סבג נ' רביע ואח'

עסקינן בתביעה כספית על סך של 1,657,000 ₪, שיסודה בעסקת מכר דירה, ללא היתר בנייה.

1. התובע, מר יגאל סבג (להלן: "התובע" ו/או "סבג") הינו בעל זכויות חכירה בדירה ברח' עין הקורא 10 בתל-אביב (להלן: "הדירה"). את הזכויות בדירה רכש בשנת 2008 מגב' אסתר רביע שהינה נתבעת 1 (להלן: "הנתבעת" ו/או "הגב' רביע"). המדובר בדירה בת 2.5 חדרים הממוקמת בקומת גג של הבניין במתחם התחנה המרכזית הישנה, בתל-אביב.

    

   הנתבעת הייתה בעלת זכויות החכירה והחזקה בדירה, ובתאריך 16.06.2008 נחתם הסכם מכר בין התובע לבין הנתבעת (להלן: "הסכם המכר").

    

   עו"ד אבידן ארביב, הנתבע 2 (להלן :"עו"ד ארביב" ו/או "הנתבע"), הינו עורך דין במקצועו, אשר ייצג את שני הצדדים בהסכם המכר.

    

2. בהתאם להסכם המכר, התחייב התובע לשלם לנתבעת סך של 700,000 ₪ עבור הדירה, בהתאם לסכומים ולמועדים כדלקמן:

    

   סך של 70,000 ₪ במזומן ביום חתימת ההסכם.

   סך של 600,000 ₪ בצ'ק בנקאי או במזומן לא יאוחר מיום 01.10.08.

   היתרה בסך של 30,000 ₪ בצ'ק בנקאי או במזומן במועד המסירה כנגד מסירת החזקה בדירה.

    

3. לשלם השלמת התמונה, ביום 06.10.2008 שכר התובע את האדריכלית איריס פולדיאן (להלן: "האדריכלית"). לשיטת התובע, ביקש לקבל היתר על מנת לשפץ את הגג, ובמסגרת הבדיקות גילה כי רכש דירה ללא היתר בניה.

    

4. אין חולק שביום 10.10.2008 העביר התובע לנתבעת סך של 567,000 ₪, 17 ימים לאחר שנודע לו כי לדירה אין היתר בניה.

    

5. על מנת שלא נמצא חסרים, התובע מציין כי השכיר את הדירה, ובשכר הדירה שקיבל שילם את המשכנתא שנטל בגין רכישת הדירה.

    

6. לטענת התובע, הנתבעת פעלה בחוסר תום לב ברמאות ובעורמה כאשר הציגה את הדירה כדירה בהיתר בניה. כמו כן, את העסקה העבירה לעורך דין מטעמה שייצג אותה ואת התובע. לפיכך, הנתבעת הפרה את החובה המוטלת עליה לנהל משא ומתן בתום לב.

    

   בנוגע לנתבע – עו"ד ארביב, לא הסביר לתובע את מכלול הסיכונים והסיכויים שבעסקה - לא הציג בפניו את המשמעות של העדר היתר בניה, ולפיכך - הפר את חובותיו של עורך דין כלפי לקוח. יודגש, מדובר בעסקת מקרקעין, וחלה על עורך דין חובה מוגברת. משהנתבע לא פעל כפי שמצופה מעורך דין סביר לפעול, אזי - התרשל בטיפולו בעסקה, בכך שלא גילה זהירות ומיומנות מקצועית בייצוג התובע.

    

7. מנגד, טוענת הנתבעת שהמדובר בתביעה מקוממת, המבוססת על טענות שקר וכזב, תוך ניסיון להוציא מהנתבעת כספים במרמה, ותוך הטעיה של בית המשפט. לשיטתה, נחתם הסכם בין הצדדים, שבמסגרתו הצהיר התובע כי ראה ובדק את הדירה, את מצבה התכנוני, ומצא את הדירה מתאימה לצרכיו. התובע ידע על מצבה התכנוני של הדירה, ולא נסתר מעיניו דבר.

    

   הנתבע מטעמו מציין, כי התובע סוחר נדל"ן מנוסה וממולח, לא רק כשקיבל על עצמו לבדוק בעצמו, או באמצעות בעלי מקצוע מטעמו את מצב הרישוי והתכנוני של הדירה, אלא גם ידע, טרם רכישת הדירה את נתוני הדירה. הנתבע מדגיש, כי הסכים לייצג את התובע בעסקה זו, עת הודיע לתובע מפורשות כי את בדיקת המצב התכנוני והרישוי של הדירה יבצע התובע עצמו. התובע קיבל על עצמו תנאי זה.

    

   לפיכך, סבורים הנתבעים כי אין מקום לחייב את מי מהם, ויש לדחות את התביעה.

    

8. בתיק זה הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, הונחו בפני חוות דעת, נשמעו העדויות, והוגשו הראיות.

   מטעם התובע העיד השמאי גיל אלקן (להלן: "השמאי אלקן"), מר איל אייזנברג, נותן שירותי אדריכלות (להלן: "מר אייזנברג") וכן התובע בעצמו. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת, בתה של הנתבעת – קרן (להלן: "קרן"), הנתבע, והשמאי שי חזן (להלן :"השמאי חזן").

    

9. אין חולק, כי התובע רכש את הדירה מהנתבעת בהתאם להסכם המכר, ועו"ד ארביב ייצג את שני הצדדים בעסקה. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלות המרכזיות - האם הנתבעת גילתה לתובע כי לדירה אין היתר בניה, אם לאו, וכן נשאלת השאלה האם עו"ד ארביב התרשל במילוי תפקידו כלפי התובע, בכך שלא בדק את מצבה התכנוני והרישוי של הדירה, או שמא הוא פטור מכל אחריות. 

    

   ככל שיקבע כי אחד מהצדדים התרשל כלפי התובע, או שלא פעל בתום לב , מתעוררת השאלה מהו הנזק והפיצוי הראוי בענייננו, אם בכלל.

    

   תמצית טענות התובע:

    

10. התובע רכש דירה להשקעה, ואין לו כל ידע בנדל"ן, הידע של התובע התמצה בכך שהוא צריך לקבל נכס "נקי".

     

11. נוכח העובדה כי הדירה נבנתה בשני שלבים, והגג היה מאסבסט מתפורר רצה לדעת האם יש צווי הריסה או הליכים כנגד הדירה, והאם יוכל לקבל אישור עירייה להעברה בטאבו. שני נושאים אלה, נראו בעיניו בעייתיים, ועל כן ערך את הבדיקות בנושאים אלה. אולם, לא בדק, לפני חתימת החוזה, האם יש או אין היתר לדירה, מאחר ונושא זה לא היה על הפרק, וגם לא הודרך לבדוק זאת על ידי עו"ד ארביב.

     

12. המסקנה המתבקשת מהעדויות והראיות, הינה כי הנתבעת ביקשה למכור את הדירה באופן נואש, והיא לא בחלה בשום שקר כדי לשכנע את התובע לקנות את הדירה. לא נאמר לתובע שאין היתר לדירה, הוא גילה זאת בעצמו בעקבות פעולות מאוחרות לצורך הכשרת הגג, הרבה לאחר חתימת החוזה. כשגילה התובע כי אין לדירה היתר, התייעץ עם עו"ד ארביב אשר זה האחרון דאג לשמר את העסקה, אמר לו כי אין בעיה, מאחר והדירה רשומה בטאבו, והסביר שכמו שהתובע יוכל לרשום על שמו את הדירה, כך יוכל להעבירה לאחרים. יוצא אפוא, כי עו"ד ארביב שכנע את התובע שמדובר בפגם קטן, שבגינו לא כדאי לבטל את העסקה.

     

13. כתוצאה מרכישת דירה ללא היתר, אי אפשר אפילו לקבל היתר להחלפת גג אסבסט בגג בטוח בדירה. שום בנק לא יתן משכנתא, ויש פגיעה משמעותית בשווי הדירה. מה גם, ההוצאות להכשרת הדירה כבדות ביותר, לנוכח חריגות הבניה העצומות בבניין עצמו.

     

    התובע תמך את תביעתו בחוות דעת השמאי אלקן, אשר קבע ירידת ערך לדירה בהעדר היתר, בשווי של 730,000 ₪. הגם, שהשמאי קבע כי המחיר ששולם עבור הדירה היה המחיר הנכון לדירה עם היתר בניה מלא בשנת 2008.

     

    התובע תמך את תביעתו גם בחוות דעת של הנדסאי אדריכלות, מר אייזנברג, שהעריך את ההוצאות להכשרת הדירה בהכשרת הבניין כולו בסכום של למעלה מ- 1,250,000 ₪.

     

    עולה אם כן, שההוצאות לתיקון העוולה עולות בהרבה ממחיר העסקה המקורי. אשר על כן, המעוול צריך להביא בחשבון את היקף הנזקים אשר לא צפה מראש, ויש לאמץ את דוקטרינת ה"גולגולת הדקה".

     

    עו"ד ארביב הגיש מטעמו חוות דעת שמאית נגדית, אך בחר שלא להתמודד עם עלויות ההכשרה של הבניין, ולא להתמודד עם ירידת הערך של הדירה. הנתבעת בחרה שלא להציג כלל שמאות נגדית. יש להסיק כי השמאות של התובע בגין שאלת הנזק, הן ריאליות. יש לדחות את הטענה שהוצגה מטעם שמאי הנתבע, כי בעוד 5 שנים יהיה בבניין תמ"א 38 (2) ושבמסגרת זו התובע יתעשר. יובהר, עד היום לא נעשה דבר בעניין תמ"א 38 בבניין, ואף אין שום תהליך.

     

14. עו"ד ארביב טוען כי התובע פטר אותו מבדיקת היתר הבניה של הדירה. אולם, עו"ד ארביב לא עשה גם בדיקה אלמנטרית, כמו בדיקת היקף החכירה של הממכר. כמו כן, בסעיף 23 לתצהירו הוא כותב שהבניין הוא בית משותף, וכי לנכס מוצמד גג. יודגש, הבניין לא בית משותף ולא הוצמד לדירה גג כלשהו.

     

    עו"ד ארביב טוען, שלא ידע שאין היתר בניה לדירה, וזאת בניגוד לתצהירם של הנתבעת ובתה. הגם, שעו"ד ארביב לא ידע ליישב את הסתירה בטענתו - שמחד לא ידע שאין היתר בניה לדירה עד לקבלת התביעה, ומאידך שבסעיף 6.3 לחוזה, על הקונה לטפל בהיתרים.

     

    יש לקבל את גרסת התובע, שסעיף 6.3 התייחס נקודתית להחלפת גג האסבסט. אין לקבל את טענתו של עו"ד ארביב שנושא בדיקת היתר הבניה הייתה באחריותו של התובע. עו"ד ארביב ערך שני זיכרונות דברים וחוזה אחד, ולא טרח לגבות את ה"פטור" הנטען בשום מסמך כתוב. לא זאת אף זאת, גם לאחר שידע שהתובע ובתה של הנתבעת ביקרו בעירייה, לא וידא ולא דרש בסיום הביקור את האישורים הפורמאליים המצביעים על מצבה של הדירה, ולא צרפם לחוזה שערך.

