עיריית ירושלים נ' חוסייני

תביעת ארנונה נגד בעל נכסים המתגורר מחוץ לישראל ואשר חשבונות ארנונה הועברו על שמו ללא ידיעתו.

העובדות הצריכות לעניין

1. ענייננו בתביעת ארנונה של עיריית ירושלים בגין שלוש חנויות הנמצאות בבניין מוארך ברח' אבו עוביידה אבן אל ג'ראח 6 במזרח ירושלים (להלן: "הנכסים"). בבניין נמצאות חנויות נוספות שאינן כלולות בתביעה זו.

2. אביו של הנתבע, שמס אלדין מחמד שמס אלדין אלחוסייני המנוח, רשום כבעל הזכויות בבניין ובנכסים נשוא התביעה, הנמצאים על פי הנתבע בגוש 30527 חלקה 36. הצדדים אינם חולקים על ירושת הנתבע את אביו ועל חובתו לשאת בחובות האב.

3. הנכסים הושכרו לשוכרים שונים, אך בשנת 1997 או סמוך לכך חדלו השוכרים לשלם דמי שכירות. הנתבע, אשר מתגורר בחו"ל מזה שנים רבות ובוודאי מהשנים הרלבנטיות לתביעה, ניסה לטפל בנכסים באמצעות עו"ד אליאס ח'ורי והגיש נגד השוכרים תביעות פינוי ותביעות כספיות שהתקבלו בהעדר הגנה.

4. ההוצאה לפועל של צווי הפינוי הועברה לטיפולו של עו"ד יצחק מינא ונמשכה מספר שנים.

5. עו"ד מינא הצהיר כי בשנת 2006, לאחר שנים של התדיינויות והליכי הוצל"פ, לרבות התנהלות כוחנית ומאיימת של השוכרים, עלה בידו להגיע איתם להסדר לפיו יפנו את הנכסים. בהתאם לכך הגיע עו"ד מינא עם מנעולן מטעמו לנכסים, המפתחות נמסרו לו, המנעולן החליף את המנעולים ובהתאם לדרישת השוכרים הוא מסר לשניים מהם מכתבים המאשרים בשם הנתבע כי מסרו את 'מפתחות החנות'.

6. זמן קצר לאחר מכן התברר לעו"ד מינא כי סמוך לאחר החלפת המנעולים חזרו חלק מהשוכרים למקום ובין בעצמם או באמצעות אחרים – פרצו את המנעולים, פלשו חזרה לכלל הנכסים, ותפסו בהם חזקה מאז ועד היום, כאשר הם משתמשים בחלק מהנכסים בעצמם וחלק מסרו/השכירו לאחרים.

7. הנתבע מצידו הבין כי הטיפול בפלישות עקר ועל כן הניח בשלב מסוים לדברים עד אשר יתפנה לטפל בהם במועד מאוחר יותר.

8. בסוף שנת 2011 הגישה העירייה את תביעת הארנונה דנן נגד הנתבע, וממנה עולה כי החל משנת 2006 חדלו השוכרים/הפולשים לשלם ארנונה בגין הנכסים.

9. זאת ועוד, עם ניהול התיק הסתבר כי אותם שוכרים/פולשים פנו לעירייה ומסרו את שני מכתביו של עו"ד מינא כאסמכתא לחדילת החזקתם בשלושת הנכסים, ובשל כך העבירה העירייה את חיוב הארנונה לנתבע, ללא ידיעתו.

10. הודעות השומה של העירייה אשר הופנו לנתבע נשלחו לכתובת שגויה, וכך גם כתב התביעה דנן. משלא הגיש הנתבע דבר, כיוון שלא ידע על ההליכים, ניתן נגדו פסק דין בהעדר הגנה.

    הדבר נודע לנתבע רק בשנת 2015 עת ביקר בישראל ועוכב ביציאתו בשדה התעופה בשל צו עיכוב יציאה מהארץ שהוציאה העירייה במסגרת הליכי ההוצל"פ שנפתחו למימוש פסק הדין. בהסכמת הצדדים בוטל פסק הדין והצדדים החלו לנהל את ההליך.

11. מכאן המחלוקת בין הצדדים בשאלה האם יש בידי העירייה לחייב את הנתבע בתשלום הארנונה בגין הנכסים דנן בשנים 2006 - 2011 אליהן מתייחסת התביעה.

     

    פרטי הנכסים והודעות החדילה של המחזיקים הקודמים

12. ענייננו כאמור בשלושה נכסים סמוכים הנמצאים באותה כתובת.

13. בגין נכס 309580020040061 תובעת העירייה סך של 155,092.85 ₪ ליום 15/12/11 עבור התקופה 25.4.06 – 31.12.11 (להלן: "נכס 61").

    אין חולק כי עד לראשית שנת 2006 היה השוכר מר אדקידק חגאזי עותמאן רשום בעירייה כמחזיק הנכס. ביום 11.5.06 התייצב מי מטעמו של מר אדקידק בעירייה ומסר את מכתבו של עו"ד מינא מיום 10.5.06 המאשר 'מסירת מפתחות החנות' ובאותו מעמד הועבר רישום המחזיק בנכס לשמו של נתבע.

14. בגין נכס 309580020040087 תובעת העירייה סך של 152,199.00 ₪ ליום 15/12/11 עבור התקופה 1.1.06 – 31.12.11 (להלן: "נכס 87").

    בגין נכס 309580020040095 תובעת העירייה סך של 145,722.21 ₪ ליום 15/12/11 עבור התקופה 1.1.06 – 31.12.11 (להן: "נכס 95").

