עדן נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים

כללי

1.תביעה לפיצויים, בעילה של מצג שווא רשלני (ועילות נוספות) בקשר לרכישת זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, על-דרך מכרז שפורסם על-ידי הנתבע, לחכירה ולפיתוח של מקרקעין, הנמצאים ברחוב הנביאים בירושלים. על-פי הנטען, בתרשים שצורף למסמכי המכרז, שהציג את המקרקעין כמורכב משלוש חטיבות קרקע בשטח כולל של כ-דונם אדמה, נמצא אי-התאמה בין גבולות המקרקעין בתרשים לבין גבולותיו במפת הגוש של מחלקת מיפוי ומדידות במרכז למיפוי ישראל. בשל אי-ההתאמה, לא ניתן היה לקדם פעולות תכנון במקרקעין כפי שביקש (והתחייב) התובע לבצע על-פי מסמכי המכרז, בתוך תקופה קצובה, שכן לא ניתן היה לקבל את אישור המודד המחוזי לתוכנית לצרכי רישום שערך מודד מטעם התובע, פעולה הנחוצה על-פי דין לקידום הליכי התכנון במקרקעין. בשל כך נוצר עיכוב בקידום הליכי התכנון עד לאחר השלמת הליך של תיקון שטח וגבולות במקרקעין ורישום שלושת חטיבות הקרקע כיחידת רישום אחת. בשל העיכוב ברישום המקרקעין כיחידה רישומית נפרדת, עיכוב שנמשך, על-פי הנטען, 50 חודשים, נגרמו לתובע נזקים כתוצאה מאי-שימוש במקרקעין והוצאות מימון בתקופת העיכוב, שהוערכו על ידו בסך של 10,359,000 ש"ח ובגינם הוגשה התביעה דנא, המייחסת לנתבע את האחריות לעיכוב בקידום פעולות התכנון במקרקעין, לתקופה הנטענת, בשל אי-ההתאמה בגבולותיו, בהתאם למפת הגוש, כאמור.

על הטענות, העובדות וההליכים

2.בחודש מאי 2006 פרסם הנתבע, הוא מנהל מקרקעי ישראל, רשות מקרקעי ישראל כהגדרתו היום, גוף המנהל את מקרקעי ישראל ופועל על-פי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ל-1960 (להלן – הנתבע), מכרז מספר ים/111/2006 (להלן – המכרז; נספח א' לתיק מוצגים מעודכן מטעם התובע, אמור מעתה, כל הנספחים הִנם לתיק המוצגים המעודכן שהוגש לבית-המשפט מטעם התובע, אלא אם צוין מפורשות אחרת), לחכירת מקרקעין הידועים כחלקה 13 בגוש 30061, הנמצאים ברחוב הנביאים 52 בירושלים, בשטח של 1,060 מ"ר (להלן – המקרקעין). המקרקעין מורכבים למעשה משלוש חטיבות קרקע, כמפורט שם. למכרז צורף תרשים, חתום על-ידי מחלקת מיפוי ומדידות מחוז ירושלים של הנתבע (להלן – התרשים), "המבוסס על מפת גוש שומא מס' 30061" ו"נלקח מרישום ספר 1015 דפים 4711- 4713" (נספח ז' למכרז). המקרקעין אינם מוסדרים וחטיבות הקרקע המרכיבות את המקרקעין רשומים בפנקס השטרות כדף 4711 ספר 1015; דף 4712 ספר 1015; ודף 4713 ספר 1015 (נספחים ג/1- ג/3), תוך שכל רישום מפנה האחד למשנהו, ולמשל, בזו הלשון: "...קיים זיהוי נוסף בספר 1015 דף 4711".

3.במכרז הוצעו המקרקעין לחכירה, בהתאם לתנאי המכרז, ללא הסכם פיתוח, לאחר שהוצהר כי בוצע הליך פרצלציה (חלוקה) אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, יאמר מיד, שחרף ההצהרה, טרם נערך הליך של רישום פרצלציה במקרקעין, ולמעשה, אין חולק כי התובע רכש זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, כעולה מנסחי הרישום שהובאו לידיעתו במועד המכרז. בנסיבות אלה, הגם שנטען על ידי התובע לפגם תכנוני במקרקעין, הטעות במתן ההצהרה נודעה לתובע כבר בשלבי ההצעה הראשונים למכרז (ולא נעלם מעיני מצגו של הנתבע בעניין – נספח ה') ומשכך, אין לטעות בעניין הליך הפרצלציה, שלעצמה, משקל ראייתי לביסוס ולהוכחת עילת התביעה. ואכן, טענה זו נדחקה במהלך ניהול התובענה ומכל מקום, יש לדחות את טענות התובע בסיכומיו לכוונת מכוון של הנתבע, שכן שוכנעתי כי הטעות נעשתה בתום לב ואין לייחס לנתבע כוונה מפורשת או משתמעת להטעות את המציעים ובכלל זה התובע, בנוגע לתנאי המכרז.

4.על המקרקעין חלה תכנית מתאר מספר 4836 וייעודו "אזור מגורים 2 מיוחד", תוך שנקבע כי "...שיעור הניצול, חלוקת השטחים והגבלות הבניה קבועות בתוכניות והן אלו המחייבות לכל דבר ועניין". בתוכנית נקבע, בין היתר, כי "...כל בקשה להיתר בניה תתואם עם מהנדס העיר ותערך על רקע תכנית מדידה מדויקת". המכרז הטיל את האחריות על המציע, בין היתר, לברר בעניין תשלומי האגרות ו/או היטלי הפיתוח החלים על המקרקעין; לבצע את כל הפעולות המשפטיות הנדרשות והכרוכות ברוכשי היחידות עד לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין; לבצע את כל הפעולות הכרוכות ו/או הקשורות בשימור מבנים לפי כל דין; לפנות פסולות וצריפין שנהרסו בחלקה; ולהכין "...תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) לצורך קבלת קווי בניין מרשויות התכנון המוסמכות", תוך שנקבע במכרז, כי הזוכה לא יחזור אל המנהל בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלשהיא בגין התחייבויותיו אלו.

5.עוד בתנאי המכרז, הזוכה הצהיר כי "...ראה ובדק את החלקה כולל השטחים התפוסים, המטרדים הקיימים לרבות המטרדים ההנדסיים והתת קרקעיים והתכניות החלות על השטח וכי יישא בכל ההוצאות והעלויות הכרוכות בפינוי המחזיקים והמטרדים, לרבות פינוי המפגעים ההנדסיים והתת קרקעיים ולא יבוא למנהל בכל דרישה ו/או תביעה בגין האמור לעיל", וכי "ראה ובדק את התכנית על מסמכיה וכי הוראות וקביעות התכנית הן אלו המחייבות לעניין נתוני התכנון המותרים בחוזה". כמו-כן, נקבע כי "באחריות המציע לברר ולבדוק ברשות המקומית את כל הנתונים הרלוונטיים לתכנון הן ביחס לתוכניות החלות על החלקה ובשטחים הגובלים בה והן ביחס לכל מידע אחר, לרבות תיק מידע של הרשות המקומית ותנאים להיתר הבניה".

6.כאמור, למסמכי המכרז צורף תרשים של המקרקעין המאגד בתוכו את שלושת חטיבות הקרקע, בגדר חלקה 13, תוך שנרשם כי התרשים מבוסס על מפת גוש שומא מספר 30061. עם זאת, כעולה מהראיות (ראו: עדות המודד אליסטר, להלן, עמוד 22 שורות 17-15, לפרוטוקול), הוברר לתובע, לאחר שנתן את חתימתו להסכם החכירה, כי במפת גוש השומא הרלוונטית, היא המפה השמורה במרכז למיפוי ישראל (מפ"י), שעליה התבסס לכאורה התרשים, חטיבה אחת מהמקרקעין, כמפורט ברישום נושא דף 4711 בספר 1015, מופיעה, חרף הרישום בתרשים, כחלק מחלקה 12 (להלן – אי-התאמה).

7."מפת גוש-שומא", הִנו ביטוי הנזכר בחקיקה ובפסיקה, ולפי דברי המלומד מוטי ביניאן בספרו: "...במקביל לשיטת רישום לצורכי קביעה סופית של בעלויות, התקיימה שיטת רישום אשר מטרתה מיפוי לצורכי גביית מס. "לאור זאת הוכנו מפות הידועות כ"מפות גוש שומה". שומה מהמילה "לשום": קרי, להעריך. אלו הן המפות שאינן לצורך רישום מדויק של הקרקעות, אלא לצורכי הערכה כמה מחזיק הקרקע חייב לשלם מס ללא קשר אם הוא גם הבעלים. המידות המופיעות בהן אינן סופיות ונועדו רק לסייע למדינה לגבות את המס מהמחזיק. עד עצם היום הזה, באותם אזורים אשר טרם עברו הליכי הסדר קרקעות, קרי, הבעלות בקרקע ומידות הקרקע טרם נקבעו באופן סופי, ישנן מפות "גוש שומה", להבדיל ממפות "גוש רישום", אשר נועדו לקבוע באופן סופי מי הבעלים של הקרקע" (מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהדורה שניה-2004), עמוד 237). מפות אלו הוכנו על-ידי מחלקת המדידות הרשמית של מדינת ישראל, להווה המרכז למיפוי ישראל, והיוו את המסד לרישום הראשון בפנקס השטרות.

8.למען השלמת התמונה, המקרקעין הוצעו לחכירה במכרז קודם מחודש פברואר 2006, מספר ים/55/2006, במסגרתו הוצע שטח של 850 מ"ר בלבד (להלן – המכרז הראשון). בהמשך, המכרז הראשון בוטל ופורסם מכרז בנוסח מתוקן, תוך העמדת השטח על 1,060 מ"ר, הוא המכרז נשוא התובענה שלפניי. בהקשר זה, יוער, כי עובר לעריכת המכרז הראשון, ביום 27.10.2005, פנה הנתבע לשמאי, רוני אפיק (להלן – השמאי אפיק), והזמין שומה למקרקעין בשתי חלופות בטענה "שנושא גבולות החלקה ושטחה נמצא בבדיקה", לאור העובדה כי "...בתשריט תכנית המתאר מתואר שטח של כ- 200 מ"ר (בהתאם למדידת מח' המיפוי במשרדנו) שלא ברור האם הוא בגבולות חלקה 12 או 13", ועל-כן, יש לשום את המקרקעין בשתי החלופות (מוצג מז'). באותו המועד, בספר הנכסים המתנהל ברשות מקרקעי ישראל (להלן – ספר הנכסים), השטח בחלקה 13 בגוש שומא 30061, נרשם, בהתאם לתוכנית שמיועדת לצורכי רישום, ככולל את דפים 4711, 4712, 4713 בספר 1015 ועומד על 1,069 מ"ר (ספר הנכסים- דו"ח מקוצר מיום 8.9.2005; מוצג מח'). בחוות-דעתו של השמאי אפיק (מוצג כט'), נקבעו שווי המקרקעין בכל אחת מהחלופות בהנחה ש"...גבולות המקרקעין ברורים וסופיים (כמצוין בפרק עקרונות השומה). לא יחול כל עיכוב ו/או תוספת עלות לחוכר הפוטנציאלי. המקרקעין ישווקו לאחר שסוגיית השטח והגבולות הוסדרו מול כל הגורמים הרלוונטיים". ביום 15.2.2006, שטח חלקה 13 עודכן בספר הנכסים ל- 850 מ"ר, "בהתאם לתכנית שמיועדת לצורכי רישום", ונקבע כי "חלק משטח החלקה ירשם עפ"י הוראות התכנית על שם בעלי חלקה 12", ככל הנראה, על פניו, הכוונה לשטח הרשום בדף 4711 בספר 1015 (מוצג מט'). עם זאת, ימים ספורים לאחר מכן, ביום 2.5.2006, שוב שונה רישום חלקה 13 בספר הנכסים וחזר לעמוד על 1,060 מ"ר, עקב התאמה "לתשריט עדכני הכולל את המגרש שסומן כמספר 3 בתכנית 4231" (מוצג נ'). התשריט לא הוצג במהלך הדיון ולטענת התובע מדובר במוצג נא'. סמוך למועד זה, פורסם המכרז נשוא התובענה בה עסקינן.

9.התובע הגיש הצעה למכרז וביום 25.10.2006 הכריזה ועדת המכרזים אצל הנתבע על זכייתו. הכרזתו באה לאחר שהזוכה המקורית, חברת שטרן פלטין, לא עמדה בתנאי המכרז והתובע עתר להכריז עליו כזוכה במכרז.

10.בסמוך להכרזתו של התובע כזוכה במכרז ועד ליום 23.6.2006, השלים התובע את ביצוע התשלום תמורת המקרקעין, על-פי ההצעה, בסך של כ- 13,039,332 ₪ וביום 24.11.2006 קיבל את החזקה במקרקעין והתחיל לפעול לקידום התכנון והבניה בנכס ובכלל זה, הכנת תכנית לצרכי רישום. לצורך כך, שכר את שירותיו של המודד ראובן אליסטר (להלן – אליסטר) ואדריכל מטעמו.

11.הסכם לחכירת המקרקעין נחתם בין הצדדים ביום 28.2.2007. לצורך הדיוק, כעולה מגרסת התובע, תחילה, נחתם ההסכם במועד סמוך ליום 11.12.2006 על-ידי התובע ונציגי הנתבע חתמו על ההסכם ביום 28.2.2007, הוא התאריך שהוטבע על גבי ההסכם (להלן – הסכם החכירה; נספח ד').

12.בהסכם החכירה, הוגדר המוחכר כ"...המגרש המתואר בתרשים הרצוף בזה שהוכן ע"י המחכיר...", ואלו פרטיו: מיקומו בירושלים, בשטח של 1,060 מ"ר, גוש שומה 30061 חלקה 13 (בשלמות), מגרש 13 לפי תכנית מפורטת מס' 4836. לפי ההסכם, המקרקעין הוחכרו לתקופה של 98 שנים החל מיום אישור העסקה, 25.10.2006, עם אופציה לתקופת חכירה נוספת בת 98 שנים, תכלית החכירה לפתח את המקרקעין ולהקים עליהם מבנים לצורכי "מגורים 2 מיוחד", בהתאם לתכנית התקפה החלה על המוחכר במועד חתימת ההסכם ובהתאם לתכניות שתאושרנה על-ידי המחכיר ועל-ידי מוסדות התכנון. המועד להשלמת הבניה הוגדר בהתאם בתוך 36 חודשים מיום אישור העסקה. תנאי המכרז, כמפורט לעיל, הוכנסו ועוגנו בהסכם החכירה, בסעיף 16, תחת כותרת של "תנאים מיוחדים". לענייננו, נקבע בסעיף 5, בין היתר כי החוכר מתחייב לסיים עד למועד שנקבע "...את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המגרש כיחידת רישום נפרדת ולבצע לשם כך על חשבונו כל פעולה שתידרש, לרבות: פרצלציה, מדידה, הכנת מפות, איחוד, חלוקה,.. וכן לרשום את המגרש כיחידת רישום נפרדת".