     

15. עו"ד ארביב אמר לכל אורך עדותו, כי התובע רצה לעשות תמ"א 38, אולם לא צלח בגרסתו זו.

     

16. מהאמור עולה, כי עו"ד ארביב לא הרים את נטל השכנוע, ולא שכנע כי התובע פטר אותו מבדיקת היתר הבניה. עו"ד ארביב לא ציין בהסכם המכר דבר בנוגע להיתר הבניה.

    עו"ד ארביב ייצג בעסקה את שני הצדדים בעסקה, ומעדותו ומכתב הגנתו עולה כי בפועל לא עשה שום בדיקה. בהסכם המכר, עו"ד ארביב ניסח הצהרות המנוגדות לגרסת הנתבעת, כך שכתב שהמוכר מצהיר שכל זכויותיו בנכס נקיות מכל פגם משפטי, והדבר מנוגד למה שאומרת הנתבעת.

     

    עו"ד שמייצג שני צדדים צריך להיות זהיר הרבה יותר.

     

17. הועלתה טענה לנזק ראייתי, הואיל והתובע הגיש תביעתו סמוך לתאריך התיישנות התביעה, אולם לא הובאה מטעם הנתבעים כל ראיה לקיום נזק ראייתי.

     

    בתמצית טענות הנתבעת:

     

18. בבסיס המחלוקת בין התובע לבין הנתבעת מצויה טענתו של התובע שנאמר לו על ידי הנתבעת ובתה שיש היתר בניה לדירה, טענה שהוכחשה בתוקף על ידי הנתבעת.

     

    קיימת מחלוקת עובדתית מרכזית - האם ידע התובע כי לדירה אין היתר, ואם לאו.

     

19. לשיטת הנתבעת, ידע התובע שהדירה אינה בנויה על פי היתר, וגרסתו לפיה הופתע לגלות שלדירה אין היתר, אינה אמת.

     

    על פי נוסח ההסכם - בסעיף 3.3 הצהיר התובע ואישר כי ראה ובדק את הדירה היטב, לרבות מצבה התכונני, ומצא את הדירה מתאימה לצרכיו. התובע הודה כי טרם חתימת ההסכם ביקר במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב, ואף טען כי היה לו חשוב לבדוק האם תוספת הבניה נבנתה באישור. עולה אם כן, כי עוד טרם חתימת ההסכם לתובע הייתה ידיעה מלאה כי אין בתיק העיריה היתר, לכל הפחות בנוגע לתוספת הבניה.

     

    כמו כן, בסעיף 6.3 להסכם, התחייב התובע לשאת בעלויות היתרי הבניה והרישוי, ואף אישר בחקירתו שקרא את ההסכם, והעיר הערות לאחר שקיבל לעיונו את הטיוטה. התובע צרף את הטיוטה, עם הערותיו, וניתן ללמוד מכך כי התובע עשה הפרדה מוחלטת בין האחריות להוצאת האישור לעירייה, הדרוש להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, שהינה מוטלת על הנתבעת, לבין אחריות להוצאת היתר בניה ורישוי המוטל על התובע. ואכן, אלמלא ידע התובע שלדירה אין היתר בניה, הרי שלא יעלה על הדעת שהתובע, כרוכש, ייטול על עצמו, ביודעין, אחריות להוצאת היתר בניה ורישוי.

     

    התובע ידע על הבעייתיות שבדירה, והדבר לא תפס אותו בהפתעה. היה מצופה מאדם שרוכש דירה, ומגלה כי אין היתר בניה לדירה, שיפנה אל הנתבעת, סמוך לאחר שהדבר נודע לו. שתיקתו של התובע במשך 7 שנים היא הראיה כי הגרסה שבחר התובע אינה גרסת אמת.

20. התובע העביר לנתבעת סך של 567,000 ₪ ביום 10.10.2008, קרי 17 ימים לאחר שנודע לו כי לדירה אין היתר בניה. כלומר, התובע העביר לנתבעת את מלוא התמורה החוזית ללא כל התניה.

     

    התובע שכר ביום 06.10.2008 את שירותי האדריכלית, שבועיים לאחר שנודע לו שלדירה אין היתר בניה, וצוין במפורש: "טיפול בהיתר בניה עד לקבלתו" (נ/4). עולה אם כן, כי התובע שכר בעצמו את האדריכלית על מנת שתטפל בעבור היתר בניה, והדבר מעיד שהתובע ידע שאין היתר לדירה. טענת התובע, כי דובר רק בהכשרת הגג, צריכה להידחות.

     

21. המדובר בתובע, אשר טרם התקשר בעסקה עם הנתבעת, היו בבעלותו דירות נוספות. התובע בחר להתקשר בזיכרון דברים עם הנתבעת, והודה כי בחר לבצע את הבדיקות בעצמו, דבר המעיד על ניסיונו וכישוריו.

     

22. גרסתו של התובע אינה אמינה ורצופה סתירות. הנתבעת ובתה העידו, כי למדו מהתובע שהוא רוכש את הדירה מתוך כוונה לקדם בבניין תמ"א 38, ומטעם זה התקשר עם הנתבעת בהסכם, ביודעין כי לדירה אין היתר בניה. מוצג נ/2, הינו הסכם בין התובע והנתבעת המזכה את הנתבעת בתמורה של 20,000 ₪ אם תסייע בידי התובע להשיג את חתימת השכנים לשם קבלת היתר בהתאם לתמ"א 38. מוצג נ/2 נחתם כהסכם נפרד, על פי הנחייתו של התובע, וכן לא ניתן להתעלם מ-נ/3 שהינו טופס בקשה למידע, שנרשם תחת הכותרת "תוכן הבקשה", גם בכותרת נרשם זכויות בניה לפי תמ"א 38 בתמורה לחיזוק הבניין.

     

23. ועוד, עולות סתירות בגרסאותיו של התובע – למשל בסעיף 9 לתצהירו טוען התובע, כי נאמר לו שיש היתר בניה לדירה, ואילו בחקירתו הנגדית אימץ גרסה חדשה : "לא דיברנו על הדבר הזה...". כמו כן, כשנשאל האם מדד את הדירה השיב שלא מדד, אולם בסעיף 9 בתצהירו העיד, כי ערך מדידה.

     

24. מהאמור, עולה כי התובע ידע שלדירה אין היתר בניה עוד טרם חתימת ההסכם, לתובע הייתה ידיעה מלאה על מצבה התכנוני של הדירה. הדבר תאם את תכניותיו, מכיוון שרצה להוביל בניה על פי תמ"א 38, ובכך להשביח את הנכס ולהכשירו.

     

    למעלה מכך, לתובע לא נגרם כל נזק, ההפך הוא הנכון, כל המומחים העידו שניתן לעשות תמ"א 38 בבניין. הגם, שהסכום הנתבע מקומם, וחסר פרופורציות, בשים לב כי לפחות 5 דירות מכלל הבניין בנויות ללא היתר, ואין להשית את הסכום כולו על הנתבעת.

     

     

     

     

    בתמצית טענות הנתבע:

     

25. התובע אינו יכול לאחוז בחבל בשתי קצוותיו – מחד, טוען שהנתבעת פעלה בחוסר תום לב כשהציגה קיומו של היתר בניה לדירה, ושהנתבע שיתף פעולה עם הנתבעת. ובאותה נשימה, טוען כי הנתבע התרשל שעה שלא בדק את תיק הבניין, ולא עדכן את התובע כי אין היתר בניה לדירה.

     

26. הוכח, שהתובע התחייב לבדוק, את מצבה התכנוני של הדירה. התובע ידע את המצב לאשורו, בטרם עריכת הסכם המכר, ובוודאי בטרם העביר 81% מהתמורה. התובע התחייב לשאת בעלויות הכרוכות בהסדרת היתר בניה ורישוי, לא עדכן את הנתבע כי אין היתר בניה לדירה, ובוודאי שלא יידע את הנתבע כי ניתן להסדיר את היתר הבניה רק עם הסדרה לכל הבניין. לא זאת אף זאת, התובע לא ביקש לבטל את ההסכם המכר, אלא בחר להגיש תביעה הזויה.

     

    התובע לא הוכיח שהנתבע אמר לו שיש היתר בניה לדירה. נהפוך הוא, בעת עריכת ההסכם, ידע הנתבע כי היתר הבניה לדירה אינו תואם את המצב בפועל, ולפיכך, התחייב התובע לבצע את הבדיקות בעצמו. לא הוכח כי עו"ד ארביב ידע שלדירה אין היתר בניה, ו/או שיכול היה לדעת שעל מנת להסדיר היתר בניה לדירה, יש להסדיר את כל החריגות ביתר הדירות והחנויות בבניין.

     

27. הוכח, שרק לאחר זיכרון הדברים השני ביקש התובע שהנתבע ייצג גם אותו במסגרת החתימה על הסכם המכר. התובע קיבל על עצמו את התנאי שהציג לו הנתבע, לפיו - התובע יבצע בדיקה מטעמו בטאבו ובעירית תל אביב. הדבר מצא ביטויו בהערותיו של התובע, בטיוטת הסכם המכר ובהסכם המכר עצמו, שם הפריד בין האחריות להוצאת אישור העיריה הדרוש להעברת הזכויות בטאבו על שמו, המוטלת על המוכרת, לבין האחריות המוטלת על התובע להוצאת היתר בניה.

     

    יודגש, בסעיף 3.3 להסכם המכר, הצהיר התובע כי ראה ובדק היטב את הדירה על כל המשתמע מכך, לפיכך - מושתק מלהעלות כל טענה בעניין מצבה של הדירה.

     

    בסעיף 6.3 להסכם המכר, לקח על עצמו התובע להסדיר את היתר הבנייה. סעיף זה אינו סעיף סטנדרטי, שהקונה מתחייב לשאת בעלויות היתר בניה. המדובר בסעיף שנכתב בהסכמת התובע.

     

28. ועוד, בסעיף 6.4 לטיוטת הסכם המכר, מטרת רכישת הדירה היא ביצוע תמ"א 38, התובע ביקש מהנתבעת שתסייע בהחתמת הדיירים, ובתמורה לכך תקבל 20,000 ₪.

     

29. הוכח באמצעות חקירתם של השמאי אלקן ושל האדריכל איל, כי ההודעות בדבר חריגות בניה בגג היו מונחות פיסית בתיק הבניין בעירייה, כך שבניגוד לעדותו של התובע, בעת שביקר בעירייה הייתה לו כבר ידיעה ברורה כי לכל הפחות אין היתר בניה בנוגע לתוספת הבניה. בהקשר זה, נמנע התובע מלזמן לעדות את האדריכלית.