    אין חולק כי עד לראשית שנת 2006 היה השוכר אבו נג'מה תייסיר רשום בעירייה כמחזיק בשני הנכסים. ביום 19.7.06 התייצב מי מטעמו של אבו ניג'מה בעירייה ומסר את מכתבו של עו"ד מינא מיום 10.1.06 המאשר 'מסירת מפתחות החנות' ובאותו מעמד הועבר רישום המחזיק בשני הנכסים לשמו של הנתבע.

15. למען הסדר הטוב יצוין כי במסגרת הראיות בתיק נדונו מסמכים הנוגעים לחנות אשר הוחזקה ע"י אדם בשם עאשור אל ראזם, ואולם מדובר בחנות אחרת בבניין, שאינה חלק מתיק זה.

16. הנתבע טוען כי העירייה שגתה עת העבירה את רישום המחזיק וחבות הארנונה מהשוכרים לנתבע על סמך המכתבים האמורים וללא ידיעת הנתבע.

    טענת הנתבע היא כי העובדה שרשום במכתבים 'פינוי חנות' ללא זיהוי נכס איננה מאפשרת לעירייה לדעת לאיזה נכס לייחס את המכתבים המאשרים לכאורה 'החזרת מפתחות החנות', שהרי קיימות באותה כתובת חמש חנויות שונות.

    טענה זו מתחדדת לאור העובדה ששני המכתבים מתייחסים ל"פינוי חנות ברח' אבו עוביידה מס' 6 בירושלים", כאשר ברישומי העירייה מופיעים הנכסים דנן ברח' שיח ג'ראח 6 בירושלים. לפיכך לכאורה לא היה יסוד לקשור בין המכתבים לרישומי העירייה. הודעות סגירת החשבון שהוציאה העירייה במעמד מסירת המכתב הופנו לכל אחד מהפונים תוך רישום הכתובת שיח ג'ראח 6 – ללא כל התייחסות לכך שהמכתבים מתייחסים לכתובת אחרת.

    הנתבע טוען כי מדובר בפער שצריך היה להדליק אצל הפקיד המטפל 'נורה אדומה' ולכל הפחות לגרום לו לבירור ראשוני של הדברים.

    יתר על כן, פקיד העירייה העביר את חבות הארנונה בשני נכסים, 87 ו-95, על סמך מכתב אחד, המציין בלשון יחיד 'חנות', ואף עניין זה היה צריך להדליק 'נורה אדומה' ולהביא לבירור נוסף.

17. סעיף 325 בפקודת העיריות קובע:

    "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה."

    בהתאם לכך טוענת העירייה כי די בהודעה חד צדדית של שוכר על מנת להעביר ממנו את חובת תשלום הארנונה, כפי שנעשה במקרה כאן.

18. מטעם העירייה העיד מר קרה, מנהל מחלקת שומה בעירייה. לטענות הנתבע נגד הסתמכות העירייה על מכתבי עו"ד מינא השיב העד כי:

    "ת. ...בא המחזיק עם מכתב שתומך בטענתו שהוא פינה את הנכס, מבחינת הדין לכאורה מספיק בהודעה בלבד של המחזיק, אבל מעבר למסירת ההודעה, הוא אף תמך אותה בעוד אסמכתא נוספת.

    ש. מה האסמכתא הנוספת?

    ת. מכתב מעו"ד מינא."

    (פרוטוקול הדיון מיום 17.9.18, עמ' 14 שורות 19-23)

19. טענת העירייה היא כי על פי הוראות הדין לא הייתה מניעה מצידה להעביר את רישום החזקה בנכס וחבות הארנונה לשמו של הנתבע.

    יש להעיר כי בניגוד לטענת העירייה בדרך כלל, הנסמכת על דרישת סעיף 325 לקבלת הודעה בכתב מטעם המחזיק עצמו, הרי שבמקרה כאן הסתפקה העירייה בהודעה בעל-פה אליה נלוותה אותה 'אסמכתא' שעל ספקותיה עמדנו לעיל. מכתבו של עו"ד מינא כשלעצמו אינו יכול לשמש כהודעה הנדרשת על פי דין ואין בו את מינימום הפרטים הנדרשים לשם כך. למרות זאת, הוציאה העירייה הודעה למחזיק-המודיע בה צוינה סגירת חשבונו בנכס, ואלו הם נספחים ג-ד לתצהיר מר קרה.

20. העירייה מבקשת לזקוף לחובת הנתבע את מכתביו של עו"ד מינא שכן לדידה היה עליו לדעת כי מסירת מכתב שכזה יכולה להוביל לשינוי חזקה ברישומי העירייה ולהעברת חיוב הארנונה לכתפי הנתבע, אלא שעו"ד מינא העיד מניסיונו רב השנים כי לא היה כל יסוד להעלות על הדעת שמכתבים אלו יובילו לשינוי חזקה (פרוטוקול הדיון מיום 16.10.18, עמ' 27 שורה 26 ואילך):

    "... מניסיוני כעו"ד אני אומר לך שכשאני רוצה להעביר חזקה ולהודיע על כך, מעולם העירייה לא הסתפקה במכתב כזה. תמיד הם פנו, או שביקשו ייפוי כוח, או שביקשו תראה לי, תגיד לי מי המחזיק החדש, תראה ייפוי כוח שאתה יכול להצהיר הצהרה כזו, תן מספר נכס. מכתב כזה לא מספיק. לכן לא העליתי על דעתי אפילו שהעירייה תעביר את השם עם נייר כזה. בלי אפילו לבקש ייפוי כוח ממני. בלי לברר אולי זה מזויף, או לברר מי הפולשים החדשים, כלום. לכן לא מצאתי לנכון, כשראיתי שהם חזרו ותפסו חזקה, שאני צריך להודיע משהו לעירייה, כשהנחתי הנחת עבודה מניסיון רב שנים שהעירייה לא תעביר חזקה ולא תרשום ארנונה על פי מכתב כזה. אגב העירייה גם לא שלחה לי שקיבלו את המכתב ואישרו העברת החזקה על שם מרשי. לכן זה חיזק את מה שסברתי שהעירייה פועלת לא על פי מכתב סתמי של מסירת מפתחות."

