המר ואח' נ' מקסומוב ואח'

רקע – כתבי הטענות

1. תביעה זו עוסקת בדירות מגורים בבית משותף המצוי ברחוב ז'בוטינסקי 65 ברמת גן והידוע כחלקה 129 בגוש 6205 (להלן: "הבניין").

   התובעת 1 הינה בעלת הזכויות בדירה המצויה בקומה הראשונה בבניין ואשר מסומנת כדירה מס' 4 (להלן: "דירת התובעים"). התובע 2 הוא בן זוגה של התובעת 1 ואף הוא מתגורר בדירה.

   הנתבעים 1-3 הינם בעלי הזכויות בדירה המצויה בקומה שניה, מעל דירת התובעים, ואשר מסומנת כדירה מס' 5 (להלן: "דירת הנתבעים"). אין מחלוקת בין הצדדים כי דירה מס' 5 מחולקת בפועל ל-3 יחידות דיור נפרדות, כאשר הנתבעים 4 עד 8 היו בעבר, או הינם כיום, שוכרים של יחידות הדיור השונות.

2. התובעים האריכו עד מאוד בכתבי הטענות מטעמם ובניהול ההליך בכלל, אולם כפי שאפרט לעיל, הפרדת העיקר מהטפל מגלה כי כתבי הטענות מגדירים מחלוקות מגודרות וברורות בין הצדדים.

   בכתב התביעה המתוקן מעלים למעשה התובעים שתי טענות מרכזיות כנגד הנתבעים: הטענה הראשונה הינה כי הנתבעים 1-3 פיצלו את דירת הנתבעים לשלוש יחידות דיור נפרדות, כאשר פועל יוצא של טענה זו הינה שדירת הנתבעים המחולקת לשלוש יחידות דיור נפרדות, מושכרת לשוכרים שונים, ואלו הם הנתבעים 4 עד 8.

   הטענה השנייה של התובעים הינה לליקויים בדירתם אשר אירעו כתוצאה מפיצול דירת התובעים ומאירועי נזילות מים.

3. לאור טענות אלו מבקשים התובעים בכתב התביעה המתוקן סעדים כספיים וכן צווי עשה. במסגרת הסעדים הכספיים מבקשים התובעים את הסעדים הבאים:

   א.פיצויי בגין אובדן שימוש והנאה בדירה בשנים 2008 עד 2014 בסך של 108,480 ₪.

   ב.עלות תיקון ליקויים בסך של 38,950 ₪.

   ג.תשלום לקבלן מטעמם בסך של 14,360 ₪.

   ד.ירידת ערך הדירה בסך של 55,000 ₪.

   ה.עוגמת נפש בסך של 300,000 ₪.

   ו. קבלת דמי השכירות ששילמו הנתבעים 4-8 לנתבעים 1-3 בסך של 189,000 ₪.

4. למרות שהסכומים האמורים לעיל מצטברים לסכום של 705,790 ₪, הועמד סכום התביעה על סך של 500,000 ₪. בנוסף לסכומים אלו עתרו התובעים לתשלום הוצאות שונות וכן תשלומים לגבי אובדן דמי שימוש לאחר הגשת התביעה.

5. בנוסף לסעדים הכספיים עתרו התובעים למתן צווי עשה הבאים:

   א.מתן אפשרות כניסה לתובעים לדירת הנתבעים לצורך ביצוע תיקונים;

   ב.השבת המצב לקדמותו בעניין פיצול הדירות וכן הוספת תברואות או מתקנים;

   ג.תיקון כל הליקויים וזאת בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט;

6. כמו כן עתרו התובעים לצווי מניעה קבועים האוסרים על התובעים לפצל את דירתם וכן האוסרים מגורים בדירות המפוצלות.

7. הנתבעים 1-6 ו- 8 הגישו כתב הגנה מתוקן (במאמר מוסגר אציין כי הנתבע 7 לא הגיש כתב הגנה וניתן כנגדו פסק דין בהעדר הגנה).

   במסגרת כתב ההגנה מתוקן העלו הנתבעים מספר טענות מקדמיות, בין היתר:

   א. התיישנות ביחס לאקט פיצול הדירות;

   ב.השתק לאור תביעה קטנה שהגישו התובעים במסגרת תיק 463-04-08;

   ג.דחיית טענות התובעים לאור אי הצגת היתרי הבניה הרלוונטיים;

   ד.העדר יריבות בין התובע 2 לבין הנתבעים;

   ה.היעדר הבחנה בין הראשי הנזק ביחס לתובעים ולנתבעים.

8. לגופם של דברים הפנו הנתבעים להיתר הבניה של הבניין, אשר לטענתם נרשם בו כי הבניין הינו בן 18 דירות, מתוכן 4 דירות בהן חדר מגורים וחדר נוחיות אחד בלבד. בנסיבות אלו, טענו הנתבעים, לא מן הנמנע כי דירת הנתבעים הינה דירה שהותרה בהיתר המקורי, היתר שכאמור התיר באופן מפורש מספר דירות של חדר אחד וחדר נוחיות אחד.

9. הנתבעים לא הכחישו בכתב ההגנה המתוקן כי נוצרו בעיות רטיבות ונזילות מדירתם, אולם טענו כי מאז ומתמיד היו מוכנים לתקן בעיות אלו ואלו אכן תוקנו, כפי שעולה לעמדתם מחוות דעת שצורפה לכתב ההגנה.

   הנתבעים הכחישו את כלל הנזקים הנטענים.

10. מן הרקע ותמצית טענות הצדדים בכתבי הטענות עולה כי על בית המשפט להכריע בשתי מחלוקות עיקריות: הראשונה - האם פיצלו הנתבעים את דירתם שלא כדין באופן המזכה את התובעים בצווי עשה ובסעד כספי, והשנייה – האם גרמו הנתבעים לנזק לדירת התובעים.

    המומחה מטעם בית המשפט וחוות דעתו

11. לאחר תיקון כתב התביעה על ידי התובעים וסיום הליכי הביניים בתיק, החליט בית המשפט ביום 11.4.2016 למנות את המהנדס מר יעקב כהן כמומחה מטעם בית המשפט לבדיקת הטענות המקצועיות העולות מכתבי הטענות שהוגשו על ידי הצדדים ומחוות הדעת מטעמם (להלן: "המומחה").

12. ביום 22.6.2016 הגיש המומחה מטעם בית המשפט את חוות דעתו.

13. במסגרת פרק ה' לחוות דעתו מתאר המומחה את הדירות ומציין כי דירת התובעים עברה שיפוץ מקיף וכי נצפו בה סימני רטיבות. לגבי דירת הנתבעים מציין המומחה כי זו מחולקת ל-3 יחידות דיור נפרדות.

