להוכיח את אי הכשירות רובץ לפתחו של הנתבע.
נטען כי על פי חוות הדעת ועל פי דברי המומחה בחקירתו בבית המשפט, האפשרות שהנתבע הבין את טיב החוזה, משמעותו והשלכותיו, מסתברת יותר מהאפשרות שלא הבין על מה חתם. התובע מוצא תימוכין לקביעת המומחה בראיות חיצוניות, ובהן עדותו של עו"ד ברבי, אשר העיד כי מעולם לא עלתה טענה לכשירותו הפסיכיאטרית של הנתבע, לא במהלך המו"מ להסכם ולא בהליך שנוהל בבית משפט השלום. התובע מדגיש, כי ממאי 2012 עד יוני 2013 לא ביקר הנתבע במרכז לבריאות הנפש, ומכאן שמצבו היה תקין.
על פי התובע, היה מצופה שהמשפחה תעלה טענה של חוסר כשירות מיד עם חתימת ההסכם, ולא בחלוף שנתיים. לטענת התובע, הנתבע ידע בדיוק על מה הוא חותם בהסכם המכר. הוא ניהל תהליך מכירה ארוך, שכר מתווך, תלה שלט, הגיע עם בנו ואשתו לחתימה על זיכרון דברים, נעזר בבנו ובאחותו ואף באנשי מקצוע, ואיש מהם לא הבחין בבעיה פסיכוטית אצל הנתבע.
נטען כי גם כמה חודשים לאחר החתימה על ההסכם, פעלו הנתבע ומשפחתו לקיים את ההסכם, ובכלל זה שמרו את התמורה, הגישו בקשה להנחה בארנונה ושילמו כסף על מנת להסיר את העיקול של העירייה. רק בהמשך "התהפכו" וביקשו לבטל את החוזה.
טענות הנתבע
- הנתבע בסיכומיו טוען לבטלות ההסכם, משורה של נימוקים. נטען לתחולתה של הלכת השיתוף בין בני זוג, כאשר אין בהסכם המכר התייחסות לוויתור של בת הזוג על חלקה בנכס וכאשר בת הזוג (נ') העידה כי היא התנגדה לכל מהלך מכירת הדירה והכל נעשה שלא על דעתה.
נטען גם שהמקרה מתייחד בהיותו של הנתבע לוקה במחלת סכיזופרניה אפקטיבית דו-קוטבית. הנתבע, כך נטען, אינו מסוגל לטפל בענייניו, בעיקר בעניינים כספיים.
הנתבע אינו מקבל את מסקנותיו של המומחה מטעם בית המשפט. נטען כי קביעותיו של המומחה אינן מבוססת על ספרות רפואית או מחקרים, ומסקנותיו אינן עולות בקנה אחד עם עדותו בבית המשפט. חוות הדעת של המומחה נשענת על פגישה אחת ויחידה עם הנתבע. מסקנותיו אינן עולות בקנה אחד עם מצבו הרפואי, הנפשי והמנטלי של הנתבע. המומחה בחקירתו אישר שחתימה על חוזה למכירת דירה, היא סוג של שיפוט חברתי ומחלת הסכיזופרניה משפיעה לרעה על השיפוט החברתי. המומחה גם אישר בחקירתו, כי מסקנותיו אינן החלטיות.
- לטענת הנתבע, בגרסתו של התובע שלל עדויות סותרות באשר להתנהלות רכישת הדירה, סתירות שפוגעות במהימנות התובע ומערערות את המשקל שניתן לתת לתשתית העובדות שביסוד התביעה. כך, קיימת סתירה בשאלה האם אשת הנתבע נתנה הסכמה למכירת הדירה.
התובע, כך נטען, פעל בחוסר תום לב בניסיון לעשות עושר על גבו של הנתבע, ותוך ניצול ציני של מצבו הבריאותי והנפשי, שכן היה יכול ליתן בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר סכום העולה על העיקול (שהוסר), ולהעביר את יתרת התמורה. אולם התובע עשה דין לעצמו, הוא בחר לנהל הליך משפטי נגד הנתבע על מצבים שאותם התובע יצר.
- טענה נוספת מטעם הנתבע היא שהסכם המכר מקפח את זכויותיו ונוגד את תקנת הציבור, בשל ההתעלמות מהלכת השיתוף ובשל תנאיי ההתקשרות המקפחים, כמו מסירת החזקה בטרם תשלום מלוא התמורה.
נטען בשם הנתבע כי יש לקבל את דבריו של א', כי הוא זה שחתם על ההסכם בשם הנתבע, הוביל את הנתבע ל"מערבולת", ניצל את תום לבו של הנתבע ואת מצבו הבריאותי והנפשי, שכן הנתבע הושפע מבנו ועשה כרצונו. נטען כי גם על פי עדותו של עו"ד ברבי, הנתבע לא היה שותף להליכי המכירה. אלה התנהלו מול הבן א' והאחות ז', ללא שיתוף הנתבע או אשתו.
הנתבע מפנה גם לעדות הבן ר', שתיאר בפרוטרוט את מצבו הרפואי והנפשי של הנתבע, אותו הוא מכיר מקטנות. הבן תיאר אלימות, אי נטילת תרופות, בזבזנות, אשפוזים תכופים וחוסר שפיות.
עדותה של נ' מלמדת גם היא, כך נטען, על מצבו הרפואי והנפשי של הנתבע. נ' שחיה עם הנתבע 45 שנה, היא מפרנסת עיקרית ויחידה, היא משלמת את ההוצאות השוטפות של הדירה, דואגת לרווחת הילדים ורווחת הנתבע, ולתשלומי המשכנתא.
דיון והכרעה
- מטעם הנתבע עולות שתי טענות מרכזיות. האחת והעיקרית היא שהנתבע "לא עשה דבר", וכי לחתימתו על הסכם המכר אין נפקות משפטית. הטענה השנייה היא כי נפל פגם בכריתה, כגון עושק, המצדיק את ביטול ההסכם.
