נאור סילביה ואח' נ 'עיריית חולון ואח'

הצד השלישי: 1. יורשי המנוח וולף יופה ו/או ג'ון יופה

2. מונה יופה (מיירס) דרכון בריטי XXXXX

3. קובו גיל-לי

פסק - דין

זוהי תביעה לפיצוי כספי שמקורה ברשלנות , נטענת, במסירת מידע שגוי או חלקי באשר למצבם המשפטי ו/או התכנוני של המקרקעין מושאי התביעה.

מבוא ורקע עובדתי

1. עסקינן בשתי חלקות קרקע המצויות בתחום שיפוטה של הנתבעת 1, עיריית חולון (להלן: "העירייה") – חלקה 154 בגוש 6052, ששטחה הרשום בפנקסי המקרקעין המתנהלים אצל הנתבעת 3 (להלן גם: "רשם המקרקעין"), הינו 1,265 מ"ר (להלן: "חלקה 154") ו-חלקה 167 בגוש 6053, ששטחה הרשום הינו 3,204 מ"ר (להלן: "חלקה 167"). שתי החלקות ייקראו להלן יחדיו – "המקרקעין" או "החלקות".

2.הבעלות במקרקעין, עובר לאירועים מושאי הליך דנא, הייתה רשומה (במושאע) בפנקסי המקרקעין באופן הבא: 1/3 – על שמה של צד ג' 2, הגברת מונה (יופה) מיירס, תושבת חוץ (להלן: "הגברת יופה" או "מיירס"); 1/3 על שמו של מורטון הנרי קינג, תושב חוץ (להלן: "מורטון"); ו-1/3 על שמו של ז'ק פיליפ ירדלי.

את זכויותיה במקרקעין ירשה הגברת יופה (מכוח צוואה) מהמנוח – ג'ון יופה – צד ג'1 , ואילו זכויות מורטון, מקורן בירושה ובמכר ללא תמורה, מה"ה ביאטריס וסטנלי קינג – בהתאמה.

3.ביום 26/1/98 נכרת הסכם מכר בין מיירס לבין התובעת 3, חברת ב.ש.ב. שיווק קרקעות בע"מ (להלן גם: "החברה"), במסגרתה רכשה האחרונה את זכויותיה (1/3) של מיירס, תמורת סך של 99,807 $ (להלן: "עסקת מיירס – ב.ש.ב.").

יצויין, כי העסקה בוצעה באמצעות בא כוחה של מיירס, עוה"ד עידן מרדכי (להלן: "עו"ד מרדכי").

בגין העסקה הנ"ל נרשמה, ביום 17/3/98, הערת אזהרה לטובת החברה על זכויותיה של מיירס בחלקות – ועד הנה טרם נרשמה החברה כבעלים בספרי המקרקעין.

4.את זכויותיו במקרקעין מכר מורטון לנתבעת 4 וצד ג'3, הגברת קובו גיל-לי (להלן: "גיל-לי" או "הנתבעת 4") וזאת בשתי פעימות. בהסכם מיום 27/9/98 רכשה הגברת קובו 1/3 מחלקה 167, תמורת סך של 71,556 $; ובהסכם מיום 10/11/98 רכשה האחרונה את זכויות מורטון בחלקה 154, תמורת סך השווה ל-28,252 $.

בגין הסכמי המכר הנ"ל (שייקראו להלן: "עסקת קובו – מורטון"), נרשמו בספרי המקרקעין, ביום 15/11/99, הערות אזהרה על זכויות מורטון בחלקות, לטובת הגברת קובו – וביום 30/6/02 נרשמה האחרונה כבעלת הזכויות בהן (1/3).

יוער, כי הסכמי המכר נחתמו בפועל על ידי מר יצחק קובו, אביה של גיל-לי (להלן: "יצחק קובו" או "יצחקי"), אשר פעל כמיופה כוחה של בתו.

5.בחלוף כארבע שנים ממועד רכישת הזכויות, מכרה גל-לי את זכויותיה בחלקה 167 לתובעת 1, הגברת נאור סילביה (להלן: "סילביה") – זאת על פי הסכם מיום 25/6/02, תמורת סך של 320,000 ₪ (להלן: "עסקת קובו – סילביה").

בהסכם נוסף מאותו היום, מכרה גל-לי את זכויותיה בחלקה 154 לתובעת 2, הגברת נאור מירי (להלן: "מירי"), בתמורה לתשלום סך 140,000 ₪ (להלן: "עסקת קובו – מירי").

בגין עסקאות המכר נרשמו בספרי המקרקעין ביום 10/7/02 הערות אזהרה לטובת התובעות 1,2 על זכויות גיל-לי בחלקות, וביום 29/5/03 נרשמו האחרונות במרשם כבעלי הזכויות. יצויין, כי גם בפעם הזאת – עסקאות המכר נערכו ונחתמו באמצעות יצחק קובו, כמיופה כוחה של בתו גיל-לי.

6.נמצא, מהמפורט לעיל, כי נכון למועד הגשת התביעה המקורית (29/10/07) כמו גם נכון להיום – התובעות 1,2 הינן הבעלים הרשומים במושאע של 1/3 מהמקרקעין והתובעת 3 הינה בעלת זכויות אובליגטוריות בהם בשיעור של 1/3.

7.זאת לדעת, כי שנים הרבה טרם רכישת הזכויות במקרקעין על ידי התובעות – פורסמה ברשומות (י.פ. 845) ביום 18/5/61, הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה"), בדבר כוונת העירייה להפקיע ולקבל לחזקתה חטיבת קרקע בשטח של 216 דונם בעיר חולון (להלן: "הודעת ההפקעה" או "ההפקעה"). ההפקעה בוצעה באמצעות העירייה, מכוח הרשאה שהוענקה לה על ידי שר האוצר, לפי סעיף 22 (2) לפקודה, שהודעה עליה נתפרסמה ברשומות (י.פ. מס' 822) ביום 16/2/61 (להלן: "ההרשאה").

המקרקעין נכללו, באופן חלקי, בחטיבת הקרקע שהופקעה. מחלקה 167 הופקע שטח של 2,618 מ"ר, מתוך שטח כולל של 3,204 מ"ר ומחלקה 154 הופקעו 314 מ"ר, מתוך שטח כולל של 1,265 מ"ר (להלן: "השטחים המופקעים").

כמתחייב מסעיף 5(3) לפקודה, נרשמו בספרי המקרקעין, ביום 9/6/61, הערות אזהרה על החלקות בדבר פרסום הודעת ההפקעה (להלן: "הערת ההפקעה"), וביום 20/7/61 פורסמה ברשומות (י.פ. מס' 861) הודעה לפי סעיף 19 לפקודה בדבר הקניית חטיבת הקרקע הכלולה בהודעה לעירייה מתוקף ההרשאה – לרבות שטחי ההפקעה מהחלקות (להלן: "הודעת הקנייה").

עוד יש לדעת, כי דבר ההפקעה של חלק מהחלקות, כאמור, הובא לידיעתם של יורשי המנוחים יופה, צד ג'1 (לעיל ולהלן: "הבעלים הקודמים") – אשר יוצגו, אותה עת, על ידי עו"ד מ. דעואל (להלן: "עו"ד דעואל"). לידי האחרון שילמה עיריית תל אביב, ביום 21/6/65, פיצויים בגין חלקם בשטחים המופקעים (להלן: "פיצויי ההפקעה").

8.אחר הדברים האלה יזמה הנתבעת 2, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חולון (להלן: "הוועדה המקומית"), תוכנית מפורטת ח/142, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 13/10/66 (להלן: "תוכנית ח/142"). התוכנית משתרעת על שטח של כ-242 דונם, וכוללת את חטיבת הקרקע שבהודעת ההפקעה ושטחים נוספים.

התוכנית ייעדה חלק מהמקרקעין (מגרש מיוחד, בשטח 47.490 דונם) להקמת בית מטבחיים ומבנים הנלווים לו; התוויית דרכים חדשות; קביעת מגרשים לבנייני תעשייה; יחידה מסחרית ושטח ציבורי פתוח (שצ"פ).

השטחים שהופקעו מהחלקות, הכלולים בתוכנית ח/142 יועדו לשטח ציבורי פתוח, כאשר יתרת שטחי החלקות אשר לא הופקעו, מצויים מחוץ לקו הכחול של התוכנית – כמצויין בתשריט הנלווה לה.

9.למרבה הצער, בתחילת שנת 1991, עת הוסב מרשם המקרקעין לרישום ממוחשב (תחת הרישום הידני) אירעה טעות אצל רשם המקרקעין – בעטייה הושמטה מנסח הרישום הערת האזהרה ביחס להפקעה, אשר הייתה רשומה על החלקות בנסחים ההיסטוריים.

רק ביום 18/7/04 נרשמה הערת אזהרה על החלקות מכוח סעיף 19 לפקודה, בדבר הקניית המקרקעין לעירייה. לצד ההערה קיימת הפנייה להודעת ההקנייה מיום 20/7/61 (להלן: "הערת ההקנייה").

הפועל היוצא מהאמור הוא, כי במועד רכישת הזכויות במקרקעין על ידי התובעות, זכויות הבעלות של המוכרים בחלקות – היו נקיות מכל זכות צד ג', לרבות העדרה של ההערה בדבר ההפקעה.

10.משנודע לחברה דבר רישומה של הערת ההקנייה (לשיטתה, בשנת 2005ׂׂ), פנה ב"כ, דאז, עו"ד דוברת, ביום 15/1/05 לב"כ העירייה בדרישה למחוק את הערת ההקנייה ולבטל ההפקעה. הדרישה האמורה סורבה, במכתבי ב"כ העירייה מהימים 6/2/05 -2/8/06 – ומכאן התביעה.

11.לשלמות התמונה העובדתית יצויין כי ביום 7/5/78 פורסם (י.פ. 2434) למתן תוקף תיקון מספר 3 לתוכנית המתאר ח/1, המשתרעת על פני חטיבת קרקע של כ-4,000 דונם – כאשר המקרקעין (חלקות 154, 167) מצויים באיזור לפרצלציה בייעוד תעשייה ומלאכה, המחייב הכנת תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש (להלן: "תיקון 3 לתוכנית ח/1" או "התוכנית המשביחה").

על בסיס התוכנית המשביחה ותוכניות נוספות (תיקון מס' 4 ו-15 לתוכנית ח/1) – נדרשה הגברת יופה (מיירס) לשלם היטל השבחה, עת מכרה את זכויותיה לחברה. תשלום היטל ההשבחה נעשה על בסיס שומת השמאי אורי כהן מיום 11/8/98, המתייחסת לחלקה 154 (להלן: "שומת ההשבחה" או "חוות דעת כהן").

12.עוד יצויין כי ביום 18/10/98 הנפיקה העירייה (מינהל תכנון והנדסה) דפי מידע תכנוני ביחס לחלקות (להלן: "דפי המידע").

התביעה והחלטות קודמות

13.התביעה במקורה הוגשה כאמור ביום 29/10/07, במסגרתה עתרו התובעות להצהיר על ביטולה של ההפקעה ולהורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת ההקנייה. לחילופין נתבקש פיצוי בדמות העמדת קרקע חילופית, תחת השטחים שהופקעו. בהתאם להחלטתי מיום 28/1/10 הגישו התובעות (28/2/10) תביעה מתוקנת, במסגרתה נתבקש סעד חילופי נוסף לתשלום פיצויים כספיים ראויים בגין השטחים שהופקעו משטחי החלקות. סעד חילופי זה (למרבה הפליאה) לא נתמך בחוות דעת מתאימה.

14.ביום 3/7/12, בתום שמיעת הראיות מטעם התובעות, הגישו האחרונות בקשה (שנייה במספר) לתיקון כתב התביעה – באופן שיותר להם להגיש חוות דעת שמאית, ביחס לנזק הכספי שנגרם להן, לטענתן, עקב ביצוע ההפקעה.

יוער, כי הבקשה הוגשה על רקע הצהרתו של ב"כ התובעות עוה"ד ארז בישיבה מיום 13/6/12, שזו לשונה: "אני חייב להגיש בקשה לפיצול ההליך, לבקש להעביר הסעד של ביטול ההפקעה לבית משפט לעניינים מינהליים. כתוצאה מכך תישאר כאן לדיון התביעה הכספית בלבד בגינה אבקש להמציא חוות דעת שמאי ..." (ההדגשה שלי – ח.ט.).

על רקע המוצהר התרתי לתובעות, בהחלטתי מיום 19/9/12, להגיש חוות דעת שמאית ולתקן את כתב התביעה על בסיסה, זאת חרף השיהוי הרב בהגשת הבקשה – שהוגשה, כאמור, לאחר שמיעת הראיות מטעם התובעות.

חרף המוצהר, הגישו התובעות ביום 23/10/12 כתב תביעה מתוקן – לו צורפה חוות דעת מומחה לעניין הפיצוי הכספי – כאשר הסעדים המבוקשים נותרו בעינם, ובכלל אלה העתירה לביטול ההפקעה ולחילופין, לפיצוי באמצעות מתן קרקע חילופית.

15.בהחלטה מיום 9/6/13 דחיתי את בקשת התובעת לצירוף מסמכים הנוגעים לשאלת תוקפה של ההפקעה וקבעתי בזו הלשון: "מודע בזה, כי ביהמ"ש לא ידון בשאלת תוקפה של ההפקעה או ביטולה, כך שהסעד היחיד העומד להכרעת ביהמ"ש הינו סעד כספי ... " (ההדגשה במקור – ח.ט.). בשולי החלטתי הערתי כי "דרך הילוכם של התובעים בהליך דנא, מהווה ניצול לרעה של הליכי בית המשפט, ולכך אין ליתן יד".

16.והנה למרבה הפליאה, בסיכומי טענותיהם העלו התובעים, זו הפעם השנייה, את עניין תוקפה של ההפקעה ועתרו – תחת ביטול ההפקעה – להקצאת קרקע חילופית בשטח זהה לחלקות שבבעלותן.

בהחלטה מיום 13/7/16 נעתרתי לבקשת הנתבעות 1,2 והוריתי על מחיקתם של כל הסעדים המתייחסים לאופן ביצוע ההפקעה ולהליך שהתנהל בין העירייה לעיריית תל אביב – ובכלל זה את הסעד המבוקש הנוגע למתן קרקע חילופית (סעיף 33 לסיכומים).

17.אחר הדברים האלה, טוענות התובעות בסיכומי התשובה, כי לא עסקינן כלל ועיקר בהרחבת חזית ביחס לסעד למתן קרקע חילופית (כנטען על ידי הנתבעות 1,2 בסיכומיהן) שכן, כך הטענה, " ... התובעות ויתרו (על כורחן) על הסעד של ביטול ההפקעה אולם עמדו ומעולם לא ויתרו על הסעדים של מתן קרקע חילופית או פיצוי כספי. עם כל הכבוד הראוי, החלטת בית המשפט הנכבד מיום 9/6/13 מתייחסת לראיות הנוגעות לסעד של ביטול ההפקעה ולא לסעד של מתן קרקע חילופית" (סעיף 2 לסיכומי התשובה).

אני דוחה על הסף טענה זו של התובעות, וטוב היה אילמלא נטענה מעיקרא. כאמור, תיקון כתב התביעה (זו הפעם השנייה בעיצומם של הליכי ההוכחות) נתאפשר אך בגין הצהרתו הברורה של ב"כ התובעות מיום 13/6/12, לפיה הסעד של ביטול ההפקעה יועבר להכרעת בית המשפט לעניינים מינהליים וכפועל יוצא " ... תישאר כאן לדיון התביעה הכספית בלבד בגינה אבקש להמציא חוות דעת שמאית" (ההדגשה שלי – ח.ט.).

הכיצד, אפוא, טוענים התובעים כי מעולם לא ויתרו על פיצוי בדמות מתן קרקע חילופית שוות ערך? האומנם עסקינן בפיצוי כספי בלבד, כמוצהר על ידי ב"כ התובעות.

זאת ועוד, גם בהחלטתי מיום 9/6/13 הובהר ברחל בתך הקטנה כי " ... הסעד היחיד העומד להכרעת בית המשפט הינו הסעד הכספי".

ברי לכל בר בי רב, כי פיצוי בדמות מתן סעד חילופי, איננו סעד כספי, אלא לכל היותר עסקינן בפיצוי בשווה כסף – סעד שאינו עומד להכרעת בית המשפט.

18.בבחינת למעלה מן הצורך יוער, כי פיצויים בגין הפקעת מקרקעין ניתנים אך בתשלום כספי – להבדיל ממתן קרקע חילופית "העקרון הכללי הוא שתשלום פיצויים נעשה בכסף, ולא בשווה-כסף, אלא אם כן מסכים בעל הזכויות לקבל מקרקעין חילופיים, או נכס אחר ... בהעדר הסכמה מצד הרשות המפקיעה, אין בית המשפט מוסמך לכפות עליה ליתן לבעלים, לפי בקשתו, מקרקעין חילופיים או כל נכס אחר" [א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שמינית (התשמ"ד-2013), כרך שני, עמודים 806,807 (להלן: "קמר")].

נמצא, כי אף אם יונח כי פיצוי בדמות מקרקעין חילופיים בא בגדרו של "פיצוי כספי" (מה שאינו), הרי אף בהנחה כאמור התובעות אינן זכאיות לקבל קרקע חילופית מהנתבעות 1,2 – בהעדר הסכמה מצידן.

19.אני קובע אפוא כי הסעד היחיד העומד להכרעה בהליך דנא הינו עתירת התובעות לקבלת פיצוי כספי בגין הנזק שנגרם להן עקב ההפקעה – שעילתה, הנטענת, במחדלי הנתבעות במתן מצגי שווא רשלניים.

