1.הנתבע שכר דירת נופש מהמנוח במשך כעשור ובמהלך השנים ביצע בה שינויים ותוספות. עם השבת החזקה לעזבון המנוח, לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר תשלום בגין שינויים בדירה, נטל עמו הנתבע חלק מהשינויים שביצע בדירה. השאלה העיקרית היא האם הדירה הושבה במצב ראוי למגורים וכפי שקיבל אותה הנתבע, למעט בלאי סביר, או שמא אחראי הנתבע למצב הדירה ועליו לפצות את התובע בגין עלות שיפוצה ואבדן דמי שכירות לתקופת התאמתה למגורים.
רקע וטענות הצדדים
2.יהודית קלוט (להלן: יהודית) היא אלמנתו והיורשת של מר יצחק קלוט ז"ל (להלן: המנוח), אשר נפטר ביום 18.10.13. המנוח רכש דירת נופש מספר 21 ברחוב X באשקלון , במבנה הידוע כ-X סמוך למרינה. סמוך לאחר קבלת החזקה מהקבלן, נערך ביום 11.1.06 בין המנוח לנתבע הסכם שכירות לתקופה המסתיימת ביום 15.1.07 עם אופציה לשנה (ההסכם צורף לכתב התשובה). דמי השכירות נקבעו לסך של 250$ לחודש. לאחר סיום תקופת שכירות זו המשיך הנתבע, או מי מטעמו, להחזיק במושכר ללא הסכם בכתב עד שהצדדים ערכו בנובמבר 2011 הסכם נוסף שתקופתו עד ליום 1.10.15 עם אופציה לשנה נוספת, תמורת 1,500 ₪ לחודש.
ביום 2.12.16 נמסרה החזקה לידי יהודית ונערך פרוטוקול מסירה שנכתב על ידי הנתבע ועליו חתמה. במסמך זה אישרה יהודית כי בדירה קיימים שיפורים והשקעות שונות שפורטו במסמך.
3.לטענת התובע, הנתבע איחר בהשבת המושכר, ביצע שינויים ותוספות ברמת גימור נחותה, למרות האיסור לערוך שינויים, והשיב את המושכר עם ליקויים רבים. בכתב התשובה נטען בנוסף כי לנתבע לא הייתה זכות לפרק את השקעותיו מאחר ולפי ההסכם הראשון הם רכושו של המשכיר.
נטען כי הנתבע החזיר את המושכר עם פגמים וליקויים רבים והפר את ההסכם במגוון הפרות שפורטו בסעיף 16 לכתב התביעה. בגין טענות אלו עותר התובע לפיצוי בגין עלות תיקון הליקויים בסך של 31,895 ₪ בהתאם לחוות דעתו של המהנדס פנחס פיכמן שבדק את הדירה ביום 5.12.16, סמוך לאחר קבלת החזקה.
עוד עותר התובע לפיצוי בסך 17,500 ₪ בגין אבדן דמי שכירות ועלות אחזקת הדירה למשך חמישה חודשים, תקופה בה לא ניתן היה להשכיר את הדירה בגלל מצבה. בנוסף התבקש פיצוי בגין עגמת נפש.
4.הנתבעת טען כי מחזיק בדירה מנובמבר 2005, בהסכם בעל פה עם המנוח, ורק בנובמבר 2011 נערך הסכם השכירות שצורף לכתב התביעה כדי להעביר את שם המשתמש בעירייה על שם הנתבעת, בהתאם לנהלי העירייה. לשיטתו הסכם השכירות לא שיקף את תנאי השכירות למעט דמי השכירות שנקובים בו. הנתבע טוען כי ביצע בדירה שינויים ושיפורים בהסכמת המנוח והשיב אותה לידי יהודית לשביעות רצונה.
עוד טען כי קיבל את החזקה בדירה מהמנוח מיום קבלתה מהקבלן מתוך ידיעה כי תישאר אצל הנתבע עד שיבקש המנוח למכור את הדירה, תוך שהמנוח הבהיר לו כי אינו מעוניין להשקיע בדירה וכי רשאי להשקיע בה לפי ראות עיניו, וסוכם כי יתחשבנו על ההשקעות בעת שהחזקה תשוב למנוח.
