יהודה נ' אביטן

תביעה כספית לפיצוי שוכר בגין נזקים במושכר ובגין העדר אפשרות להסב את הסכם השכירות לאחר.

רקע:

1.תביעה זו, הולדתה בתביעה שהגיש אביטן יוסף כנגד משה חי יהודה, לו השכיר אביטן נכס מקרקעין. התביעה הוגשה כנגד יהודה ושני ערבים להסכם השכירות. יהודה הגיש כנגד אביטן תביעה שכנגד. התביעה העיקרית נמחקה ונותרה לדיון התביעה שכנגד.

2.משה חי יהודה (להלן:- "התובע") שכר מיוסף אביטן (להלן:- "הנתבע") נכס מקרקעין אשר שימש כבית קפה וכתחנה להפעלת מכירת כרטיסי מזל והימורים מסוג "לוטו" ו"טוטו" (להלן:- "תחנת לוטו טוטו").

הסכם שכירות ראשון נערך בין הצדדים ביום 1.4.11, לאחר שהתובע התקשר בהסכם עם השוכר הקודם, לפיו רכש התובע מהשוכר הקודם (מושקה) את הפעילות בבית הקפה ובתחנת הלוטו – טוטו, תמורת סכום של 157,000 ₪ בתוספת מע"מ. התובע נכנס לבית העסק, בהסכמת הנתבע, כחודשיים לפני תום תקופת השכירות של מושקה בנכס, כאשר בפועל תחילתו של הסכם השכירות בין הצדדים הינו ביום 24.5.11, מועד סיום הסכם השכירות של מושקה ועד ליום 23.5.11.

לתובע ניתנו חמש תקופות אופציה בנות שנה כל אחת, להארכת הסכם השכירות.

התובע האריך את תקופת האופציה בשנים 2012 ו- 2013.

3.בהתאם לתנאי הסכם השכירות, מטרת השכירות הינה ניהול בית קפה ותחנת טוטו- לוטו.

בהסכם נקבע, כי התובע מתחייב להפעיל במקום תחנת לוטו טוטו, בכפוף לקבלת רשיונות מתאימים וכי אין לו זכות כלשהי ביחס ללוטו והטוטו.

כן נקבע בהסכם השכירות, כי התובע אינו רשאי להשכיר את הנכס בשכירות משנה, או ליתן לאחר רשות שימוש במושכר.

אשר לאחזקת הנכס, נקבע בהסכם השכירות, כי על השוכר לתקן כל ליקוי שיתהווה במושכר במהלך תקופת השכירות וכי ידוע, כי שיעור דמי השכירות נקבע בין היתר בשים לב לתניה זו.

הוסכם, כי ליקויים מסוג של פיצוץ ודליפות מים בצנרת ונזק שיגרם למבנה כתוצאה מדליפת המים, יתוקנו על ידי התובע ועל חשבונו, מייד עם התהוותם.

4.בתביעה אותה הגיש הנתבע כנגד התובע, תביעה אשר הוגשה בתוך התקופה החוזית, בטרם הסתיימה תקופת האופציה השניה, טען הנתבע, כי התובע בעורמה, מכר את זכויות הנתבע בטוטו ובלוטו לאחר. התובע דאג לסגור את בית העסק בפועל כשלושה חודשים טרם סיום תקופת ההסכם, כאשר אינו מפעיל את תחנת הלוטו והטוטו ובכך מאפשר לבעל עסק מתחרה להתקשר עם הטוטו והלוטו בהסכם התקשרות, המונע התקשרות בית עסקו של הנתבע עם הלוטו והטוטו.

לטענת הנתבע, זכויות אלו הינן בשווי של 350,000 ₪, אותן תבע מאת התובע. כן טען הנתבע, כי התובע נטל את הציוד מבית העסק ומכרו, לרבות ריהוט, מערכת מיזוג אויר, תריס גלילה וציוד נוסף, אשר שוויים של כל אלה- 100,000 ₪ וכן טען לנזקים כלליים בגין אובדן זמן ושיבושים בהתנהלות כלכלית בסכום נוסף של 50,000 ₪ ובסך הכל עמדה תביעת הנתבע על סכום של 500,000 ₪.

5.בד בבד עם הגשת כתב הגנתו, הגיש התובע גם תביעה שכנגד. לטענת התובע, התעתד לתבוע את הנתבע בתביעה כספית, אלא שהנתבע, כצעד טקטי, עוד בטרם הסתיימה תקופת השכירות, הגיש תביעתו, כמי שמבקש להקדים את תביעת התובע, כשהוא תובע בין היתר נזקים למושכר, שלא רק שלא נגרמו, אלא שגם לא ניתן היה לעמוד עליהם בטרם קיבל הנתבע לידיו בחזרה את המושכר.

6.בתביעה שכנגד, היא התביעה שלפניי, טוען התובע, כי הסכם השכירות הופר על ידי הנתבע, באופן שבו לא התאפשר לתובע להמשיך ולהפעיל את המושכר ולכן נאלץ לסגור את המושכר.

לטענת התובע, במושכר התגלו ליקויים מהותיים, אשר מנעו ממנו אפשרות להפעיל את העסק, עד שבסופו של דבר, היות ומדובר בליקויים בטיחותיים, נאלץ בגינם לסגור את העסק.

התובע טוען, כי הסתבר, כי קו הביוב במושכר הינו בלתי חוקי. עקב פיצוצים וסתימות בקו הביוב, נאלץ התובע להדיח כלים באמצעות דליים ונגרמו לו הצפות בבית העסק. כמו כן, עקב נזילות בגג הבניין, אשר חדרו לצנרת החשמל, נגרמה סכנה בטיחותית בהפעלת בית העסק, באופן שלא ניתן היה להפעילו.

התובע טוען, כי בגין עלות התיקונים באופן חלקי שילם סכום של 6,600 ₪, אותם על הנתבע להשיב לו וכן טוען, כי בשל העובדה שנאלץ לסגור את בית העסק בשלושת החודשים האחרונים לתקופת השכירות, על הנתבע לשלם לו עלות דמי השכירות לתקופה זו.

בנוסף, טוען התובע, כי ביקש להעביר את זכויותיו בעסק לשוכר חלופי. הנתבע סירב לאפשר זאת, למרות שבחודש ספטמבר 2013 נחתם נספח להסכם השכירות, במסגרתו ניתנה זכות זו מפורשות לתובע.

לטענת התובע, יכול היה להעביר את זכות השכירות תמורת סכום של 200,00 ₪, דבר שנמנע ממנו ואת הנזק האמור הוא תובע מאת הנתבע.

בנוסף תובע התובע פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 40,000 ₪.

7.הנתבע כופר בטענות התובע. לטענתו, על פי הסכם השכירות התחייב הנתבע לתקן כל ליקוי שיתהווה בנכס. לטענת הנתבע, הוא ניהל בעצמו במושכר בית קפה במשך שנים ארוכות ומעולם לא היו במקום "פיצוצים" או נזילות. הליקויים הנטענים במושכר הם מסוג הליקויים שהיה על התובע לתקנם על פי הסכם השכירות ולכן אינו יכול לבוא אל הנתבע בדרישה בעניינם.

אשר לשוכר חלופי, טוען הנתבע, כי מעולם לא הוצג לפניו שוכר ראוי, אשר ניתן היה להעביר אליו את זכות השכירות.

הראיות:

8.לאחר שניתנו בהליך הוראות בדבר הגשת תצהירי עדות ראשית, הוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הנתבע באיחור ניכר (שבהיותו תובע בתביעה העיקרית, אמור היה להגישם ראשון). בית המשפט פסק הוצאות לחובת הנתבע ואפשר הגשת תצהירים משלימים. תצהירים אלו לא הוגשו וראיות התובע הוגשו. הנתבע לא הגיש תצהירי תשובה לתביעה שכנגד.

לפיכך, לישיבת ההוכחות שנקבעה, לא היו בידי הנתבע מלוא הראיות להוכחת תביעתו ואף לא הוגשו ראיות כלשהן לתביעה שכנגד. לאור מחדלים אלה, שעה שברי, נוכח טיב הראיות שהובאו, כי יקשה על הנתבע לנהל ההליך ולהוכיח תביעתו, חזר בו הנתבע מתביעתו, כשהתאפשר לו להגיש למועד מאוחר יותר ראיות לתביעה שכנגד, שהיא התביעה היחידה שנותרה לבירור. עוד נקבע בהחלטת בית המשפט, כי ההוצאות בתביעה העיקרית תיפסקנה במסגרת פסיקת ההוצאות בתביעה שכנגד.