התביעה וטענות הצדדים

20.בתביעה המתוקנת מיום 23/10/12 (להלן: "התביעה המתוקנת" או "התביעה") עתרו התובעות לתשלום סך של 2,533,000 ₪ נכון ליום הגשתה – זאת בהסתמך על חוות דעת המומחה מטעמם השמאי ג'ימי פנחסי (להלן: "פנחסי") מיום 29/6/12 (להלן: "חוות דעת פנחסי"), אשר העריך את שוויין של החלקות בסך 850 ₪ למ"ר קרקע – נכון למועד הגשת התביעה. לשיטת התובעות, הינן זכאיות לפיצוי כאמור (850 ₪ למ"ר) על מלוא זכויותיהן בחלקות שנרכשו על ידן (2/3 משטחן – העולים ל-2,979 מ"ר), ולא רק בגין השטחים שהופקעו בפועל. (1,955 מ"ר = 2/3 X 2,932 מ"ר – "השטחים המופקעים").

21.לטענת התובעות, עובר לרכישת הזכויות במקרקעין הן בדקו את מצבן המשפטי והתכנוני של הזכויות, הן בלשכת רישום המקרקעין והן במחלקת ההנדסה בעירייה – ובדיקתן העלתה כי עסקינן במקרקעין פנויים, כאשר "הזכויות נקיות מכל זכות צד ג'". רק בדיעבד, בחלוף שנים (למצער, 17 שנה ממועד עסקת מיירס - ב.ש.ב) נתברר לתובעות, כך הטענה, כי חלקם הארי של המקרקעין הופקע עוד בשנת 1961 לטובת הקמת בית מטבחיים, אשר אינו ממוקם בפועל במקרקעין.

22.לטענת התובעת 3, עובר לרכישת הזכויות על ידי החברה מהגברת מיירס, הוצא לבקשתה נסח רישום ביחס לחלקות 154 ו-167 (להלן: "נסחי הרישום"), ולא נמצאה בהם הערה כלשהי ביחס להפקעה ההיסטורית (משנת 1961).

כך גם אמורים הדברים, לטענת התובעות, ביחס לפן התכנוני של החלקות. לשיטת התובעות, עובר לביצוע עסקאות הרכישה הן ניגשו לאגף מינהל תיכנון והנדסה בעירייה – אשר הפיק לבקשתן דפי מידע תכנוני (לעיל ולהלן: "דפי המידע"), בהם צויין כי החלקות נכללות בתב"ע ח-1 תיקון 3, המייעדת את החלקות לאזור תעשייה ולשטח ציבורי פתוח.

בדפי מידע אלה, כך נטען, לא צויין אף לא ברמז דבר ההפקעה, ולא זו בלבד אלא שלא הוזכר בהם קיומה של תוכנית ח/142 – המייעדת את חלקם הארי של המקרקעין להפקעה ולהקמת בית מטבחיים.

התובעות הטעימו בתצהירים מטעמן, כי מידע שגוי וחלקי זה שהוצג בדפי המידע, נמסר להן, או למי מטעמן, גם בעל פה, מצד גורמים שונים בעירייה.

23.התובעות הוסיפו וטענו כי עובר לרכישת הזכויות במקרקעין, הן אף עיינו בשומת ההשבחה שהוציא מתחת ידו השמאי אורי כהן ביחס לחלקה 154, שעל בסיסה שילמה הגברת מונה יופה (מיירס) היטל השבחה בגין מכירת זכויותיה בחלקות (1/3) לחברה – התובעת 3.

לשיטתן של התובעות, גם בשומת ההשבחה, אין כל איזכור – אף לא ברמז – על דבר ההפקעה, כאשר צויין בה מפורשות כי "על פי תיקון מס' 3 לתוכנית מתאר ח/1 ... נכללת החלקה במלואה בחטיבת קרקע המיועדת לאיזור תעשייה".

לטענתן, הערה ביחס להפקעה נעדרת אף בשומת ההשבחה של השמאי כהן מיום 30/11/95 (להלן: "השומה משנת 95") המתייחסת לכלל החלקות הכלולות בתוכנית המשביחה – תיקון מספר 3 לתוכנית ח/1 (לעיל ולהלן :"התוכנית המשביחה"). בשומה זו משנת 95, כך לתובעות, חלקה 154 נכללה "בייעוד לתעשיה" וחלקה 167 נכללה "בייעוד לרה-פרצלציה".

24.התובעות הטעימו בתביעתן, כמו גם בסיכומיהן, כי היטל ההשבחה שנגבה על ידי הוועדה המקומית, מתייחס לשטח הכולל של החלקות, מבלי שנוכו השטחים המופקעים משטחי החלקות – משל לא בוצעה הפקעה מעולם

לבד מהעובדה, כך לתובעות, שהוועדה המקומית גבתה כספים שלא כדין בגין השטחים שהופקעו, הרי שבעצם גביית היטל השבחה על מלוא שטחי החלקות, בהתעלם מההפקעה – הוצג מצג מטעה ושגוי, לפיו המקרקעין נקיים מכל שיעבוד ומכל זכות צד ג'.

25.התובעות טוענות, אפוא, כי הן רכשו את הזכויות במקרקעין (2/3) בהסתמך על המצגים העולים מנסחי הרישום; טופסי המידע; חוות דעת השמאי כהן; ובהסתמך על שומות היטל ההשבחה שנגבה בפועל –בגין מלוא שטח החלקות.

על סמך מצגים אלה, כך לתובעות, הן התקשרו בהסכמי הרכישה, מתוך ידיעה כי הינן רוכשות מקרקעין פנויים, נקיים מכל זכות צד ג'.

לשיטת התובעות, רק בשנת 2005, עת שקלו למכור את זכויותיהן במקרקעין, נוכחו לדעת כי בנסחי הרישום מופיעות הערות אזהרה, בדבר הקניית חלק מהמקרקעין, מכוח הוראת סעיף 19 לפקודת הקרקעות.

מנסחי הרישום שהופקו לבקשתן בשנת 2005, נוכחו התובעות לדעת, כך לטענתן, כי דבר ההפקעה והקניית השטחים המופקעים משטח החלקות, פורסמו כבר בשנת 1961, כאשר הערת ההפקעה שנרשמה בזמנו במרשם על החלקות, הושמטה בעת המעבר לשיטת הרישום הממוחשבת.

26.התובעות טוענות, אפוא, כי בגין רשלנותן של הנתבעות 1-3 (שייקראו להלן יחדיו: "הנתבעות") והמצגים המטעים שהוצגו על ידן, הן רכשו את הזכויות בחלקות (2/3 משטחן) – זאת שעה שחלקה הארי של חלקה 167 הופקע (1,986 מ"ר מתוך 3,204 מ"ר) ומחלקה 154 הופקע שטח של 314 מ"ר מתוך 1,264 מ"ר (כ-25%).

התובעות עותרות אפוא, כאמור, לפצותן כספית על בסיס חוות דעת השמאי פנחסי בגין מלוא הזכויות שנרכשו על ידן בחלקות (2,979 מ"ר) העולים, לשיטתן, לסך 2,533,000 ₪ - נכון למועד הגשת התביעה המתוקנת. לטענת התובעות " ... הנזק שנגרם להן אינו מתבטא רק בירידת ערך המקרקעין שרכשו כתוצאה מהקטנת שטחן במידה ניכרת ומשמעותית, אלא אף אפשרויות השימוש בשטחי המקרקעין שנותרו לאחר ההפקעה נפגעו, ובפרט מחלקה 167, זאת לאור צורתה הגיאומטרית, צורת טרפז ובשים לב לכך ש 85% משטחה הופקעו".

טענות התובעות ביחס לתוקפה של ההפקעה וייעודה (לצורך הקמת בית מטבחיים), כמו גם הסעד למתן קרקע חילופית – דינן להידחות, כמפורט באריכות לעיל.

27.כאן המקום לציין טענה נוספת שבפי התובעות 1,2 – אשר הועלתה לראשונה במהלך חקירתו הנגדית של מר שמעון נאור (להלן: "מר נאור" או "שמעון") – בעלה של התובעת 1 (סילביה) ואבי התובעת 2 (מירי).

לטענת נאור, הנתבעת 4 (גיל-לי קובו) רכשה את זכויותיו של מורטון במקרקעין (בהסכמים משנת 1998) בנאמנות עבורו – כאשר אביה יצחק קובו חתם על ההסכמים כמיופה כוחה של בתו (להלן: "עסקת הנאמנות").

לשיטתו, טרם חתימתם של הסכמי הרכישה עם מורטון, נחתם בינו לבין יצחק קובו, ביום 26/9/98, הסכם לפיו הוסמך האחרון לרכוש עבור נאור את זכויות מורטון במקרקעין (להלן: "הסכם הנאמנות"), ואף הוצהר כזאת על ידו במסמך מיום 27/9/98, לאחר רכישת הזכויות ממורטון.

עסקת הנאמנות הושלמה, כך לשמעון נאור, עת מכרה גיל-לי את זכויותיה במקרקעין, ביום 25/6/02, לתובעות 1,2.

טענות הנתבעות 1,2

28.הנתבעות 1,2 (שייקראו להלן יחדיו לשם הנוחות: "הרשות") טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות, כמו גם מחמת שיהוי ניכר בהגשתה.

לשיטתן, ההפקעה בוצעה בשנות ה-60, כך שעד למועד הגשת התביעה המקורית – חלפה עברה לה תקופת ההתיישנות, שכן עסקינן בסעד כספי שמקורו בהפקעה, חלקית, של המקרקעין.

עוד נטען, כטענה מקדמית, כי יש לדחות באִיבַּה את תביעת התובעת 3 – החברה, שכן האחרונה אינה רשומה במרשם כבעלים – כך שאין היא זכאית לפיצויי כלשהו בגין ההפקעה.

29.לגופם של דברים טוענת הרשות כי דין התביעה כנגדה להידחות – שכן לא הוכחה עילת התביעה, עליה השתיתו התובעות את תביעתן כנגדה. הרשות הכחישה נחרצות את טענת התובעות, כאילו עובר להתקשרותן בעסקאות המכר הן נסמכו על מצגים מטעים, אשר הוצגו מטעמה.

הרשות טוענת כי אין כל בסיס לטענת התובעות על כי סמכו – עובר לרכישת הזכויות בחלקות על דפי המידע התכנוני שהופק על ידה – ולו מן הטעם שמידע זה הופק בחודש אוקטובר 1998, בה בשעה שעסקת המכר בינות החברה והגברת יופה (מיירס), נערכה כבר בחודש ינואר 1988.

התובעות 1,2 אף הן, כך לרשות, מנועות מלטעון כי הסתמכו על דפי המידע התכנוני, שכן הן רכשו את זכויותיהן בחלקות מקובו גיל-לי בשנת 2002 – כאשר בדפי המידע משנת 1998 נכתב מפורשות כי "מידע זה הוא מידע כללי ומעודכן ליום מסירתו". אין להעלות על הדעת, כך לרשות, כי התובעות 1,2 סמכו על מידע שנמסר להן, כביכול, 4 שנים טרם ביצוע עסקת הרכישה.

לטענת הרשות, אין ממש בטענת התובעת כי עובר לביצוע עסקאות הרכישה, נמסר להן בעל-פה, מידע שגוי וחלקי – כפי שהוצג בדפי המידע. טענה זו, כך לרשות, נטענה על דרך הסתם בלא כל ראייה לביסוסה. לעניין זה מציינת הרשות כי בהתאם לתקנון התכנון והבנייה (מסירת מידע), התשכ"ט-1989, חלה חובה לפנות לרשות בכתב לקבלת מידע ספציפי – כך שממילא אין כל נפקות למידע שנמסר בעל פה, ככול שהיה כזאת.

30.הרשות הכחישה את טענת התובעות כאילו המידע הכלול בדפי המידע – מהווה מידע שגוי או מטעה. לשיטתה, דפי המידע משקפים נאמנה את המצב התכנוני של החלקות, במסגרתם צויין מפורשות כי הן נכללות בתחום התוכנית המשביחה (תיקון 3 לתוכנית ח/1) וייעודן "שטח ציבורי פתוח + אזור תעשייה".

הואיל וההפקעה החלקית של החלקות לא נעשתה במסגרת התוכנית המשביחה, אלא מכוח הרשאת שר האוצר שניתנה לרשות בשנת 1961 – הרי, כך לרשות, אין ולא היה מקום למסור מידע זה, בדבר ההפקעה, במסגרת דפי המידע התכנוני.

31.הרשות הוסיפה וטענה כי אין בשומת ההשבחה של השמאי אורי כהן מיום 11/8/98 (לעיל ולהלן: "שומת ההשבחה") כדי לקומם לתובעות עילת תביעה נזיקית כנגדה. בהינתן, כך לרשות, כי עסקת הרכישה שבין החברה לגברת יופה (10/98) קדמה בזמן לשומת ההשבחה (1/98) – ברי כי החברה לא יכולה הייתה להסתמך עליה עובר לביצוע העסקה.

גם מעדותו של נאור עולה, כך הטענה, כי הוא לא הסתמך על שומה זו, טרם רכשו רעייתו ובתו את זכויות גיל-לי במקרקעין.

זאת ועוד זאת. לשיטת הרשות – בשומת ההשבחה נכתב מפורשות כי החלק הדרומי של חלקה 154 בשטח של כ-300 מ"ר מיועד לשטח ציבורי פתוח – זאת על פי תוכנית ח/142.

לטענתה, אם אומנם נחשפו התובעות לשומת ההשבחה, כנטען על ידן, שומה היה עליהן לבדוק במחלקת ההנדסה בעירייה את הוראות תוכנית ח/142 – או אז היו מגלות על נקלה כי השטחים המופקעים, סומנו בתשריט התוכנית כשטח ציבורי פתוח – אשר נועד להפקעה.

32.עוד טענה הרשות כי לתובעות הייתה ידיעה בפועל אודות ההפקעות החלקיות של המקרקעין או, למצער, היה עליהן לדעת כזאת – עובר לרכישת הזכויות במקרקעין.

לשיטת הרשות, שמעון נאור; יצחק קובו (אבי הנתבעת 4) ומר יואב שנהב, מהבעלים של התובעת 3 (להלן: "שנהב") – הם אלה אשר ביצעו הלכה למעשה את עסקאות הרכישה של החלקות.

עסקינן, כך לרשות, באנשי עסקים ממולחים, המעורים היטב בתחום הנדל"ן – כך שידעו או היה עליהם לדעת דבר ייעוד חלק מהחלקות בתוכנית ח/142 ל"שטח ציבורי פתוח", שמשמעו – כי שטחים אלה הופקעו או מיועדים להפקעה. הרשות הוסיפה וטענה כי בהינתן שהתובעות היו מיוצגות בעסקאות הרכישה על ידי עוה"ד ירדנה ספיר (להלן: "עוה"ד ספיר") – יש להניח כי זו בדקה (כמתחייב מתפקידה) את מצבן המשפטי והתכנוני של החלקות, או למצער שומה היה עליה לעשות כן. בדיקה כאמור, כך לרשות, הייתה מגלה על נקלה, כי המקרקעין הופקעו, בחלקם, כבר בשנת 1961.

33.הרשות הוסיפה וטענה כי ככול שיושת עליה חיוב כספי בגין נזקי התובעות הנטענים – יש להשית חיוב זה על המוכרים – צדדי ג'.

לשיטת הרשות, הבעלים הקודמים של החלקות (צדדי ג' 1+2) כמו גם הנתבעת 4 (צד ג' 3) – היו מודעים לקיומה של ההפקעה, כאשר לראשונים (צדדי ג' 1+2) אף שולמו פיצויים בגין ההפקעה.

בנסיבות אלה ברי, כך לרשות, כי יש לזקוף לחובת הצדדים השלישיים את האחריות המלאה לנזקים הנטענים של התובעות – אשר משום מה נמנעו מלתובעם במסגרת הליך דנא.

34.הרשות הכחישה את טענת הנתבעת 3 (לעיל ולהלן גם: "רשם המקרקעין") כי יש לזקוף לחובתה אשם תורם – עקב מחדלה לעקוב אחר המרשם ולוודא כי בוצע רישום בדבר הקניית שטחי ההפקעה בספרי המקרקעין, על שמה של העירייה.

לשיטת הרשות, רשם המקרקעין הינו הגוף האחראי , מכוח הדין, לרישום הערות האזהרה ביחס להפקעה ורישום ההקנייה על שם הרשות המפקיעה – ואין זה מחובתה של הרשות המפקיעה לפקח על ביצוע הרישום.

35.הרשות הכחישה את טענת נאור, כאילו הנתבעת 4 רכשה את זכויותיה ממורטון, בשנת 1998, בנאמנות עבורו. לשיטתה, הסכם הנאמנות שנערך בין נאור ליצחק קובו הינו מפוברק ונערך אך בדיעבד לצורכי התביעה.

36.לבסוף, הכחישה הרשות את היקף הנזק הנטען הנסמך על חוות דעת פנחסי, ומפנה לעניין זה לחוות דעת שנערכה, מטעמה, על ידי השמאי רחמים שרים מיום 7/2/13 (להלן: "חוות דעת שרים"). לטענת הרשות, יש לדחות את מסקנות השמאי פנחסי בחוות דעתו שכן, כך נטען, נפלו בה כשלים מהותיים המעקרים את אמיתותה. כך על דרך משל, חוות דעת פנחסי נטולת אסמכתאות כנדרש; המועד הקובע לפיו נערכה חוות הדעת איננו המועד הרלבנטי; קיומם של פערים עצומים בעסקאות ההשוואה המוצגות בחוות הדעת; והתעלמות מייעוד השטחים המופקעים, לשצ"פ.

