1.תביעה כספית, שעניינה השבת "דמי רצינות", אשר שולמו על פי זיכרון דברים למכירת נכס, לאחר שהעסקה בוטלה על ידי רוכשי הנכס, לטענתם, עקב בדיקה תכנונית לנכס, שתוצאותיה מזכים אותם בהשבת דמי הרצינות, עם ביטול העסקה על ידם.
2.הנתבע היה במועדים הרלוונטיים לתובענה הבעלים של נכס המצוי ברחוב הגבורה 7 באשקלון. מדובר בנכס הכולל חנות בשטח של כ-66 מ"ר ומשרדים בשטח של כ- 155 מ"ר (להלן:- "הנכס").
ביום 21.2.17, נחתם בין התובעים כרוכשים ובין הנתבע כמוכר זכרון דברים למכירת הנכס. על פי זכרון הדברים, נמכר הנכס תמורת סכום של 3,000,000 ₪ בתוספת מע"מ.
בזיכרון הדברים הוסכם, כי הסכם מכר יחתם בהקדם האפשרי "בכפוף לבדיקת מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס."
עוד נקבע בהסכם, כי "במידה והקונים יבטלו את החוזה בשל בעיות תכנוניות ו/או משפטיות בנכס אזי דמי הרצינות יוחזרו באופן מיידי ומלא ע"י המוכר, מבלי שתהיה למוכר כל טענות ו/או דרישה כלפי הקונים."
מנגד הוסכם, כי ביטול על ידי המוכר מכל סיבה שהיא, יזכה את הרוכשים בהשבת דמי הרצינות ובפיצוי מוסכם בסכום של 50,000 ₪.
3.לימים, בוטל זכרון הדברים על ידי הרוכשים. לטענת הרוכשים, בדיקת מצבו התכנוני של הנכס העלתה, כי בניגוד למוצהר על ידי המוכר, הנכס אינו כולל זכויות בניה הצמודות אליו, הגם שנאמר על ידי המוכר, כי ניתן לבנות בנכס עוד ארבע קומות. היות שכך, זכאים הרוכשים לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות בחזרה.
לטענת התובעים, לאחר ביטול ההסכם, נאות הנתבע להשיב את דמי הרצינות ואף ציין לפניהם, כי בעת שימכור את הנכס יעביר לידיהם את דמי הרצינות. למרות שהנכס נמכר בפועל, מתחמק הנתבע מלהחזיר את דמי הרצינות ולכן עותרים התובעים בתביעתם לחייב את הנתבע להשיב להם את הסכום האמור.
4.התביעה הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר. הנתבע הגיש בקשת רשות להגן, אשר התקבלה וההליך הועבר לבירור בסדר דין מהיר.
5.הנתבע טוען, כי לא התחייב למכור את הנכס יחד עם זכויות בניה. לטענתו, התחייב למכור את החנות והמשרד בלבד, כאשר הוסכם, כי הסכם מכר יחתם לאחר שיובהר כי אין חריגות בניה.
לטענת הנתבע, אמור היה להיחתם הסכם מכר והעסקה אמורה היתה להסתיים בתוך 30 יום, אלא שהתובעים משכו אותו, עד אשר הודיעו, כי הם מבטלים את הסכם המכר וכי הם מבקשים את דמי הרצינות בחזרה.
רק לאחר שהנתבע סירב להחזיר את דמי הרצינות, העלו התובעים טענה, כי הסכם המכר מבוטל עקב בעיה תכנונית, דהיינו אין לנכס זכויות בניה.
הנתבע טוען, כי לא הובטחו לתובעים זכויות בניה כלשהן, זכרון הדברים נוסח על ידי התובעים והמושג "בעיות תכנוניות" אינו כולל זכויות בנייה, אלא עוסק בחריגות בניה בלבד.
הנתבע טען, כי הופעלו עליו לחצים על ידי התובעים, עד אשר נאות להחזיר להם חלק מדמי הרצינות. כמו כן, טען, כי בשל משיכת הזמן על ידי התובעים, נאלץ למכור את הנכס במחיר מופחת, של למעלה ממיליון שקלים פחות מהתמורה שנקבעה בזכרון הדברים.