    המומחה סוקר את טענות הצדדים והמומחים מטעמם ביחס לרטיבות ולנזקי הרטיבות וקובע כי בשנת 2015 בוצעו תיקונים בדירה לאור נזילות שהיו בעבר, ואינן קיימות היום, אם כי במצב הנוכחי עדיין נצפתה רטיבות נקודתית וקילופי צבע. עוד קובע המומחה גם את הצורך בביצוע מעקב האם כתמי הרטיבות חוזרים.

    המומחה בודק גם את נושא ההפחתה בדמי השכירות לאור בעיות הרטיבות והחשמל הנובעות מהרטיבות וכן את ירידת ערך הדירה לאור בעיות אלו.

14. המומחה מסכם את חוות דעתו וקובע את הסכומים הבאים:

    • עלויות תיקון הליקויים – 4,500 ₪;

    • אובדן דמי שכירות – 21,910 ₪;

    • ירידת ערך הדירה – 52,500 ₪.

15. לעניין היתרי הבניה מציין המומחה כי איתר את היתר הבניה המקורי של הבניין משנת 1954, אך לא מצא תכנית הגשה של ההיתר. עוד מציין המומחה כי לא איתר תכנית או שרטוט של היחידה הרלוונטית (דירת התובעים) גם בבקשות נוספות להיתר אשר הוגשו באותו הבניין.

16. לאחר שניתנה חוות הדעת שלחו התובעים שאלות הבהרה למומחה, כאשר במסגרת התשובות להן עדכן המומחה את חוות דעתו. כך קבע המומחה במסגרת המענה לשאלות ההבהרה כי ליקויי הרטיבות החלו בשנת 2008 ולכן יש לפסוק הפסד דמי שכירות גם לשנים 2008 עד 2013 וזאת בסכום כולל של 16,848 ₪. כמו כן קבע כי מתקני התברואה הותקנו בשנים 2003 עד 2004. המומחה התייחס בתשובותיו גם לנקודות נוספות שהועלו במסגרת שאלות ההבהרה.

17. אציין כי הצדדים לא ביקשו לזמן לחקירה את המומחה מטעם בית המשפט.

    ראיות ועדויות הצדדים

18. בית המשפט החליט כי הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בכתב.

19. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות הראשית, כדלקמן:

    • תצהיר התובעת 1 – גב' אדיט המר;

    • תצהיר התובע 2 – מר אלכסנדר פלוסטיאנו;

20. מלבד תצהירי עדות ראשית אלו, הגישו התובעים בקשה הנושאת 9 עמודים במסגרתה ביקשו לזמן לא פחות מ – 24 עדים ועדות נוספים. בנוסף הגישו התובעים תיק מוצגים ובו מאות עמודים.

21. הנתבעים הגישו תצהיר עדות ראשית של הנתבעת 1, הגב' מרינה מקסימוב.

22. לאור הגשת תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעים, עתרו התובעים לזמן לעדות גם את יתר הנתבעים אשר לא הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.

23. ביום 11.6.2017 נתקיים דיון קדם משפט אשר עיקרו עסק בבקשה התובעים לזימון העדים. במסגרת הדיון החליט בית המשפט כי אין מקום לזמן עדים כה רבים מעיריית רמת גן לנושא פיצול הדירות וכי ניתן להסתפק בשלושה עדים בלבד. כמו כן ניתנו החלטות נקודתיות לגבי זימון עדים שהייתה לגביהם מחלוקת.

    בסיומו של הדיון הורה בית המשפט לתובעים להגיש רשימה מעודכנת, בהתאם להחלטות בית המשפט, של עדים שזימונם נדרש. רשימה מעודכנת שכזו אכן הוגשה, וביום 22.6.2017 אושר זימון העדים בהתאם לרשימה המתוקנת.

24. ביום 4.12.2017 הודיעו התובעים כי לאור ההלכה הקובעת כי אי הבאת ראיות רלוונטיות פועלת כנגד הצד שהיה אמור להביא את הראיות הוא מוותר על זימון יתר הנתבעים לעדות.

    כמו כן, הגישו התובעים תצהיר עדות ראשית נוסף של מר אלון ציפרבלט.

25. בסופו של דבר, ולאחר עוד מספר שינויים במצבת עדים, העידו לפני בית המשפט העדים הבאים מטעם התביעה: גב' אמירה נאווי, מר עובדיה שמה, מר מארק אליהו, מר עופר שובע, מר סלאבה בוטנר, מר אלון ציפרבלט, מר אלכסנדר פלוסטיאנו וגב' אדיט המר. מטעם ההגנה העידה רק הנתבעת 1.

26. הצדדים הגישו סיכומים מטעמם. אתייחס לטענותיהם בסיכומים בפרק הדיון וההכרעה.

    דיון והכרעה

27. כפי שציינתי לעיל, התובעים הכבירו על התיק הליכים, עדים ומסמכים אין ספור, אולם בסופם של דברים עיון בסיכומי הצדדים מגלה שתי מחלוקות הנדרשות להכרעה, שאלת פיצול דירת הנתבעים ללא היתר ושאלת הנזקים לדירת התובעים עקב נזילות מדירת הנתבעים.

    אדון בשאלות אלו.

    פיצול הדירה ללא היתר

28. לעניין שאלת פיצול הדירה ללא היתר יש להבחין בין שתי שאלות נפרדות. השאלה הראשונה, האם פוצלה דירת הנתבעים באופן פיזי לשלוש יחידות דיור נפרדות, והשאלה השנייה, האם הפיצול נעשה בניגוד להיתר הבניה של המבנה.

    רק ככל שאקבע כי הדירה אכן פוצלה פיזית לשלוש יחידות דיור וכי הפיצול נעשה בניגוד להיתר הבניה הקיים, יהיה מקום להידרש לסוגיה – מה הם הסעדים העומדים לתובעים במקרה שכזה.

    הפיצול הפיזי של הדירה

29. למעשה, כיום אין כל מחלוקת בין הצדדים בשאלת הפיצול הפיזי. ראשית, הנתבעת 1 הודתה בדיון ההוכחות בפה מלא כי הדירה פוצלה לשלוש יחידות דיור. מעבר לכך, כלל העדים הרלוונטיים העידו על הפיצול הפיזי של הדירות.

    כך, למשל, קובע באופן ברור המומחה מטעם בית המשפט אשר ביקר בדירה.

    כך, גם קובע מר עופר שובע, פקח מטעם עיריית רמת גן אשר ביקר בדירה.