13.בין לבין חתימות הצדדים על הסכם החכירה, ולאחר חתימת התובע, ביום 22.2.2007, קיבל התובע את מכתבו של אליסטר, לפיו, הוועדה המקומית בעיריית ירושלים דרשה להמציא את אישור המודד המחוזי במרכז למיפוי ישראל המשייך את שלושת חטיבות הקרקע, כמפורט ברישומים של המקרקעין לחלקה 13, זאת כתנאי לאישור התוכנית לצרכי רישום והתשריט המהווה חלק ממסמכיה ( להלן – התצ"ר), כפי שהוגש לוועדה מטעם התובע, בחתימת מנהל מקרקעי ישראל, על-פי פרק ד' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). כעולה מהמכתב, אליסטר נפגש עם המודד המחוזי במרכז למיפוי ישראל אשר טען, במפתיע, כדברי אליסטר, כי הרישום בדף 4711 בספר 1015 אינו בהכרח מצביע על חלק מחלקה 12 בשים לב לתיאור הגבולות. בנסיבות אלו, נוכח אי-ההתאמה, נדרש התובע להכין תכנית לצורך רישום ראשון בשטח. אולם, נמצא כי הדבר אינו מעשי. אליסטר מסר כי פנה למר נאווי, האחראי על הנכסים במנהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, אשר "...הבטיח להזמין את תיקי הטאבו הרלבנטיים ולהחליט כיצד לשכנע את מפ"י כי אכן זה השטח" ( שם; נספח ו').

14.בהמשך הוברר, כי במרכז למיפוי ישראל – כהגדרתו בתקנות המדידות (מדידות ומיפוי), התשע"ו- 2016 (להלן – תקנות המדידות), הוא הגוף הסטטוטורי האמון על מיפוי גבולות ושטחי המקרקעין מדינת ישראל, אשר על יסודן נרשמות הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, אין מפה היסטורית של המקרקעין ותיאור הגבולות כפי שנרשם בלשכת רישום המקרקעין ומשכך, אינו מאפשר מיקום מדויק של גבולותיו. בנסיבות אלו, ובשל אי-ההתאמה, המודד המחוזי במרכז למיפוי ישראל, יהושע כרמלי (להלן – המודד המחוזי), לא הכיר ברישום של דף 4711 בספר 1015 כחלק מחלקה 13 בגוש 30061. ודוקו, במכרז הוצעו זכויות חכירה במקרקעין, אשר מורכב משלוש חטיבות קרקע הרשומות בפנקס השטרות בשלושה רישומים שונים, המפנים האחד לרעותו ומצטרפים לגדרה של חלקה 13 בגוש 30061, ואף צורף התרשים אשר הוכן על-ידי הנתבע ועל גביו נרשם כי הִנו מבוסס על מפת גוש שומא ונלקח מהרישום בספר 1015 בפנקס השטרות.

15.בנסיבות אלה, התובע פנה, לראשונה, בכתב, למר נאווי (נספח ח') בטענה לאי-ההתאמה בגבולות המקרקעין במפת הגוש למול התרשים והיעדר האפשרות, בשל כך, לקידום הליכי התכנון ודרש כי יעשה כל שניתן לתקן את הדרוש תיקון. מכאן ואילך, ניהלו הצדדים מסכת מסועפת של מגעים לתיקון אי-ההתאמה במקרקעין, רוצה לומר: קבלת הסכמת המודד המחוזי לתצ"ר שהוכן על-ידי התובע לצורך קידום הליכי התכנון במקרקעין, בהתאם לאמור בתרשים שצורף למסמכי המכרז והכללת שלושת חטיבות הקרקע בגדר חלקה 13, כאשר לטענת התובע, וכאן הדעות חלוקות, הנתבע נושא באחריות להסדרת אי-ההתאמה וקבלת אישור המודד המחוזי ולאחריה, להגשת בקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין ורישומו כיחידת נפרדת אחת.

16.בין לבין, במכתבו של מר נאווי מיום 18.12.2007 נמסרו לתובע שטרות שכירות חתומים ומאושרים לרישום החכירה (נספח יא'). זכויות החכירה בנכס נרשמו על-שם התובע ביום 4.3.2008.

17.בחודש ספטמבר 2008 הובא לידיעת התובע כי הכנסייה הרוסית, בעלת הזכויות בחלקה 12, הגישה למנהל מקרקעי ישראל בקשה לאישור תצ"ר 1089/08, במסגרתה, ביקשה לצרף, לכאורה, את השטח המסומן כדף 4711 בספר 1015, אשר פורסם במכרז ונרכש על-ידי התובע. התובע הגיש התנגדות לאישור תצ"ר הכנסייה והפנה בעניין זה לגורמים רשמיים בנתבע ובמרכז למיפוי ישראל (נספחים יב'-יג'). לאחר שיג ושיח עם הכנסייה הרוסית, הושגה הסכמה לעניין גבולות המקרקעין, תוך הכרה בבעלות המדינה על השטח שנרשם במפת הגוש כחלק מחלקה 12 הגם שאיננו בבעלות הכנסייה הרוסית ובחודש פברואר 2009 חתמו התובע והכנסייה הרוסית על תצ"ר (מוסכם) מס' 177/09 בנוגע למקרקעין שבבעלותם (להלן – התצ"ר המוסכם; נספח טו').

18.יוער, כי בדיקת המודד המחוזי בעניין גבולות המקרקעין העלתה "...כי תצ"ר הנמצא בצפון שתי החלקות 12 ו-13, המופיע בתיק טאבו..., למעשה לא נרשם!!!" ועוד הוסיף, בהמשך, לאחר בדיקת גבולות המקרקעין, כי לא נמצאה מפה בלשכת רישום המקרקעין באשר לשתי חטיבות קרקע, המאפשרת זיהוי מדויק של גבולות המקרקעין (מכתבו של המודד כרמלי מיום 11.11.2008 ומיום 13.11.2008; נספחים יג1', נספח יג2). לאחר שאליסטר מסר לתובע כי המודד המחוזי אינו מוכן, בנסיבות אלה, לאשר את מיקום חטיבות הקרקע בגדרי חלקה 13, זאת עד אשר יבוצע הליך של תיקון שטח וגבולות למקרקעין ולאחריה, איחוד שלושת חטיבות הקרקע ליחידת רישום אחת, נערכה פגישה ביום 19.1.2009 עם הגורמים הרלוונטיים, במהלכה הושגה הסכמה עם המודד המחוזי ולפיה, תוגש ללשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום תיקון שטח וגבולות לגבי השטחים הרשומים כחלקה 4711 וחלקה 4713 בספר 1015 ובהמשך, עם קבלת אישור הוועדה לתכנון ולבניה לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה, תוגש למודד המחוזי בקשה לאיחוד שלושת הרישומים לחלקה 13. על יסוד המתווה שגובש בהסכמת המודד המחוזי, פעל התובע להכנת התצ"ר המוסכם הדרוש לבקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין, בהסכמת הכנסייה הרוסית, בעלת חלקה 12 (מכתב ב"כ התובע מיום 5.5.2009 – נספח יט').

19.לטענת התובע, לאחר חתימת התצ"ר המוסכם, התחייב מר נאווי להמשיך ולפעול להגשת הבקשה לתיקון רישום שטח וגבולות המקרקעין ובכלל זה לקבל את הסכמתו של מר דבור מרשל המחזיק בזכויות במקרקעין הגובלים (ראה מכתבים מטעם התובע, נספחים טו'-יט'). במענהו בכתב של מר נאווי מיום 17 במאי 2009, עולה כי הִנו פועל מטעם המנהל להשלמת הטיפול בהגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות ופנה בעניין לפקיד ההסדר ולמר דבור מרשל ועם קבלת הסכמתם, יגיש את הבקשה לתיקון שטח וגבולות בצירוף אישור המודד למפקח על רישום המקרקעין (נספח כ'). דא עקא, הבקשה לא הוגשה (נספח כא') והתובע עתר לבית-המשפט המחוזי בירושלים, במסגרת ת"א 3521/09, בבקשה לאכוף את הסכם החכירה ולחייב את הנתבע להגיש את הבקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין ורישומו כיחידה אחת נפרדת. בד בבד, הוגשה ונתקבלה בקשה לפיצול סעדים ונשמרה זכותו של התובע להגיש את התובענה בה עסקינן לפיצוי על נזקיו הנטענים. ביום 14.2.2011, ניתן פסק דין, על יסוד הסכמת הצדדים, ולפיו משהוגשה הבקשה לרישום שטח וגבולות ואוחדו שלושת הרישומים המרכיבים את המקרקעין, ליחידה נפרדת אחת, נמחקה התובענה (פרוטוקולי הדיון, נספחים כב'-כה'; פסק הדין, נספח כו'; נסח רישום עדכני, נספח כז').

20.בנסיבות אלו, הוגשה התובענה שלפניי לפיצוי בגין נזקים, לכאורה, אשר נגרמו לתובע עקב אי-ההתאמה אשר באה על תיקונה], כנטען, רק ביום 3.2.2011, עם השלמת רישום המקרקעין, כיחידת רישום נפרדת, אחת, כ- 50 חודשים לאחר שקיבל התובע את החזקה במקרקעין, נזקים שמקורם באובדן היכולת לעשות שימוש בנכס ומהוצאות מימון בתקופת זו.

21.התובע, בכתב תביעתו ובסיכומיו, הניח את תביעתו על עילת שונות. עיקר יהבו בטענה לאי התאמת הממכר לפי סעיף 11 בצירוף סעיף 16, וכן סעיף 18 לחוק המכר, תשכ"ח- 1968 (להלן – חוק המכר) וע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נ' חן סיפריס ואח' (11.2.2014). לטענתו, הנתבע הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו לפי סעיף 11 לחוק המכר לגלות את הפגם בתרשים, העולה בגדרו של אי-התאמה בממכר; עובדות אי-ההתאמה, כנטען, היו ידועות לנתבע היטב ומשכך, ובהתאם לסעיף 16 לחוק המכר, מוטלת עליו אחריות מלאה לתוצאות אי-ההתאמה בממכר ובהיעדר ידיעה ממשית של התובע אודות אי-ההתאמה, לא ניתן לייחס לו אשם תורם על אף הוראותיו של המכרז והסכם החכירה, המקימות עליו חובה לבדוק את הנכס ומצבו המשפטי. בהקשר זה, נטען, כי הפגם נעוץ בשיוך של יחידת שטח אחת לחלקה 12 אשר הזכויות בה מופיעות במפת הגוש על-שם הכנסייה הרוסית, ולפיכך היה על הנתבע למסור מיד לתובע על תביעת הזכות של הכנסייה הרוסית בשטח בהתאם ומשלא עשה כן, הפר את הוראות סעיף 18 לחוק המכר.

22.עוד לטענת התובע, הנתבע הציג במכרז מצג שווא, לפיו המקרקעין ידועים בפנקס השטרות כשלושה רישומים המהווים יחידה אחת, היא חלקה 13 כעולה מהתרשים, אשר נטען להיותו מבוסס על מפת גוש שומא, היא המפה המעודכנת במרכז למיפוי ישראל; ולא כך. התובע ביקש להדגיש כי הנתבע הִנו אורגן של המדינה המנהל את רישום המקרקעין בישראל ומחזיק את המידע הרלוונטי לכריתת עסקאות במקרקעין. לאחר הזכייה במכרז והעברת התמורה לנתבע, התברר, כי חטיבת הקרקע הידועה כרישום דף 4711 מצויה בחלקה 12 ולא תחת אותה חלקה עם יתר הרישומים של המקרקעין (חלקה 13), ואף הזכויות בשטח טרם הועברו על-שם המדינה במפת הגוש ומצויות לכאורה, בבעלות הכנסייה הרוסית. מצג השווא, כך הוסיף וטען התובע, מגיעה כדי הטעיה, נוכח ידיעתו של הנתבע אודות אי ההתאמה עובר לפרסום המכרז, עליה ניתן היה ללמוד מהמכרז הראשון ומחוות-הדעת השמאית אשר, כאמור, הוכנה עבור הנתבע לצורך עריכת המכרז.

23.התובע המשיך והשתית תביעתו על הפרת חובת תום הלב במשא ומתן וחובת גילוי במסגרת הליכי מכרז; חובות הִנובעות מהגינות מסחרית ונעוצות בטעמים כלכליים בהיות המוכר מונע הנזק הטוב והיעיל. חובות החלות בעצימות מוגברת על רשות ציבורית בהיותה אורגן של המדינה ובשים לב לעדיפותה בגישה למידע ולנתונים. התובע הטעים כי הנתבע הוא רשות שלטונית המנהלת את מקרקעי ישראל, מחזיקה במידע הרלוונטי לבחינת כריתת עסקאות במקרקעין ומחויבת במסירתו לציבור.

24.בסיכומיו, טוען התובע, כי הנתבע נמנע במשך תקופה ממושכת לרפא את הפגם הרישומי במפת הגוש וכי מדובר בפגם מהותי אשר מנע הימנו את האפשרות לממש את זכויותיו בנכס. בנסיבות אלו, עתר התובע להעמיד את תקופת העיכוב בהתאמת הממכר מיום קבלת החזקה בנכס, 24.11.2006, ועד למועד רישום המקרקעין כיחידה אחת, ביום 3.2.2011. בתקופה זו נבצר מהתובע, לשיטתו, לרפא את הפגם בעצמו ולפעול להסדרת אי-ההתאמה ולרישום המקרקעין. התובע נסמך על הבטחות הנתבע לבצע את תיקון השטח והגבולות ורישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת, הליך שבוצע בסופו של יום רק בעקבות התובענה שהוגשה לבית-משפט זה בהליך ת"א 3521/09. כתוצאה מהעיכוב בהתאמת הממכר, לא הסתייע בידי התובע, חרף מאמציו, ובהתאם להחלטות ועדות התכנון בעיריית ירושלים, לקדם הליכי תכנון בנכס ובנסיבות אלו, נגרמו לו הנזקים הנטענים.