6.הצדדים הגישו לתיק כתצהירי עדות ראשית את תצהירו של הנתבע, אשר הוגש במצורף לבקשת הרשות להגן מטעמו וכן תצהיר של התובע 1 (להלן:- "טויזר"), אשר הוגש בתגובה לבקשת הרשות להגן. הצדדים נחקרו על תצהיריהם. במהלך החקירות הנגדיות הוגשו על ידי התובעים מסמכים, ולעניין הגשתם אתייחס בהמשך.
7.השאלה הטעונה הכרעה בהליך שלפניי והינה למעשה השאלה היחידה הטעונה הכרעה הינה האם כאשר צויין בזכרון הדברים, כי הרוכשים יהיו זכאים להשבת דמי הרצינות אם יתגלו בעיות תכנוניות ומשפטיות בנכס, כוונת הדברים היתה כי גם אם יסתבר לתובעים, כי לא יוצמדו לנכס זכויות בניה, יוכלו לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות בחזרה, כאשר העדר זכויות בניה, הינן אותן בעיות תכנוניות אליהם התכוונו הצדדים בהסכם.
התובעים מבקשים כי בית המשפט יבחן את העסקה, על פי אומד דעת הצדדים, בראי התנהגות הצדדים עובר לחתימת זכרון הדברים ולאחר חתימתו וכן כפי שאומד דעתם משתקף משווי הנכס ואילו הנתבע מבקש לפרש את ההסכם מתוכו, כאשר הנתבע מפנה לכך שההסכם נוסח על ידי התובעים, שאחד מהם (תובע 2) הינו עורך העוסק בנדל"ן ולו התכוונו הצדדים לציין, כי תהיה זכאות לבטל את זכרון הדברים במקרה של העדר זכויות בניה, היו הצדדים מציינים זאת מפורשות בהסכם.
8.אחר ששמעתי את הצדדים, סבורתני, כי לשונו של ההסכם יכולה להתיישב עם הפרשנות הניתנת לו על ידי כל אחד מהצדדים, אך על אומד דעת הצדדים ניתן ללמוד מתוך הנסיבות, כך שיש להעדיף את הפרשנות אותה מבקשים התובעים לתת להסכם, על פני הפרשנות אותה מבקש הנתבע לתת להסכם.
9.ההיכרות בין הצדדים החלה בטרם חתימת זכרון הדברים, כאשר הנתבע פנה אל טויזר כמתווך במקרקעין, אשר יסייע לו למצוא רוכש עבור הנכס. בסופו של יום, רכש טויזר את הנכס יחד עם התובעים האחרים.
במסגרת ההתקשרות לביצוע העסקה, התנהלה תכתובת במסרונים בין הנתבע ובין טויזר.
במסגרת תכתובת זו הוחלפו בין הצדדים המסרונים הבאים:
טויזר: "תעשה פגישה בהנדסה מה שיותר מהר גם טוב לך."
הנתבע: "המחיר 3100. לגבי הבניה יש צורך להחתים. לגבי הפגישה אבדוק אם מי והתאם לכם" (הטעות במקור- ס.כ.)
הנתבע: "תסתכל יש. אפשרות ל 4 קומות."
טויזר טוען, כי בעת שהוצג לפניו הנכס על ידי הנתבע, התחייב הנתבע, כי הנכס כולל גם זכויות בניה, הכוללות אפשרות לבנות עוד ארבע קומות מעל המבנה. התמורה החוזית סוכמה בהסתמך על הצהרה זו. בעת שנחתם זכרון הדברים, ביקש הנתבע לחתום על הסכם בו ביום שהרוכשים ראו את הנכס והיות וסוגיה זו טרם היתה ידועה באותו מועד והתובעים ביקשו לוודא, כי אמנם קיימות זכויות בניה בנכס, ביקשו התובעים שהות לבדוק את העניין, תוך שמירת האפשרות לחזור בהם מהעסקה, אם יסתבר, כי אינה כלכלית.