9.התובע תמך טענותיו בעדותו שלו ובעדויות של עדים נוספים, אשר כולם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית.

הוגש תצהירו של התובע, אליו צורפו תמלילי שיחות שנערכו בעיקר בינו ובין הנתבע. כן צורפו אסמכתאות לתשלום עבור נזקי צנרת במושכר, ותצהירי בעלי המקצוע. צורפו תמונות המתארות את הנזקים, ומסרונים שהוחלפו בין התובע ובין בנו של הנתבע, מר אייל אביטן (להלן:- "אייל" או "מר אביטן").

כן צירף התובע חוות דעת הנוגעות לליקויים בנכס. צורפה חוות דעת של מהנדס מטעם "האוס קולור המרכז לביקורת מבנים, בדק בית וליקויי בניה" בדבר הליקויים והצעות מחיר באשר לתיקון הליקויים.

התובע צירף בנוסף אסמכתאות לעניין שיפוץ שנעשה במבנה לאחר שפרצה בו שריפה ותכתובות בין הצדדים.

כן צירף התובע הסכמים שנחתמו בינו ובין אחרים לשם רכישת הפעילות במושכר. צורפו גם תצהיריהם של אותם שוכרים פוטנציאליים, מר זריהן, מר גל ומר מלכא.

כן הוגשה חוות דעתו של רואה החשבון יצחק בלובודיאנסקי, על מנת שיעיד על שווי המכירה של בית הקפה וצורף תצהירה של עובדת של התובע, על מנת להעיד על הנזילות בבית העסק ותפקוד בית העסק, בשל מצבו הפיזי.

מטעם הנתבע הוגשו תצהיר התובע ותצהיר בנו של הנתבע, מר אייל אביטן, אשר היה הרוח החיה בהתקשרות אל מול התובע.

העדים העידו והצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.

דיון והכרעה:

10.שני עניינים טעונים הכרעה בתביעה שלפניי, האחד סוגיית הליקויים בנכס והשני סוגיית הנזק הכלכלי שנגרם לתובע כתוצאה מכך שלטענתו לא התאפשר לו להעביר את זכות השכירות לאחר.

הנזקים במושכר:

11.בהתאם להסכם השכירות, חובת תחזוקת הנכס חלה על השוכר, כאשר בהסכם השכירות נקבע, כי חובה זו נלקחה בחשבון בעת שנקבע שיעור דמי השכירות.

במהלך תקופת השכירות, פרצה במושכר דליקה, כתוצאה מקצר באחת ממכונות בית הקפה. התובע תיקן את כל הליקויים שהתהוו כתוצאה מהדליקה ולטענתו, אף השקיע כספים נוספים מכיסו, שכן התשלום שקיבל מחברת הביטוח לא כיסה את עלות השיפוץ כולו. אין לתובע טענות בגין אירוע השריפה או השיפוץ כתוצאה מאירוע זה.

התובע טוען, כי במהלך תקופת השכירות היו בנכס ליקויים נוספים, לרבות דליפות מהגג, כאשר התובע ביצע תיקון בגג וגם את עלות התיקונים האמורים, התובע אינו דורש ותיקונים אלו שנעשו במושכר אינם חלק מהמחלוקת שלפנינו.

12.טענת התובע מתמקדת בליקויים שלטענתו התהוו בנכס בעיקר החל מחודש אוגוסט 2013, או בסמוך לכך.

לטענת התובע, עלה הביוב על גדותיו וגרם להצפות בבית העסק. התובע פנה לעירית אשקלון וכן לחברה הכלכלית, אך אלה ציינו, כי מדובר בקו ביוב פיראטי, המחובר לחנות השכנה ולכן אין מדובר בנזק שבאחריות העיריה.

יצויין, כי הפיצוץ בצנרת ארע בסמוך למועד שבו בוצעו על ידי הרשות עבודות לשיפוץ המדרחוב שבו גובל הנכס.

התובע הזמין בעל מקצוע, אשר ציין לפני התובע, כי הצנרת שבורה וכי יש להחליף את קו הביוב כולו, לאחר שהסתבר, כי מדובר בקו ביוב פיראטי, אשר אינו מחובר באופן ראוי למערכת הביוב העירונית.

לטענת התובע, סירבו הנתבע ובנו לבצע תיקון של מערכת הביוב ולכן נאלץ התובע להתנתק ממערכת הביוב, אשר גרמה להצפות. התובע נאלץ לפיכך לשטוף כלים בדליים, כשהוא נאלץ לרוקן את הדליים מידי פעם וכן נאלץ, את פסולת מכונת הקפה, לשפוך לתוך דליים.

לטענתו, בשל האופן שבו נשטפו הכלים, נגרמו נזילות מידי פעם, דבר שגרם לאי נוחות הן בניהול העסק והן ללקוחות.

התובע צירף את טופס הזמנת העבודה מאת ליוקסנברג אלכסנדר, אשר ציין בהזמנת העבודה, כי יש פגם במערכת הביוב, המצריך התקנת מערכת ביוב חדשה. כן צירף התובע את בדיקתו של האינסטלטור באמצעות מצלמה, שלאחריה המליץ על תיקון הפיצוץ ודליפת המים באמצעות החלפת קו הביוב. האינסטלטור ציין, כי כעזרה ראשונה שחרר את הסתימה הקיימת.

האינסטלטור גבה סכום של 2006 ₪ כולל מע"מ עבור התיקון והבדיקה והציע לתקן את הליקוי בדרך של החלפת הצנרת בסכום של 11,300 ₪.

התובע צירף שתי הצעות מחיר נוספות לתיקון הצנרת: האחת בסכום של 8,260 ₪ ואף הוגש תצהירו של בעל העסק והשניה בסכום של 4,956 ₪.

13.אשר לתקלה הנוספת בפברואר 2014, התובע טוען, כי עקב הדליפות מהגג, חדרו מים לנצרת החשמל באופן שנגרם נזק לתאורה, כך שלא ניתן היה להפעיל את העסק באופן בטיחותי.

התובע צירף הצעת מחיר עבור החלפת תשתית חשמל פגועה, אשר נפגעה כתוצאה מחדירת מים מהגג. בהתאם להצעת המחיר של ח.י חשמל עלות התיקון מגיעה לסכום של 8,250 ₪ (צורף גם תצהיר בעל בית העסק) ובהתאם להצעת המחיר של חשמל שרון עלות התיקון מגיעה לסך של 4,800 ₪.,יצויין, כי שתי הצעות המחיר אינן נושאות תאריך ובכותרת נספח כד' צויין, כי מדובר בהצעות מחיר מחודש אוגוסט 2013. בתצהירו של מר חיים אברג'ל מטעם ח.י. חשמל, ציין אף מר אברג'ל, כי מדובר בפניה מחודש אוגוסט 2013.

14.הנתבע טוען לעניין הבעיה בצנרת, כי הסכם השכירות מטיל על המשכיר חובה לתקן אך ורק פיצוץ בצנרת המים הנכנסים אל תוך המבנה.

הליקויים בצנרת היו ידועים לתובע והוא לא הלין עליהם והוא ידע, כי האחריות לתיקונים רובצת לפתחו.

אשר לכך שמדובר במערכת ביוב פיראטית, טוען הנתבע, כי החזיק בנכס עשרות שנים וטענה זו מעולם לא הועלתה.

15.הסכם השכירות בין הצדדים קובע אמנם, כי תיקונים במושכר יחולו על השוכר, אך הוראה זו סוייגה לדליפות מצנרת, או פיצוצים בה.

הנני סבורה, נוכח תיאורו של התובע את התקלות ונוכח טיבן של הראיות אשר צירף על מנת להוכיח את טיבן של התקלות, כי התובע הרים את הנטל להוכיח, כי מדובר בתקלות שהן מסוג פיצוץ בצנרת, או דליפה בצנרת.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע, כי כוונת הצדדים היתה רק לפיצוצים בצנרת המים הנכנסים למבנה.

ההסכם אינו מגביל בסוג הצנרת שהאחריות לה חלה על המשכיר ואף יש היגיון בהסכמת הצדדים להחיל את אחריות המשכיר על נזקי מים באופן כללי, בשים לב לכך שמדובר לרוב בנזקים במבנה, שעלות תיקונים משמעותית ואינם נגרמים כתוצאה ישירה של השימוש בנכס.