21. העירייה גם טוענת כי מאחר ואין זהות מוחלטת בין השוכרים לפולשים היה על הנתבע למסור לה עדכון על כך שהרי יש 'שינוי מחזיקים', ואולם במצב הדברים המתואר לעיל ע"י עו"ד מינא לא ראיתי לזקוף לחובת הנתבע את שינוי זהותם של הפולשים הנמצאים בנכס 61.

    לא רק שהנתבע לא נעשה 'מחזיק' כהגדרת סעיף 326 בפקודה, אלא שמחדלי העירייה כפי שמפורטים לעיל ולהלן אינם מושפעים מהשאלה האם אותו מחזיק מקורי שב ופלש לנכס או שמא פולש אחר נכנס לנכס. יתר על כן, במצב שנוצר והוסבר היטב ע"י עו"ד מינא, לא הייתה לנתבע כל סיבה להניח כי תשלום הארנונה יופסק או יושפע בכל דרך אחרת מניסיון הפינוי הכושל ומהמכתבים האמורים.

22. מקובלות עלי טענות הנתבע כי אופן מסירת הודעות החדילה במקרה זה צריך היה לעורר חשד ולהביא לבדיקה נוספת ע"י הפקיד וזאת אף מעבר לאי מסירת הודעה בכתב – הן באשר לכתובת השונה, הן באשר להעדר זיהוי הנכסים הנמצאים כולם באותה כתובת, והן באשר לשימוש במכתב אחד לשתי חנויות.

    מר קרה אישר בעדותו כי "העירייה מבקשת לתמוך באסמכתאות במידה ויש חשדות" (פרוטוקול הדיון מיום 17.9.18, עמ' 14, שורה 30), אלא שכאן לא רק שהפקיד לא דרש אסמכתא נוספת, אלא שדווקא ה'אסמכתא' שהוצגה היא שהייתה צריכה לעורר חשד והקימה את הציפייה כי הפקיד יערוך בירור נוסף כלשהו.

23. כפי שהוכח בפניי – הודעות החדילה לא היו הודעות-אמת, הנכסים לא פונו אלא נותרו בידי הפולשים, והלכה למעשה החזקה לא עברה לידי הנתבע.

24. ככל שהשאלה היא מה מידת רשלנותה של העירייה בקבלת הודעות חדילה חשודות מעין אלו הרי שיש מקום לקבוע כי פקיד העירייה התעלם מ'נורות אדומות' שנדלקו במעמד זה.

25. ככל שהשאלה היא מה השלכתן של הודעות חדילה שקריות כשלעצמן, הרי שצודקת לכאורה העירייה כי הדבר אינו רובץ לפתחה. כפי שנפסק בבר"מ 1008-06 טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א-יפו (פורסם בנבו, 21.11.2006), העירייה אינה צד לסכסוך בין הבעלים לשוכר ועל כן די לדידה בקבלת הודעת חדילה מהמחזיק כדי להפסיק את חיובו בארנונה.

26. הקושי של העירייה במקרה דנן הוא בהעברת חיוב הארנונה לנתבע, כפי שיבואר להלן.

     

    כתובת הנכסים ואי-המצאת דרישות העירייה לנתבע

27. הנכסים דנן נמצאים כאמור בבניין בצומת הרחובות דרך שכם 57 ואבו עוביידה אל ג'ראח 6 בירושלים. למרות זאת, בהודעות העירייה מופיעה כתובת הנכסים ברחוב שיח' ג'ראח 6, ולכתובת שגויה זו נשלחו דרישות הארנונה ופניות העירייה שהופנו לנתבע.

28. לא הוכח כי במעמד החלפת המחזיקים בשנת 2006 יצאה הודעה כלשהי לנתבע או לעו"ד מינא על מנת להודיעם כי מעתה הנתבע הוא החב בחובות הארנונה בגין הנכסים.

    מר קרה העיד אמנם כי "ככלל בעת ביצוע הפעולה במחשב, נשלחת באופן אוטומטי הודעת שומה ממוחשבת בדואר עם פרטי המחזיק החדש", ואולם לא הוכח כי הודעה כאמור אכן יצאה במקרה זה, ובוודאי ידוע היום כי אין בידי העירייה כל כתובת רלוונטית של הנתבע אשר אליה יכולה הייתה להישלח הודעה שכזו (פרוטוקול הדיון מיום 17.9.18, עמ' 12 שורות 30-33).