30. לטענת התובע - רק ביום 23.09.2008, עת פנה לעירייה, למד לראשונה שהדירה נעדרת היתר בניה, סיפר זאת לנתבע, וזה האחרון הרגיע אותו בשיחה. המדובר בגרסה שקרית, הואיל ולא הייתה שיחה כזו בין השניים. יובהר, ב"כ התובע אף לא חקרו את הנתבע בסוגיה זו. הנתבע הצהיר, שככל שהתובע היה פונה אליו, ואומר לו כי גילה שלדירה אין היתר בניה, טרם עריכת ההסכם, אזי היה מסביר לתובע את משמעות הדבר, ומשאיר בידיו את ההחלטה הסופית.

     

    אין, ולו מכתב אחד, בזמן אמת, לנתבע, בו מועלית כל טרוניה כנגדו, לרבות בנוגע להיתר הבניה. התובע לא ביקש לבטל את ההסכם, לא טען להפרת ההסכם ולפיצויים. נהפוך הוא, התובע שכר אדריכלית, ואף העביר לנתבעת 81% מהתמורה בסך של 567,000 ₪ 17 ימים לאחר שלטענתו נודע לו כי לדירה אין היתר בניה. במשך כ-7 שנים מיום הגילוי לא פנה למי מהנתבעים, אלא ישב ושתק. רק כאשר ראה התובע שאין בדירה פוטנציאל להשקעה, החליט להעלות טענות כבושות.

     

31. הוכח שנכון למועד עריכת הסכם המכר ידע הנתבע כי אין התאמה בין היתר הבניה לדירה למצב הדירה בפועל, ולפיכך דאג כי התובע יתחייב לבדוק את הדירה. מה גם, שהתובע הציג עצמו כאדם שמבין בנדל"ן. בשום אופן, לא הוכחה טענת התובע, כי עו"ד ארביב ידע כי אין היתר בניה לדירה.

     

    הנתבע קיים אחר התחייבותו כלפי הצדדים בהסכם, ערך הסכם מכר מאוזן, ששומר על זכויות שני הצדדים. ועוד, לנוכח אישורי העירייה שצורפו, לא ניתן היה לדעת או לצפות כי לדירה אין היתר בניה כלל. הנתבע היה רשאי להסתמך על אישור זה, ולו בשל חזקת התקינות המנהלית.

     

    זאת ועוד, מחוות דעת השמאי מטעם הבנק, עולה כי אין כל פגם תכנוני או רישומי בדירה. יודגש,

    לא הוכחה כל העדפה או ניגוד עניינים, בגינו היה הנתבע מנוע מלייצג את שני הצדדים.

     

32. יצוין, הנתבע לא ייצג את התובע בשני זיכרונות הדברים, כי אם רק בעת עריכת הסכם המכר, ואילך, וזאת בתנאי שהתובע יטול על עצמו את עריכת מלוא הבדיקות באשר למצב הרישוי והתכנוני של הדירה. התובע ידע כי אין לדירה היתר, אולם בחר שלא לומר זאת לנתבע. הנתבע דאג להעברת הזכויות בדירה על שם התובע בטאבו בהתבסס על אישור עירייה כי אין חובות לעירייה, וכי מוצמד לדירה גג והבית רשום כבית משותף.

     

33. התובע מבקש פיצוי בשווי הסדרת כל הבניין בנוסף להותרת בעלותו של התובע בנכס. מה גם, שהתובע השכיר את הדירה לכל אורך השנים, תוך ניסיון להוביל תמ"א 38.

     

34. אף אם יקבע, שלא היה על עו"ד ארביב להסתמך על התחייבותו של התובע לבדוק את מצבה של הדירה, יטען כי עיון בתיק הבניין על ידו לא היה מוביל בהכרח למסקנה שלא ניתן להסדיר היתר בניה לדירה, אלא על ידי הסדרת הבניין כולו. כמו כן, לא הוכח שככל שהנתבע היה מודיע לתובע כי אין היתר לבניה לדירה, התובע בהכרח היה מבטל את ההסכם.

35. לנוכח העובדות, עו"ד ארביב לא התרשל, וממילא אין כל קשר סיבתי בין אי בדיקתו את תיק הבניין, וזאת לנוכח התחייבותו של התובע לבצע את הבדיקות הנדרשות, לבין הנזקים המוכחים.

    אין זה סביר לצפות, כי בהעדר היתר בניה לדירה ספציפית היה על עו"ד סביר לדעת כי הדרך היחידה להכשרה היא באמצעות הכשרת כל הבניין.

     

36. בנוגע לנזקים הנטענים - עלות הכשרת כל הבניין, מע"מ והיטל השבחה לא הוכחו, עלויות בהן נשא התובע בניסיון להכשרת הבניה לא הוכחו, הגם שפיצוי בגין עוגמת נפש הונאה ותרמית לא הוכחו. יתרה מכך, אין מקום לקבוע החזר שכ"ט של עו"ד ארביב לנוכח פועלו. כמו כן, אין התובע יכול לתבוע "ירידת ערך" מקום שלא תבע זאת, ומנוע מלטעון להעדר כדאיות העסקה, שכן אין זו עילה לביטול הסכם, אשר ממילא התובע לא מבקש. יצוין, לא נגרם לתובע כל נזק. ההפך הוא הנכון. יש לזכור כי התובע השכיר לכל אורך הדרך את הדירה בסך של כ- 3,900 ₪ לחודש, ויש לקזז סכום זה, ככל שיפסק סכום כלשהו. לכל היותר, זכאי התובע להשבת המצב לקדמותו, הנתבעת הציעה לו זאת, אך התובע סרב.

     

    בתמצית תשובת התובע: 

     

37. בנוגע לנתבעת, מדובר באשה ממולחת, שלא בוחלת בשקר כדי להשיג את מטרותיה.

     

38. עו"ד ארביב טוען כי עד לקבלת התביעה לא ידע שאין היתר לדירה, ובהסכם – סעיף 3.2.4 המוכר הצהיר ש"כל זכויותיו בנכס נקיים מכל פגם משפטי". מכאן, על-פי ההצהרה הסטנדרטית הדירה בנויה לפי היתר בניה. ברם, האמור סותר את טענות הנתבעת ובתה שטענו בתצהירן, שאמרו לעו"ד ארביב שאין היתר בניה לדירה.

     

39. יש לדחות את טענות עו"ד ארביב כי סעיף 3.3 להסכם נותן לו פטור מאחריות על בדיקות ההיתרים והמצב התכנוני, שהרי הצהרה זו ניתנת על בסיס בדיקת העו"ד המייצג. במקרה זה לא הייתה כל בדיקה כתוצאה מרשלנותו של עו"ד ארביב.

     

40. התובע סבור שאכן עו"ד ארביב לא ידע בעת חתימת ההסכם שאין היתר בניה לדירה, שכן לא טרח לבדוק, והנתבעת ובתה לא אמרו לו זאת, כפי שלא אמרו לתובע. מכאן, יש להסיק שהאמור בסעיף 6.3 התייחס רק לגג האסבסט והתוספת המאוחרת, שהוסכם שהתובע יכשיר. אילו עסק סעיף 6.3 להסכם בהכשרת הדירה, אזי היה סעיף שבו מצהירה המוכרת שלדירה אין היתר, והקונה לוקח על עצמו לרפא את הפגם.

     

41. טיעוני הנתבע בסיכומים מהווים שינוי חזית, שהרי בכתב ההגנה ובתצהיר טען כי לא ידע שנפל פגם ברישום הדירה ובמצבה התכנוני.

    בסיכומי הנתבע נטען לראשונה כי ידע בעת עריכת ההסכם שאין התאמה, בין היתר, הדירה לבין מצב הדירה בפועל. אשר על כן, מדוע לא רשם זאת בהסכם המכר, אלא ציין בדיוק הפוך, כי מלוא הזכויות בנכס נקיות מכל פגם משפטי.

     

42. האדריכלית שנשכרה על ידי התובע, בסכום של 1,300 ₪, הייתה צריכה לטפל בהיתר לגג האסבסט בלבד, ולא היה צורך להעידה מאחר שכל המסמכים שהגישה מצויים בעירייה.

     

43. עו"ד ארביב ידע, סמוך לפני סיום העסקה, שאין היתר בניה, כשפנה אליו התובע בקשר לכך. הנתבע בחר לשמר את העסקה, וטען שאין כל בעיה, שכן הדירה תירשם בטאבו, הבנק נתן משכנתא, אין צו הריסה, העירייה לא נקטה בהליכים, ועל כן אין כל משמעות להעדר היתר. בכך, השקיט את חששות התובע.

     

44. במשך שנים לא הצליח התובע לקבל אפילו היתר להחלפת גג האסבסט, ולקראת תקופת ההתיישנות התעשת והגיש את התביעה.

     

45. ההסכם נ/2, נעשה לאחר חתימת הסכם המכר, ונעשה ביוזמתה של קרן, שניסתה להרוויח כסף, והציעה להחתים את השכנים על הסכמה לתמ"א 38 תמורת תשלום. קרן לא הצליחה להחתים אף שכן. לפיכך, אין בטענת הנתבעים כי הדירה נקנתה לצורך תמ"א 38.

     

46. לעניין זיכרונות הדברים, בזיכרון הדברים הראשון ביקש התובע לבצע בדיקות בעירייה ובטאבו, הנתבע מסתמך על כך כדי לומר שכאשר ייצג את התובע, היה זה לאחר שהתובע התחייב לעשות בדיקות מטעמו. יודגש, הבדיקות היו לצורך הגג ותוספת הבניה. הגם, שבהסכם צוין כי רק ההסכם הסופי מחייב, מכאן שבחתימת הסכם המכר התבטל האמור בזיכרונות הדברים.

     

47. הצגתו של התובע כסוחר נדל"ן, שלקח על עצמו את בדיקת ההיתר, וידע לפני השלמת העסקה כי אין לדירה היתר, שילם מחיר מלא לדירה בלי היתר, הינה בלתי הגיונית. ברור שאם הנתבעים היו מודיעים לתובע שלדירה אין היתר, הדבר היה מצוין בהסכם.

     

48. לעניין הנזקים – הנזק בהכשרת הבניין הוכח על ידי מומחה מטעם התובע. השמאי מטעם הנתבעים לא נתן חוות דעת שהדירה בעת קנייתה נישומה בחסר. כמו כן, אין היתכנות מעשית וכלכלית לתמ"א 38. בנוגע לטענת הקיזוז בגין דמי שכירות, זו משוללת כל בסיס. מה גם, שהתובע רכש דירה בלי היתר במחיר דירה עם היתר, ומכאן תביעתו.

     

     

     

     

    דיון והכרעה:

     

49. בענייננו, אין חולק כי עו"ד ארביב ייצג הן את התובע, והן את הנתבעת בעסקת מכר הדירה, כפי שהדבר מצא ביטויו בהסכם המכר. אין חולק כי הדירה אותה רכש התובע, הינה דירה ללא היתר בניה.