ואמנם, במקרה דנן מדובר בעלויות משמעותיות שאין הצדקה להטיל את הנטל לשאת בעלותם על התובע.

16.התובע הראה, כי ככל שמדובר בבעיית הביוב, צויין מפורשות, כי מדובר בשבר בצנרת ואילו באשר לחשמל, אמנם, אין מדובר בפיצוץ בצנרת המים, אלא בדליפה לצנרת החשמל, בשל דליפות מהגג, כאשר ההסכם שבין הצדדים אינו מסייג את סוג הצנרת שבה יש דליפות על מנת להחיל את חובת התיקון על השכיר ואותו היגיון העומד בבסיס אחריות המשכיר לתיקון צנרת מים, עומד גם באשר לתיקון דליפות, שבהיותן משמעותיות, הן מגיעות גם לצנרת החשמל.

התובע הסביר בעדותו, כי בשנים עברו, נשא בעלויות תיקון הגג, על מנת למנוע חדירת גשמים למבנה, אלא שעתה, דליפת המים היתה כה חמורה, עד אשר הגיעה לצנרת החשמל, כך שלא ניתן להסתפק בתיקון שנעשה על ידי השוכר באופן שוטף, אלא יש לבצע תיקון משמעותי, כאשר בפועל, ביום 18.2.14 שילם התובע עבור איטום הגג סכום של 3,540 ₪.

התובע מצדו פנה אל הנתבע, אשר במקרה הטוב התעלם מהפניה ובמקרה הפחות טוב, הודיע מפורשות שאינו מוכן לשאת בעלות התיקון.

כך התנהלה שיחה בין התובע ובין הנתבע (נספח לג' לתצהיר התובע):

"משה: יפה, אז אתה מבין אתה בן אדם, אתה מבין עניין, מה אני אעשה שהוא ככה משחק איתי? מה, אתה מבין עניין, הוא רוצה למצוץ לי את הדם, להרוג אותי, מה אני אעשה? הכל לפי חוק, לפי, תעשה לפי חוק. אני יכול גם להגיד שהצ'ק חזר בגלל שלא קיבלתי תמורה. יש פה פיצוץ של מים, יש לי פה נזילות, יש לפי פה זה, אבל אני,

יוסי:..., עזוב, עזוב,

משה: אני אומר לך סתם מבחינת זה, אני לא רוצה להגיע לדברים האלה, אתה ראית שלא דיברתי איתך על זה. יש לי פה פיצוץ מים שכל פעם עלים לי הזה, תסתכל... נזילות, כל פעם עולים לי מים מהבלטות.

יוסי: נו זאת מה אתה רוצה? אתה לא רוצה לשלם ואתה רוצה שיטפלו לך, מה?

משה: אמרתי לך שאני רציתי לצאת.

יוסי: קודם כל בחוזה כתוב- כל התיקונים עליך,

משה: לא, חוץ מצנרת ומים. צנרת ומים זה עליך.

יוסי: כל התיקונים עליך, אני לא.. בכלום.

משה: לא, צנרת,

יוסי: בגלל זה,

משה: צנרת ונזק שנגרם למבנה זה עליך, שזה זה והנזילה בגג.

00:20:01

יוסי: זה בטח.. 4 אלף, ואני אשלם 12 אלף.

משה: מה זה קשור?

יוסי: אתה באמת חכם.

משה: זה לא רק 4 אלף, זה למשך שנתיים וחצי זה,

יוסי: אז אני לא, אני לא אתקן, אני אסגור את החנות, מה הבעיה? אני אסגור.

משה: נו ואז מה?

יוסי: ואם אתה תביא לי את דודי, אז מה? מי ישלם את זה?

משה: את ה- 13 אלף?

משה: מאיפה אני יודע.

יוסי: מאיפה אתה, תדאג לפני שאתה קורא לבן אדם, סתם תעשה בושות, אני רציתי למכור את החנות מלפני ארבע חמש שנים, היה לי קונה טוב הייתי מוכר ו...."

הנה, הנתבע הביע דעתו מפורשות כי לא ישא בעלות התיקון, שכן לשיטתו הדבר אינו כלכלי עבורו.

לא רק זאת, מדבריו של הנתבע ניתן להסיק, כי הוא רואה קשר בין אפשרות מכירת העסק על ידי התובע לאחר ובין דרישת התובע לשאת בעלות התיקון ועל כך ידובר בהמשך.

17.הסכמים יש לכבד, הנתבע משכיר נכס. אמנם התובע לקח על עצמו התחייבות לשאת בעלות תיקונים ואולם, את שהתחייב לשאת בו, על התובע לשאת בעלויות בהתאם להתחייבותו.

על הנתבע לשאת לפיכך בעלות תיקונים הליקויים שעלות תיקונם מוטלת עליו.

אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את עלות האינסטלטור שהוזמן, בסכום של 1,700 ₪ (בשים לב לכך שהתובע הינו עוסק, אין מקום לחייב בסכום המע"מ), אשר שולמו ביום 20.8.13.

כמו כן, בשים לב לכך שתיקון הגג נועד לשמש בין היתר לתחזוקה השוטפת, אך היה בו גם משום ניסיון לתקן את בעיית החשמל, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע שליש מעלות תיקון הגג, דהיינו סכום של 1,000 ₪, אשר שולמו ביום 18.2.14.

18.התובע טוען לפיצוי בגין שלושה חודשי שכירות שבמהלכם לא עבד בית העסק, בשל הסכנה הבטיחותית הנובעת מבעיות נזילות המים בצנרת החשמל, עד לסגירת בית העסק בסופו של יום, עם סיום תקופת האופציה.

לעומתו טוען הנתבע, כי התובע סגר את בית העסק במכוון במהלך שלושת החודשים האמורים, כאשר מטרת סגירת העסק היתה העברת הזיכיון בטוטו ובלוטו לידי בעל בית עסק מתחרה, שכן לאחר שחברות הלוטו והטוטו יראו כי בית העסק סגור, תוכשר דרכו של בית העסק המתחרה לקבל זיכיון, כאשר לטענת הנתבע, התובע קיבל מבית העסק האמור תמורה בגין זיכיון זה.

19.סוגיית זיכיון הטוטו והלוטו, שהיתה אמורה להתברר במסגרת התביעה העיקרית לא הוכרעה במסגרת ההליך שלפניי, לאחר שהתביעה העיקרית לא נדונה וככל שהדבר נוגע לנתבע, הרי שתביעתו נמחקה בשל החוסר בראיות בסוגיה זו ולכן לא ניתן לקבוע ממצאים בטענת הנתבע.

ואולם, גם מבלי להכריע בטענות הנתבע בסוגיה זו, הנני סבורה, כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח, כי סגר את בית העסק דווקא בשל בעיית החשמל.

התובע העיד והדבר עולה מתוך השיח בין הצדדים, כי התובע התקשה לנהל את בית העסק ולכן היה מעוניין להעבירו לאחר.

בסמוך לסגירת בית העסק, הבין הנתבע, כי לא יסתייע בידו להשכיר את בית העסק ולא מן הנמנע, כי בשלב זה החליט התובע, כי שכרו יצא בהפסדו ולכן החליט לסגור את העסק.

הנתבע טוען, כי עמדה בפני התובע האפשרות להחזיר את בית העסק במהלך תקופה זו והנתבע אף פנה אל התובע וביקש להחזיר את העסק בטרם תסתיים תקופת השכירות, אלא שהתובע נמנע מלעשות כן בשל שיקולים זרים.

כאמור, אין בידי להכריע בשאלת קיומם של שיקולים זרים, אלא שלא ראיתי כי התובע פנה אל הנתבע וביקש ממנו לבטל את הסכם השכירות טרם תקופת השכירות.

התובע אינו יכול לאחוז בחבל בשני קצותיו. התובע, אשר סבור, כי מדובר בבית עסק שאינו ראוי, חייב להודיע למשכיר, כי אינו יכול עוד להפעיל את בית העסק וכי הוא מעוניין לסיים את תקופת השכירות.

במקרה זה, ישקול המשכיר, האם מקבל הוא את הודעת הביטול אם לאו ואם אינו מקבלה, יכול הוא לעמוד על תשלום דמי השכירות.