מבחינה משפטית קיימת שונות בין הטענות ותוצאותיהן. פגם בכריתה מקנה זכות ביטול הכפופה להוראות הדין. קבלת הטענה כי "לא נעשה דבר", משמעה כי אין במסמך כל תוקף והוא חסר כל ערך מלידתו.
- אפתח בטענה הראשונה והעיקרית, לפיה "לא נעשה דבר". תנאי סף לתוקפה של כל פעולה משפטית הוא שנעשתה בידי מי שהיה בעל כשרות משפטית לעשותה. על פי סעיף 2 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962: "כל אדם כשר לפעולות משפטיות, זולת אם נשללה או הוגבלה כשרות זו בחוק או בפסק דין של בית המשפט".
נמצא כי אדם אשר לא הוכרז כפסול דין, חזקה עליו כי הפעולות המשפטיות שביצע הן בנות תוקף. עם זאת, אין פירוש הדבר כי כל פעולה של אדם שלא הוכרז כפסול דין או כחסוי, היא תקפה. קיימות נסיבות בהן מצבו הנפשי של המתקשר יגרע מתוקפו המשפטי של ההסכם עליו חתם. עמדה על כך כב' השופטת ע' ארבל בע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית [ניתן ביום 6.8.2007; להלן – "פרשת הדר"], בדברים הבאים:
"יחד עם זאת, חוק הכשרות אינו מוציא את תחולתן של הוראות חוק החוזים, ועל כן ניתן, במידת הצורך, להיזקק לעילות המופיעות בחוק זה, וביניהן: גמירות דעת, טעות, הטעיה כפיה ועושק, על מנת לבטל פעולות משפטיות שעשה הלוקה בנפשו שלא הוכרז כפסול דין או שטרם הוכרז ככזה (ראו: רע"א 3323/98 זקן נ' קצין התמלוגים, פ"ד נז(5) 577, 587 (2003); ע"א 1101/99 ברקוביץ' נ' ברקוביץ', תק-על 99(2) 362 (1999)). אומרים על כך המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן:
'קיימים מצבים אחרים שעשויים לפגום, לעתים באופן זמני לעתים באופן קבוע, בכושרו הנפשי או השכלי של אדם. חוק הכשרות המשפטית אינו עוסק בהם. מדובר בפגמים הנגרמים עקב זקנה, מחלה גופנית או נפשית, תאונה, נטילת סמים או שתיית משקאות משכרים. מתקשרים שלוקים בחלק מן הפגמים מהסוג הנדון עשויים להיות מוכרזים פסולי דין. אך ודאי אין הצדקה להכריז על אדם פסול דין, אם מדובר בפגם חולף. במקרה כזה, כמו במקרה של עסקה שנעשתה טרם יוכרז אדם פסול דין, יחול חוק החוזים... במקרים קיצוניים של אובדן כושר הבנה ושיפוט, עשוי החוזה להיות בטל לחלוטין, ומנקודת ראותו של אותו אדם 'לא נעשה דבר' (Non est Factum). במקרים אחרים עשויים לחול העילות הכלליות של הפגמים ברצון, כשהעילה הטיפוסית היא כאמור עושק' (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 1013-1015 (1992) (להלן: פרידמן וכהן))".
- הדוקטרינה במסגרתה נבחן מצבו הנפשי של מתקשר שלא הוכרז כפסול דין, או בטרם הוכרז כפסול דין, על תוקף התחייבויותיו, היא הדוקטרינה המכונה "לא נעשה דבר" שכיום מוכרת גם כ"הלכת האפסות". משמעות הדוקטרינה היא כי בהתקיים התנאים הנדרשים, אף אם הנסיבות החיצוניות העידו על גמירות דעתו של החותם, תועדף הכוונה הסובייקטיבית – "תורת הרצון" – על פני החזות האובייקטיבית, היא "תורת ההכרה" (פרשת הדר, פסקה 27). הסעד הניתן על-פי "הלכת האפסות" הוא בטלות החוזה ולא נפסדותו (שם, פס' 32). כלומר, אין כל צורך בפעולת ביטול, ואי הודעה על ביטול אינה מהווה מכשול.
לצד זאת הודגש, כי אין להתיר את הרסן ולהפעיל את הדוקטרינה כל אימת שצד התחייב בחוזה מבלי שהתכוון לעשות זאת. כדי לא לפגוע בוודאות החוזית, מחויבים בתי המשפט בגישה מצמצמת, לפיה תתקבל העילה רק במקרים קיצוניים ופתולוגיים.