30. עוד אציין כי אין כל חדש בהודיית הנתבעת 1 בפיצול הפיזי של הדירות היות ועוד בהליך "הודיה בעובדה" (ר' מוצגים 356-357 לתיק מוצגי התביעה) הודתה הנתבעת 1 כי היא משכירה את דירתה למספר שוכרים שונים וכי נחתמו הסכמי שכירות עם שוכרים שונים, הודיה זו משקפת למעשה הודאה כי הדירה מפוצלת באופן פיזי. אבהיר כי הנתבעת 1 הכחישה במסגרת מוצג 356 כי פיצול זה מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה.

31. לפיכך, אני קובע כי התובעים הוכיחו כי דירת הנתבעים אינה למעשה דירה אחת, אלא זו מפוצלת לשלוש יחידות דיור נפרדות.

32. מכאן יש לבחון האם הפיצול האמור הינו בניגוד להיתר הבניה.

    האם קיים היתר לפיצול הדירה?

33. כאמור, אין עוד חולק כי דירת הנתבעים מחולקת לשלוש יחידות דיור נפרדות. מכאן, עולה השאלה האם קיים היתר בניה לחלוקה האמורה, או שמא מדובר בחלוקה שנעשתה ללא היתר.

34. באופן עקרוני, המענה על שאלה שכזו אמור להיות טכני, שלא לומר פשוט, כאשר כל שנדרש הינו השוואת המצב בפועל של דירת הנתבעים להיתר הבניה הקיים במשרדי הוועדה המקומית רמת גן.

35. בעניין זה אבהיר כי בהתאם לתקנות התכנון והבניה, הבקשה להיתר בניה כוללת חלק מילולי המתאר את הבניה המבוקשת וכן תכנית הבקשה להיתר המכונה בעגה המקצועית כ- "גרמושקה" או "הרמוניקה" המתארת בשרטוט את הבניה המבוקשת. מתכונת זו של תיאור בשרטוט של הבניה המבוקשת נדרש הן לפני התקנות הקודמות [תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970] והן לפי התקנות החדשות שהחליפו את התקנות הללו - תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016.

    מכאן, כאשר מאשרת הוועדה המקומית בקשה להיתר בניה, כולל היתר בניה זה דף מקדים המתאר את הבניה שאושרה וכן שרטוט ("גרמושקה") בה מתוארת בצורה גרפית הבניה שאושרה.

36. לפיכך, במקרה שלפנינו על מנת להכריע האם שלושת היחידות הקיימות בדירת הנתבעים הינן לפי היתר הבניה או מנוגדות להיתר הבניה, יש לבחון בתיק הבניין בוועדה המקומית את היתר הבניה, ולהשוות את המצב בשטח הן לדף המילולי של היתר הבניה וחשוב מכך להשוות לתכנית הבקשה להיתר (הגרמושקה).

37. אלא שבמקרה שלפני תכנית הבקשה להיתר לא נמצאה ואינה קיימת בתיק הבניין, אלא רק דף מילולי של היתר הבניה.

    על העדר תכנית היתר הבניה ניתן ללמוד מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אשר קובע באופן מפורש כי בתיק הבניין קיים היתר מקורי משנת 1954, אך אין תכנית הגשה.

    תמונה דומה עולה מהמוצג שסומן כמוצג ת/1 שהינו דוח שהכינו המפקחים עמיר גופר ועופר שובע עבור המחלקה המשפטית של עיריית רמת גן.

    בדוח זה מאשרים המפקחים כי הדירה נשוא המחלוקת מחולקת ל- 3 יחידות דיור נפרדות. עם זאת מציינים המפקחים:

    "לא מצאתי היתר בניה המכיל את קומה 3 דירה 5"

    אבהיר כי מדובר בעדות של גורמי מקצוע אובייקטיבים מטעם הוועדה המקומית, וכאשר אלו קובעים כי אין תכנית בקשה להיתר לדירה הרלוונטית, מצאתי כי יש לקבל את עדותם.

38. לפיכך, בהעדר תכנית בקשה להיתר (גרמושקה) המראה את שרטוט הדירה בקומה 5 כדירה אחת או כ – 3 יחידות דיור, לא ניתן לומר כי "פיצול" יחידות הדיור הינו בניגוד להיתר, היות וייתכן כי עוד בבקשה להיתר המקורית הותר להקים 3 יחידות דיור קטנות.

39. נותר לבחון האם מהדף המילולי של ההיתר, זה שנמצא וקיים, ניתן ללמוד על מספר היחידות שהותרו בבניין כולו, ומכאן אולי ניתן יהיה להסיק - האם מדובר בדירה שפוצלה שלא כדין, או בפיצול שהותר עוד בהיתר המקורי.

40. היתר הבניה המקורי, אשר ניתן בשנת 1954, עוד טרם חוקק חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, מכונה "רישיון" וממוספר במספר 3403 (להלן ולשם הנוחות: "ההיתר"). ההיתר הוגש כנספח ג' לתצהיר הנתבעת, כנספח למכתב ב"כ עיריית רמת גן שנשלח לב"כ התובעים מיום 27.7.15 (צורף לתיק מוצגי התובעים). המפקח מטעם עיריית רמת גן אישר כי היתר 3403 הוא ההיתר אשר נמצא בתיק הבניין. לא מיותר לציין כי הגוש והחלקה המפורטים בהיתר הבניה 3403 תואמים את הגוש והחלקה של הבניין נושא התביעה.

    מכאן, יש לבחון האם מההיתר ניתן ללמוד כי הפיצול הפיזי של הדירה בקומה 5 נוגד את היתר הבניה.

41. כל שיש בהיתר הבניה הינו תיאור מילולי של הבניה המותרת, אשר בשל חשיבותו אצטטו במלואו:

    "להקמת בניין, המכיל 5 חנויות, 4 דירות של חדר ונוחיות, דירה של חדר וחצי ונוחיות, 5 דירות של שני חדרים, 7 דירות של ½2 חדרים, דירה של ½3 חדרים בשטח כללי של 931 מ"ר"

    כלומר, ספירת מספר היחידות המותרות בהיתר הבניה מעלה כי מותרות 18 יחידות דיור בבניין, מתוכן מותרות 4 יחידות דיור של "חדר ונוחיות".

    השלב הבא בבדיקה הינה בחינת השאלה - האם כיום מלבד דירה מס' 5 (דירת הנתבעים) קיימות 17 יחידות דיור נוספת בבניין. ככל שכך אכן יימצא, ניתן יהיה ללמוד כי פיצול דירה מס' 5 לשלוש יחידות נפרדות מהווה עבירת בניה. עם זאת, ככל שמספר יחידות הדיור הקיים בבניין קטן מ- 14 יחידות דיור, אז לכאורה עולה מהחלק המילולי של היתר הבניה שניתן, כי לכל הפחות קיימת אפשרות כי דירה מס' 5 אושרה במקור למעשה כשלוש יחידות דיור נפרדות.

