בן גל נ' כללית ואח'

לפני תביעת התובע לתשלום דמי תיווך ונזקים לא ממוניים בסך של 680,000 ₪.

הצדדים והרקע לתביעה

1. התובע הוא מתווך מורשה במקרקעין וכן שמאי מקרקעין מוסמך.

    

2. הנתבעת 1, חברה קדישא – רחובות (להלן: הנתבעת) היא עמותה המאוגדת בישראל, שעיסוקה מתן שירותי קבורה בעיר רחובות.

    

3. הנתבע 2, הרב ברוך פולק (להלן: הנתבע) משמש מזה כ-30 שנה כמנכ"ל הנתבעת.

    

4. המחלוקת בין הצדדים נסבה אודות שאלת זכאותו של התובע לדמי תיווך בגין עסקה, במסגרתה רכשה הנתבעת מחברת ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ (להלן: המוכרת) את המקרקעין הידועים כגוש 3692, חלקה 5 ברחובות (להלן: המקרקעין).

    

5. העובדות שעליהן אין חולק הן כדלקמן:

    

   ביום 1.1.2010 נערכה בין התובע לבין הנתבע פגישה במשרדי הנתבעת (להלן: הפגישה עם הנתבע). במהלך הפגישה, החתים התובע את הנתבע על "טופס הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לתשלום דמי תיווך" שהכין מראש והביא עמו לפגישה (להלן: ההסכם; נ/1). ההסכם המודפס כלל פרטים בסיסיים ביחס למקרקעין: מיקומם ("מעברו המזרחי של דרך מנחם בגין ברחובות"); תיאור הנכס ("שטח חקלאי, מכירת הנכס בחלק – או בשלמות. שטח כ-35 דונם"); המחיר המבוקש לדונם (כ-340,000 ₪ כולל מע"מ); וגובה עמלת התיווך (15,000 ₪ לכל דונם). בעת חתימת הנתבע על ההסכם, הפרטים המזהים של הגוש, החלקה ופרטי המוכר לא מולאו, ונרשם לצידם כי הם "ימולאו לאחר חתימה". פרטים אלה הושלמו בכתב יד במועד השנוי במחלוקת בין הצדדים.

    

   ביום 25.1.2010 התקיימה במשרדי המוכרת פגישה (להלן: הפגישה עם המוכרת) בנוכחות התובע; מר שלמה חממי, מנכ"ל המוכרת ובעל השליטה בה (להלן: מר חממי); ומר אלי כהן, סמנכ"ל המוכרת וחתנו של מר חממי (להלן: מר כהן). בסיכומה של הפגישה שלח התובע למוכרת, בין השאר, הודעת דואר אלקטרוני עם סיכום הפגישה (נ/3) וכן טופס הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לדמי תיווך (נ/5). המוכרת לא חתמה מעולם על טופס זה.

    

   ביום 24.7.2014 רכשה הנתבעת מהמוכרת את המקרקעין. העסקה בוצעה באמצעות המתווך זאב דסקל מטעם הנתבעת (להלן: המתווך דסקל) והמתווך יאיר עמרם מטעם המוכרת (להלן: המתווך עמרם). מחיר העסקה עמד על סך של 16,048,000 ₪. המוכרת והנתבעת שילמו למתווכים את שכר טרחתם.

    

   ביום 25.5.2015 שלח התובע מכתב דרישה לנתבעת לתשלום דמי תיווך על פי ההסכם. הנתבעת השיבה את פניו ריקם. מכאן התביעה שלפני.

    

   תמצית גרסאות הצדדים וטענותיהם

    

6. יריעת המחלוקת בין הצדדים רחבה ומשתרעת הן על הפן העובדתי, הן על הפן המשפטי.

    

   בפן העובדתי, טוען התובע כי לפני הפגישה עם הנתבע, שנתקיימה ביום 1.1.2010, הוא ערך פגישה מקדימה עם מר חממי (להלן: הפגישה המקדימה), במהלכה הסמיכוֹ מר חממי לטפל במכירת המקרקעין עבור המוכרת. הנתבעים מצידם טוענים כי לא נערכה פגישה כזו. מחלוקת נוספת שנויה בין הצדדים באשר למהלך הפגישה עם הנתבע, שבמהלכה נחתם ההסכם והקשר ביניהם לאחריה. גרסאות הצדדים סותרות זו את זה, בין היתר באשר למידע שנמסר לנתבע במעמד הפגישה, מועד מילוי הפרטים החסרים בהסכם וכן בשאלת קיומן של שיחות נוספות בין הצדדים לאחר פגישה זו.

    

   בפן המשפטי, טוען התובע כי בין הצדדים נכרת הסכם תיווך מחייב ביחס למקרקעין מושא התביעה, הכולל את כל הפרטים הדרושים על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: החוק). נטען כי התובע הוא שאיתר את המקרקעין, עמד על התאמתם באופן ספציפי לצרכי הנתבעים ומסר לנתבעים מידע ממוקד אודות קרקע ייחודית. לטענת התובע, הוא היווה את הגורם היעיל לעסקה ולמצער – הנתבעים מנעו ממנו את האפשרות לשמש כגורם היעיל. עוד נטען כי כאשר החליטו הנתבעים בשנת 2013 כי ברצונם לרכוש את המקרקעין, שומה היה עליהם לפנות אליו ולאפשר לו למלא את תפקידו כמתווך. התובע מבקש כי יקבע שההסכם שנחתם הוא הסכם תיווך מחייב שלא ניתן להשתחרר ממנו בטענה של "שִכחה". לבסוף, נטען כי שכר הטרחה שנקבע בהסכם הוא שכר טרחה ראוי, המשקף את הערך של קידום ייחודי של העסקה וכן את העובדה שבעת החתימה על ההסכם (בשנת 2010) הקרקע לא הוצעה למכירה בשוק החופשי ואותרה בלעדית על ידי התובע.

    

   הנתבעים מצידם טוענים כי ההסכם שנחתם אינו תקף ואינו עומד בדרישות סעיף 9 לחוק, שכן פרטיו המהותיים הוספו על ידי התובע לאחר חתימת הנתבע. עוד נטען כי התובע מעולם לא הפגיש בין הצדדים לעסקה, לא פעל בנאמנות לקדם את עניינה של הנתבעת וזנח את הטיפול בה. מכל מקום, כך נטען, מאחר שלא היה קשר בין התובע לבין הנתבעים לאחר שנת 2010, אין לראות בו את "הגורם היעיל" להתקשרות בעסקה בשנת 2014, מה גם שהנתבעת הסתייעה בשירותיו של מתווך אחר, המתווך דסקל. לבסוף, מלינים הנתבעים על גובה דמי התיווך שדרש התובע. נטען כי דמי התיווך המקובלים בעסקאות ממין זה הם בשיעור 1% מן העסקה, בעוד שהתובע החתים את הנתבע על התחייבות לתשלום דמי תיווך "אסטרונומיים" בשיעור של 5.2%, וכדי להטעות את הנתבע, לא צוין אחוז דמי התיווך בהסכם אלא ננקב בסכום ( 15,000 ₪ + מע"מ).

    

   דיון והכרעה

    

7. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. מטעם הנתבעים הוגש תצהיריהם של הנתבע, של סמנכ"ל המוכרת, מר כהן, של המתווך דסקל ושל המתווך עמרם.

    

8. לאחר ששקלתי היטב את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי לא עלה בידי התובע להוכיח את תביעתו במידה הדרושה בהליך אזרחי. הנתבעת חתמה אמנם בשנת 2010 על ההסכם עם התובע, אך כפי שיבואר להלן, התובע לא מילא את חובותיו כמתווך, לא הפגיש בין הצדדים, לא פעל בנאמנות כלפי הנתבעת ולא היווה את הגורם היעיל להתקשרות המאוחרת בין הנתבעת לבין המוכרת בשנת 2014.

9. בשלב הראשון לדיון, תונח התשתית העובדתית הצריכה לעניין, בשים לב לגרסאות הצדדים ולראיות שהוגשו. בהמשך, יבחנו הטענות המשפטיות, על רקע החקיקה הרלבנטית, הפסיקה הענפה והתשתית העובדתית שנקבעה.

    

   הפגישה המקדימה

    

10. התובע טוען כי פעל לאיתור קרקעות חקלאיות לייעודים שונים וכך איתר את המקרקעין מושא התביעה – קרקע לייעוד חקלאי באזור רחובות, שסבר כי תוכל להתאים לצורכי קבורה. לטענת התובע, בחודש דצמבר 2009, לפני הפגישה עם הנתבע, הוא יזם את הפגישה המקדימה עם מר שלמה חממי, במהלכה נתן האחרון לתובע את הסכמתו לכך שיטפל במכירת המקרקעין. לאחר הפגישה המקדימה, כך נטען, יצר התובע קשר עם הנתבע ונפגש עמו ביום 1.1.2010. התובע טוען, אפוא, כי במועד הפגישה עם הנתבע, הוא פעל מכוח הסמכה ישירה של המוכרת לפעול בשמה ולשווק את המקרקעין. התובע פירט בתצהירו את גרסתו לעניין הפגישה המקדמית כדלקמן:

    "4. במהלך דצמבר 2009 פניתי ביוזמתי אל מר עזרא חממי, אחיו של המוכר. עזרא חממי מסר לי מידע על המקרקעין שמצויים בבעלות המוכרת בשליטתו של אחיו מר שלמה חממי. לפיכך פניתי אל מר שלמה חממי.

    5. מספר ימים לאחר פגישתי עם עזרא חממי נפגשתי עם שלמה חממי, בעל השליטה במוכרת. בפגישה הצעתי לשלמה חממי את שירותי התיווך שלי, במטרה למכור את המקרקעין. שלמה חממי נתן לי את הסכמתו שאטפל במכירת המקרקעין.