- בהתאם להלכה הפסוקה, ביישום הדוקטרינה על בית המשפט להתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים בהתאם לכל מקרה ולנסיבותיו. וכך קובעת כב' השופטת ע' ארבל בפרשת הדר:
"כך למשל יש לבחון האם יש בידי הטוען לבטלות החוזה אפשרות תביעה למתן סעד חלופי כלפי גורם אחר, שאינו הצד השני לחוזה, שנושא ב'אשמה' כלשהי לסכסוך המשפטי. אם אפשרות כזו אכן קיימת, הרי שראוי להותיר את החוזה על כנו, שכן במקרה כזה לא קיימת הצדקה לפגוע בצד השני לחוזה, שפעל בתום לב. כמו כן, יש לתת את הדעת לזמן שחלף מיום כריתת החוזה ועד ליום בו התבקש ביטולו של החוזה. איני רואה מקום לקבוע מסמרות בעניין, אך נראה כי ככל שתארך התקופה האמורה, כך נחלשת ההצדקה לקבלת את טענת 'לא נעשה דבר'. יתרה מזאת, על בית המשפט לעמוד על הגורמים שהניעו את הצד שתובע את בטלות החוזה לטעון את טענת 'לא נעשה דבר' דווקא בנקודת הזמן בה נטענה. במילים אחרות: יש לבחון האם השתנו הנסיבות באופן שהפך את ביטול החוזה ל'משתלם' לצד שטען זאת, שאם כך הדבר הרי שיתכן ותמימות ליבו של התובע אינה מלאה. שיקול נוסף שיש בכוחו להשפיע על תוצאת הדיון הוא זהות הצדדים, הבאה לידי ביטוי במעמדם החברתי, בניסיונם, בכוחם הכלכלי, בחוסנם העסקי ועוד. בנוסף, יש להתחשב באופן התנהלותו של הצד השני לחוזה והשלכותיו, קרי בשאלה האם שינה הצד השני לחוזה את מצבו לרעה כתוצאה מהסתמכותו על החוזה. אף סוגיית מאזן הנוחות היא סוגיה שעשויה להיות רלוונטית. על בית המשפט להציב על כפות המאזניים את הנזק שיגרם לצד שנכפה או הוטעה אם לא יבוטל החוזה אל מול הנזק שיגרם לצד שכנגד אם יבוטל החוזה. שאלת מהותו של החוזה הנידון היא בעלת נפקות לעניין זה, שכן יש להבחין למשל, בין מקרה בו קיום החוזה מוביל לסילוק של אדם מביתו, שאז ינקוט בית המשפט ביד רכה יותר כלפי אותו אדם (ראו למשל: רע"א 7537/04 טואטי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, תק-על 2004(3) 1943, 1944 (2004) (להלן: עניין טואטי)), לבין חוזה הגורר חיוב כספי. ודוק: אין לראות ברשימה זו רשימה סגורה או מחייבת, שכן כל מקרה ונסיבותיו, כל מקרה והשלכותיו".
- במישור הראייתי, נטל ההוכחה של יסודות הטענה מוטל על כתפי צד לחוזה המבקש להשתחרר מהקיום החוזי בטענה ש"לא נעשה דבר". נטל ההוכחה בעניין זה הוא כבד יותר מן הנטל הרגיל במשפט האזרחי, ונדרשות ראיות חזקות וברורות, עדות חד משמעית ופוזיטיבית והוכחות חותכות.
חשוב לזכור כי כאשר מועלית טענת אפסות ביחס למתקשר הסובל ממחלת נפש, אין די בהוכחת מחלת הנפש כדי להרים את נטל הראיה. גם אדם הסובל ממחלת נפש עשוי להבין על מה הוא חותם ומה משמעות ההתחייבות. גם לחולי נפש עשוי להיות רצון, גמירות דעת וחופש בחירה. ההכרעה בטענת האפסות נעשית על פי מכלול הראיות, הן הראיות בדבר המצב הנפשי והן הראיות בעניין נסיבות החתימה. בין היתר נבחנת התנהגות המתקשר לפני ואחרי החתימה, מעורבותו בגיבוש ההסכם, הפעולות שעשה לשם מימוש ההסכם וכדומה.
בהכרעה העובדתית מסתייע בית המשפט גם בחוות דעת מומחים, חוות דעת של הצדדים או חוות דעת של מומחים מטעם בית המשפט. ההלכות בעניין נפקות חוות הדעת של מומחה מטעם בית המשפט ידועות (ר' למשל ע"א 544/10 פלונית נ' עיריית כפר קאסם [ניתן ביום 12.3.2013]; ע"א 558/96 חב' שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 [1998]). עם זאת, בסופו של יום ההכרעה מסורה לבית המשפט, שעשוי להגיע למסקנה שונה מזו אליה הגיע המומחה. בית המשפט יבחן את הנתונים שעמדו בפני המומחה, ושעליהם סמך את מסקנתו. בית המשפט יבחן גם ראיות אחרות שלא עמדו בפני המומחה. על סמך כל אלו, עשוי בית המשפט לקבוע מסקנה שונה ממסקנתו של המומחה (ר' ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל פ"ד נח(2) 583 [2004]).
מן הכלל אל הפרט
- במקרה דנן, מדובר בהסכם שאחד הצדדים לו סובל ממחלת נפש. כפי שנכתב, הנתבע סובל מהפרעה סכיזו-אפקטיבית מזה עשרות שנים, ועבר אשפוזים רבים במרכז לבריאות הנפש בבאר שבע, חלקם בכפייה (עקב התנהגות אלימה ומסוכנת) וחלקם בהסכמה. הנתבע אינו עובד ומתקיים מקצבת נכות. להשלמת התמונה יצוין כי בתקופה הרלוונטית סבל הנתבע גם מבעיות קרדיולוגיות בגין היצרות של המסתם האורטלי (severe AS) והמתין לניתוח של החלפת מסתם אורטלי. את הניתוח עבר הנתבע באוגוסט 2013.
לצד זאת אין גם חולק כי בתקופה בה נחתם ההסכם, ינואר 2013, הנתבע לא היה מאושפז. אשפוזו האחרון עובר להסכם היה בחודש מאי 2012. הוא שוחרר אדמיניסטרטיבית מהמרכז לבריאות הנפש ביום 21.5.12, לאור סימפטומים של אירוע קרדיאלי, שהביאו לאשפוזו בבית החולים סורוקה.
- המומחה מטעם בית המשפט קבע כאמור כי אין עדות לכך שהנתבע לא היה כשיר להתקשר בהסכם של מכר דירה, בתקופה הנדונה. חוות הדעת מתבססת על התיעוד הרפואי של הנתבע, הן ביחס להיסטוריה הפסיכיאטרית והן ביחס למחלותיו הגופניות. היא מתבססת גם על בדיקת הנתבע ביום 7.9.2016. המומחה עמד על מגבלות חוות הדעת, בהיותה חוות דעת רטרו-ספקטיבית, ללא בדיקת הנתבע בזמן אמת לגבי מסוגלותו לערוך הסכם מכר. הן בחוות הדעת והן בעדות בבית המשפט (עמ' 35 לפרוט' מיום 20.6.2017), הבהיר המומחה כי מסקנותיו מבוססות על היעדר הוכחות פוזיטיביות לכך שבמועד הרלוונטי הנתבע היה נתון לתעתועי מחלתו.