טענות הנתבעת 3 – רשם המקרקעין

37.בכתב ההגנה שהוגש מטעמו, הודה רשם המקרקעין כי אירעה טעות מצערת עת הוסב המרשם לשיטת רישום ממוחשבת, בעטיה הושמטה הערת ההפקעה – אשר הייתה רשומה במרשם הקודם (שיטת רישום ידני).

חרף זאת טוען הרשם כי טעות זו אינה עולה כדי רשלנות וכל שכן שאין בה כדי להקים חבות לתשלום פיצוי כספי לתובעות.

לטענתו, אף אם יונח כי יש בטעות האמורה כדי להוות רשלנות, הרי שלא מתקיים הקשר הסיבתי בין המחדל האמור לבין הנזק הנטען על ידי התובעות. הרשם הטעים, כי התובעות זכאיות, לכל היותר, לפיצויים בגין ההפקעה החלקית של המקרקעין, וברי כי אין הוא חב בתשלומם שכן "לא הוא הפקיע את המקרקעין".

38.הרשם הוסיף וטען כי למוכרים – צדדי ג' אשם תורם משמעותי בכך "שחדלו ו/או נמנעו במעשה מכוון מהגילוי הנאות לתובעות טרם הרכישה ..."?

עוד נטען, לחילופין, כי העירייה חדלה בכך שנמנעה מלעקוב אחר המרשם – ולוודא כי שטחי ההפקעה נרשמו על שם העירייה. אילמלא מחדלה זה של העירייה, כך לרשם, הייתה מתגלה הטעות שנפלה במרשם – טרם רכישת המקרקעין על ידי התובעות.

39.רשם המקרקעין הוסיף וטען כי התובעות חדלו בכך שנמנעו מלבדוק את המצב המשפטי והתכנוני בעירייה. לו, כך נטען, הייתה נעשית בדיקה כאמור, הן היו מגלות על נקלה כי חלק מהחלקות הופקע לטובת העירייה זה מכבר. במיוחד אמורים הדברים, כך נטען, נוכח היות נאור מתווך מקרקעין במקצועו, אשר ידע או צריך היה לדעת מהו שצ"פ "וכי ייעוד כעין זה ... גורר בהכרח הפקעת הקרקע (מיידי או לכל הפחות עתידי)".

ייעוד כאמור, כך נטען, צריך היה לעורר "נורות אזהרה" אצל התובעות ומחייבן, למצער, לבירור מעמיק במחלקת ההנדסה בעירייה – באשר למועד בו הופקעו או יופקעו השטחים שנועדו בתוכנית ח/142 לשצ"פ. הימנעות התובעות מלערוך בדיקה מתאימה, כאמור, מהווה רשלנות רבתית המאיינת את הקשר הסיבתי בין מחדל הרשם (הטעות) לבין הנזק הנטען במסגרת תביעה דנא.

40.רשם המקרקעין החרה החזיק אחר טענת הרשות וטען, אף הוא, כי אין שחר לטענת התובעות כאילו הסתמכו על דפי המידע ושומת ההשבחה, עובר לרכישת המקרקעין. הרשם הוסיף וטען לעניין זה כי נאור ביצע, שלא כדין, שינוי בדפי המידע (לאחר הנפקתם) – ומחק את שמו של עוה"ד מרדכי, ותחת זאת רשם את שמו כמי שהמידע נמסר לבקשתו. התנהלות זו של נאור, כך לרשם, מטילה דופי באמינותו ומשליכה על מהימנות גירסתו וטענותיו.

41.לבסוף טען הרשם כי דין חוות דעת פנחסי להידחות, בהיותה בלתי מהימנה; סוטה מעקרונות שמאיות בסיסיים ומקובלים – מה גם שהיא מתעלמת מקיומה של ההפקעה וייעוד חלק מהחלקות לשצ"פ, ומבוססת על "מועד קובע" שגוי.

42.בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, שלחה הנתבעת 3 הודעות לצד שלישי – לגברת מונה יופה ומורישיה (צדדי ג' 1,2) וכן נשלחה הודעה לנתבעת 4 – קובו גיל-לי (צד ג' 3).

לשיטת הרשם, הצדדים השלישיים אשר מכרו את הזכויות בחלקות לתובעות, ידעו על קיומה של ההפקעה ונמנעו מגלות את אוזנן של התובעות על קיומה. במיוחד אמורים הדברים, כך נטען, באשר לגברת יופה (מיירס) אשר שולמו לה פיצויים בגין ההפקעה החלקית של המקרקעין.

התנהלות זו של המוכרות – צדדי ג', מהווה, כך נטען, "מחדל והתרשלות רבתית", כך שיש להשית עליהן את מלוא האחריות לנזקי התובעות, הנטענים.

הנתבעת 3 עותרת לכך שחבותם של הצדדים השלישיים תהא בנפרד (כל אחד לחוד) – זאת לאור העדר קשר בינותם, כמו גם בגין קשיי גבייה מהגברת יופה (צד ג' 2), המתגוררת בנכר.

טענות הנתבעת 4 – צד ג' 3

43.הנתבעת 4 וצד ג' 3, קובו גיל-לי (לעיל ולהלן: "גיל לי" או "הנתבעת 4") טוענת, כי דין התביעה וההודעה שהוגשו כנגדה – להידחות.

לטענתה, היא מעולם לא ידעה על קיומה של ההפקעה ואף לא יכולה הייתה לדעת על כך. הנתבעת 4 הוסיפה וטענה כי אין לה כל מידע אישי ביחס לנסיבות רכישת הזכויות ממורטון, כמו גם באשר למכירתן לתובעות 1,2 – שכן אביה מר יצחק קובו ניהל את ההתקשרות כמיופה כוחה.

44.בתצהיר שהוגש מטעם הנתבעת 4, טען יצחק קובו כי הוא רכש, באמצעות בתו, את הזכויות בחלקות ממורטון (בשנת 1998) בנאמנות עבור שמעון נאור, וכי עסקת המכר בין בתו, גיל-לי – לתובעות 1,2 (משפחת נאור) מהווה השלמת הסכם הנאמנות, שנעשה בינו לבין נאור.

יצחק, הכחיש נחרצות את טענת הנתבעות כאילו הוא ידע על ההפקעה טרם רכישת המקרקעין ומכירתם לנאור. לשיטתו, אילו ידע על ההפקעה ברי כי לא היה רוכש נכס שחלק הארי ממנו הופקע והפך לקניינה של העירייה.

לטענת יצחק, המקרקעין נרכשו בתום לב ובתמורה מלאה ששולמה בגין מלוא שטחן של החלקות (1/3).

45.הנתבעת 4 הוסיפה וטענה (באמצעות אביה יצחק) כי טענת הנתבעת 3, משגרת ההודעה לצד שלישי, כאילו שולמו לידיה פיצויי הפקעה (או כי ידעה על תשלום כזה) – נטענה על דרך הסתם בלא כל תימוכין לטענה זו. לשיטתה, רשם המקרקעין מנסה, בחוסר תום לב, להטיל על אחרים את מחדליו שלו, אשר הביאו לקרות הנזק. אלמלא רשלנותו של הרשם – בגינה נמחקה הערת האזהרה ביחס להפקעה, הרכישה לא הייתה מתבצעת, והליך דנא לא היה בא לעולם.

גדר המחלוקת

46.דומה כי אין חולק שבתחילת שנות ה-60 הפקיעה העירייה חטיבת קרקע בשטח של 216 דונם (לעיל ולהלן: "ההפקעה"), כאשר זו בוצעה מכוח הרשאה שהוענקה לעירייה על ידי שר האוצר, לפי סעיף 22(2) לפקודה (ראו: נספחים ג', ד' לתצהיר שניידר מטעם הרשות; נ/3).

עוד אין חולק כי בחטיבת הקרקע שהופקעה נכללו, חלקית, המקרקעין – באופן שמחלקה 167 הופקע שטח של 2,618 מ"ר, מתוך 3,204 מ"ר, ומחלקה 154 הופקעו 314 מ"ר, מתוך שטח כולל של 1,265 מ"ר. הערות אזהרה בדבר פרסום הודעת ההפקעה – נרשמו בספרי המקרקעין על החלקות, ביום 9/6/61.

עובדה נוספת שאינה במחלוקת היא – כי חטיבת הקרקע שהופקעה הוקנתה לעירייה ביום 20/7/61 עת פורסמה על ידה ברשומות הודעה לפי סעיף 19(1) לפקודה (נספח ו' לנ/3). מִנִי אז, כך מורה הדין, השטחים המופקעים (הכלולים כאמור בחטיבת הקרקע שהופקעה) הינם קניינה של העירייה לכל דבר ועניין.

47.בחלוף למעלה מ-5 שנים, מעת ששטחי ההפקעה הוקנו לעירייה, פורסמה למתן תוקף תוכנית ח/142, המשתרעת על פני כ-242 דונם, והכוללת את חטיבת הקרקע שהופקעה זה מכבר ושטחים נוספים (לעיל ולהלן: "תוכנית ח/142"). תוכנית זו, ייעדה חלק מהמקרקעין שבתחומה לבית מטבחיים – כאשר השטחים המופקעים מהמקרקעין, לא נכללו בשטח זה. שטחים אלה יועדו בתוכנית ח/142 לשטח ציבורי פתוח – שצ"פ (ראו תשריט התוכנית, מוצגים במ/3, 4).

נמצא, כי אין שחר לטענת התובעות כי תוכנית ח/142 הינה התוכנית המפקיעה, שכן ההפקעה בוצעה עת רבה טרם כניסתה לתוקף של התוכנית.

48.על רקע העובדות שאינן שנויות במחלוקת וטענות הצדדים שהורצו לעיל – ארבע הן השאלות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בהליך דנא, ואלו הן:

א.האומנם, כנטען, חבות הנתבעות בנזיקין כלפי התובעות בגין מצגי שווא רשלניים – עובר לרכישת הזכויות בחלקות.

ב.היש ליחס לתובעות, או למי מהן, אשם תורם – מלא או חלקי – בגין ידיעתן על הפקעה או עקב כך שהיה עליהן לידע על קיומה.

ג.היקפו של הנזק הכספי שנגרם לתובעות כתוצאה ממצגי השווא, הנטענים – ככול שתיקבע אחריותן של מי מהנתבעות לקרות הנזק.

ד.דינה של ההודעה לצדדים השלישיים.

דיון והכרעה

49.טרם נדון בשאלות דלעיל לגופן, מן הראוי להסיר מדרכנו את טענות הסף שבפי הרשות בשלהן, כך על פי הטענה, יש לסלק התביעה באִיבּה.

כזכור, הרשות טענה כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי ניכר בהגשתה.

אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו ודינה להידחות.

ראשית, לא הוכח כלל ועיקר מהו המועד בו נודע לתובעות דבר קיומה של ההפקעה – כך שלא ניתן לקבוע כי חלפה עברה לה תקופת ההתיישנות (7 שנים) בגין הסעד הכספי לו עותרות התובעות. עילת התביעה נסמכת על נזקים כספיים שנגרמו לתובעות בגין מצגי השווא הרשלניים, הנטענים – כאשר העילה התגבשה לכשנודע לתובעות, בשנת 2005, דבר ההפקעה – עת נרשמה הערת האזהרה במרשם על החלקות. ברי, אם כן, לאור האמור כי טרם חלפה תקופת ההתיישנות מיום התגבשות העילה, עד למועד הגשת התביעה המקורית.

שנית, הפיצוי הכספי הנדרש בתביעה זו הינו, בין היתר, תשלום פיצויים בגין ההפקעה החלקית של המקרקעין על ידי העירייה – בלא שדבר ההפקעה גולה לתובעות עובר לרכישת זכויותיהן בחלקה.

על פי הדין, עילת התביעה לפיצויי הפקעה נולדת לכל המאוחר במועד בו תפסה הרשות המפקיעה את החזקה במקרקעין, כך שרק ממועד זה מתחיל להימנות פרק הזמן של 7 שנים – שבסיומו התביעה לפיצויים מתיישנת [דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עיריית פתח תקוה (פורסם בנבו) (2013)]. דומה כי, בענייננו, אין חולק כי הרשות טרם תפסה חזקה בשטחים שהופקעו מהחלקות – כך שמירוץ ההתיישנות טרם החל.

זאת ועוד זאת. אף אם יונח (מה שאינו) כי הרשות תפסה החזקה בשטחים המופקעים – הרי שעל פי פסק דין ארידור (במסגרתו נקבעה ההלכה כי תביעה לפיצויי הפקעה מתיישנת בתוך 7 שנים מיום תפיסת החזקה), נקבע כי ההלכה האמורה בדבר התיישנותה של התביעה לפיצויים – תיכנס לתוקפה רק ביום 21/3/16, והיא לא תחול על תובענות לפיצויים שהוגשו טרם המועד האמור.

נמצא, אפוא, כי אין שחר לטענת הרשות בדבר התיישנותה של התביעה לתשלום פיצויים – ולו מן הטעם שטרם נולדה עילת התביעה לקבלתם.

נוכח האמור, ברי כי טענת השיהוי שבפי הרשות – אף היא דינה להידחות.

50.טענת הסף הנוספת שבפי הרשות הינה, כזכור, כי דין תביעת התובעת 3 להידחות – הואיל והיא נעדרת זכויות קנייניות במקרקעין, שכן רכישת הזכויות על ידה, לא הושלמה ברישום (לבד מרישום הערת אזהרה בספרי המקרקעין).

טענה זו, כקודמתה, דינה להידחות. ונבהיר.

מקובלת עלי טענת הרשות כי עִסקה במקרקעין שטרם נגמרה ברישום – אינה בגדר זכות קניינית, אלא רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה [סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין")].

דא עקא, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין מקנה לרוכש זכות שביושר עם כריתת הסכם הרכישה והינו בעל "טובת הנאה" במקרקעין – שעל פי סעיף 9 לפקודה זכאי לתבוע פיצויים מהרשות המפקיעה.

הלכה למעשה הכירו בתי המשפט בזכותו של בעל זכות שביושר במקרקעין לקבלת פיצויי הפקעה, היות והיא מהווה זכות במקרקעין עצמם (להבדיל מזכות אישית גרידא) "לפיכך, אדם שרכש את הקרקע ועדיין לא רשם אותה על שמו, או אדם שרכש חכירה וטרם רשם אותה על שמו, יהיו זכאים לפיצויי הפקעה במקרה של שלילת זכותם על ידי הרשות המפקיעה" [א. נמדר, הפקעת מקרקעין, תשע"א-2011 עמוד 449 (להלן: "נמדר"); וראו גם: א. קמר, שם, עמוד 607].

51.משנדחו טענות הסף פתוחה בפנינו הדרך לדון בשאלות שבמחלוקת, לגופן. כזכור, התובעות השתיתו תביעתן על עוולת הרשלנות, הקבועה בסעיף 35 לפקודת הנזיקין – זאת בשל מצגי שווא רשלניים, נטענים ביחס למצבן המשפטי והתכנוני של החלקות, עובר לרכישת הזכויות בהן.

לשם ביסוסה של עוולה זו יש להוכיח שלושה יסודות מצטברים – חובת זהירות (מושגית וקונקרטית); התרשלות (הפרת חובת הזהירות) וקיומו של קשר סיבתי בין הפרת החובה לבין הנזק שנגרם [ע"א 243/83 עיריית ירושליים נ' גורדון, פ"ד מח(3) 45].

נבחן, אפוא, האם התובעות השכילו להוכיח את יסודות העילה, כאשר בחינת האחריות תיעשה ביחס לכל נתבעת בנפרד.

חבות הנתבעות 1,2

52.דומה כי אין חולק שהעירייה והוועדה המקומית (לעיל ולהלן: "הרשות") חבות בחובת זהירות מושגית כלפי כל הציבור הנזקק לשירותם – זאת מכוח סמכותם הסטטוטורית, המעניקה להם מעמד של שליטה ופיקוח, והמאפשרת להם להתערב בזכותו של הפרט ובשל כך " ... ניתן ליחס לרשויות התכנון והבנייה חובת זהירות מושגית כלפי גופים (בענייננו בעלי הקרקע) הנזקקים, לשם קידום עסקיהם ... רשויות אלו צריכות לצפות ... כי בדרך הפעלת סמכויותיהן עלולות הן לגרום נזק כספי לאותם גופים" [ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וציפורה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד נג(5) 817,827. וראו גם: ע"א 324/82 עירית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה 102 (להלן: "עניין רוטברד")].

אשר לאחריות בנזיקין בגין מצג שווא רשלני. נקבע בפסיקה זה כבר, כי קיימת חובת זהירות על הרשויות, עת נמסר על ידן מידע שגוי בתחום התכנון והבנייה. עובד ציבור העוסק במתן מידע לציבור אינו יכול להסתמך על כך שמקבל המידע יערוך בדיקה עצמאית בטרם יפעל על פי המידע הנמסר לו [ראו: ע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' נקר (פורסם בנבו, 13/2/08) (להלן: "עניין נקר")].