    6. לאחר פגישתי עם שלמה חממי, יצרתי קשר עם הנתבע 2 הרב ברוך פולק, שכן סברתי שיתכן והמקרקעין מתאימים לצרכיה של הנתבעת 2, החברה קדישא".

     

    הנתבעים חולקים מכל וכל על גרסה זו וטוענים כי הפגישה המקדימה בין התובע לבין מר חממי לא נתקיימה מעולם. לטענתם, במועד החתמת הנתבע על ההסכם, התובע כלל לא הוסמך על ידי המוכרת לשווק את הקרקע.

     

11. לאחר שמיעת הראיות, מסקנתי היא כי לא עלה בידי התובע להוכיח שערך פגישה מקדימה עם מר חממי. זאת בשל צירופם של מספר טעמים.

     

    ראשית, הטענה בדבר קיומה של פגישה מקדימה עם מר חממי עומדת בסתירה לעדותו של מר כהן, סמנכ"ל המוכרת. התובע מסר, כאמור, כי בפגישה המקדימה נכח מר שלמה חממי בלבד. לדבריו: "בפגישה הראשונה עם מר חממי לא ציפיתי שאצליח לשכנע אותו למכור את הקרקע... בפגישה השנייה, ביום 25/1, נכח מר אלי כהן, סמנכ"ל החברה, איש מאד מסודר, בחור צעיר ודינאמי ואתו כבר מתנהל מו"מ לגבי הצעה להקמת קבוצת רכישה שתרכוש את הקרקע... (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 22-16). ואולם, מר כהן תיאר בתצהירו כי המפגש הראשון של המוכרת עם התובע נערך רק ביום 25.1.2010. לדבריו: "ביום 25.1.2010, פנה התובע על פי יוזמתו למוכרת, הציג עצמו כחקלאי וביקש לחכור ממנה את הקרקע, שלימים נמכרה לנתבעת 1 לצורך עיבוד חקלאי" (סעיף 2 לתצהיר כהן).

     

    מר כהן נחקר בעניין זה והבהיר כי מתוקף תפקידו, הוא נכח בכל הפגישות שהתקיימו עם התובע:

    "ש. האם אתה נכחת בכל הפגישות שהתקיימו בין התובע לבין מר שלמה חממי בדצמבר 2009?

    ת. ...כל הפגישות של משה בן גל היו איתי או עם שלמה חממי בנוכחותי.

    ש. בכל הפגישות אתה נכחת?

    ת. כן. אז אני פשוט מנהל את כל נושא השיווק של העסק, זו חברה משפחתית, ואני נמצא בכל פגישה כזו.

    ש. אז בדצמבר 2009 אתה נכחת בפגישה שהתקיימה בין התובע למר חממי?

    ת. אני לא זוכר אם בדצמבר 2009, אבל אני זוכר שבכל הפגישות נכחתי. כל פגישה שהייתה אצלנו במשרד הייתה בנוכחותי" (עמוד 17 לפרוטוקול, שורות 20-13).

     

    שנית, עדותו של מר כהן עולה בקנה אחד עם המסמכים שהעביר התובע עצמו למוכרת לאחר הפגישה עמה. כך, בסיכום הפגישה (נ/3) אין כל איזכור לכך שנתקיימה פגישה קודמת בין הצדדים או מי מהם. בנוסף, שלח התובע למוכרת לאחר הפגישה "טופס הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לדמי תיווך" (נ/5). טופס כזה לא הועבר למר חממי לאחר הפגישה המקדימה הנטענת, והדברים אומרים דרשני. יצוין גם כי התובע לא הצליח להסביר בחקירתו, אם אמנם פעל מכוח הסכמת המוכרת, מדוע הגיש תביעתו נגד הנתבעים ולא מצא לנכון להפנות טרוניותיו גם כלפי המוכרת, שהפרה התחיבותה כלפיו (עמוד 6 לפרוטוקול, שורות 6 ואילך; עמוד 7, שורות 10-1; עמוד 11, שורות 26-18).

     

    שלישית, עדות התובע היא עדות יחידה של בעל דין, אשר נטענה בעלמא בלא שהובא כל תימוכין לקיום הפגישה. העדר ראייה לקיום הפגישה מעורר קושי, בפרט משום שהתובע כן טרח לערוך רישום מסודר לאחר הפגישות האחרות שקיים בעניין המקרקעין. כך, לאחר הפגישה עם הנתבעת ערך התובע, לטענתו, סיכום פגישה (נספח 4 לתצהיר התובע, המוכחש על ידי הנתבעת). אף לאחר הפגישה עם המוכרת, שלח לה התובע סיכום פגישה שערך (נ/3). התובע נחקר בעניין זה, אך לא עלה בידיו ליתן הסבר מניח את הדעת לכך שלא נערך סיכום לאחר הפגישה המקדימה הנטענת ולא נשלח למוכרת הסכם תיווך לחתימתה (עמוד 6 לפרוטוקול, שורות 6 ואילך; עמוד 7, שורות 16-1).

     

    לבסוף, התובע בחר שלא לזמן לעדות את מר חממי, שיכול היה לאשר את דבר קיומה של הפגישה המקדימה הנטענת עמו. אי זימונו של עד מפתח זה עומדת בעוכריו של התובע ולא ניתן לה כל הסבר.

     

12. מן המקובץ עולה כי התובע לא הוכיח שהתקיימה פגישה מקדימה בינו לבין מר חממי בדצמבר 2009. בא-כוח הנתבעים העלה בסיכומיו את האפשרות ש"ככל הנראה הפגישה הראשונה שהתקיימה הייתה פגישת אגב של התובע עם אחיו של מר שלמה חממי, פגישה שבמהלכה אולי קיבל התובע מידע ראשוני, בלתי ממוקד ודל על רצון מר שלמה חממי למכור קרקע בעבר המזרחי של דרך מנחם בגין ברחובות". מכל מקום, המסקנה היא כי במועד פגישתו של התובע עם הנתבע והחתמתו על ההסכם (ביום 1.1.2010), התובע לא הוסמך לפעול בשם המוכרת או להציע לנתבעת את המקרקעין מטעמה.

     

    הפגישה עם הנתבע וההסכם

     

13. הפגישה בין התובע לבין הנתבע נערכה במשרדי הנתבעת ביום 1.1.2010. אין חולק כי התובע הגיע לפגישה מצויד במסמך שהכין מראש – "טופס הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לתשלום דמי תיווך" (נ/1). אין חולק גם כי הנתבע חתם על הסכם זה. ההסכם המודפס כלל את מיקום המקרקעין ("מעברו המזרחי של דרך מנחם בגין ברחובות"), תיאור של הנכס ("שטח חקלאי, מכירת הנכס בחלק – או בשלמות. שטח כ-35 דונם"), המחיר המבוקש לדונם (כ-340,000 ₪ כולל מע"מ) וגובה עמלת התיווך (15,000 ₪ לכל דונם). לצד הפרטים המזהים של הגוש, החלקה ופרטי המוכר, נרשם כי הם "ימולאו לאחר חתימה".

     

14. מכאן ואילך מתפצלות גרסאות הצדדים באשר לתוכן הפגישה וההסכם שנחתם, ועומדות בסתירה חזיתית זו לזו באופן שלא ניתן ליישב ביניהן.

     

    התובע טוען כי מיד לאחר שהנתבע חתם על ההסכם, הוא מילא את פרטי הגוש, החלקה ושם המוכר (שלמה חממי) בכתב יד, במקום המיועד לכך בחוזה ובנוכחות הנתבע (סעיף 10 לתצהיר התובע; עמוד 9 לפרוטוקול, שורות 19-13). התובע הסביר לעניין זה כי הוא "נוהג להשלים פרטים אלה בכתב יד מיד לאחר חתימת הלקוח בפני, במעמד הפגישה. עבור הפרטים אותם אני משלים כאמור, אני מכין בחוזה שורת רווח עם קו תחתון שמיועדת במיוחד למילוי פרטי הזיהוי. זאת כדי למנוע מצב שהלקוח יעיין בחוזה, יקבל את כל הפרטים הקשורים בזיהוי המקרקעין (כאלה שיכולים לסייע לו ב'עקיפת המתווך'), ואז יסרב ויחמוק מלחתום על החוזה". עוד הצהיר התובע כי לאחר החתימה והשלמת הפרטים בהסכם, הוא מסר לנתבע "סקירה מקיפה לגבי המקרקעין". לטענתו, כשהבין הנתבע את הפוטנציאל הרב של המקרקעין, הוא הזעיק בטלפון את חברי הוועד, הרבנים גורטלר ופנחס, וקרא להם להצטרף לפגישה (סעיף 11 לתצהיר התובע). התובע, כך נטען, מסר לרבנים חומר רקע אודות המקרקעין והעסקה, לרבות מפת גוש וחלקות ברקע של תצ"א-קדסטרי עם סימון המיקום של החלקה שהופקה במיוחד לצורך הפגישה בתאריך 29.12.2009 מאתר "גובמאפ" (GOVMAP). כמו כן הציג לרבנים מפת תצ"א עם כיתוב שלו בעט הממקם את המקרקעין לרכישה (סעיף 11 לתצהיר התובע; המפות סומנו ת/1 ו-ת/2). בתום הפגישה, כך נטען, ציינו הרבנים גורטלר ופנחס כי המחיר המבוקש עבור המקרקעין גבוה מדי וכי ישיבו לתובע תשובה סופית אודות החלטתם בתוך שבוע ממועד הפגישה (סעיף 12 לתצהיר התובע). התובע, כך נטען, רשם לעצמו סיכום של הדברים (נספח 4 לתצהיר התובע). לאחר שבוע יצר התובע קשר עם הנתבע. הנתבע הודיע לתובע כי המחיר המבוקש עבור המקרקעין גבוה מדי ולכן אין לדידו כל טעם לנהל משא ומתן עם המוכרת (סעיף 13 לתצהיר התובע). לאור האמור, ביקש התובע מהנתבע לחזור אליו אם המקרקעין ישובו לעניין את הנתבעים (סעיף 14 לתצהיר).