אכן, אין בחוות הדעת קביעה פוזיטיבית בדבר הכשרות המשפטית, יכולת ההבנה וכושר השיפוט של הנתבע. היא מתבססת על היעדר תיעוד והיעדר אינדיקציות לכך שהנתבע היה שרוי במצב מאני, או במצב פסיכוטי, בעת הסכם המכר.
- יצוין כי המומחה נותן משקל לא מבוטל לכך שהנתבע עבר ניתוח לתיקון היצרות במסתם, ניתוח בגינו עליו לחתום על הסכמה מדעת. לשיטת המומחה, החתמת הנתבע פירושה התייחסות לנתבע כאל אדם בר שיפוט. אך כפי שמציין המומחה עצמו, הניתוח נעשה אחרי החתימה על חוזה הדירה, באוגוסט 2013; מסמכי ההסכמה לניתוח לא הוצגו לפני, וממילא לא נשמעה עדותם של הרופאים שהחתימו את הנתבע על הסכמה, ככל שהוא אכן הוחתם. משלא הובאו עדויות אודות הרשמים של אותם רופאים, אני מתקשה לתת משקל ממשי לעובדה שהנתבע הוחתם לכאורה על הסכמה לניתוח, חודשים ארוכים לאחר הסכם המכר.
אוסיף כי בסיכום שחרור רפואי מסורוקה ביום 27.10.2013 נכתב: "יש לציין כי המטופל אינו עונה לשאלות לעניין באופן מלא". חרף זאת, הממסד הרפואי המשיך לטפל בנתבע מבלי למנות לו אפוטרופוס, וננקטו צעדים לקראת אפוטרופסות רק כשנתיים מאוחר יותר. לאור מכלול הראיות, איני סבורה כי יש ליתן משקל מכריע לכך שהמערכות האזרחיות שטיפלו בנתבע לאורך השנים לא מצאו לנכון להוציא עליו אפוטרופסות.
- המומחה מייחס חשיבות גדולה גם לכך שהנתבע לא ביקר אצל פסיכיאטר בתקופה של מכירת הדירה. המומחה מסיק מכך שהמשפחה לא ראתה סימנים לכך שהנתבע נתון לתעתועי מחלתו, שכן מי שתמיד מביא אותו לפסיכיאטר זו המשפחה.
מתוך החומר שלפני, אכן אין בידי לקבוע כי בתקופה של חתימת החוזה, הנתבע היה במצב היפו-מאני או מצב פסיכוטי שחייב את אשפוזו. עם זאת, לטעמי יש בחומר ובעדויות שלפני, כדי ללמד על פגיעה בשיפוט של הנתבע, באופן הפוגע בגמירות הדעת החוזית שלו, וביכולתו להבין את החוזה על כל צדדיו והשלכותיו.
לדברי המומחה, מחלת הסכיזופרניה כוללת היבט של ירידה קוגניטיבית, גם כאשר החולה לא נמצא בגל פסיכוטי (עמ' 26 לפרוטוקול מיום 20.6.2017). במחלת הסכיזופרניה יש תהליך איטי של ירידה קוגניטיבית (עמ' 33 לפרוטוקול מיום 20.6.2017). מדברי המומחה ניתן להבין כי שיפוטו של הנתבע פגום גם כאשר הוא אינו במצב היפו מאני. המומחה העיד כי התיעוד הרפואי מצביע על כך שבמצבים חריפים הנתבע חסר שיפוט, וכאשר הוא משתחרר, שיפוטו משתפר עד לגבול מסוים (עמ' 35 לפרוטוקול מיום 20.6.2017). המומחה גם ציין כי לפי התיעוד הרפואי, עשה הנתבע מעשים חסרי שיפוט במהלך חייו, חלקם כנראה מתוך מחלתו, וחלקם שלא במהלך המחלה, מתוך אישיותו ולאחרונה התגייסה הסביבה ופעלה להוצאת אפוטרופסות עקב הימורי כספים והתנהגויות חסרות שיפוט (עמ' 14 לחוות הדעת).
תעודת הרופא שביסוד מינוי האפוטרופוס מלמדת גם היא על קושי מתמיד אצל הנתבע. יצוין כי התובע לא ביקש לחקור את עורך התעודה.
- על מצבו הנפשי והמנטאלי של הנתבע אפשר ללמוד גם מהתרשמות הסובבים אותו. בני משפחתו של הנתבע העידו על התנהגות חסרת שיפוט של הנתבע, גם כאשר הוא אינו מאושפז ואינו נתון לכאורה להתקף מאני. נ', רעייתו, הצהירה כי הנתבע נהג בעבר וגם בהווה להמר וליטול כספים ממכרים, שכנים, בני משפחה ומלווים בריבית לצרכי הימורים. לנתבע לא הייתה תבונה למעשיו, גם בעבר וגם כיום, ובני המשפחה נאלצים לחפות, לחקות ולעקוב אחר מעשיו ובכל המקרים נאלצים לשלם ו/או לסלק את ההלוואות שנוטל הנתבע. דברים דומים מופיעים בתצהירו של הבן ר.כ. על ההימורים ונטילת הכספים המאלצים את משפחתו לשלם, לחפות ולסלק הלוואות, העידו גם האחות ד.א. והאח י.כ..
- נוכח כל האמור, אני סבורה כי גם אם בתקופה הרלוונטית הנתבע היה בתקופה "טובה" יחסית, כושר השיפוט שלו היה פגום.