הנתבע נסמך על פרוטוקול המסירה מיום 2.12.16 שנערך לאחר שיהודית בחנה דירות אחרות בבניין, ובו אישורה כי קיבלה את הדירה לשביעות רצונה עם שיפורים והשקעות הבאים: דלת כניסה חדשה, דלת מקלחת לבנה, ריצוף בכל הדירה, ריצוף וחיפוי באמבטיה ושירותים, עבודות גבס לרבות הנמכת תקרת גבס ועבודות גבס בסלון וחדר שינה, ארון וכיור בחדר אמבטיה וטיימר לדוד החשמל.
עוד טען כי התביעה הוגשה כדי להדוף תביעה שבדעתו להגיש בגין השיפורים שביצע בדירה וכי עומד הוא על קבלת פיצוי בגין השקעותיו, אם כי לא טען במפורש בהגנתו לקיזוז ולא כימת ההשקעות בכתב הגנתו. הנתבע טען כי ערך את השינויים בדירה לפני ההסכם שצורף לכתב התביעה וכי כל שינוי בה נעשה על דעתו של המנוח.
לשיטתו של הנתבע, השיב את הדירה במצב מצוין לשביעות רצון יהודית ולא הפר אף לא אחת מהתחייבויותיו בהסכם השכירות.
בכתב התשובה הודגש כי הנתבע הפר את שני הסכמי השכירות בכך שעשה בדירה מנהג בעלים, השכיר אותה בשכירות משנה ועשה בה שינויים לפי ראות עיניו, ללא הסכמת התובע. נטען כי הנתבע גרם לנזקים מכוונים לדירה וזאת לאחר שנהג בבריונות וסרב להשיב את החזקה בה לתובע.
דיון והכרעה
תנאי השכירות ונסיבות השבת החזקה בדירה לתובע
5.הנתבע ניסה ליצור מצג לפיו הדירה הושכרה לו בהסכם בעל פה עם המנוח, ומבלי שסוכמו תנאי השכירות למעט דמי השכירות. הגדיל הנתבע וטען כי ההסכם משנת 2011 לא שיקף את התנאים המוסכמים אלא נועד רק לצורך העברת החזקה על שמו בעירייה. טענות הנתבע קרסו עם צירוף הסכם השכירות מיום 11.1.06 לכתב התשובה. עולה כי כבר בראשית ההתקשרות ערך המנוח הסכם שכירות עם הנתבע.
לא מצאתי כי ניתן להסתפק בעדות הנתבע כי קיבל בפועל חזקה לפני ההסכם הראשון. אכן עלה כי מיום 15.1.08, סוף תקופת האופציה בהסכם הראשון, ועד לעריכת ההסכם מנובמבר 2011 לא היה הסכם בכתב בין הצדדים. עם זאת, נסיבות העניין אינן מלמדות כי ההסכם השני נערך רק לצורך העברת הרישום בעירייה ואין לייחס משמעות לתנאיו. מאמץ אני את עדותה של יהודית כי בעלה המנוח, שחלה במועד עריכת ההסכם, דאג לעריכת הסכם ארוך טווח שיבטיח לה הכנסה. בניגוד למצג הנתבע בכתב הגנתו, מתוך התקופה של כ- 11 שנים בהן הדירה הייתה בחזקתו, רק תקופה של כארבע שנים לא היה חוזה בתוקף.
לפי סעיף 3 לחוק השכירות והשאילה:
"פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג".
סעיף 8 ב' להסכם השכירות הראשון קובע כי השוכר מתחייב לא לשנות את המושכר באיזה אופן ללא הסכמה בכתב מראש מהמשכיר, וכי כל תוספת או שינוי שייעשו ייחשבו לרכושו של המשכיר, אלא אם דרש המשכיר לפנותם.