במקרה דנן, התובע החליט להמשיך ולהחזיק בנכס ולא ביקש להחזירו לידי הנתבע. אמנם, אין לפניי ראיה לפיה הנתבע ביקש לקבל לרשותו את המושכר, אך מתביעתו של הנתבע, אשר הוגשה בראשית חודש מאי 2014 עולה, כי לשיטת הנתבע כבר אז היה זה התובע אשר החליט להחזיק את העסק שומם למשך שלושה חודשים.

מכל מקום, שעה שמדובר בבחירה של התובע שלא להחזיר את החזקה במושכר, מבלי שנקט בצעד כלשהו לסיום הסכם השכירות לפני המועד החוזי, התובע אינו יכול לבוא בדרישה להשיב לו את דמי השכירות ששילם בגין תקופה זו.

20.מעבר לאמור, לא התרשמתי, כי הנתבע לא יכול היה לעבוד במהלך תקופה זו ורק בשל כך לא הפעיל את בית העסק.

לו אמנם זו היתה הסיבה לכך שהעסק לא הופעל, יכול היה התובע לתקן את הנזק על חשבונו ולתבוע את הנתבע בגין עלות התיקון, שהיא נמוכה משמעותית מדמי השכירות למשך שלושה חודשים (ומן הרווחים הצפויים בעת ניהול עסק).

זאת ועוד, נזקי צנרת החשמל התגלו בהתאם למסמכים שצורפו ולתצהיר מר חיים אברג'ל, כבר בחודשי הקיץ, כאשר בחודש אוגוסט 2013 קיבל התובע הצעת מחיר לתיקון וכבר בשיחה שהובאה מעלה מחודש ספטמבר 2013 ציין לפני הנתבע: "צנרת ונזק שנגרם למבנה זה עליך, שזה זה והנזילה בגג.", דהיינו התובע היה מודע לבעיה בגג.

דווקא בחודש פברואר, לקראת סוף עונת החורף, כאשר כמויות הגשמים והנזילות בעקבותיהם ממילא פוחתים, פנה התובע לבעל מקצוע על מנת שיתקן את הבעיה בגג. דומה, כי התובע לא נתן הזדמנות לתיקון זה על מנת שיצלח וכבר אז גמלה בלבו החלטה לסגור את בית העסק.

לאור האמור, לא השתכנעתי, כי הליקויים במבנה הם אלה שהביאו לסגירת בית העסק שלושה חודשים טרם סיום הסכם השכירות וממילא התובע אינו זכאי לפיצוי בדרך של השבת דמי השכירות לתקופה זו.

שוכר חלופי:

21.חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 כנוסחו הרלוונטי לענייננו מורה:

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1)בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2)בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

הסכם השכירות שבין הצדדים מורה בסעיף 8 שבו שתי הוראות סותרות, האחת מתירה העברת זכות השכירות בהסכמת המשכיר והשניה אוסרת כליל העברת זכות השכירות, כלשונו:

"השוכר מתחייב לא להעביר הסכם זה או זכות הנובעת הימנו לאחר וכן לא למסור, לא להעביר לא להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו ולא לתת לאחר זכות שימוש כלשהיא לתקופת השכירות או חלק ממנה מבלי לקבל על כך רשות מוקדמת בכתב מהמשכיר.

מובהר בזאת כי המשכיר לא ייתן הסכמתו להסבת זכויות כולן או חלקן לצד ג' כלשהו וההתקשרות בסכם זה הינה אישית ובלעדית כלפי המשכיר בלבד."

22.התובע טוען, כי פנה אינספור פעמים אל הנתבע ובפרט אל בנו אייל, על מנת שיאפשר לו להביא שוכר אחר תחתיו, אלא שהנתבע, בעיקר באמצעות בנו, סירב לעשות כן.

לטענת התובע, כאשר נכנס הוא כשוכר חלופי לנכס תחת מושקה, נעשה הדבר מבלי שהנתבע בחן את התובע לעומק וסירובו של הנתבע לאפשר שוכר חלופי נובעת בעיקר מתוך רצונו של הבן אייל להתעמר בתובע.

התובע צירף בעניין זה כדוגמא מסרון אשר שלח לבן אייל ובו ניתן לראות תחנונים של התובע על מנת שיתאפשר לו להשכיר את הנכס.

כך כותב התובע לבן אייל:

"קוראים לו משה זריהן אחי וצריך לעשות את זה לפני ה23 כי צריך לרדת לי הצק והוא יחזור לי כי אין לי כסף אני מרוסק תבין אותי בבקשה מימך תדבר גם אם אבא שלך אני יביא לך צק חדש למה הצק הזה לא יעבור." (14.8.13, שעה 16:11).

"אייל אני לא רוצה לשגע אותך אבל אתה אמרת לי לא לדבר עם אבא שלך על כלום וכל דבר שאני רוצה בקשר לעסק לפנות רק אליך ולדבר איתך אל תשלח לדבר איתו שלא יפקיד ת'צק... ותגיד לי מתי אתה רוצה שאני יבוא אליך שתכיר את משה זריהן למרות שגם שי וגם גל רוצים תמקום וגם נתן לוק רוצה... אני רוצה שתחשוב ותבדוק כמו שאמרת ותחזור אלי שתתפנה ותגיד לי מה הכי מתאים לך נקו" (15.8.13, שעה 12:39, טעויות, ככל שישנן בטקסטים הם במקור).

בהמשך, במהלך חודש ספטמבר 2013, חתמו הצדדים על תוספת להסכם בה צויין מפורשות, כי תינתן הסכמת המשכיר להסבת הסכם השכירות.

23.בכתב הגנתו צין הנתבע באשר לשוכרים חלופיים "הוצע לנתבע שוכר חלופי עלום שם." (סעיף 39 לכתב ההגנה).

בתצהיר העדות הראשית אשר הגישו הנתבע ובנו בתמיכה לתביעת הנתבע, ציינו השניים, כי התובע פנה אליהם על מנת להעביר את זכות השכירות בלוטו ובטוטו והם סירבו לכך בשל המשמעות הכלכלית בזכות זו.

בתצהיר העדות הראשית הנוגע לתביעה שכנגד טענו הנתבע ואביו, כי מעולם לא היתה מניעה מצדם להסב את הסכם השכירות לאחר. הנתבע עשה כן גם בעניינו של התובע ולו היה מציג התובע אדם כלשהו אותו היה מציע, הרי שהצעה זו היתה נבחנת לגופו של עניין.

האדם היחיד אשר עמו נפגש בנו של הנתבע הינו דודי אברהם, אשר החליט לרדת מהעניין בסופו של יום.

בעדותו ציין אייל אביטן, כי לא הוצעו לו שוכרים פוטנציאליים ואילו באשר לאותם עדים שהעידו ציין מר אביטן, כי הם אינם ראויים בעיניו.

כך העיד מר אביטן:

"ש.אני מפנה לסעיף 13 לתצהירך, אתה אומר אם משה היה מביא אנשים פוטנציאליים הייתי נפגש ומקדם את העניין כפי שנעשה לאורך השנים נספח כח' לתצהיר התובע זה מסרונים שמשה שלח לך הוא כותב לך במפורש שהוא רוצה להביא אנשים הוא כותב את השמות שלהם, אתה ענית למסרונים האלה?

ת.איזה אנשים כמוהו בדיוק, אלה החברים שלו. נראה לך שאחד כזה אני אקח, נגיד, שהוא היה מביא את האנשים, אני אקח אנשים שהוא יביא, אמור לי מי הם חבריך ואומר לך מי אתה. אני אקח אנשים כמוהו שלא יכולתי לראות אותו. כל המסרונים לא יודע למי הוא שלח. המשרד שלי מטר ממנו כל בוקר הוא היה מביא לי קפה למשרד, אז מה איפה זה...

ש.אז מה שאתה אומר שגם אם הוא היה מביא לך אנשים לא היית מסכים?

ת.אם היו באים אנשים...

ש.אני הבנתי שגם אם היה מביא לך אנשים היות ואתה לא סומך עליו, לא היית סומך עליהם?

ת.ממש ממש לא, החברים שלו שאני לא מכיר אותם, אבל לפי ההתנהלות שלו אני מאמין שלא הייתי מקבל אותם. למשל דודי אברהם זה בנאדם מכובד אחרי שנפלתי עם 3 מהמרים, אני אבחן טוב את מי אני אכניס לעסק שלי. זה שקר, תראה לי איפה המסרון הזה.