     

    יש חולק באשר להתנהלות הצדדים בעסקה;

     

    לטענת התובע, אין לו ידע בנדל"ן, הוא לא ידע שלדירה אין היתר בניה, ושם יהבו בטענה כי לקח על עצמו לבחון את שאלת ההיתר לגג האסבסט ולהחלפתו, ובנוגע לתוספת הבניה, בלבד! לטענתו, לא הודרך על ידי הנתבע לבדוק בקשר להיתר בניה, הגם שלאחר שנודע לו שאין היתר בניה לדירה, וטרם העברת מרבית סכום התמורה שוחח עם הנתבע, וזה האחרון הסיר את החששות שעלו בקרבו.

     

    מנגד, טוענת הנתבעת כי טרם חתימת ההסכם, לתובע הייתה ידיעה כי אין לדירה היתר, מאחר וידע כי בתיק העירייה אין היתר, לכל הפחות לתוספת הבניה. הייתה הפרדה מוחלטת בין האחריות להוצאת האישור לעירייה הדרוש להעברת זכויות בלשכת הרישום המקרקעין שמוטל על הנתבעת, לבין האחריות להוצאת היתר בניה ורישוי, שהתובע נטל על עצמו. התובע התחייב לשאת בעלויות היתרי הבניה והרישוי.

     

    עו"ד ארביב מצטרף לגרסתה של הנתבעת, ומדגיש כי התובע התחייב לבדוק, בין היתר, את מצבה התכנוני של הדירה בטאבו ובעירייה, באמצעות בעלי מקצוע מטעמו.

     

    זאת ועוד, מוסיף עו"ד ארביב בסיכומיו כי הוכח שעו"ד ארביב ידע בעת עריכת הסכם המכר, כי היתר הבניה לדירה אינו תואם את המצב בפועל, אך לא הוכח שעו"ד ארביב ידע בעת עריכת ההסכם שלדירה אין היתר בניה.

     

50. בית המשפט נדרש למספר שאלות מרכזיות - האם הנתבעת ניהלה את המשא ומתן עם התובע בחוסר תום לב, ולא ציינה בפני התובע כי אין היתר בניה לדירה, למרות שידעה זאת, או שהייתה צריכה לדעת; האם הנתבע התרשל כלפי התובע בעת עריכת הסכם המכר - לא ידע, למרות שהיה צריך לדעת כי לדירה אין היתר, או שמא ידע אך עשה "יד אחת" עם הנתבעת; האם התובע לקח על עצמו את הבדיקות הנוגעות למצב הרישוי והתכנוני של הדירה, ועל כן הנתבע פטור מאחריות; האם התובע נטל על עצמו את הטיפול בהיתר הבניה של הדירה, או שבעצם ביקש לטפל אך בגג האסבסט ובתוספת הבנייה; האם התובע לקח על עצמו סיכון ברכישת דירה ללא היתר, ולבסוף התאכזב מכדאיות העסקה; האם לתובע נגרמו נזקים כלשהם; האם, ועל מי מהנתבעים לפצות את התובע, אם בכלל. על שאלות אלה ואחרות אדון בהמשך.

    אקדים ואומר, שלאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, שמעתי את העדויות, טענות הצדדים, ועיינתי בראיות, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת, במסגרת המשא ומתן עם התובע לא גילתה לתובע כי המדובר בדירה ללא היתר בניה, למרות שהיה מצופה ממנה לעשות כן. על הנתבעת, שהינה מוכרת דירה, היה לדעת כי לדירה אין היתר בניה, ולהציג זאת בצורה מפורשת לתובע. בהערת אגב, הנתבעת לא הפנתה "חציה" לעו"ד ארביב, על מנת לפטור עצמה. כמו כן, השתכנעתי כי  עו"ד ארביב התרשל במילוי תפקידו כלפי התובע, ופעל לא כעורך דין סביר ומיומן, כמצופה מעורך דין. יחד עם זאת, לא ראיתי לנכון לקבוע כי התובע יצא ידי חובתו, ואנמק.

     

    האם התובע ידע, בעת חתימת הסכם המכר, כי לדירה אין היתר בניה?

     

51. לטענת התובע, הוא לא ידע כי לדירה אין היתר בניה. לטענתו, הואיל ומדובר בדירה שהייתה בנויה על גג בשכונת התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, רצה לדעת האם יש צווי הריסה או הליכים כנגד הדירה, והאם יוכל לקבל אישור עירייה להעברה בטאבו. התובע לא בדק לפני חתימת ההסכם האם יש או אין היתר לדירה, מאחר ונושא זה לא היה על הפרק, הגם שעו"ד ארביב לא הנחה אותו לבדוק זאת.

     

    מנגד, טוענים הנתבעים, כי התובע ידע שאין היתר לדירה, סעיפי הסכם המכר מאששים זאת – סעיף 3.3 להסכם, וסעיף 6.3 להסכם. לשיטתם, התובע ידע את מצב הדירה מבחינת הרישוי, ובחר לחתום על הסכם המכר. לטענתם, הראיות והעדויות תומכות בגרסת הנתבעים.

     

    לאחר שעיינתי בכל אשר הובא בפניי, השתכנעתי כי בעת שחתם התובע על הסכם המכר, הוא לא ידע כי לדירה אין היתר בניה, אך היה ער לקשיי הרישוי בנוגע לגג ולתוספת הבניה.

     

    ובמה דברים אמורים:

     

52. אקדים ואומר, כחוכמה שבדיעבד, שלו היה הסכם המכר כולל בחובו סעיף לפיו לדירה אין היתר בניה, כפי שטענו הנתבעים שנתון זה היה בידיעת התובע, אז יכול והיה "נחסך" הדיון שבפני.

     

    מכל מקום, יש לבחון את טענות הצדדים, בראי ההליך והפסיקה הנוהגת.

     

    תחילה, ראיתי לנכון להפנות לסעיפי הסכם המכר, הרלוונטיים לענייננו:

     

    נוסח סעיף 3.2.4 להסכם המכר:

     

     

    "מלוא זכויותיו בנכס נקיות מכל פגם משפטי".

     

     

    נוסחו של סעיף 3.3 להסכם קובע בזו הלשון:

     

    "הקונה מצהיר ומאשר בזאת כי ראה ובדק היטב את הדירה, וסביבתה ואת זכויות המוכר בה וכן את מצבה הפיזי, המשפטי, התכנוני, וכי ניתנה לו האפשרות המלאה לעשות כן ולבדוק זאת בכל הרשויות וכי מצא את הדירה מתאימה לצרכיו ולרצונות ואין לו ולא יהיו לו כל טענות ו/או תביעות בגין מום ו/או ברירה ו/או אי התאמה איזה שהן מכל מין וסוג כלפי המוכר והוא מוותר בזאת על כל תביעות מסוג זה".

     

    נוסחו של סעיף 6.3 להסכם הקובע:

     

    "הקונה מתחייב לשאת בעלויות היתרי בניה ורישוי".

     

53. ראשית, התובע בתצהירו – בסעיף 9 – הצהיר, בין היתר, כי הנתבעת ובתה אמרו לו שאין בדירה שום פגם, ושיש היתר בניה לדירה. הנתבעים טוענים כי עדות התובע עומדת בסתירה לתצהירו מאחר והעיד, במסגרת החקירה הנגדית, כי כלל לא דיבר עם הנתבעת על היתר הבניה.

     

    התובע נשאל לגבי סעיף 9 לתצהירו –

     

    "ש. עניין אותך לדעת אם לדירה יש היתר?

    ת. לא, כי אני מבחינתי ואני רואה בית מסודר שיש לו רישום בטאבו אני לא בקיא בעניינים האלה. מבחינתי אני בן אדם פשוט רואה שיש רישום בטאבו מבחינתי הכל בסדר. מעולם לא בדקתי היתרים לדירות בטח לא לדירה הזו. זה מובן מאליו.

     ש. לגבי התוספת בניה כן היה חשוב לך לשאול אותם?

    ת. אם לתוספת יש אישורים. זה מאוד בולט. אני מציג תמונה דירה על הגג וזה החלק הבנוי. אני מראה את התוספת על הגג שהיתה בולטת. ...

    ש. אני שוב מפנה לסעיף 9 לתצהירך – מצטט – שאלתי היא, כבר אז בתצהירך אתה מפריד בין הדירה כולה לבין התוספת. אתה טוען שהם אמרו לך שיש היתר בניה לכל הדירה.

    ת. לא דיברנו על הדבר הזה. דיברנו על התוספת היה לי ברור שיש לדירה היתר. לי היה ברור שלדירה יש היתר" (עמ' 29 לפרוטוקול שורות 1-12).

     

    לאור האמור, השתכנעתי כי במהלך המשא ומתן עם הנתבעת ובתה, סבר התובע כי יש לדירה היתר, וככל שלא נאמר לו שאין היתר, הניח כי יש היתר בניה. לטעמי, אין בכך סתירה מהותית היורדת לשורש העניין.

     

54. במסגרת ההליך, טענו הנתבעים, כ"מוצאי שלל רב", כי התובע ידע שאין היתר בניה לדירה, ואף במסגרת הסכם המכר הדבר מצא ביטויו בסעיף 3.3, ובסעיף 6.3, בו נטל התובע את מלוא האחריות לטפל בהסדרת היתר הבניה לדירה. לשיטת הנתבעת, אין המדובר בהתחייבות שניתנה על ידי התובע ב"חלל ריק", שהרי התובע הודה כי טרם חתימת הסכם המכר, ביקר במחלקת ההנדסה בעירייה, ומפנה לעדותו (עמ' 35 לפרוטוקול, שורה 16). הנתבעת טוענת כי התובע התחייב לשאת בכל עלויות היתרי הבניה והרישוי, והדבר מוביל למסקנה כי התובע ידע שאין היתר לדירה.

     

55. התובע נשאל לגבי סעיף 3.3 להסכם המכר, על מנת לברר, האם אכן היה ער למצבה התכנוני ורישוי הדירה, והשיב כי עסקינן בסעיף סטנדרטי, המופיע בכל הסכם מכר, ואמר:

     

    "...ואני סמכתי מי שערך אותו זה הלקוח שלך. הוא האדם המקצועי וזה הנוסח שמקובל. ולכן סמכתי עליו" (עמ' 40 לפרוטוקול, שורות 22-23).

     

    לדידי, טענת הנתבעים כי סעיף 3.3 להסכם נותן פטור מאחריות על בדיקות ההיתרים והמצב התכנוני, אין בה ממש. שהרי, הצהרה זו ניתנת על בסיס בדיקת עורך הדין המייצג. במקרה זה, מסתבר, כי לא הייתה כל בדיקה מטעם עו"ד ארביב, כפי שטוען הנתבע בעצמו, ועל כך עוד אפרט בהמשך.