42. התוצאה של בחינה זו הינה ברורה, הבניין כיום אינו כולל 17 יחידות דיור, כאשר לא מצאתי כל ראיה מטעם התובעים כי הבניין מלבד הדירה או הדירות של התובעים כולל כבר 17 יחידות דיור. ההפך הוא הנכון. התובעים טענו כך בכתב התביעה המקורי מטעמם:

    "עקב הפיצול הבלתי חוקי והחלוקה הבלתי חוקית של דירת הנתבעת ל-3 דירות, בבניין הלכה למעשה יש 8 דירות, במקום 6 דירות"

    ברור אפוא שלפי טענת התובעים עצמם אין הבניין כולל ללא דירה מס' 5, דירת הנתבעים, 17 יחידות דיור, ומכאן המסקנה הינה כי אין כל סתירה בין מלל היתר הבניה המתיר 18 יחידות דיור בבניין לבין העובדה כי דירה מס' 5 הינה למעשה 3 יחידות דיור.

    אציין כי אף מחוות דעת השמאית מטעם התובעים, הגב' לימור מזור, עולה כי הבניין אינו כולל יותר מ-9 דירות במצבו הנוכחי וכך אף עולה מנסח רישום המקרקעין.

    עוד אבהיר כי בהעדר רישום בית משותף לא ניתן ללמוד באופן מובהק מנסח רישום המקרקעין על מספר יחידות הדיור הקיימות בבניין, אולם ניתוח הגיוני של נסח רישום המקרקעין מעלה כי אין בבניין יותר מ – 15 יחידות דיור.

    תמיכה נוספת לכך שמספר יחידות הדיור בבניין נמוך מ – 15 ניתן למצוא בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט המציין כי בכניסה לבניין קיימות 9 תיבות דואר בלבד (ר' עמ' 9 לחוות הדעת).

43. בנסיבות אלו, כאשר היתר הבניה התיר מפורשות הקמת 18 יחידות דיור בבניין, וכאשר במצב הנוכחי אין 15 יחידות דיור מלבד דירה מס' 5, הרי התייחסות לדירה מס' 5, דירת הנתבעים, כשלוש יחידות דיור אינה מהווה סתירה להיתר הבניה המקורי.

44. זאת ועוד, לא רק שאין סתירה בין מספר היחידות בבניין בהיתר המקורי לבין הבנוי בפועל (לרבות התייחסות לדירה מס' 5 כשלוש יחידות דיור), אלא שאף גודלן של היחידות המפוצלות לכאורה בדירת הנתבעים תואם באופן כללי את גודל היחידות המפורט בהיתר הבניה, ואבאר:

    בתיאור הדירות הקיימות במסגרת דירה מס' 5 כיום, קובע המומחה מטעם בית המשפט, ואיש לא חלק על תיאור זה, כי דירה מס' 5 כוללת שלוש יחידות דיור, כאשר:

    "כל יחידת דיור כוללת חדר אחד הכולל מטבחון, תא שירותים הכולל מקלחון"

    עיון במלל של דף היתר הבניה המקורי המצוטט לעיל, מגלה כי היתר הבניה התיר באופן מפורש להקים בבניין:

    "4 דירות של חדר ונוחיות"

    כלומר, היתר הבניה המקורי מאפשר באופן פוזיטיבי הקמת יחידות דיור של חדר + נוחיות, באופן דומה להפליא ליחידות הדיור הקיימות כיום במסגרת דירת הנתבעים.

    אציין כי התובעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, כי קיימות בבניין 4 יחידות דיור אחרות של חדר + נוחיות.

45. לפיכך, הן מניתוח מספר יחידות הדיור המותרות בהיתר המקורי לעומת אלו הקיימות בבניין בפועל והן מניתוח מלל היתר הבניה המתיר מפורשות דירות בנות חדר + נוחיות בבניין, עולה כי "הפיצול" הנטען בדירה מס' 5, כלל אינו "פיצול", אלא מצב התואם את ההיתר המקורי של הבניין.

46. מסד ראיות חשוב נוסף אשר יכול היה לתמוך בטענת התובעים כי פיצול דירה מס' 5 נעשה שלא כדין מצוי בהליכים של עיריית רמת גן והוועדה המקומית רמת גן כנגד הנתבעים לאור טענת התובעים לפיצול שלא כדין של דירה מס' 5 על ידי התובעים. לעניין זה אציין כי המסמכים מתיקי הפיקוח ובית המשפט לעניינים מקומיים צורפו לתיק מוצגי התובעים והוגשו בהסכמה במסגרת עדות פקחי עיריית רמת גן.

    אקדים ואומר כי ניתוח של מסד ראיות זה לא רק שאינו מלמד כי הפיצול נעשה בניגוד להיתר הבניה, אלא יכול אף להעיד ההפך, ואבאר:

47. ההליך הראשון הרלוונטי לענייננו הינו כתב אישום מיום 19.1.05 בתיק ת"פ 153/05 עיריית רמת גן כנגד דוד מקסומוב (הנתבע 3 כאן). עיון בכתב האישום אכן מלמד כי עיריית רמת גן מאשימה את הנתבע 3 בפיצול דירת הנתבעים ל – 3 יחידות דיור, כפי שטוענים התובעים כאן.

    ברור כי ככל שהנתבע 3 היה מורשע בעבירה זו, היה בכך חיזוק משמעותי ולמעשה מוחלט לטענות התובעים.

    אולם אין חולק כי הנתבע 3 לא הורשע בתיק זה. כך, ביום 30.1.2006 התקיים דיון, במסגרתו כפר הנתבע 3 באשמה וטען, ככל הנראה ביחס לפיצול הנטען - "לגבי החלוקה הפנימית – אני לא חושב שאני צריך היתר...", ובית המשפט קבע לאור טענה זו את התיק להוכחות.

    אלא, שהוכחות לא התקיימו בתיק הפלילי וזאת לאור בקשת המאשימה להתלות את התיק. אציין כי נימוק הבקשה להתליה כתוב בכתב יד וקשה להבנה. עם זאת, אף אם אקבל את טענת התובעים כי הנימוק היה קושי באיתור הנתבע 3, הרי אין מחלוקת כי התיק הותלה על ידי בית המשפט הנכבד, כך שאין בו בכדי להעיד דבר בעד או נגד הגרסה כי הדירה פוצלה בניגוד להיתר הבניה.

48. הסבב השני של התנהלות עיריית רמת גן נגד התובעים החל בשנת 2015 לאור תלונת ב"כ התובעים לעיריית רמת גן. תלונה זו הולידה שני מסמכים.

