יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

לפניי עתירה על החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר), בבקשת העותרת להיתר להריסה ולבניה מחדש מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית רג/340/ג/30 שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 (התכנית). ועדת הערר קיבלה ערר שהגישו המשיבים 3-5 על החלטת המשיבה 2 (הוועדה המקומית) והורתה, בין היתר, על צמצום מספר יחידות הדיור מ- 34 הוועדה ל- 28 יחידות דיור (החלטה מיום 9/4/18 בערר רג/6187/16, להלן: ההחלטה).

טענתה העיקרית של העותרת היא, כי החלטת ועדת הערר היא בלתי סבירה, שכן לא נתנה את המשקל הראוי ליחס ההמרה שבין הדירות החדשות אל מול הדירות הישנות (יחס ההמרה), שעומד לפי החלטתה על יחס של 1:2.15 בלבד (לעומת יחס המרה של 1:2.6 לפי החלטת הוועדה המקומית). יחס המרה של 1:2.15 שאישרה ועדת הערר הוא, לפי הטענה, בלתי סביר לעיר רמת גן. לטענת העותרת, ועדת הערר הפכה את הנושא הכלכלי לשולי ביותר והביאה למצב שבו לא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט עקב חוסר כדאיות כלכלית.

ענייננו, אפוא, בטיבו ובמשקלו של יחס ההמרה במכלול השיקולים שעל מוסד התכנון לשקול בעת בחינת בקשה להיתר להריסה ולבניה מחדש לפי תמ"א 38.

כללי - רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

1. העותרת הגישה בקשה (מתוקנת) לפי תמ"א 38 להריסה של מבנה בן 2 קומות מעל קומת עמודים (סה"כ 3 קומות), הכולל 13 דירות, ברחוב נחלת יוסף 6 ברמת גן; ולהקמה של מבנה חדש, בן 8 קומות מעל קומת קרקע עם 3 דירות גן וקומת גג חלקית עם 2 דירות, מעל 2 קומות מרתפי חניה ובסך הכל, 37 יחידות דיור.

    

2. הבקשה פורסמה כדין והוגשו לוועדה המקומית התנגדויות מצד בעלי הזכויות בבניינים סמוכים. בסופו של דבר, הוועדה המקומית אישרה מבנה בן 7 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית (סה"כ 9 קומות ברוטו או 8.5 קומות) מעל 2 קומות מרתפי חניה, הכולל 34 יחידות דיור ו- 37 חניות (החלטה מיום 25/9/16, נספח ב' לעתירה, להלן: החלטת הוועדה המקומית). אישור הוועדה המקומית כלל גם הקלה לתוספת קומה לפי תקנות סטייה ניכרת וכן, אישור הקלות בקווי בניין ביחס לתכנית החלה במקום (אך פחות מהחריגה המקסימלית המתאפשרת לפי תמ"א 38).

    

3. המשיבים 3-5 הגישו לוועדת הערר ערר על החלטה הוועדה המקומית. בתמצית, טענו הם להכבדה בתנועה ולסיכון תעבורתי, כמו גם להגברת מצוקת החניה עקב האישור להקמת 34 יחידות דיור. מדובר ברחוב צר, ללא מוצא, עם סימון חניה כחול-לבן בשני צדיו ובעל נתיב תנועה אחד. הכניסה והיציאה לרחוב הם מרחוב קריניצי שנחשב לאחד הסואנים בעיר. בנוסף, בסוף הרחוב בית ספר תיכון, שמעמיס אף הוא על התנועה והחניה ברחוב. לא ניתן לנסוע ברחוב באופן דו סטרי וכאשר שני רכבים נוסעים בכיוונים מנוגדים, על האחד להמתין תוך תנועה לאחור, עד שהרכב השני יצא מהרחוב. מצב זה קורה לעיתים קרובות ועלול להחמיר עוד יותר עם הבניה המבוקשת וגם בשים לב לבניה נוספת שעתידה להסתיים בקרבת מקום. כמו כן, כבר כיום קיימת ברחוב מצוקת חנייה, שעשויה אף היא להחמיר, לאחר בניית 34 יחידות הדיור כפי שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית.

    

4. העותרת טענה בתגובה לערר, כי טענות המתנגדים מופנות בעיקרן כלפי הסדרי התנועה שאינם קשורים לפרויקט וכי הבעיות התנועתיות קיימות ותימצאנה בלי קשר אליו. המענה הוא באמצעות פתרון תחבורתי כולל. מתן ההיתר לפי החלטת הוועדה המקומית לא יחמיר את מצוקת החניה, שכן כיום ל- 13 הדירות שבבניין אין כלל חניה פרטית אלא ברחוב. לטענת העותרת, בהגדלת הצפיפות התחבורתית ברחוב אין כדי להוות מחסום מפני מימוש היתרים מכוח תמ"א 38 והצורך ביישום פרויקט מכוח תמ"א 38 גובר על כך.

    

5. הוועדה המקומית טענה לפני ועדת הערר, כי אישרה תוספת יחידות דיור לפי יחס המרה של 1:2.6 שהוא לדעתה, יחס "צנוע יחסית"; וכי היקף הזכויות שהוקנו לעותרת נועד לאפשר מימון של פרויקט הריסה ובניה מחדש, שכרוך מטבע הדברים, בעלויות לא פעוטות. תוספת הקומה וההקלה אושרו על מנת להקל על תכנון המבנה החדש. הוועדה המקומית פועלת לפי המכפיל הנדרש לפי חוו"ד שמאית שמאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט ועל מנת לצמצם העמסת יחידות דיור שאין בהן צורך ליצירת היתכנות כלכלית. אשר לטענות העוררים בעניין התנועה ברחוב, ביקשה הוועדה המקומית להחזיר את הבקשה להיתר לדיון לפניה, לצורך הכנת חוו"ד תחבורתית כוללת.

    

6. בדיון שהתקיים בערר ביום 2/2/17 הורתה ועדת הערר לוועדה המקומית להכין חוו"ד תנועתית ביחס למצב התחבורתי הקיים כיום ברחוב נחלת יוסף; והמצב התחבורתי הצפוי ברחוב לאחר מימוש פוטנציאל תמ"א 38 ברחוב באופן חלקי (עם ביצוע הבניה המבוקשת ע"י העותרת) ובהתייחס למצב שבו כל הבניינים ברחוב יממשו זכותם לפי תמ"א 38. בהמשך לכך נערכה חוו"ד מקצועית בתחום תנועה וחניה שהוגשה ע"י הוועדה המקומית לוועדת הערר (חוו"ד מיום 8/3/17 נערכה ע"י אינג' גולדנברג, נספח ג' לעתירה, להלן: חוות הדעת התנועתית).