29. באשר לכתובת הנכס אליה נשלחו הודעות שומה טען תחילה מר קרה כי הכתובת ברישומי העירייה הייתה "ברח' אל ג'ראח 6 או אבו עוביידה 6". עם זאת בהמשך הדברים הובהר כי הכתובת הנכונה של הנכס היא "אבו עוביידה אל ג'ראח 6" ומר קרה הודה במפורש כי הודעות העירייה לנתבע לא יצאו לכתובת זו או לרישומה החלקי אלא לכתובת "שיח' ג'ראח 6" (שם, עמ' 14 שורות 10-13), שכאמור איננה כתובת הנכסים ואף לא כתובתו הרשומה של הנתבע.

30. העירייה ביקשה לטעון כי המחזיקים הקודמים קיבלו הודעות ארנונה לאותה כתובת כמו הנתבע ועובדה היא ששילמו את חשבונותיהם כדין. לתמיכה בטענה זו צורף לתצהיר מר קרה נספח ד1 שהוא תדפיס הצגת חשבונות לפי ת.ז. של המחזיקים הקודמים. דא עקא, נספח ד1 האמור מראה כי המחזיקים הקודמים מר אדקידק ומר אבו נג'מה קיבלו הודעות ארנונה לכתובות שונות ובהן רח' אבו עובידה ודרך שכם – אך בכל מקרה לא רח' שיח' ג'ראח.

    תמיכה נוספת ביקשה העירייה למצוא בנספח ה' לתצהיר מר קרה שהוא דו"ח ביקורת בנכס משנת 1972 ודו"ח על שינויים משנת 1975. אכן דוחו"ת אלו מלפני למעלה מארבעים שנה מראים כי בעבר הרחוק, ולפני המועדים נשוא תביעה זו, כתובת הנכס בעירייה הייתה אבו עובידה אבן ג'ראח, אלא שכפי שאף עלה בעדותו של מר קרה - במועד לא ידוע, וטרם העברת הרישום על שם הנתבע, חל שיבוש ברישום הכתובת בעירייה כך שעד אותה עת התקבלו הודעות העירייה בכתובת הנכונה (נספח ד1) ומאז השינוי הן נשלחו לכתובת השגויה (נספחים ט'-י').

31. הנתבע טוען כי שיבוש זה, שחל ברישום הכתובת הנכונה של הנכסים, עומד בעוכריה של העירייה. לטענת הנתבע, במצב זה לא היה בידו לדעת על שינוי פרטי המחזיק בנכסים, להבין את משמעות אי טיפולו בפלישה החוזרת ולטפל מול העירייה בהסדרת הרישום של החייבים הנכונים. העובדה שהנתבע לא קיבל כל הודעה מהעירייה בעניין זה הובילה לדידו להסתמכות לגיטימית כי המחזיקים ממשיכים בתשלומי הארנונה כפי שנעשה משך כל השנים קודם לכן.

32. בפסיקה נקבע זה מכבר כי משלוח הודעת חיוב אינו מהלך טכני אלא שלב מהותי בהקמת חבותו של הנישום (ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו, 21.08.2012), סעיף 13 בפסק דינו של כב' השופט א' ריבלין):

    "ב.1. החובה לשלוח הודעות חיוב

    החיוב בארנונה – כך נפסק לא פעם – הוא תהליך דו-שלבי: בשלב הראשון, המכונה לרוב שלב "החקיקה", על מועצת הרשות המקומית לחוקק צו בדבר הטלת ארנונה. בשלב השני, אותו נהוג לכנות כשלב ה"שומה", על הרשות המקומית להפיק ולשלוח לכל נישום שומת ארנונה ספציפית, על בסיס העקרונות והתעריפים שנקבעו בצו. שלב זה מסתיים עם שליחת הודעת חיוב או דרישת תשלום לנישום. ...

    שומת הארנונה, המגולמת בהודעת החיוב, היא שמוציאה את החבות מן הכוח אל הפועל והופכת את נטל המס, המוטל במסגרת הצו כאמור, לבר-ביצוע. ...

    לנוכח זאת, נקבע בפסיקה כי הרשות המקומית חייבת לשלוח לנישום הודעת חיוב מדי שנה בשנה. ...

    אשר-על-כן, שליחת הודעת חיוב לנישום היא חלק אינטגראלי וחיוני בתהליך גבייתה של הארנונה העירונית. בהיעדר הודעת חיוב הנשלחת לנישום – לא מושלם תהליך החיוב."

33. בענייננו הוכח כי הנתבע לא קיבל כל הודעת שומה שהיא עד לעיכוב יציאתו מהארץ בשנת 2015 – שאז נודע לו לראשונה על רישומו כחייב בארנונה משנת 2006.

    מר קרה צירף לתצהירו את נספח ט' בו כלולות ההודעות/התראות נשוא התביעה שנשלחו כביכול לנתבע: חשבון X מתייחס לנכס 61, חשבון X מתייחס לנכס 87, וחשבון X מתייחס לנכס 95; אלא שכולן נשלחו לכתובת שיח' ג'ראח 6.

34. כמו כן צירף מר קרה את נספח י' המתעד לדבריו את משלוח ההודעות/התראות לאותה כתובת שגויה. מנספח זה עולה כי העירייה קיבלה כמעט מדי שנה אינדיקציה על כך שהכתובת לא תקינה – אך בחרה להתעלם ולהמשיך במשלוח אוטומטי של הודעותיה לאותה כתובת חסרת תוחלת. נספח י' מכיל תדפיסים המתעדים בצורת טבלה את החשבונות, תאריך ההדפסה, התשובה, הסיבה לתשובה וכן ת.ז. של הנתבע ויתרת החוב. הטבלאות זהות לגבי שלושת החשבונות:

    לגבי הדפסה מיום 24.12.06 נרשם "חזר" מסיבה "אחר".