הנתבע לעומת זאת טוען, כי השיח בינו ובין טויזר, הנוגע לזכויות הבניה ולאפשרות לבנות תוספת בנכס הינו שיח שהתנהל שעה שטויזר שימש כמתווך מטעמו והנתבע ביקש לבדוק את הנכס באמצעות בעל המקצוע, דהיינו טויזר. זאת ועוד, הנתבע העביר לטויזר את כל המידע הנוגע לנכס וטויזר יכול היה לבדוק העניין בעצמו, מתוך המידע שהועבר.
הנתבע אישור בעדותו, כי טויזר ביקש ממנו לבדוק בעיריה את נושא זכויות הבניה וכך העיד:
"אני הלכתי להוציא נתונים. למה שאני אסתיר את זה מבית המשפט. המתווך מבקש ממני נתונים. אין לי מושג למה זה לא כתוב בתצהיר.
ניגשתי לעיריה לשאול, כתוב ככה וככה מה עושים, יש חלקה מגרש, אפשר באזור הזה לבנות 4 קומות, מה עושים אם יש דבר כזה, אמרו לי מגישים תכנית עניינים פה ושם, אבל אני לא מבין בעניינים האלה. שאלתי שאלה במחלקת הנדסה, לא באתי לדרוש, שאלתי שאלה. זה היה כשהכרנו והוא רצה את הנתונים כדי להתחיל ולשווק. זה היה לפני העסקה אתם בכלל.
אם בית המשפט אומר לי שבמחלקת הנדסה השיבו לי שאין להם נתונים לתת לי, אני אומר שבמלים אחרות זה ככה ואני העברתי לו את כל הנתונים.
אמרו לי במנהל הנדסה נדון בזה." (עמ' 16 לפרוטוקול).
על פניו, מתוך דברי הנתבע, סוגיית זכויות הבניה עלתה בשיח שבינו ובין טויזר כמתווך. מתוך המסרונים שהוחלפו עולה, כי טויזר מבקש מהנתבע לפנות למנהל הנדסה על מנת לבדוק את הנתונים והנתבע מאשר למעשה בעדותו, כי במנהל הנדסה לא נתנו לו את הנתונים בעת שהגיע אליהם.
אין ספק, כי כאשר סוגיה זו עולה בין מתווך ובעל נכס, כי שווי הנכס נשקל בין היתר ביחס לזכויות הבניה הקיימות. המסרונים שהוחלפו בין הצדדים הן בנוגע לבדיקות הנדרשות והן בנוגע למחיר הנכס הם מסרונים מאותו מועד, כך שעל פניו, אמור להיות יחס כלשהו בין מחיר הנכס ובין הזכויות שנבדקו באותה עת.
העובדה שבסופו של יום טויזר רכש את הנכס ולא שימש כמתווך בלבד, אינה מעלה ואינה מורידה, ואף מחזקת את הקשר שבין המחיר ובין זכויות הבניה, שכן אין ספק שטויזר לא יתעלם ממידע שנמסר לידיו כמתווך, כאשר הוא עצמו מבקש לרכוש את הנכס.
עובדה היא, כי ביום חתימת ההסכם, גם לשיטת הנתבע, לא ידע הנתבע מהן זכויות הבניה בנכס, שכן מנהל ההנדסה אמר לו לדבריו, כי לא ניתן להשיב באותו שלב. לא סביר, כי רוכש נכס ירכוש את הזכויות בנכס באותו מחיר, גם אם יש זכויות בניה וגם אם אין זכויות בניה, בפרט כאשר סוגיה זו היתה על הפרק כבר מראשית השיח שבין המוכר ובין המתווך.
10.הנתבע אישר, כי ידע שבדעת התובעים לפנות לשמאי מקרקעין. לטענתו, הפניה לשמאי המקרקעין אמורה היתה להיות נוגעת אך ורק לסוגיית חריגות הבניה בנכס וכלל לא אמורה היתה להתייחס לסוגיית זכויות הבניה.