    המסמך הראשון הינו "דוח מפקח לאחר ביקור בשטח" מיום 7.3.2016. מדוח זה עולה כי דירה 5 אכן מפוצלת ל – 3 יחידות דיור.

    אין בדוח כל אזכור או השוואה של המצב בשטח להיתר הבניה. במאמר מוסגר אציין כי במסגרת הדוח מציין מפקח הבניה כי ביקר גם בדירת התובעים וראה נזקי רטיבות.

    המסמך השני הינו מוצג ת/1 אשר כבר צוין לעיל, שהינו הדוח שהכינו מר עמית גופר, מנהל הפיקוח על הבניה ברמת גן, ביחד עם עופר שובע מפקח על הבניה, למחלקה המשפטית, במסגרתו מציינים אלו כי יחידה מס' 5 של התובעים אכן פוצלה ל- 3 יחידות דיור. עם זאת, מציינים אלו כי לא מצאו היתר בניה הכולל שירטוט של קומה 3 ודירה מס' 5.

    ברור כי ככל שדוח זה היה מוליד כתב אישום והרשעה כנגד הנתבעים היה בכך לאמת באופן מוחלט כמעט את טענות התובעים. אולם, אין חולק כי לא כך קרה, כתב אישום לא הוגש כנגד הנתבעים, ואלו ממילא לא הורשעו.

    ביום 19.7.2017 עונה עו"ד חגית מנדלוביץ', מהשירות המשפטי של עירית רמת גן, למנהל הפיקוח מר עמית גופר במכתב שהוגש וסומן כת/2.

    מהמכתב עולה כי הדוח ת/1 היה לפניה וכן כי נעשו השלמות חקירה בנושא.

    לגופם של דברים קובעת עורכת הדין מהשירות המשפטי:

    "הריני להודיעכם, כי לאחר שעיינו בחומר החקירה הוחלט לסגור את תיק החקירה מחמת חוסר ראיות מספיקות להעמדה לדין כיון שלא נמצאה ראיה כי מדובר בדירה אחת שפוצלה שלא כדין, לא נמצא תשריט היתר בניה של הנכס בתיק בניין ובעיון בנסחי טאבו עולה כי הבניין טרם נרשם כבית משותף ומכך לא נמצא תשריט בית משותף"

    והדברים מדברים בעד עצמם, עיריית רמת גן לא רק שלא הגישה כתב אישום נגד הנתבעים בחשד לפיצול הדירות, אלא סבורה כי אין ראיה כי מדובר בדירה אחת שפוצלה שלא כדין.

    ברור כי עמדה זו של עיריית רמת גן אינה מחייבת את בית משפט זה, אולם ברור גם כי אין בעמדה זו של עיריית רמת גן בכדי לתמוך בטענת התובעים כי דירת הנתבעים פוצלה שלא כדין.

49. כפי שנימקתי בהרחבה לעיל, אף בית משפט זה סבור, כעמדת עיריית רמת גן, כי מניתוח העדויות והראיות שהובאו לפניו עולה כי לא רק שאין כל ראיה כי הדירה פוצלה שלא כדין, אלא שניתן למצוא בהיתר הבניה המילולי המקורי רמזים לכך שניתן להקים 3 יחידות דיור בנות חדר אחד ונוחיות במסגרת דירת הנתבעים.

50. אציין כי לא נעלמו מעיני טענות התובעים כי דירה מס' 5 הייתה דירה אחת וכי את עבודות הפיצול לטענתם, או ההתאמה להיתר המקורי כטענת הנתבעים, ביצעו הנתבעים בשלב מאוחר, כאשר הדירה שרכשו הייתה דירה אחת. אולם אף אם אקבל טענה זו של התובעים, הרי אין בכך להועיל לתובעים במסגרת תיק זה, ואפרט:

    הסעד המבוקש על ידי התובעים בעניין פיצול הדירות אינו נוגע לעצם ביצוע העבודות לפיצול הדירות, אלא לתוצאת העבודות - כך שהדירות מפוצלות בניגוד להיתר הבניה. לפיכך, אף אם עצם העבודות לפיצול הדירה היה שלא כדין, הרי כאשר התוצאה של עבודות אלו הינה התאמה של הדירה להיתר הבניה המקורי וכאשר המצב כיום הינו כי לא ניתן לקבוע העדר התאמה של המצב הקיים להיתר הבניה המקורי, דין טענות התובעים בעניין זה להידחות.

    במילים אחרות, אף אילו נבנה הבניין באופן מקורי כאשר דירה 5 הינה דירה אחת (או לחלופין שקודמי התובעים איחדו את שלושת הדירות לדירה אחת) והתובעים הם אלו שביצעו את פעולות הפיצול שסופן שלוש יחידות דיור בהתאם להיתר המקורי, הרי כאשר המצב כיום של הדירות אינו נוגד את ההיתר המקורי, או למצער אין ראיה לסתירה שכזו, הרי אין מקום לקבוע כי הדירה מפוצלת בניגוד להיתר הבניה.

51. לאור האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים כי דירת התובעים מפוצלת בניגוד להיתר הבניה או בניגוד לדין, ומכאן אני דוחה את כלל הסעדים הנוגעים לכך, ובפרט את צווי העשה וצווי המניעה.

52. לאור העובדה כי העילות המיוחסות לנתבעים 4, 5, 6, ו - 8 עניינם רק בהקשר לפיצול הדירות ולא מיוחסת להם כל אחריות בעניין הנזילות, הרי פועל יוצא מדחיית הטענה כי הדירות פוצלו ללא היתר הינה דחיית התביעה כנגד הנתבעים 4, 5, 6, ו – 8.

53. עוד אציין כי לאור דחיית הטענה לגופה, לא מצאתי מקום להתייחס לטענות מקדמיות שטענו הנתבעים בעניין זה כגון התיישנות וכן השתק לאור תביעה קטנה שהתנהלה בעבר.

    נזקי התובעים

    כללי – מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט

54. כמפורט לעיל, בתיק זה קיימות חוות דעת של הצדדים וכן חוות דעת של המומחה מטעם בית המשפט וזאת הן לעניין נזקי הנזילות והן לעניין ירידת הערך וההפחתה בדמי השכירות.