    לגבי הדפסה מיום 17.9.07 כלל לא מופיעה תשובה וסיבה, ולא ברור אם בכלל נשלחה הודעה.

    הדפסות מהתאריכים 28.4.08, 24.7.08, 21.4.09, 18.4.10, 20.3.11, 13.3.12 ו-22.10.12 חזרו כולן מסיבה "מען בלתי ידוע".

    עם זאת, ישנן שתי הדפסות מתאריכים 20.10.10 ו-2.11.11 לגביהן נרשם "התקבל", אך כאמור ידוע כיום כי נשלחו לכתובת שגויה ולא לידי הנתבע.

    היינו – החל משנת 2006 ועד למחצית שנת 2010, ושוב בראשית שנת 2011 ובמהלך שנת 2012 יודעת העירייה כי כל ההודעות שהיא שולחת חוזרות ללא איתור הנתבע ומדובר במען בלתי ידוע, ובכל זאת היא אינה נוקטת בכל בירור מינימלי או בכל צעד לאיתור הנתבע ויידועו בחיוב הארנונה.

35. שהותו של הנתבע בחו"ל משך כל השנים הללו מעוררת לכאורה קושי שהרי בהכרח לא היה בידי העירייה להמציא את ההתראות לנתבע עצמו, אלא שגם בעניין זה מחדליה של העירייה אינם מוסברים ופועלים לחובתה:

    ראשית עולה השאלה – שלא נענתה – מדוע לא פנתה העירייה לעו"ד מינא, אשר לכאורה בעקבות מכתבו הועברה מלכתחילה החבות בארנונה לנתבע בשנת 2006. עניין זה עומד בעוכריה של העירייה ולא ניתן לו כל הסבר.

    שנית, ב"כ העירייה ציין בסיכומיו כי לעירייה יש גישה למחשבי משרד הפנים (פרוטוקול מיום 16.10.18 עמ' 31 שורות 13-14). כפי שהעירייה למדה משם כי אביו של הנתבע נפטר והנתבע הוא בנו ויורש אותו, כך גם יכולה הייתה לדעת כי הוא נמצא בחו"ל, ולכל הפחות יכולה הייתה לאתר כתובת רשומה של הנתבע בארץ ולשלוח לו את ההתראות לכתובת זו. העירייה לא פעלה לעשות כן ולא טענה דבר בעניין זה.

    שלישית הסתבר כי רק בסוף שנת 2012 הפעילה העירייה חוקר, אשר מצא בנקל כי עו"ד ח'ורי הוא מיופה כוחו של הנתבע לעניין הנכסים (דו"ח החקירה צורף בחלקו השני של מוצג 4). בדו"ח חקירה זה גם למדה העירייה את פירוט המחזיקים-הפולשים ולמרות זאת עדיין לא מצאה לנכון לעדכן את עו"ד ח'ורי במצב הדברים – או להעביר את רישום הארנונה על שם הפולשים הידועים לה.

36. בעת"מ (ת"א) 29565-09-15 זנדר נ' עיריית ת"א-יפו (פורסם בנבו, 21.08.2016) נדון מקרה של רישום מחזיק שגוי בעירייה ושל משלוח הודעות והתראות לכתובת שגויה. באותו עניין אמר בית המשפט את הדברים הבאים, התקפים גם בענייננו:

    "התנהלות המשיבה לצורך גביית החוב - בהתאם להצהרתה ולמסמכים שהיא סיפקה - יוצרים חוסר נחת. ... בכל מקרה, בכל אותה תקופה, למרות שהייתה למשיבה אינדיקציה לכאורה לכך שההודעות לא הגיעו ליעדן, לא ניסתה המשיבה לאתר את העותר, לברר האם הוא אומנם מתגורר בכתובת זו, האם אפשר שמישהו אחר מתגורר שם או שמא העותר אינו כלל בארץ. למיותר לומר שבקלות יחסית, באמצעות רישומי משרד הפנים, ניתן היה לגלות העותר אינו מתגורר בישראל. בהמשך, כך מסתבר ... נרשם מפורשות באישור המסירה שהוחזר למשיבה שהעותר אינו נמצא במען וכי הוא מתגורר בחו"ל. למרות זאת, גם בשנים לאחר מכן, המשיכה המשיבה לשלוח הודעות לאותה כתובת בחופית. אומנם, חובה על אזרח לעדכן את כתובתו במרשם האוכלוסין והחזקה בהקשר זה פועלת נגדו, ואולם גם מן הרשות מצופה לנהוג באופן סביר ובהגינות, ולא להמשיך ולפעול כאוטומט מכוח חזקת ההמצאה, כאשר יש אינדיקציה ברורה לכך שהחייב אינו גר בארץ."