25.הנתבע העמיד הגנתו על מעמדם וטיבם של מקרקעין שאינם מוסדרים ועל האחריות המלאה אשר הוטלה על כל מציע במכרז לבדוק את מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס. נטען, כי במכרז פורטו רישומי הנכס בפנקס השטרות ומהם עולה כי גבולות השטח עמומים ואינם ברורים. התרשים צורף למכרז לצורף התרשמות בלבד ועל מנת להבין את מיקומו של הנכס ונכתב עליו מפורשות "לא לצרכי רישום". דא עקא, התובע נמנע מלערוך בירור להבנת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס וככל הנראה, אף להבנת התחייבותו במכרז להכין את התצ"ר לצורך קבלת קווי בניין, אשר במקרקעין שאינם מוסדרים עלולה להוליד צורך בתיקון רישום השטח והגבולות. לפנים משורת הדין, בנסיבות אלו, לעזרתו של התובע, התגייס הממונה על רישום והסדר במחוז ירושלים, מר נאווי, והגיש עבורו את הבקשה לתיקון שטח וגבולות, אולם, במפתיע, הופך התובע את הקערה על-פיה ומבקש להשליך על הנתבע את האחריות למחדלו בבדיקת נתוני הנכס והיקף התחייבויותיו לפיתוח המקרקעין ובנייתם. לשיטת הנתבע, העובדה שנציגי הנתבע סייעו לתובע בהסדרת אי-ההתאמה ולתיקון הפגם הרישומי, לפנים משורת הדין, אינה מעבירה את האחריות לתיקונו אליהם וודאי שאינה מכשירה תביעת נזיקין כלפי הנתבע ודינה להידחות.

26.בהגנתו, ביקש הנתבע לדחות את העילה מכוח חוק המכר וגרס לקיומה של התאמה מלאה בתיאור המקרקעין במכרז לבין מצבם בפועל - הן במיקומו, זהותו והיקפו. בעילה הנזיקית והחוזית, הוסיף הנתבע וטען, כי המכרז לא כלל מצג שווא ו/או הטעיה, שכן לא ידע בעת פרסום המכרז על הקושי התכנוני הנעוץ ברישום הנכס וכי יידרש הליך של תיקון שטח וגבולות לצורך הוצאת היתר בניה. עוד נטען, כי פרסומו וביטולו של המכרז הראשון אינו נתון רלוונטי למכרז, אין בו כדי לתרום לידיעתו של מציע אפשרי למכרז ולפיכך, אינו חלק מהיקף חובת הגילוי של הנתבע לפי כל דין. מעבר לכך, טען הנתבע, כי הטיפול בבקשה לתיקון שטח גבולות המקרקעין נמשך בפועל כ- 18 חודשים, המהווה פרק זמן סביר בהחלט בהתחשב בעומס המוטל על הנתבע. מה גם, לפי ההלכה הפסוקה, אם נפל פגם מנהלי בעבודת הרשות, עדיין אין בכך כדי להקים באופן ליניארי אחריות נזיקית לרשות. מכאן, גם אם הטיפול בבקשה לתיקון שטח וגבולות התעכב למשך תקופה קצרה, שלא עלתה על מספר חודשים, לא ניתן לקבוע התרשלות מצד הנתבע וכל שכן, לא צומחת לתובע הזכות לפיצויים.

27.בנוסף, נטען לתחולת דוקטרינת האשם התורם בדיני הנזיקין והחוזים. לטענת הנתבע התובע התנהל ביחס למכרז בצורה רשלנית והגיש הצעה לחכירת מקרקעין שאינם מוסדרים ללא שבדק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס ומה נדרש ממנו על מנת לפתח ולבנות על המקרקעין. לפי הפסיקה, המציע במכרזים במקרקעין שאינם מוסדרים אינו רשאי להסתמך בעיניים עצומות על מסמכי המכרז ועליו הנטל לבדוק לאשורו את מצב הנכס. זאת ועוד, הנתבע מחזיק בשטח עצום של קרקעות בכל רחבי הארץ ונציגיו אינם מכירים את המקרקעין בהיכרות אישית וידיעתם מתבססת על עיון במאגרי המידע המנוהלים בנתבע. משכך, לשיטת הנתבע, יש לייחס לתובע אשם תורם.

28.לעניין הנזק, ולמען הזהירות, הנתבע בסיכומיו סמך ידו על חוות-דעת המומחה מטעם בית-המשפט וטען, כי פיצוי בגין עליות המימון ופיצוי בגין הפסד מאי-שימוש בנכס מהווים כפל פיצוי. משכך, ועל-פי חוות-דעת המומחה מטעם הנתבע, ניתן לאמוד את הנזק שנגרם, לכאורה, לתובע בסך של 302,207 ₪ בלבד ולהתאימו בהתחשב באשם התורם של התובע ובחובתו להקטין את הנזק. בהקשר האחרון, לשיטת הנתבע, התובע הפר את חובתו להקטין את הנזק משלא פעל בעצמו להגיש את הבקשה לתיקון שטח וגבולות מבלי להידרש לסיועו של מר נאווי מטעם הנתבע. בהקשר זה, נטען כי, בניגוד לחובת הקטנת הנזק, התובע עמד על קיומו של חוזה הכרוך בעלויות העולות על הרווח הצפוי הימנו. הוטעם כי התובע טען לנזקים הנאמדים בסכום המגיע כמעט למלוא שווים של המקרקעין.

29.בסופו של דבר, סיכם הנתבע וטען, כי דין התובענה להידחות, בין אם בהיעדר אחריות מצד הנתבע ובין אם עקב אשם תורם בשיעור מלא של התובע, ומכל מקום הוכחש הנזק.

30.יוער, כי בקדם המשפט מיום 2.2.2014, הבהיר ב"כ התובע כי לא התעוררה בעיה קניינית בנכס ולא נתגלעה מחלוקת לעניין הזכויות, כי אם קושי תכנוני בלבד בגינו לא ניתן היה לקדם את הליכי התכנון בנכס עד להגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות. במהלך הדיון הודה ב"כ הנתבע בטעות בתום לב בניסוח מסמכי המכרז לעניין הליך פרצלציה שבוצע לכאורה במקרקעין. עם זאת, טען כי יש להטיל את האחריות לאי ההתאמה לפתחו של התובע, אשר לא ביצע בדיקות מקדמיות של מצבו המשפטי והתכנוני של המקרקעין כפי שנקבע והוצהר במסמכי המכרז ובפרט שאלה אינם מוסדרים, וכן לא פעל מול רשויות התכנון על מנת לרפא את הפגם ולקדם את הליכי התכנון בנכס.

31.במהלך הדיון הוגשו חוות-דעת מטעם הצדדים בשאלת הנזק. לנוכח חוות הדעת הסותרות מונו מומחים מטעם בית-המשפט אשר הגישו את חוות-דעתם - השמאי גיל יזרעאלי (להלן – יזרעאלי) ורואה החשבון יהודה בר-לב (להלן – בר-לב) (להלן ביחד – המומחים מטעם בית-המשפט). בהמשך, המומחים נחקרו על חוות-דעתם. כמו-כן, הוגשו תחשיבי נזק מטעם הצדדים, לבחינת אפשרות להסדר פשרה, עניין שלא נסתייע.

המשך הדיון נקבע להגשת ראיות. התובע, בתצהירו, מסר כי הסתמך על התרשים אשר הציג את המקרקעין כיחידת שטח אחת והאמין כי הִנו משקף את מפת גוש-שומא כפי שנרשם על גביו. מה גם, שביקר בנכס ומצא אותו תחום בגדר אבן ישנה מאוד בהתאמה לתרשים ולתצלום האוויר אשר צורף בנוסף למכרז. לדבריו, הסתמך על המידע המפורט במכרז אשר נמסר לו על-ידי הנתבע, כבעלים של המקרקעין וכרשות של מדינת ישראל, וסבר לחשוב כי הנתבע גילה את כל המידע הרלוונטי שברשותו אודות הנכס. מהמידע אשר הוצג במכרז לא הייתה לו סיבה לחשוב כי עלולה להתעורר בעיה כלשהי בנכס וכי כל שעליו לעשות על מנת להתחיל לקדם את התכנון והבניה בנכס הוא להכין את התצ"ר לצורך קבלת קווי בניין. לאחר רכישת המקרקעין, פנה לבעלי מקצוע מטעמו, אליסטר והאדריכל דן יזרעאלי (להלן – יזרעאלי), ובהמשך, הוברר, לתדהמתו, כי בניגוד לתרשים, על-פי מפת גוש השומא הרלוונטית, שלושת הרישומים של הנכס אינם מצטרפים לגדרה של יחידה אחת – חלקה 13. בנסיבות אלו, פנה בא-כוחו, עו"ד מוריס אלון למר נאווי אשר התחייב לפעול להסדרת אי-ההתאמה. חרף פניותיו הרבות של התובע וב"כ, הנתבע לא פעל באופן סביר לקידום הפתרון. התובע ומטעמו - ב"כ ואנשי המקצוע, פעלו מול המודד המחוזי של המרכז למיפוי ישראל, עיריית ירושלים והנתבע, ובהמשך, הכנסייה הרוסית, על מנת לרפא את הפגם הרישומי במפת הגוש ולקדם את הליכי התכנון בנכס, ואף ניסה להגיש את התצ"ר לאיחוד הרישומים בחלקה 13, אולם, המודד המחוזי לא נתן את הסכמתו, זאת עד לתיקון שטח וגבולות המקרקעין. ביום 19.1.2009 התקיימה פגישה רבת משתתפים במשרדו של המודד המחוזי בהשתתפות הנתבע והתובע וב"כ, בסופה הוחלט על הגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות ומר נאווי לקח על עצמו בשם הנתבע את האחריות לביצוע הפעולות הנדרשות לצורך התיקון ובכלל זה, רישום המקרקעין כיחידת רישום אחת. בעקבות הפגישה, הכין התובע את התצ"ר המוסכם לצורך הגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין (תצ"ר 177/09) והחתים על גביה את הכנסייה הרוסית; התצ"ר המוסכם הוגש למר נאווי ביום 1.3.2009, אשר התחייב להחתים את מר דבור, בעליה של החלקה הגובלת, ולנקוט את יתר הפעולות הדרושות לצורך התיקון. חרף תזכורות שונות בכתב ובעל פה, הנתבע לא עמד בהתחייבויותיו לתיקון שטח וגבולות במקרקעין ורישומו כיחידה אחת ומשכך, לא היה מנוס מהגשת התובענה לבית-המשפט (ת"א 3521/09); בעקבותיה, השלים הנתבע את הגשת הבקשה וריפא את הפגם על דרך רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת, אחת, ביום 3.2.2011.

32.עוד מסר התובע, בתצהירו, כי הנכס עמד כאבן שאין לה הופכין במשך תקופה ממושכת ללא שניתן היה לנקוט בהליכי תכנון. לטענתו, עשה ככל שלאל ידו על מנת להקטין את נזקיו, ובכלל זה הכנת התצ"ר המוסכם, כאמור, והכנת תיק שימור על-ידי אדריכל שימור משה שפירא, אך לשווא. הובהר לו על-ידי כל הגורמים המעורבים, בפרט מחלקת הרישוי בעיריית ירושלים, כי לא ניתן לקדם את הליכי התכנון בנכס במצבו הרישומי וכי יש לבצע תחילה הליך של תיקון שטח וגבולות. כתוצאה ממעשי ומחדלי הנתבע, בפרק הזמן מיום קבלת החזקה בנכס 24.11.2006 ועד להשלמת הרישום ביום 3.2.2011, נמנע הימנו ליהנות מפירות השימוש בנכס. סמוך לרישום המקרקעין כיחידה אחת, הוגשה מטעמו בקשה לקבלת קווי בניין אשר אושרה בחודש יולי 2011. דא עקא, מחלקת השימור בעיריית ירושלים לא אישרה את התוכנית עקב חילוקי דעות תכנוניים בינה לבין מחלקת הרישוי בעיריית ירושלים ולאחר מגעים רבים וממושכים, אושרה תכנית מתוקנת שהפיסה את דעתן המקצועית של שתי המחלקות אך ביום 23.12.2015. בתצהירו המשיך והתובע וגרס כי בכוונתו להגיש בקשה להיתר בניה על הנכס היסטורי שבחזית רחוב הנביאים. כל אלו, אין בהם כדי לגרוע מאחריותו של הנתבע לפגם הרישומי בשל אי-ההתאמה בנכס ואילו כל העובדות היו ידועות לו טרם המכרז, היה מציע סכום נמוך יותר במכרז אשר היה בו כדי לשקף ולגלם את אי ההתאמה על כל השלכותיו. העיכוב עד לרישום הנכס גרם לתובע, לדבריו, להוצאות מימון עודפות בהיקף של 4,511,000 ₪ והגיע כמעט עד כדי חדלות פירעון, ולצורכי שיקום כלכלי מכר מחצית בזכויות בנכס תמורת 9,000,000 ₪ ללא כל חיוב במס שבח. בנוסף על כך, גרס לעוגמת נפש משמעותית בתקופה העיכוב ולהוצאות משפט לרבות בהליך ת"א 3521/09, אשר הוחלט בהסכמה כי ייקבעו בגדר ההליך בו עסקינן על-פי תוצאותיו.

33.עו"ד מוריס אלון, אשר ייצג את התובע לאחר זכייתו במכרז וגילוי אי-ההתאמה, פירט בתצהירו את התנהלותו מול מר נאווי מטעם הנתבע המלמד על קשר רציף, לכאורה, במסגרתו, הנתבע נטל אחריות על תיקון הפגם ועדכן באופן שוטף את עו"ד אלון על התקדמות ההליכים. עו"ד אלון צירף לתצהירו תרשומות פנימית שלו ביחס לחלק משיחותיו עם מר נאווי. עו"ד אלון מסר בתצהירו כי בכל מגעיו עם הנתבע, יצר הנתבע מצג לפיו הוא נוטל אחריות על תיקון אי-ההתאמה ורישום המקרקעין כיחידה נפרדת, אחת. לצורך כך, פועל ברצינות אם כי תחת קשיים בירוקרטיים. עו"ד אלון הוסיף והסביר כי התייעץ עם מספר אדריכלים לאורכה של התקופה והובהר לו כי אכן, כטענת הגורמים הרשמים המעורבים, לא ניתן לקדם את הליכי התכנון בנכס במצבו הרישומי במפת גוש השומא.