    

   חוות הדעת התנועתית

7. לפי חוות הדעת התנועתית "נראה כי כבר כיום קיימות בעיות תנועתיות (ואולי אף בטיחותיות ביציאה/כניסה אל הרחוב..". במימוש הבניה לפי החלטת הוועדה המקומית (34 יח"ד ו- 37 חניות) יעלה נפח התנועה של הנכנסים/היוצאים לרחוב בשעות השיא ויורע המצב התנועתי ברחוב, בכלל ובצומת קריניצי, בפרט. תוספת של 21 יח"ד (על 13 הקיימות) מהווה הגדלה של כמות כלי הרכב ברחוב ביותר מ- 50% וניתן להניח, כי כמות כלי הרכב הנכנסים/יוצאים תגדל באותו יחס. התופעות הקיימות בתיאור המצב התנועתי הקיים יורגשו ביתר שאת וצריך יהיה לתת פתרונות, כפי שנמנו בחוות הדעת. במקרה של מימוש מלא של הזכויות לפי תמ"א 38, התופעות שנזכרו יוחמרו; יידרשו 2 נתיבי נסיעה וממילא בשל הכניסות והיציאות לבניינים/לחניות לא תתאפשר הקצאת מקומות חניה ציבוריים, שקיימים כיום ברחוב. הגידול בנפח התנועה בהסדר התנועה הנוכחי יהווה הפרעה משמעותית לתנועה ברחוב קריניצי וצריך יהיה לתת פתרונות תנועתיים למנוע את כל האמור (הפתרונות הוצעו בחוות הדעת).

    

8. לאחר שהוגשה חוות הדעת התנועתית, התקיים לפני ועדת הערר דיון נוסף מיום 4/5/17, שבו, בין היתר, טענה הוועדה המקומית, כי מחוות הדעת עולה כי אין מניעה לקדם את הבקשה להיתר בכפוף ליישום המלצות חוות הדעת. הוועדה המקומית התבקשה גם להשלים טיעוניה ולהבהיר את סוגיית תוספת הקומה בהקלה והצורך בהקלות בקווי בניין.

    

9. לאחר שהוגשה השלמת הטיעון מטעם הוועדה המקומית, התקיים ביום 15/8/17 דיון נוסף, שבו התאפשר לצדדים לשוב ולטעון טענותיהם לפני ועדת הערר, בשל שינוי שחל בהרכב הוועדה (חילופי היו"ר) (פרוטוקול הדיון צורף כנספח 2 לתגובת ועדת הערר).

    

   החלטת ועדת הערר

10. בהחלטתה מיום 9/4/18 קיבלה ועדת הערר את הערר באופן חלקי, לאחר שסקרה את ההליך ואת טענות הצדדים תוך דיון נרחב בסוגיות שהועלו. אביא להלן חלק מהנמקותיה וקביעותיה של הוועדה.

     

11. תחילה ציינה ועדת הערר, כי הוראות תמ"א 38 (ס' 21-22) ותכנית רג/340/ג/30 (ס' יט) קובעות כי הזכויות המפורטות בהן אינן מוקנות וכי יש על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בכל מקרה ולבחון מה תוספת הזכויות הראויה בנסיבות, תוך התחשבות במכלול נתוני הסביבה והשיקולים הרלבנטיים לרבות בחינת הפגיעה הנגרמת לדיירי הסביבה עקב הבניה ותוספת הדירות. כך בלשונה:

    "תוספת יחידות דיור באזור מייצרת צפיפות ומעצימה את המחסור הקיים בתשתיות, לרבות תשתיות תחבורה. קביעת סל הזכויות מהווה גם הכרעה בעניין האיזון הראוי בין האינטרס החשוב בדבר חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לבין הפגיעה הנגרמת לדיירי הסביבה עקב הבניה ותוספת יחידות הדיור. לצורך כך יש לבחון את מכלול ההיבטים והשיקולים. בין השאר, נתוני המגרש הספציפי והסביבה הקרובה, אילוצי תכנון במגרש, רוחב הדרך, קיומן של תשתיות ושטחי ציבור באזור, מספר יחידות הדיור הבנויות בפועל הטעונות חיזוק, היקף זכויות הבניה שטרם מומשו במגרש (וכן במגרשים סמוכים), צפיפות ועוד" (ס' 16 להחלטה).

     

12. עוד עמדה הוועדה על כך שצפוי שיתבקש אישור פרויקטים נוספים מכוח תמ"א 38 ברחוב ו"הדבר מחייב ניהול זהיר של היקף התוספת של יחידות הדיור בכל פרויקט ופרויקט" (ס' 17); וכי "מעבר לקושי האמור הקיים באופן תדיר מכוח תמ"א 38, שענינו העמסת תוספת יחידות דיור במרקם בנוי וקיים, המדובר במקרה הנדון ברחוב צר, ללא מוצא, אשר הנסיעה בו היא בנתיב אחד המשמש לתנועה דו סטרית. המצב התנועתי הקיים כבר היום במקום הינו בעייתי. ברי שכל תוספת של יחידות דיור תחמיר מצב בעייתי זה. לצד זאת, יש לזכור את הפוטנציאל הקיים לבקשות נוספות מכוח תמ"א 38 בסביבה. נציין שהוועדה המקומית ציינה שברחוב נחלת יוסף בלבד קיימים 8 מבנים שכולם טעוני חיזוק מפני רעידות אדמה, שלטענתה, מהווים פוטנציאל של כ- 270 יחידות דיור (תוספת +קיים)" (ס' 21).

     

13. ועדת הערר התייחסה גם לעניין העומד ביסוד העתירה, יחס ההמרה וכדאיות הפרויקט, כדלקמן: "יחס ההמרה הינו רק פרמטר אחד במכלול השיקולים הנדרשים לעניין בחינת פרויקט להריסה ובניה מחדש. הוא נועד בעיקרו לצורך בחינת ישימות הפרויקט, כפי שציינה הוועדה המקומית" (ס' 18 להחלטת ועדת הערר). לעניין כלכליות הפרויקט, אימצה הוועדה את החלטת ועדת הערר בערר 5267/15 (תל אביב) א.א. ריניו - ייזום והתחדשות עירונית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (4/2/16, כב' יו"ר הוועדה עו"ד הילה סירוטה ליבנה). כך נקבע בהחלטת ועדת הערר בעניין ריניו - ייזום והתחדשות:

    "נבהיר כי כאשר עסקינן בבקשות מכוח תמ"א 38 לחיזוק מבנים, הבחינה הכלכלית הרלוונטית הינה בחינה כלכלית כוללת, אשר בוחנת את הרווח הכלכלי ליזם ולבעלי הדירות יחדיו. ככלל פרויקט מכוח תמ"א 38 הוא פרויקט רווחי מבחינה תכנונית, אין כל משמעות לחלוקת הרווח בין היזם לבעלי הזכויות.

    ככל שהחלוקה הפנימית בין היזם לבין הדיירים מביאה לצמצום הרווחים עבור אחד הצדדים אין בכך כדי לקבוע כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק שינוי התוצאה התכנונית.

    נסביר כי בפרויקט מכוח תמ"א 38 בעלי הזכויות מקבלים בסופו של יום דירות מרווחות, חדשות, בבניין חדש הבנוי על פי תקן עדכני (במקרה דנן לרבות חניות). אין ספק כי שווי הדירות במצב החדש גבוה בהרבה משווי הדירות בבניין המקורי, בניין ישן שאינו מחוזק ואינו ממוגן. כאשר לוקחים בחשבון את הרווח של בעלי הזכויות ביחד עם הרווח של היזם מגיעים לתוצאה לפיה הפרויקט כלכלי, וככל שיזם הגיע לחלוקת רווח שאינה טובה לו עם בעלי הזכויות, אין לו אלא להלין על עצמו ועל מחדלו, אך אין בכך לחייב את מוסדות התכנון לאשר תוצאה תכנונית שאינה ראויה לטעמם...".