בע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובניו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה י-ם (פורסם בנבו, 10/11/09), נדרש בית המשפט לעניין מסירת מידע מוטעה בתחום התכנון והבנייה. נקבע " ... כי רשות מקומית, כגוף האוצר את המידע על הבנייה בשטחי העיר, חבה חובת זהירות מושגית כלפי גורמים הבאים לקבל ממנה מידע בנושא זה. כדברי הנשיא שמגר בע"א 209/85 עיריית קרית-אתא נ' אלינקו ... (להלן: "אלינקו"): 'רשות מקומית המרכזת במחלקה ממחלקותיה אינפורמציה ייחודית בנושאי תכנון ובינוי ערים, ואשר עובדיה נוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור הפונים, והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי, הרי עובדי אותה רשות, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חבים חובה שלא להתרשל באספקת המידע המבוקש ולספק מידע אמיתי ומהימן, מקור שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין ... מצג שווא רשלני יכול שייעשה לא רק במעשה – מתן מידע שגוי, אלא אף במחדל – מתן מידע חלקי מקום שחלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה (אלינקו, לעיל, 198) ... אחריות הוטלה אף בגין יצירת מצג שווא רשלני בשלב של בירור מקדים, שנערך בעל פה עם הגורמים הרלוונטיים ... לצורך הטלת אחריות בגין מצג שווא רשלני יש להקים בנסיבות המקרה הספציפי חובת זהירות קונקרטית, על פי מבחן הציפיות – נדרש להוכיח כי הגורם שמסר את המידע צריך היה לצפות, שמקבל המידע יסתמך עליו ויפעל על פיו (נקר, לעיל, פסקה 15)".

53.ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. בענייננו טענו התובעות, כזכור, כי נמסרו להן לבקשתן, או לבקשת מי מהן, דפי המידע באשר לייעודן של החלקות (נספח ט' לנ/3) ואף נמסרה להן שומת השבחה שנערכה על ידי השמאי כהן ביחס לחלקה 153 (נספח י"א2 לנ/3) – על פיה שילמה הגברת מונה יופה (מיירס) היטל השבחה (שם, נספח י"א 1).

לטענת התובעות, הן התקשרו בעסקאות לרכישת החלקות, על בסיס ובהסתמך על דפי המידע ושומת ההשבחה – בהם לא הוזכר, אף לא ברמז, קיומה של ההפקעה. הרשות לא הכחישה כי דפי המידע הופקו על ידה וכי שומת ההשבחה נעשתה מטעמה. ברי אפוא, כך מהפסיקה דלעיל, כי היה על הרשות לצפות שהתובעות יסתמכו על המידע התכנוני הכלול במסמכים אלה.

54.הרשות טענה, כי חרף הצהרת נאור בתצהירו כי דפי המידע נמסרו לבקשתו, נתברר בחקירתו הנגדית כי אלה נמסרו לעוה"ד מרדכי – ב"כ הגברת יופה. וכך העיד נאור: " ... נספחים 3 ו-4 נמסרו לי מעיריית חולון ליד שלי. שילמתי כל אחד 150 ₪. הייתי פיזית בעיריית חולון, שילמתי 150 ₪ וקיבלתי אותם פיזית לידי". עם זאת הודה נאור בחקירתו כי דפי המידע הופקו לעורך דין מרדכי אשר " ... ביקש ממני, הוא רצה לעשות ערעור להשבחה, הוא ביקש ממני להוציא הטפסים והוצאתי. הוא היה עורך הדין של יפה, לפני העסקה עם החברה. מי שקיבל מידע זה, זה עו"ד עידן מרדכי" (פרוטוקול מיום 9/2/12 עמוד 17 שורות 27-31, עמוד 18 שורות 1-4).

טוענת אפוא הרשות, כי אין היא חבה חובת זהירות קונקרטית כלפי נאור או מי מהתובעות, שכן המידע התכנוני שהופק על ידה לא נמסר להן, אלא לב"כ המוכרת – גברת מונה יופה.

אין בידי לקבל טענה זו של הרשות. הלכה היא כי חובתה של רשות מקומית, מוסרת המידע, לצפות הסתמכות על המידע התכנוני שהופק על ידה, אינה מוגבלת אך למקרים בהם "הניזוק עצמו קיבל את המידע. בפסיקה נקבע כי על אף שיש למנוע תביעות מצד אנשים שהמידע לא כוון אליהם, אין בסייג זה כדי לשלול חובת זהירות כלפי אנשים אשר צפוי היה כי יסתמכו על המידע" (עניין נקר, בעמוד 11).

בהינתן כי נאור היה זה אשר קיבל לידיו את דפי המידע – לבקשת עוה"ד מרדכי – ברי כי על הרשות, בענייננו, היה לצפות כי התובעות (או מי מהן) יסתמכו על המידע שהופק על ידה – ככול שהן אומנם הסתמכו עליו, טרם רכישת הזכויות במקרקעין.

55.נמצא כי, בענייננו, מתקיימת חובת זהירות מושגית וקונקרטית ביחסים שבין הרשות לתובעות. השאלה העומדת לפתחנו עתה היא האומנם התקיים במקרה דנן יסוד ההתרשלות, קרי: האם התנהלות הרשות בנדון דידן, חרגה מהאופן בו רשות סבירה הייתה פועלת באותן נסיבות [ראו: ע"א 9313/08 אופנברג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 7/9/11)].

יסוד ההתרשלות – התקיימותו

56.אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה כי מצאתי שהרשות הפרה את חובת הזהירות בענייננו בהנפיקה מידע תכנוני חלקי (חסר) – עת נמנעה מלציין בדפי המידע (כמו גם בשומת ההשבחה), אף לא ברמז, דבר ההפקעה החלקית שהושלמה כבר בשנת 1991. ובמה דברים אמורים.

דפי המידע התכנוני

57.בדפי המידע שהונפקו על ידי מינהל ההנדסה בעירייה, נמסר מידע תכנוני ביחס לכל אחת מהחלקות (הזהה בתוכנו). מפאת חשיבותו לענייננו נביאו כלשונו -

"מידע תכנוני תב"ע ח-1 תיקון 3

לבקשתך מתאריך ________ להלן המידע בגין .................

החלקה הנ"ל נכללת בתחום תוכנית המתאר של חולון ח-1 תיקון מס' 3 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 2434 מתאריך 7.5.1978.

ייעוד החלקה שטח ציבור פתוח + אזור תעשיה

הוראות התוכנית הנ"ל קובעות ביצוע, איחוד וחלוקת (רפרצלציה) ללא הסכמת הבעלים, לפי פרק ג' סימן ז' של חוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.

לוועדה המקומית לא ידוע בשלב זה מתי תוכן תוכנית כאמור לעיל וכרגע אסורה כל בנייה.

בתוכנית זו חלה חובת היטל השבחה.

מידע זה הוא מידע כללי ליום מסירתו ורק תוכנית בניין העיר, על תיקוניה, היא הקובעת".

דף מידע זה אשר הופק ביום 18/10/98 (נספח ט' לנ/3) איננו מאזכר, אף לא ברמז, את דבר ההפקעה וכי חלק מהחלקות (השטחים המופקעים) הפכו זה מכבר לקניינה של העירייה, עת פורסמה ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה. יתר על כן, ניתן היה לצפות מהרשות כי תאזכר, למצער, את תוכנית ח/142 המייעדת את השטחים המופקעים לשטח ציבורי פתוח.

משום מה "הסתפקה" העירייה במסירת ייעודן של החלקות (שטח ציבור פתוח + אזור תעשיה), בלא כל התייחסות לקיומה של ההפקעה החלקית של החלקות.

ברי לכל בר בי רב, כי העדר התייחסות בדפי המידע להפקעה, מהווה התרשלות במסירת מצג שווא שגוי ומוטעה.

58.חרף האמור טוענת הרשות כי ניתן לידע מדפי המידע על דבר ההפקעה, זאת נוכח העובדה שצויין בהם כי חלק מהחלקות נועדו ל"שטח ציבורי פתוח". לשיטתה, איזכור זה דיו כדי ללמד על קיומה של ההפקעה.

אודה ולא אבוש, לא הבינותי פִּשרה של טענה זו.

איזכור ייעוד החלקות (בחלקן) לשצ"פ בדפי המידע, אין בו כדי ללמד, אף לא לכאורה, כי המקרקעין הופקעו בפועל והפכו לקניינה של הרשות. כל שניתן להסיק מהאיזכור האמור הוא – כי החלקות נועדו בחלקן לשצ"פ, אשר יכול ויופקעו לעתיד לבוא. יתר על כן, "ייעודם של מקרקעין בתוכנית בניין עיר להפקעה אינו מהווה אקט של הפקעה, וההפקעה מקבלת תוקף רק עם נקיטת ההליכים הקבועים בפקודת הקרקעות. כפועל יוצא מכך – כל עוד לא ננקטו הליכי ההפקעה, אין מוקנית לוועדה המקומית או לרשות המקומית כל זכות במקרקעין" (א. קמר, שם, 135,136).

הנה כי כן, העובדה שהמקרקעין יועדו לשצ"פ – אין בה כדי ללמד על הפקעתם בפועל, טרם ננקטו הליכי ההפקעה בהתאם לפקודה.

עילת התביעה, כזכור, נסמכת על אי מסירת מידע בדבר ההפקעה שבוצעה בפועל בראשית שנות ה-60, כאשר השטחים המופקעים מהחלקות הפכו לקניינה של הרשות המפקיעה. מידע זה לא נמסר, אף לא ברמז, במסגרת דפי המידע.

ניתן היה לצפות מהעירייה כי תמסור מידע שלם ומדוייק בקשר למצבן של החלקות, במסגרתו יובהר במפורש "ברחל בתך הקטנה" כי משטחן של החלקות נגרעו שטחים שהפכו לקניינה – עקב הפקעתם. לא למותר לשוב ולציין לעניין זה כי " ... מסירתו של מידע חלקי, כאשר חלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה, מהווה התרשלות. בענייננו, דף המידע אומנם שיקף את העולה מהתוכניות הסטטוטוריות, אולם מידע זה, בעומדו בפני עצמו, היה חסר ומטעה" (עניין נקר, שם, סייפת פסקה 16).

שומת ההשבחה

59.רשלנות הרשות במסירת מידע חלקי ומטעה באה לידי ביטוי, גם בשומת ההשבחה מיום 11/8/98, אשר נערכה ספציפית לחלקה 154 (לעיל ולהלן: "שומת ההשבחה"; נספח י"א לנ/6). בסעיף 22 לשומה נכתב כך: "על פי תוכנית ח/142 שפורסמה למתן תוקף ... החלק הדרומי של החלקה בשטח של כ-300 מ"ר מיועד לשטח ציבור פתוח. מטרת התוכנית – הקמת בית מטבחיים ומגרשי תעשייה, דרכים חדשות וש.צ.פ." (ההדגשה שלי – ח.ט.).

עיניינו הרואות, כי אף בשומת ההשבחה (שנערכה על ידי שמאי מוערך), לא נאמר מאומה בדבר הפקעתו בפועל של השטח. כל שנאמר שהשטח מיועד לשצ"פ בתוכנית ח/142.

כאמור, ייעוד שטח בתוכנית לצורכי ציבור – אין בו, כשלעצמו, כדי להוות אקט של הפקעה, כך שייעוד בתוכנית ח/142 לשצ"פ אינו מלמד על כי שטח זה הופקע, הלכה למעשה.

זאת ועוד זאת, חישוב היטל ההשבחה נערך על בסיס שווי מלוא שטחה של חלקה 154 – הן ב"מצב נכנס" (סעיף 3.3 לשומה) שהוערך לסך 126,500 $ (1,265 X 100 $) והן ב"מצב יוצא" (סעיף 3.3 לשומה) שהוערך לסך 151,800 $ (1,265 X 120 $) – משל לא הופקע מעולם שטח כלשהו משטחה של החלקה. ברי לכל, כי שומת היטל ההשבחה אינה יכולה ליקח בחשבון (לצורך חיוב בהיטל) שטח שהופקע בפועל, שכן שטח זה הפך לקניינה של הרשות המפקיעה – ובענייננו העירייה – עם פרסום ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה.

גביית היטל השבחה בגין מלוא שטח חלקה 154 מלמדת, כמאה עדים, שהרשות לא שתה לבה לכך שהחלקה הופקעה חלקית (כ-300 מ"ר) לפני שנים רבות.

60.העולה מהאמור והמקובץ לעיל כי הרשות, בענייננו, מסרה מידע שגוי ומטעה, עת היא נמנעה מלציין בדפי המידע ובשומת ההשבחה דבר ההפקעה, מידע שמן ההכרח היה לציינו, על מנת לספק "מידע אמיתי ואמין" – כמתחייב ממעמדה ומתפקידה הציבורי.

כאן המקום לציין, כי החובה למסירת מידע תכנוני על פי סעיף 119א' לחוק התו"ב, מוטלת על הוועדה המקומית – להבדיל מהעירייה שהינה אישיות משפטית נפרדת בתחומי המשפט הפרטי (עניין רוטברד, עמוד 131). מכאן שאין זה מובן מאליו כי פעולותיה של הוועדה המקומית יחייבו את העירייה ולהיפך. עם זאת משלא טענה העירייה להעדר אחריות בהיותה גוף נפרד מהוועדה המקומית – יש לזקוף את רשלנותה של הוועדה במסירת המידע, גם לעירייה.

הקשר הסיבתי – קיומו

61.כאמור, על מנת לקומם עילה על יסוד עוולת הרשלנות, אין די להוכיח כי חובת הזהירות הופרה (יסוד הרשלנות), אלא יש להוכיח קיומו של קשר סיבתי, בין ההתרשלות לבין קרות הנזק הנטען.

לשיטת התובעות, הן התקשרו בעסקאות המכר לרכישת הזכויות בחלקות, בין היתר, על סמך המידע השגוי והרשלני של הנתבעות 1,2 (הרשות). לו, כך נטען, היה נודע להן דבר ההפקעה – הן היו נמנעות מלרכוש את הזכויות בחלקות.

מנגד טענה הרשות כי התובעות, או מי מהן, לא הסתמכו, כלל ועיקר, על דפי המידע כמו גם על שומת ההשבחה – כך שנעדר קשר סיבתי בין הצגת המידע – התכנוני, לבין הנזק הנטען.

עם מי הדין? מחומר הראיות עולה, כך מצאתי, כי הדין עם הרשות הן ביחס לעסקת הרכישה של התובעת 3, והן ביחס לעסקת הרכישה של התובעות 1,2. ובמה דברים אמורים?

עסקת ב.ש.ב. - יופה

62.מקובלת עלי טענת הרשות כי בעסקת המכר שבין החברה לגברת יופה – לא מתקיים קשר סיבתי בין התרשלות הרשות בהנפקת דפי המידע התכנוני מיום 18/10/98 (נספח ט' לנ/3) – ולו מן הטעם שעסקה זו נערכה ביום 26/1/98, קרי: כ-8 חודשים טרם הפקת דפי המידע.

ברי אם כן, כי החברה לא יכולה הייתה להסתמך על המצג הרשלני (בכל הקשור לקיומה של ההפקעה) שבדפי המידע.

כך גם אמורים הדברים באשר לשומת ההשבחה מיום 11/8/98 (נספח י"א2 לנ/6) שהינה מאוחרת לעסקת הרכישה (1/98).

לעניין זה העיד יואב שנהב (מבעלי המניות בחברה) בחקירתו הנגדית: "ש.ת. ההסכם הוא מינואר 98. הערת אזהרה ביום 17/3/98 דפי המידע מאוקטובר 98. האם הסתמכתם על דפי מידע אלה לפני שעשיתם את העסקה? ... סביר להניח שלא" (פרוטוקול מיום 13/6/12, עמוד 29 שורות 30,31).

נמצא, כי הגם שדפי המידע שהופקו על ידי הרשות מהווים מצג שווא רשלני (כמפורט לעיל), ברם משהוכח כי החברה לא הסתמכה על מידע זה, עובר לעסקת הרכישה – לא מתקיים הקשר הסיבתי בין הרשלנות לנזק הנטען על ידה.

63.לא מצאתי ממש גם בטענת שנהב בתצהירו (סעיף 4 לת/2), כאילו הוא דאג לבדוק, טרם הרכישה בעיריית חולון " ... את מצבם המשפטי והתכנוני של הזכויות במקרקעין ..." וכי " ... מעיריית חולון נמסר לי הן בע"פ והן בכתב כי המקרקעין מיועדים לאזור תעשיה + שטח ציבורי ...".

דא עקא, כי בחקירתו הנגדית נתברר כי לא מינה ולא מקצתיה. חרף הצהרתו לא יכול היה להמציא מר שנהב את "המסמך" שהוצא לטענתו, טרם ביצוע העסקה. לא זו אף זו. מחקירתו עולה, למרבה הפליאה, כי מר שנהב לא היה מעורב, כלל ועיקר, בעסקת המכר של החברה עם הגברת יופה. מי שערך את ההתקשרות הוא ישראל בן דוד – בעל המניות הקודם של החברה. וכך נאמרו הדברים: "אני לא ישראל בן דוד. אינני חתום על חוזה זה. הייתי שותף אצל הנתבעת 3. ישראל בן דוד הוסמך מטעמי לקנות ... בעת החתימה לא נכחתי ...כשהלכתי לקנות את המגרשים, שאלתי את ישראל בן דוד שייצג את החברה. אני לא מתעסק בקרקעות, זו לא עבודתי ... שאלתי שאלות לעניין. שאלתי מה קורה בקרקע, הוא הסביר לי ועל סמך זה נתתי לו אוקיי" (שם, עמוד 29 שורות 8-21).

הנה כי כן, למר שנהב עצמו לא נמסר מידע כלשהו מצד העירייה, כך שהצהרתו כאילו הוא ערך בירורים בעירייה טרם העסקה – אין לה שחר. ברי, כי עדותו בדבר מידע שנמסר לבן דוד – הינה עדות מפי השמועה, מה גם שזו נעדרת מתצהירו (ת/2).