     

    התובע טוען כי יש לדחות על הסף את טענות הנתבעים לפיהן נפל פגם ברישום שמו של המוכר ונפלה טעות ברישום מספר הגוש והחלקה. לשיטתו, מדובר בניסיון להיתלות בליקויים פורמליים כאלה או אחרים שנפלו בהסכם. לגופו של ענין טוען הוא כי לא נפלה טעות לגבי זהות המוכר. התובע רשם את שמו של שלמה חממי ולא את שם החברה המוכרת, שכן מבחינתו, מר חממי והמוכרת הם היינו הך והוא בחר לציין שם של אדם במקום של חברה, כדי לתת פן אנושי לעסקה. לעניין הטענה לרישום כפול של פרטי הגוש, נטען כי מספר הגוש נרשם פעמיים כדי למנוע אי הבנות ואין ברישום זה כדי לפסול את ההסכם.

     

15. הנתבעים חולקים מכל וכל על גרסתו של התובע. נטען כי בפגישתו של התובע עם הנתבע הוא לא התייחס למגרש ספציפי, אלא ציין שבאפשרותו לאתר עבור הנתבעת קרקע המתאימה לצרכיה, מעברה המזרחי של דרך מנחם בגין. "לצורך ההבהרה" – כך ציין הנתבע – "מעברה המזרחי של דרך מנחם בגין ברחובות קיימים לא מעט מגרשים (מאות רבות ואולי אלפי דונמים), השייכים לבעלים שונים. התובע לא התייחס בדבריו למגרש ספציפי כזה או אחר ו/או למוכר ספציפי, והוא אך ציין שבאפשרותו למצוא מגרשים לשימושנו, וכי המחיר המוערך לדונם אדמה באותו אזור הינו בסך של כ-340,000 ₪" (סעיף 2 לתצהיר). עוד נטען כי התובע החתים את הנתבע על ההסכם "בלנקו" ומילא את הפרטים החסרים בהסכם (הגוש, החלקה ושם המוכר) בשלב מאוחר ושלא בנוכחות הנתבע. הנתבע הצהיר כי הסכים לחתום על ההסכם, לאחר עיון חטוף בו, "בידיעה ברורה שאם אכן התובע יתווך בין נתבעת 1 למוכר קרקע כלשהו, בעסקה לרכישת קרקע, נתבעת 1 תשלם לתובע דמי תיווך" (סעיף 5 לתצהיר). הרבנים גורטלר ופנחס, כך נטען, נכנסו למשרד של הנתבע במקרה ולא זומנו על ידו במיוחד (סעיף 3 לתצהיר הנתבע) ומכל מקום, "בתום שיחה קצרה שללנו בו במקום ומכל וכל (כאמור לעיל ב- 1.1.2010 ובהתחשב ברמות מחירי הנדל"ן ששררו אז) היתכנות של עסקה שבגדרה נתבעת 1 תרכוש קרקע בתמורה לסך של 340,000 ₪ לדונם" (סעיף 3 לתצהיר). הנתבע הצהיר כי התובע לא השאיר לו העתק של הסכם התיווך (סעיף 9 לתצהיר הנתבע; עמוד 21 לפרוטוקול, שורות 25-20) וכי "התובע לא מסר לי מעולם את פרטי המוכרת ואת פרטי הקרקע שלימים, 4.5 שנים לאחר הפגישה שהתקיימה עם התובע, רכשה נתבעת 1 מהמוכרת" (סעיף 13 לתצהיר). לבסוף צוין כי במהלך הפגישה, שיעורם של דמי התיווך לא נדון כלל בין הצדדים. לטענת הנתבע, הוא חתם על ההסכם בלי שנתן דעתו להתחייבותו לתשלום דמי תיווך "אסטרונומיים" בשיעור של 5.2%, לעומת דמי התיווך המקובלים בעסקאות ממין זה, שהם בשיעור 1% מן העסקה. התובע לא ציין את אחוז דמי התיווך אלא נקב בסכום ( 15,000 ₪ + מע"מ), בכדי להטעותו.

     

    בחקירתו חזר הנתבע על עיקרי הדברים. הנתבע ציין כי "עד כמה שזכור לי, הוא הגיע למשרד, ב-10-5 דקות ראשונות השאיר עלי רושם של חפיף, לא בעל מקצוע. זה לא מתווך ראשון שאני יושב איתו, מתווך נורמלי בא עם מפה, מציע נקודה מסוימת, לוקח אותי עם הרכב למקום, מתעניין, שואל, אומר מי המוכר, באיזה גוש וחלקה. כאן זה היה אחרת לגמרי. אמר יש לי להציע חלקות באזור בית העלמין בלי שום ציון ממוקד על איזה גוש וחלקה, אמרתי לו בסדר, אין כל בעיה, אם יש לך להציע ואתה תצליח לגמור את העסקה, אז אנו נשלם את מה שמגיע לך... הגוש והחלקה לא היו רשומים בשלב החתימה הזו... לא אכפת לי איזה גוש וחלקה. אם אסכים לזה יהיה טוב, אם לא אז לא... יוצא ממשרדי שאני אשלם אם תבוצע פעולת התיווך... כל העסק לקח אולי 20-15 דקות, אמרו לו שהסכום גבוה מדי, הוא ראה שזה לא רציני ולקח את הדברים והלך (עמוד 20 לפרוטוקול, שורות 17-12 ו- 35-34; עמוד 21, שורות 25-1).

     

16. בחנתי את טענות הצדדים, תוך שהבאתי בחשבון את המסכת הראייתית שנפרשה בפני. מחד גיסא, בהסכם נ/1 נרשם שטח המקרקעין הספציפיים (כ-35 דונם) והמפות שצורפו (ת/1 ו-ת/2) אכן נושאות תאריכים הסמוכים לפגישה עם הנתבע (1.12.2009 ו-29.12.2009). נתונים אלה מלמדים כי במועד הפגישה כבר ידע התובע על המקרקעין הספציפיים ויש להניח כי הפגישה נסבה אודותיהם. נתתי דעתי גם לכך שהנתבעים לא הביאו את הרבנים גורטלר ופנחס להעיד מטעמם. אמנם, התובע הוא שצריך להרים את הנטל ולהוכיח את גרסתו, אך ברי כי הרבנים הנכבדים, שנכחו בפגישה, יכולים היו לשפוך אור על אשר אירע בה. מאידך גיסא, גרסתו של הנתבע, לפיה אישר בחתימתו את נכונותו לשלם דמי תיווך בגין כל עסקה שתצא לפועל, לרכישת קרקעות מעברה המזרחי של דרך בגין – היא גרסה אפשרית. בנוסף, לא ניתן להתעלם מן הטעויות שנפלו בהסכם. כך, שם המוכר שנרשם (מר חממי) אינו נכון, שכן שמה של המוכרת, בעלת המקרקעין, הוא "חברת ראשל ייזום וניהול נכסים בע"מ". כך גם לגבי זיהוי המקרקעין, שנרשם ותוקן, כמו גם העובדה שלא צוין כי מדובר במכירת נכס לגביו קיים הסכם שיתוף (השוו לטופס הזמנת שירותי תיווך – נ/5 – ששלח התובע למוכרת לאחר הפגישה עמה, בו מופיעים פרטים אלה באופן מדויק). יתכן שיש בטעויות אלה כדי ללמד כי בעת מילוי הפרטים, לא היו בידי התובע הנתונים במלואם, ואלה נודעו לו רק לאחר הפגישה עם המוכרת (ביום 25.1.2010). בכך יש כדי לחזק את המסקנה בדבר המידע הדל שהיה בידי התובע, שעה שהחתים את הנתבע על ההסכם ואי קיומה של פגישה מקדמית עם מר חממי.

     

    כפי שיבואר להלן, בנסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי אף אם אניח לטובת התובע כי הנתבע חתם על הסכם תיווך ביחס למקרקעין הספציפיים, אין בכך כדי לזַכּותו בדמי תיווך בגין העסקה מושא התביעה.

     

    הפגישה עם המוכרת

     

17. ביום 25.1.2010, כשלושה שבועות לאחר הפגישה עם הנתבעת, נפגש התובע עם נציגי המוכרת, מר חממי ומר כהן.

     

    בתצהירו של התובע אין התייחסות מפורטת לפגישה עם המוכרת, ולא בכדי. הפגישה נזכרת כבדרך אגב בסעיף 15 לתצהיר, בו מציין התובע באופן לקוני כי "מספר חודשים מאוחר יותר [לאחר הפגישה עם הנתבעת ביום 1.1.2010], התקשרתי שוב לטלפון הנייד של הרב פולק, ועדכנתי אותו כי לאחר שפניתי אל מר חממי, הצלחתי להפחית את התמורה המבוקשת על ידי המוכרת בעד המקרקעין, מסכום של 340,000 ₪ לדונם לסכום של 320,000 ₪ לדונם. הצעתי לרב פולק להיכנס למשא ומתן עם המוכרת על בסיס המחיר המופחת... הרב פולק השיב מיד כי המחיר המבוקש, גם לאחר ההפחתה, גבוה מדי, ואולם הוסיף וציין כי ככל שיהיה לנתבעים עניין במקרקעין הם ישובו אלי לשכירת שירותי כמתווך. לאור תשובתו המוחלטת של הרב פולק, והבטחתו שבמידה והעסקה תשוב להיות רלבנטית הם יחזרו אלי, הבנתי כי אין כל סיכוי שחברה קדישא תרכוש את המקרקעין וחדלתי מניסיונותיי לקדם את העסקה" (סעיף 15 לתצהיר).