55. ההלכה בעניין מעמדה של חוות הדעת מטעם מומחה בית המשפט הינה הלכה ברורה, מפורשת וחד משמעית אשר נסקרה בעשרות, אם לא במאות פסקי דין, כאשר זו סוכמה היטב בת"א (מרכז) 36334-11-10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (פורסם במאגר נבו, 9.1.2017):

    "כידוע, מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך (ראו: אורי גורן ועופר דרורי "עדויות מומחים לאחר תקנות  סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 3), התשס"ה-2005: היבטים דיוניים ומהותיים" המשפט יב 167, 182-180, 191 (2007); ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ-מאגרי בניה בע"מ נ' דמארי, [פורסם בנבו] פסקה י"ב (9.4.2006); ע"א 2099/08 עיריית אשקלון נ' תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 22 (28.10.2010) (להלן: "עניין עיריית אשקלון")).

     

    בהתאם לכך, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת והלכה היא כי בית המשפט יאמץ את חוות הדעת של המומחה המקצועי שהוא ממנה (עניין עיריית אשקלון, שאוזכר לעיל), שעה שעסקינן בעניינים מקצועיים שלבית המשפט אין מומחיות וידע מקצועי לגביהם.

     

    אמנם, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)), ואמנם, מומחה בית המשפט הינו ככל העדים וניתן להעמיד לבחינה את מקצועיותו ואת עמדותיו – ויחד עם זאת, בדרך כלל בית המשפט יאמץ את ממצאי המומחה המקצועי האובייקטיבי מטעמו וזאת בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי [פורסם בנבו] (23.4.90); ע"א 1240/96 שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563), ע"א 5509/09 מסארווה נ' מסארווה [פורסם בנבו] (23.2.2014) (להלן: "עניין מסארווה")). על הלכות אלו חזר בית המשפט לאחרונה בת.א. (חי') 20103-11-14 עוסמאן עבאס נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 13.12.2016) ובת.א. (מחוזי ת"א) 18238-07-12 יוסף לוי נ' רפאל רייך (פורסם בנבו, 18.08.2016))." (הדגשה לא במקור – ג.ה.).

56. לפיכך, אני סבור כי נקודת המוצא לדיון בתיק זה הינה חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, חוות דעת אשר עדיפה על חוות דעת הצדדים, כאשר מתוך נקודת מוצא זו, יש לבחון את הטענות הספציפיות של הצדדים ביחס לרכיבים שונים בחוות הדעת.

    אציין כי טכניקה דומה אומצה לאחרונה בת"א (ת"א) 1145/07 משה שפושניק מערכות בע"מ נ' רשת מלונות אטלס בע"מ (פורסם במאגר נבו, 8.8.17):

    "נקודת המוצא להכרעה היא חוות דעת המומחה וטענות שני הצדדים כנגדה. בכך אין למעשה כל חידוש."

57. על רקע הלכה זו אבחן את שלושת ראשי הנזק אליהם התייחס המומחה מטעם בית המשפט.

    עלות התיקונים לעתיד

58. ראשית אבהיר כי אין מחלוקת לגבי עצם אחריות הנתבעים 1-3 לנזקים אלו, כאשר הם מודים למעשה כי הנזילות היו מהדירה שלהם, וטענתם בעניין הייתה כי הם תיקנו את הליקויים.

    ר' לשם הדוגמה, הודיית הנתבעת 1 בכך שהנזילה תוצאתה בדירה שלה וזאת בתמלול נספח א לתצהירה:

    "הנזילה הייתה אכן מהדייר למעלה"

59. לפיכך יש לבחון רק את עלות התיקון בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ולאור טענות הצדדים.

60. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי עלות תיקון הליקויים שנותרו הינה בסך של 4,500 ₪.

61. לא מצאתי בטענות הצדדים נימוק של ממש לסטות מקביעת המומחה מטעם בית המשפט לגבי עלות זו, כאשר המומחה הינו כאמור מומחה אובייקטיבי אשר נתן חוות דעת בתחום מומחיותו. אבהיר כי העדפתי את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בעניין זה על פני חוות הדעת מטעם התובעים, כאשר חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט אובייקטיבית, מבוארת, מנומקת והגיונית.

62. לפיכך, אני פוסק פיצוי בסך של 4,500 ₪ בגין תיקון הליקויים הקיימים.

    תיקון ליקויים בעבר

63. אין מחלוקת בין הצדדים כי חלק מהליקויים שנגרמו בעבר בגין הנזילות מדירת הנתבעים תוקנו על ידי הנתבעים ועל חשבונם. עם זאת, התובעים עדיין טוענים כי חלק מהליקויים תוקן על ידם ועל חשבונם ומכאן יש לפצות אותם על עלות זו.

    בפרט טוענים התובעים כי סך של 14,360 ₪ תוקן על ידי קבלן מטעמם, מר אלון ציפרבלט, אשר אף הגיש תצהיר מטעמו ונחקר עליו.

64. אני סבור כי יש לפסוק לתובעים את הפיצוי בגין ראש נזק זה.

    תצהיר מר ציפרבלט מפורט ובהיר כאשר זה נסמך גם על מסמכים מזמן אמת. זאת ועוד, מר ציפרבלט אף נחקר על תצהירו וחזר על גרסתו הקוהרנטית לעניין הנזקים שהיו בדירת התובעים, העבודות שביצע על מנת לתקנם והתשלום שקיבל.

65. אציין כי בהתאם להלכה, כאשר נזק מתוקן בפועל, וקיימות הוכחות לעלות התיקון בפועל, הרי כל עוד לא הוכח כי עלות התיקון מוטה, יש להעדיף את העלות בפועל על פני חוות דעת תיאורטית של מומחה, ר' ת"א (מחוזי חי') 1183/95 מלכה יוסף ו- 22 אח' נ' שיכון בע"מ (פורסם בנבו, 21.8.2002), וכן ר' בהיקש ע"א (מרכז) 33147-11-14‏ ‏אוטו שי שרותי מימון והשכרה 2006 בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 23.2.2015).

66. לפיכך, אני סבור שעל הנתבעים 1-3 לפצות את התובעים בגין עלות התיקונים שבוצעו על ידי אלון ציפרבלט בסך של 14,360 ₪.

     

    אובדן דמי שכירות/ אובדן שימוש והנאה

67. ראשית אבהיר כי לשיטתי אין הבחנה בין אובדן דמי שכירות כתוצאה מליקויי הנזילות לבין אובדן שימוש והנאה מהנכס. כך שלגבי התקופה שהתובעים התגוררו בעצמם בדירה מתבטא ראש נזק זה באובדן ההנאה הישירה שלהם מדירתם, ואילו בתקופה שהדירה הייתה מושכרת מתבטא אותו ראש הנזק בהפחתת דמי השכירות המתקבלים בגין הדירה. במילים אחרות, הנזק בראש נזק זה הינו הפער בין דמי השכירות שהיו מקבלים התובעים על דירה רגילה לבין דמי השכירות המתקבלים מדירה ובה ליקויי נזילות כפי שמצא המומחה מטעם בית המשפט.