מעדות הנתבע עולה כי השינויים בוצעו למעשה לאחר תקופת השכירות המעוגנת בהסכם השכירות הראשון. שעה שהמשיכה תקופת השכירות ללא הסכם בכתב, ולכן חלים עליה התנאים בהסכם הראשון שנערך. על כן, לפי הסכמה חוזית זו כל שינוי שבוצע הפך לרכושו של המשכיר ונתון לשיקול דעתו אם לקיימו או לדרוש סילוקו.
הנתבע טען בכתב הגנתו באופן כללי כי המנוח ידע על השינויים שנעשו בדירה והסכים להם. הגדיל לטעון כי אף התחייב לשלם לנתבע על השיפורים שיבצע, וזאת בהתחשבנות שתערך עם השבת החזקה במושכר.
6.אין בידי לקבל את טענות הנתבע הסותרות מסמכים בכתב ומהוות עדות בעל פה אסורה כנגד תוכן הסכמים בכתב. (ב"כ התובע הפנה לע"א 3381/17 אשכנזי נ' בן שלמה, 22.8.18, שם נקבע כי הכלל האוסר לסתור מסמך בכתב בעדות בעל פה. עם זאת יוער כי שם נסמך בית המשפט על הסכם בעל פה שבא במקום הסכם מוקדם בכתב ואין מניעה להוכיח פרשנות תוכן הסכם ולהעלות טענות בעל פה כנגד התביעה). בנסיבות העניין הטענות לסיכומים אחרים עם המנוח סותרות בפועל את תוכן ההסכם ומנוגדות לכלל לפיו תנאים שסיכמו צדדים במשא ומתן באים לידי ביטוי בהסכם. טענות הנתבע אף סותרות התנהגות עסקית סבירה בנסיבות העניין ואת הנוהג בהסכמי שכירות. ניתן לקבל את טענתו הכללית של הנתבע, שלא נסתרה, כי המנוח ביקש לא לבצע השקעות בדירה ולא רצה להתעסק עם טיפול בה. מהנסיבות עולה כי בגלל סיבה זו העביר המנוח את החזקה בדירה לנתבע תמורת דמי שכירות צנועים, אשר גילמו את העובדה כי הנתבע יבצע שינויים בדירה.
גם אם המנוח לא מחה במהלך חייו על שינויים שבוצעו, וניתן לראות בכך הסכמה בשתיקה ובהתנהגות לשינויים שבוצעו ללא אישור בכתב, אין שתיקה זו מקנה בעלות לנתבע בשינויים שבוצעו. אין לקבל עדותו של הנתבע, שנולדה לראשונה בחקירתו הנגדית, כי גם יהודית ראתה את ההשקעות בדירה. מעדיף אני את עדותה כי לא ביקרה בדירה כלל עם הנתבע טרם פטירת בעלה, וכי ביקשו היא והמנוח לראות את הדירה כאשר בנו של הנתבע גר בה, אולם אין עדות כי אכן ביקרו בה.
מעדות הנתבע עולה כי אין לקבל טענתו כי המנוח ידע ואישר את כל השינויים בדירה, מאחר ואף הנתבע לא ידע לתאר מתי בוצעו השינויים. מעדותו עלה כי הנתבע העביר את החזקה בדירה למגורי בנו, לפחות בתקופה הראשונה לחזקה בה, ובשלב מסוים בוצעו עבודות בדירה במימון הנתבע, אולם לפי דרישות הבן ופיקוחו. התנהלות מעין זו מלמדת כי הנתבע נהג בדירה מנהג בעלים, ללא התייעצות עם המנוח, אשר ייתכן והסכים לכך בשתיקה, אולם לא ניתן לקבל את הטענה כי המנוח הסכים לשלם על ההשקעות עם השבת החזקה לידיו. יש להיזהר מעדות של בעל דין על דברים שלכאורה אמר לו אדם שנפטר.