     

    מדבריו אלה של התובע עולה, לכאורה, כי הוא ניהל עם המוכרת משא ומתן בשם הנתבעת, במטרה להפחית את מחיר המקרקעין. בהמשך לכך ומשעלה בידיו להפחית את הסכום, הוא פנה לנתבעת על מנת לעדכנה. ואולם, התמונה שעולה באשר למשא ומתן שניהל התובע עם המוכרת שונה לחלוטין.

     

18. על תוכן פגישתו של התובע עם המוכרת ניתן ללמוד מעדותו של מר כהן ומן המסמכים שהוגשו, מסמכים שנערכו כולם על ידי התובע.

     

    מר כהן פירט בתצהירו את אשר ארע בפגישה ולאחריה כדלקמן:

    "2. ביום 25.1.2010, פנה התובע על פי יוזמתו למוכרת, הציג עצמו כחקלאי וביקש לחכור ממנה את הקרקע, שלימים נמכרה לנתבעת 1 לצורך עיבוד חקלאי.

    3. במהלך הפגישה שקיימתי עם התובע במועד הנ"ל לבקשתו ושתכליתה הייתה בדיקת האפשרות להחכרת הקרקע לתובע לצורך עיבוד חקלאי, הציג עצמו התובע גם כמי שעוסק בנדל"ן והוא הציע למוכרת לרכוש ממנה את הקרקע הנ"ל ולמכור אותה בחלקים קטנים של חצי דונם לערך, לקבוצת רוכשים.

    4. לאחר הפגישה התנהלו ביני לבין התובע 'חילופי' מיילים ומסמכים, אך בסופו של יום לא התגבשה עסקה כלשהי בין התובע לבין המוכרת, לא באשר להחכרת הקרקע לתובע ולא באשר להעמדת קרקע למכירה, בסיועו או בתיווכו של התובע...

    5. למיטב זכרוני, הן בפגישה הנ"ל שהתקיימה בין המוכרת לבין התובע ביום 25.1.2010 והן בתכתובת המיילים ובחילופי המסמכים שבאו בעקבות אותה פגישה, שמה של נתבעת 1 ו/או של נתבע 1 לא הוזכר ולא עלה בשום שלב, והתובע לא ציין מעולם כי קיימת אפשרות למכור את הקרקע לנתבעת 1, לצורך הרחבתו של בית העלמין או לכל צורך אחר וכמובן שלא נוצר קשר כלשהו בין המוכרת לבין הנתבעים באמצעות התובע או בסיועו או בעטיו.

    6. זמן לא רב לאחר 25.1.2010 הקשר שבין התובע לבין המוכרת, פסק".

     

19. גרסתו של מר כהן באשר לתוכן הפגישה עם המוכרת מגוּבּה באופן מלא במסמכים שצורפו, אשר נערכו על ידי התובע עצמו, בהמשך לפגישה.

     

    כך, ב"סיכום דיון מישיבה ביום 25.1.2010 במשרדי חממי" – נ/3 – שערך התובע ושלח למוכרת בדואר אלקטרוני, נרשם כדלקמן:

    "נושא: גו"ח 3692/5 רחובות – רכישה

    בן גל כמתווך מציע לרכוש את השטח בנידון מחממי (ראשל ניהול נכסים בע"מ) – כ-35 דונם בתחום וכולל הסכם שיתוף, באופן של קבוצת רכישה".

     

    בהמשך לסיכום הדיון נ/3, העביר התובע למוכרת טיוטת הסכם בין הרוכשים לבין המתווך ("הרשמה אפשרית של קרקע חקלאית ברחובות, גוש 3692, חלקה 5" – נ/4). התובע העביר למוכרת גם טיוטה של הסכם התיווך ("טופס הזמנת שירותי תיווך והתחייבות לדמי תיווך" – נ/5. המוכרת לא חתמה על טופס זה.

     

    לתצהירו של מר כהן צורפה אף תכתובת דואר אלקטרוני מן הימים 26.1.2010-25.1.2010, בין התובע [משה] לבין מר כהן [אלי], בה נרשם, בין השאר, כדלקמן:

    "...אלי לגבי השטח ברמלה וברחובות – שכירות לעיבוד חלקאי.

    אני לא יכול לשלם יותר מ-150 ₪ לד' לשנה – יש לפנות פסולת ולהוריד שורשים שראיתי עכשיו וגם זה מעבר!! ומה עם זה שאני שומר על הקרקע מפני פולשים וזריקת זבל.

    דבר עם שלמה.

    בחקלאות בעל אלו המחירים!!!"

     

    במענה רשם מר כהן:

    "משה בוקר טוב

    אני יכול להיכנס לשלמה אם מקובלת עליך הצעה של 200 ₪ לדונם, מאחר והוא שלל את האפשרות ל-150 לדונם. תן לי אור ירוק למחיר זה ואני אנסה לשכנע אותו.

    בכבוד רב,

    אלי כהן".

     

    התובע השיב מצדו:

    "בוקר מצוין

    לצערי נתתי מחיר כדי לסגור, ואין אפשרות לתת יותר. בבעל אלו המחירים.

    ובנוסף לכך, לא לקחתי בחשבון את המצב הקיים בשטח – לך תבדוק! שידרוש פינוי, יישור וכד'.

    לפיכך לא אוכל לתת יותר מ-150 ₪ לדונם.

    איני סוחר (הלוואי). אני מעבד חקלאי! ובחקלאות בעל המחיר נע סביב 100 ₪ אני יכול להראות לך חוזים. אם נתתי 150 ₪ לד', זה כבר כמו שציינתי מעבר.

    ואף שלמה יבין זאת, אם יבדוק מחירי השכרה".

     

    הנה כי כן, שמה של הנתבעת לא נזכר ולוּ ברמז במשא ומתן שניהל התובע עם המוכרת, אשר נסב רובו ככולו אודות חכירה לעיבוד חקלאי או רכישה באמצעות קבוצת רכישה.

     

20. מן המקובץ עולה כי בפגישה עם המוכרת, שנתקיימה כשלושה שבועות לאחר חתימת הנתבע על ההסכם, התובע לא עדכן את המוכרת בדבר קיומה של הנתבעת כלקוחה פוטנציאלית. חלף זאת, בחר התובע לנסות לשווק את המקרקעין לקבוצת רכישה, תוך זניחת הנתבעת, התעלמות ממנה והעלמתה. המשא ומתן שניהל התובע עם המוכרת, לא נוהל בשם הנתבעת ועבורה.

     

    פעולות התובע לאחר הפגישה עם המוכרת

     

21. התובע טען כי לאחר הפגישה עם המוכרת, הוא התקשר לנתבע ועדכן אותו כי הצליח להפחית את התמורה המבוקשת על ידי המוכרת עבור המקרקעין מסכום של 340,000 ₪ לדונם לסכום של 320,000 ₪ לדונם. לטענתו, הנתבע מסר לו כי המחיר עדין גבוה מדי, אך ככל שיהיה לנתבעים עניין בקרקע, הם ישובו ויפנו אל התובע (סעיף 15 לתצהיר התובע). הנתבע מכחיש כי הבטיח לתובע ליצור עמו קשר ומציין כי אינו זוכר שהתובע שוחח עמו בטלפון מאז הפגישה ועד שפנה אליו בשנת 2015, לאחר רכישת המקרקעין, בדרישה לתשלום דמי התיווך.

     

22. בדיון שנערך, נחקר התובע אודות השיחה הנטענת עם הנתבע. התובע ציין לעניין זה, בין השאר, כי: "פניתי לרב פולק טלפונית לאחר שהצלחתי להפחית את מחיר המקרקעין באופן משמעותי וזה היה לאחר הפגישה שלי עם שלמה והמנכ"ל וגם יצא סיכום ישיבה ביום 25/1 שהצלחתי להפחית המחיר באופן משמעותי. ישבתי עם אלי כהן ושלמה חממי והצלחתי להפחית, לכן התקשרתי וזה מידי לאחר הפגישה" (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 36-35; עמוד 11, שורות 2-1); "הורדתי את המחיר ופניתי לרב פולק" (עמוד 12, שורה 33); "ביום 25.1 עשיתי למען הלקוח שלי והפחתתי את המחיר והתקשרתי שוב" (עמוד 13, שורה 13); "ביום 25.1 קיבלתי הצעה מופחתת ודבר ראשון התקשרתי להציע לו את זה" (עמוד 13, שורה 28).

     

23. כפי שנקבע לעיל, הטענה לפיה התובע ניהל משא ומתן עם המוכרת במטרה להפחית את המחיר עבור הנתבעת – אינה נכונה. ככל שהמחיר הופחת (אין אינדיקציה שהמחיר שנרשם בהסכם הוצע על ידי המוכרת מלכתחילה), היה זה אגב משא ומתן שנוהל עבור לקוחות אחרים.

     

    יתרה מזאת. הובהר כי פנייתו של התובע לנתבע הייתה רק מספר חודשים לאחר הפגישה עם המוכרת. ודוקו: בניגוד לאופן בו הוצגו הדברים בדיון, רשם התובע בתצהירו כי הפנייה לנתבע הייתה "מספר חודשים מאוחר יותר" (סעיף 15 לתצהיר התובע). גם בסעיף 5 למכתב הדרישה ששלח בא-כוח התובע לנתבע ביום 25.5.2015 נרשם: "מספר חודשים לאחר אותה פגישה במשרדי חברה קדישא התקשר בן גל לרב פולק כדי לברר שוב את עמדתו בקשר למקרקעין" (נספח 7א' לתצהיר התובע. במכתב הדרישה לא צוין דבר קיומה של פגישה עם המוכרת ואף לא צוין כי התובע מסר לנתבע שהצליח להפחית את מחיר המקרקעין). תשובותיו של התובע בחקירתו בעניין זה היו מתחמקות:

    "ש. מפנה לסעיף 15 לתצהירך, אנו מסיימים את הפגישה עם פולק ופנית אליו שוב לאחר מספר חודשים. האם פנית לרב פולק לאחר מספר חודשים?