34.הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית של הגב' ענת אבו צדקה, אשר שימשה בתקופה הרלוונטית אצל הנתבע בתפקיד ראש תחום מידע מקרקעין ורישום במרחב עסקי ירושלים. לדבריה, בחודש פברואר 2006 פרסם הנתבע מכרז מספר ים/55/2006 המתייחס לחלקה 13 בגוש 30061 בשטח של כ- 850 מ"ר, אולם, התברר כי החלקה כוללת שטח נוסף של כ- 200 מ"ר ועל-כן, המכרז בוטל ותחתיו פורסם בחודש מאי 2006 מכרז נספר ים/111/2006, בו זכה התובע. התובע התחייב במכרז לבדוק את מצבו של הנכס ולהכין את התצ"ר לצורך קבלת קווי בניין הכוללת בחובה, ככל שנדרש, ובפרט כשמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים וגבולותיהם אינם סופיים, להגיש בקשה לתיקון רישום שטח וגבולות. ביום 18.6.2007 פנה התובע לראשונה ושטח לפני הנתבע את הפגם התכנוני. בהמשך פנה התובע בבקשה לקבלת התחייבות לקבלת משכנתא. ביום 4.3.2008 נרשמו הזכויות במקרקעין על-שם התובע. מאז לא פנה התובע אלא בחודש ינואר 2009 ובעקבות פנייתו, נאות הנתבע, לפנים משורת הדין, לסייע לו בהגשת הבקשה לתיקון רישום שטח וגבולות. בהמשך סוכם כי התובע יכין תצ"ר בתמיכה לבקשה ויגישה לנתבע. ביום 16.3.2009 מסר התובע את התצ"ר המוסכם, חתומה על-ידי המודד המחוזי והכנסייה הרוסית. הנתבע פעל לצורך השלמת הטיפול בהגשת הבקשה ואף שלח מכתבים לעיריית ירושלים ולאגף מיסוי מקרקעין על מנת לסייע לתובע לפעול במקביל לקבלת קווי בניין מהעירייה, אולם, עד כה, לא ידוע אם התובע הגיש בקשה להיתר בניה. גב' אבו צדקה הצהירה כי הנתבע קיבל על עצמו את הטיפול בהגשה הבקשה לאורך כל הדרך, לרבות במסגרת ת"א 3521/09, לפנים משורת הדין, וללא התחייבות לסד זמנים, אולם, בד בבד, היה בכוחו של התובע להגיש את הבקשה בעצמו ללא עזרת הנתבע. מכל מקום, מדובר בבקשה מורכבת הדורשת תיאום עם מספר גורמים ואורכת זמן. לדברי גב' אבו צדקה, בנסיבות העניין ובשים לב לעומס העבודה המוטל על עובדיו, הנתבע פעל בשקידה סבירה, באופן ראוי ובתוך פרק זמן סביר. ביום 3.2.2011 הושלם הליך תיקון רישום השטח כך שגדל מ- 1060 מ"ר לכדי 1071 מ"ר.

35.בפרשת התביעה העידו התובע, אליסטר ועו"ד אלון. מטעם ההגנה העידה גב' אבו צדקה. עוד העידו, המומחים מטעם בית-המשפט.

36.התובע העיד כי שימש בעברו כמהנדס בחיל האוויר, כיום בניהולו שלוש חברות ועיסוקו, בין היתר, בתחום הבניה. לדבריו, עובר להגשת הצעתו למכרז, ניגש לעירייה ובירר אודות מצבו התכנוני של הנכס והוסברו לו זכויות הבניה בנכס ללא שטענו לבעיה בקווי הבניין. העד העיד על עצמו שיודע לקרוא מפות מתוקף תפקידו כמהנדס בחיל האוויר ובתרשים שצורף למכרז מוצג הכנס כיחידת מקרקעין אחת. לדבריו, הסתמך על התרשים ועל נסחי המקרקעין שהוצגו לפניו במכרז. התובע העיד שהבין כי חלה על המציע החובה להכין תכנית לצורכי רישום ובדרך כלל מדובר בהליך שאינו מורכב ומיד לאחר הזכייה במכרז, פנה לאליסטר לצורך הכנתה. התובע אישר כי אי-ההתאמה נודעה לו ביום 22.2.2007, אך לא פנה לנתבע בעניין לצורך הקפאת חתימתו על הסכם החכירה וביקש להמשיך בקיומו, בעיקר מהטעם שמר נאווי נתן לו להאמין שהבעיה תטופל ותוסדר תוך מספר שבועות. לדברי התובע, הגורם היחידי שהחזיק המידע ובכוחו היה לתקן את גבולות המקרקעין ולהסדיר את רישום המקרקעין כיחידה אחת, היה הנתבע, למעט הסיבוך עם הכנסייה הרוסית שהתובע הצליח להסדיר בכוחות עצמו. בהקשר זה, העיד התובע, כי מר נאווי הבטיח לו, ובכלל זה לב"כ ולאליסטר, כי הִנו פועל לריפוי הפגם והסדרת הרישום בזמן קצר. הליכי התכנון והבניה בנכס טרם הסתיימו, בין היתר, מהטעם ששותפו למקרקעין משנת 2014 ביקש לבצע שינויים, אולם, לגרסתו, אלמלא העיכוב, ההליכים היו מסתיימים והיה נהנה מפירות הנכס.

37.בעדותו, מסר עו"ד אלון, כי התובע פנה אליו לאחר זכייתו במכרז ולצורך פניה לאדריכל ובדיקת האפשרויות התכנוניות בנכס. הסכם החכירה הופק על-ידי הנתבע ביום 4.12.2006, נחתם לפניו על-ידי התובע ביום 11.12.2006, ובסמוך נמסר לנתבע לחתימתו. מיד עם גילוי הפגם הרישומי במפת הגוש, אליסטר פנה למר נאווי אשר נטל אחריות והבטיח כי יטפל בנושא, לאורך התקופה הציג מצג לפיו חל עיכוב מטעמים בירוקרטיים והוא ממתין למסמכים. בנסיבות אלו ונוכח הצהרותיו של מר נאווי, התובע לא פנה בעצמו ללשכת רישום המקרקעין. למעשה עד חודש נובמבר 2007 מר נאווי פעל לפתרון הבעיה תוך שניסה להימנע מהגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות אלא שלא עלה בידו לשכנע את רשם המקרקעין שרישום 4711 אכן מצוי בגבולות חלקה 13 ומשכך, לא היה מנוס מהגשת הבקשה. בפועל, הסאגה נמשכה עד לחודש פברואר 2011. בתקופה זו לא ניתן היה לקדם את הליכי התכנון בנכס מהטעם שהמודד המחוזי לא הכיר בשיוכו של רישום 4711 לחלקה 13 ועד שלא הוסדרו הגבולות, לא ניתן היה לקבל קווי בניין. עו"ד אלון הבהיר כי לא ניתן היה לקבל קווי בניין אלא רק לאחר תיקון רישום השטח ואיחוד שלושת הרישומים לכדי יחידה אחת, תיקון שלא הצליח לבצע בעצמו אלא בסיוע הנתבע. הוגשה בקשה להיתר בשנת 2013, בחודש דצמבר 2015 הוחלט לאשרה בכפוף לתנאים מסוימים, אשר נמצאים בטיפולו של האדריכל מטעם התובע.

38.אליסטר, העיד בחקירה ראשית, כי התובע פנה אליו בסוף שנת 2006 לצורך הכנת מפת מדידה לנכס בתמיכה לבקשה להיתר בניה. על פניו, קיבל שלושה רישומים של שטחים המשויכים לחלקה 13 בפנקס השטרות. בתחילת עבודתו, פנה לנתבע וקיבל ממנו תכנית לצורכי רישום של המקרקעין, על יסודה הכין תשריט לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה לצורך איחוד הרישומים. דא עקא, בעירייה דרשו את אישורו של המודד המחוזי של המרכז למיפוי ישראל לכך ששלושת הרישומים מתייחסים לחלקה אחת כתנאי לדיון בבקשה. המודד המחוזי סירב לאשר את המפה בטענה שאינו יודע למקם מבחינה גיאוגרפית רישום אחד, אשר כונה במסמכים ב', ומאליו אינו יכול לאשר האם השטח משויך לחלקה 12 או חלקה 13. בנסיבות אלו, נדרש להכין תכנית לתיקון שטח וגבולות כתנאי לקבלת קווי בנין במקרקעין. לאחר שהעד עיין במפת גוש שומא ובתרשים שצורף למכרז, אשר הוצגו לפניו, חיווה דעתו המקצועית ולפיה, חטיבת קרקע אחת מאלה המרכיבים את המקרקעין, שמופיעה בתרשים בגדר חלקה 13, רשומה במפת הגוש שומא, תחת חלקה 12.

בחקירתו הנגדית, הבהיר העד שלא ניתן היה להוציא קווי בניין ללא ביצוע תיקון שטח וגבולות במקרקעין על דרך של שיוך שלושת הרישומים לחלקה 13. עוד הובהר, כי הזכויות במקרקעין היו רשומות על-שם המדינה והקושי היה נעוץ בהיבט התכנוני, בקושי לזהות פיזית את השטח ולמקמו בחלקה 13. בחקירתו החוזרת, הבהיר העד כי הגשת תצ"ר לצורך קווי בניין מהווה פרוצדורה שונה מהגשת בקשה לתיקון שטח וגבולות.

39.הגב' אבו צדקה, בפתח עדותה הבהירה כי "...לא הייתה לי מעורבות בתיק. אני מכירה אותו מכוח המסמכים בתיק" (עמוד 47, שורה 8), התצהיר הוכן על יסוד המסמכים בתיק הנתבע ללא כל ידיעה אישית.

40.המומחים מטעם בית-המשפט נחקרו אף הם על חוות-דעתם ועמדו על סברתם.

41.בסיום ישיבות ההוכחות הגישו הצדדים את סיכומיהם והתיק הובא לפניי למתן פסק-דין, כדלקמן.

דיון והכרעה

42.מעיון בטענות הצדדים ובראיות שהובאו, לרבות חוות-דעת המומחים, ובכלל זה המומחים מטעם בית-המשפט, עולה, כי השאלה האמיתית היחידה השנויה במחלוקת, לעניין אחריות הנתבע, נעוצה בסוגית אי-ההתאמה וקיומו של מצג שווא בתרשים. אכן, מקומה הגאומטרי של הסוגיה והמסגרת הנורמטיבית לדיון איננה בתחולת חוק המכר, אלא, בעיקרה, בדיני הנזיקין. אסביר.

43.התובע ביקש להטיל יהבו על חוק המכר בטענה לאי-התאמה בממכר לפי סעיף 11, אולם, לא נפל כל פגם במקרקעין שכן אין כל טענה לעניין המקרקעין שאיננו תואם את תיאורו במכרז מבחינת מיקומו, גודלו, איכותו, תכונותיו והזכויות על-פיו. הפגם בעסקת החכירה עניינו באי-ההתאמה בתרשים בקשר להופעת חלקיו של המקרקעין במפת גוש השומא ובמצג השווא ביחס לתיאור המקרקעין בתרשים כיחידת שטח אחת, היא חלקה 13, המורכבת משלוש חטיבות קרקע, זאת בניגוד למפת הגוש. כעולה ממפת הגוש שומא הרלוונטית, רישום של אחת מחטיבות הקרקע במפת הגוש, זו של רישום 4711 בספר 1015, מופיע תחת חלקה 12 ושלא כמו בתרשים. בשל הקושי למקם את הרישום בגדרי חלקה 13 בגוש 3061, בשים לב להיעדרה של מפה היסטורית ותיאורי גבולות שאינם ברורים, סירב המודד המחוזי ליתן הסכמתו לתצ"ר שהוכן לצורך קידום פעולות התכנון במקרקעין לפיו הרישום האמור נכלל בגדר חלקה 13. ודוקו, התובע לא טען לפגם בזכויותיו במקרקעין או לפגם בתכונותיו ועל פניו, מעיון בחומר הראיות בתיק, עולה, כי לאחר קבלת הסכמת המודד המחוזי, לא הייתה כל מניעה לפעול לאיחוד שלושת הרישומים המרכיבים את חלקי המקרקעין לכדי חלקה אחת - היא חלקה 13, בהתאם למצג הלכאורי במסמכי המכרז. בסופו של יום, ואין להתעלם מכך, הממכר בשלמותו נרשם בפנקס השטרות כיחידה נפרדת, אחת, בגדר חלקה 13 בגוש 3061 כפי שהוצג לתובע במסמכי המכרז ובהסכם החכירה והתובע יצא עם מבוקשו ולא נשמעה טענה מפיו לחסרונם של המקרקעין או פגם שנפל בהם.

44.סעיף 11 לחוק המכר יוצק תוכן למושג המשפטי "אי-התאמה" ומעגן את נסיבות אי-ההתאמה, ובין היתר, כנסיבות בהן נמסר חלק מהממכר; נכס שונה בסוגו או בתיאורו מהמוסכם; נכס חסר איכות או תכונות הנדרשות לשימוש בו בהתאם לתכלית ההסכם; נכס שאינו מתאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו לדגם שהוצג לקונה, זולת אם הוצג ללא אחריות להתאמה. המחוקק החיל את הוראותיו של חוק המכר גם על נכסי מקרקעין בשינויים המחויבים. "אי-התאמה" במקרקעין הוגדרה על-ידי בית-המשפט בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231 (1977), כאי-התאמה בין תיאור המקרקעין בהסכם לבין תכונותיו במציאות. עיון בפסיקה מלמד כי טענות לאי-התאמה בנכס מקרקעין נתקבלו בעיקר בנסיבות בהן זכויות הבניה בנכס נמצאו בהיקף פחות מהמתואר בהסכם המכר ובנסיבות בהן נתגלתה תביעת זכות של צד ג' במקרקעין - בשלמותם או בחלקם (שם; ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.02.2014); ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.2011); רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום, פ"ד נג(3) 516 (1999)). רוצה לומר: נגרע, או למצער מוטל בספק, שימוש הקבע של התובע בנכס המקרקעין ולא הוא המקרה שלפניי. בענייננו, דומה, כי ניתן להניח התאמה מלאה, מבחינה משפטית ועל-פי חוק המכר, בין תיאור המקרקעין במסמכי המכרז והסכם החכירה לבין מצבו בפועל. בנסיבות אלה, לא מצאתי מקום להידרש לדיון בעילת אי-התאמה בממכר לפי סעיף 11 לחוק המכר ודומה כי הדברים ברורים.

45.במקרה דנן, "הפגם" במקרקעין התמצה באי ההתאמה בין התרשים, לפיו שלושת חטיבות הקרקע מהוות יחדה אחת, היא חלקה 13, לבין מפת הגוש שומא, לפיה חטיבת קרקע אחת מופיעה תחת חלקה 12. נוכח האמור, נדרש היה לשכנע את המודד המחוזי להכיר ברישום 4711 בדף 1015 כחלק מחלקה 13, חרף רישומו הסותר במפת הגוש ולזהות את הרישום, פיזית בשטח, כחלק מחלקה 13, באמצעות מפת המדידה הקיימת, לרבות על דרך מיקום הרישום באמצעות תיאור גבולותיו (וראה בעניין: עדות השמאי יזרעאלי; עדות אליסטר ומכתביו, מוצגים ו' ו- יד'; מכתבה של האדריכלית נעמי רומן, מוצג יב/1; מכתבו של המודד המחוזי, מוצג יג/2).