כך או כך, לא הוכח כלל ועיקר כי טרם ביצוע עסקת הרכישה מסרה הרשות לחברה או למי מטעמה דף מידע זהה לזה שהופק במועד מאוחר יותר לעסקה. גם הטענה בדבר מסירת מידע בעל פה אין לה על מה שתסמוך, שכן לא הובא שמץ של ראייה לכך, ולא עוד אלא שבחקירתו טען שנהב "טענת שמא" לעניין זה (להבדיל מהמוצהר בתצהירו) וכלשונו: " ... מצגים שהקרקע מיועדת לתעשייה פרטית. סביר להניח שהיו בעל פה. יכול להיות שגם בכתב ..." (שם, שם, שורות 23,24) (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).

כך או כך, ברי כי לא הוכח, אף לא לכאורה, שהעירייה מסרה מידע בעל פה (וכל שכן בכתב) למי מנציגי החברה – טרם ההתקשרות לרכישת הזכויות בחלקות מהגברת יופה.

64.הפועל היוצא מהאמור כי אין לייחס לנתבעות 1,2 אחריות ברשלנות בגין הצגת מצג שווא רשלני, בכל הקשור לעסקת החברה ממונה יופה, זאת בהעדר קשר סיבתי עובדתי בין המידע הרשלני שנמסר על ידי הרשות לבין הנזק הנטען.

עסקת נאור – קובו גיל-לי

65.כזכור, התובעות 1,2 (משפחת נאור) רכשו את זכויותיהם בחלקות מהנתבעת 4 (גיל-לי) בהסכמים מיום 25/6/02 – כאשר סילביה נאור רכשה את הזכויות (1/3) בחלקה 176 ואילו מירי נאור רכשה את הזכויות (1/3) בחלקה 154 (ראו: מוצג במ/2).

בתצהיר העדות הראשית מטעם התובעות 1,2 – שניתן על ידי שמעון נאור הוצהר כדלקמן: "מעיריית חולון נמסר לי הן בע"פ והן בכתב כי המקרקעין מיועדים לאיזור תעשיה + שטח ציבורי פתוח וכי קיים חיוב היטל השבחה על המקרקעין" (סעיף 4 לת/1). דא עקא, כי בחקירה הנגדית נתברר כי דפי המידע לא הוצאו עבור נאור אלא לבקשת עוה"ד עידן מרדכי, אשר ייצג את הגברת יופה בעסקה עם התובעת 3. וכך העיד מר נאור בחקירתו: "מי שקיבל מידע זה, זה עו"ד עידן מרדכי" (פרוטוקול מיום 9/2/12, עמוד 18 שורה 4). הגדיל נאור עשות עת העיד כי הוא ערך שינויים בדפי המידע – כך שרשם את שמו שלו תחת שמו של עוה"ד עידן מרדכי אשר היה רשום כמי שקיבל את דפי המידע. וכך העיר נאור: "ש.ת. גם ב- 3 וגם ב-4 (דפי המידע – ח.ט.) מחקו בטיפקס השם מקורי ומישהו ציין 'נאור שמעון' ... נכון. ש.ת. אתה כתבת בכתב ידך 'נאור שמעון' .... נכון" (שם, עמוד 17 שורות 30,31).

כך, בלא היסוס הודה נאור כי שינה – לשון המעטה – את דפי המידע שהוצאו לבקשת עוה"ד מרדכי.

כך או כך, מהאמור עולה כי אין שחר להצהרת נאור בתצהירו כי דפי המידע הוצאו למענו – טרם עריכת הסכם הרכישה שנערך בין רעייתו ובתו (התובעות 1,2) לבין קובו גיל-לי.

66.חרף האמור טען נאור בחקירתו כי דפי המידע נמסרו לידיו במועד בו הם הופקו (18/10/98). לגירסתו, דפי המידע הוצאו על ידו לבקשת עו"ד מרדכי: "הוא ביקש ממני, הוא רצה לעשות ערעור להשבחה, הוא ביקש ממני להוציא טפסים והוצאתי. הוא היה עורך דין של יפה (צ.ל. יופה – ח.ט.) של העסקה של החברה, מי שקיבל את המידע, זה עו"ד עידן מרדכי" (שם, עמוד 18 שורות 1-4). ולשאלות בית המשפט השיב נאור: "ש.ת. עו"ד עידן מרדכי היה של יופה ... מה זה עניין שלך ... הייתי מעורב בכל העסקה. רציתי לתווך את זה. הכרנו אותו. זה היה בקשה של קובו הוא לא מבין בזה. קובו הציע לי את העסקה ... הוצאתי את המידע כי חשבתי לתווך" (שם, עמוד 20 שורות 1-4ׂ).

מתקשה אני לקבל את גירסתו זו של נאור – ולו מן הטעם שזִכרה לא בא, אף לא ברמז, בתצהירו. עסקינן אפוא בגירסה כבושה – שאין ליתן בה אמון.

זאת ועוד, לו באמת ובתמים דפי המידע נמסרו פיזית לידיו כנטען בעדותו (שם, עמוד 17 שורות 27-29) – אני תמה על מה ועל שום מה הם הופקו על שמו של עוה"ד מרדכי ולא על שמו שלו? משנשאל על כך נאור: "ש.ת. למה זה יצא על שם עורך דין עידן?" הלה השיב: "הוא היה עם יפויי כח של העסקה הראשונה של החברה. אחר כך הוא לא טיפל בזה. לקח כמחצית השנה עד שהעסקה יצאה לפועל. כפי שאמרתי ביקשתי לתווך קודם, ולאחר מכן רק רכשתי" (שם, עמוד 20, שורות 5-7).

לא הבינותי אל נכון הסברו זה של נאור. אם אומנם הוא עצמו, פיזית, הוציא את דפי המידע – מה מנע ממנו לבקש לרשום את שמו על אלה? מדוע היה צורך לרשום זאת על שם עו"ד מרדכי ולערוך, מאוחר יותר, "שיפוץ" של דפי המידע? כאמור, אין בדעתי לסמוך על עדות זו של נאור. הפועל היוצא הוא, בניגוד לנטען בתצהירו, כי דפי המידע לא הוצאו על ידו לצורך ביצוע עסקת הרכישה שבין בני משפחתו (בתו ורעייתו) לבין קובו גיל-לי.

המסקנה הבלתי נמנעת מהאמור היא כי התובעות 1,2 לא הסתמכו על דפי המידע עובר לרכישת הזכויות בחלקות, שכן אלה לא הוצאו כלל ועיקר על ידי נאור.

67.זאת ועוד זאת. אף אילו הייתי מקבל את גירסת נאור בחקירתו כי הוא קיבל פיזית לידיו את דפי המידע בשליחותו של עו"ד מרדכי (מה שאינו), גם בהנחה כאמור – מנועות היו התובעות 1,2 מלהסתמך על דפי המידע שהופקו כארבע (4) שנים!! טרם התקשרותן בעסקאות המכר עם הנתבעת 4. הדעת אינה סובלת הטענה כאילו התובעות 1,2 הסתמכו על מצג שווא רשלני, שנמסר על ידי הרשות, עת כה רבה טרם ההתקשרות בעסקאות.

בחקירתו הודה נאור, בניגוד למוצהר בתצהירו, כי הוא לא קיבל דף מידע תכנוני עובר לרכישת הזכויות על ידי התובעת 1,2 – בשנת 2002 (שם, עמוד 19 שורות 13,14). וכשנשאל: "ש.ת. ביוני 2002 כשבתך ואשתך חתמו על ההסכם ... הלכתי לעירית חולון להוציא דף מידע תכנוני. בוודאי שכן. לא דף תכנוני. היה נסח הוצאתי נסח" (שם, עמוד 18 שורות 26,27) (ההדגשה שלי – ח.ט.).

הנה כי כן, גירסת נאור בתצהירו כאילו רכישת הזכויות על ידי בני משפחתו (התובעות 1,2) בשנת 2002 נסמכת על דפי המידע – אין לה על מה שתסמוך והיא נדחית, אף אם יונח כי מידע זה הוצא על ידו בשליחות עו"ד מרדכי.

ברי, כי חלוף העיתים שבין מועד מסירת דפי המידע ב-10/98 למועד בו נכרת הסכם המכר בינות התובעות 1,2 לקובו גיל-לי – מנתק את הקשר הסיבתי בין הפקת המידע (הרשלני) לרכישת הזכויות על ידן. במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה שבשולי דפי המידע צויין כי "מידע זה הוא מידע כללי ומעודכן ליום מסירתו". הכיצד ניתן להסתמך על מידע חסר שהופק שנים הרבה טרם ביצוע עסקת הרכישה – בלא לבדוק את נכונותו של המידע עובר ובסמוך לביצועה? תמהני!

68.לא נתתי, לצערי, אמון בגירסת נאור לפיה הנתבעת 4 רכשה את הזכויות בחלקות (1/3) ממורטון (בשנת 1998) ב"נאמנות" עבורו כאשר עסקת הנאמנות, כך נטען, הושלמה בשנת 2002 – עת זכויות אלו הועברו מהנתבעת 4 לבתו ורעייתו.

הפכתי פעם אחר פעם בתצהיר נאור (ת/1) ולא מצאתי זכר ל"עסקת הנאמנות" הנטענת. טענה זו הועלתה לראשונה על ידי נאור אך בחקירתו הנגדית, בעקבות תצהירו של יצחק קובו – אשר הגיש תצהיר מטעם בתו, הנתבעת 4.

היעלה על הדעת כי טענה כה משמעותית בדבר קיומה של "עסקת נאמנות" תועלה אך במהלך החקירה הנגדית? לו כנה הייתה הטענה, ברי כי זו הייתה מועלית בתצהיר העדות מטעמו. כך או כך, עסקינן בגירסה כבושה, שכאמור, אין ליתן בה אמון.

זאת ועוד. לו באמת ובתמים רכישת הזכויות ממורטון על ידי הנתבעת 4 נעשתה בנאמנות עבור נאור (כמוצהר על ידי קובו יצחק בתצהירו) – נפלא ממני מדוע לא הוצהר כזאת לשלטונות המס ומדוע לא נרשמה בשעתו הערת אזהרה מתאימה בלשכת רישום המקרקעין? (ראו: עדות נאור עמוד 14 שורה 20 לפרוטוקול; עמוד 21 שורות 17-19; וכן עדות יצחק קובו בעמוד 55 שורות 5-9 לפרוטוקול).

יתר על כן, אם אומנם רכישת הזכויות ממורטון נעשתה על ידי נאור – באמצעות "הנאמנת" גיל-לי, על ידי אביה יצחק – אני תמה על מה ועל שום מה מצא נאור לנכון לערוך עסקאות נוספות בשנת 2002, במסגרתן מכרה הנתבעת 4 את זכויותיה לבתו ורעייתו?

אני קובע, אפוא, כי לא הוכח שרכישת הזכויות ממורטון נעשתה בנאמנות עבור נאור. מכאן שהמועד הרלבנטי לבחינת הסתמכותן של התובעות 1,2 על דפי המידע – הינו מועד כריתת ההסכמים בינן לבין הנתבעת 4, קרי: 25/6/02 (נספחים למוצג במ/2).

הפועל היוצא מהאמור, כי אין שחר לטענת נאור כאילו הוא הסתמך – עובר לרכישת הזכויות בחלקות על ידי בתו ורעייתו – על דפי המידע, אשר הופקו עת רבה טרם רכישת הזכויות.

משלא הוכח הקשר הסיבתי – העובדתי – בין התרשלותה של הרשות בהפקת דפי המידע לבין הנזק שנגרם לתובעות 1,2 (בהעדר הסתמכות עליהם) – אין לייחס לרשות אחריות לקרות הנזק.

69.כך גם אמורים הדברים באשר לטענת נאור כאילו הוא הסתמך על שומת ההשבחה מיום 11/8/98 (נספח י"א2 לנ/3), עת פעל לרכישת הזכויות במקרקעין באמצעות בני משפחתו (סעיפים 5 ו-7 לת/1).

בחקירתו הנגדית נשאל נאור כך – "מפנה לסעיף 5 לחוות הדעת (צ.ל. לתצהירך – ח.ט.) "לפני שקניתם הזכויות ב 2002, עיינת בחוות הדעת?". למרבה המבוכה השיב נאור: "לא עיינתי. יותר בטוח שאחרי שהפקיעו. לא זוכר מתי עיינתי בזה" (שם, עמוד 19, שורות 23,24).

70.נמצא, אפוא, מהאמור והמקובץ לעיל כי התובעות 1,2 (כמו גם שמעון נאור) לא הסתמכו על דפי המידע כמו גם על שומת ההשבחה – עובר לרכישת הזכויות במקרקעין. בהעדר הסתמכות, כאמור, אין לייחס לרשות אחריות לקרות הנזק, זאת חרף התרשלותה בהפקת מידע חסר ביחס לקיומה של ההפקעה. הפועל היוצא הוא שדין תביעת התובעות 1-3 כנגד הרשות – להידחות.

71.משבאתי לכלל מסקנה כי הרשות אינה נושאת באחריות לקרות הנזק, הנטען, בתביעה דנא, אין מנוס מלדחות את טענת רשם המקרקעין לאשם תורם מטעם הרשות, כמו גם לניתוק הקשר הסיבתי בין התרשלותו לנזקי התובעות – עת חדלה, כך לטענתו, בבדיקת הערות האזהרה על נכסיה. הרשם לא הגיש כנגד הרשות הודעה לצד שלישי, על כן, משעה שקבענו כי הרשות אינה נושאת באחריות כלפי התובעות, אין לייחס לה רשלנות ו/או אשם תורם ביחס לרשם.

חבות הנתבעת 3 – רשם המקרקעין

72.טרם נבחן את שאלת אחריותה של הנתבעת 3 (לעיל ולהלן: "רשם המקרקעין" או "הרשם") לנזק הנטען – נסקור בקצרה את העובדות, שאינן במחלוקת, הנדרשות לענייננו.

( - ) על בסיס הרשאה שניתנה לעירייה על ידי שר האוצר, מכוח סעיף 22(2) לפקודה, פרסמה העירייה, ביום 18/5/96 הודעה ואזהרה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה בדבר כוונת העירייה להפקיע את המקרקעין – כאשר החלקות (בחלקן) הופקעו במסגרת זו (לעיל ולהלן: "הודעת ההפקעה") (נספח ד' לתצהיר שניידר נ/3).

( - ) ביום 9/6/61 נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, על החלקות, בדבר קיומה של הודעת ההפקעה (נספח ה' לנ/3), וביום 20/7/61 פרסמה העירייה הודעה לפי סעיף 19 לפקודה, בדבר הקניית השטחים שהופקעו מהחלקות.

יצויין, כי חרף הקניית השטחים המופקעים לעירייה, ולמרות שעל פי הדין עם פרסום ההודעה הפכו שטחים אלה לקניינה של העירייה – לא נרשמה העירייה במרשם, כבעלים, כמתחייב מהוראת סעיף 19(2) לפקודה.

( - ) בעת הסבת המרשם מרישום ידני ("מיקרופיש") לרישום ממוחשב, בשנים 90-91, נשמטה בטעות הערת האזהרה בדבר ההפקעה – שהייתה רשומה, כאמור, על החלקות (מוצג במ/11).

( - ) רק ביום 18/7/04 נרשמה על ידי הנתבעת 3 הערת אזהרה לפי סעיף 19 לפקודה בדבר הקניית המקרקעין לעירייה, ולצידה הפנייה להודעת ההקנייה מיום 20/7/61 (לעיל ולהלן: "הערת ההקנייה") (נספחים א'-ב' לנ/3).

73.לטענת התובעות, עובר לביצוע עסקאות הרכישה, הוצאו על ידן או על ידי מי מטעמן נסחי רישום של החלקות ונוכחו לדעת כי אלה נקיות מכל "שיעבוד או זכויות צד ג'". על בסיס מידע זה התקשרו בעסקאות המכר לרכישה מהבעלים הרשומים או חלופיהם (הגברת גיל-לי קובו). לטענת התובעות, הנתבעת 3 התרשלה במילוי תפקידה על פי דין, עת לא דאגה כי במעבר לשיטת הרישום הממוחשבת, יירשמו הזכויות כפי שהיו רשומות בנסחים ההיסטוריים. רשלנותה של הנתבעת 3, כך נטען, גרמה לכך שהרישום בפנקסים – הציג מצב שגוי, חלקי ומטעה בדבר בעלי הזכויות בחלקות, ובהתבסס על מצג מטעה זה רכשו התובעות את הזכויות במקרקעין.

כתוצאה מרשלנותו של רשם המקרקעין, כך לתובעות, נגרם להן נזק כספי עת רכשו את המקרקעין, שבדיעבד נתברר שחלק מהם הופקעו, לפני עת רבה, והפכו לקניינה של העירייה.

בכתב הגנתו, כמו גם בסיכומי טענותיו, הודה הרשם בטעותו (סעיף 17 לכתב ההגנה המתוקן). בסעיף 3 לסיכומים צויין כי "בנוסף יטען הרשם כי אכן אירעה טעות במרשמיו, עת הערת האזהרה הידנית באשר להפקעה לא נרשמה ביחס למקרקעין במעבר הממוחשב".