7.אין זה סביר כי המנוח היה מסכים לקבל דמי שכירות נמוכים, ייתן חזקה למשך כעשור, ועוד יתחייב לשלם על השקעות שבוצעו לפי רצונו, צרכיו וטעמו של בנו של הנתבע. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם הוראות סעיף 20א(א) לחוק השכירות והשאילה, תיקון תשנ"ז שלא חל על ההסכם הנדון, בו נקבע כי שינויים שבוצעו בהסכמה והשוכר לא מבקש לקחת אותם, אין המשכיר חייב לשלם בעדם. בשינויים המתאימים, עמדה זו מלמדת כי הנוהג המקובל הוא כי יש להשיב את הדירה למצבה המקורי, אולם אין על המשכיר חובה לשלם על שינויים אם השוכר משאיר אותם בדירה. כמפורט לעיל מצאתי כי בין הצדדים הייתה הסכמה לפיה כל שינוי יישאר בבעלות המשכיר.
ההסכם המאוחר לא שינה מסקנה זו עת נקבע בו בסעיף 8 , ככל הנראה לאחר שכבר בוצעו השינויים בדירה, כי השוכר קיבל את המושכר במצב תקין ומתחייב להחזירה במצב תקין כפי שקיבל אותה. שעה שהנתבע לא דאג לעגן בהסכם המאוחר את זכותו הנטענת לקבל תשלום עבור שינויים שביצע בדירה, אזי לכל הפחות היה עליו להשאיר את הדירה עם כל השינויים שהוכנסו בה.
8.ממצאים אלו מהווים רקע לנסיבות החזרת הדירה לתובע ומעידים על התנהגות הנתבע, טיבו וטבעו והעדר מהימנותו. הנתבע ממילא לא הגיש תביעה בגין השקעותיו הנטענות, לא הוכיח את שיעור השקעתו, ואף לא פירט טענת קיזוז, ולכן לא זכאי לכל תשלום בגין השקעות בדירה.
גם מועד השבת החזקה בדירה אינו ממצא חיוני להכרעה, שעה שהתובע לא דרש סעד בגין איחור במסירה. עם זאת, נסיבות השבת החזקה מלמדות על הלך רוחה של יהודית עת חתמה על פרוטוקול המסירה.
בכל הנוגע להשבת החזקה טיפלו ילדיו של המנוח ובעיקר ראובן שהעיד. בתצהירו ציין כי שמע מאביו בחייו כי סוכם על דמי השכירות הנמוכים בתמורה להשארת ההשקעות בדירה, המזגן, המטבח והארונות מגבס שנבנו. לתצהיר צורפה התכתבות עם הנתבע ממנה עולה כי הסכימו להאריך לו את האופציה, למרות העדר הודעה במועד, כדי לא להתעמת עם הנתבע. מעדותו של ראובן עלה כי הנתבע פינה בסופו של יום במועד מוסכם, אולם לאחר שהעמיד עובדה מוגמרת. עוד הדגיש כי נודע להם שהנתבע גורף רווחים מהדירה עת השכיר אותה בשכירות משנה לתקופות קצרות, ללא ידיעתם והסכמתם.
מעיון בתכתובות דואר אלקטרוני ומסרונים שצורפו לתצהירו של ראובן עולה כי לקראת סוף שנת 2015 נדרש הנתבע לפנות את הדירה ונודע כי משכיר את הדירה בשכירות משנה. עדותו של ראובן כי החליטו במשפחה לאפשר לנתבע לסיים את תקופת האופציה, למרות שלא מסר הודעה במועד בדבר רצונו לממשה, לא נסתרה. כמו כן לא נסתרה עדותו כי לא ידעו כי הנתבע משכיר את הדירה בשכירות משנה, בניגוד להוראות המפורשות בשני הסכמי השכירות. הנתבע בחר להצניע את מעשיו בדירה, את הרווחים שגרף מהשימוש הארוך בה, ויצר מצג שווא כאילו רוב הזמן גר בה בנו.