46.משכך, הסוגיה העיקרית הדורשת ליבון והכרעה בענייננו מתמקדת בשאלה האם הוכחו יסודותיה של עוולת מצג שווא רשלני - בהינתן העובדה, כמפורט לעיל, כי אין מחלוקת של ממש בקיומה של אי-ההתאמה בתרשים, העומד בסתירה למפת הגוש שומא. משכך, נדרש לבחון את אחריותו של הנתבע למצג השווא; האם ניתן לייחס לתובע אשם כמי שרכש זכויות חכירה במקרקעין לא מוסדרים, בשים לב להתחייבויותיו לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס; ומה מידתו; מהי תקופת העיכוב עד לתיקון אי ההתאמה; ומהו שיעור הנזק.

47.דרך הילוכנו בפסק-הדין: תחילה נבחן את יסודותיה של עוולת מצג שווא רשלני. בהמשך נדון בשאלת אשמו התורם של התובע, לאחר מכן, נדון בסוגיית הנזק - נקבע את גובהו כפונקציה של תקופת העיכוב שבאחריות הנתבע, נבחן האם התובע פעל כדין ובאופן סביר להקטנת נזקו ונסיים בקביעת שיעור הפיצוי המתאים.

המסגרת הנורמטיבית

כללי

48.המשפט הישראלי הכיר במצג השווא, בתחילת שנות החמישים, בהמ' 106/54 ויינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח(3) 1317 (1954) (להלן – עניין ויינשטיין), אשר יונק חיותו מעוולת הרשלנות המעוגנת בסעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) (להלן – פקודת הנזיקין).

49.כידוע, כדי להטיל אחריות בעוולת הרשלנות יש לבחון את התקיימותם של ארבעה רכיבים – הראשון, קיומה של חובת זהירות; השני, הפרה של חובת הזהירות, קרי התרשלות; השלישי, קיומו של נזק; והרביעי, זיהוי קשר סיבתי – עובדתי ומשפטי – בין ההתנהגות העוולתית לבין הנזק (להרחבה, ראו: ע"א 3521/11 וגנר נ' עבדי פִסקה 6 לפסק דינו של השופט הנדל (22.6.2014) (להלן – עניין וגנר); להרחבה כללית ראו גם: ע"א 145/80 ועקנין‎ ‎נ' המועצה המקומית בית שמש, פ''ד לז(1) (1981) (להלן – עניין ועקנין); ישראל גלעד דיני נזיקין – גבולות האחריות 421 (כרך א, 2012)). באופן מסורתי, חובת הזהירות עיקרה בשאלה האם לאדם יש "...באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג" (סעיף 35 לפקודת הנזיקין). המבחן לקיומה של חובת זהירות הִנו "...מבחן החזות מראש של האדם הסביר בדבר התוצאה המזיקה, כלומר, מבחן הצפיות" (ע"פ 186/80 יערי נ' מדינת ישראל, פ"ד לה(1) 769, 776 (1980). כידוע, חובה זו פורשה זה מכבר כמכילה שני היבטים – חובת הזהירות המושגית, וחובת הזהירות הקונקרטית. הראשונה בוחנת האם מוטלת חובה על סוג מסוים של מזיקים כלפי סוג מסוים של ניזוקים ביחס לסוג מסוים של נזקים ולסוג מסוים של פעילות, ועניינה בקביעת היקף האחריות ברשלנות. החובה השנייה בוחנת את המקרה העומד לדיון ועיקרה, בשאלה האם בנסיבות המקרה, המזיק הספציפי צריך היה לצפות את קיומו של הסיכון הספציפי לניזוק הספציפי ביחס לפעילות הספציפית (ראו לדוגמא: עניין ועקנין; ע"א 4025/91 צבי נ' קרול, פ''ד נ(3) 784, פִסקה 8 לפסק דינו של הנשיא (בדימוס) א' ברק (1996); ע"א 6970/15 פלוני נ' בי"ח בני ציון (29.11.2017)).

מצג שווא רשלני

50.בית-המשפט הכיר בשורה של פסקי-דין בחובת זהירות מושגית של מי שמוסר מידע כלפי המסתמך עליו, בין אם מוסר המידע חייב למסור המידע, או שמתנדב למסור המידע או שמוסרו בתמורה 209/85 עיריית קריית-אתא נ' אילנקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190, 198 (1988); ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102 (1991); ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, פ"ד מו(5) 727 (1992); ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997), להלן – עניין זלסקי). עילת התביעה בשל מצג שווא רשלני מקורה בעוולת הרשלנות ומחייבת קיומה של חובת זהירות, הקיימת בכל מקום בו מוסר המידע צריך היה לצפות שמקבל המידע יסמוך ויפעל לפיו (ע"א 3862/04 ע.פ.ת נ' נקר (13.2.08); ע"א 666/09 בנק דיסקונט נ' מעריב (19.7.2011);ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובניו נ' מנהל מקרקעי ישראל (10.11.2009)). נקבע, לצורך הטלת אחריות בגין מצג שווא רשלני, כי יש להקים בנסיבות המקרה הספציפי חובת זהירות קונקרטית בע"א 666/09 בנק דיסקונט נ' מעריב (19.7.2011)). הפרת החובה או התרשלות, היינו מסירת מידע שמוסרה יכול היה לדעת בשקידה סבירה שאינו מבוסס (ע"א 790/81 American Microsystems Inc נ' אלביט מחשבים בע"מ, פ"ד לט(2) 785 (1985) (להלן – עניין אלביט)). כמו-כן, נדרש קיומו של קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק היינו: כי אותו אחר סמך ידו על המידע הרשלני שנמסר לו וכתוצאה מכך הוסב לו נזק.

51.הפסיקה הכירה באחריותם הרחבה של רשויות וגופים ציבוריים בגין מצג שווא רשלני שהציגו כלפי הציבור ככלל והאזרח בפרט (עניין זלסקי; ע"א 86/76 עמידר נ' אהרון, פ"ד לב(2) 337, 343 (1978) (להלן – פרשת עמידר); ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה, פ"ד מו(5) 727 (1992) (להלן – עניין קני בתים); ע"א 5302/93 מסד נ' לויט, פ"ד נא(4) 591 (1997); פרידמן וכהן חוזים (כרך א') 523 (1991); גבריאלה שלו, חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית (תש"ס), עמוד 194)). הובהר, כי מצג שווא רשלני יכול שיבוצע במעשה- מסירת מידע שגוי, או במחדל- מתן מידע חלקי, מקום שחלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה (ע"א 209/85 עירית קריית אתא נ' אילינקו בע"מ, פ"ד מב(1) 190 (1988) (להלן – עניין אילינקו)). אחריותה של הרשות הציבורית למצג שווא משתרעת על פני כל פרסום, בין אם בפרסום לציבור ובין אם במסירת מידע לפרט, לרבות בבירור מקדים בעל פה (ע"א 1540/97 ועדה מקומית לתכנון ובנייה חולון נ' רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נז(3) 374 (2003)). ובהקשר זה, נקבע כי מבקש מידע מרשות ציבורית רשאי להסתפק במידע שמסר לו הגורם המוסמך, ואין מצופה ממנו לערוך בנוסף בירור עצמאי (עניין אילנקו; ע"א 324/82 רוטברד נ' עירית בני ברק, פ"ד מה(4) 102 (1991)).

52.הנתבע, בהיותו רשות ציבורית, וכל שכן אורגן של המדינה האמון על ניהול מקרקעי ישראל, המפרסם מכרז לציבור במסגרתו מעמיד למכירה נכס מקרקעין, חב, אפוא חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי כל מציע שזכה במכרז, הן בקשר לעוולת הרשלנות והן במיוחד לעניין מצג שווא רשלני (עניין אילינקו; פרשת עמידר). עם זאת, הלכה מושרשת היא שלא כל טעות בשיקול הדעת היא רשלנות (ראו: ע"א 5586/03 ד'ר לארי פרימונט נ' פלוני (29.3.2007). בהקשר זה, יוטעם, כי על הרשות מוטלת חובת הגינות מוגברת ביחסיה עם הפרט, אשר יסודה בהשקפה המקובלת במשפטנו ולפיה, הרשות היא נאמן הציבור (ע"א 3541/98 די וורולי סיאני הנדסה (1990) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, נו(4) 145 (2002); עומר דקל, מכרזים, כרך א', תשס"ד- 2004, עמוד 478; ע"א 2413/06 מגדלי כספי רג'ואן ובנין בע"מ נ' המועצה המקומית לתכנון ובניה (10.11.2009); בג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר, אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב(1) 289 (1998)). משנמסר מידע, בין אם מכוח חובה על-פי דין ובין אם לאוו, על הרשות מוטלת החובה לנהוג בזהירות במסירת המידע ולספק מידע אמיתי ומהימן לאזרח והיא נושאת באחריות למידע אותו מוסרת לציבור וההנחה היא שהאזרח פועל על יסוד המידע שנמסר לו על-ידי הרשות (עניין אילינקו; פרשת עמידר; ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' ברוך רוטנברד, פ"ד מה(4) 102 (1991); עניין קני בתים; ע"א 3862/04 עיריית פתח תקווה נ' אורה נקר (13.2.2008)).

53.לצורך הוכחתה של עוולת מצג השווא הרשלני, נקבע כי נדרשת הסתמכות סבירה של הניזוק על המידע שנמסר לו, הגם שלא מצופה ממנו שיבצע הוא עצמו או באמצעות מי מטעמו בדיקת ביניים למידע זה בטרם יעשה בו שימוש. בע"א 4842/05‏ ‏גרניט הנדסה לתעשיה נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (12.8.2007) נפסק, כי אחריות בגין מצג שווא רשלני, בדומה לאחריות בעוולת התרמית, תוטל רק במקרה שבו התובע הסתמך על המצג של הנתבע. הודגש, כי : "...בהסתמך על הוראות סעיפים 35 ו- 36 לפקודת הנזיקין ועל האמור לעיל, כשבוחנים קיומה של עילה בשל התרשלות בהיצג רשלני במהלך משא ומתן, יש לבחון: האם הוכח היצג של עובדות; האם ההיצג לא היה מהימן, ובזהירות ושקידה ראויות היה על מציג העובדות לדעת, שההיצג אינו מבוסס; האם היה עליו לצפות, כי הצד האחר למשא ומתן יסתמך על דבריו ויפעל על פיהם, ואם יפעל כך עלול להיגרם נזק פיסי לגוף או לרכוש או נזק כלכלי לאחר; האם בפועל הסתמך האחר על ההיצג הרשלני וכתוצאה מכך נגרם לו נזק" (עניין אלביט, לעיל); ראו גם: ע"א 536/89 פז חברה לנפט בע"מ ואח' נ. לויטין, פ"ד מו(3) 617 (1992)).

54.עוד יוזכר הכלל הראייתי הבסיסי המקובל במשפט אזרחי בשיטתנו, לפיו עול ההוכחה רובץ על שכמו של התובע שכן המוציא מחברו עליו הראיה (ראו: אליהו הרנון דיני ראיות חלק ראשון, 187 (1970) ובתביעה לפי עוולת הרשלנות, כי על התובע הנטל להוכיח חובת זהירות, התרשלות ונזק, כן יש להצביע על קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין ההתרשלות לנזק ביניהם (ע"א 243/83 עיריית ירושלים נ' גורדון, פ"ד לט(1) (1985); עניין ועקנין; עניין זלסקי).

מן הכלל אל הפרט

55.כאמור אין ממש חולק בדבר קיומו של מצג עובדתי שגוי מצד הנתבע כלפי התובע, בתרשים, המהווה חלק ממסמכי המכרז. כעולה מהתרשים, הוצהר כי זה מבוסס על-פי מפת גוש שומא ולא כך הוא (ראו: עדות המודד אליסטר, לעיל). למעשה, הגנתו של הנתבע התמקדה באחריותו המלאה של התובע, בהתאם לתנאי המכרז, לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של המקרקעין שאינם מוסדרים ואף בהתחייבותו לעריכת התצ"ר לצורך קבלת קווי בניין, שלטענת הנתבע, עלולה להצריך במקרקעין מסוג זה, שאינם מוסדרים, לבצע הליך של תיקון גבולות ושטח. משכך, עלינו לבחון האם התרשל הנתבע בהעמדת המצג העובדתי השגוי בתרשים והאם ניתן היה בזהירות ובשקידה ראויה לגלות את אי ההתאמה טרם פרסום המכרז. יאמר מיד, שוכנעתי, כי התובע העמיד תשתית עובדתית מספקת לביסוס עילת תביעתו ולהוכחת טענתו, במידה הדרושה, למצג שווא רשלני, בתרשים.

56.מתפקידו המיוחד של הנתבע לעסוק בניהול ורישום קרקעות מדינת ישראל, לצורך זה אף הקים במשרדיו מחלקת מודדים ייעודית, ובתור שכזה עליו לשמור על רמת ידיעה מקצועית גבוהה בכל הנוגע למקרקעין ולמצבם המשפטי והרישומי. לכל מציע פוטנציאלי למכרז, הנתבע ייצג, לכאורה, ובאופן סביר, את הרשות השלטונית המוסמכת למסירת מידע אודות גבולות ושטח מקרקעי מדינת ישראל (ראה למשל-פרשת עמידר). למסמכי המכרז צורף תרשים אשר נערך על-ידי מחלקת המודדים של הנתבע והוטבע בה מפורשות כי הִנו מבוסס על מפת גוש שומה. אחריותו של התובע בהיותו רוכש, ועל יסוד התחייבויותיו במכרז לבדיקת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס אינה מאיינת את אחריותו של הנתבע להעמיד לכל מציע פוטנציאלי, שלא לומר לכל המעיין במכרז, מצג עובדתי מהימן.