     

56. הנתבעת מפנה לטיוטת הסכם המכר(נספח ב' לתצהיר הנתבע), לסעיף 6.3 להסכם המכר, שם נכתב:

     

    "הקונה מתחייב לשאת בעלויות הנדסאיות ואדריכליות ככל שיתבקש, לשם העברת הזכויות על שמו בדירה."

     

    לגבי סעיף זה העיר התובע:

     

    "לא מסכים לזה – זה צריך להיות על חשבון הקונה (הדגשה שלי נ.ב). אתה וקרן אמרתם שאין בעיה להעביר את הזכויות על שמי וזה מה שכתבו בזיכרון דברים (אני לא מדבר על היתר בניה ורישוי – אני מדבר על כך שניתן להעביר את הזכויות בטאבו ובעיריה ...)".

     

    בהקשר זה העיד התובע כי התכוון למוכר, ולא לקונה (עמ' 33 לפרוטוקול שורה 11).

     

    לשיטת הנתבעת, על-פי הערת התובע, ניתן ללמוד כי הוא ידע שאין היתר בניה לדירה. הנתבע מצטרף לטיעוני הנתבעת, ומוסיף כי סעיף 6.3 להסכם אינו סעיף סטנדרטי, והינו סעיף שנכתב בהסכמת התובע, מתוך ידיעה ברורה של התובע והסכמתו, להסדרת היתר הבניה (עמ' 70 לפרוטוקול שורות 1-2).

     

    כמו כן, נטען כי התובע אינו אמין, שהרי בסעיף 16 לתצהירו התייחס לאמור בסעיף 6.3 להסכם המכר, ואמר כי הנתבעים "שתלו" את הסעיף בהסכם המכר. ברם, ההערות של התובע שהוצגו בפני בית המשפט, בהליך, מלמדות כי גרסת התובע שקרית.

     

    בנוגע לסעיף 6.3 להסכם המכר, התובע מבקש להדוף את טענות הנתבעים, ומדגיש כי סעיף 6.3 להסכם המכר, נכתב והוסכם אך ורק להחלפת הגג והכשרתו, ובעדותו אמר:

     

     

     

    "כמו שאתה מציין זה סעיף אמורפי. התחייבתי בסעיף הזה לטפל בגג. בהחלפת הגג. אחר כך אפשר לראות מיד אחרי חתימת החוזה להחלפת הגג האסבסט, במסגרת המו"מ אני אמרתי אני לוקח על עצמי להחליף את גג האסבסט שהיה דולף. לא דיברנו על הבית. לא ידעתי שאין היתר לדירה" (עמ' 32 לפרוטוקול, שורות 28-31).

     

57. מעיון בטיוטת הסכם המכר עיננו הרואות כי דובר על העברת הזכויות בטאבו, וכן על היתר הבניה על הגג, כפי שצוין בסעיף 6.4 לטיוטת הסכם המכר, שם העיר התובע:

     

    "מאוד פשוט – ברגע שיהיה היתר בניה על הגג חתום...".

     

    ביני לביני, לא ניתן להתעלם מהערה בטיוטה לגבי סעיף 6.4, שהתייחסה להיתר בניה על הגג, בלבד. ויוער, כי גם בטיוטת הסכם המכר לא דובר כלל האם יש היתר בניה לדירה, אם לאו. לפיכך, טענת התובע כי "שתלו" סעיף זה, אין בה כדי לבסס את טענות הנתבעים, כנגדו.

     

58. לדידי, הערתו של התובע בטיוטת הסכם המכר אינה מנותקת ממכלול הראיות בראי הליך זה, ומלמדות כי התובע, לכל אורך הדרך שם יהבו בהחלפת הגג, ותוספת הבניה.

     

59. התובע נשאל גם לגבי זיכרון הדברים מחודש מאי 2008 (נספח 2 לתצהירו), ששם הוסף בכתב יד, בסעיף הפיצוי: "במידה ואין בעיה עם רישום הדירה בטאבו ו/או בעירית ת"א...".התובע השיב כי אין זה כתב ידו, אלא כתב ידה של קרן. כמו כן, במסגרת ההליך הוגש גם זיכרון דברים מחודש יוני 2008 (נ/1), ועיננו הרואות כי בשני זיכרונות הדברים, הוסף אותו הכיתוב בכתב יד, בשני כתבי יד שונים.

     

    הוברר במעמד חקירת הנתבע, כי זה האחרון הוסיף את הכיתוב לבקשת התובע (עמ' 76 לפרוטוקול שורה 6).

     

    התובע שב והבהיר כי ההתייחסות, לכל אורך הדרך, הייתה שהוא לוקח אחריות לשאת בעלויות לשם הסדרת תוספת הבניה (עמ' 30 לפרוטוקול שורות 1-4, עמ' 33 שורות 18-19, ועמ' 44 שורה 14). כמו כן, שנשאל על ידי בית המשפט בעניין זה, השיב שבאותו שלב, מה שהיה בעיניו חשוב - האם יש הליך משפטי ו/או צווי הריסה (שם, שורה 26 ועמ' 32 לפרוטוקול). בעניין זה, הנני להפנות ל- ת/3 דו"ח פעילות מיום 03.05.2010, ששם נאמר: "בבדיקה במערכת לא נמצאו תביעות משפטיות או צווי הריסה לכתובת הנ"ל".

     

    התובע נחקר "שתי וערב":

     

    ש. באותה נקודת זמן, אתה לקחת על עצמך להוציא את ההיתר על הבניה שכבר ידעת שאין היתר?

    ת. איזה היתר. אני דיברתי על החלפת הגג (שם, שורות , 20-22, ראו גם עמ' 40 שורה 32).

60. התובע נשאל לגבי שכירת שירותיה של האדריכלית, לפיה שכר שירותיה לשם הסדר היתר בניה לדירה, והוצג בפניו - הבקשה למידע (נ/3). בהקשר זה השיב התובע ששירותיה של האדריכלית נשכרו לגבי הסדרת תוספת הבניה, בלבד (שם, עמ' 37, שורות 13-14). וכן, יכול ונתבקשה גם לבדוק לגבי תמ"א 38.

     

    מעיון ב- נ/3 עולה בפירוט הבקשה: "תוספת בניה", ויש בכך כדי לחזק את גרסת התובע.

     

    בנוסף, מעיון בנספח 5 לתצהיר התובע – סיכום הפגישה בעירייה, מיום 23.09.2008, עולה כי הדירה נבנתה ללא היתר, ובסיפא נכתב: "במידה והבקשה תואמת לכל הדרישות שנקבעו בנוהל להחלפת גגות אסבסט...".

     

61. לא זו אף זו, נשאל התובע האם שאל את עו"ד ארביב האם יש היתר בניה לדירה, והשיב ב"רחל בתך הקטנה":

     

    "הוא היה צריך לעשות זאת. אם אין היתר למה לא ציין זאת. למה לא הסביר את המשמעות" (עמ' 41 לפרוטוקול, שורה 2).

     

    התובע חזר ואמר, כי לא ידע כי לדירה אין היתר בניה - הן הנתבעת, והן הנתבע, לא אמרו לו כי אין היתר בניה לדירה, וסיכם באילו המילים: "לא דיברנו על זה בכלל" (עמ' 42 לפרוטוקול שורה 4).

     

    לטעמי, דברים אלה מפי התובע עולים בקנה אחד עם עדותה של קרן.

     

    ודוק - שנשאלה קרן על רישיון תוספת הבניה על גג הדירה, השיבה:

     

    "לא אמרתי לסבג ולא אמרתי לו על רישיונות ולא על כלום אמרתי לו שיש בעיתיות בדירה היתה בעיתיות אני זוכרת שבדק (הגדשה שלי נ.ב) שהיה תוספת בניה..." (עמ' 48 לפרוטוקול שורות 18-19).

     

    לא ניתן להתעלם מכך, שקודם לכן, שנשאלה האם זכור לה שהתובע רצה לדעת מה מצב הרישוי של תוספת הבניה, השיבה כי הוא לא רצה לברר זאת (שם, שורה 7), והוסיפה כי אמרה לתובע שהדירה לא חוקית (שם, שורה 20).

     

    גם אם נקבל את עדותה של קרן, כי אמרה לתובע כי הדירה לא חוקית, לא עולה מעדותה שאמרה לתובע, ב"רחל בתך הקטנה" כי אין היתר בניה לדירה.

     

    ועוד:

    "ש. למה לא הצהרתם שאין היתר בניה לבניין?

     ת. בוודאי שהצהרנו. ואפילו נעשתה פעם אחת פגישה בעיריה.

    ש. למה לא הצהרתם במסמכים?

    ת. מה זאת אומרת. במסמכים אנו לא ערכנו אותם. אנו העברנו את כל המסר לעו"ד והוא ערך את המסמכים.

    ש. את אמרת למר ארביב שאין היתר לבניין?

    ת. אני לא זוכרת אם אמרתי או לא (עמ' 51 לפרוטוקול, שורות 4-10).

     

62. הנתבעת עצמה, בחקירתה נשאלה לגבי היתר הבניה, והשיבה כי ידעה שלדירה אין היתר בניה. כמו כן, העידה כי מסרה לנתבע את כל המידע על הדירה, והנתבע ידע כי לדירה אין היתר (עמ' 54 לפרוטוקול, שורות 25-28).

     

    בהמשך עדותה, נשאלה והשיבה:

     

    "ש. את יודעת מה משמעות המילה היתר?

    ת. אני לא בענייני עריכת דין. בדיוק אני לא יודעת.

    ש. כשאת אומרת שמסרת בעל פה לעו"ד ארביב שאין לדירה היתר,

    ת. זה מה שידעתי.

    ש. את לא יודעת מה זה היתר איך יכולת לומר לו שאין היתר או יש?

    ת. זה מה שנתתי. בגלל שבעלי הוסיף במרפסת אז באו אלינו מהעיריה וכל זה. ולכן הבנתי שאין היתר.

    ש. אם אני מבינה נכון חשבת שאין היתר לתוספת לא לכל הדירה?

    ת. נכון לתוספת. למרפסת" (עמ' 55 לפרוטוקול שורות 22-30).

     

63. עולה אם כן, כי המדובר בשתי עדויות "מתפתלות", הן של קרן והן של הנתבעת, שהרי גם הנתבעת לא אמרה לתובע, במפורש, כי לדירה אין היתר בניה.

     

    בהקשר זה נשאל הנתבע:

     

    "ש. האם נכון שהמוכרת שפנתה אליך סיפרה לך שאין היתר לדירה?

    ת. לא". (עמ' 69 לפרוטוקול שורות 1-2).

     

    הנתבע לאורך עדותו, טרח להדגיש: "דובר כי את כל העניין התכנוני והרישומי הם מודעים לו הם מסדירים אותו התובע אמר ברחל בתך הקטנה אני מטפל בזה" (עמ' 69 לפרוטוקול שורות 13-15).