מהעדויות מטעם התובע והמסמכים שהוצגו, עולה כי הנתבע נהג בדירה מנהג בעלים, השכיר אותה בשכירות ואף הערים קשיים כאשר ביקשו נציגי התובע לראות את הדירה לקראת סיום תקופת השכירות. התובע עשה חסד עם הנתבע שלא דרש לפנותו בגין אי מימוש האופציה, ובתמורה הנתבע עזב את הדירה, תוך נטילת מטבח ומזגן, כפי שיפורט להלן. כאמור לעיל, לנתבע לא הייתה זכות ליטול עמו השקעות בדירה. הגדיל הנתבע לעשות ובדואר אלקטרוני מיום 21.11.16 לבתה של יהודית הבהיר כי אם לא ישלמו לו 45,000 ₪ עבור השיפורים והשינויים בדירה, יסיר את כולם.
על בסיס ממצאים אלו יש לבחון את פרוטוקול מסירת הדירה.
מסירת הדירה
9.יהודית העידה כי בעת חתימה על פרוטוקול המסירה, שנכתב על ידי הנתבע, הייתה נסערת עקב כל ההתנהלות של הנתבע כפי שפורטה לעיל. למרות כעסה, הבחינה כי הנתבע הוסיף במסמך כי קיבלה את הדירה "לשביעות רצונה", אולם ביקשה למחוק רישום זה בסוף המסמך, בעמוד השני, ואכן התוספת נמחקה. אמנם כיתוב דומה נמצא גם בעמוד הראשון, לפני פירוט ההשקעות, אולם עצם המחיקה בעמוד השני מלמדת כי יהודית לא הסכימה כי הדירה נמסרה לה לשביעות רצונה.
אין בידי לקבל את טענתו המיתממת של הנתבע כי יהודית ביקשה למחוק צמד מילים אלו, בגלל שהופיעו הן באמצע המסמך והם בסיומו. עצם העובדה כי יהודית ביקשה כי יוסף לפני פירוט ה"שיפורים" כי אלו בוצעו לטענת הדייר, מלמדת כי יש לאמץ גרסתה כי המסמך לא מעיד על העדר טענות בנוגע למצב הדירה עם קבלת החזקה בה.
העובדה כי הנתבע הציג לה דירה אחרת בבניין, לטענתו כפי שנמסרה מהקבלן, ואישרה היא כי בדירה קיימים רכיבים שאין בדירה סטנדרטית, אינה מקנה לנתבע את הזכות להחזיר את הדירה במצב שאינו תקין וראוי למגורים. כאמור לעיל, ממילא כל השקעה היא רכושו של המשכיר ולו הזכות לבקש להשאירה או להסירה.
מצב הדירה עם קבלתה
10.לפי גרסת עדי התובע קיבלו דירה הרוסה, שבורה, מוצפת במים עם רצפה "זזה", מטבח שבור ולא מחובר לקיר שנראה כי אספו מדירה ישנה והחליפו עם המטבח שהיה מותקן, ללא מזגן, ללא תאורה, אמבטיה מחוררת, צבע מקולף וחריצים בקירות.
הנתבע אישר כי נטל עמו את המטבח שהותקן בדירה ואת המזגן, אולם טען כי לא גרם נזק מהוצאת המזגן וכי התקין מטבח זהה למטבח המקורי שהיה.
התובע לא העלה טענות בנוגע למזגן ולכן אין צורך להידרש לעניין זה. אשר למטבח, די בעיון בתמונות שהוגשו כדי ללמוד כי לא ניתן לקבל את התנהגות הנתבע אשר החזיר לדירה חלקי מטבח שעל פניו לא מתאימים למצב הקיים. גם לו סבור הנתבע כי אין עליו חובה להשאיר את המטבח, מתחייבות עבודות התאמה בדירה כדי להשיבה למצב המקורי, ולא למצב בו נשארים חלקי מטבח, חיפוי קיר וחורים, שאינם עולים בקנה אחד עם דירה המוכנה לאכלוס. לא נסתרה טענות עדי התובע כי המטבח לא היה מותקן אלא פשוט מונח באופן שאינו מאפשר שימוש.
בתמונות נוספות שהוגשו ניתן לראות מרצפות שבורות, אשר אין ביניהן מילוי רובה, ודי בבדיקה ויזואלית כדי להבין כי לא מדובר בהתקנה מקצועית של ריצוף העומדת בתקן.