57.אכן, בעניינה של רשות ציבורית המהווה זרוע של השלטון לניהול ורישום המקרקעין במדינת ישראל, חומר הראיות בתיק מלמד על מודעתו של הנתבע לבעייתיות בקביעת גודלם של המקרקעין הנובעת מהקושי למקם בפועל, בשטח, את רישום 4711 בגדרם של המקרקעין שהוצעו למכרז. עובר לפרסום המכרז הראשון וממש עד למועד פרסום המכרז נשוא תובענה זו, המנהל התלבט בגודלו של השטח שיוצע למכרז כפונקציה של שאלת שיוכו של רישום 4711 למקרקעין. ניכר, כי אף לשיטת הנתבע, כמפורט בהזמנת השמאות מהשמאי אפיק (מוצג כט'), לא ניתן היה למקם באופן ברור את המקרקעין ובהתאם, הרישום בספר הנכסים שונה מספר פעמים עד לרישומו האחרון של המקרקעין כבעלי שטח של 1060 מ"ר, כפי שפורסם בסופו של יום במכרז (מוצגים מח'-נ'; ראה בעניין זה אף את תצהירו של מר נאווי מיום 27.5.2004 במסגרת ה"פ (מחוזי י-ם) 3280/04, מוצג כח/1). על רקע האמור, הכנת תרשים, כביכול, בהתבסס על מפת גוש שומא, כאשר להווה ידוע כי אינו תואם את המפה, מגבשת את מעשה ההתרשלות. אני נכון ללכת לקראת הנתבע ולהניח כי ערך את מסמכי המכרז בתום-לב לאחר שפקידיו היו סמוכים ובטוחים כי בעיית רישום המקרקעין הוסדרה ואכן התרשים הוכן על-ידי מודדי הנתבע בהתבסס על מפת גוש שומא, אולם, לא זו הייתה המציאות, הנתבע נדרש ליתר זהירות בהתנהלותו והדבר מדבר בעד עצמו.

58.המידע שהציג הנתבע בתרשים, גם אם נעשה בתום לב, פגום ברשלנות של חוסר זהירות ובדיקת המצב לאשורו. הנתבע יכול וצריך היה לצפות שהתובע יסמוך על המידע השגוי בתרשים ויפעל לפיו ולכן אחראי הוא בנזיקין למצג השווא ולנזקים שנגרמו לתובע אשר הסתמך, הסתמכות סבירה, על המידע ופעל על-פיו.

59.כללו של דבר, הנני קובע כי הנתבע, הגם שלא הטעה בזדון או במתכוון את התובע, התרשל בשעה שהציג לתובע מצג שווא בתרשים בגינו ניתן היה להבין כי המקרקעין הגם שאינם מוסדרים ונרשמו בפנקסי המקרקעין בשלושה רישומים נפרדים, אלה מהווים על-פי תכנית המתאר ומפת גוש השומא הרלוונטית, יחידה אחת – היא חלקה 13; ומשכך, כל שיידרש התובע, בשלב הראשון, הוא להכין את התצ"ר לצורכי קווי בניין, על מנת להתחיל את הליכי התכנון והבניה במקרקעין, אותם לכאורה, ניתן יהיה לסיים בזמן סביר של 36 חודשים. על יסוד התרשים והיותו מבוסס לכאורה על מפת הגוש, יכול היה התובע להניח כי לא תהיה מניעה לקבל את הסכמת המודד המחוזי לתצ"ר שיוכן על-ידו, לצורך קידום פעולות התכנון במקרקעין, הסכמה הנחוצה על-פי הדין נוכח טיבם ומהותם של המקרקעין ולצורך נקיטת הליך של איחוד שלושת חטיבות הקרקע ליחידה רישומית אחת, פעולה הכרחית לשם קבלת היתר בנייה כדין. מעשה ההתרשלות נעוץ במצג השווא הנובע, בעיקרו, מהתרשים שצורף למכרז ואי-ההתאמה בעניין גבולות המקרקעין למפת הגוש באופן שגרם לעיכוב בקבלת אישור של המודד המחוזי לתצ"ר, עד למתן הסכמתו למתווה שהושג ביום 19.1.2009. בכך שצירף תרשים שגוי למסמכי המכרז, יצר הנתבע מצג שווא כלפי כל מציע פוטנציאלי ובכלל זה התובע, אשר הסתמך על מצג השווא, ואשר הסתמכותו, בנסיבות העניין על התרשים, בשל מהות ומיהות הנתבע, הינה סבירה. על יסוד כל האמור, הנני קובע כי היה על הנתבע היה לצפות כי התובע יסתמך על התרשים אשר צורף למסמכי המכרז ויציע את הצעתו ללא שערך בדיקה של מפת גוש-שומא. משצורף התרשים למסמכי המכרז ללא בדיקה סבירה מוקדמת עם מפת הגוש, בדיקה שהייתה מגלה את אי-ההתאמה בנקל, ומשלא ננקטו האמצעים הסבירים לתיקון התרשים והסרת אי-ההתאמה, הגם שניתן היה בקלות לעשות כן, התרשל הנתבע.

60.עם זאת, ייאמר מיד, מבלי לגרוע מאחריות הנתבע להיצג כוזב בתרשים, כי יש טעם רב בטענת הנתבע לאשם תורם מצד התובע בנסיבותיו הקונקרטיות של העניין. לדיון בסוגית חלקו של התובע בגרימת הנזק הנטען, ושיעורו, נעבור בסמוך.

אשם תורם

61.הגנת אשם תורם תכליתה לסייע להגשים תכליות של צדק, להשיג תוצאה ראויה וצודקת של ההליך (ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.2.2014) (להלן – פרשת עיני); ע"א 3912/90 Eximin S.A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993) (להלן – הלכת Eximin)); "...כך לדוגמה, כאשר התנהגותו של הנפגע תרמה באופן ישיר לנזקיו, יש בהגנת האשם התורם להביא לידי "חלוקת אחריות אופקית" בין הצדדים הנובעת מאחריות משותפת לאותם נזקים" (פרשת עיני). "בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, ראוי להתחשב במידת האשם שדבק בפעולותיו של כל אחד מהם, ויש להשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהתחשב במאפייניו של המקרה הנדון" (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210, 227-226 (1998)).

62.בענייננו, מבלי להקל באחריות הנתבע, נוכח מעמדו ומיהותו, התובע, כפי שהעיד על עצמו, הגיש את הצעתו למכרז על יסוד מסמכי המכרז וביקור פיזי במקרקעין בלבד, ללא שבדק ברשויות הרלוונטיות את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס ואף לא התייעץ עם מומחים מטעמו בנוגע להתקשרות (עמודים 26- 27 לפרוטוקול). זאת ועוד, ישנה משמעות רבה להתחייבויותיו של התובע במכרז, לרבות בהסכם החכירה, לבדיקת מצבם המשפטי והתכנוני של המקרקעין, במיוחד של מקרקעין לא מוסדרים ואחריותו לכל הפעולות המשפטיות הנדרשות, כמפורט בהסכם החכירה (סעיף 5). בעניין זה מקובלות עלי טענות הנתבע בסיכומיו בעניין אחריות התובע לערוך בדיקה מוקדמת באשר למקרקעין, בעיקר נוכח התחייבותו להכנת התצ"ר וקבלת אישור המודד המחוזי. בהקשר זה יפים דברי בית-המשפט:

"...כאשר שניים גרמו לנזק, אין זה הוגן ואין זה מוסרי שהאחד יישא במלוא נזקו של האחר. מדוע יזכה צד לחוזה בפיצוי מלא על נזק שנגרם גם עקב התנהגותו הטיפשית וחסרת תום הלב? יתר-על-כן, בחלוקת האחריות ביניהם יהיה כדי לעודד תום-לב או זהירות מצדם של שני הצדדים לעיסקה... אדם המעוניין לקדם את רצונו על-ידי נתינת עצמו בידי אחרים לשם הפקת רווח הדדי איננו מעוניין ליתן עצמו לשרירות לבו של האחר, כדי שזה יוכל מצד אחד לתרום להפרה ומצד שני לעמוד על קיום מלא של ההבטחה. בכך אין כל ערך מוסרי. גם הרצון ליצור קשרי אמון בין בני אדם אינו מצדיק תרומה של צד להפרת הבטחה ועמידה, למרות זאת, על קיומה המלא" (הלכת Eximin, עמוד 85).

63.לכאורה, הדעת נותנת כי בנסיבות רגילות היה מקום לקבוע אחריות משותפת בחלקים שווים של הצדדים. אך לא זה המקרה. בסופו של יום, התובע התקשר בעסקה עם גוף שלטוני, אשר מתוקף תפקידו מנהל את מקרקעי המדינה וחזקה שמחזיק במומחיות בתחום, וחב בחובת הגינות מוגברת כלפי האזרח ומפיו קיבל, בכתב, על גבי מסמכי המכרז עצמו, מידע המהווה מצג כוזב. אכן, התובע התרשל, במידה מסוימת, בהתנהלותו, בעצם הגשת ההצעה למכרז בתחום שאיננו מורגל בו, ללא שהתייעץ עם מומחים בתחום וללא שכיתת רגליו לרשויות המוסמכות על מנת לחקור ולהבין את התחייבויותיו על כל היקפיהן ומשמעותיהן. עם זאת, בשל מעמדו של הנתבע ומהותו של מצג השווא, משקל התרשלותו זו של התובע איננו קונקלוסיבי ואין בה כדי להכריע את הכף ולהסיר את אחריותו של הנתבע, כפי שהאחרון מבקש לטעון בסיכומיו. הדעת נותנת כי כל מציע סביר, במקומו של התובע, היה מסתמך, במידה ואפילו רבה, על התרשים שצירף הנתבע, במילים אחרות: על מצג השווא בגינו ניתן היה לסבור כי התרשים מתאר את גבולות המקרקעין, הגם שאינם מוסדרים. דא עקא, התובע לא העלה טעם מבורר שיש בו להקל במידת אחריותו ולהצדיק את התנהלותו, מדוע לא פעל על מנת לברר את כובד נטל התחייבויותיו במכרז, במובחן מאמיתות המידע שמסר הנתבע באשר לגבולות המקרקעין לפי מפת גוש שומא, שהרי אם היה דק פורתא בעניין הפרוצדורות שנדרשו ממנו לפי מסמכי המכרז לצורך קידום הליכי התכנון והבניה במקרקעין, ניתן לשער, בסבירות גבוהה, כי היה מיטיב לעמוד על טיבם של מקרקעין שאינם מוסדרים ועל אפשרות לאי-ההתאמה בין מפת גוש שומא לבין התרשים.

64.בנסיבות אלה, לאחר שנתתי דעתי לשיקולים הנוגעים בעניין, נסיבות המקרה, שיקולים של מדיניות ציבורית, מעמד הצדדים, מיהות ומהות, פערי הכוחות ונגישות למידע הרלוונטי לענייננו, ולאור חומר הראיות בתיק, הנני קובע כי יש לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 25%.

הוכחת הנזק הקשור סיבתית להתרשלות

65.מסגרת הדיון – על מנת לקבוע את שיעור הנזק שנגרם לתובע בשל אי ההתאמה שנגרמה עקב מצג שווא רשלני של הנתבע, בתרשים, עלינו לקבוע את משך העיכוב בקידום פעולות התכנון במקרקעין שנגרם בשל התרשלות הנתבע. לשם כך, יש לחדד ולקבוע את הגורם לעיכוב ועל יסוד הראיות, את פרק הזמן שחלף ממועד תחילת העיכוב ועד לסיומו. עם קביעת התקופה הרלוונטית, יש להידרש לטענה בדבר הקטנת הנזק, ולענייננו, לבחון את התנהגות התובע והתנהלותו בנוגע ליכולתו לפעול לסיום תקופת העיכוב באמצעים סבירים, במועד מוקדם יותר. בהקשר זה, מקובלת עלי הטענה כי קביעת תקופת העיכוב הינה קביעה משפטית על יסוד הראיות ותחולת הדין ואיננה עניין שבמומחיות, שהרי, אינני נדרש לקביעת פרק הזמן הדרוש, ככלל, לקידום פעולות תכנון במקרקעין, ככאלה, שלעניין זה יש משקל לסברות המומחים. עניינו שונה, הנני נדרש לקביעת ממצאים עובדתיים הקשורים באחריות הנתבע לתקופת העיכוב ודומה כי הדברים ברורים. עם סיום הדיון לעניין משך הזמן "נטו" של העיכוב שקשור סיבתית לנזק, יש לקבוע את גובה הנזק הישיר שנגרם בשל העיכוב. בעניין שיעורו, נדרש לסברות המומחים ועמדתם המקצועית. בהמשך, נעמוד על ראשי נזק נוספים ונסיים בשאלת ההוצאות.

יסוד הקשר הסיבתי

66.כללי – כידוע, בתביעה על-פי עוולת הרשלנות, לא די בכך שמזיק התרשל כדי לחייבו בפיצוי ניזוק, בהתאם לרישא של סעיף 64 לפקודת הנזיקין, על התובע להוכיח כי אשמו של הנתבע היה הסיבה לנזק. היינו, על התובע לקשור בין התנהגות הנתבע לבין התוצאה, כאשר יש להבחין בין סיבתיות עובדתית לבין סיבתיות משפטית (ע"א 23/61 סימון נ' מנשה, פ"ד יז 449 (1961)). לגבי קשר סיבתי משפטי, בעוולת הרשלנות, נהוג להשתמש במבחן הצפיות, אשר נחשב כ "...אחד המושגים המסתוריים והמורכבים ביותר בעוולת הרשלנות" (גיא שני ואמיר שמואלי משרתם של שני אדונים? מבחן הצפיות בעוולת הרשלנות, עיוני משפט לד 141, 142 (2011)). הצפיות רלוונטית הן לגבי הליך הגרימה והן לעניין סוג הנזק והיקפו. באשר להליך הגרימה, הדעה המקובלת היא, כי הצפיות הנדרשת אינה צפיות מדויקת של כל פרטי תהליך הגרימה, אלא צפיות של סוג התהליך ודי לחזות את ההתרחשות בקווים הכללים (ראו, לדוגמה, ע"א 576/81 בן-שמעון נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1, 9-8 (1984), להלן – עניין ברדה); ישראל גלעד הסיבתיות במשפט הנזיקין הישראלי – בחינה מחודשת, משפטים יד 15, 26 (1984)).