    לפיכך, התייחסתי לראש נזק זה על סמך חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט לגבי כלל התקופה הרלוונטית, ללא הבחנה בין התקופה בה גרו התובעים או מי מהם בדירה (שאז מדובר באובדן הנאה) לבין התקופה בה הייתה מושכרת (שאז מדובר באובדן דמי שכירות).

68. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי קיים אובדן של דמי שכירות בשיעור של 40% לתקופה שבין 1.3.2014 ועד 31.5.2015, סה"כ 18,360 ₪ וכן אובדן דמי שכירות בשיעור של 10% לתקופה בין 1.6.15 ועד ליום 19.5.16 בסך כולל של 3,550 ₪.

69. במסגרת תשובות המומחה לשאלות ההבהרה, קבע המומחה כי לגבי השנים 2008 ועד 2013 הוכח כי היו קיימים ליקויי רטיבות אשר הצדיקו הפחתה של דמי השכירות בשיעור של 10% ובסך כולל של 16,848 ₪.

70. מכאן סך כל הפיצוי בגין אובדן שימוש והנאה בדירת התובעים מסתכם לעמדת המומחה מטעם בית המשפט בסכום של 38,758 ₪.

    לא מצאתי נימוק של ממש בסיכומי הצדדים לסטות מחוות דעת המומחה בנושא זה, כאשר מצאתי כי לא היה מדובר באירוע נזילות חד פעמי אלא ברצף אירועים, כאשר בכל אירוע נוצר ליקויי מתמשך.

    ירידת ערך הדירה

71. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי ירידת הערך הנובעת מהליקויים שנגרמו עקב הנזילות הינה בשיעור של 5% ובסך של 52,500 ₪.

72. אציין כי המקרים בהם תוכר ירידת ערך של דירה עקב ליקויי נזילות שתוקנו הינם נדירים, ר' למשל את שנקבע בת"א (ת"א) 33958-11-10‏ ברי איצקין נ' רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ (פורסם במאגר נבו, 28.8.2013). שקלתי האם אכן המקרה שלפני נכלל באותם מקרים נדירים בהם ראוי לתת פיצוי על ירידת ערך של דירה עקב נזקי נזילות, והחלטתי שראוי ליתן פיצוי במקרה זה.

73. הנימוק הראשון למתן הפיצוי הינו חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. מדובר במומחה בתחום ההנדסה בעל תואר בהנדסה ושמאי מקרקעין רב וותק ומוניטין. יתרה מזו, המומחה מטעם בית המשפט הוא זה שביקר במקום והיה חשוף הן להתרשמות בלתי אמצעית מהליקויים והן לכלל החומר המקצועי שהגישו לו הצדדים, ובנסיבות אלו על אף שקביעתו בעניין ירידת הערך הינה חריגה, הרי היא עדיין אפשרית על פי הפסיקה וחשוב מכך הינה עניין שנמצא בליבת תחום המומחיות של המומחה ועל כן לא מצאתי סיבה שלא לאמץ קביעה מקצועית זו של המומחה.

74. הנימוק השני הינו התקופה הארוכה בה סובלים התובעים מהנזילות. כפי שקובע המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו ובתשובה לשאלות ההבהרה מדובר בנזילות חוזרות ונשנות בדירת התובעים, כאשר כלל אין וודאות שאלו לא ישובו בעתיד. ברור גם שכל אירוע נזילה, אף אם תוקן על ידי הנתבעים, גורם נזק מתמשך.

    אכן הנתבעים הציגו עדויות ואף הקלטות מהן עולה כי היו מוכנים לתקן על חשבונם את הנזילות מעת לעת, אך אין בעצם הנכונות לתקן את הליקויים בכדי לאיין את העובדה כי קיימות נזילות ואלו גורמות נזק מצטבר, לרבות ירידת ערך.

75. הנימוק השלישי נעוץ בעובדה כי התובעת 1 העידה כי נושא הנזילות לא נפתר לחלוטין ואף שאין קביעה כזו של המומחה מטעם בית המשפט, הרי בנסיבות אלו, יש בפיצויי בגין ירידת ערך לשקף גם את אותו חשש של קונה סביר של הדירה מהישנות של אירועי נזילות בעתיד.

    בנסיבות אלו, אני סבור כי ראוי ונכון לפסוק לתובעים פיצויי ירידת ערך בשיעור ובסכום שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

    הוצאות בגין חוות דעת מומחים

76. התובעים מבקשים החזר הוצאות, בהתאם לפירוט כדלקמן:

    1. שכר טרחת השמאי מטעמה – לימור מזור – 1,400 ₪.

    2. חוות דעת י. זכאי שמאים – 900 ש"ח

    3. חוות דעת מהנדס גדליה מטעמה (לרבות חוות דעת משלימה)– 2,800 ₪.

    4. תשלום לחברת חקירות –575 ₪.

77. ההוצאות הללו כולן הן הוצאות שהוצאו לצורך השבת המצב לקדמותו ובאופן עקרוני כאשר הנתבעים אחראים על נזקי הנזילה, עליהם לשאת בהוצאות אלו, בכפוף לנטל הקטנת הנזק ולהוכחת שיעורן.

78. לגבי ההוצאות המפורטות בסעיפים 1 עד 3, הרי מדובר בהוצאות סבירות, מגובות בקבלות, ומכאן אני קובע כי על הנתבעים לשאת בהן במלואן.

79. לגבי ההוצאה המפורטת בסעיף 4, הרי אני סבור כי הוצאה זו לא הייתה הכרחית בנסיבות העניין, ומכאן אין מקום לקבוע פיצוי בגינה.

    עוגמת נפש

80. התובעים תבעו עגמת נפש בסך של 300,000 ₪.

81. יש לזכור כי התובעים תבעו גם ראש נזק של אובדן הנאה ושימוש בדירה בסך של 180,480 ₪, כאשר בית המשפט פסק לזכות התובעים את מלוא הסכום שקבע המומחה מטעם בית המשפט בעניין זה כאובדן דמי שכירות.