11.המומחה מטעם התובע בדק את הדירה ביום 5.12.16, סמוך לאחר קבלת החזקה בה. מחקירתו עלה כי ערך את חוות דעתו על סמך בדיקות שערך במקום וממצאיו בדבר אי ההתאמה של המצב הקיים לתקנים או לדין. המומחה ציין כי לפי בדיקתו בעזרת מד לחות תכולת הרטיבות מתחת לריצוף עולה על המותר, אם כי לא יכול היה לציין את הגורמים לאותה רטיבות כלואה, לשיטתו בהרבה מקרים מקור הרטיבות בחול רטוב שמהווה את המצע.
בעדותם של יהודית וראובן טענו כי כאשר דרכו על הריצוף בדירה יצאו מתחתיו מים, אולם אין בידי לקבל תיאור מוגזם זה שזכרו לא בא בפרוטוקול המסירה ולא בחוות הדעת מטעמם. עם זאת, ציין המומחה כי מצא חללים מתחת לריצוף, ולכן נמצאו שברים במקומות שונים. עוד הבהיר כי המליץ להחליף את כל הריצוף בגלל הצטברות של מספר ליקויים, חללים, שברים, קווים לא ישרים, חדירת חומר רטוב דרך מישקים.
למעשה ממצאי המומחה מטעם התובע לא נסתרו, בהעדר תשתית עובדתית נגדית ולאחר שהנתבע ויתר על המומחה מטעמו. הדירה הוחזקה על יד הנתבע כ- 11 שנים לאחר שנמסרה כחדשה מהקבלן. אכן ככלל, שוכר אינו אחראי לבלאי טבעי של דירה או לקיומם של ליקויים הנובעים מבניה לקויה. עם זאת, לאור משך החזקה של הנתבע עבר אליו הנטל להוכיח כי הפגמים עליהם הצביע המומחה לא נבעו מפעולות שלו בדירה.
12.להלן אבחן את ממצאי המומחה, לפי סעיפי חוות דעתו, ואקבע האם ראוי להטיל את האחריות לליקויים שאותרו על הנתבע:
סעיף 1 – צביעת הדירה וסתימת חורים – לא נסתרו ממצאי המומחה כי נמצאו חריצים וברגים רבים בקירות המחייבים צביעה כל צבע הפנים ולכן יש לאשר את הפיצוי בסעיף זה בסך 2,688 ₪.
סעיף 2 – הסרת טיח פנים וחיפוי פסיפס – הנתבע טען כי מדובר בקטע קיר דקורטיבי, אולם טעמו של בנו של הנתבע אינו מצדיק השארת רכיב מעין זה בדירה ולכן יש לאשר את עלות השבת המצב לקדמותו, בסך של 1,572 ₪.
סעיף 3 – ריצוף – סעיף מרכזי זה בחוות הדעת מעורר לכאורה קושי מאחר ואין ממצא ברור כיצד חדרה הרטיבות מתחת לריצוף. אין חולק כי הנתבע ביצע הדבקת ריצוף בגודל של 60 ס"מ על 60 ס"מ על הריצוף שהיה קיים וקטן יותר. לא נסתרו ממצאי המומחה כי הריצוף במצבו פגום ויש צורך להחליפו וכי קיימת רטיבות כלואה מעבר לתקן. עצם העובדה כי לא נערכה בדיקת מעבדה לבחינת שיעור הרטיבות אינה מייתרת את המסקנה בדבר הצורך בהחלפת הריצוף הנובע גם מהפגמים הנוספים שבו. לא ברור אם הרטיבות מתחת לריצוף הישן בחול המילוי או בין הריצוף המודבק לישן, לאור ממצאי המומחה כי לא נאטמו כנדרש המישקים בריצוף החדש. המומחה אישר כי תמחר את עלות פירוק שתי השכבות וריצוף חדש.