לפגיעה זו בשיפוט, מתווספת העובדה שהנתבע לא פעל באופן עצמאי אלא מתוך השפעה של בנו א', כפי שיפורט להלן.
- הבן א' תיאר בעדות לפני את הנסיבות של הסכם המכר. לדבריו, היוזמה למהלך של מכירת הדירה הייתה שלו, הוא היה אחראי על הכל והתנהג כאילו הוא בעל הנכס. לדבריו, הוא פנה למתווך, הוא הראה את הבית לשני קונים והוא אמר לכולם לדבר רק איתו (עמ' 49 לפרוטוקול מיום 25.9.2017). א' גם העיד כי כך אכן נהג הצד השני "--- כל מה שהיה לעשות הם ישבו איתי. אני הייתי המילה הראשונה והאחרונה בסיפור הזה, מבחינת להתקדם עם העסקה. אבא שלי לא שאלו אותו כלום. דיברו איתו כאילו אני בעל הנכס ואני רשאי לעשות הכל" (עמ' 50 שורות 9 עד 11).
ביחס לנתבע, העיד הבן א' כי כשהגיע שלב החתימה, לקח את הנתבע לחתום. לדבריו: "מה שאני אגיד לו לעשות הוא עושה. אני יכול לשלוט לו ברגשות והכל" (עמ' 49, שורה 31). לדבריו, המחלה של הנתבע שללה את רצונו והוא יעשה את כל מה שהבן יגיד לו.
דבריו של א.כ. הותירו רושם מהימן. התרשמתי כי הוא מעיד בכנות על מהלך הדברים.
- יש לציין כי הנתבע עצמו לא העיד לפני. בכך אין כדי לפעול לחובת הנתבע, שעה שמדובר במי שמונה לו אפוטרופוס. מצוי לפני תיאור שיחתו של הנתבע עם המומחה. הדברים שמסר רצופים סתירות שמלמדות, כך נראה, על קשייו של הנתבע ומגבלותיו. כך, מצד אחד הנתבע אמר שהיוזמה למכור לא באה ממנו, בא מישהו ושאל אם הוא רוצה למכור את הדירה, אשתו לא הייתה ובנו לקח אותו לעורך דין. מצד שני הסביר מדוע רצה למכור, אמר ששם מודעה בחצר, אמר שניהל את כל הדברים ואף אמר שאשתו והבן התנגדו למכירה. עוד אמר כי לא קרא את ההסכם, הראו לו איפה לחתום וחתם. הנתבע גם אמר לפסיכיאטר דברים סותרים לגבי העמדה של אשתו למכירה (בעמ' 10 מתואר שאמר שהיא מסכימה ובעמ' 11 שהיא לא מסכימה).
התיאורים, שאינם מתיישבים זה עם זה, מקשים לבסס ממצאים על דברי הנתבע, ובפרט ממצאים כי הבין את טיבה של העסקה. התשובות, כשלעצמן, מצביעות על פגיעה בשיפוט ובתובנה למצבו.
- הקונה – התובע, בתצהירו, אינו שופך אור על נסיבות ההתקשרות בהסכם ועל מגעיו עם הנתבע או מי מטעמו. הוא מסתפק באמירה הלקונית כי ביום 15.1.2013 נחתם בינו לבין הנתבע הסכם למכירת הדירה (סעיף 1 לתצהיר). התובע גם אינו מפרט קשר ישיר בינו לבין הנתבע בשלב כלשהו של ההתקשרות או לאחריה. בתצהירו הוא מתאר את הקשר שהתנהל בינו לבין ב"כ הנתבע בעל פה, בכתב ובדיון בבית משפט השלום, אך אינו מפרט קשר עם הנתבע עצמו. בעדותו הוא מציין כי הגיע לחתימה לאחר מו"מ עם עורכת הדין של המוכר, עמה הוחלפו טיוטות, ושם פגש בנתבע מלווה בבני משפחתו, ז' וא' (עמ' 16 לפרוטוקול).
- יצוין כי לפני חתימת הסכם המכר חתם הנתבע על זיכרון דברים מול עדי קציר, חברו של התובע, אשר עיסוקו בתחום הנדל"ן ותמ"א 38. עדי קציר העיד כי הגיע לנכס דרך מתווך, אינו יודע מי פנה למתווך והוא יודע שהמשפחה רצתה למכור את הנכס (עמ' 47 לפרוט' מיום 25.9.2017). לדבריו, במעמד החתימה על זיכרון הדברים, אצל המתווך, נכחה גם גב' נ.כ. אין בדבריו של מר קציר תיאור של חילופי דברים ספציפית עם הנתבע. מר קציר הסביר שבסופו של דבר הסכם המכר נחתם עם התובע משום שלו ולתובע יש כל מיני עסקאות, חלקם האחד עושה וחלקם השני (עמ' 49 לפרוט'). מר קציר גם הסביר כי בדירה אין שום דבר מיוחד ואין לה משמעות, אלא אם מצליחים לאגד את כלל הבניין ואפשר לייצר עסקה של פינוי/בינוי (שם).
דבריו של מר קציר מחזקים את הרושם כי הנתבע לא פעל באופן עצמאי ומובחן וממשפחתו, ולא שוללים את גרסת ההגנה כי הובלת העסקה נעשתה על ידי הבן א'.
- באשר לידיעת התובע אודות המצב הנפשי של הנתבע, בחקירה הנגדית סירב התובע לאשר כי בדיון בבית משפט השלום הועלה חשש בדבר כשירותו של הנתבע (עמ' 15 שורה 32 לפרוטוקול מיום 19.6.2017). בקשר לאשפוזו של הנתבע, טען כי היה מדובר באירוע לב ולא היה עניין של כשרות משפטית (עמ' 16 שורות 1,2). כשעומת עם פרוטוקול הדיון, אמר ש"זה מה שהשופטת כתבה לאחר שהעלו טענה כללית כזו, בלי שום מסמך רפואי..." (עמ' 16 שורה 9).