ש.הוא כותב לך, משה זריהן , גל, נתן לוק ?

ת.מי אלה האנשים האלה, מי זה משה זריהן מה הוא עושה. מי זה לוק הזה. 80 אחוז מהמסרונים זה פיקטיבי שהוא עשה. בוא נלך לטלפון שלי ונבדוק. זה הכל שקר. מסרונים אולי אחד קיבלתי זה שאמרתי לו שאני עסוק. המשרד שלי היה ליד העסק." 

24.על פניו, מתוך עדותו של מר אביטן, מראש נשללו על ידי מר אביטן כל אותם שוכרים פוטנציאליים. מר אביטן טען בעדותו כי כל אותם מסרונים שהציג התובע ובהם ציין את שם השוכרים הם פיקטיביים, אלא שלא טרח להציג את גרסתו הוא מתוך מכשיר הטלפון שלו.

על פניו, הקשה מר אביטן על התובע את נושא הבאת השוכרים וההתנהלות מולו לא היתה פשוטה, כאשר מתוך המסרונים ניתן ללמוד, כי התובע בנימה 'מבוהלת' מתנצל לפני מר אביטן, על כי העז לשוחח עם אביו, הנתבע, הגם שהסכם השכירות נחתם עם הנתבע ולא עם הבן

כך כותב התובע לבן אייל:

"איל אתה רציני תשאל את יניב הוא היה פה אמרתי לי תדבר אם אבא שלי שיביא לך את הצ'ק תחליף לו אותו מה אתה רציני? לא דיברתי איתו על כלום אחי חוץ משאני צריך להחליף לו תצק" (15.8.13, שעה 14:33

"תענה לי רגע מה אתה ילד באלו-הים שאמרת לי תדבר איתו תגיד לו שיחלף לך את הצק מה יש לך

ראית שלא דיברתי איתו על כלום והכל אני מדבר רק איתך עכשיו אתה מאשים אותי ומאיים עליי למה התקשרתי אליו בכלל ולמה דיברתי איתו אחרי שאתה בעצמך אמר לי תתקשר לאבא שלי שיביא לך תצק ותביא צק אחר במקום ?!?! מה נסגר אתך? כל הזמן אתה מחפש אותי ומוצץ לי תדם מה אתה רוצה להרוג אותי? לקבור אותי חי? תתחשב קצת תהיה אנושי למה אתה עושה לי עוול למה?!?! אתה רוצה שהעסק הזה יתפרק ושנינו נירה לעצמנו ברגליים עומדים לקחת לי תלוטו המצב שלי כלכלי לא טוב למה לעשות ככה לבן אתה אתה מחפש איך להפיל אותי ואיך להכשיל אותי ולא משנה מה אני עושה בסוף מאשים אותי אין לי שקל והצק יחזור את הלוטו לוקחים לי והמקום פה קורס ובמקום שתעזור לי אתה רק רצה לקבור אותי חי אני מסביר לך שאשתי בחודש תשיעי אין לי גרוש אתה אמור שאני רק בוכה בחיים לא עשיתי לך בעיות בתשלומים בחיים לא ביקשתי מימך כלום גם כשהיה לי נזילות בגג וגם עכשיו שיש לי פה פיצוץ בביוב ונזילות בריצוף אתה לא מרחם ולא איכפת לך ואתה לא עונה לי ומתעלם ממני... השיפוצים גמרו עליי וכבר חצי שנה שאני מפסיד כסף ומצד אחד אתה אומר לי לא לדבר עם אבא שלך וכל דבר זה רק איתך ומצד שני שאתה אומר לבקש מאבא שלך את הצק אתה גם מאשים אותי מה אתה רוצה ממני?!?! מה?!? שאני יתאבד בגללך? שאני ייצא מפה עירום? שאני ייקח מפה את כל הציוד שלי וייצא ככה בלי שקל? השקעתי פה תחיים שלי קיבלתי עסק שלא היה בו כמעט כלום לא טוטו לא לוטו ולא דלפקים ב 50 אלך ואני השקעתי פה תדם שלי... מה אתה רוצה לקחת ממני תאוכל של הילדים שלי תפרנסה של? לפניי התחלפו פה כל שנה משהו אחר אז למה דווקא לי אתה עושה עוול למה דווקא לי אתה עושה ככה? למה? אתה עושה לי תמוות אתה הורס אותי ואת המשפחה שלי דיי תהיה בן אדם למה להכשיל אותי אני לא רוצה להיות פה לא טוב לי ואין שקל על התחת השיפוצים פה הרגו אותי חצי שנה אני מביא כסף מהבית ואף פעם לא ביקשתי מימך כלום אז דווקא עכשיו שאני מבקש מימך לעזור לי אתה אומר לי לדבר עם אבא שלך ולבקש ממנו את הצק ואז אתה מאשים אותי למה התקשרתי? תחשוב בהגיון רגע אם זה הגיוני שאני כבר שנתיים וחצי מתנהל מולך וכול בעיה וכל דבר זה רק איתך ורק שאתה אומר לי אז אני מדבר עם אבא שלך כי זה מה שאמרת לי". 15.8.15:11).

מתוך המסרון העוסק בעניינים שונים, ניתן להבין את טענתו של התובע, כי חשש לפנות ישירות בעניין שוכרים חלופיים אל אייל וכי הוא לא הקשיב לו, כאשר מר אביטן לעומת זאת טוען, כי משרדו היה קרוב לבית עסקו של התובע ולכן לא היתה כל מניעה לכך שהצדדים ישוחחו ביניהם. התובע במסרון זה מבקש מהבן אייל, כי יפסיק להתעמר בו וכי יתייחס לבקשתו להביא שוכרים חלופיים כפי שעשה בעבר. תחינה מהסוג הזה, אשר היתה במסגרת תכתובת בין הצדדים זמן רב לפני שהתובע עזב את העסק והתכוון לתבוע את הנתבע ועוד לפני שנחתם הנספח לחוזה השכירות, ממנו ניתן ללמוד על נכונות מה של הנתבע להעביר את הסכם השכירות לאחר, יש בה כדי להעיד, כי התובע אמנם פנה אל הבן אייל על מנת להחליף את השוכר, אך נתקל בחומה בצורה מצדו של הבן אייל.

25.אין בפי הצדדים הסבר לכך שהבן אייל לא אפשר לתובע להביא שוכר חלופי, שכן על פניו, הנתבע אפשר לעשות כן בעבר.

מתוך שיחה שהתנהלה בין התובע ובין הנתבע, ניתן להסיק, כי ייתכן והדבר היה קשור לאחד השוכרים שהציע התובע ואשר הנתבע חשד לגביו, כי בסופו של דבר יבקש להעביר את זיכיון הטוטו והלוטו למקום אחר, כפי שנעשה בפועל.

במסגרת הסכסוך בתביעה העיקרית, טען הנתבע, כי זיכיון הטוטו והלוטו הוא זיכיון שיש לו שווי כספי. התייחסות לעניין הטוטו והלוטו ניתן לראות גם בהסכם השכירות שבין הצדדים.

כפי שטוען הנתבע, המושכר הוא נכס מאוד קטן, ששוויו הכלכלי נובע מעצם העובדה שמתנהלת במקום תחנת טוטו לוטו. התובע טען בהליך, כי אין זיכיון לטוטו ולטוטו שהוא בעל שווי כספי, שכן הזיכיון שניתן הוא לשנתיים בלבד ואין התחייבות של הלוטו והטוטו להמשיך את ההתקשרות כעבור שנתיים וכן מדובר בהתקשרות אישית, עם מפעיל התחנה, כך שבוודאי לא ניתן לומר, כי לנתבע היה זיכיון להפעלת התחנה.

26.מבלי להיכנס לסוגיה זו, שהצדדים לא דנו בה עם מחיקת התביעה העיקרית, ניתן להבין מה מקור טענתו של הנתבע. במקום הופעלה תחנת טוטו לוטו במשך שנים ארוכות. גם התובע, כאשר ביקש לחדש את הזיכיון ללוטו קיבל הודעה, כי הרישיון לא יחודש, בשל קיומה של תחנה סמוכה.