    עוד הוסיפה ועדת הערר, כי בהתאם לדברים אלה, המקובלים עליה, אין לקבל את הטענה שהבחינה הכלכלית הרלבנטית היחידה היא בדיקה שלפיה הדיירים לא ישלמו מכספם תמורת הפרוייקט.

     

14. אשר למקומו של השיקול הכלכלי במסגרת כלל השיקולים, הוסיפה וקבעה ועדת הערר בהחלטתה:

    "19. מעבר לכך, לצד פרמטר זה, שעיקרו כלכליות הפרויקט, קיימים שיקולים נוספים בעניין. ההיבט הכלכלי הינו היבט אחד בלבד, ואין הוא השיקול המכריע בעניין בקשות לפי תמ"א 38. לצד האינטרס הכלכלי של היזם ובעלי הזכויות בדירות, קיימים אינטרסים אחרים, לרבות של דיירי הסביבה. היקף הזכויות שראוי לאפשר אינו יכול להתבסס רק על שיקולים כלכליים ושיקולי מימוש, אלא על שיקולים נוספים, בהם יכולת הסביבה והתשתיות באזור לקלוט ולשרת תוספות מפרויקטים לפי תמ"א 38. במסגת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 מתווספות יחידות דיור למרקם קיים בנוי, דבר המייצר קשיים לא מעטים, בין השאר בשל המצב בו מתווספות יחידות דיור, אך לא מתווספות במקביל גם תשתיות הנדרשות לשרת יחידות אלה. מאידך, אל מול קושי זה ניצב החשש מפני רעידות אדמה, והאינטרס הלאומי בחיזוקן של דירות מגורים בהקדם. על רקע זאת, על הוועדה המקומית מוטל לבחון כל בקשה ובקשה, ולוודא מהו היקף התוספת המתאים בנסיבותיו. ודוק, היקף הזכויות הקבוע בתוכנית רג/340/ג/30 הינו סף זכויות מקסימליות, מתוכו על הוועדה המקומית לקבוע מהו היקף הזכויות המתאים במקרה ספציפי. כפי שציינו לעיל, היקף שיקול הדעת המוקנה לעניין זה לוועדה המקומית הוא רחב. הדבר נובע מכך שתכנית רג/340/ג/30 חלה על כלל שטחי העיר רמת גן, ואושרה מבלי שבחנה כל מתחם, שכונה, רחוב ובניין בתחומה, בנוסף, אישורה נעשה מבלי שהייתה הכרעה אם כל המבנים בתחומה יזכו להיתר בניה מכוחה, בוודאי שלא בהיקף הזכויות המקסימלי שהיא מאפשרת."

15. בסיכומו של דבר, הורתה ועדת הערר (בין היתר), כדלקמן:

    "22. לאחר שבחנו את טענות הצדדים, לא מצאנו שנעשה האיזון הראוי בבחינת הבקשה הנדונה. למסקנה זו הגענו לאחר שבחנו את נסיבות הבקשה, לרבות מיקומו של הבניין ברחוב צר וללא מוצא, וכן קיומם של בניינים נוספים הטעונים חיזוק באזור, הצפיפות שתיגרם מתוספת יחידות הדיור, עיצוב הבינוי ועוד [..] את מספר יחידות הדיור הראוי בכל מקרה ומקרה לא נכון לקבוע בהתבסס על בחינה כלכלית בלבד (יחס המרה וכיו"ב). מספר הדירות המתאים הינו תוצר של שילוב הנוצר ממספר פרמטרים, שהם זכויות הבניה, תכסית (קווי בניין), גובה וצפיפות."

    לעניין תוספת הקומות ומספר הדירות - אושרה תוספת של 1.5 קומות בלבד ובסך הכל, כולל קומת קרקע וקומת דירות הגג, אושרו 7 קומות. "גובה זה תואם את אופי הרוחב הנדון, שהינו רחוב צר וללא מוצא, אשר מספר הדירות שמתאים להוסיף בו הוא מוגבל. כיום ברחוב בניינים של כ- 3 קומות בלבד". מספר הדירות יופחת ב- 6 דירות כך שיותרו 28 יחידות דיור בבניין. קווי הבניין - לא אושרה הקלה מקווי הבניין כפי שאושרה ע"י הוועדה המקומית. "צמצום קויי הבניין הקבועים בתכנית אינו מוצדק ואינו ראוי במקרה של הריסה ובניה מחדש, ויש להמעיט באישורו". התמריץ ללכת בדרך זו מצוי באפשרות להקנות זכויות רחבות יותר מאלה המוקנות בדרך של חיזוק תוך עיבוי הקיים ללא הריסה. עוד נקבע בהחלטתה, כי "לא מצאנו הצדקה לאישור היקף ההקלות בקווי הבניין כפי שאושרו על- ידי הוועדה המקומית. צמצום קווי הבניין מעלה קשיים תכנוניים באופן מיוחד, לאור העובדה שמדובר ברחוב צר. במקרה זה, הצורך לשמור על קו בניין רחב לכיוון החזית, נדרש בהיבט העיצובי, על מנת לשמר רווחה למשתמשים בדרך, ובאופן מיוחד שעה שהבניינים מוגבהים. בנוסף, בשמירת קו בניין ראוי יש כדי לשמור על אופק תכנוני להרחבת הדרך (והמדרכות) ככל שיידרש בעתיד." בנושא החניה - לא מצאה הוועדה להתערב בהחלטת הוועדה המקומית תוך שציינה כי הוועדה המקומית קבעה כי תנאי להיתר הוא אישור יועץ תנועה של עירייה לפתרון החניה במגרש וכניסת הרכבים למגרש, תנאי שאין לשנות ממנו. בנושא התנועה - אכן נמצא שיש בעיות תנועה שיוחמרו כתוצאה מתוספת יחידות הדיור. "נוכח זאת מצאנו שיש לצמצם את היקף הבינוי ומספר הדירות במגרש כמפורט לעיל. חזקה על הוועדה המקומית שתפעל לקידום ההמלצות בחוות הדעת התנועתית ברחוב נחלת יוסף, ועל דעת זאת, ניתנת החלטתנו לאשר את הבקשה בשינויים האמורים". ולבסוף ציינה ועדת הערר, כי "בתיקונים אלו, יש כדי לייצר איזון ראוי בין הרצון של בעלי הזכויות לחזק את הבניין, תוך קבלת תמריץ כלכלי מסוים, אל מול הצורך שלא לפגוע יתר על המידה בדיירים הנוספים ברחוב, נוכח מצוקת התנועה ברחוב נחלת יוסף, ואל מול הרצון לאפשר לכמה שיותר מבנים באותו הרחוב לפעול גם הם לחיזוקם בדרך של תוספת יחידות דיור ברחוב".

     

    עיקר טענות הצדדים

    טענות העותרת

16. לטענת העותרת, ועדת הערר התעלמה מההיבט הכלכלי בעת בחינת הבקשה להיתר ולא נתנה משקל ראוי ליחס ההמרה. ועדת הערר קבעה יחס המרה של 1:2.15 בלבד בין יחידות הדיור הקיימות לבין יחידות הדיור העתידיות לאחר מימוש ההיתר, שהוא יחס בלתי סביר בעיר רמת גן; ובכך הביאה למצב שבו מטרת תמ"א 38 תסוכל ולא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט עקב חוסר כדאיות כלכלית.