קשה לקבל את דבריו של התובע, לנוכח התיעוד הרפואי שמצוי בתיק בית המשפט, בהליך שהתנהל בבית משפט השלום. כך, לבקשת רשות להגן צורפה תעודת שחרור מהמרכז לבריאות הנפש מיום 20.1.2014, בה נכתב כי הנתבע סובל מהפרעה סכיזו-אפקטיבית ותואר מצבו במהלך אשפוז בחודש ינואר 2014. באחד מכתבי בית דין של התובע (מיום 9.6.2014), כתב התובע כי הנתבע מוצג כפסול דין. בנוסף, לתגובה מיום 22.6.2014 צורפה תעודת שחרור ממרכז לבריאות הנפש מיום 18.6.2014, בה מתואר אשפוזו של הנתבע "בעקבות מצב פסיכוטי מעורב למרות טיפול תרופתי מסודר" בחודשים מאי-יוני 2014. בהודעה מיום 29.10.2014 נמסר לבית המשפט כי הנתבע זומן לבדיקה במרפאה הפסיכיאטרית בבית החולים סורוקה. לבסוף, ביום 11.11.2014 נשלחה לבית המשפט הודעה הכוללת חוות דעת של ד"ר בלומנפלד מהמחלקה הפסיכיאטרית בבית החולים סורוקה (מיום 11.11.2014), בה נכתבו הדברים הבאים:
"הנ"ל מוכר למרפאתנו מזה שנים. מאובחן כסובל מסכיזופרניה סכיזואפקטיבית ממושכת ורבת שנים, אם אשפוזים חוזרים האחרון לפני מס' חודשים. ההחרפות קשורות לעיתים למצבי עקה. בבדיקתו האחרונה [9.11] לא נצפו אלמנטים פסיכוטיים אוברטיים, אבל ניצפה מרכיב אפקטיבי דיכאוני. נכנס בקלות למצבי מתח וחרדה בעקבות הבדיקה והשאלות, ולאור זאת ניתן להניח שמתן עדות וחקירה בבית משפט עלולה להרע את מצבו הנפשי".
התובע היה צד להליך בבית משפט שלום, והדעת נותנת כי מסמכים אלה עמדו לנגד עיניו. דבריו בעדות לפני, כי בבית משפט השלום לא היה עניין של כשרות משפטית, אלא של אירוע לב ולא היה שום מסמך רפואי, מצביעים על ניסיון להרחיק עצמו מכל ידיעה או חשד אודות מחלת הנפש של הנתבע. הסתירה בין דבריו לבין האמור במסמכים שעמדו לנגד עיניו בבית משפט השלום, מקשים על מתן אמון בעדותו, ועל קביעת ממצאים לאורה.
- זאת ועוד. בעדותו לפני, שלל התובע כל חשיבות מהעובדה שהבקשה לרשות להגן נתמכה בתצהיר של א.כ., ולא של הנתבע עצמו. לדבריו, הוא לא נכנס לשאלה מי חתם על התצהיר, וראה שא' הוא החתום על התצהיר רק בדיון לפני (עמ' 19 לפרוטוקול מיום 19.6.2017). ואולם, עיון בתיק שהתנהל בבית משפט השלום מלמד כי התובע ביקש מבית משפט השלום לדחות את הבקשה לרשות להגן בטענה כי היא נתמכת בתצהיר בנו של הנתבע (א'), שאינו יכול להחליף תצהיר של הנתבע עצמו (תשובת התובע מיום 27.7.2014). נוכח האמור, דברי התובע כי לא נכנס לשאלה מי חתם על התצהיר, מעוררים תמיהה שמקשה אף היא במתן אמון בעדותו. נוכח כל האמור, אני מתקשה לקבוע כי התובע פעל בתום לב, מבלי לדעת או לחשוד בדבר חולשותיו של הנתבע.
- בנוסף, בניגוד לעמדת התובע, איני סבורה כי ניתן להתבסס על עדותו של עו"ד ברבי לתמיכה בכך שהנתבע הבין את טיב החוזה, משמעותו והשלכותיו.
עו"ד ברבי אמנם ייצג, באופן רשמי, את הנתבע בעסקת המכר. יחד עם זאת, עו"ד ברבי העיד כי לא היה זה הנתבע שאמר לו מה לעשות (עמ' 53, שר' 26 לפרוט' מיום 18.10.2017). לדבריו, מי שהגיע אליו זה המשפחה, א' וז', וביקשו את הטיפול שלו בנושא. עו"ד ברבי העיד שבהתחלה היו מולו א' וז', וז' אמרה לו שכל המשפחה יודעת וכל המשפחה רוצה (עמ' 59, שר' 16 – 17). מעדותו של עו"ד ברבי עולה כי הוא לא התנהל מול הנתבע אלא מול משפחתו. בהתאם, הוא מדבר על המוכר בלשון רבים – "הם" (ר' למשל עמ' 55 שורות 12 – 16).
- כשנשאל עו"ד ברבי אם צירף לבית משפט השלום את בעייתו הרפואית של הנתבע העיד: "היה מסמך לגבי בעיה לבבית כלשהי, ובנוסף לטענת המשפחה שהוא לא יכול להגיע לבית המשפט ואינו יכול לחתום על תצהיר לאור מצבו. מעולם ולעולם לא הובא לידיעתי כי האיש סובל מבעיה רפואית, פסיכולוגית או פסיכוטית. העברנו את המסמכים האלה. ביקשתי לצרף תצהיר של הבן א' שהיה עם ז', והוא עמד מולי בנושא של ההסכם..."
ובהמשך העיד:
"אמרו לי שיש לו בעיה מוטורית. אני לא העלתי באף אחד מכתבי בית דין שאנו טוענים לאי שפיות של הנתבע" (עמ' 57, שר' 6 -7).