    ת. פניתי אליו באופן טלפוני לאחר, לא יודע אם מספר חודשים, אולי שבועות, או חודש וחצי, כי העסקה...

    ש. בכתב התביעה ציינת שפנית לרב פולק מספר חודשים לאחר הפגישה ביום 1.1.2010. מה זה מספר חודשים? בטוח יותר מחודש. לאחר מכן בכתב התשובה שהגשת לאחר כתב ההגנה, ציינת שפנית לרב פולק מספר חודשים לאחר מכן. גם בתצהירך אתה מציין שפנית לרב מספר חודשים לאחר הפגישה.

    ת. פניתי לרב פולק לאחר שהצלחתי להגיע למחיר מופחת שהיה לאחר הפגישה ביום 25.1.2010 והפניה אליו הייתה אולי מספר ימים לאחר זיכרון הדברים, אולי חודש, חודש ומשהו, מספר חודשים זה יכול להיות חודש ויום, לא מספר חודשים ברמות של 9 חודשים, שנה. חודש ושבוע, חודש ושבועיים, משהו כזה..." (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 32-29 ועמוד 11, שורות 9-1).

     

24. בסיכומי התובע נטען כי "התובע קיים מספר שיחות טלפוניות מול הנתבע 2 ישירות לנייד שלו על מנת לבצע מעקב ולקבל תשובות האם מתאימה לו העסקה, במיוחד לאחר שכאמור, הצליח להוריד את מחיר הקרקע אצל המוכר" (סעיף 79.12 לסיכומי התובע). לטענה זו, בדבר קיומן של מספר שיחות טלפון לאחר הפגישה עם המוכרת, אין כל עיגון. כפי שפורט, גם בתצהירו של התובע (בסעיף 15) וגם בחקירתו, טען התובע באופן ברור כי ביצע שיחת טלפון אחת לאחר הפגישה עם המוכרת. הנתבע העיד שאינו זוכר שיחת הטלפון כזו ("אני לא זוכר טלפון אחד מאז הפגישה ועד התביעה. אינני זוכר" (עמוד 23 לפרוטוקול, שורות 35-30).

     

25. מן המקובץ עולה כי התובע לא פנה לנתבע באופן מיידי לאחר פגישתו עם המוכרת, אלא רק לאחר מספר חודשים. התובע לא התקשר לנתבע מספר פעמים, אלא לכל היותר פעם אחת. לאחר שיחת הטלפון הנטענת, התובע לא פנה עוד לנתבע ולא ביצע כל פעולה נוספת בנוגע למקרקעין.

     

    על רקע התשתית העובדתית שהונחה, תיבחן להלן התביעה לתשלום דמי תיווך.

     

    חובת הפגשה בין שני צדדים

     

26. סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים) מגדיר "תיווך" כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". תנאי בלעדיו אין לקיומה של פעולת תיווך הוא, אפוא, ההפגשה בין הצדדים. יודגש כי פעולת התיווך אינה הפגשה בין אדם לבין נכס. "תפקידו של המתווך הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב" (ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724 (1992)). יצוין כי המילים "הפגשה... בין שני צדדים..." אינן מחייבות מפגש פיזי דווקא, אולם ברי כי מרכיב מהותי בפעולת התיווך הוא ביצירת הקשר בין הצדדים, שיוביל בסופו של יום לשכלולה של עסקה ביניהם.

     

    ואמנם, בית המשפט ציין ביחס להגדרת סעיף 1 לחוק כי: "לא בכדי הדגשתי את המילה 'הפגשה', מכיוון שהיא מרכיב מהותי בפעולת התיווך... הפגשה היא הפגשה היא הפגשה" (ת"א (שלום רח') 2101/04 אביטל נ' רותם (3.7.2008)). באותו עניין, נדחתה תביעת המתווכים, בין השאר, מן הטעם שלא הוכח שהפגישו בין הנתבעים לבין רוכשי זכויותיהם בנכס. לעומת זאת, במקרים בהם המתווך היה אחראי לקיומה של הפגישה הראשונה בין הצדדים, שיצרה את החיבור ביניהם, ניתן לכך משקל מכריע. כך למשל, בע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובניין בעמ נ' חסן (3.9.2017), שם נקבע כי העסקה, שנחתמה כעבור 20 חודשים, נולדה עקב פגישה שהתקיימה בשנת 2007, שאותה ארגן המתווך בין המוכרת לבין הקונה; בע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע"מ נ' זקן, פ"ד לה(4) 180 (1981) הפגיש המתווך בין מנהלי החברות, "היה פעיל והיה בקשר עם המערערת כל הזמן" ומנהל המערערת אף "זכר את המשיב שהראה לו את הנכס ושזימן את הפגישה עם מר הוכמן" (עמ' 183 ו- 186); בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994) (להלן: עניין מוסקוביץ) נפסק כי המתווך "הפגיש בין הצדדים המקוריים. הצדדים שהפגיש הם אלו אשר כרתו, בסופו של דבר, את חוזה המכר... הנושא היה מוכר לצדדים על יסוד פעולתו של המתווך" (שם, בעמ' 124); בע"א (מחוזי חי') 1083/05 לבנה נ' שלזינגר (8.1.2006) נקבע כי "...הייתה זו המערערת ש'זרעה את זרע העסקה'... היא שהפגישה בין הצדדים והיא שהציגה... את הפרויקט". בית המשפט היה נכון להכיר בזכאותו של מתווך לדמי תיווך הגם שלא נתקיים המפגש הפיזי בין הצדדים, מקום בו נוצר הקשר בין הצדדים והמתווך "מסר למערערים את פרטי הקונה ומסר לקונה...את פרטי המגרש והמוכרים והראה לו את המגרש" (ע"א (מחוזי ת"א) 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ, פסקה 10 (2001)).

     

27. מן התשתית הראייתית שנקבעה, עולה כי תנאי הסף האמור לא נתקיים, שכן בשום שלב לא קשר התובע בין הנתבעים לבין המוכרת ולא הפגיש ביניהם. התובע אינו טוען כי ערך מפגש פיזי בין הצדדים. ברם, בחינת ציר הזמן מעלה שגם "הפגשה רעיונית" לא נתקיימה: במועד בו נפגש התובע עם הנתבעת, הוא לא הוסמך על ידי המוכרת לפועל בשמה במקרקעין; ואילו במועד בו נפגש התובע עם המוכרת, הוא לא הזכיר כלל את הנתבעת כקונה פוטנציאלית, אלא פעל לקידום עסקה אחרת, של קבוצת רכישה.

     

28. על רקע האמור, יש לבחון את טענות התובע בסיכומיו. התובע טוען כי "העסקה נשוא התביעה נולדה עקב פגישה שהתקיימה בשנת 2010 שאותה ארגן ותיאם הוא עצמו" (סעיף 99.1 לסיכומים), אולם בשונה מפסקי הדין שנזכרו, אין מדובר בפגישה שנערכה בין הצדדים – הנתבע והמוכרת – אלא בין המתווך לנתבע בלבד. עוד טוען התובע כי "כפי שהוכח, לאחר שהתובע הפגיש בין הצדדים, הוא סייע במשא ומתן שהתנהל ביניהם, אף שהופסק עקב התנהלותם האדישה ואילוציהם של הנתבעים..." (סעיף 122 לסיכומי התובע) וכן טוען הוא כי הנתבעים רכשו את "אותה קרקע שהציג התובע לנתבעים קודם לחידוש המגעים בינם לבין אותה מוכרת.." (סעיף 182 לסיכומי התובע). טענות אלה מנותקות לחלוטין מן העובדות שהוכחו, שהרי התובע לא הפגיש בין הנתבעים לבין המוכרת, לא הביא לידיעת המוכרת את דבר קיומה של הנתבעת וממילא לא נוהל כל משא ומתן בין הצדדים בשנת 2010.

     

    חובת הנאמנות

     

29. סעיף 8(א) לחוק קובע כי "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך". בענייננו, לא שוכנעתי כי לאחר הפגישה עם הנתבע וחתימת ההסכם, פעל התובע על מנת לקדם את ענייני הנתבעת בנאמנות ובהגינות כמצוות החוק. היפוכם של דברים הוא הנכון.

     

30. כפי שהובהר, בפגישת התובע עם המוכרת, שנערכה כשלושה שבועות לאחר הפגישה עם הנתבעת, התובע לא הזכיר כלל את הנתבעת כרוכשת פוטנציאלית, אלא הציע לפעול למכירת המקרקעין לקבוצת רכישה. התובע ניסה להרחיק עצמו מהצעה זו, אך בחקירתו נאלץ לאשר כי הוא שיזם את הרעיון:

    "ת. ... בפגישה השנייה, ביום 25.1 נכח מר אלי כהן, סמנכ"ל החברה... בפגישה זו הייתה הצעה, לא זוכר של מי, לגבי עסקת תיווך והצעה לקבוצת רכישה.

    ש. זו הצעה שלך. זה מסמך שאתה ערכת והכנת. מצטט מנ/3: 'בן גל כמתווך מציע'.

    ת. הצעה שלי לקבוצת רכישה, היא שלי. יוזמה שלי, רעיון שלי" (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 24-20).