     

17. נפלה שגגה בהפעלת שיקול הדעת ע"י ועדת הערר, בהתעלמה מההלכה שנקבעה בעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ, שלפיה עצם החריגה התכנונית האדריכלית או הנופית אינה מצדיקה סירוב ליתן היתר לחיזוק לפי תמ"א 38 על תוספות הבניה וכי על החריגה המצדיקה סירוב לבקשה להיתר להיות בעלת עוצמה ניכרת ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים לרבות פגיעה במתנגדים להיתר. כאמור, החלטת ועדת הערר הפכה את הפרויקט ללא כדאי כלכלית (בשל יחס המרה של 1:2.15). בכך גזרה עליו גזר דין מוות וחרצה את גורל הדיירים להישאר בדירות ללא מיגון כנגד רעידות אדמה בבניין ישן. זאת, תוך התעלמות מהמדיניות המוצהרת של ממשלת ישראל להתחדשות עירונית; ותוך התעלמות ממדיניות הוועדה המקומית, שנקבעה בהסתמך על דוחות חוקרים ועל בדיקות של צרכי העיר, תוך קביעת צפיפות ונפחי בנייה. גם קביעות הוועדה בעניין מספר הקומות מתעלמת ממדיניות הוועדה המקומית. כך גם קווי הבניין שנקבעו, לטענת העותרת, באופן שרירותי ללא כל נימוק ותוך התעלמות מהמדיניות העירונית הכוללת החלה ברמת גן.

     

18. עוד טוענת העותרת, כי בעניין התחבורתי הוצגה חוות דעת תנועתית של הוועדה המקומית. החלטת הוועדה המקומית נתנה דעתה לכך וניתן פתרון סביר, כך שאין בעניין זה למנוע מתן היתר כמבוקש.

     

19. משכך ברור כי החלטת ועדת הערר שהפכה את הנושא הכלכלי לשולי ביותר אינה סבירה ומצדיקה את התערבות בית המשפט. יש לבטלה ולהשיב את החלטת הוועדה המקומית על מכונה.

     

20. העותרת טוענת עוד, כי נפלה שגגה בהחלטת ועדת הערר בעת ביצוע חישוביה ובקביעתה, כי אושר מספר יחידות דיור שגבוה מזה המקסימלי האפשרי לפי תוכנית רג/340/ג/30. ועדת הערר הסתמכה על תחשיב שגוי שהוגש לה ע"י הוועדה המקומית במסגרת השלמת הטיעון, באופן שלפי התחשיב השגוי ניתן כביכול לאשר 28 דירות, בעוד שאושרו על ידי הוועדה המקומית, 34 דירות (ס' 12 להחלטה). אף טעות זו מצדיקה, לשיטת העותרת, את קבלת העתירה תוך ביטול ההחלטה.

     

21. לעתירה צורפה גם חוות דעת תכנונית מטעם העותרת מיום 20/5/18 (ערוכה ע"י האדריכל גל פרשאור) בהתייחס להחלטת ועדת הערר והשיקולים שיש לשקול, לשיטתו של עורך חוות הדעת, בעת אישור בקשות לפי תמ"א 38, לרבות לנושא התנועתי ולתחשיב הצפיפות השגוי.

     

22. אציין כי לדיון התייצב גם נציג הדיירים, מר מוסבי ציון, שתמך בעמדת העותרת והוסיף וציין כי מצבו של הבית רעוע ודורש חיזוק כנגד רעידות אדמה, תוך שלו ולדיירים האחרים שכמותו, אין דרך אחרת לחיזוק הבניין.

    טענות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

23. לעניין מספר הדירות - לשיטת הוועדה המקומית, ניתן היה להשאיר את מספר הדירות שאושר על ידה, שכן אושר יחס דירות צנוע יחסית של 1:2.6. זאת, בשים לב לכך שמדובר בהריסת 13 דירות, כמות דירות גדול יחסית לפרויקטים של תמ"א 38, ועל מנת לעודד פרויקטים לחיזוק מבנים שבהם קיימות דירות ישנות בהיקף כזה.

     

24. לעניין מספר הקומות - מדובר במגרש גדול בשטח של 693 מ"ר נטו. מס' הקומות שאושר תואם את מדיניות הוועדה המקומית לפי התכנית המופקדת ג/53. מספר הקומות שאושר מורכב ממספר הקומות לפי התב"ע שהן 4 קומות מעל קומת עמודים וקומת גג חלקית, בתוספת 2 קומות לפי תמ"א 38 וג/30 וקומה אחת, שאושרה בהקלה. תוספת קומה בהקלה אינה נובעת מעודף זכויות, אלא מתכנון אדריכלי מיטבי של הבניין כולו, של תכנון הדירות בו ופיזור הדירות בקומות הבניין. הוועדה המקומית מעדיפה שתתבצע הריסה ובניה ולא חיזוק לאור גילו של המבנה והאפשרות לבנות חניה תת קרקעית וכן, בהיבט האדריכלי. לכן, ראתה הוועדה המקומית לנכון לאפשר תוספת קומה בהקלה, מה שיקל על תכנון המבנה החדש ובכך מגיע המבנה לגובה של 9 קומות ברוטו.

     

25. מסיבות אלו סבורה הוועדה המקומית כי ראוי להחזיר על כנה את החלטתה מבחינת מספר יחידות הדיור ומספר הקומות.

     

    טענות ועדת הערר

26. לטענת ועדת הערר, החלטתה ראויה ומנומקת ומדברת בעד עצמה. ההחלטה התקבלה בהליך תקין והעותרת לא הצביעה על פגם מנהלי כלשהו שנפל בהחלטה. ועדת הערר ביצעה בחינה תכנונית מלאה, נכנסה בנעלי הוועדה המקומית וקיבלה את החלטתה מחדש, תוך שקילת כל השיקולים התכנוניים הרלבנטיים ויצירת איזון ראוי בין כלל השיקולים.

     

27. לטענת ועדת הערר, יש לדחות את העתירה על הסף בהיותה עתירה תכנונית שמבקשת לתקוף את שיקול הדעת התכנוני של ועדת הערר. כמו כן, יש לדחות את העתירה גם לגופה. כאמור, העותרת לא הצביעה על פגם שנפל בהחלטה ובוודאי שלא הצביעה על פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט.

     

28. אין מקום להתחשב כלל בחוות הדעת התכנונית מטעם העותרת. במסגרת עתירה מנהלית לא ניתן לטעון טענות חדשות ולהציג ראיות חדשות שלא עמדו לנגד עיני הרשות בעת קבלת החלטתה. בית המשפט בוחן את סבירות ההחלטה בהתאם למכלול החומרים שהיו בפני הרשות. יתר על כן, למעשה, בעתירה מבקשת העותרת, כי בית המשפט יעדיף את חוות דעתה על פני החלטת ועדת הערר, שהיא הגוף המקצועי המוסמך לעניין זה. כפי שנפסק, אין הדרך של המצאת חוו"ד מומחה מטעם העותר (או אף מטעם בית המשפט) מקובלת בהליך מנהלי, שכן היא "אינה מתיישבת עם אופיו של הליך הביקורת השיפוטית" בהליך זה (בר"מ 3186/03 מ"י נ' עין דור, נח(4) 754 (2004). "... בהליך המינהלי הדין מסמיך את הרשות המינהלית לקבל את ההחלטה, גם אם קיימים מומחים אחרים שלהם דעה אחרת" (בג"ץ 6271/11 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' שר האוצר (26/11/12)).