בנסיבות העניין, מצאתי כי הנתבע אחראי לפצות את התובע בגין הפגמים בריצוף הלקוי שהותקן על ידו. הריצוף החדש סובל מהתקנה פגומה עם חללים מתחת לריצוף, שברים וקווים לא ישרים, העדר מילוי במישקים ורטיבות מתחתיו. בבחינת מכלול נסיבות העניין יש לפצות את התובע בשני שלישים מעלות החלפת הריצוף כפי שקבע המומחה מטעמו, קרי 10,120 ₪.
סעיף 4 – קולט שבור – לא נסתר ממצא זה המעיד על רשלנות המשתמש ולא בלאי, ולכן יש לאשר רכיב זה בסך של 80 ₪. יוער כי המומחה לא תמחר את הליקויים והחורים באמבטיה.
סעיף 5, 10 – חלון הדף חלוד ודלת ממ"ד פגומה – על פניו מדובר בליקויים שמקורם בעת מסירת דירה או שהזמן גרמם, ולכן לא מצאתי לאשר פיצוי בגין רכיבים אלו.
סעיף 6 – פירוק רכיבים מגבס – המומחה לא נחקר על ממצאיו בסעיף זה ולא נסתרה העלות של השבת מצב הדירה לקדמותה. לכן יש לאשר רכיב זה, בסך של 1,118 ₪.
סעיף 7 – תקרה תלויה – המומחה העריך עלות פירוק רכיב זה, אולם מעדותו של ראובן עלה כי התקינו מזגן חדש ולא הובהר אם אמנם נדרשו לפרק רכיבים אלו. לכן אין לאשר פיצוי ברכיב זה.
סעיף 8,9 – המומחה אמד את תיקון המטבח שהוחזק לדירה ואת החלפת השיש. המומחה לא נחקר על ממצאיו ולא הוצגה תשתית עובדתית נגדית ולכן יש לאשר רכיבים אלו בסך של 1,840 ₪.
מצירוף כל הסכומים המפורטים לעיל, בתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ כפי שקבע המומחה, עולה כי סך הליקויים שבאחריות הנתבע מסתכמים לסך של 22,417 ₪.
מעדות יהודית וראובן עלה כי ביצעו תיקונים חלקיים בדירה, ובדרך כלל, כאשר תובע נושא בעלות תיקון בפועל לא יכול הוא לדרוש פיצוי גדול יותר על בסיס שומה. עם זאת, בנסיבות העניין העיד ראובן כי הגיעו לאחרונה להסכם עם מי שמנהל את הנכס לפיו יבצע תיקונים ויקבל תשלום מהשכירות שיקבלו עבור הדירה. כך העיד ראובן כי תיקנו תיקון נקודתי של מספר מרצפות והחליפו את המטבח, אולם לא ביצעו שיפוץ כולל.
אמנם לא הוצגו ראיות לעלות בפועל אשר התובע יאלץ לשאת בה, אולם שוכנעתי כי הנזקים שאושרו לעיל אינם עולים על העלות בעין אותה יוציא התובע מכיסו ולחלופין, לא יבוצעו כל התיקונים ולכן יישאר ליקוי בר פיצוי. אין הדבר דומה למצב בו נפגע מתקן את כל הנזק ומשיב את המצב לקדמותו, אולם עושה כן בצורה טובה בעלות מופחתת מאומדן קודם. במקרה מעין זה יהיה זכאי הנפגע רק לשיפוי על ההוצאות שנגרמו לו. מקום בו הנתבע מתקן באופן חלקי מחמת חסרון כיס, אין מקום לשיפוי חלקי בגין הנזק. מטעם זה ומטעמים דיוניים, לא אישרתי הבאת ראיות נוספות בנוגע לעבודות השיפוץ שבוצעו לאחר או במהלך שמיעת הראיות בתיק.