גם בחקירה הנגדית העיד עו"ד ברבי שבמהלך השנתיים מחתימת ההסכם לא עלתה טענה לחוסר שפיות ובעיה פסיכיאטרית (עמ' 58 שר' 32).
- דברים אלה אינם מתיישבים עם המסמכים והתיאורים בכתבי בי דין שהוגשו במסגרת הבקשה לרשות להגן, כמפורט לעיל. עו"ד ברבי ייצג את הנתבע בהליך בבית משפט השלום. הוא פירט את הבעיות הרפואיות המנטאליות והפסיכוטיות של הנתבע (מסמך מיום 29.5.2014) וצירף תעודות שחרור ממרכז לבריאות הנפש, לפיו לנתבע הפרעה סכיזואפקטיבית.
יתרה מכך, בתשובה לטענות התובע על כך שהבר"ל נתמכת בתצהיר של א' ולא בתצהיר הנתבע, כתב עו"ד ברבי כי "צורפו מסמכים רפואיים אשר אינם משאירים מקום לספק כי האדם אשר על שמו רשומה הדירה רחוק מלהיות בקו הבריאות או במצב שיכול לחתום על תצהיר מטעמו" (סע' 6 לתגובה מיום 29.5.2014). עו"ד ברבי גם הסביר כי "בעיותיו הרפואיות של הנתבע אינן בעיות פיזיות אלא בעיות מנטאליות ופסיכוטיות על פי רופאיו ועל פי המצורף לבקשה לרשות להתגונן" (סע' 7 לתגובה).
דבריו של עו"ד ברבי בעדות לפני אינם עולים בקנה אחד עם ההליך בבית משפט השלום. משכך, ומשהתברר כי עו"ד ברבי לא התנהל מול הנתבע עצמו, אני מתקשה לראות בעדותו של עו"ד ברבי חיזוק לטענת התובע כי הנתבע הבין את טיב החוזה, משמעותו והשלכותיו.
- אוסיף כי מעדותו של עו"ד ברבי מתקבל הרושם כי סבר שאם הערת החוב לעיריית XXX תוסר מהר, הקונה ישלם את התשלום השני לפני מועד הפינוי, כך שיתאפשר לנתבע לרכוש דירה חלופית. לסברה זו אין עיגון בהסכם. ההסכם קובע מפורשות כי התשלום השני ישולם ביום מסירת הדירה וגם זאת בכפוף להמצאת כל האישורים ולהמצאת "נסח טאבו נקי" לפחות 60 ימים טרם המועד לביצוע התשלום. המועד בו ישולם עיקר התמורה הוא עניין קריטי בהסכם. אי העברת תשלום קודם לפינוי מקשה מאוד על רכישת נכס חלופי. אם עורך הדין המייצג את הנתבע לא נתן דעתו, כך נראה, למבנה ההתקשרות ולמועד החוזי של ביצוע התשלום, יש להניח כי הנתבע עצמו כלל לא הבין את מבנה ההתקשרות ובפרט את העובדה כי ייתכן שעד לפינוי הנכס לא יקבל תשלום מעבר לתשלום הראשון בסך 150,000 ₪.
יצוין כי המומחה העיד כי לא בדק את השאלה האם הנתבע הבין שקבלת יתרת התמורה מותנית בכך שיפנה לעירייה ויבטל את הערת האזהרה ואם לא יעשה כן, בכל זאת יצטרך לפנות את הדירה מבלי לקבל את יתרת התמורה (עמ' 31 לפרוט' מיום 20.6.2017). הבנה זו היא קריטית, כאשר הלכה למעשה תנאיי ההתקשרות הותירו את הנתבע ומשפחתו ללא יכולת לרכוש דיור חלופי.
- מהאמור עד כה עולה כי איש מהגורמים הרלוונטיים – התובע, מר קציר ועו"ד ברבי – לא העיד על התנהגות של הנתבע המלמדת על גמירות דעת, מלבד עצם החתימה על ההסכם. נמצא כי הביטוי האובייקטיבי החיצוני היחיד לקיומה של גמירת דעת אצל הנתבע הוא חתימתו על גבי החוזה. אכן, חתימה על הסכם יש בה כדי להעיד חיצונית-אובייקטיבית על גמירות דעת (ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589 [1983]). אך בנסיבות העניין, העובדה שהתובע לא הצביע על שום התנהגות של הנתבע ממנה ניתן היה להסיק באורח סביר על גמירות דעת להתקשר בהסכם, מחזקת את הסברה כי הנתבע חתם על ההסכם תחת השפעת בנו וללא הפעלת שיקול דעת עצמאי. בנוסף, החזקה כי אדם יודע על מה הוא חותם נסתרה במקרה דנן.
- ביישום "הלכת האפסות" על בית המשפט להתחשב במכלול הנסיבות של המקרה, ולאזן בין השיקולים והאינטרסים השונים. במקרה דנן, בחינה ושקלול של הדברים מוביל למסקנה כי יש להפעיל את הדוקטרינה ולקבל את הטענה כי ההסכם בטל.
ראשית, יש לקחת בחשבון את הפערים בין התובע לנתבע. התובע וחברו עדי קוצר הם יזמי נדל"ן, בעלי ניסיון בתחום, הפועלים למטרות עסקיות. הנתבע, מנגד, הוא אדם חולה, פיזית ונפשית, מתקיים מקצבת נכות, חסר חוסן כלכלי.
מבחינת "מאזן הנוחות" או "מאזן הנזק", יש ליתן את הדעת לכך שהתובע מעוניין בדירה למטרה עסקית, כדי לקדם פרויקט פינוי/בינוי. אין לו כל עניין בדירה עצמה (אותה כלל לא ראה), אלא כחלק ממכלול דירות לצורך הפרויקט. עבור הנתבע, מדובר בבית המגורים, קורת הגג שלראשו, בה הוא מתגורר עשרות שנים יחד עם משפחתו.