     

64. הנתבע נשאל מדוע לא הכין מסמך בינו לבין התובע, המעגן את ההסכמה לפיה התובע נוטל על עצמו את בדיקות ההיתר והרישוי לדירה, והנתבע הפנה לסעיף 6.3 בטיוטת הסכם המכר (עמ' 67 לפרוטוקול שורה 15), לשיטתו, הדברים מדברים בעד עצמם.

     

    כמו כן, שנשאל הנתבע, איפה רשום בהסכם המכר שאין היתר לדירה, השיב: "אם הייתי יודע שאין היתר לדירה, הדבר היה עולה בהסכם המכר", וציין כי לא ידע שאין היתר בניה לדירה (שם, שורה 21, עמ' 70 שורה 4).

65. מהאמור לעיל, השתכנעתי כי התובע לא ידע שאין היתר בניה לדירה - לא הנתבעת, לא בתה של הנתבעת ולא עו"ד ארביב אמרו לתובע כי אין היתר בניה, ואכן התובע שם יהבו בבדיקת תוספת הבניה.

     

    מה גם, שהסתבר כי עו"ד ארביב לא ידע בעת חתימת הסכם המכר שאין היתר בניה לדירה, שכן לא טרח לבדוק, והנתבעת ובתה לא אמרו לו זאת, כפי שלא אמרו לתובע. מכאן, למדים אנו שהאמור בסעיף 6.3 התייחס רק לגג האסבסט והתוספת המאוחרת, שהוסכם שהתובע הוא זה שיכשיר.

     

    וכן, הן בזיכרונות הדברים, והן בהסכם המכר לא צוין כי אין היתר בניה לדירה.

     

    סיכמו של דבר, התובע רצה להחליף את גג האסבסט, וראה שחדר השינה הורחב על חשבון מרפסת הגג, חשש שיש על תוספת הבניה צו הריסה, ועל כן הסכים לסעיף 6.3 להסכם, שיועד להסדרת טיפולו בהחלפת הגג והסדרת תוספת הבניה. אילו עסק סעיף 6.3 להסכם בהכשרת הדירה כולה, אזי הדעת נותנת כי היה סעיף שבו מצהירה המוכרת שלדירה אין היתר, והקונה לוקח על עצמו לרפא פגם זה.

     

    מהאמור עולה כי בעת חתימת הסכם המכר, התובע לא ידע כי לדירה אין היתר בניה, התובע ידי זאת רק בשלב מאוחר יותר, אך טרם העברת מלוא התמורה.

     

    אחריותה של הנתבעת - המוכרת:

     

66. בפתח הדיון, אזכיר מושכלות יסוד במחוזותינו, כי על כל צד בהסכם לנהל משא ומתן בתום לב, ויפים לעניינו הדברים שנאמרו ברע"א סחר ושירותי ים בע"מ נ' חברת שלום ויינשטיין בע"מ [פורסם בנבו]:

     

    "אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום הלב היא החובה לגלות לצד האחר את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו".

     

    יצוין, הוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, והן הוראות חוק המכר, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המכר"), טומנות בחובן עקרונות כלליים של חובת תום הלב.

     

    בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס [פורסם בנבו], נקבע ברוב דעות שעל המוכר רובצת החובה להודיע לקונה על קיומה של אי התאמה בממכר, ככל שידע עליה, או שהיה עליו לדעת אודותיה, בבחינת "יזהר המוכר".

     

     

     

     

    ידיעתו של המוכר לגבי אי התאמה בממכר, אינה חייבת להיות ידיעה ממשית, מכיוון שחובת הגילוי שנקבעה בסעיף 16 לחוק המכר, מתפרסת על דברים שהיו בידיעתו, או שהיה עליו לדעת עליהם. מכאן, שאם מוכר התרשל בבדיקת המצב לאשורו, אזי לא עמד בחובת הגילוי המוטלת עליו.

     

67. בענייננו – מעלה התובע טענות כנגד הנתבעת, שהינה מוכרת הדירה.

     

    במסגרת כתב התביעה טוען התובע כי הנתבעת ובתה קרן אמרו לו שאין בדירה שום פגם, ושיש היתר בניה לדירה. התובע חוזר על כך בתצהירו (סעיף 9 לתצהירו). כפי שכבר הערתי, בפרק הקודם, התובע בעדותו אכן ציין כי לא דובר כלל על היתר בניה, אך לא ראיתי בכך סתירה של ממש, שיש בה כדי לפגום בגרסת התובע, שהיה לה על מה לסמוך.

     

    מנגד, הנתבעת בכתב הגנתה מציינת כי התובע ידע כל העת כי המדובר בבניין שנבנה לפני קום המדינה, וכי היתר הבניה הקיימים אינם כוללים את כל השטחים הבנויים בבניין (סעיף 7 לכתב ההגנה). כמו כן, כפי שכבר הובא בהרחבה לעיל, במסגרת העדויות של הנתבעת ובתה, אלה טענו כי התובע ידע כי יש בעיתיות בדירה, אך כפי שכבר קבעתי אלה לא ציינו בפניו, בצורה מפורשת כי לדירה אין היתר בניה.

     

68. נהפוך ונהפוך, לא ראיתי בכתב הגנת הנתבעת, בתצהיריה, ובעדויות, אמירה לפיה נאמר לתובע ב"רחל בתך הקטנה", שלדירה אין היתר בניה. כמו כן, העיד הנתבע כי הוא כלל לא ידע שאין היתר בניה לדירה, ושהנתבעת לא אמרה לו על כך דבר.

     

    צא ולמד – הנתבעת לא יצאה ידי חובתה, שהרי חזקה שבעלת נכס תדע מה מצבה התכנוני של הדירה בה היא מתגוררת שנים. ואם לא די בכך, היה עליה לשתף את העורך דין המייצג אותה בהקשר זה, ולבקש ממנו לבדוק את המצב התכנוני, והרישוי של הדירה.

     

    בנסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה, שהנתבעת "כשלה" בהתנהלותה מול התובע, והפרה את החובה המוטלת עליה לנהל משא ומתן בתום לב, לקראת החתימה על חוזה המכר. וזאת, מאחר ולא מסרה את כל המידע על הדירה, והסתירה מידע מהותי – שהדירה ללא היתר בניה, דבר שהיה אמור להיות בידיעתה.

     

    כמו כן, הפרה הנתבעת את הסכם המכר, כאשר מכרה לתובע דירה ללא היתר.

     

    משלא עשתה הנתבעת את המצופה ממנה, כאמור, ובהתחשב בכך כי שכרה את שירותיו של עו"ד ארביב, שייצג אותה במכירת הדירה, ראיתי לנכון במקרה דכאן לייחס לה אחריות בשיעור של 20%.

     

    אחריותו של הנתבע – אחריות עורך דין:

     

    המסגרת הנורמטיבית:

     

69. חובותיו של עורך דין נובעים משני מקורות:

     

    המקור החוזי- הבסיס העיקרי לחבות עורך דין כלפי הלקוח הוא בהסכם שביניהם. החובה מבוססת על תנאי ההסכם במפורש או מכללא, לפיו נדרשת מעורך הדין זהירות ומיומנות במקצועו; לגבי התקשרות זו חל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 וכן חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א- 1970.

     

    המקור הנזיקי- מחייב כל בעל מקצוע בזהירות כלפי מי שעלול להיפגע מפעילותו, כאשר הבסיס הנורמטיבי לחיוב זה נובע מסעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע:

     

    "עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות — הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס אדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה."

     

70. על עורך דין מוטלת החובה, ככל בעל מקצוע אחר, לנהוג כלפי לקוחו בנאמנות, מיומנות וזהירות, אולם מעורך דין דרש המחוקק סטנדרט התנהגות רם יותר הנובע מעצם הגדרת ומהות תפקידו. בע"א 37/86 לוי נ' שרמן [פורסם בנבו], נקבע:

     

    "עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטיפולו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא".

     

71. במישור הנזיקי, התנהלות של עורך דין נבחנת בשני מישורים. האחד, עוסק במישור האחריות של עורך דין, האם התרשל כלפי לקוחו. השני, מישור הנזק, הבוחן מה הנזק שנגרם ללקוח בגין הרשלנות.

     

    אם מסתבר כי עורך הדין התרשל וכי רשלנותו גרמה ללקוח נזק, אז זכאי הלקוח לתבוע את עורך הדין. הרשלנות המקצועית כדין כל רשלנות אחרת בדיני הנזיקין, מבוססת על שלושה יסודות: חובת הזהירות, הפרת החובה, וגרימת נזק בגין ההפרה.

     

72. ועוד, סעיף 54 לחוק לשכת עורכי-הדין, תשכ"א - 1961 קובע:

     

    "במילוי תפקידיו יפעל עו"ד לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות ויעזור לבית המשפט לעשות משפט".

     

    ונפסק:

     

    יחס שבין עורך הדין ללקוחו מיוסד על אמון בלי מצרים. הלקוח הוא לרוב הדיוט בענייני המקצוע, והוא סומך על עוה"ד כי יילחם לו באמונה וכי יגן על זכויותיו במיטב כישרונו ויכולתו" (ר' על"א 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 1720, 1730 א).

     

    וכן, בכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986, נקבעו הכללים המצופים מעורך דין.

     

    לשם השלמת התמונה, כללי האתיקה אינם אוסרים על ייצוג כפול בעסקאות מכר, למעט בעסקאות לרכישת דירה מקבלן (ראו: כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג עיסקאות בדירות), תשל"ז-1977).

     

73. מבלי להכביר מילים, החובה המוטלת על עורך דין היא למיומנות משפטית מקובלת, וכן הימנעות ממעשים ו/או מחדלים, אשר עורך דין סביר ונבון היה נשמר מפניהם באותן נסיבות. למשל, רשלנותו של עורך דין מוכחת, אם מתברר כי לא הייתה לעורך הדין המיומנות הדרושה והמקובלת, או אם למרות מיומנותו, הוא נמנע מלהשתמש בה.

     

74. כדי לבחון האם סעיפי הסכם שנוסחו על ידי עורך דין הינם סבירים, וברמה המקצועית הנדרשת, תחילה יש לפנות לנוסח ההסכם ולשונו, בזיקה למטרת העסקה שנערכה בין הצדדים.

     

    כפי שהובא לעיל, עו"ד ארביב לא טרח לציין בהסכם המכר, האם יש לדירה היתר בניה, אם לאו.

     

    בהקשר זה טוען עו"ד ארביב כי די בסעיפים 3.3 ו- 6.3 להסכם המכר, והתובע מושתק ומנוע מלהעלות כל טענה בענין מצבה של הדירה. את טענות עו"ד ארביב, דחיתי בשתי ידיים, כפי שנימקתי בהרחבה לעיל.