סביר להניח, כי מבחינה עסקית, כאשר ללוטו ולטוטו ישנה תחנה פעילה ורווחית, כי יהיה להם אינטרס להמשיך ולהפעיל את התחנה, גם אם אינם מחוייבים משפטית לכך. ולכן לנתבע אף היה אינטרס, כי רצף הפעלת התחנה ימשך ולכן הדבר מצא ביטוי בהסכם שבין הצדדים.

התובע הציע כשוכר חלופי את מר יגאל חכמון. הנתבע ובנו העריכו, כי מטרתו של מר חכמון היא לשכור את העסק, אשר בו מופעלת תחנת הלוטו והטוטו ולאחר שיזכה באמון הלוטו והטוטו ויתקשר עמם בהסכם, שכן הסכם ההפעלה הוא של המפעיל בפועל, יוכל מר חכמון להעביר את הפעלת התחנה למיקום אחר, שבו הוא מפעיל בית קפה.

לטענת הנתבע, מר חכמון אף היה מוכן תחילה לשלם לנתבע סכום של 200,000 ₪ ובלבד שיוותר על הפעלת התחנה במושכר.

הנתבע סירב לכניסתו של חכמון למושכר או למכירת הזיכיון לחכמון.

בשיחה שהתקיימה בין התובע לנתבע ושבמהלכה עלה רצונו של התובע להכניס שוכר חלופי ציינו השניים:

"משה: בסדר. צריך להביא בן אדם, שאתה רואה אותו, לשביעות רצונך, אין לי ברירה,

יוסי: לא אבל אז אתה הולך לדבר עם יגאל, עושה ביזנס,

משה: אני? אני?

יוסי: תביא לי 80 אלף תביא,

משה: תקשיב, תקשיב בוא נעשה סדר. מה שהיה עם יגאל מה שהיה עם יגאל, תאמין לי שאני הייתי והסברתי לך את זה גם באותו זמן שחידשתי את החוזה, אני הייתי סוג של ..., אוקי? לא ידעתי בדיוק מה מתבשל. הוא רצה להכנס לפה, וזהו, אני לא הבנתי את כל האסטרטגיה.

00:24:24

יוסי: תגיד לו 'אדוני, אתה רוצה לדבר, תקרא ל'בעל הבית',

משה: אבל אחרי זה קרא,

יוסי: ואם אני הייתי מסכים,

משה: סבבה,

יוסי: אולי לא, אבל ברגע שאתה מנסה לעקוף אותו, ואתה ויגאל,

משה: אני לא יוסי, אני לא עושה דברים כלאה, אני לא עושה עושה דברים כאלה. אני לא עושה דברים כאלה. אמרתי לך שהיה פה איזשהי טעות, אני..., ועובדה שמאז אני משלם על הטעות הזאת. אני משלם עליה הרבה. הרבה הרבה שאני משלם עליה, ....

יוסי: יגאל אומר לי 'אני אתן לך בתנאי שתסגור את העסק' מי.. דבר כזה אומרים,

משה: נו מה אני,

יוסי: מה, הוא עכשיו בא, לפני שישה חודשים הוא רוצה לתבוע לי, אני..

משה: יופי, אז מה הבעיה, למה הוא לא....

יוסי: לא היית צריך בכלל לדבר איתו.

משה: אני לא ידעתי שזה מה שעושים, אני לא מדבר, למה אני קובע בגלל זה התעצבנתי ואמרתי ' לא עושים דברים כאלה' ובגלל זה לדעתי גם הוא עושה את הבלאגן לקחת טוטו ולוטו, וברגע שאני לא אעמוד ביעדים- יקחו אותם. אני הסברתי את זה לאייל, ואני לא רוצה שזה יקרה, אני לא רוצה....."(עמ' 23-24).

27.עניין נוסף שעולה בשיח בין הצדדים הינו העובדה שהתובע פיגר בתשלום אחד בגין דמי השכירות, פיגור שהכעיס את הנתבע ובנו, אם כי על פניו, מתוך השיח, כבר קודם לכן לא הקל הבן אייל עם התובע בעניין השוכר החלופי, אך לאחר אותו פיגור, נראה, כי התייחסות הנתבע ובנו אל התובע היתה כאל אדם שאין ליתן בו אמון כלל וכלל.

התובע, הודיע לנתבע, כי לא יעמוד בתשלומו של אחד השיקים (שיק חודש אוגוסט 2013). הודעה בעניין נמסרה לנתבע מראש, אך על פניו, מתוך השיח בין הצדדים ומתוך ההתנהלות, עולה, כי הנתבע הערים קשיים, ככל שביכולתו, על מנת שהתשלום לא ישולם בסופו של דבר (עובדה המכשירה טענה להפרת הסכם).

התובע ביקש לשלם את סכום השיק מייד לאחר חילולו והגם שביקש מראש שלא לפקיד אותו. פקידה מטעם הבנק ביקשה לקבל פרטי חשבון בנק על מנת שיופקד כסף, אך הבן אייל הודיע לפקידה, כי אין טעם לשלם את סכום השיק, שכן פנה להליכי הוצאה לפועל (הודעה שהסתברה כלא נכונה). התובע שלח שיק חלופי לביתו של הנתבע, כאשר את השיק החלופי מסר באמצעות שליח. מי שקיבלה את השיק סרבה להזדהות ולחתום, כאשר התובע טוען, בשיח עם הנתבע, כי תיאורה של האשה תואם לתיאור אשת הנתבע. רק בחודש ספטמבר הוסדר פרעון התשלום, לאחר שמתוך השיח בין הצדדים עולה, כי הנתבע מתחנן כי עניין זה יוסדר.

כך שוחחו ביניהם הצדדים:

"יוסי: אבל למה צריכים להגיע לזה?

משה: כי זה נפל, הצ'ק הזה שהפקידו אותו, אני אמרתי לאייל שיביא לי אותו, שאני אחליף אותו, גם לך אז ביקשתי, שתביאו לי את הצ'ק אני אחליף אותו.

יוסי: אבל הצ'ק הזה היה בבנק. היה צריך להביא להם כסף.

משה: אבל אמרתי לכם למשוך אותו כי אני אביא את הכסף אחרי.

יוסי: מה למשוך אותו ?

משה: אני אמרתי, אני אמרתי שאני אביא מישהו,

יוסי: מה אני יכול למשוך,

משה: הייתי מביא לך צ'ק אחר, הרי דיברתי עם אייל שאני רוצה להכניס בן אדם אחר.

יוסי: אני כשאני מפקיד צ'ק לבנק,

משה: נו,

יוסי: אני יכול.. 60%,

משה : או. קיי.

יוסי: מחשבון..., נתנו לי 10 כשהגיע התאריך, אמרתי 'אדוני, אתה עשית צ'ק תביא 10 אלף, אתה רוצה אנחנו..',

משה: אבל בגלל זה, שאני הבאתי בן אדם, גם אמרתי אז ל, נו,.

...

טוב עכשיו ברצינות, בקיצור, מה אתה מתכוון לעשות? אתה רוצה בדרך הקשה, בדרך הקלה,

משה: זה אייל החליט ככה, בדרך הקשה. בדרך הקשה הוא לא יכול לעשות כלום, כי אני מבחינתי עומד בחוק. אתה מבין? היה לי פה נזילות של הגג, היה לי נזילות של, אני לא רוצה להגיע לדברים האלה,

יוסי: תקשיב תקשיב,

משה: נו,

יוסי: .., אני פשוט לא רוצה להעביר את זה, לגמור איתך בדרך הטובה תגיד לי, יש פה מאה חנויות, תראה לי בן אדם אחד, עמית אחד שלא משלם לי שכירות

...

יוסי: אמרתי לך הצ'ק לא בא, לא יעזור כלום, הוא חייב להיפרע, אתה לא יכול לפרוע אותו, ...נשיג עשר, אבל ניתן לו גם.. אחת, ואז היית, כמו פעם שעברה, הייתי מחכה לך, .. מבקש..,

משה: כן, אבל אייל, אייל אמר שהוא יבדוק,

יוסי: אין,

משה: אייל אמר לי שהוא יבדוק, כי הרי אמרתי לו שאני רוצה להביא מישהו אחר במקום,

יוסי: אייל עצבני, לא, כי הוא אמר שאתה מביא לו כל מיני עבריינים.

משה: הבאתי, תקשיב, דודי אברהם, אין יותר בן אדם טוב מזה, אין.

יוסי: כן, מה הוא רוצה דודי אברהם?