חרף ההודאה בטעות, כאמור, טען רשם המקרקעין בסיכומי טענותיו כי אומנם עסקינן בטעות, "אך לא כל טעות הינה בגדר רשלנות המקימה זכות לפיצוי". בית המשפט הוזמן לקבוע כי "הרשם טעה אך לא התרשל, ולכן דין התביעה נגדו להידחות" (סעיף 17 לסיכומים).

אקדים ואומר, כי לא מצאתי ממש בטענה זו של הרשם – ודינה להידחות.

73.לא אחת נקבע בפסיקה כי הגם שתפקיד רשם המקרקעין הינו טכני בעיקרו "עדיין יש לו חובות ואחריות שסטייה מהן עשוייה ליצור התרשלנות" [ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם ואח' (פורסם בנבו, 7/9/17)]. בע"א (ת"א) 1729/06 עו"ד אובניק טניה נ' בנק ירושלים בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 22/12/08) הדגיש בית המשפט כי על רשם המקרקעין עשוייה לחול, בנסיבות מתאימות, חובת זהירות מושגית וקונקרטית, ועשוי הוא לחוב ברשלנות הנגזרת מתפקידו – ניהול מרשם המקרקעין. וכך נקבע בפסק הדין: "לשכת רישום המקרקעין אומנם גוף שלטוני הוא, אולם מופקד הוא על אותו רישום שהינו למעשה 'חזות הכל', מעת שעסקינן במקרקעין. כך ברי הוא, כי אזרחי המדינה נסמכים על הרישום, ולא בכדי קובע הדין כי הרישום הוא המחייב (ראו: סעיף 125 לחוק המקרקעין). מכאן שהסמכות שניתנה לפועלים בלשכת רישום המקרקעין, הינה סמכות ששכרה בצידה. לית מאן דפליג כי טעות ברישום זה או אחר, יכול ותגרום לנזק כלכלי רב, ויכול ואף תפגע בזכויות קנייניות" (שם, פסקה 26).

הנה כי כן, לרשם המקרקעין חובת זהירות מושגית וקונקרטית (ככול שיכול היה לצפות את התרחשות הנזק הספציפי) כלפי ציבור הנזקקים לשירותיו, והנסמכים על המרשם.

דומה, כי אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבותו של רישום אמין, נכון ומדוייק של נכס מקרקעין, שכן "ניהולו של מרשם המקרקעין נועד להקל על ביצוען של עסקאות במקרקעין, למנוע תרמית וכן לספק מידע אמין בדבר בעלי הזכויות במקרקעין לציבור הרחב ולרשויות התכנון" [ע"א שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (פורסם בנבו, 9/9/15)]. העדרו של רישום אמין בפנקסים, המשקף נכונה את מצבו של הנכס בפועל, עלול לגרום ל"תאונות משפטיות" – בדמות הכשלת קונה תמים של נכס מקרקעין, המסתמך בתום לב על המרשם, בהניחו כי הוא משקף נכונה את מצבו של הנכס והזכויות בו.

למניעת תרחיש כעין זה המתואר – כפי שאכן אירע בענייננו – ביצר המחוקק את אמינותו של המרשם ביחס לנכס מקרקעין בקובעו כי "רישום בפנקסי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו" [סעיף 125(א) לחוק המקרקעין].

74.ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. כאמור, הרשם הודה, ברוב הגינותו, כי אומנם שגגה נפלה בפנקסים, עת הוסב המרשם משיטת רישום ידנית לממוחשבת. אלא מאי? לשיטתו עסקינן בטעות, שאינה מגעת לכדי רשלנות, שכן, כך נטען, לא הוכח כי הרשם, חרף הטעות, סטה מסטנדרט הזהירות הראוי אצל הרשם. לשיטתו לא הוכחו שיטות העבודה של הרשם בעת המעבר לשיטת הרישום הממוחשבת. בהעדר ראייה בדבר שיטות העבודה והסטייה מהן, לא הוכחה רשלנותו של הרשם.

טענה זו דינה להידחות וטוב היה אלמלא נטענה כלל.

בנסח הרישום מיום 30/1/02 ביחס לחלקה 167 (נספח במ/10) מתברר כי הסבת המרשם לשיטת הממוחשבת בוצעה ביום 19/2/91 על ידי אחד מפקידי הרישום (רמון), כאשר רישום זה "בוּקר" על ידי פקיד מבקר בשם "שלום" ביום 6/3/91. הנה כי כן, על פי הנהלים (כך עולה מהנסח במ/10) הסבת המרשם "הישן" לחדש צריכה להיעשות על ידי שני פקידים – האחד כמבצע ועל האחר מוטלת החובה לבדוק האם אומנם בוצעה ההעתקה כנדרש.

לו בוצעה ההעתקה כדבעי, ברי לכל, כי הטעות הייתה נמנעת. בהחלט ייתכן כי הפקיד אשר ביצע את ההעתקה יטעה – ולו, נוכח היות ההערה שנרשמה בנסחים ההיסטוריים, דהויה - ברם לשם כך, בדיוק, מחייב הנוהל כי הפקיד "המבקר" יבדוק כי ההעתקה בוצעה כדבעי.

הגם שעסקינן בטעות אנוש מצערת, ברי כי עסקינן ברשלנות חמורה, שכן על רשם המקרקעין מוטלת החובה, במסגרת תפקידו כממונה על המרשם – לפקח ולבדוק "בשבע עיניים" כי המרשם משקף נכונה את הזכויות של נכס מקרקעין – זאת נוכח ההשלכות החמורות העלולות להיגרם לציבור, בדמות הכשלת קונה תמים של נכס מקרקעין, כפי שאומנם אירע, למרבה הצער, בענייננו.

75.אשר לקשר הסיבתי. הוכח כי טרם ביצוע העסקאות על ידי מי מהתובעות הן בדקו את מצב הזכויות במקרקעין ולצורך כך הוציאו ביום 20/1/98 (בסמוך לפני עסקת המכר עם החברה – 26/1/98) נסחי רישום של החלקות – נסח מספר 1799 ביחס לחלקה 154 ונסח מספר 1784 המתייחס לחלקה 167 (מוצג במ/10).

עיון בנסחי הרישום האמורים מלמד, כי הזכויות בחלקות רשומות על שם בעליהם הקודמים של המקרקעין וכי הזכויות נקיות מכל שעבוד או זכויות צד ג'. ניתן אפוא לקבוע במידה רבה של וודאות כי אם היה רשם המקרקעין מבצע מלאכתו נאמנה וכנדרש מתפקידו, ומעתיק את הערת האזהרה בדבר ההפקעה למרשם הממוחשב – התובעות היו נמנעות מלרכּוש את החלקות, ולמצער לא יכולות היו לטעון כי לא ידעו על קיומה של ההפקעה, טרם רכישת הזכויות בהן.

ברי, אם כן, כי מתקיים בענייננו קשר סיבתי עובדתי בין התרשלות עובדי לשכת רישום המקרקעין לבין הנזק שנגרם לתובעות - כאשר רכשו זכויות בחלקות שחלק הארי שלהן הופקע (למצער ביחס לחלקה 167), והפך זה מכבר לקניינה של העירייה.

כך גם מתקיים בענייננו קשר סיבתי משפטי הדרוש על מנת לקומם עילה על יסוד עוולת הרשלנות. ברי, כי מחדלו של הרשם בדמות השמטת הערת האזהרה במרשם החדש, יצר סיכון לפגיעה בכלל ציבור הנסמכים על המרשם (ובכללם התובעות) – אותו סיכון שהמחוקק ביקש למנוע, עת ביצר את אמינותו של המרשם ביחס לנכס מקרקעין [סעיף 125(א) לחוק)].

פקידי הרישום יכולים וצריכים היו לצפות כי מחדלם האמור (הגם שנעשה בשגגה) יגרום לפגיעה באמינות הרישום ולאפשרות כי תיעשנה עסקאות מכר בהסתמך על הרישום השגוי – כפי שאכן אירע בפועל בענייננו.

76.המסקנה העולה מהאמור היא, כי פקידי הרישום התרשלו רשלנות חמורה בהשמטת הערת האזהרה במרשם הממוחשב בדבר ההפקעה, כך שהנתבעת 3 (רשם המקרקעין) נושאת באחריות לנזק שנגרם להן (שעוד ידובר בו) כתוצאה צפוייה ממחדל פקידיה.

התרשלות התובעות – אשר תורם

77.הנתבעות טוענות כי התובעות (או מי מטעמן) ידעו בפועל על דבר הפקעת חלק מהמקרקעין, ולמצער היה עליהן לדעת כזאת.

לשיטת הנתבעות, משהוכח בעליל כי התובעות (או אלה אשר פעלו בשמן) ידעו טרם רכישת הזכויות, כי חלק מהמקרקעין יועד בתוכניות בניין עיר לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) – שומה היה עליהן "להעמיק חקר" ולבדוק במחלקות העירייה את מצבן התכנוני והמשפטי של החלקות טרם רכישתן.

לו, כך נטען, היו התובעות מבצעות בדיקה כאמור, בהתאם למתחייב והמצופה מהן "הרי שהיו בהכרח מגיעות לעובדה שחלק מהמקרקעין כבר הופקע בפועל כחוק לשצ"פ (להבדיל מתכנון עתידי) ולא היו מופתעות כטענתן" (סעיף 11 לסיכומי הרשם). משחדלו התובעות בעריכת בדיקה כאמור, עובר לרכישת הזכויות במקרקעין, כך לנתבעות, יש לייחס להן אשם תורם מלא לקרות הנזק הנטען (בשיעור 100%) ולמצער בשיעור משמעותי.

אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה כי לא מצאתי בחומר הראיות תימוכין לטענה בדבר ידיעה בפועל של התובעות (או מי מטעמן) על קיומה של ההפקעה – זאת להבדיל מידיעתן (או שהיה עליהן לידע) כי החלקות (בחלקן) יועדו לשצ"פ בתוכנית ח/142 וכי הן מיועדות להפקעה עתידית.

לטעמי, אף אם היו התובעות או נציגיהן בודקות "מעמיקות חקר" במחלקת ההנדסה בעירייה את משמעות הייעוד לשצ"פ ומקורו – לא יכולות היו לדעת על דבר ההפקעה שבוצעה בפועל בתחילת שנות ה-60, אשר, כאמור, שטחי ההפקעה הפכו זה מכבר לקניינה של העירייה. ובמה דברים אמורים.

78.כזכור, תוכנית ח/142 פורסמה למתן תוקף ביום 13/10/66, המשתרעת על פני שטח של כ-242 דונם, והכוללת את חטיבת הקרקע (216 דונם) שהופקעה בהודעת ההפקעה ושטחים נוספים (מוצג במ/3,4). התוכנית ייעדה חלק מהמקרקעין שבתחומה (מגרש מיוחד) להקמת בית מטבחיים ומבנים הנלווים לו, קביעת מגרשים לבנייני תעשיה; יחידה מסחרית ושטח ציבורי פתוח ועוד.

השטחים שהופקעו מהחלקות בשנת 1961 יועדו בתוכנית ח/142 לשטח ציבורי פתוח, כאשר יתרת שטחי החלקות אשר לא הופקעו, מצוייה מחוץ לקו הכחול של התוכנית – כמצויין בתשריט הנלווה לה (במ/4). מתשריט התוכנית למדים אנו כי שטח של כ- 300 מ"ר מחלקה 154 ו-2,618 מ"ר, אשר הופקעו, כאמור, (לעיל ולהלן: "השטחים המופקעים") מצויים בתחום הקו הכחול של התוכנית בייעוד לשצ"פ, ויתרת שטח החלקות מצוייה מחוצה לו.

דא עקא, כי בתקנון התוכנית (במ/3) לא נאמר, אף לא ברמז, שחלק הארי מן השטחים הכלולים בה (216 דונם) הופקעו זה מכבר, ואף הוקנו לעירייה על פי סעיף 19 לפקודה.

בנסיבות אלה, נפלא ממני הכיצד זה טוענות הנתבעות כי באם היו התובעות (או נציגיהן) בודקים את מצבם של המקרקעין עובר לרכישת הזכויות בהם היו " ... מתוודעות בנקל לעובדה שהמקרקעין הופקעו (בחלקם) בשנת 1961 וכי שולמו לבעליהם פיצויי הפקעה ..." (סעיף 61 לסיכומי הרשות).

בכל הכבוד, כיצד יכולות היו התובעות "לגלות" את דבר ההפקעה, כאשר אין זכר לקיומה בתקנון תוכנית ח/142?

כל שיכולות היו התובעות "לגלות" מבדיקה במחלקת ההנדסה הוא – כי השטחים המופקעים מיועדים בתוכנית לשצ"פ. העובדה שהשטחים המופקעים יועדו בתוכנית לצורכי ציבור אין בה כדי ללמד, אף לא לכאורה, כי הם הופקעו זה מכבר. אדרבה, על פי הדין ייעוד של שטח בתוכנית לצורכי ציבור – אין בו, כשלעצמו, כדי להוות אקט של הפקעה, כך שייעוד חלק מהחלקות בתוכנית ח/142 לשצ"פ, אין בו כדי ללמד על כי שטח זה הופקע, הלכה למעשה. וכך נאמרו הדברים בספרו של המלומד א. קמר (שצוטטו לעיל): "ייעודם של מקרקעין בתוכנית בניין עיר להפקעה אינו מהווה אקט של הפקעה, וההפקעה מקבלת תוקף רק עם נקיטת ההליכים הקבועים בפקודת הקרקעות. כפועל יוצא מכך – כל עוד לא ננקטו הליכי הפקעה, אין מוקנות לוועדה המקומית או לרשות המקומית כל זכויות בקרקע" (שם, עמודים 135, 136).

נמצא, כי אם היו התובעות "מעמיקות חקר", כנדרש, ובודקות במחלקת ההנדסה בעירייה משמעות ייעודן החלקי של החלקות לשצ"פ – כל שהיו מגלות הוא שהשטחים המופקעים יועדו בתוכנית להפקעה עתידית, אך בשום אופן לא יכולות היו לגלות (אף לא בשקידה ראויה) דבר הפקעת השטחים בפועל, כנטען.

79.ראייה ניצחת לאי יכולתן של התובעות לגלות את דבר ההפקעה, אף בשקידה ראוייה, הינה העובדה כי הרשות עצמה לא הייתה מודעת אותה העת להפקעה. ונבהיר.

כזכור, ביום 11/8/98 נערכה שומת השבחה ספציפית לחלקה 154 על ידי השמאי כהן (לעיל ולהלן: "שומת ההשבחה"; נספח י"א2 לתצהיר תמר דביר). בסעיף 2.2 לשומה נכתב כך: "על פי תוכנית ח/142 שפורסמה למתן תוקף ... החלק הדרומי של החלקה בשטח של כ-300 מ"ר מיועד לשטח ציבורי פתוח ..." (ההדגשה שלי היא –ח.ט.). אין אפוא זכר, בשומה זו, לקיומה של ההפקעה.

יתר על כן, חישוב היטל ההשבחה נערך על בסיס שווי מלוא החלקה – משל לא הופקע מעולם שטח כלשהו מחלקה זו (ראו: סעיף 3.3 לשומה).

אין אני מעלה על דעתי, כי הוועדה המקומית הייתה גובה היטל השבחה גם על שטחים שהופקעו והפכו לקניינה של העירייה – לו ידעה על ההפקעה. ברי, אפוא, כי אף הוועדה המקומית לא הייתה מודעת לקיומה של ההפקעה, שכן אין ולא הייתה במחלקת ההנדסה כל אינדיקציה להפקעה שנעשתה בתחילת שנות ה-60, מכוח הרשאה לפי סעיף 22(2) לפקודה.

אם כך הם פני הדברים באשר לרשות מרשויות העירייה, אשר אמונה על המידע התכנוני של השטחים שבתחום שיפוטה – ברי כי אף אם התובעות היו עורכות בדיקה "ראוייה לשמה" במחלקת ההנדסה, לא יכולים היו "לגלות" את דבר ההפקעה.

80.בסיכומיה טענה הרשות כי לו התובעות היו בודקות את מצב החלקות במחלקה המשפטית של העירייה, או אז היה מתברר להן כי המקרקעין הופקעו לפני עשרות בשנים – כפי שאכן נעשה בדיעבד על ידי עורך דינם, דאז, עו"ד דוברת, בשנת 2005 (נספים י"ב, י"ג לנ/3).

לא הבינותי פִּשרה של טענה זו. על מה ועל שום מה תהא מוטלת על התובעות החובה לבדוק את "מצבן המשפטי" של החלקות במחלקה המשפטית של העירייה?

מחומר הראיות עולה כי התובעות לא ידעו ולא העלו על דעתן כי החלקות הופקעו (חלקית) זה מכבר על ידי העירייה, וכל שידעו, או שהיה עליהן לדעת, הוא כי חלק מהחלקות יועד בתוכנית ח/142 לשטח ציבורי פתוח ולהפקעה עתידית.

בנסיבות אלה, אין ולא היה על התובעות לבדוק אם קיימת הפקעה בפועל, במחלקה המשפטית – שכן כאמור זאת לא עלתה על ליבם ולא ידעו על קיומה. רק בשנת 2004 כאשר נרשמה הערת ההקנייה על החלקות (נספחים א' ו-ב' לנ/3) – נזעק ב"כ, דאז, של התובעות ופנה במכתב מיום 6/1/05 לב"כ העירייה, בדרישה לביטולה של ההערה (נספח י"ב לנ/3).