     

    התובע נתבקש בחקירתו לישב בין חובת הנאמנות שהוא חב לנתבעים מרגע חתימתם על ההסכם, לבין הפעולות בהן נקט, לרבות ניסיונו להקים קבוצה לרכישת המקרקעין ואי אזכורה של הנתבעת במהלך משא ומתן עם המוכרת. התובע חזר וטען כי לא זנח את הנתבעת לגמרי, אך בתשובותיו לא ניתן כלל מענה מניח את הדעת להתנהלותו (עמודים 13-12 לפרוטוקול).

     

31. לא זו אף זו. כפי שהובהר, התובע לא פנה אל הנתבע מיד לאחר הפגישה עם המוכרת ולא מסר לה בזמן אמת את המידע שהיה בידו בדבר המחיר המופחת שהשיג, אלא רק "מספר חודשים מאוחר יותר" (סעיף 15 לתצהיר התובע). בחקירתו לא ניתן הסבר ראוי אף לכך:

    "ש. ...בתצהירך ובכתב הטענות והתשובה שלך, אתה מציין שלאחר מספר חודשים פנית לפולק ואמרת לו שהשגת לו הישג מדהים, שהפחתת מסך של 340,000 ₪ ל – 320,000 ₪. למה לא אמרת לו את זה ביום למחרת? אני יודע שלא פנית אליו יום למחרת כי ציינת 'מספר חודשים' וגם היית עסוק בקבוצת הרכישה, אחרי הפגישה הכנת את המסמך של קבוצת הרכישה.

    ת. 25 לחודש זה 25 ימים לאחר הפגישה עם הרב פולק, זה כמעט חודש. להשיג אותו או להגיע אליו לקח עוד כמה ימים כנראה. זה סדר הגודל, חודש וקצת.

    ש. 20,000 ₪ הצלחת להפחית. אני כמתווך, מרים ישר טלפון לבן אדם ואומר לו שהשגתי הישג משמעותי. במקום זה הלכת על קבוצת רכישה, הכנת מסמך, שלחת למר חממי את טופס הזמנת שירותי התיווך, הכנת את מסמך ההרשמה. אני מסיק מזה שבכלל הלכת על קבוצת רכישה, עבדת עליה כמה חודשים, כשראית שזה לא עובד, נזכרת ברב פולק ואז צלצלת אליו ואמרת לו את המחיר המופחת ב-20,000 ₪. מסכים?

    ת. לא נכון" (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 35-34, עמוד 15, שורות 10-1).

     

32. כפי שנקבע, בפגישה שערך התובע עם המוכרת, הוא לא עדכן את המוכרת בדבר קיומה של הנתבעת כלקוחה פוטנציאלית, אלא בחר לנסות לשווק את המקרקעין לקבוצת רכישה. יתרה מזאת, לאחר הפגישה, לא יצר התובע קשר עם הנתבעת באופן מיידי על מנת לעדכן אותה במידע המהותי שבידיו (הפחתת המחיר), אלא פנה רק בחלוף "כמה חודשים", שאז עדכן לטענתו את הנתבע במחיר המופחת שהשיג "עבור הנתבעת". בהתנהלותו זו, זנח התובע לחלוטין את הנתבעת וכשל למלא את חובתו לפעול עבורה בנאמנות ובהגינות.

     

    "הגורם היעיל" בעסקה

     

33. סעיף 14(א)(3) לחוק קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

     

34. התובע טוען כי הוא שהביא להתקשרות בין הצדדים ומציין כי ביצע שפע של פעולות המצדיקות לראות בו את ה"גורם היעיל". התובע מפרט את הפעולות שביצע בסעיף 79 לסיכומיו. לדבריו: הוא איתר את המקרקעין ובכך יזם את העסקה "יש מאין"; זיהה כי צרכי הנתבעת, הרחבת שטחי הקבורה בעיר רחובות, מתלכדים עם ייעודה הייחודי של הקרקע; דאג לאתר את הבעלים הרשום ואת המנהל, מר שלמה חממי, דרך אחיו, מר עזרא חממי; פנה ביוזמתו אל מר חממי, הציג עצמו בפניו ולאחר מכן נפגש עמו ועם מר אלי כהן, כנציגי הבעלים הרשום של המקרקעין כדי לקבל מהם מידע רב ערך אודות המקרקעין, וממנו גם למד על רצון המוכרת לבצע את העסקה במקרקעין שבבעלותה; לאחר מכן יצר קשר עם הנתבעים והציג להם לראשונה את המקרקעין, בפגישה מיום 1.1.2010 ואת אפשרויות הניצול שלהם לצרכי הנתבעת (סעיף 79.5); הוסיף וסיפק לנתבעים פרטים אודות הבעלים של המקרקעין, המחיר המבוקש ומיקומם המדויק של המקרקעין (באמצעות מפות ותצ"אות), סיפק להם נסח רישום והסביר להם על קיומו של הסכם השיתוף החל על חלק מהמקרקעין (סעיף 79.6); הציג לנתבעים את העובדה שהמוכרת מעוניינת לבצע עסקה ביחס לקרקע שלא הייתה בשוק באותו זמן. לטענת התובע, מידע ומסמכים אלה לא היו ברשות הנתבעים ולא היו מגיעים לרשותם לולא פעולת הייזום של התובע; מאוחר יותר, עמד התובע בקשר עם מר חממי וניהל איתו משא ומתן על מנת לקבל את המחיר הטוב ביותר שניתן לקבל עבור הנתבעת; התובע יזם פגישה עם המוכרת והשתדל אצלה לקבל הצעה משופרת עבור הנתבעים, ואכן התובע הצליח בעקבות זאת לקבל הפחתה משמעותית (מ- 340,000 ₪ ל- 320,000 ₪ לדונם) (סעיף 79.10); לאחר מכן, התובע עמד בקשר טלפוני עם הנתבע כדי להעביר לו מידע רב ערך זה ובעיקר לבשר לו שהתובע הצליח להפחית משמעותית את מחיר הקרקע (סעיף 79.11); התובע קיים מספר שיחות טלפוניות מול הנתבע על מנת לבצע מעקב ולקבל תשובות אם העסקה מתאימה לו, במיוחד לאחר שכאמור הצליח להוריד את מחיר הקרקע אצל המוכר (סעיף 79.12); התובע פעל להפגיש בין הנתבעים לבין נציג המוכרת, אף אם בפועל הנתבע 2 התחמק מקיום פגישה וטען נחרצות כי המחיר "גבוה" ולכן "אין טעם בקיום פגישה" (סעיף 79.13); ניסיונות מצד התובע להפגיש בין הצדדים לא צלחו שכן הנתבע חזר על הטענה לפיה המחיר גבוה מדי ולכן אין לנתבע עניין בעסקה (סעיף 79.14) [הדגשות הוספו].

     

35. על רקע הממצאים העובדתיים שנקבעו, מרבית הפעולות שנמנו בסיכומי התובע כמפורט לעיל מנותקות מן התשתית הראייתית, נטענו ללא ביסוס עובדתי, הוכחו כלא נכונות או למצער, לא הוכחו כלל.

     

    אף אם נצא מהנחה שהתובע היה הראשון שהציע לנתבעים את המקרקעין הספציפיים, הרי שיש לבחון את תרומתו לעסקה שנחתמה בשים לב לפועלם של המתווכים דסקל (מטעם הנתבעת) ועמרם (מטעם המוכרת). בנסיבות המקרה דנן, שוכנעתי כי לא קמה זכאותו של התובע לדמי תיווך בהתאם למבחנים שהותוו בפסיקה.

     

36. בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848-847 (2001), הבהיר כב' השופט א' ריבלין כי לשם הוכחת זכאות לדמי תיווך "אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם 'יעיל' למימוש העסקה נושא התיווך... פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון".

     

    בעניין מוסקוביץ עמד כב' הנשיא מ' שמגר על כך ש"אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל... עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך... פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולותו של המתווך בתחילת הדרך..." (שם, בעמ' 125. וראו גם עניין יצחקוב, בעמ' 847; ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי, פ"ד לא(1) 405, 410 (1976) (להלן: עניין קלוגמן); ע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע"מ נ' זקן, פ"ד לה(4) 180 (1981)).

     

    בהמשך לאמור, הוסיף בית המשפט בעניין מוסקוביץ וקבע רשימה פתוחה של שיקולים לבחינת זהותו של ה"גורם היעיל", מקום בו מתווך נוסף הביא בסופו של דבר להשלמת העסקה (שם, בעמ' 124-123).

     

37. בחינת עובדות המקרה דנן על רקע המבחנים שהותוו בפרשת מוסקוביץ מעלה כי התובע לא היווה את הגורם היעיל.

     

    קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף: מעדויות עדי הנתבעים התברר כי היוזמה לעסקה שהושלמה, הייתה עצמאית ומנותקת מפועלו של התובע. המתווך עמרם פירט בתצהירו כי המוכרת פנתה אליו בשנת 2013 וביקשה לשכור את שירותיו. הוא מצדו פנה לחברו למקצוע הפעיל באזור רחובות, המתווך דסקל, בהצעה לעבוד עמו בשיתוף פעולה לאיתור קונים פוטנציאליים לרכישת הקרקע מהמוכרת. המתווך דסקל איתר את הנתבעת ובהמשך קיימו השניים מספר פגישות עם הצדדים, אשר בסיומן, הצליחו להביאם לעמק השווה (סעיפים 8-2 לתצהיר עמרם).

     

    מהלך דברים זה תואר גם בתצהירו של המתווך דסקל, שפירט שמכיוון שהקרקע מצויה בקרבת בית העלמין של רחובות ומכיוון שידע שהנתבעת זקוקה למגרש לצרכי פעילותה, הוא פנה לנתבע והציע לו שהנתבעת תכנס למשא ומתן לרכישת הקרקע. עוד תיאר המתווך דסקל כי לאחר שהנתבעים גילו עניין בקרקע, הוא יצא עם אנשי הנתבעת לסיור בשטח, שם סקר בפניהם את פרטי הקרקע. בהמשך תואמו וקוימו הפגישות הנזכרות (סעיפים 10-2 לתצהיר דסקל).