     

29. אין חולק, כי אכן קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם אין עסקינן בזכויות מוקנות; וברי כי אין לאשר אוטומטית כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38. גישת העותרת מאיינת את שיקול הדעת המסור למוסדות התכנון בבחינת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38. תמ"א 38 היא תוכנית ארצית החלה על כל שטחי המדינה, ללא תשריט וללא התייחסות למגרש המסוים שעליו היא חלה; וברי כי נדרשת התאמה ספציפית בתוקף שיקול הדעת התכנוני המסור למוסדות התכנון. ועדת הערר מציינת כי כך נקבע גם בעניין דורפרברג שהזכירה העותרת; ובניגוד לטענת העותרת, דעתו של כב' הש' שהם שם, שלפיה רק נסיבות קיצוניות יאפשרו שלא לאשר היתר בניה מכוח תמ"א 38, לא הייתה מקובלת על דעתם של חברי ההרכב, כב' השופטים נאור וג'ובראן, שהסתייגו ממנה וממילא לא נקבעה הלכה מחייבת כטענת העותרת בעניין זה. עוד ציינה ועדת הערר, כי פסק דין זה ניתן טרם שינוי 3א לתמ"א 38, שבו תוקן סעיף 22 לתמ"א 38, כך שנמחקו המילים "טעמים מיוחדים", שעליהן התבססה, בין היתר, עמדת כב' הש' שהם. להשלמת התמונה, אביא את נוסחו של סעיף 22 לתמ"א 38 טרם התיקון: "אין באמור בתוכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה ... אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הוועדה המקומית תפרט בכתב את הנימוקים המיוחדים לסירוב כאמור" (הודגשו על ידי המילים שהושמטו מנוסח הסעיף בתיקון 3א - י' ב').

    ראו במיוחד ס' 32-33 לפסק הדין של כב' הש' שהם, המסתמך בפסק דינו על דרישת הטעמים המיוחדים; והסתייגות כב' הנשיאה נאור מדעתו בס' 2 לפסק דינה, שאליה הצטרף כב' הש' ג'ובראן).

     

30. אשר לתוספת יחידות הדיור - על מנת לקבוע מהו סל הזכויות המתאים בעניין ספציפי, מתוך זה המקסימלי שנקבע בתמ"א 38 ובתכנית רג/340/ג/30, יש לבחון את הבקשה בהתאם למספר הקומות, קווי הבניין והצפיפות המתאימים במגרש הנדון ובסביבה בכלל. מכלול השיקולים והנסיבות הביאו את ועדת הערר להחלטה כי יש לצמצם את מספר יחידות הדיור. בהחלטתה סקרה ועדת הערר את חוות הדעת התנועתית אשר הוגשה על ידי הוועדה המקומית ובה התייחסות למצב התנועתי עובר להכרעה בבקשה להיתר, המצב התנועתי הצפוי בעקבות מימוש הבקשה להיתר וכן המצב התנועתי בו כל הבניינים ברחוב נחלת יוסף יממשו את הזכויות מכוח תמ"א 38 (פוטנציאל של 270 יחידות דיור). בהתאם לכך הבהירה ועדת הערר כי תוספת יחידות דיור במגרש מייצרת ומעצימה את המחסור הקיים כיום בתשתיות ובפרט בתשתיות התחבורה; וקבעה בסעיף 21 להחלטתה, כי "מעבר לקושי האמור הקיים באופן תדיר מכוח תמ"א 38, שענינו העמסת תוספת יחידות דיור במרקם בנוי וקיים, המדובר במקרה הנדון ברחוב צר, ללא מוצא, אשר הנסיעה בו היא בנתיב אחד המשמש לתנועה דו סטרית. המצב התנועתי הקיים כבר היום במקום הינו בעייתי. ברי שכל תוספת של יחידות דיור תחמיר מצב בעייתי זה." וציינה עוד, כאמור, כי יש גם להתחשב בבניינים נוספים שדורשים חיזוק ברחוב.

     

31. אשר לטענת העותרת, כי לא ניתן יהיה לבצע את הפרויקט בשל חוסר כדאיות כלכלית - כאמור בהחלטה, הבחינה הכלכלית הנדרשת הינה בחינה כלכלית כוללת של הרווח המצרפי ליזם ולבעלי יחידות הדיור יחדיו. בחינה זו אינה מצטמצמת אך ורק לאפשרות שבעלי הדירות לא ישתתפו בתשלום בגין הפרויקט, אשר יעלה בהכרח את שווי דירותיהם. כפי שהובהר בהרחבה בהחלטה: "במקרה הנדון, קיימות במגרש 13 דירות טעונות חיזוק. במסגרת הפרויקט - ייבנו על המגרש דירות חדשות שכולן מחוזקות, ובעלות ממ"ד. בנוסף לכך יוקמו במגרש דירות חדשות נוספות, מעבר ל- 13 שהיו קיימות. ברי ששווין של כלל הדירות יעלה על שוויון של הדירות הקיימות היום במגרש, גם אם מספר הדירות הנוספות יהיה פחות מ- 21 שאושרו במקרה הנדון."

     

     

32. יתר על כן, ההיבט הכלכלי הינו אחד בלבד מתוך מכלול שיקולים שיש לתת להם משקל במסגרת בחינת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 והתכנית, שהזכויות המפורטות בהן אינן זכויות מוקנות. כאמור, יש להפעיל שיקול דעת בכל בקשה ובקשה ולבחון מהו היקף התוספת המתאימה בכל מקרה לנסיבותיו. בהתאם, בחנה ועדת הערר את הנסיבות הקונקרטיות של הבקשה להיתר, תוך התייחסות למסקנות חוות הדעת התנועתית ביחס לרחוב בו מצוי המגרש, לפוטנציאל מימוש תמ"א 38 בפרויקטים נוספים באזור, לאופי הרחוב שהינו רחוב צר ללא מוצא, והורתה על קבלת הבקשה להיתר בתנאים שנקבעו בהחלטתה. ועדת הערר לא התעלמה מעמדת הוועדה המקומית ביחס ליחס ההמרה, אלא שלא קיבלה את עמדתה.