81.אני קובע, אפוא, לאור האמור, כי התובעות (או מי מטעמן) לא ידעו, עובר לעסקאות הרכישה, על קיומה של ההפקעה, והדבר נודע להן (או לנציגיהן) אך בשנת 2004-05, עת נרשמה על החלקות, בדיעבד, הערת אזהרה בדבר הקניית השטחים המופקעים לעירייה (ראו: עדות נאור בפרוטוקול עמוד 20 שורות 14,17; עמוד 22 שורות 18-20; עדות שנהב עמוד 31 שורה 20; עמוד 31 שורות 27-29).

עוד אני מוצא לקבוע, כי אף אם התובעות (או נציגיהן נאור ושנהב) היו בודקים את מצבן התכנוני של החלקות במחלקת ההנדסה בעירייה בשקידה ראוייה – לא יכולות היו "לגלות" כי השטחים המופקעים שיועדו בתוכנית ח/142 לשצ"פ, הופקעו זה מכבר על ידי העירייה והפכו לקניינה.

המסקנה המתבקשת מהאמור היא, כי טענת הנתבעות שיש לייחס לתובעות אשם תורם, מלא או חלקי, בגין התרשלותם הנטענת – דינה להידחות, שכן בהעדר התרשלות אשם תורם מניין?

ההודעה לצדדים השלישיים

82.כזכור, בד בד עם הגשת כתב ההגנה המתוקן, הגישה הנתבעת 3 הודעה לצדדי ג' – יורשי המנוח וולף יופה ו/או ג'ון יופה (צד ג' 1); הגברת מונה (יופה) מיירס (צד ג' 2) והגברת קובו גיל-לי (צד ג' 3 והנתבעת 4). יצויין כי צד ג' 3 אף צורפה כנתבעת בתובענה, לבקשת שולחי ההודעה – הגם שהתובעות 1,2 (הרוכשות) נמנעו להגיש כנגדה תביעה ראשית.

בהודעה נטען, בין היתר, כי הצדדים השלישיים 2,3 מכרו לתובעות את חלקן במקרקעין (2/3) תוך שהם נמנעים מלגלות לאחרונות דבר ההפקעה; הסתירו בכוונת מכוון ו/או בהתרשלות רבתי את דבר ההפקעה, כמו גם דבר תשלום הפיצויים שקיבלו בגינה, מעיריית תל אביב.

עוד נטען כי צדדי ג' מכרו לתובעות מקרקעין לא להן, תוך עשיית עושר ולא במשפט, וקיבלו כספים שלא הגיעו להן.

שולחת ההודעה (שתיקרא להלן לשם הנוחות: "הנתבעת 3" או "רשם המקרקעין") טענה כי צד ג'3 (גיל-לי) ידעה או היה עליה לידע כי המקרקעין הופקעו וכי שולמו למוכר, מר מורטון, פיצויי הפקעה – לו הייתה עושה מלאכתה נאמנה כקונה סבירה.

אשר לצד ג'2 נטען כי היא הייתה מודעת לקיומה של ההפקעה ואף קיבלה פיצויים בגין חלקה בשטחים המופקעים. עותרת, אפוא, שולחת ההודעה לחייב את צדדי ג' 1-3 לשפותה, שיפוי מלא, בגין כל סכום שיחוייב בו הרשם, ככול שתוכח חבותו.

83.צד ג'3 (שתיקרא להלן לשם הנוחות: "הנתבעת 4") הגישה כתב הגנה להודעה במסגרתו עתרה לדחייתה והכחישה את טענת המודיעה, מכל וכל.

צד ג' 2 (הגברת מיירס) לא הגישה כתב הגנה, חרף העובדה כי ההודעה נמסרה לה (כך על פי הטענה) במקום מגוריה בחו"ל (לונדון) – גלל כן עותר הרשם ליתן כנגדה פסק דין כמבוקש, בהעדר הגנה, ככול שיחוייב בסכום כלשהו בגין עסקת מיירס – ב.ש.ב.

אשר לצד ג'1 עותר הרשם לדחות ההודעה כנגדו, בהעדר מסירה כדין.

נדון אפוא בטענות הרשם ביחס לכל אחד מהצדדים השלישיים.

צד ג'3 – הנתבעת 4

84.כזכור, הנתבעת 4 רכשה את זכויותיה במקרקעין (1/3) מהבעלים הקודמים מר מורטון הנרי קינג, תושב חוץ (לעיל ולהלן: "מורטון") על פי הסכמים מהימים 27/9/98 (ביחס לחלקה 154) ו-10/11/98 (ביחס לחלקה 167) (במ/2).

לימים (25/6/02) מכרה הנתבעת את זכויותיה בחלקות (1/3) לתובעות 1,2.

המקרקעין – כך עולה מתצהיר קובו יצחק (נ/1) – נרכשו ממורטון באמצעות יצחק בהתאם ליפויי כוח שניתן לו על ידי בתו, גיל-לי.

האומנם השכיל הרשם להוכיח הנטען בהודעה ביחס לנתבעת 4? התשובה לשאלה זו, כך מצאתי, הינה שלילית. ונבהיר.

85.לא מצאתי, בכל הכבוד, בחומר הראיות ממצא כלשהו אשר יצביע על כי הנתבעת 4 או אביה יצחק שפעל בשמה – ידעו או שהיה עליהם לדעת על דבר ההפקעה, ואין צריך לומר על כי שולמו למורטון פיצויי הפקעה.

בתצהיר העדות מטעם הנתבעת 4 הצהיר יצחק כי בתו רכשה את הזכויות בחלקות ממורטון ומכרה אותן לתובעות 1,2 " ... בתום לב ... ומעולם לא ידענו, לא אני ולא בתי הגב' קובו גיל-לי על הליכי הפקעה כלשהם ולא קיבלנו כל כספים בגין הפקעה. אם הייתי יודע על ההפקעה כנטען לא הייתי רוכש את המקרקעין" (סעיפים 9,10 לנ/1).

עוד הוצהר על ידי יצחק כי לפני רכישת הזכויות בחלקות " ... בדקתי את זכויות המוכר בהתאם לנסח המקרקעין ולא צויין בנסח המקרקעין על ההפקעה הנטענת" (סעיף 11 לנ/1).

יצחק הכחיש את טענת התובעות 1,2 בתביעתן (סעיף 33 לתביעה) המייחסת לבתו גיל-לי ידיעה בדבר ההפקעה וטען כי " ... התובעים יודעים היטב שהנתבעת 4 כלל לא ידעה על ההפקעה וגם לא יכלה לדעת על ההפקעה עקב התרשלות הנתבעות 2,3 ...".

במהלך חקירתו הנגדית הציג יצחק את נסחי הרישום (במ/10) מהם עולה, כמפורט לעיל, כי במועד רכישת הזכויות ממורטון לא הופיעה הערה בדבר ההפקעה (אשר נמחקה כאמור, בשגגה, על ידי פקידי הרישום).

בחקירתו הכחיש יצחק כי ידע על ההפקעה והעיד כי לראשונה נודע לו דבר ההפקעה " ... כשבא אלי נאור כשרצה להגיש את התביעה. בסביבות 2007. לא סגור על התאריך המדוייק" (עמוד 50 שורות 23,24).

יצחק נשאל בחקירה ראשית "תאשר לי שהוצאתם אז נסח וראיתם שאין הפקעה" והלה השיב: "ברור. אני ועורך הדין שטיפל. אחרת לא הייתי נכנס לזה מלכתחילה, לעסקה עם הפקעות" )שם, שורות 13,14).

ולשאלת בית המשפט האם היה רוכש את הזכויות בידיעה שהמקרקעין הופקעו בחלקם, בתמורה של חמישים אחוז משוויים, השיב יצחק " ... אני לא מחפש תביעות ומחפש חיים קלים".

עדות זו לא נסתרה כלל ועיקר, ואין אני מוצא טעם וסיבה שלא ליתן בה אמון.

לא זו אף זו. נאור בחקירתו העיד כי חרף הנטען בסעיף 33 לתביעה אין הוא תובע דבר מהנתבעת 4 או מאביה. וכך העיד: "ש.ת. התובעות יש להן טענות כלפי גיל-לי קובו וכלפי אביה ... אין שום טענה". ולשאלת בית המשפט מדוע אם כן הגישו התובעות 1,2 כנגדה תביעה והלה השיב: " ... חס וחלילה אין שום תביעה. גם אשתי וביתי (צ.ל. בתי – ח.ט.) לא תבעו אותה חס וחלילה" (עמוד 25 שורות 11-17 לפרוטוקול). ומשהופנה לסעיף 33 לכתב התביעה המייחס לגיל-לי ידיעה על ההפקעה השיב נאור: "מה שכתוב שם לא נכון, בחיים לא באמת. אני בטוח שאף אחד לא ידע מזה" (שם, שורות 22,23).

נמצא אפוא כי אין ממש בטענת הרשם כאילו הנתבעת 4 או אביה יצחק, ידעו על קיומה של ההפקעה.

86.טענת הרשם כאילו על הנתבעת 4 היה לדעת על דבר ההפקעה – לו הייתה נוהגת כקונה סביר והייתה מבצעת בדיקות ראויות בעירייה – אף היא דינה להידחות.

כפי שראינו לעיל ביחס לתובעות (סעיפים 77-80) אף אם הייתה נערכת בדיקה במחלקת ההנדסה בעירייה, לא ניתן היה לגלות כי המקרקעין הופקעו בחלקם – אם כי יכולים היו לדעת כי השטחים המופקעים יועדו בתוכנית ח/142 לשצ"פ, אשר יופקעו ביום מן הימים.

כך גם אמורים הדברים, וביתר שאת, ביחס לנתבעת 4 ולאביה יצחק. אמרנו "ביתר שאת" שכן בחקירתו העיד כי טרם רכישת הזכויות ממורטון הוא בדק בעירייה, וכדבריו " ... זה מולדת. לפני הקנייה בדקנו במינהל ההנדסה".

יתר על כן, מסופקני, כך על פי חומר הראיות, אם מורטון עצמו ידע על ההפקדה ואין צריך לומר שהוא עצמו לא קיבל את פיצויי ההפקעה. ונבהיר.

מנסחי הרישום העכשוויים (נספחים א-ב לתצהיר דביר נ/6) וההיסטוריים (הידניים; במ/11) עולה כי זכויות מורטון בחלקות מקורן בירושה ובמכר ללא תמורה - מיורשי המנוחה וולף יופה - ביאטריס וסטנלי קינג, אשר נרשמו על שמו ביום 24/10/73.

והנה, במסמך מיום 24/12/64 – המצורף לתעודת עובד ציבור של מנהלת מחלקת הפניות ורישום בעיריית תל אביב, הגברת חנה בר-רומנו (להלן: "הגברת רומנו" ו: "התע"צ") – עולה כי יורשי וולף יופה אשר קיבלו פיצויים (באמצעות עו"ד עדואל) הינם: ג'ון יופה; גברת פולה ארדלי; ביאטריס קינג ומרק צ'ארלס יורק (סעיפים 1-4 לתע"צ, נ/4).

עינינו הרואות כי מורטון (המוכר), קרוב לוודאי, לא ידע על קיומה של ההפקעה ועל קבלת הפיצויים – בניגוד לטענת הרשם – שכן את זכויותיו קיבל מהמורישים אך בשנת 1973, בחלוף כ-9 שנים מהמועד בו קיבלו מורישיו פיצויים בגין ההפקעה.

אין אפוא שחר לטענת הרשם כאילו הנתבעת 4 יכולה הייתה לדעת (כקונה סביר) על ההפקעה ותשלום הפיצויים – בה בשעה שהוכח, מהאמור, כי אף מורטון עצמו (המוכר) לא ידע, קרוב לוודאי, על ההפקעה והתשלום.

87.המורם מהאמור הוא, כי הנתבעת 4 (או אביה יצחק) לא ידעה ולא יכולה הייתה לדעת על דבר ההפקעה ואין צריך לומר על תשלום הפיצויים – כך שטענת הרשם כי גיל-לי התרשלה כקונה סביר, עת לא בדקה כיאות את דבר ההפקעה והתשלום – אין לה על מה שתסמוך.

אני דוחה אפוא את ההודעה ביחס לנתבעת 4, צד ג'3 – שכן לא הוכחה, אף לא לכאורה, רשלנות מצידה.

ההודעה לצד ג' – גברת מיירס

88.הגברת מונה (יופה) מיירס (להלן: "מיירס"), תושבת חוץ קשישה כבת 90, מכרה את זכויותיה במקרקעין לתובעת 3, בהסכם מיום 26/1/98 (במ/6) – אשר יוצגה בעסקה על ידי עוה"ד עידן מרדכי.

בהודעתה, טענה הנתבעת 3, כאמור, כי הגברת מיירס מכרה לתובעת 3 (החברה) את זכויותיה במקרקעין, ולא גילתה לה כי בוצעה הפקעה בחלק מהמקרקעין ואף לא גילתה את אוזנה של החברה, כי היא קיבלה פיצויים בגין ההפקעה. מחדלה זה של הגברת מיירס, כך נטען, מהווה הצגת מצג שווא ביחס לגודל החלקות ולאפשרות המימוש שלהן.

בגין מחדלה זה והתעשרותה שלא כדין, כך לנתבעת 3, על הגברת מיירס לשפותה ו/או לפצותה ו/או להשתתף עימה בכל סכום שתחוייב בו.

89.כאמור לעיל, הגברת מיירס לא התגוננה מפני התובענה (ההודעה), הגם שבוצעה לה מסירה כדין ביום 28/4/11 – כעולה מתצהירו של מר מנשה ליניבקר מיום 5/5/11 (צורף כנספח לסיכומים).

במסגרת הסיכומים שבה הנתבעת 3 ועתרה למתן פסק דין כנגד הגברת מיירס – בהעדר הגנה, זאת בהמשך לבקשתה למתן פסק דין, כאמור, מיום 26/10/11.

משהוכח לשביעות רצוני כי ההודעה נמסרה כדין – זכאית הנתבעת 3 לקבלת פסק דין כנגד הגברת מיירס, בסכום שתחוייב בו הנתבעת 3, ביחס לעסקת המכר מיירס-ב.ש.ב.

90.במאמר מוסגר אני מוצא לנכון להעיר ולהאיר, כי קרוב לוודאי שגם הגברת מיירס (כמו מר מורטון) לא ידעה על קיומה של ההפקעה כמו גם על תשלום פיצויי ההפקעה – שכן הפיצויים שולמו למורישה ה"ה ג'ון יופה (נספח ב'5 לתע"צ נ/4), כאשר הזכויות הועברו אליה בירושה (צוואה) מג'ון יופה רק ביום 14/8/96 (ראו: נסחי רישום א,ב לנ/3), קרי: בחלוף 32 שנים!!! מעת שנתקבלו הפיצויים אצל מורישה (24/12/64).

סבורני, בנסיבות אלה, כי ניתן לקבוע כי הגב' מיירס עצמה לא ידעה, קרוב לוודאי, על ההפקעה והתשלומים שבוצעו לידי מורישה (נספח 4 לתע"צ) – שנות דור טרם הועברו הזכויות אליה.

הנזק והיקפו

91.משקבעתי כי רשם המקרקעין הפר כלפי התובעות את חובת הזהירות החלה עליו והציג מצג שווא רשלני, הנחזה מנסח הרישום של החלקות עליהן הסתמכו התובעות (מוצג במ/10) – יש לבחון עתה את הנזק שנגרם להן כתוצאה מהתרשלות זו ואת שיעורו.

בכתב התביעה המתוקן, עתרו התובעות לפצותן בסך של 2,533,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה המתוקנת (12/10/12). התובעות סמכו תביעתן, כזכור, על חוות דעת השמאי פנחסי (ת/3), אשר העריך את שווי החלקות (בלא התחשבות בהפקעה) בסך 850 ₪ למ"ר, ליום 26/6/12 (יום ביקורו בוועדה המקומית).

לטענת התובעות, יש לפצותן בגין המצג על מלוא שטח החלקות אותן רכשו (2,980 מ"ר – 2/3 משטחן הרשום) שכן, כך נטען, ככול שההפקעה תיוותר בעינה " ... אזי שווי יתרת הקרקע ... נפגע באופן משמעותי ..." אשר על כן "מבוקש פיצוי על כל הקרקע" (סעיף 34ד' לכתב התביעה).

92.אקדים ואומר כי לא מצאתי ממש בטענת התובעות.

הלכה היא, כי אמת המידה לפיצוי ניזוק בגין מצג שווא רשלני, מתמקדת בהגנה על אינטרס ההסתמכות. על כן, על הפיצוי לשקף את ההפרש שבין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג, לבין שוויים הריאלי של המקרקעין בעת ביצוע העוולה (ע"א 5610/93 זלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68, בעמודים 82,83) (להלן: "עניין זלסקי"). הניזוק על פי הדין, אינו זכאי לפיצויי קיום, שכן העיקרון לפיו חותרים דיני הנזיקין הוא, לפצות את הנפגע בגין נזקו הממשי ולהעמידו במקום בו היה אלמלא בוצעה כלפיו העוולה. " ... הפיצוי לא נועד להגשים ציפיות של הניזוק שלא הוגשמו בעקבות מעשה העוולה ..." (שם, עמוד 81).

93.מהו אפוא הפיצוי לו זכאיות התובעות, בענייננו, על רקע העקרונות הנ"ל?

קבענו לעיל, כי עובר לרכישת הזכויות במקרקעין – התובעות לא ידעו ולא היה עליהן לדעת, על קיומה של ההפקעה – אולם ידעו הן אל נכון (או היה עליהן לדעת), כי השטחים שהופקעו מהחלקות הנרכשות, יועדו בתוכנית ח/142 לשטח ציבורי פתוח ולהפקעה עתידית.