אבדן דמי שכירות ועלות אחזקת הדירה
13.התובע דורש פיצוי בגין אי שימוש בדירה למשך חמישה חודשים, כדי להתאימה למצב הראוי להשכרה. לא מצאתי כי ניתן לאשר פיצוי בשיעור זה. מומחה התובעים לא אמד את משך ביצוע התיקונים, אולם היקף הליקויים שאושרו לעיל אינו מצדיק יותר מחודש ימים כדי להתאים את הדירה לשימוש. אין רבותא בטענת התובע כי המתין עד לאישור בית המשפט כדי שיוכל לשפץ את הדירה, מאחר שניתן היה לאפשר לנתבע הזדמנות סבירה לתעד את הדירה מיד עם קבלתה, וחלף די זמן עד להגשת התביעה אשר היה מאפשר פעולה להשכרתה. החזקה בדירה נמסרה כאמור ביום 2.12.16 ורק בחלוף כחצי שנה הוגשה התביעה. ניתן היה לפנות לנתבע עם קבלת החזקה ולמסור לו את חוות הדעת שנערכה סמוך לאחר מכן, ולאפשר לו לתעד את הדירה טרם פניה להליך משפטי.
בנסיבות העניין יש להעניק פיצוי בגין הזמן שנדרש לתקן את הדירה לצורך השקעתה, ואני מעריך כי די בחודש אחד לביצוע התיקונים. על כן יש לאשר פיצוי בגין חודש של אבדן שכירות ועלויות החזקת הדירה.
התובעים העריכו את דמי השכירות בתביעה לסך של 2,000 ₪ לחודש והערכה זו, על הצד הנמוך, לא נסתרה. מעבר לסכום זה מצאתי לאשר סך של 1,000 ₪ נוספים בגין עלות אחזקת הדירה, עבור ארנונה ודמי ניהול, למרות צירוף חלקי של מסמכים לעניין זה, שכן לא צורפה אסמכתא לשיעור דמי הניהול.
עגמת נפש
14.ככלל, בהפרת התחייבות חוזית, רק במקרים מיוחדים ראוי לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש. בע"א 4232/13 אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' בלום, 29.1.15, פסקה 38 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית נקבע:
"פיצוי בגין נזק לא ממוני על פי סעיף 13 לחוק התרופות נתון לשיקול דעתו של בית המשפט ולא ניתן כדבר שבשגרה, אלא במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, במצבים של זדון, או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (עניין אגד, בעמ' 835; עניין דלג'ו, פסקה 31)."
נסיבות העניין מצדיקות הענקת פיצוי בגין עגמת נפש עקב הפרת הסכם השכירות על ידי הנתבע. חומרה יתרה יש לתת למעמדו של הנתבע כמנהל במגדלי הריביירה ומי שמשכיר מספר רב של דירות באותו מבנה. הנתבע ניצל את כוחו ובכוחניות נטל מהדירה השקעות שלפי ההסכם היו שייכות למשכיר, תוך שהשאיר את הדירה "מגולחת" ללא בתי מנורה, ללא מטבח פעיל, ועם "שיפורים" שהינם באיכות ירודה.
אמנם ככלל אין מקום לפסוק לעיזבון עגמת נפש, אולם יהודית צורפה כתובעת בזכות עצמה ושוכנעתי כי נגרמה לה עגמת נפש ממשית מהתנהלות הנתבע. על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע פיצוי בסך 5,000 ₪ בגין עגמת נפש.
סוף דבר
15.הנתבע שכר דירה מהמנוח במשך למעלה מעשור. בניגוד להסכם ביצע בדירה שינויים ונטל חלקם ללא אישור המשכיר, תוך שהשכיר את הדירה במשך השנים בשכירות משנה ללא אישור. הנתבע השיב את החזקה בדירה במצב שאינו ראוי למגורים ולכן חייב לפצות את התובע בגין עלות התיקונים שנדרש לבצע בה ופיצוי בגין חודש של אבדן שימוש בדירה.
על כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע בגין ליקויים בדירה ואבדן הכנסה סך של 25,417 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף ישלם הנתבע לתובע סך של 5,000 ₪, נכון למועד פסק הדין, בגין עגמת נפש.
הנתבע יישא בהוצאות התובע, בגין אגרות ושכר המומחה מטעמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה, ובנוסף בשכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪.
ניתן היום, י' טבת תשע"ט, 18 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.