82. אני סבור כי קיימת חפיפה משמעותית בין הפיצוי בגין אובדן הנאה בדירה והפיצוי בגין עוגמת נפש ולמעשה מדובר בשני ראשי נזק שאינם ממוניים וכמעט חופפים. ניתן להקיש על המקרה שלפנינו מההלכה שנפסקה לעניין היבלעות הנזק של פגיעה באוטונומיה במסגרת פיצויי כאב וסבל בנזקי גוף בעניין ע"א 2278/16 פלונית נ' מדינת ישראל (פורסם במאגר נבו, 12.3.2018):

    "כפי שבתי המשפט אינם נוהגים לפסוק פיצוי נפרד עבור צער, בושת, אי-נוחות, כעס, השפלה, טרדה, פחד, אבדן אמון בבני אדם וכיו"ב, אין מקום לפסוק פיצוי נפרד עבור אותן תחושות שליליות תוצאתיות כאשר הן נובעות משלילת זכות הבחירה"

83. עוד אציין בעניין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים כי בדין הישראלי פיצוי עונשי יינתן רק במקרים חריגים ופיצוי בגין עוגמת נפש אינו מהווה דרך מותרת או עוקפת להענקת פיצוי עונשי במקום בו לא ראוי לפסוק פיצוי שכזה.

    עם זאת, אני סבור כי אכן אירועי הנזילות החוזרים ונשנים גרמו עוגמת נפש לתובעים, וכך גם התרשמתי מעדות התובעת 1 בדיון.

    בנסיבות אלו, ולאחר שערכתי איזון, אני סבור שיש להסתפק בפיצוי מתון בגין עוגמת נפש בסך של 5,000 ₪.

    דמי שכירות אשר נגבו מהנתבעים 4-8

84. התובעים טענו כי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט או מכוח דין אחר, הם זכאים לקבל את דמי השכירות ששילמו הנתבעים 4-8.

85. כאמור לעיל דחיתי את טענת התובעים ביחס לפיצול הדירות שלא כדין, ומכאן יש לדחות גם את הטענה כי דמי השכירות נגבו שלא כדין.

86. בכל מקרה, ברור כי אף אם הדירות היו מפוצלות שלא כדין, אין כל זכות לתובעים, לא מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט ולא מכוח כל דין אחר, לקבל את דמי השכירות ששילם צד ג' לצד ב' ומדובר בטענה שדינה להידחות.

    סיכום הסעדים הכספיים

87. לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי על הנתבעים 1-3 לפצות את התובעים בסכומים הבאים:

    • עלות תיקון הליקויים – 4,500 ₪.

    • הוצאות מומחי התובעים – 5,100 ₪.

    • עלות תיקון ליקויים בעבר – 14,360 ₪.

    • אובדן הנאה ושימוש – 38,758 ₪

    • ירידת ערך הדירה – 52,500 ₪.

    • עוגמת נפש – 5,000 ₪.

88. מכאן סך כל הפיצוי הכספי הינו: 120,218 ₪.

    שכר טרחה והוצאות

89. התביעה שלפני הוערכה על ידי התובעים בסך של 706,790 ₪, אולם הוגשה על סך של 500,000 ₪ לצורכי אגרה. כן התבקשו סעדים מהותיים של צווי עשה המורים על שינויים משמעותיים בדירת הנתבעים.

90. בסופם של הליכים דחיתי באופן מוחלט את הטענה של התובעים בדבר פיצול הדירה שלא כדין ומכאן את הסעדים בעניין זה. בעניין הנזק הכספי פסקתי סכום של 120,218 ₪, סכום המהווה כ- 17% בלבד מסכום כלל הנזקים שנטענו על ידי התובעים וכ- 24% מסכום התביעה לצורכי אגרה.

91. הוצאות המשפט אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את הוצאות המשפט שהוצאו על ידו. עוד נקבע בהלכה הפסוקה כי נקודת המוצא לפסיקת ההוצאות לצד הזוכה הינה כיסוי ריאלי של ההוצאות שהוציא הצד לצורך המשפט, ר' פסק הדין המנחה בעניין ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית (פורסם במאגר נבו, 30.6.2005).

92. במקרה שלפניי במערכת היחסים שבין התובעים לנתבעים 1-3 יש להביא בחשבון מצד אחד כי מקצת התביעה אכן התקבלה והנתבעים 1-3 חויבו לשלם סכום לא מבוטל של כ- 120,000 ₪, סכום אותו לא היו מוכנים לשלם טרם המשפט ותשלומו הוא תוצאה של ההליכים המשפטיים שנקטו התובעים, כך שלא ניתן לקבוע כי הייתה זו תביעת סרק.

    מצד שני, יש להביא בחשבון כי התובעים הגישו תביעה "מנופחת" מבחינה כספית ללא כל הצדקה וכי הסעד המהותי אותו דרשו בעניין פיצול הדירות נדחה.

    בנסיבות אלו אני סבור כי בעניין הוצאות המשפט (כלומר, אגרות, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט וכיוצא בזה) יישא כל צד בהוצאותיו.

    בעניין שכר טרחת עורך דין אני סבור כי יש לפסוק שכר טרחה לטובת התובעים, אולם באופן מתון ביותר. אשר על כן, יישאו הנתבעים בשכר טרחת עו"ד התובעים בסך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום.

93. במערכת היחסים בין התובעים לנתבעים 4, 5, 6, ו-8 הדברים שונים. התביעה כנגד הנתבעים אלו נדחתה כליל. זאת ועוד. מלכתחילה לא ברור מדוע צורפו נתבעים אלו כנתבעים לתביעה, בהיותם שוכרים בשכירות חופשית של הדירות, ובפרט כאשר לטענת התובעים עצמם הדירות פוצלו על ידי הנתבעים 1-3 ולא על ידי שוכרי הדירות.

    ברור גם שאין כל אחריות לנזקי נזילות לשוכרי דירה בשכירות חופשית.

94. בנסיבות אלו, אני סבור כי כאשר נדחו כל הטענות כנגד נתבעים אלו, יש לחייב את התובעים בתשלום הוצאות ושכר טרחת עורך דין נתבעים אלו בשיעור משמעותי וריאלי.

    לפיכך, התובעים ישלמו לנתבעים 4, 5, 6, ו-8 הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ (לכלל הנתבעים) וכן יישאו בשכר טרחת עו"ד הנתבעים הללו בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ) לכלל הנתבעים.

     

    סיכום

95. לאור האמור והמפורט לעיל אני פוסק כי הנתבעים 1-3 ישלמו לתובעים סך של 120,218 ₪ כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 20.6.2016 (מועד חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט) ועד התשלום בפועל.

    כמו כן יישאו הנתבעים 1-3 בשכר טרחת עו"ד התובעים בסך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) אשר ישולם בתוך 30 יום מהיום.

    התובעים ישלמו לנתבעים 4, 5, 6, ו-8 הוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ וכן יישאו בשכר טרחת עו"ד הנתבעים הללו בסך של 30,000 ₪ (כולל מע"מ), כאשר סכומים אלו ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

     

     

     

    ניתן היום, י"ז אב תשע"ח, 29 יולי 2018, בהעדר הצדדים.