מכאן, שהנזק אשר נגרם לתובעות בגין המצג הנחזה מנסחי הרישום המטעים, הינו ההפרש שבין שווי המקרקעין שנרכשו על ידן בהתעלם מההפקעה (2,980 מ"ר) ובייעוד שטחי ההפקעה (1,955 מ"ר) לשצ"פ ולהפקעה עתידית – לבין שווייה של יתרת הקרקע, לאחר גריעת שטחי ההפקעה (1,025 מ"ר).

דא עקא, שהתובעות לא השכילו להמציא חוות דעת בדבר הפרשי השווי של המקרקעין אותם רכשו (בהתחשב בהפקעה ובלעדיה) והסתפקו, למרבה הפליאה, בשומת מר פנחסי, אשר העריך אך את שווי המקרקעין בהתעלם מההפקעה.

בהינתן כזאת, נפלא ממני הכיצד ניתן לחשב את הנזק שנגרם לתובעות בגין הסתמכותן על המצג הרשלני, עת נתון אחד במשוואה לא הוכח – קרי, שווייה של יתרת שטח החלקות לאחר גריעת שטח ההפקעה? בהעדר תשתית ראייתית בדבר הפרשי השווי כאמור – אין מנוס מלקבוע כי הנזק שנגרם לתובעות בגין מצג השווא, הינו שוויים של השטחים שהופקעו מהמקרקעין (1995), אשר הפכו זה מכבר לקניינה של העירייה.

שטחים אלה, המופקעים, יש להעריכם לפי ייעודם לשצ"פ בתוכנית ח/142 – הואיל וכאמור התובעות רכשו את הזכויות בידיעה (או היה עליהן לדעת) כי השטחים המופקעים יועדו בתוכנית לשצ"פ ולהפקעה עתידית.

טענת התובעות, כאילו הנזק שנגרם להן הינו מכפלת השווי למ"ר (850 ₪) במלוא שטח החלקות (גם לגבי יתרת הקרקע, אשר לא הופקעה) – אין לה שחר. לא הבינותי על איזה בסיס נטענה טענה זו, ועל שום מה תוענק לתובעים "תשורה" מעין זו, שאין לה כל קשר וזיקה לנזק אשר נגרם להן כתוצאה ממצג השווא הרשלני.

המועד הקובע להערכת השווי

94.אני דוחה את טענת הנתבעת 3 (שתיקרא מכאן ואילך "הנתבעת" או "הרשם") בסיכומיה, כי יש להעריך את שוויים של שטחי ההפקעה למועד ההפקעה המקורי בשנת 1961, בהתאם להוראת סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות. בכל הכבוד, תביעה דנא אינה תביעה לתשלום פיצויי הפקעה בגין ההפקעה ההיסטורית, ואף לא נטען כזאת בכתב התביעה. התביעה הינה לתשלום פיצוי כספי בגין הנזק, הנטען, שנגרם לתובעות בשל מצג השווא עליו הסתמכו, עובר לרכישת המקרקעין על ידן. אין, אפוא, רלבנטיות להוראות הפקודה לתביעה דנא. מכאן, שאין גם ממש בטענת הנתבעת בסיכומיה כי יש לנכות משווי השטחים המופקעים, את פיצויי ההפקעה ששולמו לבעלים המקוריים של החלקות (שכאמור, אינם המוכרים) בשנת 1995. כך גם אין מקום לדון בשאלת תחולתו של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוב התו"ב"), על פיו זכאית הרשות להפקיע 40% משטח מגרש/חלקה, ללא תשלום פיצויים.

לא בכדי השמאי מר שרים העריך בחוות דעתו (נ/4), את שווי המקרקעין בחלופה א', למועד הגשת התביעה המקורית (29/10/07) ללא ניכוי כאמור (סעיף 7.5 לנ/4).

במאמר מוסגר ייאמר, כי ההפקעה בוצעה על ידי שר האוצר באמצעות (בהרשאה) העירייה ולא במסגרת הוראות חוק התו"ב – כך שהשטח המותר להפקעה בלא תשלום פיצויים, אם בכלל, הינו בשיעור 25% משטח החלקות [סעיף 20(2) לפקודה].

95.טענת התובעות בדבר המועד הקובע להערכת גובה הנזק (שוויים של שטחי ההפקעה) – אף היא דינה להידחות.

כזכור, לשיטת התובעות, יש להעריך את גובה הנזק נכון למועד בו הוגשה התביעה המתוקנת – קרי, יום 23/10/12. לא מצאתי לטענה זו תימוכין בדין.

ראינו לעיל, כי מן הדין יש להעריך את הנזק בגין מצג השווא, למועד רכישת הזכויות בחלקות (בשנת 98 ו-2002), כאשר הנזק בגין הסתמכות התובעות על המצג – הינו ההפרש בין המחיר ששולם תמורת המקרקעין בהסתמך על המצג לבין שוויים הראוי, לאחר גריעת שטחי ההפקעה מהשטחים שנרכשו.

ברם, בהעדר תשתית ראייתית בדבר שווי יתרת המקרקעין (לאחר גריעת ההפקעה) למועדים האמורים, קבענו כי המועד להערכת גובה הנזק (שוויים של השטחים המופקעים), הינו מועד היווצרות עילת התביעה, ובענייננו – עת נודע לתובעים דבר קיומה של ההפקעה בשנת 2005, בעקבות רישום הערת ההקנייה במרשם על החלקות (7/2004). בהעדר שומה למועד התגבשות העילה (2005), הרי שהמועד הקובע הינו מועד הגשת התביעה המקורית (29/10/07ׂׂ) שכן, "העילה מתגבשת עם הגשת התביעה ולכן אין לעתור לסעד בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה. במקרים מתאימים ניתן לחרוג מכלל זה, כמו במקרה, שבו נפסקו דמי שימוש ראויים גם בגין התקופה שלאחר הגשת התביעה ועד למועד הפינוי בפועל ..." (א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 12, 2015, עמוד 165).

נדון דידן, אינו נמנה עם המקרים החריגים. אדרבה, כפי שראינו לעיל הניזוק אינו זכאי לפיצויי קיום אלא לפיצויי הסתמכות בלבד (עניין זלסקי, עמוד 81). מכאן, שהתובעות אינן זכאיות לפיצוי בגין עליית שווי השטחים המופקעים למועד מאוחר למועד התגבשות העילה. לא ניתן, בכל הכבוד, לבחור מועד "נוח" לתובעות רק בשל עליית שווי המקרקעין, כשם שאין לעשות כן מקום בו ירד שוויים. העובדה שבית המשפט נעתר לבקשת התובעות לתיקון כתב התביעה לצורך הגשת חוות דעת בדבר גובה הנזק (בתום שמיעת הראיות מטעמן) – אין בה, כשלעצמה, כדי לאפשר הגשת חוות דעת בדבר השווי, למועד מאוחר להתגבשותה של העילה – קרי, מועד הגשת התביעה המקורית.

ודוק. כשם שהניזוק אינו זכאי לפיצויי קיום, כאמור – כך גם אין המזיק יכול להביא בחשבון, לעניין גובה הנזק, עליית ערך מאוחרת לגבי המקרקעין עקב עליית מחירי השוק [ראו: עניין זלסקי, שם, וכן רע"א 4740/00 אמר ואח' נ' יוסף ואח', פ"ד נה(5) 510, 522-524].

96.אני קובע, אפוא, כי המועד הקובע לשומת הנזק שנגרם לתובעות, בגין הסתמכותן על מצג השווא הרשלני לצורך רכישת המקרקעין על ידן, הינו יום הגשת התביעה המקורית – 29/10/07.

גובה הנזק

97.כאמור, השמאי מר פנחסי, מטעם התובעות, העריך את שווי המקרקעין למועד ביקורו בוועדה המקומית (26/6/12) בסך 850 ₪ למ"ר, בהתעלם מההפקעה. על בסיס שומה זו, כזכור, עתרו התובעות בתביעה המתוקנת לפיצויים בסך 2,533,000 ₪ - כמתקבל מהכפלת השווי שנקבע בשומת פנחסי למ"ר, במלוא שטח המקרקעין שנרכשו על ידן (2,980 מ"ר X 850 ₪/מ"ר).

מנגד, השמאי מר שרים, מטעם הנתבעות, העריך את שווי המקרקעין למועד הגשת התביעה המקורית (בחלופה א') בסך 370 ₪, ואת שוויים של שטחי ההפקעה (1,955 מ"ר) בייעודם לשצ"פ לפי 30% משווי המקרקעין בסביבה, בהתאם לייעודם על פי התוכנית המשביחה (תיקון 3 לתב"ע ח-1) והתוכניות האחרות שהינן בתוקף במועד זה (סעיף 10.2, עמוד 21 לחוות דעת שרים; נ/5).

לאחר שבחנתי את חוות דעת השמאים ותשובותיהם בחקירות הנגדיות, אני מבכר את חוות דעת שרים – על פני חוות דעתו של השמאי פנחסי. להלן נימוקיי.

98.קבענו לעיל, כי "המועד הקובע" להערכת הנזק הינו מועד התגבשות העילה (הגשת התביעה המקורית) –להבדיל ממועד אקראי מאוחר יותר , שאין לו כל זיקה לנזק שנגרם לתובעים הקשור בקשר סיבתי להתרשלות הנתבעת. ברי אם כן, כי לא ניתן לסמוך על חוות דעת פנחסי, ולו משום שאין בה הערכת שווי של המקרקעין למועד הקובע.

זאת ועוד זאת. לבד מהעובדה כי שומת פנחסי נערכה למועד שגוי, כאמור, מצאתי כי שומתו בדבר שווי המקרקעין (850 ₪/מ"ר) למועד השגוי – אף היא שגוייה. וכל כך למה, שכן חלק ניכר מעסקאות ההשוואה על פיהן נקבע השווי, אינן רלבנטיות לקביעת השווי. ונבהיר.

עיון בעסקאות ההשוואה בטבלה שבסעיף 10 לחוות דעת פנחסי (עמוד 13 לת/3) מעלה, כי קיימים פערים עצומים במחיר העסקאות שבטבלה – כאשר מחיר העסקאות 8, 9, 13 ו-14 שבטבלה, מחירן כפול (ולמעלה מכך) מיתר עסקאות ההשוואה (על מנת לשבר את האוזן, שווי עסקה 4 בטבלה 430 ₪/מ"ר, כאשר עסקה 13: 1,300 ₪/מ"ר ועסקה 14 מחירה 1,280 ₪/מ"ר).

בחקירתו הנגדית , נדרש מר פנחסי לפערים אלה שבעסקאות ההשוואה: "איך אתה מסביר את הפער בין עסקה 4 לעסקה 13 בסעיף 10 ... אינני יכול להסביר. אלה הנתונים. אינני יכול להסביר את ההפרש בין העסקאות. את הפער הזה מיסוי מקרקעין היה צריך לתחקר" (עמוד 48 שורות 1-3 לפרוטוקול).

ולשאלת בית המשפט האם לא היה כדאי לבדוק את זה יותר לעומק השיב מר פנחסי: " ... אדוני צודק, אך לא יכולתי לעשות מעבר לזה. אילו היה בידי חוזה העסקה והייתי רואה אולי נתונים נוספים. ש.ת. זה מדהים, עסקה 13 היא יותר מוקדמת ... נכון" (שם, שורות 6-8).

וכשנשאל על ידי ב"כ הנתבעת "ש.ת. למה לא ניטרלת את הקצוות, הקרי (צ.ל. קרי – ח.ט.) הסכומים הנמוכים מהמיין סטרים ומאידך את הסכומים הגבוהים" השיב מר פנחסי: " ... אילו הייתה רק עסקה אחת חריגה, אבל פה יש יותר. עסקאות 9,13,14 הן מיליון ומעלה. 4,5,10,11 הן של 600 ₪. אנו לוקחים את הכל ובונים ממוצע" (שם, שורות 11-14).

בכל הכבוד, לא ניתן להתעלם מהפערים העצומים שבין עסקאות ההשוואה – ושומה היה על מר פנחסי הנכבד להעמיק חקר (כעצת בית המשפט) וליתן הסבר להפרשי המחיר בעסקאות ההשוואה. בהעדר הסבר, שומה היה על השמאי פנחסי "לנטרל" את העסקאות החריגות (הקצוות, כלשון ב"כ הנתבעת) ולא להתחשב בהם לקביעת השווי למ"ר. לו נעשה כזאת, כמתחייב מהעדר הסבר כאמור, הרי שהשווי הממוצע של עסקאות ההשוואה היה סך של כ-600 ₪ למ"ר (ראו: עדות פנחסי, עמוד 48 שורה 13 לפרוטוקול).

99.טעם נוסף להעדפת שומת מר שרים על פני שומת מר פנחסי, נעוץ בעובדה כי האחרון נמנע מלהעריך את שטחי החלקות שהופקעו, ואשר יועדו בתוכנית ח/142 לשטח ציבורי פתוח.

קבענו לעיל, כי בהעדר תשתית ראייתית בדבר שווי המקרקעין שנרכשו על ידי התובעות בהתעלם מההפקעה (2,980 מ"ר) ובייעוד שטחי ההפקעה (1,955 מ"ר) לשצ"פ ולהפקעה עתידית - לבין יתרת הקרקע, לאחר גריעת שטחי ההפקעה, התובעות זכאיות אך לפיצוי בגובה שוויים של השטחים שהופקעו מהחלקות, בהתאם לייעודן (לשצ"פ) בתוכנית ח/142.

בהעדר הערכה לשוויים של השטחים המופקעים בשומת פנחסי, יש לאמץ את שומת מר שרים בחוות דעתו – אשר קבע את שווי המקרקעין בייעוד לשצ"פ, בשיעור של 30%, ביחס לשווי קרקע באותו שטח ובאותה סביבה שייעודה תעשייה.

לא למותר יהא לציין, כי מקדם בשיעור של 30% בייעוד לשצ"פ, הינו על הצד הגבוה – שכן יש הסוברים כי שוויה של קרקע בייעוד לשצ"פ ביחס לייעוד לתעשייה, נע בין 16%-8% (ראו סקירה מקיפה בחוות דעת שרם, בסעיף 7 על חלופותיו).

בהינתן כי שוויים של מקרקעין בסביבה הועמד בשומת שרים (אותה אימצתי, כאמור) על סך 370 ₪ למ"ר, נכון ליום הגשת התביעה המקורית (29/10/07) – מכאן שהשווי לכל מ"ר קרקע בייעוד לשצ"פ, עולה לסך 111 ₪.

לא למותר יהא לציין כי התמורה ששולמה על ידי התובעות בגין רכישת הזכויות בחלקות, הייתה בסך של 66 $ למ"ר, כאשר בשומת ההשבחה נקבע השווי למ"ר, ביחס לחלקה 154 בסך של 120 $ למ"ר (ראו: סעיף 3.3 לנספח י"א 2 לנ/6; עדות שנהב בעמוד 32 שורה 31 לפרוטוקול).

100.לאור האמור אני קובע כי הפיצוי המגיע לתובעות בגין השטחים שהופקעו מהחלקות, נכון ליום 29/10/07 הינו כדלקמן:

(- ) חלקה 154 בגוש 6052 – שטחה הרשום של החלקה 1,265 מ"ר, ממה הופקע שטח של 314 מ"ר (סעיף 3 לחוות דעת שרים). בהינתן כי התובעות רכשו, יחדיו, 2/3 מהזכויות בחלקה זו, מכאן שגובה הפיצוי המגיע להן (יחדיו) בגין השטח המופקע – עולה לסך 23,236 ₪ (לכל אחת מקבוצת התובעות, סך של 11,618 ₪).

( - ) חלקה 167 בגוש 6053 – משטח חלקה זו הופקעו 2,618 מ"ר, מתוך 3,204 מ"ר. אף בחלקה זו רכשו התובעות, יחדיו, 2/3 מזכויות הבעלות – מכאן שגובה הפיצויים לו הן זכאיות (יחדיו), עולה לסך 193,732 ₪ (111 ₪ X 2/3 X 2,618 מ"ר).

הסכום הנ"ל מחולק בחלקים שווים (96,866 ₪) לתובעות 1,2 ולתובעת 3.

התוצאה

101.סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן:

א.אני מחייב את הנתבעת 3, רשם המקרקעין, לשלם לתובעות את הסכומים שלהלן כאשר סכומים אלה יישאו הצמדה וריבית חוקית מיום 29/10/07 ועד לתשלום המלא בפועל –

(1) לתובעות 1,2 (יחדיו) סך של 108,484 ₪.

(2) לתובעת 3 סך של 108,484 ₪.

ב.התביעה כנגד הנתבעות 1,2 – נדחית, בלא לעשות צו להוצאות.

ג.התביעה כנגד הנתבעת 4 (צד ג'3) – נדחית, בלא לעשות צו להוצאות.

ד.ההודעה לצד שלישי, כנגד צד ג'3 – נדחית בלא לעשות צו להוצאות.

ה.בהעדר התגוננות, אני מחייב את צד ג'2 (הגברת מיירס) לשלם לנתבעת 3 (המודיעה) סך של 108,484 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית מיום 29/10/07 ועד התשלום בפועל.

ו.לאור התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב בסכום שנפסק ביחס לסכום שנתבע בכתב התביעה המתוקן – אני מחייב את הנתבעת 3, לשלם לתובעים, יחדיו, הוצאות ושכר טרחת עורך דינם, בסכום כולל של 25,000 ₪, כשסכום זה נושא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח הצדדים ולב"כ צד ג' 3.

ניתן היום, כ' מרחשוון תשע"ט, 29 אוקטובר 2018, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.

חיים טובי, שופט