     

    ביני לביני, סבורה אני משבחר התובע לשכור את שירותיו של עו"ד ארביב, היה על זה האחרון לערוך את הבדיקות הנדרשות. עולה מהראיות ומהעדויות, כי נושא היתר הבניה לדירה לא עמד על הפרק, והתובע אף לא הונחה על ידי עו"ד ארביב בעניין זה. עו"ד ארביב הגדיל לעשות, וטוען כי הוא בעצמו לא ידע שאין לדירה היתר בניה.

     

    וישאל השואל – האם עורך דין העוסק בענייני מקרקעין, אין זו מחובתו הבסיסית לבדוק האם לנכס יש היתר בניה אם לאו, ולכל הפחות לציין נתון בסיסי זה במסגרת הסכם הנערך על ידו? לטעמי, המדובר בדרישה בסיסית, בה עו"ד ארביב כשל.

75. עו"ד ארביב ביקש להראות כי התובע הינו איש נדל"ן מיומן, שבבעלותו דירות נוספות. כמו כן, הוסיף ואמר: "... לשאול בן אדם שרוצה להוציא תמ"א 38 אם הוא יודע היתר בניה שמשחק אותה פה מטומטם סליחה על הביטוי. כמו לשאול אם אצן יודע ללכת" (עמ' 70 לפרוטוקול שורות 16-17). התובע אכן השיב כי בבעלותו שתי דירות בבאר שבע (עמ' 40 לפרוטוקול, שורה 25), אך לטעמי אין בכך כדי ללמד על מיומנותו בענייני נדל"ן. גישתו של עו"ד ארביב אינה מקובלת עלי, ומעוררת תהיות.

     

    לדידי, עורך דין המטפל בעסקת מכר של נכס, חייב לטפל במיומנות ובמקצועיות, גם אם עסקינן בלקוח מיומן, בעל כישורים, ידע ומיומנות, אין באלה כדי לפטור עורך דין מלייצג נאמנה את לקוחו (ראו: ע"א (חיפה) 67750-03-18 דורון רותם נ' נורית פסטינגר [פורסם בנבו]).

     

    מצופה מעורך דין שיבדוק את כל העניינים הטעונים בדיקה לגבי נכס, ולא להסתמך "באופן עיוור" על דברי לקוחו וזאת, אף אם מדובר בלקוחות בעלי ידע וכישורים (ראו גם: ע"א 4223/12 המרכז למימוש זכויות רפואיות בע"מ נ' לשכת עורכי הדין בישראל [פורסם בנבו]).

     

    על עורך הדין לערוך בדיקות מקיפות לגבי הנכס, ולוודא שלקוחותיו מבינים את ההסכם עליו חתמו, "ולא להניח כי הבינו את מערך הסיכונים אותו נטלו..." (ראו" ת"א (מחוזי מרכז) 33301-02-12 שרון כהן נ' עו"ד חנוך וסרצוג, פסקה 46 [פורסם בנבו]). במיוחד עת עסקינן בעורך דין המייצג את שני הצדדים לעסקה – הן את המוכר והן את הקונה, עליו להיזהר שבעתיים.

     

    הנני להפנות לספרו של ד"ר קלינג באשר להיקף חובת הזהירות של עורך דין, והדברים יפים לעניינינו:

     

    "כאשר לקוח מפקיד בידי עורך דין את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה" (שם, בעמ' 447).

    ... 

    התופעה של מידע או של מסמכים חסרים שכיחה בעיקר בין העוסקים במקרקעין. עורך הדין הוא החייב בדרישת החסר מהלקוח. יתר על כן, אפילו נמסר מידע על ידי הלקוח, חייב עורך הדין לבדקו, כל שכן על ידי הצד שכנגד או מי מטעמו. 'היוזמה לבדיקה חייבת להיות של עורך הדין, ואין הוא יכול להסתתר מאחורי רצונו של הלקוח לסיים את העסקה בהקדם, בלי שניתן לקיים את הבדיקה הדרושה' " (שם, בעמ' 448)"

     

    בע"א (מחוזי ת"א) 1312/00 שמעוני ישראל נ' צבי סלנט עו"ד (17.1.2002) [פורסם בנבו]), נקבע:

     

    "חובת הזהירות בה חב עורך דין כלפי לקוחו מתעצמת ומתרחבת במיוחד בעסקאות מקרקעין, כפי שקבע כב' הנשיא שמגר בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד אדוארד שוחט [פורסם בנבו]. על עורך הדין לבדוק תחילה את פרטי נכס המקרקעין, הן בספרי האחוזה והן בוועדה המקומית לתכנון ובניה ומנהל והנדסה. עו"ד אינו דומה לכותב בקשות, וכאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו אין לצפות שהלקוח ידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה.

    המומחיות המקצועית של עורך דין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה (שם, פסקה 12)" (ת"א (מחוזי ת"א) 2706/07 מיכאל אבני נ' עו"ד יעקב הרכבי (16.6.2013) פסקה 47 [פורסם בנבו]).

     

76. יתרה מכך, הנתבע ביקש לבסס הגנתו בטענה כי טיפל באופן נקודתי בהעברת הזכויות של הדירה, ולא בהיתר הבניה לדירה. הנתבע העיד באשר להתקשרות עם התובע, ואמר:

     

    "כאשר ההסדר ביני לבין הלקוח שהוא שכר את שירותיי לשם רישום הזכויות בלבד, הוא הודיע לי שהוא שוכר בעלי בעלי (טעות הקלדה במקור, הערה שלי נ.ב) מקצוע בבחינת התכנון בבחינת ההיתר, בבחינת החריגות שיש בדירה אם ישנם... . אני מדבר על לקוח שמציג עצמו אדם שעשה לא מעט עסקאות בעבר שיש לו ניסיון" (עמ' 65 לפרוטוקול שורות 30-32, עמ' 66 שורות 1-2).

     

    סבורה אני, שגם מתן "שירות משפטי מוגבל" בעסקת מקרקעין, מוטלות חובות על עורך הדין, ועל עורך דין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות שעלולות להתעורר. על עורך דין המטפל בעסקת מקרקעין לבצע בדיקה מקדימה לגבי הזכויות במקרקעין נשוא ההסכם (ראו: ע"א 1675-04-17 עיזבון המנוח נסיב שנאן ז"ל ואח' היורשים נ' ג'בר חמוד [פורסם בנבו, 08.08.2017]).

     

77. מעבר לאמור, כאשר הנתבע נשאל לגבי ההצהרות שבהסכם המכר, סעיף 3.2.4 השיב:

     

    "היום כשאני יודע, אני יכול להגיד לך הייתי רושם ברחל בתם הקטנה בצורה ברורה שאין היתר לדירה. בטח שזה היה נרשם. אני מייצג שני צדדים בנאמנות" (עמ' 70 לפרוטוקול שורות 20-21).

     

    יחד עם זאת, לשיטת הנתבע, שני הצדדים ידעו שאין היתר בניה לדירה.

     

    עיננו הרואות ששני הצדדים לעסקה אינם תמימי דעים באשר לידיעה בדבר היתר הבניה לדירה. כפי שקבעתי, השתכנעתי שהתובע לא ידע כי לדירה אין היתר בניה, וגילינו כי גם עו"ד ארביב לא ידע זאת. יוצא אפוא, כי עו"ד ארביב לא פעל במיומנות הנדרשת.

     

    גם אם נלך לשיטתו של הנתבע, כי שני הצדדים ידעו שאין היתר בניה לדירה, האם עורך דין סביר, העושה מלאכתו נאמנה, לא מברר את הזכויות ומצב הדירה בפועל?!

     

    וישאל שוב השואל – הכיצד עורך דין, המייצג את שני הצדדים בעסקה לא יודע פרט מהותי ובסיסי לגבי הנכס – האם לדירה יש היתר בניה, אם לאו.

     

78. הנתבע שם יהבו בטענה כי התובע רצה את הדירה, למרות שידע כי אין היתר בניה, הואיל ורצה לקדם תמ"א 38 בבניין, ועל כן שכר את שירותיהם של בעלי מקצוע. הנתבע ציין בפניי כי הוא לא נכנס לשיקולים עסקיים של לקוחות (עמ' 74 לפרוטוקול שורה 31).

     

79. בית המשפט שואל עצמו – הכיצד יודע עו"ד ארביב כי התובע ידע כי לדירה יש היתר בניה, כאשר הוא עצמו בכלל לא ידע פרט בסיסי זה.

     

    ושוב, על עורך דין ליתן ללקוח "תמונה מלאה" על הנכס אותו רוצה הלקוח לרכוש, ואין די שעורך דין יסתמך על בדיקתו של לקוח, ושזה האחרון ייעזר בשירותיהם של בעלי מקצוע אחרים.

     

80. התובע נשאל לגבי הבדיקות שערך בעיריית תל-אביב, ומדוע לקח על עצמו לערוך בדיקות אלה בעצמו, ולא הפעיל עו"ד, והשיב:

     

    "הפעלתי גורם כזה. זה היה עו"ד ארביב לבצע את הדבר הזה" (עמ' 35 לפרוטוקול שורה

    23).

     

    אכן – התובע בדק בכל הנוגע לתוספת הבניה בדירה, ופנה לנתבע שבפניי, שהינו בעל מקצוע, כדי שיסייע בידו ברכישת הדירה.

     

    התובע מעיד כי פנה לנתבע, עת שנודע לו כי אין היתר בניה לדירה, ושעו"ד ארביב הרגיע אותו (שם, עמ' 36 שורה 5). הנתבע מכחיש כי התרחשה שיחה מעין דא, בין השניים.

     

    דומני, שדי בכך שהנתבע כלל לא ידע האם יש לדירה היתר בניה, אם לאו, כדי לקבוע שהתנהלותו הייתה רשלנית. התנהלותו של הנתבע הינה התנהלות שלא ניתן לצפות מעורך דין סביר. בד בבד, לא ניתן לקבוע מסמרות האם הנתבע עשה "יד אחת" עם הנתבעת.

     

    בנסיבות המקרה דכאן, רואה אני לנכון לייחס לנתבע, שהינו עורך דין, אחריות בשיעור של 60%.

     

    אחריות התובע?

     

81. לשיטת הנתבעים, התובע הוא זה שנטל על עצמו את הסיכון ברכישת דירה ללא היתר בניה, וזאת הואיל והייתה לא ציפייה למימוש תמ"א 38 (מפנים ל- נ/2 הסכם בין התובע לנתבעת באשר להחתמת הדיירים לקבלת היתר בהתאם לתמ"א 38).

     

82. יוער, כפי שפורט לעיל בהרחבה, נקבע על ידי כי הנתבעת, במסגרת המשא ומתן, לא הציגה בפני התובע כי אין היתר בניה לדירה, ואף לא ביקשה מהנתבע שיבדוק את מצבה התכנוני של הדירה. כמו כן, קבעתי כי הנתבע התרשל כלפי התובע, בכך שהוא עצמו לא ידע האם יש היתר בניה לדירה, אם לאו, ולא ערך שום בדיקה מטעמו בעניין זה. בנסיבות אלה, הנני דוחה את טענת הנתבעים כי התובע חתם על הסכם המכר בידיעה שאין לדירה היתר בניה, ורכש דירה ללא היתר מתוך מניעה עסקי של מימוש תמ"א 38.