     

    הנתבע פירט בתצהירו כי בעוד שהתובע "לא הפגיש ביני או בין מי מאנשי נתבעת 1 לבין המוכרת, הוא לא נטל חלק כלשהו במשא ומתן עם המוכרת והוא לא עשה דבר לקידום עסקת רכישת הקרקע על ידי נתבעת 1 מהמוכרת", הרי שהמתווך דסקל "הביא לידיעתנו את דבר כוונת המוכרת ורצונה למכור את הקרקע, הפגיש בינינו לבין המוכרת, סייר עמנו בשטח, היה שותף למשא ומתן, עזר בפתרון מחלוקות ולבסוף הוא ועמרם קיבלו את דמי התיווך המגיעים להם בגין עבודתם (דסקל מנתבעת 1 ועמרם מהמוכרת)" (סעיפים 15-13 ו- 29 לתצהיר הנתבע).

     

    אישור לדברים נמצא בתצהירו של מר כהן, סמנכ"ל המוכרת, שתיאר כי "ההתקשרות בין נתבעת 1 למוכרת יצאה לפועל בעקבות שיתוף פעולה בין שני מתווכים – יאיר עמרם מטעם המוכרת וזאב דסקל מטעם נתבעת 1" (סעיף 9 לתצהיר כהן). מר כהן הוסיף ופירט כי "בכל שלבי המשא ומתן שקיימתי מטעם המוכרת עם הנתבעים, פעלו המתווכים ברקע. המתווכים יזמו את קיומן של מספר לא מבוטל של פגישות בין הנתבעים לבין המוכרת – פגישות בהן אני נכחתי. בסיומן של אותן פגישות, שידעו עליות ומורדות, עלה בידינו, גם בעזרת המתווכים, להגיע לעמק השווה ולחתום על הסכם מכר מחייב שבעקבותיו שילמנו למתווך מטעמנו, מר עמרם, את שכר טרחתו" (סעיף 10 לתצהיר מר כהן).

     

    מן האמור עולה כי המתווכים עמרם ודסקל היו מעורבים בעסקת המכר מראשיתה ועד לסופה וכי העסקה הושלמה הודות לפעולות שביצעו.

     

    תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם: למתווכים דסקל (מטעם הנתבעת) ועמרם (מטעם המוכרת) שולמו דמי תיווך מלאים על ידי הצדדים לעסקה. הנתבעת שילמה לדסקל סך של 224,672 ₪ (נ/6) והמוכרת שילמה לעמרם סך של 136,000 ₪ (נ/7. השוו לת"א (שלום ת"א) 47771-04-14 אפשטיין נ' שוחט (18.11.2016) שם נקבע כי העובדה שלא שולמו למתווך הנוסף כל דמי תיווך "גורמת לפקפק במעורבותו בכריתת העסקה" (פסקאות 33-32. ערעור על פסק הדין נדחה: ע"א (מחוזי ת"א) 2988-01-17 שוחט נ' אפשטיין (14.2.2017). להלן: עניין אפשטיין).

     

    הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה: המחיר ששילמה הנתבעת בסופו של דבר עבור המקרקעין (כולל דמי התיווך ששולמו לדסקל), גבוה ב- 2,015,672 ₪ מן הסכום שהייתה משלמת עבור המקרקעין (כולל דמי תיווך לתובע), לו הייתה מסתייעת בשירותי התיווך של התובע. יש טעם רב בטענת הנתבעת כי בכך יש משום אינדיקציה לניתוק מוחלט בין פועלו של התובע לבין העסקה שנקשרה, שהרי אין כל היגיון כלכלי בטענה שהנתבעת ביקשה לעקוף את התובע כדי לחסוך את תשלום דמי התיווך, אך הייתה נכונה לשלם סכום גבוה משמעותית עבור העסקה בכללותה.

     

    חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד לסיום העסקה: פרק הזמן שחלף בין חתימת הנתבע על ההסכם (1.1.2010) ועד להשלמת העסקה (24.7.2014) הוא ממושך ביותר – כארבע שנים וחצי. מאמצי התיווך החלו, כך על פי תצהירי המתווכים, בשנת 2013 – שלוש שנים לאחר פנייתו של התובע לנתבעים. בתי המשפט היו נכונים לקבוע כי הקשר הסיבתי לא נותק גם בחלוף פרקי זמן משמעותיים. כך, בע"א 264/61 וולגל נ' קאופמן, פ"ד טו 2157 (1961) חלפו שישה חודשים ממועד פגישתם של הצדדים לעסקה; בעניין מוסקוביץ חלפו 20 חודשים בין הפגישה שארגן המתווך לבין חתימת העסקה; בת"א (שלום נת') 1365/05 גופר נ' חכמון (26.2.2008) חלף פרק זמן של שנה בין המפגש הראשון בין הצדדים לבין החתימה על ההסכם; בעניין אפשטיין חלף פרק זמן של שבעה חודשים; ובע"א 5786/15 אזורים חברה להשקות בפיתוח ובניין בעמ נ' חסן (3.9.2017) (להלן: עניין חסן), חלפו שנתיים מהפגישה הראשונה, שארגן המתווך בין הקונה לבין המוכרת, ועד לחתימת העסקה. באותו עניין הובהר כי "יש מקום להבחין בין סוג נכסים שונים... חשיבות חלוף הזמן עומדת, בדרך כלל, ביחס הפוך לשווי הנכס או לגודל האובייקט. ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן – במישור הזיקה הסיבתית – פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר".

     

    התובע טוען כי בענייננו פרק הזמן שחלף אינו מנתק את הקשר הסיבתי שכן "מדובר בבדיקות מורכבות של התב"ע החלה על אזור בית העלמין ומורכבות הבדיקות מול מוסדות התכנון האם ניתן לעשות בקרקע הנרכשת שימוש להרחבת בית העלמין לאלפי, שמא עשרות אלפי קברים חדשים" (סעיף 88.3 לסיכומי התובע). אף טענתו זו של התובע, בדבר בדיקות מורכבות שנערכו, מנותקת לחלוטין מעובדותיו של המקרה ונטולה כל עיגון בתשתית העובדתית שהונחה. טענה זו גם לא הועלתה על ידי התובע בכתב התביעה או בתצהירו. יתרה מזו, אם נקבל את ההנחה כי היה צורך בבדיקות מורכבות כאלה, אשר אין חולק כי התובע לא תרם להן דבר, הרי שיש בכך כדי לחזק את המסקנה כי בשלב בו העלה התובע את הצעתו לביצוע העסקה, היה הפער בין ההצעה לבין יישומה רב ונדרשו פעולות רבות להשלמתה. פרק הזמן הממושך שחלף במקרה דנן, מצביע על ניתוק הקשר בין הצעת התובע לבין העסקה שהושלמה.

     

    מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים: כזכור, התובע לא הפגיש בין הצדדים ולא הביא לידיעת הנתבעת את דבר קיומה של הנתבעת כקונה פוטנציאלית. פעולתו של התובע לאחר החתימה על ההסכם מסתכמת בשיחת טלפון אחת נוספת, "מספר חודשים" לאחר קבלת התשובה השלילית הראשונה. התובע הסביר כי "לאור תשובתו המוחלטת של הרב פולק... חדלתי מניסיונותיי לקדם את העסקה" (סעיף 15 לתצהיר התובע). בעדותו אישר התובע כי לאחר השיחה האמורה, לא התקיימה שיחה נוספת עם הנתבע והוא פנה אליו רק כעבור חמש שנים, כשנודע לו על העסקה:

    "ש. ציינת שחדלת מניסיונותיי לקדם את העסקה. מאותו פברואר מרץ 2010 עד מאי 2015 לא עשית דבר. עובדתית. לא התקשרת, לא ניסית להפגיש פעם אחת בין הצדדים, לא הראית למר פולק את הקרקע פיזית. לא עשית את זה עובדתית.

    ת. כשהרב פולק אמר לי במפורש שלא מתאים לו כי המחיר גבוה מדי. במידה והעסקה תהיה רלבנטית, הוא ישוב אלי ויזכור אותי כמתווך. מה יש לי עוד לעשות?" (עמוד 16 לפרוטוקול, שורות 9-5).

     

    מענה לשאלה זו נמצא בפסיקה, שעמדה על הפעולות אותן יכול וצריך מתווך לעשות על מנת שייחשב ל"גורם יעיל". במקרים בהם הוּכרה זכאות המתווך לדמי תיווך, פורטו אותן פעולות שעשה, גם כשנראה היה שהעסקה אינה יוצאת לפועל. כך למשל, בעניין חסן ציין בית המשפט באופן ברור כי: "ייתכן שהיה יסוד למסקנה שונה אם חסן, מיוזמתו, היה מפסיק את המגעים עם הצדדים – אך לא כך הוא. לאחר פגישת 2007 חסן המשיך לפנות הן למלונות פתאל והן לקבוצת אזורים, תוך ביצוע שיחות טלפון מרובות לצדדים במהלך השנה שלאחר הפגישה, בניסיון להמשיך ולהוות גורם משמעותי בעסקה שעתידה להתרקם... כאשר מנעה המערערת מהמשיב את האפשרות להמשיך ולשמש גורם משמעותי במשא ומתן, לאחר שאיתר את הרוכש והושיב את הצדדים לשולחן המשא ומתן, מנועה היא מלטעון כי המשיב לא היה הגורם היעיל" (פסקאות 24-23 לפסק הדין. באופן דומה, נקבע בת"א (שלום נת') 1365/05 גופר נ' חכמון (26.2.2008) כי המתווך "הוכיח את זכאותו לדמי התיווך. הוא היה 'הגורם היעיל', שיצר את הקשר בין הנתבעים לבין המוכרים, וכבר בתיווכו הראשוני הושגה הפחתה בלתי מבוטלת במחיר הבית. גם לאחר שהעסקה לא יצאה לפועל באותו שלב, המשיך התובע לשמור על קשר עם הנתבעים, אך הם לא נענו להצעותיו".