37. בעמ"נ (מנהלי חיפה) 330/03 סבג נ' עירית חיפה (פורסם בנבו, 01.09.2004) נדונה עתירה של מחזיק אשר עזב נכס אך לא מסר הודעת חדילה בכתב. בית המשפט דן באותו מקרה בשאלה עד מתי יחויב מחזיק שכזה בארנונה בגין התקופה בה אינו מחזיק בנכס. לפי קביעת בית המשפט באותו מקרה, סעיף 325 בפקודת העיריות אינו עומד בחלל הריק ומולו ניצבת חובת העירייה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב, ובכלל זה חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. בית המשפט אף הוסיף והדגיש:

    "כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר או כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות, או כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר. היינו, שהתוצאה המתחייבת מאי מסירת הודעה כאמור בסעיף 325, צריכה לעמוד ביחס סביר ובמידתיות הנדרשת, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

    ... המשיבה היתה יכולה להבין מזה, להערכתי תוך כשנה לאחר מכן, לאור הפסקת תשלומי הארנונה על פי הדרישות שהופנו אל המערער ובהעדר כל תגובה להתראות ולדרישות שנשלחו אל הנכס לפי שמו של המערער, כי הדברים טעונים בירור. לא היתה הצדקה לשבת בחיבוק ידיים במשך שלוש שנים, ורק לאחר מכן להפעיל את מערכת הגביה נגד המערער. בשלב מסוים היתה המשיבה צריכה להבין ולדעת שאין הוא מחזיק יותר בנכס אלא אחר מחזיק בו. נוכח פרטים אלה מוצדק היה לשנות את הרישומים בספריה, אף בלא הודעה לפי סעיף 325 לפקודה, תוך הפסקת חיובו של המערער בארנונה."

    להבדיל מעניין סבג לעיל, במקרה כאן לא היה הנתבע מחזיק מלכתחילה, ועל כן על אחת כמה וכמה שהיה על העירייה להתעורר לפעולה כאשר היא רואה שהודעות ל"מחזיק חדש" חוזרות ללא איתור.

38. עוד יש להביא את הערת כב' השופט א' רובינשטיין, בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (פורסם בנבו, 05.05.2010) ולפיה:

    "משהועברה החזקה בנכס על שם המערער, מן הראוי היה כי יוּדַע לו על כך. באופן תיאורטי יכול להיוצר מצב בו פלוני יודיע בכזב לעירייה שהנכס בבעלותו הושכר לאלמוני, ואילו אלמוני לא יהיה מודע לדבר עד אשר יחויב בתשלום ארנונה. הודעה למחזיק הנטען על העברת רישום החזקה יכולה למנוע זאת, כמו גם טענות שונות מפי המחזיק."

39. לסיכומה של סוגיה זו – העירייה לא המציאה לנתבע את הודעות השומה וההתראות לשנים 2006-2011, ורק בשנת 2015 עם עיכוב יציאת הנתבע מהארץ הוא קיבל לידיו את מסמכי התביעה וכך נודע לו על רישומו כמחזיק וחיובו בארנונה.

    ודוק – לאור השתלשלות האירועים שהוכחה בפניי לא הייתה לנתבע כל סיבה להניח כי יחול שינוי ברישום המחזיקים בעירייה, כי המחזיקים יחדלו מלשלם את הארנונה או כי הוא עצמו יחויב בארנונה בגין הנכסים שכלל לא עברו לחזקתו.

40. בהערת אגב אציין כי הצדדים לא טענו לעניין זה ועל כן לא נדונה השאלה האם חלה התיישנות על חיובים שהובאו לידיעת הנתבע רק בשנת 2015 ונוצרו למעלה משבע שנים קודם לכן וכן לא נדונה השאלה האם יש בחיובים שהובאו לידיעת הנתבע רק בשנת 2015 ביחס לשנים קודמות משום חיוב רטרואקטיבי. בפסיקה נדונה רבות חוסר סמכותה של עירייה לדרוש תשלום ארנונה רטרואקטיבית והמקרים החריגים בהם הותרה רטרואקטיביות זו אינם חלים בענייננו, אך כאמור הדברים לא נטענו ולא נדונו.

     

    המחזיקים בפועל בנכסים והמידע העצמאי שנאסף על ידי העירייה

41. גביית מס אמת היא עיקרון יסוד בדיני המס, "נשמת החוק ותכליתו".

    החובה לשלם ארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס" (סעיף 8(א) בחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992) המוגדר גם בסעיף 1 בפקודת העיריות כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון." הפסיקה הבהירה כי מדובר ב"בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס".

42. תכלית סעיפים 325 ו-326 בפקודת העיריות היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה, כך שלא תצטרך לברר בעצמה את מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת. עם זאת, אין בסעיפים אלו כדי ליצור חיוב מקום שלא היה לו יסוד מלכתחילה. בהתאם לכך, חבותו של בעל נכס שאינו מחזיק היא שיורית, כך שיש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל – עניין שלא התקיים בענייננו.

43. כפי שהוכח, ועלה גם מעדותם של עדי הנתבע הנוספים, הנתבע לא תפס חזקה בנכס ולמעשה הנכס הוחזק ברצף ע"י פולשים לאורך כל השנים נשוא תביעה זו.

44. אילו הייתה העירייה פועלת באופן סביר מבעוד מועד, היה בידה לראות בנקל כי העברת החיוב לנתבע הייתה לא תקינה והיה בידה לגבות ארנונה מהפולשים שהם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכסים. בעניין זה שבה העירייה וציינה כי המחזיקים הקודמים שילמו ומשלמים ארנונה ללא פיגורים בנכסים אחרים בהם הם מחזיקים, אלא שטענה זו אך מחזקת את המסקנה כי יש בידי העירייה לגבות מס אמת מהחייב האמיתי – ואילו הייתה פועלת כדין ובמועד לא הייתה באה תביעה זו לעולם.

45. כפי שניכר בראיות להלן – העירייה התעוררה לברר את הדברים רק בחלוף חמש שנים מעת השינוי בפרטי המחזיק, ולאחר שבאותן שנים הודעות הארנונה חוזרות כלעומת שנשלחו בשל מען לא ידוע.