משה: לא... שהוא יהיה פה,

יוסי: בוא.. לך תביא אותו,

משה: להגיד לדודי שיבוא?

יוסי: כן." (עמ' 8-11)

תהא הסיבה אשר תהא, ושיקוליהם של הנתבע ובנו עמם, הקשו הנתבע ובנו על התובע להביא שוכר חלופי, בין בדרך של התעלמות אייל מהפניות בעניין ובין בדרך של סירובו לאפשר שוכר חלופי, ללא כל סיבה.

28.מר דודי אברהם, שהוא השוכר החלופי היחיד שלגביו העיד הבן אייל, כי הוא שוכר שאותו היה מוכן לאשר, לא העיד בהליך שלפניי. יצויין, כי נקבעה ישיבה מיוחדת לשם שמיעת עדותו של מר אברהם, אלא לאחר שהצדדים שוחחו עמו, הוסכם, כי לבקשת מר אברהם, ימנע מר אברהם מלהעיד, מבלי שיהיה באי העדתו כדי לפגוע בטענות הצדדים ומבלי שבית המשפט יזקוף זאת לחובת מי מהצדדים.

הגם שדודי אברהם לא העיד, העיד מר גל דיין אשר העיד, כי ביקש להתקשר בעסקה יחד עם דודי אברהם, כשותפו, אלא שאייל העביר מסר לדודי אברהם, כי אינן מעוניין להעביר את זכות השכירות ולכן העסקה לא יצאה לפועל. עדות זו, מפי שותפו של מר אבהרם, בוודאי בעלת משמעות כדי להעיד על השיח בין הבן אייל ובין השוכרים.

פרט לגל דיין העידו גם אלי מלכה ומשה זריהן אשר שמותיהם הועלו גם בתכתובות בין אייל ובין התובע.

התרשמתי, כי מדובר ברוכשים אותנטיים, בשיח בין התובע ובין הנתבע עולה, כי הנתבע מבקש להציג שוכרים פוטנציאליים. חלק מאותם שוכרים מיועדים אף פתחו בסופו של יום בית קפה במקום סמוך, כך שנראה, כי המשא ומתן בין הצדדים אמנם היה אמתי.

29.השוכרים כולם הציגו הסכם ממנו עולה, כי אמנם התכוונו לרכוש את העסק.

למרות קיומו של הסכם זה, התרשמתי, כי מדובר במשא ומתן עם הרוכשים אשר לא הבשיל לכדי עסקה ממש וגם ההסכם קבע כתנאי מוקדם לתחולתו את הסכמת המשכיר. מר משה זריהן העיד למשל, כי התובע ביקש ממנו לחתום על זיכרון הדברים ולאחר שבעל הבית יאשר את העסקה, יוכלו הצדדים להתקדם. נראה אם כן, כי לא כל העובדות והפרטים נסגרו, אם כי בוודאי ניתן ללמוד על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם, מתוך זיכרון הדברים.

30.הראיות שהציג התובע שכנעו אותי, כי לו אמנם היתה נכונות מצד הנתבע, או מצד בנו אייל, לאפשר העברת זכות השכירות, היה התובע מעביר את הזכות לאחר וכי בסופו של יום, כאשר הבין, כי הנתבע לא ישתף עמו פעולה בהעברת זכות השכירות, לא עשה כן התובע וסגר את בית העסק.

31.בהתאם להוראות החוק, רשאי שוכר להעביר את זכות השכירות גם ללא הסכמת המשכיר. איני סבורה, כי עצם העובדה שהתובע לא עשה כן בניגוד לדעת הנתבע צריכה לעמוד לו לרועץ.

על פניו, נראה, כי התובע מכבד את הנתבע ואף חושש מפני התנגחות עמו או עם בנו. זאת ועוד, לא סביר להניח, כי שוכר יבקש להכנס לבית עסק בניגוד לדעתו של המשכיר.

שוכר חדש, יכול לכל היותר ליהנות מתקופת השכירות החוזית של קודמו, על מנת שיוכל להישאר במושכר תקופה ארוכה יותר, עליו לזכות לשיתוף פעולה מצד המשכיר, אשר עלול לסרב להאריך את הסכם השכירות לתקופה נוספת. מתוך עדותם של השוכרים הפוטנציאליים, נראה, כי אף לא אחד מהם היה מעוניין לכפות עצמו על משכיר ולכן, שעה שהמשכיר סירב להחלפת השוכר, פנו לדרכם בלא התקשרות עם התובע.

32.בסופו של יום, כאמור, העסק נסגר בלא שהתובע זכה לקבל תמורה מהשוכר החלופי ונגרם לו נזק בשל כך.

התובע ביקש להעמיד את שיעור נזקיו בגין העדר אפשרות להכניס שוכר חלופי על סכום של 200,000 ₪, בהתאם להסכמים שהוצגו.

הנתבע לעומת זאת טוען, כי התובע קיבל גם קיבל כספים בסופו של יום, מיגאל חכמון, אשר פתח עסק מתחרה ובעצם סגירת בית העסק לתקופה של שלושה חודשים עד למסירת החזקה במושכר לנתבע, בוצעה עסקה עם חכמון, שבגינה קיבל התובע תמורה.

טענתו זו של הנתבע לא הוכחה, כאשר את סוגיית הזיכיון בחרו הצדדים שלא לברר במסגרת הליך זה, אלא שמשמעות כוונתם שלא לעשות כן הינה לא רק לסוגיית העדר הוכחה לטענות הנתבע, במסגרת תביעתו הוא, אלא גם שהנתבע לא הרים את הנטל לסתור טענת התובע לנזק שנגרם לו כתוצאה מאי מכירת העסק.

מצאתי מקום להעיר במאמר מוסגר, למען הסר ספק, כי הנתבע אמנם לא הוכיח טענתו זו, אך באי הבאת הראיה כנתבע, אין כדי לפגוע באפשרות שלו, ככל שיבקש לעשות כן, להוכיח במסגרת תביעה שיגיש, כי התובע גרם לו לנזק בסגירת בית העסק והעברת הזיכיון לאחר.

33.אשר לנזקיו של התובע, לאחר שלא הוכחה סיבה טובה שבגינה לא אפשר הנתבע לתובע להחליף את זהות השוכר, ולאחר שהשתכנעתי, כי נמצאו רוכשים פוטנציאליים לעסק והתובע יכול היה למצוא שוכר שעמו תבוצע עסקה, זכאי התובע לפיצוי בגין נזקיו.

על מנת להוכיח את שיעור נזקיו, הגיש התובע את חוות דעתו של רואה החשבון איציק סלובודיאנסקי. חוות הדעת הוגשה גם בנוגע לעניינים נוספים, הקשורים בתביעה העיקרית, אלא שנותרה במחלוקת סוגיית אבדן הרווח כתוצאה מאי מכירת העסק לאחר.

לסוגיה זו לא הוגשה חוות דעת נגדית על ידי הנתבע במסגרת ראיותיו לתביעה שכנגד, אם כי מלכתחילה הוגשה חוות דעת הנוגעת לסוגיות התביעה העיקרית.

רואה החשבון נחקר על חוות דעתו והסביר מדוע עומד הוא מאחורי חוות דעתו, כאשר לשיטתו, שווי העסק נמדד במכפלה של שלושה ברווח לשנה הקודמת למכירת העסק ובמקרה דנן, סכום של 50,000 ₪, דהיינו סכום של 150,000 ₪ כתמורה עבור העסק הינו סביר.

רואה החשבון הסתמך על הדו"ח השנתי לשנת 2012, אלא שעיון בדו"ח השנתי לשנת 2013 מלמד, כי באותה שנה העסק הפסיד. בוודאי ראוי היה לקחת גם נתוני שנה זאת בחשבון, בפרט נוכח הירידה הדרסטית בהכנסות לעומת שנה קודם, כאשר שנה אחת בוודאי אינה יכולה להיות מדד על מנת להעריך שוויו של עסק, שידוע, כי מבוקש למכור אותו נוכח הפסדים.

34.עיון בהסכמים שבין התובע ובין השוכרים הפוטנציאליים, כמו גם עיון בהסכם שנחתם עם מושקה ובשיחת הטלפון שנערכה בין מושקה ובין אייל אביטן, מלמד, כי סכום העסקה אינו כולל רק את המוניטין, אלא העסקה כוללת גם את תכולה בית העסק והציוד שבו.