ביום 3.4.17, בטרם בוטל זכרון הדברים, נשלחה לתובע 2 הודעה מאת שמאי המקרקעין שאת שירותיו שכרו התובעים ובו מציין השמאי, כי מעיון בתשריט הבית המשותף לא עולה כי ישנה הצמדה של הגג לנכס.
תשובה זו, יש בה כדי ללמד, כי הסוגיה שאמנם התבקש השמאי לבחון היתה סוגיית זכויות הבניה ולא סוגיית חריגות בניה בנכס.
אוסיף ואציין, כי בעת שהיה הנתבע במחלקת ההנדסה, על פניו, מטרת הגעתו לשם היתה בדיקת זכויות הבניה ולא חריגות בנייה, שכן סביר להניח, כי בנוגע לחריגות בניה, יכול היה להמציא אישורים בו ביום.
11.זאת ועוד, במצורף לראיות התובעים, צירפו התובעים חוות דעת של שמאי המקרקעין תומר שאול. בחוות דעתו זו מאשר שמאי המקרקעין, כי לבניין בו מצוי הנכס ישנן זכויות בניה וניתן לבנות ארבע קומות, אלא שזכויות אלו הוצמדו לחלק מיחידות הבית המשותף, שאינן הנכס. עובדה זו מלמדת, כי אמנם נושא זכויות הבניה היה חלק מהשיח בין הצדדים ולא בכדי צויין בתכתובת במסרונים בין הצדדים כי מדובר בארבע קומות.
12.אוסיף ואעיר, כי ישנה הודעת מייל שהועברה אל טויזר יומיים לאחר חתימת זכרון הדברים. בהודעה זו העביר הנתבע לטויזר מסמכים הרלוונטיים לנכס ומהם ניתן ללמוד גם על זכויות הבניה בנכס.
הנתבע טוען, כי מסמכים אלו הועברו לטויזר כבר עובר לחתימה על זכרון הדברים בהודעות קודמות, אשר לא צורפו.
אין בידי לקבוע, כי היתה העברה קודמת של מסמכים על ידי הנתבע, כאשר יש לזכור כי הנתבע עצמו אישר, כי לא קיבל את המידע אותו ביקש מהעיריה. מכל מקום, המסמכים שצורפו אינם מלמדים דבר על חריגות בניה, אלא מדובר בתכניות מפורטות, הרלוונטיות יותר לסוגיית ניצול זכויות הבניה ולא לסוגיית חריגות הבניה, כשלצורך העניין האחרון יש לבדוק את תכניות ההיתר ולא את תכנית בניין העיר ומכאן העברת המסמכים לא נועדה לבחון את סוגיית חריגות הבניה.
13.בעדותו אישר הנתבע, כי בשיחה שקיים עם תובע 2 עובר לחתימת ההסכם, שאל תובע 2 באשר לזכויות הבניה. הנתבע טוען, כי במענה לשאלה מסר, כי אינו עוסק בכך וכי הוא מוכר את הנכס במצבו הוא.
לא סביר בעיניי, כי התובעים, למרות שסוגיה זו עלתה על הפרק יוותרו על בדיקתה ויחתמו על זכרון הדברים מבלי לערוך בדיקה בעניינה, בשל שוויה הכלכלי, כאשר על פניו, כאשר ציינו בהסכם, כי זכרון הדברים כפוף לבדיקות התכנוניות, התכוונו גם לסוגיה זו.
14.התובעים מבקשים בנוסף ללמוד ממחיר הנכס, כי העסקה כללה גם התייחסות לשווין הכלכלי של זכויות הבניה.
לטענת התובעים, הנכס נמכר להם תמורת סכום של 3,000,000 ₪, בעוד שכשלושה חודשים לאחר חתימת ההסכם, נמכר הנכס על ידי הנתבע לאדם אחר תמורת סכום של 1,800,000 ₪.
לטענת התובעים, ויתור על סכום כה גדול מעיד על כך שהיה פער בין המחיר שבו נמכר להם הנכס וששיקף גם את זכויות הבניה ובין המחיר שנמכר הנכס בסופו של דבר, לאחר שהוברר, כי אין לנכס זכויות בניה.