46. ביום 22.2.10 ביקר סוקר מטעם העירייה בנכסים.

    דו"ח הסוקר ביחס לנכס 61 [מוצג 4] מלמד כי הסוקר מצא את הנכס "ריק" ו"נטוש". בהערות הדו"ח ציין אמנם הסוקר "ת"ז ע"ש חוסייני טארק (הנתבע, מ.ב.)" ואולם בשם הבעלים נרשם מסוודי אוסמה, ובשם המחזיק נרשם מסלח אסעד.

    דו"ח הסוקר ביחס לנכס 87 [מוצג 2] מלמד כי הסוקר מצא את הנכס "ריק", "לא ראוי לשימוש", ו"הריסות ועבודות". בהערות הדו"ח ציין הסוקר "ת"ז ע"ש חוסייני טארק" ואולם בשם הבעלים נרשם מסוודי אוסמה ובשם המחזיק נרשם האני אבו נג'מה.

    דו"ח הסוקר ביחס לנכס 95 [מוצג 3] מלמד כי הסוקר מצא כי גם נכס זה "ריק", "לא ראוי לשימוש", ו"הריסות ועבודות". גם כאן בהערות הדו"ח ציין הסוקר "ת"ז ע"ש חוסייני טארק" ואולם בשם הבעלים נרשם מסוודי אוסמה ובשם המחזיק נרשם האני אבו נג'מה.

    האני אבו נג'מה הוא בנו של תייסיר אבו נג'מה, שהחזיק בנכסים 87 ו-95 טרם הודעת החדילה.

47. למרות מידע זה, לאחר בירור וידיעה כי הנתבע אינו מחזיק בנכס, המשיכה העירייה לשלוח הודעות ארנונה לאותה כתובת שגויה ואף פתחה בהליכים המשפטיים דנן.

    העירייה מבקשת בהקשר זה להסתמך על כך שגם בדו"ח הסוקר צוינה הכתובת "שיח' ג'ראח" אלא שפרטי זיהוי הנכס בדו"ח הסוקר שגויים אף הם ושונים מדו"ח לדו"ח, עד כי וודאי לא ניתן ללמוד מהם דבר למעט על אי הסדר שהיה מצוי בעירייה ביחס לזיהוי הנכסים דנן. כך, לדוגמא, מופיעה במוצג 4 הכתובת שיח' ג'ראח 2, במוצג 3 רשום שיח' ג'ראח 5 ובמוצג 2 – שיח' ג'ראח 4. העירייה לא העידה מטעמה את הסוקר אשר יסביר כיצד הגיע לנכסים הנכונים ומה פשר הכתובות השונות שנרשמו על ידו ביחס לנכסים הנמצאים באותה כתובת.

48. בחלוף קרוב לשלוש שנים נוספות, ולאחר שהעירייה כבר אוחזת בפסק הדין שניתן נגד הנתבע בהעדר הגנה, היא מפעילה חוקר על מנת שיאתר את המחזיקים בנכסים ואת בא כוחו של החייב.

    מדו"ח החקירה מיום 10.12.12 שהוגש בחלקו השני של מוצג 4 עולה כי החוקר רמי דר ביקר בנכסים נשוא התביעה ואף הגיע למשרדו של עו"ד ח'ורי, ב"כ הנתבע.

    מהחקירה עולה כי אדם בשם אסעד עזמי מסרי מחזיק בשלוש מתוך חמש החנויות במקום מזה 'שנים רבות'. בשתיים מהן הוא משתמש בעצמו ואת השלישית השכיר לסלון נשים. בשתי החנויות האחרות מתוך החמש מחזיקים בניו של תייסיר אבו נג'מה והם רואים את החזקתם כהמשך להחזקת אביהם לאורך השנים. הבן האני מחזיק בחנות אחת והבן סאמי מחזיק בחנות שניה.

    בביקורו אצל עו"ד ח'ורי, ב"כ הנתבע, למד החוקר כי הוא אכן מיופה כוחו של הנתבע הנמצא בחו"ל. כמו כן למד החוקר על ניסיון פינוי השוכרים ופלישתם.

49. למרות מידע נרחב זה לא מצאה לנכון העירייה לעשות דבר, ואף לא ליידע את עו"ד ח'ורי על פסק הדין שניתן נגד הנתבע בהעדר הגנה ועל כך שהודעות ארנונה שנשלחות לכאורה לנתבע חוזרות בשל מען בלתי ידוע. לו היה מי מטעם העירייה בוחן את הדברים גם בשלב זה – היה מבין כי נמסרו לעירייה הודעות חדילה שאינן אמת, ובוודאי היה מבין כי לא היה יסוד להעברת חיוב הארנונה על שמו של הנתבע. יתר על כן, היה בידי העירייה לפנות לב"כ הנתבע ולהסדיר את הדברים, ואולם כאמור דבר לא נעשה.

50. על משמעות מידע זה וכיצד הוא משפיע על פעולות הגביה של העירייה, לו היו מופעלות כמצופה מבעוד מועד, ניתן ללמוד מעדותו של מר קרה, שהוא כאמור מנהל מחלקת שומה בעירייה (פרוטוקול הדיון מיום 17.9.18, עמ' 16 שורה 32 ואילך):

    "ש. ב-2012 כשחוקר מטעמך חזר עם דוח חקירה שאומר שגם סאמי אבו נג'מה והאני אבו נג'מה מחזיקים בנכס, למה לא העברת את החזקה על שמם?