67.אשר למצג שווא רשלני – על התובע להוכיח קשר סיבתי בין מצג השווא לבין הנזק וכן עליו להוכיח שההסתמכות היא שגרמה לנזק (ע"א 5302/93 בנק מסד בע"מ נ' מרדכי לויט, פ"ד נא (4) 591 (1997)). אחריות בגין מצג שווא רשלני במסגרת עוולת הרשלנות תקום כאשר התובע הסתמך על המצג הרשלני באופן סביר, ועקב כך נגרם לו נזק (רע"א 8268/96‏ רייכרט נ' שמש, פ"ד נה(5) 276, 315 (2001); דנ"א 5712/01 ברזני נ' בזק, חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נז(6) 385, 439 (2003)). ליסוד הקשר הסיבתי שבין מצג השווא לבין הנזק שני היבטים: עובדתי ומשפטי. קשר סיבתי עובדתי משמעו כי מצג השווא הוא סיבה בלעדיה אין לנזק שנוצר לניזוק, ואלמלא המצג הרשלני הנזק היה נמנע (ע"א 610/94‏ בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי, בתפקידו כמפרק בנק צפון אמריקה, פִסקה 29 (11.5.2003)). בהיבט המשפטי, על הנזק להיות קשור סיבתית למצג השווא על-פי המבחנים המשפטיים שנקבעו בפסיקה: מבחן הצפיות; מבחן הסיכון; ומבחן השכל הישר (עניין ועקנין; עניין ברדה). עניינו של המבחן הראשון, הוא מבחן הצפיות, בשאלה האם המזיק, כאדם סביר, צריך היה לצפות כי התרשלותו תביא לנזקו של הניזוק. אם בהשתלשלות העניינים התערב גורם זר, ייבחן האם התערבותו של הגורם הזר הייתה בגדר הצפיות הסבירה או שמא התערבותו של אותו גורם זר ניתקה את הקשר הסיבתי (עניין ברדה, פִסקה 7). כך לעניין הקשר הסיבתי וכך בעניין גובה הנזק והסעד המבוקש.

68.זאת ועוד, סעיף 76(1) לפקודת הנזיקין מורה כי אדם יזכה בפיצוי רק בשל אותו נזק "שבא במישרין מעוולת הנתבע". הוראה זו תואמת את מושכלות היסוד בדיני הנזיקין, לפיה מטרת הפיצוי היא השבת מצבו של הניזוק לקדמותו. מכאן, שאדם לא יזכה בפיצוי בגין נזק שלא נשא בפועל, או לא הראה כי מתקיים קשר סיבתי בינו לבין המעשה הרשלני. במקרה של מצג שווא רשלני, נקבע בפסיקה כי מבחן הקשר הסיבתי בין ההתרשלות לנזק מגן על אינטרס ההסתמכות של הניזוק, אך אינו מאפשר פיצוי קיום בגין אובדן רווח שצפה הניזוק בהסתמך על מצג השווא (ע"א 4948/13 הרכבי נ' אבני (15.3.2015); להלן – עניין הרכבי). כפי שציין השופט ת' אור בעניין זלסקי:"...בדומה לעיקרון הכללי בדיני הנזיקין, אמת-המידה שאומצה לפיצוי בגין מצג שווא רשלני מתמקדת בפיצוי הניזוק, באופן שהוא יועמד במקום שהיה בו אלמלא נעשה כלפיו מצג השווא הרשלני. אמת-מידה זו אינה מגנה על מלוא אינטרס הציפיות של הנפגע. היא אינה באה להעמיד אותו במקום שהיה בו לו היה המצג אמיתי. היא מתמקדת בהגנה על אינטרס ההסתמכות" (שם, פִסקה 7; ראו גם: ע"א 3496/13 פלדום פיינגולד מתכות נ' ארנון גיצלטר (12.11.2015); רע"א 378/96 וינבלט נ' משה בורנשטיין בע"מ, פ"ד נד (3) 247, 261 (2000); ע"א 2273/11 אינג' בר יהודה בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (07.01.2013); ע"א 5460/94 הכס מפעלי מזון בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד (29.6.1997)). תכלית הפיצוי לבטח את הנפגע מפני ההפסדים שנגרמו לו עקב הסתמכותו של מצג השווא, ובגדרו נכללים, בין היתר, ההוצאות שהוציא הנפגע בקשר עם החוזה.

69.בענייננו, דומה שאין ולא יכול להיות חולק בדבר קיומו של קשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין מצג השווא לבין העיכוב בקידום פעולות התכנון במקרקעין, עיכוב שהסב לתובע את הנזק. מהראיות עולה כי המודד המחוזי שהסכמתו לתצ"ר נחוצה על-פי הדין, לקידום פעולות התכנון ורישום המקרקעין כיחידה אחת, לא אישר את התשריט שהכין נציג התובע (אליסטר), זאת בשל אי-ההתאמה (ראו, למשל: נספחים ו', יב1',יג1-2', יד'). משכך, עד להסרת התנגדותו של המודד המחוזי, לא ניתן היה להתקדם בפעולות התכנון והרישום של המקרקעין. לצורך קביעת תקופת העיכוב, יש להידרש למועד התנגדות המודד המחוזי לתשריט התצ"ר (נספח ו' - מכתב אליסטר מיום 22.2.0007). מסגרת הזמן הִנה עד להסרת התנגדות המודד המחוזי לקידום פעולות התכנון ורישום המקרקעין כיחידה נפרדת, זאת בגדר המתווה עליו הוסכם במהלך פגישה שהתקיימה ביום 19.1.2009ועל דרך הגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין ורישום המקרקעין כיחידה אחת. ממכתבו של עו"ד אלון מיום 5.5.2009 (נספח יט'), נטען (בסעיף 7 למכתב), עולה כי בעקבות הסיכום שגובש על דעת כל הגורמים הרלוונטיים, הכין התובע את התצ"ר המוסכם לצורך הגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות ורישום המקרקעין כיחידה נפרדת. יוטעם, כי נוכח התחייבות התובע במסמכי המכרז ובהסכם החכירה (סעיף 5) לבצע בעצמו ועל חשבונו את הפעולות הנחוצות בקשר למקרקעין, לרבות רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת, דומה שעם הסרת אי-ההתאמה על דרך של הסכמת המודד המחוזי לתצ"ר המוסכם שאיפשר את קידום פעולות הרישום והתכנון, נפתחה מחדש הדרך לפני התובע להשלים את שהתחייב לבצע על-פי ההסכם ומשכך, אין לזקוף לחובת הנתבע תקופה נוספת כפי שנטען.

70.ודוקו, התובע התחייב במסמכי המכרז לפעול לרישום המקרקעין כיחידה אחת, הכוללת את שלושת הרישומים. תקנות 64-65 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, קובעות כי לצורך פעולת איחוד במקרקעין נדרש להכין תצ"ר. בתקנות המדידות הוגדר תצ"ר כ"...תכנית המגדירה גבולות מקרקעין ושטחיהם ותשריט, כמשמעותו בפרק ד' בחוק התכנון והבנייה, המהווה חלק ממסמכיה, משמש לצורכי רישום בשיטת רישום זכויות קניין, או רישום ראשון, או רישום בשיטת השטרות". בנסיבות אלה, מקובלת עלי טענת הנתבע בסיכומיו (סעיפים 18-20) שמקום בו מתעורר ספק בעניין מקרקעין שאינם מוסדרים, שגבולותיהם אינם ברורים, ומתבקשת פעולת תכנון, אין אפשרות לסמן את קווי הבניין על התצ"ר, בטרם תוגש בקשה לתיקון שטח וגבולות, שממילא דרושה לצורך איחוד חלקות ליחידה אחת. מכאן, כי יש להגיש תצ"ר, העשוי לשמש במידת הצורך לבקשה לתיקון שטח וגבולות, כקבוע בתקנה 45 לתקנות המקרקעין, כפי שנדרש בענייננו, נוכח התחייבות התובע בהסכם החכירה לפעול לאיחוד הרישומים. לשון אחרת, במקום בו המקרקעין אינם מוסדרים ויש צורך בפעולת תכנון לאיחוד חלקות משנה, עשוי להתעורר צורך לתיקון גבולות החלקה המאוחדת, כפי שקרה במקרה דנן, שלאחר פעולת האיחוד, גדל שטח החלקה המאוחדת בכ-עשרה מטרים ( נספח כז').

71.הליך של תיקון שטח וגבולות מעוגן בסעיף 135א לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, ותכליתו להקנות זכות לבעל זכות במקרקע או ליועץ המשפטי לממשלה, לרבות נציגו, לבקש לתקן רישום של שטח או גבולותיו במקרקעין שאינם מוסדרים ונרשמו בפנקסי המקרקעין. על פי הקבוע בתקנה 45 לתקנות המקרקעין, תוגש הבקשה למפקח באמצעות רשם המקרקעין. אומנם, לכאורה, מדובר בשני הליכים שונים ושאינם, בהכרח, כרוכים זה בזה. האחד, עניינו בהיבט התכנוני שבמהותו - פעולת תכנון במקרקעין לצורכי איחוד חלקות והשני, עניינו ברישום הגבולות בהיבט הקנייני. עם זאת, נוכח התחייבויותיו הגורפות, המפורשות של התובע במסמכי המכרז ובהסכם החכירה, בעניין ביצוע כל הפעולות המשפטיות הכרוכות בהסדרת רישום המקרקעין כיחידה רישומית, אחת, הנני קובע, כי האחריות להגשת הבקשה לתיקון שטח וגבולות, ככול שנדרשה, הוטלה על התובע ומשכך, אין לזקוף לחובת הנתבע את פרק הזמן שנדרש להגשת הבקשה ולרישום המקרקעין כיחידה נפרדת, במסגרת תקופת העיכוב. לשון אחרת, משהושג המתווה על דעת המודד המחוזי והתובע פעל להשגת המסמכים הדרושים לבקשה לתיקון שטח וגבולות המקרקעין, כמפורט במכתב עו"ד אלון מיום 5.5.2009, היה על התובע לבצע את הפעולות המשפטיות הנדרשות להשלמת איחוד הרישומים לכדי יחידה אחת ובין היתר, להגיש את הבקשה לתיקון שטח וגבולות, כאמור. משלא הוכח כי הנתבע סיכל את ביצוע הפעולות הדרושות להשלמת תיקון השטח ורישום המקרקעין וכעולה מהראיות, שיתף פעולה עם התובע באופן סביר, אין לפרק הזמן שחלף ממועד המתווה המוסכם ועד לרישום המקרקעין כיחידה אחת, בשעה שהתובע בחר מטעמיו למסור את המשך הטיפול לנתבע, הגם שמחובתו היה לעשות כן, כדי להקים את אחריות הנתבע לתקופה האמורה. משבחר התובע להותיר את המשך הטיפול בהשלמת הפעולות המשפטיות על הנתבע, אין לו להלין על פרק הזמן שחלף עד להשלמת הרישום.

72.טוען התובע כי הנתבע הסכים לקחת על עצמו התחייבות להשלים את פעולת הרישום של המקרקעין כיחידה אחת ומשכך, יש לזקוף לחובתו את פרק הזמן שחלף עד להשלמת הרישום. טענה זו דינה להידחות. ראשית, התחייבותו הבסיסית המפורשת והמוחלטת של התובע לביצוע פעולות הרישום מעוגנת היטב בהסכם החכירה. שנית, הנתבע הבהיר יותר מפעם אחת, כי הסכמתו לסייע לתובע לבצע את פעולת הרישום הינה לפנים משורת הדין (נספחים כב' - כה') ואין בה כדי להטיל עליו את האחריות לביצועה. שלישית, התובע לא הניח תשתית ראייתית במידה הדרושה לטענה שלא ניתן היה להשלים את הרישום, אלא על-ידי הנתבע באמצעות נציגיו, בלבד. מהראיות עולה כי התובע נקט בפעולות שנות, המציא מסמכים וכתבי הסכמה של גורמים שונים, כדי לקדם את הליך תיקון שטח וגבולות המקרקעין, והגם שאלה נמסרו לנציג הנתבע להשלמת ההליך, אין בכך כדי להצביע על אחריות הנתבע לעשות כן. גם בעניין זה, מקובלות עלי טענות הנתבע בסיכומיו ואין צורך להוסיף עליהן. כללו של דבר, תקופת העיכוב הרלוונטית כתוצאה מאי-ההתאמה הינה ממועד התנגדות המודד המחוזי לאישור התצ"ר – 22.2.2007 ועד לגיבוש המתווה המוסכם, על דעת המודד המחוזי, להסדרת אי ההתאמה, ביום 19.1.2009, קרי: כ-23 חודשים. ממועד זה האחריות לפעול להגשת בקשה לתיקון שטח וגבולות ורישום המקרקעין כיחידה אחת, הינה של התובע ואין בהגשת הבקשה על ידי הנתבע כדי ללמד על אחריותו לעשות כן וממילא, אין להטיל עליו את האחריות לעיכוב עד להשלמת הרישום, כנטען. עם זאת, הדיון טרם הסתיים, שכן לטענת הנתבע, התובע לא פעל במהלך התקופה להקטנת נזקו ולעניין זה נדרש בסמוך.

73.חובת הקטנת הנזק זכתה לעיגון סטטוטורי מהוראת סעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 ומשם נשאבה על ידי הפסיקה לדיני הנזיקין (ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל, מחלקת עבודות ציבור, פ"ד נט(6) 1 (2005); ע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מה(4) 45 (1991)). השיקולים העומדים ביסוד עקרון הקטנת הנזק הם אותם השיקולים לכל דיני החיובים. על-פי עקרון זה, הנתבע אינו חייב בפיצויים בגין נזק שהיה התובע יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. נטל ההוכחה כי ניתן היה להקטין את הנזק מוטל על כתפי המפר (ע"א 1229/97 איי.אמ.איי – שיווק והשקעות בינלאומיים בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, נג(4) 657 (1999); ע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סוראקי, פ"ד מב(4) 811 (1989).

74.לטענת הנתבע, בסיכומיו (סעיפים 102- 105), התובע לא פעל כלל לפתרון העניין והסתפק בתזכורת, מעת לעת, ששלח, באמצעות בא-כוחו, למר נאווי, לצורך קידום הליך הרישום, כל זאת בשעה שקנויה לו סמכות על-פי דין להגיש בעצמו וללא סיוע הנתבע את הבקשה לתיקון רישום שטח וגבולות. עוד גרס הנתבע כי, למשך חודשים רבים, לאורך שנת 2008 התובע לא פנה כלל לנציג הנתבע, זאת במקום בו יכול היה להגיש את הבקשה בעצמו מבלי להידרש לסיועו של הנתבע. עוד נטען, כי זכותו של התובע לעמוד על אכיפתו של ההסכם כפופה לעקרון תום הלב, ובנסיבות בהן המשך קיום החוזה כרוך בעלויות הגוברות על הרווח הצפוי מאותו חוזה, הרי שהתובע חייב להקטין את נזקיו ומנוע מלעמוד על קיומו. נטען, כי לא ייתכן שהנתבע יחויב לפצות את התובע בסכום המגיע כמעט למלוא שווים של המקרקעין תוך שהתובע ישמור על זכויותיו בהן.