בהסכם עם מושקה צויין: "תמורת זכויות המוכרת בחנות, הציוד והסחורה ישלם...."

מר משוקה ציין בשיחה עם מר אייל אביטן, כי מכר את העסק תמורת 147,000 ₪, אך הסכום כלל גם חודש וחצי או חודשיים שכירות, בשים לב למועד סיום תקופת השכירות של מושקה מול הנתבע והעובדה שהתובע נכנס לבית העסק לפני תום תקופת השכירות של מושקה.

בזיכרון הדברים שנחתם עם התובע על ידי השוכרים הפוטנציאלים צויין: "והואיל וצד ב' מעוניין לרכוש מצד א' את העסק במצבו כיום AS IS , על כלל זכויותיו וחובותיו העתידיים, ובכלל זאת המוניטין והציוד של העסק;"

הנה, בפועל, ההסכמים מדברים גם על רכישת ציוד ובהסכמים עם התובע, מנגד גם על רכישת חובות עתידיים, אך גם זכויות עתידיות.

התובע לא צירף כל מידע, לא באשר לשווי הציוד ולא באשר לשווי הסחורה או ההתחייבויות והזכויות, אם כי התובע צירף בתמיכה לטענתו באשר להשקעות שהשקיע בבית העסק לאחר שפרצה שריפה במקום, אסמכתאות לעניין ציוד שרכש. כמו כן, באחת השיחות של התובע והנתבע, ציין התובע לפני הנתבע:

"נכון. אבל בגלל זה אמרתי, כל אני שילמתי פה גם הרבה כסף. אז לא אכפת לי, אני מפסיד כבר כסף, והשקעתי פה המון. רק הריהוט הזה עלה לי 40 אלף שקל." (עמ' 17 להקלטה).

בבית המשפט ציין התובע, כי הריהוט עלה אף 50,000 ₪. כמו כן, מהדו"חות שצורפו על ידי התובע, עולה, כי המלאי בסוף שנת הכספים עמד על כ- 80,000 ₪ בשנת 2012 ועל כ- 100,000 ₪ בשנת 2013.

מר אביטן אף העיד, כי התובע פרסם את ציוד בית העסק באתרי אינטרנט לשם מכירתם לאחר סגירת העסק, כך שיש להניח, כי התובע לא הפסיד את שווי הציוד או הסחורה בבית העסק ומכל מקום מדובר ברכוש שיש לו שווי, שאמור היה להיות חלק מעסקת המכירה ושנותר בידי התובע.

35.למרות שאין בידי כלים להעריך את שווי המוניטין מתוך כלל העסקה, שאינה תואמת את חוות הדעת של רואה החשבון ולכן גם לא ניתן להסתמך רק עליה, לא מצאתי מקום שלא לפצות את התובע כלל בגין נזקיו כתוצאה מהעדר אפשרות למכור את בית העסק.

סביר להניח, כי בעת שהתובע מוכר עסק עובד, גם שוויים של הסחורה הרהיטים והציוד נלקח בחשבון במסגרת כוללת של העסקה, כאשר עם סגירת העסק, סביר להניח, כי חלק מהפריטים לא ימכרו, בפרט כאשר מדובר בפריטים בודדים, כמו מסכי מחשב וטלוויזיה, מדפים קטנים אלו ואחרים וגם לא ברי, כי התובע יכול היה למכור את מלוא הסחורה שהיתה בבית העסק.

בהעדר נתונים לפיכך בעניין זה ובשים לב לעדותו של המומחה מטעם התובע וליתר הראיות מהן עולה, כי אכן התובע אמור היה לקבל סכומי כסף בלתי מבוטלים בגין מכירת העסק ואף לאור עדותם של הנתבע ובנו לעניין המוניטין שיש לבית העסק, מצאתי מקום לפסוק לתובע פיצוי בשיעור של 50,000 ₪ בגין אבדן רווח כתוצאה מהעדר אפשרות למכור את העסק, בשל סירובו של הנתבע לאפשר לתובע לעשות כן.

סכום זה משקף הפחתה מקסימלית של שווי הריהוט הציוד והסחורה מתוך התמורה. לא תמיד ניתן לגזור במדוייק את שווי המוניטין וגם התובע טרם ערך חשבון מפורט בעניין, כיוון שהעסקאות טרם יצאו אל הפועל, אך על פניו, העסקה כללה גם מוניטין ולא בכדי היה לתובע אינטרס למכור את העסק כעסק עובד ולא למכור אך ורק את תכולתו.

עוגמת נפש

36.התובע טוען לעוגמת נפש ואי נוחות בעת ניהול בית העסק, עקב התעלמותו של המשכיר מהצורך לתקן את בית העסק וכתוצאה מחוסר אפשרות למכור את העסק.

איני סבורה, כי יש מקום לפסוק פיצוי בגין העדר אפשרות למכור את בית העסק, שעה שבסופו של דבר נפסק לתובע פיצוי בגין אבדן רווחיו בסוגיה זו, כאשר מדובר בנכס עסקי וכמדיניות אין מקום לפסוק בדרך כלל פיצוי בגין עוגמת נפש בהתנהלות עסקית.

ואולם, ככל שהדבר נוגע לניהול בית העסק, אין ספק, כי העדר אפשרות של התובע לתקן את בעיית הפיצוץ בצנרת, גרם לתובע חוסר נוחות בניהול העסק.

עדותו של התובע בעניין זה נתמכה גם על ידי עובדת בית העסק, אשר העידה על הצורך להדיח כלים ללא מערכת ביוב ועל הנזילות התמידיות כתוצאה מכך.

מעבר לסוגיית חוסר הנוחות, הרי שנגרם לעובדי בית העסק גם אבדן זמן בשל הצורך להתנהל באופן בלתי סביר עקב אי תיקון התקלה. שטיפת כלים בתוך דלי אינה האופן המצופה לניהול בית עסק וסביר להניח, כי גם לקוח הצופה בהתנהלות כזו נרתע מלקבל שירות מבית העסק.

לאור האמור, מצאתי מקום לפסוק לתובע פיצוי בשיעור של 5,000 ₪.

סוף דבר

36.לאור המסקנה אליה הגעתי, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן:

סכום של 1,700 ₪ (עלות אינסטלטור), בצירוף ריבית כחוק מיום 20.8.13.

סכום של 1,000 ₪ (השתתפות בתיקון הגג), בצירוף ריבית כחוק מיום 18.2.14.

סכום של 50,000 ₪ בגין אבדן רווח כתוצאה מהעדר אפשרות להסב את הסכם השכירות, בצירוף ריבית כחוק מיום הגשת התביעה.

סכום של 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש, בצירוף ריבית כחוק מהיום.

37. כמו כן, אני מחייבת את הנתבע בהוצאות התובע הכוללים עלות שכר המומחים (האוס קולור בסכום של 932, ₪ נכון ליום 13.2.14 ושכר רואה החשבון סלובודיאנסקי), שכר עדים ואגרות.

סכומים אלו ישאו ריבית כחוק מיום הוצאתם ועד לתשלום בפועל.

38.אשר לשכ"ט עו"ד, התובע מבקש לפסוק לו שכר גם בשל ניהול תביעת הנתבע.

תביעת הנתבע בתביעה העיקרית הוגשה על סכום של 500,000 ₪. על פניו, אופן ניהול ההליך על ידי הנתבע האריך את הדיון, כאשר הנתבע לא פעל לפי לוח הזמנים שנדרש ממנו ובסופו של יום, ביום שמיעת הראיות, לאחר שב"כ התובע נערך לחקירת עדים, התבטלה הישיבה והתביעה העיקרית נמחקה.

התובע זכאי לפסיקת שכר גם בגין הליך זה, אם כי יש לקחת בחשבון כמובן, כי מדובר בסוגיה אחת, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד, כך שלחלק גדול מהמשאבים שהוצאו לצורך ניהול ההליך היה נזקק התובע ממילא. כמו כן יש לקחת בחשבון, כי בשל התארכות ההליך, פסק בית המשפט בהחלטת ביניים הוצאות.

מצאתי מקום לחייב את הנתבע בהוצאות התובע בסכום כולל של 31,000 ₪.

39.בשולי פסק הדין, ברצוני להתנצל לפני הצדדים על העיכוב במתן פסק הדין.

ניתן היום, ו' אב תשע"ח, 18 יולי 2018, בהעדר הצדדים.