     

    בענייננו, הנתבע לא מסר לתובע כי אינו מעוניין במקרקעין, אלא כי המחיר אינו מתאים לו. בכך לא היה כדי לסגור את הדלת בפני התובע. ככל שהתובע היה מעוניין לקדם את העסקה, היה עליו להמשיך במאמצי התיווך – להביא לידיעת המוכרת את דבר קיומה של קונה פוטנציאלית, לנסות להפגיש בין הצדדים או לשוב ולפנות לנתבע מעת לעת, על מנת לברר אם חל שינוי בעמדתו (שינוי כזה חל, שהרי הנתבע היה נכון לרכוש את המקרקעין במחיר גבוה יותר, בחלוף מספר שנים). התובע פנה לנתבעת רק כשנודע לו על העסקה שהושלמה – כחמש שנים לאחר שיחתו האחרונה עמה. ברי כי המתנה במשך שנים בלא לעשות דבר, בהסתמך על הבטחה לכאורית (מוכחשת) של הנתבע, אינה יכולה להיחשב כעשייה לקידום העסקה הפוטנציאלית.

     

    זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית: כאמור, בשום שלב לא נוהל משא ומתן – ישיר או עקיף – בין הנתבעת לבין המוכרת.

     

    הסתמכות הצדדים על ידי ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך: בהעדר משא ומתן, לא הייתה כל הסתמכות של הצדדים או המשכיות של אותו משא ומתן.

     

38. מן המקובץ עולה כי בהתאם לפרמטרים שפורטו, לא ניתן לראות בתובע "גורם יעיל" בקידום העסקה. לא למותר להפנות לדברי בית המשפט בעניין קלוגמן, היפים גם לענייננו:

    "אין יסוד להסקת מסקנה כי ההסכם בין המערער למשיבים... כלל גם התחייבות של המשיבים לזכות את המערער בדמי תיווך אם הבית יימכר בשלב אחר כלשהו בעתיד, למחלקה כלשהי של הממשלה או רשויותיה. אין להסיק כלל ועיקר כי ההצעה שהוצעה בתיווכו של המערער הייתה גורם יעיל או אפילו גורם משני כלשהו בקשירת העסקה. הרי לפי הממצאים, לא מן המערער צמחה ההצעה בשלב השני, ושני הצדדים לא זכרוה ולא קשרו העניין עמה ואין לראות הליכי הטיפול בממכר, בשני שלביהם הנפרדים, כחטיבה אחת. המדובר היה ביוזמה עצמאית ומנותקת מאותם המגעים, שבהם ראה בית המשפט קמא את השלב הנפרד הראשון של המגעים בין המשיבה למדינה" (שם, בעמ' 410).

     

    העדר תום לב

     

39. התובע טוען כי הנתבעים נהגו כלפיו בחוסר תום לב ובכוונת זדון וכי הודעתם הנחרצת והחד משמעית לפיה העסקה לא מעניינת אותם, היא שמנעה ממנו להיות "הגורם היעיל". עוד נטען, כי הנתבעים מנעו מהתובע את האפשרות למלא את תפקידו כמתווך, זאת במטרה לחסוך את דמי התיווך עליהם התחייבו.

     

    אכן, "בתי המשפט לא חסכו שבטם מאלה המנסים לעקוף בדרכים פתלתלות את המתווך הראשון בשרשרת". בפסיקה הענפה בעניין זה הובהר כי "צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך למשל על ידי העסקת 'מתווך קש'" (עניין יצחקוב, פסקה 9). ואולם בענייננו, התשתית הראייתית שנפרשה אינה מאפשרת קבלת טענה זו, בשל מספר טעמים.

     

    ראשית, לא נטען וממילא לא הוכח כי הנתבעים פנו ישירות למוכרת וניהלו עמה משא ומתן ישיר, על מנת לחסוך בתשלום דמי התיווך. היפוכם של דברים הוא הנכון: הוכח כי העסקה יצאה לפועל הודות לפועלם של המתווכים דסקל ועמרם, להם שולמו דמי תיווך מלאים.

     

    שנית, כפי שצוין, הסכום ששילמו הנתבעים בסופו של דבר עבור המקרקעין, כולל דמי התיווך, גבוה בכ-2 מיליון ₪ מן הסכום שהיו משלמים לו היו מסתייעים בשירותי התיווך של התובע. אמנם, דמי התיווך ששילמה הנתבעת למתווך דסקל (בסכום של כ-225,000 ₪) נמוכים מהסכום שהייתה התובעת צריכה לשלם לתובע לפי ההסכם (15,000 ₪ לכל דונם, סך הכל 525,000 ₪ פלוס מע"מ). ברם, טענת התובע לפיה הנתבעים ביקשו לעקוף אותו על מנת לחסוך בדמי התיווך והייתה מוכנה לשלם סכום גבוה משמעותית על העסקה בכללותה, משוללת היגיון כלכלי ומנוגדת לשכל הישר. סכום העסקה הוא האינדיקציה הטובה ביותר לכך שבמועד שבו נרקמה העסקה, הנתבע לא היה ער להצעת התובע או למצער, כבר לא זכר אותה.

     

    לבסוף, אציין כי נוכח התרשמותי הבלתי אמצעית מעדותו של הנתבע ומההסברים שניתנו מפיו, לא מצאתי כי יש לייחס לו חוסר תום לב. הנתבע העיד כי התובע לא השאיר בידיו העתק של הסכם התיווך (התובע לא טען אחרת). לדבריו: "יש לי תיק לנושא הצעות נדל"ן לא נמצא בתיק שום דבר, אתה מבין. לא זכרתי את היהודי הזה שיהיה בריא, זה לא נכנס בכלל (מצביע על הראש). כי אם הייתי זוכר הייתי גם בן אדם. קורא לו... לא היה לי מסמך. אם היה לי מסמך הייתי מוצא אותו. הייתי פונה אליו, ועשית הישר בטוב" (עמוד 24 לפרוטוקול, שורות 23-15). הנתבע מסר כי אינו זוכר "טלפון אחד מאז הפגישה ועד התביעה. אינני זוכר" (עמוד 23 לפרוטוקול, שורות 35-30). לבסוף, הבהיר הוא, במבט לאחור ונוכח המחיר הגבוה ששילמה הנתבעת, כי העסקה שהציע התובע עשויה הייתה להיות טובה יותר: "יכול להיות שהייתה טוב, אך אם היה פונה אליי אחרי חצי שנה והיה אומר לי: מר פולק, תזכור אותי, מה קורה עם ההצעה. אך הוא הלך והתעופף ולא ראיתי אותו" (עמוד 25 לפרוטוקול, שורות 8-5).

     

    נוכח הזמן הרב שחלף בין שיחת הטלפון האחרונה עם הנתבעת (בשנת 2010), לבין מועד תחילת המשא ומתן עם המוכרת (בשנת 2013), הסבריו של הנתבע סבירים. התובע יכול וצריך היה, בפרק זמן זה, להביא את דבר קיומה של הנתבעת, כקונה פוטנציאלית, למוכרת, לנקוט יוזמה ולהפגיש בין הצדדים או לכל הפחות, לברר טלפונית עם הנתבע אם חל שינוי בעמדת הנתבעת. בנסיבות אלה, של חוסר מעש מוחלט מצד התובע במשך שנים, לא ניתן לכבול את הנתבעת לנכס מכוח ההסכם לפרק זמן בלתי מוגבל וממילא אין מקום לייחס לה חוסר תום לב בהתנהלותה.

    סוף דבר

     

40. התובע איתר קרקע חקלאית שסבר כי תוכל להתאים לצורכי הנתבעת, ניפגש עם הנתבע בשנת 2010 והחתימו על הסכם תיווך. לאחר אותה פגישה, לא פעל התובע בהתאם לחובותיו כמתווך: התובע לא הפגיש בין הנתבעת לבין המוכרת; בפגישה שערך עם המוכרת הוא לא הביא לידיעתה את דבר קיומה של הנתבעת כקונה פוטנציאלית; יתרה מזאת, בפגישה פעל התובע נמרצות לקידום ענייניו (כבעל קבוצת רכישה), תוך שהוא זונח את הנתבעת לחלוטין בניגוד לחובת נאמנותו כלפיה; לאחר הפגישה עם המוכרת, התובע לא הודיע לנתבע באופן מיידי כי הצליח להפחית את מחיר המקרקעין ויצר עימו קשר רק מספר חודשים לאחר מכן; התובע התקשר לנתבע פעם אחת בלבד לאחר חתימתו על ההסכם ומאז לא יצר קשר עם הנתבעת במשך חמש שנים תמימות. בהתאם למבחני הפסיקה, התובע לא היווה את "הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעסקת המקרקעין ונקבע שנקשרה עסקה עצמאית, פרי פועלם של שני מתווכים אחרים, שאינה נובעת מהמהלכים שביצע התובע שנים קודם לכן. בנסיבות שפורטו, לא ניתן לייחס לנתבעת חוסר תום לב וניסיון לעקוף את המתווך על מנת לחסוך בדמי תיווך.

     

    אשר על כן, התביעה נדחית. בנסיבות העניין, ישא כל צד בהוצאותיו.

     

     

    ניתן היום, כ"ח אלול תשע"ח, 08 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.