75.אכן, שוכנעתי, כי התובע יכול היה לקדם בעצמו ולזרז את פעולות התכנון במהלך התקופה הרלוונטית (למשל, פעולות שנעשו על ידי התובע כעולה ממכתב עו"ד אלון מיום 5.5.2009 – נספח יט'). זאת ועוד, מנספחי התובע עולה, כי אף שסבר כי על הנתבע "לפתור את הבעיה" הסתפק התובע במשלוח מכתבים בשלהי שנת 2007 ונמנע מכל פעולה נוספת במהלך 2008, הגם שלכאורה לא הייתה כל מניעה לנקוט בפעולות תכנון או אחרות כדי לקצר את משך העיכוב.

76.הינה כי כן, לנוכח התמשכות ההליכים, היה על התובע לקחת את המושכות לידיו ולהגיש את הבקשה לתיקון שטח וגבולות בכוחות עצמו, במועד מוקדם אף יותר ועובדה כי לאחר שמר נאווי הצליח בסופו של יום לקבל מהארכיון את המסמכים ההיסטוריים אודות הנכס, התובע, באמצעות מומחים מטעמו, הוא שהכין את התצ"ר המוסכם בתמיכה לבקשה לתיקון רישום השטח והגבולות ואף דאג לקבל את הסכמת הכנסייה הרוסית בהיותה בעלת הזכויות במקרקעין הגובלים. במבחן התוצאה הקושי נעוץ בתקופה הממושכת שחלפה ממועד גילוי אי ההתאמה ועד לגיבוש המתווה המוסכם, מבלי שהתובע פעל להגיש את הבקשה, כפי שהתחייב בהסכם החכירה, בעצמו או באמצעות גורמים מטעמו. מנספחי התובע עולה כי במשך תקופה ארוכה הסתפק התובע במשלוח מכתבים סתמיים למר נאווי שעל פיהם התבקש "לפתור את הבעיה" והגם שלכאורה לא נעשתה פעולה של ממש בעקבות דרישות התובע, זה ישב באפס מעשה ולא נקט בפעולות שיכול וצריך היה לעשות כדי לקדם את ענייניו. בנסיבות אלה, יש טעם בטענות הנתבע ויש הצדקה לקבוע כי התובע הפר, במידת מה, את חובתו להקטין את הנזק, באופן שניתן להניח כי היה בכוחו לצמצם את תקופת העיכוב תוך נקיטת אמצעים סבירים. במכלול השיקולים, נחה דעתי לזקוף לחובת התובע בגין מחדלו בהקטנת נזקו, תקופה של כ-עשרה חודשים. יוצא מהאמור שיש להעמיד את תקופת העיכוב "נטו" על 13 חודשים.

גובה הנזק

77. בעניין זה כל אחד מהצדדים, בסיכומיו, ביקש לאמץ את חוות-דעתם של המומחים מטעמו. לטענת התובע, התנהלותו של הנתבע מנעה הימנו ליהנות בתקופת העיכוב מפירות השימוש הנכס והסבה לו נזקים כמפורט בחוות-דעת המומחים מטעמו, השמאי עודד האושנר (להלן – השמאי האושנר) ורואה החשבון חנינא אפקלר (להלן – רואה החשבון אפקלר); כמו-כן, טען לנזק בגין עוגמת נפש ולהוצאות משפט בהליך שלפניי ובת"א 3521/09. השמאי האושנר, בחוות-דעתו, חישב את הפיצוי לפי דמי השכירות הראויים שניתן היה לקבל בגין הנכס במשך תקופת העיכוב. בחוות-דעתו המשלימה של השמאי האושנר, בעקבותיה אף תוקן כתב התביעה, נטען לחישוב הפיצוי על דרך של הערכת הצעתו של התובע למכרז בנסיבות מצג השווא ולפיה, היה מציע סכום הנמוך ב- 7% לכל שנת עיכוב מהמחיר שהציע בפועל. רואה החשבון אפקלר, בחוות-דעתו, גרס כי התובע נאלץ לשאת בעלויות מימון המורכבות ממימון אשראי ומחיוב במס בשל משיכת דיבידנד עקב בצורך להחזיר הלוואות. עוד לשיטתו, התובע חויב בריבית חריגה על-ידי הבנק, נוכח העובדה שלא עמד בהחזרי ההלוואות מחמת הפסדו מהנכס בתקופת העיכוב, בתקופה שבין 9.10.2013 ועד ליום 4.11.2014. אז הגיע להסדר חוב עם הבנק במסגרתו נאלץ למכור את מחצית זכויותיו במכס תמורת סך של 9 מיליון ₪.

78.לעומתו, הנתבע טען בסיכומיו לכפל פיצוי בראשי הנזק של עלויות המימון ואובדן התשואה בנכס ותמך יתדותיו בחוות-דעתם של המומחים מטעמו – השמאי אבי מנדלסון (השמאי מנדלסון) ורואה החשבון דני בר-און (להלן – רואה החשבון בר-און). השמאי מנדלסון, בחוות-דעתו, גרס רווח של התובע בעטיה של תקופת העיכוב בשל עליית מחירי הקרקע בשנים אלו וכראיה, לטענתו, התובע מכר מחצית מזכויותיו בסכום העולה על מחצית תמורתם לפי הצעתו במכרז. זאת ועוד, לטענתו, התובע שילם תמורת המקרקעין סכום נמוך ב- 7% ממחיר השוק, כך שניתן לטעון כי הצעתו שיקפה את מצבם התכנוני המהימן של המקרקעין. רואה החשבון בר-און, בחוות-דעתו, טען כי התביעה לפיצוי בגין הוצאות מימון שנבעו מהשקעה בנכס והפסד פירותי גם יחד מהווה למעשה כפל פיצוי. עוד לשיטת המומחה, חישוב הוצאות המימון על-ידי התובע מתעלם מהשינוי הגדול בשער הדולר, שעה שהתובע נטל הלוואות דולריות ופרע אותן במטבע שקלי. מעבר לכך, גרס המומחה, כי אין לחייב את הנתבע בפיצוי על הוצאות המימון של ההלוואות השקליות, שכן אין במסמכים שהציג התובע פירוט מספק בנוגע לתכליתן. כן, אין לחייב את הנתבע בתשלום פיצוי בגין תשלום המס על דיבידנד שמשך התובע, שהרי התובע בכל מקרה היה מחויב בתשלום מס במועד משיכתו. זאת ועוד, המשיך וגרס המומחה, התובע טען לפיצוי בגין אי עמידה בהלוואה שנטל בתקופה שלאחר תקופת העיכוב הנטענת.

79.הִנה כי-כן, בשים לב לפער המשמעותי בין חוות-דעת המומחים מטעם הצדדים, מיניתי מומחים מטעם בית-המשפט בתחום השמאות ובתחום ראיית החשבון. חוות-הדעת שהוגשה על-ידי מומחים מטעם בית-המשפט מקבלת מעמד מיוחד ועדיף. ככלל, בית-המשפט אשר מינה מומחה מטעמו סביר להניח כי יאמץ את ממצאיו אלא אם קיימים נימוקים כבדי משקל שלא לעשות כן. המומחה בבחינת יד ימינו של בית-המשפט, שיקוליו אובייקטיביים והִנו כפוף לכללי הצדק הטבעי. בהקשר זה נקבע בפסיקה לא אחת, כי חוות-דעת המומחה מביאה בפני בית-המשפט נתונים מקצועיים ומקיפים בתחום מומחיותו של המומחה והרי רק סביר לכן, כי בית-המשפט יאמצם כבסיס להכרעות הנדרשות על-ידו, וכדברי בית-המשפט:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם נראית לו סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך, כאמור, לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." (ע"א 1240,558/96 חב' שיכון עובדים נ' רוזנטל חנן ו - 32 אח', פ"ד נב(4) 563, 569-570; עוד ראה: ע"א 167/59 בורונובסקי נ` עירית תל-אביב-יפו, פ"ד יג 1234; ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ. מונטי רבי (31.12.1988)).

עם זאת, הסמכות האחרונה להכריע אם לקבל את חוות-הדעת או לדחותה נתונה לשופט היושב בדין, ובענייננו, מקובלות עליי חוות-דעתם של המומחים מטעם בית-המשפט, אשר נחקרו עליהן בבית-המשפט ועמדתם לא נסתרה, על-כן מצאתי מקום לקבלן.

80.השמאי יזרעאלי, בחוות-דעתו המקיפה, קבע בעקרונות הנזק כי עליית ערך המקרקעין איננה משפיעה על שיעורו של הפיצוי שכן מדובר בעליית ערך כללית הקשורה לעליית שוויו של שוק המקרקעין ללא כל קשר להפרות שבוצעו כלפי התובע. השמאי קבע לפי מומחיותיו שלוש חלופות לאומדן נזקי התובע בתקופת העיכוב: האחת, תשלום עודף אשר בוצע בעבור רכישת הזכויות בתוספת אובדן רווח יזמי דחוי בגין תשלום זה; השנייה, אובדן תשואה שנתית מקובלת במהלך תקופת העיכוב; השלישית, עלויות מימון עודפות. בריכוז כל הממצאים ובשקלול החלופות, קבע המומחה למיטב מומחיותו כי סביר לאמוד את נזקיו של התובע כתוצאה מהפגם ברישום אשר גרם לעיכוב בהליכי התכנון והבניה, ממועד קבלת הנכס ועד לריפוי הפגם, ובהתחשב בתקופת עיכוב של 41 חודשים, בגבולות 2.6 מיליון ₪ נכון למועד קבלת החזקה במקרקעין, קרי: 24.11.2006. ובתוספת ריבית והצמדה כדין מאותו מועד. צרף לכך, רואה החשבון בר-לב, בחוות-דעתו המפורטת, קבע כי פיצוי בגין עלויות המימון ופיצוי בגין הפסד מאי-שימוש בנכס מהווים כפל פיצוי ולפיכך, חישב המומחה את הפיצוי לפי עלויות המימון בלבד והעריכן, בתקופה מיום מסירת החזקה בנכס ועד למועד ריפוי הפגם, בסך של 2,587,299 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כדין.

81.הִנה כי-כן, המומחים מטעם בית-המשפט העריכו את סכום הפיצוי באופן העולה בקנה אחד והנני קובע, בהתאם לחוות-דעתו של רואה החשבון בר-און, אשר מקובלת עליי ואף נתמכת בחוות-דעתו של רואה החשבון מנדלסון מטעם הנתבע, ומתיישבת עם הגיונם של הדברים, כי יש בראשי הנזק הנטענים בכתב התביעה ובסיכומי התובע משום כפל פיצוי, בהתחשב בכך שתולדתם באי-שימוש בנכס והרי אם התובע יקבל פיצוי בגין אי השימוש בנכס יהא בכך כדי להשיב את המצב לקדמותו ואז, לכאורה, לא היה נדרש לו מימון עודף. בהתאם לעקרונות הפיצוי בעוולה של מצג שווא רשלני, אין לפצות את הניזוק על אובדן הרווח אילו היה המצג מהימן, כי אם להשיב את המצב לקדמותו בנסיבות בהן היה עומד לפניו מצג מהימן. יוצא מכך, כי החלופה הראויה לפיצוי הנפגע הִנה לפי החלופה הראשונה בחוות-דעתו של השמאי יזרעאלי ולפיה, נזקו של התובע עומד על 2,596,546 ₪, בתוספת ריבית והצמדה ומע"מ כדין, מיום 24.11.2006 ועד התשלום בפועל. מתוכם סך של 2,232,432 ₪ בגין תשלום עודף עבור המקרקעין נכון למועד רכישתם, בצירוף סך של 364,114 ₪ בגין רווח יזמי צפוי בשיעור של 20%, בהתאם למחקר לשכת השמאית 2002 מדדים להערכת מקרקעין, מחקר דלפי (ראה עדותו בבית-המשפט, עמוד 66 לפרוטוקול). חישוב קל מעלה כי יש לקבוע על פי סברת השמאי יזרעאלי פיצוי חודשי של 63,000 ₪. בסיכומו של עניין, הנני קובע, בהתאם לחוות-דעת המומחים מטעם בית-המשפט, באופן יחסי לתקופת העיכוב שקבעתי, של 13 חודשים, ועל-פי סברתו של השמאי יזרעאלי בהתייחסותו לשאלות הצדדים מיום 8.3.2017, כי הנזקים שנגרמו לתובע בשל מצג השווא הרשלני נאמדים בסך של 823,295 ₪, נכון למועד מסירת החזקה במקרקעין. לאור האמור, בהתחשב באשמו התורם של התובע, כפי שקבעתי לעיל, הנני, קובע כי על הנתבע לפצות את התובע, בגין נזקיו הממוניים, בסך של 617,471 ₪. בתוספת ריבית והצמדה כדין עד למתן פסק הדין, יעמוד סכום הפיצוי בסך של 917,056 ₪.

82.באשר לנזק הלא ממוני, אכן "...קביעת הפיצוי בגין נזק לא ממוני קשה היא. הן בשל הקושי האינטלקטואלי שביסוד ראש נזק זה, הן בשל הקושי להעריך בערכים כספיים את שיעורו של נזק מסוג זה... בה בעת, העקרון של החזרת המצב לקדמותו, חולש גם על ראש נזק זה ומחייב, על כן, פיצוי הולם בגינו" (ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 193, פִסקה 22 (2005)). לפיכך, לאחר שנתתי דעתי לשיקולים הנוגעים בעניין, התחשבתי בתקופת העיכוב "נטו" שבאחריות הנתבע, חלקו של התובע בגרימת הנזק, התנהלותו במהלך כל התקופה הרלוונטית להקטנת נזקו, ומנגד, עוגמת הנפש והטרדה שנגרמה לו עד לתיקון אי ההתאמה, מצאתי לפסוק לתובע פיצוי בגין הנזק הלא ממוני, משוערך למועד מתן פסק הדין, בסך של 40,000 ₪.

סוף דבר

83.בסיכומו של עניין, הנני קובע כי על הנתבע לפצות את התובע בגין נזקיו הממוניים, אשר נגרמו בעטיו של מצג השווא הרשלני במסמכי המכרז, בסך של 917,056 ₪. כמו-כן, בגין הנזק הלא ממוני, ישלם הנתבע פיצוי לתובע בסך של 40,000 ₪. סכום הפיצוי הכולל יעמוד על סך של 957,056 ₪ בתוספת ריבית והצמדה ממועד פסק הדין ועד לתשלומם בפועל.

84.לאור סכום פסק הדין, המהווה פחות מ-10% מסכום התביעה, מורכבות הדיון, התנהלות הצדדים, היקף הראיות בתיק, קבלת רק מקצת מטענות התובע, ובהתחשב בהליכים שהתנהלו במסגרת ת"א 3521/0, שלא ממש נדרשו, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 50,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 60,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין.

הסכומים יישאו ריבית והצמדה ממועד פסק הדין ועד לתשלומם בפועל.

המזכירות תמסור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ד' טבת תשע"ט, 12 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.