ככלל, ישנו קושי של ממש, בהעדר חוות דעת בעניין, להעריך את שוויין של זכויות הבניה ולדעת האם הפער בין המחיר שבו נמכר הנכס בסופו של יום ובין המחיר שהוצע לתובעים הוא פער המשקף את שווי זכויות הבניה. הנתבע מצדו טען, כי היה חייב למכור את הנכס עקב אילוצים כלכליים באותה עת ולכן נאלץ למכור את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק.
למרות העדר חוות דעת בעניין, הנני סבורה, כי התובעים הרימו את הנטל להוכיח, כי הפער בין המחירים מלמד על פער משמעותי בהגדרת הנכס.
טויזר הינו מתווך מקרקעין והעיד, כי הפער משקף את סוגיית זכויות הבניה, כאשר המחיר בו נמכר הנכס בסופו של יום משקף את המחיר הראוי עבור הנכס ללא הזכויות.
התובעים אף הצביעו על עדותו של הנתבע עצמו, אשר העיד על משא ומתן שניהל עם רוכשים פוטנציאליים אחרים למכירת הנכס במחירים דומים יותר לאלו שבהם נמכר הנכס לתובעים ולא במחיר שנמכר הנכס בסופו של דבר.
סביר בעיניי, כי גם אם הנתבע היה לחוץ כלכלית, שעה שהיו מתעניינים רבים בנכס, כי הנתבע ימכור את הנכס בסופו של יום, גם אם במחיר נמוך יותר ממחיר השוק, לא במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק.
העובדה שהנכס נמכר בסופו של יום במחיר נמוך יותר, מתיישבת יותר עם טענת התובעים, כי המחיר שנקבע שיקף נכס עם זכויות בניה, ששוויו גבוה יותר משוויו של הנכס ללא זכויות בניה.
15.לבסוף, מפנים התובעים לכך שלאחר ביטול ההסכם שבין הצדדים, הועברה על ידי הנתבע טיוטת הסכם, בה מאשר הנתבע, כי הוא מוכן להשיב את דמי הרצינות.
התובעים מציינים, כי טיוטת הסכם זו מתיישבת עם טענתם, כי הנתבע אמנם הסכים להשיב את הסכום, אך ביקש לעכב את התשלום עד לאחר מכירת הנכס, כשבסופו של דבר, גם לאחר מכירתו לא העביר את דמי הרצינות אותם התחייב להעביר.
הנתבע מנגד הסביר, כי כשם שציין בתצהירו, הסכים להשיב חלק מהתמורה על מנת לסיים העניין ברוח טובה, אלא שעורך דינו העביר טיוטת הסכם ביטול המציינת את מלוא הסכום, כשבידי הנתבע עותק מתוקן של המסמך.
לנתבע לא ניתנה הזדמנות להציג את המסמך, כיוון שטיוטת הסכם הביטול הוגשה לראשונה במהלך שמיעת עדותו של הנתבע, אולם, איני יכולה להתעלם מטענת הנתבע, כי אמנם היתה הסכמה בדבר ביטול ההסכם והשבת דמי הרצינות, או לפחות חלקם, בדיוק כפי שטענו התובעים בכתב התביעה, כאשר אין כל תכתובת אחרת שבה מציין הנתבע, כי הוא חולק על זכות התובעים לקבל את דמי הרצינות בחזרה, כשניתן לראות מתוך התכתובת שבין תובע 2 ובין הנתבע, כבר החל מיום 19.4.17, כי כבר אז היתה הסכמה בין הצדדים, כי ההסכם יבוטל ותושב תמורה לנתבעים (מהתכתובת לא ניתן ללמוד מהו שיעור התמורה המוסכם שיוחזר).
16.מכלול הראיות האמורות מלמד, כי כוונת הצדדים היתה אמנם, כי הבדיקות שתיערכנה תהיינה בקשר לזכויות הבניה. נוסח זכרון הדברים אף הוא מתיישב בלשונו עם כוונת הצדדים על פי פרשנות זו, כאשר ניתן לראות כדוגמא, כי כאשר שמאי מקרעין דן בסוגיית זכויות הבניה, הוא כולל את שאלת זכויות הבניה בפרק "מצב תכנוני" (ראה עמ' 9, סעיף 4 לחוות דעתו של שמאי המקרקעין תומר שאול).