     

    אין בציפייה למימוש תמ"א 38 כדי להסביר רכישת דירה ללא היתר, במחיר מלא, כפי שעוד אבאר בהמשך.

     

    כדי לצאת ידי חובה, היה על הנתבעת לגלות פרט מהותי באשר להיתר הבניה, ועל עו"ד ארביב היה לבצע מלאכתו נאמנה.

     

    יחד עם זאת, בהתחשב בהתנהלות התובע, בראי ההליך, לא ראיתי לנכון לפטור את התובע עצמו מאחריות, ואנמק.

     

83. אין חולק כי לאחר חתימת הסכם המכר, וטרם העברת מלוא סכום התמורה לנתבעת, הובא לידעת התובע, באמצעות האדריכלית ששכר את שירותיה, כי לדירה אין היתר בניה.

     

    לחידוד התמונה – בסיכום פגישה בעירייה מיום 23.09.2008 (נספח 5 לתצהיר התובע), הוא ידע כי הדירה נבנתה ללא היתר. למרות זאת, שכר התובע את שירותי האדריכלית ביום 06.10.2008.

     

    וכן, למרות שנודע לתובע כי אין היתר בניה לדירה, העביר לנתבעת ביום 10.10.2008 את מירב התמורה, קרי – סך של 567,000 ₪.

     

    ועוד, עם היוודע לתובע כי לדירה אין היתר בניה, התובע לא ביקש לבטל את ההסכם, ולא בא בטרוניה כנגד מי מהנתבעים, במשך כ- 7 שנים.

     

    התובע העיד כי שוחח עם הנתבע, וזה האחרון הרגיע אותו.

     

    לטעמי, בהתחשב במכלול העדויות, והראיות, סבורה אני כי אין במצב הדברים האמור, כדי לפטור את התובע מאחריות מלאה. התובע ידע, בסמוך למועד בו חתם על הסכם המכר, כי לדירה אין היתר בניה, ולמרות זו בחר לרכוש את הדירה.

     

    סבורה אני, שבמצב הדברים האמור, נכון הוא לייחס לתובע אשם תורם בשיעור של 20%, בהתחשב כי עו"ד ארביב הוא זה שהיה בעל המקצוע שאמור היה לעשות את הבדיקות, ולהביא בפני התובע את המצב לאשורו.

     

    שאלת הנזק והפיצוי:

     

84. לטענת התובע, הואיל ולדירה אין היתר בניה, ועל-מנת להוציא היתר בניה לדירה הוא נדרש להכשיר את כל הבניין, בעלויות של 1,200,000 ₪. וכן, לסכום זה יש להוסיף היטל השבחה בסך של 300,000 ₪, ומע"מ. התובע תמך תביעתו בחוות דעתו של מר אינגבר, ובחוות דעתו של השמאי אלקן.

     

    מנגד, טוענים הנתבעים כי מדובר בתביעה מוגזמת ומופרכת.

     

    יובהר, הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית מטעמה, אך טענה כי לתובע לא נגרם כל נזק, וההיפך הוא הנכון. מה גם, שהשמאי אלקן התבסס על נכס בשטח של 65 מ"ר, שבפועל השטח הינו 88 מ"ר, קרי – המדובר בהערכה בחסר.

     

    לא זו אף זו, לשיטת הנתבעת ניתן לעשות תמ"א 38, וצפי ההערכה של הדירה הינו 2.33 מיליון ₪, וזאת על-פי השמאי חזן.

     

    הנתבע מצדו טוען כי אין התובע יכול לתבוע "ירידת ערך", מקום שלא תבע זאת בתביעתו. הגם, שהתובע מנוע מלטעון להעדר כדאיות העסקה, שכן אין זו עילה לביטול הסכם, אשר ממילא התובע לא מבקש, או עילה לפיצוי.

     

    יתרה מכך, טוען הנתבע כי ניתן לבצע תמ"א 38 בבניין, הגם שהשמאי חזן העיד באשר לשווי הדירה, ועולה כי אין כל נזק לתובע.

     

85. העידו בפניי המומחים מטעם הצדדים, ולאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי בחוות הדעת, ובכל אשר הובא בפניי, סבורה אני כי אין להשית על הנתבעים, את מלוא העלויות של הכשרת הבניין, אלא יש להעמיד את התובע במצבו האמיתי, ללא קרות העוולה. קרי – ההפרש בין שווי הדירה עם היתר לשווי הדירה ללא היתר, נכון למועד בו קיבל התובע את החזקה בדירה, בהתאם לחלוקת האחריות שקבעתי, ואבאר.

     

86. התובע רכש את הדירה, שהינה ללא היתר בניה בסך של 700,000 ₪. השמאי אלקן בעדותו השיב לשאלת בית המשפט, ואמר כי שווי הדירה בהיתר לחודש יוני 2008 הינו 694,000 ₪, וללא היתר, שווי הדירה לאותה השנה 382,000 ₪, מכאן המדובר בפער של 318,000 ש"ח. כמו כן, שווי הדירה היום ללא היתר הינו 712,000 ₪, ושווי הדירה היום בהיתר הינו 1,280,000 ₪ (עמ' 19 לפרוטוקול ועמ' 18 לחוו"ד). כיום, הפער בין שווי הדירה עם היתר בניה לדירה לבין ללא היתר, עומד על סך של 568,000 ₪.

     

    השמאי חזן נשאל על ידי בית המשפט לגבי שוויה של הדירה עם היתר בניה, וללא היתר בניה, אך לא היה בידו ליתן מענה של ממש, והשיב: "אני לא בדקתי זאת כי לא נתבקשתי" (עמ' 60 לפרוטוקול שורה 32). ובהמשך השיב: "לאור הנתונים 700,000 ₪ דירה ללא היתר. עם היתר כ- 15 אחוז יותר. שוב אני לא בדקתי זאת לעומק" (שם, עמ' 61 שורות 5-6).

     

     

     

87. לאחר ששמעתי את עדויות שני השמאים, ועיינתי בשתי חוות הדעת, נחה דעתי לאמץ את עדותו של השמאי אלקן, אשר שיכנע את בית המשפט באשר לשוויה של הדירה עם היתר בניה, וללא היתר בניה, בנקודות הזמן – שנת 2008, ולשנה הרלוונטית דהיום. אשר על כן, יש להורות על השבת המצב לקדמותו.

     

    לאור המקובץ לעיל, סבורה אני כי אין מקום לאמץ את מבחן "הגולגלת הדקה", כטענת התובע, ולקבוע פיצוי בשווי הסדרת היתר לכל הבנין. יש לזכור, שככל שתתקבל טענה זו, הדיירים בבניין יצאו נשכרים ללא כל תמורה, ואין זו התוצאה הראויה שבית משפט צריך לעודד ולקדם בענייננו.

     

    במקרה דכאן – סבורה אני כי נכון וראוי לפצות את התובע בפער שבין שווי הדירה עם היתר לשווי הדירה ללא היתר. שהרי, למדנו כי התובע שילם עבור הדירה בשנת 2008 סך של 700,000 ₪, קרי – שווי דירה בהיתר, למרות שרכש דירה ללא היתר, והיה אמור לשלם עבורה סך של 382,000 ₪ בלבד.

     

    בנוסף לאמור, לא השתכנעתי להפחית מפער זה את דמי השכירות אותם גבה התובע לאורך השנים. וכן, אין במימוש עתידי של תמ"א 38, ככל שיהא, כדי לשנות את התוצאה אליה הגעתי. שהרי, התובע רכש נכס בשווי רב יותר משוויו האמיתי, מאחר ויצא מנקודת הנחה כי הנכס הינו עם היתר בניה, ואף אחד מהנתבעים לא טרח להציג את מצב הדברים, לאשורם.

     

    כלומר – יש לפצות את התובע בסך של 318,000 ₪, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מסירת הדירה, בהתאם לחלוקת האחריות שקבעתי לעיל.

     

88. השמאי אלקן בחוות דעתו קבע כי נכון להיום, הדירה אינה סחירה בשוק החופשי (סעיף 5 לחוו"ד). עם כל הכבוד, אינני מקבלת קביעה זו, מאחר ולטעמי, גם נכס שאין לו היתר, יכול שימצא לו המשקיע המתאים, מדובר "בשוק" פתוח של היצע וביקוש.

     

89. התובע עתר לקבלת שכר הטרחה ששילם לנתבע, ובהתאם לחשבונית שהוצגה בפני שילם התובע 4,442 ₪ (נספח ד' לתצהיר הנתבע). בנסיבות העניין לא ראיתי לנכון להעתר לכך, הואיל ועו"ד ארביב נתן שירות בנוגע לרישום הדירה.

     

90. עוגמת נפש – התובע עתר לפיצוי בגין רכיב עוגמת נפש, הונאה תרמית ונזק כלכלי בסך של 100,000 ₪. לשיטת הנתבעים, לא נגרם לתובע כל נזק ואין מקום לפצותו בגין רכיב זה.

     

    לא הוכח בפניי, כי במקרה דכאן הייתה הונאה ותרמית, כהגדרת התובע, אך כן הוכח בפניי כי הנתבעים לא עשו מלאכתם נאמנה, ולא הציגו בפני התובע את מצב הדירה, לאשורה.

    אשר על כן, ראיתי לנכון לפסוק לתובע פיצוי בגין רכיב של עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪ - הנתבעת תישא בסכום של 5,000 ₪, והנתבע ישא בסך של 15,000 ש"ח.

     

    סוף דבר:

     

91. לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא ציינה באוזנו של התובע כי לדירה אין היתר בניה, ועו"ד ארביב לא פעל כפי שמצופה מעורך דין סביר ומיומן לפעול. יחד עם זאת, יש לייחס לתובע אשם תורם.

     

92. בנסיבות העניין, ראיתי לנכון לפסוק לטובת התובע את הפער שבין שווי הדירה, כפי ששילם, לבין שווי הדירה ללא היתר, נכון למועד החזקה בדירה. אשר על כן ישלמו הנתבעים לתובע סך של 318,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מסירת הדירה בשנת 2008 ועד התשלום בפועל.

     

    התשלום יבוצע בהתאם לחלוקת האחריות שנקבעה – 20% הנתבעת, ו- 60% הנתבע.

     

    בנוסף, ישלמו הנתבעים בגין רכיב עוגמת הנפש – הנתבעת סך של 5,000 ₪, והנתבע סך של 15,000 ₪.

     

    לסכום הכולל יתווספו הוצאות משפט בסך של 50,000 ₪ - הנתבעת תשא ב- 10,000 ₪, והנתבע בסך של 40,000 ₪.

     

    הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

     

    המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים. 

      

    ניתן היום, י"ח טבת תשע"ט, 26 דצמבר 2018, בהעדר הצדדים.