     

33. יש לדחות את טענת העותרת, כי בשל טעות בציון הצפיפות המותרת יש לבטל את החלטת ועדת הערר. אכן נפלה טעות בציון הצפיפות המותרת במקום לפי התכניות התקפות, אך אין הדבר מצדיק את ביטול ההחלטה. החישובים שצוינו בסעיף 12 להחלטה הוצגו אך ורק ברקע הדברים תוך שהועתקו מהשלמת הטיעון של הוועדה המקומית מיום 15/6/17. נדמה, כי בעיני העותרת ההחלטה בעניין הצפיפות המתאימה במגרש היא עניין חישובי בלבד (תחשיב הצפיפות המקסימלית המותרת). לעמדת ועדת הערר, אין אלה פני הדברים. בעניין מספר יחידות הדיור, נדרשת החלטה המתחשבת בנתוני הסביבה והמגרש הספציפיים. ועדת הערר שקלה את מכלול השיקולים, לרבות הצפיפות המתאימה בנתוני המקום וקבעה מהו לשיטתה מספר יחידות הדיור המתאים. כפי שעולה מעיון בהחלטת ועדת הערר, אין החלטתה נסמכת ועומדת על עניין חישוב הצפיפות המקסימלית; אלא, כאמור, על התאמת הצפיפות לנתונים, תוך איזון בין השיקולים. הצפיפות שנוצרה לפי החלטת הוועדה המקומית (סה"כ 34 דירות), נמצאה לא מתאימה תכנונית במכלול ההיבטים הרלבנטיים שנבחנו, והאיזון ביניהם. על כן, למרות הטעות בציון הצפיפות המקסימלית המותרת, אין בכך כדי להביא לביטול ההחלטה.

     

34. יתר על כן, העותרת מבססת טיעוניה ותחשיבה על דו"ח שהוגש ע"י חוקרת מטעם הוועדה המקומית בעת בחינת ההתנגדויות לתוכנית המופקדת ג/53. התוכנית לא אושרה למתן תוקף ואינה בעלת מעמד נורמטיבי מחייב. אף התברר מדברי ב"כ הוועדה המקומית בדיון שהתקיים לפני ועדת הערר, כי תוכנית ג/53 כלל לא תאושר (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 15/2/18, נספח 2 לתגובת ועדת הערר). בנוסף, טענת העותרת, כי החישובים מבוססים על דו"ח החוקרת שמונתה לבחינת ההתנגדויות לתוכנית המופקדת ג/53 נאמרה בעלמא, ללא פירוט. זאת, בשעה שהחוקרת המליצה המלצות כלליות ופרטניות רבות. ממילא גם לפי דו"ח החוקרת ערכי המכפילים והחישובים הם מרביים.

     

     

    דיון והכרעה

35. לאחר שעיינתי בחומר שהונח לפניי ושמעתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

     

36. תחילה אניח מושכלות ראשונים ביחס לטיבה ולהיקפה של הביקורת השיפוטית על החלטות מוסדות התכנון, בכלל, וועדת הערר, בפרט.

     

37. ועדת הערר היא "מוסד תכנון" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. עילות התקיפה של החלטתה הן עילות התקיפה של המשפט המנהלי ואין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על ועדת הערר. הלכה היא, שבית המשפט לא יחליף את שיקול הדעת של מוסד התכנון בשיקול דעתו שלו, וההתערבות שיפוטית בהחלטות מוסד התכנון תיעשה רק אם נפל פגם היורד לשורש ההחלטה כגון חריגה מסמכות, חוסר תום לב או חריגה ממתחם הסבירות. כך נקבע בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פד"י נ (3) 441, 446:

    "הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם וע"פ שיקול דעתם.

    אנו כבית משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא אם תמצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה."

     

    ראו גם בג"ץ 6942/15 בן משה נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות (29/11/16) (ועוד החלטות רבות אחרות).

     

38. ועדת הערר היא בעלת סמכות מקורית רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית ואין היא מוגבלת לבחינת חוקיות וסבירות החלטת הוועדה המקומית בלבד. בהיותה מוסד תכנון, הגבוה יותר בהיררכיה התכנונית מן הוועדה המקומית, מוסמכת ועדת הערר להפעיל שיקול דעת עצמאי בעניינים תכנוניים ואף מחובתה לפעול כך. כפי שנפסק לא אחת:

    "אין ספק כי גם בהיררכיה של מוסדות התכנון מצויה ועדת הערר מעל הוועדה המקומית והיא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית ... החלטת ועדת הערר אינה הופכת לבלתי סבירה אך משם שניתן היה לקבל החלטה סבירה אחרת מזו שהיא קיבלה. ועדת הערר היא מוסד תכנוני בכיר יותר מהוועדה המקומית ולכן, אם החלטתה הינה ראויה ובמתחם הסבירות, אין מקום להתערב בה" (עת"מ (חי') 43422-10-11 מ.מ.ש מלונות בוטיק בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה חיפה (24/6/12). ראו גם שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובניה, כרך א' התשע"ה-2015, בעמ' 139-141, טקסט סמוך לה"ש 188 בפרט).

     

39. מכאן, לבחינת החלטתה של ועדת הערר לגופה.

     

40. מדובר במקרקעין שחלה עליהם תכנית רג/340/ג/30 אשר אושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. מכוח תוכניות אלה ניתן להוסיף זכויות מעבר לזכויות הקיימות על פי התכניות התקפות החלות על המקרקעין. אולם, כפי שציינה בצדק ועדת הערר, אין מדובר בזכויות מוקנות. על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בכל מקרה ולבחון מה תוספת הזכויות הראויה בנסיבות מתוך סל הזכויות המרבי האפשרי. זאת, תוך הפעלת שיקול דעת תכנוני והתחשבות במכלול נתוני הסביבה והשיקולים התכנוניים הרלבנטיים. כך מעוגן במפורש בתכנית רג/340/ג/30 שאושרה מכוח התמ"א (סעיף יט) ובהוראות תמ"א 38 (פרק ג' לתמ"א שכותרתו "שיקל דעת מוסד תכנון ושמירת זכותו", סעיפים 21-22). סעיף 21 לתמ"א 38 קובע, בין היתר, כי "ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תכנית זו לאחר ששקלה: 21.1. אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה... 21.2 הונחה דעתה בין השאר, לגבי פתרון חניה ... ולגבי יכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבניה...". סעיף 22 לתמ"א 38 קובע, כי "אין באמור בתוכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר לבניה הכרוך בתוספת זכויות בניה ... אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הוועדה המקומית תפרט בכתב את הנימוקים לסירוב כאמור". אציין, כי כך נקבע במפורש גם בעע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30/11/16), שעליו מסתמכת העותרת: "ואולם, בניגוד לזכויות בניה הקבועות בתוכניות מתאר אחרות, המהוות 'זכויות מוקנות' לגביהן יש למוסד התכנון שיקול דעת מצומצם, הרי שלמבקש ההיתר במסגרת תמ"א 38, אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבניה המבוקשת. הוראות התוכנית מנוסחות כך שהוועדה המקומית 'רשאית' לאשר את תוספת הבניה, והן מעניקות לוועדה המקומית שיקול דעת נרחב למדיי, לגבי עצם הענקת זכויות הבניה מתוך 'סל של זכויות'; ביחס לאופן הענקתן; וכן בנוגע למיקום שבו ינוצלו זכויות בניה הללו" (סעיף 31 לפסק דינו של כב' הש' שהם. ההדגשות במקור). הדברים יפים ביתר שאת, לאור נוסחו של סעיף 22 לתמ"א 38 כפי שתוקן במסגרת תיקון 3א לתמ"א 38, בהשוואה לנוסח הקודם של סעיף זה (ראו לעניין זה טענות ועדת הערר בעתירה שהובאו בסעיף 29 לעיל, אשר מקובלות עליי וכן, סעיפים 32-33 לפסק הדין של כב' הש' שהם; והסתייגות כב' הנשיאה נאור, שאליה הצטרף כב' הש' ג'ובראן, בסעיף 2 לפסק דינה).