17.מסכימה אני עם עמדת הנתבע, כי ניתן היה לציין בזכרון הדברים באופן מפורש את נושא זכויות הבניה. התובע 2 הינו עורך דין ויכול היה לנסח את ההסכם באופן מדוייק יותר. מנגד, לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בזכרון דברים בכתב יד, למרות שמדובר בזכרון דברים שנושאו נכס ששוויו שלושה מליון ₪, מדובר במסמך שנערך על דף אחד בלבד, בכתב יד ולא נראה, כי הצדדים דייקו בלשון בעניין זה, אך מנגד, הנושא היחיד שציינו בו כסוגיה המזכה את הרוכשים בביטול ההסכם היה סוגיית המצב התכנוני ודומה כי סוגיה זו אמנם היתה חשובה לצדדים.
18.איני סבורה, כי ניתן לייחס פירוש דווקני כנגד עורכי המסמך בנקודה זו, הן בשים לב לכך שהמסמך נערך באופן ספונטני על ידי הצדדים והן בשים לב לכך שהמסמך אמנם נכתב על ידי טויזר, אך הצדדים כולם ישבו סביב השולחן בעת עריכתו וגם בידי הנתבע היה הכוח להיות שותף לעריכת המסמך בזמן אמת.
19.לפיכך, בהעדר ראיה חיצונית כלשהי שיש בה כדי לתמוך בפרשנות אותה מבקש הנתבע ליתן לזכרון הדברים ובשים לב לראיות החיצוניות הרבות עליהן הצביעו התובעים, לרבות נכונותו של הנתבע להשיב את דמי הרצינות, סבורתני, כי יש להעדיף את הפירוש אותו נותנים התובעים לזכרון הדברים ולכן יש לקבוע, כי שעה שבדיקות התובעים העלו, כי לנכס אין זכויות בניה, זכאים היו התובעים לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות.
20.למען הסר ספק, אין מדובר בביטול הסכם עקב חוסר כדאיות, שאינה עילה לביטול הסכם. סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, העוסק בביטול הסכם עקב כדאיות בעסקה עוסק בפגם בכריתת חוזה ואילו במקרה דנן מדובר בתניה מפורשת בהסכם, שמשמעותה, חוסר כדאיות מזכה בביטול ההסכם.
21.אני מחייבת אפוא את הנתבע להשיב לתובעים את דמי הרצינות. אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים את מלוא סכום התביעה בסך של 50,315 ₪, בצירוף ריבית כחוק, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
22.אשר להוצאות, איני יכולה להתעלם מהתנהלות התובעים בהליך זה, שעה שלא הגישו את כל המסמכים שברשותם במצורף לכתבי הטענות מטעמם, כמתחייב מהוראות תקנה 214 ח(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984.
ב"כ התובע אמנם ציין, כי המסמכים גולו בתצהיר גילוי המסמכים מטעמו, אך ציין, כי במכוון נמנע מלצרפם לכתבי הטענות.
צירוף מסמכים לכתבי הטענות נועד לשרת לא רק את הצדדים, אלא גם את בית המשפט, שיש בידו הכוח לייעל ההליך מקום בו הדבר ניתן. גילויים של המסמכים בשלב מוקדם, יכול היה להביא לתוצאה שונה של אופן ניהול ההליך, כאשר יכול ולו היה מעיין בית המשפט במסמכים, יכול היה להציע הצעת פשרה שהיתה נשקלת בכובד ראש על ידי הנתבע, נוכח מכלול הראיות.
משכך, מצאתי מקום להביא העניין לידי ביטוי בפסיקת הוצאות ואני מורה, כי התובעים לא יהיו זכאים להוצאות המשפט, לבד משכ"ט עו"ד בשיעור של 6,000 ₪, אותו אני פוסקת להם.
ניתן היום, י"ב כסלו תשע"ט, 20 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.