בהקשר זה יש גם לזכור כי התובע שילם עד כה סך של 150,000 ₪ בלבד עבור הדירה. עיקר התמורה, בסך 650,000 ₪, לא שולמה. ההשקעה הכלכלית של התובע עד כה אינה גבוהה ביחס לשווי העסקה הכולל. הובהר כי התובע לא נטל משכנתא ואין אינדיקציה לפעולות כלשהן שעשה בהסתמך על החוזה או כי שינה את מצבו לרעה בשל החוזה. בהנחה שהסכום ששילם יושב לו חזרה, לא נגרמו לתובע נזקי הסתמכות ומכל מקום לא נטען ולא הוכח כי היו נזקים כאלה. מן העבר האחר, יש נזק ברור וודאי לנתבע ומשפחתו, בדמות אבדן בית המגורים ואולי אף חשש כי יוותרו ללא קורת גג, נוכח מבנה ההסכם לפיו עליהם לפנות את הדירה מבלי שקיבלו את מרבית התמורה. בנוסף, ניתן להניח כי לנתבע, במצבו, רכישת נכס מקרקעין והחלפת מקום המגורים צפויים להיות קשים במיוחד.
- שנית, אכיפת ההסכם, יכול והיא מקפחת את זכויותיה של הרעייה נ', ככל שמוקנות לה זכויות קניין שביושר בדירת המגורים, מכוח הלכת השיתוף בין בני זוג (ראו, רע"א 8791/00 אניטה שלם נ' טוינקו בע"מ (ניתן ביום 13.12.2006)) . סוגיה זו לא התבררה לפני לעומקה, ואף לא יכלה להתברר. מבחינה דיונית, נ' אינה צד להליך כך שההליך אינו מהווה אכסניה נכונה לבירור הטענה. גם מבחינה עניינית יש קושי לברר את הטענה שעה שנ' משמשת כאפוטרופוס של הנתבע, ועליה לייצג את האינטרסים של הנתבע בלבד. עם זאת, דומה כי מדובר בטענה כבדת משקל, בהינתן תקופת הנישואין הממושכת של הצדדים, במהלכה התגוררו בני הזוג בדירה כל העת, גידלו בה את חמשת ילדיהם ולטענת נ' הדירה הושבחה ממשאבים שלה. מבלי לקבוע מסמרות בעניין, שצריך להיות מוכרע בהליך נפרד (במידת הצורך), האפשרות ממשית כי לרעייה נ' זכות קניין שביושר בדירה מהווה שיקול.
- שלישית, יש לזכור כי משפחת הנתבע ועו"ד ברבי פנו לתובע וביקשו לבטל את העסקה בתוך זמן קצר, תוך הבעת נכונות להשיב לו את הסכום ששילם ואף מעבר לכך. התובע אישר בעדותו שעו"ד ברבי הודיע לו שמשפחת הנתבע רוצה לבטל את העסקה ולהשיב לידי הקונה את הכסף (בע"מ 18, שר' 21 – 23 לפרוט' מיום 19.6.2017). הדברים תואמים את עדותו של הבן ר.כ., שהעיד ששמע על מכירת הבית בערך חודשיים אחרי המכירה. הוא דרש מאחיו א' להתקשר לעורך הדין, להסביר לו שהנתבע אדם חולה, ושיבטל את החוזה (עמ' 21 לפרוט' מיום 19.6.2017). גם מהתכתובת שצירף התובע עולה מפורשות כי התבקש לבטל את העסקה. עו"ד ברבי, בעדותו, תיאר את תחינתו וזעקתו לתובע לבטל את העסקה, בנסיבות שהתבררו לו לאחר שנחתם ההסכם (עמ' 53 לפרוט' מיום 18.10.2017). סמיכות הזמנים בין העסקה לבין הפנייה לבטלה מחזקת את ההצדקה לקבל את הטענה כי "לא נעשה דבר".
- נוכח כל האמור, באתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את טענת הנתבע כי החוזה מבוטל על פי הלכת האפסות.
לאור מסקנה זו, איני נדרשת לטענה הנוספת מטעם הנתבע, בדבר פגמים בכריתה. אציין רק כי לעניין עילת העושק, הנתבע לא הוכיח את כל היסודות הדרושים להתקיימות העילה, ובפרט היסוד לפיו "תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל". לא הובאו שום ראיות לגבי תנאי חוזה מקובלים למכירת דירה כדירתו של הנתבע, לא לעניין המחיר ולא לגבי יתר התנאים. בנוסף, גם בהנחה שהמתקיים התנאי בדבר מצבו של המוכר (מצוקה, חוסר ניסיון, חולשה שכלית או גופנית) לא הוכח כי הצד האחר, הקונה ניצל לרעה את מצבו של המוכר.
טענות לגבי פגמים אחרים בכריתה כלל לא הועלו מטעם הנתבע, ובוודאי לא נומקו ברמה הנדרשת, ועל כן איני נדרשת אליהם.
סוף דבר
התביעה לאכיפת ההסכם נידחת, נוכח הקביעה כי ההסכם בטל.
בהתאם להצהרות מטעם הנתבע, ועל יסוד דיני ההשבה, התשלום בסך 150,000 ₪ יושב לתובע תוך 30 ימים, בצירוף הפרשי הצמדה מיום התשלום (15.1.2013) ועד היום, כך שהסכום להשבה הוא 151,340 ₪ (לא מצאתי מקום לחייב הנתבע בריבית, שעה שבסמוך לאחר ביצוע התשלום, הוצע לתובע לקבל את כספו חזרה).
התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 30,000 ₪.
ניתן היום, כ"א אייר תשע"ח, 06 מאי 2018, בהעדר הצדדים.