     

41. אין חולק, כי אכן קיימת חשיבות לאומית בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם כעולה מן האמור, אין בכך כדי להביא לאישור אוטומטי של כל בקשה להיתר שמוגשת מכוח תמ"א 38; ואין בכך כדי להביא לאישור סל הזכויות המרבי האפשרי באופן אוטומטי. ההפך הוא הנכון. על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון ולשקול את כל השיקולים הרלבנטיים טרם מתן ההיתר וככל שיינתן, בקביעת היקף הזכויות שיאושרו.

     

42. לגופו של שיקול הדעת שהופעל במקרה זה ע"י ועדת הערר, לעת קביעת תוספת הזכויות הראויה, לא מצאתי כי נפל בהחלטה כל פגם; ובוודאי שלא פגם מן הסוג מצדיק את התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים תוך ביטול החלטתה.

     

43. כאמור, טענה העיקרית של העותרת היא כי ההחלטה איננה סבירה, שכן לא נתנה משקל מספיק לשיקול הכלכלי והפכה את הנושא הכלכלי לשולי ביותר עד שהיא שומטת את הקרקע מתחת לפרויקט; וכי ביחס ההמרה הבלתי סביר שקבעה (לשיטת עותרת) ועדת הערר, היא גזרה את דינו של הפרויקט לשבט ואינה מאפשרת את ביצועו עקב חוסר כדאיות כלכלית.

     

44. ראשית, הטענה להעדר התכנות כלכלית ביחס ההמרה כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר (או ביחס המרה אחר הפחות מזה שנקבע בהחלטת הוועדה המקומית), לא הוכחה. אין ספק, כי ככל שיחס ההמרה גבוה יותר, הפרויקט כדאי יותר ליזם ולבעלי הדירות. אך הטענה, כי מתחת ליחס ההמרה שנקבע ע"י הוועדה המקומית או כי ביחס ההמרה שנקבע ע"י ועדת הערר, הפרויקט אינו כדאי כלכלית באופן שאין היתכנות לחיזוק המבנה בדרך של הריסה ובניה מחדש, בכלל או לביצוע הפרויקט הספציפי, בפרט, היא טענה אחרת, שכאמור, לא הוכחה; לא הונחה לטענה זו שמץ של תשתית עובדתית, שיש בה כדי ללמד על אי סבירות ההחלטה מטעם זה. כך למשל, לא הוצגו ראיות ונתונים כלשהם ביחס לעלויות הפרויקט והרווחים הצפויים או תחשיב אחר כלשהו. ממילא גם אילו היה ממש בטענה (ואיני קובעת שכך), היא לא נטענה ולא הוכחה ככזו לפני ועדת הערר ומשכך, לא ניתן לבסס עליה בהליך זה, טענה לפגם בהחלטה שמצדיק ביטולה. [אציין כי לשאלתי בדיון הפנה ב"כ העותרת לסעיף 39 ולסעיף 46 לעתירה. אך עיון בסעיפים אלה מלמד, כי אין בהם דבר מעבר לטענה הכללית שההחלטה הביאה למצב שלא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט עקב חוסר כדאיות כלכלית. עמ' 2 ש' 4 ואילך].

     

45. העותרת טוענת, כי ועדת הערר מתעלמת בהחלטתה מקביעת הוועדה המקומית וממדיניותה, שנקבעו על יסוד בדיקה שנעשתה ע"י החוקרת שמונתה לבדיקת ההתנגדויות לתוכנית המופקדת ג/53 אשר קבעה את הטווחים הרלבנטיים ליחס ההמרה וכי יחס המרה של 1:2.61 (כפי שקבעה הוועדה המקומית), הוא המינימום. אין בידי לקבל טענה זו, שלא הוכחה. בצדק טענה ב"כ ועדת הערר כי טענת העותרת נטענה בעלמא וללא פירוט. עוד יש לציין, כי לבד מכך שהטענה נטענת בכלליות ומבלי שהוצגה עבודתה של החוקרת ומסקנותיה ויתר הפרטים הדרושים (טעם המצדיק, כשלעצמו, את דחייתה), הוועדה המקומית לא טענה טענה זו. בתגובה לעתירה טענה הוועדה המקומית, כי מדובר ביחס המרה "צנוע יחסית" בשים לב למספר הדירות הקיים שיש להרוס וכי יש להתיר תוספת של 21 דירות כהחלטתה על מנת לעודד את ביצוע החיזוק בדרך של הריסה ובניה מחדש כמוצע ע"י העותרת. לא נטען דבר ביחס למדיניות הוועדה המקומית או דו"ח החוקרת (ראו טענות הוועדה המקומית בסעיפים 23-25 לעיל. הטענה נטענה בכלליות, כפי שהובאה לעיל, וללא נתונים כלשהם). אם לא די בכך, כפי שציינה ועדת הערר בתגובתה לעתירה, מדברי ב"כ הוועדה המקומית בדיון שהתקיים ביום 15/3/18 לפני ועדת הערר עולה, כי מסתבר שהתוכנית המופקדת ג/53 לא תאושר (ראו הפרוטוקול, נספח 4 לתגובת ועדת הערר). לא בכדי, אפוא, לא חיזקה הוועדה המקומית את טענות העותרת בעניין זה.

     

46. כעולה מן המקובץ, לא הונחה תשתית עובדתית מתאימה לטענת העותרת בדבר יחס ההמרה המינימלי הדרוש, שאינו נופל, לשיטתה, מזה שנקבע ע"י הוועדה המקומית; ולטענתה בדבר העדר היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט ביחס המרה של 1:2.15 כפי שקבעה ועדת הערר - והטענות לא הוכחו. כבר מטעם זה, יש לדחות את הטענה והיא נדחית.

     

47. מעבר לכך, מקובלת עליי באופן עקרוני עמדת ועדת ערר אשר לאופן שבו יש לבחון את ההיתכנות הכלכלית. דהיינו, הבחינה הכלכלית הרלבנטית היא בחינה כוללת, שמתחשבת ברווח המצרפי של הפרויקט לכל המעורבים, היזם והדיירים. הדעת נותנת, כי בעניין זה קיים טווח רחב למשא ומתן ולהסכמות בעניין אופי וגובה ההטבות שלהן יזכו הדיירים במסגרת הפרויקט ואין התכנון צריך להיגרר אחר פרטי ההסכמות שבין היזם לבין בעלי הדירות ולאופן חלוקת הרווח ביניהם (ממילא גם לא הוצגו ע"י העותרת במסגרת הדיון בוועדת הערר ובעתירה זו ההסכמים עם בעלי הדירות ופרטי ההסכמות, ההשקעות והרווחים הצפויים). על פניו, כפי שציינה ועדת הערר, במקרה הנדון קיימות במגרש 13 דירות טעונות חיזוק. במסגרת הפרויקט ייבנו על המגרש 15 דירות נוספות (מעבר ל- 13 דירות חדשות ומחוזקות ובעלות ממ"ד). ברי ששווין של כלל הדירות יעלה על שוויון של הדירות הקיימות היום במגרש, גם אם מספר הדירות הנוספות יהיה פחות מ-21 שאושרו בהחלטת הוועדה המקומית שבוטלה.