    ת. לא נמסרו לנו שום מסמכים שמעידים על כך שהיה שינוי. כל עוד שאין הודעה, החבות נשארת על שם הבעלים. אני לא יודע מי האדם שם. אולי הוא מטעם הבעלים. אולי הוא קיבל יום אחד את הנכס ובדיוק זה נמסר. הבעלים אמורים להגיש הודעה מסודרת.

    ש. ואם הבעלים לא ידע שהעבירו את הארנונה על שמו, איך הוא יידע לשלוח הודעה?

    ת. איני יודע אם הבעלים ידע או לא. בכל מקרה מהמעט שהבנתי, הבעלים פה באמצעות באי כוחו ניהל תביעת פינוי נגד המחזיקים הקודמים ופינה אותם. הוא אמור להבין ולדעת שאם הוא פינה את האדם האחר, אז הארנונה חלה עליו כבעלים. בטח כאשר הוא מתנהל באמצעות עו"ד שאמונים על הכרת החוק.

    ש. ואם הוא לא פינה את הפולשים והם המשיכו להחזיק בנכס, לפי אותו היגיון הוא לא אמור לדעת שהארנונה אמורה לעבור על שמו?

    ת. אני מניח שאם הוא לא פינה אותם, הוא יציג את המסמכים האלה במסגרת ההליך."

51. אכן, כפי שמשתמע מדברי מר קרה, משעה שהבעלים לא ידע שחיוב הארנונה עבר על שמו והוכח שהנכסים לא פונו ובוודאי לא עברו לחזקתו – אין מקום להטלת חיוב הארנונה על כתפיו. הבעלים במקרה דנן לא נעשה ל"מחזיק" ועל כן גם לא היה בידו למסור לעירייה הודעה בהתאם לסעיף 325 או 326 בפקודה.

52. בפסיקה נקבע זה מכבר כי משעה שהעירייה יודעת בפועל כי רישומיה אינם נכונים – היא אינה יכולה לשבת בחיבוק ידיים ולהיתלות בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 בפקודת העיריות (בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, (פורסם בנבו, 17.04.2008), פסק דינה של כב' השופטת ע' ארבל):

    "במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העירייה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. התנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העירייה כנאמן הציבור".

    (וראו גם בר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (פורסם בנבו, 12.08.2014)).

53. בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב (פורסם בנבו, 05.05.2010) סקר כב' השופט רובינשטיין את העמדות השונות שהובאו בעניין דור אנרגיה לעיל, בציינו:

    "עצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה כמו תל-אביב. אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה".

54. הדברים נכונים ביתר שאת שעה שהאינדיקציות בידי העירייה מאשרות כי העירייה מעולם לא המציאה לנתבע הודעות שומה או התראות בגין חיובי הארנונה שהועברו אליו שלא כדין וללא ידיעתו וכן מאשרות את המסקנה כי הנתבע רומה ע"י אחרים.

     

    סיכום

55. עניין לנו בתביעת עירייה נגד בעל נכסים המתגורר בחו"ל, לתשלום ארנונה בשלושה מנכסיו.

56. עד לשנת 2006 שולמו חשבונות הארנונה ע"י המחזיקים בנכס ואולם החל משנה זו הועברו החשבונות על שם הנתבע, ללא ידיעתו.

57. החל משנת 2006 העירייה שלחה את החשבונות על שמו של הנתבע לכתובת שגויה, ואף כי קיבלה אינדיקציה מדי שנה כי הנתבע אינו מקבל את הודעותיה – המשיכה בשליחתן לאותה כתובת ואף הגישה נגדו תביעה וקיבלה פסק דין בהעדר הגנה.

58. אף אם לא תיוחס לעירייה רשלנות בקבלת הודעות החדילה של המחזיקים בשנת 2006, הרי שהצטברות הנסיבות שהוכחו מביאה בוודאי למסקנה כי אין להטיל על הנתבע את חיובי הארנונה נשוא תביעה זו:

    במשך 5 שנים לאחר העברת החשבון לשם הנתבע חזרו הודעות חיוב הארנונה עקב 'מען לא ידוע' ולמעשה אף מבחינת רישומי העירייה לא קיבל הנתבע הודעת חיוב ארנונה כלשהי;

    היה בידי העירייה לראות, לו הייתה בודקת, כי המכתבים נשלחים לכתובת שגויה;

    היה בידי העירייה לדעת, לו הייתה בודקת, כי הנתבע כלל לא בארץ או כי יש לו כתובת רשומה כלשהי;

    היה בידי העירייה לראות כי עו"ד מינא מיופה כח של הנתבע, שהרי מכוח מכתבו לכאורה הועבר חיוב הארנונה מהמחזיקים הקודמים לנתבע, ולהפנות אליו את ההודעות;

    סוקר מטעם העירייה ביקר בנכסים בשנת 2010 ומצא כי הנתבע אינו מחזיק במקום וכי מצויים בו מחזיקים אחרים – אף כאשר הנכס נמצא לא ראוי לשימוש בשל עבודות;

    חוקר מטעם העירייה מצא בשנת 2012 כי אכן הנתבע בחו"ל, עו"ד ח'ורי מיופה כוחו לעניין הנכסים, ובפועל בנכסים נמצאים מחזיקים המאשרים את החזקתם לאורך שנים ואת אי תשלום דמי השכירות על ידם.

59. לאור האמור התביעה נדחית.

60. העירייה תישא בהוצאות הנתבע וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ₪.

     

    ניתן היום, ח' טבת תשע"ט, 16 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.