     

48. במסגרת הדיון הדגישה העותרת, כי מבחן ההיתכנות הכלכלית צריך להיבחן כך שלא תידרש השתתפות כספית של הדיירים במימון הדירות החדשות שיקבלו במסגרת הפרויקט. ראשית, לא נטען ולא הוכח שמשמעות החלטת ועדת הערר בענייננו היא, שיש לבקש את השתתפות בעלי הדירות במימון הפרויקט וכי אין דרך לביצועו ללא השתתפות כאמור. כאמור, לא הוצגו נתונים כלשהם. שנית, אין כלל או עיקרון שלפיו פרויקט החיזוק לפי תמ"א 38 צריך להיעשות ללא תשלום כלשהו מצד הדיירים, שככלל, מקבלים דירה חדשה מחוזקת וגדולה ששוויה עולה על דירתם המקורית; וכך גם במקרה זה, כשבעלי הדירות מקבלים גם חניה פרטית. עוד יש להוסיף כי היתר לפי תמ"א 38 מקפל בתוכו גם פטור מהיטל השבחה (ראו סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה). כאמור, טווח האפשרויות רחב עד מאוד והדעת נותנת כי לצד תשלום כספי מצד הדיירים (הגם שניתן לקבל כי אינו אופציה מועדפת במקרים רבים) קיימות אפשרויות נוספות, כגון: שינוי במפרט פנים הדירה, הקטנת שיעור הרווח של היזם וכיוצ"ב. שלישית, גם אם אמנם יוכח כי אין היתכנות כלכלית לפרויקט - ובכלל זה, מצב שבו לביצוע הפרויקט נדרשת השתתפות בעלי הדירות, שאינם מעוניינים או אינם יכולים לשאת בתשלום וכי אין דרך מעשית לביצועו גם בשינוי מתווה ההסכמות המקורי והתאמתו לבניה המאושרת - אין זה מלמד שהחלטת ועדת הערר איננה סבירה. בכל מקרה, כאמור, צריך לשקול את מכלול השיקולים הרלבנטיים לקבלת ההחלטה. כעולה מהוראות התמ"א, אף שמורה הסמכות לסרב לתת היתר כלל במקרים המתאימים. בענייננו, להזכיר, ניתן היתר בניה, לרבות תוספת זכויות משמעותית (גם אם לא המרבית האפשרית), שנקבעה למקרה זה על נסיבותיו, תוך הפעלת שיקול דעת תכנוני.

     

49. כפי שקבעה ועדת הערר, ובצדק, ההיתכנות הכלכלית היא שיקול אחד שיש לשקול ביחד עם כלל השיקולים הרלבנטיים ואין הוא עומד לבדו. היקף הזכויות שראוי לאפשר אינו יכול להתבסס רק על שיקולים כלכליים ושיקולי מימוש, אלא גם על שיקולים נוספים ובהם, יכולת הסביבה והתשתיות באזור לקלוט ולשרת את תוספת הבניה. יש לשקול גם את האינטרסים של דיירי הסביבה. בכלל זה, יש לתת את הדעת גם לזכותם של כלל בעלי הדירות בבניינים נוספים ברחוב להגיש בקשות לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38, על האינטרס הציבורי שגלום בחיזוק דירותיהם (כמו גם בחיזוק הדירות בפרויקט נושא העתירה). ועדת הערר עמדה גם על הצורך להביא בחשבון צפי לבקשות נוספות לקידום פרויקטים לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 באזור, באופן המחייב ניהול זהיר של היקף התוספת של יחידות הדיור בכל פרויקט ופרויקט (ס' 17 להחלטת ועדת הערר).

     

50. במקרה דנן, ועדת הערר בחנה את הנסיבות הקונקרטיות של המגרש ספציפי והרחוב שבו הוא מצוי, את פרטי הבקשה להיתר והתכנון המבוקש בדרך של הריסה ובניה מחדש, לרבות מספר הדירות הקיים כיום בבניין אשר דורשים חיזוק והעובדה שיוקם גם חניון תת קרקעי, תוך התייחסות למסקנות חוות הדעת התנועתית שהתבקשה ונערכה לצורך העניין, לאופי הרחוב שהינו רחוב צר ללא מוצא, ולפוטנציאל מימוש תמ"א 38 בפרויקטים נוספים באזור - והורתה על קבלת הבקשה להיתר בתנאים שנקבעו בהחלטתה.

     

51. ועדת הערר קיבלה החלטה מנומקת, סבירה ומידתית, תוך שקילת מכלול העובדות והנתונים שהוצגו בפניה ותוך שקילת השיקולים התכנוניים הרלבנטיים. זאת, לאחר דיון מעמיק. בהחלטתה, ניתן משקל ראוי לכל השיקולים הרלבנטיים, לרבות נושא ההיתכנות הכלכלית, והיא איננה חורגת ממתחם הסבירות. לא עלה בידי העותרת להצביע על פגם כלשהו שנפל בהחלטת ועדת הערר; ובוודאי שלא עלה בידה להצביע על פגם מהותי שיש בו כדי להצדיק את התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטה.

     

52. יתר על כן, סבורני כי דווקא בהחלטת הוועדה המקומית נפל פגם, שכן הוועדה המקומית לא נתנה משקל מספיק, אם בכלל, למימוש זכותם של כלל בעלי הדירות בבניינים נוספים ברחוב להגיש בקשות לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38.

     

53. לא מצאתי ממש ביתר טענות העותרת והן נדחות. בכלל זה נדחית גם הטענה, כי יש לקבל את העתירה מחמת הטעות שנפלה בציון תחשיב הצפיפות ומספר הדירות המרבי האפשרי כפי שהובא בסעיף 12 להחלטה. כאמור, הטעות נבעה מהעתקת תחשיב הוועדה המקומית בהשלמת הטיעון שהוגשה לוועדת הערר. מקובלת עלי עמדת ועדת הערר בעניין זה, על טעמיה המפורטים בתגובתה (ראו סעיף 33 לעיל). ברי לכל המעיין בהחלטת ועדת ערר, כי אין היא מושתתת על כך שהוועדה המקומית אישרה מספר יחידות דיור שחורג מהתחשיב שהוצג בסעיף 12 להחלטה, אלא ביססה החלטתה על בדיקה תכנונית עניינית בשאלת תוספת יחידות הדיור המתאימה בנסיבות העניין, לאור כלל הנתונים (וגם בהפניה לעניין זה בסעיף 22.2 להחלטה אין כדי לשנות מכך). אוסיף כי בדיון שהתקיים לפניי בעתירה, אף השיבה ב"כ הוועדה המקומית בהגינותה לשאלת בית המשפט, כי אינה סבורה שרק על התחשיב האמור התבססה החלטת ועדת ערר (עמ' 5 ש' 14).

     

     

     

    סוף דבר

54. אשר על כן, לאור כל האמור, העתירה נדחית. במכלול נסיבות העניין, העותרת תישא בהוצאות המשיבה 1 (ועדת הערר) בסך של 30,000 ש"ח. איני פוסקת הוצאות לטובת המשיבה 2 (הוועדה המקומית) שכן עמדתה הייתה שיש לקבל את העתירה.

    המזכירות תדוור לצדדים

    ניתן היום, י"ד שבט תשע"ט, 20 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.